1、中高档商品房公寓小区物业管理方案xx物业管理有限公司二0xx年xx月目录中高档商品房公寓小区物业管理方案11.前言12.小区情况分析22.1 物业概况23. 总体设想33.1 整体管理服务目标43.2 风险预测和防范：54. 项目运作方法及管理制度54.2 小区管理部职能分布图64.5日常管理制度和考核办法目录（含各岗位人员职责）85. 物业管理服务分项标准与承诺115.1总体目标：115.3 各项服务承诺：126. 各条线工作的年度实施方案226.1 工程条线：226.2 保安条线：301、业主方面301、加强机动车停放、出入、行驶的管理。316.3 保洁条线：326.4 绿化条线：376.2、5 客服综合条线：387. 工作计划（图表）408. 收费预测438.1 xx小区可收费面积情况说明43中高档商品房公寓小区物业管理方案 提纲：1前言2.小区情况分析3.总体设想4.项目运作方法及管理制度5.物业管理服务分项标准与承诺6.工程维修养护、保安、保洁绿化、客服综合工作的年度实施方案7.工作计划（图表）8.收费预测9.费用预算10.结束语1.前言本方案系根据物业管理行业的发展要求，通过贯彻物业企业标准，结合xx公寓实际情况和特点，确定本小区物业管理整体定位为市级优秀物业管理水平，同时作为小区的管理服务执行文件和公司对小区管理部检查、考核的依据。本方案力求通过专业科学的管理方案，提供一3、种定位准确、可操作的具体实施目标，同时为小区管理部制作相关细化文件提供依据，成为今后每年度物业管理策划的基础，籍以保证服务标准的实现和持续提高。本方案在营造小区和谐的管理模式，提升整体管理服务水准的基础上，充分考虑合理管控运营成本的方式，使整个小区进入到良性运作的状态。.2.小区情况分析2.1 物业概况 根据20xx年小区总体管理方案相关资料，结合物业管理服务合同约定，摘录小区物业本体和设备设施的具体情况和技术指标。（从小区规模、位置、到升降系统、变配电设备、给排水、污水处理设备、保安技防设备、消防设备、有线电视设备、网络通讯设备等所有设备的基本信息）基 础 设 施 明 细 表 xx 小区 基4、础数据： 总建筑面积 38266 m2用地面积 m2住宅面积 27255 m2物业管理用房68 m2配套面积 8695 m2商铺面积 828 m2监 控 室 6 m2门 卫 2 间居委会用房 无 m2业委会用房 20 m2电梯机房 14 间水 域 无 m2户 数 360 户水 泵 房 1 间公共厕所 无 间喷水池 无 个收费户数 360 户商 品 房 360 户会 所 无 个/ m2权属 全属开发商幢 数 5 幢（小高层） 层数 5 幢绿化面积8695 m2绿地覆盖率 % 高层面积 m2小高层面积 m2高层户数 户小高层户数 360 户配 电 房 9 间配 电 箱 只单 元 7 单元（门栋）产5、业编号土地编号： 街道： 街坊： 图 号：A、智能化系统B、公共设备（设施）C、照明系统D、给排水系统1一卡通系统1套 门2套 车库1、电 梯 14 台 电梯机房 14 间1、道 路 灯 25 只1、水 泵清水泵 3 只污水泵 46 只2、电子公告牌系统 只2、应 急 灯 102 只3、车辆管理系统 1 套电动移门 台道闸 4 个2、风 机 房 4 间、风 机 5 台3、楼 道 灯 105 只3、垃 圾 房 间4、装 饰 灯 25 只4、拉 臂 筒 只5、公共设施用灯82 只4、电视监视系统 1 套 探头 35 个5、垃 圾 筒 7 只3、水 箱 14 吨 4 只 18 吨 1只6、垃圾中转站6、 个7、照 明 电 KW4、蓄 水 池 160 吨 1 只5、周界报警系统 2 套 共 18 个点车位地下机动车位 121 个8、动 力 电 KW5、化 粪 池 1 个4112 m29、合计耗电： KW6、污 水 池 1 个6、电子巡更系统 1 套共 32 个点地面机动车位 78 个10、电 表： 59 个7、窨 井共 82个污 水 井 44 个m2雨 水 井 38个7、楼宇对讲系统可视个地下非机动车库 4 个8、水 表 14 只不可视7 个m2 9、生化处理 1 个 12 m2备注：F、其他1、宣 传 栏 7 个2、柴油发电机 台E、消防系统4、景 点 2 个1、消防水泵 4 台5、氧 气 7、泵 台11、家庭安全防范系统 32 个2、灭 火 器 552 只6、健身设施 26 m23、消 防 箱 216 只7、信 报 箱 7 个4、消 火 栓 7 只5、黄 沙 箱 9 只9、道路侧石 457 米15消防报警系统温感 208 个6、喷 淋 头 516 只 10、围 墙 1142 平方米烟感 5 个7、空调设备 25 套手动报警按钮 6个公共设备、设施：相关信息按照项目的类型、功能的划分等方面，收集分析项目周边情况，了解地方政策法规，统计相关协作部门信息，汇总相关与业主生活息息相关的配套信息（如银行、学校、医院、超市等等）。 小区有关情况登记表： xx 小区 小区总户数： 360 户 住8、房使用情况自住： 166 户出租：43 户出租率：12 小区周边情况企业类型企业名称最近距离（M）备注幼儿园500m左右小学600m左右中学1100m左右银行700m左右医院1500m左右超市500m左右邮局1000m左右交通300m左右餐饮1100m左右文化娱乐200m左右3. 总体设想3.1 整体管理服务目标3.1.1 根据xx项目的基本情况物业管理工作重心逐渐转移到在做好日常维护、保养、服务工作的同时，更需要积极配合好委员会不断的完善小区的硬件及配套设施，以期达到该物业保值、增值的目的。3.1.2 根据服务对象的需求小区入住已2年，房屋维修保修期即将于20xx年12月31日到期，在保修期9、届满之前，我服务中心将会将全部保修期内的套内、公共区域的房屋质量问题进行汇总上报开发公司争取在保修期届满前予以解决；在20xx年中，我服务中心将不断锻炼维修人员提高维修技能满足业主日常报修的需要，为业主创造一个安全、有序、温馨的家园。3.1.3 根据小区现状xx公寓小区在xx镇当地例属中高档商品房小区，在硬件设备的配套上更是按照高档小区标准进行设计，在2011的设施设备维护保养中，我们以“技术找专业、学习靠自己”的方法，在专业技术要求较高的方面，如：电梯、监控、电子围栏等，委托专业保养单位进行保养；对要求较低的方面，如：阀门加油、刷涂油漆等，自行解决。当然对电梯、弱电、消防等系统保养时，边观察10、边学习，丰富自己的维保知识。3.1.4 根据公司要求秉承南泰物业“精细化管理、精品服务”的企业精神，并传承着复地的“以人为本”的服务理念，按照公司制定标准严要求、重管理，将市优标准纳入小区工作的日常状态中。为业主提供高质量的服务。3.1.5 根据物业服务合同小区的前期物业服务合同于20xx年年底即将到期，上海中企业物业作为小区的前期物业服务单位已于11月向开发公司表示不再续约，经过开发公司及公司领导同意，20xx年xx公寓物业管理服务由我上海南泰物业管理有限公司负责提供，借此在保持原服务人员内容不变的情况下，我们将以上海南泰物业管理有限公司的名义签订物业服务合同，严格按照合同的约定来制定日常管11、理内容和计划，将合同约定的内容作为我们工作的底线，同时将物业管理服务合同条款中的相关内容转加到与外包保安公司、保洁公司签订的服务供应合同中，并严格按照合同约定的条款对外包单位监督管理。3.1.6 其它风险因素由于生活指数的上升，各种成本的开支不断的增长（综合保险费、工资等等），加上新劳动合同法开始实施，将进一步加大企业（管理部）的用工成本和用工风险，因此，经过公司领导同意20xx年xx公寓保洁服务将委托专业保洁服务公司提供，这样既解决了企业用工难、管理难的问题，又提高了保洁服务质量。 3.1.5 根据行业/地方的基本要求20xx年10月，在当地政府的关心下、 在开发公司的支持下xx公寓小区被正12、式提名参加“市级文明小区”的评选，全体工作人员秉承一志，励志在20xx年度评上“市级文明小区”。3.2 风险预测和防范：3.2.1 物业交接问题20xx年年底小区即将转换物业公司，在交接时，势必会产生种种问题：开办资产、公共设备、经营性收入以及日后南泰接管后的服装、制度、标准更新等问题，3.2.2 质保期结束后的问题等小区质保期届满后的第一年，由于各种原因引起的公共设施、设备的损坏及业主室内房屋质量问题，如果在20xx年内仍然无法解决的前提下，服务中心将继续跟踪直至解决。