1、世联关于集中式商业项目的世联关于集中式商业项目的 观点与经验分享观点与经验分享 我们常常听到的问题我们常常听到的问题 通常，在没有任何前 提下、在没有任何总体 目标下，我们被诸如此 类的问题所困扰 我们应该做多大规模的商业？ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ 各种业态之间的关系是怎样的？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对 产品的要求 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的2、方式 运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅 长的，怎么处理？ 世联对集中式商业项目的理解及观点世联对集中式商业项目的理解及观点 Opinion 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分大的部分 1 1 住宅开发 写字楼开发 商业开发 涉及的利益者 （价值链） 开发者 消费者 开发者 消费者 承租者 开发者 投资者 经营者 消费者 涉及的环节 （操作链） 项目规划 项目销售 项目规划 项目销售 招租管理 项目规划 项目招商 3、项目销售 运营管理 成功标准 销售速度 销售价格 出租率 租金 满足市场消费 实现投资收益 有利社会发展 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技 术含量。 住宅、写字楼开发的目标客户 是小众，满足不同消费者中一 部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众， 满足不同消费者中大部分消费 者的类同需求。 住宅、写字楼、商业开发比较住宅、写字楼、商业开发比较 商业地产开发是一个精细的系统工程，有商业地产开发是一个精细的系统工程，有 着众多子系统着众多子系统 2 2 城市 与 商业 区位 与 商圈 消费 研究 业态 规划 产品 设计 商业 招商 运营 管理 推广 销售 商业是城市的空间及功能节点，商业开发商业是城市的空间及功能节点，商业开发 要放在城市时空发展背景之下要放在城市时空发展背景之下 3 3 没有“市”的“城”，怎么还叫 “城市”？ 时间轴时间轴 初级阶段初级阶段 中级阶段