1、成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 项目可行性研究依据21.3 可研报告内容摘要21.4 结论和建议6第二章 项目业主82.2、1 项目建设业主82.2 公司成立背景82.3 公司性质82.4 公司注册资本及经营地址82.5 公司经营范围92.6 公司法人治理结构92.7 公司组织结构92.8 人力资源及管理团队92.9 公司运作机制102.10 公司财务状况11第三章 项目的提出和建设的必要性123.1 项目的背景123.2 项目的提出153.3 项目建设的必要性16第四章 项目建设内容及规模194.1 综合整治的原则194.2 项目规划条件194.3 项目建设内容及建设规模204.4 技术要求21第五章 项目建设条件315.1 地质与地貌315.2 气候315.3 水文与水资源325.4 植被325.5 土壤3253、.6 自然资源335.7 工程地质条件33第六章 项目实施进度安排356.1 项目建设期及进度计划356.2 土地出让进度计划35第七章 建设环境影响分析377.1 概述377.2 本项目的拆迁和建设工程对环境的影响分析和对策建议387.3 减缓工程环境影响的对策建议397.4 环境影响评价41第八章 房地产市场分析428.1 房产市场分析428.2 土地市场分析448.3 项目亮点及土地价值分析50第九章 项目投资估算及资金筹措569.1 投资估算范围569.2 投资估算编制依据569.3 投资估算内容569.4 资金筹措589.5 资金使用及土地开发计划58第十章 财务评价6010.1 项4、目运作方案及思路6010.2 基础数据6010.3 成本估算6110.4 财务评价62第十一章 社会效益分析6611.1 本项目的建设将推进郫县区域发展6611.2 加快郫县城镇化进程66第十二章 风险分析及对策6812.1 风险分析6812.2 对策68第十三章 结论与建议73120第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称成灌快铁沿线环境综合整治示范项目1.1.2 项目性质旧城改造及城市基础设施建设1.1.3 项目建设单位单位名称：xx公司单位性质：国有独资公司单位地址：成都市郫县xx路28号1.1.4 项目位置及面积成灌快铁沿线环境综合整治示范范围位于郫县xx镇北部，西至郫县北外5、街，南至一环路北段，东界郫县长青街，北达成灌公路，沱江河贯穿其中，总面积约659.5亩。1.1.5 项目建设任务按照郫县分区规划，并积极利用兴建成灌快铁带来的发展机遇，对成灌快铁沿线进行环境综合整治示范建设，通过拆迁和土地整理，完善主要道路和市政管网，配套建设部分基础设施，改善城市环境，提升成灌快铁沿线土地开发利用价值，发展快铁经济，展示郫县城市建设新面貌，推进郫县经济发展。 1.2 项目可行性研究依据1、成都市郫县分区规划（2003年2020年）2、郫府办（2004）16号郫县人民政府办公室关于成立xx公司的通知3、国家发展改革委、建设部发布建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）6、4、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000年）5、项目业主提供的相关资料1.3 可研报告内容摘要1.3.1 项目的提出和建设的必要性1、 项目的提出 2008年11月，成都至都江堰快速客运专线正式动工建设。根据规划，成都至都江堰快铁正线起自成都铁路枢纽西环线，经郫县、都江堰到达青城山。这条铁路按照城际铁路和服务于城市公共交通的要求规划设计，在郫县境内设有犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德站，快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。建成后的“成灌快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。目前成都至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分钟以内，容量7、是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。本次成灌快铁沿线环境综合整治示范片区位于郫县xx镇，片区有较多居民住户、企事业单位和“城中村”农户，区域需进行合理的规划建设，目前片区内基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多。为改善民生、促进经济发展，郫县政府抓住成灌快铁建设的契机，将快铁沿线环境综合整治列入城市改造计划，通过拆迁改造危旧房和建设完善市政道路、管网，建设城市新区，改善郫县xx镇人民居住环境和城镇面貌。2、项目建设的必要性（1）成灌快铁沿线环境综合整治示范将提高郫县公共服务功能及西部新中心辐射范围和影响力，同时带动郫县整体建设水平提升。项目8、的实施有利于统筹郫县社会经济发展，推进郫县城镇化进程。（2）成灌快铁将成为“成都都江堰” 主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集。抓住快铁建设机遇，进行沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展快铁经济。（3）项目的实施有利于郫县城区土地资源的优化配置，推进郫县社会经济发展，促进郫县统筹城乡改革建设。1.3.2 项目建设内容和规模主要内容包括：市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、通讯等市政管网、旧城改造范围内的征地拆迁。1、成灌快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。成灌快铁沿线环境综合整治总面积659.5亩，拆迁土地面积560.5亩，其中：农村集体土地 29、74亩城镇土地 286.5亩 表1-1 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表序号指标名称单位指标值1改造总面积亩560.5 1.1城镇国有土地面积亩286.51.2农村集体土地面积亩2742农村集体土地拆迁情况2.1拆迁农户户2212.2农村拆迁人数人4972.3拆迁农房面积平方米880062.3.1营业房面积平方米8694.62.3.2楼（平）房面积平方米61742.22.3.3瓦房面积平方米17569.23城镇国有土地拆迁情况3.1拆迁城镇居民户数户13643.2拆迁城镇居民人数人34103.3拆迁企业事业单位家93.4拆迁房屋面积平方米328462.163.4.1住宅面积平方米2610、0912.323.4.2营业房面积平方米13894.613.4.3办公用房面积平方米34778.73.4.4厂房面积平方米03.4.5其他用房面积平方米18876.532、配套基础设施建设内容及规模1）道路工程 面积 22720平方米；2）交通及照明工程 2272米；3）排水工程 2726米；4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长5907米。1.3.3 项目建设期1.项目建设期根据业主项目安排成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设规模，确定本项目建设期为2年（不含前期准备），至第2年底完成项目拆迁安置和各项工程建设任务，建设期第2年开始形成可供出让的地块。2.整理后地块的出让期密切注11、视未来数年成都市及郫县周边房地产市场走势，拟于第2年下半年开始将整理后的地块逐年适时适量投放市场，整个土地出让期按不超过3年考虑。1.3.4 投资估算和资金筹措1、项目总投资经测算，本项目总投资为125335万元，其中征地拆迁安置费121999万元，市政道路建设投资2040万元，规划、勘测、设计、监理及其他费用共投资31万元，建设管理费投资24万元，预备费投资1240万元。2、资金筹措项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行融资解决。根据测算，本项目总投资为125335万元，资金筹措方案如下：1）自筹资金35335万元，占项目总投资的212、8.19%；2）申请银行贷款90000万元，占总投资的71.81%。1.3.5 资金使用及土地出让计划1、资金使用计划本项目建设期2年（不含前期准备），其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。（资金使用计划详见附表2）。2、土地开发及出让计划本项目土地开发总量为560.5亩，拟在5年内开发完成，形成可出让土地327亩，从第3年开始出让，每年土地出让量控制在全县土地出让总量的30%以内，第5年出让完毕。1.3.6 财务分析及主要技术经济指标1、财务分析经测算，本项目可出让土地全部出让完毕后，将实现土地收益99464万元，本项目财政拨款110000万元，计算期财务内部收益率为913、12%，财务净现值(ic8%)为3580万元，投资回收期为4.58年（含土地开发期）。还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。按贷款要求测算，在5年内可全部偿还贷款。财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。2、 主要技术经济指标（本项目主要技术经济数据和评价指标见表9 1）。 1.4 结论和建议本项目的建设符合成都市城乡综合配套改革试验要求和对郫县的规划发展定位，通过完善城市周边基础设施及配套，进一步改善郫县xx镇环境和居住、商贸发展条件，配合成灌快铁建设进行沿线环境综合整治示范，对改变郫县城镇的面貌，利用快铁经济拉动郫县城乡经济社会发展有着显著作用。本项目14、具有良好的社会效益和经济效益，项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及时启动本项目的建设。第二章 项目业主2.1 项目建设业主xx公司2.2 公司成立背景为“率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心”，经成都市人民政府批准同意按照经营城市的思路组建成立西汇公司。经郫县县政府第6次和第9次常务会研究，县政府以郫府办200416号文批准组建西汇公司，并于2004年3月19日在成都市工商行政管理局登记注册。郫县县委、县政府明确西汇公司是按照新的运行机制、新的建设管理办法、新的人才结构构建的经营城市的投融资主体。2.3 公司性质西汇公司是依照中华人民共和国公司15、法规定，按照现代企业制度要求组建，实行自主经营，独立核算的国有独资公司。公司推行全面企业化管理，严格规范操作。2.4 公司注册资本及经营地址2004年3月19日，公司在成都市工商行政管理局登记注册，首期注册资本金人民币3亿元，经营地址为成都市郫县xx路28号。2.5 公司经营范围成都市工商行政管理局2004年3月19日颁发了公司营业执照，自2005年6月10日起经营范围有所改变，核定其经营范围：从事基础设施、公益设施建设项目的投资、融资、投融资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等；从事基础设施、公益设施的开发建设、土地整理；房地产开发经营等。2.6 公司法人治理结构西汇公司设有董事会、16、监事会。董事会由五位成员组成，监事会由三位成员组成。张峻任公司董事长、总经理。