1、综合养老机构新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月综合养老机构新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目总论41.1 项目概要41.1.1 项目名称41.1.2 项目概况41.1.3 项目可行性研究的目的41.2可行性研究编制依据和范围41.3可2、行性研究的技术经济指标汇总51.4研究结论5第二章 养老专题研究72.1 我国老龄情况72.1.1 老龄化概念72.1.2 我国老龄化现状及面临的问题72.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况82.2 我国养老发展状况分析82.2.1我国目前主要养老模式82.2.2 养老服务现状分析92.3 北京养老机制发展创新与研究102.3.1 北京养老机构生存现状调查：102.3.2 北京目前主要的养老运营模式112.4 养老机构未来发展及市场前景122.4.1未来发展模式122.4.3 市场前景预测132.4.2 未来投入预测13第三章 项目建设选址及开发模式研究143.2 项目建设的必要性143.2.3、1 构建和谐社会，养老体制有益尝试143.2.2 推进钦州地区养老工作的需要143.3 项目选址条件及意向143.4 项目运作模式研究15第四章 项目优劣势分析及风险防范174.1 SWOT分析174.1.1 优势分析(Strengths)：174.1.2 劣势分析(Weaknesses)：184.1.3 机遇(Opportunites)：194.1.4 威胁(Threats)：204.2 项目风险分析204.2.1 行业与市场风险204.2.2 工程技术风险204.3风险的防控措施214.3.1 行业与市场风险防控214.3.2 工程技术214.4项目风险结论22第五章 项目市场定位和规划布4、局235.1 项目整体定位235.1.1 项目整体定位235.1.2 项目总体功能定位235.1.3 项目运作模式定位235.3 项目建筑规模235.4 项目建筑布局245.5.1 总平面布局设计245.5.2 工程结构方案25第六章 工程技术方案316.1 设计理念316.2 总平面规划原则316.3 建筑设计规范326.4 建设方案功能设计326.4.1 老年公寓楼326.4.2 老年活动中心：326.4.3 老年大学：326.4.4 其他户外活动场所：32第七章公共配套设施337.1 给排水337.1.1 给水设计337.1.2排水系统337.2供电347.2.1设计依据347.2.2电5、源、电源设施和外部条件347.2.3低压配电、照明347.2.4防雷与接地347.3弱电系统设计347.3.1设计依据347.3.2火灾报警与消防357.3.3电话通讯及网络系统357.3.4 紧急呼叫系统35第八章 环境保护、劳动安全与卫生368.1 环境保护设计依据（环境质量标准及排放标准）368.2 污染物来源368.3 污染物治理368.3.1 办公及生活废水废气处理流措施368.3.2其他废弃物处理措施368.4 环保结论378.5 劳动保护和安全卫生378.5.1 劳动保护378.5.2 卫生条件378.5.3 防火防盗防传染措施37第九章 项目节能分析399.1 设计依据399.6、2 节能措施399.2.1电力节能措施399.2.2 节水措施39第十章 组织机构及定员4110.1 机构定员4110.2 人员培训42第十一章 项目实施计划4311.1 项目总体实施计划4311.2 项目假设工程实施计划4311.3 项目周期44第十二章 项目投资估算4612.1 项目投资估算4612.1.1 总投资估算依据4612.1.2 投资费用分析及估算4612.2 项目投资使用方案49第十三章 项目投资效益分析5113.1项目投资的经济效益分析5113.1.1 遵循的有关依据5113.1.2 基础数据和说明5113.1.3 运营收入估算5113.1.4 成本估算5313.1.5税费估7、算5413.2 项目总体经济效益分析5513.3 项目投资的社会效益分析5713.3.1 项目建设对社会的影响5713.3.2 提升公司的软实力57第十四章 需要上级政府支持的若干问题5814.1 项目立项的审批5814.2 各种许可证办理问题58第十五章 项目综合评价5915.1 项目综合评价5915.2 项目投资建议59第一章 项目总论1.1 项目概要1.1.1 项目名称*xx家园1.1.2 项目概况xx家园项目拟选址于*，规划总用地面积约100亩，其中：第一期主体建筑占地面积约4000平方米，计划总投资约4892万元人民币。第二期主体建筑占地面积约8000平方米，计划总投资约10099万8、元人民币。建设将高定位、高层次、管理科学、配套服务设施完善的养老机构。建立辐射钦州乃至广西地区的综合养老机构。1.1.3 项目可行性研究的目的在市场经济的大环境下，与其他行业一样，创办养老机构也要进行市场调查，进行可行性分析。通过对项目的市场需求、消费能力、建设规模、环境影响、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程、人文等角度对项目进行综合的调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供较公正、可靠、科学的投资咨询意见。1.2可行性研究编制依据和范围“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划中共中央、国务院关于加强新时代老龄工作的意见智慧健9、康养老产业发展行动计划（2021-2025年）国务院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见1.3可行性研究的技术经济指标汇总表1-1 第一期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩30约20000平方米总建筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率0.8建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000项目总投资万元4892.3项目总体经营成本万元351.57项目总体经营收入万元1103.4项目总体经营税费万元99项目总体经营利润万元652. 524项目总体经营净利润万元652. 524项目静态投资净利润收益率%13.67项目静态投资回收期年7.3项目总建10、设年限年8.3表1-2 第二期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩70约46667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率0.69建筑密度20%绿地率60%道路及停车场平方米10000项目总投资万元10099项目经营成本万元703项目经营收入万元2206项目经营税费万元198项目经营利润万元1305项目经营净利润万元1305项目静态投资净利润收益率%13.2项目静态投资回收期年7.6项目总建设年限年8.61.4研究结论养老机构养老行业是一个朝阳行业，有很大的发展前途，市场巨大，具有较强的抗风险能力，如今竞争格局尚未形成，需求大于总供给。本项目建11、有较强的市场竞争力，符合国家政策精神，是企业资源优势、经营优势及市场需求的有机结合；经市场、财务等综合初步分析，经济效益和社会效益突出，总体方案的可行性和可操作性较为明显。但同时，养老行业也是一个相对微利的行业，它的回报较长别长，需要投入较大量的流动资金。第二章 养老专题研究2.1 我国老龄情况2.1.1 老龄化概念人口老龄化：指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态说明过程。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10，或65岁以上人口占总人口的比重达到7作为国家或地区进入老龄化社会的标准。