1、第一章 第一章 前期介入管理制度第一节 一、接管验收工作规程1.目的：确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。 3.职责：相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。4.程序：4.1接管验收前的准备工作4.1.1接管验收定义根据开发商对物业公司的委托合同，在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上，以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。4.1.2成立物业管理处在小区入住前三个月，(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行)，成立管理处，管理处经理、主任、物业助理和维修人员到位(其他管理人员分步到岗)，落实管理2、用房和职工宿舍。4.1.3组织验收小组由管理处客户部牵头,组织开发商相关部门及人员和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作:(1)提前派出维修技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道道路（删）的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。(2)主动与开发商工程部门和施工单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。(3)与开发商工程部门、施工承建单位三方共同制定验收方案，统一验收标准。(4)准备竣工验收的表格3、资料： A.房屋接管验收单；B.房屋接管验收整改项目统计表；C.公共设施接管验收单；D.公共设施接管验收整改项目统计表；E.公共设备接管验收单；F.公共设备接管验收整改项目统计表；G.接管验收资料交接表；H.接管验收资料不合格整改单；I.接管验收不合格整改通知单；4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料4.2.1产权资料:(1)建筑用地规划许可证；(2)建筑工程规划许可证；(3)建筑工程施工许可证；(4)建筑设计审批意见书；(5)业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。4.2.2政府验收合格资料：(1)建筑工程竣工验收合格证书；(2)公安消防局建筑消防验收意见书；(3)建筑工程4、竣工档案验收证书；(4)燃气工程监督质量等级证书；(5)房屋建筑测绘报告；(6)建筑工程环保验收合格证书；(7)人防工程验收证书；(8)用电许可证；(9)供用电协议书；(10)卫星地面接收设施许可证；(11)电梯使用合格证；(12)电子防盗监控系统验收合格证书。注：煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。4.2.3工程技术资料(1)竣工图；包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；(2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣工报告；(4)工程预决算分项清单；(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；5、(9)竣工验收证明书；(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；(11)新材料、构配件的鉴定合格证书；(12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；(13)砂浆、混凝土试块试压报告；(14)供水、供暖的试压报告。4.2.4资料的存放 上述资料必须存放在开发商或物业管理公司专职管理的档案室内（公司存放正本，管理处存放副本），以便随时查阅。(是否需要明确开发商和管理处的职能？)4.2.5必须移交物业管理公司的原件资料：(1)电梯使用合格证；(2)供用电协议书；(3)用电许可证；(4)用水申请审批表及月供水计划执行表；(5)卫星电视地面接收设施许可证；(6)燃气管道使用许可证。4.2.66、复印件及图纸(是否需要管理处接收存档？此处所指为：管理处存档)：(1)业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单；(2)参与建设该小区的设计，工程监理及所有施工队伍(含分包队伍)等单位的名称，负责人，联系人，联系电话清单；(3)建筑工程竣工验收备案表；(4)公安消防局建筑消防验收意见书；(5)建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；(6)机电设备单台说明书、调试、订购合同。4.3楼宇接管验收程序4.3.1开发商通知物业管理公司接管验收。4.3.2物业管理公司按4.1及4.2进行核对。具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。4.3.3物业管理公司会同开发商工程部门、建筑施工人员7、共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。4.3.4对初步检验中发现的问题，由验收小组填写遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复核。4.3.5对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。4.3.6业主(住户)入住时，由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其通知施工队限期返修整改，经管理处或业主(住户)验收后消项。4.3.7在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理处人员发现的由于建筑施工或制8、造上的缺陷时，联络开发商工程部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。4.3.8在保修期过后，在取得物业管理公司认可后才向建筑商(施工队？开发商？小区所有建筑及设备设施的建设单位)支付保证金或工程余款。4.4房屋接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主(住户)的合理要求。45公共设施接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。5.支持性文件和记录：5.1接管验收资料交接表KH-01-R01； 5.2接管验收资料不合格整改单KH-01-R02； 5.9、3房屋接管验收单KH-01-R03； 5.4公共设备接管验收单KH-01-R04； 5.5公共设施接管验收单KH-01-R05； 5.6房屋接管验收整改项目统计表KH-01-R06； 5.7公共设备验收整改项目统计表KH-01-R07； 5.8公共设施验收整改项目统计表KH-01-R08；5.9接管验收不合格整改通知单KH-01-R09；第二节 二、钥匙管理规定1.目的：确保钥匙管理有序，使用方便。2.适用范围：物业管理处内部。3.方式和过程控制： 3.1公司的各类钥匙由物业助理管理控制；3.2公共设施、设备钥匙由维修部保管；3.3所有钥匙应分类，贴上标签，整齐定位挂放于钥匙柜中；3.4重点门10、房钥匙一旦丢失，管理人员应立即向管理处经理汇报，同时调整门锁；3.5钥匙应严格保管，未经批准许可，不得随意借给非管理处人员；3.6管理处员工未经管理处经理许可，不得私自配置公房钥匙；3.7在钥匙使用当中，使用人应妥善保管钥匙；3.8非正常上班时间，钥匙的管理由物业管理处负责，交接班时应查点清楚；3.9值班人员因故离开物业管理处时，应委托其他同事代为保管；3.10借用钥匙时，物业助理应做好登记；3.11对客户签署托管门匙责任声明书后托管的钥匙，应妥善保管。4.支持性文件和记录：4.1托管门匙责任声明书KH-03-R05；4.2钥匙借用登记表KH-10-R01；第二章 第二章 入伙租赁管理制度第一11、节 一、住户入伙管理规程1.目的：让住户便捷办理入伙手续。2.适用范围：管理处物业部。3.职责：3.1物业部负责物业入伙的办理及档案的建立。3.2其它部门负责协助。4.程序：4.1物业入伙程序：4.1.1验证并存档客户的相关资料：(1)入伙通知书；(2)购房合同书原件，留存复印件； (3)业主身份证或营业执照原件，留存复印件；(4)若业主委托他人办理入伙，需提供客户委托书、业主身份证原件及被委托人身份证原件及复印件。4.1.2领取入伙资料袋：(1)业主登记表；(2)业主公约一式两份；(3)前期物业管理服务协议一式三份；(4)房屋装修申请书；(5)房屋使用说明书及房屋质量保证书；(6)室内管线分12、布图(含电、给排水平面图)；(7)入伙收费一览表；4.1.3业主办理相关手续(1)填写业主登记表,签订业主公约；(2)客户部相关人员收表；(3)客户缴纳相关入伙费用；(4)物业助理和维修技工陪同业主验收房屋，验房时若业主提出质量问题，应记录在房屋交接验收表上，由客户在表单中签字确认。(5)物业助理负责汇总、整理房屋问题，联系相关单位进行整改。(6)整改完毕由物业助理把结果反馈给客户，由客户在房屋交接验收单上确认签名；(7)合格及整改合格后，向客户发放该单位钥匙，并请客户在业主登记表中的钥匙栏中签字,如客户需管理处托管钥匙,填写托管门匙责任声明书；(8)办理住户智能卡；(9)签订相关协议。4.113、.4整理客户资料并存档，并将客户资料录入电脑。4.1.5在客户服务中心墙上装修入伙进度表上贴上标签。5.支持性文件和记录：5.1业主登记表；5.2业主公约；5.3前期物业管理服务协议；5.4房屋验收交接表KH-03-R01；5.5机动车停车位申请表KH-03-R02；5.6入伙客户情况登记表KH-03-R03；5.7住户智能卡办理申请表KH-03-R04；5.8托管门匙责任声明书KH-03-R05；第二节 二、住户搬入/搬出管理规定1.目的：确保小区内公共秩序井然,住户财产有所保障。2.适用范围：物业管理处内部 3.方法和过程控制：3.1.住户搬入：3.1.1住户搬入小区是指迁入小区居住；3.14、1.2租户迁入小区居住需按照入伙规程到物业管理处登记备案，办理相关手续后物业助理在入伙客户情况登记表上填写入住日期；3.1.3 租户办理迁入手续时，该单元业主必须在场。3.2住户搬出： 3.2.1 住户搬出是指住户将物品搬出小区或迁出小区居住； 3.2.2住户将物品搬出小区，需提前到物业管理处办理手续；由物业管理处验证和开具放行条； 3.2.3 若为迁出小区居住，住户应提前三天到物业管理处办理水、电、管理服务费结算手续，物业管理处开具放行条并按要求填写客户搬出登记表，若为租户搬出必需经业主签确同意，并查实搬出物品无误后物业管理处开具放行条并按要求填写客户搬出登记表； 3.3住户搬入/出时若需使15、用电梯，应尽量避免电梯使用高峰期，同时物件不得堆放在过道上，以免影响他人使用电梯和行走。 3.4搬运过程当中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则照价赔偿。 3.5搬运过程当中，应注意保持环境卫生，同时不得大声喧哗，以免影响小区的整洁和其他客户的正常生活。3.6在搬运过程中，安管部应派员进行检查。4.支持性文件和记录：4.1放行条KH-09-R02；4.2客户搬出登记表KH-15-R01；第三节 三、租赁服务管理规定1.目的：规范物业租赁工作，维护公司与住户利益。2.范围：物业管理处内部3.职责：物业部负责物业租赁的代办理4.程序：4.1物业的租赁委托及出租洽谈：4.1.1住户若委托管16、理处出租房屋需到物业管理处签署物业租赁委托书；4.1.2物业管理处根据房屋委托的条件及数量进行刊登招租广告；4.1.3物业管理处根据委托房屋的条件与来访的意向承租人洽谈；4.1.4尽量要求意向承租人留下联系方式并作相关记录，物业管理处负责跟踪直至租赁成功或取消意向租赁；4.1.5意向承租人若要求现场看房物业管理处需安排人员陪同看房；4.1.6已委托租赁的房屋锁匙需要作好标识妥善保管。4.2达成协议4.2.1物业管理处根据与意向承租人洽谈达成的条件拟定租赁合同；4.2.2由房屋业主与承租人签订租赁合同； 4.2.3承租人向房屋业主缴纳相关费用；4.2.4管理处向客户收取房屋租赁佣金。4.3出租房17、屋交付使用4.3.1物业管理处向承租人交付租赁房屋的锁匙，租户按入伙要求办理有关登记备案手续；4.3.2填写出租房屋验收交接单，并存档保留。4.4合同的变更、终止4.4.1合同的变更应由承租人与客户双方协商，并将结果知会管理处；4.4.2合同的终止应按合同的具体条文进行；租赁期满后，承租人若想搬迁，应要取得客户同意后，物业管理处方可开具放行条。5.支持性文件和记录：5.1意向承租人登记表KH-09-R01；5.2放行条KH-09-R02；5.3房屋租赁委托书KH-09-R03；5.4租赁合同；第三章 第三章 住户服务、管理制度第一节 一、住户资料管理规程1.目的：加强住户资料的管理，建立准确、18、详实的客户档案。2.适用范围：物业管理处内部3.定义：住户资料变更包括业主所属物业发生产权转让，导致住户资料变更，住户家庭人员的自然增减；住户将所属物业转租他人，而导致资料档案的增加。4.方法和过程控制：4.1住户所属物业的产权转让；4.1.1合同双方需到公司（管理处）（管理处）办理相关手续；4.1.2提供产权转让合同原件及复印件，公证书原件及复印件；4.1.3原业主退还相关资料及物品：(1)业主公约、房屋使用说明书、房屋质量保证书；(2)已办理的全部住户智能卡、车辆出入IC卡；(3)缴清有关水、电、气及管理服务费；(4)档案资料存档或销毁；(5)购买车位的住户应退还车位，并结清相关费用。4.19、1.4现物业所有权人按住户入伙作业指导书办理入伙手续。4.2住户家庭人员的自然增减，按正常申报程序到管理处办理。4.3住户将其所属物业转租：4.3.1租赁双方到管理处办理相关手续；4.3.2提供租赁合同原件及复印件；4.3.3明确管理服务费、水、电、煤气费的承担方；4.3.4租户按住户入(退)伙作业指导书填写有关资料，缴纳有关费用；4.3.5申请住户卡按住户智能卡相关程序办理。5.支持性文件和记录：5.1办理入伙手续所需各类表格。第二节 二、住户回访规程1.目的：加强与住户之间的沟通，促进公司管理服务品质的提高。2.适用范围：物业管理处内部 3.职责：由管理处物业部进行回访工作，必要时管理处经20、理需亲自回访。4.方法和过程控制：4.1专项回访：住户正式入住小区，经理应组织对客户进行拜访； 4.1.1推行新的管理服务措施；4.1.2增加新的服务收费项目；4.1.3开展重大的质量活动；4.2日常回访：物业部每月应对小区内住户中抽3-5户进行管理服务品质的回访，征询客户对物业管理工作意见；维修类的回访率为30%。4.3重大事故回访：4.3.1住户家中一旦发生事故，管理处人员接报后应迅速赶到现场，进行各种紧急情况的应急处理； 4.3.2住户家中事故处理完毕后，物业助理应积极上门回访，根据实际情况做好各类善后及防范工作；如：积极调查事故原因，对住户开展安全教育宣传，检查其他隐患并处理，帮助解决21、一些实质性困难，协调各方面关系等； 4.3.3物业管理处应分析事故原因，根据情况制定相应的预防措施。5.回访方式：对住户的回访形式应该是多样化的，常用的包括：电话回访、上门回访、书信回访、口头回访等，还包括采用调查表的形式。 6.回访记录：对住户的一切回访应认真做好记录(文字形式或图片形式)，以备追溯。7.支持性文件和记录：7.1客户投诉处理记录表KH-07-R01； 7.2回访记录表KH-08-R01；第三节 三、车辆出入IC卡办理规程1.目的：方便客户日常生活，有效的管理小区内的车辆停泊秩序。2.适用范围：物业管理处内部3.过程控制：3.1专用车位办理3.1.1申请人到管理处前台办理停车位22、车辆出入IC卡时需出示本人身份证明，车辆行驶证，车辆的保险证明原件，并需提供复印件；3.1.2管理处前台受理人员核实申请资料后，申请人填写机动车停车位申请表；3.1.3申请人到管理处物业部收款员交纳相关费用,物业助理将资料输入系统，并对IC卡授权有效使用。3.1.4每月15日和30日物业助理将停车位租赁合同书、摩托车停车位租用/固定情况登记表、汽车停车位租用情况登记表、汽车固定车位办理情况登记表存档。3.2 租用车位临时卡办理3.2.1申请人到管理处物业管理处办理停车位车辆出入IC卡时需出示本人身份证明，车辆行驶证，车辆的保险证明原件，并需提供复印件；3.2.2管理处物业部受理人员核实申请资料23、后，申请人需填写机动车停车位申请表；3.2.3申请人根据停车场车位分布图，选择适合的车位；3.2.4申请人需签订停车位租赁合同书，合同期限最高为一年；3.2.5申请人到物业管理处物业部收款员交纳相关费用,物业前台将资料输入收费系统,将申请资料交与财务部.3.2.6财务部(开发商还是物业公司的财务部（管理处财务出纳）)根据申请资料的内容核对收费系统，由管理处经理签核后，交于管理处前台将IC卡授权，物业助理通知业主领取车辆出入IC卡，并做好相关的记录摩托车停车位租用/固定情况登记表、汽车停车位租用情况登记表3.3摩托车位办理 3.3.1摩托车位租用办理，与租用车位办理程序相同。3.4办理原则3.424、.1租用停车位出入IC卡办理：一车位一车一出入IC卡。3.4.2已购车库停车位出入IC卡办理：(1)第一种：一车位一车一出入IC卡。(2)第二种：一车位多车多出入IC卡一张车位停放卡(如：业主3部车，需提供3套车辆资料，可办理两张出入IC卡临时卡，1张车位停放卡，并输入电脑资料)。第一部车进入小区未出小区时，而第二部车又进入小区时，则第二部车要收费。3.5收费办法3.5.1车辆出入IC卡需交纳 20 元/张工本费；3.5.2临时车位：地下车位租金 250 元/月，摩托车：地下车位租金 30 元/ 月。(是否改为根据实际情况制定（可加备注：各小区的标准可根据物价部门审批文件确定)3.5.3固定车25、位需交纳车位管理费 元/月。4.挂失/报损/补办车辆出入IC卡方法:客户到管理处物业部填写智能卡挂失/报损申请书,缴纳相关费用,物业助理将资料交给财务部,完成相关缴费手续后，进行重办卡的操作。5.支持性文件和记录：5.1机动车停车位申请表KH-03-R02；5.2停车位租赁合同书KH-12-R02；5.3摩托车停车位租用/固定情况登记表KH-12-R03；5.4汽车停车位租用情况登记表KH-12-R04；5.5汽车固定车位办理情况登记表KH-12-R05；5.6智能卡挂失/报损申请书KH-14-R01；第四节 四、住户智能卡办理规程1.目的：配合小区的智能化管理，方便住户的日常生活。2.适用范26、围：管理处物业部3.方法和过程控制：3.1住户到管理处前台申请办理住户智能卡，并填写住户智能卡办理申请表。3.2申请人如实填写其他需办理住户智能卡人员与其本人的关系。3.3住户卡一律由住户本人申请办理，一经办理均为永久性住户卡智能。3.4住户智能卡办理数量限制：3.4.1如需办理人员均为住户之直系亲属，办理智能住户卡的数量不予限制。3.4.2如需办理人员中出现一名非直系亲属，将受制规定配额的限制(配额按所属房屋面积计算)。(1)每户最多可申办7张住户智能卡；3.5住户智能卡计收每张 20 元工本费。3.6住户智能卡经客户本人签收后，方可发放。4. 支持性文件和记录：4.1住户智能卡办理申请表K27、H-03-R04；4.2住户智能卡统计表KH-13-R01；第五节 五、智能卡挂失/报损/补办规程1.目的：通过住户智能卡的挂失及报损，有效的避免住户智能卡遗失及损坏后所造成的后果及损失；对住户智能卡进行授权，有效地控制住户智能卡的使用。2.适用范围：管理处内现启用的“住户智能卡”、“车辆出入卡”等。3.方法和过程控制：3.1智能卡的挂失/损坏补办流程： 3.1.1 持卡人遗失/损坏住户智能卡；3.1.2 原持卡人须亲临管理处物业部填写智能卡挂失/报损申请书；3.1.3 管理处物业部人员需查询所遗失智能卡内的消费余额，在持卡人认同后，对该卡挂失并填写挂失记录，物业管理处人员进行审核；3.1.428、管理处物业部对遗失智能卡下载权限，停止该卡的一切用途，并填好智能卡挂失/报损操作记录；3.1.5 如持卡人遗失或人为损坏智能卡需补办新卡，必须交纳人民币 20 元工本费(旧卡由管理处物业部收回)；3.1.6住户智能卡挂失/报损申请书、智能卡挂失/报损操作记录经管理处主任审核后，再补办新卡参照住户智能卡办理规程；3.1.7管理处物业部对新卡授权并做好记录；3.1.8管理处物业部通知持卡人取卡，并核查是否已交新卡工本费；3.1.9持卡人核实新卡余额，无意见后签收新卡；3.1.10管理处物业部将住户智能卡挂失/报损申请书及操作记录编号存档；4.支持性文件和记录：4.1智能卡挂失/报损申请书KH-1429、-R01；4.2智能卡挂失/报损操作记录KH-14-R02；4.2住户智能卡办理规程KH-13；第六节 六、业委会成立程序（增加）如有需要你根据这个进行修订，各地成立业委会的程序可能略有差异：中山市首次业主大会及成立业主委员会规程指引各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位：为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，现根据全国物业管理条例、业主大会规程、广东省物业管理条例等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引，供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。一、业主：物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主，是物业的主人。二、30、业主大会：一个物业管理区域成立一个业主大会。三、业主大会的性质：业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。四、第一次业主大会召开（或者业主大会成立）的条件：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。省物业管理条例规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后，在当地建设行政主管部门的指导下，由业主代表、建设单位组成业31、主大会筹备组（以下简称筹备组）。（一）筹备工作包括：1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2、参照示范文本，拟定业主大会会议议事规则（草案），业主公约（草案）；3、确认业主身份，确定业主投票权数。（住宅按每一户为一投票权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数，多少建筑面积为一票，筹备组可根据实际情况商定）4、确定业主委员会候选人产生办法及名单（选出的委员人数为单数，一般在5-7人，面积大的小区可适当增加人数）；筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。（二）业主大会或业主代表大会代表的产生：业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”；“业主较32、多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议的前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。（三）业主大会的形式：可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（四）业主委员会候选人的产生：一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。（五）业主委员会委员的条件1、应当是本物业管理区域内具有33、完全民事行为能力的业主；2、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；3、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。业主委员会自选举产生之日起3日内，召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1-2人。按照中山目前的情况，业主委员会人数的设置一般在5-9人之间（含正、副主任），个别的超过10人。五、第一次业主大会召开的程序。为完成第一次业主大会的各项任务，会议一般按照以下程序进行：（一）由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。（二）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，也可以由候选人自我介绍。（三）通过业主委员会任期年限（34、一般是2-3年）；审议通过业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程。（四）选举产生业主委员会委员。（五）审议通过与物业管理有关的重大事项。（六）在第一次业主大会上，建设单位还应当作物业管理前期工作报告，物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。六、业主委员会备案资料。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到市房地产业协会备案。备案资料包括：1、备案申请书（业主大会成立情况，业主委员会选举形式、结果）；2、业主大会议事规则（草案）；3、业主公约（草案）；4、业主委员会名单（按备案表填写）；5、业主委员会章程。第四章 第四章 装修管理制度第一节 一、装修管理规程1.目的：规范装修管理，维护小35、区安全，维护业主利益。2.适用范围：小区首次装修管理。3.职责：3.1物业部负责装修管理工作。4.程序：4.1装修申报及审核4.1.1申报：房屋进行装修须由业主、承建商提前到物业管理处申请，并按流程如实提交房屋装修书及相关资料；4.1.2审核：申请人应向物业管理处提供施工单位的营业执照副本、资质证书、该单位施工图(包括总平面图、电气图、给排水图等，比例1：100)。4.2费用收取4.2.1装修前须向物业管理处缴纳装修保证金2000 元/户；(是否统一？)4.2.2装修施工人员出入证工本费 10 元/张，出入证押金 50 元/张；4.3装修时间（4.2.1 4.2.2 项的收取标准各小区可能会存36、在差异）4.3.1小区每日装修时间为上午8：00-12：00，下午14：00-18：00，节假日9：00之前不得进行有噪音施工。管理处有权根据管理需要调整施工和审批时间；4.3.2装修期限不超过60天。因特殊原因延长工期的，须到物业管理处办理延期手续，无正当原因拖延工期、又未办理延期手续，每超过审批期限一天将按50元/天/户的标准扣除装修违约金。4.4承重结构4.4.1房屋承重结构(包括承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度、负荷都是经过严格计算得出，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门；4.4.2在装修过程中，沙石、水泥等材料必须分散堆放，不得超出楼面活荷载设计值1.5KN/,地面装37、修材料不得超过5cm 。4.5煤气管道4.5.1室内的燃气管道不得随意更改，如需改动，需书面报管理处、相关主管部门,经核准后方可实施,其施工由具备专业施工资质的施工单位进行。4.5.2所有煤气开通点火，须报请煤气公司实施，热水器、灶台、厨柜安装及使用须遵守国家有关规范。4.6电气线路电线的铺设和电器的安装，必须聘请持有操作证的专业人员进行施工，安全用电按规范操作；4.6.1电器的总容量不应大于原设计的负荷(： KW)删；(小区不区,户型不同会存在差异)4.6.2安装家居智能系统及设施，须在装修前布线，并保证弱电系统及管线完好，未经批准不得随意更改；4.6.3可视对讲器四周应预留5cm位置，以便38、日后安装。