1、XX物业公司工程维 修工作制度流程手册编 制： 审 核： 批 准： XX物业服务中心文件编号：XX-00工程作业指导书目录版本号/修改状态：A/0页 码 ：1/2目 录一、工程组质量目标详述3二、工程组组织架构图4三、工程组部门职责5四、工程组主管职责6五、工程组维修班长职责7六、工程组电工职责8七、工程组水工职责9八、工程组电梯工职责10九、工程组弱电工11十、工程组培训规程12十一、维修人员行为规范13十二、工程组维修人员违规处罚制度15十三、工程组值班制度16十四、设备管理卡管理制度18十五、工程组工具管理规程19十六、设备、设施管理责任人制度21十七、工程组技术档案管理规定23十八、公2、共设施及改造及维修工作规程25十九、工程组装修管理规定28二十、业主保修维修服务工作规程30二十一、维修过程的检验35二十二、水泵房设备操作规程38二十三、水泵运行保养规程40二十四、污水处理器操作规程43二十五、公共设施设备管理规定45XX物业服务中心文件编号：XX-00工程作业指导书目录版本号/修改状态：A/0页 码 ：2/2二十六、柴油发电机操作规程49二十七、柴油发电机定期保养规程51二十八、干式变压器保养规程53二十九、高压环网柜操作规程55三十、低压配电柜操作规程57三十一、低压配电设备维修保养规程59三十二、专变设备房管理规程62三十三、弱电系统的维护保养规程63三十四、电梯安全3、检测主要标准66三十五、电梯管理规定69三十六、电梯定期保养规程74三十七、电梯设备维修规程78三十八、工程组应急规程80三十九、供水管理规程82四十、水箱水池清洗规程85四十一、电梯故障困人救援规程87四十二、配电房维护保养流程图88四十三、工程保修管理作业指引89一、工程组质量目标详述1.设备设施完好率95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）二、工程组组织架构工程组主管4、班长强电工服务中心经理弱电工电梯工水工三、工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。负责设备设施限时抢修。负责物业的房屋及其设备设施的产权资料和工程技术资料、维修保养记录的收集整理、存档。负责业主房屋装修的监理、检查工作；保持物业的整体完整。负责业主日常报修事项的处理以及根据本部门的业务能力提供特约维修服务。不断完善物业管理相关的设备设施选型建议。负责测量器具的登记、校对、报检。项目介入：负责新接管项目房屋主体、设施、设备方面的前期介入（工程情况记录、提出整改意见、设备选型建议）及接管验收工作（工程技术资料接管、验收及5、资料整理完毕后移交服务中心）。组织服务中心范围内重大维修、协助设备维护保养招标工作，并对该项目的实施进行监管、参与验收。负责与建设单位之间进行物业的接管、验收、移交工作，并与建设单位协商解决工程质量问题。人员管理：草拟各类工程技术人员、维修人员的任职资格。负责服务中心各类工程技术人员、维修人员的业务培训、业务考核。协助配合：协助前期物业部开展前期介入工作。协调与供水、供电等部门的关系。制度建设： 制定房屋及设施、设备前期介入、接管验收的方案。向品质部提供不断完善房屋、设施、设备的管理制度、维修养护作业规程和检验标准的建议。收集相关的法律、法规、国家强制标准及更新内容，及时向上级提出发放和更新制6、定并不断完善业主室内维修的项目范围、工作规范、作业标准。四、工程组主管职责任职要求：45岁以下，持有效技术类操作证、中级以上职称，有三年以上同行业工程维修管理工作经验，能编制相关工作计划和维修保养工作流程。直接上司：服务中心经理直接下属：维修班班长主要职责与权限1.在服务中心经理领导下负责组织安排本部门所属电工、水工、电梯维修工，弱电工对物业小区的房屋及配套设备、设施进行日常运行操作、维修、保养以及处理业主报修事宜等具体工作。2.负责制定工程组年度、月度维修保养计划并组织实施，并报服务中心经理审批。3.负责接管项目的设备设施的物业清单,设备台帐建立,标识卡的制作。4.负责所管辖区内设备设施实施7、技术改造,节约成本,控制费用开支。5.负责对本部门各岗位人员的服务质量进行检查和考评，并作好相关记录。6.负责根据工作需要做出物料、设备零配件采购计划，报服务中心经理审批后备案。7.负责对材料供应商提供的物料、设备零配件组织人员进行检验和试验。.8.办理业主装修手续，同时解答装修有关问题。9.负责组织人员对业主的房屋装修活动进行管理。；10负责对分包方服务质量的监督检查。维护好物业的整体利益。11.负责贯彻落实公司制定的相关管理制度的执行。12.制定特约服务的工作项目及收费标准。13.负责本部门所属员工的月考勤工作。14.每月制定水电分析报表，交工程管理部审核。15.不断制定小区开源节流方案，8、经公司审批后实施改造。16. 负责完成服务中心经理布置的其它工作。五、工程组维修班班长职责任职要求：45岁以下，1.具有实际的水暖、电气运行、燃气、房屋、土建门窗等方面的维修管理知识与操作技能；2.获相关专业维护操作的操作证。3.本岗位工作经验2年以上。直接上司：工程组主管直接下属：维修人员主要职责与权限1.负责管辖范围内供水、供电及其它公共设施等维护检修工作的具体安排和实施。2.负责监督检查本班维修人员的工作落实情况、服务质量是否符合要求，并做好设备设施、日常工作的检查记录和维修保养记录，服务质量检查记录和本班每日的工作日志。3.负责监督检查本班各岗位所管辖范围内的所有设备设施及场地的清洁卫9、生工作。4.负责向部门主管及时汇报自身技术力量所解决不了的问题，提出设备设施存在的问题、隐患和相关的改进措施及建议。5.负责每月定期安排本班维修人员查抄水、电表数据上报部门主管。6.负责每月定期安排维修人员对各类室外管网的沟、井、池检查疏通清理工作。7.负责带领、指导和协助本班维修人员对具体工作的落实。8.对严格执行安全操作规程和工作纪律起到模范带头作用，并对维修保养服务质量承担主要责任。9.负责部门主管交办的其它工作。六、工程组电工职责任职要求：45岁以下，有三年以上同行业工程维修管理工作经验，能编制相关工作计划和维修保养工作流程。 直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1负责物业区域内高10、压供电、低压配电、线路、控制柜、操作箱及其附属设施的巡视检查、维修保养配电值班工作。2负责办公及公共区域、设备机房的照明设备和线路以及事故照明设备的巡查、维修工作。3负责处理业主反映的有关电气维修方面的工作。4负责解决节假日霓虹灯、彩灯，应急照明、临时用电等电气设备的用电监护和维修工作。5负责每月定期查抄电表读数，并同时检查电表工作是否正常。6负责做好日常工作检查记录、维修保养记录。7负责对本岗位所辖范围内发现的异常情况和隐患及时处理，处理不了及时上报部门主管。8负责保管好使用的工具、电工仪表、电器材料安全用电器材不丢失、不损坏。9负责做好所管辖责任区及其设备设施的清洁卫生工作。10严格执行安11、全用电的操作规程，保证用电设备的正常运行。11完成部门主管交办的其它工作。七、工程组水工职责任职要求：具有实际的水暖、给排水系统等方面的维修管理知识与操作技能，获得相关专业维护操作的操作证，本岗位工作经验2年以上。直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1负责物业区内的给排水、消防水系统设备、设施的巡视检查、维修保养工作。2负责处理业主反映的户内有关水暖方面的维修工作，以及燃气管道和设备的安全使用的监督检查。3负责物业区内的排水管、排水井以及化粪池的疏通、清理工作。4负责每月的水表查抄记录，并同时检查水表的工作情况是否正常。5负责生活二次供水设备设施的运行、检查、巡视，并配合卫生防疫部门的水质12、检测和水池清洗、消毒工作，并负责污水处理器的保养。6负责做好设备设施、日常工作的检查记录、维修保养记录。7负责做好设备设施、日常工作的检查记录、维修保养记录。8负责对本岗位所发现的异常现象和隐患及时处理，解决不了的问题及时报告部门主管。9负责做好所管辖责任区及其设备及设备房的清洁卫生工作。10负责保管好使用的工具、图纸、仪表、材料不丢失，不损坏。11负责完成部门主管交办的其它工作。八、工程组电梯工职责任职要求：具有实际电梯维修、保养管理知识与操作技能，获得相关专业维护操作的操作证，本岗位工作经验2年以上。直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1.坚守工作岗位，实行24小时值班制，随叫随到，热13、情为业主排扰解难。2.确保本责任区内所有电梯处于良好的运行状态，每日巡检二次。3.掌握电梯的基本原理，熟悉电梯内部构造，做好电梯的维修保养工作。