2.7 公司组织结构西汇公司是严格按照公司法注册成立的企业组织，法人治理结构完善，成立了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。项目建设主要涉及公司下属工程造价部、投资发展部、资金管理部、财务会计部、招投标比选部、土地整理部、规划设计部、房建部、市政工程部、采购供应部等10余个职能管理部门或业务运作部门。2.8 人力资源及管理团队公司经过五年的发展，已建立了一支具有专业水准和职业素养的员工队伍，打造了一个勇于开拓创新、团结向上、管理规范、经验丰富、年龄结构、知识结构合理的管理团队。公司现有职工人数148人，其17、中研究生7人、本科60人、专科81人。高级职称6人、中级职称66人。主要管理人员都具有较高的文化素质、技术水准和丰富的管理经验。主要管理人员如下：张峻，男，44岁，公司总经理，研究生学历，曾任成都市计委物资能源处副处长、成都市计委投资处副处长、郫县人民政府县长助理。具备先进的管理理念和知识，富有创新开拓精神，善于接受新思想，具有敏锐的洞察力，拥有良好的社会资源，与政府相关部门保持友好关系，在公司中主要把握企业的总体战略，负责企业全面运作。曾荣获2005年“感动郫县十杰人物”、“2006四川年度青年经济人物”、“2007年度郫县优秀企业家”等荣誉称号。王黎靖，男，35岁，副总经理，专科学历，工程18、师。曾任郫县建设工程项目交易中心主任、郫县清河镇政府协理员、西汇公司拆迁安置部部长、总经理助理、县投融资中心副主任。具有多年的城镇土地整治拆迁经验以及极强的政府关系协调能力。顾军，男，39岁，项目总经理，本科学历，高级工程师，曾任四川蓝光集团（和骏股份）项目总经理、成都熊猫万国商城有限公司工程总监、总工、成都市建五公司副总工，具有丰富的项目管理经验。郭琳琳，女，35岁，财务负责人，本科学历，注册会计师，具有多年的财务管理经验和融资经验。李勇进，男，39岁，投融资总监，研究生学历，会计师，曾任长丰通信集团股份有限公司总会计师、北海国际招商（集团）股份有限公司财务经理、总经理助理，财务管理经验和融19、资经验丰富。2.9 公司运作机制西汇公司作为郫县按市场经济规则运作的投资主体和投融资平台。主要从事两大类业务：一级土地开发以及代建政府工程。一级土地开发方面，成都郫县地区政府将其新增土地整治和旧城改造的土地整治全部授权给西汇公司进行。整治后的土地交由国土管理部门依法拍卖出让，拍卖所得除上缴中央、省、市土地税费外，其余全部安排给西汇公司封闭运行，专项用于郫县基础设施建设。在成立初期，公司主要采用项目合作开发的模式，吸引投资方的资金来进行土地整治业务，当业务完成之后，由西汇公司给予一定比例的收益分成。经过三年的发展，公司实力大大增强，2007年公司与金融机构的合作有了实质性进展，在融资手段上实现了20、新突破，现公司新开工土地整治项目资金主要来源于银行贷款和公司自筹。作为郫县政府投融资及城市建设的平台，西汇公司承担着众多的代建政府工程项目，主要有市政工程、新居工程等。西汇公司一般采用BT模式，寻求合作方共同开发建设，并承诺给与一定比例的投资收益，完成后回购并移交政府。2.10 公司财务状况截至2009年6月30日，公司资产总额为887898万元，负债总额565750万元，所有者权益322148万元，资产负债率为63.71%。2008年，公司实现营业收入42829万元，净利润4035万元。第三章 项目的提出和建设的必要性3.1 项目的背景3.1.1 地理位置及城市规划定位郫县位于川西平原腹心，21、地处西南特大中心城市成都市区西北近郊，距成都市区20公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。郫县紧邻中心城区，拥有“近城而不进城”的级差地租优势。按照成都市郫县分区规划，包括xx、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口达到50万人。 成都新一轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化、为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。基于成都市城市总22、体规划确定的郫县城市发展定位，经县委慎重研究，提出未来郫县的发展定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。 加快构建城市实力、城市魅力、城市活力三大系统，努力把城市的规模做大、实力做强、功能做优、形象做美、品位做高。郫县抓住新一轮城乡统筹发展的机遇，着力深化城乡统筹综合配套改革，利用民间资金、政府资金、市场化配置资源，建立城乡统一的市场体系，通过体制机制不断创新，使资金、土地、技术、人才等要素真正流动起来，实现良性互动。3.1.2 国民经济和社会事业概况近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，23、壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2008年，全县实现地区生产总值159亿元，同比增长18%，增速超年计划3个百分点；其中一产业增加值16.10亿元，同比增长5.5%；二产业增加值89.81亿元，同比增长24.3%；三产业增加值47.91亿元，同比增长11.9%。地方财政收入40.7亿元，增长85.8%，增速超年计划60.8个百分点；社会消费品零售总额完成33.6亿元，增长20.3%,增速超24、年计划4个百分点；全社会固定资产投资完成165亿元，增长35%，增速超年计划15个百分点；市外到位资金46亿元、实际利用外资1.5亿美元，出口创汇1.9亿美元；万元地区生产总值能耗下降4.4。城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。全县城镇单位在岗职工年平均工资28674元，比上年增长20.9%。全年城镇居民人均可支配收入15051元，增长12.7%；农民人均纯收入达到7320元，增长22.1%。2008年末，全县居民储蓄存款余额124.92亿元，同比增长32.9%。 其他经济和社会发展指标均完成了计划任务。县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，跨入中国最具投资潜力中小城市50强之列。3.25、1.3 交通郫县交通方便快捷。国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系和“一刻钟经济圈”。成都至都江堰的成灌快铁已正式动工，预计将于2010年5月投入运营，该路在郫县境内共设5个站。成灌快铁的建设从真正意义上实现了郫县与成都市区的无缝连接，将使郫县率先成为纳入成都主城区怀抱的区县之一。从而为郫县作力打造的 “新成都人生活港”提供了可靠的交通保障。3.1.4 产业基础郫县独特的区位优势、比较优势、后发优势和良好的投资环境使得境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业26、港、成都高新技术开发区西部园区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此聚集、连为一体。境内已有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业落户。产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出。这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等27、上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。今日郫县正以21世纪西部工业中心的崭新姿态成为世人瞩目的焦点。而在这诸多国家级、省级的开发区中，成都现代工业港是最年轻、发展势头最猛、发展速度最快的工业集中发展区之一。3.2 项目的提出建设中的成灌快铁东起成都火车北站，经安靖、金牛站进入郫县境内的犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德等五个站后至都江堰、青城山。快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。建成后的“成灌快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。目前成都至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分28、钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。本次成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设范围位于郫县xx镇北部，片区为规划建设的城市新区，现状基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多，还存在“城中村”和棚户区，脏、乱、差状况比较突出，严重影响城市面貌和经济发展。该区域土地平整，发展空间巨大，具有良好的居住、商贸发展前景，为改善民生，并利用快速铁路建设的契机，推进城乡建设，促进经济发展，提高片区土地利用价值，郫县政府决心对成灌快铁沿线进行环境综合整治，并已列入城市改造计划。目前郫县电梯公寓价格仍在3000元水平左右，比西三环外的房价低1000-29、2000元/平方米，快铁开通后，交通优势非常明显，房价势必攀升。显然，综合整治完成后本片区土地开发具有良好的前景。3.3 项目建设的必要性3.3.1 配合成灌快铁的兴建，加快郫县经济发展根据成都市郫县分区规划，郫县城区的定位是成都市西部新中心，建设成既适宜居住、又适宜创业的城市重要功能片区。xx镇地处川西平原的腹心区域，东距成都市中心19公里并与高新西区接壤，西距都江堰市30公里。xx镇是成都市规划建设的西部新中心重要组成部分，以生活居住、商业、行政管理、文化设施为主。利用修建成灌快铁并在xx镇设站的机遇，抓紧进行沿线环境综合整治，新建区内路网，配套建设市政管网，为生活、生产服务。在郫县分区发30、展规划指导下，项目的实施可以合理利用土地资源和其他城市资源，完善交通网络及其基础设施配套建设，提高快铁沿线整治范围的城市功能，为该区域带来更大的商机，提高快铁沿线的土地价值，带动城镇经济的发展。3.3.2 进行旧城改造，发展快铁经济快铁经济就是依托快铁发展的经济，成灌快速铁路将成为“成都-都江堰”主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集和商机。抓住快铁建设机遇，进行快铁沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展郫县快铁经济。快铁线开通之后，预计郫县境内每个站点每天的客流量将会达到数万，起到了汇聚人流和提升人气的作用，这都是商业不可缺少的，所以财富叠加效应非常明显。利用快铁建设的有利条件，进行沿31、线环境综合整治，增加郫县城镇发展空间，实现城市土地资源的优化配置，使土地资源实现最大的资产价值，促进第三产业发展，必将对郫县产生巨大的经济效益和社会效益。3.3.3 坚持科学发展观，统筹城乡发展，推进郫县城镇化进程党中央明确提出在本世纪头20年全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。