3.2.3 工作条线、职能的重新划分根据公司层面设想的关于今后南泰物业管理有限公司各下属小区定位标准以及对照的条线分布，沿用13、了多年的管理部工作分块条线在20xx年将有较大的调整，管理层、操作层定位进一步明确，特别是在考核制度中加入了管理费收缴一项，将是一个新的挑战。3.2.4 政策法规、行业内部方面的因素随着物权法的不断修整，赋予业主的权利在进一步加强，对照国家物业管理条例中，已经从法律层面将物业公司定位为“物业服务企业”，业主自我维权的意识在不断加强，同行业者之间的竞争趋势愈加激烈，将对原有粗放型简单化的工作方式提出挑战。3.2.5 其它风险因素由于生活指数的上升，各种成本的开支不断的增长（综合保险费、工资等等），加上新劳动合同法开始实施，将进一步加大企业（管理部）的用工成本和用工风险。3.2.6 业主大会及业委14、会xx目前无业委会，但是一旦成立，随之将对我物业公司以后的管理工作带来重大影响。4. 项目运作方法及管理制度 小区管理部设置原则：依照上海市住宅物业管理规定、上海市住宅物业服务分等收费标准等法规规定，根据东方知音物业管理合同的约定，结合20xx年底公司对于各下属楼盘的总体定位要求，xx定位于符合上海市优秀物业管理住宅小区标准，物业服务标准为3级。依照此标准，20xx年xx管理部秉承公司的改革趋势，将实现保安、保洁、绿化三操作条线外包。客服、工程、保安保洁绿化各司其职，互相协作。具体设置如下：4.2 小区管理部职能分布图管理部经理财务管理资料管理人事管理客服综合条线工程设备条线保洁绿化条线保安条15、线保洁管理公共秩序维护设备运行接待咨询绿化管理消防管理设备保养行政文档装修管理社区文化装修管理车辆管理报修处理内务采购（仓储）设备更新费用收缴分包商管理投诉处理采购（采买）便民服务采购（记账）入住办理 20xx年度xx组织架构图管理部经理1人资料管理1人保安主管1人绿化(外包)客服2人保洁领班1人设备主管1人保安领班1人工程领班1人保洁5人维修工1人保安11人注：1） xx管理部共计工作人员3人。 2） 主管以下，不计入管理部人事编制。 3）xx工程设备条线目前负责人为设备主管。管理部经理：作为小区日常管理的决策者，统筹管理小区各项事务，并协调各运作部门间的工作。在公司财务部门的指导下负责小区16、财务管理、资金运作控制工作。在公司人事部门的指导下负责小区内各岗位人才储备、考核、培训及劳动关系等工作。在公司有关部门指导下负责小区综合对外协调、联络等工作（政府部门、开发商、业委会等）。负责小区清洁、绿化环保工作。保安主管：负责小区安全保卫、消防、道路交通、车库管理工作。在管理部经理授权下代为处理其他日常工作工程设备设施条线： 负责小区公共设备设施的管理、维护、保养、维修工作。 负责小区住户自用部位自用设施报修处理工作。 在公司工程部指导下负责外包单位施工人员监督管理工作。客服综合条线：负责小区对客各项事宜、处理业主投诉及其它各类服务工作。负责小区内各项行政、申购、文档管理等后勤事务管理工作17、。负责小区内各项费用收取工作。负责小区社区精神文明共建工作.4.5日常管理制度和考核办法目录（含各岗位人员职责） 对照公司企业标准，适用于xx管理部20xx年日常管理制度和相关考核办法目录如下：日常管理制度目录：序号类别名称制度名称企业标准编号备注1综合管理办公物资管理规定Q/FR .1-20072印章管理规定Q/FR .2-20073日常行文和流转管理规定Q/FR .3-20074档案管理规定Q/FR .4-20075沟通控制程序Q/FR .5-20076诉讼程序管理规定Q/FR .6-20077仓库管理规定Q/FR .7-20078物资采购及产品控制程序Q/FR .8-20079重大事件报18、告制度Q/FR .9-200710人力资源管理人力资源控制程序Q/FR .1-200711员工招聘与录用管理规定Q/FR .2-200712财务管理财务管理制度Q/FR .1-200713客户服务服装要求的确定和评审程序Q/FR .1-200714物业管理服务收费控制程序Q/FR .2-200715入住与装修控制程序Q/FR .3-200716维修资金使用管理规定Q/FR .4-200717业户投诉处理管理规定Q/FR .5-200718社区文化组织实施作业规程Q/FR .6-200719保安服务保安管理控制程序Q/FR .0-200720消防管理规定Q/FR .1-200721巡更系统使用管19、理规定Q/FR .2-200722监控室消防中心管理规定Q/FR .3-200723警用器械管理规定Q/FR .4-200724机动车辆管理规定Q/FR .5-200725非机动车机房管理规定Q/FR .6-200726保洁服务保洁管理控制程序Q/FR .1-200727保洁服务基础作业标准Q/FR .2-200728绿化服务卫生消杀作业规程Q/FR .3-200729绿化管理控制程序Q/FR .1-200730绿地养护作业规程Q/FR .2-200731工程运行与维修基础设施和工作环境控制程序Q/FR .1-200732工程外包控制程序Q/FR .2-200733维修服务控制程序Q/FR .20、3-200734监视和测量装置控制程序Q/FR .4-200735工具管理规定Q/FR .5-200736房屋设施维修保养管理制度Q/FR .10-200737给排水设备管理制度Q/FR .20-200738供配电设备管理制度Q/FR .30-200739电梯管理制度Q/FR .40-200740智能化系统管理制度Q/FR .50-200741空调系统管理制度Q/FR .60-200742消防设备、设施管理制度Q/FR .70-200743质量管理文件控制程序Q/FR .3-200744记录控制程序Q/FR .4-200745标识和可追溯性控制程序Q/FR .8-200746业户满意程度测量控21、制程序Q/FR .10-200747服务质量监控控制程序Q/FR .12-200748不合格控制程序Q/FR .13-200749数据分析控制程序Q/FR .14-200750持续改进控制程序Q/FR .15-200751安 全、环境与职业健康法律法规与其它要求控制程序Q/FR .2-200752应急准备和响应控制程序Q/FR .3-200753环境绩效检测控制程序Q/FR .4-200754节能管理规定Q/FR .5-200755劳防用品管理规定Q/FR .6-200756农药管理规定Q/FR .7-200757废弃物和其他污染物排放管理规定Q/FR .8-2007考核办法目录（含各岗位人员22、职责）序号制度名称企业标准编号适用人员备注1小区管理部经理工作标准Q/FR .1-2007管理部经理（对照执行）2工程主管工作标准Q/FR .3-2007工程管理员（参考执行）3物业主管工作标准Q/FR .5-2007物业主管（对照执行）4工程管理员工作标准Q/FR .6-2007工程管理员（对照执行）5保安管理员工作标准Q/FR .7-2007外包保安队长（参考执行）6客服专员工作标准Q/FR .9-2007前台（参考执行）7 保安门岗工作标准Q/FR .10-2007外包保安门岗（参考执行）8机动车管理员工作标准Q/FR .12-2007外包保安巡逻（参考执行）9非机动车管理员工作标准Q/23、FR .13-2007外包保安巡逻（参考执行）10弱电维修工工作标准Q/FR .14-2007弱电维修工（对照执行）11土建维修工工作标准Q/FR .15-2007土建维修工（对照执行）12仓库管理员工作标准Q/FR .16-2007客服管理员（参考执行）13水电维修工工作标准Q/FR .17-2007水电维修工（对照执行）14保安巡逻岗工作标准Q/FR .18-2007外包保安巡逻（参考执行）15保安领班工作标准Q/FR .19-2007外包保安班长（参考执行）16装修巡检岗工作标准Q/FR .20-2007维修工（参考执行）17保安监控岗工作标准Q/FR .21-2007外包保安监控（参考24、执行）18小区管理部操作层员工考核标准Q/FR .3-2007操作层员工（参考执行）19管理层员工考核管理制度Q/FR .4-2007管理层员工（对照执行）注：1）所有岗位人员职责包含在对应的工作标准中 2）管理部外包保安工作要求参考企业标准执行，并在外包合同中予以事先约定5. 