4.负责对电梯、机房的清洁、保养及巡视检查，实行电梯定期保养制度，作好维修保养记录。5.维修保养电梯时，应在楼轿门处挂停用标识牌，严禁违章操作，保证检修安全，电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赴解救轿厢内人员、抢修设备，减低对业主的影响。6.如发现电梯运行过程中异常现象，及时查明原因，立即排除。特殊原因无法排除的，立即报告上级尽快解决。7.服从领班安排，并向领班报告工作情况，按时完成工作，不得无故拖延。8.完成上级交办的其他工作。九、工程14、组弱电工职责任职要求：具有实际的弱电系统等方面的维修管理知识与操作技能，获得相关专业维护操作的操作证，本岗位工作经验2年以上。直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1.负责服务区内弱电系统的维修、保养工作。2. 按要求做好责任区日常巡查，监视检查设备或系统的运行状态，并按时做好相关质量记录。3. 实施设备或系统的定期和日常的维保检查，保证设备运行环境的清洁，并按时做好相关质量记录。4. 接到报修任务，按工作规范提供及时优质的上门服务。5. 如遇到设备有异常故障，应及时处理或报告维修班长和主管、经理。6.定期向上级述职，并接受上级对岗位职责履行情况的检查；7.及时完成上级交办的其他工作。十、工15、程组培训规程1 目的明确工程组工程技术人员的培训内容，规范培训的操作流程，提高工程技术人员的专业知识水平和技能。2 适用范围适用于工程组工程技术人员的培训管理。3 职责3.1工程组主管负责制定年度工程技术人员培训计划，并负责具体组织实施。3.2工程组主管负责对工程技术人员进行专业知识与专业技能的培训。4 内容4.1年度培训计划的制定4.1.1工程组主管每年12月15日前制定出下年度的培训计划表，并上报公司审核批准。4.1.2培训计划的内容应包括以下各方面：4.1.2.1有明确的培训内容4.1.2.2有具体的培训时间4.2入职培训4.2.1工程组主管每月20日至25日负责组织实施对试用合格的工程16、技术人员的入职培训。4.2.2培训内容4.2.2.1维修人员行为规范4.2.2.2维修人员违规处罚制度4.2.2.3 各岗位职责4.2.2.4 工程组作业指导书5记录5.1培训计划表由服务中心档案管理员保存1年5.2培训记录表由服务中心档案管理员保存1年十一、维修服务人员行为规范1.目的加强维修人员管理，规范维修人员行为。2.适用范围适用于工程组对维修人员的管理。3职责3.1工程组主管对维修人员的行为规范进行监督及管理4.内容4.1维修人员仪容仪表方面：4.1.1应勤换勤洗工作服，保持着装整洁，精神饱满。4.1.2不留长发，不留胡须，不留鬃角。4.1.3勤洗头、洗澡，勤嗽口，保持个人卫生。4.17、1.4上班时需穿着工作服，配戴好工作证。4.2礼节礼貌4.2.1在区内公共区域做维修工作时应尽可能注意少影响或不影响业户，对无法避免的情况应主动向过往业户说“对不起，请小心！”4.2.2无论上班或下班后在区内遇到熟悉的业户应主动打招呼、问好。4.2.3与业户同行一处时，应主动让路，不可与业户争道，更不可以从两个业户中间穿行。4.2.4当业户提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复，不能答复的应讲“对不起，您的这个问题我本人不能给您答复，不过我会尽快将您的意见（建议）向我们主管反映后再给您一个满意的答复（解释）的，好吗？”4.2.5对业户提出的问题，自己职权范围以外的，切不可随便承诺业户要18、求。如果本人可以办到办好的事，一旦承诺业户，就必须将此承诺办到、办好。严禁与业户讲“这事我管不了”或“这事不是我处理的范围，你找服务中心吧”，如发生此类事件，一经查出，将严肃处理。4.3维修人员进入业户单元内部维修注意事项4.3.1须进入房内维修前，应检查自身衣着是否干净，个人形象是否符合要求，是否需要带梯子（不可以用业户家具作登高工具用）。4.3.2通知业户开门时，应有节奏的轻轻敲门或按门铃，每一次不超过三声，如业户在房内尚未听到叫门声应重复一遍，如房内仍无动静，即表示室内没人在。4.3.3业户开门后，维修人员应主动自我介绍“您好！我是物业服务中心派来的维修工，是否方便现在为你服务”。如业户19、允许，则更换自带拖鞋（鞋套）后进入房内，并与业户讲“麻烦您，告诉我故障在什么地方？请让我（们）检查一下”。4.3.4经现场检查可以即时修复的，应告诉业户“我（们）尽快替你排除故障”。同时根据“维修价目表”视实际情况是否需收费，如收费应告诉业户需服务费与材料费的数量，并填入“维修服务单”服务费栏内。4.3.5 如维修现场有家私及日常用品，应主动配合业户移开物品，防止因维修工作而碰坏业户物品。4.3.6如顺利完成维修工作，应主动讲“您好！故障已修好，请试用”。如业户验收合格，应对业户讲“麻烦您在这维修服务单上签名确认。如您对我（们）的维修有什么建议，请在维修服务单上注明，以便我（们）日后工作进一步20、改善。”4.3.7维修工作完成，应配合业户将移开的物品移到原位；离开单元时应讲“不好意思，耽误您的休息（打扰您了），如需要服务，请随时与我们联系”。4.3.8维修工到业户单元内维修时，不可以与业户聊到与维修无关的话题，不打听业户私人一切问题，不收业户礼品、物件、红包，更不允许利用工作之便偷拿业户财物，一经查实严肃处理，情况严重的则移送公安机关处理。4.3.9经现场检查发现无法即时维修的应讲“对不起，故障暂无法排除，待我给服务中心汇报一下情况后再作处理，我（们）会尽快解决的”应说明故障不能排除的原因。5记录:无十二、维修人员违规处罚制度1.目的加强维修人员管理，确保各项规章制度正常执行，使维护维21、修工作正常开展。2.适用范围适用于服务中心对维修人员的管理。3职责服务中心经理负责对工程组主管违规行为的处罚工程组主管负责工程维修人员的违规管理4.内容4.1有下列情形之一的，第一次口头警告；第二次书面警告；第三次罚款50元：4.1.1上班迟到、早退、不参加培训或不参加例会的；4.1.2衣着不整、不注意个人形象、上班无精打采的；4.1.3遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路，不主动打招呼的。4.2有下列情形之一，每次罚款50元：4.2.1因维修人员主观故意造成维修工作迟滞，影响业主/住户正常生活引起业户投诉的。4.2.2因维修人员玩忽职守、对维修任务敷衍了事造成维修质量低劣引起业户不满的。422、.2.3上门维修服务不专心维修而与业户聊到与工作无关的私人话题，引起业户投诉的。4.3有下列情形之一，即时开除处理：4.3.1利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。4.3.2利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。4.3.3因工作失误造成业户或公司重大损失的。5.记录无十三、工程组值班制度1目的为了提高维修、维护的工作效率，确保对业主更好的服务及设备、设施的运行，维修和保养工作有序的开展2适用范围服务中心工程组值班3职责3.1工程组主管负责制定工程人员值班安排表3.2工程组主管负责审查值班记录的完整性3.3值班人员负责值班期间投诉、报修及紧急情况的处理4内容4.1各服23、务中心工程组必须在每月28日前将制定下月度的值班计划报告给服务中心审核批准。计划分工必须定人员，时间4.2值班人员在值班期间内应及时处理业主的投诉，报修事宜4.3值班人员在听到电话铃声响三声内必须接听，同时问清事由，在值班记录表详细记录电话内容，回复内容，并明确回复。4.4业主投诉事宜，应及时处理，并将处理结果，详细记录在值班记录表，如当班不能处理，需耐心仔细向业主解释，应及时向部门主管及服务中心汇报。4.5当班人员所受理事宜应作为第一责任人，跟踪到事宜完成，圆满解决为终结。4.6当班人员应在接到突发事件的报告时，20分钟内赶到现场及时处理，应将处理结果详细记录在值班纪录表上。4.7接到突发事24、件报告，如当班不能处理，应及时向部门主管及服务中心经理汇报。4.8值班记录表必须有时间、责任人的详细记录。4.9当班人员应在值班期间身穿工作服，佩带工作牌，值班不得穿拖鞋。4.10使用文明礼貌用语，服务态度端正，有良好的职业道德。4.11履行职责：值班期间不得离岗，不做与本职工作无关的事情，不接受业主钱、财、物等。4.12不得擅自留宿与本岗位无关的人员，做好值班室的卫生。4.13值班时间：17：30至次日8：40，或由物业服务中心根据项目实际情况拟定。