1、 和昌地产（集团） 和昌森林湖全程营销代理合同甲方(委托方)：扬州华昌置业发展有限公司乙方(受托方)：北京睿意德房地产咨询有限公司地址：地址：北京市朝阳区建国路81号华贸中心1座1106电话：电话：010 5969 5896传真：传真：010 5969 5890法定代表人：法定代表人：王玉珂甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，甲方就扬州华昌置业发展有限公司 和昌森林湖 项目（以下称本项目）委托乙方提供市场调研分析、营销策划、全程整合广告推广、销售代理等事宜达成本合同，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。第一条 定义除非上下文中另有所指，下列简称在本协议中具有以下含义：1.1 “商品房代理2、”：是指代理商依照同房地产开发商订立的商品房代理销售合同书，代理商以房地产开发商的名义对外销售房屋，按本合同约定收取代理费的行为。1.2 “开盘日”：指本项目在扬州 地区的公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房屋销售预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。在双方未对开盘日作书面确认的情况下，本项目的开盘日为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，开盘日为多个。1.3 “单位”：指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。1.4 “售出单位”：指选择一3、次性付款的客户签订商品房销（预）售合同并交清房款的房屋单元；银行按揭的客户签订扬州市商品房销（预）售合同并付清首期款的房屋单元，该售出单元以合同签订日为售出日。1.5 “销售率”：指乙方在代理期内，本项目委托销售物业中，客户交足正式定金并签署了扬州市商品房销（预）售合同单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托销售的总建筑面积（不含甲方保留物业）。如果项目分期开盘、分批推售，针对每批推售单位，甲方需提交一次委托销售代理房号明细表，以此为分母分批计算销售率，分批计算代理费率。1.6 “甲方关系客户”：未经乙方接待登记，直接与甲方洽谈，或甲方事先书面通知乙方人员协助介绍的客户，若乙方接待后才提出是甲方4、关系客户的，仍视作乙方客户。甲方关系客户须经甲方总经理（朱书强）签字确认，甲方在对外发布的市场价格基础上额外给予其折扣优惠。 第二条 独家全程营销代理之物业2.1 受托物业名称：扬州华昌置业发展有限公司 和昌森林湖 ，本项目名称变更并不影响本合同之效力；2.2受托物业位置：位于扬州市邗江区兴城西路与真州中路东南角，扬州华昌置业发展有限公司和昌森林湖项目；乙方为项目的独家营销策划、整合推广及全程代理机构，乙方提供项目市场调研分析、营销策划、全程广告整合推广，并以甲方名义对外代理销售服务2.3受托物业类型：住宅/商业/车位/地下室；2.4受托物业面积：本项目总建筑面积共约 12 万平方米，其中住宅5、约 9 万平方米、商业约1600平方米、地下室约 3万平方米(具体数据以房管局测量为准)，本项目计划分 三 期开发并销售。第三条 本合同全程营销代理服务期限3.1 起始日期：自本合同生效之日；3.2 终止日期：在所代理销售之物业取得所有预售许可证的前提下，乙方受托销售代理的住宅/商业/车位/地下室达到95%销售率时乙方销售经理及部分销售人员撤出销售现场之日；代理期结束后，乙方留下2-3名销售人员处理尾盘销售、合同签订等后续事宜，直至所有物业销售完毕及销售相关手续办理完毕。3.3如果乙方无法完成营销代理的阶段性目标，甲方认为乙方工作成果无法满足甲方要求，甲方有权利终止本代理合同，代理期间在甲方发6、布终止代理通知送达之日终止。第四条 双方声明和保证4.1 甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：4.1.1 甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；4.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。4.2 乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：4.2.1乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；4.2.2乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。