1、市政道路打通工程17万平安置建筑项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、项目编制依据1三、项目建设背景2四、项目建设必要性4五、主要技术经济指标6第二章 市场分析7一、我国房地产市场现状2、及趋势分析7二、XX房地产市场分析10第三章 工程选址与拆迁17一、地理位置17二、土地取得方式及现状概况17三、拆迁补偿17第四章 工程建设方案24一、编制依据24二、建设用地概况24三、规划建设原则与指导思想25四、总图布置26五、建设方案26六、建筑结构、建筑装修与建筑风格28七、户型设计29八、技术经济指标29第五章 配套工程31一、给排水31二、供电33三、采暖与通风34四、燃气36五、安全防范36第六章 环境保护38一、编制依据38二、区域环境现状38三、拆迁期的环境影响与措施39四、施工期的环境影响与措施41五、营运期的环境影响与措施42第七章 消 防44一、编制依据44二、各建3、筑物防火间距的有关规定44三、消防给水系统的设计45四、住宅用电设计45五、电气防火、防雷46第八章 节 能47一、编制依据47二、节电、节水47三、建筑节能48四、选用节能型的建筑材料48第九章 项目实施计划50第十章 招标方案51一、编制依据51二、招标方案51三、招标内容及方式52第十一章 投资估算及资金筹措54一、项目投资估算及依据54二、资金筹措57第十二章 经济效益分析58第十三章 社会效益分析60d第一章 总 论一、项目概述1、项目名称XX路打通工程安置项目2、项目承办单位XX地铁集团有限公司3、项目建设地址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-XX路围合的局部地4、块，北临哈药仓库北侧围墙。4、建设规模本项目总用地面积37975.9平方米，规划建筑面积170880平方米。5、建设周期本项目建设期1.5年。6、项目性质棚户区改造回迁安置住宅建设二、项目编制依据1、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；2、XX市城市房屋拆迁管理暂行办法(2007年XX市人民政府令第155号)；3、XX市人民政府关于印发XX市棚户区改造强制拆迁规定的通知（哈政发20089号）；4、XX市棚户区改造实施方案；5、XX市城市总体规划（2004-2020）；6、XX市XX路打通工程安置用地详细规划图；7、项目单位提供的有关资料。三、项目建设背景XX是黑龙江省省5、会，也是我国东北北部重要的政治、经济、文化中心城市，是国家历史文化名城，也是全省铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。2009年，面对国际金融危机的冲击，在省委、省政府和市委的坚强领导下，市政府坚持以科学发展观为统领，攻坚克难，逆势奋进，全力保增长、保民生、保稳定，较好地完成了市十三届人大三次会议确定的各项任务。经济平稳较快增长，全年实现地区生产总值3258.1亿元，比上年增长13%。完成财政一般预算总收入338.4亿元，增长20.6%，其中地方财政一般预算收入193.4亿元。完成全社会固定资产投资1892.1亿元，增长41.1%。6、城镇新增就业10.7万人，转移农村劳动力126.6万人。城镇人均可支配收入达到15887元，增长8.9%。农民人均纯收入达到6776元，增长13.7%。 今年，市委将按照“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把XX建设成为现代大都市”的目标要求，以建设工业大城、科技新城、北国水城、文化名城、商贸都城为发展战略定位，全面实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略。新的发展目标和战略将掀开XX思想大解放、经济大发展的新篇章。“一江居中、两岸繁荣”是城市未来发展的战略总纲。在松花江沿岸打造原生态的“万顷松江湿地、百里生态长廊”，并以松花江为中轴线，推动发展空间向两翼更广阔领域展开，构建大XX的发展格7、局。“北跃”就是以加快建设北国水城、科技创新城为战略支点，打造集科技、生态、文化于一体的现代新城区。“南拓”就是依托哈南地缘优势、产业基础，打造新型工业化集聚区，使之成为我市实现跨越晋位的强大引擎。 “中兴”就是用三年左右时间，搞好老城区路网改造、棚户区拆迁改造、地下管网和相应基础设施改造，环境治理和市容市貌建设，力促老城“弱势变优势、难点变靓点、旧貌换新颜”。“强县”就是加速提升县域经济实力，努力消除城乡“二元”结构，加快城乡一体化步伐。实施“北跃、南拓、中兴、强县”战略，是XX城市发展又一次历史性战略性突破，必将推动XX在新的起点上，赶超跨越，加速前进！地铁是城市公共交通体系中最重要的组成8、部分，它可以把一个城市变成地上地下两个城市，带来的不仅仅是现代化大都市交通的显著改善，还有城市生活方式的变迁。我们打造地铁并非简单是为了解决交通，地铁同样可以拉动GDP和相关工业，并解决部分就业。地铁可以打造一种地铁经济，沿线将诞生大量小超市、居民区等新的经济增长，地铁站点附近的土地也随之升值，地铁经济圈将带来较大的经济效益，这些可以抵消部分修建地铁的支出，间接的为地铁的建设筹集资金。 住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了9、一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。本项目的建设既可以很好地配合地铁关联用地XX路打通工程、解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。四、项目建设必要性1、促进XX路打通工程征地拆迁工作的顺利进行 XX路打通工程是我市今年交通建设方面的大工程，其中征地拆迁工作能否顺利的进行，关系到整个工程的实施进度及质量，因此是该工程中的重点工作。为了保证征地拆迁工作可以顺利、有效地进行，必须10、对XX路周边的地铁关联用地进行开发整理，重新整合土地资源，使得项目区域内的土地价值得到极大地提升，拆迁的居民得到有效地安置。2、盘活当地土地资源目前XX路一带区域土地利用率过低，急需开发。项目建成后，将带动XX路一带的土地升值，最大程度地发挥该区域的土地价值，为政府争取更多的土地收益。同时，项目的建设可以盘活XX路一带、乃至整个XX市东部区域的土地资源，大大提升此区域土地利用率、优化哈市东部城区结构，促进该区域的土地升值、成为哈市东部乃至全市“寸土寸金”之地，为政府创造更多的土地收益，进一步提高当地居民的生活水平。3、解决棚户区居民住房问题的需要人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能11、否得到合理满足。受历史包袱重、改造难度大，时间久远等诸多历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差、环境恶劣的居住空间内，周围环境脏、乱、差，人居面积远远达不到XX市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工作。通过地铁关联用地XX路打通工程实施棚户区改造,不仅能够保证XX路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民的住房问题得到妥善解决,对建设小康社会具有重要意义。