1、河北养老公寓新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月河北养老公寓新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月99可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设地址11.1.3 项目建设单位11.1.4 项目建设性质11.1.5项目建设内容2、及规模11.1.6 项目总投资及资金来源21.1.7 项目建设期21.1.8项目发展战略为31.1.9项目经营性质31.1.10项目市场定位31.1.12项目建设指导思想31.2 编制依据和可行性研究概况41.2.1 编制依据41.2.2 可行性研究概况41.3 主要研究结论51.3.1 该项目是保定市重点项目之一，是解决民生问题的具体体现51.3.2 项目效益可观5第二章 项目建设背景及必要性72.1 项目建设背景72.2 项目建设依据92.2.1政策导向92.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分102.3 项目建设的必要性102.4 项目建设的有利条件112.4.1各级政府的重视和3、支持112.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展112.4.3主管部门的管理优势122.4.4项目选址122.5 项目建设的可行性12第三章 市场分析143.1国内老年公寓的现状143.1.1国内老年人的居住模式143.1.2目前国内老年设施的形式153.2老年公寓现状163.2.1老年人口高龄化日趋明显163.2.2户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄163.2.3住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下163.2.4服务人员缺乏专业培训163.3老年公寓发展趋势173.3.1社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念173.3.2老年公寓将逐步从主城区向城郊转4、移173.3.3老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品183.4老年住公寓目标客户需求及应对分析183.4.1老年公寓目标客户需求特征分析183.4.2老年住宅的外在需求主要包括以下两方面203.4.3老年住宅目标客户消费特征分析213.5需求分析233.6本项目服务对象24第四章 建设规划及方案254.1 项目规划指导思想和建设目标254.1.1项目规划指导思想254.1.2 项目建设目标254.2 建设项目功能及规模264.2.1 功能264.2.2 规模264.3规划构思264.4规划结构和功能分区274.5 规划设计274.5.1设计理念274.5.2平面布置指导思想284.5、5.3平面设计284.5.4 防火设计294.5.5节能节水设计304.5.6环保设计324.5.7防雷设计334.5.8结构部分334.5.9设备系统334.6 项目建设方案334.6.1项目建设总规模334.6.2规划用地面积33第五章 建筑设计355.1建筑设计规范355.1.1设计原则355.1.2 设计依据355.2.3 设计规范365.2建筑结构设计445.2.1 主要依据445.2.2结构材料45级钢fy=310kN/m2455.3结构选型465.4主要设备46（1）设备选择原则465.5配套设施46（1）给水46（2）排水48（3）电气48（4）供暖50（5）通讯设施50（6）6、动力、燃料供应50本项目选用1台6吨型煤无压锅炉50第六章 建设地址及建设条件526.1建设地址及区位关系526.2建设条件526.2.1建设用地现状526.2.2地形地貌526.2.3气象546.2.4水文地址条件546.2.5自然生态546.2.6交通条件546.2.7公用工程现状及建设条件55第七章 项目管理及实施计划567.1项目组织567.1.组织机构567.职责567.项目管理567.2 项目实施计划577.3建设工期及项目实施进度表58第八章 环境保护与影响评价608.1 环保规划设计依据608.2项目建设地环境质量现状608.2.1空气环境618.2.2地表水环境618.2.37、声学环境618.2.4生态环境618.3 项目建设期与运行期对环境的影响618.3.1项目建设期对环境的影响618.3.2 项目建成运营期对环境的影响628.4 环境质量及排放执行标准628.4.1环境质量执行标准628.4.2排放执行标准628.4.3 环境保护规划方案638.4.4能源结构规划638.4.5污染防治规划638.4.6 污染治理方案658.4.7环境影响评价67第九章 组织机构与人力资源配置689.1组织机构及职责689.1.1设置原则689.1.2机构设置689.2机构设置评价719.3人力资源配置719.4人员培训71第十章 项目建设进度与招标方案7210.1建设进度728、第二年1月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作7210.2项目招标7310.2.1项目招标原则7310.2.2 招标范围7410.2.3 项目招标方案7410.2.4 招标程序75审批部门核准意见78第十一章 投资估算及资金筹措8211.1投资估算8211.1.1投资估算范围8211.1.2投资估算内容8211.1.3项目建设投资估算结果8211.1.4投资估算依据及有关说明8311.2资金筹措83第十二章 社会效益评价8512.1项目对本地区社会效益影响分析8512.2项目与本地区经济社会的互适性分析8512.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度8512.2.2 各级组织对项目的态9、度及支持程度8612.2.3 文化状况对项目的适应程度8612.2.4项目对当地经济需求的适应性分析8712.2.5项目对当地人民需求的适应性分析8712.3 社会效益评价结论87第十三章 风险分析8913.1政策风险8913.2市场风险8913.3财务风险8913.4经营风险9013.5其他风险9013.6主要风险因素识别9013.6.1工程风险9013.6.2资金风险9013.6.3外部协作条件风险9113.7风险控制措施91第十四章 结论与建议9214.1结论9214.2建议93第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*养老公寓建设项目1.1.2 项目建设地址河北保定市xx区xx10、镇xx村1.1.3 项目建设单位*养老公寓1.1.4 项目建设性质建设性质：新建1.1.5项目建设内容及规模本项目总投资17020万元，占地300亩，建设内容包括生活区、动力区、后勤区及生态区。项目竣工后可接收2000位老年人入住，设床位2000张。一.生活区：占地面积50亩。1.老年公寓，六层，带电梯，精装修，包含一室一厅、两室一厅户型。每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。接待全自理和半自理老人。2.综合楼，五层建筑，带电梯，精装修，其中底层裙房为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准公寓，接待不能自理全护理老人11、。五层为办公区。二.动力区： 建筑面积480平方米，占地面积480平方米。1.锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米。2. 液化气站120平方米，占地120平方米。3.洗衣房100平方米，占地100平方米。三.后勤区：建筑面积346平方米，占地面积346平方米。1.物业办100平方米，占地100平方米。2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米，占地80平方米。3.车库120平方米，占地120平方米。4.室外公厕46平方米，占地46平方米。四.生态区：建筑面积560平方米，占地面积200亩。1. 花房200平方米，占地200平方米。2.蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。312、.蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。4. 果园3000平方米，占地3000平方米。1.1.6 项目总投资及资金来源项目总投资计人民币17670万元，全部自筹。1.1.7 项目建设期建设期2年。建设期限为第一年10月第三年9月。1.1.8项目发展战略为积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。1.1.9项目经营性质本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对社会、对政府13、暂不谈其经济效益。1.1.10项目市场定位以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.12项目建设指导思想替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。1.2 编制依据和可行性研究概况1.2.1 编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划（3）中共中央、国务院关于加强新时代老龄工作的意见；（4）14、国务院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见国办发202052号；（5）工业和信息化部、民政部、国家卫生健康委联合印发智慧健康养老产业发展行动计划（2021-2025年）（6）老年公寓和养老院设计指南；（7）项目业主提供的其它相关基础数据和材料；（8）编制人员调查的有关资料、数据和材料。1.2.2 可行性研究概况根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要15、求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：1、项目建设背景；2、项目建设地址的自然条件介绍；3、项目建设条件分析；4、项目建设必要性；5、项目总体规划、功能定位；6、项目建设规模、建设内容；7、项目建设方案设计；8、项目投资估算及资金筹措；9、项目财务评价；10 、项目的结论与建议。