4.14当班人员不得私自调班、顶班，如有特殊情况不能值班人员必须提前报告部门主管，征得部门主管批准后，方可办理相关手续。4.15交接班双方人员必25、须查看值班记录，清点物品、工具，等情况，必须认真详细记录在值班记录表上，经双方签字认可后，认定交接班工作完成。4.16有下列情况不得交接班：4.16.1重大事故没有处理完成或重大设备有故障时；4.16.2交接班工作没有完成，接班人员没有到达时；4.16.3接班人员喝酒之后；5记录51值班记录十四、设备管理卡管理制度1目的控制设施、设备从接管到报废的历程，跟踪设备、设施维修、维护保养的过程2 适用范围2.1间接服务于顾客，有动力源，并作机械运动的设备设施。（如电动、内燃机动力、液压动力、气动设备）。2.2直接服务于顾客，无动力源，但有可能危害顾客人身安全的设施（室内、室外健身器械等）2.3影响物26、业公司服务安全的特殊重要设备（消防、安防、供电变压器、蓄水池自控装置等）。3职责3.1工程组主管负责对设备的登记3.2工程组维修人员负责将设施的中修、大修、设备解体、更换零部件和日常维修的工作内容填入设备管理卡续页4内容 41建立档案 4.1.1工程组主管负责对上述设备、设施逐台登记，分门别类填写设备管理卡。4.2操作方法 4.2.1设备管理卡续页的日常记录由维修员工填写，报部门主管审核认定。4.2.2根据掌握的情况，区域责任人应将设备、设施维修的实际过程向工程组主管汇报。4.2.3设备管理卡的续页用于记录设备、设施的中修、大修、设备解体、更换零部件和日常维修的工作内容。4.3设备管理卡的管理27、4.3.1设备管理卡由工程组主管统一保管，设备管理卡续页可暂时由填写人保管，用完后交还工程组主管整理、存档。4.3.1设备管理卡用于记录设备、设施从投入运行至报废的整个过程。4.3.2设备、设施因技术或其他原因报废，设备管理卡应作为设备报废向公司填写报废申请的原始证据。获得报废许可后，记录卡同时作废，按作废质量管理文件处理。4.5设施的报废4.5.1对无法修复或无使用价值的设施，由工程组填写设备报废单，经总经理批准后报废。工程组在公共设施一览表中注明情况；5. 相关记录: 5.1设备管理卡 5.2设备报废单十五、工程组工具管理规程1目的 规范工程组工具管理工作，确保工程组工具完整及各项性能完好28、。 2适用范围 适用于工程组的工具管理。 3职责 3.1服务中心经理负责检查工具管理工作的实施情况并监控工具的申购。 3.2工程主管具体负责工具管理及申购。 3.3工程组班长负责工具的盘存与登记工作。 4内容 4.1工程主管负责制定工程组的工具采购计划，并报服务中心经理审批。4.2用途4.2.1工程组的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程组主管领用并负责保管。对所领用工具记录在工具领用登记表内。 4.2.2个人使用工具和公用工具（便携带的）由个人统一填写领料单，经工程主管批准后，到仓库领取并负责暂保管。 4.3个人使用工具管理 429、.3.1工程组的员工正式上岗时，由员工填写领料单经主管批准后，在仓库领取一套个人使用的工具。工程组的员工个人使用工具每年只能补领一次。工程组班长应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内。 4.3.2个人使用工具使用注意事项：不准乱打乱撬、用力应适度;测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）、用后擦拭干净工具4.3.3工程组的员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4.3.4工程组的员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后到仓库以旧换新。4.3.5员工辞工、被解雇或30、转岗时应将个人使用工具全部退还给仓库，对于丢失或人为损坏的工具扣发相应的钱款。4.3.6工程主管每月检查，每半年进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程主管批准后上报服务中心审批。 4.4公用工具管理 4.4.1员工借用公用工具应经工程主管批准后方可借用，必须将借用工具登记在工具借用登记表上。 4.4.2公用工具使用注意事项： 4.4.3便携式（小件的）公用工具使用注意事项按第4条2款； 4.4.4大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养： 4.4.5对各转动部位加注润滑油； 4.4.6调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换； 4.4.7检查、调整碳31、刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换； 4.4.8检查电容，如变形、膨胀或开裂则应更换； 4.4.9检查或整修接线头； 4.4.10调整机械间隙至合理位置； 4.4.11清洁外表，必要时涂上防锈油； 4.4.12拧紧所有紧固螺栓。 4.5公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4.6公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，须先报工程主管填写报废工具登记表经服务中心经理批准后上报公司审批。 4.7员工工作调迁、辞工或被解雇时，由工程主管对所管个人工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究的责任。5 记录5.1工具领用登记表5.2工具借用登记表5.3报废工32、具登记表5.4领料单十六、设备、设施管理责任人制度1目的加强设备管理，规范员工行为，强化责任意识。2适用范围工程组全体员工和管理范围内的设备、设施。3 职责3.1负责区域内设备每日的巡检，日常清洁保养、小修工作和填写质量记录。3.2负责区域内的设备需要中修、大修时向主管汇报以及中修、大修前的准备工作。3.3工程组安排该区域设备进行大、中修工作时，负责现场安全生产，文明施工的事项，并担任该维修项目的安全责任人。3.4责任区域内设备中修、大修后负责收集准确的原始数据，向工程组主管汇报，以便于工程组主管掌握相关的质量记录情况。3.5因日常维护、保养不当致使设备损坏，责任人应对所造成的损失负责。4.内33、容4.1关系到设备运行安全和影响服务质量的枢纽设备，如配电房、供水设备、污水处理设备等，责任人必须每天进行巡视检查，并做好质量记录。（质量记录名称见各专项管理规程）4.2影响服务对象人身安全、小区环境外貌的设备设施，如路灯，楼道灯、休闲椅、各类垃圾设施、各类游乐运动设施、公共场地、道路、路涯、各类水、电、气、消防外露设施、水景设施等，也属于每天必须巡视检查的内容。4.3服务中心经理不定期对小区设备设施进行检查，工程组主管每星期应对小区设备设施检查两次，检查结果记录于设备设施检查记录表4.4以上4.1、4.2所列的设备严格执行质量目标中规定的设备完好率为100%要求。4.5操作方法4.5.1由工34、程组主管根据管辖区内设备的类别、数量划分出若干个责任区域，区域划分要考虑工种、地域和工作量。4.5.2按工程组的员工的技术条件、工种特长将划分的设备责任区域分配到每个员工（未满实习期的员工不在其列，但可安排和正式员工在一个责任区里实习）。4.5.3设备、设施责任人制度对设备实行挂牌标识管理方法，标识牌的制作、填写由工程组主管负责。标识牌的标准样式见设备管理类标识。标识牌固定在设备旁边的墙上，或设备的平面部分。5.相关文件5.1设备设施检查记录表5.2设备管理类标识十七、工程组技术档案管理规程1目的：规范工程组的工程资料、档案的管理工作，使工程部档案的归档、收集、整理规范化、标准化。2范围：适用35、于工程组资料、档案的管理。3职责：3.1工程组主管负责工程设备档案及维修档案的管理工作；3.2工程组应严格遵守公司档案管理制度和保密制度；4程序：4.1工程设备档案管理制度；4.1.1将各类档案按系统分类；4.1.1.1供配电系统；4.1.1.2弱电系统；4.1.1.3消防监控系统；4.1.1.4空调、通风、采暖系统；4.1.1.5给排水系统；4.1.1.6土建、房屋结构；4.1.1.7其它系统；4.1.2将各系统统一存放档案盒并贴上标签，以便查找；4.1.3制档案目录，内容应与档案盒外标签一致；4.1.4外单位交来图纸由服务中心统一签收，并将有关图纸交由工程组主管核对，如图纸无误则由工程组主36、管按系统归档；图纸有误，则由服务中心经理联系交图单位更正；4.1.5档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的图纸资料应交由工程主管审阅确定用途；4.1.6借阅档案须经工程主管批准，登记并指定归还日期，由工程组主管按期追还，需续借的要重新登记；4.2工程维修档案管理制度4.2.1工程维修档案同属工程档案的一部分，应由工程组主管统一管理；4.2.2设备维修档案按各类系统分类存放，并在相应的档案盒上贴上标签；4.2.3工程主管每月对设备维修档案记录表等进行整理，分类归档；4.2.4维修档案作为评估设备运行情况的原始记录，应妥善保存。