4、带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进一步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进一步向东部四环方向延伸，扩充12、目前现有的面积，形成一个新的经济快速增长区域。5、增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第一产业为主，因此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。项目建成后，该区域经济必会上升一个新的台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定、团结。五、主要技术经济指标1、建筑面积：170880平方米2、用地面积：37975.9平方米3、用地性质：居住公建混合用地4、容 积 率：3.715、建筑密度：20.00%6、绿 地 率：35.00%第二章 市场分析13、一、我国房地产市场现状及趋势分析1、对我国现阶段经济运行状况的分析：根据国家统计局最新公布的数据显示，2008年全年国内生产总值300670亿元，比2007年增长9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图：20042008年国民经济生产总值及增长速率从上图可以看到，最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从2008年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机14、造成的经济受损有密切的关系。2008年全年居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。住宅是人们的基本消费资料，一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资一般占国民生产总值3-8，占固定资产总值15-30。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展15、有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10-15以上，根据国家统计局2008年11月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重首次超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。2009年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需、刺激消费、刺激投资的产业。2007年国家出台了一系列政策：个人首购90平米以下住房16、,契税税率下调到1；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；就在近期国务院常务会议上刚提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房11月26日再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款、再贴现等利率。此外，自12月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构存款准备金率2个百分点。此外，个人17、住房公积金贷款利率下调0.54个百分点，其中，5年以下(含)住房公积金贷款利率由原来的4.05%降至3.51%，5年以上原来的4.59%降至4.05%。”以上政策趋势一直到2008年底将不会有太大的调整。 从另一方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日益深入人心。种种迹象表明，今后中国的房地产市场将进入一个全新的个人购房时代。国家统计局城调队对全国城镇居民家庭住宅需求情况调查后得出结论：目前没有自己的产权房、住房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位的商品房需求量很大。二、XX房地18、产市场分析1、XX市房地产供给分析XX处于内陆城市，全球金融危机对XX的房地产板块的影响较小，XX房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，呈现“商业地产”的特点，结构调整初见成效，根据国家统计局XX调查队的调查显示，XX市房屋销售价格指数为101.9，在15个副省级城市排位中，由去年同期的第4位跃升至第1位，二手房销售价格指数在15个副省级城市的排位中由去年同期的第2位升至第1位，其中住宅类二手房价格指数由去年同期的第4位跃升至第1位；商业营业用房销售价格指数排名第2位，在15个副省级城市的排位中居第2位，与2008年同期位次相同。最近八年XX住宅供给情况见下表：XX市房地产行业住宅供给情况一览19、表单位：万平方米 年 份项 目20022003200420052006200720082009完成投资额（亿元）89.9106.0120.0140.2157.8187.4215.8278.7开工面积609.29681.3726917.21585.61502.21610.81922.8竣工面积315.91302.66363386.1667.3698.2467.3529.3销售面积287.06325.51361476.6674.4748.9586.1704.1XX市生产总值（亿元）1232.101414.81680.51830.420942436.82868.23258.1人均GDP（元）182420、41885221374247682901232886人均可支配收入（元）7003.87892.7894010065112301277214588.615887资料来源：XX历年统计年鉴从上表可以看到，XX市房地产竣工面积2002年为315.92万平方米， 2003年有所回落，从2004年开始缓慢增加。而销售面积则逐年增加，到了2003年出现了销售面积大于竣工面积，2004年销售面积和竣工面积基本持平。因为2004年以来XX市GDP平均涨幅在14%左右，增长迅速，经济增长的同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。从2005年开始，销售面积大于竣工面积。这种趋势见下图：2002-2009年XX市21、房地产完成投资趋势图从上图可以看到，最近8年，XX市房地产完成投资额呈逐年增长的趋势，增幅大致在11-30%的区间范围内。2008年投资增幅略有回落，这也和整个全国2008年宏观经济发展趋势紧密相关。2009年增幅较大，一是因为08年的投资额基数较低，二是因为随着XX“南越、北拓、中兴”的战略实施，XX09年实施了多项新城区开发建设工程，以江北、群力、哈西三大板块为主的房地产市场刺激房地产的新一轮增长。2002-2009年XX市房地产销售、竣工面积统计图从上图可以看到，2002年房屋竣工面积大于房屋销售面积，在2003年、2004年竣工面积和销售面积基本持平，从2005年起，房屋销售面积大于竣22、工面积，到2007年，销售面积就远远大于竣工面积，说明XX房地产市场正在经历复苏到全面发展的过程。