1.3 主要研究结论1.3.1 该项目是保定市重点项目之一，是解决民生问题的具体体现项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服16、务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 1.3.2 项目效益可观考虑到税额的优惠政策，很快可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 表1-1 分期投资计划表 单位:万元序号 项目 年份合计分年度投资额第一年第二年一分年度固定资产静态投入额170201522014001一、土地租赁费用300030002二、土建及装17、修845184513三、设备及设施9005003.11、水、电、气、空调、通讯155015503.22、室内设施、床上用品180010008003.33、绿化工程3501502003.44、休闲广场、室外健身场所7003004004四、其他费用269269二分年度建设投资额17020152201400三项目资金筹集1702017020第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景 随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口18、老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形19、式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的20、问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务21、根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“22、四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家、苗族等独特的民族文化风情，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便23、，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。2.2 项目建设依据2.2.1政策导向“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划指出，“十四五”时期，我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程，党中央把积极应对人口老龄化上升为国家战略，在中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中作了专门部署。人口老龄化是人类社会发展的客观趋势，我国具备24、坚实的物质基础、充足的人力资本、历史悠久的孝道文化，完全有条件、有能力、有信心解决好这一重大课题。同时也要看到，我国老年人口规模大，老龄化速度快，老年人需求结构正在从生存型向发展型转变，老龄事业和养老服务还存在发展不平衡不充分等问题，主要体现在农村养老服务水平不高、居家社区养老和优质普惠服务供给不足、专业人才特别是护理人员短缺、科技创新和产品支撑有待加强、事业产业协同发展尚需提升等方面，建设与人口老龄化进程相适应的老龄事业和养老服务体系的重要性和紧迫性日益凸显，任务更加艰巨繁重。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服25、侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。2.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十六届五中全会精神，明确指出在“十三五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是26、农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。农村工作是党和国家全局工作的重中之重。保定是集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的市，农村面积占90%以上，农村人口超过80%，更应该建成工业迅猛发展、农业增效提速、物流便捷通畅、旅游兴旺发达、生态环境良好、具有民族特色的山水园林城市。2.3 项目建设的必要性保定市历史文化底蕴深厚，据2010年的人口统计，全市60岁以上的老人达90.8万人，占8.11，目前市内及周边市都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建27、设和谐社会的必然要求。2.4 项目建设的有利条件2.4.1各级政府的重视和支持世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。2.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅28、要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。2.4.3主管部门的管理优势按照国家机关的职责分工，民政部门是社会事务的主管部门。其中，也只有对老年及社会福利事业的支持、管理和对城镇、农村的三无人员的供养职责。项目建成后，对收养符合国家政策规定29、的可由民政部门供养的对象，民政部门将予以大力扶持，这对项目建成后的运行起到相对的保障作用。2.4.4项目选址该项目建设地点选在保定市xx区xx镇xx村，水、电、气、路早以完备。建设正在全面推进，这里交通便利，环境优雅，绿水青山青翠欲滴，空气清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最佳地点。待各项附属设施完善后，老年公寓依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又处在风景区边沿，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。2.5 项目建设的可行性老龄化社会现象是社30、会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人31、一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 市场分析3.1国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到70032、万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。3.1.1国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%，购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式33、。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%，如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.534、%的户租住公有住房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。3.1.2目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。3.2老年公寓现状3.2.1老年人口高龄化日趋明显第七次全国人口普查数据显示，保定市60岁以上人口有182.7万人，占比19.77%；65岁以上人口130.1万人，占比14.35、08%。3.2.2户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前保定现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。3.2.3住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前保定市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心36、理和生理需求。3.2.4服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。3.3老年公寓发展趋势3.3.1社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平，产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市37、场的发展趋势。纵观保定市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。3.3.2老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅38、从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。3.3.3老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定保定市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。3.4老年住公寓目标客户需求及应对分析3.4.1老年公寓目标客户需求特征分析（1）老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。8039、年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过2.6 亿，占全国总人口比重的18.9%，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。40、我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。（2）老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。(3)老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生41、活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。(4)老年人居住状况一项针对老年人居住状况的调研显示，65.5%的老年人独立居住（一个人居住或与配偶同住），与子女同住比例逐渐下降，即使在80岁及以上高龄群体中，独立居住占比仍高达48%。居家养老仍是中国老年人首选，居住环境亟待进行多方面的适老化改造，社区老龄服务项目需求较大。但高龄老年人居住条件则有待改善，约54%的老年人现居房屋建成超过20年，80岁及以上老年人中约15%现居房屋房龄达到40年。随着身体状况转变，楼层高低愈来愈受老年人所关注。调研数据显示，约三成老年人住在平房，住楼房的老年人中约30%住在独门独户楼房。相对来说，高龄老人更多住在一42、般楼房中，而超过1/4的低龄老年人住在独门独户楼房。居住楼房的老年人在出行安全性和便利性方面需求更高，约80%受访者理想居住三层及以下，且对电梯和无障碍通道等设施要求迫切。