1、成都嘉宝管理顾问有限公司Chengdu Justbon Consultation Co.,ltd 关于前期物业服务协议修订说明公司领导：根据项目管理的需要，对原前期物业服务协议的范本部分不适宜的内容进行调整和完善。以下是重点修改内容：因物权法、成都市物业管理条例等修改，交房期间的物业服务费收取原则需明确，对第三条第三款进行了调整，对交房期间的物业服务费收取原则进行了明确。特此说明。成都嘉宝管理顾问有限公司 住宅管理分公司 项目管理中心 二00八年三月二十五1 前期物业服务协议【本示范协议使用说明：本物业服务协议示范文本针对前期物业服务阶段，在物业服务企业与业主之间签订。本协议在实际应用时，各项2、目可根据项目实际情况对有关条款予以修订。】甲方（物业买受人/业主）： 乙方（物业服务企业）： 法定代表人：住所地： 资质等级；前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主大会依照中华人民共和国国务院第379号令物业管理条例及相关法律、法规、政策选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业服务第一条 物业基本情况物业名称： 甲方所购房屋销售（预售）合同编号： 甲方所购房屋基本情况：类 型： 坐落位置： (房屋编号)建筑面积：约 平方米（最终以产权登记的建筑面积为准）依据成都市物业管理招标投标管理有关法律、法规，乙方在公开、公正的基础上，与开发商签订了前期物业服务合同，并按照合同上约定内容进行前3、期物业服务；在甲方签订房屋买卖（预售）合同的同时，甲乙双方就 “ ”前期物业服务相关事宜，达成如下协议。第二条 物业服务内容及标准依据物业管理条例及四川省物业服务收费管理细则、关于贯彻实施意见的通知等相关法律、法规按时足额收取物业服务费的前提下，甲方负责实施：一、基本要求1、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。3、急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。4、由乙方提供本物业服务协议之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。5、每年至少征询1次业主对物业服务的意见。二、房屋公共部位的维4、护和管理11、对房屋共用部位进行日常检查和维修养护。2、定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并及时维修养护。3、装修前需告知业主及装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时制止，制止无效及时报告有关主管部门。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时制止，制止无效及时报告有关行政主管部门。5、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。三、共用设施设备维修养护1、共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、5、通讯线路、照明、消防设备、绿地、广场、道路、路灯、沟渠、池、井、公共文体设施等。2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。3、建立共用设施设备档案（设施设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法及有关法律法规规定使用专项维修资金进行6、修复更新。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。2、小区内重点区域、重点部位定时巡查。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。五、保洁服务1、垃圾袋装化，每日7、清运，保持垃圾桶清洁。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运。3、小区道路、广场、停车场等每日清扫；电梯厅、楼道每日清扫，及时清除道路积水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，根据检查情况及时清掏；化粪池每年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。六、绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。七、代8、收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、网络使用费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府物价部门规定。