1、WANGRUIYI 中新集团中新集团 商业管理公司商业管理公司 2008.06.04 沈阳项目商业专项规划方案沈阳项目商业专项规划方案 WANGRUIYI 目录目录 CONTENTS 1.1.项目公寓部分经营定位分析项目公寓部分经营定位分析 2.2.项目写字楼部分经营定位分析项目写字楼部分经营定位分析 3.3.项目酒店部分可行性分析项目酒店部分可行性分析 4.4.项目商业部分经营方案项目商业部分经营方案 1.1. 【项目公寓部分项目公寓部分经营定位分析经营定位分析】 WANGRUIYI4 公寓总建筑面积（m2） 77372 公寓标准层建筑面积（m2） 841 公寓建筑高度（m） 99.5 公寓2、层数（层） 23（地上6-28） 公寓层高（m） 3.1 公寓拟规划总户数（户） 920 公寓拟入住总人口（人） 1841（按2人/户算） 公寓停车设置 结合项目整体地下车库设置。 机动车停车位：地下 平层停车583辆； 机械停车973辆；地上 53辆。 规划结构 公寓依次排成四栋楼，位于基地北侧。 主入口正对天津南街的城市广场。位 于六层的空中酒店大堂提供了全部服 务设施。服务区设置在地下2层，由 服务电梯与大堂连接。 1 1）项目公寓部分主要经济技术指标）项目公寓部分主要经济技术指标 WANGRUIYI5 2 2）沈阳公寓市场发展概况）沈阳公寓市场发展概况 发展历程：发展历程：沈阳公寓市场3、起步较晚（2002年），第一个公寓产品以其优越的地理位置，总价低小户型的定位， 满足了部分追求便利生活配套的年轻人和投资客户的需求，市场反响良好。在良好的市场反响下，2003年多个 项目快速跟进市场上多个项目快速跟进，这些早期推出的公寓项目均以纯售小户型的定位获得了优厚的市场回 报。在市场利益的趋势下从2006年开始，公寓市场供应加速，供过于求的现象日益严重，市场竞争激烈，大部 分项目的销售速度减缓，公寓空置情况日渐严重，公寓产品开始分化，商住两用公寓开始泛滥。造成目前公寓 市场混乱的主要原因有两点：其一，政府出于城市形象政绩的考虑，要求绝大多数项目必须规划大体量的公建 设施，这种脱离市场需求的做法，促使部分项目转而建造公建立项的产品，亦商亦住；其二，大部分开发商想 快速回笼资金，因此对办公和居住功能没有限制。 产品定位：产品定位：沈阳市公寓市场起步较晚，市场尚不成熟，比较混乱；虽然多数公