1、管理中心通用工作手册使用说明一、 管理中心通用工作手册（以下简称“本手册”）是参加ISO9001质量管理体系认证的物业管理中心（住宅小区、写字楼）编制管理中心工作手册的重要依据。 二、 参加认证的写字楼类管理中心也可将本手册直接作为管理中心工作手册之通用部分，并辅以管理中心工作手册。三、 本手册可供未参加认证的管理中心作为日常工作的参考。四、 本手册与全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准兼容。五、 本手册中“行政部”泛指管理中心承担相应职责的“行政部”、“客户服务部”或“管理中心办公室”等。六、 本手册标题中“”为主责部门，“”为配合部门，“管理中心ISO小组”为监督部门； “01”代表行政部2、，“02”代表管理部，“03”代表工程部，“00”代表各部门。七、 本手册中二级目录（如“一”、“二”）仅供检索参考。八、 本手册中有“?”的质量记录可根据各管理中心需要进行适当更改。由于时间仓促、水平有限，不足之处在所难免，欢迎提出宝贵意见和建议。编者20xx年2月目录第一章部门职责、岗位职责及任职要求（123）一、管理中心组织机构二、大楼经理岗位职责及任职要求三、经理助理岗位职责及任职要求四、行政部职责五、行政部主管岗位职责及任职要求六、秘书岗位职责及任职要求七、文员岗位职责及任职要求八、客服岗位职责及任职要求九、仓库岗位职责及任职要求十、管理部职责十一、管理部主管岗位职责及任职要求十二、3、管理部副主管岗位职责及任职要求十三、清洁主管岗位职责及任职要求十四、高级管理员岗位职责及任职要求十五、高级管理员（监控）岗位职责及任职要求十六、大堂管理员岗位职责及任职要求十七、门岗管理员岗位职责及任职要求十八、巡检管理员岗位职责及任职要求十九、车库管理员岗位职责及任职要求二十、外围管理员岗位职责及任职要求二十一、监控管理员岗位职责及任职要求二十二、大堂接待员岗位职责及任职要求二十三、电梯驾驶员岗位职责及任职要求二十四、施工管理员岗位职责及任职要求二十五、工程部职责二十六、工程部主管岗位职责及任职要求二十七、工程部副主管岗位职责及任职要求二十八、高级技工（领班）岗位职责及任职要求二十九、强电工4、岗位职责及任职要求三十、弱电工岗位职责及任职要求三十一、空调工岗位职责及任职要求三十二、管道工岗位职责及任职要求三十三、万能工岗位职责及任职要求三十四、电梯安全管理员岗位职责及任职要求三十五、变配电室值班员岗位职责及任职要求三十六、空调机房值班员岗位职责及任职要求第二章综合管理制度（123）一、财务管理制度 （1）二、费用报销细则 （1、23）三、服务费用催交流程 （1）四、档案管理制度 （1、23）五、值班管理制度 （23、1）六、报告管理制度 （3、12）七、安全管理制度 （23）八、紧急事件管理原则 （123）九、外委项目管理制度 （1、23）十、采购管理规程 （1、23）十一、仓库管理5、规程 （1、23）十二、仓库规章制度 （1、23）十三、危险品仓库规章制度（1）十四、对讲机使用规范 （23、1）第三章客户服务管理（1、23）一、接待服务规范 （1、2）二、话务服务规范 （1、23）三、业户投诉处理规程（1、23）四、业户报修处理规定（1、23）五、延伸服务 （1、23）第四章建筑物、工程管理（123）一、物业接管验收制度 （3、2）二、收楼手续及退楼手续 （1、23）三、装饰装修管理规定1.二次装修审批程序 （3、12）2.二次装修现场管理制度 （2、13）3.二次装修验收制度 （3、12）四、建筑检查、维护制度 （3、2）五、机房管理制度 （3、2）六、设备运行、保养、6、维修管理制度1.设备运行管理制度 （3）2.设备保养管理制度 （3）3.设备维修管理制度 （3）七、给排水系统运行管理规定 （3）1.二次供水设备的清洁、消毒、维护、保养规定（3）八、供电系统运行管理规定1.高压变配电机房管理制度 （3）2.供配电运行管理规程 （3）3.临时用电管理措施 （3）九、弱电系统运行管理规定1.弱电系统管理制度 （3）2.弱电设备设施运行管理制度 （3）十、消防系统运行管理规定 （3、2）1.消防设施管理、维护、保养的技术要求 （3、2）2.灭火器管理、维护、保养的技术要求 （2）十一、电梯系统运行管理规定1.电梯安全使用管理制度 （3）2.电梯安全操作规程 （2）7、3.电梯机房管理制度 （3）4.日常维护保养要求 （3）十二、空调系统运行管理规定 （3）十三、避雷系统运行管理规定 （3）第五章公共秩序维护管理 （2、13）一、道路与车辆停放服务1.（内部）停车库管理制度 （2）2.（外围）停车场管理制度 （2）3.非机动车停车场管理制度 （2）二、门岗岗位工作规程 （2）三、巡检岗位工作规程 （2）四、监控中心岗位工作规程 （2）五、消防安全管理规定 （2、13）六、公共区域安全防范措施 （2）第六章保洁管理（2）一、保洁监管工作规程 （2）二、楼内保洁服务检验标准和办法（2）三、外围保洁服务检验标准和办法（2）四、外墙清洗服务检验标准和办法（2）五、垃8、圾的收集与存放标准和规范（2）第七章绿化管理（2）一、绿化监管工作规程 （2）二、室外绿地养护工作检验标准 （2）三、室内绿化养护工作检验标准 （2）四、天台、屋顶绿化管理规定 （2）大厦(高级)经理行政部主管工程部(高级)主管管理部(高级)主管副主管(电气)副主管(机械)高级技工(领班)若干强、弱电工高级技工(领班)若干空调、管道、万能工副主管若干清洁主管高级管理员(领班)若干高级管理员(监控领班)监控管理员施工管理员大堂管理员门岗管理员巡检管理员车库管理员外围管理员电梯驾驶员秘书文员客服仓库大堂接待员第一章 部门职责、岗位职责及任职要求（123）一、 管理中心组织机构大厦(高级)经理行政部9、主管工程部(高级)主管管理部(高级)主管客服部主管客服二、 大楼经理岗位职责及任职要求直接上级：总物业经理直接下级：工程部（高级）主管、管理部（高级）主管、行政部主管岗位职责：（1） 负责制定、推行、落实及不断完善大楼管理整体运作计划。（2） 加强与业户的联系，并经常征询业户意见。（3） 了解大楼工作情况，内容包括： 租户入住情况。 重大遗留工程，重大缺陷。 维修记录，投诉记录。 每月管理工作的详细审核。（4） 审批物业运作支付费用及根据管理收支预算控制大楼支出。（5） 每月督促、处理及跟进所有大楼客户之投诉或意见。（6） 研究处理各项管理问题。（7） 负责协调各部门之工作，发挥分工合作，团结10、精神。（8） 定期访问客户，发出客户的意见问卷，集中客户意见后，研究改进服务。（9） 监督各部门在业主租户入住前之准备工作与办理入住交楼手续。（10） 监督各主管主管落实各大楼员工的规章制度，并了解具体实施情况。（11） 监督各主管主管定期召开基层管理会议，明确各基层员工清楚明白公司下达之指示，汇集各基层员工的意见。（12） 监督员工餐厅的运行，卫生防疫的审查等等。任职要求：（1） 大专以上学历，持有物业管理企业经理证书，具有5年以上物业管理或酒店管理工作经验。（2） 具备房地产行业知识，现代企业管理、制度流程等专业知识；充分了解物业管理法律法规，对物业管理操作及运行具有丰富经验，具有较强的处11、理问题及应变能力。（3） 成熟、开朗、良好的人际关系，乐意学习新事物。三、 经理助理岗位职责及任职要求直接上级：大楼（高级）经理直接下级：无岗位职责：（1） 按照全面质量管理体系标准、依据物业管理条例及其它相关法规，不断完善管理中心的全面质量管理体系，以提供最优质、最高增值的物业管理服务。（2） 协助大楼经理规范管理中心各部门的工作计划、合同管理。（3） 负责管理中心员工培训工作。（4） 负责管理中心质量目标及其它物业管理指标的统计工作。（5） 配合工程部做好设备管理工作，建立完善的物业设备管理档案。（6） 配合行政部做好文档管理、采购/仓库管理等其它工作。（7） 配合管理部做好业户意见（服务12、/投诉/报修）管理、钥匙管理等其它工作。（8） 完成大楼经理布置的其它物业管理工作。任职要求：（1） 大专以上学历，成熟稳重，仪表端庄大方。（2） 物业管理二年以上工作经验。（3） 持有物业管理上岗证书。（4） 有较强的文字组织、数据管理能力及办公和其它相关应用软件的实际操作能力。（5） 熟悉物业管理法律法规。（6） 具有组织员工培训的能力。（7） 具有良好的沟通、协调及从系统/程序上发现、解决问题的能力，乐意学习新事物。（8） 认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密。四、 行政部职责（1） 负责供应商的资格审定。（2） 负责客户投诉的处理、反馈及日常客访工作，通过调查收集客户意见，向经理提13、出建设性建议。（3） 负责开展大楼社区文化活动、提供便民服务。（4） 负责管理中心工作计划、总结、规章制度等各类文件的审核、打印、复印、分发和登记工作。（5） 负责各类会议的会务工作，做好会议记录，整理会议纪要。（6） 负责上级和外来函文的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。（7） 协助经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门，认真及时地贯彻落实公司的各项工作决策和指令。（8） 根据经理的指示做好员工的招聘、调配、辞退、培训及考核工作。（9） 负责对外联络和来信来访的接待事宜。五、 行政部主管岗位职责及任职要求直接上级：大楼（高级）经理直接下级：秘书、文员、客服、仓库管理员职责：（14、1） 负责本部门员工的工作分派，坚持以身作则，最大限度地调动员工的工作积极性。并领导下属员工积极开展全面质量管理活动。（2） 与相关政府部门及其它相关部门保持合作关系，积极配合政府部门开展工作。与管理中心其它部门协调，做好物业服务工作。（3） 处理用户投诉，定期收集用户意见、建议，并反馈至各职能部门，必要时上报大厦经理。及时与各部门沟通，落实解决问题，及时回访。（4） 配合业务部做好客户意见征询活动。（5） 组织好工作档案材料的积累和科学管理工作。定期抽查文档管理、仓库管理工作。（6） 负责本部门员工的人员管理，包括思想教育、岗位培训、绩效考核等。关心管理中心员工工作、生活、福利要求，及时向大15、厦经理汇报员工要求。（7） 监督、检查、指导客户服务人员的工作。（8） 负责办理用户搬入、迁出等手续。（9） 对管理中心的办公秩序、办公用品发放、环境布置、卫生管理、接待来访等项工作进行全面管理。（10） 定期向大厦经理汇报工作，完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，大专以上学历，持有物业管理企业部门经理证书，从事物业管理或相近工作2年以上。（2） 熟悉客户服务工作，了解工程、保安、保洁、绿化等各项服务流程，有较强的独立处理事务、协调、沟通能力和处理突发事件的能力。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。六、 秘书岗位职责及任职要求直接上级：行政部主管直接下级：无职责：（1） 16、负责一般综合性文件、讲话、报告、总结计划和其它材料的草拟或修改工作。（2） 负责来文、信件的登记、送阅及处理工作。（3） 负责公司印鉴的管理及公司介绍信的开具工作。（4） 提醒大厦经理应出席的会议，及时呈交各类报表，处理应急事务，不积压不误事。（5） 接听电话，并及时向有关人员转达。（6） 负责记录公司及其所属各职能部门的各项重大事务。（7） 加强学习，提高思想水平和业务能力，做好上情下达和下情上达的工作。（8） 协助经理收集各部门情况，积累信息资料，为领导决策提供参考意见。（9） 做好会议通知、会议记录，撰写会议纪要等工作。（10） 负责资产的管理。（11） 负责管理中心各项日常支出的费用申17、请。（12） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，高中以上学历，从事相近工作2年以上。（2） 简单的英语会话及文书写能力，熟识电脑文书软件操作；熟悉物业管理工作的流程，有较强的实际操作能力。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（4） 坚定可靠，严守纪律，保守机密，廉洁奉公。七、 文员岗位职责及任职要求直接上级：行政部主管直接下级：无职责：（1） 完成主管交送的事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。 （2） 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。 （3） 说话和气、热情，礼貌接待内外来访人员。 （4） 协助处理行政文件的起草、打印、登记和存18、档工作。（5） 负责部门的考勤及其它内务工作。（6） 负责部门办公用品的领用、登记工作。（7） 汇总员工用餐记录。（8） 协助、监督办公设备的维修保养工作。（9） 负责办公室办公设备的关闭检查。（10） 负责对各部门日常表格的收集、整理、归档。负责大厦档案管理工作，定期进行档案整理负责，对各部门文书立档工作进行指导监督，文档外借。（11） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，高中以上学历，从事相近工作1年以上。（2） 简单的英语会话及文书写能力，熟识电脑文书软件操作；熟悉物业管理工作的流程，有较强的实际操作能力。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。八、 客服岗位职责及任职19、要求直接上级：行政部主管直接下级：无职责：（1） 负责大厦内客户接待工作。（2） 负责为客户办理入伙、入驻、装修手续。（3） 负责大厦内客户档案的管理工作和文件传送工作。（4） 负责收集各部门有关业户的重要文件、资料，且分类管理归档保管。（5） 每月物业管理费、电费等相关费用的发单及收取。（6） 掌握业户入驻及公司的有关情况，保持与业户的联系。（7） 掌握业户日常服务管理上的需求动态。（8） 定期做好客户的拜访工作。（9） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，高中或中专以上学历，从事客户服务工作或相近工作1年以上。（2） 普通话流利，语言表达能力强，形象好气质佳。富有亲和力，熟悉物业20、客服操作流程及相关法规。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。九、 仓库岗位职责及任职要求直接上级：行政部主管直接下级：无职责：（1） 负责劳保用品、工程材料的采购、验收、入库、保管和发放工作。（2） 已验收入库的各种材料和用品，必须分类进行摆放，做到整洁有序，保证库内的清洁卫生，不发生霉变、虫蛀等现象。（3） 制订物资采购计划，确保材料及用品的正常供应。（4） 常用材料及用品要保证供应。（5） 每月盘点，做到帐、物、证三相符。（6） 熟悉所管材料及用品的名称、商标、规格型号、单位、用途和库存位置。（7） 负责员工服装领用、清洁管理工作。（8） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（121、） 高中或中专以上文化程度。（2） 熟悉相关工作的流程，有较强的实际操作能力。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。十、 管理部职责（1） 提出聘请管理员的要求、配置必要的保安器具，组织实施安全巡逻和安全检查、维护公共秩序；（2） 负责辖区内道路与车辆停放管理工作；（3） 消除物业管理区域内的安全隐患，落实防火、防盗、防破坏、防爆炸等安全防范措施；（4） 健全、落实各项物业保安管理制度；（5） 对聘用的管理员实施教育、管理；（6） 接受物业所在地房地产管理部门和警署的监督管理；（7） 根据合同提供其它物业保安服务。十一、 管理部主管岗位职责及任职要求直接上级：大楼（高级）经理直接下级22、：副主管（管理）、清洁主管岗位职责：（11） 贯彻执行上级指示，做好经理的保安参谋和助手，对辖区安全负有重要责任。（12） 坚持原则、秉公办事。带领和督导下属做好安全保卫工作，确保辖区人、财、物的安全。（13） 负责制定、健全大厦的安全保卫制度，部署管理部的工作计划安排和检查落实。（14） 负责本部门员工的工作分派，坚持以身作则，最大限度地调动员工的工作积极性。并领导下属员工积极开展全面质量管理活动。（15） 经常巡视大楼，确保大楼安全、环境优美。经常巡视各重要器材设备，确保设备处于良好状态，对公共区域安全防范重点部位要加强管理。（16） 组织调查内部发生的案件、事故，并向经理提出建议，汇报查23、处结果。（17） 与相关政府部门及其它相关部门保持合作关系。物业管理区域内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告公安机关及有关部门，并协助调查和救助。（18） 与管理中心其它部门协调，做好物业服务工作。（19） 受理有关本部门的投诉。（20） 重视内勤工作，组织好工作档案材料的积累和科学管理工作。（21） 组织开展安全教育和法制教育。（22） 负责本部门员工的人员管理，包括思想教育、岗位培训、绩效考核等。关心员工工作、生活。（23） 完成上级交办的各项临时性保安工作及其他工作。任职要求：（4） 男，大专以上学历，持有物业管理企业部门经理证书，从事物业管理或相近工作4年以上。（5）24、 具备良好的授课能力和物业管理能力。（6） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（7） 有创优经验优先。十二、 管理部副主管岗位职责及任职要求直接上级：管理部（高级）主管直接下级：高级管理员岗位职责：（1） 协助主管做好日常事务工作，做好主管的助手。（2） 办事积极、认真负责、讲求效率，树立全心全意为业户服务、确保业户安全的思想，作风正派，不谋私利。（3） 落实本部人员管理的具体工作，如岗位安排、排班、考勤、考核等。对本部门员工的违纪、违规行为提出处理意见。（4） 进行日常工作的组织与实施，具体处理当值期间发生的问题；负责检查、讲评，指导下属处理疑难问题；组织指挥处理突发事件，经常组织骨干25、研讨突发事件处理方法。 各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查。 监督管理员的交接班工作，检查其仪表仪容是否符合标准。 做好岗中培训，发现问题及时纠正，检查员工的佩备是否完好。 检查巡更记录。（5） 督导高级管理员及管理员履行其职责，具体检查各项保安措施的落实防范工作。（6） 分管本部员工的培训和考核；经常对下属员工进行职业道德、竞争意识、法制观念方面的教育，提高管理部的整体素质。（7） 进行消防防范布置及检查工作，定期检查消防设施、器材，使之保持良好状态。（8） 每天最少巡视一次，发现问题及时解决并做好记录。若难题及时汇报请示。（9） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（4） 男，高中以上26、学历，持有物业管理企业部门经理证书，从事物业管理或相近工作2年以上。（5） 熟悉物业管理工作的流程，具有对管理员岗位技术培训的能力。有较强的实际操作能力。（6） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。十三、 清洁主管岗位职责及任职要求直接上级：管理部（高级）主管直接下级：无岗位职责：（1） 负责大楼公共区域的清洁、绿化管理工作。负责工作计划安排和检查落实。（2） 听取上级和业主委员会的意见和要求，全力负责贯彻实施。（3） 努力创造一流的卫生环境。深入现场，检查各项工作的落实情况，及时发现问题，使一些影响物业管理公司形象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段。问题严重不能立即解决的，向上级汇报。27、 加强部门沟通，合理安排临时性、晚间、较大规模的工作，尽可能减少对业户的影响。 监督清洁工在清洁时不得令业户不便。 监督、指导生活、建筑垃圾的收集、清运。 