4.3 图纸资料或过期维修档案需销毁应由服务37、中心负责人（工程主管）及品质管理部等组成鉴定小组统一研究后报公司决定；5 记录无十八、公共设施改造及维护维修工作规程1目的确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证公共设施的正常运行。2适用范围适用于各服务中心管理的公共设施的改造及维护维修。3职责3.1总经理负责审批年度公共设施改造及维护维修工作计划。3.2服务中心经理负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。3.3工程主管负责组织年度公共设施改造及维护维修工作计划的实施，保证公共设施改造及维护维修工作质量及计划的完成。4内容4.1定义4.1.1公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生38、活，必须对其即时进行的维修。4.1.2外委：指委托工程组以外的单位进行的改造及维护维修。4.1.3自修：指服务中心维修人员自行进行的改造及维护维修。4.2小区公共设施的确认，公共设施一览表由服务中心经理指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容：4.2.1供电、供水设施：包括变配电所、应急（备用）发电机、地下水池、天面水池等。4.2.2路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。4.2.3区内休闲娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布（含控制装置）、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。4.2.4消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。4.2.5公共天线、公共通讯线路、电话DP箱、有线电视39、接线箱。4.2.6卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。4.2.7公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。4.2.8道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。4.2.9停车场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场（含排水泵及自动控制装置）、道路标识系统。4.2.10电梯（含机房）4.2.11其他公共设施，包括阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。4.3年度公共设施改造及维护维修计划（以下简称年度计划）的制定4.3.1每年12月30日前服务中心经理组织相关主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、40、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容：4.3.2需要增加、更新、改造、维护、维修的公共设施项目及时间和周期。4.4其他有关事项。4.4.1总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。4.5年度计划的实施4.5.1总经理批准的年度计划由服务中心经理安排工程主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。4.5.2实施年度计划时，应注意以下几点：4.5.2.1按计划规定的时间和周期开工、完工。4.5.2.41、2外包项目和原材料的采购，应按程序文件中服务外包商控制程序执行、采购及分包控制程序进行。4.5.2.3一般情况下的维修工作由服务中心安排自修，在服务中心不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由总经理决定委托外部维修。4.5.2.4对于涉及到经费（500元以上，含500元）的自修、外委项目，需提交工程立项呈批表经服务中心经理审查后提交业务部，品质部审核后呈总经理批准。4.5.2.5对施工过程进行监控。4.5.2.6遇有疑难问题，及时报告物业服务中心经理。4.5.2.7对外包项目由工程组会同品质部按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。4.5.3外包项目施工过程监控4.5.3.1服42、务中心应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。4.5.3.2对施工项目，工程组主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当增加巡视频率，巡视检查情况记录于设备设施检查记录表上。4.5.3.3对施工完毕的工程由服务中心按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。4.6公共设施的抢修4.6.1服务中心经理当班时，由经理组织实施抢修；经理不在时，由工程组主管组织实施抢修。4.6.2必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。4.6.3服务中心所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。4.6.4抢修完毕，服务中心43、经理应书面向总经理报告抢修情况，包括：4.6.4.1事故原因；4.6.4.2损失情况；4.6.4.3抢修结果；4.6.4.4抢修费用；4.6.4.5纠正和预防措施。4.7 注意事项4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况，施工方案必须明确安全保障措施，工程主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估，在确保措施具有安全有效的情况下方可动工，否则，服务中心应拒绝施工单位施工。4.7.2在施工过程中，工程主管应加强巡视检查，特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视，检查记录在设备设施检查记录表上。5.记录5.1年度公共设施改造及维护维修工作计划由部门兼职资料员保存二年。5.2公共设施一44、览表由部门兼职资料员保存。5.3工程立项呈批表由部门兼职资料保存二年5.4维修服务单由部门兼职资料员保存二年。十九、装修管理规程1目的加强装修管理，确保公共设施正常使用，楼宇安全和房屋外观的统一和协调2适用范围适用于工程组装修管理3职责3.1工程主管负责装修申请项目的审核3.2工程人员负责装修过程的监督4内容4.1工程主管负责装修申请项目审核4.1.1审核内容4.1.1.1装修项目是否符合房屋主体建筑设计技术规范和指标4.1.1.2业户家用电量是否按原有设计要求及指标4.1.1.3是否改变房屋用途及破坏房屋主体结构如承重墙、梁、柱、楼宇层板、屋面及影响楼宇结构强度的行为4.1.1.4协助业户审45、核装修设计水电隐蔽工程是否达到国家及地方政府的行政规范和指标4.2工程人员每天应巡视一至二次，巡视结果，详细记录在装修巡视记录表内4.2.1巡视内容4.2.1.1业户装修工程开工应到施工现场作技术交底，做室内水暖打压试验。1）介绍室内公共设施设备（燃气管道、烟道、排水主干管（主管）、层板）并告知具体位置，使用功能等2）说明装修施工中注意事项，告知不得破坏公共设施等3）告知必须按相关标准做二次防水，闭水试验48小时后，确认无渗漏方可进行下一道工序。