2.1.2 我国老龄化现状及面临的问题随着我国进入老龄化社12、会，老年人口数量不断攀升。截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%，据预测，2050年将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4%上升到11 % ，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。专家的预测，到2050年前后，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段。到这个阶段以后，中国老龄人口将达到4亿左右，在全球人口排第三位，3个人中就有1个是老人。作为一个以人口发展起来的国家，青年、中年的一代人是主要劳动力13、。而随着人口老龄化的日趋严重，中国将面对的不仅是巨大的养老压力、人口年龄段分布的不均衡，而且还将会处于“国未富，人先老”的境地。老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。与我国人口老龄化现象并存的社会问题是：城市化进程的加快，独生子女政策带来的家庭在缩小、人口流动的速度加快，加上人口的长寿，使得养老问题面临诸多内容和挑战。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化与市场化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。2.1.3 钦州地区人口结构与老龄情14、况据全国人口普查条例和国务院的决定，我国以2020年11月1日零时为标准时点进行的第七次全国人口普查的调查结果。钦州市常住人口为3302238人，男性占比52.53%，女性占比47.47%，年龄结构中0-14岁占比28.82%，15-59岁占比55.41%，60岁以上占比15.77%，65岁以上占比11.46%。从上述数据可以看出，钦州老龄化形势严峻，养老压力逐年增大，钦州养老产业现状压力较大。2.2 我国养老发展状况分析2.2.1我国目前主要养老模式我国目前养老主要有以下几种方式：居家养老在我国传统和社会主流的观念中，孝敬老人是一种优良传统，在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地15、位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式，所以居家养老是我国最为普遍的养老模式。居家养老是指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。居家养老的主体是老年人，居家养老的载体是家庭，养老照料的责任是亲属。让老年人生活在熟悉的家庭环境中，接受家庭其他亲属成员对其晚年生活的照顾，享受亲情融合的家庭生活氛围，是符合中国国情的主要养老传统选择。随着家庭小型化和空巢家庭的出现，为改善居家老年人的生活质量，减轻家属的照顾压力，可依托社区居家养老服务照料机构和日间服务机构对老年人提供生活照料、医疗康复和休闲娱乐等服务。居家养老的服务内容主要是生活16、照料和康复护理，逐步向精神慰籍领域拓展，居家养老服务的方式主要是上门进行个案服务，同时发展社区老年人日间服务机构，对老年人进行综合性的集中服务照料。机构养老机构养老是指以社会机构为养老地，依靠国家、亲人资助或老年人自备的形式获得经济来源，由养老机构统一为老年人提供有偿或无偿的生活照料与精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的养老方式。机构养老是指只要按月交纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料的各种福利院和敬老院的养老模式。社区养老老人住在家庭里，在继续得到家人照顾的同时，由社区承担养老工作或托老服务，如社区办老年饭桌、送餐上门、家庭病床、料理家务和“急救铃”等。在收费方面则以福利为主17、，根据老人的生活条件适当交一定的费用，对于生活十分困难的老人则实行无偿服务。社区养老助老服务的主要取向是举办养老、敬老、托老福利机构；设立老人购物中心和服务中心；开设老人餐桌和老人食堂；建立老年医疗保健机构；建立老年活动中心；设立老年婚介所；开办老年学校；设立老年人才市场；开展老人法律援助、庇护服务等。从投资属性来分，则如表2-1所示：表2-1政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定费用的老年住宅形式。政府福利型主要是由政府组织和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设18、计配套设施。2.2.2 养老服务现状分析公共资源紧缺目前我国正处于家庭养老向现代居家养老模式过渡时期。老龄化的加剧，老人增多，导致公办养老机构床位紧张，床位缺口大，很难住进去。养老机构管理水平与相关人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性。根据老年需求，借鉴世界上福利型国家和地区的经验，结合我国国情，开展和加强社区养老助老服务已成为我国老年社会福利工作的当务之急。目前我国社区的养老助老服务与老年人的迫切需求相距甚远，存在观念认识不到位，政策法规不健全，基础设施差，硬件设备和服务水平跟不上需要，专业工作人员缺乏，志愿者队伍不足等现状和问题。19、缺乏资金中国在经济不太发达的条件下进入了老龄型社会，老年人口已经形成一个有特殊需求的庞大群体。而此时国家相关部门虽然重视，但投入太少，致使公立养老机构不能及时满足大量老年人群。2.3 北京养老机制发展创新与研究2.3.1 北京养老机构生存现状调查：根据北京市“十四五”时期老龄事业发展规划、十三五期间北京建成运营养老机构544家，养老床位10.7万张。北京市养老主要问题是排队严重，就近养老难。公办养老院一直很难满足普通人群的养老需求。以北京市第一社会福利院为例，第一福利院由政府出资承办，条件好，价钱又便宜，地理位置好。此外，在市区条件稍微好点的收费较贵，大月收费在四、五千元左右，加上医疗等常规等20、花费，以目前北京市老人的养老金来支付养老费用，相对困难。2.3.2 北京目前主要的养老运营模式面对近年来老龄化趋势逐渐加剧的现状，北京市政府积极探索通过政府、企业、医院、社区等多种方式办养老机构，为辖区老人提供形式多样的养老服务，出台不少优惠政策，鼓励和扶持外资在内的社会力量进入养老服务市场，借鉴与学习发达国家的先进养老管理模式，以此积极探索出“公办民营”的新尝试。所谓“公办民营”模式，是政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包、租赁、股份制等形式，把经营权、管理权、服务权交由企业、社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构独立法人实体运营，并根据有关21、政策，减免相关契税、给予一定的财政补贴。实行“公办民营”模式的养老服务机构应保持福利服务性质，“三无”、“五保”老人和孤残儿童的供养水平要符合政府有关规定，并逐步有所提高；要预留为本区域其他困难老人提供福利服务的空间。通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的“门槛”，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。2.3.3北京盈利水平较好福利院主要模式分析2.3.3.1 公立养老机构模式一、选址 北京目前床位供不应求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会、家庭接触。满足老人家庭亲情和社会交往的需要。 周边医疗资源丰富。利于满足住院22、老人的医疗应急需求。二、政府充分的资源投入带来的服务质量优势有政府的集中的持续不断的资源投入。政府将主要资源集中投入在这几个福利院。造成福利院本身设施设备基础非常好。政府对养老机构每张床位有一次性补贴政策，但是私立机构一般由于土地产权问题不能适用该政策。