4.7给排水4.7.1给排水管道的改造和施工必须先向物业管理处报批方可施工，并且要保证小区公共用水及相邻住户家中管道的正常使用；4.7.2装修时应对卫生洁具、地漏、下水道等采取有效的防护措施，对厨房、洗手间、阳台(阳台地面的装饰不得高于门窗轨道)等部位，施工时应注意防水处理。如因施工原因破坏防水层造成楼板及墙体渗漏水，由业主、施工单位负责修复并承担一切费用；4.7.3严禁凿打管道井及排烟道，由施工原因导致管道堵塞、渗漏，承建商必须承担相应责任及一切费用；4.7.4严禁将生活污水排入雨水管道，所有排污水管检查口、清扫口、必须预留活动检查口。4.8装修材料4.8.1装修材料须采用防火、环39、保材料,凡离开梁位的新砌墙体必须用轻质材料；4.8.2所有装修用砂石、砖等装饰材料袋装后方可进入物业单位(包括装修垃圾的清运),若装修材料在运送过程中损坏公共设施，承建商需在指定时间修复，同时需承担一定数额违约金,装修散料必须堆放小区指定点；4.8.3所有载货车辆必须状况良好、外观整洁，不得有碍整个小区的观瞻；搬运装修材料必须使用管理处指定的电梯上下。4.9外部装修4.9.1为维护物业整体美观，按政府法规，本小区所有房屋不能安装户外防盗网、防盗门,不得搭建露台、阳台、底层花园，不得改变其功能、外观及风格；4.9.2外墙门窗不得改变原有设计，不得在楼道摆设神龛等物品，妨碍其它业主通行及违反消防管40、理规定，晒衣架必须安装管理处指定的位置。4.10空调系统4.10.1空调机外机必须在小区的统一规定位置上安装；4.10.2空调冷凝水必须排放到冷凝水收集管内；4.10.3空调室外机架的外型和颜色必须符合小区的统一要求，并做好防锈处理。4.11治安、消防安全4.11.1房屋装修期间，业主应要求承建商配置必要的消防器材2个4公斤以上灭火器，(灭火器亦可以在物业管理处前台租用)；4.11.2油漆等易燃材料必须和电源、火源隔离，瓶装易燃易爆气体进入小区必须向管理处申请并采取有效的防护措施,禁止在现场吸烟、烹煮食物；4.11.3施工单位须严格按照物业物业消防治安责任书所有条款实施装修。4.12施工现场441、.12.1为确保小区公共秩序，装修施工人员及车辆统一由管理处指定的出入口出入，房屋装修不得影响住户休息，装修施工时应尽量降低噪音，噪音较大的施工尽量在小区外完成或配合管理处另行安排的时间进行；4.12.2装修施工应在业主房屋内进行，禁止占用公用地方加工或堆放材料，避免堵塞消防通道。4.13保修责任4.13.1装修承建商根据与业主的装修合同负责保修期内的装修工程保修责任；4.13.2对于装修原因给小区公共设施、通道及隐蔽工程造成的问题，物业管理处享有责任追索权。4.14违约处理4.14.1在装修过程中，若有违反上述规定行为的除限期修复外, 物业管理处有权采取没收工具、停水、停电等强制措施停止该户42、的装修,并收取违约金50-5000元，情节严重的，物业管理处有权向有关主管机构提出诉讼,由此造成的损失由业主、承建商自行负责；4.14.2在装修过程中严禁高空抛物,因此引起的一切责任均由装修承建商/业主负责，情节严重的交由执法部门处理。4.15验收4.15.1房屋装修完毕后应及时通知物业管理处进行验收；4.15.2验收时出现有违章项目，如损坏结构、加封阳台、破坏外墙、安装防盗网、安装空调不按规定，卫生间、厨房出现渗、漏、堵等，物业管理处有权责令其整改，拒不整改者，物业管理处不予验收，并保留对上述违规行为实施处罚权利；4.15.3自装修验收合格60天后，使用未出现质量问题免息退还装修保证金。5.43、支持性文件和记录： 5.1装修施工人员出入证；第二节 二、商业网点广告招牌管理规程1.目的：为小区住户提供一个舒适典雅的居住和工作环境。2.适用范围：物业管理处内部3.方法与过程控制：3.1凡在小区内从事经营活动的经营者，必须服从物业管理处的管理。3.2经营者在经营场地(铺面)需制作和悬挂门面招牌、广告的按装修管理程序的规定向物业管理处提出申请，经批准后安装在管理处指定的地点，未通过物业管理处批准的招牌、广告不得悬挂和安装；3.3经营者必须对门前实行三包(包卫生、包绿化、包秩序)，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经物业管理处批准不得在门外进行加工作业；3.4凡购买、租赁的房屋不属于经营场地44、的一律不准从事经营活动；3.5任何单位和个人不得进入小区摆卖、推销，但如属于公益性质的，由当事单位申请，物业管理处审核后，到物业管理处办理有关手续。并由物业管理处指定位置，事后清理好现场；3.6在小区内悬挂带有经营性内容的宣传广告、条幅等需物业管理处审核，并在物业管理处办理有关手续由经理批准后方可悬挂；3.7安管部负责对小区的经营场地、商业网点、铺面、门面进行监检，及时取缔超经营场地的乱摆卖、乱张贴、乱搭建、乱悬挂等现象，在巡视公共设施时应检查广告、招牌，对于过期、锈蚀、残缺、歪斜的广告、招牌、宣传品应及时报物业管理处安排处理；3.8经营者要搬出小区，必须将广告、招牌、宣传品清除；3.9政府、45、公司的有关宣传品由物业管理处负责指定位置张贴和清理。 4.支持性文件和记录：4.1装修管理程序KH-05；第三节 三、二次装修安管部监管规程(是否统一为一次、二次装修？)(业主收楼后的装修行为)1.目的：确保装修单元正常的工作秩序,杜绝不安全事故发生。2.适用范围：安管员对装修单元的监管。3.基本内容：3.1证件管理： 3.1.1证件有效期、真伪； 3.1.2证件使用范围； 3.1.3证件的规范佩戴； 3.2装修工人及车辆进入小区的管理和进入小区后的管理 3.2.1查验进出人员、车辆的证件。并询问相关情况； 3.2.2指引工人或车辆防止人员乱窜及车辆乱停放； 3.3装修垃圾、材料搬运、堆放管理46、 3.3.1不允许占道堆放，和不按规定堆放； 3.3.2作好防护措施、防止碰撞，划损公共设施；3.3.3垃圾、材料堆放于指定地方，从指定的通道进入，使用指定的电梯运送并严格遵守电梯安全管理制度；3.4装修垃圾、材料堆放现场监管及清除管理 3.4.1材料堆放整齐； 3.4.2清除剩余材料； 3.4.3不能长时间堆放； 3.4.4按物品性质分区堆放；3.4.5房屋中间(下无梁)位置不得堆放过重物品；3.5装修单元是否按规定时间进行施工3.5.1 避免影响他人正常休息及工作； 3.5.2 形成统一管理统一进行施工管理体系；(？)删 3.6灭火设施检查 3.6.1是否配备足够的灭火器； 3.7装修期间47、的监管3.7.1装修单元的门、窗要关上；3.7.2阳台不能堆放装修材料； 3.7.3室内不能堆放过多材料、及不允许在施工现场吸烟； 3.8施工期间有无违规操作及生明火或暗火 3.8.1 执行严禁吸烟规定； 3.8.2 使用与装修无关的电器； 3.8.3 对装修单元进行按时抽查，看是否使用非本单元的水电； 3.9对空置房屋的门锁，阳台锁及其它异常情况的监管 3.9.1防止在别的单元堆放材料或使用场地进行施工，造成损坏； 3.9.2使用水电； 3.9.3或做其它一些违规行为； 3.10不得使用5磅重的铁锤等硬件砸墙 3.10.1防止楼体受损； 3.10.2声音过大，影响他人； 3.11装修项目跟图48、纸及许可证上是否相符合或违规施工，造成损坏； 3.12有无占用公共地方施工和在走火通道堆放装修材料，及堆放过多的材料在房间里； 3.13 检查房间的线路有没有埋引线管及其它的防护作用； 3.14 防盗网、空调、防盗门有无审批及不按规定位置安装； 3.15 运输车辆的管理； 3.16 防止易燃、易爆、腐蚀性和辐射性、异味物品带入小区进行施工。4.基本要求： 4.1不出现无证或过期不及时补办证件现象。 4.2不出现运输材料车辆乱停放现象。 4.3不出现装修房间有违规明火作业现象。4.4不出现进场装修还未配备灭火器材及未做好防火措施。5.支持性文件和记录：5.1装修单元巡查签到表第五章 第五章 治安49、保卫管理制度第一节 一、安管队员安全防范管理要求1.目的：确安管(安)全，维护正常的工作秩序。2.适用范围：小区的安全防范工作。3.主要内容：3.1值班人员必须坚守岗位，提高警惕，熟悉小区的地理环境。 3.2值班人员一定要熟悉小区安全防范的监控设备及措施，能够熟练掌握及操作。 3.3接班后一定要仔细检查小区的每一个角落，包括门窗锁，看是否有可疑情况。 3.4建立交接班制度，详细记录工作情况，如有情况必须清楚时间、地点及如何处置等。 3.5定期对各设备进行保养、检查，发现故障或问题及时排除，确保系统正常运转。 3.6严格遵守公司安全防范制度，不得随意将公司的工作机密及当班情况泄露。 3.7小区大50、厦严禁违规明火作业，若需必须经管理处同意有并专人在现场监管操作。 3.8严禁在小区内烧香拜神或乱烧垃圾。 3.9严禁在小区内乱接、乱拉、供配电线路。 3.10严禁在消防通道作业或堵塞消防通道。 3.11严禁私自挪用消防设施器材，及时进行设备的保养工作，确保正常使用。 3.12严禁三无人员进入小区。 3.13严格执行，人防、技防的安全防范措施。4.基本要求： 4.1落实制度要严格，不出现人防失误造成安全事故。第二节 二、安管队员工作巡查规定1.目的：更好地做好楼宇管理工作营造安静舒适的生活环境。2.适用范围：安管员巡楼工作指导。3.主要内容：3.1楼宇巡查内容 3.1.1 各栋楼宇楼梯必须保持整51、洁、干净，扶手无尘，墙、面无污渍，楼宇通道没有乱停放现象，窗户台面保持干净，若不达标及时通知清洁部； 3.2 房屋装修巡查内容 3.2.1 检查各房屋装修有无装修许可证，装修施工队有无资格证及装修人员有无临时出入证；3.2.2检查是否不其它违规现象； 3.3 道路交通巡查内容 3.3.1 保证各道路畅通无阻，无停放现象，车辆必须停在指定地点，道路必须保持干净，无垃圾纸张杂物等；3.4公共设施巡逻内容3.4.1 检查小区各健身器材，娱乐设施，路灯、路标，指示牌等无损坏；3.5外墙检查内容保持干净，无乱涂乱画，空调是否放在指定位置，阳台有无乱搭衣物等；3.6商铺巡查内容 公共场所必须保持干净、整洁52、，门口无垃圾堆放，无车辆乱停放现象，不准乱挂宣传标语及衣物等；3.7基本要求：巡查区域不出现，脏、乱现象；无未配戴证件的人员进出现象；无设备损坏现象。第三节 三、安管队员工作执勤规定1.目的：保证工作质量，提高工作效率。2.适用范围：安管员的执勤指导。3.主要内容：3.1熟悉并遵守公司的各项管理制度和安管部的工作要求。 3.2熟悉内部员工和小区人员的情况。 3.3熟悉小区地形和小区的重要区域。 3.4明白工作任务及标准。 3.5熟练掌握安管员的有关业务常识。 3.6熟练掌握消防器材的使用、特性。 3.7熟悉安管器械的使用及管理。 3.8熟知安管员岗位执勤礼仪程序，和执勤文明用语。 3.9熟知安53、管部仪容仪表和个人的仪容卫生的要求标准。 3.10熟悉安管部岗位通讯设备的呼叫方式与应用。 3.11熟练掌握安管部的应急计划和安全防范措施。 3.12熟知服务四个特点和服务的要求与标准。4.基本要求：4.1执勤前必须达到应知应会，不允许因业务技能不熟悉被业主投诉或影响工作效率。第四节 四、安管员岗位纪律要求1.目的：提高安管员服务意识与纪律观念，确保服务效率。2.适用范围：岗位值勤安管员的工作操作。3.岗位纪律：3.1岗位不得看书、看报、听收音机及做与工作无关的事情必须提高警惕； 3.2岗位上行为举止要得体、大方、不得玩耍嬉闹，保持上身挺直、站应体现安管的精神风貌，按跨立姿势站立不得抱手或插手54、； 3.3岗位上不准会客，若有特殊情况，及时向上级申请，再做安排； 3.4必须保持当值岗位无闲杂人员，及区域整洁。不得留有与工作无关的人员在岗位上停留闲谈，当值区域地面必须保持干净； 3.5必须熟练掌握岗位上配备的通讯设备和公共设施，交接物品时一定要当面点清，有问题必须及时上报。 3.6严格遵守对讲机的管理使用及呼叫方式等管理规定，若使用不当，人为造成损坏，当值人员必须承担维修费用。 3.7严禁脱岗、离岗、有迟到早退现象。 3.8汇报工作积极主动，不拖延、不撒谎。4.服务标准： 4.1在工作岗上必须保持服装整洁，必须佩戴工牌、戴帽、系领带、扎武装带，不得挽袖口、卷裤腿，便装跟制服不得混穿； 455、.2保持个人仪容仪表、仪容卫生要整洁，不得留长发、染发、留大包头、留胡须、留指甲，不得在岗位上吃东西、抽烟、挖耳朵、剔牙等不文明举止； 4.3工作岗位上积极主动、态度诚恳、热情、大方，主动征询客人意见，及时提供行为服务。 4.4工作岗位上主动问好、主动询问，达到开口服务的目的。 4.5工作岗位上面部表情自然、大方，起到微笑服务的目的。 4.6当值在小区行走时，必须保持1人靠边行走，两人并肩同步行。若对面有业主、客人、领导来时，必须礼让敬礼或用语言表达问候。 4.7当值进行来访登记时，必须保持四个先：先起立、先敬礼、先问好、先登记的工作方针。 4.8查验人、物，要细致，从“八看，八对”中观察其行56、为及时间差异性。4.9上岗值勤要文明，必须使用规范、执勤用语，和标准的对讲机呼叫用语。 4.10尊敬领导、服从管理、做到令行禁止，绝对不允许当面顶撞上级。 4.11以上要求一定严格贯彻落实，否则按安管部奖惩条理处罚。5.基本要求：(具体内容)(可去除,不具操作性) 5.1服务率95%。 5.2违规率0.1%第五节 五、安管部交接班管理要求1.目的：确保交接工作整齐有序，树立管理处良好形象。2.适用范围：安管部岗位交接班工作。3.要求：确保值勤物品完整无缺，遗留问题跟进清楚。4.基本内容：4.1按时交接班，接班人员应提前十五分钟到达岗位。接班人员未到达或未交接清楚前，当班人员不能离岗。 4.2接57、班人员要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明： 4.2.1上一班情况明； 4.2.2本班接办的事情明； 4.2.3物品、器械清点明； 4.3交班人在下班前必须详细填写值班记录，应做到三清： 4.3.1本班情况清； 4.3.2交接的问题及需跟进处理清； 4.3.3物品、器械交接清。 4.4当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗位处理完毕，接班人协助完成。 4.5交班人员需下班前做好当值区域卫生工作，接班人员检查岗位卫生，保持岗位整洁。 4.6值班室、执勤点十米之内无纸屑，烟头、地面干净。 4.7物品摆放整齐，不乱扔乱挂乱放。 4.8交接班时必须由领班列队带队58、进行每个岗位交接工作。 4.9每个岗位的交接必须在领班现场督导下交接； 4.10物品清点不清，或有损坏，交完班后才发现，所承担责任由接班人员负责，领班负督导不严责任。 4.11交接班时必须先相互敬礼以示问候，包括互换岗位。 4.12领班必须在交接班前后主持工作安排及各项讲评工作。 4.13在交接班过程中及到达集合地点不得吵闹、喧哗。应自行列队站端正。4.14交接班时要做好详细记录，并双方签名。4.15全部交接完毕后，由领班列队进行当班的工作讲评，最后下达“解散”口令后，队员方可解散。5.支持性文件和记录：5.1安管部当值安排表； 5.2班长每日工作记录； 5.3交接班记录表；第六节 六、外来人59、员出入管理规定1.目的：杜绝闲杂人员进入小区，保障小区良好公共秩序。2.适用范围：所有外来人员的出入管理。3.职责：3.1安管队长负责监督；3.2领班、安管员负责实施；3.3当值人员应做到有礼有序，热情为外来人员服务，对谢绝入内人员要采取灵活方式。4.基本内容：4.1当有人经过路口，当值人员应先敬礼，后问话，如是认识的住户应主动问好，如是陌生人应问“您好！请问您去哪栋，几号”。4.2 来人说是住户，应让对方出示业主证/住户证，经核认无误后将证件交还来人(从验证到将证件交还来人应在30秒内完成)，并说：“对不起！谢谢您的合作，您请进”。4.3当来人说明是来访客者： 4.3.1当值员工应查清来访者60、姓名，去几栋、几层、几号房，探访原因；4.3.2查清后应说：“请您稍等，我马上给您联系”；4.3.3经确认后业主同意，则让探访人出示有效证件在来访人员登记表上登记(登记时间在1分钟内完成)，然后说：“您请进，”并给其指引路线；4.3.4如业主不同意，应婉言拒绝：“不好意思，您要探访的人不在，请您改天再来”；4.4当来人说明是施工人员，则需核对有无有效工作证(如：证件是否属本人，是否在有效期，是否有涂改)，并要求填写来访人员登记表登记放行；4.5如来人不愿出示证件，又说不清地址，强行闯入，应立即通知领班、队长处理；4.6如来人说不出要访的具体地点，不知道怎走时，应通知巡逻员陪同，直到证实来人身份61、时，方可离开。5.支持性文件和记录：5.1来访人员登记表；第七节 七、安管队员巡逻签到规定1.目的：加强机动人员做好安全防范措施的落实，杜绝不安全因素产生。2.适用范围：安管部巡逻人员的管理 。3.主要内容：3.1 安管巡逻必须执行签到职责：3.2 签到点设置：物业外每15000平方建筑面积设置一个，楼层内每座五楼设置一个。3.3 签到：各责任区的安管员在巡逻工作中应每小时在签到卡上签到一次；楼层内应180分钟签到一次；责任区每个签到点均应签到。每张签到卡，不允许同时签到，每个箱之间间隔时间5分钟以上。4.检查：4.1安管队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次，每个责任区抽查一次，领班全面检查62、不少于两次，安管队长、管理处主任、管理处经理必须进行夜间查岗抽查。 4.2 签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间，检查员发现不合格可直接记录在卡上及记录在当值簿上，安管队长以此作为考核依据。 4.3凡检查不合格者均记一次不合格。5.收发、保管： 5.1安管队长负责每周到签到点收发签到卡一次，由安管队长保管、保存十二个月。6.巡逻要求：6.1认真执行领班指令，按规定巡逻路线及时签到，若有早签及晚签一律按迟到早退处罚； 6.2巡逻时一定要认真仔细，不留死角，发现问题及时制止处理并汇报； 6.3巡逻时发现可疑情况及闲杂人员一定要及时询问处理，同时汇报领班跟进； 6.4每班必须认真填写巡逻登记，把63、时间、发现的问题及通知部门和跟进处理情况结果一定要登记清楚。6.5每巡查一个区域必须向领班汇报，巡逻完毕也需汇报情况。如： 15号呼叫02，02回答“收到请讲”，15号汇报情况“一切正常”。6.6巡逻时一定要检查楼层配套设施及房间的门锁，窗锁。6.7巡逻时严格遵守岗位纪律和安管工作手(规定),始终维护公司形象，碰到业主必须礼让问好，同时做好礼仪接待咨询工作。6.8巡逻过程中，若有其它事情需处理，未能按时签到，必须通知领班注明原因。7.基本要求：7.1必须准时、按时签到。 7.2必须按规定路线、不留死角，发现问题及时处理汇报。第八节 八、紧急集合管理规程1.目的：紧急集合预案是处理重大突发事件所64、采取紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做到镇定自如，快速出击，及时处理，方能有效防止事态扩大。2.适用范围：2.1治安突发事件，如突发重大抢劫、伤人、杀人、斗殴、业主或公司的财产失窃，造成人身伤害或财产损失等； 2.2受到火灾、水灾、台风等自然灾害的威胁和袭击； 2.3临时有新的紧急任务或其它需及时处理或协助的事情；、 2.4紧急集合方案演练，不断提高应付突发事件的快速处置能力； 2.5其它重大意外情况。3.方法：3.1报警设施，包括电话、消防主机联网系统、警铃；4.措施：4.1建立畅通的通信渠道；4.2组建足够的具有战斗力和责任感的应急小组人员编制；4.3有严明的管理体制。5.时限规定65、：5.1治安案件警报和临时紧急工作指令，各备勤队员必须在5分钟之内到达指定地点集合待命，听从调遣； 5.2自然灾害和其它情况警报，各备勤队员必须在120秒钟内到指定位置待命；6.集合地点：宿舍门前；7.集合要求：7.1宿舍备勤人员接到紧急集合信号时，立即停止一切活动，立即着装集合，赶到指定地点待命，听候指令； 7.2根据情况的不同，来穿戴着装，属5.2类“自然灾害和其它情况警报”类的必须穿戴整齐，包括(帽子、领带、武装带、工牌)；7.3“治安案件警报和临时紧急工作指令”必须穿制服，佩戴工牌，可以不戴帽，不系领带，不扎腰带，但不准赤脚； 7.4到达集合地点必须冷静，不得吵闹，一切听从指挥，服从安66、排；8.注意事项： 8.1 一切行动听指挥，不得擅自行动，不得随意发表言谈； 8.2 当值坚守岗位，没有指令不得擅自离岗； 8.3 注意观察可疑的人、事、物； 8.4 注意联络和汇报，发生紧急情况立即安排人员处理及向领导汇报，将情况用内部通讯设备告诉当值人员；8.5 访问目击现场群众及相关人员，及时收集事件发生情况，做好记录，提供公安机关，同时保护好现场，及做好疏通工作；9.紧急集合规定：9.1接到警情，值班人员必须坚守岗位，备勤人员必须准时赶到集合地点集合，否则给予处理和劝其离职；9.2当值人员在园区接警必须5分钟内赶到事发现场，备勤人员集合后必须5分钟内赶到小区的任何一个事发点。10.基本67、要求：10.1 时间观念强，动作快，不惊慌。 10.2 能正确辨别警情，及时做出反应。 10.3 服从指令，处事果断有力。(是否可合并？)(可以)11.支持性文件和记录：11.1安管员紧急情况报到表； 11.2安管部紧急情况处置记录表；第九节 九、安管部培训管理规程1.目的：培养一支爱岗敬业、训练有素、高素质的安管队伍。2.适用范围：安管部日常业务知识培训。3.标准：培训准时、内容科学、具有针对性。4.主要内容：4.1安管部队长制订科学合理的培训制度与训练计划。4.2严格执行培训计划。4.3培训日期不得随意更改，除非特殊原因。4.4培训时不得有人缺席，一般情况下不准请假。4.5培训材料必须经过68、筛选、符合要求、真实。4.6培训期间不准有迟到早退现象。4.7培训时必须严格遵守纪律，认真听讲，做好培训笔记。4.8培训期间不得吵闹或做与培训无关的事情。4.9不得打电话与接听电话，把手机设置为无声状态。4.10训练培训时必须穿戴整齐，按规定着装。4.11严格执行培训签到制度，所有参与培训的人员必须签到。4.12培训完毕须将培训记录经整理后存档待阅。5.学习内容：5.1相关法规(治安管理条例，“安管服务管理条例”，消防管理，交通管理等)5.2公司各项规章制度(管理规定、各岗位职责、员工手册、公司发展目标与企业服务宗旨)5.3业务技能(队列、体能、消防实际操作演练、交通指挥手势、拳术)5.4物业69、管理的基础知识。5.5其它方面工作所需基本知识。6.考核：6.1安管员上岗前需进行理论与业务技能培训，合格后方可上岗值勤。6.2安管部对全体安管员进行月度、季度考核，年终总评考核，考核不合格者按公司有关规定处理。7.基本要求：7.1准时、科学、具有针对性。8.支持性文件和记录：8.1培训记录表；8.2培训计划实施表；8.3安管员月度、季度考核表；第十节 十、安管部日常工作检查规定1.目的：检验工作效果，提高效率。2.适用范围：安管部队员日常工作考核。3.工作质量：3.1小区的安全防范措施落实情况。 3.2门前对闲杂人员的控制及没有佩带证件的人员检查情况。 3.3车库车辆停放。 3.4公共设施及70、岗位配备设施维护情况。 3.5处理突发事件是否及时得当，是否及时完成上级交给的任务。 3.6小区消防设施是否都按规定及时检查，是否都在正常状态下。4.工作纪律： 4.1上班期间有无私自离岗、脱岗。 4.2在岗位上做其他与工作无关的事情如：看书、吃东西、听收音机等。 4.3是否有迟到早退现象。 4.4岗位物品交接、暂扣物品登记、遗留物品不报告、不上缴的情况。 4.5未经批准私自调班、换班、顶班的情况。5.工作责任心： 5.1在岗位上是否积极主动地落实各项工作及严格执行公司个各项制度。 5.2是否积极帮助及协助他人。 5.3看到违规行为是否都能及时上前制止。 5.4是否能及时提出整改意见和好的建议71、。6.服务质量： 6.1有业主、客人、公司领导经过是否都有敬礼、问好之礼节。 6.2有业主、需要协助及帮助的地方是否都有主动上前热情地服务。 6.3接待来客、态度是否大方、诚恳，用语是否文明。 6.4有车辆经过是否都能主动打指挥车辆手势及敬礼7.培训质量：7.1是否按规定及时组织培训、军训、学习。 7.2在培训学习期间是否都能遵守纪律，不吵闹。 7.3在培训期间是否积极协助培训员工作。8.仪容仪表： 8.1制服穿戴、工卡佩带是否合规定。 8.2是否留长发、胡须、不扣领扣、腕衣袖、戴耳环、戒指、项链的现象 8.3举止是否文明，用语是否礼貌，公共场所不大声吵闹，穿制服不吸烟等。9.内务整理： 9.72、1床铺是否合理摆放，床面是否平整，床下鞋子是否统一按一条线摆好。 9.2被子是否按要求叠成方块并统一摆放。 9.3水杯、洗涤用品及水桶是否按指定位置摆放整齐。 9.4地面是否干净无杂物，当值是否都能按要求及时清扫干净。 9.5衣服、帽子、领带是否统一挂起来。 9.6是否有外来人员入住及其它违规行为。10.基本要求：10.1执行制度要严格，公平公正，不徇私情。第十一节 十一、安管部对讲机使用管理规程(是否只有安管员使用对讲机？) 可以将此制度调整为“对讲机管理规程”1.目的：延长对讲机使用寿命和确保对讲机合理使用。2.适用范围：安管部对讲机的使用管理。3.管理规定：3.1对讲机是安管员值班执勤的73、通讯工具，每个安管员都有责任和义务保证对讲机正常使用。 3.2对讲机只供安管员在值班时使用，严禁转借他人或作其它用途，特殊情况须由安管队长同意方可。 3.3对讲机在当值使用时，严禁个人携带外出，如因工作需要，须报安管队长批准。 3.4对讲机严格按规定频率使用，严禁私自乱拆，乱拧或乱调其它频率，若损坏视情节赔偿。 3.5对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机开关，保护和延长对讲机的使用寿命，充电池不能经常更换，正常情况必须按规定的时间810小时轮换使用。 3.6在交接班时，应做好对讲机的交接验收工作，以免出现问题时相互推御责任，发现问题应做好记录并上报安管队长加以处理。 3.7使用对讲机规范呼74、叫用语，有呼叫有回应，如“03”，“03，03”，“收到请讲”，“明白”。不准用对讲机谈论与工作无关的事，不准讲粗话。 3.8对讲机充电器统一放在消防控制中心充电并妥善保管，正确使用，充电器只能用于对讲机的电池充电之用，严禁用作其他用途。 3.9每个岗位的对讲机责任到人，进行编号，统一使用，统一保管。4.基本要求： 4.1对讲机不得出现人为损坏、或遗失。 4.2若正常损坏及时上报、跟进维修。 4.3规范使用对讲机，提高使用率。第十二节 十二、监控室操作管理规程1.目的：正确的使用监控系统，充分发挥监控功能，保证发生意外时有案可查。2.适用范围：适用于监控中心的管理。3.工作职责：通过监控系统对75、进出小区的人员、车辆及重点位置进行24小时不间断监控。4.基本内容：4.1使用规定：4.1.1无特殊情况，必须保证24小时录像。4.1.2爱惜监控系统，经常性对监控系统进行检查，发现问题及时报告领班进行处理，严禁私自拆装及修理。4.1.3 正确操作监控系统，按照规定对小区的部分区域实施录像。4.1.4 对监控录像带进行妥善保管，每个录像区域的录像需保留10天以上。4.2火灾报警控制器操作流程：4.2.1正常监控下进入功能菜单：无信息(火警、故障)时，显示屏处于屏保状态，此时除按：“设备启停”键、“ESC”之外任意键，屏幕弹出“密码对话框”，正确输入密码，屏幕弹出功能表。4.2.2火警、故障联动76、信息显示及查询：有事件发生时，画面自动转换为相应(火警、联动、故障)信息窗口，此时可按相关(火警查看、联动查看、故障查看)窗口，将详细显示编码地址，实际位置、类别、时间，此时值班人员应及时核实并采取相应措施，若控制器处于手动状态，在核对真实情况后，按“火警确认”键，启动相关联动设备，并通过消防广播系统、指导人员疏散，同时向“119”报警。4.3设定操作：在功能显示表中按F1选择设定，F2确定即进入设定菜单，在此菜单中，手动/自动功能用来设定火警时已编辑联动设备的动作方式，进入设定，按相应数字键1-8确定选择或取消。4.4复位、关机：非火警信息核实查明原因并记录、上报，现场处理正常后，方可复位。77、关机相当于计算机冷启动(线路短路时，不能复位或冷启动，否则易烧坏回路板)。 4.5查看操作：包括三部分：事件记录、回路地址、曲线显示。4.5.1设备故障记录为系统运行性能状态的主要查询依据之一。4.5.2曲线显示：通过对具体地址曲线追踪，可及时发现现场存在的问题及隐患，作好防范措施达到及时解决的目的。4.5.3系统由专人24小时全天候值班管理不允许非法操作。4.5.4系统作业密码仅限于值班人员/队长/主任/经理掌握。4.6紧急广播操作程序：4.6.1开启：(1)打开总电源开关。(2)打开POWER电源开关。(3)打开SSOSE(功放)电源开关。(4)将调音台上四个红色的音量推杆推至最高音量处。