成都是国家批准的统筹城乡综合配套改革试验区，郫县县委、县政府结合本县实情，从改善投资环境入手，大力招商引资，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡一体规划建设，促进经济社会环境协调发展。县政府制定出加快郫县城镇化32、进程，全面建设小康社会的规划和奋斗目标，并明确提出城镇化对郫县经济社会发展具有重要的推动作用，是全面建设小康社会的一项重要举措。推进城镇化进程是社会和经济发展的必然趋势，是迈向小康社会必由之路。加大城镇基础设施建设力度，有利于促进商贸、房地产开发和文化体育活动场所等公益设施建设，加快城镇化建设步伐。通过快铁沿线环境综合整治，将促进xx镇道路和市政基础设施建设，完善城市综合服务功能，城乡居民可因拆迁安置改善现有居住条件，政府可实现土地的科学化、集约化利用。本项目的实施对推进城市整体规划进程及xx镇建设有着显著作用。第四章 项目建设内容及规模4.1 综合整治的原则1、对成灌快铁沿线合理布局，合理利33、用土地资源，满足经济、社会的发展需要。2、对新征用的土地进行必要的配套基础设施建设，达到开发用地要求，同时达到提升土地价值，增强市政府对土地资源的征用、储备、出让调控能力和增加政府财政收入。3、按照市政道路和管网规范要求，使工程建设科学、经济、合理，满足片区内外交通及环境景观的需要，满足雨、污水排放，给水、电力、天然气、通讯的需要并方便与片区外市政管网的联接。4、为满足居住、配套商务和区内人口生活、休闲的需要，改善投资环境打下良好的基础。4.2 项目规划条件本项目规划建设用地条件如下表（表4-1）表4-1 成灌快铁沿线环境综合整治项目土地基础数据表序号指标面积（亩）备注一整理范围土地总面积6534、9.5二保留项目土地总面积99含已建项目三拆迁整理土地总面积560.53.1二类居住用地278.6含幼儿园用地54亩3.2商业金融用地483.3教育用地133.4绿化用地1613.5市政道路用地34.08本项目拟实施建设或改造道路3.6水域25.82四可开发利用土地面积326.6五出地率49.52%4.3 项目建设内容及建设规模主要内容包括： 市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、通讯等市政管网、其他配套公用工程以及旧城改造范围内的征地拆迁。1、 成灌快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。成灌快铁沿线环境综合整治总面积659.5亩，拆迁土地面积560.5亩，其35、中：农村集体土地 274亩城镇土地 286.5亩 表4-2 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表序号指标名称单位指标值1改造总面积亩560.5 1.1城镇国有土地面积亩286.51.2农村集体土地面积亩2742农村集体土地拆迁情况2.1拆迁农户户2212.2农村拆迁人数人4972.3拆迁农房面积平方米880062.3.1营业房面积平方米8694.62.3.2楼（平）房面积平方米61742.22.3.3瓦房面积平方米17569.23城镇国有土地拆迁情况3.1拆迁城镇居民户数户13643.2拆迁城镇居民人数人34103.3拆迁企业事业单位家93.4拆迁房屋面积平方米328462.163.4.36、1住宅面积平方米260912.323.4.2营业房面积平方米13894.613.4.3办公用房面积平方米34778.73.4.4厂房面积平方米03.4.5其他用房面积平方米18876.532、配套基础设施建设内容及规模1）道路工程 面积 22720平方米；2）交通及照明工程 2272米；3）排水工程 2726米；4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长5907米。4.4 技术要求4.4.1 道路工程1、设计依据1）公路沥青路面设计规范（JTG D50-2006）2）沥青路面施工及验收规范（GB 50092-96）3）公路沥青路面施工技术规范（JTG F40-2004）2、 设计标准137、）路面类别：沥青路面2）桥涵设计荷载：城-A3）设计时速：60Km/h4）路面等级：高级路面5）路面设计使用年限：15年3、 纵断面设计充分考虑道路与沿线现状地面的衔接及挖填平衡。1） 设计考虑因素：道路沿线地形、水文地质条件及沿线地面标高；道路排水工程对道路设计高程的要求；沿线涵洞及规划沟渠、河流对路面设计高程的影响；本区路网竖向、排水的总体控制。2）按道路纵断面设计原则进行设计，最大纵坡为0.18%，最小纵坡为0.1%。施工前务必对高程进行核实。4、路基设计1）土基土质较差时应换尽不良土，如淤泥、建筑垃圾等不符合设计要求的土，必须全部清除，分层换填砂砾石并应经压实性及其它各项无力力学指标应38、满足设计要求。2）密实度车行道：采用重力型击实标准填方路段：路床表面以下080cm范围内93%，80cm以下范围内90%。挖方路段：路床表面下030cm范围内93%。对挖方段，如开挖后发现膨胀土或其它不良土质均需换填。挖方段土基压实度不低于95%（重型击实法）。对开挖出来的耕植土或生活垃圾，不能作为填方路段的填土。5、 路面1） 路面结构组合结合本地的材料来源情况，道路路面结构组合拟定为：上面层为4cm的AR-13F型细粒式沥青混凝土，下面层为6cm的AR-20C型粗粒式沥青混凝土。上基层为25cm厚5%水泥稳定碎石，下基层为40cm的级配砂砾石。2）结构厚度车行道设计容许弯沉为43.9（1/39、100mm），土基回填模量30Mpa，表面层沥青混凝土劈裂强度1.2 Mpa，抗压模量1200Mpa，下面层沥青混凝土劈裂强度0.8 Mpa，抗压模量1000Mpa。采用多层弹性体理论编制的专用程序进行结构厚度计算，下面为通过计算后采用的结果（其测试标准为BZZ-100）。表4-3 结构厚度计算表结构层AC-13FAC-20C水泥稳定碎石级配砂砾土基厚度（mm）40602540实际弯沉（0.01mm）42.250.963.1131.2313.03）材料要求面层沥青：采用符合“道路石油沥青技术标准”的沥青，基层沥青标号AH-70。粗集料：采用符合“沥青面层用粗集料质量要求”的集料。细集料：采用符40、合“沥青面层用细集料质量要求”的集料，含泥量必须小于3%。矿粉：采用符合“沥青面层用矿粉质量要求”的矿粉。石屑：采用符合“沥青面层用石屑质量要求”的石屑。天然砂：采用符合“沥青面层用天然砂质量要求”的天然砂。矿料配合时尽量使粗集料的用量靠近下限，矿粉的用量靠近高限，同时使空隙率接近低限。中粒式沥青混凝土，粗粒式沥青混凝土：采用普通沥青混凝土。沥青：标号AH-70细集料：采用卵砾石加工，石屑颗粒饱满，粉尘含量低，含泥量不得超过3%。粗集料：用反击式破碎机加工，4.75mm以上颗粒有两个以上破碎面的比例不得小于80%，压碎值不得超过28%，针片状含量不得超过15%。填料：采用磨细石灰石矿粉，必须干41、燥，能从填料仓中自由流出。基层粗集料：碎石压碎值不大于30%，细集料：有机质含量不超过2%。水泥稳定碎石：要求其抗压模量1300Mpa，劈裂强度0.6Mpa.7天25无侧限抗压强度2.5Mpa。级配砂砾：要求其回填模量300Mpa。土：混合料中土的塑性指数以717为宜，土内有机物含量0.8%，可溶性盐含量5%，灰土中粒径大于20mm的土块不得超过10%，但最大土块粒径不得大于50mm。水：采用不含油质和酸性的水。 6、 道路照明工程（1）设计依据1） 国家有关设计规范，技术要求。2） 1997年11月12日发布“公路照明技术条件”，依据国家最新颁布的道路照明标准。（2） 供电1） 电源自城网公42、变引来。2） 配电箱安装在人行道内（或其它适当位置）。（3）配电线路1）路灯照明配电线路采用全塑料铜芯铠装电力电缆直埋方式，埋置深度为0.6m。穿越车道等情况时，须穿金属管保护。2）采用无芯（带PE）电力电缆，尽量沿绿化带敷设（直埋），为便于施工及运行，有的地方需设人孔井或手孔井。3）电力电缆埋置深度为：在绿化带内为0.5m，在人行道上为0.6m，在车行道下为0.7m。（4）照明控制1） 照明电源由照明配电箱提供，并预留回路，有照明配电箱自控（时间路灯控制仪）或手动控制路灯起、闭。2） 整个区域内的路段远期采用集中控制方式，纳入市街灯所统一控制，近期采用照明配电箱分散控制。3） 每路照明回路均43、设短路及过载保护。(5)照明布置及光源1）道路照明灯具采用道路两侧人行道内安装，采用单挑灯，灯杆采用10m钢制灯杆，纵向灯杆间距50m，交错布置，挑臂长1.2m，光源功率为1250瓦高雅钠灯，镇流器采用高压钠灯电子镇流器。2） 确定道路照明级别为级，其具体照明指标如下：车行道路面平均照度：40LUX（近期），30LUX（远期） 0.4（近期），0.4（远期） 诱导性：很好 防眩光：较好4.4.2 排水工程1、设计标准1) 雨水：按满流设计，设计重现期=1.0年，综合迳流系数=0.65，地面积水时间=10分钟。2) 污水：按非满流设计，其流量按单位面积定额1.1L/s设计。2、管材及基础1) 雨44、水进水管采用I级钢筋混凝土平口管，360度混凝土满包基础。2) 管顶覆土小于1.0m，或管道过河时，采用II级钢筋混凝土平口管或企口管，360度混凝土满包基础。3) 管顶覆土1.0mH7.0m时，采用钢筋混凝土承插管（GB/T11836-1999）或企口管，180度砂石基础。管顶覆土1.0mH4.5m时采用II级管，管顶覆土4.5mH7.0m时采用III级管。4) 管顶覆土7.0mH9.0m时，采用III级钢筋混凝土平口管或企口管，180度混凝土基础。5) 管顶覆土9.0m25m时，井深H1.4m。雨水口在有路沿的道路上，采用路沿式雨水口，其他采用平地式雨水口。在道路最低点和道路交叉口位置必须45、设置雨水口，雨水口位置要安装正确，雨水箅顶部与其相接的道路路面低0.52cm，并应与道路路面平顺连接。在新增加道路开口位置，须将雨水口作相应调整。雨水口于预留支管之间的关系见排统91-II-3。4) 雨水管出水口：直接排入河道，管径500，河岸为直堡坎时采用排统87-VII-1，其他根据河岸地形采用95S517-520形式。当设计有雨水管下河口结构图时，按设计图作。5) 02S515检查井盖板、适用条件为顶覆土不大于4m，当盖板覆土大于4m时，应对盖板作加强设计或采用多层井室，盖板作加强及采用多层井室作法另请设计人员附设计图或加以说明。5、 施工验收1) 按给水排水管道工程施工及验收规范（GB46、50268-97）及市政工程质量检验评定标准（CJJ3-90）作施工验收。2) 湿陷土、膨胀土地区的雨水管道要求作闭水试验，全部污水管道要求作闭水试验。4.4.3 供水、供电、燃气、光纤通讯按有关专业部门设计要求实施。第五章 项目建设条件5.1 地质与地貌郫县自然条件得天独厚。全县坐落在都江堰内江支流出成都平原的冲积扇上，属于成都断陷地带，地质结构良好；地势自西北向东南倾斜，平均海拔580m，98.9%的幅员面积为平坝，是典型的平原县。地貌类型分区属于四川盆地西平原区，具有川西平原典型特点。在喜马拉雅构造阶段，青藏高原上升，川西一带缓慢下降,岷江和沱江带来的砾石、泥沙在这里逐步形成深厚的冲积层47、，构成川西平原。到新生代第四纪，这个断陷盆地继续下陷，河流上游带来的大量冰水物质与洪水冲积物质继续冲填，经河流的不断冲积与侵蚀作用，逐步形成了今日重叠复合的平原地貌。郫县境内地势西北高、东南低，河渠纵横交错、自流排灌面积占全县耕地面积的98%。县境西北边缘为浅丘，海拔656.9630m，呈缓丘及垄岗平台形状。西部花园镇节孝庵海拔629.8m，全县相对高差148.9m，平坝区相对高差121.8m，地面纵坡由西北向东南从5%逐渐缓到2%左右。5.2 气候郫县属亚热带湿润性季风气候，全县年均气温15.18，年活动积温5787.7，年降雨量972.3mm ，年日照总时数1308.2h，年太阳总辐射能达48、388.24kJ/cm2，无霜期280d，相对湿度83%。