三、价格优势由于公立性质和政府资源投入优势，北京公里福利院床位价格相对私立结构比较低廉，造成质优价廉的明显特色，并导致排队等候人数往往超过实际服务能力十倍以上的情况。2.3.3.2 私立养老机构模式一、 规模大、自身投入大，依靠政府资源较少。私立养老机构由于资金压力，对于每张床位投入无法达到公立养老院水准。二、 采用“金融养老”模式，入住需缴纳23、10-120万押金，养老机构通过收取押金后用其资金做投资获取回报。三、 采用地产养老模式，将养老结构房地产销售给入住人员，获取利润。四、 收费较高。私立机构因成本原因价格趋高。五、 盈利艰难，私立机构因资金问题导致服务质量不良，价格普遍高于公立，床位很难住满，而金融养老和地产养老模式的需求量又难以达到设计规模，总体盈利情况难以令人满意。2.4 养老机构未来发展及市场前景2.4.1未来发展模式随着社会的进步，经济的飞速发展以及人们对老龄化观念的深入理解，未来养老模式将会多元化发展，如表2-2所示：表2-2模式主要特征养老模式“候鸟式”养老不同城市养老机构间的置换式异地度假型养老是一种将养老和度假24、旅游完美结合的一项新产品。其以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式来服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，是高品质的养老体验。“季节性”养老冬夏两季在养老院，其他时间在家中海外回国养老 除上述主要养老模式外，还有以房养老等等。2.4.3 市场前景预测养老产业是朝阳产业，有很大的发展空间。一些人比较有市场眼光，愿意投资养老产业，从事这项工作，国家应给予必要的扶持，在税收等方面给予一定优惠。养老产业是服务业的一部分，这个产业发展了，对调整经济结构也有利。独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭将承担起赡养四个老人的重任，所以无论从时间上还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇25、里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变􀉤敬老院会逐渐被人们所接受。2.4.2 未来投入预测国家会加大投入力度，但同时“公办民营”模式是养老事业的发展趋势。老龄化的日益加剧，仅靠公共资源远远不够，国家出台政策鼓励，民营/民办资本的逐渐进入，使得养老市场逐渐繁荣。第三章 项目建设选址及开发模式研究3.2 项目建设的必要性3.2.1 构建和谐社会，养老体制有益尝试大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。同时本项目也具有显著的社会效益和一定的经26、济效益。也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响，是全面落实科学发展观的根本要求。3.2.2 推进钦州地区养老工作的需要*现在登记在册的养老机构22个，在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的5%左右。钦州地区老年人口总数27.57万，按北京市20xx入住比例2.8%计算应有7719张床位。实际约1250床位，差距约84%。鉴于农村人口中家庭养老仍为主流，主要考虑钦州城区老年人口4万人，按国际通行比例527、%计算需要2000床位，即使按北京市2.8%标准计算仍需1160床位，但是目前*区养老院床位只有约150左右。差距甚大。按北京市第一、第四、第五福利院等公立养老机构排队等候人数计算（30个公立养老院，排队等待约150000人），北京市城镇人口1500万，比例为1/100,钦州城区人口30万计算，如建设500张床位规模养老机构，除入院人数外，仍将有2500人等候进入该机构。本项目建成后可以极大缓解当地老年养老紧张状况，替政府分忧，为老年人谋福利。3.3 项目选址条件及意向选址条件综合型养老机构的选址应当考虑三个影响因素：环境、交通和配套。一些较大的养老院通常靠近城市周边的城乡交界处，或者毗邻景观28、资源，其位置既有相对宜人的居住环境，又能够方便地到达。有的养老院为了方便老人出行和亲友探望，还专门设置班车往返于社区与轨道交通站点或公交车站之间。在养老社区的周边配套中，医院对于老人来说最为重要。社区附近应有医院或急救站，以解决老人的就近医疗和突发疾病等问题。另外，养老社区还可以与周边医院建立合作关系，在社区中设置医疗救助站，以便在老人有突发性疾病的时候可以迅速地进行处理。以北京太阳城为例，其社区内设有北京市红十字会999急救中心站点，专门为社区老人服务。选址意向：一、本项目拟在*钦南区、钦北区或钦州港区三个区域的城乡交界处进行选址。选择较低人口居住密度、空气清新、交通便捷、配套设施较为齐全的29、地方。按照我国土地等级划分相关规定，钦州地区城乡交界地属于第十一等到第十四等级别，土地出让价格相对不高。二、钦州滨海新城。与*民政局合作北部湾老年公寓项目（老年康乐家园）。*民政局2009年计划北部湾老年公寓（老年康乐家园）项目选址位于钦州滨海新城，该选址主要优势在于公办项目土地成本具有优势，风险在于距离市区较远，需要开通班车保证老人与家庭的联系。同时要等待滨海新城北部湾医疗中心具备条件或养老院自身具备一定的医疗设置和医疗队伍条件。三、综合比较以上两点，如不选址滨海新城，仍可以采取与市民政局合办的模式获取更多优惠政策以保证养老机构未来健康持续发展和运行。在能够解决交通和医疗问题的前提下可以优先30、选择滨海新城为项目地址。3.4 项目运作模式研究北京市目前主要大力发展“公办民营”模式，取得了一定的成绩，对本项目有很大的借鉴作用。“公办民营”是利用已有的资源进行改造，引入社会资本力量来经营，平抑了高昂的费用，较好的发挥了社会力量的积极性与灵活性。但作为一线城市，有充裕的已有资源进行改造、改制。钦州地区作为西南边陲的沿海城市，显然没有足够的已有资源进行尝试。所以，把“公办民营”中的“公”与“民”的合作理念与钦州地区现有实际情况相结合，是钦州地区养老行业未来的发展道路。目前我国对老龄化及带来的养老问题十分重视，也给予相关的政策倾斜，本项目可以充分利用自身优势，努力争取各项优惠措施与一定的财政补31、贴，减少开发成本，从而大力发展“民办公助”特色模式。第四章 项目优劣势分析及风险防范4.1 SWOT分析4.1.1 优势分析(Strengths)：政府重点扶持钦州地区政府领导高度重视，致力于推动养老行业的发展，解决目前存在的养老问题，鼓励在养老模式与开发理念上进行大胆尝试与创新，为今后政府在推进公益事业发展上进行有益的尝试与新观念上的积极探索，为未来政府转变工作作风、打造服务型政府提供有价值的经验借鉴。政策优势2021年， “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划提出，十四五期间我国老龄事业发展和养老服务体系的主要任务是：织牢社会保障和兜底性养老服务网，扩大普惠型养老服务覆盖面，强化居家32、社区养老服务能力，完善老年健康支撑体系，大力发展银发经济，践行积极老龄观，增强发展要素支撑体系，营造老年友好型社会环境，维护老年人合法权益。到2025年，服务养老床位达到900万以上。2021年5月，民政部、国家发展和改革委员会印发的“十四五”民政事业发展规划提到，到2025年民政事业发展主要目标之一：基本社会服务更加有效，基本养老服务制度全面建立，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系更加完善，未成年人保护工作机制更加系统完备，地名、婚姻、殡葬等服务管理更加科学有效，普惠均等和智能精准程度同步提高。2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会开幕。大会报告从“增进民生福祉33、，提高人民生活品质”的角度阐述了养老事业和养老产业的发展方向，即“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务”。区位优势钦州地处我国西南边陲，与东盟各国接壤，周边旅游资源丰富，所拥有得天独厚的自然条件，气候宜人、雨量充沛、一年四季风景如画、生活节奏悠闲，能够满足老年人对自然的喜爱；靠近口岸，生活便利，物产丰富，养老成本不高。