参加清洁公司例会，了解清洁服务工作情况，指导清洁服务工作。（4） 熟悉绿化布局及绿化养护现状，坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，为业户提供和谐、温馨、高品味的绿色环境空间。（5） 有计划地培训员工，调动员工的工作热情和责任感，不断提高管理层次。（6） 做好清洁、绿化工程的施工管理、合同管理及工程材料的档案管理工作。 掌握各种清洁剂的特性，了解清洁设备使用情况，以免对大楼人员、设施设备产生不利影响。（7） 完成上级28、交办的其他工作。任职要求：（1） 高中以上文化程度持有物业管理企业部门经理证书，从事物业管理或相近工作2年以上。（2） 有较强的专业知识和实际操作能力，具有对清洁员工进行岗位技术培训的能力。（3） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。十四、 高级管理员岗位职责及任职要求直接上级：副主管（管理）直接下级：管理员岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 带领班组搞好训练，不断提高素质和业务水平，具体执行各项规章制度。（3） 督促和检查班组人员忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。（4） 布置班组工作及注意事项，监督班组人员仪容仪表，29、文明执勤，礼貌待人，树立良好的形象，严格落实作息时间制度。（5） 掌握班组人员的思想动态，发现问题，及时做好处理，并迅速上报。（6） 参与制定安全保卫方案。（7） 负责处理管理员不能解决的事件，遇紧急突发事件做出迅速反应，合理安排部署，及时汇报。（8） 根据公安部门的要求及上级指示，配合公安机关对刑事、治安案件进行调查。（9） 检查管理员日常各项报表、记录。（10） 管理员汇报的问题要认真落实，并有相关记录。（11） 熟悉大楼设备层及各楼层工程方面设备所处位置。（12） 当值时，必须检查大楼范围内的公共部位，做好治安防范管理工作，对重点部位采取必要的措施，发现情况及时处理，并与有关部门联系，同30、时报告部门主管。（13） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（4） 男，高中或中专以上学历，持有物业管理企业管理员证书。（5） 熟悉日常工作的流程，具有对管理员岗位技术培训的能力。有较强的实际操作能力。（6） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。十五、 高级管理员（监控）岗位职责及任职要求直接上级：副主管（管理）直接下级：监控中心管理员岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。（2） 负责监控中心日常工作，带领班组不断提高素质和业务水平，具体执行各项规章制度。（3） 督促和检查班组人员忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。（4） 布置班组工作及注意事项，监督班组人员仪容仪表，31、文明执勤，礼貌待人，树立良好的形象，严格落实作息时间制度。（5） 掌握班组人员的思想动态，发现问题，及时做好处理，并迅速上报。（6） 负责处理管理员不能解决的事件，遇紧急突发事件做出迅速反应，合理安排部署，及时汇报。（7） 根据公安部门的要求及上级指示，配合公安机关对刑事、治安案件进行调查。（8） 检查管理员日常各项报表、记录。（9） 管理员汇报的问题要认真落实，并有相关记录。（10） 熟悉大楼设备层及各楼层工程方面设备所处位置。（11） 对重点部位采取必要的措施，发现情况及时处理，并与有关部门联系，同时报告部门主管。（12） 监督指导中控人员操作消防监控计算机，不得越级操作。（13） 妥善保32、管打印出的各种设备运行资料。（14） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，高中以上学历，持有物业管理企业管理员证书及固定消防设施操作证。（2） 有监控中心工作经验，熟知消防安全相关知识、相应设备设施的操作程序、紧急事故的处理措施，能独立处理突发事件。有对监控管理员岗位技术培训的能力。（3） 具备良好的语言理解能力和表达能力，口齿清楚，反应敏捷。（4） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。十六、 大堂管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 熟悉大楼人员情况。（333、） 监督大堂内环境卫生。 发现不清洁要在第一时间通知清洁工。若污损严重，需及时向上级汇报。 雨天时，防水地毯摆放到位，协助进出人员使用伞袋。（4） 监视大堂的活动，维持大堂秩序。（5） 监视电梯运作，繁忙时协助疏导。（6） 监视大堂内设备设施的运行情况，发现工问题及时通知工程部维修。 遇电梯保养、维修时，将告示牌置于被保养维修的电梯轿箱外。（7） 辖区内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告上级，并协助调查和救助；（8） 发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告上级；（9） 制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动；（10） 执行门岗岗位工作规程。（11） 做好各项记录及用对讲机与其他34、岗位联络。（12） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，高中或中专以上学历，持证上岗。（2） 年龄18-60岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。十七、 门岗管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 熟悉大楼人员情况。（3） 监督辖区内环境卫生。 发现不清洁要在第一时间通知清洁35、工。若污损严重，需及时向上级汇报。 雨天时，防水地毯摆放到位，协助进出人员使用伞袋。（4） 监视辖区内的活动，维持公共秩序，确保通道畅通。（5） 监视电梯运作。（6） 监视设备设施的运行情况，发现工问题及时通知工程部维修。 遇电梯保养、维修时，将告示牌置于被保养维修的电梯轿箱外。（7） 辖区内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告上级，并协助调查和救助；（8） 发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告上级；（9） 制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动；（10） 执行门岗岗位工作规程。（11） 做好各项记录及用对讲机与其他岗位联络。（12） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 36、男，高中或中专以上学历，持证上岗。（2） 年龄18-60岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。十八、 巡检管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 了解大楼构造，熟悉大楼通道、设备房位置，掌握业户基本情况，巡视公共区域。 监视所辖区域，及时消灭火灾隐患。 巡查建筑物的外观是否完好，整洁。37、 看管好辖区内车辆，防止偷车事件发生；监视好辖区内交通，防止交通事故。 巡查公共部位设施设备完好情况。监管二次装修。 白天主要检查业户上班情况，通道是否畅通，公共设施设备运行是否正常。 夜间重点检查可疑人员、业户门是否关好、火灾隐患、公共区域照明等设施。（3） 遇有业户投诉时，在任何情况下，必须态度诚恳，语气温和，认真倾听并记录投诉要点，及时向主管汇报，以便主管处理回复。（4） 接到业户报警，要立即向上级报告，并立刻前往现场处理。（5） 对监控中心通知的每一次报警或怀疑之情况做好记录，细心检查，尽快汇报。（6） 巡检人员必须严格遵照规定的巡检路线进行巡检，除非需处理紧急情况。发现巡检设备故障时38、，立即报告。（7） 物业管理区域内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告上级，并协助调查和救助；（8） 发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告上级；（9） 制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动；（10） 应做好详尽的巡检记录，并及时向领班汇报。（11） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，高中或中专以上学历，持证上岗。（2） 年龄18-60岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。十九39、 车库管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 维护好车库交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，严格把好安全关；熟悉停车场的通道结构，保安系统及消防系统，以便一旦发生事故能应付自如。（3） 对进入车库的车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，并做好记录。（4） 遵守相关制度、规定，不得损公肥私，利用自己工作方便谋取私利者，一经查获将按情处罚。（5） 对开出车库的车辆要仔细、认真地做好验证工作，在情况确实时才可放行，如验证发现手续不齐和可疑情况，要立即进行查询、拦阻40、，并及时报告。（6） 不得在车库学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让闲杂人员在车场停留。（7） 管理区域内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告上级，并协助调查和救助。（8） 发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告上级。（9） 制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动。（10） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 初中以上文化程度，持证上岗。（2） 年龄18-60岁，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。对车库管理41、有一定的经验。二十、 外围管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。（2） 维护好车场交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，保证车辆安全。（3） 对进入车场的车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，并做好记录。（4） 遵守相关制度、规定，不得损公肥私，利用自己工作方便谋取私利者，一经查获将按情处罚。（5） 发现可疑情况，要立即进行查询、拦阻，并及时报告。（6） 不得在车场学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让闲杂人员在车场停留。（7） 每天将现金交办公室出纳，做到钱票相符、日清42、月结。（8） 物业管理区域内发生刑事、治安案件和各类灾害事故，应当保护现场、报告上级，并协助调查和救助；（9） 发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告上级；（10） 制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动；（11） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，高中或中专以上学历，持证上岗。（2） 年龄18-60岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。二十一、 监控管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员43、（监控）直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。（2） 尽职尽责，做好值班和报警记录，发现可疑情况应立即采取有效应急措施，积极做好安全防范工作。（3） 监视屏幕，随时向管理部报告出现的可疑情况。发现可疑情况，即定点录像，并做好记录，及时向上级汇报。（4） 监察所有警报信号，及时准确的确定报警的原因及位置，立即通知有关人员前去查看，保持与现场的联络。（5） 熟练掌握监视设备系统的操作规程，严格执行操作规程。配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，立即向上级汇报，及时通知维修人员到场处理，并做好记录。（6） 如遇突发事件，应沉着冷静，按应急预案进行操作。（7） 44、做好交接班工作，保证设备一直处于良好的工作状态。（8） 遵守钥匙管理的有关规定，做好钥匙领还记录。（9） 按规定配合有关部门或客户查看录像。（10） 严禁在电脑中玩游戏，禁止私带磁盘、光盘进入监控中心。（11） 按对讲机使用规范做好对讲机管理工作。（12） 严禁无关人员进入监控室，严禁向外界泄露监控设备运行情况。（13） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 高中或中专以上文化程度，持有物业管理企业管理员证书及固定消防设施操作证。（2） 有监控中心工作经验，熟知消防安全相关知识、相应设备设施的操作程序、紧急事故的处理措施，能独立处理突发事件。（3） 具备良好的语言理解能力和表达能力，口齿清45、楚，反应敏捷。（4） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。二十二、 大堂接待员岗位职责及任职要求直接上级：行政部主管直接下级：无岗位职责：（1） 热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。（2） 做好来访客户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，反应敏捷，处事稳健。（3） 熟悉大楼业户情况，对于业户或访客人员咨询，必须给予准确的答复。（4） 协助大堂管理员维持大堂秩序。（5） 接受业户投诉，并及时将投诉的有关情况向主管汇报。在任何情况下必须态度诚恳，语气温和。（6） 每天检查大堂客户铭牌是否正确，发现错误及时更正。（7） 发现大堂设施损坏或其它报修项目，应及时拨打报修电话。（8） 保持岗位清洁46、，发现大堂不洁，应立即通知清洁人员清洁。（9） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 女，高中或中专以上学历。具有基本的英语会话能力。（2） 年龄18-30岁，身高1.60米以上，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 具有良好的语言理解和表达能力，口齿清楚，反应敏捷；熟悉岗位工作规程及相关规定、制度。二十三、 电梯驾驶员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时。（2） 对于乘坐消防梯进出大楼施工人员，应检查其施工47、证，并核查其所至之处是否与施工区域相符合。发现可疑人员马上通知上级。（3） 检查货梯、消防梯轿厢四周保护装置是否完好,防止搬运货物时损坏电梯。（4） 外来物品进入大楼，督促其做好相应保护措施，立即搬运至所需楼层。并通知施工管理员。（5） 施工货物必须袋装，表面必须干净、整洁，严禁滴漏，破损物品进入。（6） 物品出大楼需办妥出门证，并核查实际物品是否与所开出门证相符。（7） 对业户的迁离大楼，必须马上报告上级。（8） 保持电梯清洁，尤其是电梯内外门门坑。（9） 绝不能让非本管理中心人员驾驶货梯。（10） 驾驶电梯时，不得看任何书刊、杂志、报纸等。（11） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1）48、 女，初中以上文化程度，有电梯驾驶员证。（2） 年龄18-60岁，视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 熟悉电梯安全操作规程及相关规定、制度。二十四、 施工管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级管理员直接下级：无岗位职责：（1） 敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。（2） 按照装修管理协议、装饰装修管理规定及其它相关规定实施管理，对不符合协议、规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。情况严重的，责令其停工整改；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门，并追究违约责任。注49、意保存相关记录。（3） 每日巡检各施工现场，检查产品保护、监督安全措施的落实，发现有不安全因素及时制止。对严重违规行为及时上报。如： 是否违规使用电加热或大功率照明灯具。 是否有堵塞消防通道等消防安全隐患。（4） 掌握大楼内部装修单元的数量、施工单位名称、施工负责人及施工进度，并做好记录。（5） 检查施工单元是否办妥开工手续，检查施工证。（6） 制止未办理动火手续或无证操作的特殊工种施工，检查消防措施是否完备，易燃、易爆物品是否按规定分区域摆放。（7） 完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，初中或中专以上学历，持证上岗。（2） 年龄22-60岁，身高1.70米以上，视力良好，仪表端庄大50、方，健康、精力充沛。（3） 遵纪守法，品行良好，无治安拘留以上违法犯罪记录；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人。（4） 口齿清楚，反应敏捷；熟悉装饰装修有关管理规定。二十五、 工程部职责（1） 负责制定物业所用设备正常运作、维修保养计划，并组织实施。（2） 负责对物业内的机电设备、给排水设施、公共设施的管理和控制。（3） 负责大楼客户装修批文的审验、装修过程的监督及指导。（4） 负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录收集、整理、存档。（5） 负责检验、测量和试验设备的控制。（6） 负责评审客户提出的维修服务要求，并付诸实施。（7） 负责工程项目及工程物资供应商的评定，配合行政51、部建立合格供应商档案。二十六、 工程部主管岗位职责及任职要求直接上级：大楼（高级）经理直接下级：副主管（电气）、副主管（机械）岗位职责：（1） 在大楼经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策。是进行管理、操作、保养、维修、保证没施正常运行的总负责人。（2） 负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。