近几年，房地产市场开始快速发展，但是同2006、2007年相比，2008年、2009年的总量出现了回落的趋势，增长轨迹与2002-2005年度之间保持一致，说明XX房地产市场在经历了2年的快速发展后，已经进入理性发展期。XX作为房地产二线城市，市场比较理性。这是因为XX城市不受外来的冲击，而且购买的群体主要是集中在黑龙江省和XX，所以XX的市场应该是比较理性的市场，相对南方来说，外来的开发企业相对较少，受外来的影响相对比较弱，在理性的状态逐渐的往上走。2、XX市房地产价格分析从房地产周期波动来看，23、XX房地产投资波动比全国房地产投资波动更为剧烈。第一个周期（1991-1997年）中，房地产投资波动的波峰明显高于全国水平，繁荣期滞后于全国一年。第二个周期（1998年以后）中，房地产投资增长先快于后慢于全国水平。XX宏观经济波动小于其房地产投资波动。 XX的房地产市场总的来说是基本健康的，四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地的开发率也比较低，容易造成土地利用效率的低下。 XX市是黑龙江省省会，是全省政治、经济、文化、科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大的城市。黑龙江邻接俄罗斯，XX是中俄贸易的中心城市，其24、住宅、商业地产投资潜力较大。受金融危机影响，XX市与南方经济发达城市相比，房地产市场开发、投资，商品住房价格比较稳定，基本面呈现良好，一直以来没有出现大起大落现象。特别是从目前房价统计来看，XX市房价仍处在稳中有升的状态中。2008年，包括阿城、呼兰在内的全市住房平均销售价格达到了每平方米3652元，同比增长13.87%，江南江北的商品房成交量均价更是达到了每平方米4400元，比2007年增长了23.5%，超平均涨幅9.18个百分点。2008年XX市存量二手住房平均销售价格为每平方米2357元，同比增长11.5%，价格上涨较大。XX近8年商品房价格走势表单位：元/平方米年度200220032025、0420052006200720082009平均价格2181.52156227724182620305443805980从上表和图可以看到，XX地区的商品房销售平均价格逐年上涨，其中，在2002年到2005年的四年间，价格增长趋势比较平稳，这和XX房地产市场从2000年复苏，经历了4年调整期相互适应。从2005年年末开始，XX的房价有了大幅度的增长，房地产行业开始处于高速发展的时期。从2007年开始，房地产价格有一个飞速发展的阶段。因为当前市场供房不足而需求旺盛，根据前文分析数据，近两年XX市的房地产开发建设总规模和住房的总规模在逐渐减少，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。226、009年，我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为2.6%。其中，1-4月商品住宅均价为4380元/，价格基本没有什么波动；从5月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上涨1.1%；7月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了9.3%，其他月份涨幅基本都在4%左右。从不同区域价格涨幅来看，上涨最大的是群力新区，由年初的4300元/，年末涨到7000元/，一年内上涨了62%；其次是香坊区上涨39%；价格上涨最慢的是松北区，由年初的3680元/，年末上涨到4380元/，涨幅为19%；道外区涨幅略高于松北区，年涨幅为20%。2009年各区平均涨幅为35.8%。按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方米27、达到8190元；之后依次是：南岗区7270元/，群力新区7000元/，香坊区6130元/，道外区6100元/，哈西新区5580元/，松北区4380元/，利民区3150元/。此外由于目前XX市已竣工的楼盘都是在前几年或物价高成本运营状态下动工的，其建筑成本、人工成本相对较高。因此造成了房价的增长。因此，相对于国内其他人口密集、游资集中、房地产发展发达的城市，XX楼市将向相对稳定和健康的方向发展。国际上公认，房价与居民收入比应当在的范围，以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层的居民购买住房就非常困难。而按中国目前的城镇人均可支配收入，房价与他们的收入之比早已经达到10倍以上。调查数据显示，28、2009年6月，XX商品住宅成交均价为每平方米5036.23元，到了10月，数字已经变成5983元/平方米。5个月的时间，冰城的房价涨了近1000元，犹如“驶”上高速路。而七、八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨的时代，其中二级地段和小房型的价格涨幅最大。目前看来，每平方米接近6000元的均价已经给冰城的百姓带来了极大的购房压力。本项目建设，可以提供廉租住房和低价位住宅用房，可以一定程度上缓解购房压力。第三章 工程选址与拆迁一、地理位置拟建工程选址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-XX路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙，整个建筑用地呈不规则多边形。项目规划总用地面积29、37975.9平方米，总建筑面积170880平方米。二、土地取得方式及现状概况项目为回迁安置项目，用地性质为居住公建混合用地，土地取得形式为划拨用地。用地现状为棚户区住宅和部分小型企业，以及少量的农用地。三、拆迁补偿1、拆迁范围本项目拆迁范围为打通XX路工程香坊段； 2、拆迁情况本项目拆迁总户数1289户，全部为住宅。详见拆迁统计表。打通XX路工程香坊段户型统计表序号户型（使用面积）(平方米）40（26.67）50（33.33）60（40）70（46.67）80（53.33）90（60）100（66.67）110（73.33）120（80）合计1户数211617055128111445236830、12892建筑面积1081.921030.413137.649678.1628954.2413214.8857963258.6410510.08126661.93实际安置面积估计（2） 126661.94廉租房面积2724.45公租房面积68115合计（3）+（4）+（5）136197.3 3、拆迁补偿政策根据XX市城市房屋拆迁管理暂行办法和XX市棚户区改造实施方案的有关规定，结合本市实际，出台了XX市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定(试行)(以下简称规定)。本项目依据此规定，具体实施措施如下：（一）、住宅房屋拆迁补偿：（1）棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换31、。（2）实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。（3）实行产权调换的，按照“拆一还一”，结算结构差价的方式执行,由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权调换安置房屋建安成本结算差价。