4.2.1.2检查是否有破坏房屋主体结构及违反房屋装修管理服务协议装修施工须知内容的情况，并将巡视结果记录在装修巡视记录表4.2.1.3装修工程完毕后46、进行竣工验收4.2.1.4竣工验收内容1）是否有破坏公共设施的行为2）是否有破坏房屋主体结构及房屋设计承重要求3）是否改变房屋用途等4.3协助客服组、秩序组进行装修垃圾的管理，并要求施工方按要求袋装放在指定的地点4.4协助秩序组按装修施工队治安责任书的要求进行治安管理，维护所管辖区内的环境秩序5记录5.1装修巡视记录表二十、业主报修/维修服务工作规程1目的规范业主报修/维修程序，确保高效率、高质量地完成维修工作。2适用范围适用于各服务中心对业主委托维修的服务。3职责 31 工程主管负责检查业主报修/维修工作的组织实施。 32 工程组的员工负责具体报修/维修工作。4内容4.1工程组的员工进业主家47、进行安装/维修时的基本要求4.1.1工程人员接到维修服务单按约定的时间到达维修地点，如遇特殊原因不能到达，应通知客服组告知业主。4.1.2工程主管每天不定时检查值班记录本，了解维修跟进情况，督促维修工作正常进行。4.1.3维修人员接到维修任务后，应及时根据与业主约定时间上门维修。根据维修内容及“维修项目价目表”确定收费标准，并把应收费数量填入“维修单”上的服务费栏内，并告知业主维修需要收费用的数量。4.1.4维修人员到现场后，在得到业主允许后穿上自备鞋套进入室内。在维修地点铺上防尘布，避免灰尘弄脏业主家的地板、家具和电器。维修完毕后应将业主家恢复原状，并用自带的抹布做好维修现场的清洁卫生，不得48、接受业主的烟、茶和其他礼物；如维修项目需登高作业，需自备架梯，不得临时借用业主家的桌椅作登高工具。如因材料或其它原因而不能即时修复的，维修人员应婉转礼貌的向业主解释。不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程主管汇报，请求支援解决。如因业主自己原因不方便即时维修的应主动与业主预约好下一次上门服务的时间，并及时上报客服部前台及工程主管，以便作进一步的协调跟进。4.1.5维修人员根据预约时间上门服务，而业主临时有事不能进行维修，应在业主门上留下“留言条”并约定下次登门维修时间，重新与业主约定服务时间。4.1.6工程组的员工进行业主家安装/维修前，首先判断出故障部位。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免49、造成不必要的返工或引起业主投诉。4.1.7维修结束后，维修人员应主动请业主试用验收，直到业主满意为止，并由业主在维修单上签署意见及姓名，最后将维修单及时交回客户服务组。4.2 家庭维修 4.2.1日光灯维修： 4.2.1.1检查测量光管两端电流是否正常，如不正常则应检修开关； 4.2.1.2检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器； 4.2.1.3检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管灯管； 4.2.1.4检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换； 4.2.1.5检查镇50、流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器； 4.2.1.6维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。 4.2.2开关维修： 4.2.2.1计算用电负荷 ，如已超载则要求业主相应减少负荷，否则应申请增容； 4.2.2.2拉下房屋总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；4.2.2.3拉下房屋总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除； 4.2.2.4故障全部排除后，换上一个同规格的开关； 4.2.2.5试验开关应开闭正常。 51、4.2.3水咀、闸阀维修： 4.2.3.1关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀； 4.2.3.2拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀； 4.2.3.3在水咀或水管镙牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀； 4.2.3.4开水试验，镙牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。 4.2.4坐厕水箱维修： 4.2.4.1水箱浮球阀漏水： A用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则调整浮球阀杆限位螺钉； B用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应调修整浮球阀封水位置；维修后如仍漏水则应更换换水箱配件总成52、。 4.2.4.2水箱出水胶塞漏水： A调整胶塞位置； B如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。 4.2.5给水管的安装 4.2.5.1根据现场情况确定为最佳管路走向（综合考虑如下因素：业主要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。 4.2.5.2安装水管前的准备工作： 1)根据维修服务单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）； 2)辅助材料（如生料带、白色的油漆或材料、管卡、胶水等）；3)借用所需的公用工具（如切管刀、热熔机等）。 4.2.5.3给水管安装要领：1)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处； 2)给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁； 3)给53、水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）； 4)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平等安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧； 5)给水管每两米及拐弯处应加管玛固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如业主需要的话）； 7)试水时应整条管路没有一处渗漏水。 4.3安装/维修工作完成后，工程部员工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。 4.4全部工作完成后，工程组的员工要试验安装/维修后54、的效果给业主看，试验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。 4.5 确认一切正常后，工程组的员工应礼貌地请业主在维修服务单上签名确认。如果业主对此次安装/维修收费有异议，维修人员应根据收费价格一览表向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。 4.6工程组的员工离开业主家时，应礼貌地向业主道别、谢谢业主的支持、配合与谅解。 4.7工程组的员工回到工程组后要及时在维修服务单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备日后查询。 4.8 工程组人员做好维修服务单登记工作。 455、.9公共场所及收楼遗留的维修项目可按上述程序要点实施，4.10业主报修服务工作流程图5记录5.1维修服务单5.2留言条6附件6.1业主报修服务工作流程图 业主报修服务工作流结 束统计月结维修单归档合 格交业主验收不合格维修回访客服填写维修服务单接受业主报修维修单上交业主签认费用满 意不满意结束维修清洁现场维修员进行维修工程组安排人员维修开 始程图二十一、维修过程的检验1目的确保维修过程的质量达到标准，使业户满意。2适用范围适用于服务中心对维修过程的检查、监督、管理。3职责3.1服务中心经理每周巡视楼宇公共部位不少于一次，并负责对工程主管提交的月维修情况检查。3.2工程主管每周对公共设备、设施进56、行维修情况巡查不少于二次，并每日对维修服务单完成情况进行检查。3.2工程班长每天巡视楼宇公共部位不少于一次并每日对维修服务单完成情况进行检查。4内容4.1维修过程检验的原则4.1.1服务及时性的检验4.1.2根据维修预约时间，准时到达维修地。