（3） 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)，做好节约能源工作。（4） 组织人力、物力，及时完成业户提出的请修要求，为业户提供良好的工作、生活条件。（5） 组织收集、编制各种设备52、的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。（6） 组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。（7） 掌握科技发展动态，认真推广新技术。组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。（8） 负责组织对公司接管的物业工程设备/设施进行调试、验收，做好设备/设施的缺陷报告并配合做好整改工作。重大改造工程参与设计。（9） 组织制定设施/设备的运行、维修保养计划和方案，负责工程部采购计划的编制工作，并组织监督和检查。（10） 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。（11） 负责工程部员工工作绩效的考评工作。（53、12） 定期向大厦经理汇报工作，完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，大专以上机电专业学历，持有物业管理企业部门经理证书及相关资格证书，从事物业管理或相近工作5年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉现场管理、施工技术规范，协调工作能力强，了解房地产开发项目管理流程。能做好工程合同的管理，现场管理，信息管理，项目评价等具体的工作。二十七、 工程部副主管岗位职责及任职要求直接上级：工程部（高级）主管直接下级：强电组、弱电组或空调组、管道组、万能组高级技工（领班）岗位职责：（1） 对大楼经理负责，当好主管的助手，协助主管搞好部门管理工作和协调工作。（2） 熟悉和54、遵守有关设备管理、运行等方面的法规、规范、安全规程及标准，负责制定设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表等。（3） 负责安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。对员工进行岗位职责培训，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。（4） 关心、爱护员工，做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向上级汇报，了解员工的学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。（5） 搞好团结，加强内部各班以及与其他部门之间的联系。（6） 具体负责所辖设备及系统的监督、管理，为客户提供工程服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。（7） 协助主管负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具55、体实施和检查。（8） 根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。（9） 负责配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。（10） 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的汇总工作。（11） 负责所辖特种设备的年检复证工作。负责组织本部门计量器具的检定工作。（12） 负责具体安排供电/气/水工作，配合做好停电/气/水预先通知工作。（13） 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。（14） 重大问题及时汇报，完成上级交办的其他工作。任职要求：（1） 男，大专以上机电56、专业学历，持有物业管理企业部门经理证书及相关资格证书，从事物业管理或相近工作4年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉现场管理、施工技术规范，有协调工作能力。能做好工程合同的管理，现场管理，信息管理，项目评价等具体的工作。二十八、 高级技工（领班）岗位职责及任职要求直接上级：工程部副主管（电气/机械）直接下级：技工岗位职责：（1） 规范执行岗位责任制、操作规程和各项规章制度，承上启下，及时完成上级下达的各项工作任务。（2） 管理、使用好本班负责范围的设备，使设备保持优质高效、低耗、安全运行的良好技术状态。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干57、净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。（3） 高级技工是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。（4） 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。（5） 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核，协助采购专业性较强的工具或零件。并负责检修保养计划实施。（6） 做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。（7） 配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质58、量，以及测试验收工作。（8） 负责班组的岗位培训工作，帮助员工掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，指导员工完成设备/系统的检查、维修和保养工作。（9） 负责检查班组工作的完成情况，认真做好工作总结报告。（10） 做好与其他班组、部门的配合工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有相应专业技术等级证书，从事物业管理或相近工作3年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。具备一定的工程组织能力。二十九、 强电工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 在高级技工的59、带领下,严格遵守设备运行、保养、维修管理制度，完成设备运行、保养、维修任务,确保所辖设备处于良好状态。 熟悉大楼供电设备系统、运输设备系统、避雷装置、安全用具、检测装置的配置、分布情况及使用状况等。 负责业户月度抄表工作，并于限定的日期汇总上报。（2） 严守岗位，集中精力做好当班的各项工作，及时处理设备、设施的突发事故，如果事故紧急又难以处理，须及时汇报或增调人员帮忙，若因玩忽职守，而造成事故，将视其情节轻重给予处理。（3） 认真进行巡回检查和交接班，发现问题能当场处理的应马上处理，不能当场处理的，应立即汇报给上级。（4） 配合保养商进行设备的维修保养工作，监督维修保养质量，做好验收工作。（560、） 认真按照有关操作规程进行作业，完成工作后应立即清扫工作现场，检查收集工具，并将检修结果反馈和记录。（6） 协助管理部做好治安、消防管理工作。做好所属区域的安全、消防工作。（7） 开展节能革新和技术改造，努力降低能耗、节省开支。（8） 加强专业学习，提高工作技能，严防事故发生，确保设备运行。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有电工高、低压操作合格证，从事大楼设备电气安装维修工作2年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程61、系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。三十、 弱电工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 在高级技工的带领下,严格遵守设备运行、保养、维修管理制度，完成设备运行、保养、维修任务,确保所辖设备处于良好状态。 熟悉大楼弱电设备系统的配置、分布情况及使用状况等。 熟弱电设备、线路，了解设备的性能、工作原理、参数指标。（2） 严守岗位，集中精力做好当班的各项工作，及时处理设备、设施的突发事故，如果事故紧急又难以处理，须及时汇报或增调人员帮忙，若因玩忽职守，而造成事故，将视其情节轻重给予处理。（3） 认真进行巡回检查和交接班，发现问题能当场处理的应马上处理，不能当62、场处理的，应立即汇报给上级。（4） 配合保养商进行设备的维修保养工作，监督维修保养质量，做好验收工作。（5） 认真按照有关操作规程进行作业，完成工作后应立即清扫工作现场，检查收集工具，并将检修结果反馈和记录。（6） 协助管理部做好治安、消防管理工作。做好所属区域的安全、消防工作。（7） 开展节能革新和技术改造，努力降低能耗、节省开支。（8） 加强专业学习，提高工作技能，严防事故发生，确保设备运行。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有技术等级证书，从事大楼弱63、电设备维修工作3年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。三十一、 空调工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 在高级技工的带领下,严格遵守设备运行、保养、维修管理制度，完成设备运行、保养、维修任务,确保所辖设备处于良好状态。 熟悉大楼空调设备系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。 根据业户的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效地调节温度。（2） 严守岗位，集中精力做好当班的各项工作，及时处理设备、设施的突发事故，如果事故紧急又难以处理，须及时汇报或增调人员帮忙，若64、因玩忽职守，而造成事故，将视其情节轻重给予处理。（3） 认真进行巡回检查和交接班，发现问题能当场处理的应马上处理，不能当场处理的，应立即汇报给上级。（4） 配合保养商进行设备的维修保养工作，监督维修保养质量，做好验收工作。（5） 认真按照有关操作规程进行作业，完成工作后应立即清扫工作现场，检查收集工具，并将检修结果反馈和记录。（6） 协助管理部做好治安、消防管理工作。做好所属区域的安全、消防工作。（7） 开展节能革新和技术改造，努力降低能耗、节省开支。（8） 加强专业学习，提高工作技能，严防事故发生，确保设备运行。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完65、成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有制冷操作及空调技术等级证书。从事中央空调维修运行工作2年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。三十二、 管道工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 在高级技工的带领下,严格遵守设备运行、保养、维修管理制度，完成设备运行、保养、维修任务,确保所辖设备处于良好状态。 熟悉大楼给排水设备系统、消防水系统、燃气设备系统的基本情况和主要性能参数，熟知所辖系统管道的走向、设备的位置。 做好应急抢修工66、作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在主管的指导下进行。 负责业户月度抄表工作，并于限定的日期汇总上报。（2） 严守岗位，集中精力做好当班的各项工作，及时处理设备、设施的突发事故，如果事故紧急又难以处理，须及时汇报或增调人员帮忙，若因玩忽职守，而造成事故，将视其情节轻重给予处理。（3） 认真进行巡回检查和交接班，发现问题能当场处理的应马上处理，不能当场处理的，应立即汇报给上级。（4） 配合保养商进行设备的维修保养工作，监督维修保养质量，做好验收工作。（5） 认真按照有关操作规程进行作业，完成工作后应立即清扫工作现场，检查收集工具，并将检修结果反馈和记录。（6） 协助管理部做好67、治安、消防管理工作。做好所属区域的安全、消防工作。（7） 开展节能革新和技术改造，努力降低能耗、节省开支。（8） 加强专业学习，提高工作技能，严防事故发生，确保设备运行。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有管道技术等级证书。从事管道设备安装维修工作2年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。三十三、 万能工岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 在68、高级技工的带领下,严格遵守设备运行、保养、维修管理制度，完成设备运行、保养、维修任务,确保所辖设备处于良好状态。 熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知大楼附属设施的位置。 确保大楼大楼公共区域（天、地、墙）及附属设施始终处于完好状态。 提供优质服务，做到约时不误，便民利民，工完场清，业户签收。（2） 严守岗位，集中精力做好当班的各项工作，及时处理设备、设施的突发事故，如果事故紧急又难以处理，须及时汇报或增调人员帮忙，若因玩忽职守，而造成事故，将视其情节轻重给予处理。（3） 认真进行巡回检查和交接班，发现问题能当场处理的应马上处理，不能当场处理的，应立即汇报给上级。（4） 配合保养商进行69、设备的维修保养工作，监督维修保养质量，做好验收工作。（5） 认真按照有关操作规程进行作业，完成工作后应立即清扫工作现场，检查收集工具，并将检修结果反馈和记录。（6） 协助管理部做好治安、消防管理工作。做好所属区域的安全、消防工作。（7） 开展节能革新和技术改造，努力降低能耗、节省开支。（8） 加强专业学习，提高工作技能，严防事故发生，确保设备运行。（9） 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有管道技术等级证书。从事管道设备安装维修工作2年以上。（2） 视力良好，仪表70、端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼工程系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。（4） 掌握木工基础知识，懂得木工安装维修的安全操作规程。能熟练地对大楼各类木工设施等相关设备进行维修保养。（5） 掌握油漆基本知识及技能，能熟练地按照油漆工艺标准进行各项油漆工作。三十四、 电梯安全管理员岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 电梯安全管理员专职负责大厦电梯安全管理。（2） 严格遵守国家和市有关技术法规和标准。（3） 负责电梯的日巡视工作，做好电梯运行和管理记录。（4） 坚守值班岗位，服从领班的工作指令。熟练掌握电梯操作程序，掌握电梯一般故障的排除方法，确71、保电梯运行正常。（5） 严格遵守电梯系统运行管理规定，确保电梯安全运行和按规范实施电梯的维修保养并做好维保记录。对电梯日常维护保养单位检修、保养电梯跟班学习和监督检查验收。收集保养单位的维修保养服务报告及电梯/液压梯/自动扶梯定期检验报告等。（6） 电梯发生故障时协助电梯保养单位紧急救援及监督修复处理工作。（7） 妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙。（8） 发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，作出暂停使用的建议，并报告管理中心经理。（9） 负责电梯电源开关柜及机房照明设施的检查工作。（10） 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持72、有电工高、低压操作合格证，从事电梯维修、安装工作3年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼电梯系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。具备一定的工程组织能力。三十五、 变配电室值班员岗位职责及任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 负责变配电室设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，发现问题及时处理、汇报。（2） 努力学习技术，熟练地掌握大楼的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及操作程序和应急处理措施。（3） 努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。（4） 坚守岗位，定期73、巡视，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。严禁变压器、空气开关超载运行。（5） 负责与供电局的业务联系，并做好登记。（6） 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。（7） 经常保持消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。（8） 认真执行值班管理制度，严格遵守各项规章制度。任职要求：（1） 男，高中/中专以上文化程度，持有电工高、低压操作合格证，从事相近维修运行工作3年以上。（2） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（3） 熟悉大楼变配电系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。具备一定的工程组织能力。三十六、 空调机房值班员岗位职责及74、任职要求直接上级：高级技工（领班）直接下级：无岗位职责：（1） 负责空调机组的运行值班，处理一般性故障。（2） 熟悉本大楼装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录。（3） 设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。（4） 配合维修保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养全过程的质量。对发生的问题及时汇报。（5） 值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。发生紧急故障，领75、班或主管不在时，值班人员负责组织力量及时处理。（6） 做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。（7） 积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。（8） 认真执行值班管理制度，严格遵守各项规章制度。任职要求：（4） 男，高中/中专以上文化程度，持有制冷操作合格证及空调技术等级证书，从事大楼中央空调维修运行工作3年以上。（5） 视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。（6） 熟悉大楼空调系统、设备，能及时处理系统设备出现的问题。具备一定的工程组织能力。