1、公司工程部管理制度及设备设施安全操作规程编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录一、工程部各项规章制度1. 交接班制度2. 巡查制度3. 档案资料借阅制度4. 材料领取管理制度5. 工具借用管理制度6. 卫生管理制度7. 电梯管理制度8. 电梯安全管理制度9. 临时施工用电管理制度10. 配电室值班制度11. 报告制度12. 配电室防火制度13. 配电室（配电柜、箱）的管理制度14. 配电设备维护保养制度15. 配电室事故处理制度16. 倒闸停、送电操作票制度17. 机房值班制度18. 给排水管理制度19. 水泵房的管2、理制度20. 公共设施维修保养制度21. 房屋维修制度22. 消防报警系统维护保养制度23. 值班电话制度24工程接管验收管理制度25钥匙管理制度26故障处理制度27服务规范管理制度二、设备设施安全操作及运行管理规程1供配电设备设施操作及运行管理规程（专变）2配电间运行管理规程（低压）3生活水泵房设施设备操作及运行管理规程 4给排水设施设备维护保养规程 5生活供水箱（池）清洗操作规程6水泵维护保养规程7消防系统设施设备维护保养规程 8安防系统维护保养与维修规程 9电梯运行管理规程 10风机房运行管理规程11设备管理控制规程工程部各项规章制度4-1. 交接班制度1接班人员必须提前15分钟做好接班3、的准备工作及穿好工作服，佩戴好工作牌，正点交接班。2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交4、班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。7接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。8交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。4巡查制度 1巡回检查制度是及时发现设备缺陷，掌握设备技术状况，及时排除隐患，确保安全运行的一项重要制度。2巡回检查应严格按规定的路线和操作运行规程所规定的检查项目逐项进行检查。3值5、班人员正常的巡回检查除交接班检查外，每班至少检查二次，各数据每二小时记录一次，并统计一天的用电总量。4如遇有下列情况时，应对设备进行特殊巡视。（1）有重大缺陷的设备；（2）新安装和检修后投入运行的设备；（3）设备采取特殊运行方式时；（4）雷雨、台风、高温、雪天等恶劣天气。5每次巡回检查发现的问题，应在运行日记上作好记录，重大缺陷应立即汇报工程主管，所有缺陷均应进行缺陷记录，并进行运行分析。6单独巡视时，不准随意攀登电气设备，不准随意搬动开关操作把手。7巡查时应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判定设备状况，认真作好记录。8巡视配电装置，进出高配间及变压器室时必须随手关门6、，防止小动物窜入造成事故。4-3. 档案资料借阅制度1工程技术档案是物业服务中心工程管理的重要财富，人人都要爱惜。2未经批准，不得将物业服务中心的有关档案资料借出。3重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。4档案资料借阅要严格履行借阅手续。5每次限借1本，特殊情况须得到工程部经理批准。6借期为1个月，到期应办理续借手续。7所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。4-4. 材料领取管理制度1严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。2工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工程部经理批准后7、，方能购买。3工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。4工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。5领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。6大型设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起签名认定后，方能购买。7如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。8仓库保管员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报工程经理，以便计划备料。4-5. 工具借用管理制度1设备设施应建立档案，8、设立卡片。2设备设施应由专人负责保管，定期检查。3对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。4对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。5专项工具专用，不能代替使用。6公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。7个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。8对于易损设备如钻头等应节约使用。9工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如有损坏要照价赔偿。10工程部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用4-6. 卫生管理制度1每天对办公室进行1次卫生工作。2在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。3只允许在规定9、许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。4员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。5工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。6讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。4-7. 电梯管理制度1电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。2机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。3机房内必须配备专用消防器材。4轿厢内环境要保持清洁。5每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。 6操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次后，再操作电梯运行。7在暴风雨来临之前，做好电梯的防雨准备工作。4-8. 电梯安全管理制度1电梯工必须持证上岗，10、无证人员禁止操作。2电梯工每天对管电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。3部门经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。4部门经理组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审，合格后方能担任电梯维修保养工作。5电梯工和部门经理负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。6统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号。7在电梯机房内悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行。8经特检所检测不合格，未取得使用证的电梯严禁投入使用。4-9. 临时施工用电管理制度1 服务中心对南部商务区进行重大修理工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必11、须在不影响南部商务区正常运作和在南部商务区供电负荷量允许范围内，在报施工维修计划时，必须同时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。2业主在进行房屋装修时使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中登记注明。3凡进入物业服务中心内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电表，在服务中心专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。