是最具理想条件的养老城市之一。濒临北部湾，属南亚热带季风气候区，温度适宜，一年四季鸟语花香。年平均气温21.422；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照时数在1800小时左右，无霜期大于329354天。钦34、州的经济、人文、自然等条件，使其充分具备了作为养老休养地的优势，未来的钦州都将是越来越多老年人的选择，而钦州的养老产业的市场商机日渐明朗。由零点研究咨询集团与第一财经合作编制发布的全国宜居城市报告中得出的研究结果看，入围中国最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人员认为，沿海中小城市经济发展迅速，对人才的吸引力比较强，生活比较悠闲，因此居民的宜居感受比较强。因此综合来看，理想的养老城市当属以钦州为代表的沿海城市，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。4.1.2 劣势分析(Weaknesses)：养老护理的培训机制落后。养老护理员奇缺国家有关部门于2007年就出台了护理员职业标准35、，但却缺乏相应的培训和认证机构，也没有专门的人才培训专业，这使得护理人员缺乏人才输送渠道，极大制约了护理人员的补充和养老护理水平的提高，致使可以上岗的养老护理人才奇缺，养老护工有断层之忧。行业发展处于起步阶段目前全国的养老行业仍然以居家养老为主，以上海为例，经过当地专家论证与研究，认为当前最为理想与实际的解决养老模式仍然是传统的居家养老。在我国老龄化逐渐增速、养老问题逐渐凸显的情况下，虽然有不少城市推出不同的养老方案，并不断的进行创新与借鉴国外发达国家的先进经验，但目前还处于起步探索阶段，没有一个十分成熟的模式与标杆企业。观念落后，意识不足虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地36、区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战。一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识；服务意识差、缺乏有效消费观念引导。这些因素必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响。4.1.3 机遇(Opportunites)：巨大的“银色市场”随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的37、26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。据统计，2020年我国65.5%的老年人选择独立居住(一人独居或与老伴同住)，仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住，甚至在80岁及以上高龄群体中，老年人独立居住比例达48%。政府的关注与支持随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。本项目养老致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。4.138、.4 威胁(Threats)：行业经验不足，创办养老机构属于一次性投资额较大􀉤但回报较慢时间跨度较长的行业。竞争者带来的压力有商机必然有商家，虽然目前养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。不久之后必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。4.2 项目风险分析4.2.1 行业与市场风险 我国目前的养老方式和社会主流的39、观念中，居家养老是我国最为普遍的，也是最为人们所接受的。所以按照我国目前的生活习惯来看，选择住在家，而不是入住在养老机构内的模式较为普遍。当前市场上，养老机构以公办为主，由于有政府做支撑，所以公办养老院设施齐全，收费低廉，但是资源有限，床位短缺，等候排队的人数众多。而纯民办养老机构却又成本较高，普通人难以接受，致使民办养老院成功运营的数量较少。4.2.2 工程技术风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。技术方面的风险主要是项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低40、能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。此外，科技的发展使生产工艺不断提高，技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。4.3风险的防控措施4.3.1 行业与市场风险防控我国养老产业目前还处在起步阶段，还需要不断的发展和完善，是机遇同时也是挑战。虽然近年来我国纯民间出资运营的私营养老院成功盈利的案例的较少，甚至有些养老院勉强维持或者难以为继，然而作为一个朝阳产业，目前正在国内迅速苏醒，随着老龄化程度的加剧、国家政府的高度重视及相关倾斜政策的相继出台，鼓励大量的民营资本的注入、国内外先进管理模式的引进，人41、们对养老理念的转变，养老行业会有一个全新的面貌出现在市场上。本项目的立项正处在养老行业的转型的关键时期，是占领市场先机的节点，只要积极与政府部门保持良好的沟通机制，把握好、利用好政府有利资源，充分利用开发公益事业的相关优惠政策，在土地流转、税费减免等方面减少成本，加强养老行业的人才引进与培训，行业本身的风险可降低到最小。通过合理的规划、优秀的设计、现代的管理建设一个现代化的、先进的、高效的养老机构。借鉴国内外有价值的先进经验，吸引大批有实力的合作者和社会力量，为钦州地区养老人群提供更加高效、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如养老护理的人才培养、养生服务等等，提高整个供应链节点的42、服务功能，提升竞争力。 4.3.2 工程技术项目实施阶段，对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。引进著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。4.4项目风险结论项目风险因素及程度分析表表4-1风险因素风险程度备注43、灾难性严重较大一般较小行业本身钦州地区市场风险工程技术风险第五章 项目市场定位和规划布局5.1 项目整体定位5.1.1 项目整体定位本项目定位：塑造品牌意识，注重品质，关注细节；主要面对城市居民中高收入及以上的人群。5.1.2 项目总体功能定位本项目是一个高标准的综合养老机构。将是功能齐全、结构完整、专业性强的养老机构。它将包含以下功能区域： 以养生+社区+老年大学+休闲的为特点。老人们都有私密空间，有独立的居室、卫生间，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。5.1.3 项目运作模式定位借鉴北京市近年来养老工作的先进经验，深刻理解“公办民营”中的“公”与“民”间的合44、作理念，结合钦州实际情况，与政府合作，推进“民办公助”的运作模式。在业务内容上，以养老为产业龙头，带动相关产业的发展。5.3 项目建筑规模本项目区占地面积约为100亩，其中第一期30亩，约20000，总建设面积约16060。项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人居住房间210间（套），设固定床位400张。同时能容纳400人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。第二期70亩，约46667，总建设面积约32120。项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人45、居住房间420间（套），设固定床位800张。