第二章 综合管理制度（123）一、 财务管理制度 （1）（1） 每月公开一次物业管理服务费用收支情况。（2） 根据业主需求，提供物业服务合同之外76、的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（3） 宴请、300元以上（含300元）的费用申请等需填写费用申请表。（4） 备用金作为管理中心300元以内日常小额开支的周转金，主要用于日常差旅费、零星购置费等。因公外出人员携带必要的现金要填写借款借据，并由管理中心经理审批。 备用金由管理中心报帐员保管并负责建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目应当日清月结、每日结算、帐款相符，不得以“白条”抵充库存现金。每月编制零用金使用情况表，经管理中心经理签字后报送公司财务。 管理中心经理应监督备用金的安全，不定期检查备用金使用情况。（5） 现金收入应及时（3天内）送交公司报帐，不得从管理中心的现金收77、入中支付现金，不准将收入的现金以个人名义存入储蓄存款，不得保留帐外公款和私设“小金库”。（6） 采购物资凭发票及入库单申请费用。（7） 外来原始凭证必须是合法的票据并盖有填制单位的公章，自制原始凭证必须加盖管理中心公章。原始凭证须签上经办人员名字，报帐员根据审核无误后的原始凭证填制记帐凭证。对不真实、不合法的原始凭证不予受理，对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回。质量记录、表格：零用金使用情况表（表格编码）费用申请表（表格编码）二、 费用报销细则 （1、23）招待费：（1） 招待费包括： 招待来访客人的茶叶、香烟、水果、饮料等； 宴请； 赠送客人、客户的纪念品、礼品（包括春节、中秋等节日各部78、门对口政府部门/事业部门的公关交际费用）； 其他意外、突发事件的善后。（2） 管理中心年末举行联谊活动的费用，另行申请。（3） 用于接待的茶叶、香烟、水果、饮料等物品由行政部负责购买、保管、发放。（4） 以管理中心名义制作的纪念品、礼品，由行政部负责订做和管理，需求部门领用时，按行政部有关规定办理领用手续。（5） 招待费发票背面需注明被招待人部门、招待日期及事由。（6） 管理中心各部门确因工作需要必须宴请的，按下列原则实施： 事先向大楼经理申请预算； 限制陪餐人数，原则上陪同人员不得多于来宾人数；若违反上述原则，且无大楼经理书面注释的，公司将不予报销相应费用。员工通讯费：（1） 行政部主管负责79、按照管理中心员工通讯费报销标准汇总通讯费报销人员名单、发票。实报实销的费用，按实际发生金额计算。（2） 新进员工当月的报销额标准如下： 15日前到职相应通讯费报销标准的100%； 15-20日到职相应通讯费报销标准的50%； 20日后到职自理。交通费：（1） 员工因公需要搭乘公交、地铁、渡轮、出租车等交通工具，费用由管理中心支付。（2） 员工应尽量考虑搭乘经济、合适的交通工具。（3） 出租车使用原则： 公司往返：带有公司重要文件或携带超过3000元人民币现金； 临时加班：晚上无其他交通工具可选； 紧急加班：需要限时到场加班； 采购：购有大件物品； 部门主管级以上员工到公司开会或因公外出；（4）80、 “出租车发票”背面须有使用人签字、注明事由，并经管理中心经理批准。（5） 员工若有报销与工作无关的交通费用，将处以所报金额十倍的罚款。情节严重的立即开除。三、 服务费用催交流程 （1）四、 档案管理制度 （1、23）（1） 管理中心档案资料以集中管理为主，并由专人负责、及时归档。（2） 归档的文书包括： 房屋及其共用设施设备原始资料（房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计册；共用设施设备的设计安装图纸资料；验收资料） 房屋及其共用设施设备维修资料（报修单、大中修记录、更新记录） 房屋及其共用设施设备管理资料（运行记录及共用设施设备台帐） 住用户档案、房屋及其配套设施权属清册。81、 其它有关质量体系的文件和资料（3） 管理中心档案分为级、级、级： 级档案（质量手册、合同、人事、财务等）供经理室借阅； 级档案（程序文件、客户档案、往来文件）供相关部门主管借阅； 级档案（工作手册、质量记录、相关制度）供相关部门领班借阅。（4） 借阅档案要履行借阅手续并填写文件借阅登记表（TY/GC01-0204-01），借阅其它部门档案须由相关部门及档案管理部门主管批准，越级借阅须报上一级负责人批准。借阅档案一般当日归还，最长不超过一周。借档人不得不得私自外带、转借、拆卸、调换、污损所借的档案，不得在文件上圈点、划线和涂改。（5） 凡经领导批示传阅的重要文件，必须随文件将领导批示和使用传阅82、人员签字依据一并归档；（6） 未经档案管理部门主管批准不得复印档案。（7） 定时检查卷柜，核对件数，做好防虫、防遗失、防潮，发现异常或被盗、丢失等情况，及时向领导反映，妥善处理。人为造成，要追究有关人员的责任。（8） 档案一般应按部门、业务项目、形成的时间等因素系统地分类、排列，每一档夹封面内首页应设“目次表”，并以每一案一个“目次”编号为原则。以下分类供参考：“标准”部分全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准：一、基础管理二、房屋管理与维修养护三、共用设备管理(一)综合要求(二)供电系统(三)弱电系统(四)消防系统(五)电梯系统(六)给排水系统(七)空调系统见空调系统运行管理规定(八)83、供暖供气系统四、共用设施管理五、保安及车辆管理六、环境卫生管理七、绿化管理八、精神文明建设九、管理效益非“标准”部分（1） 合同（及报告） 物业服务合同 综合 公共秩序、保洁、绿化 电气、机械、特种设备（锅容管特）（2） 客户档案（3） 往来文件 业主 管理中心 管理中心 业主 总部 管理中心 管理中心 总部 政府 管理中心 总分包往来函 内部函（4） 质量记录（此处指可定期归档的质量记录） 行政部 管理部 工程部（5） 人事五、 值班管理制度 （23、1）（1） 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，因就餐、工作需要临时离岗必须有符合条件的人员替岗并交代离岗时间、去向，正常离岗巡查时应关照同值84、人员。不得随意调岗。（2） 特殊情况需调班时，必须按规定办理请假手续，调班原则上应在同级别人员之间进行。（3） 密切注意运行状态，做到脑活、耳灵、眼尖、腿勤、手快，及时发现和处理隐患。（4） 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件、难以处理的问题时，应及时报告上级，并请求有关部门协助处理。（5） 当值人员应在规定的记录表上（如当值、交接班记录表等）真实、准确、清晰的填写当值中发生、处理的各种情况，交班要清楚、全面，以便责任明确。本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，一般情况不得把本班没解决的问题交给下班。（6） 接班人须提前十分钟到达岗位，与交班人一起做好准备工作，85、正点交班。交班人必须将未处理事务处理完毕才能离开的，应先交完班再继续。准备工作包括： 接班人查看当值、交接班记录表等记录，听取交班人交代未处理事宜及注意事项，特别是上级指示、运行情况变更及其它异常情况。 检查摆放整齐之器械、钥匙、对讲机等移交物品，验清保管、扣压他人财物。 接班人进行必要的巡视检查，发现遗留问题及时与交班人确认。 完毕后报告高级管理员/领班。（7） 下列情况不得交接班： 交接班准备工作未完成时。 设备故障影响运行、事故处理未完、重大设备启动或停机时。 交接班时如遇到事故，由交班人员处理，接班人协助。 虽然换班时间已到，但接班人尚未来。 接班人数未达到需要人数的最低限度时。 领班86、未到或未经主管同意指定合适的代领班人时。 接班人员有醉酒或其他神态不清的现象而未找到顶班人时。 若接班者一人无法完成，交班者应留下一起处理。（8） 因明显的交接不清而接班人同意接班，则接班后发生的非常情况由接班人负责。（9） 严禁吃零食、看书及报刊杂志、聊天等有损公司形象的行为。质量记录、表格：当值、交接班记录表（表格编码）六、 报告管理制度 （3、12）（1） 出现下列情况应报告领班： 主要设备非正常操作的开停。 主要设备除正常操作外的调整。 设备发生故障或停机检修。 维修材料的领用。 零部件改造、代换或加工修理。 运行人员短时间暂离岗位。 维修人员工作去向。 对外班组联系。（2） 出现下列87、情况必须报告主管： 重点设备除正常操作外的启动、调整及异常情况。 采用新的运行方式。 主要设备发生故障或停机检修。 系统故障及检修。 重要零部件改造、代换或加工修理。 成批和大件工具、备件和材料领用。 外协联系。（3） 出现下列情况必须报告经理： 重点设备发生故障或停机检修。 影响营业的设备故障或施工。 系统运行方式有较大改变。 重点设备的主要零部件改换。 系统及主要设备技术改造或移位安装。 系统及设备的增改工程及外协施工。 领班以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。七、 安全管理制度 （23）（1） 安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针。（2） 管理中心经理对本单位的安全生产工作全88、面负责。设置安全生产领导小组，配备安全生产管理人员。（3） 加强对有关安全生产的法律、法规和安全生产知识的宣传，提高职工的安全生产意识。管理中心、各部门、所有员工都必须遵守有关安全生产的法律、法规、标准、规章制度和操作规程，确保安全生产。（4） 员工必须有符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并按照使用规则佩戴、使用。（5） 技术工种人员必须取得相应的职业资格证书才能上岗。主要设备的运行操作人员应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程后才能上岗操作。（6） 员工有权对安全生产工作中存在的问题提出意见，有权拒绝违章指挥和强令冒险作业。（7） 员工发现事故隐患或者其他不安全因素，应当89、立即向上级报告；接到报告的人员应当及时予以处理。（8） 员工发现直接危及人身安全的紧急情况时，有权停止作业或者在采取可能的应急措施后撤离。（9） 管理中心应当对安全生产状况进行经常性检查；发现安全问题应当立即处理并记录在案。（10） 国家法定节假日必须有主管或主管以上人员值班。（11） 制定安全防范、处理应急预案，配备必要的应急救援器材、设备。应急预案应该包括： 给排水事故应急预案 停电应急预案 空调故障应急预案 电梯困人应急预案 擦窗机困人应急预案 机械车库困车应急预案 火灾应急预案 治安应急预案（发生治安案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。） 公共卫生应急预案（12） 定90、期进行应急预案演习，填写应急预案演习报告。质量记录、表格：应急预案演习报告（表格编码）附：特种设备安全管理制度（1） 建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括以下内容： 特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料； 特种设备的定期检验和定期自行检查的记录； 特种设备的日常使用状况记录； 特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录； 特种设备运行故障和事故记录。（2） 对在用特种设备至少每月进行一次自行检查，并作出记录。自行检查和日常维护保养时发现异常情况的，应当及时处理。对在用特种设备的安全附件、安全91、保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修，并作出记录。（3） 在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。（4） 特种设备出现故障或者发生异常情况，使用单位应当对其进行全面检查，消除事故隐患后，方可重新投入使用。（5） 特种设备存在严重事故隐患，无改造、维修价值，或者超过安全技术规范规定使用年限，特种设备使用单位应当及时予以报废，并应当向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销。（6） 特种设备的安全管理人员应当对特种设备使用状况进行经常性检查，发现问题的应当立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用92、特种设备并及时报告本单位有关负责人。（7） 特种设备作业人员，应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人员证书，方可从事相应的作业或者管理工作。（8） 管理中心应当对特种设备作业人员进行特种设备安全教育和培训，保证特种设备作业人员具备必要的特种设备安全作业知识。特种设备作业人员在作业中应当严格执行特种设备的操作规程和有关的安全规章制度。（9） 特种设备作业人员在作业过程中发现事故隐患或者其他不安全因素，应当立即向现场安全管理人员和单位有关负责人报告。八、 紧急事件管理原则 （123）（1） 管理中心要从设备、人员及程序的熟练使用三个方面加强安全管理，并93、对可能发生的突发事件制定安全防范、处理的操作预案。（2） 做好事前防范措施： 准备必要紧急物资，及时更新应急电话清单； 定期进行有关演习，成立紧急事件救护小组； 掌握住户最新名单，发放紧急事故救护手册； 定期查处事故隐患，并时刻关注预警、预报。（3） 事件发生中的控制：（4） 事件发生后的控制： 由行政部及时地向有关业户解释； 加强对突发事件的控制，依法保护自身的正当权益。由大楼经理代表管理中心尽力与新闻机构、政府部门或其他团体合作，管理部负责引导人员至指定地点。 制定计划措施，以防止损失进一步增加，包括与保险机构的联系。 尽快恢复电力供应、抢救财产和设备，防火设备始终处在准备状态上。 事后的94、分析总结，提交意外/事件报告。（5） 每季度举行一次大楼安全例会。质量记录、表格：意外/事件报告（表格编码）九、 外委项目管理制度 （1、23）（1） 行政部负责建立合同档案、合同管理台帐，并及时制作、提供合同复印件（隐去费用等）供现场跟进使用。 合同档案中每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏。 合同管理台帐的主要内容包括：编号、合同名称、乙方名称、跟进责任人、签定日期、合同期限、付款方式及付款进度等。台帐应及时填写，做到准确、完整，便于进行合同额、付款额、余额查询等。（2） 合同复印件由相关部门领班负责领用、管理。（3） 相关部门应指定外委项目现场跟进责任人，责任人应根据合同及相关规定95、对外委项目进行跟踪验证、管理监督，做好资料收集工作及记录。并负责填写外委项目评价表，为供应方评价提供依据。 承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划，经部门审查批准后方允许入场。 承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。 督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。 承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。（4） 承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报大厦经理核准后，方允许实施。（5） 按外委项目评价表及合同规定结算费用。质量记录、表格：外委项目评价表96、（表格编码）十、 采购管理规程 （1、23）（1） 采购人员按照月度采购计划、临时物料申购单或专项物料申购单的要求进行采购，按原计划型号规格采购不到，需更改或代用时，采购人员可提供信息，经使用部门主管人员同意方可购买；在征得经理同意的特殊情况下，可由用料部门自行采购；（2） 采购一般应在合格供应方名单中选择供应方： A类需要三家供应方比较 B类需要二家供应方比较 C类可不进行供应方比较说明：有证据表明属政府/业主指定、近期实施过同种物资采购、5千元以下的急用物资、合格供应方评估值大于90分的供应方可不进行供应方比较；5万元以下的紧急服务、合格供应方评估值大于85分的供应方可减少一家供应方比较；97、供应方的报价一般应控制在5个工作日内（允许传真、复印件并注意保密）。（3） 采购物资应及时入库；（4） 计划采购一般应在计划月上旬完成；（5） 所有采购的物品必须提供工商税务统一发票；（6） 对于错购或购回质量不合格物资，采购人员要负责办理退换；（7） 采购权限与业主事先有约定的，从其约定。质量记录、表格：合格供应方名单（表格编码）专项物料申购单（表格编码）临时物料申购单（表格编码）月度采购计划（表格编码）十一、 仓库管理规程 （1、23）入库（1） 物资进库前，仓库管理员应按照月度采购计划、临时物料申购单或专项物料申购单的要求，对物资规格、数量、质量（外观、合格证等）等项目进行验收，确认无误98、后将验证结果记录在入库单上，并在购货发票上签字。（2） 凡涉及安全性能的产品，必须要有适用范围和安全合格证；设备、仪器还需查对技术文件、产品说明书等是否齐全；专业验收由相关人员协助完成。（3） 对可以实际检测的物品，按10%抽验，如有不合格，加倍抽验，加倍抽验中有不合格的，全数检验（数量少于10个的物品，全数检验）。（4） 未办理入库手续的物资不允许使用（急用物资除外），否则不予办理入库、出库及报销手续。（5） 已经出库但因情况变化而未使用的物资或在使用中节余的物资，其中成件或整材等应办理退库。退库物资应由退库人用红笔填写退库单，经仓库管理员验收签字，另行列账登记。（6） 维修时回收的大宗旧料99、交仓库保管，另行列账登记。出库（7） 按照“先进先出”（特别是期限性器材）、“以旧换新”（如工具、器具、低值易耗品、针棉织品等）的原则，根据领料单发料，并及时提醒领用人认真核实数量和质量，发现质量不合格，按照不合格品控制程序处理。（8） 员工领用服装，应由本人填写员工服装签收单。仓库管理员应对员工服装进行编号，送洗、领回时需本人在员工服装送洗单上签名确认。保证员工服装的完整，送洗衣公司的服装，必须清点数量，检查清洗质量。（9） 日常维修用料由领用人填写领料单经主管签字领用。（10） 个人常用小工具经班组长签字领用，并需在个人工具卡上登记签字，由个人负责使用、保管；公用常用工具经主管签字领用，并100、需在班组工具卡上登记签字，由领班负责保管、定期检查；其他工具由仓库统一保管，临时借用须填写物品借用单，用毕及时归还，逾期不归还的，仓库管理员有责任负责催讨。（11） 工具丢失或损坏需办理报失，报废或赔偿手续，未办清手续者不得补领。（12） 废旧物资由管理中心统一处理，任何个人或班组均不得擅自变卖或变相变卖旧物资。（13） 物料报废须填写物料报废单，并经相关部门主管及经理签字确认。（14） 一切物资不得自批、自领、自用。登账（15） 仓库管理员负责建立物资台账，及时做好仓库进出物资登账工作。（16） 每月盘点，做到帐、物、证三相符，5日前将管理中心仓库月报表交主管部门审核归档。质量记录、表格：月101、度采购计划（表格编码）专项物料申购单（表格编码）临时物料申购单（表格编码）管理中心仓库月报表（表格编码）入库单（一式三联票据）领料单（一式三联票据）物品借用单（表格编码）物料报废单（表格编码）员工服装签收单（表格编码）员工服装送洗单（表格编码）十二、 仓库规章制度 （1、23）（1） 随手关门，不得随意叫人顶岗。（2） 仓库重地，闲人不得擅自进出。非工作时间进仓库领料者，必须由管理部领班2人以上进仓，并做领料记录。（3） 入库物品应归类存储，货架物品按重下轻上存放，做到整洁、规范、安全。（4） 易燃、易爆物品应另设库房存放。易受鼠害物料应密封存放。