第三条 物业服务费用（不包括房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用）一、甲方缴纳费用的期限及时间：房屋交付时，甲方首次应一次性预缴半年物业服务费，以后以首次交费期满之日起按季度收取。每季度费用应于下次费用起计日前15日内缴纳次季度的物业服务费用。二、物业服务费收费标准：按所拥有物业建筑面积计： 住宅： 元/月m2。商铺： 元/月写字间： 元/月三、物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日开始全额计收。四、甲方出租物业的，物业服务费用由甲方或甲方9、协议约定的使用人缴纳，甲方承担连带责任。五、甲方购房后未入住的空置房屋的物业服务费用，全额计收。六、甲方应遵守购房合同约定的房屋使用用途，不得超范围使用或改变房屋用途（包括但不限于于住宅内进行办公、仓储、开店等行为）；若确需改变，除须符合相关法律法规的规定外，还须获得有利害关系的业主书面同意后方可实施。第四条 其他有偿服务费用一、机动车车位使用费（一）室内机动车位1、室内机动车位产权属甲方的，无论使用与否，甲方应按 元/车位月的标准向乙方缴纳车位服务费，该服务费用于乙方为管理该机动车停放场地提供的清洁、设施维护等支出，其中不包含车辆的保管及保险费用。2、甲方包月租用的室内机动车位，甲方按成都市10、物价局核定标准向乙方缴纳车位场地使用费，该费用于乙方为管理该机动车停放场地提供的清洁、设施维护等支出，其中不包含车辆的保管及保险费用。3、甲方临时使用室内机动车位的，按成都市物价局核定临时停放的收费标准向乙方缴纳车位场地使用费，其中不包含车辆的保管及保险费用。（二）室外机动车位根据成都市机动车停放服务收费管理暂行办法（市政府第131号令）的规定，本小区室外停车场实行在政府指导价范围内约定前期收费标准1、甲方包月租用室外机动车位的，按 元/车位月（排气量1.8升以下含1.8升）、按 元/车位月（排气量1.8升至2.5升含2.5）、按 元/车位月（排气量2.5升以上）向乙方缴纳车位场地使用费。甲方11、包月停放的摩托车每月按 元的标准缴纳场地使用费。该费不包含车辆保管及保险费用。2、甲方临时使用室外机动车位的，按成都市物价局核定临时停放的收费标准缴纳场地使用费。该费用不包含车辆保管及保险费用。二、其他车辆停放费（含电动三轮车、三轮车、电动自行车、自行车）甲方包月停放的，电动三轮车每月按 元、电动自行车每月按 元、三轮车每月按 元、自行车每月按 元的标准缴纳停放费。该停放费用于乙方服务人员管理该非机动车停放场地的成本支出，不包含车辆保管及保险费用。电动车的充电及其他延伸服务的收费标准及服务项目由乙方制定并公示。三、特约服务费用根据业主需求，有收费标准规定的，按规定缴纳服务费。没有收费标准规定的12、，按甲乙双方协商缴纳服务费。修理、维修类的，按材料费加人工费标准缴纳服务费。第五条 装饰装修管理相关费用1、为加强对装修施工人员的管理，保证装饰装修工作的顺利进行，有效维护本物业公共设施、设备的完好、房屋结构安全及公共财产安全，甲方在装饰装修前应与乙方及装饰装修单位签定房屋装饰装修管理服务协议（三方），应督促装修施工单位向乙方缴纳装饰装修协议履约的保证金：_元；2、根据市物价局、市房产管理局（成价费2004239号）规定，甲方在装修时应向乙方缴纳如下相关费用：装饰装修管理服务费： 按 元/平方米/天收取，共计 元整（大写：人民币 元整）；延期，须按以上标准计算申请延期天数补交上述费用；装饰装修13、垃圾清运费（甲方统一袋装密封按规定时间运至本物业指定装饰装修垃圾清运点，由项目物业服务中心统一组织清运）：按 平方米（房屋建筑面积）收取，共计 元整（大写：人民币 元整）。第六条 水、电、气、光纤等公用事业费用甲方按其使用性质，根据市物价局制定的收费标准，按时交纳房屋的水、电、气、光纤等费用。若因水、电等公用事业部门对上述费用按小区总表计量收取时，为保障小区水电等能源正常供应，甲方在房屋交付时，向乙方一次性交纳水电周转金_元；甲方入住后，若因特殊原因（如出差）无法按时交纳月使用费时，乙方可从周转金中扣收,甲方应及时予以补充，以保障周转金的恒定数额不变。第七条 双方权利和义务一、 乙方的权利和义14、务1、 根据物业管理条例等相关法律、法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业的物业管理制度。2、 建立健全本物业的档案资料。3、 乙方可采取劝导或督促甲方遵守及履行本协议及临时管理规约相关内容，并可采取一切必要措施（包括提醒劝诫、收取违约金、滞纳金，张榜公告、中止服务，发送律师函及提起诉讼等）以保证本协议的履行。由此而造成的损失由违反或不遵守和履行本协议的甲方包括业主或使用人承担。4、 乙方可委托其他专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。5、 根据本协议向甲方收取物业服务费用；每半年向业主公布一次物业服务费用收支状况，并定期公布管理服务情况。