物业管理服务分项标准与承诺5.1总体目标：对照上海市优秀物业管理住宅小区标准进行管理，争创“市优小区”保持“文明小区”光荣称号 争创成为受到好评的三位一体的和谐社区.管理费收缴率达到95%以上.能耗同期下降5物业管理分项标准： 综合管理服务目标 岗前培训率 100 满意率调查覆盖面 90 业户满意率 90 业户投诉率 25、小于0.05 每年组织次 二 社区活动每年 二 次公布维修资金账目5.2.2 公共区域清洁卫生服务目标员工上岗培训合格率达 100 %。员工训练考核达标合格率达 98 %。 公共区域秩序维护服务目标重大安全责任事故为 零 。重大安全责任事故指： 因违规、失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； 因违规、失职或玩忽职守引发的火灾事故； 因违规、失职或玩忽职守引发的恶性治安事故；外聘保安员工上岗培训合格率达 100 %。外聘保安员工训练考核达标合格率达 98 %。5.2.4 公共区域绿化日常养护服务目标绿地保存率 100 %乔、灌、草保存率 98 % 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务目标员26、工上岗培训合格率、知晓率达 100 保养、维修计划实施率 100 保养、维修质量合格率 100 房屋完好率 95 5.3 各项服务承诺： 综合管理服务管理处设置 小区内设置管理部 办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域； 配置办公家具：电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施或办公用品。管理人员要求 小区经理资格要求,及经历要求;持有物业管理上岗证和小区经理上岗证，有两年上物业管理工作经历。 管理人员要求:管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 服务时间 周 一 至周 日 每天 12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。日常管理与服务： 服务规范应符合上海市物业管理行业规27、范要求。 24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修 30 分钟内到现场处理（预约除外）。 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理; 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告; 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰; 建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案； 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施; 建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰; 可采取走访、恳谈会28、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 90 %; 制定管理处内部管理制度和考核制度 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准; 每年对业主或使用人进行 一 次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改; 能提供 3 种以上特约服务（有偿）和 2 种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织 二 次以上的社区活动; 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准; 对违反小区业主公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。社区文明建设 制作社区公益性活动进度计划 进行社区公益性活动记录 实施招牌、广告、墙壁、屋面及公共场地管理规定； 29、实施宣传栏及小区标语管理规定 开展小区宣传管理 保洁服务1) 楼内公共区域：a) 地面每日清扫 2 次，拖洗 1 次；墙面保持无灰尘、无污渍；b) 大堂、门厅、地面等每 1 月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。c) 楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹 1 次，保持干净、无灰尘。d) 消防栓、指示牌等公共设施每 7 天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。e) 天花板、公共灯具每 90 天除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。f) 门、窗等玻璃每 30 日擦抹一次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。g) 天台、屋顶每 30 日清扫一次，保持清洁、无垃圾。h) 垃圾收集按 区域 设置垃圾收集点，每日清30、理 1 次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。i) 电梯轿厢每日保洁 1 次，每 30 天对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。2) 楼外公共区域：a) 道路、地面、绿地每日清扫保洁 1 次，广场砖地面每 30 天冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过 4小时 （时间）；明沟每日清扫 1 次，无杂物，无积水。b) 公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹 1 次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每 10 天擦抹、除尘一次）。c) 垃圾厢（房）每日清扫保洁 1 次，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。d) 垃圾桶每日清理擦拭 1 次，31、箱（桶）无异味、无污迹。e) 每 90 天对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每 180 天灭鼠一次。f) 夏季 20 天清理蝇笼一次，并更换饵料。5.3.3 公共区域秩序维护服务1) 人员要求a) 专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数80%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。b) 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。c) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。d) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2)32、 门岗要求a) 各出入口24 小时值班看守，其中主出入口 7 :30 - 17 :30单人立岗值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。b) 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。c) 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3) 巡逻岗要求a) 保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每 4 小时巡查 1 次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过 10 分钟，监控中心有巡更记录。