4进入物业服务中心的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在物业服务中心规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响其他用户的正常办公和休息。4-10. 配电室值班制度1值班电工必须经过电监委正式培训，经考核获得证书后才能上岗；在进行供配12、电设备操作时，必须严格按照供配电设施设备操作及运行管理规程执行；值班电工要树立高度的责任心，思想集中，严守岗位，熟练掌握供电运行方式、状态及其所管辖设施设备的工作原理、技术性能、操作规程和维护保养规程。2定时巡视检查配电房电器设施设备运行情况，随时准备处理各种事故和异常运行情况，在发生事故或异常情况时，应及时、果断、迅速、准确处理解决，处理不了的问题及时如实汇报主管领导，在主管领导的协同下加以解决，并在完毕后填写设备事故报告，确保安全供电。3认真做好设备的日常保养工作；抄录各项数据，填好各类报表；发现设施设备缺陷状况及时进行处理，正确做好设备缺陷记录；确保电力系统正常运行。4配电房的配电系统图13、板应保持与实际运行状态相符，线路运行状态变更时要及时更正。5严格执行工作票制度，值班人员严格拒绝无工作票操作。6认真执行操作票制度，按国家电力部门的电气设备规程，必须具备“六个条件”，正确掌握倒闸操作的“十二个步骤”，防止误操作事故发生。7认真执行停送电登记制度，严禁约停送电，确保配送电安全。8认真做好配电房巡回检查，做好通风降温和消防安全工作，室内光照良好，各类安全门开启灵活，防小动物设施完好，消除安全隐患；坚持文明生产，保持工作场所整洁，做到室内外不得堆放杂物、垃圾、易燃易暴物品，保持地面清洁、通道畅通，严防意外事故发生。9严格执行高配间出入制度，严禁闲人入内，公务和外来人员，须经上级主管14、领导批准，并在值班人员陪同下，做好登记手续方可入内。10配电房禁止吸烟，严禁就餐，严禁任何食品带入，值班人员工作期间不得从事与工作无关的任何活动。11上岗佩带员工牌、穿工作服和工作鞋，注意自身的仪表仪容，礼貌待人，文明用语。12加强器具管理，做好交接班工作。4-11. 报告制度出现下列情况报告相关负责人：1主要设备发生故障、或停机检修时；2影响服务中心管辖设备运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时；3重要设备零部件更换及修理，加工和改造时；4系统运行方式的重大改变时；4-12. 配电室防火制度1工程主管是所管辖范围内的岗位防火负责人；值班人员是当日岗位防火责任人。配电房各类设施设备操作，必须15、严格执行操作作业规程。2所有电气设备新增或更换安装必须符合电气设备的有关规定，设备的配件必须是合格产品。3对于电气设备、导线等负荷过大，绝缘老化，过热，线芯裸露必须及时维护和更换。4不私拉乱接电线，熔断器应适用于额定电流量，不得任意增加容量或用铜丝代替。5经常检查电气设备及线路的安全性能；绝缘能力不良的要及时修理或更换，防止由于短路，产生火花而引起的火灾事故。6维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，要与明火种隔离，并准备电气专用消防灭火器材；易燃材料应单独放置。7需要动火作业时，要到安全相关部门办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，并配备消防灭火器材；施工时应有安全相关部门人员监督16、，施工后应认真检查，确认没有火种时才能离开。8定期检查消防灭火器材，应急灯具，以备紧急时使用。9在接到火警报警后，应及时切断相关部位的电源，尽可能保证事故现场照明系统和水泵的供电。10会使用消防灭火器材，不得随意挪用消防设施，发现消防设施损坏或泄露及时报告安全相关部门。11遇有电气设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，并立即通知工程主管部门和各用电部门。对电气设备应使用电气专用灭火器进行扑救（注油设备还可用干燥的沙子灭火）；电气设备严禁带电灭火；在扑救中所有人员必须服从所在现场最高负责人的指挥，正确使用消防器材，做到“先控制，后消灭”。12配电房严禁吸烟，严禁闲人进入配电房，进出应随手关门。17、13配电房内外严禁堆放杂物及易燃易爆品。4-13. 配电室（配电柜、箱）的管理制度1保证人身安全及设备安全和公共区域、商业水街的正常用电；2严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗；3严禁无证人员操作电气设备；4对已接管验收设备定期进行保养；5对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善；6工程部运行值班人员对所管辖内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期巡视检查，发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录，巡视中要听设备有无异常声响，有无异常味看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否接实，有无松动。由其重点检查零线接点。4-14. 配电设备维护保养制度118、对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向服务中心工程经理报告。2对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。3配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。4设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。5使用备用设备，需在24小时内加强巡视，并做好巡视记录。6工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽查内容记录在配电柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。4-15. 配电室事故处理制度1变压器预警信号动作时，应及时查明原因，并马上报告工程主管。2低压总开关跳闸时，应先19、把分开关拉开，检查无异常，试送总开关，再试送分开关。3高压总开关跳闸时，应先把低压总开关和分开关拉开，检查无异常，试送高压总开关，再试送低压总开关，再试送分开关。4高压外线停电，应查明原因，及时与当地电力局和变配站联系，并马上报告上级主管领导。4-16. 倒闸停、送电操作票制度1变电站的倒闸操作必须执行操作票制度，倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程，按章程规定的顺序进行，并采取相应的安全措施。2倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。3倒闸操作必须由2人进行，其中，正值为监护人，副职为操作人，复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。4操作规程：准备工作：由主管讲明本次工作20、内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。操作方式及要求：（1）在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。（2）在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网，先通知公司领导，经批准后，提前三个工作日通知相关用户。5所有已投入系统的电气设备，不论当时是否有电均应视为带电设备，必须办理停电手续后，方可触及其带电部分。6停电手续按下列规定办理：7 10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作，由派工负责人填写停电票，会同工作负责人与变电室值班负21、责人办理手续；8 在220伏及以上干线部份工作，由派工负责人填写停电票，由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续；9 220伏及以上支线部份工作，由工作负责人取得有关人员同意后，切断有关电源，并在断开点处挂停电牌；10变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备的断开点处，并将对牌交工作负责人收执；11 在入户隔离开关及以前工作时，由变电室主管按有关规定，向供电局办理停电手续。12一位工作负责人，一次只能办理一张停电票。13变电室值班负责人接到停电票后，应作好以下工作； （1）工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围，及周围带电部份。