居住楼房的老年人多数住在中低层，其中两成住在底层，80岁及以上居住楼房的老年人近七成住在三层及以下，而居住在二层及以上的老年人中仅约12%称有电梯。值得关注的是，居住楼房的老年人中，56.86%的老年人表示没有无障碍通道，而在既无电梯也无障碍通道的老年人中，近半数需步行超过25级台阶才能到家。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。 3.4.2老年住宅的外在需求主要包括以下两方面老年住宅的外在43、需求包括以下两个部分： (1)社会居住观念的改变中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。由此可见，随着观44、念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。（2）子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；老年住宅社区的专业服务，能为父母提供45、更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。3.4.3老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群的消费有如下特点：1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而46、据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主47、的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过48、来这会使老年型商品市场变得相对稳定。5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同49、，在消费上会各有侧重，各具特色。3.5需求分析据第七次人口普查，我国65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。随着家庭结构趋于小型化和核心化，老年人与子女同住的比例逐渐下降，据统计，2020年我国65.5%的老年人选择独立居住(一人独居或与老伴同住)，仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住，甚至在80岁及以上高龄群体中，老年人独立居住比例达48%。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养50、老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。保定市养老服务体系建设“十四五”规划提出，“十四五”期间全市在建或拟建养老机构超过30家，社会投资达12亿元以上，预计增加养老床位15000张。在养老机构建设方面，保定市强化公办养老机构兜底保障作用，明确公办养老机构“兜底线、保基本”的职能定位，大力推行“多院合一”型公办养老机构建设，各县（市、区）目前均建成了一所以收住特困供养对象为主的医养结合型养老机构，基本满足特困供养对象集中供养需求。同时，积极发展民办养老机构建设，全面放开养老服务市场，支持社会资本投资兴办养老机构，落实同等优惠政策，并推动养老机构将服务逐步延伸至居家社区，为家庭养51、老提供有力支撑。目前三口之家已成为社会主力家庭结构，许多中青年夫妇在巨大的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，空巢老人不堪忍受孤独寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本变化，催生老年公寓的产生和发展。国家开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。有国家政策支持，建设老年公寓就是我们的重任，也是时代的使命。寻找一个环境优美、气候宜人的地方，卸下大半生的辛苦，悠然地颐养天年，即是老人们的期盼，也是儿女们的心愿。保定入选“中国十大养老胜地”，这52、个响当当的牌子，彰显了保定“养身、养心、养生、宜居、宜业、宜游”的独特魅力。外地老人钟情保定，到保定来颐养天年已成为更多老人的共识，每年都有成千上万的“候鸟老人”走进保定，养生度假；越来越多的外地老人选择把家安在保定，享受高品质的晚年生活。据市民政部门统计每年4到9月在我市长期居住的“候鸟老人”约有500人，到保定短期旅游、疗养的老人约有八九万人次。3.6本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以我省各市及周边省市老人为主，惠及全国各地老人 第四章 建设规划及方案4.1 项目规划指导思想和建设目标4.1.1项目规划指导思想（1）替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信53、至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。（2）适应社会经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。（3）以可持续发展思想为指导，有机组织空间而局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际情况，加强方案的可操作性与应变性。通过工程集中反映社会进步，和谐发展，全民为社会经济建设服务的主流思想。4.1.2 项目建设目标（1） 以保定特有的区域个性，依托保定市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，逐渐向保定市周边辐射。（2） 54、通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。（3）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。4.2 建设项目功能及规模4.2.1 功能该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同时考虑老年公寓本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，既有现代建筑元素，又符合我县民族风情，统一的55、规划布局给城市生活带来和谐与繁荣，由此，给整个城市增添了一道靓丽的风景线。4.2.2 规模本项目总投资17670万元，占地300亩，建设内容包括生活区、动力区、后勤区及生态区。项目竣工后可接收2000位老年人入住，设床位2000张。4.3规划构思布局合理，立面造型融合中国几千年来的建筑文化，幽雅别致，整栋建筑采用与山地环境相同的肌理变化，从而使该组建筑与周围环境高度的统一协调，既拥有少数民族地区的建筑风情，又符合居住建筑现代化的潮流，既有场地宽阔、环境幽静、空气清新的花园式格调，又有电脑、电视、电话、浴室等一应俱全的现代化生活设施。整体建筑格调高雅、充满人文气息，与周围环境融为一体。工程建成后56、，公寓条件将得到极大改善，为实现社会需求，解决社会化所遗留的一些问题，较好地满足保定地区老年人们的需求。4.4规划结构和功能分区结合*养老公寓区位环境特征和建设条件，对现有布局作进一步的调整，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在老年公寓的康复、疗养、活动、娱乐和生活问题，其次考虑老年公寓本身各部分职能的综合需求。4.5 规划设计4.5.1设计理念（1）田园风情、世外桃园项目地位于保定市xx区xx镇xx村，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有“世外桃园”之称。同时，考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使57、其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。 （2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁58、静、和谐、快乐的生活方式。 （3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 4.5.2平面布置指导思想（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前59、性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。（3）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。4.5.3平面设计该项目建设共需占用土地300亩，地形较平坦便于建设。在布局上打破以往传统的模式，即主入口直接进入中心位置老年公寓中心，60、西南侧为膳食中心，西北侧为接待中心，东南侧为医疗康复中心，东北侧为文体活动中心；在医疗康复中心和膳食中心之间为办公用房。采用这种中心向四周辐谢的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的老年公寓中心为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在南侧和西侧租用土地作为项目的发展用地，根据需要种植一些植物。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计61、理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。4.5.4 防火设计防火设计均按防火设计规范进行。总体布局：本区内建筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级说干就干，天棚、墙面等内部装修采用耐燃材料。4.5.5节能节水设计（1）节能节水的必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大62、力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务，现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。（2）节能节水原则合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。积极推广应用新技术、63、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。（3）建筑节能建筑节能 1）在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。2）采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。3)项目建设中要采用新型建筑材64、料、高效隔热材料、节能型门窗等。4)围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。