第五条 双方权责5.2 甲方权责甲方享有如下权利：5.1.1 甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目7、策划、广告推广、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为做出处罚，并对不符合甲方要求的销售及策划推广人员进行更换。5.1.2 甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体营销策略、广告推广、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。5.1.3 甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。5.1.4 甲方对与购房客户签订的认购书、扬州市商品房销（预）售合同、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有8、决定权。5.1.5 甲方有权根据本合同对购房客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权；5.1.6 甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。有权要求乙方更换其不称职的代理人员、策划人员和市调人员。5.1.7 甲方有权根据本合同追究乙方违约或者超越授权损害甲方利益的行为责任。5.1.8 甲方有权对乙方提交的方案提出修改意见，并要求乙方修正。乙方所有即将执行的创意、策略、平面表现、文本、资料等，只有经过甲方人员签字认可后，方可执行。5.1.9 在合同履行期间，甲方有权自行决定制作商及供应商，如媒体、印刷公司、制作公司、活动执行公司等一切相关的合作单位事项等。如需乙方代理的，由双方协商办理9、。5.1.10 甲方有权对乙方的销售、策划、广告设计等工作进行监督和对相关行为进行奖惩，具体的奖惩措施详见双方签字确认的奖惩条例。甲方承担以下义务：5.1.11 在合同履行期间，甲方负责向乙方提供项目相关的文字、图片资料，并负责资料的真实性、合法性、完整性及有效性。如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的一切责任由甲方负责，乙方不承担由此产生的直接责任或连带责任。5.1.12 合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料复印件（土地使用权出让合同书和补10、充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划）、楼盘销售百问（需由甲方盖章确认）、对外委托销售代理证明以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任。5.1.13 在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费等日常费用。根据甲乙双方共同11、确定的方案建议委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。为客户提供看楼的交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。5.1.14 11.提供以下设施、销售工具及承担相关费用：（此部分为增加内容）-提供现场包装、样板间、销售中心（含办公设施和耗材、电脑5台，打印机1台，复印机1台，资料柜2个、传真机1部，销售热线3部）等，并承担设计、制作、安装、使用等费用(包括销售中心、样板间电话、水费、电费等)；-户外广告牌、工地围墙广告的审批及制作费用；-展示会、促销及客户联谊活动（含奖品部分）、模型、报纸等媒体广告、宣传品制作、发布费用；-甲方支付售楼处与业12、务相关电话费用。5.1.15 甲方按时向乙方支付报酬，包括全程营销代理等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日1的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。5.1.16 甲方负责房屋预（出）售合同登记、银行按揭、产证办理等工作，乙方提供必要的协助。甲方委派出纳人员1名负责收取定金、房款及开具收据或购房发票，该出纳可不驻销售现场，但若有客户交付定金及房款，其必须及时至现场履行其职责。5.1.17 在本合同期内，本项目所有营销宣传资料，包括售楼资料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均注明乙方为全程营销代理。5.1.18 因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产13、权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。