5.3 水文与水资源郫县处于都江堰灌区上游，境内河流密布，渠道纵横，水资源丰富，年均降水总量约为4.24亿m3，形成年径流总量约为2.03亿m3。外来地表水主要是都江堰内江四大干渠：蒲阳河、柏条河、走马河、江安河。在境内或分或合，形成了由8条干渠、68条支渠、133条斗渠和2719条农渠构成的灌溉水系，年输水量60亿m3。地下水资源较为丰富，据测全县年均可开采地下水2.16亿m3。上部含水层厚度在1225m，除“干七里”的中心地下水埋藏深度达11.5m以外，一般地区在丰水期为13m，枯水期为35m。下部含水层埋藏深度在85m左右，无污染49、，较上部含水层更适宜于生活和工业用水。5.4 植被郫县天然植被是亚热带常绿阔叶林，植物种类丰富。由于地处平原，地区开发较早，原生自然植被存量比较少，现有植被中主要以人工次生林为主，包括水源涵养林、道路交通绿化林、小区住宅绿化林及经济林。整体来看，植被良好。5.5 土壤位于成都平原区的郫县第四系沉积物发育深厚，地表土层主要是大面积的第四纪冲积土，土层深厚，土壤肥沃。经多年培育衍化为水稻土，熟化程度较高，可耕性和通透性较好，宜种性广。良好的水土条件奠定了郫县农耕文明的基础，使之成为川西平原著名的“粮仓”。5.6 自然资源郫县境内自然条件优越，适宜动植物的生长、繁衍和栖息，但由于长久以来受人类开发利50、用的影响，自然植被和野生动物栖息地少，植被以农作物和零星分散于路边或宅旁的小林块为主，动物主要为家畜、家禽和常见的农伺物种。除地下水外，基本没有其他具有开发价值的矿产资源。5.7 工程地质条件5.7.1 地层岩性项目区内覆盖层由上至下主要为第四系全新人工填土层（Q4me），第四系全新冲积层（Q4al），第四系上更新统冰水堆积层（Q4fg1），第三系泥岩(E)，白垩系上统灌口组泥岩夹粉砂岩(K2g)。5.7.2 岩土工程地质类型1、松散岩类：河流堆积成因的松散砂土。卵砾石岩组（Q4al），地层结构多为二元结构，即表层以岷江新冲击积灰色水稻土细粒泥层，厚0.5-0.8m；下伏洪积物黄泥层或黄泥夹砂51、层，厚度0-0.5m。允许承载力0.12-0.18MPa。表5-1 土物理力学指标表岩土名称压缩系数内摩擦角内聚力允许承载力粉质粘土0.0115-186-15KPa0.12-0.18MPa2、中更新统冰水堆积层（Q2fg1）:上部主要粘土层组成，厚1-4m，允许承载力0.15-0.18MPa；中部为卵砾石层，厚约30m，混粒结构，风化较微，孔隙大,渗透性强,局部略显胶结，允许承载力0.3MPa；下部泥砾层，砾径2-12cm，常见40-100cm的漂砾.砾石分选性差，排列杂乱，但磨圆度较高，以粘土充填，一般粘土与砾石含量各占一半，石质成份以石英砂岩.花岗岩，风化严重。因此结构软弱，遇水易软化，强52、度较低，允许载力0.2-0.25MPa。表5-2 土物理力学指标表岩土名称压缩系数内摩擦角内聚力允许承载力粘土0.0118-256-15KPa0.15-0.18MPa卵砾石土0.0118-25/0.3MPa泥砾层0.0118-20/0. 2-0.25MPa3、半坚硬碎屑岩组：主要为第三系(E)和百垩系(K2)的砂砾岩。沙泥岩等，允许承载力0.25-0.5MPa。4、坚硬碎屑岩组：主要为百垩系夹关组(K2j)的厚层块状石英砂岩。砾岩夹少许泥岩，钙泥质胶结，坚硬，强度高，其饱和极限抗压强度可达80MPa，强度较低，允许承载力0.8-1.5MPa。表5-3 岩石物理力学指标表 岩土名称饱和抗压强度弹53、性模量摩擦系数允许承载力泥岩3-5MPa0.5104MPa0.350.25-0.5MPa砂岩50-80MPa3-5104 Pa0.60.8-1.5MPa砾岩50-80MPa3-7104 Pa0.650.8-1.5MPa5.7.3 工程地质评述项目所在区域地质、地貌单元简单，无大的不良地质问题。第六章 项目实施进度安排6.1 项目建设期及进度计划 根据业主项目运作能力及本地类似综合整治经验，确定本项目建设期为2年（不含前期准备工作），至第2年底完成项目拆迁安置和各项工程建设任务，建设期第2年开始形成可供出让的地块。项目实施进度安排见表6-1表6 1 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目实施进度表序号54、工程名称前期工作建设期备注第1年第2年1项目前期工作（含立项、可研、勘察、设计、招标、报建等）2开工准备2.1农村集体土地部分的开工准备工作2.2城镇土地部分的开工准备工作3项目征地拆迁工作3.1农村土地征用、拆迁3.2城镇土地拆迁4配套基础设施建设4.1道路、交通工程及照明工程建设4.2雨水及污水等市政管网建设4.3供水、电力、通讯、燃气等专业管网建设6.2 土地出让进度计划密切注视未来数年成都市及郫县周边房地产市场走势，拟于建设期第3年开始将整理后的土地逐年适时适量投放市场，整个土地出让期按不超过3年考虑。第七章 建设环境影响分析7.1 概述7.1.1 建设环境影响分析依据 1、环境保护法55、律法规 中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国环境影响评价法；中华人民共和国大气污染防治法；中华人民共和国环境噪声防治法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国固体物污染防治法；建设项目环境保护管理条例国务院令第253号；成都市人民政府令第86号；成都市市容市貌管理暂行规定成都市人民政府令第91号；2、技术规范环境影响评价技术导则-总纲、大气环境、地表水环境（HJ/T2.1-2.3-2.9）环境影响评价技术导则-声环境（HJ/2.4-1995）环境影响评价技术导则-非污染生态影响（HJ/T19-1997）7.1.2 评价目的建设项目环境影响评价的基本目的是贯彻“环境保护”这项基本国策，并56、以环境保护法律、法规和标准为依据，认真执行“预防为主、防治结合、综合利用”的环境管理方针。编制本项目报告书的目的，皆在工程分析的基础上掌握建设项目的污染物排放特征和在了解评价环境质量现状的情况下，分析项目建成后对评价区的环境影响程度和范围，对所采取的污染防治措施进行评述，并提出可行的环境保护对策，同时为领导部门审查和决策、设计单位设计及环境管理提供依据。7.1.3 评价标准1、环境空气质量标准GB3095-1996中二级标准2、城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类标准3、地表水环境质量标准GB3838-2002中3类标准4、污水综合排放标准GB8978-1996中三级标准5、建筑施工场57、界噪声限值GB12523-906、工业企业厂界噪声标准GB12348-90中2类标准7.2 本项目的拆迁和建设工程对环境的影响分析和对策建议7.2.1 社会环境影响分析本项目的建设为招商引资、房地产开发、商业金融、旅游产业等第三产业的发展提供了良好的基础设施条件，加快郫县成灌快铁沿线城镇的土地开发和升值，必将促进郫县的经济发展。7.2.2 生态环境影响分析本项目施工期间对道路两侧植被、水土保持影响较小，但施工期间对水体环境会造成一定程度的污染，主要表现在施工作业用水污水的排放，有大量民工聚集，聚居生活区内产生的部分生活污水，机械停放点产生洗车污水等，建设期间尽量不要将施工工人聚居点与居民聚居点58、设置在一起，不要占用居民饮用水源，污水通过土壤和地表径流的稀释后对道路两侧水环境污染较小，而且影响时间比较短，随着工程的完工影响也随之消除。在建设期间弃渣、弃土场不能设置在水源保护区、拌和站也不能设置在水源保护区，施工垃圾及生活垃圾要专门处理，以防污染水源。7.2.3 空气环境影响分析道路运营过程中车辆尾气中会对公路两侧土壤和植被产生一定影响，主要有CO、NOX等有害气体对环境的侵蚀，但是道路所在区域空气比较湿润，植被茂盛，配合自然风的吹动，尾气在大气中稀释，对周围环境的影响不大。7.2.4 环境噪声影响分析 道路施工期间各种施工机械及运输车辆会产生较大的噪声和震动，对周围居民产生一定的影响，59、特别是夜间作业时，所以施工时尽量白天作业，夜间作业段落避开居民聚居点，施工运输便道避开大的居民点。公路运营期间过往车辆噪音较大，在村镇居民点周围应采取相应的防噪音措施。7.3 减缓工程环境影响的对策建议 本项目施工阶段可采取的主要措施有以下几个方面： 1、水土保持措施道路施工对植被破坏不可避免，应在工程建设主体完工后迅速对取土区、弃土区、边坡等土层裸露地带进行保护或草皮覆盖，有条件时可先种草后种树，这样既可以防止水土流失，又可以促进植被的恢复。坚持做到“预防为主，防治结合”的水土保护方针。 2、弃土场及取土坑的设置 弃土场的堆放应统筹安排，尽可能选择弃地，并应及时对弃料场进行防护，在其表面进行60、植被覆盖以及防排水工程设计。取土坑应选在高地、荒地上，尽量不占用耕地，且使用后必须修复植被，对大型取土坑可与地方水产养殖、农田排灌结合起来综合利用。 3、噪音及空气污染的防治措施应加强对施工机械、运输车辆的维护保养，道路施工现场200米以内有居民区时，应合理安排施工时间，尽可能将噪音大的作业安排在白天施工；施工现场尤其是采石场、采砂场应经常洒水，以控制扬尘；运输建筑材料的临时便道应可能避开大的居民区，临时便道应经常洒水；运送筑路材料的车辆必须加盖帆布、盖套等，以防物料飞扬，沿途撒漏；水泥混凝土混合料的拌和，应采用站拌方式，拌和站应远离居民点和敏感点至少250米，拌和站必须配备除尘设备。 4、水61、环境的保护措施 有害及易污染材料（如沥青、油料、化学药品等）应远离水源地仓储周围应修建环形排水沟和渗水坑，以防意外溢出污染地面水，现场施工人员的生活污应建成临时化粪池进行集中处理，严禁直接排入水中。5、垃圾处理措施施工垃圾、生活垃圾等应集中堆放，直接运往垃圾处理站，严禁向河流、水井等水源倾倒，部分无污染的固体垃圾应做掩埋处理。8.3.2运营期环境保护措施加强道路运营期的管理和养护，加强对驾驶员及沿线居民的宣传教育，树立安全第一的思想，保护好道路沿线的各类设施；经常修正路面，保护足够的平整度，以降低交通噪音的影响；在道路两侧设置绿化带，使之成为绿色立体屏障，既可降低噪音，又可吸附汽车尾气，净化空62、气。7.4 环境影响评价由于本项目的实施对周围环境造成的负面影响较小，通过采取一定环保措施后，满足国家环保标准，从环境评价角度看本项目是可行的。第八章 房地产市场分析8.1 房产市场分析8.1.1 2008年运行情况1、全国2008 年，美国金融海啸影响漫延，全球经济进入衰退周期，中国经济增长速度也明显放缓。房地产行业作为宏观经济的晴雨表，自2007 年四季度开始量价齐跌，进入深度调整阶段。2008 年全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局发布的官方数据显示，2008 年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。而重点城市下跌幅度则大幅高于这个数据。2、成都市作为二线城63、市房地产市场的“风向标”，成都楼市在2008年遭遇了比任何一个城市都更为沉重的“双重打击”：国际金融危机和汶川大地震。在这样的“双重打击”下，2008年完成房地产投资912.5亿元，比上年增长0.3%。房地产销售下滑，全年含预售在内的商品房销售面积达1273.5万平方米，下降43.2%，其中住宅销售面积1191.4万平方米，下降43.3%；实现商品房销售额626.7亿元，下降34.5%，其中住宅销售额达580.1亿元，下降34.1%。