78、(5)打开话筒开关，推动调音台上第4个白色的标有“紧急广播”字样的音量推杆，上下调节音量大小。4.6.2关闭：关闭时按照开启的相反程序操作。5.支持性文件和记录5.1报警记录表第六章 第六章 消防安全管理制度第一节 一、消防安全管理规程1.目的：预防火灾的发生，确保住户正常的生活秩序。2.适用范围：公司员工，小区住户。来访人员消防安全管理。3.规章制度：3.1加强贯彻落实消防条例、治安管理处罚条例和刑法，达到人人皆知、自觉遵守、互相监督，共同防范火灾；3.2广泛开展防火宣传，普及消防常识，加强教育，做到时时防范，处处防火；3.3建立健全防火规章制度，落实防火责任；3.4建立健全消防组织，充实更79、新设备，始终保持正常使用；经常开展防火检查，及时整改火灾隐患；3.5不准损坏、挪用消防器材或将消防水源移作它用；3.6不准占用，堵塞小区通道，及任何防火通道和安全出口；3.7不准封闭或损坏安全疏散指示标志，照明设施、消防警示语及消防提示语和相关消防标志：3.8不准在小区，楼层走火通道乱烧物品及垃圾；3.9不准在未办理施工审批的情况下进行室内装修，材料必须符合防火要求；3.10需要明火作业必须先向管理处申请，并在消防组织部门监督下进行；3.11不准私自乱接供配电线路，更改线路，若要更改，须征得管理处同意后进行；3.12不允许超负荷使用电炉等大功率电器；3.13电器用完后，必须关闭电源，照明灯具功80、率不宜过大；3.14请勿在床上吸烟或在易燃物品附近使用明火；3.15不准把烟头及其它带火物品投到户外，更不要投入垃圾箱和草坪内；3.16不允许在楼道内存放易燃易爆物品，室内小量存放或因装修需要时必须避免高温和防止剧烈撞击；3.17业主如需使用瓶装液化气，须有钢瓶年检证，同时不准携带液化气钢瓶搭乘电梯； 3.18使用燃气时，使用人不能长时间离开，应关闭厨房门窗，以免风吹熄而导致煤气泄露，引起煤气中毒或火灾； 3.19积极配合消防机有关消防方面的管理、监督。 3.20小区内所有业主/住户，管理处工作人员均为义务消防监督和管理人员； 3.21管理处工作人员必须清楚消防器材存放位置及消防栓位置，并能熟81、练使用操作各种消防器材； 3.22若发现有人随意破坏消防设施，及干扰正常的消防设施设备的运转，管理处有权视情节向责任人索赔违约金2000元5000元，并报公安机关处理； 3.23若发现纵火者将交由公安机关依法追究其刑事责任； 3.24管理处全体人员均为义务消防队员，小区所有人员发现火灾隐患和火情时，须及时通知管理处和采取相应措施进行救火工作。4.基本要求：4.1严执行、严监管、严落实、做到人人都重视安全防范预防火灾等工作。第二节 二、消防栓保养规程1.目的：使消防栓处于完好状态。2.适用范围：适用于小区全部消防栓的保养。3.工作职责：3.1各班每日对消防栓例行检查；3.2消防专员(兼)每月对消82、防栓进行保养及试水。4.基本内容：4.1室内消防栓保养： 4.1.1定期检查室内消防栓是否完好，有无生锈，漏水现象；4.1.2检查接口垫圈是否完整无缺，如有损坏尽快更换；4.1.3消火栓阀杆上应加注润滑油，一般每月应加油一次；4 1.4每月进行一次放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水，每次放水后检查水压，待水流完后关闭阀门。4.2室外消防栓保养：4.2.1清除启闭杆端部周围杂物；4.2.2将专用消火栓钥匙套于杆头，检查是否合适，并转动起闭杆，加注润滑油，一般每月一次；4.2.3用纱布擦除出水口的积锈，检查闷盖内橡胶垫圈是否完好；4.2.4打开消防栓，检查供水情况，要放尽锈水后关闭，并观察有83、无漏水现象，发现问题急时检修。5.支持性文件和记录：5.1消防栓检查保养记录表；第三节 三、火灾应急处理程序1.目的：为了快速有效的处置火情和预防各种火灾的发生，保障广大业主财产不受损，人身不受伤害。2.火灾应急方案内容：2.1火灾应急方案内容包括报警、接警处理、通报、疏散和救护，组织灭火、防排烟，安全警戒、通讯联络、设施保障等方面。3.火灾应急方案：3.1方案流程：3.2 方案实施规程要求：3.2.1报警(1)工作人员若发现任何区域出现火源与失火，应立即采取措施进行扑救，同时以最快方式向大楼消防中心报警，应报清着火地点，起火部位，燃烧物品，火势大小；(2)若消防中心当值发现消防设备报警，应立84、即通知当值工作人员赶赴现场查看，确认火情后应及时采取扑救并通知消防中心应按火灾应急方案投入扑救工作，迅速把火灾扑灭在初起阶段；(3)在火势较严重的情况下，应立即拨打火警电话119求救，在报警时必须讲清着火地点，楼宇名称，门牌号码，起火部位，明显标志性建筑物，燃烧物品，火势情况以及联系电话及自己姓名，报警后应及时派人到交叉路口接应消防人员迅速赶到现场。3.2.2接警与处置(1)消防中心一旦发现消防设备报警或当值时接警，应将所报的内容、时间、报警人姓名记录下，同时通知火灾应急组负责人赶到现场，成立临时灭火指挥部，现场最高级别者应为最高总指挥，负责救火灭火工作。3.2.3成立临时灭火指挥部和必须做到85、：(1)根据火情，确定是否组织实施疏散人员；(2)根据火势发展情况应明确布置力量进行救人、疏散和抢救物资工作，灭火、消防、供水、防排烟、停电、区域性继续供电等任务，并及时督促检查落实与执行情况；(3)及时下令关闭火层及上下层的空调机、电风机，将电梯降落最底层并关闭，同时关掉与灭火无关的电源，可燃气源； (4)及时组织人员检查着火层防火门是否关闭，是否能有效地阻止火势及烟雾的蔓延。(5)在公安消防队伍到达前，采取有效的自救措施，若到达必须及时向消防机构总指挥汇报情况，提供灭火器标识和相应图纸，并带领员工服从统一安排，原临时灭 火组应自行解散。3.2.4通报、疏散和救护： (1)通报：A、火灾通报86、程序是先通报着火层后通报其上一层，再通报下一层的原则；B、利用消防扩音器，楼层消防喇叭及时向广大业主做好火情通报和安抚工作；C、通报的方式有语言通报(包括消防应急广播，室内电话)警铃通报，逐层敲门通报；D、人员通报时，语气要温和沉着，以稳定别人的情绪，避免产生惊慌。(2)疏散和救护：A、组织人员疏散时以就近的安全出口，、消防电梯、楼梯为主，或根据火场实际情况灵活引导人们疏散或躲进防火避难层；B、疏散时必须逐门检查，并由安管队长监督落实，同时疏散线路必须安排人员维持秩序，引导、护送人们快速有效地进行疏散；C、疏散时必须注意先疏散着火层，后疏散着火层以上楼层，再是着火层以下楼层，若有行动不便，老弱87、人士必须由工作人员护送从消防电梯进行疏散，青壮人士可从消防通道或其它渠道进行疏散；D、到达疏散目的地，必须及时组织人员进行安慰工作，并维护现场秩序，防止疏散人员重新返入火灾现场进行搬运物品；E、疏散时必须保持疏散道路畅通，不得有物品堵塞，不得出现人员拥挤，及时劝阻搬运抢救大件物品的人员，以免妨碍堵塞疏散工作的顺利进行；F、火场上救下的受伤人士，贵重物品，必须派人看管，受伤人士应尽快送往就近医疗机构进行救治3.2.5 防烟、排烟(1)根据指令及时关闭指定防火门，防止烟雾蔓延；(2)消防中心根据指令，启动送风排烟装置，对疏散通道楼梯进行正压送风排烟；(3)提醒、指导疏散人员用湿毛巾捂住口鼻呼吸，同88、时应尽量贴近地面离开火灾现场，或根据火势燃烧方向、风向及时选择逃生路线。3.2.6安全警戒(1)火灾现场外围警戒，不准无关人员围观及进入火灾区域，防止坏人趁火打劫及留意可疑人员的动向；(2)指导指引疏散人员离开大楼，或火灾危险区；(3)看管好疏散物品，不允许出现哄抢争夺；(4)保证消防电梯为消防人员使用，及指引公安消防人员进入着火层及消防控制中心；(5)火灾现场警戒，应设立警戒线，保护好火灾现场，严禁无关人员进入，协助查明起火原因，留意可疑闲杂人员及禁止无关人员靠近；(6)着火层上下层及疏散线路上的警戒值勤人员严禁疏散人员返回火灾区域抢救物资，保持疏散线路的畅通，防止疏散人员重新返回火灾区域，89、以免造成混乱，造成不法分子趁火打劫。(7)由管理处组织协助公安消防机构清理火灾现场及查找失火原因，整理火灾调查报告，呈报上级审阅备案。(8)管理处物业部负责召集参与灭火的部门负责人总结经验教训。(9)工程维修部应对消防设备设施进行一次全面检查、清点。对已损坏的设备设施进行修补更换或提出整改申请。4.基本要求：4.1 义务消防员，消防管理人员，必须熟练掌握应急灭火抢救方案。 4.2 严格执行，严格落实。 4.3 若有火情各级人员必须按应急方案及时到指定位置待命，听从安排。5.支持性文件和记录：5.1火警、火灾事故报告表；第四节 四、火灾预防措施及消防检查规程1.目的：为了加强安全防火检查工作，杜90、绝火灾发生，确安管全。2.适用范围：小区安全防火工作的开展。3.工作规程：3.1严格贯彻落实消防管理条例加强四级消防责任制度的监督执行力度，明确岗位责任职责，严格按消防工作的方针“预防为主，防消结合”的指导理念，全面贯彻到工作实践中，从思想上、组织上、物质上、技术上积极做好准备，以便发生火灾能迅速有效地予以扑救 。4.火灾主要预防措施：4.1 建立健全消防管理、保养制度； 4.2 强化工作人员消防意识，建立义务消防人员编制； 4.3 经常开展防火宣传工作教育，发挥群防群治的作用； 4.4 加强对每个部门的防火管理，消除火灾隐患，落实岗位防火责任； 4.5 制定明确的防火责任制度，防火岗位责任制91、度，消防管理制度和安全防火操作规程； 4.6 及时按时进行维护、保养各类消防设施设备和器材； 4.7 加强重点区域防火，预防重大火灾，如危险性大，发生火灾损失大的区域； 4.8 经常开展消防培训和消防演习工作，加强消防技能训练，加强义务消防员处置突发事件能力和对火灾造成的危害认识性宣传培训力度；5.消防检查制度： 5.1巡逻队员必须明确清楚消防器材设备存放位置和数量，及时清点、及时按要求检验消防器材使用性能，确保无故障； 5.2巡逻队员每天按时检查小区和楼层不安全隐患，发现问题及时汇报提出整改意见； 5.3每天由领班巡视安全防火工作的落实情况和各项器材的使用，以及设备正常运转情况，并做好记录；92、 5.4安管队长和消防第一责任人实施四级防火检查制度，确定重点防范区域，建立每日、每周、每月安全防火检查制度，层级落实加强监督与排除，确保消防设施设备随时应付突发事件发生时的正常需要，同时要做到不因人员失职所造成消防事故 。6.基本要求： 6.1不出现因工作失职造成火灾事故。6.2不出现人为火灾。6.3不出现消防器材因未按正常要求进行维修保养而不能正常使用或未能应急。7.支持性文件和记录：7.1消防设施月检查保养登记表； 7.2消防设施季度检查统计表；第五节 五、消防设施器材管理保养规程1.目的：为了确保消防器材的正常使用和起到防火、灭火的应急作用。2.适用范围：小区任何公共区域的消防设施设备93、的管理。3.管理程序：3.1小区内的所有消防设施设备器材均由管理处统一实施有效的管理； 3.2严格执行管理处制定的消防器材使用、保养、保管制度； 3.3消防设施设备包括器材应印有管理处统一的消防明显标志及编排号； 3.4消防水源、器材、设备未经管理处经理同意，不得擅自使用或挪用； 3.5灭火器放置的位置要明显、合理，有紧急情况便于使用，但又不阻碍他人，灭火器必须按楼层号进行编号，防止遗失，灭火器箱必须用管理处统一印制的消防封条予以封住，杜绝别人乱使用； 3.6消防管要做明显的消防标志，方便区分使用，更利于加强管理； 3.7消防栓应按编号，统一用消防封条进行封闭，杜绝有人乱使用水源和动用设施； 94、3.8消防斧、消防车扳手、消防服、消防撬、消防绳，必须统一摆放、统一管理，交接班必须进行清点，并做好相关使用登记工作； 3.9 消防泵、喷淋泵必须保持正常运转供水，消防水泵必须控制在自动状态，以便于及时有效地进行灭火工作； 3.10 物业管理处根据实际情况，要定期按时更换灭火器材的药剂、充氧等工作； 3.11 各用户单元内或自备的消防器材由用户自行负责保养、更换，检查用户单元消防工作落实情况由管理处组织进行，同时做好记录备案； 3.12 消防通道经常检查，不准放杂物，保持通道畅通干净，防火门应经常处于关闭状态，能够安全有效的隔绝不安全隐患；4.消防器材的保养制度：4.1灭火器保养做到无灰尘、喷95、咀通，位置摆放符合规定，压力值正常，四周无其它物品堆放； 4.2消防栓保养做到经常加油，并保持清洁，无生锈，衔接口正常，无滴水现象；4.3水带做到卷紧放齐，保持水带无破裂，水带衔接口正常，水带箱玻璃保持清洁光亮，无灰尘； 4.4自动灭火系统、消防排烟设备，防火门和消防栓都要定期进行测试，凡失灵损坏的要及时维修更换，确保其处于正常的预警预防状态； 4.5消防系统需停水维修时，必须先经过消防监督机构批准并安排有效的准备应急措施； 4.6消防水管应及时进行外表层油漆的翻新工作，所有消防提示语、警示语应经常翻新，做到真正达到醒目，起到警示提醒作用； 4.7根据消防设施的用途、特性，应制定具体合理的维修96、保养计划。5.基本要求： 5.1必须明确消防器材的确切位置，以及特性和操作。 5.2消防设施器材无损坏、故障、作废过期等现象，确保正确投入使用。第七章 第七章 车辆管理制度第一节 一、交通车辆管理规程1.目的：加强车辆管理，保持道路畅通。2.适用范围：小区道路、车库的管理。3.主题：3.1一套完善的车辆管理制度能够确保小区道路畅通及预防各种交通事故的发生，确保小区住户安全，也是保证车辆进出有序，所以在小区当值怎么样指挥车辆及拦车验证和管理，保管车辆是完善小区管理工作不可缺少的一面。4.主要内容：4.1进出车辆的道路上必须保持畅通，不能堆放杂物，行人应走行人道，小孩不得在路面玩耍,进入小区的车辆97、必须按指定位置摆放整齐； 4.2小区路面上的指示牌一定要完善，包括警示语和行人线路的指示牌、指示语，始终保持各行其道； 4.3车辆所经线路必须保持足够的照明设施，定时补修路面，保持路面平整。 4.4进入小区的车辆一定要积极配合管理人员的管理及按时交纳相关费用； 4.5进入小区的车辆不准乱停乱放，不准占用草坪和堵塞消防通道； 4.6进入小区的车辆车主自行保管好随身携带的财物，锁好车窗门锁； 4.7禁止有超重、超高、有漏油现象的车辆或载有易燃易爆的车辆驶入小区； 4.8禁止在小区内洗车，修车，不得妨碍他人进出； 4.9进入小区或车库的车辆必须限速行驶，每小时保持15公里； 4.10 进入小区或车库98、的车辆严禁鸣笛； 4.11 进入小区或车库的车辆若发生不安全交通事故或擦伤其它车辆应及时报警处理或自行协商处理。5.指挥车辆的方法及拦车验证的要求:5.1方法： 5.1.1指挥车辆主要依手势为准，主要分为靠边停；右侧左驶；左侧右驶；倒车等指挥手势； 5.2拦车验证的要求与方式5.2.1拦车时一定要准确掌握拦车的时机及熟练掌握指挥车辆的动作，要做到果断、利落、 标准；(一般来讲当车驶到哨位10-15米时，当值应目视机动车辆前方，立正站于机动车辆的侧前方，向其敬礼示意，然后根据车辆的停放地点方向做相应的指挥动作，车辆的动向明确后，可再次向其敬礼，表示感谢和配合)；5.2.2对进出的车辆，当值首先示99、意停车，然后礼貌地问清情况， 根据不同的情况去处理； 5.2.3遇到外来车辆不按示意停车，飞驰而入者，一定要牢记车型、车牌号及车身颜色，把这个情况及时汇报值班领导，迅速查找，尽快弄清情况,以免发生意外； 5.2.3若单位有特大事故发生，可免检有关行政执法机关车辆进入； 5.2.4进出运输车辆一定要检查所装载物品，有没有危害性物品及所载物品有无管理处的放行条等,执行有关门卫制度； 5.2.5在车库上班的当值必须做到： 5.2.6当值必须遵守车场的管理制度； 5.2.7必须熟悉停车区域的环境及车位； 5.2.8当值必须做到车到有人迎，车走有人送的服务宗旨； 5.2.9必须熟悉停车区域的消防设施使用100、情况； 5.2.10确保车场有足够的照明设施； 5.2.11保持车场的整洁及指示牌的清洁； 5.2.12禁止闲杂人员在停车区域逗留走动； 5.2.13明确车辆进出小区的确切时间； 5.2.14做好进出车辆的登记，验证工作。6.基本要求：6.1 道路指示牌、警示牌，明确清楚、规范。 6.2 车辆不安全事故率降到最低点。6.3 保持车辆停放整齐，不乱停乱放。第二节 二、停车场管理规程1.目的：规范车库的安全使用；2.适用范围：小区车库的规范管理；3.主题：3.1为确保停车场秩序良好、保障业主/住户利益，凡驾车进入，本小区的司乘人员必须严格遵守以下规定；4.主要内容： 4.1严格执行交通管理规定和本101、小区的车辆管理规定； 4.2凡进入小区的车辆若在车库无固定车位，只能停在临时车位上，不准在出入口、人行道、绿化带及住户活动场所停放车辆； 4.3进入车库的车辆必须持IC卡，自觉刷卡后进入； 4.4各位车主自觉维护车场的软件设备，一切按正常操作程序进行操作； 4.5小区停车场分为临时停车位、月租车位、专用车位，车主应及时交纳管理费并按指定位置停放，不允许占用他人车位； 4.6车辆进入车库一定要按正常路线减速行驶； 4.7驶入车库的车辆不能在过道、防火通道停车； 4.8各位车主应自行关好车窗门锁，若物品有遗失由车主负责； 4.9进入车场的车辆严格按车场的指示牌行驶及停靠，并听从车辆管理员的安排，否102、则一切意外事故的后果由车主自行承担； 4.10进入车场的车辆严禁鸣笛； 4.11禁止载有易燃易爆的车辆进入车场，超高、超重、有漏油现象的车辆也不得进入；4.12禁止在车场内洗车或修车，不得妨碍他人进出。5.基本要求： 5.1确定车库硬件设施完整无缺，确保正常使用； 5.2车辆停放有序，体现整齐规范化；5.3杜绝不安全隐患产生和不安全交通事故发生。第三节 三、车辆出入处理规程1.目的：确保出、入小区的车辆安全有序。2.适用范围：适用于小区各路口岗位。3.职责：安管员负责路口岗的车辆的出入管理。4.基本内容：4.1工作前的准备：做好上岗值勤的准备工作和交接工作。4.2值班制度：4.2.1路口岗安管103、工作实行24小时全天候值班制。4.2.2值班时间按公司具体时间安排。4.2.3实行倒班制，每10天倒班一次，每班每岗一人。4.3工作流程：4.3.1车辆进入：(1)打手势，示意司机减速慢行。(2)应迅速、准确判断其为业主免费卡或需刷临时卡，并立即作出回应。 (3)客户操作完毕后，应提示其按规定行驶与停泊。(4)待车辆完全驶入后，方可将挡车器放下，防止将车辆刮坏。并在车辆出入登记表上认真做好记录。(5)如来车有损坏或缺少零部件，要及时向车主指出，并登记备查，防止发生推卸责任事件。(6)对特种车辆按有关规定执行。4.3.2车辆出小区：(1)应主动协助客户完成刷卡作业，礼貌解释操作规程。(2)临时卡104、收费按公司规定的标准收取，杜绝乱收费，并对客户的配合表示感谢。(3)如遇客户不按规定交费时，应耐心细致地做好解释工作，避免发生冲突或情绪偏激，情况复杂立即报告上级处理。(4)核对无误后，开启挡车器放行，挡车栏必须升至90度，并做好记录。(5)应注意车辆放行时，摩托车、单车的出入，防止引起地感刮坏客户车辆。 (6)严格检查出入货柜车辆(包括的士尾箱)，确保公司及客户财产不流失。5.0支持性文件和记录：5.1车辆出入登记表5.2每日车辆收费情况表第八章 第八章 卫生保洁制度第一节 一、楼层保洁操作规程1.目的：规范楼层保洁工作程序，确保楼层卫生保洁效果2.适用范围：适用于管理处管辖的楼层公共地方卫105、生的清洁，保洁工作3.工作职责：3.1保洁领班负责对楼层保洁工作计划的制定、组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行楼层公共地方具体保洁工作4.工作程序： 4.1大堂：4.1.1每天上班首先清扫地面及入口处脚垫，清倒烟灰桶、纸篓、垃圾桶的垃圾并清洗干净；4.1.2用地拖把大堂门口拖抹干净，用尘推对地板推尘，每天数次视客流量而定，一般情况每天保持四次以上；4.1.3用玻璃清洁剂抹净玻璃门、玻璃幕墙，具体操作参照玻璃质材物品保洁操作规程，保持每日抹尘一次以上；4.1.4用毛巾擦拭公共设施，保持每日两次以上；4.1.5用毛巾抹净墙壁和墙壁上的装饰物、盆景，保持每日两次以上；4.1.6下班106、前应将垃圾桶的垃圾清倒干净，注意巡回清理电梯口和通道摆放垃圾桶内的垃圾和烟头；4.1.7大理石、云石、花岗石地面的保洁；4.1.8每周对大堂进行消杀工作一次以上；4.1.9为了减少客人将室外尘土带入室内，大堂入口处应铺设防尘脚垫；4.1.10下雨时大门口要放防滑警示牌和增加地面拖擦次数；4.1.11注意保洁时不要碰到、撞到大堂内的各种摆设装饰物品； 4.2梯间通道的保洁：4.2.1准备：工作前，应准备楼层梯间保洁所需的基本保洁工具和物料；4.2.2清倒：每天9：00-10：00收集清倒所有垃圾桶的垃圾；4.2.3清扫：用扫把从顶层到底层清扫楼层通道和楼梯台阶，把垃圾从两边扫至中央或从外侧扫至靠107、墙的一侧，再把垃圾装入垃圾铲内；4.2.4拖抹：清扫后，再用拖把从顶层往底层逐级拖抹楼层通道和楼梯台阶，并用湿毛巾自上而下擦抹楼梯扶手及护栏；4.2.5抹净：依预定顺序，用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、电表箱、水表、消防栓柜、信报箱、管井门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、门牌门铃、墙面、墙根部分地脚线，指示牌等公共设施；4.2.6检查：巡视检查每梯道卫生状况，每天至少作半小时循环保洁一次，保持通道、设施干净；4.2.7清洗：每周二、六清洗垃圾桶；平时发现垃圾桶脏，需及时清洗保持无臭味；4.2.8工作时间流程：8：008：30，14：0014：30，17：0017：30，梯道清扫108、；8：3011：00按操作规程进行对楼层通道、楼梯台阶、巡视保洁；14：3017：00梯道公共设施抹尘，巡视保洁；4.2.9拖抹楼道保洁时应注意防止水流入电梯门和住户门内；清洁工具不能放在梯间通道； 4.3电梯4.3.1保持电梯轿箱地面的清洁，每天用扫把清扫除尘或用吸尘机吸边角位和电梯门轨的沙、灰尘；4.3.2每天早上更换清洗过的地毯，平时注意对地毯吸尘保洁；4.3.3对电梯门、轿箱的不锈钢、玻璃幕墙、指示板、电梯天花板等表面进行除尘；4.3.4每月用不锈钢保养清洁剂对电梯门及不锈钢部分进行护油保养一次，每天用毛巾抹尘保洁两次以上；4.3.5应避免客流量高峰时保洁电梯，如有客户乘搭电梯应暂时停109、止保洁工作。4.4室内车库和地下停车场的保洁：4.4.1每天应对室内车库、地下停车场地面的纸屑和垃圾清扫两次以上；4.4.2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉；4.4.3每天及时清除车库、停车场的泥沙、垃圾，以免下水道堵塞；4.4.4发现地面有污迹、油迹、锈迹时，应即时用清洁剂擦洗干净；4.4.5每天用清洁剂、毛巾擦拭1遍消防栓、指示牌、指示灯、防火门、排污管好等公共设施；5.工作标准：5.1大堂保洁标准：保持大理石地面无污渍、无垃圾；玻璃门窗无手印和灰尘，保持光亮、干净；大堂的墙面、沙发摆设装物等保持整洁干净，垃圾及时清理； 5.2梯间通道保洁标准：地面、梯级无纸屑、垃圾、烟头；无泥沙、尘110、土；无污渍、杂物等，公共设施保持整洁干净； 5.3电梯保洁标准：轿箱四壁干净无灰尘；电梯门、玻璃镜面光亮无手印、污迹；地毯干净无污迹，不锈钢表面无灰尘、污迹；灯具天花无灰尘、蜘蛛网；6.常用工具及物料：(1)拖把；(2)拖桶；(3)胶扫把；(4)垃圾铲(5)毛巾；(6)尘推；(7)洗衣粉；(8)玻璃水；(9)玻璃刮；(10)大垃圾袋；(11)垃圾车；(12)吸尘机；7.支持性文件和记录7.1玻璃质材物品保洁操作规程；7.2不锈钢质材物品保洁操作规程；7.3垃圾桶/车/中转站保洁操作规程；7.4瓷片(砖)保洁操作操作规程；7.5清洁剂使用操作规程；第二节 二、平面保洁操作规程1.目的：规范平面公111、共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好，环境整洁；2.适用范围：适用于管理处辖区内平面公共场地的保洁工作；3.职责：3.1保洁领班负责平面公共区域保洁计划的制定、组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行平面公共地方具体保洁工作。4.工作程序：4.1道路的清洁、保洁：4.1.1每天对小区的道路、两侧人行道定清扫2遍以上，每次清扫工作必须在当天9:00和15:30前完毕，其余时间进行巡回保洁；4.1.2清洁时用长竹扫把将路面的果皮、纸屑、树叶、泥沙等垃圾扫成堆，然后用胶扫把将垃圾扫入垃圾铲内，倒装入垃圾车；4.1.3发现路面有油污应即时用清洁剂清理；4.1.4用铲刀清除粘在地面上的香口胶112、等杂物；4.1.5下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；4.1.6及时清除路边杂草、青苔。4.2中心花园、广场的清洁、保洁：4.2.1每天对广场花园里的浮尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾进行清扫两次以上；4.2.2及时清除地面的油污渍、粘附物；4.2.3每天擦拭两次花园的花坛、雕塑物品等；4.2.4发现花园的水池内有垃圾应即时捞起；4.2.5每月至少冲洗地面一次；4.3绿化带的清洁：4.3.1用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾；4.3.2对烟头、树叶等用扫把不能打扫起来的小型杂物，应用手捡起放在垃圾铲内；4.3.3每天清扫绿化带两次以上，秋冬季节或落叶较多时应增加次数；113、4.3.4每天擦拭两次绿化带上的各种指示牌；4.4公共设施的保洁： 4.4.1每天8:30和15:30前全面收集，清运各道路垃圾桶的垃圾，保持垃圾日产日清。每周二、六冲洗果皮箱，平时发现果皮箱脏应及时冲洗；4.4.2用毛巾抹净指示牌、路灯柱、果皮箱、宣传栏、配电箱、安管岗亭、消防栓、石凳、休闲坐椅等公共设施，每天进行两次以上保洁；4.4.3对公共设施表面的污迹、油渍用清洁剂进行清洁；4.5工作时间流程：(1)8:009:00、15:0016:00道路清扫、清运垃圾；(2)8:3011:00、15:3017:30绿化地清扫、公共设施抹尘，巡视保洁；5.常用工具及物料：(1)长竹扫把；(2)胶扫把114、；(3)垃圾铲；(4)垃圾车；(5)垃圾袋；(6)铲刀；(7)毛巾；(8)拖桶；(9)洗衣粉；6.支持性文件和记录：6.1清洁剂使用操作规程；6.2垃圾桶/车/中转站保洁操作规程；6.3宣传栏/雕塑/喷水池保洁操作规程；6.4游乐场所保洁操作规程；6.5雨天保洁操作规程；第三节 三、玻璃材质物品保洁操作规程1.目的：保持不锈钢材质物品的表面光泽及亮度；2.适用范围：宣传栏、雕铜像、电梯、信报箱等不锈钢质材物品；3.工作职责：3.1保洁领班负责不锈钢质材物品保洁工作计划的制定并组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行不锈钢质材物品具体保洁工作。4.工作程序：4.1用毛巾抹净不锈钢物品115、表面的灰尘、水珠； 4.2若不锈钢物品表面粘有污迹，可用清洁剂(如洁而亮)涂抹毛巾表面擦抹干净，或用刀片轻微铲除干净； 4.3置少许不锈钢保养剂于毛巾上，对不锈钢表面进行擦拭，面积较大的可用手动喷雾枪或喷壶将不锈钢清洁保养剂喷于不锈钢表面，然后用毛巾擦至光亮；4.4特殊污渍、锈迹的清洁时，先用金属除渍剂倒在微湿的毛巾上轻擦污渍再用湿毛巾擦干净，然后用干布擦干，抹上不锈钢保养剂； 4.5上不锈钢清洁保养剂时不宜太多，防止沾污他人衣物；所用的毛巾要干净，防止砂粒划伤不锈钢表面； 4.6不锈钢质材物品严禁使用酸性清洁剂进行清洁。5.工作标准：无积尘、无水迹、无明显生锈污迹；6.常用工具及物料(1)毛116、巾；(2)不锈钢清洁保养剂；(3)喷雾枪；(4)拖桶；(5)洁而亮；7.环境因素控制： 关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理。8.支持性文件和记录：8.1清洁剂使用操作规程第四节 四、地毯保洁操作规程1.目的：保持地毯整洁，延长使用寿命；2.适用范围：适用于办公室、会所、样板房等室内地毯保洁；3.工作职责：3.1保洁领班负责地毯保洁工作组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行地毯具体保养清洁工作；4.