b) 接到火警、警情后 10 分钟内到达现场，协助保护现场，并报告上级.33、c) 在遇到异常情况或住户紧急求助时， 10 分钟内赶到现场，采取相应措施。4) 监控岗要求a) 小区监控中心具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、电子围拦周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。b) 监控中心接到报警信号后，保安人员 10 分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。c) 小区有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年组织不少于 1 次的应急预案演习。5) 车辆管理要求a) 地面、墙面按车辆道路行驶要34、求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。b) 有保安人员24小时巡视和协助停车事宜。c) 收费管理的车库车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。5.3.4 公共区域绿化日常养护服务1) 基本条件 （建立绿化台帐、并且进行动态管理）a) 绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率 50 %以上。b) 运用植物、山石、休闲点等设置景点，且与环境协调，效果好。c) 乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛35、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样d) 绿地保存率 98 %。乔、灌、草等保存率 98 %以上。绿地设 施及硬质景观保持常年完好。2) 养护要求（植物）i. 草坪 每年修剪草坪 4 次，草高不超过 10 cm。 每年清除杂草 5 次，杂草面积不大于 6 %。 常年保持有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。 及时做好病虫害防治。 绿地生长正常，斑秃黄萎低于 3 %。ii. 树木 乔、灌木修剪每年 2 遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况、造型要求及时修剪，每年不少于 4 遍，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物36、修剪、整理及时，每年不少于 1次，基本无枯枝。 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于 遍，花灌木增追施复合肥 1 遍，满足植物生长需要。 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 10 %。 扶正、加固树木基本无倾斜。 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务1) 公共设施方面：a) 供水系统 水泵房巡视及检修保养内容：泵房环境清扫，水泵、管道（外壁）清洁、修补水泵、管道、地坪油漆、水泵注润滑油.检查控制设备、检查水泵、阀门有无渗漏、噪37、音、较大震动，保养消防器材、各类标识，并作记录。 水泵房基本检修保养基本标准：用扫把扫净地面，确保室内无垃圾，严禁在室内堆放杂物，用湿布擦拭泵体、管道（外壁）、阀门，做到手摸无灰。微机控制器运行正常，线路接触良好，绝缘无老化变色.水泵设备无滴漏，机组运行正常.消防器材齐全有效，各类标识完好。 保养标准：泵体检查润滑油质量、油量是否符合规定，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换；检查盘根松紧程度：滴水是否符合规定；体会各紧固件是否牢靠、无松动；泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面；检查泵轴转动灵活，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈蚀（有防锈措施），垫片齐；外38、观整洁，油漆完好，标志清楚；阀门、管道、接头附件阀门开关灵活，关闭严密，无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；检查压力表：压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水。 电器电机外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器保护罩完好，接地良好；测量绕组绝缘：绝缘符合规定；电机端子板联接片连接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动；电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。 运转点动起动三次，观察水泵转向及起动电流、信号、显示正常后，方可投入正常运行；水泵投入运行39、后，水泵输出水压应正常，各部分运转应平稳、无跳动、无明显振动、无异声，压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值。 服务要求每天对供水设备检查 2 次以上，每季对水泵润滑点加油，每季 1 次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养 2 次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准；水箱盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；消防泵每 季 进行 1 次“自动、手动”切换操作检查；生活水泵的运行泵与备用泵应互相轮换运行，每 1 月至少轮换一次；生活水泵每 季 进行一次一般性保养，每 40、1 年进行一次全面保养；消防泵、喷洒泵每 1 年进行 1 次全面保养；与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。b) 供电系统： 低压配电间巡视及检修保养内容清扫地坪、清洁配电屏.检查各控制设备、空气开关、熔断器、接触器、指示灯、线路及接地线、计量表运行情况.检查消防设备，各类标识，并作记录。 低压配电间基本检修保养标准确保室内地面无垃圾，严禁在室内堆放杂物。用软毛漆刷（漆刷金属部分的用绝缘布包扎）刷去配电屏内的灰尘。室内无垃圾、无杂物堆放、环境整洁。配电屏外壳手摸无灰。配电屏内设备无积灰。空气开关无跳闸、熔断器熔体完好、接触器触点完好、无过热、无噪音、接触良好、绝缘无老化变色41、计量表正常运行。消防器材齐全有效、各类标识完好。 服务要求每日 1 次巡查室内、室外公共电气柜，每月 1 次保养室内、室外公共电气柜，每年 2 次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。c) 公共照明： 保养标准及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯亮灯率在 98 %以上；景观灯保持灯具完好，亮灯率在 98 %以上。d) 消防系统 服务要求消防泵每月启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每月巡查 1 次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验 1 次探测器，并对全部控制装置进行 1 次试验，火灾探测器投入运行二年后，42、应每隔 2 年全部清洗一次，不合格的应当调换；每半年检查 1 次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每 年 检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防结合器无渗漏、无腐蚀，完整无损。