同时能容纳800人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、门诊等；可供老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。5.4 项目建筑布局5.5.1 总平面布局设计第一期：总用地面积20000（30亩）。建筑占地面积4000平方米(不含绿化、道路、广场等)。总建筑面积16060平方米。根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标46、详见下表：表5-1 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩3020000平方米总建筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率0.8建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000第二期：总用地面积46667（70亩）。建筑占地面积8000平方米(不含绿化、道路、广场等)。总建筑面积32120万平方米。根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表：表5-2 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩7046667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率0.69建筑密度20%绿47、地率60%道路及停车场平方米100005.5.2 工程结构方案第一期A栋：以下为xx家园按功能分区指标表：表5-3建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-4建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-5建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅48、1楼300总计8000m2表5-6建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。第二期B栋：以下为xx家园按功能分区指标表：表5-7建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫49、值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-8建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-9建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅1楼300总计8000m2表5-10建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16050、60第二期C栋：以下为xx家园按功能分区指标表：表5-11建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-12建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-13建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅1楼300总计8000m2表5-14建设内容设置方位51、总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。第六章 工程技术方案 钦州xx家园新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，建筑式样优美，房屋布局合理，室内外所有设施均符合宿舍建筑设计规范（JGJ 36-2016）城市居住区规划设计规范（GB52、 50180-2018）的标准。6.1 设计理念可持续发展。其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。以人为本。一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。本项目以城市工薪阶层及以上为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。6.2 总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素53、，以适应于老年人的活动规律；平面分区、楼房布局、内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求。最大限度地使原有的地形、地貌、相邻建筑物特点在规划和单体设计中体现。创造适合不同空间的室外环境。室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫54、。力争办成广西地区最有特色的老年公寓。6.3 建筑设计规范建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；无障碍设计规范GB 50763-2012；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；民用建筑热工设计规范GB50176-93；公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；混凝土结构设计规范 (GB 50010-2010)；建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；建筑抗震设计规范GB 50011-2010；宿舍建筑设计规范（JGJ 36-2016）城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）6.4 建设方案功能设计55、6.4.1 老年公寓楼户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式主要包括：多人间、双人间、单人间、豪华房。房间面积在18-40。6.4.2 老年活动中心：其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。6.4.3 老年大学：是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设多种等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室、图书资56、料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。6.4.4 其他户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，户外活动也是是老年生活的一大乐趣。庭院设计应提供这种便利，设置座椅和必要的活动设施。第七章公共配套设施7.1 给排水7.1.1 给水设计依据：建筑设计防火规范GB50016-2014给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；室外给水设计规范GB 50013-2018设计原则：根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定57、的水压，并保证每天24小时不间断供水。水源和供水设施：项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。消防给水系统：根据建筑设计防火规范和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。7.1.2排水系统设计依据：建筑给水排水设计规范（GBJ1588 1997年版）；污水综合排放标准（GB87981996）；排水方式：采用分流制系统，污水、雨水分系统排出。