5)设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。智能化管理节能 拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。技术节能1）采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和65、台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。2）对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。3）积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。4）对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不66、合理转换。5）本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。6）健全能源管理制度和机构，各装置均安装能源计量表计量，并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。节水措施应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。3）可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。4.5.6环保设计室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境，而且绿化容量也得到提高。结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。内设生化无67、能耗污水处理装置，使污水的排放达到标准，其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集，定期交给相关部门作回收利用处理。4.5.7防雷设计 屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼层圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地平面108米处设测试口。4.5.8结构部分 本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖 。 本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。4.5.9设备系统 按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。4.6 项目建设方案4.6.1项目建设总规模项目建成后，项目竣工后可接收268、000位老年人入住，设床位2000张。4.6.2规划用地面积本项目占地300亩，建设内容包括生活区、动力区、后勤区及生态区。一.生活区：占地面积50亩。1.老年公寓，六层，带电梯，精装修，包含一室一厅、两室一厅户型。每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。接待全自理和半自理老人。2.综合楼，五层建筑，带电梯，精装修，其中底层裙房为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心、休息室、阅览室。二层为医疗康复中心。三、四层为标准公寓，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。二.动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平方米。1.锅炉房和二次加压水泵房360平方米69、，占地360平方米。2. 液化气站120平方米，占地120平方米。3.洗衣房100平方米，占地100平方米。三.后勤区：建筑面积346平方米，占地面积346平方米。1.物业办100平方米，占地100平方米。2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米，占地80平方米。3.车库120平方米，占地120平方米。4.室外公厕46平方米，占地46平方米。四.生态区：建筑面积560平方米，占地面积200亩。1. 花房200平方米，占地200平方米。2.蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。3.蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。 4. 果园3000平方米，占地3000平方米。第五章 建筑设计570、.1建筑设计规范5.1.1设计原则新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境71、；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.1.2 设计依据1)无障碍设计规范GB 50763-2012；2)给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；3)民用建筑热工设计规范GB 50176-2016 ；4)民用建筑节能设计标准 JGJ26-2010；5)建筑设计防火规范GB50016-20146)住宅建筑设计规范GB50096-2011 7）其他相关建筑设计规范。5.2.3 设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一72、卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60。2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，73、还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1)总体要求1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设74、计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要75、的。（2）出入口 设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50ml.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平76、台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户77、室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于0.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏78、面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，79、可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则： 1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外80、景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 4、房间开间净宽在床端81、应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14，卧室使用面积不小于10。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6。居室内老年人基础设施参数：（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.400.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.400.45m。（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。（3）轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6）厨房1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；2、供老年82、人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00，其最小短边净尺寸不小于2.10。3、厨房操作台面高不小于0.750.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。4、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。（7） 卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加83、大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m2.00m，内设0.40m高的坐便器。4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶84、手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（8）阳台1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9） 门窗85、1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。 （10）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节86、速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m 以上的贮藏空间。（11）建筑设备与室内设施1、公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温泉水系统、寛带和紧急救护系统。2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而87、老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处设足部灯光照明。4、 起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为0.600.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.801.00m。