e) 避雷系统 保养标准避雷带无破损、变形，对接处焊点完好牢固，无明显锈蚀，油漆完整，一年除锈、油漆一次；检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R1；检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀；检查避雷线过变形缝处是否损坏；检查网格有无损坏、变形、锈蚀；检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）；检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉；若锈蚀严重，请更换；检查断线卡螺栓43、是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓； 服务要求每年 1 次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。f) 升降系统： 电梯机房日常保养标准用扫把扫净地面，确保室内无垃圾，严禁在室内堆放杂物；空气开关无跳闸、熔断器熔体完好、不缺相、接触器触电完好、无过热、无噪音、接触良好、绝缘无老化变色、门窗、墙面完好； 升降系统保养及运行标准保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，管理部有专人对电梯保养进行监44、督，并对电梯运行进行管理；电梯发生一般故障的，专业保养单位维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。g) 智能化系统 保养标准 楼宇对讲系统不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 住户报警不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显45、示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警、电子围拦小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 保养内容： 每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机46、等各部件工作是否正常，测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。 清扫箱内外积尘，检查引出线路是否固定可靠。 保养后，逐个单元核对，确保系统畅通h) 车管系统保养保养周期每月检查保养一次。保养内容：修整挡车杆，反光膜脱胶或脱落的及时进行修复。取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，检查电器触点接触是否良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。检查电容器有无失效或漏电现象，如有应立即替换。检查箱门、箱盖密封是否严密，严禁雨水进入。查验齿轮磨损情况，严重时应更换；紧固限位开关。清洁箱内各部件。2) 公共部位方面（ 房屋完好率的定47、位 98 ）a) 房屋结构：养护内容每年 2 次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每 季 检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。b) 门窗养护内容每 月 巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。c) 楼内墙面、顶面、地面养护内容墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。d) 管道、排水沟、屋顶养护内容每 季 一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。e) 围墙养护内容每 月 一次巡查围墙48、，发现损坏立即修复，保持围墙完好。f) 道路、场地等养护内容每 半月 一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。g) 休闲椅、凉亭、景观小品养护内容每 3天 一次对休闲椅、凉亭、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。h) 安全标志等保养内容对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每 月 检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。6. 各条线工作的年度实施方案6.1 工程条线：电梯管理实施方案（外包）序 号项 目周 期管理及保养措施 1机房双周1.主机、曳引机等活动机构检49、查、润滑、加油。控制屏检查，除尘。2.限速器清洁润滑动作可靠，极限开关动作可靠性检查。季度：1. 接触器、继电器、电容器检查调整。2. 曳轮机轮绳槽检查。二年：1.电动机、曳引机换油。2.刹车抱闸铁芯拆洗调整3.全面检修检查。2井道双周：1. 各层门机滑块检查调整、清洁、润滑。2. 上下限位和门限位调整检查。3. 导轨和涨紧轮润滑。更换井道灯。季度：1. 限位做动作，可靠性检查。2. 张紧轮作调整。半年：1. 各导轨支架连接螺栓检查，紧固。一年：1 导轨情况检查。2. 缓冲距检查。3. 地坑清扫3轿厢双周：1. 轿门和自动门机构检查调整。2. 轿门和层门安全装置检查。季度：操作按钮，信号显示系50、统检查。半年：平层误差调整。一年：1. 轿门和自动门限位调整。2. 各类安全装置检修。3. 轿门和顶部全清洁。4厅外双周：1. 轿门和自动门机构检查。2. 轿门和层门安全装置检查。季度：操纵按钮，信号显示系统检查半年：外门滑块检查。一年：1. 三角锁试验检修。2. 层门强迫关门装置检修。供配电系统管理实施方案序 号项 目周 期管理措施 1低压配电系统配电机房每日一次进行机房清洁保养，保证机房标示清晰、消防器材齐全，各类记录完整。检查防小动物、渗漏水措施效果。配电柜、仪表、指示灯每日一次外表清洁、显示数据正常、各回路开关功能正常绝缘设备（垫、鞋、手套等）每日一次在指定位置摆放整齐，完好无损伤，经51、检验合格并贴有检验合格标记母排、开关、控制回路每月一次母线排、开关连接螺丝无松动、发热或烧伤痕迹、接触良好，示温片无熔化或脱落现象。相色标示清晰，电气绝缘良好无老化变色。配电柜电气绝缘测试每年一次设备电气绝缘测试数据应为以上。配电屏接地电阻测试每年一次测试配电柜与接地体接地电阻不得大于4欧姆。2低压供电线路楼宇供电母线槽、分路开关每季一次检查楼宇供电母线槽、分路开关有无发热过载现象，是否因连接螺丝松动引起，必要时停电检修强电井每季一次检查内部不得堆放无关杂物、保持清洁，开关、计量表功能正常。门锁完好。照明系统管理实施方案序号项目周期管理措施公用照明每天值班电工每天巡视一次，每半年清灰一次。应急52、照明系统每月值班电工每月巡视一次，每月作一次逆变试验。每年对室外灯具作一次保养。室外灯具、供电线路、控制装置每年作一次电气绝缘测试。给排水系统管理实施方案序 号项 目周 期保 养 措 施 1排污泵、潜水泵每年一次电气绝缘检测，密封性检查根据使用频率及工时决定是否解体大保养每日一次巡视检查，常用备用泵交替使用2水位控制电气装置（浮球液位开关等）每周一次检查试验水位控制功能，防台防汛期间每日检查3各类有关电气控制装置每年一次电气绝缘检测、检查工作性能，进行大保养每月一次检查系统工作性能、能否可靠控制设备。有关控制装置工作程序是否正确。4地下室集水井每日检查液面高度，如超过警戒水位应检查潜水泵和控制53、装置的功能。井内不得有污物沉淀。5排水管道、排水窨井每月检查管内、窨井内不得有沉淀物，水流不得满管。及时清除沉淀物。防台防汛期间增加检查、疏通次数。