（2）若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；（22、3）不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。14填写停电票安全措施栏；15 填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全措施；16 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施，并以验电器验证停电设备，证明确已无电；17 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项；18若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；当工作负责人在停电票工作许可证一栏分别签名，并将工作许可证栏撕下交工作负责人，准其开始工作。19 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作负责人自行装接，在安全措施栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。23、20全部工作完毕，工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交变电室主管办理注销手续， 并告知全体工作人员，此后该设备视为带电，不得再触及或靠近。21变电室主管一收到注销通知后，和工作许可证核对（主管）无误后，撤销一切安全措施，将停电票签字注销。22在同一线路上同时有两个组独立工作，必须分别办理停电手续。23遇有紧急事故时可以不用操作票，但必须切断所有有关电源，在断开点县挂停电牌，做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录，并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时，可不办理停电手续， 24凡县挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注24、销停电手续停电牌，不准摘动。25停电票应用钢笔填写，不得涂改，已注销的停电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。 4-17. 机房值班制度1值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度，忠于职守、尽职尽责。2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要，临时离岗，必须有符合条件的人替岗。3根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管辖设备的运行情况，并按规定做好有关记录。4如出现设备故障，而当班人员不能处理时，应及时报告给有关负责人。5值班人员接到报修通知时，应及时通知有关人员迅速前往维修地点。6所有值班岗位都必须安排人员24小时值班，且要到岗到位。7值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、25、早退、无故缺勤，值班期间严禁睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。8因故不能值班者，必须提前通知，以便落实好替班人员，保证岗位上有人工作。4-18. 给排水管理制度1具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。2建立正常给、排水的管理制度，严格执行操作规程。3水池、水箱、水泵房要上锁，钥匙由专人管理，并持有防疫站核发的“健康证”。4定期安排清洁水池、水箱卫生，防止供水水质的二次污染。5定期检查给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施，是否有渗漏。6定期检查排水系统的管道、隔油池、化粪池、室外井等设施，是否畅通.7定期检查水表，注意节约用水，合理安排用水计划，及指标分配。8制定突发事故26、的处理方案，当发生跑水、断水故障时，能及时处理，防止事故范围扩大。9做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理，防止装修、施工对水泵系统的破坏。10限水、停水要提前通知，以便及时通知业主用户。4-19. 水泵房的管理制度1水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员负责，定期检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题，要书面上报主管部门。2水泵房内机电设备的操作由专业人员进行，其他人员不得操作，无关人员不准进入水泵房。3生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下，选择开关位置为自动档，所有操作标志均应简单明确。4生活水泵应按规定时间内每月轮换使用，主接处定期检查、擦洗，27、以保证其正常运转。5消防、喷淋泵定期保养，每月进行一次手动盘车，每半年进行一次自动操作检查，每年进行一次全面检查及消防联动试验。6水泵房卫生每周打扫一次卫生，生活水箱每半年清洗一次，水泵每周清洁一次。7运行值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录；8发现异常问题，及时处理，确保设备的正常运行。4-20. 公共设施维修保养制度1保持公共设施：路灯、道路、下水道等完好，做到灯亮、路面平整、下水道畅通。2做好公共设施巡视记录，发现问题记录在公共设施巡视记录表上。3公共设施的维护保养应尽量不影响大楼的正常运作。4维修中做好防护措施，确保业主用户安全。5工程部每月按公共设施保养记录表内容对公28、共设施全面检查一次，记录本月保养情况。6工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在公共设施保养计划表中并按计划组织实施。4-21. 房屋维修制度1房屋修理前，要有明确修理要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。2房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。3粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。4维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。5维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所有垃圾，并按29、工程质量的验收规定验收后，方告竣工。6每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订维修方案。7如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。4-22. 消防报警系统维护保养制度1维修工每日巡查消防报警及联动器，发现故障及时排除。2每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。3每日做系统运行记录检查。4每半年对设备内部做一次清洁保养工作。5每年对火灾探测器清洁一次。6每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例20%)7每年对电源电压及蓄电池检查一次。4-23. 值班电话制度1禁止长期占用值班电话，接听电话要长话短说，保证线路畅通。2严禁拨打各种声讯信息收费电话。3任何人违30、反制度影响工作，按公司有关规定处理。4-24工程接管验收管理制度1所有工程系统验收均须由开发商筹建处或开发商工程部负责及牵头。2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给开发商，并做出详细记录及拍照。4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关31、工程资料，并建立档案，以备查用。6必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。7必须收齐所有由开发商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。4-25钥匙管理制度1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2任何人不得私自配钥匙。3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。 4无关人员不得借用机房钥匙。 