5.1.19 若甲方希望对乙方表现优秀的项目组全体或单个成员给予代理费之外的现金奖励，应当将奖金先行支付给乙方，再由乙方通过内部的薪酬管理体系下发奖金。5.1.20 本合同下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均归属于乙方，甲方在本项目范围内对此知识成果享有永久使用权。乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司（本项目甲方合作推广公司除外）。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给14、本项目合作单位（如设计院、广告公司等）以外的第三方。5.1.21 甲方指定广告使用的图片以及相关拍摄以产生的一切版权及服务费用，均由甲方承担。（增加内容）5.1.22 甲方应指定专门人员负责与乙方沟通对接工作。5.1.23 该项目所有推广费用由甲方负责支付。营销推广费不应超过甲方销售收入的2%，每次推广费支出，乙方应提交申请，并经甲方同意后方可执行。（增加内容）5.1.24 如采取老客户带新客户的促销策略，则给予老客户的相应奖励及酬金，将计入由甲方承担的营销推广费中；如采取大量派单的销售推广方式，与之有关的派单人员工资也将计入由甲方承担的营销推广费用中。（增加内容）5.2 乙方权责：Error15、! Reference source not found.5.2.1 乙方的服务内容：为本项目提供全程营销代理服务。（一）营销推广服务（1） 在签署本合同书后 个工作日内，乙方提交前期策划报告（含市场调研、项目定位、物业发展建议），并进行报告汇报及答辩。（此部分已完成，建议取消）（2） 乙方协助甲方参与项目重大规划设计方案讨论、专业合作公司推荐和考察等重要会议，并提供相应专业意见。（3） 前期策划报告经甲方确认后30个工作日内，乙方提交营销策划报告，开展系统营销策划实施工作；（此部分已完成，建议取消）（4） 乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案、开盘方案、推16、广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。（5） 在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报。以上计划的提报周期为：年度、半年、季度、月度。（6） 乙方指定专职策划推广人员，在项目销售过程中，负责推广计划、广告和软文推广、物料设计、营销活动的落实和执行，进行严格的执行，并协助甲方进行监督和效益评估，并进行调整和改进。（7） 乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、17、销售状况及成交客户分析，每月提交项目分析及总结报告、月度市场报告、月度全程营销推广计划。（8） 合同履行期间，乙方应根据甲方提出的意见和要求，及时做出调整、修改，直至甲方认可为止。乙方提交的所有方案需得到甲方的确认后，方可执行；如未得到甲方确认发件，相关责任由乙方承担。（9） 根据服务的具体工作内容，乙方的服务内容包括但不限于附件一中的内容，甲方根据工作进展情况，可以酌情删减服务内容，并提前7天书面通知乙方。（二）销售前台代理服务（1） 乙方在开盘前30天提交销售执行报告，根据市场的变化调整并制定售楼方案和宣传推广计划，经甲方认可决策后组织实施。（2） 在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售18、团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理常驻销售现场（每周不得少于五个工作日），并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成本项目销售团队（修改建议：乙方优选与本项目有相似经验的销售人员组成驻场销售团队），销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，销售总监定期巡盘检查，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。（3） 在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。（4） 销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。（5） 客户接洽：乙方代表甲方接洽客户、市19、调人员以及交流参观人员。（6） 客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，建立来电来访客户档案，并及时移交给甲方，向甲方反馈客户意见。（7） 前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。