采取防火、防潮、防窃等一系列措施，确保物品的数102、量、质量不受损失。（5） 期限性器材应存醒目位置，并在失效期的前两个月告知使用部门、主管，以便妥善处理。（6） 仓库重地，禁止吸烟，灭火器应每月检查。（7） 保持室内清洁，做好当值、交接班记录表。质量记录、表格：当值、交接班记录表（表格编码）十三、 危险品仓库规章制度（1）（1） 危险品仓库应有醒目标志。（2） 仓库重地，严禁明火，灭火器应每月检查。（3） 注意保持仓库干燥、通风。（4） 危险品进出仓库必须进行登记，危险品仓库内禁止堆放其它物品。（5） 危险品必须分类摆放，货架物品按重下轻上存放，易碎容器须放置安全位置，做到整洁、规范、安全。（6） 危险品仓库内启封后的剩余物需密封单独存放。（103、7） 期限性器材应存醒目位置，并在失效期的前两个月告知使用部门、主管，以便妥善处理。（8） 仓库管理员每月对库内物品进行检查。十四、 对讲机使用规范 （23、1）（1） 呼叫方：“*，听到请回答。”（2） 被呼叫方：“（*）听到，请讲。”（听到对讲机呼叫，应在第一时间作出应答，如被叫方未听到，领班或同组其他员工在第二次呼叫后作出应答，问明事由尽快处理）。（3） 呼叫方安排事宜完毕后，“是否明白？”（4） 被呼叫在听清呼叫方的陈述后，必须回答：“（*）明白”，如未听清，则要求“请再重复一遍。”（5） 呼叫方及被呼叫方语言要适合对方，语句清楚，文明，音量视环境相应控制。（6） 遇到多方同时使用的情104、况发生，后呼叫者等前者讲完后再呼叫。如遇紧急事件，其他人应避让。（7） 做好对讲机的领用登记，用后及时归还。做好对讲机移交工作，做到机不离人。对讲机不得私自外借或给无关人员使用。（8） 使用统一频道，未经主管许可不得更换，上班期间不得关机。若总对讲系统发生故障，所有对讲机都无法呼叫时，请立即将对讲机调至公共频道。禁止在对讲机中谈论与工作无关的事及需要保密的事件。（9） 根据环境，调节音量。在办公区、宾客面前应减小音量以示礼貌。（10） 应在关闭状态下更换对讲机电池板，充电时防止电池板充电过度或不足。（11） 确保对讲机佩带牢固、安全。高空作业时，更需防止对讲机从高处落下。（12） 妥善保管对讲105、机，避免淋雨、浸水，不得握拿天线部位，不得抛、掷对讲机，不得敲打或用外力致使机体变形、天线弯曲。（13） 对讲机受损或发生故障时，严禁私自拆卸，应及时与监控中心联系，介定责任，由弱电组进行检修，以检修结果决定是否要外送维修或报废。如因违反规定造成对讲机、电池板损坏或遗失的，将给予处罚及承担损失。（14） 对讲机使用过程中出现收发信号较弱时，可能是以下几种原因： 周围有电波干扰 周围有钢筋，铁器等障碍物(如遇电梯、机房等) 周围有较高、较厚的墙壁或地下室等密封处 电池电量不足第三章 客户服务管理（1、23）一、 接待服务规范 （1、2）（1） 接待服务，应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐，106、仪表、仪容端庄、整洁。（2） 客人来到接待台，应主动招呼、热情问候、一视同仁、依次接待，让人感到你是乐于助人的。（3） 接受问讯时，应双目乎视对方脸部眼鼻三角区，倾听要专心，以示尊重和诚意。（4） 对有急事而词不达意的客人，应劝其安定情绪，然后再问，可说：“先生(小姐)，别着急，请慢慢地讲，我正在听。”（5） 对长话慢讲、细述详问的客人要有耐心，细心听清要求后再作回答，决不能敷衍了事或拒之门外。（6） 答复问讯时，做到百问不厌，有问必答，用词得当，简洁明了，不能说“也许”、“大概”之类的没有把握或含糊不清的话。（7） 自己能回答的，要随问随答，决不推诿。（8） 对不清楚的事，不能不懂装懂，随便107、回答，不可轻率地说“我不知道”一推了事。经过努力，确实无法回答时，应表示歉意说：“对不起，这个问题现在我无法解答，让我了解清楚后再告诉您。”（9） 在填写访客单前，应先问明对方的情况，待宾客出示相关的证件（如介绍信、身份证、工作证等）后，方可填写访客单。（10） 接受宾客出示的证件时，应双手接下及时奉还，并应致谢，知道客人姓氏，尽早称呼。（11） 遇不明身份者，应问清情况，及时用电话与业主或使用人联系，视情况填写访客单。（12） 来访人员离开接待台时，应主动指引方向，并礼貌说再见。（13） 客人要求临时寄放物品时（不得寄放贵重、大件、危险品），须问清原因及寄放时间，并在物品临时寄放单上做好记录108、，领取物品时寄放人必须签收确认。保管时间不得超过当天17：00。（14） 严禁利用接待台电话进行长时间交谈，妨碍正常工作进行。（15） 遇有意外事件或投诉立即向当值主管或中控室汇报。（16） 建立岗位记事本，发现异常情况，无论如何处理，都应在记事本上记录。质量记录、表格：物品临时寄放单（表格编码）二、 话务服务规范 （1、23）（1） 电话轻取、轻放，用普通话接电话。（2） 接听所有来电时，请说“你好！（管理中心，）请讲！”及提出协助。（3） 所有来电都要在第四次铃声响起前接听。（4） 员工与客人透过电话对话时，谈吐需要清楚及有礼貌，语气要诚恳及亲切。（5） 在要求客人等候之前，要先知会客人，109、如不能于20秒内为客人办妥事情，应提议稍后再回电给客人。（6） 若需要为来电的客人去找寻数据，必须先把电话转到暂停模式，以免客人听到员工与员工之间的谈话内容或其它杂声。（7） 员工不应无故筛选来电。（8） 如客人想找其它部门，应主动帮客人转接过去。在转接前，请说“请稍等”，并告知客人，他们将会被转到哪里。来电话者所找的受话人不在，应主动询问，“对不起！他（她）不在，您是否需要留言”。（9） 在完成电话对话前，员工必须询问客人有否其它需要，并向客人的来电作出致谢（“谢谢”或“再见”）。三、 业户投诉处理规程（1、23）（1） 公示投诉电话，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（2） 态度诚110、恳，语气温和。（3） 用心聆听投诉内容，切勿打断客人谈话或边听电话边交谈。（听清楚）（4） 确认投诉内容。（问清楚、复清楚），（5） 表示同情及尊重。（6） 对发生的事表示歉意。（7） 告诉客户你将会作出什么行动去为他解决问题。 明确投诉内容后，判断投诉所涉及的部门，责任单位应无条件协助处理。 对能解决的问题应立即解决，对处理结果进行跟踪验证，不能立即解决的，告之业户解决时间。（8） 跟进事情及时回复客户，并询问客户有否其它需要，更要对客户的意见作出致谢。（9） 重大事件及时向大楼经理汇报。（10） 对处理结果进行回访。正式投诉必须记录在业户走访记录表上，并登记在业户意见、报修汇总表上；一般意111、见只要求填写在业户意见、报修汇总表。（记清楚）（11） 做好回访重信誉。行政部要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。并在业户走访记录表上做好记录。（12） 服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。注意：（1） 报告责任部门负责人。（2） 如业户来访时，应请来访者入座并准备茶水及用以记录的表格。质量记录、表格：业户意见、报修汇总表（表格编码）业户走访记录表（表格编码）四、 业户报修处理规定（1、23）（1） 物业管理中心应向业户公布报修点、报修电话和报修时间。（2） 全年365天，全天24小时受理业户报修、提供应急维修服务。急修项目应15分112、钟内到现场处理，24小时内修复；一般修理项目应30分钟内到现场处理（预约除外），3天内完成。如不能在规定时间完成，须对业户作出限时修复的承诺（不包括业户预约、筑漏项目）。急修项目分为： 物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险： 因室内线路故障而引起停电和漏电； 因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水： 水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水； 电梯故障，不能正常行驶； 楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏： 其他属于危险性急修项目。一般项目分为： 各类门窗损坏； 水卫设备零件损坏； 屋面渗漏水： 其他属于小修养护和便民服务范围的项目。（3） 遇重大急113、修项目应按紧急预案处理。（4） 免维修费，材料费明码标价（或按实际采购价）。（5） 业户报修完成以业户验收签字为准。（6） 急修项目，以及涉及到安全、无法即时验收（如筑漏项目）、与业户投诉相关的报修项目，必须进行回访。（7） 维修及时率达到95%以上、维修质量合格率达到90%以上。（8） 做好报修单、业户意见、报修汇总表及费用收支记录。质量记录、表格：报修单（表格编码）业户意见、报修汇总表（表格编码）五、 延伸服务 （1、23）1、 VIP服务（1） VIP服务分VIP及VVIP，VIP由主管负责，VVIP由经理负责。（2） 各部门根据VIP接待联系单的要求，提前做好迎宾、引导、电梯等有关物资114、方案准备工作。（3） 提前打开相关的通道、照明及空调等。（4） VIP车辆专区停放，做好VIP车辆引导、停放及看护工作。（5） 全程各岗位提前20分钟（VVIP30分钟）到岗，再次踏勘贵宾行进（含区域）路线。（6） 在VIP到达前10分钟（VVIP15分钟）等候在入口处，准备迎接。（7） VIP到达时，应面带微笑，身体向前倾，一只手自然下摆偏中，另一只手指向休息室大门的方向，五指并拢，上臂与下臂呈135角，并对VIP说：“欢迎光临，这边请。”（8） 当VIP离开时，应预先站在出口处，看见VIP，应弯身迎送，并面带微笑地说：“欢迎再次光临，请走好。”2、 重大活动高峰客流的保障服务（1） 维护115、客流高峰期间的正常秩序，有方案、有预案，并设立指挥系统，保证信息传递及时、正确；（2） 有车辆指引、疏导及预约计划；（3） 对团体客流：预定流动线路；对瞬间客流：设置隔离带、备有缓冲区；（4） 治安、消防实施24小时全方位监控，有完整的监控记录；（5） 有专人与当地的警署、治安大队、消防部门、新闻媒体等相关部门保持联络；保证活动得到相关方的支援。质量记录、表格：VIP接待联系单（表格编码）第四章 建筑物、工程管理（123）一、 物业接管验收制度 （3、2）（1） 应选派素质好、业务精、工作认真负责的管理人员及技术人员在开发商组织下进行验收。（2） 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作116、： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 尽量提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。（3） 接管验收应具备的条件：新建房屋原有房屋l 建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；l 供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；l 房屋幢、户编号业经有关部门确认。l 房屋所有权、使用权清楚；l 土地使用范围明确。（4） 应从物业维护保养管理的角度、参照建设部房屋接管验收标准、站在业主的立场上对移交人提供的清册逐项进行验收，并记录在相应的房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表或机电设备接管验收表上117、。（5） 接管验收和楼宇使用过程中发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷方面的问题，应当逐项记录在接管验收遗留问题统计表上。约定期限督促开发商对存在的问题加以整改，并配合跟进。对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商。（6） 物业管理中心根据应移交的整套图纸资料，包括产权资料和技术资料填写接管资料移交清单。对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管资料遗留问题统计表中。对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登118、记后交给发展商。（7） 落实物业的保修事宜。（8） 接管验收符合要求后，物业管理中心应签署验收合格凭证，签发接管文件。质量记录、表格：房屋接管验收表（表格编码）公共配套设施接管验收表（表格编码）机电设备接管验收表（表格编码）接管验收遗留问题统计表（表格编码）接管资料移交清单（表格编码）接管资料遗留问题统计表（表格编码）附：物业接管验收应检索提交的资料：新建房屋原有房屋产权资料l 项目批准文件；l 用地批准文件；l 建筑执照；l 拆迁安置资料。l 房屋所有权证；l 土地使用权证；l 有关司法、公证文书和协议；l 房屋分户使用清册；l 房屋设备及定、附着物清册。技术资料l 竣工图纸(包括总平面、建119、筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸)；l 地质勘察报告；l 工程合同及开、竣工报告；l 工程预决算；l 图纸会审记录；l 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理)记录；l 隐蔽工程验收签证；l 沉降观察记录；l 竣工验收证明书；l 钢材、水泥等主要资料的质量保证书；l 新材料、构配件的鉴定合格证书；l 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，；l 砂浆、混凝土试块试压报告；l 供水、供暖的试压报告。l 房地产平面图；l 房屋分间平面图；l 房屋及设备技术资料。其它l 有关政府部门的消防及设备合格使用证明l 空调系统随机图纸、资料及产品说明书l 空调系统随机图纸、资料120、及产品说明书二、 收楼手续及退楼手续 （1、23）1、 收楼手续（1） 管理中心以接到发展商出具的书面证明（如“交楼通知书”）作为入住通知。（2） 发展商组织与业户及装修公司、物业管理中心首次协调会。（3） 行政部在接到入住通知后，向入住申请人发放以下资料，并办理签收手续： 用户手册 装修须知 管理公约（或业主公约/业主临时公约）（4） 入住申请人填写单位情况登记表，行政部负责建立业户档案。（5） 行政部应与业户约定房屋验收时间和方式。 工程部装修专管员与业户一起验收相应的物业，登记水、电、气表底数，并在收楼表上签字确认。 管理中心向入住申请人交付钥匙，并办理签收手续。 验收过程中双方确认需维121、修的事项由工程部装修专管员负责跟进。2、 退楼手续（1） 管理中心以接到发展商出具的书面证明（如“退楼通知书”）作为退楼通知。（2） 管理中心召开内部协调会，安排退楼工作。 在业户的有关相应债务责任未明确情况下，行政部应及时报告管理中心经理，以便及时通知管理部阻止业户财物运出。 一旦行政部与业户将所有物业租赁关系债权、债务关系明确终止，行政部应及时通知管理中心经理，以便及时解除禁运。（3） 行政部应与业户约定房屋验收时间和方式。（4） 工程部装修专管员等与业户一起验收相应的物业，登记水、电、气表读数，并在退楼表上签字确认。（5） 根据退楼表及装修须知要求自行恢复，或工程部装修专管员编制退楼恢复122、预算，交业户确认。质量记录、表格：单位情况登记表（表格编码）收楼表（表格编码）退楼表（表格编码）三、 装饰装修管理规定1. 二次装修审批程序 （3、12）（1） 工程部施工专管员负责二次装修的全程跟进，并填写装修手续办理进度表。（2） 业户应办妥入住手续，装修公司应提供相应资质证书的复印件（如营业执照、法人资格证书、企业资质证书和相关的政府管理部门对该装饰工程的有关批准文件等）。（3） 物业管理中心书面告知有关限制条件（装修须知应在办理入住手续时发放）。（4） 与业户和装修公司签定装修管理协议，与装修公司签定施工安全责任书。（5） 在接到业户装修方案（含图纸）后，工程部应尽快进行初步审核工作，123、提出变更和修改意见，然后递交到装修审批小组。（6） 装修审批小组应对装修方案（含图纸）进行认真审核（包括设计说明、作业方法和施工许可证明），提出施工管理意见（包括施工现场的监管、施工安全的保障、施工条件的提供等项内容），由装修审批小组组长审批。 不发生危及房屋结构安全等现象； 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象； 室外招牌，广告牌，霓虹灯应按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正。（7） 管理部等协同装修公司办妥消防及有关政府部124、门的审批手续；督促施工单位做好现场保护；对施工人员进行安全、制度教育。（8） 行政部负责收取相关费用，如：审图及装修监管费、装修保证金、装修垃圾清运费、水电费、施工证押金等；查验相应操作证书、有效证件，留存复印件，办理“施工证”并填写施工证办理登记表。（9） 手续齐备后，管理部在施工单元外张贴“批准装修告示”。质量记录、表格：装修手续办理进度表（表格编码）施工证办理登记表（表格编码）2. 二次装修现场管理制度 （2、13）（1） 成立装修管理小组，小组成员有施工专管员、施工管理员及专业人员等组成。（2） 小组成员按照装修管理协议及其它相关规定实施管理，对不符合协议、规定的行为、现象及时劝阻、制125、止或报告。情况严重的，责令其停工整改；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门，并追究违约责任。注意保存相关记录。（3） 装修公司在进行装修前，到管理中心办公室开具施工申请单，并置于在施工单元醒目位置，以便检查。进行动火作业还需开具动用明火申请表，机房等重点部位动火更须制定严格的安全防护措施。（4） 管理部每天由专人（施工管理员）巡检各施工现场，检查产品保护、监督安全措施的落实，并填写施工管理日记录表，对严重违规行为及时上报。 检查“批准装修告示”内容与施工现场是否相符。 检查装修公司是否违反消防管理有关规定，施工人员是否随意动用消防设施。 检查是否有未经管理中心批准的噪音较大、异味126、较重、干扰他人程度较强的施工。 施工中拆换下的材料、设备等，除合同中特别规定外，都须由装修管理小组鉴定和回收，经鉴定不回收的由施工队清运处理； 协助清洁部督促装修公司按指定路径清运垃圾至指定收集站。（5） 巡检管理员发现问题要及时和施工管理员或施工专管员、领导取得联系。（6） 装修公司如有工具、材料等进出大楼，需详细填写“施工货物进出许可证”，卸货区管理员凭“施工货物进出许可证”放行。（7） 工程部跟踪水、电、风施工情况，并做好相应记录。施工现场不准乱接乱拉电源线，临时线路要排列整齐，要设置安全保护装置，施工范围及附近的空调的使用及试运行、停用都须经装修管理小组同意。（8） 相关责任人或接班人127、应在每天施工结束后，检查施工现场的安全状况。（9） 各部门应全力支持装修管理小组工作。质量记录、表格：施工管理日记录表（表格编码）施工申请单（表格编码）动用明火申请表（表格编码）3. 二次装修验收制度 （3、12）（1） 二次装修施工结束后，由装修管理小组组织协调验收工作。（2） 按照装修管理协议及相关规定进行现场检查，对违反法律、法规和装修管理协议及相关规定的，应当要求业户和装修公司纠正，并将有关记录存档。（3） 装修管理小组负责对水、电、风等施工质量进行验收（隐蔽工程应在封闭前申请专项验收，单项工程可以在全部工程竣工前单独进行验收），填写二次装修验收表，并收取施工项目的相关图纸和资料交行政128、部归档。（4） 装修公司负责通过政府部门（消防、质监）验收。（5） 管理部负责清点施工期间由施工单位负责保持完好的大楼设施、做好设施损坏的索赔工作。（6） 管理中心统计用电量及垃圾清运数等，与装修公司结算。（7） 经装修管理小组组长同意后，办理“施工证”退还手续、装修保证金退还手续。（8） 管理中心正式通知客户装修的房屋可投入使用。