4.1.3对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人身安全的维修项目，应立即维修，维修期限在24小时内。4.1.4对于造成业户不便、属设施功能失效之类的，应作应急维修，维修期限在72小时内。4.1.5属于项目零星而非紧急性者，所有不属4.1.1.2、4.1.1.3内限制的维护、维修、更换等保养维修项目，维修期限在14天内。4.1.6服务质量的检验：按维修57、服务标准进行检验；功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修：表面应无色差、无高低不平现象，满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。4.2检验4.2.1日检：工程班长对每日的维修服务单要及时检查完成情况，对已完成的维修项目进行抽查，以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意，并对当时未能解决的项目查找原因，及时监督解决。4.2.2周检：服务中心经理依据维修服务标准，每周对公共部分进行巡视，对发现存在的问题及时反馈给工程主管，并督促解决，并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。4.2.3工程主管每周对公共设备、设施进行维修情况巡查不少于二次。4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原58、因，及时采取纠正措施；在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施，具体处理程序按纠正和预防措施程序执行。4.4维修服务标准4.4.1上楼时间:接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。4.4.2服务态度:热情、谦虚、使用文明用语。4.4.3提供维修材料:应向业户提供合格的维修材料。4.4.4维修服务时间:视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。如超出上述时间,应向业户说明原因。4.4.5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修，使业户满意。4.4.6洗脸盆漏水:应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。4.4.7洗菜盆漏59、水:接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过1小时。4.4.8洗菜盆堵塞:达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过2小时。4.4.9浴缸堵塞及漏水:达到畅通标准，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。4.4.10维修墙内水管:应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。4.4.11洗脸盆堵塞:下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过2小时。4.4.12疏通马桶:使用畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过2小时严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、瓶子等。4.4.13疏通地漏:使60、用畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过1小时。房间没水阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。4.4.14换锁:应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧密性好。维修时间：木门不超过30分钟，铁门不超过2小时。4.4.15水龙头漏水:维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。4.4.16接头漏水:维修后应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。4.4.17楼上水漏到楼下:尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。4.4.18马桶漏水: 维修后以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维61、修时间不超过2小时。4.4.19房间无电:以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。4.4.20灯不亮:应达到原来照明标准，维修时间不超过30分钟。4.4.21业户门铃不响:以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。4.4.22房间插座无电: 维修后使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时比较复杂的不超过24小时。4.4.24业户门窗修理:使之能开关灵活自如，密封性能良好，维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。5.记录5.1维修服务单6附件6.1纠正和预防措施控制程序二十二、水泵房设备操作规程162、.目的确保设备正常运行。2.适用范围适用于服务中心生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的操作。3职责3.1工程主管对水泵房的操作规程的执行情况进行监管3.2工程水工负责水泵房设备的具体操作4.内容4.1在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池的水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。4.2对双电源互投柜的操作4.2.1合上控制柜内的空气断路器，接通操作面板上的开关。4.3生活泵的手动操作。4.3.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。4.3.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.3.3合上变频控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。463、.3.4按启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。4.4生活泵的自动操作。4.4.1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到 “自动”位置。4.4.2合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.4.3生活水泵受生活管道管网压力信号控制。压力信号反馈PLC后，根据压力设定值系统自动确定启动水泵运行台数及速度，各水泵定期循环交替投入运行。4.5消火栓泵的手动操作4.5.1把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.5.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.5.3合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.5.4按164、#或2#消火栓泵启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵的启停。4.6消火栓泵的自动操作4.6.1 把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。4.6.2合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.6.3两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止受消防联动信号的控制。