（8） 签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订认购书，客户签订认购书的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。（9） 签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在认购书约定的期限内签约，负责与客户签订 扬州市市商品房买卖合同（预售）、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，完成甲乙双方确认的签约指20、标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。（10） 乙方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。（11） 乙方销售单位的销售价格，不得低于甲方要求的最低价格；否则，差额部分由乙方予以补足。（12） 乙方按照双方约定的方案完成各阶段销售任务。（13） 乙方依照本合同的约定在结算日按时与甲方结算代理费与定金。（三） 销售后台事务管理服务（14） 配合销售前台完成认购及签约环节；（15） 乙方负责认购前根据销控表进行房号确认；（16） 乙方负责来电、来访客户相关信息的录入；（17） 乙方负责认购时将认购信息录入；（18） 乙方负责签约时将签约21、信息录入；5.2.2 乙方履行如下合同义务:1） 向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述资料真实有效。2） 乙方须按照与甲方所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的商品房买卖合同、补充协议及其他相关资料进行任何修改。3） 乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。4） 乙方需委派经验丰富、并具有相应资历的项目经理负责本项目的全程营销代理执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前10天书面通知甲方，并经甲方同意（员工辞职情形除外）。若乙方委派的项目经理不能胜任项目的此22、项工作或产生重大工作失误，甲方有权要求更换项目经理，乙方应予以满足。5） 乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼；如导致甲方承担赔偿责任，则乙方须予以赔偿所有直接与间接损失。6） 乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及代理权不得转让。7） 乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。8） 乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利；负责本23、项目全程营销的乙方人员个人销售通讯费用；负责承担乙方工作使用文化用品的费用等基本的销售道具费用。（修改建议：乙方承担非销售业务相关的个人费用）5.2.3 乙方对每个销售单位的代理工作在客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同时即告完成，并以此作为结算代理费的依据。若因甲方保留房号、工程进度变化、推迟入伙、面积超标、工程质量等其它原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分代理费。5.2.4 关于按揭贷款回款的条款（1） 乙方负责协助客户的按揭催办相关工作，保证按揭款在规定时间内回款到位。在每月的代理销售的过程中若存在已签订售出单位24、扬州市商品房销（预）售合同需要办理按揭资料的，则乙方有义务负责前述售出单位中80以上的出售单位已收齐合格按揭资料。（2） 当月发生的客户商业贷款（以当月签订的商业按揭贷款合同为准），需在次月月底前回款到位（甲方与银行约定在收齐资料后15个日历天内放款，若因银行原因放款时间延长，则该考核时间相应顺延）；当月发生的客户公积金贷款（以当月签订的住房公积金按揭贷款合同为准），需在第三个月底前回款到位。（例：2010年6月发生的商业贷款需要在2010年7月31日之前回款；2010年6月发生的公积金贷款需在2010年8月31日之前回款）。商业按揭贷款合同与住房公积金按揭贷款合同必须在签订扬州市商品房销（预25、）售合同三日内签订完毕，否则将以签订扬州市商品房销（预）售合同时间为贷款发生时间。（3） 商业贷款逾期回款处罚金：当月产生的商业按揭贷款中，至次月月底尚未回款的视为逾期回款。若当月逾期回款的商业贷款金额超过当月销售合同总金额的6%，则在第三月甲方将予以乙方当月逾期回款的商业按揭款的0.5%处罚金（商业贷款逾期回款处罚金=当月商业贷款逾期回款总金额0.5%）。