工作程序： 4.1用吸尘机把地毯上的尘土吸干净，用湿毛巾把吸尘机吸不到的地方擦干净； 4.2如发现地毯上粘有污垢，首先弄清楚污迹的类型，使用正确117、的清洁剂； 4.2.1当发现地毯粘有香口胶时，用除香口胶喷剂喷在香口胶上，硬化后用刀片刮除； 4.2.2地毯上有果汁、咖啡等水溶性污渍时，应当用地毯除渍剂以1：5兑水稀释后，喷在地毯的污斑上，用湿毛巾擦除，再用干毛巾将地毯擦干； 4.2.3对有油污的地毯，应当用除油剂喷在地毯上，再用毛巾擦除； 4.3如发现大面积地毯有污迹，需立即用地毯机进行清洗； 4.4地毯清洗工作程序：4.4.1工作前，准备好所需的清洁工具及清洁剂；4.4.2清理作业区内障碍物品，进行吸尘作业；4.4.3用高泡地毯清洁剂兑水(兑水量参照清洁剂使用操作规程)、洗地机配软性洗地垫，按从里往外，从左往右顺序进行清洗，但地毯上放水118、不可过湿；4.4.4局部除渍将稀释的清洁剂均匀地喷洒在地毯表面，待浸泡5分钟后，使之完全分解，用干净抹布揉搓、擦拭地毯，直至污迹消除；4.4.5洗完后用吸水机配地毯扒头把地毯的水泡吸干，用起毛刷刷起并理顺地毯绒毛；4.4.6用吹风机将其吹干，或自然晾干，待地毯干燥后再用吸尘机进行全面吸尘一遍，把地毯放回原处；4.4.7注意在清洗使用清洁剂时，先在不显眼的地面做试洗一小块，看地毯是否会褪色，如果发现褪色的需要更换地毯清洁剂再清洗；5.工作标准：5.1地毯表面无明显可见的灰尘； 5.2清洁地毯要求达到鲜明的清洁感，基本无污迹；6.常用工具及物料：(1)洗地机；(2)吸尘机；(3)吸水机；(4)吹风119、机；(5)地毯清洁剂；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪音影响；7.3节约能源，按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转；8.支持性文件和记录：8.1清洁剂使用操作规程8.2保洁设备操作保养使用操作规程第五节 五、瓷片(砖)保洁操作规程1.目的:确保墙面/地面瓷片(砖)清洁干净；2.适用范围:会所、标准层等瓷片(砖)墙地面；3.工作职责：3.1保洁领班负责瓷片(砖)保洁工作组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行瓷片(砖)具体保养清洁工作；4.工作120、程序： 4.1用铲刀清除地面或墙面的污垢及脏渍，用扫把将瓷砖地面上的杂物清扫干净； 4.2把毛巾浸入放有清洁剂如全能水(兑水量参照清洁剂使用操作规程)的水桶里，拿起稍拧干、沿着墙壁自上而下来回清抹； 4.3再用另一条毛巾渗透清水稍微拧干、彻底清抹一次； 4.4用浸有清洁剂的拖把来回拖抹地面，先边角，后中间； 4.5再用浸有清水的拖把拖干净地面； 4.6涂有封地漆的地面日常保持用尘推推尘即可，定时可用洗地机清洗； 4.7保洁时注意边角线，瓷片间边缝线内污秽要用地刷清洗干净，确保地面(墙面)瓷片整洁，边缝线清晰； 4.8清洁剂不可使用强碱、强酸性除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙面的光泽。用铲刀刮除墙121、面污垢时,铲刀要贴紧墙壁,以防刮花墙面；5.工作标准：无尘、无污渍。6.常用工具及物料：(1)铲刀(2)毛巾(3)拖把(4)尘推(5)清洁剂7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；8.支持性文件和记录： 8.1清洁剂使用操作规程8.2保洁设备操作保养操作规程第六节 六、天台/天沟保洁操作规程1.目的:确保小区内天台/天沟的畅通无阻；2.适用范围:管理处天台、高层、平面、标准层等天台/天沟（水沟？）(排水渠)保洁工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责天台/天沟122、保洁工作计划的制定并组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行天台/天沟具体保洁工作；4.工作程序： 4.1准备好所需清洁工具，必须两人同时进行工作，注意安全第一； 4.2标准层从顶楼直接上去清洁； 4.3工作时要穿工作服，佩戴工作卡； 4.4若经过已入住的住户家时，要礼貌致歉，讲明来意，待住户允许方可进入； 4.5清洁时，人沿梯子爬上天台，把天台地面的垃圾、树叶、泥沙、青苔、杂物等清理干净装入垃圾袋，将垃圾袋提下并将垃圾倒入垃圾车 4.6用铁杆将天台、天沟的排水管口(道)疏通，保持排水顺畅； 4.7注意垃圾、杂物不要往下丢，以免砸伤行人；泥沙不可直接清扫进入排水管道，以免造成下层堵123、塞； 4.8清理完后，要向客户致谢离去； 4.9每半年定期全面清洁一次，雨季时期根据实际情况而定。标准层天台每周清洁一次；5.工作标准：天台/天沟无积水，无堆积垃圾、树叶、杂物，排水管口顺畅；6.常用工具：(1)扫把；(2)垃圾铲；(3)垃圾袋；(4)铁杆；(5)铝梯；7.支持性文件和记录：7.1保洁服务检验流程和标准第七节 七、宣传栏/雕塑/喷水池保洁操作规程1.目的:确保宣传栏、雕塑和喷水池清洁、卫生；2.适用范围:小区内宣传栏/雕塑/喷水池的保洁工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责宣传栏/雕塑/喷水池保洁工作计划的制定并组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行宣传栏/雕塑/124、喷水池具体保洁工作；4.工作程序： 4.1宣传栏、雕塑品的保洁 4.1.1宣传栏(牌)每天擦抹两遍以上，铜像雕塑品每月进行上不锈钢保养剂保养一次，其余雕塑品每天擦抹一次，每月清洗一次以上；4.1.2宣传栏的清洁：有广告纸时应撕下纸后再用湿抹布将宣传栏全面从上往下擦抹一遍，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗，再用玻璃刮刮去玻璃表面的水分；4.1.3雕塑的清洁：用鸡毛掸或扫把打扫雕塑品上的灰尘，用湿毛巾从上往下擦抹一遍，如有污迹，用清洁剂涂在污迹处，用湿毛巾擦抹，也可用水清洗。铜像品将不锈钢光亮保养剂涂抹在表面，用布擦至光亮； 4.2喷水池的清洁4.2.1清洁时，先断电源，然后打开排水阀125、放水，待池水流去三分之二时，入池进行清洁；4.2.2用长柄手刷用清洁剂(洁瓷亮)由上而下刷洗水池瓷砖；4.2.3用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢；池底鹅卵石用高压水枪冲洗表面后，再用铁铲从里往外翻倒鹅卵石配用胶扫把擦抹干净表面的青苔、污迹然后用水管再冲洗干净；4.2.4排尽池内污水并对池底进行冲洗拖抹；4.2.5关闭排水阀门，打开进水阀门注入新水，投入适量硫酸铜或净水剂(具体稀释比例参照清洁剂使用操作规程)净化水质，并清洗池边地面污迹，合上电源；4.2.6清洁喷水池时应断开电源，以防触电，擦洗电线、灯饰不可用力过大以免损坏4.2.7清洁时不要摆动喷头，以免影响喷水观126、赏效果，清洗池底后应将鹅卵石块铺埋平整；4.2.8平时每天用捞筛打捞喷水池水面漂浮物，保持水面清洁。使用吸污机对池底沉淀物沿直线来回进行吸污处理，保持池底干净；5.工作标准：5.1宣传栏、雕塑品：无积尘、无污迹；5.2喷水池：水池清澈见底，水面无纸屑杂物，水无变色或异味，池边无污迹、青苔，水底无沉淀物(树叶、纸屑)；6.常用工具及物料：(1)毛巾；(2)鸡毛掸；(3)胶扫把；(4)长柄手刷；(5)玻璃刮；(6)不锈钢保养剂；(7)胶水管；(8)高压水枪；(9)铁铲；(10)硫酸铜；(11)净水剂；(12)捞筛；(13)吸污泵；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执127、行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；7.3节约能源，高压水枪按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转；8.支持性文件和记录8.1清洁剂使用操作规程第八节 八、梯间灯具/路灯保洁操作规程1.目的:保持楼层梯间、车库灯具、道路路灯的整洁干净；2.适用范围:楼层各梯间、车库灯具、平面路灯的保洁工作；3.工作职责:3.1保洁领班负责梯间灯具/路灯保洁工作的组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行梯间灯具/路灯具体保洁工作。4.工作程序: 4.1梯间灯具、路灯每月清洁一次以上，路灯灯柱和外灯罩每两天擦抹一次以上； 4.128、2关闭电源，架好铝梯，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩； 4.3先用湿毛巾擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干毛巾抹干水分； 4.4将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝； 4.5清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具，重新装好；5.注意事项: 5.1在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。路灯保洁因需踩梯工作，必须两人同时作业(1人扶梯)； 5.2清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电； 5.3人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人； 5.4用螺丝刀拧紧螺丝钉，固定灯罩时，应将螺丝钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩129、； 5.5擦抹灯罩时，需佩戴胶手套防止刮伤；应注意力度以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁领班通知维修部进行更换、维修。6.工作标准:目视灯罩无明显灰尘、污迹、无明显积有蚊虫。7.常用工具:(1)铝梯；(2)螺丝刀；(3)毛巾；(4)拖把；(5)拖桶；(6)胶手套；8.支持性文件和记录：8.1机动班保洁工作记录表第九节 九、游乐场所保洁操作规程1.目的:确保游乐场所的清洁卫生；2.适用范围:儿童乐园、广场公园等游乐场所的保洁工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责游乐场所保洁工作组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行游乐场所具体保洁工作。4.工作130、程序： 4.1每天打扫场地三遍以上，每两小时循环保洁一次，滑梯每半月清洗消毒一次以上，其他设施每天擦抹两次以上； 4.2用湿毛巾把转梯转轮、滑梯等游乐设施表面上灰尘擦抹干净，如有污迹，倒少量清洁剂，用湿毛巾擦洗干净，再用干毛巾抹干； 4.3场地休闲坐椅、石凳每天用毛巾抹尘两次以上，保持干净； 4.4用扫把清扫游乐场内及周围的纸屑、果皮等垃圾，用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物； 4.5根据场地卫生状况用水进行冲洗，每月至少冲洗一次。5.工作标准：目视游乐场周围整洁干净，无果皮、纸屑等垃圾；游乐设施表面干净光亮、无灰尘、污渍；坐椅、石凳等无明显的灰尘。 6.常用工具及物料：(1)胶扫把；(2)垃131、圾铲；(3)毛巾；(4)洗衣粉；(5)铲刀；(6)消毒水；(7)全能清洁剂；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪音影响；7.3节约用水，禁止无人值守、长时间流放。8.支持性文件和记录：8.1清洁剂使用操作规程；第十节 十、值班室/岗亭保洁操作规程1.目的:保持值班室、岗亭的整洁干净；2.适用范围:小区内值班室、岗亭；3.工作职责：3.1保洁领班负责值班室/岗亭保洁工作组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行值班室/岗亭具体保洁工作。4.工作程序： 4132、.1按从上到下、由里到外的程序进行清洁； 4.2用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘； 4.3用扫把打扫地面，用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙，玻璃窗用玻璃刮刮净玻璃表面的水珠； 4.4用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃； 4.5用洗干净的拖把拖抹地面及过道； 4.6值班室如有其他办公设备时同时清洁，注意电脑不能湿毛巾进行擦抹； 4.7清洁岗亭后用抹布擦抹道闸； 4.8有污迹时，倒少许洁而亮用毛巾擦洗干净；5.工作标准：地面无杂物、纸屑等垃圾，门窗、玻璃无明显灰尘；6.常用工具及物料：(1)毛巾；(2)拖桶；(3)拖把；(4)玻璃刮；(5)鸡毛掸；(6)133、扫把；(7)垃圾铲；(8)洁而亮；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪音影响；8.支持性文件和记录：8.1清洁剂使用操作规程；8.2玻璃质材物品保洁操作规程；第十一节 十一、垃圾桶/车/中转站保洁操作规程1.目的:确保垃圾桶、车、中转站的整洁、不污染环境。2.适用范围:管理处的垃圾桶、车、中转站。3.工作职责：3.1保洁领班负责垃圾桶/车/中转站保洁工作的组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行垃圾桶/车/中转站具体保洁工作。4.工作程序： 4.1垃134、圾桶(果皮箱)：4.1.1每天7:007:30、14:0014:30、17:3018:00，楼层保洁员将垃圾桶内的生活垃圾收集放置首层地面固定地方，然后由固定人员专门用垃圾车运至中转站清倒。4.1.2用水冲洗垃圾桶壁附着物，倾倒积水后用毛巾擦抹干净桶壁。 4.1.3固定垃圾运送人员应巡回的收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内呈半空状态，方便住户使用。4.1.4每天7:008:30、14:0015:30，平面管区保洁员负责回收运送果皮箱内的垃圾运至中转站清倒，其余时间应巡回收取果皮箱内垃圾。4.1.5果皮箱的清洁先清除箱内垃圾后，再用湿毛巾或水清洗果皮箱内外，然后锁好开启门盖。4.1.6回收垃圾桶内135、垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新放好新的垃圾袋。4.1.7放垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴住垃圾桶外沿，再盖紧垃圾桶(果皮箱)盖。4.2垃圾车：4.2.1 每天下班前10分钟先将垃圾倒入中转站压缩桶内，然后就地用水冲洗干净车箱、车壁，严重污迹的倒入少量清洁剂加水进行清洗。4.2.2 用铲刀铲除干净车壁附着物。4.2.3倾倒积水，推回集中地统一整齐堆放好，注意爱护保管好所用的垃圾车，若有故障应尽时维修。4.2.4 垃圾车必须统一向前顺推，不得反手拉车。停放垃圾车必须刹车后方可脱手，避免意外碰撞。4.3中转站： 4.3.1垃圾中转站的垃圾每天清运一次,期间若垃136、圾较多影响垃圾存放时,保洁领班应及时通知承包方清运。4.3.2垃圾运送人员应负责垃圾中转周围的卫生，及时清扫散落在地面的垃圾，并装回垃圾压缩桶里，保证垃圾中转的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。4.3.3 垃圾运送人员每天一次用水清洗中转站周围地面和墙面，用铲刀铲除墙壁粘附物。4.3.4 用大布块或铁合盖掩盖好中转站的垃圾压缩桶。4.3.5 每天用高效低毒药品对垃圾中转站周围10米消杀一次。4.3.6 每日用消毒药水洗净所有垃圾桶及工具。5.注意事项：5.1每周须对垃圾桶、车、果皮箱消杀一次以上。5.2每周清洗垃圾桶。平时发现垃圾桶脏，需及时清洗，保持无臭味。5.3清洗垃圾桶，车在指定地点，洗完137、后冲洗地面，保持干净无污染。6.常用工具及物料：(1)胶扫把；(2)胶水管；(3)毛巾；(4)洗衣粉；(5)铲刀；(6)垃圾袋；(7)太康；(8)敌敌畏；(9)家虫清；(10)汽油喷雾机；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类药品保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪音影响；7.3防止污染，垃圾应按规定分类处理，垃圾袋的使用消耗按要求执行。8.支持性文件和记录8.1防疫消杀操作规程8.2垃圾中转站工作记录表第十二节 十二、洗手间保洁操作规程1.目的:保持洗手间的整洁干净。2.适用范围:洗手间的保洁工作。3.138、工作职责：3.1保洁部领班负责洗手间保洁工作的组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行洗手间具体保洁工作。4.工作程序： 4.1日常保洁项目4.1.1每日早、午、晚对公用洗手间进行保洁3次。4.1.2及时冲洗便池，不得留有脏物。4.1.3及时清倒纸篓、垃圾桶，保持纸篓或垃圾桶手纸不得超过1/3。4.1.4不断拖抹地面，做到洁净、干爽。4.1.5定期擦洗云台、面盆、大小便池等卫生洁具。4.1.6抹净门窗、天花、墙壁、窗台。4.1.7定期消毒、喷洒除臭剂、室内清新剂。4.1.8及时补充洗手液、香球、手纸。4.2保洁基本程序4.2.1准备：工作前，应备好保洁洗手间的基本清洁工具和物料,摆139、放“正在清洁”指示牌。4.2.2冲洗：进入洗手间，首先打开门窗通风，再放水将卫生洁具冲洗干净。4.2.3清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓、垃圾桶垃圾，换新的垃圾袋后放回原处。4.2.4清洗：按照先云台、面盆，后尿池、便桶的顺序，逐项逐个刷洗卫生洁具，卫生洁具要用专用刷子、抹布等工具配合专用清洁剂刷洗。 (1)清洁马桶时，将马桶清洁剂沿马桶内部边缘倒入，用毛球刷清洁马桶、马桶座圈、基座、桶盖及水箱，直到污迹消失，用清水冲洗，再干抹布将其外部及水箱的水份擦抹干净。(2)清洁立式便池时，将清洁剂沿边壁倒入，使用毛球刷从上水孔至下水孔按顺序冲洗清洁，使用干净抹布将便池外部由上至下擦干净。(3)清洁洗手盆、140、台面时，先将稀释后的清洁剂洒在洗手盆内，用毛巾布将溢水孔和下水孔及盆内、台面进行清洁，用干抹布擦抹干净。4.2.5抹净：将清洁剂均匀喷在抹布上，由上至下依次抹净门窗、窗台、墙面、镜面、隔板。4.2.6拖抹：用地拖抹干净地面，使地面保持干爽、不留水迹。4.2.7补充：及时补充手纸、洗手液、香球、垃圾袋等。4.2.8喷洒：按规定喷洒除臭剂、空气清新剂。4.2.9撤离：收拾所有清洁工具、物料，撤去“正在清洁”指示牌，把门窗关好。4.3保洁注意事项：4.3.1清洁洗手间时应在现场竖立“正在清洁”指示牌，以便使用人注意并予以配合；4.3.2保洁人员应注意自我保护，保洁时带保护手套和口罩，预防细菌感染，防141、止清洁剂损害皮肤，保洁完毕，应使用药用肥皂洗手；4.3.3注意洗手间的通风，按规定开关排气扇或窗扇；4.3.4禁止使用碱性清洁剂，以免损坏地面及设备；4.3.5每周1次用玻璃清洁工具，清洁洗手间的玻璃镜；每半月1次用毛巾擦灯具，清扫天花板；每周1次对洗手间进行消杀工作；4.3.6发现墙壁有字迹及时清洁；5.常用工具及物料：(1)地拖；(2)拖桶；(3)毛巾；(4)毛球刷；(5)洁厕精；(6)除臭剂；(7)空气清新剂；(8)指示牌；(9)厕吸；(10)镜布；6.环境因素控制：6.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；6.2注意施工时间，应与休息或要求静音142、作业环境的工作时间错开，避免噪音影响；7.支持性文件和记录：7.1清洁剂使用操作规程7.2玻璃质材物品保洁操作规程第十三节 十三、地下管井/排水沟保洁操作规程1.目的：规范地下管井、排水沟的保洁，确保工作质量；2.适用范围：适用于管理处所管辖区内地下管井、排水沟的保洁工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责对地下管井/排水沟保洁工作的组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行地下管井/排水沟具体清洁工作；4.工作程序： 4.1每月对地下管井清理1次；4.1.1用铁沟打开井盖，用捞筛捞起井内的悬浮物；4.1.2清除井内的沉沙，用铁铲把粘在井内壁的杂物清理干净；4.1.3清理完毕盖好井盖，143、用水冲洗地面和井盖；4.1.4用垃圾车把垃圾杂物清运至专用垃圾池里清倒；4.2每半年对地下管道彻底疏通1次：4.2.1打开井盖后，用长竹片捅捣管内的粘附物；4.2.2用压力水枪或消防水冲刷管道内壁；4.2.3清理管道的垃圾，装入垃圾车运至专用垃圾池里清倒；4.2.4清理完毕必须盖好井盖，用水冲洗井盖和地面；4.3排水沟的保洁应每周进行1次：4.3.1用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾；4.3.2拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通；4.3.3用水冲洗排水沟，发现沟边有不干净的地方应用铲刀铲除干净；4.4注意事项：4.4.1掀开井盖后，要竖警示牌，必要时加围栏，并设专人监护以防行人跌入管井内144、；4.4.2作业时，应穿连身衣裤、戴胶手套、口罩；4.4.3必须有2人以上同时作业；5.工作标准：目视管道内壁无粘附物；井底无明显沉淀物；无青苔、杂草；排水畅通无堵塞；井盖上无污渍、污物；6.常用工具及物料：(1)铁钩；(2)铁铲；(3)长竹片；(4)胶扫把；(5)垃圾车/斗车；(6)铲刀；(7)水枪/水管；7.环境因素控制：关注环保，节约能源，用水冲洗禁止无人值守、长时间流放。8.支持性文件和记录：8.1保洁服务检验流程和标准；8.2机动班保洁工作记录表；8.3车库、停车场清洗记录表；第十四节 十四、样板房保洁操作规程1.目的：保持样板房整洁美观；2.适用范围：管理处各样板房保洁；3.工作职145、责：3.1保洁领班负责样板房保洁工作的组织实施和质量检查； 3.2保洁员负责依照本规程进行样板房具体保洁工作；4.工作程序： 4.1上午8：00样板房门打开，开启室内照明；空调打开调到适当的温度； 4.2对整个样板房巡视一遍，若发现异常情况，应及时领班报告后再工作； 4.3清扫拖抹门口地面，不允许用水直接冲洗； 4.4抹净门面及墙面，将门口鞋套及鞋套箱整理并摆放好； 4.5从大厅餐厅厨房娱乐房客厅儿童房主人房书房客房阳台洗手间全面清洁一遍。下班前倒过来全面清洁一次，关空调、照明灯，锁好门窗将锁匙交回领班； 4.6抹净各种家具摆设以及装饰物、墙壁和墙壁上的装饰物； 4.7室内盆景根据其亲水性适宜146、浇水，避免因缺水而干枯，因积水而烂根，因漏水而潮湿(地毯)，等现象发生； 4.8地板扶手、皮面、台面每月用家私蜡护理一次；房内地毯每周吸尘一次；灯、空调口、尘网每月清洁一次；玻璃门窗每周清洗一次，每天抹尘二次；不锈钢家具每月用不锈钢油护理；大理石地面每月抛光一次； 4.9每周进行虫蚊消杀两次，禁止药品喷洒装饰物及玻璃门窗上； 4.10及时整理客人用过的鞋套，整理客人翻动物品，使样板房恢复原样原貌； 4.11礼貌微笑待客，对客户及管理员来参观时，须说：“欢迎光临”，离开时应说：“欢迎下次光临”等；5.注意事项： 5.1木地板清洁不能用拖把，只能用抹布和吸尘机； 5.2要善意提醒客人，不准把饮料、147、食物、零食和口香糖带进样板房； 5.3清洁用具不得乱丢乱放；5.4发现问题，及时汇报领班，以免造成后果。6.常用工具及物料： 6.1清洁工具：(1)拖桶；(2)拖把；(3)毛巾；(4)涂水器；(5)玻璃刮；(6)扫把；(7)吸尘机；(8)鸡毛掸； 6.2药品：(1)清洁精；(2)洁而亮；(3)木地板蜡水；(4)天那水；(5)玻璃水；(6)杀蚊剂；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；7.3节约用水用电，按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转。8.支持性文148、件和记录：8.1保洁设备操作保养操作规程；8.2清洁剂使用操作规程；8.3玻璃质材物品保洁操作规程；8.4不锈钢质材物品保洁操作规程；8.5地毯保洁操作规程；8.6大理石/云石/花岗岩保洁操作规程；8.7瓷片(砖)保洁操作规程；8.8洗手间保洁操作规程；8.9墙面保洁操作规程；8.10家居保洁服务操作规程；第十五节 十五、办公室保洁操作规程1.目的：检查并监督保洁员的工作，确保办公室保洁工作的质量；2.适用范围：公司办公室的保洁工作；3.工作职责： 3.1保洁领班负责对办公室保洁工作的组织实施、质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程进行办公室具体保洁工作；4.工作程序： 4.1日常保洁项目4.149、1.1清倒烟灰缸、纸篓等；4.1.2清扫拖抹地面；4.1.3抹净办公桌、文件柜、沙发、茶几等家具；4.1.4抹净门、窗、内外玻璃及墙壁表面；4.1.5抹净空调送风口及照明灯片；4.2保洁基本步骤：4.2.1准备：进入办公室保洁前，一定要准备保洁所需的清洁工具和物料； 4.2.2进入：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再工作；4.2.3检查：进入办公室后，先检查有无异常现象，有无管理人员遗忘的贵重物品，有无损坏的物品，如发现异常，应向领班报告后再工作；4.2.4清倒：扫除地面垃圾，清倒烟灰缸、纸篓、垃圾桶。倒烟灰缸时要注意检查烟头是否完全熄灭；清倒纸篓、垃圾桶时，应注意里边有无危险物品，并及时报150、告处理；4.2.5拖抹：用地拖拖净地面，使地面保持干净；4.2.6抹净：按一定顺序，依次抹净室内办公用具和墙壁，毛巾应按规定折叠、翻面；4.2.7整理：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按原来的摆设放好；报纸、书籍可摆放整齐，但文件资料及贵重物品不要动；4.2.8吸尘：按照先里后外，先边角、桌下、后空旷地的顺序，进行吸尘作业；4.2.9保洁：保洁员应定时巡回保洁，发现局部脏污、垃圾、纸屑等应及时处理。清洁冷热饮水器，保证饮用水的供应；4.3保洁时注意事项：4.3.1不得翻动办公室内所有物品、文件、办公用品应轻拿轻放；4.3.2不应扔掉有记录的纸张；4.3.3吸尘时不准151、动用电脑插座，擦抹电脑、电器时须用干毛巾；5.工作标准：地面目视无杂物、无污迹，玻璃门、窗目视无明显污迹、手印；6.常用工作及物料：(1)地拖；(2)拖桶；(3)胶扫把；(4)垃圾铲；(5)毛巾；(6)吸尘机；(7)鸡毛掸；7.环境因素控制：7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；7.3节约能源，按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转。8.支持性文件和记录：8.1保洁设备操作保养操作规程； 8.2玻璃质材物品保洁操作规程；第十六节 十六、保洁服务检验规程1.目的：有效的控制152、保洁服务过程，确保小区整洁干净、环境优美，提高保洁服务质量。2.适用范围：管理处保洁工作质量检验。3.工作职责：3.1保洁员每天依据检验标准负责自己所辖区域的日常保洁工作； 3.2保洁领班每天对保洁进行至少一次检查，每周进行一次全面检查填写保洁周检表； 3.3管理处区域管家对清洁工作进行不定期抽检； 3.4管理处每月对清洁工作进行一次检查，填写保洁月检表。4.保洁服务的检查内容与检验方法： 4.1保洁服务检查内容：4.1.1员工的言行是否执行亲情服务工作规程行为规范；4.1.2员工的仪表仪容是否符合有关规定；4.1.3员工的工作质量是否已达到各项检验标准；4.1.4员工的作业操作有无违反操作规153、程、安全条例；4.1.5员工的服务是否按服务规范服务；4.1.6管辖区域的公共设施状况；4.1.7员工是否树立环保意识，关注环境影响，落实具体节约能源，防止污染措施。