5遗失钥匙须立即报告。 6无人值班机房借用钥匙需登记。4-26故障处理制度1不需要停止运行进行修理32、的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。2被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报工程经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业服务中心经理。4-27服务规范管理制度4-271维修服务管理1维修户内给排水设施（1）维修人员接到维修指令后5分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，生料带2卷、玻璃胶33、一桶及针对维修项目备用工具（如皮揣子、疏通机）配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。（2）身着干净工装、戴干净工作手套、鞋套，配带工作牌、持维修单按门铃（敲门）。（3） 待用户开门后首先问“您好”，“我是世茂物业工程部维修人员”，然后礼貌客气地询问是否有项目（水龙头或某阀门）需要维修，在用户首肯后才可进屋维修。（4） 在维修时，应尽量保持户内环境干静，不扩散波及太大范围，要举止得体，严禁高声喧哗、散漫放荡。如需挪动房间内设施，须经业主同意后，方可进行，挪动过程中注意轻拿轻放，不得造成损坏。 （5）维修完毕，要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境擦抹干净。（34、6）最后请用户试用，验收合格后请用户在“维修单”上签名，交付“第一联”与用户。（7） 对有偿维修服务，维修应按照有偿维修服务项目表及收费标准收费并在维修单上注明应收的各项费用金额。 （8）维修人员将签好的“维修单”交给工程部主管，由其转“第二联”给客服部，“第三联”给财务部。2 维修户内电器（1）维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋，带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。（2）身着工装，带干净的工作手套，配带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。（3） 待用户开门后首先问“您好”，“我是世茂物业工程部维修人员”，然后礼貌客气地询问是否有电器（35、或某项目）需要维修，用户首肯后才进屋维修。（4）将毛巾铺在待修电器旁边（屋顶、墙上作业除外），工具材料都放在毛巾上。（5）维修完毕，要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净（6）最后请用户试用，验收后请用户在“维修单”上签名，交付“第一联”与户。（7）对有偿维修服务，维修应按照有偿维修服务项目表及收费标准收费并在维修单上注明应收的各项费用金额。 3 用户报修工作流程用户报修（电话）物业客服中心物业客服中心填写维修单 （一式三联）工程主管工程维修人员实施 用户验收签字交付“第一联”用户 交付“第二联”与物业客服部交付第三联 与财务部 4设备维修工作流程（1） 当设备维修时，36、停电、水、冷气等情况下，遵照以下流程执行上级公司 审 派发书面知单客服中心受影响的部门（用户） 上 批 报 意 见工程部经理物业服务 中心经理 报告批准 现 检查方案报告 场 组 指 织 挥 对 施施工现场 督 策 工工程人员 导4-272服务规范1 服务用语：文明礼让，态度和蔼，语气亲切，表达清楚。您好； 请进；请坐；请讲；对不起；请稍等，让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气；有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打觉了。2 服务礼仪：（1）整齐干净；佩戴服务标志，态度热情诚恳，行为文明大方。（2）服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型37、，不戴与服务无关的装饰品。（3）接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。（4）服务对象有意见，态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。4-273职业纪律：1纪守法，勤政廉洁，办事公道，高效服务。2自觉执行有关法律法规，依法行政，依法管理，不得擅自主张，各行其是。3爱岗敬业，提高办事效率，不得有冷，硬，拖，卡，和其它刁难行为。4坚持原则，秉公办事，不得以职务之谋取私利，不得以任何形式吃，拿，卡，要。5办实事，为住户排忧解难，不乱收费，不收馈赠,不向住户提无理要求。6干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。五、设备38、设施安全操作及运行管理规程5-1供配电设备设施操作及运行管理规程（专变） 1.0目的规范供配电设施设备操作及运行管理工作，确保供配电设施设备正确、安全操作并良好运行。2.0适用范围适用于物业管理有限公司的物业管理楼盘专变供配电房设施设备的操作及运行管理。3.0职责3.1工程主管负责专变供配电房设施设备操作及运行的检查和管理工作。3.2配电值班电工负责专变供配电房设施设备操作及日常运行与维护工作。4.0程序要点4.1巡视监控配电值班电工每班每两小时巡视一次高压开关柜、计量柜、变压器、电容柜、低压配电柜等。配电值班电工应按每次所到巡视点检查、监控的数据记录在运行记录表内。巡视内容1) 变压器、变压39、接线柱、低压母排有无发热变色、变压器运行是否超温现象。2) 有无异常响声或气味；3) 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；4) 单相/三相电压、电流，功率因数是否在额定值的范围内，有无超载运行；5) 各种接线端头是否有过热或烧伤痕迹；6) 接地线有无锈蚀或松动；7) 各种临时用电接驳情况；8) 各种标示牌、标示物是否完好；9) 绝缘安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；10) 防小动物设施是否完好；11) 室内温度和湿度情况，是否需要进行通风降温与除湿。对于巡视中发现的问题，当值配电房值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题及时如实地向主管汇报，在主管的协同下加以解决。4.2安全操40、作工作程序高配电工应严格按操作规程操作供配电设施设备，保证设施设备正常运行。对供配电设备进行检修时，应填写变电设备第一种工作票变配电操作票。全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关处悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘鞋，使用具备良好绝缘的工具，确认安全方可进行作业。当0.4kv配电柜分路开关跳闸时，先查明跳闸原因，必要时试合闸送电一次，若再次跳闸，禁止强行合闸，并在开关处挂上“路线故障，禁止合闸”指示牌，同时报告主管，由主管及时组织人员予以处理。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路；严禁带电用兆欧表测量绝缘电阻。使41、用高压验电棒和操作高压隔离开关等高压设施设备时必须戴绝缘手套，穿高压绝缘靴等防护措施，并在监护人监护下作业。4.3停电管理工作程序“市电”停电时立即通知保安主管做好安全防范工作；联系供电局，问明停电原因及送电时间；通知业主和物业使用人，向其说明情况，并做好停电通知记录；配合有关人员电梯放人；每10分查看一次10KV来电指示灯状况，确定外线故障是否排除，以免延误送电时间。因工程维修等原因停电，应由主管填写停 通知单经管理处经理批准，由管理处提前24小时通知相关业主和物业使用人；因突发事件停电，应及时组织抢修或切断事故区域配电，减少停电区域；并在恢复供电后12小时内向相关业主和物业使用人作出解释。42、4.4供配电设施（备）的操作高压配电柜高压送电操作流程1) 查看各低压配电总开关柜的总开关是否断开。2) 查看10KV1#线、2#线10KV高压进线开关柜电压指示是否正常，三相高压指示灯是否正常。3) 合上10KV高压隔离柜开关，查看高压环网柜带电显示是否正常，查看变压器柜电压表上三相电压是否正常。低压配电柜低压送电操作流程1)查看变压器0.4KV各电压指示是否正常。2)查看各低压配电开关柜的分路开关是否断开。3)合上低压配电总开关柜的总开关。4)分别合上各负荷分路开关，并查看负荷情况。5)查看电容补偿柜，将该柜设定在自动补偿状态。停电操作流程1)发生1#线、2#线全部停电或高压断电时a)断开43、低压配电柜总开关和各低压配电开关柜的分路开关。b)有电时，先按高压送电操作流程操作。