5、起居室、卧88、室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.001.20m。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。5.2建筑结构设计5.2.1 主要依据1）岩土工程详细勘察报告；2）工程可靠度设计统一标准 GB50153-2008；3）建筑结构荷载规范GB50009-2012；4）建筑地基基础设计规范GB 50007-2011；5）混凝土结构设计规范GB50010-2011；6）砌体结构设计规范GB50003-2011；7）建筑抗震设计规范GB50011-2010；889、）城市居住区规划设计规范；9）住宅设计规范GB50096-2011；10）高层民用建筑设计防火规范；11）住宅建筑设计标准；12）现行有关专业设计规范、规定等。5.2.2结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度框架抗震等级：三级建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级二级基本风压:0.55kN/，基本雪载:0.4kN/楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.0kN/，楼梯3.5kN/，室内地沟3.5kN/，不上人屋面0.5kN/，上人屋面2.0kN/，挑出阳台：2.5kN/。设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25C35。钢筋：级钢fy=90、210kN/m2 级钢fy=310kN/m2 级钢fy=400kN/m2墙体：砖混结构0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。5.3结构选型a公寓6栋楼，建筑长58米，宽12.5米，六层建筑，层高3米，展开面积为725平方米，为钢筋混凝土框架结构。b.综合楼，建筑长64米，宽12.5米，五层建筑，一、二层层高3.3米，三、四、五层层高3米，展开面积为800平方米，为钢筋混凝土框架结构。综合楼裙房（餐饮）建筑长64米，宽12.5米，层高4.291、米，单层钢筋混凝土框架结构。展开面积800平方米。c锅炉房和二次加压水泵房、消防水池消防泵房，长20米，宽18米，层高4.2-7米，钢筋混凝土结构，展开面积360平方米。d.其他建筑，全部单层，砖混结构，层高3.0米。5.4主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。5.5配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由市政自来水公司供应。a.用水量表51 92、用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房42生活用水1803未预见水量10合计194不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、灌溉用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB54792006要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源 二次加压 93、厂区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约148吨/天（用水量的80%），经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水 化粪池 小型一体化处理设备 ， 处理达标后的废水，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由 村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平94、均功率因素COS0.9；全区采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R10。c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：81.5kW生活照明安装容量：2294kW总装机容量：2375.5kW安装箱变二套。电源及电压本项目电源95、由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程96、的推荐值并结合具体情况确定。场地路灯采用太阳能供电。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用节能灯。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。（4）供暖建设锅炉房200平方米，安装1台6吨型煤无压锅炉和换热站。钢制烟囱高度大于25米。（5）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），无线宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地97、方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。（6）动力、燃料供应本项目选用1台6吨型煤无压锅炉全年燃煤需要量：每小时500公斤，每天运行10小时，每年运行150天，全年750吨本项目餐饮每天用液化气190公斤（含公寓）全年用液化气70吨。表52 公用系统消耗表序号名称98、内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKW2375.5装机容量2水饮用水吨/天1943液化气丙烷、丁烷各50%吨/年704煤吨/年750全年消耗量第六章 建设地址及建设条件6.1建设地址及区位关系经过对多个方案的考察论证、对比、筛选、最终项目选址地确定于河北保定市xx区xx镇xx村，风景秀丽。此处依山傍水，气候宜人，阳光充足、环境清静、空气清新、交通便利。项目建设用地符合保定市城镇土地利用总体规划、国家土地供应政策和行业用地标准，土地用途符合划拨用地目录该建设用地不涉及征地及拆迁安置等相关问题。6.2建设条件6.2.1建设用地现状项目建设用地位于保定市，交通较为方便，用地性质为国有99、建设用地。6.2.2地形地貌全市地势由西北向东南倾斜，地貌分为山区、平原和洼；山区按高程的地貌划分为中山区、低山区及丘陵区三类；平原区由大小不等的冲积扇构成，其地形宛如半碟状；洼淀区位于平原东部，为白洋淀和周边低洼易涝区，海；河流：主要为海河流域大清河水系；水文及工程地质：地表面平坦，地质条件单一，地下水；全市地势由西北向东南倾斜，地貌分为山区、平原和洼淀三大类。以黄海高程100m等高线划分，山区面积约11056km2，约占总面积的50%；平原约8624 km2，约占总面积的39%；洼淀区约2432km2，约占总面积的11%。 山区按高程的地貌划分为中山区、低山区及丘陵区三类。西部为中山区，海100、拔高程一般在1000m以上。北起涞水县宋各庄、易县紫荆关、涞源县走马驿，南到阜平县岔河以西。包括涞源县全部，涞水、易县、xx、顺平、唐县、阜平的西部深山区。中山区山体切割强烈，山势高峻，河谷深切。支脉发育，并有小型盆地和断裂谷地。涞源盆地、阜平盆地、东团堡盆地、走马驿盆地位于该区。中山区东南部是低山区和丘陵区，呈条带形。北起涞水，南至阜平，包括涞水、易县、徐水、xx、顺平、唐县、曲阳、阜平的大部。低山区坡缓谷宽，陆地发育，有黄土覆盖。海拔一般在500m-1000m之间。丘陵区海拔一般在100m-500m之间，地形低缓起伏，向东逐渐坡展为平原，并有孤山园丘突出。西部山区：阜平与易县一带分布有太古101、代的片麻岩。涞水至唐县西部分布着元古代震旦砂质灰岩、古生代寒武、奥陶系灰岩、页岩。二迭系砂页岩零星分布于涞水县累子煤矿至曲阳县灵山等构造盆地中：中生代岩脉活动形成的流纹岩、安山岩、辉绿岩零星分布于西部山区各地；河谷两侧及山间盆地分布着新生代第三系地层的砾岩。平原区由大小不等的冲积扇构成，其地形宛如半碟状。自北、西、南三个方向，向东部白洋淀倾斜。按其成因分为山前洪积平原、冲积平原及洼淀区三部分。京广铁路两侧为山前冲积平原。主要由拒马河、易水、漕河、龙泉河、唐河、沙河出口后冲积物而成。水力切割、冲沟发育。地面坡降为千分之1-4。冲积平原系河流冲积扇前部相连接而成。河流交叉处多分布有大小不等的洼地。102、上部主要是近代河流冲积层，下部为倾状冲积层。地势平坦，海拔10m-30m之间，地面坡度小于千分之一。雄县、高阳、清苑大部、容城、徐水、定兴、高碑店、博野、蠡县西北部属于该区。东部平原为古生代以来的沉积区，上部覆盖着巨厚的沉积物，自西向东逐渐增厚。洼淀区位于平原东部，为白洋淀和周边低洼易涝区，海拔7m-10m。含安新全部、高阳、清苑、容城、雄县、蠡县东部6.2.3气象保定年平均气温12，年降水量550毫米，属于温带季风性气候。这里四季分明，冬季寒冷有雪，夏季炎热干燥，春季多风沙，秋季凉爽舒适。冬冷夏热，雨热同期，来此旅游一般以夏秋季为宜。6.2.4水文地址条件地表面平坦，地质条件单一，地下水埋藏103、较深。水量丰富。地层冲洪积平原主要为第四系冲洪积物组成，沉淀环境稳定。工程地质条件较好，构造相对稳定。无不良地质现象，未发现有明显地质断裂，破碎等构造。主要为海河流域大清河水系。永定河流经辖区东北部。境内大清河水系分为南北两支。南支有潴笼河、孟良河、孝义河、唐河、清水河、府河、漕河、萍河等汇入白洋淀；北支有北拒马河（含有胡良河、琉璃河、小清河）、南拒马河（含有北易水、中易水、马村河、兰沟河）。南北两支河在白沟镇相汇成大清河。白洋淀在市境东部，由白洋淀、藻杂店、烧车店、捞王淀等组成为天然积水区(内有大小不等的九十多个淀泊)。6.2.5自然生态植被生长茂密，自然生态和水土保护较好，雨季不易发生洪涝104、灾害。6.2.6交通条件院区有公路连接主街道，交通条件好，施工方便，同时也不会影响院外交通的畅通。6.2.7公用工程现状及建设条件建设场地无不良地质作用，场地稳定性较好，岩石地基稳定，适宜*养老公寓综合楼项目建设。第七章 项目管理及实施计划7.1项目组织7.1.组织机构项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，分管局长任副组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完105、成。7.职责项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。7.项目管理本项目管理实行“三证”公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。106、在整个项目建设过程中采取以下几个制度： 、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。 、老年公寓基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部门进行规划设计。