业恢复发展扶持居民安居置业的意见，通过鼓励社会力量参与灾后重建、加大金融支持服务力度、落实各项扶持政策、降低公积金贷款首付比3、政策2008 年上半年，宏观政策一64、直以抑制通货膨胀，严控信贷规模为主。随着宏观经济增速放缓，政府的政策导向逐渐发生改变，2008 年中央经济工作会议已明确将工作重心由“防通胀”转为“保证经济平稳较快发展”，并在2008 年下半年陆续出台了一系列经济刺激政策，以增加投资、扩大内需，促进经济稳定增长。在房地产方面，2008 年12 月21 日，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，明确提出将给予房地产企业和购房者更多的信贷支持和税收优惠，进一步鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康发展。汶川大地震之后，成都迅速出台了成都市人民政府办公厅关于促进房地产例等措施，稳定市场。遭遇金融危机之后，成都又迅速出台了成都市人65、民政府关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见，通过加大旧城改造、降低交易费用、加强配套建设等措施，促进市场发展。8.1.2 2009年成都房产市场简况进入2009年以来，在全国房地产大势初步回暖和成都市政府相关政策的促进下，成都市房产市场出现稳步回升态势，平均房价由2月初的5420元/平方米上升至7月初的5890元/平方米，涨幅为1.36%，但与全国8个热点城市房价相比教，成都市仍处于较低价位水平，具有显著的二线房价特征。（见下表8-1） 表8-1 热点城市2009.22009.7房价平均走势统计表城 市2月3月4月5月6月7月涨 幅（%）成 都5420558057005766、80581058901.36北 京1136011430117001190012300127803.32上 海1445014550147301520015750159702.19广 州6550680075507700761077401.56深 圳77009140100001034010700112504.98南 京8500865087008780902090300.85杭 州1176011820121001250013080135804.02苏 州6530648065306580672068602.058.2 土地市场分析 8.2.1 2009年全国土地市场运行简况2009年上半年，全国60个城67、市住宅用地整体交易量相对低迷，供应成交量尚不及去年同期水平，市场整体复苏尚待时日。但北京、上海、广州、深圳等重点城市交易活跃，土地市场呈率先回暖迹象 (见表9-2)。土地市场运行情况是：表8-2 2009年上半年全国60个城市土地市场交易情况表 （部分城市）（据中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统）城市总数住宅宗数用地面积（万）楼面价格（元/）宗数用地面积（万）楼面价格（元/）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京11111155548220792748473830422526103969上海216190841719220421002223144152-3635广州68、362013891114311737316630264429深圳211873632008304755262632484926天津4654013236291469570557477086021001955杭州20914844536317832766573718214924373804南京7849345242817114422141068811761325武汉285179133885341468515594849524472782重庆1108350845012231419483924323513511618成都118785003244284333112190122473486沈阳20110412869、3788744107350202401039742148青岛1065152637063472424172672451376895济南6345322239180129015128776-1337苏州97932682568787901111535313681522宁波236191541444842182436281119223214736无锡106108364351610883142668948871144厦门361819611024984532141310710134854832福州191277601914216797564927082403东莞413317010713361063191462370、015491647长春39191415734998814860293491248大连1236399624224922730493029920219092648吉林701011992741082710459150108长沙47401276357672026196926715823南昌3427186180431467762428624741太原4427265176711106322132231498011136郑州5216154475461077271380408661116洛阳20131169521169714109995199697哈尔滨745429825453652441302121855171、3495西安80762652841957954043173202-887昆明9357408263464544521916376-1、供应情况：2009年上半年，虽然住宅用地供应量连续5个月递增，但整体供应量偏紧。2009年上半年，全国60个重点城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1126宗，同比减少25%，推出土地面积6485万平方米，同比减少24%。2、成交情况：2009年上半年，住宅用地成交量集中在二季度，特别是5、6月份，整体交易相对低迷，成交量同比下降幅度较大。2009年上半年，全国60个重点城市共成交住宅用地829宗，同比微降1%。，成交土地面积5041万平方72、米，同比减少27%。万科、保利、绿地等房地产大鳄开始在土地市场拿地，加强土地储备。3、土地流拍：2009年上半年，一线城市没有出现流拍地块，二三线城市流拍现象比较突出，特别是1季度，仅2月份就有48宗地块流拍，流拍率高达40%。随州商品房销售市场回暖，地块流拍率逐渐降低。4、成交价格：2009年1季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平普遍低于10%。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，成交楼面价格逐渐回升，连续3个月呈上涨态势。8.2.2 2009年上半年成都地产市场简况2009年上半年，虽然住宅用地供应量连续5个月递增，但整体供应量偏紧。2009年上半年，成都共推出用地118宗（其中住宅用地373、1宗），推出土地面积500万平方米（其中住宅用地面积190万平方米）。2009年上半年，成都共成交用地78宗，面积为324万平方米，其中成交住宅用地12宗，土地面积122万平方米。流拍土地40宗。推出的楼面地价428元/平方米，成交楼面地价为433元/平方米，土地溢价仅3.1%：推出住宅的楼面地价为473元/平方米，成交住宅楼面地价为486元/平方米，土地溢价仅2.7%。由上述数据不难看出，成都地产市场仍处于相对低迷的状态，成都市在全国10个重点城市中，土地市场交易情况比较如下图所示。 （据中国指数研究院数据信息中心）由上图可见，2009年上半年，10个重点城市中，武汉、北京、广州、杭州等4个74、城市住宅用地累计供应量同比增加。其中，武汉09年上半年共推出住宅用地616万平方米。同比增加198%；北京09年上半年加大住宅用地供应力度，推出住宅用地近300万平方米，同比增加130%。6月10个重点城市交易火爆，“抢地”大战随处可见，市场好像已经全面复苏。但是，通过2009年上半年10个重点城市累计成交量可以发现，累计成交量同比增加的仅有武汉、成都、杭州3个城市，其他7个城市累计成交量则同比下降。成交量同比下降一方面与政府住宅用地推出量同比下降有关，另一方面和推出地块区位条件有关。由此可以预见，据有区位和价格优势的成都地产市场，在不久的将来会显现出巨大的后发优势，因而具有良好的开发前景。875、.2.3 郫县土地市场分析2007年2009年郫县通过招牌挂方式出让土地25宗（不含工业用地），总面积约2113亩，成交金额35.1亿元，平均每亩成交价166万元。其中2007年成交667亩，平均每亩成交价299万元；2008年成交1406亩，平均每亩成交价105万元。土地交易情况详见表8-3.综合考虑以上因素，确定本次成灌快铁沿线居住用地以250万元/亩、商业金融用地以280万元/亩作为本项目出让土地初期的测算价。表8-3 2007年至2009年郫县国有土地交易情况表宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）时间成交价（万元/亩）成交金额（万元）竞得人200613犀浦镇龙吟村住宅70年、76、商业40年91.12007-1-919217491.2四川三利房地产有限责任公司200711xx镇凉水村住宅70年、商业40年302007-2-11935790成都迈普投资有限公司200711xx镇凉水村住宅70年、商业40年22.812007-2-61944425.14成都迈普投资有限公司200710xx镇凉水村住宅70年、商业40年45.542007-2-62049290.16成都中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司200712犀浦镇龙吟村、梓潼村城镇混合、住宅用地、商业40年、住宅70年93.032007-3-921219722.36四川林氏投资有限公司200715红光镇合兴村二/三社77、犀浦村一社商业兼容住宅住宅用地商业40年住宅70年81.982007-6-2942234595.56华润置地(成都)有限公司200716红光镇合兴村二/三社犀浦村一社商业兼容住宅住宅用地商业40年住宅70年116.082007-6-2942148869.68华润置地(成都)有限公司200717安靖镇方碑村十社商业兼容住宅住宅用地商业40年住宅70年39.492007-6-292319122.19四川省时进置业有限公司200718犀浦镇万福村住宅/公共服务设施公共服务设施40年住宅70年123.612007-7-340349814.83成都市圣沅房地产开发有限公司200729xx镇书院村3、4社78、住宅兼商业兼公共设施107.72008-1-835037695成都中信城市建设有限公司200801郫县犀浦镇万福村5、6社住宅兼商业、幼儿园住宅70年商业40年38.292008年1月29日2087964.32成都市圣沅房地产开发有限公司200802郫县xx镇和平村2、3社住宅兼商业住宅70年商业40年25.632008年1月29日2546510.02四川省泰立置业有限公司200803郫县xx城西大街住宅兼商业、农贸市场住宅70年商业40年37.092008年1月29日2027492.18成都天府水城投资有限公司挂200807郫县xx镇一里村四社住宅兼商业住宅70年商业40年4.62008-779、-112551173刘伟东挂200808xx镇一里村二/三社商业兼住宅住宅70年商业40年37.462008-7-241053933.3四川恒创实业发展有限责任公司挂200809犀浦镇石亭村二/十社双林村一/七社和团结镇平安村六/七社商业和住宅住宅70年商业40年451.12008-7-2433.715202.07成都西南石材城有限公司200805郫县xx镇洪石村、菠萝村住宅兼商业住宅70年商业40年457.92008-11-109242126.8中铁八局集团房地产开发有限公司200810郫县犀浦镇五粮村一、二社住宅兼商业住宅70年商业40年112.012008-11-2817519601.780、5成都国创置业有限公司挂200901郫县xx镇城关村三社、凉水村一社住宅兼商业住宅70年商业40年39.542009-2-23903558.6成都汇信置业有限公司 8.3 项目亮点及土地价值分析8.3.1 项目亮点分析 1、项目所在地具有优越的区位和便捷的交通郫县地处川西平原腹心，位于西部特大中心城市成都市以西，属成都市中心城市规划建设发展区，国道317线、成灌高速公路、沙西线、成都绕城高速、高新西区围城路等五条快速通道横贯全境，形成通达快捷的交通网络，是通往成都市、都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等黄金旅游区的必经之地。