前述罚金应在甲、乙双方结算的次月代理费用中相应抵扣。若前述商业贷款逾期回款在其后一个月内（第三个月内）回款的，甲方应在第四月的10日前将已收回的该部分按揭款对应的0.5惩罚金（即之前已被甲方扣除的该部分的0.5惩罚金）返还给乙方；若前述商业26、贷款逾期回款在其后两个月内（第四个月内）回款的，甲方应在第五个月的10日前将已收回的该部分按揭款对应的0.4惩罚金（即之前已被甲方扣除的该部分的0.4惩罚金）返还给乙方。以此类推。（4） 公积金贷款逾期回款处罚金：当月产生的公积金按揭贷款中，至第三月月底尚未回款的视为逾期回款。若当月公积金贷款逾期回款，则在第四月甲方将予以乙方当月逾期回款的公积金按揭款的0.5%处罚金（公积金贷款逾期回款处罚金=当月公积金贷款逾期回款总金额0.5%）。前述罚金应在甲、乙双方结算的第三月代理费用中相应抵扣。若前述公积金贷款逾期回款在其后一个月内（第四个月内）回款的，甲方应在第五月的10日前将已收回的该部分按揭款对27、应的0.5惩罚金（即之前已被甲方扣除的该部分的0.5惩罚金）返还给乙方。；若前述公积金贷款逾期回款在其后两个月内（第五个月内）回款的，甲方应在第六个月的10日前将已收回的该部分按揭款对应的0.4惩罚金（即之前已被甲方扣除的该部分的0.4惩罚金）返还给乙方。以此类推。(修改建议：此部分建议删除，与乙方行为无关)第六条 服务费6.1 营销策划推广服务费6.1.1 自本合同签订之日起，甲方应每月向乙方支付营销策划服务费8万元/月.该服务费用共计支付5个月，合计40万元。（修改建议：该服务费用在甲方项目产生第一笔销售代理费用截止）6.1.2 该营销策划服务费采取预付制，即第一个月营销策划服务费应于本合28、同签订后五日内支付，其它各月的营销策划服务费应于每月一日前支付。乙方自收到甲方当月策划费有效付款凭证后即开展工作。（修改建议：该营销策划服务费采取预付制，以三个月为一个支付周期向乙方支付项目顾问费用，甲方应于正式签署本合同后三个工作日内支付第一笔费用，即人民币贰拾肆万圆整（RMB240,000）。此后每个支付周期的费用在上一个支付周期结束前五个工作日内由甲方向乙方支付，此费用支付直至乙方在甲方项目产生第一笔销售代理费用截止。）6.1.3 项目开盘后，在乙方如约全程营销代理本项目的前提下，乙方免除全部上述营销策划服务费，甲方已经支付的营销策划服务费，乙方同意甲方从应结算的销售代理服务费中扣除。（29、增加：甲方向乙方在本项目支付销售费用合计超过人民币壹佰万圆整（RMB1,000,000）基础上，项目顾问费开始从甲方支付乙方之销售代理服务费中按每月人民币捌万圆整（RMB80,000）的标准进行抵扣，至到抵扣完全部已付额度为止。）6.1.4 乙方提供的营销策划服务须取得甲方的同意与认可，如3次不能达到甲方的满意，甲方有权解除合同。（修改建议：从友好角度，建议取消，主要是该量化以及内容均模糊，）6.2 全程营销代理服务费（简称代理费）6.2.1 全程营销代理服务费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位签约合同累计回款为基数, 以代理费率为系数计算代理费并按（期）月向乙方支付的佣金报酬。30、代理服务服务费率为1.1%。6.3 取费计算公式乙方每月应收代理费计算公式为：每月应收代理费=累计售出单元总回款金额代理费率-已收代理服务费注：A、“销售率”指实际售出单元面积与委托可售单元总面积之比例，销售率的售出单元计算时间以客户与甲方签署正式商品房买卖合同的时间为准。B、“售出单元” 指客户已缴纳首期购房款并签订房地产买卖合同的物业；当月售出单元的代理费结算时间以客户与甲方签署房地产买卖合同的时间为准。C、甲方关系客户结算方式：甲方关系客户由甲方列举客户名单，经甲乙双方确认无异议后，再由甲方或指定代表开具交接单，引领客户至销售现场交接于乙方或指定代表，该客户则正式成为甲方所属的关系客户。31、甲乙双方约定，出售给该类客户的住宅及商铺面积不超过总可售面积的10%，超出10%的面积比例甲方仍需按1.1%代理费向乙方结算。 乙方配合甲方接待甲方关系客户，该部分客户若成交，成交单位计入乙方销售率业绩但不计入乙方月度销售目标考核；该部分成交单位乙方收取应收服务费的30%。（修改建议：该部分成交单位乙方收取应收服务费的50%。）D、本项目开盘后的销售全程中，甲乙双方以例会形式协商月度销售目标和回款目标并以书面确认；若乙方连续三个月内未完成月度销售目标，甲方有权解除本合同。（修改建议：若非甲方及不可抗力因素，乙方连续三个月内未完成月度销售目标，甲方有权解除本合同。）6.4 结算时间及程序：6.432、.1 乙方每月10号将上月结算单（结算期间为：上个月1号至上月30/31号）提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方；6.4.2 乙方在收回结算单2个工作日内提交销售代理服务费发票，甲方收到乙方正规的全程营销代理服务费发票后3个工作日内将销售代理服务费划转至乙方账户。