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。 、实行法人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道，确保价格低廉，技术性能科学先进。 、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管107、理，专款专用，严格挪用和挤占。、建立健全岗位责任、技术负责制，提高操作人员的责任感和事业心，最大限度发挥设备利用率。7.2 项目实施计划 承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分： 、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。 、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。 、施工准备：标准设备采购，场地平整。 、土建施工：进行项目的各建(构)筑物施工。 、设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。 、装饰工程：对建筑进行必要装修。 、竣工验收：交工验收，投入使用。7.3建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽108、量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期从2016年10月至2018年9月，时间为24个月。2018年9月底前完成项目前期筹备工作。2016年1012月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初步设计；2017年1月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作2017年23月筹集资金，争取项目资金支持等；2017年4月5月，工程正式施工，启动土建基础工程；2017年6月8月完成三通一平；2017年9月2018年6月全面完成项目建设，2018年7月8月，工程竣工验收2018年9月，交付使用。 项目实施进度计划表时间项目时间计划目标任务开工时间 完工时间 项目前期第一年10月第一年12月可109、研报批、规划规划设计第二年1月2第二年3月区域规划、勘察设计 施工准备 第二年4月第二年5月 施工图、招标、争资 土建工程 第二年6月第三年5月 住宅、综合用房等 装饰施工 第三年6月 第三年7月 室内外装饰 、设备安装人员培训 第三年8月 第三年9月 技能培训 竣工验收 第三年10月 投入使用 第八章 环境保护与影响评价迈向21世纪的*养老公寓，依据其保定市城镇总体规划和自身功能性质，必须坚持可持续发展战略，坚持环境整治和保护、全面、积极、超前地建设高标准的环境保护系统。8.1 环保规划设计依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国大气污染防治法；（3）中华人民共和国固体废物污110、染防治法；（4）中华人民共和国水污染防治法；（5）中华人民共和国噪声污染防治法；（6）中华人民共和国水土保护法；（7）中华人民共和国清洁生产促进法；（8）国务院令第253号建设项目环境保护管理条例。8.2项目建设地环境质量现状 拟建项目所在地位于保定市xx区xx镇xx村，此处面积较大、场地开扩、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善，加之又是保定市城市规划的重要组成部分。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、田地、道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。8.2.1空气环境 空气环境质111、量达到级标准，空气环境质量状况良好。8.2.2地表水环境院区周边无工矿企业，水环境质量达到GB3838-2000类（局部为类）标准，已建或在建项目对地表水未造成污染。 8.2.3声学环境昼夜均不超标，声环境质量达到（GB12348-90）类标准，有局部施工噪声。8.2.4生态环境周边的生态系统主要是农业生态系统，以农田和耕地构成了以农村为特点的生态环境；植被丰富，主要由少量高次生的野生植物和大量的人工种植的农作物构成，土壤生产能力强，土壤环境质量状况良好，为今后绿化奠定了基础。8.3 项目建设期与运行期对环境的影响8.3.1项目建设期对环境的影响（1）由于拟建项目地位风景控制区边沿，紧临旅游公112、路，这样在工程建设时，车辆运输等原因，将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。（2）工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。（3）施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。（4）施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。（5）施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。8.3.2 项目建113、成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗康复中心，因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。8.4 环境质量及排放执行标准8.4.1环境质量执行标准1、环境空气质量标准GB 3095-2012；2、大气污染物综合排放标准GB16297-1996；3、建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011；8.4.2排放执行标准（1）废气：大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。（2）废水：生活区污水的水质应满114、足生活区污染物排放标准中关于老年公寓污水排放的规定。污水处理站执行污水综合排放标准（GB897-1996）一级标准。（3）废物：应满足废物管理条例有关规定。废弃物和生活垃圾的分类、归集、存放与处置应遵守国家有关环境保护的规定。8.4.3 环境保护规划方案（1）认真贯彻经济建设与环境和资源保护相协调的国策，坚持“经济建设，城乡建设与环境建设必须同步规划、同步实施、同步发展，以实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，即三建设、三同步、三统一”。（2）减少开发性破坏，坚持在保护的前提下进行开发建设，做到建设保护同步进行，确保自然生态环境的良好循环，工程施工应注意环境，填挖平衡，应对危岩及边坡进行专门115、整治，使水土环境起到有效保护。（3）优化老年公寓功能和用地布局，控制地块开发强度，合理利用环境容量。8.4.4能源结构规划老年公寓能源均使用电、液化气或天然气等清洁能源，生活使用电和天然气清洁能源。8.4.5污染防治规划（1）水资源保护工程建设应注意水污染问题。水资源的质量保护尤其为重要，项目建设必须注意水环境的保护。（2）环境保护目标污水排放应达到污水综合排放标准化一级排放标准；空气环境质量应达到国家环境空气质量标准二级标准；环境噪声应符合国家城市区域环境噪声标准。（3）污染防治措施1）建设完善污水收集管网，实行“雨污分流、清污分流、污污分流”处理。新建污水处理装置，住院病房废水必须经高效消116、毒、灭菌后并入污水管网统一集中到污水处理厂处理达标排放。雨水就近排入水体。 2）院区内设CT生化无能耗污水处理装置，使污水的排放达到标准，其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。 3）在院区内设置废物箱等环境卫生设施，建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集，定期交给相关部门作回收利用处理。医疗危险废物严格按国家危险废物管理的有关规定处置。 4）严格控制本规划所确定的绿化用地，做好院区绿化、美化工作，形成完整园林式景观。5）控制规划区内的噪音污染。选用低噪声设备，对高噪声设备应采取有效减振、隔声、消声等降噪措施，确保院界噪声达标。为居民提供一个安静舒适的工作、生活环境。 6）本规划区内一切建筑活117、动都必须执行国家有关环保法规规定，由专业部门负责城市废水、废气、废渣、噪音、电磁波等污染的监控，并采取有效的治理。7）项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境保护“三同时”制度。严格按照消防规范进行设计、施工，保证项目建设消防安全验收达标。建设过程中委托有资质的监测单位进行定期监测，将有关监测报告定期报送县环保局、县卫生监督所，监测费用列入运行成本。8.4.6 污染治理方案（1） 项目建设期的治理1）对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。2）对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要118、施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。3）对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。4）施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。5）施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。（2）项目建成后治理污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送119、垃圾，以保持区内的环境整洁。医疗垃治理1）医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。 2）医疗废水处理废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足医院污水排放标准（GBJ4883）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。 3） 医疗废气治理本120、项目大气污染主要为高温焚烧炉，根据国家环保局环发1998089号国家危险废物名录中规定，医用固体废物为危险废物，必须进行焚烧，焚烧炉产生的主要污染物为烟尘，CO、NOx 。