质量记录、表格：二次装修验收表（表格编码）四、 建筑检查、维护制度 （3、2）（1） 每年检查： 内外墙体、梁、柱、楼板有无变形、开裂，墙体、楼板有无渗水。 外墙面有无脱落、掉漆。 屋顶有无开裂渗水和腐蚀现象，地漏是否畅通、有无积水。 平台有无开裂渗水，地漏是否畅通129、，有无积水，有无障碍物阻塞通道；平台上有无乱搭乱建现象。 楼梯有无开裂渗水，有无障碍物阻塞通道。 各类悬挂物和固定广告牌。（2） 汛前（台风、暴雨）检查： 各部门对重点部位进行突击检查，并做好记录。（3） 按照国家现行标准玻璃幕墙工程技术规范的规定，定期进行保养，至少每五年进行一次质量安全性检测。（4） 幕墙安全玻璃使用满8年的，应当委托由市建委核准的有资格的技术鉴定机构进行查勘，并严格执行查勘意见；以后应当每年进行1次幕墙安全玻璃使用情况的查勘。（5） 以上检查工作完成后，按照完损情况，分别轻重缓急，有计划地进行房屋养护或维修。五、 机房管理制度 （3、2）（1） 机房重地，闲人莫入。设备生130、产、供应、维保商进入机房须经工程部主管同意且有工程部人员陪同，并填写非值班人员进出登记表；外来施工人员进入机房施工须凭施工申请单；其他人员还需经业主及管理中心经理同意方可进入。（2） 工程部应对无人值班机房进行每日巡查并做好相应巡查记录。（3） 操作人员必须具备相应资格，遵守操作规程，不得违规操作。（4） 如设备发生故障，应立即停机并开启备用机组，并按紧急事件管理原则处理。（5） 爱护设备，保持设备及机房整洁，符合设备运行的要求，无杂物，积尘，无鼠、虫害，无跑、冒、滴、漏现象。做好日常清洁及每月一次全面清洁。（6） 机房内严禁吸烟。（7） 按照消防要求配置消防器材，免放易燃易爆品。质量记录、表131、格：非值班人员进出登记表（表格编码）施工申请单（表格编码）六、 设备运行、保养、维修管理制度定期巡回检查，维护保养，建立运行记录管理台账（卡、表）及检查、保养、维修记录（包括故障现象、发生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等）档案等。记录填写应清晰、完整。1. 设备运行管理制度 （3）（1） 设备应运行正常，标志齐全、规范，责任人明确，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，不得发生重大管理责任事故及人身伤害事故。（2） 建立健全系统的设备巡检措施。各作业部门要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位、内容、正常运行的参数标准，制定具体的日（或周、月等）巡检表。（3） 132、巡检时如发现一般隐患或缺陷，应及时登入日（或周、月等）巡检表，并在规定时间内将相应设备维修、保养记录表交工程部主管，由工程部主管在“工作单内容”栏内签署处理意见后执行。如发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即通知上级（详见报告管理制度），并按紧急事件管理原则处理，事后补齐相应手续。质量记录、表格：设备维修、保养记录表（表格编码）2. 设备保养管理制度 （3）日常保养（1） 严格按规程和技术要求使用设备，作好巡回检查；（2） 设备活动部件润滑良好，按规定加油；（3） 设备、机房整洁干净，无积灰、油污、水渍、蛛网等；（4） 安全防护装置安全可靠；（5） 设备工作指示信号正常；（6） 机房内工133、量、用具及附件摆放整齐；（7） 发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。定期保养定期保养主要内容（1） 按规定分解设备，进行检查，清洗、清扫、更换易损件；（2） 根据油质或规定周期换油；（3） 检查安全防护装置，进行调整、试验；（4） 清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等；（5） 检查润滑和冷却装置；（6） 检查电气和控制装置功能；定期保养要求（1） 应按设备实际技术状况确定实施保养的时间；（2） 保养应尽量减少对客户的影响，必须停机进行的，宜安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行；（3） 消除设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求；（4） 保养完成后，要134、检查验收，填写设备维修、保养记录表及相应的。质量记录、表格：设备维修、保养记录表（表格编码）3. 设备维修管理制度 （3）预防维修预防维修常用于重要设备或设备系统。预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：（1） 确定停机检修的起、止时间；（2） 组织检修队伍及必要时的后备支援人员；（3） 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；（4） 备齐需更换或可能需更换的零件；（5） 备齐临时加工件所需原材料及加工手段；（6） 备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等材料。故障维修故障维修只能用于非重点设备。通常楼135、宇设备中采用故障维修方法的有：（1） 一般区域的照明灯具；（2） 个别房间的或影响区域很小的用水、用电器具（3） 有备份的小型设备；（4） 停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；（5） 其他不严重影响楼宇服务质量的场合。关于故障维修要注意下列问题：（1） 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便及时解决；（2） 设备发生故障，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在当班记录中详细记录。（3） 岗位操作人员无力排除的设备故障要详细记录并逐级上报，同时精心操作，加强观察。（4） 未能及时排除的设备故障，必须在每天生136、产调度会上研究决定如何处理。（5） 在安排处理每项故障前，必须有相应的措施，明确专人负责，防止故障扩大影响。质量记录、表格：设备维修、保养记录表（表格编码）七、 给排水系统运行管理规定 （3）（1） 给水设备、设施应满足用户公共用水的供水量及供水压力，保护不间断供水，禁止擅自停止供水。（2） 因物业管理范围内供水工程施工或者供水设施检修等原因，确需临时停止供水，应当经大楼经理同意并报业主委员会批准，并在临时停止供水的二十四小时前通知用户。（3） 加强供水设备、设施（含水箱）、器具的管理、维修和保养，降低流失率。发现供水设备、设施、器具漏水或者接到漏水报告后，应在规定期限内赶赴现场处理。（4） 137、根据季节、用户及工作计划（如水箱清洗、外墙清洗、空调系统清洗等），合理申请用水计划指标，依据计划用水主管部门核定的用水计划指标节约用水，避免超计划用水，特别注意避免无正当理由连续二个月以上超计划用水。（5） 消防供水设施实行专用。因特殊情况确需通过消防专用供水设施用水的，应当先征得管理中心经理同意。 因绿化、环卫、建筑施工等原因确需临时使用市政或者居民住宅区室外消火栓的，使用单位应当向供水单位办理自来水使用手续，并经市公安消防机构批准，取得消火栓临时使用证明后，方可使用。未经批准擅自使用消火栓的，应当向供水单位补缴10倍的供水水费。 临时使用市政或者居民住宅区室外消火栓的，应当按照消火栓临时使138、用证明规定的时间、地点使用，并指定专人操作，不得损坏、改变消火栓原状；使用过程中，附近发生火灾的，应当立即停止使用，恢复原状。（6） 根据检测装置控制程序要求建立相应计量装置台帐，并按照规定期限抄表。（7） 选用节水型的用水设备（含冷却塔）、器具、安装节水、防溢装置；定期检查、合理调整，控制末端流量。（8） 不得直接排放间接冷却水。（9） 排水设备、设施应保证功能完好、运行正常。确保汛期道路无积水，地下室，车库、设备房不应发生积水、浸泡。（10） 遇给排水设备设施发生故障，维修人员应在规定时间内完成抢修，应无大面积积水，泛水、长时间停水现象。1. 二次供水设备的清洁、消毒、维护、保养规定（3）139、（1） 高压水泵、蓄水池、屋顶水箱应有防范二次污染的措施（如室内水箱房应加锁，水箱入孔均应加盖锁好，钥匙统一保管）。（2） 水箱每半年清洗、消毒一次，水箱清洗单位应具备有效的卫生许可证、水箱清洗人员均应有有效的“健康证”。（3） 现场准备程序： 工程部专人、全程监督/控制清洗工作； 现场操作人员均应具备有效的健康证明； 对清洗单位的水箱清洗操作规程进行审核，发现操作程序、清洗材料变化时应重新进行确认，确保清洗工作质量； 做好相应记录。（4） 清洗工作程序： 所有清洗物品及人员装备（如高压水枪、钢丝板刷、防滑人字梯、低压行灯、扫帚、畚箕、塑料桶、水管、喷雾器、雨衣，高统雨靴，塑料手套等）均须事先140、清毒； 清除水箱内沉积物、杂物和锈块等（从上到下）； 清除后投药消毒3060分钟（用喷雾器均匀地喷酒水箱各部位，喷后盖上盖子）； 放水冲洗23遍以清除异味； 重新灌水并恢复正常供水。（5） 结束工作程序： 工程部应在水箱清洗结束后，取水样检查色度、浊度、有无异味、沉淀，如不合格应重新按规程清洗。 做好清洗记录，并委派专人及时把水样送交当地卫生防疫站进行水质理化检验，取得合格的检测报告。 使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行相应处理。八、 供电系统运行管理规定1. 高压变配电机房管理制度 （3）（1） 机房重地，闲人莫入。设备生产、供应、维保商进入机房须经工程部主管同意且有工程部人141、员陪同，并填写非值班人员进出登记表；外来施工人员进入机房施工须凭施工申请单；其他人员还需经业主及管理中心经理同意方可进入。（2） 工程部应对无人值班机房进行每日巡查并做好相应巡查记录。（3） 操作人员必须具备相应资格，遵守操作规程，不得违规操作。（4） 如设备发生故障，应立即停机并开启备用机组，并按紧急事件管理原则处理。（5） 爱护设备，保持设备及机房整洁，符合设备运行的要求，无杂物，积尘，无鼠、虫害，无跑、冒、滴、漏现象。做好日常清洁及每月一次全面清洁。（6） 机房内严禁吸烟。（7） 按照消防要求配置消防器材，免放易燃易爆品。（8） 值班人员应持证上岗，按国家电业安全工作规程操作。（9） 值142、班人员必须经过岗位培训，熟练掌握岗位操作技能。（10） 值班人员必须身穿工作服和绝缘鞋。（11） 进入变配电机房操作，需有二人以上，一人监护、一人操作。（12） 高压进线突然停电应立即按停电应急预案处理。（13） 变配电设备定期检修时，挂好电源进线侧和用电负荷侧的接地线，且用完好的验电笔确认无电后方可操作，以防其他地方意外来电，造成触电事故。（14） 绝缘胶垫每年检测；高压操作棒、接地棒，在检修中使用并每年检测；绝缘手套、绝缘靴、高压电笔，在高压操作检修时使用，每6个月进行检测。（15） 变配电机房内严禁火种及使用电热器具。质量记录、表格：非值班人员进出登记表（表格编码）施工申请单（表格编码）143、2. 供配电运行管理规程 （3）（1） 各类图纸、检测报告等资料应齐全、有效，运行记录填写应清晰、完整。（2） 限电、停电有明确的审批权限（须经管理中心经理及有关负责人签字同意），并按规定提前通知用户。（3） 定期对室内、室外公共电气柜进行巡检，并记录在相应的巡检表上，保证楼道灯，道路灯的亮灯率达95以上。（4） 泛光照明、节日彩灯应保持清洁、完好，定期保养，根据用户的要求，按时开启、关闭，灯具损坏率不高于5%。（5） 做好备用应急发电机组的日常保养工作，每两周应启动空载5分钟，保证备用应急发电机组能及时启用，并做好运行记录。严禁非熟练工单独操作备用应急发电机组。（6） 值班人员必须每3小时巡144、查供配电系统设备，包括（高、低压室、变压器室），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。（7） 及时投切补偿设备，每日一次定时记录有功、无功电量，计算功率因数，并做好记录。（8） 经常检查供配电设备，发现负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知上级，及时处理、记录。（9） 倒闸操作、设备变动、超过负荷等均应记入工作记录本中。（10） 发生意外时，应将意外发生的时间、设备名称、继电保护动作情况、仪表指示、意外原因、责任者、损失情况及处理经过等有关事项记录在工作记录本中。（11） 当过负荷或负荷有显著增加时；电气设备发生事故恢复送电后；设备、运行有异常时；天气明显变化时；新设备、145、长期停运或检修后的设备投入运行时应强化巡查（需强化巡查72小时）。（12） 未经工程部主管同意，不得私自更改设备线路和运行设置。质量记录、表格：当值、交接班记录表（表格编码）3. 临时用电管理措施 （3）（1） 临时用电的审批 业户需要临时用电的，必须填写客户需求申请表，经管理中心经理及有关负责人签字同意之后方可用电。 临时用电的操作人员必须持有合格的电工上岗证，并按用电量的多少（或约定）付给电费。（2） 架设临时用电线路时，必须有管理中心维修电工在场，临时线路必须符合以下要求： 临时线路应装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按符合大小、长度选择导线、漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20146、%。临时用电线路附近，必须有警示标志； 临时线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝； 线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆； 移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。（3） 维修电工做好相应纪录。质量记录、表格：客户需求申请表（表格编码）九、 弱电系统运行管理规定1. 弱电系统管理制度 （3）（1） 严格遵守系统各项设备运行管理规程。（2） 各班将各设备运行情况记录于当值、交接班记录表。（3） 根据保养计划做好各设备的保养。 （4） 遇故障报警即时处理并记录于故障统计表。147、（5） 对外包保养设备的承包商做好监督。（6） 各设备的元器件、参数不得随意更改。（7） 严禁于系统各计算机上使用自带软件。2. 弱电设备设施运行管理制度 （3）（1） 操作人员应持证上岗，工作认真负责，及时识别异常情况，并及时处理。（2） 应对设备、设施进行定期调试、保养及检修，使系统处于最佳工作状态。（3） 运行、维修、养护应有记录。特殊系统、设备的进入经过授权，密码应有效保护。（4） 应定期检查分系统记录及各监控点的运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（5） 监控系统设施设备应运行正常，应有记录并按规定期限保存。质量记录、表格：当值、交接班记录表（表格编码）十、 148、消防系统运行管理规定 （3、2）（1） 消防控制中心24小时配备值班人员，消防系统设备设施应齐全、完好、无损，可随时启用。（2） 消防管理人员应掌握消防设施及消防器材的使用方法，按相关管理制度维护，保养和使用消防设施及消防器材。（3） 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。（4） 紧急疏散通道应畅通，在大楼明显处设立消防疏散示意图，配置应急照明设施，引路标志应完好，并按消防部门规定，定期配合进行消防应急预案演练，并保存演练记录。1. 消防设施管理、维护、保养的技术要求 （3、2）（1） 消防设施是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器149、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。（2） 使用或管理单位应当按照国家和地方有关消防技术标准对消防设施进行管理、维护和保养，发现问题及时采取措施，确保其完好有效。（3） 消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应当取得物业管理中心经理的同意，并临场监督，加强防范措施后方可施工。修理结束后，应及时恢复供水、供电。（4） 当消火栓箱门用玻璃门时，可以采取加锁措施，防止水带、水枪被盗。（5） 维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、性能和操作规程，并建立值班记录和设施运行、检查记录：每日检查150、a）检查火灾报警系统的功能是否正常、指示灯有无损坏；b）检查消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；c）检查疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。每月检查或试验a）进行消防水泵启动运转，当消防水泵为自动控制时，应进行模拟自动控制的条件启动运转，检查其运转是否正常；b）检查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；c）检查供水水箱的储水水位和保证消防用水不作他用；d）检查消防泵房间的防火门是否完好。每季度检查或试验a）检查火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自151、动转换试验；b）进行消防电梯强制停于首层试验；c）对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验阀进行供水试验，验证系统的供水能力；d）检查喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；e）检查室外阀门井中进水阀、水箱水阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态。f）检查与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动,检查设施、设备间的防火门是否完好；g）检查防排烟系统是否处于正常状态。每半年检查或试验a）检查室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路152、功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；b）检查安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损；c）检查灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；d）每年试验a）对安装的探测器，应当每年进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格的应当调换。2. 灭火器管理、维护、保养的技术要求 （2）（1） 灭火器的放置 灭火器应设置在明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏散，放置应稳固，其铭牌必须朝外，且宜设置在挂钩、托架上或灭火器箱内，其顶部离地153、面高度应小于15m，底部离地面高度不宜小于015m。不应设置在超出其规定使用的环境温度范围、潮湿或强腐蚀性的地点。如必需设置时，应有相应的防护措施。 在同一灭火器配置场所，当选用干粉与干粉、干粉与泡沫两种或两种以上类型灭火器时，应注意不同灭火剂的相容性问题(可查阅GBJ140-90标准)。（2） 维修期限和报废年限 为了保证灭火器筒体的耐压强度，根据GA951995标准规定，灭火器无论是否开启使用过，达到规定年限后必须进行维修检查或报废(灭火器的筒体上有生产日期）。