6、 15、如涉及更换物业服务企业，乙方应于本协议终止时起30个工作日内，将本物业相关资料移交给业主委员会。7、 未经业主大会同意，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备（但举行公益及社区文化活动除外）或改变其用途。8、 遇有乙方须告知甲方的情形，乙方有权通过在物业范围内张贴公告或在公共媒体上发布公告的方式送达。9、 乙方有权指定专业金融机构进行代收 、代扣水、电及物业服务费等。10、 乙方对甲方出现包括但不限于任意弃置垃圾、排放污染物或噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道及公共绿地，拒付物业服务费损害他人合法权益等行为，可采取包括但不限于要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失、向相关政府16、部门报告等必要措施。二、 甲方权利和义务1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、 监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3、 遵守本物业的物业管理制度和临时管理规约的规定。4、 依据本协议向乙方按时足额缴纳物业服务费用和其他甲乙双方约定或政府部门允许收取的相关费用。5、 装饰装修房屋时，遵守与乙方签订的装饰装修管理服务协议及政府房屋装修安全管理的有关规定要求。6、 甲方不得改变房屋的使用性质；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方。在征得乙方17、及相关业主同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状。如造成破坏、损失的，乙方有权要求甲方限期修复或予以赔偿。7、 甲方转让房屋时，应事先通知乙方，并协同受让方一起与乙方办理终止本协议及签订新的前期物业服务协议手续。否则由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担。甲方出租房屋时，应向乙方提供承租人、使用人的相关资料情况。对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和临时管理规约等造成的损害、损失，甲方承担连带民事责任。8、 按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。当室内共用管线、设施出现故障需要维修时，甲方应积18、极配合乙方进行维修，以减少相邻业主的损失，若因故意拖延或不配合导致相邻业主的损失，由甲方承担相关责任。9、 甲方不得以任何方式干涉乙方对本物业的正常管理和对本物业提供的维修服务。10、 甲方不得以任何理由拒付物业服务费用、乙方代收代缴费用及其它应缴费用。11、 甲方不得违反国家相关规定，私自封闭阳台、在外墙设置晾衣架、加装防盗门、窗、栅、网等，随意搭建安设防护栏、雨棚、花架等；不得在小区内违规私自搭建建筑物及构筑物，如砖混房屋、阳光棚、花架、凉亭等；不得在园区内公共地方悬挂旗帜、天线、铭牌、招牌、广告或张贴字句（商业户须符合政府相关规定）；不得损坏、改变本物业的外立面（含外墙、门窗、阳台和屋顶19、等）。否则，乙方有权要求甲方予以拆除并恢复原状。12、 本项目房屋山墙中均已铺设节能层，以提高房屋的节能效果，甲方不得破坏节能层。13、 因维修养护物业确需进入甲方物业专有部位时，甲方应积极配合，由此引起的一切后果（如恢复受损部位等）及产生的一切费用由责任方承担。甲方阻挠维修养护的进行而造成物业损坏或给其他业主造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。14、 甲方的个人财产及人身安全在本物业范围内受到意外侵害时，由实施侵害人承担责任。乙方应协助有关部门处理相关事宜。(建议最好不要提这个问题 李勇)14、甲方不得堵塞消防通道及门窗，不得挪动和破坏一切消防设施、设备及其控制设施。15、乙方对于其住宅性20、质的房屋，只能用于居住，不得用作开设酒店、商店、仓储、餐厅、网吧、美容室、幼儿园、棋牌室、办公场所等经营活动场所或其它用途，也不得将房屋出租或借用给他人用作上述用途。16、在条件许可的情况下，乙方统一制作信箱、奶箱、门牌等，甲方不得私自放置于公共部位（如楼道墙面、单元门等）。第八条 专项维修资金的管理与使用一、根据物业管理条例、成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法及有关法律法规的规定，本物业应建立共用部位、共用设施设备保修期满后用于大、中修、更新、改造的专项维修资金，购房者必须按相关规定缴存至成都市房产管理局指定的专户管理银行(或由开发商代收代缴)。