产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调换安置户型设计标准为：一室半建筑面积50平方米、两室建筑面积60平方米、两室半建筑面积70平方米；同时设置保障户型一室或一室半，设计标准为建筑面积40平方米。被拆迁房屋建筑面积在70平方米以下的部分，免交结32、构差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。（二）、住宅房屋拆迁保障（1）被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足40平方米(含40平方米)，因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方米的保障户型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方米保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改33、善后，补交购房款，变更产权性质。（2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，货币补偿金额低于XX市城市房屋拆迁管理暂行办法规定的最低补偿标准的，按照最低补偿标准执行。（3）对持有城市居民最低生活保障证的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予2万元照顾；对在城市居民最低生活保障证中登记并持有中华人民共和国残疾人证的残疾人，给予1万元照顾。（4）具有经济适用住房购买或者货币补贴资格，以及具有廉租住房保障资格的被拆迁家庭，按照本政策进行补偿安置后，经申请重新核定，仍具有经济适用住房购买或者货币补贴资格以及廉租住房保障资格的，可以按照有关规定直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。（三）、非住宅34、房屋拆迁补偿拆迁非住宅房屋，按照XX市城市房屋拆迁管理暂行办法执行。关于无证照房屋的处理(1)对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市管理行政执法、公安等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。(2)对于无证照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，给予救助补贴：具有拆迁范围内哈市常住户口；家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准；房屋具备居住条件和使用功能；长期在此居住且无其他住房。(3)对符合救助补贴条件且具有经济适用住35、房或者廉租住房保障资格的，可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。(4)对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作，并在规定期限内拆除违法建筑的，可给予适当补贴。(5)对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。(6)补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定。对无证照房屋的处理，应当进行公示。其他相关规定(1)符合房改政策但未实施房改的被拆迁住宅房36、屋，原则上先行房改，房屋承租人支付房改费用后，拆迁人应对房屋承租人按房屋所有权人的标准依法进行补偿安置。(2)被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的房屋面积，比照经济适用住房办理产权；被拆迁人要求按照商品房销售价格交纳上靠面积购房款的，办理商品房产权。(3)被拆迁人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚户区拆迁优惠。(4)在棚户区改造中，对积极配合拆迁改造工作的被拆迁人或者被拆迁房屋承租人，适当给予奖励，奖励标准由拆迁所在区政府自行制定。(5)对于个别被拆迁居民提出不合理要求拒不搬迁，影响绝大多数被拆迁改造居民利益的，应当依法实施强制拆迁。4、拆迁补偿方案本项目住宅拆迁全部采用安置方式37、。按照拆一还一原则和上靠户型原则，住宅回迁安置面积136197.3平方米。第四章 工程建设方案一、编制依据1、城市居住区规划设计规范2、民用建筑设计通则3、建筑设计防火规范GBJ16-874、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、黑龙江省居住建筑节能65%设计标准DB23/1270（2008版）7、XX市棚户区改造实施方案8、XX市XX路打通工程安置用地详细规划图9、项目单位提供的其它资料二、建设用地概况安置用地位于化工路-XX路西北角地块，回迁安置工程总用地面积37975.9平方米，土地取得形式为划拨用地。规划38、总建筑面积170880平方米，其中住宅136220平方米，公建4500平方米，地下建筑面积30160平方米。该用地紧邻城市主干道化工路和东棵街，对外联系比较方便。项目用地呈不规则的多边形，区内已完成拆迁，目前为净地。三、规划建设原则与指导思想1、原则可持续发展和协调的原则。保证城市结构在社区的延续，保证未来社区与周边地区功能、交通、空间等各种关系合理一致；坚持地域性、文化性和创新性原则，充分体现用地条件特征，最大限度开发土地价位，创造有特色的空间形态；体现以人为本的原则。着重居民的活动规律，综合考虑日照、采光通风、防灾及管理要求，创建方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。2、指导思想（1）在符39、合城市总体规划的前提下，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的理念，创建和谐社区；（2）综合考虑XX市的气候特点，地方习俗和传统风貌等地方特点以及规划用地周边的环境条件，充分利用建设用地内有保留价值的地形地貌、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；（3）为建筑群体和空间环境多样化建设创造条件，充分考虑社会、经济、环境三方面的综合效益。四、总图布置工程因地制宜，在用地中轴线上错落布置4栋高层建筑，层高33层，单体建筑平面呈“一”字型排列，每栋楼山墙距离15米。在临东棵街一侧布置一栋2层商服。工程用地四周为绿地，即有利于小区环境的美化，也有利于小区与外界的分隔。在用地临东棵40、街和化工路两侧分别设置小区出入口一处，出入口处设置社区标志。五、建设方案1、住宅建筑住宅建筑为高层（33层），建筑平面为“一”字型。在社区用地中轴线上呈东西走向一字排列。这种布置方式既争取了最好的建筑朝向，取得均好性效果，又能形成适合于居民交往的私密空间。2、公共建筑与工程配套的公共建筑包括居委会、警务室、商服、托幼、停车场、变电所、换热站、加压泵站、垃圾压缩间、煤气调压站、公厕等配套设施。垃圾压缩间、换热站、煤气调压站均设置在用地北侧的绿地内；商服设置在东棵街一侧。停车场为地上地下相结合的形式。