c)再按低压送电操作流程操作。2)发生1#线、2#线单路停电时a) 断开停电一路低压配电柜总开关再断开停电一路低压配电柜分路开关。b) 拔出停电一路低压配电柜总开关自锁钥匙，插入对应的联络柜总开关。c) 合上联络柜总开关，再按低压配电柜低压送电操作流程操作。3)维护停电时停电操作流程与送电反向操作，电梯电源断电时应把电梯停在基站方可进行。4.5倒闸操作流程对变配电设备检修保养必须有详细的计划和安排(特殊情况除外)。设备维护保养前，必须填写变电设备第一种工作票和变配电操作票，经主管审核同意并签名认可，方可实施。144、) 操作人员必须穿戴好符合规定的防护用具。2) 先有监护人向操作人员说明操作内容及注意事项。3) 监护人员与操作人必须按操作票内容在模拟图板上先进行模拟操作。4) 严格按照操作票内容及顺序执行操作。 操作任务完成后，必须挂醒目警示牌，操作人在停电维护保养时，必须做好保护接地工作，严禁违章操作。维护保养结束后，应认真做好清理现场工作并拆除接地线，由监护人复查，确认无误后，方可重复倒闸操作。遇突发跳闸时，可试合闸一次，严禁盲目多次合闸，以防事故扩大，并认真做好故障记录。在执行上述规程须同时执行国家颁布的电业操作规程及变配电设备的其它各项规程。5-2配电间运行管理规程（低压）5-21 管理制度（1）45、配电间维修操作电工必须经过电监委正式培训，经考核获得证书后才能上岗；维修操作电工要树立高度的责任心，思想集中，熟练掌握供电运行方式、状态，及管辖设施设备的原理、技术性能、操作流程和维护保养规程，发生事故或异常情况时，应果断、迅速、准确处理和保护现场，并应立即向主管领导报告，确保安全供电；进行供配电设施设备操作时，必须严格按照供配电设施设备运行操作流程执行；认真巡查设施设备，发现设施设备缺陷及时处理，正确做好设施设备缺陷记录。（2）配电间实行定时巡回检查制度，每周一次（依据现场情况进行调整）巡视检查配电设施设备运行情况，巡查时巡查人员应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判46、定设备状况，不准随意攀爬电气设备，不准随意搬动开关操作把手，认真作好记录。（3）不私拉乱接电线，熔断器应适用于额定电流量，不得任意增加容量或用铜丝代替。（4）坚持文明生产，保持配电间整洁，不得乱堆杂物、垃圾，保持地面清洁、通道畅通，通风良好，无进水渗漏，严防意外事故发生。（5）配电间严禁闲人入内，公务人员、外来人员，一律要在上级部门批准值班人员陪同下，做好登记手续方可入内。（6）配电间内严禁就餐，严禁任何食品带入，严防小动物入内，不得从事与配电间工作无关的任何活动，消除安全隐患。（7）遵守管理处消防制度，杜绝消防隐患。5-22供配电设施设备运行操作流程（1）配电柜送电操作流程（停电操作流程则反47、向操作）1)查看380V各电压指示是否正常（误差10%）。2)查看各配电开关柜的分路开关是否断开。3)合上配电总开关柜的总开关。4)分别合上各负荷分路开关，并查看负荷情况。5)查看电容补偿柜，将该柜设定在自动补偿状态。（2）安全技术措施1）停电：工作人员在进行设备和线路的检修工作中，工作地点离带电（10kv）设备距离不足0.45米时，应将设备或线路停电以确保安全。2）验电：待检修的设备停电后，必须用相应电压等级的验电器在设备各相进出线二侧分别验电。验电前应先在带电设备上进行试验，确保验电器良好。3） 装设接地线：当验明设备已确实无电压后，应立即将检修设备接地并三相短路。装设接地线时必须先接地端48、，后接导体端，拆接地线时顺序相反。4）悬挂标示牌和装设遮栏：在一经合闸即可送电到工作地点的开关和闸刀操作把手上，应悬挂“禁止合闸，线路有人工作”的标示牌。5-23供配电设施设备维护保养（1）工程主管每年12月15日前制订下年度配电设施设备年度设施设备维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划，报服务中心经理审批。（2）维护保养过程中应遵守安全操作流程。（3）维修操作电工按配电设施设备年度设施设备维护保养计划和相关的设施设备维护保养标准要求进行维护保养，并将维护保养情况记录于维护保养记录表。（4）供配电设施设备维护保养一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案49、解决时间由工程主管书面上报服务中心经理。（5）供配电设施设备维护保养结束后，维修操作电工应密切监控运行状况，一旦出现供配电故障，立即报告工程主管，并作应急处理；对突发性故障解决后须填写 事故报告上报公司工程技术部。（6）供配电设施设备因维护与保养需要停电时，必须由工程主管填写停电检修申请表，经管理处经理批准后，由管理处提前24小时告知业主或物业使用人；如因特殊情况延长停电时间，应在恢复供电12小时内向业主或物业使用人作出解释。5-3生活水泵房设施设备操作及运行管理规程 5-31管理制度（1）进入生活水泵房的维修保养和操作人员要树立高度的责任心，熟练掌握供水设施设备的原理、技术性能、操作流程和50、维护保养规程，发生事故或异常情况时，应果断、迅速、准确处理和保护现场，并应立即向主管领导报告。（2）生活水泵房实行定时巡回检查制度，每天二次巡视检查供水设施设备运行情况，巡查时巡查人员应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判定设备状况，发现设施设备缺陷及时处理，正确做好设施设备缺陷记录，不得随意攀爬设施设备，不准随意搬动开关阀门，认真作好记录。（3）生活水泵房内严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。（4）坚持文明生产，保持生活水泵房整洁，不得堆放杂物、垃圾，保持地面清洁、通道畅通，通风良好，无渗漏水，严防意外事故发生。（5）生活水泵房严禁闲人入内，公务人员、外来人员，一律要51、在上级部门批准值班人员陪同下，做好登记手续方可入内。（6）生活水泵房内严禁就餐，严禁任何食品带入，严防小动物入内，不得从事与生活水泵房工作无关的任何活动，消除安全隐患。（7）遵守服务中心消防制度，杜绝消防隐患。5-32生活水泵房设施设备运行操作流程（1）启动水泵（潜水泵）1）检查水泵进、出水闸阀是否已打开，否则应打开闸阀；2）手盘水泵轴转动三圈，应灵活无阻滞；3）合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；4）按下启动按钮，水泵启动注意观察启动电流及运转电流；5）检查电压表、信号灯指示情况以及管网水压情况；6）排除水泵机组真空筒里面的空气（如有要进行排空气）；7）如果一次不能启动52、成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；8）启动成功后，让其运转5分钟；观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重；9）确认一切正常后，按下水泵“停止”按钮，水泵停止；10）将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。（2）水泵变频器1）启动生活水泵检查水泵变频器的频率变化，设置频率10-45hz变化。2）用水量增减，变频水泵能自动切换增减。3）变频器不运行，可切断电源3分钟再重新起动处理。（3）巡视监控内容1）水泵房无异常声响或大的振动；2）电机、控制柜无异常气味；3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器53、散热通道是否顺畅；4）电压表、电流表、水压表指示在额定范围内；5）水池、水箱水位正常，水箱盖是否上锁，溢水管口防虫网完整；6）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；7）供水管上阀门的阀盖、阀柄完整无锈蚀，标识完整清晰；8）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；9）排水井是否有堵塞现象、排水井泵是否运转正常，井内是否有垃圾及泥沙。（4）供水管爆裂的处置：1）立即关闭相连的供水管上的阀门，切断水源；2）立即通知工程主管。工程主管组织进行抢修，外供水网联络供水公司，并报服务中心经理；服务中心通报相关业主和使用人关于停水的情况；3）修复所爆部位水管后应进行试压，确认无漏水或松动现象。（5）水泵54、房发生水浸时的处置：1）视进水情况关掉机房内运行的设施设备并切断电源开关；2）切断或堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞水浸范围扩大；3）漏水源堵住后，应立即排水；4）排干水后，应立即对进水设施设备进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；5）确认渗水已消除、各电器绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现方可以投入运行；5-4给排水设施设备维护保养规程 1.0目的规范给排水设施设备维护保养工作，确保给排水设施设备各项性能完好。