二、专项维修资金的使用、续筹及房屋所有权转21、让时专项维修资金的处理，按成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法及其实施细则执行。第九条 保险一、本物业的物业服务费用中不包括房屋共用部位、共用设施设备保险费用及乙方对甲方人身安全和家庭财产负责保护和保管的费用。二、房屋共用部位、共用设施设备的保险乙方可在接受业主大会委托后代办，保险费用由全体业主按各自专有部分建筑面积的比例分摊。三、甲方的家庭财产（含车辆）、人身安全等私人保险由甲方自行办理。第十条 建筑物及其附属设施的公共部分一、 甲方同意小区建筑物及其附属设施等公共部分由乙方统一规划、经营、管理，所得收益按收益类型进行处理后，属于业主部分全部进入小区专项维修资金。二、 公共资源收益处理方式22、1、地面公共停车位出租收益处理方式地面公共停车位出租产生的收入的 作为物业公司管理成本及管理佣金，剩余 扣除相关税费后进入全体业主专项维修资金。2、 住宅区广告位收益处理方式广告位收入的 作为物业公司管理成本及管理佣金， 收入扣除相关税费后进入全体业主专项维修资金单独列帐。3、 公共配套设施、场地经营收益A、 小区公共配套设施按收入的 提取佣金，剩余收入扣除相关成本税费后进入全体业主专项维修资金。B、 外委经营产生的收入的 作为物业公司的管理佣金，剩下的扣除税费后的直接转为全体业主专项维修资金。C、 小区内公共场地产生的使用费收入，按收入的 作为物业公司的管理佣金，剩下的扣除相关税费后进入小区23、全体业主专项维修资金。三、甲方若需使用小区建筑物及其附属设施的公共部分时，应经乙方书面同意后，在规定范围内按乙方要求使用；若需办理政府相关手续的由甲方自行办理，否则所引起的一切后果均由甲方承担。四、为保障全体业主的利益，小区建筑物及其附属设施的公共部分的使用均属于有偿使用范围，但乙方开展的公益性及社区活动除外。第十一条 物业竣工交付使用后，在保修期内如存在质量问题，由开发商按国家房屋建筑工程质量保修办法中的相关规定负责维修。第十二条 因下列原因造成服务中断或损失的，乙方不承担责任1、 因不可抗力导致物业服务中断的。2、 乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。3、因维修养护物24、业共用部位、共用设施设备需要且事先已公告，暂时停水、停电，停止共用设施设备使用等造成损失的。4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十三条 紧急情况的处理在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件。乙方为维护公众、业主、使用人的切身利益采取紧急救助措施造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定执行。第十四条 违约责任一、乙方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议约定，使乙方未达到服务质量约定目25、标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。三、乙方违反协议约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用及超额收取费用的利息。四、甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5收取违约金；凡逾期30日以上者，甲方应按欠款总额的50%向乙方支付违约金；若甲方拒不按本协议约定缴纳相关费用，乙方可以公示甲方的名单或拒绝向甲方提供服务，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。第十五条 在本协议执行期间，如遇不可抗力因素，致使本协议无法履行，双方按有关法律规定办理。第十六条 在本协议内26、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十七条 本协议有效期自 年 月 日起至至业主大会依照中华人民共和国国务院第379号令物业管理条例及相关法律、法规、政策选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业服务。第十八条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部申请调解；协商调解无效的，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。第十九条 本协议共拾贰页，壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。第二十条 本协议自签字或盖章之日起生效。甲方： 乙方： 代表人： 法定代表人：联系地址： 联系地址： 电话： 电话： 年 月 日 年 月 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