其余公共设施设置在商服建筑内。配套设施建设指标项 目建筑面积（m3）数量社区服务中心1201青少年41、活动站,老年人活动站3001警务室451垃圾压缩间2251公厕751社区卫生站2251社区图书馆751物业管理用房30013、交通组织结合城市道路布局，在东棵街北端设置一处小区出入口，化工路北侧设置一处小区出入口。社区静态交通为地上、地下停车相结合的方式。小区内主要道路围绕建筑物四周布置，并与小区各住宅楼楼前道路相连，有利快速通达各个住宅楼，又有利于人车分流。4、地下停车场本项目在用地地下设置地下停车库，平时为地下车库，战时为地下人员掩蔽所。 本项目停车位815个，其中地上280个，地下停车位535个。5、绿化工程绿化建设主要分为成片绿地、楼间空地绿化，遵循点、线、面相结合的原则，形成一个绿地42、系统。本项目总绿地面积13291.57平方米。六、建筑结构、建筑装修与建筑风格1、主体结构及基础型式住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，商服采用钢筋混凝土框架结构，桩基或筏片基础，外墙采用300厚陶粒混凝土砌块，具体实施方案以工程地质评勘资料为依据。2、建筑装修外装修：高层住宅外墙贴墙面砖，墙裙采用理石贴面。屋顶均采用彩瓦玻层面。单元门设电子防盗门，窗均为单框双玻或三玻塑钢窗。内装修：进户门为防盗门；楼梯踏步为理石贴面，不锈钢扶手栏杆。3、建筑风格XX属寒地城市，有大量欧式建筑遗存，并形成了XX的建筑风格。本项目建筑造型要注意欧式风格的传承和延续，并与现代建筑的共生与融合。建筑色彩应以米黄等暖色调为43、主；给人以温暖明亮的感觉，突出寒地城市的特点。七、户型设计国家九部委联合颁发的关于调整住房结构稳定住房价格的意见指出，“要重点发展满足当地居民自住需求和中低价位、中小套型普通商品住房”。“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”。主要户型包括40；50；60；70；90；120。住宅面积中套型建筑面积90平方米以下的住宅面积占开发建设住宅总面积的比例大于70%。八、技术经济指标技术经济指标表序号名 称单 位数 量备 注一用地面积平方米37975.9二用地性质居住公建混合用地三总建筑面积44、平方米170880其中地上其中：住宅平方米136220其中阳台4118平方米公建平方米4500其中商服3435平方米，配套1065平方米地下人防兼停车场平方米30160四容 积 率3.71五建筑密度%20六绿 地 率%35七停车泊位辆815其中地上：280 地下：535第五章 配套工程一、给排水1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50045、67-97）（6）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（7）室外给水设计规范GB50013-2006（8）室外排水设计规范GB50014-20062、设计范围项目的给排水系统、管网、管线及消防。3、用水量（1）住宅生活用水量居住区的水源为市政自来水管网。从附近的市政供水干管引入居住小区，在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。根据本项目户型设定原则估算社区内住宅总户数为2200户，按户均人口3.5人，人均日用水量200升计算，住宅日均生活用水量约为154046、吨。（2）绿化及水系等日用水量本项目公共绿地约为13291.57平方米，每平方米日用水量按3升计，约40吨。4、供水方式（1）水源从附近的市政给水干线引至区内供水网点。（2）供水方案在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。5、排水小区的污水主要来自居民、餐饮业及公企单位的生活废水，居住区的生活污水系统和雨水排水系统分流设置管网。生活污水排水按组团设置庭院排水管网，经化粪池处理后排入居住区生活污水排水干线，再汇入市政生活污水排水管网。居住区内设置雨水管网，由各组团汇入居住47、区雨水管渠，再汇入市政排水管网。二、供电1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJT16-92）（2）供配电系统设计规范（GB50052-95）（3）低压配电设计规范（GB50054-95）（4）10KV及以下变电所设计规范（GB5005394）（5）通用用电设备配电设计规范（GB5005593）（6）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（7）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（8）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）2、用电量（1）高压供电：10KV（2）低压供电：单组220V、三相380V（3）负荷等级：本项目为高层住宅建筑。考虑工程性质及规模，确定为三48、级负荷用电单位。消防用电设备（含应急照明）、重要用电设备等用电为二级负荷，其他用电属三级负荷（4）供电容量选择本工程住宅每户的用电指标按6KW设计，在选择变压器时，住宅用电指标为40VA/m2，公建为50VA/m2，经计算，居住区总供电容量为7171KVA。功率因数补偿在变电站低压侧进行，使功率因数不少于0.9。（4）计量住宅设集中计量，以利于实现IC卡统一计费和远传。公共建筑的电力应设单独的计量表。3、供电方案高压电源取自附近的中心变电站，引来2路变压电缆沿地直埋进入小区的开闭所。由总图内的开闭所向下属的箱式变提供10KV电源，区内的所有电缆皆为沿地直埋方式。区内的主要道路设庭园灯，草地和绿49、树照明，庭园灯采用不碎外罩和节能光源，庭园灯应具有自动开闭功能，由变电站控制。区内的公建光源尽量选择日光灯和采用质量好、电子镇流器以节约能源和提高照明质量。区内的高层建筑（超过24米）按规范应提供2路独立电源，满足消防对双电源的自动切换要求。三、采暖与通风1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ-87 2001版）（2）民用建筑热工设计规范（GB50176-93）（3）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（4）办公建筑设计规范JGJ67-89（5）汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）（6）商店建筑设计规范JGJ48-88（7）建筑设计防火规范（GBJ16-8720050、1版）2、采暖（1）热源依据居住小区所处的位置，小区采暖方式为集中供热。按民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)XX地区采暖设计热负荷指标q=50W/m2，居住小区内住宅面积136220平方米，公共建筑面积4500平方米，居住区总计采暖耗热量Q=8544KW。（2）采暖供热系统居住区建筑物的采暖供热系统，按热水连续采暖方式供热。由于居住区的面积比较大，采用间接连接的一次热网、二次热网系统，从而提高热源的运行效率,减少输配热损耗。一次热网设计温度115/80。二次热网设计温度95/70。在各个组团设置换热设备。居住区的一次热网和二次热网均采用直埋方式敷设。