污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨58、水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。7.2供电7.2.1设计依据民用建筑电气设计规范JGJ 162008；供配电系统设计规范 GB500522009；通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011；建筑照明设计标准GB 50034-20134；建筑设计防火规范GB50016-2014；建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。7.2.2电源、电源设施和外部条件供电电源线路由公用高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。7.2.3低压配电、照明配电方式为低压59、220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。7.2.4防雷与接地本项目为二级民用防雷建筑，采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1。7.3弱电系统设计7.3.1设计依据建筑设60、计防火规范GB50016-2014；建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；有线电视网络工程设计标准(附条文说明)GB/T 50200-2018；城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范CECS 119-2000；建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。7.3.2火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZRRV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。761、.3.3电话通讯及网络系统在项目区内设置电话光端机房，小区内分区设匹线架及路由器。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。7.3.4 紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。第八章 环境保护、劳动安全与卫生8.1 环境保护设计依据（环境质量标准及排放标准）环境质量标准环境空气质量标准GB 3095-2012；地表62、水环境质量标准GB3838-2002；建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011；工业企业厂界环境噪声排放标准GB 12348-2008；XX市饮用水源保护区划分。污染物排放标准污水综合排放标准（GB8978-1996）；8.2 污染物来源项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、废气、固体废弃物等。生活及生产污水地面清洗、生活污水等。生活污水主要是当班员工的生活用水。废气项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气。8.3 污染物治理8.3.1 办公及生活废水废气处理流措施生活、办公用水排入污水处理站。烹调加工过程中产生的油烟、废气等拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处63、理后排放。机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。8.3.2其他废弃物处理措施废弃物主要分为果蔬类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃塑料等。处理方式如下：蔬类废弃物将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。废弃金属物、塑料物等，有回收再利用价值的交由社会废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。8.4 环保结论本项目运营后，产生的污染物主要有污水、废气、其他废弃物等。由于项目的污染程度很轻，且有较完善的防64、治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，对项目所在地区的环境质量没有任何影响，本项目在环保治理方面非常可行的。8.5 劳动保护和安全卫生8.5.1 劳动保护 作为综合养老机构，以日常生活用品居多，会有很多集中的物质，因此，防火、防盗、及人员的人身安全特别重要。本项目将在公寓楼等公共场合安装烟火报警器，所有建筑均要安装消防设施，为了保证老人的安全，对公共集中处安装监控。严格按照国家要求对员工进行职业安全教育政策，在本项目建设实施后，公司将为员工进行必要的劳动安全教育，改善员工工作环境，尽可能对安全要求高的岗位提供良好的作业条件，并对从业人员予于补助。并将秉承“以人为本”理念，项目起动后，将每年65、对员工进行全面系统的培训。8.5.2 卫生条件内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施。有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施。贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染。8.5.3 防火防盗防传染措施防火措施：建立防火档案，每日防火巡查，并建立巡查记录，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理。执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防安全制度；制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情况；划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防66、器材，落实防范措施。对职工进行消防安全教育、消防安全培训，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育； 组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练，不断提高防火灭火技能。防盗措施建立智能化的保安系统，定期组织防盗宣传教育；加强保安人员的防盗培训。第九章 项目节能分析9.1 设计依据本项目的能耗主要是供电的能耗，包括空调、照明系统、日常家电等，其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、生活用水等。技能依据：中华人民共和国节约能源法（八届人大常委会二十八次会议主席令第九十号，十届人大常委会三十次会议主席令第七十七号修订）；中华人民共和67、国可再生能源法（十届人大常委会14次会议主席令第33号，十一届人大常委会12次会议主席令第23号修订）；中华人民共和国电力法（八届人大常委会17次会议主席令第60号）；中华人民共和国水法（九届人大常委会29次会议主席令第74号）；中华人民共和国环境保护法（七届人大常委会11次会议主席令第22号）；国家发展改委文件关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；9.2 节能措施9.2.1电力节能措施严格执行建筑节能强制性标准，采用合理设计，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。采用最佳总体平面布置，根据实际68、情况选用节能型中央空调。选用高效节能的光源和灯具及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。加强用电设备的维护和管理，以提高供电效率，降低能耗。