4.2检验方法：4.2.1日检：保洁领班依据检验标准对每日的保洁员工作内容进行一次检查，检查中发现有不合格时，应立即组织返工，同时进行记录；4.2.2周检：保洁领班依据检验标准对本部门保洁员工作每周进行一次全面检查，对不合格项提出整改意见，并组织实施，填写保洁周检表；4.2.3月检：管理处每月月底前组织人员检查，检查中发现的不合格立即通知保洁部纠正，并注意跟踪验证；4.2.4抽检：物业管家依据检验标准对保洁工作进行不定期抽检，检查154、中发现轻微不合格时，通知保洁领班，组织返工，同时作好记录并验证，如发现有严重的不合格时，应立即向管理处汇报，并分析查找原因，制订纠正措施并组织实施。5.保洁服务检验标准：(见检查表)(6.支持性文件和记录：6.1保洁周检表 6.2保洁月检表范 围保洁项目标 准检验方法标准层首层楼梯间1、地面目视地面无烟头、碎纸、果皮等垃圾。花岗石地面：无泥沙、灰尘、无破迹、无污迹。瓷砖地面：干净，无明显污迹黑印，无积水。每区抽查两处取平均值2、墙面目视无污迹，无积尘、无乱粘贴；用手擦拭表面50厘米，不被明显污染。每区抽查两处3、电表箱目视无污迹，无积尘、无乱粘贴，表框镜透明度好。目视，手感4、水表阀门开关无明155、显灰尘，表框镜无积尘，透明度好目视5、信报箱无积尘，无明显生锈污迹，不锈钢面光亮。目视楼梯走廊1、地面无垃圾、杂物，无痰迹、污迹，无积水，有光泽目视2、墙面目视干净，无污迹，无积尘，用手擦拭表面50厘米，手不被明显污染。每区抽查两处3、楼梯灯具目视灯罩表面干净，内部无积尘、虫蚊，透明度好。清洁后抽查20个取平均值4、消防栓玻璃明亮，目视无尘、无水珠箱侧框无污迹、无尘消防管道阀门无明显可见的灰尘目视、手感5、管井门门面无乱涂划，无尘、污迹、无乱粘贴，用手擦拭门板50厘米，手不被明显污迹。目视、手感6、玻璃窗玻璃目视无积尘、无污迹、无水迹印；铝合金框无胶迹、水泥迹；瓷砖窗台无尘，用手擦拭30厘米，156、不被明显污染。目视、手感7、门牌/可视门铃无尘、无水珠目视8、天面无尘、无蜘蛛网、无污迹目视9、垃圾桶垃圾桶摆放指定位置，套上黑色塑胶袋；桶盖无尘、无烟头，桶体光洁无污迹、无痰迹；目视范 围保洁项目标 准检验方法标准层楼梯1、垃圾桶桶内垃圾不得超过桶口；目视2、扶手/拦护无积尘、用手擦拭10米，不被明显污染手感3、电梯厅、梯级无尘、泥沙，无垃圾、杂物、无明显污迹（油污，黑印等）、无痰迹。目视抽查两处，取平均值4、天台无垃圾杂物、纸屑，无青苔，排水口顺畅，水沟无污垢。每区抽查一栋楼宇平面部分1、小区道路/公共场地(含停车场)地面无杂物、无垃圾、无杂草，无明显积水，无明显泥沙、污垢，没有1厘米以上157、的石子，每100平方米内烟头、纸屑平均不超过三个。目视抽查三处，取平均值2、指示牌/路灯指示牌上无水珠、无尘、无明显污迹、无粘贴，目视灯罩上无明积尘，无蜘蛛网目视3、垃圾车/中转站垃圾车每日冲洗，车壁无明显附着物，中转站周围无积水、污垢，垃圾日产日清。每天清洁目视检查4、果皮箱桶体光洁无污迹，无痰迹，烟灰缸盖上无烟头、杂物，离箱两米无异臭味。目视5、绿化地草坪上目视干净，无明显大片树叶、纸屑，无垃圾胶袋等较大型的杂物，无3厘米以上的石子。每区抽查三处，取平均值6、宣传栏/雕饰品玻璃明亮无水珠，不锈钢面光亮。无污迹，无明显积尘，无乱粘贴。目视7、游乐场地面无垃圾、纸屑，设施无尘、无污迹，胶垫无明158、显沙石、尘埃。目视8、喷水池/人工河水池清澈见底，水面无纸屑杂物，水无变色或异味，池边无污迹、青苔，水底无沉淀物（树叶、纸屑）。目视9、污/雨水井排水顺畅，无外溢，盖上无污垢，沙井内无明显垃圾、杂物及泥沙。每区抽查三个范 围保洁项目标 准检验方法标准层首层电梯大堂1、地面目视地面无烟头、纸屑、果皮等垃圾；大理石地面：无泥沙、灰尘，光亮可映出照明灯轮廊，无污迹破迹目视2、墙面目视无污迹、无积尘、无乱粘贴；用手擦拭表面50厘米，手不被明显污染；玻璃幕墙：玻璃目视无尘、无污染、无水迹、手印；木板墙面：目视无积尘、污迹、无乱涂划，无乱粘贴大理石墙面：无积尘、污迹，有光亮度目视、手感3、玻璃窗玻璃目视无159、积尘、污迹，无水迹印；铝合金框无胶迹，无明显水泥迹；窗台无积尘，用手擦拭30厘米，不被明显污染。目视、手感4、玻璃门目视光亮，无尘、无污迹，表面无明显划痕。目视、手感5、盆景树叶无明显积尘，盆壁光洁无污迹，无痰迹，底盆无积水，无污迹。目视6、电梯电梯内无异味，地面干净，无垃圾、无泥沙、无积水、无明显污迹；轿厢四壁无乱涂划，无乱粘贴；玻璃无积尘，无污迹；电梯门不锈钢面光亮，无生锈污迹目视、手感7、照明灯目视灯罩表面干净，内部无积灰目视8、烟灰筒目视无痰迹、无污染，桶内无垃圾，周围地面无碎纸、烟头、筒壁无积尘，不锈钢面光亮。目视9、信报箱箱顶无积尘，用手擦拭50厘米，手不被明显污染，不锈钢面光亮，160、无明显生锈污迹。目视楼梯1、扶手无积尘、无污染，用手擦拭10米，不被明显污染目视/手感2、梯级无积尘、泥沙、垃圾、杂物、无明显污染油污、黑印等、无痰迹。目视抽查两次取平均值3、天花无尘、无蜘蛛网、无破迹、无污染目视范 围保洁项目标 准检验方法标准层楼梯4、照明灯目视灯罩表面干净，内部无积尘、虫蚊，透明度好，电挚盒无尘清洁后抽查20个,取平均值5、玻璃窗户目视无积尘，无污迹，明净目视/手感6、消防管道目视管道、阀门无明显可见的灰尘目视7、疏散灯罩，标语牌目视无尘，用手擦拭10厘米，不被明显污染目视/手感8、雨台天面垃圾杂物、纸屑、无青苔，排水口顺畅，水沟无污垢，瓷片墙壁无明显污迹目视9、垃圾桶垃161、圾桶摆放指定位置，套上黑色塑胶袋；桶盖无尘，无烟头，桶体光洁无污迹，无痰迹，桶内垃圾不得超过桶口。目视楼道走廊1、地面目视无垃圾、杂物、无痰迹、无污迹、无积水,有光泽目视2、墙面目视干净，无污迹、无积尘，用手擦拭表面50厘米，手不被明显污迹每区抽查两处3、照明灯目视灯罩表面干净，内部无积尘、虫蚊，透明度好清洁好抽查20个取平均值4、消火栓（及附件）1、 玻璃明亮，目视无尘、水珠；2、 箱顶、侧无污染、无尘，用手擦拭30厘米不被明显污染；3、 警铃目视无明显积尘；4、 消防管道阀门无明显可见的灰尘。目视/手感5、防火门门上无乱涂划，无尘、污迹，用手擦拭门板50厘米，不被明显污染目视/手感6、玻璃162、窗玻璃目视无积尘、无污染、无水迹，瓷砖窗台无积尘、无污染，用手擦拭30厘米，不被明显污染。目视/手感7、天棚角落目视无蜘蛛网，无积尘目视范 围保洁项目标 准检验方法标准层楼道走廊8、梯间栏杆目视无明显的灰尘，无痰迹目视9、管井间1、 玻璃门目视无灰尘、无污迹、无水珠，门面无乱涂划，无乱粘贴；2、 电表箱目视无污迹、积尘、无乱粘贴，表框镜透明度好3、 水表阀门开关无明显灰尘，表框镜无积尘，透明度好目视/手感地下停车场1、地面无明显灰尘、无泥沙、无纸屑、果皮等垃圾，无污染目视2、消防栓1、 玻璃明亮，目视无尘、无水珠；2、 箱顶、侧面无尘，用手擦拭30厘米不被明显污染；3、 消防管道阀门无明显可见163、的灰尘；目视/手感3、排水沟排水顺畅，无外溢，盖上无污垢、沙井内无明显垃圾、杂物及泥沙每区抽查三个，取平均值4、天棚角落管道目视无蜘蛛网，无积尘，管道无明显可见的灰尘。目视5、指示牌目视无积尘，无明显污迹、无粘贴目视其他1、出勤无迟到、早退，无擅自离岗不定时抽查2、服装着统一的工作制服，佩戴工作证。3、工具工具房内无私人的杂物，工具、垃圾车摆放整齐，无占用公共地方4、工作纪律服从领导指挥，上班时间不得做与工作无关的事情，不得与同事或客户争吵5、操作操作熟练，正确使用工具和保洁用品6、关注环境、防污节能按照作业指导书要求处理有关环境因素的影响(你再整理修改一下)第十七节 十七、有偿保洁服务操作规164、程1.目的：规范住户有偿保洁服务工作，确保有偿服务工作效率和质量；2.适用范围：管理处开展的住户有偿保洁服务工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责对有偿服务的项目定价，有偿保洁服务的组织实施，服务过程的质量监控；3.2保洁员负责依照本规程进行具体住户的有偿保洁服务工作。4.基本内容：4.1接单：保洁领班与住户确认有偿服务的项目定价后，填写特约服务单，详细记录该次服务工作的内容和工作时间；本次服务工作的要求及注意事项； 4.2准备：保洁员接到外派服务任务时，应注意检查自己的仪容仪表；准备好服务所需的保洁设备、工具、清洁剂等；牢记本次工作要求，注意事项以及服务标准； 4.3敲门：准时到达指定地点；165、进入客户家前应先轻轻敲门并自报身份说明来意，得到客户允许后，方可进入。如客户没人在家，留下锁匙要求服务时，进门前必须先敲门，确认无人后方可用锁匙将门轻轻打开，并将“清洁进行中”牌挂在门锁上； 4.4介绍：客户闻声开门或在里面询问时，首先自我介绍：“您好，打搅了，我是管理处保洁员，前来为您做有偿保洁服务”； 4.5进门：进入有偿服务客户家时，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入或穿好自备干净鞋套(若装修完后来清洁经客户许可穿鞋)，经客户许可后进行服务，进入室内时脚步要轻，保洁设备、工具、清洁剂轻拿轻放； 4.6检查：进入先查看服务地点有无异常现象，有无损坏的物品。如发现异常，应向客户和领班报告后再工作166、； 4.7清洁：按规定内容和要求进行工作，具体操作方法依照相关的工作规程。整个工作期间不得收受房间主人送的物品，也不能借用客户家里的工具、抹布等； 4.8整理：将清洁好的地方物品摆回原位，不能损坏任何物品，清洁完毕后，收好保洁设备、工具、清洁剂等；4.9讲解：向客户说明清洁效果，确保客户满意。如确因某种原因造成的不能清洁干净的，也一定要向客户解释清楚，直至满意为止；4.10 签收：工作完毕后，保洁领班应亲自检查服务质量，请客户验收及咨询客户对服务的意见，并请客户在服务单上签名确认；如客户不在家，保洁领班应会同保洁员检查现场工作无遗漏后，关上电源，锁上大门，并将工作单上交客户服务中心处理；4.1167、1辞别：签收完后，向客户礼貌告辞，走出房间，步子要轻，搬撤出保洁设备、工具至门口时，应转身面对房间客户说：“今后有保洁服务需要，请随时与物业管理处联系，再见”；5.注意事项： 5.1到客户家保洁服务，必须挑选思想和技术素质好的员工，并经过严格的纪律培训后方可委以任务； 5.2进行有偿保洁服务时，员工精神饱满，仪容仪表整洁、不蓬头散发，礼貌待人、文明服务；服务时必须佩带工作证，以便接受客户监督； 5.3客户家有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长；没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强； 5.4不得在客户家大声说话、吵闹，严禁在客户家抽烟168、； 5.5不得随意摆挪房间贵重物品，不得享用客户的任何物品； 5.6严禁向客户索取额外财物，严禁偷窃行为，不准接受客户小费，违者将给予辞退处理； 5.7若客户有特殊情况需要加班保洁服务；必须先上报领班经批准同意方可进行； 5.8保洁服务工作完毕后，保洁领班应认真检查工作质量，将工作情况及客户的满意情况记录于特约服务单；6.工作标准：所开展的有偿服务使客户满意；7.常用工具及物料：(1)拖桶；(2)拖把；(3)胶扫把；(4)垃圾铲；(5)毛巾；(6)垃圾袋；(7)尘推；(8)玻璃刮；(9)涂水器；(10)铲刀；(11)铝梯；(12)洗衣粉；(13)玻璃水；(14)洁而亮；(15)蜡水；(16)吸169、水机；(17)吸尘机；(18)擦地机；(19)抛光机；(20)吹干机；(21)石面处理机；8.环境因素控制：8.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；8.2注意施工时间，应与休息时间错开，避免噪声和振动影响；8.3节约用水用电，按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转；8.4注意消毒或清洁药品有异味产生，应事先告知并要求采取庇护措施。9.支持性文件和记录：9.1保洁设备操作保养操作规程；9.2清洁剂使用操作规程；9.3玻璃质材物品保洁操作规程；9.4不锈钢质材物品保洁操作规程；9.5地毯保洁操作规程；9.6大理石/云石/花岗岩保洁操作规程；9.7瓷片(170、砖)保洁操作规程；9.8洗手间保洁操作规程；9.9木质地面保洁操作规程；9.10墙面保洁操作规程9.11家居保洁服务操作规程9.12特约服务单；9.13有偿服务收费标准；第十八节 十八、防疫消杀操作规程1.目的：彻底消除四害，避免四害对人身和财产的危害；2.适用范围：小区内及四周的“四害”消杀工作；3.工作职责：3.1保洁领班负责“四害”消杀工作计划的制定并组织实施和质量监控； 3.2保洁员负责依照本规程对工作区域进行具体“四害”消杀工作；4.工作程序： 4.1白蚁防治： 4.1.1根据白蚁的生态特点，在每年春季4-6月份和秋季10-11月份白蚁的分飞期，每月两次以上，其余时间每月一次，全面检171、查白蚁，发现蚁踪即施传染性药物在室内； 4.1.2根据白蚁的排积物、分飞孔、通气孔查找隐蔽在家私、墙壁、地面或其他地方的白蚁。在室内容易孳生白蚁的地方施防蚁药物，防止白蚁为害； 4.1.3如发现屋内有繁殖飞翔的白蚁，可用一盆水加几滴煤油在水面，放在灯光下，把繁殖白蚁杀灭，减少白蚁在屋内的生存机会； 4.1.4弄清白蚁的来龙去脉，视白蚁的数量与环境，决定施杀白蚁的方法和范围在白蚁经常出入的地方施放有传染性药物，白蚁会将药物带回巢内致使全巢死亡； 4.1.5每年4-6月和10-11月时每月用灭蚁灵，对白蚁孳生地进行喷雾消杀。如有发现家中有白蚁，应立即联系白蚁防治公司治理，及时采取有效措施，控制蚁患172、； 4.1.6在绿化带设置诱杀点，埋诱蚁木桩，每月拔出检查两次以上，发现蚁踪，即时施具有传染性药，白蚁将药带回巢内，互相传染致全巢死亡，将白蚁消灭在房屋危害之前，确保绿化植物和房屋免受蚁害； 4.1.7平时注意经常打扫，搞好卫生，消除白蚁孳生地； 4.2鼠害防治： 4.2.1检查小区内外环境，发现鼠迹及时布放鼠药，布放鼠药以后，第二天跟踪，如药物被老鼠吃掉要马上补充，发现死鼠及时处理，并随即进行消毒净化处理；4.2.2 经常检查鼠药布放情况，并搞好周围环境卫生，灭鼠完后把鼠药清洁干净；4.2.3 每月进行一次全面的大面积鼠药布放，堵一次鼠洞；4.2.4 放鼠药时，投药处应张贴警告标示牌，提示客173、户注意安全；4.2.5在小区四周外围及屋边、洞口、绿化带、垃圾房等容易出现老鼠的地方长期放置毒饵；4.2.6在灭鼠区域投放饲料尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方，禁止成片或随 意撒放； 4.3蟑螂防治： 4.3.1 搞好环境卫生，消灭卫生死角，防止蟑螂孳生； 4.3.2 深入各区域，了解蟑螂孳生情况，做好记录； 4.3.3作好周期性喷药，喷药时做到有的放矢，一丝不苟，除大面积喷杀外，应在不易喷药的地方布放蟑螂毒饵；4.3.4 喷药于办公室、楼道、污雨水井、化粪池内等。夏季每周1次，冬季每月1次；4.3.5 对于零散的蟑螂采用捉捕打法；4.4苍蝇防治：4.4.1及时处理好垃圾、腐烂污物，垃圾174、桶(果皮箱)封好全盖；4.4.2定期喷洒药物、选择适当位置布放毒饵、装灭蝇灯；4.4.3每年夏、秋季用家虫清(或太康)加敌敌畏，对各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围、住宅的四周、会所及配套的娱乐场所、各部门办公室、仓库、沙井、垃圾箱等室外公共区域、员工宿舍和食堂，每周1次进行大面积喷杀，冬、春季每月一次；垃圾中转站每周进行消杀两次；4.4.4药品稀释：家虫清加清水50100倍使用；太康6080毫升加入10升水喷洒200m2面积；敌敌畏加清水300400倍使用； 4.5蚊虫防治：4.5.1搞好清洁卫生，清理水池、草丛边杂物，定期清洗垃圾桶，防止蚊虫孳生；4.5.2定期用敌敌畏、家虫清(或太康)对各楼宇175、的梯口、梯间及楼宇周围、别墅住宅的四周、公共绿化带、会所及配套的娱乐场所、各部门办公室、仓库、设备房、公厕、沙井、垃圾箱等室外公共区域、楼层车库、地下停车场、员工宿舍和食堂等杀虫，夏、秋季每周两次，春、冬季每周一次；垃圾中转站每日进行消杀一次；4.5.3药品稀释：家虫清加清水50100倍使用；太康以本品6080毫升加入10升水喷洒200m2面积；敌敌畏加清水300400倍使用；4.5.4幼蚊防治施药位置：(1)小区外围附近200米范围的积水处；(2)小区内外所有孳生的积水；(3)每个沙井、下水道、天台积水；(4)棕榈科植叶柄的积水处。5.注意事项：5.1使用高效低毒消杀药品，并按比例配制，用背176、式喷雾器适度喷洒在消杀地点； 5.2喷洒时要注意做好预防措施，穿长衣、长裤，工作时佩戴卫生口罩，戴防毒手套，完工后换衣裤，并用肥皂洗手； 5.3药物不慎溅至皮肤或脸部时，及时用水冲洗，以免中毒或灼伤皮肤。凡接触过杀虫药的手或手套，未洗干净前，不能触摸家私或食品用具； 5.4室外超低雾喷洒药物时佩戴防毒口罩，注意风向，切勿迎面喷药；5.5楼层消杀活动一般在上班时间住户少的情况下进行，如特殊情况须在非上班时间进行的，须先征得管理处同意后方可进行； 5.6各种杀虫药物应贴上标记，使用药物后，应放原处，妥善保管； 5.7根据实际需要可以增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫尸体及时清除； 5.8每次消杀后177、由保洁领班进行检查，跟踪消杀效果，并记录在消杀工作记录表上交管理处存档；6.常用工具及物料：(1)喷雾器；(2)胶手套；(3)口罩；(4)白蚁清；(5)太康；(6)家虫清；(7)敌敌畏；(8)老鼠谷药；7.环境因素控制：关注环保，各类药品保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理，防止污染。8.支持性文件和记录： 8.1消杀工作记录表；8.2白蚁防治检查记录表；第十九节 十九、防疫消杀药品使用管理规程1.目的:规范防疫消杀药品使用管理，确保正确安全使用。2.适用范围:适用于小区内防疫消杀药品使用管理。3.工作职责：3.1保洁领班负责制定有关规定并监督实施及质量监控。 3.2保洁员178、负责依照本规定进行具体的防疫消杀药品使用。4.基本内容： 4.1在使用防疫消杀药品进行防疫消杀防治工作时，应事先准备好相关喷药工具，操作人员应详阅药品标鉴说明，并做到清楚药品的防治对象、使用剂量及稀释倍数。 4.2喷洒药品时要注意做好预防措施，操作人员必须穿长衣、长裤，工作时佩戴卫生口罩。戴防毒手套；喷药作业完毕后换衣裤，并用肥皂洗净手、脸和喷药工具，将剩余药品和药品空瓶/袋如数交回仓库集中保管。4.3药物不慎溅至皮肤或脸部时，及时用水冲洗，以免中毒或灼伤皮肤，凡接触过药物的手或手套，未洗干净前，不能触摸家私或食品用具。 4.4在小区内使用药品应杜绝使用剧毒，有效期长及具有强刺激性气味的药品，179、应使用高效低毒防疫消杀药品。 4.5使用各种药品的浓度应准确，严格按比例配制；两种或两种以上药品配合时，用量要准确，避免降低药效或产生药害。 4.6喷洒药品时要注意风向，操作人员应站在上风口，切勿迎面喷药。 4.7喷洒药品时要求均匀，以防多药处出现药害，少药处害虫未除。 4.8大风大雨天、重大节日或专项活动期间及周末禁止喷药；楼层消杀活动一般在上班时间住户少的情况下进行，梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或客户的门面上，如特殊情况须在非上班时间进行的，须先征得管理处同意方可进行。4.9员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上；食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上。4.10办公室、会所及娱乐配套设180、施应在下班或营业结束后进行，并注意关闭门窗；将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止在桌面、食品和器具上。4.11在使用药品时，必须有领班现场指导进行药品配制。4.12各种防疫消杀药物应贴上标记，使用药物后，应放回原处，必须妥善保管，以防出现意外事故。5.环境因素控制： 5.1关注环保，各类农药保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理。 5.2注意节约。 5.3对空气质量有影响的施药、排污作业应事先通知客户，并采取有效驱冲措施。6.支持性文件与记录：6.1防疫消杀操作规程第二十节 二十、白蚁防治管理规程1.目的:规范化白蚁防治管理方法，防止白蚁危害。2.适用范围:适用于小区内公共部位181、白蚁防治工作。3.工作职责:3.1保洁领班制定有关规定并监督实施。 3.2相关人员共同执行,对外委托本项服务时供方参照执行。 3.3管理处经理审批并进行监督。4.基本内容： 4.1根据白蚁的生态特点，在每年46月份和1011月份白蚁的分飞期，每月两次以上，其余时间每月一次，进行定期跟踪检查。 4.2对小区公共部位的绿化地进行全面检查，发现白蚁及时施药消杀。 4.3在小区公共部位的绿化地埋放诱蚁木桩，诱杀地下白蚁，并每月拔出两次以上进行检查，发现蚁踪立即施散传染性药物。 4.4对楼层公共部位建筑物、木材质品地方进行全面检查。 4.5根据白蚁的排积物、分飞孔、通气孔查找隐敞在家私、墙壁、地面或其它182、地方的白蚁。在室内容易孳生白蚁的地方施防蚁药物，防止白蚁危害。 4.6注意弄清白蚁的来龙去脉，视白蚁的数量与环境，决定施杀白蚁的方法和范围。发现蚁害时，尽量避免惊动白蚁，应及时喷施药物，并尽量使更多白蚁粘上药物带回巢穴。 4.7根据小区内白蚁的实际情况，在白蚁活动高峰时(46月、1011月)，若发现白蚁孳生地即时用灭蚁药物进行喷放消杀并进行效果跟踪检查。 4.8小区内公共部位白蚁防治由管理处委托承包商负责治理。 4.9各业主/住户注意做好白蚁防治预防工作，特别是房屋装修白蚁的防治。如有发现家中有白蚁，应立即联系白蚁防治专业公司治理，及时采取有效措施，控制蚁患。 4.10平时注意经常打扫，搞好卫183、生，消除白蚁孳生地。5.支持性文件和记录：5.1防疫消杀检验流程和标准；5.2防疫消杀操作规程；5.3白蚁防治检查记录表；第九章 第九章 绿化操作管理制度第一节 一、草坪养护规程1.目的：规范草坪养护工作操作技术，提高员工的草坪养护技术，确保小区草坪管理质量；2.适用范围：适用于管理处管辖范围内的草坪养护工作；3.工作职责：3.1绿化领班负责本规程实施过程的现场指挥、监督实施及质量控制； 3.2绿化工依照本规程实行草坪养护作业。4.基本内容： 4.1草坪分级标准4.1.1特级草坪：每年绿期达360天，草坪平整、留茬在25毫米以下，仅供观赏；4.1.2一级草坪：绿期340天以上，草坪平整留茬40184、毫米以下，供观赏及庭园休息用；4.1.3二级草坪：绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬在60豪米以下，供公共休息和轻度践踏；4.1.4三、四级草坪、绿期不限，用于覆盖荒地、斜坡保护；4.1.5小区草坪质量要求达到二级草坪以上(含二级)。4.2淋水4.2.1特级、一级草坪夏秋生长季每天淋水1次，二级草坪夏秋生长季节每周淋水3次，冬季根据天气情况每周2次； 4.2.2三、四级草坪基本上靠天水，以不出现枯死为原则。4.3草坪改良4.3.1草坪局部更换法：准备等同面积同一品种的好草皮，将要换地方的原草用铲铲起并松土，施改良肥，将接缘处的草撬高约1厘米后将新草铺上，将新、旧草一起拍平使之吻合，淋水185、完成更换；4.3.2二级以上草坪如出现直径15厘米以上的秃斑，枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草50%以上，并无法用除草剂除草，应采用局部更换法更换该处草坪；4.3.3二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草改良； 4.4草坪施肥 4.4.1常用肥料及其特点，复合肥一般分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。速溶复合肥用水溶后喷施，缓溶复合肥一般直接干撤，撤肥要均匀并及时浇水。尿素为高效氮肥，常用于草坪返绿，但草坪使用氮肥过多会造成草坪抗病力下降，且使用浓度不当极易烧伤，不提倡多用； 4.4.2肥料选用原则，一级以上草坪选用速溶复合肥，二、三级选用缓溶复合肥、四级草坪基本上不施肥186、；4.4.3施肥方法，速溶复合肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤/80；缓溶复合肥按25-30公斤/亩，使用最均匀撒施，施后及时浇水使肥料溶仕干净；尿素用水按0.5%浓度稀释后用高压喷药机喷施；所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行以保均匀；4.4.4施肥周期没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥1次，尿素只在重大节日，检查时才用于追绿，二、三级草坪每3月施放1次缓溶复合肥；4.5草坪修剪4.5.1剪草频度：特级草春夏生长季每10天剪1次，秋冬季视生长情况每月1-2次，一级草生长季每20天剪1次，冬季每月剪1次，二级草生长季每45天剪1次，冬季3月剪1次，187、开春前重剪1次，三级草每季度剪1次，四级草每年冬季用割灌机彻底剪1次；4.5.2在每次剪草剪应先测定草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般二级以上的草要遵循1/3原则；4.5.3剪草步骤：(1)清除草地上的石块，枯枝等杂物，选择走向，与上次剪草走向要求有至少30度以上的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧；(2)启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持不急不缓路线直，每次往返修剪的截面应保证有10厘米重叠，遇障碍物应绕行四周不规则草边应沿曲线剪剂，转弯时应调小油门；(3)若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作，边角、路基边、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛，188、细小灌木周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，应用人工手剪剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场，清洗机械，做剪草记录及用机记录，剪草质量标准：剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐，四周不规则草边及转变位无明显交错痕迹，现场清理干净、无遣漏草屑、杂物。效率标准：单机全包100-200米2/小时。4.6杂草控制4.6.1根据杂草生长情况，选用除草方法一般少量杂草或无法用除草剂的杂草采用人工拔除已蔓延开的恶性杂草用选择性的除草剂防除；4.6.2 人工除草：除草按养护工所负责的区域随时完成除草工作，除草应采用蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草，除草应用辅助工具连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部189、分去除，拔除的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放；4.6.3 除草剂除草：使用除草剂除草应在领班的指导下进行，并征得绿化部主管同意，正确选用除草剂，喷除草剂时喷压低，严防飘到其他植物上，喷完除草剂的喷枪、桶、机等贯彻底清洗，并用清水抽洗喷药机几分钟，洗出的水不可倒在有植物的地方，靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂，任何草地上均禁用灭生性除草剂，用完除草剂要做好记录；4.6.4 杂草防除质量标准，三级草坪以上没有明显高出20cm的杂草，15cm的杂草不得超过10棵/，整块草坪没有明显的调叶杂草，整块草坪没有已开花杂草；4.7病虫害防治4.7.1草坪常见病害有：叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等；190、4.7.2草坪常见虫害有：蛴螬、蝼蛄、地老虎、粘虫；4.7.3草坪病虫害以防为主，一级以上的草坪每半个月喷1次广谱性杀虫、杀菌药，二级草坪每两个月一次；4.7.4对于突发性病虫害无论哪一级草坪都应及时针对性选用农药喷打以防病虫害蔓延，对由于病虫害而导致严重退化的草坪应及时给予更换。