室内采暖设施的设置, 按“黑建发(2051、01)第2号”文件的要求, 一律按分户供暖控制、分户计量。室内管道以暗装敷设方式为主。住宅建筑物室内采暖系统可以采用散热器采暖方式，每组散热器分别与供回水联箱连接的方式。以便管道的敷设，每户供热均能达到远程计量及远程控制。2、空调与通风本项目其余各建筑物均不设集中空调系统，各用户可根据需要自行设置，室外统一规划留有装机位置。各建筑物公用部分均设机械排风系统。地下一层设机械送排风系统，每个防火分区设置一套送排风系统。局部防火分区进风可通过地下入口自然补风。地下一层设置机械排烟系统，并设置不小于50%排烟量的补风系统。每个防火分区设置一套机械排烟系统。四、燃气居住小区使用燃气，居民生活用气主要用于52、炊事。居民生活用气量指标58*104千卡/人.年。采用地下敷设低压管网供气，压力不大于0.02kg/cm2。管网敷设在街坊内,将主干管连成环状。居民用户和小型公共建筑用户由低压管网直接供气，按居住组团设置区域调压室。五、安全防范1、住宅的分户门安装防盗安全门，其质量标准应符合GA25-92防盗安全门通用技术条件的要求，单元门设楼宇式可视电子对讲防护门及保安监控系统。2、楼梯间设有声控灯。3、每栋楼顶及管道检修口、公用电闸箱、电源控制柜等均设安全锁具。第六章 环境保护一、编制依据1、环境空气质量标准GB3095-1996；2、地表水环境质量标准GB3838-2002；3、城市区域环境噪声标准GB53、3096-93；4、污水综合排放标准GB8978-1996；5、污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999；6、黑龙江省地面水环境质量功能区划分和水环境质量补充标准DB23/485-1998；7、XX市城市节约用水条例8、XX市水污染防治管理办法9、XX市城市居民居住环境保护条例二、区域环境现状1、废水由于该棚户区内排水设施不完善，居民多以泼地自然蒸发的方式处理，在夏季污水滞留，产生异味，严重污染环境；冬季污水易流至路面结冰，致使路面光滑，给居民的日常生活带来不便，同时又对地下水存在潜在影响。其余生活污水通过简易的化粪池处理，污水车运排至周边水域，甚至不经处理直接排入河道，其水质无法达到54、一级排放标准，对地表水体造成严重的污染，并对城市景观产生重大影响。2、废气该棚户区内居民冬季采暖形式以烧煤、烧柴为主。排放高度在10m左右，不易扩散，环境污染严重。同时，大多数锅炉房由于供热面积不足和管理等问题而不能满负荷运行，造成高消耗、低负荷，热效率低，设备闲置等现象。3、固体废物该棚户区内垃圾箱较少，居民生活垃圾多倾倒于垃圾堆，在夏季如环卫部门清运不及时，垃圾臭气熏天，蚊蝇孳生，严重影响了居民的正常生活。在大风天气，垃圾还易产生扬尘，污染周围空气环境。因此，该棚户区改造不仅仅是平房变楼房，旧房变新房的改造，而是需要整体布局，改造改善相结合。在房屋造型、功能机构、配套设施等各方面都要着眼于55、城市未来的发展，要成为对环境质量、功能质量、工程质量和服务质量的一种提高。改造和改善棚户区的同时也是经济发展、社会不断进步的需要。三、拆迁期的环境影响与措施（一）拆迁期环境影响1、废水主要来自拆迁过程的机械清洗用水和拆迁人员在临时工棚内居住时产生的生活污水。2、扬尘主要有房屋拆迁过程中建筑材料以及工程废土产生的扬尘以及出入工地的拆迁机械和运输机械产生的扬尘。3、噪声在房屋拆迁、平整土地与建筑拆迁等作业中将运用大量的拆迁作业设备和机械，将产生建筑拆迁噪声。4、固体废物主要是拆迁过程中产生的建筑垃圾，其次为拆迁人员的生活垃圾。（二）拆迁期污染主要防治措施1、扬尘（1）施工现场设置高度不低于1.8米56、的围墙。（2）施工现场设立垃圾存放场地，及时清运。垃圾运出施工现场时，按照批准的路线和时间运输建筑垃圾。（3）拆迁现场定期洒水。（4）施工现场内道路进行硬化处理。2、废水施工现场设置移动式旱厕，定期清淘外运。3、噪声（1）夜间22时至次日6时停止拆迁。（2）采用先进、低噪声设备。（3）运输车辆在敏感点附近进行限速行驶，禁鸣笛。4、固体废物拆迁中回收的钢筋等出售，其余建筑垃圾运至建筑垃圾堆放场。四、施工期的环境影响与措施本项目中道路及土方工程有可能占用了一定数量的规划用地，原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有造成水土流失的可能。在工程实施过程中应经济合理地进行土石方工程，避免取弃土方的浪费。工57、程结束后应立即对破露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综合利用措施。路面施工过程中，面层、基层均采用拌和站集中拌合，在拌和中会产生有害气体和粉尘，对周围大气环境产生污染，所以本项目在实施阶段，拌和站必须布设在距居民区500m以外的常年风向为下风位置，且距河流及饮用水源的距离不小于200m，地下水位的深度大于2.0m以上处。拌和站建立时还应采取有效的消烟除尘措施，减少有害气体的排放量，并在取得施工所在地环保部门的测定允许后方可予以生产。在运输、堆放易于扬尘的筑路材料路段中，应采取可靠的遮盖措施，以减少在运输堆放中对沿途农田、居民区的污染。此外，施工驻地的废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生，引发疾58、病，影响工人及居民健康；施工机械作业时排放大量的废气产生污染公害；大量施工机械作业产生超过居民区标准的噪声污染，特别是夜间施工的噪声尤为影响居民的安宁及休息。因此，在项目实施过程中，建设管理单位与现场工程监理应认真检查各施工单位的环保措施，加强对施工驻地排污问题、施工现场的设置堆放和施工机械作业的废气排放量检测，以及对施工机械的噪声等环境保护问题进行认真的不间断检查，力求将施工期对环境的污染减少到最低限度。工程建设管理单位在对竣工的各项工程初验同时，应按设计文件中对环境保护设计的实施情况进行检查，特别是临时占用土地地貌恢复工作的执行情况，及时清理施工现场，切实做到工程质量验收合格，环保工程实施59、的质量也达到合格标准。五、营运期的环境影响与措施工程竣工营运期间，车辆行驶产生一定数量的有害气体，对沿线大气环境造成污染，特别是排放的尾气中含铅量过大，将对周围生物的生长造成一定程度的危害，解决汽车排放尾气的根本措施要靠先进的检测设备和管理部门对汽车尾气超标车辆的限制措施，以达到保护道路沿线的大气环境。另外车辆行驶必将产生大量的噪声，对周围生态环境造成不利影响，随着道路两侧的植被与绿化林带的恢复和生长，能逐步减轻车辆行驶过程中所产生的噪音，根据具体情况设置禁鸣标志。对噪声污染严重的车辆，管理部门应强制配置消音装置，道路养护、管理部门应加强维修和管理，保证路面的平整度。以减少汽车行驶过中产生的噪60、音污染。第七章 消 防一、编制依据1、中华人民共和国消防法2、建筑设计防火规范GB5001620063、黑龙江省消防管理规定4、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005版)5、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005版）7、建筑灭火器配置设计规范GB50140-20058、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）9、汽车库、修车库停车场设计防火规范gb500679710、人民防空工程设计防火规范GB 50098-98(2001年版)11、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）二、各建筑物防火间距的有关规定1、区内各建筑物组与组或组与相61、邻建筑物之间的防火间距，均不低于二级耐火等级的防火间距之规定，且安全疏散距离应符合相应规定要求。