井盖，井裙完整，开合方便，油漆完好。6各类排水管道半年一次检查固定装置有无松动、脱落。有无因楼宇沉降位移造成倒返水或破损断裂。各检修孔固定良好无渗漏水。7各类管道闸阀、止回阀每月一次检查管道、阀门功能。20xx年公共设备设施养护总体计划序号名 称数 量养护方式养护频率一公共设施照明1高杆路灯27维护、检修1次/季2草坪灯27维护、检修1次/季3公共楼道灯709维护、检修1次/季4围墙灯104维护、检修1次/季5机动车库、非机动车库灯331维护、检修54、1次/季6泛光灯、设备房灯338维护、检修1次/季7应急照明灯196维护、检修1次/季二电力系统1生活水泵控制柜1维护、检修1次/月2消水栓水泵控制柜1维护、检修1次/月3集水井潜水泵控制箱16维护、检修1次/月4景观照明、水泵控制柜2维护、检修1次/月5地下车库排风机控制箱6维护、检修1次/月6地下车库进风机控制箱1维护、检修1次/月7消防喷淋水泵控制柜1维护、检修1次/月8液位控制器4维护、检修1次/月9小高层低压配电房（配电柜：7套）7维护、检修1次/月10公共部位低压配电房（配电柜：7只）7维护、检修1次/月11水泵房、自行车车库双电源控制箱3维护、检修1次/月12电梯机房双电源控制箱55、4维护、检修1次/月13小高层照明双电源控制箱6维护、检修1次/月14强电井92维护、检修1次/半年15弱电井92维护、检修1次/半年16人防照明控制配电箱3维护、检修1次/月17通风信号控制箱1维护、检修1次/月18住户电表箱360维护、检修1次/半年19房屋避雷系统测试5测试1次/年三上下给排水、消防系统1生活水泵3维护、小修1次/月2消防水泵2维护、小修1次/月3集水井潜水泵16维护、小修1次/季4各类管道阀门236检修、油漆1次/月5各类管道单向阀36检修、油漆1次/月6道路雨、污水井盖18油漆、编号1次/年7雨水井盖22油漆、编号1次/年8集水井井盖48油漆1次/年9废水、污水出墙管56、176疏通、清理1次/季10水泵房蓄水池（包括水质化验）1清洗、消毒1次/半年11集水污水井清理清理、清洗1次/季12消火栓箱216维护、测试1次/季13消防喷淋系统1维护、测试1次/季14空调出水管720疏通、清理1次/年15雨、污水总管（包括窨井:只）184疏通、清理1次/半年四智能化、弱电系统1闭路电视监控系统2摄像机 F11435维护检修1次/季316画面硬盘录像机2维护检修1次/季417寸彩色显示器 PR900 4维护检修1次/季514寸黑白监视器1维护检修1次/季6门禁对讲系统7对讲话机 7维护检修不定期8电梯对讲话机 14检修不定期9停车库系统（包括闸杆：2套）2维护检修1次/季57、五暖通系统1地下车库进风机3维护、修理1次/月2地下车库排风机10维护、修理1次/月六其他1单元楼进户门（进户门闭门器）15维护、修理1次/季2安全通道门、电梯机房门168维护、修理1次/月3机房门(风机、水泵、配电间)36维护、修理1次/季4垃圾桶7维护、修理1次/季5休闲景观亭2油漆、修理1次/年6设备，设备支架，生活、消防管路186油漆1次/年7围墙栏杆622油漆、修理1次/年8单元楼楼梯栏杆332油漆、修理1次/年9地下车库通道楼梯栏杆17油漆、修理1次/年10楼梯墙面、顶棚粉刷2944维护、粉刷不定期七电梯（外包）7维护、检修1次/周业主自用部位工程维修服务: 24小时受理业主报修，58、15分钟内到达现场。 上门维修程序规范，工完场清，并按要求及时回访。 维修及时率99%以上，质量合格率100%以上，业主满意率95%以上。 严格按照上海市有关维修收费规定进行收费，并提供维修保修服务。装修管理措施: 严格执行上海市相关物业装修管理规定。 发现违章装修情况立即进行制止，并协同保安、客服人员进行制止及提供技术支持。 对装修期内的单元进行巡逻，发现问题及时汇报并保护好业主的利益 发现破坏小区、大楼外貌的情况或破坏公共区域的情况加以制止。6.2 保安条线：营造一个安全、宁静、舒适、优美的小区环境是广大小区业主的愿望。保一方平安，维护好小区的良好生活秩序保安责无旁贷，然而随着最低工资标准59、的不断提升，加上新劳动合同法的实施，将大大增加管理部的用工成本和用工风险。为此xx管理部将把保安业务外包，寻求专业的保安服务公司提供保安服务。我们将要求外聘保安人员从以下几个方面贯彻南泰物业的企业要求，提高管理部保安工作质量并做到认真接受管理部的管理和监督： 一、队伍管理方面；保安工作由保安主管负责，对外聘保安队伍进行日常监督管理，并且按照公司有关规章制度及外包合同中的约定条款对保安进行工作质量考核。拟全小区保安人数13名，一名领班，2个班组，分2班运做每班12小时.要求队员做到，首先是态度和蔼，仪表整洁，行为规范，认真细致；要求带班的领班一定要起到表率作用，将队员们的思想和行为统一起来，保持60、工作成效。同时，建议外包保安公司合理地安排好队员作息时间，使队员每天都以饱满的精力投入到工作当中。当然管理部也将严格贯彻、执行公司的相关规章制度，对外包保安作出合适的供方服务质量判断，坚持用市优标准来建设保安团队。.二、安防工作方面： 保一方平安、保安队伍责无旁贷，然而，光靠一个方面的努力是不够的。如果广大业主在一定程度上给予配合,我们工作质量将会提高，为此20xx年管理部将主动寻求居委会、街道综治办、警署的支持，通过广泛的宣传，紧密与业主接触，积极开展安全防范宣传工作，努力提高安防质量。1、业主方面（1）：国定假日，重大节日等可能出现业主家中无人（或暂时无人）的情况，事先提醒业主关好家中所有61、的门、窗通道和水、电、煤开关，并认真做好检查，发现已损坏的，及时报修，以防不测。（2）：严格遵照物业管理服务合同的约定，发现业主有需求或者其他意外情况出现时，及时赶赴现场，并按公司有关规定做出处置。（3）：出门和进门时（包括单元门）不要让陌生人尾随进入、或乘机进入，要留心观察、询问，如发现可疑时，应该立即通知物业，以便掌握情况，做出正确的判断和处理。、物业保安方面：在小区与外界相接触的部位和地方（如栏栅处）设防护装置：电子围拦及周界报警，以防翻越和攀爬。：加强技能培训，特别是消防及各类应急预案培训。：加强保安队员巡逻的密度、阴暗角落尤其是重点部位可适当派人蹲守，要求队员做好巡逻记录。：接到报警62、后必须在三分钟内赶到现场，并向监控室报告，妥善处理好所发事情并做好记录。如事情一时无法处理，应及时汇报上级，并留守现场，等待解决。：加强门岗，巡逻岗对陌生人，可疑人员的盘查、询问做好记录。：加强做好夜班巡逻岗对周边和阴暗边角处的巡逻工作，凡遇恶劣天气，尤其是发生过情况的地方要蹲点工作，做好详细记录。：要求主管进一步做好检查督促工作，以不定时的方式检查巡逻岗和门岗的工作情况。凡发现违章、违规的行为立即制止，严肃查处。：加强监控管理力度，运用看(视频图、看现场)听(报警讯号、异常动静)问(查问陌生人|可疑人)记(事发时间地和现场查看情况)以快速反应(门岗、巡逻岗及时互动联系)的方式，及时掌控情况。63、三、生活秩序方面：良好的生活秩序是广大业主能否安居乐业的基础保障，20xx年，管理部将一如既往地做好机动车和非机动车以及道路、绿化等管理工作，具体如下：1、加强机动车停放、出入、行驶的管理。：在现有的条件下有车位的机动车必须停放到车位上：临时停放的车辆必须按先到先停的原则有序停放（不要防碍通行和消防为前提）：劝导车主不要将车停在公共通道、车库等转角处，以免发生意外。：尽力做好违规停放车辆和占用他人车位、占用绿化的车主工作，并做好记录，要求改正。：对在小区内超速行驶，逃避交付临时停车费的车主要做好沟通工作，努力改变他们的不良习惯。2、非机动车有序停放是一项比较烦琐的事情，我们要求巡逻保安对非机动64、车按以下方式进行整治。：对非机动车停放做到整齐、有序并按指定区域停放。：对乱停放的车辆，保安队员要将其搬到指定位置，并做好记录，以便业主查找、认领。在认领后要留下业主的姓名住址和认领时间归档。：对无主车辆集中整理放在指定地点，并锁好等待有关部门商讨后再行处理。3、在小区巡逻过程中，发现违规使用公共器械（休闲区域等）不爱惜者，要耐心劝说、引导，对损坏公共设施设备的要及时制止，损坏严重的要追究责任人的赔偿责任,并切实做好记录交管理部备案.20xx年的保安工作方式虽然比较繁琐，但是决不能影响到保安服务工作的质量，xx正按照公司定位于市优小区的管理总体要求，保安也将按照市级标准开展服务。