4.8注意事项4.8.1用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离，以防机械误伤人；4.8.2草坪未干不可用机器剪草；4.8.3机械使用过程中如出现异常现象应及时停下并报告领班，不可自作主张拆修或带问题继续操作。5.环境因素控制：5.1关注环保，各类化学药品保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；5.2191、注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；5.3节约能源，按机器使用规定启动和停止，禁止长时间空转；5.4对空气质量有影响的施药、排污作业应事先通知，并采取有效驱冲措施。第二节 二、乔灌木养护规程1.目的：规范乔灌木养护程序，确保乔灌木的养护质量；2.适用范围：适用于管理处管辖范围内的乔木、灌木的养护工作；3.工作职责：3.1绿化部领班负责本规程的技术指导，现场指挥监督实施及质量控制； 3.2绿化工依照本规程实施乔灌木养护工作。4.基本内容： 4.1乔木修剪4.1.1修剪工具：高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；4.1.2修剪操作内容：(1)192、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；(2)对于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；(3)每年12月至次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌孽枝，并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；(4)修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求；(5)剪下的枝叶应及时清除，集中运到一个地点处理。4.2灌木修剪4.2.1修剪工具：绿篱机、绿篱剪、手套、枝剪、警示牌等；4.2.2修剪内容：(1)所有灌木应在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒193、长枝清剪及株型修剪工作；(2)非观花的造型灌木生长季应每月进行一次修剪以保持树冠丰满、树形美观；(3)每天巡查中应及时清剪固折断等而枯黄的枝叶；(4)对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清剪；(5)观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。4.3乔木灌木施肥4.3.1乔木应每年施肥一次，采用穴施或沟施法，有机肥和复合肥均可；4.3.2观赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5-6月应追施一次复合肥，入冬前施一次钾肥；4.3.3小区乔灌木不应施用尿素高氮肥速效肥；4.4病虫害防治4.4.1小区内灌木每月应喷一次广谱性杀虫、杀菌剂；4.4.2对突发性病虫害，应及时针对性194、喷杀农药；4.4.3对园艺三大害虫，应交替使用几种药物喷杀，避免单一重复使用一种农药导致病虫产生抗药性；4.4.4喷药时应均匀，全面到位尤其注意喷到植物叶背和根茎部分；4.4.5小区内禁用高毒或强剌激性的农药，低毒农药使用应关注环保的需要。4.5乔灌木养护应达到的质量标准4.5.1乔灌木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐，造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明；4.5.2没有50厘米以上的枯枝、折断枝、修剪残留枝；4.5.3正确施肥、喷药、无明显病虫害；4.5.4乔木基部无30厘米高以上萌蘖枝，无过长杂草、杂物；4.5.5灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积195、尖；4.6乔灌木养护注意事项4.6.1不得擅自改变原植株造型，不得擅自截剪直径5厘米以上枝条；4.6.2乔木修剪应2个人配合，用人字梯、高枝剪、高枝锯，不提倡爬树修剪；4.6.3乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周围人员安全；4.6.4乔灌木喷药、施肥、修剪等养护工作应及时登记；4.6.5山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全，做好安全措施；4.6.6在小区内进行乔灌木修剪时，工作区域应摆放警示牌，防止无关人员走近发生危险；4.7绿化领班应每月对管辖范围内的乔灌木养护进行一次检查；第三节 三、花卉养护规程1.目的:按规程操作,使露地花卉与盆裁花卉生长良好、正常。2.适用范围:管理处管辖区域内的196、露地花卉与盆裁花卉。3.工作程序：3.1露地花卉的养护作业3.1.1土地选择与整地：以疏松肥沃的砂壤土为好，不宜过粘和过砂，要求中性和微酸性土。细致整地：翻耕深度，一、二年生花卉根系较浅，耕深15-20厘米；宿根花卉和球根花卉可适当深些。3.1.2翻地同时施入基肥，一般可施用腐熟的厩肥、堆肥、饼肥等，施肥量视土壤肥力而定，一般每亩可施厩肥或蘑菇肥1000千克.3.1.3定植：带土坨 (袋苗)定植，栽植深度与原来土印相平或稍深，定植的株行距，可根据植株生长发育成成株所占的营养面积而定，一般可20厘米25厘米；30厘米30厘米的株行距。3.1.4灌水与施肥：浇花用水以河水、湖水、塘水为好，其次是自197、来水和井水。浇花的时间，夏季应在早、晚，冬季可在中午前后进行，以免水温和土温相差过大，影响植物对水分的吸收，用自来水和井水，应 晒12天再用。3.1.5夏季蒸发量大，可早、晚各浇一次水，春、秋、冬三季可隔12天浇一次水；幼苗期少浇，以后逐渐增多，花期保持湿润，进入果期后可适当控制浇水。3.1.6追肥：为了补充基肥的不足，满足花卉在各个不同生长发育时期对养分的需要。3.1.7追肥应掌握：“少肥勤施”的原则，饼肥兑水50100倍进行稀释，然后再用化学肥料的施用浓度一般不超过1-3。苗期浓度要小，大苗可适当提高浓度。3.1.8根外追肥，使用化肥通常有尿素、过磷酸钙、硫酸亚铁以及微量元素等，喷施浓度一198、般在0.10.5之间，根外追肥时间应选择清晨、傍晚或阴天进行，花卉进入开花期之后，不宜进行根外追肥。3.1.9中耕除草：中耕能疏松表土，减少水分蒸发，改善土壤表层理化性质，中耕(松土)深度，以不伤根系为宜，幼苗应浅，以后逐渐加深，近根处宜线，远根处宜深，一般以25厘米深为宜。3.1.10除草应本着“除早、除小、除了”的原则进行，也可结合中耕进行除草，应用除草剂除草，要先经过试验，以免造成不良后果。3.1.11摘心、除芽与剥蕾：摘除枝条顶梢叫摘心，一般花可摘心13次，适合摘心的花卉有一串红、翠菊、千日红、万寿菊等。3.1.12除芽是除去过多的侧芽，限制枝条增加和发生过多的花蕾。剥蕾是剥去侧蕾保留199、顶蕾或除去过早发生的花蕾。3.1.13病虫害防治：可根据病虫害种类及发生情况，选择农药，根据使用说明进行喷施和土壤消毒，如吸吮式器四害虫，像蚜虫，可选用内吸剂农药氧化乐果；如食叶时害虫可选用胃毒剂和接触杀虫剂如敌敌畏、辛硫磷等；如发生病害，可选用杀菌剂，像炭疸病，可选用福美炭疸进行喷雾。3.2盆裁花卉的养护作业3.2.1上盆与换盆3.2.2培养土的配制：培养土是根据所栽培的植物习性，在使用时临时配制的。一般盆花用土：腐叶土1份，园土1.5份，厩肥土0.5份；耐阴湿的植物用土：园土2份，厩肥土1份，腐叶土0.5份。3.2.3上盆与换盆的方法：第一次把苗栽于盆内叫上盆，以后把花株由原来的盆里倒出来200、更换土壤后，重新栽于另一盆中谓换盆(翻盆)。上盆与换盆的方法基本相同，先用瓦片铺在花盆的排水孔上，然后将培养土的粗粒放于盆的下部，再加填较细的培养土，把花栽于盆中，轻蹾花盆，使土下沉，并从盆边压紧植株根部泥土。栽完后充分浇水，置于半阴处，以后逐渐多见阳光。12年生实生苗至开花换2一3次盆，花木类23年换一次盆。3.2.4浇水：参照露地花卉浇水，还要做到喜湿种类的花木多浇，反之少浇；生长期多浇， 休眠期少浇，开花期保持湿润，种子成熟期少浇，夏季多浇，冬季少浇，疏松土壤多浇，粘土壤少浇，浇水时间夏季早晨和傍晚各浇一次水，冬季以上午9-10时浇水为宜。3.2.5施肥(1)基肥：每年春季或秋季用腐热的201、有机肥料与土壤充分混合、均拌。(2)追肥：将固体肥料均匀地撒在盆面上，然后浇水。液肥，先将化肥融化水中，配成一起的浓度浇入盆中，如用有机肥(蹄角、豆饼等)，必须先浸水发哮，施用时用水稀释，然后浇灌。(3)根外追肥：将稀薄的无机肥料或微量元素溶液，喷洒在植物叶面上。使用尿素进行根外追肥，浓度应在0.5%以下(幼苗0.2%以下)较为安全。使用过磷酸钙进行根外追肥，可用10倍清水浸泡一昼夜，然后取澄清液稀释1-2%的浓度喷施叶面。(4)追肥时间：主要看植物生育表现，植株生育较弱，叶片发黄变薄，视缺肥表现，应及时追肥，木本花卉花前10-15天和落花后应进行追肥。(5)施肥量：应根据土壤、植物种类、大小202、生育情况等，决定施肥量，应贯彻“少施、勤施”的原则，避免一次多施烧伤根系。3.2.6修剪(1)疏剪：从枝条基部剪除，疏剪的对象是病虫枝、枯枝、重叠枝以及其他不需要枝。(2)短截：将枝条先端的一部分剪去，主要用于调整枝条生长方向，造成良好株形。(3)缩剪：剪去两年生以上的枝条，主要用于更新修剪。(4)剪梢与摘心：剪梢与摘心是将植物正在生长的顶部去掉，其作用使枝条组织充实，调节生长，增加侧芽发生，增多花枝数，使株形园满。(5)除芽与摘叶：将枝条无用的侧芽摘除也叫抹芽。抹芽应随时进行，摘蕾也是除芽的一种，摘侧蕾或摘主蕾应根据各种花卉栽培要求而言。(6)疏果：观果植物，为了结出鲜艳的大果，供观赏，应203、在幼果期(果实膨大期)进行疏果，将多余的果摘掉。(7)剪根：在移植换盆时剪去过长的主、侧根，老残根和病腐根，以促发新根。3.2.7绑扎与支缚：攀缘性和茎干柔弱的花卉种类，除修剪以外，还要进行绑扎与支缚，使枝条固定、匀称、改善通风透光，利于生长，可绑扎成各种造型，提高观赏价值，如三角花、蟹爪兰等。3.2.8防治病虫害：可参照3.1.13露地花卉。4.工作标准：4.1幼苗与成株生长良好，叶色正常，成株能正常开花。4.2无杂草。4.3基本无病虫。4.4盆花用修剪法保持良好的形状。第四节 四、小区绿化检验规程1.目的：规范绿化工作质量检验标准，确保小区园林绿化美观，对园林绿化工作质量客观评价；2.适用204、范围：适用于物业管理绿化工作质量检验；3.工作职责：3.1绿化部领班负责依照本规程对绿化工作进行质量检查及绿化评价工作； 3.2绿化工负责依照本规程进行工作各岗位自检。4.基本内容： 4.1花草树木的修剪4.1.1乔木修剪(1)乔木修剪标准无枯枝、病虫害枝，无内堂阴枝、弱枝、树枝主侧枝分布均匀、形态美观、树枝不阻车道及人行通过；(2)乔木检验方法，目视抽检每个责任区10颗；(3)乔木修剪频率，每年分别于夏季和冬季共修剪2次；4.1.2灌木修剪(1)灌木修剪标准无枯黄病虫害枝、树冠形状、造型美观、枝叶分布整齐匀称，新长枝不超过50厘米；(2)灌木检验方法，目视抽检每个责任区5处；(3)灌木修剪频205、率68次/年。4.1.3草花、绿篱修剪(1)草花、绿篱修剪标准，绿篱成型、平整，保证造型美观，表面无枯枝、碎叶，新长枝条不超过30厘米，草花无枯、黄、病虫、无残花败叶、成片整齐、均匀；(2)草花、绿篱检验方法，目视抽检每个责任区检3处共15；(3)草花、绿篱修剪频率10次/年以上。4.1.4草坪类修剪(1)草坪修剪标准草坪修边路牙、井口、水沟、墙脚、坡边整齐、草坪目视平整；(2)草平检验方法，目视抽查每责任区6处共90；(3)草坪修剪频率5-6次/年。4.2花草树木施肥4.2.1乔木、灌木施肥(1)乔、灌木施肥标准采用穴或沟施，深为20厘米，视树大小施肥量1-6斤/株，肥料成分最好有机肥：复合206、肥2：1以上，肥料与土拌匀，沟穴距树干基部30-60厘米，覆土平整，肥料不露土面；(2)乔、灌木施肥检验方法，目视检查每责任区抽10处；(3)乔、灌木施肥频率2-3次/年，分别：早春、夏、秋；4.2.2花草、绿篱施肥(1)花草绿篱施肥标准，保证栽前基肥200斤/亩，有机肥为主，栽后以化肥追肥，少量多次不伤花、叶，30斤/亩复合肥，施肥后浇水及时，肥料不残留叶面；(2)花草、绿篱施肥检验方法，目视抽检每责任区5处30；(3)花草、绿篱施肥频率：4次/年，分别为春、夏、秋、初冬。4.2.3草坪类施肥(1)草坪施肥标准，以洒施化肥为主(尿素30斤/亩，复合肥50-60斤/亩)，施肥后及时浇水，肥料不207、伤根叶，以草坪刚剪完施肥为好；(2)草坪施肥检验方法：目检抽检每个责任区5处共60；(3)草坪施肥频率：4次/年，分别为春、夏、秋、初冬。4.3花草树木病虫防治4.3.1病虫防治标准，花草、树木无明显枯枝、病虫枝、虫吃烂叶，有病虫害枝，叶在2%以下，发现病虫及时喷药并间隔7天连打2-3次；4.3.2病虫防治检验方法：目视抽检每责任区5处共50；4.3.3病虫害防治频率：10次/年，如发生病虫害多，次数增多；4.4花草树木日常养护4.4.1花草、苗木日常养护(1)草花、苗木日常养护标准，泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗，苗根不露土面，新苗浇足定根水，无明显杂草，土壤疏松、不积水、不干旱；(2208、)草花、苗木养护检验方法：目视抽检每责任区抽5处共50；(3)草花、苗木日常养护频率，浇水1次/2-3天，松土4次/年，在做养护工作时，随时清除杂草；4.4.2树木、草坪日常养护(1)树木、草坪日常养护标准，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏、浇透水、浇透土深度为3厘米，无旱死，干枯现象；(2)树木草坪日常养护检验方法，目视全面检查；(3)树木草坪养护频率，浇水2-3次/周，草坪砖1次/天，松土4次/年，在做养护工作时，随时除杂草；4.4.3补栽、补种(1)补栽、补种标准无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4以下，缺株在0.5%以下；(2)补栽、补种检验方法，抽检5处汇总计算；(3)补栽209、补种频率，按花草树木在栽种季节及时补栽、补种。4.4.4中耕、除杂草(1)中耕除杂草的标准，无明显杂草，草地纯度在90%以上，树木底下面层不板结，透气良好；(2)中耕、除杂草检验方法，抽查草地3处共50，树木10株；(3)中耕、除杂草频率：施肥前和下雨后松木，全年不少4次。4.5防风、排涝、巡视看管4.5.1防风、排涝、巡视看管标准，暴雨过后12小时，草地上无1以上的积水，树木无倒条件，断枝落叶在半天内处理；4.5.2防风、排涝、巡视看管检验方法，目视全面检查；4.5.3防风、排涝、巡视看管，频率每天巡视责任区1次。5.其他要求：关注环境保护，注意节约能源。6.支持性文件和记录：6.1绿化周210、检表 6.2绿化月检表第十章 第十章 维修保养管理制度第一节 一、供水系统维护保养规程1.目的：规范给水系统设施，设备保养工作，确保给水设施，设备各项性能完好。2.适用范围：适用于小区内给水设施(含消防给水机组)的维修保养。3.职责：3.1工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。3.2管理处主任/经理负责审核并检查计划的执行情况。3.3工程维修领班协同维修技工负责具体实施维修保养工作。3.4物业管理处负责向有关用户发出停水通知。4.基本内容：4.1有关设施设备维修保养计划的制定。4.1.1每年12月15日之前，由维修领班制定给水设施的维修保养年度计划并上报管理处审批。4.211、1.2制定给水设施设备的维修保养计划的原则：(1)给水设施使用频度。(2)给水设施运行状况(故障隐患)。(3)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。4.1.3给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容：(1)维修保养项目及内容； (2)备品、备件计划； (3)具体实施维修保养的时间； (4)预计费用。4.2根据维修保养计划实施维修保养工作。区内主管道(DN100以上)爆裂、供水管道阀门拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委单位完成，其余维修保养项目由工程维修部负责。4.3水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次保养、清洁。4.3.1用500V摇表检212、测电机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复。4.3.2检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。4.3.3检查电机风叶有无碰撞机壳现象，如有则应修整处理。4.3.4清洁电机外壳，检查是否脱漆严重，如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。4.3.5检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如同时有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承。4.3.6转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同型号规格轴承。4.3.7检查压盘根处是否漏水成线，如有则应加压盘根。4.3.8清洁水泵外表，如有脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲掉脱落层，213、重新油漆。4.3.9检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有应更换。4.3.10检查水泵机组螺栓是否紧固，如有松弛则应拧紧。4.4控制柜维修保养。每年5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.4.1用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。4.4.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰，是否有脱落现象，如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。 4.4.3清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。4.4.4清洁铁芯上的脏物。4.4.5检查复位弹簧情况，214、如不能或复位困难应更换。4.4.6拧紧所有紧固件。4.4.7用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻，应不低于0.5M，否则要进行干燥处理。4.4.8自耦减压器外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后，拧紧接地线。4.4.9检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。4.4.10检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后不能达到要求的应更换。4.4.11用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于0.5M，否则烘干处理。4.4.12清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。4.4.13自动空气开关在闭合或断开过程中，可动部分与灭215、弧罩无卡住现象。4.4.14查触头部分有无小的金属颗粒，如有则应清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。4.4.15对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。4.4.16检查各信号灯是否正常，如有不亮应更换同型号小灯泡。4.4.17检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差应进行调整，调整后如果偏差仍很大则应更换同型号规格的仪表。4.4.18检查远传压力表内是否有积水，如有应进行干燥处理。4.4.19检查信号线接头是否有锈蚀，如锈蚀严重则应重新焊接。4.4.20偏差很大或信号线锈烂的远传压力表应更换。4.5闸阀、止回阀216、浮球阀、液位控制器维修保养4.5.1闸阀维修保养(1)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。(2)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。(3)对闸阀阀杆加黄油润滑。(4)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.5.2止回阀的维修保养(1)检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏则应更换。(2)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如不够则应更换同规格弹簧。(3)检查止回阀油漆是否脱落，如严重脱落则应重新处理。4.5.3浮球阀维修保养(1)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。(2)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。(3)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严217、重则应更换。4.5.4液位控制器的维修保养(1)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。(2)清除压力室内污物，疏通控制水道。(3)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧。5.支持性文件和记录：5.1供水系统保养记录；5.2水泵保养记录表；第二节 二、公共照明系统维护保养规程1.目的:保证小区公共照明的完好。2.适用范围：适用于小区公共区域照明维护保养。3.职责：3.1维修领班制定保养计划和相关管理规定。3.2维修技工及夜班安管员负责巡查。3.3维修领班协同维修技工实施更换及养护。3.4管理处主任/经理进行审批和监督实施。4.基本内容：4.1为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜218、班安管员巡查记录，或物业管理处的维修单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的公共照明设施，以保证其正常使用；4.2为了更好的作到节能降耗，要根据季节的变化调校公共照明的时控开关；4.3为了确保公共照明设施的安全使用，要求技工每周对其进行常规测试并记录；4.3.1要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有任何连通；4.3.2接地线的接地阻值不得大于4。4.4为了保证路灯的美观，要求每季对灯具外壳、灯杆进行补漆；4.5定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆，小心操作防止机油或油漆淋洒以免污染环境。4.6要随时跟踪材料的存货情况，发现不足时申购。4.7不亮的节能灯要收回，可以更换的要进行更换，损坏的219、由保洁部统一处理。5.支持性文件和记录：5.1室外照明系统保养记录表；第三节 三、低压配电柜(箱)、开关保养规程1.目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。 2.适用范围：小区低压房低压配电柜检查、保养。 3.职责：3.1维修领班负责监督及指导检查。3.2维修领班协同维修技工负责保养维护，全面地检修配电柜内全部设备,以最少的停电时间完成检修；每半年保养一次。 4.基本内容： 4.1检修前安排好工作程序，取得管理处经理批准。 4.2检修前一天通知业主停电时间。 4.3先检修不需停变压器的部分，关掉空气开关。 4.4馈线柜的检修： 4.4.1取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线220、；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。 4.4.2用手柄摇出电动开关,按4.4.3检修步骤进行操作。 4.4.3抽屉式万能限流断路器： (1)用吹风机对断路器进行清扫工作。 (2)对各个摩擦部分涂以润滑油。 (3)如果触头的银合金磨损严重、表面不平等，则必须更换。(4)用500VM表检查断路器的绝缘电阻,R10M。 (5)断路器检查完毕后，在手动和电磁合闸操作情况下应可靠闭合，当 手按“断开”按钮时能立即动作。 4.4.4断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插有无异221、常(有问题的更换)，抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。 4.5电容柜的检修： 4.5.1检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。4.6进线柜检修：4.6.1进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、222、除尘处理(具体操作按4.6.2进行)。4.6.2万能式断路器(1)抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；(2)对各个转动或滑动部位加注润滑油；(3)抹净触头上的烟痕，发现触头接触面有小的金属粒时，应将其清除； (4)如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头； (5)清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换；(6)用500V M表检查断路器的绝缘电阻(R10M)； (7)重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4.7母线的检修： 4.7.1检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，用手把把高压开关柜摇出，挂上“禁止合闸，有人223、工作”的标志牌，然后对控制柜边的母排用 25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝。4.7.2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。4.7.3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V M表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻(10)。4.7.4操作完毕送电前检查测试：拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，断开高压侧接地开关，用手把把高压开关摇进，合上运行变压器的高压断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，224、最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。