距成都市中心区10分钟车程，双流国际机场15分钟车程，距成都火车东站20分钟车81、程，距成都火车西客货站（位于郫县安靖镇）5分钟车程，为企业提供方便快捷的铁路货运。有305、96、54、221等4条公交线直通成都市区。规划中的地铁2号线和轻轨也建设在即，县域交通还将有大的改观。为项目选址连接中心城市，融入大都市经济圈，提供了优越的区位环境和快捷的交通条件。2、良好的产业基础郫县境内现已聚集众多国内外著名饮料品牌企业，有百事可乐、维珍饮料、健力宝、勃克啤酒蓝光水业、全兴酒业等建成企业，同时，法国达能公司与乐百氏合资的脉动生产线及珠海中富饮料生产线等也已选址郫县。国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地均已建成投运。规划建设中的成都高新82、西区已初具规模，以摩托罗拉软件研发中心、英特尔芯片封装生产基地、东方日立电子控制设备基地、迈普高中低端路由器产业化基地、国家金税产业化基地、托普西部软件园、银河磁体、大唐电信、国腾通讯等为主的电子信息产业企业，形成集群规模，企业数量已达300余家，其中有3家属于世界500强企业，他们分别为英特尔、东方日立及摩托罗拉公司，其中：英特尔产品（成都）有限公司主要从事英特尔半导体产品的封装测试，占地面积600亩，总投资额约为250000万元。东方日立（成都）电控设备有限公司主要从事高压变频器的设计、制造、销售、及相关进出口业务，占地面积为50亩，总投资为5098万元。此外，四川省出口加工区的建设，为郫83、县融入到众多国家级研发基地，形成聚集效应提供了良好条件，也为便捷企业实施对外工程项目，提供优良快捷通道。郫县境内有西南交大、电子科大、西华大学、电子高专、托普软件学院、国腾微电子学院、国腾软件学院、四川外国语学院成都分院、成都中医药大学、四川农业大学、成都纺专等19所大学（学院）。在校学生10万人，每年毕业人数4万人，已形成以高等教育为支撑的大学知识经济圈。3、 完善的市政基础设施郫县基础设施比较完善，水、电、气、排污等收费标准按成都市统一收费标准执行。境内供水属成都市自来水公司大网供水，供水量高达20万立方米/日，水压在0.14兆帕以上，供水水质优于国家生活饮用水卫生标准（GB5749-8684、），达到欧共体EEC(98)标准，地下水资源充沛，地表水除降雨量外，都江堰四大干渠流经郫县，地下水资源丰富，丰水期为1-3米，枯水期为3-5米，上部含水层厚度在12-25米，下部含水层埋藏深度在85米左右。境内用电属成都大网供电，供应系统架构为110千伏（国家主网供电），现有220千伏变电站1座、110千伏变电站2座、正在规划中的110千伏变电站2座，供电总容量为15万千伏安，可实现企业不间断双回路供电，供电可靠率为99.96%，跳电频率(MTBB)为500.2赫兹。成都煤气总公司、郫县天然气公司、西南石油局蜀都天然气公司三家企业为郫县地区提供生产、生活供气，已形成直径为219-273毫米，压85、力为0.8MPa/cm2的主供气管道网络，供气总容量为100万立方米/日。排污管网直接接入成都市排污大网，已有日处理4万吨污水处理厂，并在县城东南方向兴建一座日处理能力为万吨的污水处理厂。境内中国电信、中国联通、中国移动可提供程控交换电话业务，以及IDD、ADSL和DDN等1001000M宽带网接入服务。4、后发的快铁经济优势成灌快铁建设将会对沿线的房地产开发产生很大拉动。快铁所经之地，口岸也会随之形成。快铁对通达性的改变实现空间的重塑，使得沿线特别是站点周边人流、物流集聚大幅增加，极有利于引发地价上升和土地高强度的开发，形成快铁沿线的经济带和以快铁站点为中心的商圈经济。快铁站点历来都是各商家86、抢滩的“黄金口岸“，未来快铁的通车将全面带动整个区域经济发展。快铁商圈的形成主要就是得益于人流，人流的会聚，物流的加速带来的这种综合效应。因为快铁最大的特点就是客流量比较大，所以在国外很多区域化的购物中心都是依托快铁而建的。就是因为地铁可以汇聚大量的人流，每一个快铁站将会形成商业的中心节点。快铁沿线附近周围1000米以内，都会有一个很大的商机，形成新的商圈。快铁建成后，其运营班次、运行时间一般都是固定的，搭乘快铁，可以很好地安排时间，这无疑将给上班、出行、购物、居家等带来一系列方便，居家快铁附近，不仅改变自己，也将改变家人的生活。快铁对房地产市场的带动力度很大，快铁交通的快捷方便将带动沿线物业87、大幅升值，这在国内外是普遍现象，深圳、广州、上海莫不如此。附近有快铁出入口，房地产的口岸价值会高得多。原因很简单：交通便利。对商业口岸来说，快铁出入口意味着有相当大的人流，意味着销售量，意味着利润。因此，快铁沿线的土地价格将大幅上涨，提升东站片区土地开发价值。快铁的建设将会推动快铁经济、快铁沿线房地产价值的上升，促进商业的繁荣以及催生新的商圈。快铁沿线地产的升值是一个必然的趋势，据其他城市资料预测，快铁在开始建设的时候，周边的地价可能要上升15%-25%，当快铁建成通车以后地价还会再上升15-25%。5、明显的级差地租优势和良好的房地产市场前景作为成都市后花园和成都西部新中心的郫县，以其突出的88、区位优势和诱人的级差地租，深受房地产开发商和购房者的青睐，使之对这座充满魅力的千年古蜀新城、人居创业乐园倾心不已。在当下房地产市场初现回暖端倪之际，郫县房地产市场已显示出良好的前景。城市面貌焕然一新的郫县，俨然一座超级大盘，旧城改造方兴未艾。成灌快铁投入运营后，其“长距离、高速度、大容量、安全准点”的特点凸显，为成都和郫县之间构筑了便捷可靠的交通保障。从成都中心城区到郫县在15分钟通达，使郫县融入成都的“15分钟生活圈”，完全可以实现在郫县生活，在成都中心城区工作。而郫县目前的土地出让价格仅为成都市三环路外侧的1/2左右，具有明显的级差地租优势。郫县将积极引进银行、高档写字楼、商务酒店、会务中89、心、购物中心等城市功能性项目，建设商务中心，从服务上全方位配套高新西区，将成都传统的休闲娱乐延伸到郫县，数年之后，郫县将成为名符其实的古蜀文化新城、生态人居新城、现代工业新城、科教产业新城、魅力休闲新城。综上所述，本项目具有良好的开发前景。8.3.2 项目片区土地价值分析郫县处于成都市区“上风上水”的天然优势，规划中即将开通的城郊轻轨，都大大密切了郫县和成都中心城区的联系，从成都中心城区到郫县的交通时间将缩短至2030分钟，使得“成都工作，郫县居住”更为便捷。根据2007年2009年郫县土地交易情况，目前价格可能已接近底部，房地产有可能较快复苏。2007年郫县城市规划区内商住用地拍卖成交价一般90、在200-250万元/亩左右，最高达到350万元/亩，而本项目出让土地的时间还在3年以后，预计届时平均每亩成交价将达到或略低于2007年土地价格。建设用地是不可再生的紧缺资源，目前土地市场虽然受金融危机影响呈现低迷，但从中长期看，地价上扬仍是必然趋势。随着成灌快铁的建成和沿线环境综合整治的完成，快铁沿线片区土地价格必然会拉高。根据审慎原则，以250万元/亩作为本项目二类居住用地初期出让价，以280万元/亩作为商业金融用地初期出让价，是合理的和可行的。第九章 项目投资估算及资金筹措9.1 投资估算范围投资估算包括原土地使用单位和个人住房及营业用房拆迁安置费，市政道路管网、配套基础设施费用、期间费91、用、财务费用等。9.2 投资估算编制依据1、成府发【2004】19号文成都市人民政府关于印发和的通知2、 郫府办【2004】63号文郫县人民政府办公室关于印发郫县征地拆迁补偿安置暂行办法和郫县征地拆迁补偿安置暂行办法实施细则的通知3、城镇居民和农户安置采用货币化安置或由业主购置安置用房进行安置4、建设单位提供的有关费用的实际资料5、项目建设内容及工程量测算9.3 投资估算内容9.3.1 总投资经测算，本项目总投资为125335万元，其中征地拆迁安置费121999万元，市政道路建设投资2040万元，规划、勘测、设计、监理及其他费用共投资31万元，建设管理费投资24万元，不可预见费投资1240万元92、。（总投资估算详见附表1）9.3.2 分项投资估算1、征地拆迁安置费用经测算，本项目征地拆迁安置费用为121999万元（具体测算详见附表1-1），其中：农村征地拆迁安置补偿费24369万元，平均每亩88.9万元。城镇拆迁安置补偿费97630万元，平均每亩340.8万元。2、配套基础建设经测算，本项目配套基础及公建设施建设投资为2040万元（具体测算详见附表1-2），其中：道路工程投资909万元； 交通工程投资57万元； 照明工程投资91 万元；供水工程投资164 万元；排水工程投资491 万元；电力工程投资216 万元；通讯工程投资23 万元；光纤工程投资34 万元；燃气工程投资57万元。 393、前期工作费经测算，本项目前期工作费总额为55万元，其中：（1）规划、勘察、设计、监理及其他费用：按基础设施投资的1.5%测算，总额为31万元。（2）建设管理费：按基础设施的1.2%测算，总额为24万元。4、基本预备费按征地拆迁安置费和基础设施投资的1 %测算，总额为1240万元。9.4 资金筹措项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行融资解决。根据测算，本项目总投资为125335万元，资金筹措方案如下：1）自筹资金35335万元，占项目总投资的28.19%；2）申请银行贷款90000万元，占总投资的71.81%。贷款期限5年期，贷款利94、率按同期基准贷款利率5.76% 测算，按季计息。具体贷款计划为：第一年贷款额 50000万元第二年贷款额 40000万元（建设期资金来源与运用详见附表2）。9.5 资金使用及土地开发计划9.5.1 分年资金使用计划本项目建设期2年，其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。（资金使用计划详见附表2）。9.5.2 土地开发及出让计划本项目土地开发总量为560.5亩，在5年内开发完成，形成可出让土地327亩，从第3年开始出让，第5年出让完毕。每年土地出让量控制在全县土地出让总量的30%以内。（详见附表3）第十章 财务评价10.1 项目运作方案及思路本项目规划区实施范围按照“总体规95、划，分期实施”的原则进行改造，首先实施工程建设用地的征地拆迁安置工作以及配套基础设施的建设工作，营造良好的投资软硬环境。地块开发完成后，业主将委托郫县国土局对项目区内可供出让的土地以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。取得的土地收入，首先用于偿还银行贷款本息，实现的土地收益用于增加业主资本金，滚动投入其他综合整治项目。