2、街区内的道路应考虑消防车的通行，对建筑物沿街部分的长度超过150米或总长度超过220米时，均应设置穿过建筑物的消防车道，其路面宽度、转弯半径、净空高度、路面承载能力，均应符合消防车道的要求。三、消防给水系统的设计在进行小区规划和建筑设计时，要同时设计消防给水系统。1、消防水池的设置应满足GBJ16-87中有关规定。经测算室外消火栓用水量（25L/S），室内消火栓用水量（20L/S），火灾延续时间按规定2h计算，在区内中心广场设消防水池可以满足要求。2、室外消防给水管道、消火栓布置和室内消防给水亦62、应符合GBJ16-87的相关规定。3、地下车库设置消防喷淋系统、防排烟系统及火灾补风系统，喷淋系统用水量30L/s,补风量不小于排烟量的50%。四、住宅用电设计为防止住宅电气容量超负荷，避免因用电引起火灾，在设计中要充分考虑到今后一个时期家庭用电量不断增长的现状和发展趋势，按有关规定选用线路配线和配电装置，留有必要余量，防止因线路超负荷运行引起火灾。五、电气防火、防雷在电气防火、防雷方面采取以下措施：1、按二级负荷要求两路电源供电，消防用电设备采用专用的供电回路，配电设备有明显的标志。2、建筑物电气设计应有消防电源，有火灾事故照明。3、防雷接地系统：本项目为一、二类防雷建筑，在各建筑物屋顶设避63、雷带，墙内预埋钢筋做引下线，利用结构基础内钢筋做接地极。接地电阻不大于1.0欧姆。消防控制室设专用接地端子板，采用专用25平方绝缘导线与接地装置连接，接地端子板与设备采用专用4平方绝缘导线连接。4、各建筑物电气线路采用阻燃管穿暗线敷设。5、火灾应急照明系统： 楼梯间、疏散通道设置疏散照明，疏散走道地面水平照度不低于 50.0lx，楼梯间地面水平照度不低于 30.0lx。疏散指示灯安装在距地0.5米的墙上或疏散出口的门上，疏散指示灯间距不大于20米,用于人防工程的疏散指示灯的间距不应大于非人防工程疏散指示灯间距的二分之一。应急照明和疏散指示灯具应符合GB13495及GB17945规定。第八章 节64、 能一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、国家计委、经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定；3、民用建筑节能设计标准JGJ26-95；4、民用建筑热工设计规范GB50176-93；5、工程设计节能技术暂行规定GBJ6-85；6、XX市墙体材料革新和建筑节能管理办法(XX市人民政府令第94号)；7、XX市城市节约用水条例。二、节电、节水1、节电用电设备一律选用节能节电型产品。根据用电负荷，合理选用供电器材，减少输电损失。2、节水节约用水的重点是防止跑、冒、滴、漏现象的发生。应加强管理，制订规章制度，定期巡视检修，保证居民生活正常用水。此外，在日常生65、活中加强对居民增强节水意识的教育，选用节水型卫生洁具，实现一水多用，也是实现节约用水利国利民的重要措施。三、建筑节能本项目设计时应充分考虑影响建筑物耗热指标的几个主要因素：建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。建筑的主朝向宜选择本地区最佳朝向或接近最佳朝向；强化外墙保温工程设计，对外墙和热桥部位采取保温措施，采用新技术、新材料，保证内表面温度不低于空气露点温度，减少附加传热损失；在建筑物轮廊尺寸和窗墙面积比不变的条件下维护结构应优先采用保温性能良好的新型墙体材料或高效保温材料制成的复合墙体、屋顶和门窗；提高门窗的气密性；减少换气次数；在规划允许的条件下增大66、南北朝向的建筑物的比例，控制窗墙面积比和凹凸面过多的形体，以实现节能。从根本上消除因保温不足，受室外低温的影响所导致的室内温度过低，引起的结露、长霉、室内潮湿、热环境恶化的建筑质量问题，增加有效使用面积，提高使用的舒适度。四、选用节能型的建筑材料在工程建设中，综合考虑其建筑结构的合理性、安全性和经济可行性的情况下尽可能采用节能材料。建议外墙体采用复合节能砌块，我国把积极发展新型墙体材料，大力推进建筑节能作为贯彻保护耕地、节约能源、改善环境、实施可持续发展战略的重要措施。特别是近年来对实心粘土砖实施强制性淘汰措施，更为新型墙体材料营造了良好的发展空间。采用在严寒地区能满足建筑节能50要求的复合非67、承重保温砌块简称复合节能砌块已具有非常重要的意义。复合非承重保温砌块“结构新颖、工艺设计独特、构造可靠”。现已在很多建筑中大面积推广。复合节能砌块是由空心或实心块体、保温层和面层组成。保温层选用高效保温材料阻燃型聚苯泡沫(EPS)板。本项技术的创新点在于将EPS板通过榫形结构和拉筋，在砌块成型机模箱内一次成型“复合”在混凝土块体内；砌块两端设企口、上下配套有灰绝压条，砌筑后墙体的块与块、层与层互相咬合，整个墙体的保温层形成一体。第九章 项目实施计划根据项目的建设内容、建设条件、施工能力和工作需求等，确定整个工程建设期为1.5年。实施进度如下：2011年1月-4月，完成征地及项目各项前期工作。268、011年5月-2011年12月，完成工程主体建设。2012年1月-2012年9月，完成小区配套设施建设。2012年10月，竣工交付使用。详见项目实施进度表：项 目 实 施 进 度 表时 间内 容1-3456-1213141516171819202122可研报告编制论证、审批、落实资金初步设计及审批招投标及施工图设计拆迁及场地平整主体建设工程配套设施工程竣工验收及投入使用第十章 招标方案为保证工程质量，提高经济效益，保护国家利益、社会公共利益和承办单位的合法权益，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备和材料的采购等活动必须进行招投标。一、编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、工程建设项69、目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会第9号令；3、工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会第3号令；4、工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会第5号令；5、关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见国办发200034号文；6、我国有关招标投标的文件范本；7、我国有关招标投标的法律法规。二、招标方案1、本项目招标内容为设计、监理和施工。2、招标组织形式为委托代理招标。三、招标内容及方式1、设计招标（1）招标方式：设计招标采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑工程相关专业乙级以上设计资质（含乙级）的设计单位。70、（3）招标范围：招标为方案设计招标，由中标单位继续进行初步设计及施工图设计。（4）评标办法：最优方案法。