具体规定如下：维修报废年限种类报废年限(年)维修期限一经使用未使用但距生产日期满(年)维修后满(年)手提式干粉灭火器10立即维修5154、2推车式12手提式二氧化碳灭火器12推车式手提式机械泡沫灭火器8*立即维修32推车式水基型灭火器6手提式1211灭火器10立即维修52推车式*注：无标准规定，暂定8年。（3） 保养或验收 灭火器压力表的外面是否有变形、损伤等缺陷，压力表的指针是否指在绿区(绿区为设计工作压力值)，二氧化碳灭火器采用称重方法检查； 灭火器喷嘴是否有变形、开裂、损伤等缺陷，否则应予以更换； 灭火器的压把、阀体等金属件不得有严重损伤、变形、锈蚀等影响使用的缺陷，否则必须更换； 灭火器的筒身和贮气瓶上应分别贴有维修者的永久性维修铭牌，铭牌的位置在灭火器生产厂贴花的背面筒身上。铭牌上的维修者的名称，筒体水压试验压力值(这155、是检验灭火器安全性能的重点项日)，维修日期等内容应清晰。每次维修铭牌的粘贴不得相互覆盖； 简易式灭火器不得重复灌充维修。简易式灭火器是指充装量小于1公斤并由一只手指开启的不可重复充装使用的贮压式灭火器。 严禁将已到报废期限的灭火器继续使用或维修后再使用。（4） 附：灭火器的选型适用类型A类B类C类带电设备1、二氧化碳灭火器2、干粉灭火器（贮压式）磷酸铵盐干粉(ABC干粉灭火器)碳酸氢钠干粉(BC干粉灭火器)3、机械泡沫灭火器水成膜泡沫合成泡沫4、水基型灭火器清水灭火器水基型灭火器(雾)5、1211灭火器（使用到报废年限为止、停止销售）十一、 电梯系统运行管理规定1. 电梯安全使用管理制度 （3156、）（1） 配备电梯专职安全管理员。（2） 根据产品特点和公共场所安全需要，配备电梯驾驶员。货运电梯应由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。（3） 电梯运行管理及维修保养单位应取得当地政府质量技术监督局颁发的维修资格许可证，并在许可证规定的有效期内实施服务，电梯维修保养及操作人员应持证上岗。（4） 电梯准用证，年检合格证，维修保养合同完备。（5） 在电梯轿厢显著位置标明有效的安全检验合格标志及日常维护保养单位的名称、急修和投诉电话。（6） 有电梯安全使用的警示说明或者警示标志。（7） 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施应完好。（8） 轿厢、井道、机房应保持清洁。（9） 电梯157、专职安全管理员每天对各电（液压）梯全面巡视一次，记录在电（液压）梯日巡检表上，发现问题及时通知维修保养单位处理。（10） 电梯专职安全管理员每天对各自动扶梯全面巡视一次，记录在自动扶梯日巡检表上，发现问题及时通知维修保养单位处理。（11） 对存有严重故障、继续使用有可能发生事故的电梯，立即停止使用，并及时组织整改。（12） 变更日常维护保养单位的，书面确认被交接的电梯处于安全状态。（13） 在电梯发生事故时，按抢险救援预案组织排险、抢救，保护事故现场，并立即报告所在地的区（县）质量技监局。质量记录、表格：电（液压）梯日巡检表（表格编码）自动扶梯日巡检表（表格编码）2. 电梯安全操作规程 （2）158、电梯行驶前的检查与准备工作（1） 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。（2） 开启轿内照明。（3） 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。（4） 层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门不能完全关闭时，电梯不能正常启动。（5） 平层准确度应无显著变化（在规定范围内）电梯行驶中应注意事项（1） 轿厢的载重量应不超过额定载重量。（2） 客梯不许经常作为载货电梯使用。（3） 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经管理中心同意、批准并严加安全保护措施后装运。（4） 严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，电梯在正常运行情况下不允许掀按检修、159、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。（5） 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。（6） 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。（7） 轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修（1） 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；（2） 运行速度显著变化时；（3） 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；（4） 行驶方向与选定方向相反时；（5） 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；（6） 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；（7） 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；（8） 安全钳误动作时；（9） 接触到电梯160、的任何金属部位有麻电现象时；（10） 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。3. 电梯机房管理制度 （3）（1） 机房重地，闲人莫入。设备生产、供应、维保商进入机房须经工程部主管同意且有工程部人员陪同，并填写非值班人员进出登记表；外来施工人员进入机房施工须凭施工申请单；其他人员还需经业主及管理中心经理同意方可进入。（2） 工程部应对无人值班机房进行每日巡查并做好相应巡查记录。（3） 操作人员必须具备相应资格，遵守操作规程，不得违规操作。（4） 如设备发生故障，应立即停机并开启161、备用机组，并按紧急事件管理原则处理。（5） 爱护设备，保持设备及机房整洁，符合设备运行的要求，无杂物，积尘，无鼠、虫害，无跑、冒、滴、漏现象。做好日常清洁及每月一次全面清洁。（6） 机房内严禁吸烟。（7） 按照消防要求配置消防器材，免放易燃易爆品。（8） 电梯工每天巡视机房，填写电梯、液压梯机房日巡检表，发现问题及时处理。（9） 盘车工具挂于明显处。（10） 室内保持常温（5-35），并注意通风、保持干燥。质量记录、表格：电梯、液压梯机房日巡检表（表格编码）4. 日常维护保养要求 （3）日常维护保养单位应当按照保养说明书提供的保养项目、方法和周期要求，制定日常维护保养计划，并做好保存期不低于3162、年的保养记录。日常维护保养计划应当包括下列内容：（1） 至少每15日对电梯及安全设施进行一次预防性保养（包括清洁、润滑、调整和检查）；（2） 每月不少于1次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；（3） 每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全试验；（4） 每年进行1次机械制动器的制动能力试验；（5） 每年不少于1次对电梯运行情况进行全面检查。（6） 电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。十二、 空调系统运行管理规定 （3）（1） 中央空调系统运行应正常，冷却塔风机、水泵运行应正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象163、。（2） 中央空调系统出现运行故障时，维修人员应在规定时间内到达现场维修。（3） 应根据中央空调系统运行状况及地区用电规定，制定合理、经济的运行方案。（4） 室内空气质量标准：夏季温度2228、相对湿度4080；冬季温度1624、相对湿度3060。（5） 空调系统的新风口和回风口应安装防鼠、防虫设施。（6） 空调系统的机房内应保持干燥清洁，严禁堆放无关物品。（7） 空调系统应设有：应急关闭回风和新风的装置；控制空调系统分区域运行的装置；空气净化消毒装置；供风管系统清洗、消毒用的可开闭窗口等应急处理设施或设备。（8） 空调系统的冷却水、冷凝水及送风的卫生要求见公共场所集中空调通风系统卫生规范（9164、） 空调系统的空气处理机组内表面、过滤器（网）、净化器、表冷器、加热（湿）器、冷凝水盘应每年进行一次全面检查、清洗或更换。定期进行盘管组件、风机清洗。（10） 空调房间内的送、排风口应经常擦洗，保持清洁，表面无积尘与霉斑。（11） 空调系统冷却塔应保持清洁、每六个月清洗消毒一次。（12） 定期进行风管清洗（送风管、回风管和新风管）工作： 专业清洗机构应根据集中空调通风系统的情况和公共场所集中空调通风系统清洗规范的技术要求，制定详细的清洗工作计划和清洗操作规程。 风管内表面积尘量每平方米大于20克时应当立即对集中空调通风系统进行清洗和消毒，风管清洗后的积尘量应达到每平方米风管内表面小于1.0克，165、其它情况详见公共场所集中空调通风系统卫生管理办法。 使用机器人将所有清洗过的风管内部情况录制成录像带或光盘等影像资料。（13） 应每两年对集中空调通风系统进行一次预防空气传播性疾病的卫生学评价。新建、改建和扩建的应当在评价合格后方可投入运行。（14） 建立集中空调通风系统档案，档案应当包括以下内容：卫生学评价报告书；清洗、消毒及其资料记录；经常性卫生检查及维护记录；空调故障、事故及其他特殊情况记录；空调系统竣工图。十三、 避雷系统运行管理规定 （3）（1） 供电、配电机房的电源引入线及电梯机房电源引入线所接避雷器，应每年做一次性能检测。（2） 接地装置应无锈蚀、断裂、松驰现象，接地电阻应符合国166、家相关检测规定。（3） 18层以上楼宇的避雷系统应保证符合国家相关检测标准（18层以下楼宇可根据校区地域环境，决定是否作检测）。（4） 屋顶避雷带、接闪器应无严重锈蚀、断裂现象，接地电阻测试值应符合规定要求。（5） 各类检测应出具有效检测报告，并存档。（6） 指定专门人员负责防雷装置的日常检查维护： 检查是否由于修缮建（构）筑物或者建（构）筑物本身的变形使防雷装置的保护情况发生变化； 检查有无因挖土方、敷设其它管（线）路或者种植树木而挖断接地装置； 检查各处明装导体有无锈蚀或者因机械力的损伤而折断的情况； 检查接闪器有无因接受雷击而熔化或者折断的情况； 检查引下线近地面部分的保护处理有无破坏的167、情况； 检查断接卡有无接触不良的情况； 检查独立避雷针、架空避雷线（网）的支柱上是否悬挂电话线、广播线、电视接收天线及低压架空线等情况； 检查木结构接闪器支架有无腐朽的现象； 检查接地装置周围的土壤有无沉陷的情况； 检查电涌保护器劣化性能指示，以确定其是否处于正常状态； 根据检查情况，针对发现的问题及时做好日常维护工作。（7） 发生雷电灾害事故应当及时向上海市气象局报告。第五章 公共秩序维护管理（2、13）一、 道路与车辆停放服务1. （内部）停车库管理制度 （2）（1） 地面、墙面设立交通标识，引导车辆按规定路线行驶。（2） 开放期间专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止168、损害停放车辆的行为。（3） 对进、出机动车辆进行登记，凭证（临时出入证/停车证）进出。 指导车辆正确停放在指定车位内，并在车辆停放记录表上进行登记，不得擅自停放他人车位。登记迅速、完整、准确。 维护交通秩序，保证车辆有序通行、停放。 拒绝载有易燃易爆危险物品的车辆进入。 对进入车辆应进行目视检查，发现明显的损伤马上知会司机，让其当场验证、签名。（4） 停车库管理员每天巡视停车库4次（国定假日6次），做好巡视记录，发现异常情况及时正确处理。 检查灭火器等消防设施、设备是否完好无损，有无危险品及杂物堆放。禁止利用消防水源清洗车辆。 如发现车辆漏油、漏水、车门未锁、车窗未关等现象，应即时通知车主处理169、。未通知到车主时，及时报告领班或管理中心。 发现可疑人员，应上前礼貌询问是否需要协助，防止偷车事件。 检查交通标识是否完好、照明是否正常、清洁卫生状况等。（5） 如发生交通意外，扣押肇事车辆，并立即呈报上级。及时协调处理，记录一切有关资料，包括涉及之车辆、设施、设备的损坏情况等。必要时报110处理。（6） 保证交通设施、设备处于正常使用状态。如发现故障，应立即汇报，并填写相应的地下（立体）车库故障统计一览表及设备维修、保养记录表。质量记录、表格：地下车库故障统计一览表（表格编码）立体车库故障统计一览表（表格编码）车辆停放记录表（表格编码）设备维修、保养记录表（表格编码）2. （外围）停车场管理170、制度 （2）（1） 地面、墙面设立交通标识，引导车辆按规定路线行驶。（2） 大楼外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。（3） 车位管理： 指导车辆正确停放在指定车位内，并在车辆停放记录表上进行登记，不得擅自停放他人车位。 对进入车辆应进行目视检查，发现明显的损伤及时知会司机，让其当场验证、签名。 如发现车辆漏油、漏水、车门未锁、车窗未关等现象，应即时通知车主处理。未通知到车主时，及时报告领班或管理中心。 做好进出车辆、人员询问工作，确保无闲杂人员及可疑车辆在车位内逗留。 对于业主或访客咨询，必须给予合适的准确答复。（4） 车道管理： 准确疏导车辆，确保外围车道畅通。车辆停放不得占用消防通道，171、不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行。 巡视停车场设施、设备情况，发现损坏，扣押肇事车辆，及时向上级汇报。 禁止利用消防水源清洗车辆。 如发现偷车，立即采取必要措施，防止车辆驶离，并立即通知上级。（5） 停车费收缴： 按规定收费，停车收费应当出具专用凭证。 公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。 停车费在当日规定时间内上交办公室，并由收款人查验票根并签字确认，做到日清日结。质量记录、表格：车辆停放记录表（表格编码）3. 非机动车停车场管理制度 （2）（1） 非机动车车辆有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。（2） 发现无号牌或者长期172、停放无人认领的非机动车，及时向上级报告。以便及时向公安部门报告。（3） 发现安全隐患，落实整改措施。二、 门岗岗位工作规程 （2）控制人流（1） 出入口日间12小时立岗，夜间12小时坐岗值勤。（2） 上岗1个月内，须熟悉大楼人员的基本情况。（3） 执勤中要讲文明、讲礼貌；处理问题要讲原则、讲方法，态度要和蔼，不急不躁，以理服人，严禁无礼待客；遇到有困难者，应主动提供帮助。（4） 对外来人员实行进出管理，严格执行访客出入登记制度。劝阻身份不明（无任何证件）、行迹可疑、衣冠不整、推销或其他闲杂人员进入，可要求其说出联系人姓名、楼层、公司等，必要时电话确认。（5） 指引快递、施工人员（凭施工证）等从173、指定通道进出。（6） 做好非办公时间进出人员登记工作。（7） 大堂管理员站列于大堂指定区域，密切注意进出人员情况，及时发现异常现象，确保大堂秩序井然。必须注意大堂的特殊环境，不在大堂引起争执。控制物流（1） 对物品进出实施分类管理，拒绝危险物品入内。（2） 大件物品、施工工具等出门应查验物品出门申报表，必要时与物主单位联系核实，经核查相符后收回物品出门申报表、放行物品，并礼貌致谢。如没有物品出门申报表，管理员须对其耐心讲清规定，请其配合，不允许与客户争吵。（3） 大量物品、施工货物应走专用通道，制止将客梯作为货梯使用。大量物品进出应及时通知高级管理员到场，由高级管理员负责放行。（4） 卸货区管174、理员还须做好卸货区管理工作： 卸货车辆停放有序，物品堆放整齐。 监督装卸人员遵守货梯使用的规定。 保持岗位区域设施齐全，环境整洁。 密切注意垃圾房情况，严格区分建筑垃圾与生活垃圾，记录垃圾清运数量。控制车流（1） 熟悉大楼停车场/库情况，协助外围车辆管理员，防止辖区内出现乱停车现象。质量记录、表格：物品出门申报表（表格编码）进出人员登记表（表格编码）三、 巡检岗位工作规程 （2）（1） 实行全天24小时保安巡视服务，每3小时至少对整个辖区巡检一遍，重点部位必须增加巡检次数。（2） 按巡检路径巡视检查，徒步下楼，严防“死角”。（3） 巡检中应思想集中，要多看（人员活动情况，公共设施、设备运作情况175、，消防设施情况，门锁情况等)）、多听（水流声、撬锁声、脚步声、呼救声等）、多嗅（焦味、血腥味、煤气味、油漆味、汽油味、天那水味等），发现问题及时向高级管理员汇报。发现治安、防火、防盗、水浸、施工等问题，立即处理，并通知监控中心。（4） 发现可疑人员礼貌地盘问，如其表情惊慌，说话语无伦次或无身份证，即带其返办公室调查；遇推销人员应礼貌地讲清在写字楼推销会严重影响用户正常办公，劝其离开管辖区；禁止未经管理中心批准在大楼公共区域张贴布告或派发宣传品。（5） 留意在大楼公共区域嬉闹的儿童，告诫他们注意安全。（6） 留意业户加班情况，确定所有业户单元门窗完整、锁闭。（7） 检查消防设施（烟感、温感、报警176、按钮、消火栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯、灭火机等）是否完好。阻止在公共区域堆物，确保通道畅通。（8） 检查防火门是否关闭，机房门、井道门等是否完整、锁闭。（9） 检查门窗、墙面、地面、天花、照明及外围岗亭、悬挂物、危险处等共用部位、共用设施设备是否正常，发现损坏及时报修。（10） 检查搬运物品时的保护措施。按二次装修现场管理制度要求检查装修、施工工程，如有违规行为应当立即制止并报告施工管理员或高级管理员、主管。（11） 检查被维修、保养的电梯桥厢外是否设立安全栏、标志牌。（12） 检查大楼公共区域绿化，检查大楼公共区域和公共区域中设施设备的清洁状况，发现问题及时通知有关部门，发现纸屑、烟177、蒂随手拾起。制止不文明行为。（13） 夜巡带好电筒、对讲机，提高警惕，做好自我保护。检查底楼门窗，防止非法侵入。（14） 接到报警，应及时赶到现场，了解情况，作出正确处理。（15） 在管理部日巡检表上做好巡检记录，并及时将有关情况反映给相关部门。（16） 高级管理员每周巡检，并在公用部位、公共设施周巡检表上做好巡检记录。质量记录、表格：管理部日巡检表（表格编码）公共部位、公共设施周巡检表（表格编码）四、 监控中心岗位工作规程 （2）（1） 设有监控系统的管理区域内的监控系统应全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监视屏、110报警系统。（2） 值班人员要178、掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟练掌握各系统操作。（3） 每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报主管或机电人员。（4） 消防/燃气报警系统：熟悉系统，当出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值高级管理员/管道工到现场查看，待消除隐患或确认误报后，将报警系统复位。确认火警时，启动应急预案。 确保消防广播系统运行正常，内容正确、声音清晰、音量适宜。严禁操作与工作无关的音、视频。（5） 安保系统： 熟悉监视屏对应位置，发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值高级管理员前往调查处理，并179、继续跟踪观察。保持监视屏画面清晰，录像机运行正常。 查阅、复制录像必须经过管理中心经理批准，由管理部主管负责执行。客户还需凭所在公司的证明，才可查阅、复制相关录像。查阅、复制录像要在监控中心录像查阅登记表上做好记录。（6） 电梯系统：全面监视电梯运行状况，收到故障报警时，应立即通知当值高级管理员和机电人员前去处理，并记录在电梯保养工作登记表、电梯故障统计一览表上。