6.4.3 根据客观情况确实需要返还定金时，由甲方退还所收取的定金（含诚意金、临时订金、VIP卡费用、正式定金）。在客户交清首期房款前，对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金或收取的客户的违约金，甲方收取定金的100%，所定房屋不得计入销售面积；若客户在签过合同后违约，乙方收取该单位的销售代理服33、务费（甲方将该单位已收取的首期款退还客户的情况除外）；若在本合同代理期内，该套物业仍未再行出售的，乙方应返还甲方为实现合同解除须向法院缴纳的诉讼费用，前述费用仅以相关法院出具的收款凭证上载明的数额为准（以乙方收取的该套物业的代理费为上限）。6.4.4 在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内付清首期房款的单位，视为乙方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后35日内向乙方支付该单位销售代理服务费。6.4.5 汇款信息资料如下：(增加内容) 账户名称：北京睿意德房地产咨询有限公司 开户银行： 中国工商银行北京商务中心区支行 开户行地址：北京市朝阳区建国路88号SOHO现代城D座34、S0401 账号：0200228109200077105第七条 违约责任、合同生效及终止7.1 本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。7.2 本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。7.3 在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。7.4 在本合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本同无法履行，构成根35、本违约并须支付违约金。违约金遵照下列方法确定：违约方须向守约方一次性支付违约金人民币50万元整（大写：人民币伍拾万元整）。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。7.5 在服务代理期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金人民币 50万元整（大写：人民币 伍拾万元整）。同时，甲方有权单方面终止本合同，已发生的费用由乙方自己承担。反之，甲方擅自将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售亦构成违约并按本条款承担违约责任（修改建议：甲方应向乙方支付违约金人民币 50万元整（大写：人民币伍拾万元整），乙方在甲方规定的时间内未完成甲方要求的目标除外。在支付违36、约金及结清相关费用后，合同自然解除。7.6 因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。7.7 本合同执行过程中，如有因不可抗拒之因素影响有关条款之执行时，双方应及时通报并协商，而不视之为违约行为。7.8 经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。7.9 任何一方按本合同规定提出终止合同时，需提前30天书面通知对方，双方派人于通知日起14日内完成办理相关结清款项、解除合同等手续。第八条 乙方提供专业增值服务（合作期内）8.37、1 免费定期向甲方提供最新市场资讯，包括市场供应情况变化及竞争变化等。合作期满后甲方可继续提出持续服务。8.2 免费定期向甲方提供相关区域市场调研报告及其他相关的行业信息。8.3 免费在乙方自有刊物及网站上选择合适位置为甲方进行本项目的宣传。8.4 免费向甲方提供乙方拥有的片区客户资源及销售渠道信息，但涉及第三方经济利益、商业秘密及现售项目的信息资料除外。8.5 作为甲方的主要合作伙伴，充分利用行业资源，推荐相应的专业公司作为合作单位，在设计、制作项目销售推广材料和工具时提供专业策划意见；第九条 其他9.1 本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双38、方确认后成为本合同的组成部分。9.2 本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。9.3 本合同未尽事宜，双方协商解决。若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向扬州市有管辖权的人民法院提起诉讼。（修改建议：可提请中国国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁。）