2、监理招标（1）招标方式：监理招标采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑及相关专业监理资质乙级以上（含乙级）的监理单位。（3）招标范围：施工监理。（4）评标办法：采用综合评议法。3、施工招标（1）招标方式：施工招标采用公开招标方式。（2）投标单位资质等级：具备工业与民用建筑及相关专业二级以上（含二级）施工资质的施工企业。（3）招标范围：建筑工程、安装工程、装饰工程、市政工程等。（4）质量标准：优良。（5）工期：见项目实施计划安排。（6）评标办法：采用合理低标价法。（771、）评标原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据的原则。4、工程设备、重要材料采购招标由业主提供的设备、重要材料单项合同估算价在100万人民币（含）以上的采用公开招标方式进行。由业主提供的设备、重要材料单项合同估算价在100万人民币以下的由业主自行确定采购办法。第十一章 投资估算及资金筹措一、项目投资估算及依据1、投资估算的依据：（1）XX市城市房屋拆迁管理暂行办法；（2）XX市棚户区改造实施方案；（3）黑龙江省建设厅文件黑建造价20105号，关于颁发黑龙江省建设工程计价依据（建筑、装饰装修、水暖、电气、市政、园林绿化工程计价定额、施工机械台班费用定额、72、建设工程费用定额的通知；（4）哈建发2010173号XX市城乡建设委员会关于建设工程使用预拌砂浆计价等相关问题的通知，哈建招20107号XX市建设工程招投标办公室关于推广使用预拌砂浆的通知，黑建造价函20108号关于使用干混砂浆（预拌）的计价暂行办法。（5）黑建造价201012号文件；“关于2010年工程结算指导意见”， 哈建发2010275号文件；“关于转发黑建造价201012号文件的通知”，黑建造价201013号文件“关于调整安全生产措施费的规定”。（6）建设单位管理费：依据财政部财建2002394号的规定计取；（7）工程监理费：依据国家发改委、建设部发改价格2007670号文件记取；（873、）工程勘察设计费：依据建设部2002计价格10号文件工程勘察设计收费标准计取；（9）建设项目前期工作咨询费：依据国家发改委计价格19991283号文件规定计取；（10）环评咨询费：依据国家发改委计价格2002125号文件规定计取；（11）施工图审查费：依据黑价经字200442号文件规定计取；（12）招标代理服务费：依据国家计委价格20021980号文件规定计取；（13）预备费费率按国家规定计算。2、投资估算本项目总建设资金为44505万元，详见投资估算表。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。投 资 估 算 表总建筑面积：170880平方米序号成本构成计算基础计费标准合计(元)备注一前期拆迁74、费用二土地征用费用三前期工程费1三通一平准备费170,880.003.5598,080.0 根据设计计算工作量2环保评估费130,400.0 计价格2002125号、黑价联字97第37号3设计前期费41,052.29379,200.0 计价格19991283号4工程地质勘探费170,880.001.5256,320.0 计价格200210号5招标代理服务费41,052.29487,600.0 计价格20021980号6工程监理费41,052.297,290,700.0 建设部价费字2007670号7工程设计费41,052.298,264,300.0 计价格200210号8建设单位管理费41,075、52.295,658,100.0 财建【2002】394号四建安工程费0.0 1住宅136,220.001700231,574,000.0 2公建4,500.0018008,100,000.0 3地下工程30,160.00210063,336,000.0 五基础设施建设费0.0 1小区绿化13,291.57389,925.0 2小区道路、广场17,089.163,427,014.6 3电梯工程费136,220.009212,532,240.0 4用电安装工程费170,880.009516,233,600.0 5供水工程费170,880.00203,417,600.0 6排水工程费170,88076、.00152,563,200.0 7消防工程费170,880.00203,417,600.0 8热网工程费170,880.00203,417,600.0 9变电所工程200.0 六不可预见费371,473,68014,332,657.11七开发期间税费1人防费000.0 2城市基础设施配套费17088014023,923,200.0 黑价联字200863号3新型墙体材料专项费用17088081,367,040.0 黑政府20076号4消防设施建设费1708805854,400.0 黑价联字200517号5图纸审查费367,091,200.000.07%256,963.8 黑价经字200442号77、 黑价经字2002243号6施工图预算编制费826430010.00%826,430.0 计价格200210号7竣工图编制费82643008.00%661,144.0 计价格200210号8供热入网建设费170880528,885,760.0 黑价经字2008124号八建设期贷款利息22,465,985.69九总计(一+二+三+四+五+六+七+八)445,047,260.2 二、资金筹措本项目所需资金44505万元，资金来源为：申请银行贷款35604万元，约占建设投资的80%，建设单位自筹资金8901万元（政府投入），约占建设投资的20%。本项目资金结构符合国家相关规定。第十二章 经济效益分析78、本项目总建筑面积为170880平方米，主要由地上和地下两部分面积构成。地上总建筑面积140720平方米，其中回迁房总面积126661.9平方米，廉租房2724.4平方米,公租房6811平方米，合计136197.3平方米，公建4500平方米。地下总建筑面积30160平方米，车位数535个。本项目主要收入有以下几个方面：1、公建销售收入：本项目公建面积为4500平方米，其中公益性服务设施建设面积为1065平方米，可出售面积为3435平方米，销售收入为：3435*15000=5152.5万元2、地下车库销售收入：本项目地下车库一共535个车位，车位销售单价为15万元/个，销售收入为：535*15=879、025万元通过以上销售收入估算，本项目总收入为：5152.5+8025=13177.5万元本项目总开发成本为44505万元，估算总收益为：13177.5-44505=-31327.5万元本项目收益小于成本，为负的31327.5万元。因为本项目属于棚户区改造项目，属于公益类项目，所以项目收益为负值。本项目可以由地铁集团有限公司与其它项目一起整体运作，实现集团公司的整体盈利。第十三章 社会效益分析本项目的建设不但有利于从整体上改善街区的景观效果，实现提升街区形象、美化市容的作用，而且将会改善当地居民的生活水平和质量，在棚户区改造过程中，本着“以人为本，民生优先”的原则，以棚户区广大群众的利益为重，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予倾斜和合理照顾。严格落实房屋拆迁最低保障政策和建设部建住房2005178号文件精神，实行“拆一还一”、40平方米最低保障户型等政策，确保被拆迁群众不因拆迁而失居，切实为百姓解决了住房问题，从而提高人民群众生活居住水平，使区域内的居民生活状态向着良性循环的方向发展。