为此管理部将会65、定期及时地与外包单位和现场负责人保持良好的沟通，合力掌控人员、队伍和工作的动态，及时准确地向他们提出公司相关工作的要求和标准，帮助他们做到、做好。我们相信，东方知音小区的保安服务工作一定会达到市优标准，让业主满意。6.3 保洁条线： 20xx年，xx保洁工作可能沿用外包方式，通过公司职能部门层面，管理部层面，现场监督层面分别与外包保洁公司各级人员保持良好沟通，注重以下几点：l xx小区现场保洁工作人员及领班接受小区物业经理、物业管理人 员的监督和指教，对存在的不合格情况及时加以整改。l 加强xx小区保洁工作的协调管理1） 协调管理内容a. 管理部经理与保洁领班的协调b. 管理部主管与保洁领班之66、间的协调c. 领班与现场各工作人员的协调管理d. 各岗位员工之间的协调e. 紧急突发事件发生场合的联络协调（即：一切听从管理部指挥）2） 协调方式a. 管理部与保洁定期例会及培训b. 领班的定期例会及培训（巡视检查保洁结果）c. 现场严格实行班前、班后碰头例会。（保洁质量问题当日解决）各岗位工作人员必须向领班汇报当日工作情况d. 领班必须及时听取物业管理部管理人员的建议和批评，并及时改正e. 重大保洁质量问题现场领班必须及时向管理部汇报工作f. 公司巡视监督、领班、各员工在工作中应时刻注意并发现小区内安全及事故的隐患，防范事故与未然。具体实施方案：xx小区道路保洁作业方案序号作业内容岗位1道路67、清洁：每天二次（上午1次、下午1次）对道路、绿地、明水沟进行循环清扫：1、 用竹扫把清扫道路、绿地内的烟蒂、纸屑、杂物。2、 用灰刀剔除窨井隔离和四周的垃圾，并清扫干净。3、 用灰刀铲除明水沟内的垃圾并清扫干净。如较脏用清水冲洗干净。4、 如有油渍，撒上碱水用长柄刷刷洗，并用清水冲洗干净。5、 雨后两小时内，及时清理积水。6、 协助垃圾清运工装车，及时清理地面上的垃圾水；发现垃圾大量堆放在垃圾桶外时，通过领班呼叫垃圾清运工到现场及时清运掉垃圾。道路保洁员3每天擦洗公共设施一次：1、 每天一次用拧干的抹布擦洗垃圾筒。根据实际情况对垃圾筒内进行冲洗。2、 每天一次用拧干的抹布擦拭宣传牌、告示牌、导68、向牌、信息栏（主干道）、休闲椅、室外小品等。3、 每天一次用拧干的抹布擦拭草坪灯、路灯杆。 （先用手指背部测试确定无漏电后擦拭。）4、 每天用拧干拖把清洁花坛水泥部分的灰尘污迹。道路保洁员4定期清洁公共设施：1、 每周一次对信息栏内进行擦拭。2、 每季度一次将路灯罩及整个灯杆擦洗一次。3、 每月一次擦拭外墙2米以下各类管线。4、 每半月一次用扫把清扫外墙灰尘和蜘蛛网。5、 每月一次检查或用漏勺清理污水井、化污池内的垃圾。6、 每月一次检查或清理雨水井、阴水沟内的垃圾。道路保洁员5公共设施损坏报修及保洁工具管理：1、 保洁过程中如发现公共设施损坏，及时向保洁领班报修。保洁组长填写工作联系单报相关69、物业维修部门。2、 保养、保管好日常保洁工具，将保洁工具放在工具箱或工具房内，领用保洁工具应做好相关登记。道路保洁员6现场巡视与日常检查管理：保洁领班每天对分管区域每名道路保洁员的工作情况进行抽查（对每名保洁员至少抽查一个地点），每周全部覆盖一遍。对抽查结果进行记录，发现不合格情况要求道路保洁员当场整改。保洁领班xx楼道保洁方案序号作业内容岗位1每天清洁楼道一次：1） 先用芦花扫帚和塑料簸箕从上至下逐层清扫墙角线、层面、台阶上的杂物、灰尘，再把杂物及灰尘放入垃圾筒内。2） 将拖把洗净拧干备用，然后用拖把从上至下逐层拖洗（应及时更换拖把，不得用同一拖把直接从上至下拖完），同时用拧干的抹布擦拭扶手70、。如有污迹，用清洁剂清洗干净。3） 每周一次用芦花扫把清扫墙面灰尘及蜘蛛网。楼道保洁员2清洁公共设施：1） 楼梯扶手：每天一次用拧干的抹布擦拭扶手；每半月一次擦洗铁栅条。2） 五箱（七箱）一开关、楼道管线：1、 每天一次用拧干的抹布擦五箱（七箱）各部位，每天一次用干的抹布擦灯开关面板，面板四周用毛刷进行清洁。2、 每天一次用拧干的抹布擦楼道2米以下楼道管线；每月一次用拧干的抹布擦楼道2米以上楼道管线，3） 告示栏、温馨提示：撕掉过期的通知，用灰刀铲除胶水迹等遗留物，每天用拧干的抹布擦拭板面。4） 擦拭垃圾筒（高层）：每天一次用拧干的抹布擦拭垃圾筒各部位；根据需要用清水对桶内冲洗并擦干净；及时更71、换筒内破损或污染的垃圾袋。5） 每周一次擦洗过道窗：1、用毛刷或干抹布清除窗槽、玻璃、内外窗台上的积灰。2、用拧干的抹布先擦窗框，再将玻璃擦干净。3、用干抹布擦亮玻璃。6） 擦拭楼道灯罩：每季度一次将灯罩取下，对内外进行擦拭（特殊情况除外）。楼道保洁员3打扫空房间：1） 每月根据物业管理处开具的空房清单，对空关房打扫一次2） 先用芦花扫帚清扫房间墙面灰尘及蜘蛛网，然后用芦花扫帚清扫地面的灰尘及杂物。3） 用洗净拧干的抹布擦拭门窗，同时清洁厨房间、卫生间。4） 用干净的拖把拖洗地面，并检查地漏是否畅通。5） 关闭水电总阀，关锁门窗。6） 发现房间内设施损坏，及时向保洁领班报修。楼道保洁员管理员472、每天清洁大堂（电梯厅）一次：1） 先把果皮箱上烟灰盅的烟头及箱内的杂物收集放入垃圾筒内，再对果皮箱冲洗，用抹布擦干水迹；烟灰盅内放入适量水，盖好箱盖后放回原位。2） 先用芦花扫把清扫大堂地面，干净的拖把拖洗地面，再用拧干的抹布擦拭大堂内信息栏等设施。3） 先用拧干的抹布擦拭玻璃门框和玻璃，然后用干抹布擦亮玻璃，再用洗净拧干的拖把拖洗地面。4） 每周一次擦拭大堂玻璃和玻璃窗。楼道保洁员5电梯轿厢清洁：1） 每天1次对电梯轿厢进行清洁。清洁电梯轿厢，应避开上下班高峰，平时在清洁过程中如遇到乘客使用电梯，应退出电梯，等轿厢内无人再进行清洁。2） 先用干抹布擦拭清除灰尘；用不锈钢光亮剂清洁不锈钢饰面；73、用吸尘器或干净扫把清除电梯内地毯灰尘；用地毯干洗剂刷去地毯污迹。3）对按钮等部门进行每周消毒。楼道保洁员6公共设施损坏报修及保洁工具管理：1） 清洁过程中如发现公共设施损坏，及时向保洁领班报修。 保洁领班填写工作联系单报相关维修部门。2） 保养、保管好日常保洁工具，将保洁工具放在工具箱或工具房内，领用保洁工具应做好相关登记。楼道保洁员7现场巡视与日常检查管理：保洁领班每天对分管区域每名楼道保洁员的工作情况进行抽查（对每名保洁员至少抽查一个楼道），一周全部覆盖一遍。对抽查结果进行记录，发现不合格情况要求楼道保洁工当场整改。保洁领班xx生活垃圾清运方案序号作业内容岗位相关质量记录1垃圾清运车的保洁74、与维护： 每天上、下午上班前，垃圾清运工首先检查垃圾清运车是否完好无损，发现损坏及时修理并记录。 每天上、下午下班前，垃圾清运工把垃圾清运车清洗干净，并停放到指定位置。垃圾清运工2垃圾的收集、清运：1、 每天清运道路旁各垃圾筒内外垃圾至垃圾处理站。2、 视情况需要或安排，对小区内垃圾特别多的部位及时地进行垃圾清运。3、 先收垃圾筒外生活垃圾,再收垃圾筒内生活垃圾，并更换垃圾袋。用拧干的抹布擦拭垃圾筒，清洁垃圾筒四周残余垃圾。4、 对垃圾筒进行检查，发现损坏及时向组长报修。垃圾清运工3检查审核：保洁领班每天一次对垃圾清运工的工作进行检查，并对检查结果进行评估记录。发现不合格情况，要求清运工及时整75、改。保洁领班6.4 绿化条线：为了xx绿化管理工作，保护和改善小区的居住环境，长期保持小区的优美、舒适的环境，确保“文明小区”光荣称号得以保持，结合小区实际情况，20xx年xx绿化工作实施方案如下：。1) 绿化养护计划第一季度（1-3）：部分长绿树修剪：部分乔木跟部松土，早期花卉植物开花前后护理，包括松土、中耕、切边：部分苗木进行根部施肥；3月份进行第一次初草。第二季度（4-6）：继续初草工作做到绿地内无明显杂草，草坪内无连片杂草和高于10CM的杂草；落叶树剥芽、疏枝；二期花卉植物开始开花前后养护，修剪、松土，做到树苗无黄枝，植物生长良好，无脱水现象，草皮保持一定纯度，平整。5月份注意落叶树虫76、害，特配药水除虫，同时注意天气变化，作好防旱工作，部分草皮修剪。第三季度（7-9）：除草工作继续，做好高温浇水、防台防暴雨及时做好倾斜防扶工作，尤其大树；三期花卉开花前后护理，长绿树、形状树粗修剪；草皮修剪大面积开始。第四季度（10-12）：入冬前后进行最后一次除草工作；入冬后初期草皮最后一次修草；落叶树修剪；部分乔木跟部松土；开花落叶灌木修剪；冬季花卉开花前后护理；形状常绿树细修剪；部分植物树木上肥。