4.7喷淋泵的手动操作。4.7.1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.7.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.7.3合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.7.4按1#或2#喷淋泵的启动、停止65、按钮，可以就地手动控制喷淋泵的启停。4.8喷淋泵的自动操作4.8.1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。4.8.2合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.8.3两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止运行受消防联动信号的控制。4.9潜水泵的手动操作4.9.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.9.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。4.9.3合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.9.4按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。4.10潜水泵的自66、动操作4.10.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。4.10.2合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.10.3潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。 二十三、水泵运行/保养规程1.目的确保水泵处于良好的运行或备用状态。2.适用范围适用于服务中心生活泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的保养。3职责3.1服务中心经理负责督导下属做好辖区水泵房运行管理工作。3.2工程主管负责水泵房日常运行管理工作。3.3工程水工负责水泵房的具体日常巡视检查工作。4内容4.1保养周期规定4.1.1对生活泵每季，进行一次一般性保养，每年进行一次67、全面保养。4.1.2每半月对消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转一次，每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。4.1.3对潜水泵每半年进行一次全面保养。4.1.4对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随水泵同时保养。4.2保养内容4.2.1泵体4.2.1.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。4.2.1.2检查盘根完好情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。4.2.1.3补充润滑油，若油质变色、有杂质，应给予更换。4.2.1.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应给予更换。4.2.1.5紧固机座螺丝并做防锈处理。4.2.1.6转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴68、在同一中心线上。4.2.2阀门、管道、附件4.2.2.1阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。4.2.2.2单向阀动作灵活、无漏水。4.2.2.3管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。4.2.2.4压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，压力表阀及接头无渗水。4.2.3电机4.2.3.1外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，连联轴器有防护罩，接地线连接良好。4.2.3.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5M。4.2.3.3电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰。外连接69、线无移动或妨碍操作。4.2.4控制柜4.2.4.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。4.2.4.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.2.4.3清洁控制柜内外灰尘。4.2.5试运转4.2.5.1合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。4.2.5.2手动盘车，转动灵活。4.2.5.3启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。4.2.5.4观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声，三相电流不平衡度小于20%。4.3运行管理4.3.1工程水工对水70、泵房负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。4.3.2工程水工应熟悉设备作用，了解系统的运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。4.3.3工程水工应对水泵房（包括生活水泵和消防水泵）进行日常巡视(每天不少于2次)有关记录填写在水泵房运行记录表上,管道接头和阀门有关渗漏情况，有关记录填写在水泵房巡视记录表上。4.3.4检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵的压力表指示。正常情况生活水泵、消防水泵（包括喷淋泵）的选择开关应处于自动状态。4.3.5消防水泵（包括喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。4.3.6泵房每星期由设备责任人71、打扫一次，确保泵房地面设备外表的清洁。4.3.7水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员或专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉入水中。4.3.8保证泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。4.3水泵房运行、保养工作流程图5.记录5.1水泵年保养记录表5.2水泵季度保养记录表5.3水泵房供水运行记录表由部门兼职资料员保存二年5.4水泵房巡视记录表由部门兼职资料员保存二年水泵房维护、保养工作流程图清洗结束水质化验结 束 束做好月结填写工作记录恢复供水撤除告示维修结束撤除告示实施维修撤除告示抄 表 表检修完毕实施检修张贴停水告 示 示寻找原因张贴停水告 示定期检修运行异常巡 72、视运行正常实施清洗张贴停水布 告 告水箱定期清 洗 洗清洁卫生保 养开 始 始二十四、污水处理设备操作规程1目的加强对污水处理设备的管理，建立档案认真作好设备运行记录。2 适用范围2.1适用于工程污水处理器的操作、运行、保养、维修的管理。3 职责3.1工程主管负责对污水处理器操作规程执行情况进行监督管理。3.2工程水工负责污水处理器的操作、维修、保养。4内容4.1污水处理器操作4.1.1溶液制备4.1.1.1自来水9L加聚丙烯酰胺0.72kg，放置12小时后充分搅拌。4.1.1.2用20L自来水加聚合氯化铝9.6kg充分搅拌。4.1.1.3将完成制备后的溶液分别倒入药剂槽，打开进水龙头，使自来73、水开至指定水位线后，充分搅拌直至没有沉淀物。4.1.2系统运行前的检查4.1.2.1将仪表柜转换开关置于自动状态。4.1.2.2检查电源指示是否正常工作。4.1.2.2检查反冲自来水前端阀门是否打开。4.1.2.2检查污泥干化室是否清除干净。