4.8切换柜的检修：4.8.1断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按4.6.2检修步骤进行操作。4.8.2重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。4.9注意事项：4.9.1必须设专人监护 。 4.9.2工作前必须验电 。 4.9.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。 4.9.4检修中应详细了解哪些线路是双供电。 4.9.5母排检修时应对线路中的残余电荷进行充分放电。 4.10保养周期：5.0支持性文件和记录：5.1维修安全管理规定5.2225、配电柜保养记录表第四节 四、变压器保养规程1.目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。2.适用范围:小区电房变压器。3.职责:3.1维修领班负责指导及监督工作。3.2维修部负责安排干式变压器保养工作。3.3操作人员必须具有高压进网作业许可证。4.基本内容：4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.1.1用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。4.1.2逐个把负荷移到备用变压器。4.1.3断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。4.1.4断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.1.5检查变压器外罩有无226、破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.1.6检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.1.7紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.1.8检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4.1.9用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.1.10检查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.1.11断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.1.12检查变压器内有无遗留227、工具，锁上变压器外隔离栅门。4.1.13合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况是否正常。4.1.14每两年聘请供电局或专业公司进行检测。4.1.15做好保养记录。4.2安全注意事项：4.2.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。4.2.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。5.支持性文件和记录：5.1变压器保养记录表；第五节 五、高压配电柜配电操作规程1.目的：规范配电操作规程，确保供电及设备安全。2.适用范围：小区高压房高压配电柜操作。3.职责：3.1维修领班现场指导监督； 3.2维修领班协同维修技工负责具体实施操作228、。4.基本内容：4.1开关柜型号为KYN(VD4)型操作程序：4.1.1合闸送电(1)用操作把手顺时针旋转推进高压开关在合闸位置，使上下隔离触夹闭合；(2)操作控制面板上控制开关旋钮顺时针转动90，再顺时针转动45，使真空断路器合闸，合闸指示灯亮，同时带电显示闪动，表明合闸完成工作正常；(3)转动电压转换开关，检测三相电压是否正常、平衡。4.1.2停电分闸(1)停掉低压负载；(2)操作控制面板上控制开关逆时针旋转90，再逆时针旋转45，使真空断路器分闸，分闸指示灯亮，同时带电显示熄灭，表明已分闸；(3)用操作把逆时针旋转，将高压开关退出至分闸位置；(4)悬挂“严禁合闸”标示牌。4.2开关柜型号229、为梅兰日兰SM6型4.2.1合闸送电(1)取下悬挂的“严禁合闸”标示牌；(2)扳动手动操作杆带动齿轮使操动机构面板出现“自底红色箭头”指示为止，表示储能完成；(3)用操作把手往逆时针方向扳动，分开控制板上部接切刀闸；(4)用操作把手往顺时针方向扳动，合上隔离开关；(5)取出CLOSED处钥匙，插入手动操作箱锁孔，解除联锁使用手动操作机构红色分闸“OFF”按钮弹出。4.2.2停电分闸 (1)先停掉低压负载；(2)按控制柜上部红色分闸按钮分闸，绿色分闸指示灯亮，带电显示熄灭，下面操作机构面板出现“黑底白色O”字样，表明已分闸；(3)左手按住手动操作机构红色“OFF”分闸按钮，右手取出钥匙，插入CL230、OSED上部锁孔，实现联锁；(4)用操作把手往逆时针方向扳动，分开隔离开关；(5)用操作手把往顺手针方向扳动，合上接地刀闸；(6)悬挂“严禁合闸”指示牌。4.3开关柜为梅兰日兰SM6-1型4.3.1合闸送电(1)取下“严禁合闸”标示牌，用钥匙打开接地刀闸及隔离开关操作处挂锁；(2)用操作把手往逆时针方向扳动，分开接地刀闸，用锁锁住，防止带电合接地刀闸； (3)用操作把手往顺时针方向合上隔离开关，带电显示闪动，表明合闸完成；4.3.2分闸停电(1)先停掉低压负载；(2)按面板上的红色按钮，电动分开隔离开关，用挂锁锁住，防止带接地刀闸送电，带电显示灯熄灭，表明分闸完成；(3)打开接地刀闸操作处挂锁231、，用操作把手往顺时针方向扳动，合上接地刀闸，用锁锁住；(4)悬挂“严禁合闸”标示牌。第六节 六、设备重大故障维修规程1.目的:保证设备维修规范,确保供电质量。2.适用范围:小区设备的重大故障维修。3.职责:3.1维修领班负责组织指挥及监督工作。3.2维修领班协同维修技工负责具体维修工作的实施.4.基本内容: 5.支持性文件和记录：5.1设备(机具)外委维修管理规定；5.2外委维修保养申请单；5.3设备维修记录表；第七节 七、维修安全管理规程1.目的：贯彻安全生产方针，做好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确安管全文明生产。2.适用范围：工程维修部所有维修工作。3.职责： 3.1维232、修领班安全管理职责 3.1.1每年一月提出本部门安全技术措施计划项目，经上级批准后负责对措施项目的实施。认真执行公司各项安全生产制度和公司领导在安全生产方面的指导，对本部门的员工在生产工作中安全健康负全面责任。3.1.2经常检查管理现场和建筑物、设备、设施及其安全装置等是否符合安全卫生要求。 3.1.3制定和修订本部门的安全管理制度，经管理处审查批准后负责执行。 3.1.4经常对本部门员工进行安全生产思想和技术教育，对新调入的员工进行安全生产现场教育；对特种作业的员工必须严格训练，经考试合格，并持有操作合格证，方可独立操作。3.1.5发生事故时，应及时向主管领导报告，并协助公司进行事故的调查，233、登记和分析处理工作。3.2员工安全管理规定 3.3.1如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理意见。 3.3.2 保证本岗位工作地点和设备、设施、工具的安全整洁，不随便拆除安全防护装置，不使用自己不该使用的机械和设备，正确使用防护用品。3.3.3 学习安全知识，提高操作技术水平，积极开展技术革新，提出合理化建议。4.基本内容：4.1 有关水电维修方面的管理规定： 4.1.1 电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，应保证保护使用的工具绝缘性能良好。 4.1.2 绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。4.1.3 绝缘234、鞋不准赤足穿用。4.1.4 在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。 4.1.5 各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点)；送电时，先送隔离开关，后送负荷(即先供电点后用电点)。4.1.6尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。4.1.7在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手带油、湿手套触摸电气设备。4.1.8在危险的场所或危险的情况下，严禁带电作业。 4.1.9严禁在倒闸操作和事故处理过程中交235、接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。4.1.10电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。4.2电焊工作安全操作规定 4.2.1焊工(含电焊、气焊，下同)工作前必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电。4.2.2焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接是否牢固、可靠，焊钳把线皮是否有破损，确认一切正常后才236、能施焊。 4.2.3焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接，必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。4.2.4地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。4.2.5开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或触电。4.2.6电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。4.2.7焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。4.2.8在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取用排风扇排风等措施，保证通风良好，并有专人在外监护。4.2.9凡有压力或237、装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业，如果必须施焊，应先排空管道、容器内的压力，彻底清洗易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊。 4.2.10 焊接用电缆线接头处必须接触良好，绑扎牢固，做到焊接时接头处“不冒烟”。 4.2.11 焊接电缆的截面积应根据电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。 4.2.12焊工敲焊缝皮时，必须戴好防护眼睛，防止焊渣溅伤。 4.2.13 停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。 4.2.14 气割大型工件时，应将工件放稳、垫牢，防止滚动、翻倒。 238、4.2.15焊炬、割炬等发生回火时应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火。 4.2.16氧-乙炔胶管与胶管接头处，氧-乙炔胶管与氧-乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。4.2.17生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离应不小于1 0米。4.2.18 暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬漏气造成火灾或爆炸事故。4.2.19电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火灾隐患，并关闭电焊机或氧焊机和氧-乙炔气瓶阀。4.3239、 有关高空作业的安全操作规范： 4.3.1凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。 4.3.2从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。4.3.3凡遇有闪电、打雷、暴雨、台风等有可能使高空作业发生危险的情况下，应停止高空作业。4.3.4当上述情况过后，必须经检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。 4.3.5高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。 4.3.6凡经常进行高空作业的工人，应配备工具袋。高空240、作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。 4.3.7登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。4.3.8所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般应高挂低用，即将安全带绳的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。4.3.9电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无挂安全带的地方，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施(如悬挂安全绳)，确安管全操作。4.3.10进行高空焊接必须将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或241、火花不伤人或引起火灾等事故。4.3.11 电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随时取用。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作结束后一同带下。4.3.12 高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮、高架车或吊车等传递物件。特殊情况下，必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。 4.3.13高空作业所用小型机具(如葫芦、千斤顶等)应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。 4.3.14站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。 4.3.15应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层242、之间必须设专用防护棚或其他隔离措施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。 4.3.16高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。 4.3.17 高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。 4.3.18 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。第八节 八、房屋维修管理规程1.目的：定期对房屋进行养护修葺，使其保持或恢复使用功能。2.适用范围：小区房屋的养护和修葺。3.职责：3.1物业管理处负责巡查楼宇，发现问题或接受业主投诉，并及时反映。3.2工程维修领班负责制定维护计划，或外委维243、修的联络，跟踪及验收。3.3维修领班协同维修技工实施维修工作。3.4管理处审批和监督实施。4.主要内容：4.1养护4.1.1工程维修部领班负责制定每年的房屋养护计划，报管理处审批(包括费用预算)。4.1.2维修领班协同维修技工根据计划实施维护工作，并由管理处进行检查、监督。4.2一般性修缮：4.2.1更换水表 (1)关闭表前阀门，排空余水，拆下水表； (2)注意水流方向，不可装反； (3)打开表前阀门，检查，有无渗漏，表针转是否正常； (4)记录新、旧水表读数。4.2.2更换电表： (1)断开电源，拆下电表，将同一型号具有检验合格证的新电表装上，注意接线方法要正确；(2)合闸试用，观察电表转动244、是否正常； (3)记录新旧电表读数。4.2.3维修开关 (1)分折开关或线路损坏的原因；(2)根据判断进行更换开关或减少线路负荷或进行线路维修等。4.2.4 插座无电 (1)检验是否市政停电或线路维修造成； (2)检查是否内线松动； (3)线路是否短路，进行线路维修；4.2.5水龙头漏水(1)关闭户内水阀，拆下水龙头检查故障； (2)需要更换胶圈或压垫，如水龙头有裂缝则需更换； (3)打开户内水阀，检查是否有渗漏。4.2.6排水管堵塞 (1)检查堵塞原因； (2)使用机械或人工进行排水管道的清理疏通，使其排水畅通； (3)部分排水管道如需打开地面检修，则要由业主同意方可进行。4.2.7局部停水245、 (1)验证是否是市政停水，并向业主解释；(2)个别阀损坏，进行有关维护或更换。 4.2.8 铝合金门窗 (1)检查门窗附件有无损坏、不齐，进行更换或补装。 (2)清扫门角，窗轨内的杂物，并注油。 (3)更换破损玻璃时防止玻璃跌下伤人。 4.2.9 门锁维修 检查门锁，如不能修复，建议业主进行更换。 4.3 非一般性修膳由维修领班进行判断，确认，并编写外委工程申请报告，由管理处进行审批。 4.4 时间要求4.4.1接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况到现场时间不得超过30分钟，一般性维修不得超过7小时，较困难复杂的项目不可超过72小时，(由于工艺要求特殊的除外)并向客户解释原因。4.4246、.2尽量满足客户的合理要求。4.5检查 4.5.1 由维修领班进行随单抽查，跟踪。收集业主对维修工作的反馈意见。 4.5.2 由管理处物业部按规定百分比抽样回访。5.支持性文件和记录：5.1房屋维护记录表；第九节 九、供水系统维护管理规程1.目的：做好供水系统维护保证正常供水。2.适用范围:小区供水系统管网阀门。3.职责:3.1维修领班指挥及监督供水系统维护工作。3.2维修领班协同维修技工负责日常维护工作。4.基本内容:4.1管理范围界定4.1.1小区以自来水表井为界，界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护，管理；界限以内至用户的供水管线及设备由管理处负责维护、管理。4.1247、.2小区内的消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防等，由管理处负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。4.2室外给水管道、阀门(明装)要有明确标示，给水管道表面刷银色油漆，消防给水管道表面刷红色油漆，阀门(DN100)刷黑色油漆。每季度进行一次检查，需要补漆的应进行补刷油漆。4.3给水系统的管理4.3.1防止二次供水的污染，对水池水箱定期消毒，保持其清洁卫生。4.3.2对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常维护和定期检查，确保供水安全。4.3.3发生跑水、停水故障，应及时抢修。4.3.4消防水泵要长期处于自动状态并需要定期试泵，至少每月进行一次，要保持电气系统正常工作，水泵正常上水。4248、.4给水管道的养护4.4.1维修养护人员应十分熟悉给水系统，经常检查给水管道，及阀门(包括地上、地下、屋顶)的使用情况。经常注意地下有漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。4.5水表的使用。4.5.1用户水表全部都已检验，业主(或住户)不得有意破坏水表等计量仪表及公共管道，如蓄意破坏水表或不通过水表用水，按偷水处理。4.5.2每月定期抄读水表，发现读数有异常，应跟进分析，尽快处理。第十节 十、电梯机房巡查规程1.目的：确保电梯正常运行。2.适用范围：小区所有电梯机房。3.职责：3.1维修领班每周进行巡查及监督； 3.2维修领班协同维修技工每天进行巡查记录。4.基本内容：249、5.支持性文件和记录5.1电梯机房管理规定；5.2电梯运行记录表；第十一节 十一、水泵房巡查规程1.目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.适用范围：小区水泵房。3.职责:3.1维修领班每周巡查及监督； 3.2维修领班协同维修技工每天巡查记录。4.0基本内容: 4.1巡查过程:5.支持性文件和记录：5.1水泵房管理规定；5.2水泵房运行记录表；第十二节 十二、机电设备管理规程1.目的:健全机电设备管理工作。2.适用范围:小区机电设备。3.职责:3.1维修领班负责监督及管理工作。3.2维修领班协同维修技工负责日常维护管理。4.基本内容:4.1按照设备类型，分别填写设备登记卡，建立设备台帐，并装250、上“设备卡”。4.2严格按照操作规程要求操作各种设备。4.3制订保养计划，按期进行设备的各种检测保养工作，并建立保养记录。4.4对正在运行中的设备，随时记录运行状况。发现异常，及时处理。4.5如属备用设备，应定期用手动起动备用设备，确认设备能随时启用。4.6供电设备，每两年需委托供电局进行一次全面的检测。4.7收齐设备的各种随机资料,整理归档。5.支持性文件和记录：5.1设备分类代码管理规定；5.2设备登记卡；5.3设备卡；5.4设备设施台帐；5.5设备设施清单；5.6设备年保养计划；5.7设备月保养计划；5.8设备设施检查表；第十三节 十三、设施设备大修管理规程1.目的：规范设备维修程序，确251、保设备正常运行。2.适用范围：适合小区各类设备、设施的维修。3.职责：3.1维修领班负责指挥、组织指导监督。3.2维修领班协同维修技工负责具体实施。4.基本内容：4.1设备设施需要进行计划大中修理时必须由工程维修领班做好设备设施维修费用、所需维修时间，以及所造成的停水停电等计划报告，交由管理处审批。4.2在管理处审批同意后，应将因设备维修所造成的一切不便通知物业管理处，以便提早书面通知住户。4.3对设施进行维修时，必须做好各项安全措施。4.4工程维修部必须做好一切准备工作，包括材料、人员配制等。4.5对于高压设备、变压器、电梯等必须外委供电局或有专业资质单位进行维修。4.6维修时间不允许超过8252、小时。如必须超过8小时的则须由维修领班书面报告管理处，经管理处同意。4.7如因设备突然出现故障，则维修部即刻组织力量进行抢修。以最快速度使设备恢复正常运行。4.8在设备正常运行后12小时内向有关用户作出解释。5.支持性文件和记录：5.1操作票；5.2设备维修记录表；第十四节 十四、变压器室巡查规程1.目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.适用范围：小区变压器室。3.职责:3.1维修领班每周巡查及监督。 3.2维修领班协同维修技工每天巡查、记录。4.基本内容:4.1巡查过程:5.支持性文件和记录5.1配电房管理规定；5.2配电房运行记录表；第十五节 十五、电梯机房管理规程1.目的：确保电梯及253、设备正常运行。2.适用范围：小区电梯机房。3.职责：3.1维修领班负责监督及检查。3.2维修领班协同维修技工负责日常管理。4.基本内容：4.1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。4.2保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40。4.3保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。4.4毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。4.5机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，其它人员禁止进入。并注意采取措施，防止小动物进入。4.6电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。4.7按规定定期对机房内254、设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。4.8未经维修部领班允许，不得乱动电梯及机房所有设备的电源开关。5.支持性文件和记录：5.1电梯困人救援规程；5.2电梯运行周检记录表；第十六节 十六、柴油发电机安全运行管理规程1.目的：确保发电机安全运行。2.适用范围：适用于油发电机的安全运行管理。3.职责：3.1维修技工负责发电机的日常巡视、记录； 3.2维修领班负责监督及指导。4.基本内容：4.1日常巡视4.1.1每天定时巡查机房及机组设备，并作记录；4.1.2每周空载试运行1次，每次5分钟，并检查电池液位，接线端，外围设备运行情况，填写试运行记录表；4.1.3油箱内燃油应保持至少40255、0升，发现储备不足立即通知管理处申购；4.1.4发电机组置于自动状态，当市电停电时，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入；4.1.5当值技工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘；4.1.6保持机房内的通风和照明设备良好。4.2发电机运行巡视4.2.1发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次；4.2.2勤观察控制屏上显示内容，公共报警灯是否正常，正常运行时不亮。浅黄色时表示故障，同时显示屏显示相应故障代码；4.2.3检查充电器是否正常充电；4.2.4倾听机器的各部分运转声响是否正常；4.2.5留意发电机或电器设备是否有焦糊等导味；4.2.6发现有不良情况，应即时处256、理解决，严重的应停机处理；4.2.7发电机组在单项故障严重时，会自动停机，凡故障停机须把故障消除，然后重新开机操作。5.支持性文件和记录：5.1柴油发电机运行记录表；第十七节 十七、发电机安全操作规程1.目的：确保发电机正确操作。2.适用范围：适用于小区发电机安全操作。3.职责：3.1工程维修部维修技工负责发电机操作； 3.2工程维修部领班负责监督指导。4.基本内容：4.1自动状态4.1.1保持启动电动机的蓄电池达到启动电压DC24V；散热系统正常。4.1.2曲轴箱油位保持在量油尺刻线 土2cm 的范围内；4.1.3燃油箱油量保持在一半以上，供油阀常开；4.1.4发电机控制屏的“停止-自动-手257、动”，开关放在“自动(AUTO)”位置；4.1.5进风机开关打在“自动”位置；4.1.6机组收到市电失压请求发电时，自动起动，3-8秒钟后达到额定电压，低压配电柜“市电、发电转换开关”自动合闸由发电机供电，当发电机组在收到停止信号后，继续运行1分20秒后自动停机。4.2手动启动4.2.1检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清理；4.2.2检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器系统，如油位低于规定值，应补充至正常值；4.2.3检查燃油供油阀是否处在开通位置；4.2.4检查起动机的蓄电池组电压是否正常；4.2.5启动进风机；4.2.6将机组控制屏“停止-自动-手动”起动开关转向“手动”位置；4258、.2.7发电机正常起动后，分别检查控制屏上的各种运行数据是否正常；4.2.8将控制屏“停止-自动-手动”开关转向“自动”位置，机组在运行1分20秒后停机；“停止-自动-手动”开关转向“停止”时，机组立即停机。5.支持性文件和记录：5.1柴油发电机运行记录表；第十八节 十八、发电机房管理规程1.