（7） 对讲系统：领用、归还对讲机须办理登记手续，并由双方确认对讲机完好状况（外观、信号、电源）。若发现缺损、浸水等人为损坏的情况，立即与当事人确认做好记录，并将情况向上级反映。对讲机领出时要确保有电，归还后及时充电（电池板电量耗尽时180、才可充电）。（8） 按上级要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。如：消防报警系统日常运行记录表、消防/安保系统设备故障统计表等。（9） 配合工程部等进行报警系统检查以及消防系统有关试验。（10） 及时更新应急电话清单（工程、报警、业户、管理中心等）。为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得使用中控室专线报警电话。（11） 按业户报修处理规定、业户投诉处理规程正确及时处理业户报修、投诉。质量记录、表格：监控中心录像查阅登记表（表格编码）电梯保养工作登记表（表格编码）电梯故障统计一览表（表格编码）消防报警系统日常运行记录表（表格编码）消防、安保系统设备故障统计一览表（表格编码）181、五、 消防安全管理规定 （2、13）（1） 实行防火安全岗位责任制，大楼经理为大楼的消防安全责任人，部门主管为部门的消防安全责任人，领班为班组消防安全责任人，员工为岗位消防安全责任人。（2） 落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能。 消防安全员负责建立防火档案。 新员工必须进行消防培训后方可上岗。（3） 主要节日前由大楼的消防安全责任人组织相关部门对本物业管理区域内的公共部位开展节日消防安全检查，及时发现（记录、报告）和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患。（4） 定期182、对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、维护，确保其完好有效。（5） 管理部负责每天巡检各施工现场，检查装修公司是否违反消防安全有关规定；防火重点部位（主要机房、燃气房、危险品仓库等）应有明显标志，由领班负责每天巡检。（6） 制定防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生等应急预案，并定期开展消防演练。（7） 发现业户违反消防法律、法规的，应及时进行劝阻、制止，并填发通知单（见附件一）。对逾期不整改的，应及时报告业主委员会、公安部门。（8） 发现火灾应及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾原因调查。六、 公共区域安全防范措施 （2）（1） 管理中心应当加强对物业的养护和维修，定期检查183、消除隐患。对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为。并对下列部位强化防范措施： 水景、亲水平台：应标明水深，照明及线路应有防漏电装置。 儿童娱乐设施、健身设备：应由生产企业在醒目位置设置使用说明标牌，注明使用方法、生产企业名称，提供质保承诺和维修电话。 假山、雕塑：应标明禁止攀爬等行为。 楼宇玻璃大门：应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识。 电梯：应设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置围护措施。 电表箱、消防箱：应保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示标识。 水箱、水184、池：应加盖或加门并上锁。 窨井、污水处理池：应保持盖板完好，维修养护时应设置围护和警示标识。 垃圾堆放：应规定生活和建筑垃圾分类堆放，建筑垃圾实行袋装化。 挖沟排管：应标明施工期、设置围护和警示标识。 脚手架：应确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。（2） 管理部应当对业主自我检查防范予以告示，提醒业户对雨蓬、花架、晒衣架、空调室外机架等部位和阳台扶手摆放花盆、吊挂杂物等行为强化自我安全防范。（3） 组建安全应急防范抢险预备队伍，每年要组织开展二次以上的安全防范知识培训和对突发事件处理的实战演练。（4） 管理部要加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，发现问题及时整改，不留隐185、患。附件一：通知单_公司：我单位于_年_月_日，在进行日常防火安全巡查时，发现存在以下消防隐患：建议你在_天内采取以下整改措施：逾期不整改的，我们将向有关行政执法机关报告，一切法律后果由你自己承担。年月日第六章 保洁管理（2）一、 保洁监管工作规程 （2）（1） 由专职的保洁人员按明确的责任范围实施保洁工作。保洁员工按规定着装、佩带胸卡，语言文明。（2） 保洁管理应按物业管理合同约定的保洁质量要求实施。（3） 房屋共用部位、设施、设备无蚁害，房屋共用部位保持清洁，无乱贴，乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净，共用场地无纸屑，烟头等废弃物。（4） 管理区域内的商业网186、点应管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点，无乱贴、乱画广告的现象。（5） 管理区域内的楼宇及商业网点排烟、排污、噪音等应符合国家环保标准。（6） 有年度、月度保洁工作计划，按计划进行并有记录，清洁主管可要求清洁公司提供排班表、楼内委托清洁客户名单等资料。特殊场所的清洁保养工作（如大堂地坪的打蜡、外墙清洗、外围大理石清洗等）由清洁公司制订计划，清洁主管负责协调。（7） 要用眼睛仔细去看，检查是否有水迹、污迹和浮尘以及杂物等。（8） 要经常用手触摸检查，以确定保洁质量是否达到标准，如消火栓、墙角缝、地、门等。（9） 鼻闻是检查洗手间的一个重要方法，在检查洗手间的卫生时，一定要注意有无异味，如有异味，187、应督促保洁员清洗尿槽、坐厕或地漏周边。（10） 必须熟悉保洁工作标准，对照标准进行检查和监督。（11） 在监管时，要了解保洁人员的工作程序、活动范围及时间。（12） 看保洁工具是否按规定使用。（13） 把保洁检查与巡检管理员的巡楼结合起来。发现问题应及时要求保洁人员纠正，重大问题应及时报告上级。对检查的结果，无论好坏或有无问题都应认真记录。（14） 清洁主管巡视大楼至少每天二次，发现问题及时通知清洁公司整改。根据保洁管理相关标准对保洁工作进行考核，并记录于保洁服务质量月检查表。质量记录、表格保洁服务质量月检查表1（表格编码）保洁服务质量月检查表2（表格编码）二、 楼内保洁服务检验标准和办法（2188、）项目检验标准检验办法玻璃、金属框1. 楼内玻璃清洁明亮，无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印及其他印迹。2. 各交接缝隙不能有污垢、灰尘存在。3. 楼内金属结构框的立面和平面上不得有污垢、污渍、灰尘、印迹。1. 视检：直观玻璃透光性如何，有无折光现象，有无灰尘、污垢、污渍、。2. 手检：用白色餐巾纸擦拭。3. 视检：直观楼内金属框质感，不锈钢镜面是否反光照人。旋转门、自动开启门1. 玻璃表面清洁明亮，不得有灰尘、污垢、污渍、水渍及其他印迹。2. 金属门框、门套、拉手表面不得有灰尘、污垢、污渍、水渍及其他污迹。3. 木质门框、门套表面不得有灰尘、污垢、污渍等残留。4. 玻璃与门框交接缝隙不得有灰尘、189、污垢。5. 铰链处，旋转门中轴处，自动开启门上下轨迹槽内不得有灰尘、污垢，门头不得有灰尘。6. 金属拉手下部不得有污垢。1. 视检：直观玻璃透光性如何，有无折光现象，有无灰尘、污垢、污渍、。2. 视检：直观表面。金属光亮度是否强，不锈钢镜面是否反光照人。3. 视检：直观木门框、门套表面有无灰尘、污垢、污渍残留，木质表面是否木纹清晰，表面光滑、木质感强。4. 手检：用白色餐巾纸擦拭。5. 手检：用白色餐巾纸擦拭。6. 视检：（略）。地面清洗打蜡1. 地板清洗起蜡，必须彻底，不得有污垢，干燥后方可上蜡，以防蜡层脱落。2. 按比例规定确定蜡液用量上蜡，保证蜡层的厚度。3. 上蜡必须均匀，不得漏上，不190、允许蜡面气泡存在。4. 蜡面平滑丰满、光亮柔和质感好。1. 视检：（略）。手检：起蜡后用吸水纸用力压在地板上，拿起检查干燥度。2. 手检：（略）。3. 视检：（略）。4. 视检：（略）。地板抛光1. 抛光蜡面无污垢、污渍。2. 尘推保养后蜡面无灰尘。3. 蜡面抛光均匀无擦痕。4. 抛光后蜡面细腻、光泽度强。1. 视检：（略）。2. 视检：（略）。3. 视检：（略）。4. 视检：（略）。地毯1. 地毯表面无污渍、口香胶残留。2. 地毯干燥、纤维根无灰尘。3. 地毯表面色泽鲜艳，总体一致。不得有漏洗现象。4. 地毯梳理整齐，纤维蓬松，有弹性。1. 视检：（略）。2. 手检：将吸水纸巾铺地毯上拍打查191、看。3. 视检：（略）。4. 视检：是否有倒顺毛现象。手检：（略）。卫生间1. 外表面无污渍、污垢、水渍、水迹及其他印迹。2. 外表面无灰尘。3. 釉面色泽光亮、无损伤。4. 洗脸盆溢水口无污垢。5. 化妆镜面影像清晰。6. 死角处无污渍、污垢。7. 便器内部无污渍、污垢。便器盖板、坐板无水迹。1. 视检：（略）。2. 手检：用白色餐巾纸擦拭。3. 视检：（略）。4. 手检：用白毛巾擦拭洗脸盆溢水口。5. 视检：（略）。6. 手检：用白色餐巾纸擦拭。7. 视检：（略）。8. 嗅检：无异味。茶水间无异味，水池壁保持本色。1. 嗅检：无异味。视检：（略）。地面无积水、污迹、烟头、明显脚印等。1. 192、视检：（略）。墙身沟缝无尘，墙周无胶溃、水泥渍。1. 手检：（略）。盆栽植物叶面干净，盒内无纸屑、杂物。1. 视检：（略）。天花、灯槽、风口、各种明管无积尘。1. 视检：（略）。三、 外围保洁服务检验标准和办法（2）检验标准（1） 楼宇外围车辆进出通道、人行道必须清洁，不得有脏物、车轮印和积水。（2） 楼宇外围地面铺设的彩色广场砖颜色应鲜亮。地面杂物不超3个。（3） 地下车库斜坡及地面无脏物、积水。（4） 栏杆、护拦标志牌、行车及停车标志无污垢，清晰可见。（5） 花坛、草地内外无枯枝落叶、无果皮、无饮料罐等垃圾。（6） 楼宇进出口花岗石台阶无污垢、污渍，光洁。（7） 垃圾桶内部清洁，外表无污垢193、污渍，无沾着物。检验办法（1） 视检：直观楼宇外围车辆进出通道、人行道有无脏物、车轮印迹和积水。（2） 视检：直观楼宇外围地面铺设的彩色广场砖的本色是否显现。（3） 视检：地下车库斜坡及地面有无脏物、积水。（4） 手检：用白色餐巾纸擦拭栏杆、护栏标志牌、行车及停车标志，查看有无污垢。视检：直观标志牌是否干净、清晰。（5） 视检：直观花坛、草地内外有无枯枝落叶、果皮、饮料罐等垃圾。（6） 视检：直观楼宇进出口花岗石台阶有无污垢、污渍表面是否光洁。（7） 视检：直观垃圾桶内部是否清洁，外表有无污垢、污渍和沾着物。四、 外墙清洗服务检验标准和办法（2）检验标准（1） 外墙玻璃清洁明亮，无污垢、无水194、渍、无印迹。（2） 不锈钢镜面无污垢、无印迹，有金属反光。（3） 金属装饰无明显污垢有金属光泽。（4） 铝合金百叶窗、饰物表面无污垢，有光泽。（5） 花岗石、大理石光面纹理清晰，有光泽。（6） 花岗石毛面无灰尘、有质感。（7） 涂料墙面无污垢，色泽鲜艳、无变色。（8） 外墙面砖无污垢，色泽光亮。检验办法（1） 视检：直观外墙面、立柱表面有无污垢。（2） 视检：直观外墙面、立柱表面有无折光、质感、光泽。（3） 视检：不锈钢镜面光亮照人。（4） 手检：用白色餐巾纸擦拭外墙面、立柱面各死角处，查看有无污垢残留。（5） 手检：用白色餐巾纸擦拭外墙面、立柱面的拼缝间隙。查看有无污垢残留。（6） 视检和手195、检：从层面可开启的窗户、阳台检查清洁情况。注意事项（1） 主要道路和景观区域内的临街建筑物、构筑物的玻璃、金属板类外墙面应每三至六个月清洗一次，贴面砖、石材类的应每年清洗一次，水泥、涂料等其他材质类的应每二至三年清洗或粉刷一次。（2） 必须选择有资质的专业清洁公司清洗，不得随意雇佣无资质人员作业；同时应使用市工商局和市市容环卫局颁布的清洗保洁示范合同文本签订合同。在合同中明确清洗作业中使用的清洗剂品牌、规格、数量等。在清洗作业过程中，管理部应派人监督。（3） 专业清洁公司在外墙清洗时应根据建（构）筑物外墙材质合理选用含有缓释配比的清洗剂，清洗剂中不得含有氢氟酸成份，除特殊情况下也不应含有盐酸、196、硫酸、硝酸等无机酸成份，在清洗过程中不得对建（构）筑物造成外墙面和内在的损坏，同时对清洗残液负有稀释、收集、处理的责任。（4） 切实杜绝损坏建（构）筑物外墙材质、清洗剂残液随意倾倒等现象的发生。五、 垃圾的收集与存放标准和规范（2）检验标准（1） 垃圾房清洁，无异味、无虫害。（2） 垃圾容器无污迹、无积灰、无异味，桶内垃圾不超过1/3，周围环境无污迹、无死角。灭烟石保持原本色，无积水，不超过5个烟头。（3） 建筑垃圾清运无散落，不影响业户、不破坏环境、不损坏公物。作业规范（1） 垃圾房应日产日清，并进行卫生消毒灭杀工作。 塑料袋自里往外码垛堆放，高度不超过垃圾房的23。 平时关闭垃圾房门。 可197、利用的废弃物堆放于规定部位，专人处理。（2） 根据不同的情况和不同的场合设置垃圾临时存放的容器，每日清运。容器要有盖，以防止异味散发。容器的配备要兼顾物业的性质、档次和业户的需求。垃圾袋装化。 楼内垃圾收集自上而下（外围垃圾收集先远后近），将各个点的垃圾桶、烟灰桶内装有垃圾的塑料袋密封好，检查无破损缺口后汇总。用拖把、抹布清理垃圾桶、烟灰桶周围环境，用抹布擦干净垃圾桶、烟灰桶表面，换上新的塑料袋，需要时使用清洁剂和清香剂。 乘消防梯逐层而下，装满后直接送往垃圾房。沿途遇客人应避让。 纸盒箱和较大件的废弃物先集中堆放，然后一起乘消防梯运到垃圾房。（3） 建筑垃圾袋装化，清洁主管及时联系清运。第七198、章 绿化管理（2）一、 绿化监管工作规程 （2）（1） 有专业人员实施绿化养护管理。（2） 有年度、月度绿化养护计划、日常养护按计划进行并有记录。（3） 绿地无改变使用用途和破坏，践踏、占用现象。（4） 巡检管理员根据相关要求巡检，提醒业户或外来人员自觉爱护绿化，禁止不文明行为。发现问题及时通知相关人员。（5） 清洁主管应把巡回监督检查作为自己的主要工作，每天对自己管区内的所有部位、项目根据绿化检查标准定期巡查，不得少于一次。发现问题及时通知绿化公司加以解决，跟踪检查直至合格为止； 应及时登记辖区内绿化状况和摆放情况，完善绿化档案； 除每天定期检查以外，要采取不定期的抽查，并虚心听取业户意见和199、建议； 应对绿化工的日常工作和绿化美化标准进行检查、监督和指导；（6） 根据绿化管理相关标准对绿化工的工作和大楼整体绿化状况作出评估，并记录于绿化服务质量月检查表。（7） 绿化工程竣工验收时间应符合下列规定： 新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。 地被植物、应在当年成活后，郁闭度达到80%以上进行验收。 花坛种植的一、二年生花卉及观叶植物，应在种植l5天后进行验收。 春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。质量记录、表格：绿化服务质量月检查表（表格编码）二、 室外绿地养护工作检验标准 （2）（1） 绿地生长良好200、，及时补栽补种，无枯黄，种植覆盖率应达到95%。绿地整洁，无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物。目视1次/周。 修剪高度在48，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐。目视抽查6处。 及时补缺，无明显黄土裸露，低洼处要以土填平重栽。目视尺量补缺工作自发现一周内完成。（2） 花草、绿篱、树林长势良好，无病虫害，无折损现象，无斑秃。目视1次/周。 花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%。 乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种和孤植树应保证成活。（3） 种植的植物材料的整形修剪整齐美观，应符合设计要求。 乔木整枝及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布均匀，201、树形优美，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。目视检查，生长季、休眠期各一次 灌木整枝根据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂盛，花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30。目视，1次/季 绿篱修剪绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30。目视，1次/月（4） 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防冻、防台。 树木、草地冬季中午浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透。目视、手测。 盆栽按见干见湿原则浇水，无遗漏现象。目视检查室外草花夏2次/日。 叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查与浇水同步，施肥后要喷水。 乔202、木灌木采取沟施或穴施。施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面，不玷污树木叶面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。目视2次/年 草地、地被施肥播施或喷施。结合天气在雨天前进行。浓度合适，一般每平方30克。目视检查1次/季 土壤呈松弛团粒结构，深达5左右。不伤及树皮、根系。目视，取样检查施肥前和下暴雨后进行松土，1次/两周 防寒工作培土、铺草、卷干等工作在11月中旬开始12月上旬完成。目视检查。 防风防台工作在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能及时清除断枝落叶，扶正倒斜树木。目视检查（5） 定期喷洒药物，预防病虫害。目视抽查防治，发现病虫，及时喷施，注意不影响业203、户。三、 室内绿化养护工作检验标准 （2）（1） 室内绿化生长良好，调换及时，无枯黄、无积灰。花盆整洁，保持盆内无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物。（2） 无病虫害，无折损现象，无斑秃。（3） 种植的植物材料的整形修剪整齐美观，应符合设计要求。（4） 定期组织浇灌、施肥和松土。叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查与浇水同步，施肥后要喷水。（5） 定期喷洒药物，预防病虫害。目视抽查防治，发现病虫，及时喷施，注意不影响业户。四、 天台、屋顶绿化管理规定 （2）（1） 屋顶绿化应预先全面调查建筑的相关指标和技术资料，根据屋顶的承重，准确核算各项施工材料的重量和一次容纳游人的数量。（2） 屋顶绿化种植，必须在建筑物整体荷载允许范围内进行，并符合下列规定： 应具有良好的排灌、防水系统，不得导致建筑物漏水或渗水。 应采用轻质栽培基质，冬季应有防冻措施。 绿化种植材料应选择适应性强、耐旱、耐贫瘠、喜光、抗风、不易倒伏的园林植物。（3） 种植植物的容器宜选用轻型塑料制品。（4） 屋顶绿化应设置独立出入口和安全通道，必要时应设置专门的疏散楼梯。为防止高空物体坠落和保证游人安全，还应在屋顶周边设置高度在80cm以上的防护围栏。同时要注重植物和设施的固定安全。