2.0适用范围适用于物业管理有限公司管辖辖区内给排水设施设备维护保养。3.0职责3.1工程主管负责制定给排水系统年55、度设施设备维护保养计划并监督、组织实施该计划。3.2水电工具体负责实施给排水设施设备的维修保养。3.3服务中心负责通知相关业主或物业使用人停水时间和入户进行给排水系统设施维护保养的情况。4.0程序要点4.1给排水系统年度设施设备维护保养计划制定的原则：给排水设施设备使用的频度；给排水设施设备运行状况（故障隐患）；4.1.1 合理的时间。4.2给排水设施设备维护保养与维修工作程序工程主管每年12月15日前，制订完毕下年度的给排水系统年度设施设备维护保养计划，并按运行状况拟订中修、大修计划报服务中心经理审批。水电工依据给排水设施设备维护保养标准对给排水设施、设备的进行维护保养。水电工按给排水系统年56、度设施设备维护保养计划，将维护保养工作内容清晰、完整、规范地记录在设施设备维护保养记录内，并于每次维修保养后3天之内由工程主管整理成册存档，长期保存；设备零部件更换及中、大修同时记录于设备登记卡。给排水设施设备故障的检修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报服务中心经理，并按服务中心经理批复的意见和批准的时间限期解决；对突发性故障解决后须填写 事故报告上报服务中心。4.3供水泵出现故障：水电工应马上启用备用泵，然后立即组织维修；如单个水泵出现故障，切断该水泵的电源和阀门，进行修理；如变频器出现故障，关闭变频器电源约三分钟后进行重新开启，仍无法排除故障，要进行手动启57、动水泵，对水泵进行工频运行时应加强对系统水压的监控。4.4供水管网出现故障：发生泄漏等影响正常供水，水电工立即关闭总阀，及时通知工程主管，组织有关人员抢修，并报服务中心经理；服务中心做好受影响业主或物业使用人的解释工作。4.5排污泵出现故障：首先检查故障原因，分析是控制回路出现故障还是管路阻塞，如是水泵故障，视情况更换水泵；管道与阀门、集水排污井、窨井等原因堵塞造成排水不畅，立即疏通。4.6水箱溢水：应立即关闭进水阀门，进行排水；检查浮球阀或者浮球开关，维修期间应监控水箱水位不得低于出水口，水位偏低时可采用临时打开进水阀门补水。4.7停水管理：给排水设施设备因维护保养等原因需要停水时，应由工程58、部主管填写停 申请表，服务中心经理审核，批准后，由服务中心提前24小时通知有关业主或物业使用人。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关业主或物业使用人作出解释。4.8停水预案：如果是内部水管爆裂或其他故障需导致停水，工程人员应迅速检修；关闭故障点供水阀门，切断故障水源，并汇报管理处断水区域；无法关闭水源，需切断总供水阀门，进行停水抢修，并汇报服务中心；如果是外部停水，工程主管应立即联系自来水公司抢修。4.9水浸预案：视水浸情况关掉附近运行的设施设备，并拉下电源开关；迅速关闭水源或者堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞水浸范围扩大；漏水源堵住后，应立即排水；排干59、水后，应立即对进水设施设备进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；确认渗水已消除、测量各电器绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行；5-5生活供水箱（池）清洗操作规程1.0 目的 规范生活供水箱（池）清洗操作程序，确保生活用水安全。2.0适用范围 适用于物业管理有限公司管辖辖区内生活供水箱（池）清洗维护。3.0职责3.1工程主管负责制定生活供水箱（池）的清洗年度设施设备维护保养计划并监督、组织实施该计划。3.2水电工具体负责对具备专业资质的生活供水箱（池）清洗公司全过程配合操作、监督、检查验收。3.3服务中心负责通知相关业主或物业使用人停水时60、间和清洗维护的情况。4.0 操作规范 4.1生活或生活消防共用水箱（池）清洗时间：每年清洗两次，间隔不超过6个月，尽可能在夜间无用水时间中进行；由工程主管每年12月15日前，制订完毕下年度的生活供水箱（池）年度设施设备维护保养计划，报服务中心经理审批。 4.2清洗方式：委托具备专业资质的生活供水箱（池）清洗公司，签订清洗保障合同，并需要提供公司资质证书、清洗人员健康证、清洗材料安全许可证、政府防疫部门清洗完成后的水质检验报告。4.3清洗工作安全保障清洗照明工具应使用低于36伏的低压安全照明灯具，并配漏电开关；清洗前用鼓风机向水箱（池）中鼓风。用燃着的蜡烛试验内部是否缺氧；先清除池壁上的污垢和锈61、斑，然后用清水冲净池壁，再用清洁剂刷洗水池墙壁横、竖各三遍，完毕后向水箱（池）内四周喷洒漂白精消毒；喷洒漂白精半小时后，再次进入水箱（池）内，用清水冲洗二次后，清除水箱（池）沟底污积，用潜水泵抽出积水。4.4清洗工作流程清洗前服务中心应提前一周告之业主或物业使用人具体停水时间；在预定清洗时间前，控制进水阀，尽量使用完水箱（池）中水；打开排污阀，排水至水箱（池）内积水20左右，开始清洗；在水箱（池）清洗期间，水电工同步进行检修水箱（池）中的管道及浮球、水位控制器等，检查池壁有无裂缝；在水箱（池）清洗期间，水电工对进水过滤阀同步进行拆洗；清洗完成后，应先缓慢打开进水阀1/3阀门，确认浮球阀或者浮球62、开关工作正常后，缓慢全部打开进水阀门，进行补水；水箱（池）补满水后，按生活水泵房设施设备运行操作流程进行二次供水，水电工应选择用水点放水确认，放水时出现空气暴响属于正常；清洗完成后，应委派专人值班监控24小时；清洗完毕后应送样品到政府部门防疫站进行水质化验、取证。 4.5清洗维护记录：将清洗维护工作内容清晰、完整、规范地记录在设施设备维护保养记录内，并于每次清洗维护后3天之内由工程主管整理成册存档，长期保存。5-6水泵维护保养规程1.0 目的确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。2.0 范围适用于物业服务中心所管辖内所有水泵，包括：生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。3.0 职责3.1给排水63、主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。4.0工作规程4.1生活水泵生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换12次新油。保养内容检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。检查盘根是否正常。检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。观察压力表指示是否正常。检查进水阀门和进水系统是否畅通。听水泵机组运行时有无异常杂音。注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。在设备卡片上填写保养记录。4.2消防水泵消防水泵的保养应每月进行1次，平64、时要随时注油，并且每年要换一次新油。保养内容检查泵体清洁状况。检查各种螺丝联结是否牢固。观察压力表指示是否正常。检查盘根是否正常。检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。听水泵运行时有无杂音。在设备卡片上填写保养记录。4.3加压泵及电气控制设备加压泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。保养内容观察压力表指示有无异常显示。检查加压泵盘根是否漏水。.检查机械运转是否正常。检查电气控制设备有无断路现象。检查电气控制是否灵敏。在设备卡片上填写保养记录。4.4污水井及潜水泵要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。保养内容检查自控和手控是65、否运转正常。清理污水井中的杂物。检查泵体。检查水泵是否被杂物堵塞。在设备卡片上填写保养记录。5-7消防系统设施设备维护保养规程 1.0目的规范消防系统保养工作，确保消防系统设施设备各项性能良好。2.0适用范围适用于物业管理有限公司管辖辖区内消防系统设施设备的维护保养。3.0职责3.1 工程主管协同安全消防主管负责制定消防系统年度设施设备维护保养计划并监督、组织实施该计划。3.2 维修电工与安保队员和监控中心操作人员共同负责对消防系统设施设备进行维护保养。3.3 服务中心负责通知相关业主或物业使用人入户进行消防系统设施维护保养的情况。4.0程序要点4.1消防系统年度设施设备维护保养计划的制定每年66、12月15日前，由工程主管协同安全消防主管制定完毕下一年度的消防系统年度设施设备维护保养计划，报服务中心经理审批。消防系统年度设施设备维护保养计划必须具备下列要求：（1）有明确安排设施设备维护保养的时间及保养周期；（2）有具体的维护保养各类费用的预算。