目的：规范发电机房的管理。2.适用范围：适用于小区柴油发电机房的管理。3.职责：3.1维修技工负责日常发电机房的巡视； 3.2维修领班负责周检及监督检查。4.基本内容： 4.1未经维修领班同意，非本职员工，严禁进入发电机房； 4.2发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品； 4.3保持机房及发电机组清洁干净259、，设备无灰尘； 4.4每月检查消防设施设备，不合格要及时更换； 4.5保持机房内的通风和照明设施良好； 4.6发电机房门锁平时必须上锁，锁匙由值班人员配带。5.支持性文件和记录：5.1柴油发电机运行记录表；5.2柴油发电机保养记录表；第十九节 十九、柴油发电机维修保养规程1.目的：规范发电机维修保养的运作。2.适用范围：适用于小区内柴油发电机的维修保养。3.职责：3.1维修技工负责发电机日常保养及跟进维修； 3.2维修领班负责监督及指导，和对外委维修公司的督导。4.基本内容： 4.1发电机组由维修领班协助发电机维保公司进行保养； 4.2维修领班协助及监督维保公司人员进行发电机维修保养，并将工作260、过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录； 4.3保养期内发生机组故障应即时通知维保公司，维保公司应负责24小时内排除故障，若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告管理处，协调时间维修。 4.4维修保养内容4.4.1柴油机部分 (1)检查润滑油油位或更换润滑油； (2)检查柴油缸油位，油缸内是否有杂质； (3)检查水箱水位或更换水箱水； (4)检查风扇皮带； (5)更换机油滤清器； (6)更换柴油滤清器； (7)更换空气滤清器；(8)更换水滤清器，添加防锈水； (9)检查有无漏油； (10)检查蓄电池电压及连接线； (11)检查蓄电池液位及比重； (12)清洁电池头，加上保护油261、； (13)检查所有控制线。4.4.2交流发电机(1)清洁电球接线箱；(2)轴承加上润滑油；(3)检查和维修紧接线。4.4.3控制系统 (1)检查所有保险丝； (2)检查保养系统之功能； (3)检查保养系统性。4.4.4整台发电机维护 (1)检查和收紧所有螺丝；(2)检查避震垫； (3)运行机组，留意下列事项并记录：启动时间、所有指示灯之准确性，所有仪表之准确性，检查排烟及声音，清洁机身。5.支持性文件和记录：5.1柴油发电机运行记录表；5.2柴油发电机保养记录表；第二十节 二十、给水系统维修保养规程1.目的：规范给水系统设施，设备操作工作，确保给水设施，设备各项性能完好。2.适用范围：适用于262、小区内给水设施(含消防给水机组)的操作。3.职责：3.1工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。3.2管理处负责审核并检查计划的执行情况。3.3维修领班及维修技工负责具体实施维修保养工作。3.4物业管理处负责向有关用户发出停水通知。4.基本内容：4.1消防给水机组：4.1.1首先打开水池消防供水阀、水泵进水阀并关闭其排水阀；4.1.2打开消防给水主管水阀；4.1.3将功能转开关至1#用2#备或2#用1#备为自动；4.1.4将功能转开关至手动位置，为手动；4.1.5合上电源开关，水泵启动，检查各压力表及电源表是否正常；4.1.6停水则反之；4.2生活给水机组：4.2.1首先263、把变频调速压力至设置为0.5mpa,水泵远传压力表上限调至0.4mpa0.5mpa，下限调至0.3mpa0.4mpa；4.2.2打开水池生活给水阀，打开各水泵给水阀及主输出水管主水阀；4.2.3将功能转换控制开关调至适当位置(自动或手动)；4.2.4合上电源开关，水泵启动，检查各压力表及电源表是否正常；4.2.5停水则反之；5.支持性文件和记录：5.1供水系统保养记录；5.2水泵保养记录表；5.3给水系统运行记录；第十一章 第十一章 突发事件应急管理制度第一节 一、突发事件的处理工作规程1.目的：确保发生突发事件或异常情况时，能迅速、果断进行处理，保护客户的人身及其财产安全。2.适用范围：适用264、于管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴、停水停电、设备重大事故等各类突发事件或异常情况。3.职责：3.1安管部队长负责对员工进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢险现场指挥及督导。3.2当值人员应严守岗位。3.3安管员负责安全防范，维修人员负责水、电供应及抢修。3.4其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。4.工作程序：4.1应急准备：4.1.1安管部负责制定适合本小区各类突发事件的应急处理措施，每年至少进行两次应急训练并做好培训、训练记录。4.1.2管理处主任/经理负责相关突发事件培训、训练内容的监督、指导。4.2值勤中遇到现行抢劫或盗窃分子的处置方法：4.2.1立265、即通过对讲机向上级报告并大声发出信号召集临近安管员或群众支援。4.2.2可采用警械上前将罪犯制服，扭送公安机关处理。4.2.3如罪犯逃跑又无法追上时，要注意看清人数、特征、所用交通工具及特征等，及时向安管部和公安机关报告。4.2.4要保护好作案现场的一切物品不受破坏。4.2.5妥善保存犯罪分子遗留的物品、作案工具等，以便公安机关提取收集相关证据。 4.2.6如有人员受伤应及时拨打“120”求救。 4.3客户居所发生刑事或治安事件的处置办法： 4.3.1立即向安管部和公安机关报案，如客户已投保还应通知承保保险公司。4.3.2应根据具体情况，采取适当方法把整个现场封锁保护起来，禁止无关人员进入现场266、，以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响证据的收集。4.3.3抓紧时机向发现人或周围群众了解案件发生、发现的经过，收集群众的反映和议论了解更多的情况并认真记录。4.3.4向到达现场的公安人员认真汇报案件发生的情况，积极协助破案。4.3.5客户居所发生刑事或治安案件处理流程图：4.4发生火警的处理方法：4.4.1如火情较小，立即采取措施扑救，全力将火灾消灭在萌发状态，使损失降到最小限度。(1)电源接触短路引起的家用电器燃烧起火，应及时关闭电源，在没有关电源之前切不可用水扑灭火焰，应用“1211”或“1301”等灭火器。(2)液化气管道漏气起火，应马上关掉液化气分闸和总闸。(3)液化气瓶漏气起火，应立267、即用不燃材料扑灭。4.4.2如火势较大，一时难以扑灭，应立即拨打“119”报警，注意讲明火警单位、详细地址、联系电话(如用手机报警，切记不可关机)、着火物品等。4.4.3立即报告上级领导，启动应急方案，组织人员尽快赶赴火灾现场进行扑救。4.4.4立即切断现场电源总开关、液化气等，同时迅速转移易燃易爆的危险物品(注意：装有自动灭火设施的地方，不要把喷淋系统的电源切断)。4.4.5保护好现场，全力配合消防部门工作，维护火场秩序，防止坏人趁火打劫，并积极参加抢救伤员和财物的工作。4.5值勤中发现斗殴事件的处理：4.5.1积极劝阻斗殴双方，缓解矛盾。如双方不听劝阻，应立即汇报领导并请求支援。4.5.2268、明确能认定属违反治安管理行为或犯罪行为时，应及时报告上级或公安机关，并采取措施将行为人制服，扭送公安机关。4.5.3说服、劝阻围观群众离开，确保安管目标区域内的正常秩序。4.5.4提高警惕，防止坏人利用混乱之机，进行破坏活动或盗窃。4.6值勤中发现可疑人员的处置方法：4.6.1立即用对讲机向其它区域值勤安管员发出信号并报告当值班长。4.6.2视情况可对可疑分子进行跟踪监视，防止其作案或制造其它事故。4.6.3上前盘问应两人配合，一人查看有效证件，一人负责在旁边监视。如其漏洞百出可带回安管部办公室作进一步盘问。4.6.4如发现与公安机关通缉、调查的人员(三逃人员)特征体貌相似者，可跟踪监视并通知269、安管主管或辖区派出所。4.7值勤中发现醉酒滋事或精神病人闯入安管目标的处理：4.7.1这类人失去了理智，通常处于不能自控的状态，极易造成危害，因此应参照以下处理方法：(1)进行劝阻或阻拦，让其离开安管目标的范围。(2)如果熟悉或认识醉酒者或精神病人，应设法立即通知其家属或工作单位，让他们派人领回，并采取控制和监护措施。(3)若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为时应立即阻止，并上前将其制服后送有关部门处理，过程中注意保护自己。4.8值勤中遇到不执行规定，不听劝阻的处理方法： 安管员在值勤巡逻中，经常会碰到有些人不主动出示证件强行进入；有的人在不准吸烟的地方吸烟；有的在不准停车的地方停车；在不该270、堆放垃圾的地方堆放垃圾等情况，碰到这些问题时尽量避免争执，应采取如下措施：4.8.1上前面对当事人敬礼，纠正违章，注意一定要态度和蔼、说话和气。对仍然不听劝阻者，尽量想办法查清其姓名或单位，如实记录以便向领导汇报。4.8.2 发生纠纷时，安管员一定要克制，避免争吵，同时向班长或队长报告。4.8.3 若遇到个别蛮横无理、打骂安管员情节严重者，安管员可视情况进行正当防卫并报告安管部和公安机关，依法处理。4.9遇急症病人的处理：4.9.1第一时间赶到病人所在现场，不要擅自移动病者。4.9.2立即通知安管部队长。4.9.3在有可能的情况下，通知客户的单位及家属。4.9.4如情况危急，速打急救电话(电话271、号码120)。4.10发现有人触电的处理方法：4.10.1马上赶到现场关闭电源，如附近没有电源，要找绝缘的东西(如：竹竿)将线头挑开，切忌在关闭电源之前用身体接触被电者，防止自己触电。4.10.2立即向上级报告并迅速通知“120”求救。4.10.3可采用人工呼吸法和心脏挤压法对触电者进行急救，过程中注意保护防止触电者摔伤。 4.11突发性水浸事故处理程序：4.11.1当接到客户投诉或报告后，即时前往现场观察。4.11.2抵达现场后，立即查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关的水阀；如下水道堵塞，应立即疏通。4.11.3观察现场附近的电掣。如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤人。4.1272、2台风袭击前或刮强烈大风的预防措施： 4.12.1检查紧急应用工具并确定其性能良好；4.12.2检查急救箱，确定各项基本药物齐备；4.12.3将紧急应用电话表张贴于小区显眼的地方；4.12.4提醒客户搬离挂在窗台及花架上的花盆及各类杂物；4.12.5天台沟渠、地漏的清扫工作，要落实到人；4.12.6搬离放在围墙顶及其他高处之各类可动物件；将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好或移走；检查天台、平台下水道及各水渠确保其畅通；4.12.7紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等之门窗，还必须做好防水措施；4.12.8加固所有树木或用绳索捆好，将盆栽花卉移至低处或隐蔽角落；4.12.9留意电台播放有关风暴进展消息273、，及时将最新台风讯号张贴于小区大堂或适当地方以便向客户显示台风的进展；4.12.10刮八号风球时，非当值员工须与本部门主管联络，听候指示；4.12.11为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如须执行紧急任务时，员工应采取适当的安全措施及知会其他员工；4.12.12如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，采取适当的安全措施，并通知其他员工。同时，避免逗留在空旷地方；4.13台风来临后的措施； 4.13.1当值、当班人员要认真负起责任，勤巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”,即：在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门的联系和沟通，做好协调配合工作。4.13.274、2要求供方紧急维修前，维修部须先征得经理的批准，在特殊情况下，维修部可通知供方进行抢修，但须迅速通知经理，并将该项修理详细报公司领导。 4.13.3当台风讯号减低至三号时，维修部应及时进行检查，填报台风损毁报告，以便安排保险赔偿事宜。清洁人员迅速清理由台风所造成之垃圾淤塞的渠道。4.14气体泄漏： 4.14.安管员发现或接报有煤气等泄漏情况时,立即通知队长及管理处领导。4.14.2安管员及有关工程人员到现场(关闭对讲机)，不可使用任何电话、电动工具、机械工具)。4.14.3将门窗打开，进行通风，检查有关系统。4.14.4如无法控制事态，立即疏散客户到安全地点。4.14.5必要时经请示有关领导后275、，通知消防当局及有关部门。4.14.6事情处理完毕后，回报管理处经理及物业部。4.14.7有关人员调试系统，恢复正常。4.15农药泄漏：4.15.1农药泄漏到水道时，应立即通知当值岗位安管员或向管理人员汇报情况，并通知物业部。绿化部领班负责组织人员，保洁部负责协助、采取对水道受农药污染的水源及时隔断，防止污染扩散。及时把水生鱼类打捞放回未受污染的水道，同时用抽水泵把污染水源排放掉；4.15.2农药泄漏到鱼池时，应立即通知当值岗位安管员或向管理人员汇报情况，并通知物业部。联系保洁部协助打捞鱼池内的鱼类，彻底对鱼池进行换水、清洗，鱼池换水一天后方可把鱼类放回鱼池，若是业主家鱼池则通知业主征求意见，276、做好应急抢救措施；4.15.3农药泄漏到绿化带里，应及时把受污染的花草土壤换掉，填上新泥，补上新苗；4.15.4农药泄漏到道路面上时，应及时用水冲洗干净；4.15.5农药浓度过大或农药配兑出错并已喷洒至花木上时，应及时用水把花木叶面上的药水彻底清洗干净。4.16停电：4.16.1安管员发现或接报停电时，立即通知管理处并作好人员、车辆、物品，的出入控制登记放行工作。4.16.2由管理处指派安管员或技工到现场保护，检查供配电系统。 4.16.3对供配电系统进行调试正常后，将按钮等控制开关恢复到正常位置。 4.16.4如需要更换部件时，应加强停电期间的安管工作密切注意异常情况。4.16.5停电期间，277、应及时启用有关的备用电源、手电、应急照明灯或蜡烛。4.16.6调试正常后，由安管部形成书面调查报告报管理处备案。4.16.7如异常或停电造成经济损失或社会影响后，由物业务部组织有关部门对停电事故责任进行调查并形成书面报告和处理意见报告，由经理审阅。4.17停水： 4.17.1基本同停电一样。4.18发现电梯故障的处理方法4.18.1电梯出现故障或遇停电时，应首先巡视所有电梯，查明电梯内是否关人，如有人被困，应善言安慰，稳定其情绪。4.18.2立即通知管理处或电梯维护人员前来处理。4.18.3维持秩序，防止客户再进入故障电梯，以免发生意外。4.18.4切忌用硬物强行撬启电梯轿厢门。4.19 监控278、中心接警和处理程序：4.19.1 监控中心值班员接到报警信号时，迅速通过键盘指示灯判定报警类型，然后通过字母显示屏幕确定现场准确方位；4.19.2 使用对讲机通知就近安管员前往现场查看，确定报警；4.19.3 迅速报告安管队长及公司领导；4.19.4 如果紧急报警医疗求助时可采取以下方法： (1)采取现场救人措施(如人工呼吸等)；(2)情况紧急速打急救电话(120)或联系车辆将病人送往就近医院；(3)稳定其亲属、家人情绪；4.19.5出现非法入侵时：(1)迅速调集力量、封锁现场出口。(2)立即报告公安机关(报警电话110)(3)设法将犯罪嫌疑人擒获。4.19.6周边红外线报警处理程序：(1)周279、界红外线报警时，马上切换闭路电视镜头进行跟踪；(2)使用对讲机通知就近安管员查看；(3)迅速报告领班、队长及公司领导；(4)调集力量，封锁现场各个出口；(5)设法将犯罪嫌疑人擒获。4.20值勤中缴获物品的处理办法：4.20.1值勤时，查扣的赃款、赃物必须连人带物送交安管部，并做好登记。4.20.2查扣的款、物必须按要求列出清单，并在安管部作移交签名。4.20.3查扣的证件、物品必须及时上缴，不得擅自处理，违者按照奖惩条例的有关规定进行处理。4.21突发事件经验教训及文档资料管理：4.21.1物业部、维修部负责突发事件的起因调查分析。4.21.2物业部负责组织相关部门处理突发事件的善后工作，并以280、书面报告形式向上级主管领导汇报。4.21.3相关部门负责收集事件的有关资料、分析报告和处理结果，分类存档，以备今后参考借鉴。4.22当群体性在小区门口闹事时。4.22.1立即向部门主管报告，主管根据情况向上级汇报请示。4.22.2若事态严重，马上向110公安机关报告。4.22.3组织人员把好大门，只留侧门，严格凭证出入。4.22.4密切注意群体性闹事者的动向，记住带头人的特征，及时提供线索。4.22.5保持缄默，不要乱发个人意见，等候政府部门处理。4.22.6打开大门区域的所有灯光，以利于观察及维护秩序。4.23对小区人员所带的物品有所怀疑时。4.23.1对携带的提包、包裹等有所怀疑时，可先礼281、貌地要求对方具体说出包内物品名称、数量、型号，并请他自己打开包裹，自己拿出物品，一一核查。4.23.2若查无公物、脏物，应礼貌地说声：“谢谢您的合作”并予以放行，若有不明物品，请其出示有关证明，对无正当手续的，通知管理处处理。4.23.3如果小区住户人员及业主有物品带出时，应礼貌地让其出示能证明其在小区入住的有关证件，经核实，给予放行，若不能证明，让其去物业部开具放行条。4.23.4如果业主等拒绝自已开包检查及按有关手续登记，可礼貌地让其稍候，避免发生口角吵闹，马上通知领班或安管队长处理。4.23.5纠正违章一定要讲究文明礼貌，态度和蔼，说话和气，以理服人。双方发生纠分时一定要沉着冷静，一面按282、门卫制度执行，无出入证的一律不准入内，无放行单的物资不予放行。4.23.6双方在等安管队或上级期间，安管员坚持原则的同时，进行劝导，不要跟其争吵，领导到场处理时，问明情况后，安管员可离开，由领导按规定处理。5.支持性文件和记录：5.1突发事件处理记录表；第二节 二、停水停电管理规程1.目的：保证停电、停水、停气能及时通知客户及相关部门，使客户尽量少受影响。2.范围：物业管理处内部3.职责：3.1物业管理处负责通知小区内的客户及相关单位；3.2物业管理处负责通知管理处各部门；3.3实行首问负责制。4.对于停水、停电事宜方法与过程控制：4.1小区范围内停水(电)4.1.1市政计划停水(电)(1)如283、事先接到自来水公司(供电局)的通知，在接收通知时应要询问清楚停水(电)原因及停水(电)时间。(2)在接到通知后如是即时停水(电)的，则要即时通知相关部门及客户。(3)在接到通知后如不是即时停水(电)的，则要在半小时内通知到维修部，且要在停水(电)前一天在小区公告栏中贴出通知。4.1.2公司计划停水(电)(1)计划内停水：小区内需要保养、检修水电相关设施需停水(电)的，维修部需有书面并提前两天报告至物业管理处说明停水(电)原因、停水(电)时间及受影响的小区范围。并应注意停水(电)时应选择客户用水量较少时间进行，且停水(电)时间一般不超过4小时。(2) 计划外停水(电)：因特殊情况对水(电)设施的284、抢修工作，维修部需及时知会客户服务中心并报告受影响的范围及预计修复时间。(3)物业管理处在接到计划内停水(电)时，应提前一天通知到客户及相关单位。(4)物业管理处在接到计划外停水(电)时，应做好对引起投诉的解释工作。(5)非紧急情况，应在住户及部门做好相关准备后，工程部方可停水(电)进行抢修工作。4.2当小区在没有事先通知发生停水(电)情况时，首问人应及时知会维修部检查。4.2.1 维修部检查确认无异常情况时，应及时恢复供应水(电)。4.2.2 维修部检查确认设施正常属市政停水(电)的，应及时知会客户服务中心按4.1.1第2点执行。4.2.3 维修部检查后确认设施无法正常使用的，应按4.1.2285、第2点执行。第三节 三、供电系统突发性事故应急规程1.目的：保证处理供电突发性故障的有序进行。2.适用范围：小区供电系统的突发性故障的处理。3.职责：3.1维修领班组织并指挥工作。3.2维修领班协同维修技工具体操作实施。4.停电处理流程：4.1流程图：4.2流程说明：4.2.1停电后，维修领班及技工尽快赶到电房；4.2.2检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行检查线路后再送电，还不行通知管理处联系厂家维修。4.2.3如属市政停电，用对讲机通知物业管理处查询，进行应急系统发电机发电应急换送电工作。4.2.4停电不能在短时间(通常半个小时)内恢复，应通知住户有关停电事宜，如停电原因286、预计恢复时间等。4.2.5正常供电后，进行有关事故的记录。5.事故及故障处理方法：5.1外线故障 5.1.1当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 5.1.2 向供电部门报告并了解故障情况。 5.2 内部故障5.2.1当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地)，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受点柜停电，此时值班员应遵守下列程序：(1)将故障柜的真空开关退出(若引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一人向消防中心报287、告)。(2)将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。(3)投入另一变压器，保证小区用电。(4)向管理处报告经过和处理情况。(5)分析事故发生原因和处理措施，并书面报告至管理处。5.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处置：(1)判断跳闸原因(短路或过载)。(2)查清楚负载种类及分布情况。(3)对可疑处逐个检查，确认故障请求支援解决。 并通知物业管理处通知停电事宜。(4)故障排除后立即恢复供电。 5.2.3 触电处置：发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行抢救。(1)拉开电源开关、拔去插头或熔断器。 (2)用干燥的木竹竿移开电线或用绝缘工具(胶288、钳)剪断电线。 (3)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。 (4)防止触电者在断电后跌倒。(5)如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医，密切观察其症状变化。(6)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医救治。 (7)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸，并连续不断的做到触电者自行呼吸或医生到场为止。5.3 变配电房发生火警、火灾按火警、火灾应急处理规程处置。 5.4 变配电房发生水浸时的处置： 5.4.1视进289、水情况，拉下总电源开关或高压开关。 5.4.2堵住漏水源。 5.4.3如果漏水较大，应立即通知管理处，同时尽力阻滞进水。 5.4.4在工程维修部领班的组织下进行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。 5.4.5排干水后，应立即对湿水的设施设备进行除湿处理。如用干的干净的抹布擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等。 5.4.6确认湿水已清除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。5.5市电停电： 由物业管理处通知用电户停电并致歉。如小区配备了发电机，则应按以下程序开启发电机： 5.5.1退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运290、行情况，如燃油、水温等。 5.5.2监视市电进线电压，尽快与供电部门联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。 5.5.3 做好记录并向上级汇报。6.支持性文件和记录:6.1火灾、火警应急处理规程；6.2突发性事故报告；第四节 四、供水系统突发性事故应急规程1.目的：确保供水系统应急操作正确规范。2.适用范围：小区供水系统出现突发性事故。3.职责：3.1维修领班负责组织及指挥工作。3.2维修领班协同维修技工负责具体操作。4.基本内容:4.1水泵房4.1.1发现或接到生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。4.1.2水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控291、制启停。4.1.3及时安排维修。4.2市政停水4.2.1在接到投诉小区内供水压力下降时，设备技工应先观察市政水压压力表，确定是否市政供水停水；4.2.2如发现水压低于正常供水压力时，应立即通知物业管理处，打电话询问水厂，查问停水原因，并通知住户；4.2.3值班技工应注意观察水泵房供水情况，确保住户及消防正常供水，并随时观察水网压力。4.3爆水管4.3.1在接到或发现某处爆水管时，技工应第一时间赶到现场，关闭相应阀门，让停水范围控制到最小；4.3.2立即通知物业管理处，告知停水范围，让物业管理处通知住户，说明停水原因；4.3.3维修领班应组织技工挖开爆水管地方，组织人力抢修，尽快恢复供水。4.4292、水浸4.4.1如发现某一单位里有水溢出来时，应立即关闭相应单位的供水总水闸，并通知客户服务中心，通知该单位住户回来处理。4.4.2如泵房发生水浸时，当值技工应马上关闭相应水阀，通知维修领班并组织人员用潜水泵抽水，用沙袋隔离用电设备，在水抽干后，应清理干净，对部分受潮设备进行烘干处理。查出水浸原因，立即处理。5.支持性文件和记录：5.1水泵房巡查流程；5.2突发性事故报告；第五节 五、电梯困人救援操作规程1.目的:规定电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2.适用范围：适用于物业管辖区内电梯困人后的救援工作。3.职责:3.1维修领班负责电梯困人后的救援工作的组织实施。3.2维修领班协同维修293、技工负责电梯困人后的救援工作。4.基本内容：4.1当发生电梯困人事故时,消防监控人员通过电梯对讲机与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,不要惊慌,静心等待救援人员的援救,被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外,如果轿厢门处于半开闭状态,维修人员应设法将轿厢门完全关闭。4.2根据指示灯、PC显层器显示或开厅门判断轿厢所在位置。4.3轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。4.3.1拉下电梯电源开关；4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门；4.3.3在轿顶用力打开轿厢门；4.3.4协助乘客离开轿厢；4.3.5重新关好厅门。4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法4.4.1进入机房切断电梯电源；4.4.2拆除电动机尾轴罩盖,安上旋转手柄或旋柄；4.4.3救援人员之一把住旋柄,另一救援人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重,向正方向移动。为了避免轿厢移动太快，发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近于厅门(0.5米左右)为止,确认刹车制动无误,放开盘车手轮；4.4.5当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时,其求援方法按4.4.3条款进行；4.4.6困人求援工作完毕后，电梯技工应将情况完整规范地记录在电梯运行周检记录表内。5.支持性文件和记录：5.1电梯运行周检记录表；