当因市场或其他原因，导致整理后的土地不能按计划出让或土地收益不足，影响到偿还银行贷款本息时，则由郫县人民政府财政资金兜底，负责按计划分年偿还贷款本息。10.2 基础数据10.2.1 计算期本项目计算期按贷款期限5年确定。10.2.2 基准收益率确定本项目基准收益率按8%确定。96、10.2.3 土地出让收入1、土地出让面积本项目涉及旧城改造总面积为560.5亩，扣除配套基础设施建设用地外，根据规划可供出让的土地面积为327亩。2、土地出让计划根据郫县最近几年土地供需状况分析及对未来10年的商业、居住用地需求状况进行预测，确定本项目土地分3年出让，从第3开始出让，年均出让数量为109亩，占全县土地出让总量的30%以内。（土地出让计划详见附表3）3、土地出让价格根据土地价值分析、项目基础及公建设施的投入情况、区域外基础设施情况和片区所具有的区位优势，通过市场比较法和假设开发法的分析，按谨慎性原则确定的二类居住用地出让价格初期为250万元/亩，商业金融用地为280万元/亩，以97、后每年均递增15%。4、土地出让收入测算经测算，本项目土地出让总收入为99464万元。（土地出让收入具体测算详见附表5）10.3 成本估算10.3.1 土地开发成本估算经测算，本项目总投资125335万元，折算到土地出让量327亩，平均每亩土地开发成本为383.3万元。10.3.2 土地出让金土地出让金按出让收入的25%缴纳，总额为24866万元。10.3.3 财务费用贷款偿还期发生的贷款利息支出，总额为21024万元。10.4 财务评价10.4.1 财务现金流量分析1、全部投资财务现金流量分析（全部投资财务现金流量表详见附表6）。经测算，本项目计算期间财务内部收益率为9.12%，财务净现值(98、ic8%)为3580万元，投资回收期为4.58年。2、自有资金财务现金流量分析（自有资金财务现金流量表详见附表7）。经测算，本项目计算期间财务内部收益率为49.91%，财务净现值(ic8%)为48779万元。10.4.2 清偿能力分析本项目银行贷款总额为90000万元，期限5年，贷款年利率5.76%，按季计息的实际贷款利率为5.89%。1. 还款资金来源可用于还款的资金来源为：（1）还款期项目区土地出让收益：在整个还款期，总额为74598万元；（2）财政拨款：在整个还款期，财政拨款总额为110000万元。以上两项合计，在还款期内可用于偿还贷款本金的资金总额为万元。2、偿债保障比率分析还款期累计99、本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。3、 贷款偿还期测算及偿还方案按贷款要求测算，用财政拨款和土地出让收益作为偿还银行贷款本息的来源，在5年内可全部偿还贷款本息。（还本付息方案见附表9）。10.4.4 项目技术经济数据和评价指标成灌快铁沿线环境综合整治示范项目技术经济数据和指标下表11-1.表10-1 技术经济数据和指标表序 号项目名称单 位数据和指标备 注1基础数据1.1规模1.1.1整治总面积亩560.51.1.2总出让面积亩3271.1.3出让率58.341.2总投资万元1253351.2.1征地拆迁安置成本万元1219991.2.2基础设施工程费用万元20401.2.3前100、期工作费用及建设管理费万元551.2.4预备费万元12401.3资金筹措万元123351.3.1自筹资金万元35335占总投资的28.19 %1.3.2申请银行贷款万元90000占总投资的71.81%2评价指标2.1土地出让总收入万元994642.2土地出让收益万元74598扣除土地出让金2.3财政拨款万元1100002.4借贷偿还期年52.5经营期累计本息偿还保障率%2602.6投资回收期年4.58含建设期，全部投资2.7财务内部收益率%912全部投资2.8财务净现值万元3580全部投资2.9财务内部收益率%49.91自有资金2.10财务净现值万元48779自有资金10.4.5 敏感性分析本101、项目主要针对土地整理投资变化和土地出让价格变化两个因素作了敏感性分析，其结果见表10-2.表10-2 敏感性分析表10%5%基本方案-5%-10%投资变化 财务内部收益率7.16%8.28%9.12%10.02%10.61% 投资回收期(年)4.84.714.584.494.44 累计实现土地收入(万元)828438880699464100732106695 贷款本息偿还保障率260%260%260%260%260%土地出让价格变化 财务内部收益率10.05%9.78%9.12%8.44%7.39% 投资回收期(年)4.494.524.584.654.77 累计实现土地收入(万元)111905102、.47103337.589946490661.0377632.7 贷款本息偿还保障率275%270%260%250%234%10.4.6 财务评价结论经测算，本项目将实现土地收入99464万元，计算期财务内部收益率为9.12%，财务净现值(ic8%)为3580万元，投资回收期为4.58年（含土地开发期）。还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。按最大还款能力测算，贷款偿还期为5年。财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。第十一章 社会效益分析11.1 本项目的建设将推进郫县区域发展根据郫县城市总体规划，未来县城将形成“一城一区一园三带”区域发展格局。“一城”103、即城市发展片区，包含xx镇、红光镇、犀浦镇，是郫县发展的核心区域，全县的政治经济文化中心，成都市特大城市的有机组成部分和重要功能片区。“一区”即工业集中发展区，包含现代工业港的“一港三区”范围，包括工业港的南、北区和安德园区，主要分布在郫县红光镇、xx镇、德源镇和安德镇内，共计13.82平方公里。“一园”即“高校片区配套经济园”，是高校集聚区相关区域，主要包括犀浦镇、团结镇、红光镇和安靖镇。“三带”包括以317国道为轴线和依托的工贸产业聚集带、沿红东路、沙西线沿线和太清路以西区域布局的现代农业产业带，以及由古蜀文化旅游产业带和滨河休闲旅游产业带组成的特色旅游产业带。本项目涉及xx镇，是构建未来104、区域发展总体布局的重要节点，将有力的促进郫县总体布局的形成和快铁沿线周边商圈形成。良好的基础设施，无疑将会提升整个区域的投资价值，有利于进一步的招商引资。11.2 加快郫县城镇化进程根据郫县“十一五”规划纲要，郫县目前正处于统筹推进城乡一体化发展的机遇期、关键期。从外部条件看，经济全球化和区域经济一体化趋势深入发展，生产要素流动加快，“外资西移、内资西进“态势明显，这为郫县承接产业和资本转移，引进先进技术和管理方式创造了有利条件。因此，郫县提出了“坚持突出重点、形成特色、适度非均衡发展的思路”。在这个思路引导下，郫县将分两个层面完善城镇体系规划，按照城区规划标准进行深化完善，科学确定开发建设规105、模、城区建设形态、产业发展布局等，对其余各镇的城镇规划，根据资源和环境承载能力等基础条件和发展目标、发展速度等情况，进行优化完善，适度扩大规模，完善市政功能，增强人口聚集和经济发展的承载能力。配合成灌快铁的建设，沿线环境综合整治完成后，既完善了基础设施和公共服务设施，增强城市核心竞争力，提升城市功能，改善老百姓的居住条件，又能拉动住房市场最真实、最有效的刚性需求，扩大消费。通过综合整治，大批长期居住危旧房屋的城乡居民通过拆迁补偿安置，改善了居住条件，从无房户成为了私有住房的拥有者，或者住房面积和住房成套率提高，居住条件将得到明显改善。第十二章 风险分析及对策12.1 风险分析本项目为环境综合整106、治示范项目，所面临的风险较少，主要的风险因素有工程质量风险、工程费用风险、工程进度风险及资金管理风险。12.2 对策12.2.1 工程质量控制项目单位将从以下六个方面来控制项目建设的质量：1、建立项目经理责任制在工程建设中，西汇公司将建立项目经理责任制，确保工程建设质量。项目经理是企业法人代表的直接全权代表，所负责的项目部分，拥有与公司经理相同的责任和权力。项目经理不仅要管好人、财、物，管好工程的协调和进度，更重要的是要抓好工程质量的控制。各项目经理要牢固树立“质量第一”的思想，把认真抓好工程质量当作自己义不容辞的责任。2、强化“五大”质量控制项目单位在项目建设中将强化“五大”质量控制，包括：107、工作质量的控制、工程所用物料的质量控制、施工机械设备的质量控制、施工工序的质量控制、建成项目养护的质量控制。3、严格按程序审查、监理施工单位的资质和质量保证体系。4、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系。5、对工程质量进行跟踪、检查、监督和控制。6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求。12.2.2 工程费用控制项目单位将从以下三个方面来控制项目建设的费用：1、建立费用估算与控制流程项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。所谓项目投资控制，就是把项目投资发生的费用控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保项目投资管理目标的实现。本项目将建立贯穿于项目建设全过108、程的费用估算与控制流程。从项目立项开始，到投资决策、施工、设备材料的采购、保管、供应等各个方面，每一个环节都严格科学的实施费用监测和控制。2、设计阶段的投资控制限额设计要正确处理在项目建设过程中技术与经济的对立统一关系，在强调限额设计的同时，项目也要运用价值工程的原理，处理好成本上升与功能这一对立统一的关系，提高它们之间的比值，使设计与概算形成有机的整体，克服相互脱节的状态，使功能和成本处于最佳配置。在设计阶段，项目单位将对限额设计进行跟踪，对偏离控制基准的费用进行分析，对限额设计工程量清单之外的变更项进行补充，对非发生不可的变更，尽量提前实现，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，特别是对影响109、工程造价的重大设计变更，更要用先算账后变更的办法解决，使工程造价得到解决有效控制。3、工程建设实施阶段的投资控制1） 设备、材料采购的投资控制。设备、材料采购是工程建设中的重要工作之一。采购货物质量的好坏和价格的高低，对项目的投资效益影响极大。为采购阶段全面实现费用控制，实行限额采购，并对限额采购进行跟踪，对偏离控制基准的费用进行分析，对限额采购清单之外的变更项补充限额单价。设备、材料采购费用控制的基本原则是：在满足设备和材料使用功能的前提下，尽量降低费用。2） 工程施工的投资控制。施工阶段的投资控制，不仅靠控制工程款的支付控制，还应靠组织、经济、技术、合同等措施多方面控制投资。组织措施：在项110、目管理班子中落实投资控制人员，实行任务分工和职能分工。编制阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。经济措施：编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。进行工程计量。复核工程付款帐单，签发付款证书。在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测，经常或定期向有关部门提交项目投资控制及其存在问题的报告。技术措施：对设计变更进行设计比较，严格控制设计变更。继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。合同措施：做好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图纸及通知单，注意积累素材，为111、正确处理可能发生的索赔提供依据。