4.2对消防系统设施设备进行定期维护保养时，应按消防系统年度设施设备维护保养计划进行，日常维护保养由安全消防主管组织实施。4.3消防设施设备检查与维护4.3.1 月检：每月由工程人员配合安保队员和监控中心人员组织对消防自动系统进行下列功能的检查，并填写消防设施 联动检测记录表：（1）测试主报警控制柜主要工作是否正常；（2）对消防主机、联动柜、动力67、配电箱、区域火灾报警器及附属件进行擦拭除尘，线路接线端和接插件松动应给予紧固；（3）对主机的电源和备用电源做自动转换试验；（4）火灾监测器的烟感和温感安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮；随机抽取4%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；（5）检查手动报警按钮安装是否牢固，有无缺损和破损；任选5%比例对手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。4.3.2 季检：每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写消防设施 联动检测记录表：（1）试验火灾报警的声光显示；（2）用手动或联动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；（3）用手动或联68、动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；（4）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；（5）用手动或联动检查消防排烟风机系统的设备运行状况；（6）从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层试验；（7）在消控中心进行消防通信设备的对讲通话试验；（8）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.3.3 年检：每年定期由工程主管协同安全消防主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写设施设备维护保养记录：（1）对火灾探测器（取60%）进行一次实效模拟试验；（2）进行本规程季检内容（除1、2项外）；（3）试验火灾应急广播设备的功能。4.3.4 对本规程和469、.3.3的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查和维护保养，合同期满后可委托相关单位进行检查和维护保养。4.4消防系统设施设备维护保养4.4.1 消防系统设施设备维修保养遵循验查为主，检查出故障当场解决处理的程序，具体维修保养要求祥见消防系统设施设备维护保养标准。4.4.2 消防系统设施设备故障的检修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报服务中心经理，并按服务中心经理批复的意见和批准的时间限期解决；对突发性故障解决后须填写 事故报告上报服务中心。4.4.3 需外委托维护保养的，由服务中心委托安装厂家或公安消防部门资质认证的单位进行维护保养。跟踪人员记述维修情况，维修70、人员签字认可通知工程主管记录报修时间消监控打报修电话消防系统发生故障444消防系统故障在维保期内由厂家进行维保或外委托维保单位的报修程序：工程与安保主管确认记录修复时间服务中心工程人员全程跟踪记录维修单位到达时间消防系统设施设备日常报修、维修参见设施设备相关报修、维修规程。消防系统设施设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。5-8安防系统维护保养与维修规程 1.0目的规范安防系统保养工作，确保安防系统设施设备各项性能良好。2.0适用范围适用于物业管理有限公司管辖辖区内安防系统中监控、远程监控系统、巡更系统、电子道闸、背景音乐设施设备的维修保养工作。3.0职责3.1工程主71、管协同安保主管负责制定安防系统年度设施设备维护保养计划并监督、组织实施该计划。3.2维修电工与安保队员和监控中心操作人员共同负责对安防系统设施设备进行维护保养。3.3服务中心负责通知相关业主或物业使用人入户进行安防系统设施维护保养的情况。4.0程序要点4.1安防系统年度设施设备维护保养计划的制定4.2每年12月15日前，由工程部主管协同安保主管制定完毕下一年度的消防系统年度设施设备维护保养计划，报服务中心经理审批。4.3安防系统年度设施设备维护保养计划必须具备下列要求：（1）有明确安排设备维修保养的时间及保养周期；（2）有具体的维修经费预算。4.4对安防系统设施设备进行定期维护保养时，应按安防72、系统年度设施设备维护保养计划进行，日常维护保养由安全消防主管组织实施。4.5安防系统设施设备检查与维护每月由工程人员配合安保队员和监控中心人员组织对消防自动系统进行下列功能的检查，并填写安防设施、设备检测记录表.（1）监控画面的显示清晰度，主机的切换、刻录、联动报警等主要工作是否正常，主机操作系统是否稳定；（2）监控探头安装是否牢固，接插件接触是否良好，外观是否洁净完好，光圈是否调整为最佳状态。（3）对监控主机、操作柜、电源配电箱、显示器及附属进行擦拭除尘，线路上各接线端应给予紧固；（4）检查远程监控系统主机对各区域监测设备等主要工作是否正常，按15%比例进行模拟测试，测试监测功能是否正常；（73、5）检查背景音箱安装是否牢固，有无破损及丢失；按50%比例选择背景音箱进行测试，音响功能是否正常；（6）检查出入口道闸主机各类操作与显示功能正常，对手动或遥控或刷卡或感应的开闸功能进行测试是否正常；（7）监控中心UPS电源的电池和冲放电工作是否良好，对监控中心双路供电开关，备用UPS电源或发电机供电切换开关进行测试，测试切换功能是否正常。对本规程的月度检查内容，合同期内由安装厂家指导检查和维护保养，合同期满后可委托相关单位进行检查和维护保养。4.6安防系统维修保养安防系统设施设备维修保养遵循验查为主，检查出故障当场解决处理的程序，具体维修保养要求祥见安防系统设施设备维护保养标准。安防系统设施设74、备故障的检修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报服务中心经理，并按服务中心经理批复的意见和批准的时间限期解决；对突发性故障解决后须填写 事故报告上报服务中心经理.需外委托维护保养的，由服务中心委托安装厂家或具备相关政府部门资质认证的单位进行维护保养。安防系统设施设备日常报修、维修参见设施设备相关报修、维修规程。安防系统设施设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期三。安防系统故障在维保期内由厂家进行维保或外委托维保单位的报修程序：安防系统发生故障工程部派员工全程跟踪工程、安全主管确认记录修复时间跟踪人员记述维修情况，维修人员签字认可记录维修单位到75、达时间通知工程部电气主管记录报修时间监控中心打报修电话服务中心5-9电梯运行管理规程 1.0目的明确电梯运行和管理程序，维护电梯的正常安全运行。2.0适用范围适用于物业管理有限公司管理区域内电梯的运行和管理。3.0职责3.1工程部主管负责检查电梯运行和管理工作的实施情况。3.2电梯安全管理员具备操作上岗证，具体负责电梯的安全运行和管理。4.0程序要点4.1巡视电梯安全管理员每周应对园区内所有电梯的主要部位巡视一次。巡视监控的主要内容如下：（1）曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过热（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；（2）减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴76、器是否牢固可靠，螺栓的无松动；（3）指示仪表、各指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常有无异常声响；（4）变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；（5）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；（6）曳引轮、曳引绳、限速器、限速器等运行是否正常，有无异常声响；（7）通讯设施是否灵敏畅通，指示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；（8）轿厢照明是否正常，指令及指示灯是否正常；（9）厅门及轿门踏扳是否清洁干净；（10）轿厢和对重导靴油盅量是否足够；（11）电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；（12）开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急77、灯是否可靠；（13）底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；（14）补偿链是否有异味响；（15）底坑有无积水或脏物；（16）电梯机房温度超过40，开启机房降温设备，机房门应关闭上锁。