焚烧炉的选用要符合CJ/T3083-1999医疗废弃物焚烧设备技术污染物排放浓度要小于GWKB1999危险废物焚烧污染控制标准即烟尘2100mg/m3，烟气黑度林格曼01级，CO100mg/m3，NOx 500mg/m3，需通过环保部门验收后，方可通过烟囱排放，排气筒高度20米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘，除尘效率可达98%以上，再经45m高烟囱排放，烟尘排放浓度低于GB132791锅炉大气污染排放标准8.4121、.7环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面公析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。第九章 组织机构与人力资源配置9.1组织机构及职责9.1.1设置原则社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。从服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，是全社会的共同义务和责任的管理职能出发。牵头成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物122、质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。*养老公寓其组织机构的设置与建设，按照国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知和保定地区人民政府关于加快社会福利社会化的通知等有关文件精神，严格执行老年公寓和养老院设计指南的相关规定，并在此基础上设置相应的组织机构和职能部门。9.1.2机构设置拟建*养老公寓属营业性社会公益单位，项目建成后，将设立新的管理机构，实行院长负责制，选拔业务副院长和行政副院长各一名。内设公寓筹划部和后勤保障部。做到公寓内部机构设置齐全，人员配备得当，管理体系清晰明了，充分利用资源优势。（1）公寓筹划部：主要负责外事宣传、国际国内旅游团体接待、入寓老人123、日常文娱生活、和重大活动等特别策划。（2）后勤保障部：主要维护公寓内部管理，资金运作，物资供给，和营造安全舒适的环境。具体有办公室、财务科、后勤科、护理部、医务科、保卫科等职能部门。办公室：主要负责老年公寓文秘、组织、人事、劳资及老年公寓机关内部管理工作。财务科：负责老年公寓的财务会计管理工作，办理各项资金结算业务。后勤科：负责老年公寓所需的各种物资管理工作，负责水、电、气、通讯等后勤保障。医务科：负责老年公寓的综合护理工作。保卫科：负责老年公寓的日常安全保卫、老年公寓的社会治安综合治理、以及处理各种突发事件。组织机构图如下：*养老公寓组织机构示意图院 长行政副院长业务副院长公寓筹划部后勤保障124、部医护科 宣传中心房办公室财务科科后勤科保卫科活动中心办接待中心9.2机构设置评价*养老公寓，是生活、休养为一体的综合性老年公寓，可承担老年人的生活、休养任务。其机构设置齐全，人员配置适当，管理科学，符合老年公寓和养老院设计指南建设规范，具有较强的综合服务能力。9.3人力资源配置拟建项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可按置老人2000人，本项目劳动定员为160人；其中：医务人员10名、服务人员120、管理人员30名。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工，充分调动广大职工的积极性。9.4人员培训项目建成后为提高本项目的全方125、位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第十章 项目建设进度与招标方案10.1建设进度根据*养老公寓住院楼建设总体规划，项目安排建设期为2年。为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期从2016年10月至2018年9月，时间为24个月。2018年9月底前完126、成项目前期筹备工作。具体工作安排为：第一年1012月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初步设计；第二年1月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作第二年23月筹集资金，争取项目资金支持等；第二年4月5月，工程正式施工，启动土建基础工程；第二年6月8月完成三通一平；第二年9月2018年6月全面完成项目建设，第三年7月8月，工程竣工验收第三年9月，交付使用。*养老公寓住宅楼建设计划进度见表10-1。表10-1 项目基础设施建设进度计划表序号建设内容建设进度2016年10月17年12月2018年1月9月2018年10月1前期工作与设计完成投入使用2建设场地平整及土石方工程 完成3主体127、工程完成50% 完成 100% 4供水、排水排污、电力、燃气、通讯等工程施工15%完成100%5院区绿化 100% 10.2项目招标10.2.1项目招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违法、违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及保定地区有关工程招标文件的规定，编制本项目的招投标方案，本项目拟采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位，在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2.2 招标范围本项目招标范围128、包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。10.2.3 项目招标方案（1）招标形式及资质要求1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定设计单位和项目监理单位。2）资质要求建议勘察单位资质：甲级；设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级以上（含二级）；监理单位资质：甲级。3）招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。（2）招标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招标的有关规定，129、公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。10.2.4 招标程序（1）招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。 2)招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。 3)本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标130、准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。 规划招标为保证学习和教职工工作，经济合理、有效的使用土地和空间，提规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。 勘察设计招标、勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。 施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求具有甲级设计资质。 施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。设备与主要材料采购招标 131、依据项目的需要， 面向全国公开选择设备材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉，有可靠的售后服务 4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。 （2）投标 1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。 2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。 3）投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行132、分包的，应当在招标文件中载明。 4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。 5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。 （3）开标、评标和中标 1）开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。 2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取， 其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。 专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。 评标委员会成员应当客观、公133、正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。 3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。 4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 （4）评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式 ，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求： 1）评标委员会人员的组成 评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评134、标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。 2）评标委员会成员职称要求中级以上， 从事本专业至少8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公证的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。审批部门核准意见项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程零星工程设备采购材料采购监理项目管理135、审批部门核准意见： 审批部门签章 年 月 日招标基本情况表项目招标组织形式招标方式不采用 招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程设备采购材料采购监理项目管理零星工程项目情况说明： 项目建设单位签章 年 月 日审批部门核准意见项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程零星工程设备采购材料采购监理项目管理审批部门核准意见： 审批部门签章 年 月 日第十一章 投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围本报告投136、资估算范围包括: *养老公寓建设工程项目涉及到的相关建（构）筑物、设备设施购置。