1、1 交通环境研究 轨道交通影响 地块周边项目研究 地块分析总结SWOT 地块位置分析 项目周边竞争情况分析青岛市宏观经济研究 青岛市各物业市场研究 地块分析 目 录 项目定位 青岛市各物业市场总结 附件部分： 消费者访谈 运营商/零售商访谈 2 青岛市现有及未来五年内商业面积配比 根据目前青岛市商业市场情况，商业更多集中于 香港路商圈，而城阳商圈由于超大体量的宝龙城 市广场的存在，在总体商业面积所占比例较大， 但除此之外并未形成一定的商业规模 未来5年内，香港路商圈无论从商业体量以及项 目品质上仍将保持核心商圈的地位，新兴的中山新兴的中山 路、李沧及崂山等商圈所占商业面积比例将进一路、李沧及崂2、山等商圈所占商业面积比例将进一 步增长，逐步向市级商圈进行转变。步增长，逐步向市级商圈进行转变。 4 青岛商业市场租金走向分析 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5 10 15 20 25 30 中山路商圈台东商圈香港路商圈李沧商圈崂山商圈 青岛各商圈主要项目租金及空置率水平 平均租金 空置率 平均租金平均租金 9 9- -1010 平均租金平均租金 6 6- -1010 平均租金平均租金 2525- -3030 平均租金平均租金 5 5- -8 8 平均租金平均租金 8 8- -9 9 租金水平及走向分析 中山路商圈中山路商圈：由于近年来商业发展重心的东移 以及部分自身商业项目3、无法跟进市场转变，目前区 域内伊都锦、发达商厦等相继倒闭。考虑到未来本 区域内新增土地供应不足，未来一段时间内商业平 均租金很难有较大突破。 台东商圈台东商圈：目前人气较高，但由于区域内商业 项目档次定位主要以中、低档为主，未来租金将将 继续维持现有水平。 香港路商圈香港路商圈：青岛核心CBD区域，拥有丰富的 商务、旅游及高端消费人群，随着青岛零售业市场 发展及区域内新建中、高端商业项目的建设，未来 区域租金仍有继续提升的空间。 李沧商圈李沧商圈：目前主要以周边居民及中、低档消 费为主，地铁规划及目前地铁站点沿线体量较大在 建的中、高档商业项目将大大提升区域商业整体品 质，预计未来该区域租金水平提升空间较大。 崂山商圈崂山商圈：伴随青岛CBD东扩，未来区域内将 集中大量的中、高端写字楼及商业项目，青岛啤酒 城改建项目也将对区域商业市场产生良性刺激，未 来该区域租金水平提升空间较大。 5 青