9.2.2 节水措施提倡科学合理节水，选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。第十章 组织机构及定员10.169、 机构定员 配备管理人员及医护人员、安保、财务等其他工作人员第一期共计49人，第二期98人。加强管理制度建设，选配一名有文化、善管理、热心服务的负责人；制定一套规范的管理制度；建立一套完整的档案体系；统一制订规章制度，进一步规范服务中心的管理。发挥xx家园的综合功能作用，努力提高整体效应，努力将其发展成健康娱乐、老有所托的养老地。机构定员如表8-1所示：表8-1部门管理人员（第一期）管理人员（第二期）一般员工（第一期）一般员工（第二期）院长1副职2总务主管1副职2财务主管1副职2后勤主管1副职2会计12出纳12维修36洗衣36厨房工作人员612医务48护工2040清洁工24安保24其他36合计70、48499810.2 人员培训上岗培训 对新员工都应进行统一的上岗培训，主要目的是让新员工了解xx家园工作内容，如护理工作、老人作息规律等。专业人员必须持证上岗。专业技术培训，主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。第十一章 项目实施计划11.1 项目总体实施计划项目第一期共分7个阶段：第一阶段：组建项目公司，开始项目的筹建工作；第二阶段：项目方案与施工图设计；第三阶段：完成报建工作；第四阶段：完成售楼（招商）中心的施工和装修并投入使用，第五阶段：进行施工建设和质量监理；第六阶段：进行环71、境绿化及景观工程；第七阶段：项目运营和物业管理。项目第二期共分7个阶段：第一阶段：组建项目公司，开始项目的筹建工作；第二阶段：项目方案与施工图设计；第三阶段：完成报建工作；第四阶段：完成售楼（招商）中心的施工和装修并投入使用，第五阶段：进行施工建设和质量监理；第六阶段：进行环境绿化及景观工程；第七阶段：项目运营和物业管理。11.2 项目假设工程实施计划表10-1 第一期建筑工程实施计划表季度内容第一年第二年12341234前期准备工作方案设计工程施工开始环境绿化装修工程交房广宣工作试营业表10-2 第二期建筑工程实施计划表季度内容第三年第四年12341234前期准备工作方案设计工程施工开始环境72、绿化装修工程交房广宣工作试营业11.3 项目周期xx家园第一期建设周期为12个月。即第一年1月至第一年12月，第二年1月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：地质勘探及设计阶段：第一年1月至2013年3月第一年3月至2013年9月。工程土建施工、安装及调试阶段：第一年6月至2013年9月。广宣工作阶段：第一年9月至第一年12月试营业阶段：第二年1月。xx家园第二期建设周期为18个月。即第三年1月至第四年6月，第四年7月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：地质勘探及设计阶段：第三年1月至第三年3月第三年3月至第三年9月。工程土建施工、安装及调试阶段：第三年6月至73、第四年6月。广宣工作阶段：第四年7月至第四年9月试营业阶段：第四年10月。第十二章 项目投资估算12.1 项目投资估算12.1.1 总投资估算依据本项目估算主要依据项目建设方案设计的各项工程和其他建设任务，按方案分别计算各项建设工程量和设备购置数量，作为项目投资估算的基本依据。投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司1998年编、*近期本地工程造价信息、其他有关的各项资料。12.1.2 投资费用分析及估算第一期费用：项目总投资4892万元，固定资产投资主要包括建筑物建造、装修、各种设施等各个层面。各项具体费用如表12-1、12-2、12-3、12-4所示。表12-1 第一期行政性收费项目名74、称数量收费标准投资额（万元）土地费用30亩630行政性收费项目报建费2万平方米10元/平方米20城市基础设施配套费2万平方米12元/平方米24前期工程费2万平方米60元/平方米120土地七通一平费用30亩3万元/亩90小计884表12-2第一期建筑安全费用与装修费用项目名称数量收费标准投资额（万元）建筑安全费用1.606万平方米1000元/平方米1606装修费用1.606万平方米1000元/平方米1606小计3212表12-3 第一期其他费用项目名称数量收费标准投资额（万元）区间道路，绿化，景观，10000平方米60元/平方米60消防配套16060平方米30元/平方米48.2供电/供气工程1675、060平方米90元/平方米144.5道路/供水/排污16060平方米60元/平方米96.4建设期管理费建安费3%96.4建设期财务费用建安费3%96.4项目不可预见费建安费3%96.4合计638.312-4 第一期室内设施费用项目名称数量收费标准投资额（万元）家居用品400套2008家具400套500/套20活动设施40厨卫设施30办公设施10电器40其他10合计158第二期费用：项目总投资10099万元，固定资产投资主要包括建筑物建造、装修、各种设施等各个层面。各项具体费用如表12-5、12-6、12-7、12-8所示。表12-5第二期行政性收费项目名称数量收费标准投资额（万元）土地费用7076、亩1470行政性收费项目报建费4.667万平方米10元/平方米46.7城市基础设施配套费4.667万平方米12元/平方米56前期工程费4.667万平方米60元/平方米280土地七通一平费用70亩3万元/亩210小计2063表12-6第二期建筑安全费用与装修费用项目名称数量收费标准投资额（万元）建筑安全费3.212万平方米1000元/平方米3212装修费3.212万平方米1000元/平方米3212小计6424表12-7 第二期其他费用项目名称数量收费标准投资额（万元）区间道路，绿化，景观，23333平方米60元/平方米140消防配套32120平方米30元/平方米96.4供电/供气工程32120平77、方米90元/平方米289.1道路/供水/排污32120平方米60元/平方米192.7建设期管理费建安费3%192.7建设期财务费用建安费3%192.7项目不可预见费建安费3%192.7合计1296.312-8 第二期室内设施费用项目名称数量收费标准投资额（万元）家居用品800套20016家具800套500/套40活动设施80厨卫设施60办公设施20电器80其他20合计31612.2 项目投资使用方案表12-9 第一期投资使用方案土地费用行政性收费前期工程费土地七通一平费用建安工程费装修工程费道路、排污等费用供电/供气工程费用建设期财务、管理、其他费用室内设施合计投资比例12.9%0.9%2.578、%1.8%32.8%32.8%4.2%3.0%5.9%3.2%100 %总投资额630441209016061606204.6144.5289.21584892.3表12-10 第二期投资使用方案土地费用行政性收费前期工程费土地七通一平费用建安工程费装修工程费道路、排污等费用供电/供气工程费用建设期财务、管理、其他费用室内设施合计投资比例14.6%1.0%2.8%2.1%31.8%31.8%4.2%2.9%5.7%3.1%100 %总投资额147010328021032123212429.1289.1578.131610099.3第十三章 项目投资效益分析13.1项目投资的经济效益分析13.179、.1 遵循的有关依据企业财务通则；营业税及其他有关税务法规；建设项目经济评价方法与参数；投资项目经济评估指南以及其他有关法规文件及相关资料。13.1.2 基础数据和说明本项目第一期按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；项目的建设期为12个月，从建设期第一年开始投入运营。本项目第二次按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；项目的建设期为18个月，从建设期第一年开始投入运营，分析过程不考虑物价变化因素的影响。