参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。在项目管理过程中，投资控制贯穿于自始至终，对可能发生的投资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。12.2.3 工程进度控制本项目单位将从以下四个方面来控制项目建设的进度：1、根据项目特点，编制项目进度计划表被认可的项目进度表(又称基准进度)是项目总计划的一部分。它提供了计划度量和进度执行情况的基础。2、根据项目的进展编制项目执行情况报告执行情况报告提供进度进展方面的信息。如哪一活动如期完成了，哪一活动未如期完成。报告中也可提醒项目团队值得注意的问题。3、对进度的改变进行规范要求改变进度的报告形112、式为书面方式。这些具体的改变要求产生的结果，可能是加快进度，也可能是进度的延长。4、及时采取纠正措施指采取纠正措施使进度与项目计划一致。在时间管理领域中，纠正措施是指加速活动以确保活动能按时完成或尽可能减少延迟时间。12.2.4 工程资金控制本项目单位将从以下六个方面来控制项目建设的资金：1、资金计划管理每月由资金管理部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用计划，严格按计划进行资金管理，但制定计划时应考虑一些灵活因素在内。2、材料计划采购工程材料根据工程量和进度有序购买，减少资金的积压。3、减少工程返工在加快施工进度的同时，施工工程要保质保量，减少因施工返工等原因带来的工程成本增大，造成额外的113、资金支出。4、控制非生产性支出重点控制非生产性支出，确保生产资金需求。5、严格管理分包单位在委托施工分包队伍资金使用上，按期进度拨款，不能包而不管，而是要花时间精力对其资金使用做到心中有数，防止其资金转移给项目建设带来资金压力。6、严格资金审批程序施工工程项目资金管理也应同实行成本管理那样严格控制，大额资金的使用要严格按照审批程序进行。第十三章 结论与建议郫县是“全域成都”总体构想中的重点发展区域，本次综合整治区域位于郫县城xx镇，原有部分城镇用地，大部分为近年规划的城市建设用地，片区内有较多居民住户、企事业单位和“城中村”农户，基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多，居住环境和卫生条件差。为改善民114、生、促进经济发展，郫县政府已将快铁沿线环境综合整治列入计划，通过拆迁和土地整理，建设完善市政道路、管网，建设城市新区。项目的实施有利于统筹城乡发展，推进郫县社会经济建设。该片区为规划城市新区，土地平整，发展空间大，具有良好的居住、商贸发展前景。本项目的建设符合国家、省市相关政策，符合成都市城乡统筹规划建设要求，对完善郫县城市基础设施及配套，进一步改善片区内居住和商贸发展，对推进城市化进程及改变郫县的城市面貌有着显著作用。项目完成后可以改善郫县城市整体环境，对提升郫县城乡经济社会发展的整体形象，促进郫县区域发展。本项目具有良好的社会效益，项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及115、时启动本项目的建设。原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高111116、0.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。117、本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线118、，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢119、筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1120、台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工121、2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30122、#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上123、进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开124、挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要125、求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交126、底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程127、均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1128、m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计129、划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8130、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。131、电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量132、通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12m133、m时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上134、时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一135、组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上136、或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：137、堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条138、将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找139、出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿140、套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用141、于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚142、螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高143、水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料144、时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前145、面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线P146、E和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自200147、4年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完148、成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来149、指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人150、：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激151、励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质152、量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗153、位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不154、合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责155、人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作156、安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施157、工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、158、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场159、进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结160、构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程161、质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。162、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、163、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为164、具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则165、：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、166、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲167、方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方168、，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理169、工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能170、是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为171、控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病172、：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水173、平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。174、所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色175、纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否176、，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统