9.4 本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。第十条 廉政条款10.1 本合同双方（或各方）都知悉并自愿共同严格遵守中华人民共和国反商业贿赂的相关法律、法规规定，双方均知悉任何贿赂行为均构成违法乃至犯罪，也应当依法承担39、相应的法律责任。10.2无论出于何种事由，乙方向甲方主要负责人、经办人或其他相关人员给予包括但不限于回扣、好处费、现金、有价证券、购物卡、礼品或资助旅游等形式的不正当利益的，应视为乙方违约。10.3 若乙方及其经办人员在投标、合同谈判、签订及履行合同过程中，给予甲方主要负责人、经办人或其他相关人员本条第二款所列示的不正当利益的，一经发现，甲方有权解除本合同，并有权主张乙方按照行贿金额的十倍支付违约金，作为对甲方的赔偿。 10.4本条所称“其他相关人员”是指甲方主要负责人、经办人以外的与本合同有直接或间接利益关系的人员，包括但不限于甲方主要负责人、经办人的亲友。（以下无正文）甲方（盖章）： 乙方40、（盖章）：授权代表（签字）： 授权代表（签字）：签约时间： 签约时间：附：双方营业执照复印件及法定代表人证明书原件，如授权委托人签字须附上授权委托书原件。词语定义库，供参考（大部分词语在本合同中未涉及）1、 客户索赔：指在合同履行过程中，对于并非客户的过错，而是应由过错方（甲方或者乙方）承担责任的情况，购房客户对造成的实际损失提出经济补偿和（或）其他要求。2、 小时或天：本合同中规定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）；规定按天计算时间的，开始当天不计入，从次日开始计算。时间截止的最后一天是法定假日的，自动顺延。3、 房地产开发商：是指依法登记成立的具有相应房地产开发资质，41、从事房地产开发和经营的企业法人。本合同中房地产开发商指甲方：扬州华昌置业发展有限公司。4、 代理商：是指经工商行政管理部门依法核准登记具备房地产经纪人条件从事房地产经纪，为委托人提供房地产营销策划、代理、中介、咨询服务的企业法人。本合同中代理商指乙方：北京睿意德房地产咨询有限公司5、 商品房认购书：是指针对本合同约定之代理销售的商品房制作的用于在内销商品房预售合同签订之前约束商品房买卖双方的合同文本。6、 商品房预售合同：是指根据扬州市房屋土地管理局当前使用版的商品房预售合同推荐文本，针对本合同代理销售的商品房制作的内销商品房预售合同文本。7、 合同销售底价：是指本合同书甲、乙双方根据对合同签42、定时市场的判断而预计的商品房最低平均价格。8、 实际销售均价：是指本合同书乙方代理销售的商品房对外实际销售的平均价格。9、 单套销售金额：为该套商品房的销售面积与实际销售价格之积。10、实际总销售金额：为所有实际销售商品房的单套销售金额之和。11、溢价：为实际总销售金额超过双方根据合同约定的乙方应完成的最低总销售金额要求的差价部分。12、“平均价格”（每平方米）：是指甲方要求乙方实际销售代销房屋的折实后的平均销售单价。13、“单套价格（按套）”：是指乙方根据平均价格和单套房屋的套内面积并结合房屋的层次、朝向、户型等因素制定的单套房屋的对外销售价格。乙方制定的单套价格经甲方书面确认后生效。14、43、“商业秘密”：是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。本合同中的平均底价和单套底价属商业秘密。附件1：营销策划主要内容一、前期策划报告（修改建议：此部分已完成）（一）市场调研报告1、 宏观背景分析1.1国家宏观背景1.2宏观背景（经济、社会政策）2、 市场调研2.1房地产宏观市场分析；2.2市场及典型同类或参考项目分析；2.3本项目所在片区市场分析；3、 消费需求市场分析4、 地块研究5、 市调基本结论（二）项目定位1.市场竞争分析1.1总体市场1.2区域市场1.3同类物业分析2.项目分析2.1地盘分析2.2街区价值分析3.项目定位3.44、1物业定位3.2客户定位3.3价格定位（三）物业发展建议1. 规划设计建议：规划设计目标、规划设计理念2. 单体设计建议：建筑风格、户型设计3. 档次建议：材料及装修标准等4. 环境、园林景观塑造建议5. 物业管理建议6. 项目配套设施与功能建议二、营销策划报告1.营销总策略2.销售模式3.营销控制总纲4.物业推广建议4.1销售前提条件4.2入市时机评估4.3阶段推广策略5.形象包装策略5.1宣传形象策略5.2营销路线包装5.3卖场形象包装6.价格策略7.广告策略7.1媒体组合策略7.2广告发布及实施要点7.3广告主题与诉求点整合7.4广告系列表现建议8.活动与促销策略8.1活动策划与口碑传播45、设计8.2促销计划三、销售执行报告1.市场竞争分析2.销售实施方案2.1销售目标及进度安排2.2销售控制方案2.3销售文件准备2.4销售道具准备2.5卖场管理2.6人员组织3.价格方案比较3.1价格执行策略3.2市场价格对表3.3价格表分析3.4价格方案选择4.销售演练4.1岗前培训4.2在职培训4.3专案培训5.