巡逻过程中如发现上述情况有不正常时，电梯安全管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给工程主管，在主管的协同上加以解决。电梯工应每周巡检并按巡检内容填入电梯巡检记录。4.2电梯机房管理非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经综合维修主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门78、窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。机房应当通风良好，温度低于42以下、光线足够、门窗开启灵活。机房应当做到随时上锁，钥匙由电梯安全管理员和当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙。4.3电梯运行情况，应完整、规范地记录在电梯周巡检记录表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交综合维修主管，保存期为两年。4.4电梯的维修保养电梯维保期内由厂家进行维保，维保期外可委托具备专业资质维保单位进行维护保养。每年的12月15日之前，由工程主管组织部门一起审核委托维保单位的电梯维修保养年度计划，并上报服务中心经理审批。 电梯维修保养年度计划的原则：使用频度、运行状况及合理的79、时间。内容：维修保养项目及内容、具体实施维修保养的时间、预计费用、备品及备件计划。工程主管负责联系与监督检查，电梯安全管理员负责全过程的跟踪维修保养。4.5电梯故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部分故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报服务中心，限期解决。对突发性故障解决后须填写 事故报告上报服务中心。4.6电梯安全管理员应将电梯维修保养工作完整、规范地记录在 设备维修保养记录表中，并于每次保养后3天内由主管将记录整理成册，每月交服务中心存档，长期保存。4.7因电梯紧急检修或安全等原因要停止使用时，应由综合维修主管事先填写停 申请表，经服务中心经理批准后通知客服中心，80、由客服中心提前24小时通知业主。如因突然故障停梯，则应在恢复使用后2小时内向业主作出解释。5.0 注意事项电梯需停梯检修时，应做好标示牌和装设遮栏，严禁在检修时敞开轿门，暴露井道。5-10风机房运行管理规程1.0目的规范风机房运行维护管理，确保消防、通风等风机设备正确、安全、良好地运行。2.0适用范围适用于物业管理有限公司管辖的区域风机房运行维护管理。3.0职责3.1工程主管负责检查本规程的执行及组织实施。3.2负责具体风机房设施设备的操作及运行维护管理。4.0要点4.1风机房的管理水电工负责运行操作及定期维护保养。当做到随时上锁，钥匙由当值水电工保管，其他人员不得私自配钥匙。员不准进入风机房81、，若需要进入，须经主管同意并在当值水电工的陪同下方可进入风机房。严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。时应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处；风机房内严禁吸烟。4.2风机房的设施（备）维护保养每月打扫一次风机房的卫生，清洁一次风机房的设施（备），做到地面墙壁、天花、门窗、设施（备）表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。消防进风、排烟风机每季应结合消防系统检查保养一次，主要包括消防风阀和信号模块，电气控制线路、各类指示灯及各类开关的检查，电机与配电箱的电器触点、接线排端子及接线端子以及风机固定和连接螺栓，防振装置等的紧固。检查保养时，应启动风机10分钟，观察风机运行是否有效，三相82、电流是否平衡和超高，有无异常声音，电机、轴承温度是否正常。检查保养完毕后，应将纪录填写在风机房维护保养纪录表上。5-11设备管理控制规程目的对物业管理有限公司管辖区域内设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，满足业主的需要，并努力使其寿命周期和运行费用最经济。1.0 适用范围适用于物业管理有限公司各管理区域对设备的综合管理。2.0 术语和定义三好：管好设备、用好设备、保养好设备四会：会使用、会维护、会检查、会排除故障三定：定人、定机、定职责四懂：懂设备的用途、性能、工作原理和主要构造。3.0 责职4.1服务中心下属工程部门（以下称工程部）具体负责区域内的共用设备管理和维护保养。4.283、服务中心负责建立设备的固定资产明细帐，进行定期盘存和计算折旧。4.3服务中心和下属工程部门负责维护维修零配件的采购。4.4服务中心下属各部门负责本部门设备的管理、使用和日常维护，建立设备分类台帐和设备使用卡。4.0 程序要求5.1 服务中心的设备管理工程部负责以下动力动能设备的管理（1）负责配电房的管理，具体操作详见配电房运行管理规程。（2）负责电梯管理，具体操作详见电梯运行管理规程。（3）负责生活水泵房的管理，具体操作详见生活水泵房运行管理规程。（4）负责消监控设备的管理，具体操作详见消监控设备维护保养规程。（5）负责风机房的管理，具体操作详见风机房运行管理规程。使用部门的设备管理职责.1设84、备使用部门应做到“三好”。（1）管好设备必须建立设备分类台帐和设备使用卡，实施“定人、定机、定职责”的管理制度，要保管好个人使用的设备，不得让他人操作使用，公共设备应由指定的专人负责保管和维护。（2）用好设备操作人员必须严格按照操作规程使用设备，特种设备的操作人员应取得资格证书才能上岗。（3）保养好设备各设备应遵循“谁使用，谁保养”的原则对设备进行日常维护，所有设备的设施设备处于完好状态，使用设备如有故障损坏，应及时报修。.2设备操作人员应做到“四懂”，“四会”。（1）操作人员经培训正确掌握设备的操作规程才能上岗操作设备。（2）操作人员事先熟悉设备的用途，基本原理、主要构造和性能。（3）发现设85、备有异常的声音和故障应立即停机检查。自己不能处理的应及时通知工程部检修。（4）认真执行交接班制度，做好交接班记录。设备的维护保养和维修（1）设备的日常维护保养由操作人负责。（2）设备的定期维护由工程部专职维修人员和操作人员共同完成。（3）管理使用的配置设备日常维护保养由使用人负责，定期维护由工程部专职维修人员和使用人共同完成。（4）发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告”经工程部主管签署意见后送服务中心批示。（5）工程部负责制定和实施计划内维保工作，制定年、月保养计划，并予以实施。设备的封存和启封（1）需停用某设备或新购未使用达三个月以上的设备，由使用部门会同工程部，并会同该设备操作86、人员对设备进行封存处理，并在设备档案中予以记录。（2）要重新使用封存设备时，确认合格后方可投入使用，并在原设备档案中注明启封日期和相关事项。5.2国家相关强制检测与年检设施设备的管理（1）工程部负责建立国家相关强制检测与年检设施设备备忘录，记录管理区域内需要进行检测与年检设施设备的时间段、内容、对应检测单位与联系方式、费用。（2）工程部负责按国家规定的应送国家专门检测机构进行“外检”。5.3计量和检测装置的管理（1）工程部负责建立计量和检测装置的定期校准规定，并做好各类校准、鉴定记录。（2）工程部负责计量和检测装置的校准检验。国家规定的应送国家专门检测机构进行“外检”。6.0 设备的改造6.187、符合下列条件之一的可考虑改造设备的技术水平陈旧落后，不能满足需要。设备的原设计和安装存在缺陷。设备外形磨损严重，但在经济上不宜翻新。设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新。设备能耗大，超过管理运行成本，无法接受公摊能耗费用。6.2设备改造的原则符合实际情况和需要，采用的技术要先进更要适用。制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。彻底消除安全隐患，提升管理档次，节能节资效益明显。6.3设备的改造程序使用部门提出改造申请，由工程部鉴定后上报。工程部和使用部门提出改造方案，送管理处审核后报公司批准或业委会批准。 工程部负责实施改造方案，改造方案可由工程部独立完成，也可委托专业单位完成。 改造方案委托给专业单位实施的，工程部须派技术人员监督检查质量和工作进度。 改造完成后，由工程部会同使用部门进行验收。如需由专业单位实施的，则需双方签字认可。施工单位应在保质期内承担相应责任。