常年不分月份，保持巡视绿化区工作，做苗木无断枝、挂枝、枯枝；花卉植物开花期保护植物，同时做好清理工作，清理草屑及修剪下的枝叶，保持绿化区区域整洁、美观。按照市级优秀小区标准做好台帐。2) 绿化员77、工纪律（外包）a) 遵纪守法，遵守我公司的各项规章制度。履行职责，按时上下班，不迟到早退，不离岗，不做与本职工作无关的事。b) 服从领导，团结同事，相互帮助。3) 绿化员工职责：a) 熟知住宅内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。b) 对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、种耕除草和培土，并及时修枝整形，补栽补种。c) 及时处理枯枝落叶，清理场地。d) 负责对各责任区绿化进行管理，劝阻、纠正一切破坏绿化的行为。e) 认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率。f) 根据作业频率，做好有关记录，认真做好绿化养护记录。g) 服从安排，遵守工作纪律，完成上级布置的其他工作任务。78、6.5 客服综合条线：20xx年的客服工作主要围绕着两大任务进行，一是消除或缓解业主对物业管理部存在的种种矛盾和意见，提高业主对物业公司的满意率；二是提高物业管理费的收缴率，扎扎实实地完成公司下达的经济指标。因此在新的一年里将按照如下计划开展工作。1) 13月份，主要工作是梳理2010年的欠费户，做好统计汇总，以备日后进一步回访。回访之后，切实落实整改，对相关职能部门的整改措施和进度以及结果做好督促和跟踪。并将情况及时向业主说明。对于一些不是管理部所能解决的问题，及时记录在案，并积极地寻求居委会、业主委员会（成立后）、房产办事处以及街道相关部门的支持和帮助。力求能为业主解决实际问题，切实让业主79、看到小区管理部对工作认真、负责的态度。同时抓住节假日即将来临之际的大好时机，乘业主在家，进一步融洽与广大业主的关系。节后，利用相对空闲的时间，将管理部历年的文档资料整理完毕，标准将完全按照市优小区的要求施行。2) 46月份，主要的工作是做一次业户满意度调查，将调查中反馈出的各种信息给予汇总、整理和分析。并对不满意项逐个进行回访，在回访中做好与业主的沟通、解释工作，力求最大限度地消除双方间存在的种种误解。增进信任，使彼此间的关系逐步趋于缓和。另外，还需加强物业管理费的收缴，届时将组织人员上门收取管理费的服务。财务管理方面，严格按公司制定的企业标准规范物业管理费的收缴工作，减少差错，避免违纪行为的80、发生。平时密切与公司财务部门的沟通和联系，及时回销各种收据、发票，发现差错及时纠正，避免以往出现的因没有及时回销历史欠帐而无从查找的窘境。截止6月底，完成公司下达的上半年的经济指标。3) 79月份，主要的工作是重点对因房屋质量问题而与施工方和开发商存在意见的协调；处理邻里矛盾；配合居委、业主委员会（成立后）搞一些社区活动和有关卫生、治安、企业文化方面的宣传教育和推广工作。迎接市优秀住宅小区的评比，积极落实各项整改措施，对一些需要个别业主给予配合的整改地方，做好耐心的解释，让他们也能积极地投身于小区的文明建设中。4) 1012月份，主要工作为第二次业户满意度调查和年度管理费收取工作，满意度调查工81、作参照第一次的满意度调查进行.另外，布置完成全年的物业管理费的工作计划，对保洁、保绿、保安和维修方面的服务质量做重点的检查，力求以真诚的服务态度、良好的工作质量来服务于广大业主。在上门收取物业管理费的过程中，及时落实处理业主反映的各种问题，真正做到业主反映的事件件有着落。针对年底的收缴压力比较大的问题，管理部将合理组织人员、调整作息时间，采取上门收费服务的方法，确保管理部的经济指标得以完成。相信通过全体员工的共同努力，我们一定能够完成各项考核指标，为实现南泰物业良好的经济效益和社会效益贡献我们的一份力量。7. 工作计划（图表） 2011 年工作总计划表序号工作内容责任人计划工时开始时间完成时间82、优先等级其他部门配合或相关资源投入备注1日常工作运作：实施各岗位制定的年度计划，客服、工程、保洁日常工作安排、检查、考核、培训，保安日常工作的检查、监督及配合，绿化养护单位的监督与配合祝新龙全年1月1日12月31日2物业费的催缴（收缴率力争达到95），报修投诉的受理、回访、记录工作，业主满意度调查（力争达到90）祝新龙全年1月1日12月31日3节日布置、管理部值班、小区安全防范工作、节日期间各职能部门及入住业主的拜访祝新龙节假日春节、五一、国庆、圣诞、元旦4室内外公共区域及地下车库的卫生清洁工作，室外、室内绿化养护的管理、监督祝新龙全年1月1日12月31日5水箱清洗、生活水箱水质化验祝新龙两个83、月4月份10月份6室内外公共区域及地下室巡逻、门卫站岗、车辆专项管理及进出人员管理、中控室监控祝新龙全年1月1日12月31日714台电梯保养监督及年检、祝新龙二个月月8月8设施设备的维修及按计划保养，施工单位维修项目的跟踪、督促及后续施工的配合祝新龙全年1月1日12月31日9防汛防台，汛期换季来临前的屋面天沟沟渠疏通、物件的加固及人员调整、防汛抗台各类物资准备祝新龙2个月5月10月10统计公共部位各项能耗及相关企业能耗，在水电能耗和杂项开支方面，不断进行复核，降低管理成本（能耗同比力争下降5、成本控制在预算之内），排定20xx年度开支预算祝新龙全年1月1日12月31日11对设备保养重新进行评估84、，排定20xx年度保养计划 1011月祝新龙1个月11月12外部职能部门公关及配合街道、警方、居委实施安全防卫工作并与居委会每月交换工作意见祝新龙全年1月1日12月31日13了解南汇当地的物业水平（尤其是相关商品房管理），对管理部日常管理进行相应的调整，提高管理部工作效率、反应速度和团队合作精神祝新龙2个月3月、9月14对管理部下属各块的重点工作进行推动和监控祝新龙全年1月1日12月31日15配合其他工作祝新龙全年1月1日12月31日1620xx年度工作小结、20xx年工作计划制定祝新龙1个月11月12月8. 收费预测8.1 xx小区可收费面积情况说明1）、xx小区总建筑面积：38266 M285、 2）、收费房屋面积为 29733。37M2其中：居住房屋套数360套,建筑面积为27706。12 M2 商业用房面积： 1199。25 M2架空层 828 M23）、收费方面：居住房屋应收物业管理费：27706。12M2*1。4元/月=38788元/月；商业用房应收物业管理费：1199。25M2*2。5元/月=2998元/月；架空层应收物业管理费：828 M2*2。5元/月=2070元/月9. 费用预算xx公寓预算表20xx年度项 目月预算年预算收入商品房管理费收入38788.00 465456.00 商铺管理费收入架空层管理费收入停车费收入其他收入收入合计成本合同人工成本 劳务人工成本 职86、工教育经费邮电及电汇费3600.00 书包资料费绿化养护费2475.00 29700.00 摆花费2000.00 24000.00 网络使用费150.00 1800.00 会务费折旧费666.67 8000.04 业务招待费200.00 2400.00 办公用品350.00 4200.00 车辆综合使用费交通费100.00 1200.00 资产维修保养费物业管理责任险1000.00 12000.00 治安联网费300.00 3600.00 网络通讯费150.00 1800.00 桶装水300.00 3600.00 对讲机电池50.00 600.00 通讯费生活垃圾清运费1000.00 120087、0.00 灭虫灭鼠害费100.00 1200.00 其他办公经费坏账准备劳动保护费企业年金日常保养费900.00 10800.00 物料消耗1800.00 21600.00 设备年检费1303.67 15644.04 电梯保养费保洁服务费保安服务费42250.00 507000.00 电话费300.00 3600.00 不可预计费0.00 各类税费4138.73 49664.76 其他 0.00 成本合计费用补贴公共能耗（电费）15180000.00公共能耗（水费）336预算总额 10.结束语 总结2010，我们展望20xx年，相信在公司领导的正确指引下，在全体员工的共同努力下，xx物业管理工作将取得更大的进步。