13.1.3 运营收入估算第一期估算：住宿房间共分三档：单人间 18 平米计50间、 双人间平米计110间、三人间平米计40间，豪华间10间，总计床位400张豪华间、单人间、双人间设置标准：80、豪华间面积约40平米，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。单人间、双人间、三人间面积约占18平米，内设卫生间、淋浴设备、电视、家居设备、呼叫系统等。收费标准与床位年收入如表13-1、13-2、13-3、13-4所示：表13-1 第一期收费标准：元/月床位费伙食费服务费水电杂费特护总计豪华间18505005003003503500单人间12005003001502150双人间8505001501001500三人间4504001501001100表13-2 第一期床位费用年收入明细月费用数量年收入/万元81、备注豪华间3500104201张床位单人间2150501291张床位双人间15001103962张床位三人间110040158.43张床位总计1103.4第二期估算：住宿房间共分三档：单人间 18 平米计100间、 双人间平米计220间、三人间平米计80间，豪华间20间，总计床位800张豪华间、单人间、双人间设置标准：豪华间面积约40平米，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。单人间、双人间、三人间面积约占18平米，内设卫生间、淋浴设备、电视、家居设备、呼叫系统等。收费标准与床位年收入如表13-3、182、3-4所示：表13-3第二期收费标准：元/月床位费伙食费服务费水电杂费特护总计豪华间18505005003003503500单人间12005003001502150双人间8505001501001500三人间4504001501001100表13-4第二期床位费用年收入明细月费用数量年收入/万元备注豪华间3500208401张床位单人间21501002581张床位双人间15002207922张床位三人间1100803173床位总计220713.1.4 成本估算日常支出费用、人员成本等费用如表所示：表13-5 第一期成本估算单位：万元项目名称计算说明年总成本备注燃料、动力费用每平方米占地面积一年83、消耗33.7元的水电费53.92工资福利费用管理定员为49人，人均年工资福利费按4.8万计235.2其他福利费用福利费用取工资福利的13%30.58其他管理费用企业其他办公、宣传等管理费用取工资和福利的10%26.56维修费取其他管理费用的20%5.31合计351.57表13-6 第二期成本估算单位：万元项目名称计算说明年总成本备注燃料、动力费用每平方米占地面积一年消耗33.7元的水电费126工资福利费用管理定员为49人，人均年工资福利费按4.8万计470其他福利费用福利费用取工资福利的13%61其他管理费用企业其他办公、宣传等管理费用取工资和福利的10%53维修费取其他管理费用的20%11合84、计703.1413.1.5税费估算根据国家相关政策，本项目主要科目都在优惠与部分减免之列，目前只列出由于各地税收政策不同导致可能需要缴纳的科目。表13-7 第一期税费估算表单位：万元项目名称营业收入营业税（免）城建税教育附加地方教育副调基金房产税（免）运营收入1103.4税费率（%）-5211-各种税费额（万元）-55.1722.06811.03411.034-合计99.306表13-8 第二期税费估算表单位：万元项目名称营业收入营业税（免）城建税教育附加地方教育副调基金房产税（免）运营收入2207税费率（%）-5211-各种税费额（万元）-110442222-合计19813.2 项目总体经济85、效益分析养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。（一） 项目经济效益计算数据第一期：（1）第一期投资4892.3万元。（2）国家一次性补贴：每张床位3000元，400张床位共120万元。（2）第一期营业收入1103.4万元。（3）第一期经营成本351.57万元。（4）第一期经营税、费合计99.306万元。（5）第一期经营利润652. 524万元。第二期：（1）第二期项目投资10099.3万元。（2）第二期国家一次性补贴：每张床位3000元，800张床位共240万元。（2）第二期营业收入2206万元。（3）第二期86、经营成本703万元。（4）第二期经营税、费合计198万元。（5）第二期经营利润1305万元。（二）项目经济效益分析第一期经济效益分析（1）第一期净利润（所得税免）第一期项目净利润= 652. 524（万元）（2）第一期净利润收益率项目静态投资净利润收益率=净利润/总投资*100% =652.524/（4892.3120）*100%=13.67%（3）第一期项目投资回收期项目总体静态投资回收期=100/13.67 =7.3年从项目营运年算起7.3年即可收回全部总投资；如加上建设期12个月，即1年，则项目需要8.3年收回全部总投资。第二期经济效益分析（1）净利润（所得税免）第二期项目净利润= 1387、05（万元）（2）第二期净利润收益率第二期项目静态投资净利润收益率=净利润/总投资*100% =1305/（10099.3240）*100%=13.2%（3）第二期投资回收期第二期项目总体静态投资回收期=100/13.2 =7.6年从第二期项目营运年算起7.6年即可收回全部总投资；如加上建设期12个月，即1年，则项目需要8.6年收回全部总投资。13.3 项目投资的社会效益分析13.3.1 项目建设对社会的影响推动了钦州乃至广西地区养老工作的发展，为公益事业性质团体的民资注入与开发进行了有益的尝试，对新时期的社会问题推向市场化进行积极探索与创新，为解决社会热点问题做出了有深远意义的举措。13.388、.2 提升公司的软实力延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系，同时提升了本项目开发公司的知名度，增强了软实力，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。第十四章 需要上级政府支持的若干问题14.1 项目立项的审批该项目总投资其中第一期4892万元人民币，建设总用地约30亩；第二期10099万元人民币，建设总用地约70亩（如与*民政局合作，则选址在滨海新城），对推进钦州地区养老工作有着重大意义，同时促进养老相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。本项目具有显著的社会效益和一定的经济效益，为促进该项目的正式启动，请各级政府尽快批准该项目立项。14.2 各种许可证办理问题该项目在开发89、建设和运营等过程中涉及许多许可证的办理，请各级政府和有关部门给予大力支持。第十五章 项目综合评价15.1 项目综合评价业内人士普遍认为，开办养老机构，仅有爱心是不够的，抱着赚大钱的目的似乎不太现实，因为养老服务较为微利。但是养老行业是一个朝阳行业，虽回报周期较长，但前景却十分看好，市场巨大，目前竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。本项目投资大、回收期长，需要投入较大的流动资金，但是风险比较低。同时有广阔的利润空间可挖掘，是一个长效项目。对经济社会和传统文化的弘扬有着积极促进作用，项目前景看好。15.2 项目投资建议建议项目多渠道争取，利用政府各项政策支持与扶持，特别是获得政府相关配套的扶持，如税收、基础配套服务收费的减免等。建议项目在执行过程中加强宣传，提高项目的知名度，科学管理，同时加强与第三方合作和项目的招商引资工作，多层次解决项目资金问题。一次性打造品牌，尽早取得良好的经济效益与社会效益。本项目由于是第一次涉足养老市场，建议预先做好技术力量的储备工作。为使项目顺利开展，得到预期效益，必须保持与富有经验的专家、技术人员的联系，壮大此类专业人员队伍，培养专业人才，使得项目稳定发展。综上分析，我们可以得出结论，本项目产业开发将是一举多得：一是为公司找到了新的业务拓展平台；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了公司的软实力，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。