公开销售5.1销售策略调整5.2客户反应调整5.3广告策略调整5.4销售流程修正附件2：整个广告推广方面的详细说明第一部分内容：（包括但不限于）一、项目品牌识别系统建立与设计（一） 基础系统设计（ 项目名VI设计）标志、标准字体、标准色、标准组合（二） 应用系统设计1、事务用品系统名46、片/工作证（卡）设计、信纸、信封、便笺、纸杯销售人员工作牌 2、工地展示系统设计 工地围墙、工地形象广告牌。 （三） 户外形象广告牌 二、企业品牌识别系统建立与设计事务用品系统名片/工作证（卡）设计、信纸、信封、便笺、纸杯、办公室铭牌、功能指示牌三、项目全年推广策略方案（一）广告市场调查与分析 广告营销环境分析 竞争对手的广告分析 目标客户群接受广告分析（二）广告定位描述 市场定位：市场定位、消费群体定位 功能定位：项目功能定位 形象定位：项目形象定位、目标客户群形象定位（三）全年推广策略及创意构想 项目整合推广策略制定、媒体计划建议 年度推广计划及阶段性战略安排 推广活动的策划建议 阶段性推47、广调性确定及创意思路四、阶段性平面形象调性表现第二部分内容：（包括但不限于）一、 项目全程各阶段广告策略（一） 各阶段广告市场调查与分析 广告营销环境变化分析 竞争对手广告变化分析 广告目标客户群具体需求分析（二） 各阶段广告定位 阶段市场定位：物业市场定位、消费群体定位 阶段宣传形象及核心卖点整合：目标客户群形象定位、项目形象定位、分阶段卖点分析、整理（三） 阶段广告策略及创意构想（四） 整体及阶段传播与媒介策略的制定 传播策略遵循的原则 分阶段传播策略的制定 媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整（五） 促销活动策略及工具选择二、 项目品牌识别系统建立与设计（包括但不限于）（一）项目展示系统48、设计宣传展板、形象挂幅、销售中心形象背景墙（二）工地展示系统设计 工地围墙、工地广告牌、户外导示、展示牌、展示小旗、 路灯旗、条幅（三） 户外广告类 广告牌、车体广告、候车亭广告（四）导示系统设计A、样板间户型牌、功能牌、设计要领介绍B、导视牌小区环境警示牌、主要路口导示牌、区位标示牌、功能批示牌、看楼路线指引牌（五）促销礼品设计礼品或包装形象、促销活动卡、请柬、邀请函（六）企业形象海报、背景墙、办公室装饰画、内刊（协助完成）、网站（协助完成）三、 项目全程推广（包括但不限于）1、销售道具：手提袋、海报、单页、折页、价格单、画册、楼书、客户通讯、直邮2、平面广告：报纸广告、户外广告、车体广告、49、易拉宝、户外展架3、软性宣传：所有平面表现中的文字、新闻、软文4、广电广告：广播广告、电视广告等的创意设计及脚本撰写5、销售展示：案场包装设计意见、推广活动中的物料道具设计、展会展台形象设计关于与第三方合作配合事宜说明为提高项目宣传物料出品质量，同时也为避免在与第三方合作中出现不利于三方权益的问题，减少或不发生权益受损等事，经甲乙双方共同确认，将此说明作为合同的附件条款，以供甲乙双方共同遵守：1、所有设计稿件由甲方签字确认后交付乙方，乙方方可出示最终转曲文件以供第三方制作。2、 由甲方向第三方合作公司提出合作的必备要求：印刷文件必须由第三方公司出菲林打样稿；喷绘制作品必须由第三方或甲方提供具体50、成品尺寸，并由第三方出小样；分别让甲乙双方校对色彩、排版、文字内容等，经甲乙双方签字确认后，方可制作，如第三方未出示菲林打样稿，乙方拒绝接受打样文件进行校对，致使成品的色彩、尺寸、图片等出现问题，乙方不承担任何责任。3、 如未经过甲乙双方签字认可的稿件而制作成品，出现问题乙方不承担任何责任。4、 如打样稿件只有甲方一方签字而直接制作造成损失，乙方不承担任何责任。5、 如在制作过程中因第三方原因导致稿件成品出现问题，乙方不承担任何责任。6、 如甲乙双方签字确认后非第三方原因造成损失的，根据实际情况责任由甲乙双方协商解决。7、 同时为提高甲乙双方的工作效率，乙方在提交所有文件时，尽量保证文字等信息51、的准确性。项目工作内容及时间要求项目内容完成时间备注整合推广策略案年度整合推广主题、推广策略、调性风格、媒体策略等15个工作日（修改：30个工作日）阶段推广策略专案季度、月度推广主题、推广策略、媒体策略、平面表现等7个工作日报纸、杂志广告主题画面各销售期阶段广告表现3个工作日销售现场展板、海报、背景板展示区相关材料导视系统参观路线沿途包装布置资料齐备后710个工作日室内说明牌、挂牌、标签卖场营造5个工作日印刷材料楼书设计户型资料小折页、项目通讯等销售宣传展示资料资料齐备后2025个工作日7个工作日户外广告路牌、路旗、车身、候车亭等3个工作日DM根据销售需要4个工作日展销会展会内平面设计、现场资料7个工作日其他礼品、手提袋各阶段软性新闻操作建议公关活动各阶段需要而定营销策划年度整体推广计划分月总结、分析和推广计划15个工作日（修改：30个工作日）7个工作日附件3，具体销售环节的规定，以上面合同约定为准。附件4，项目人员组织安排：23