11.1.2投资估算内容 项目总投资估算由以下内容组成：1、*养老公寓工程范围内的“五通一平”工程，即通路、通水、通电、通讯、通气和平整场地费用。2、该项目主体工程建设投资。3、该区域内应配套的基础设施、环保及绿化的投资。4、项目所涉及的各项其他费用，如建设项目前期工作咨询费、勘察费设计费、建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费、施工图审查费、招标代理费、和工程保险费等。5、设备设施购置费11.1.3项目建设投资估算结果该项目计划总投资17020万元，具体分项预算如下：（1）租赁土地300亩，租期50年，预计租137、赁费10万元/亩，共计3000万元。（2）土建及装修，共计8451万元。（3）水、电、气、空调、通讯设备设施建购，共计1550万元。（4）室内设施及床上用品、医疗、健身、休闲及其设备设施等1800万元。（5）绿化计划350万元。（6）休闲广场及室外健身场所建设预计700万元；（7）其他配套费用269万元。11.1.4投资估算依据及有关说明1、河北省建设厅有关工程造价文件；2、河北省建筑工程技术经济指标；3、同类型建（构）筑物的估算指标；4、国家计委、建设部关于印发工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；11.2资金筹措项目总投资17020万元。全部自筹。表11-1 分期投资计划138、表 单位:万元序号 项目 年份合计分年度投资额第一年第二年一分年度固定资产静态投入额170201522014001一、土地租赁费用300030002二、土建及装修845184513三、设备及设施9005003.11、水、电、气、空调、通讯155015503.22、室内设施、床上用品180010008003.33、绿化工程3501502003.44、休闲广场、室外健身场所7003004004四、其他费用269269二分年度建设投资额17020152201400三项目资金筹集1702017020第十二章 社会效益评价12.1项目对本地区社会效益影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活139、水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2021年，我国有60岁以上的老人267亿人，超过我国总人口的18.9%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 本项目的实施，不仅改140、变社会化养老问题，使传统的家庭式养老转为社会养老，促进保定社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。 本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符合可持续型发展战略。 12.2项目与本地区经济社会的互适性分析12.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也141、加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。 12.2.2 各级组织对项目的态度及支持程度 本项目事关保定长治久安的发展大计，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。12.2.3 文化状况对项目的适应程度 黄河、长江，像母亲的乳汁，孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。那142、十五的花灯、端阳的粽子，那轻歌曼舞的霓裳羽衣、吹笙狂跳的苗家人，真诚感人的彝族家祝酒礼、火把节，幸福欢歌的布衣六月六歌节等、以及那雕梁画栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林，那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术，更有那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统它们像锦上之花，使中国历史的画卷显得那样丰富多彩，充满活力；又像色彩斑斓的彩带，把我们民族的生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪，鼓舞我们奋发向上，不断前进。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越143、多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。12.2.4项目对当地经济需求的适应性分析由于本工程是一个新建工程，建成后，一方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众的生活环境更加理想。另一方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会的加速发展。项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是保定市实施可持续发展战略的需要。加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化的社会保障体系的战略目标的重要组成部分。可以实现保定市合理开发和高效利用资源。该项目的建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进保定市经济的快速发展。144、12.2.5项目对当地人民需求的适应性分析*养老公寓工程建设，能有效改善居民的生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中一些问题，实现人与自然的和谐发展，满足人民的日益增长的物质、精神文明需要。12.3 社会效益评价结论*养老公寓项目建设可提高保定市城城市形象，改善人居环境，提高环境质量，完善城市功能，加快城镇化建设，促进地方经济的发展与繁荣等方面具有不可替代的重要作用，工程的社会效益、环境效益良好。公寓建成后，将吸引众多的养老人群，不仅带来可观的经济效益，而且可解决160人就业。为老人提供全方位的优质服务，对维护老人合法权益、促进经济社会全面发展，推动建设和谐社会发挥很大作用，带来很大的145、社会效益。该项目的建设，将严格按照国家相关标准规范施工，在环境绿化、草地种草植树；严格按照绿化方案建设。工程竣工后，在景观上、功能上、废气、废水及噪音控制上均能达到环保要求，生态效益好。第十三章 风险分析13.1政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。13.2市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计146、初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人入住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。13.3财务风险大多数建设项目都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将建立严格的财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务风险存在的可能性较小。13.4经营风险随着市场化竟争的加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓的管147、理水平还须进一步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。13.5其他风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知、以及关于加快实现社会福利社会化的意见，国家鼓励加大对老年福利设施的建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。因此，从国家鼓励投资的角度分析，不存在其他方面的风险。1148、3.6主要风险因素识别13.6.1工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。13.6.2资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。13.6.3外部协作条件风险交通运输、供水、供电、供气、电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。13.7风险控制措施 通过风险控制的方式对可能出现的工程风险、资金风险、招商风险、外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。第十四章 结论与建议14.1结论该项目是保定市重点招商项目之一。项目建成后，不仅能促进县城经济的发展，而且能149、为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。该项目在技术上是可行的。 该项目建成后，有明显的经济效益。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。随着经济社会的快速发展和老龄化程度日益严重；对老人实现托管，使之享受到更好的护理是合服社会进程的发展方向，加之国家对老人服务事业的政策支持，老年公寓营运市场前景看好，有发展潜力。因此，项目面临150、的市场看好，安全可行。本项目在政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。根据*养老公寓建设用地具体条件，交通优越，本项目实施具有较强的可操作性。*养老公寓工程建设一定会达到预期效果。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。综上所述，新建*养老公寓是社会效益为主的公益性项目，符合本地区社会、经济和民族事业的发展需求，符合本地城市总体规划、区域养老机构设置规划的要求，充分考虑利用现有资源，是一件造福一方的惠民项目，该项目符合财政资金的投资方向，项目建设切实可行。14.2建议建议项目承办单位积极做好申请规划设计条件，做好设计方案，落实供水、供电、通信等市政公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，推动保定市社会公益事业建设的良性发展，更好地发挥本项目的社会功能，开创社会福利事业的新局面。