4.1.2.2检查格栅是否有大片污物与悬浮物，例如塑料袋或其它块状垃圾堵塞。4.1.2.2检查撇油池表面油污是否清除。4.1.2.2检查排空阀（ 号）是否关闭。4.1.2.2检查污水启动阀（ 号）是否打开。4.1.2.2检查设备出水阀（ 号）是否打开。4.1.2.3检查过滤排空阀（ 号）是否打开。4.1.3系统运行4.1.3.1设备开始工作后，进入自动状态74、，观察电流、电压是否在正常工作范围，电压正常范围为30-40A，电流正常工作范围15-20A,当反冲溢流管出水时，必须进行过滤系统反冲。打开自来水阀（ 号），关闭设备出水阀（ 号），按下仪表柜管道泵启动按钮，反冲10分钟后，按下管道泵停止按钮，关闭自来水阀（ 号），开启设备出水阀（ 号）。4.1.3.2系统正常运行72小时后，先后开启排空阀（ 号）排污，每只阀排污时间约为1分钟后关闭。4.1.3.3定期清除格栅堵塞物。4.1.3.4定期撇除撇油池浮油。4.1.3.5定期清除干化室污泥。5记录无二十五、公共设施/设备管理规程1目的规范设备、设施的管理，保持设备状态完好,确保发挥正常的使用功能，更75、好的为顾客服务。2适用范围适用于物业服务中心区域内的各种设备、设施的管理。3工作职责3.1工程维修人员负责责任区内设备巡视、保养、检修和故障报告，并填写质量记录。3.2工程主管负责制定小区所有设施、设备保养维修工作的计划、组织、安排、监督班长填写设备管理卡。3.3服务中心经理负责审阅工作计划，审核采购申请，对以上工作的检查、督促。4内容4.1 设备机房管理4.1.1 机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆与机房无关的物品，应配备有效灭火器材。4.1.2 机房入口处应有“机房重地、非请勿入”标识，进出人员须随手关门。重要机房门上要张贴机房编号、责任人、联系电话，以便紧急情况随时联系。4.1.3来访者76、进入设备机房时，凭物业服务中心或公司相关部门通知，由指定专人陪同方可进入并做登记。4.1.4 设备责任人负责每日不少于二次检查机房设备运行情况，保持机房整洁、安全，发现异常情况及时处理，并报告工程主管，做好维修质量记录。4.1.5 工程部主管每周检查一次运行中的设备机房,发现问题及时处理并记录。4.1.6服务中心经理每月对重要设备机房检查一次。4.2 维修保养4.2.1 工程主管于每年十一月上旬，依照设备、设施保养维修规定及完好状态，起草年度公共设施改造及维护维修工作计划报公司批准，品质部备案。4.2.2 日常保养、小修工作由设备、设施责任人负责，设备责任人每天巡视责任范围内的设备、设施，当天77、问题当天处理并记录。4.2.3 工程主管负责检查、监督设备、设施的日常维修、处理客户服务部业主报修工作。 4.2.4 工程主管根据设施、设备的实际情况及管理需要编写工程部（周/月）工作计划安排表4.2.5涉及到人身安全及引起顾客投诉或容易影响公司形象的重要维修工作，工程主管必须到现场指挥、协调、组织。4.2.6服务中心设备维修实施“设备管理卡制度”和“设备设施管理责任人制度”4.3 变配电管理4.3.1 市电计划性停电，由客户服务组起草书面通知，在小区公告栏张贴。4.3.2 物业管理需要的计划性停电，由工程主管提前2天详细填写包括停电原因、范围、起止时间及注意事项等内容的申请，经物业服务中心经78、理审批后实施。4.3.3 停电范围涉及到顾客用电，由客户服务组负责提前一天以书面形式通知业主。4.3.4 影响顾客白天室内用电的检修，须安排在凌晨1:00-6:00完成并提前一天通知顾客 ，超出以上时间须报服务中心经理批准。4.3.5 计划性停电必须保证消防设施处于消防状态。4.3.6 工程组主管须指定设备责任人提前一天做好停电检修所需工具、材料及备用电源的准备和检查工作。4.3.7 由电气故障等引起的突发性停电，设备责任人或值班人应迅速赶到现场，查明停电原因，现场不能及时处理时，须马上通知工程主管处理并记录。4.3.8停电检修设备安全注意事项4.3.8.1 工程主管指定一名设备责任人为现场监79、护人。4.3.8.2 断开隔离开关，设备责任人必须在作业现场挂“有人工作,严禁合闸”的标识。4.3.8.3 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线。4.3.8.4 最后由工程主管核对检修前的准备工作，确认无误后方可进行检修。4.3.8.5检修完毕后，由检修人员整理、清点检修工具，清理工作现场，拆去接地线, 撤掉“有人工作，严禁合闸”的标识。4.3.9带电检修设备安全注意事项4.3.9.1 工程主管向物业服务中心经理汇报带电检修设备的原因、时间以及安全措施, 物业经理批准后方可进行检修作业。4.3.9.2 工程主管须在检修现场指挥、协调及监督，直至检修工作完毕。4.4 燃气系统管理4.4.180、 对于燃气供应单位计划性停燃气，由客户服务组协调安排及时通知相关部门及顾客做好准备，同时由专人和供燃气单位接洽，跟踪停气过程。4.4.2由于突发性事件而停燃气，工程组应及时通知客户服务组，由客户服务组通知相关部门及业主，由专人对外接洽，跟踪恢复供气时间。4.4.3 无论何种原因停燃气都应及时通知业主关好燃气器具开关。4.5 给排水系统的管理4.5.1 责任人每月对给水泵、污水泵检测一次并记录，以备紧急状况时能正常使用。4.5.2 每年4月份由工程组主管负责组织对给水泵、污水泵检修一次，保持其状态良好。4.5.3 污水管道由工程班长负责每年4月份组织清掏一次。4.5.4 给水系统每年4月、10月81、份分别检修一次。4.6儿童娱乐等休闲设施的管理4.6.1保洁员对娱乐设施应每天进行清洁打扫，保持设施无尘、无污垢、无锈蚀。清洁时应避开娱乐时间，不得妨碍正常使用。4.6.2 保洁员在清扫设施的同时对设施进行安全检查，发现问题及时报修，并用明显标识表示该设施停止使用。4.6.3 保洁员每日对设施周围场地、沙坑进行清理，确保没有构成人身安全的潜在危险。4.6.4 设施责任人每周对设施进行安全检修，对易磨损的部位须重点检查，进行必要的保养。4.6.5 喷漆作业时，须避开娱乐时间，并挂牌提示油漆未干，漆干后撤消挂牌。4.7公用设施（日常）管理4.7.1责任人负责每天定时巡查一次本岗位责任范围内的公用设82、施, 发现问题及时处理,填写公共区域巡视检查表，处理不了及时汇报工程主管，由工程主管安排维修。4.8设备事故处理规定4.8.1设备事故分析4.8.1.1设备因非正常原因，造成物业停电、停水、停电梯以及消防系统等设备故障影响物业正常运行，造成恶劣影响的均属重大事故。4.8.1.2由工程组组织有关人员紧急抢修和进行事故调查。4.8.1.3对重大事故应该“三不”放过，即，第一原因没有查清不放过，第二肇事者和员工没有受到教育不放过，第三没有采取有效防范措施不放过。事故处理结果应上报总经理批示。4.8.2设备事故处理4.8.2.1填写紧急情况处理登记表 4.8.2.2由各服务中心工程部作出事故分析报告，83、明确事故责任人及责任的大小，经物业服务中心经理审核后，向总经理汇报。4.8.2.3对于事故责任者，由公司视情节轻重给予必要的经济处罚,处罚办法按公司奖惩条例办理。4.8.2.4如果造成事故已触犯法律，按国家法律程序办理。5.相关记录5.1年度公共设施改造及维护维修工作计划 5.2工程组（周/月）工作计划安排表5.3紧急情况处理登记表 5.4设备管理卡5.5公共区域巡视检查表二十六、柴油发电机操作规程1目的确保柴油发电机操作的安全性和正确性。2适用范围适用于工程组对柴油发电机的操作。3职责3.1工程组电工负责柴油发电机的操作和日常保养3.2做好柴油发电机的柴油发电机组运行记录表4内容4.1开机前84、的检查4.1.1断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.1.2检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位（HL）位置，但不可超过。4.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。4.1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路是畅通的。4.1.5检查蓄电池的端电压应是DC24V，检查控制面板上是否有警告符号指示。4.2手动启动4.2.1将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。4.2.2当市电停电时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电时，断开发电机的自动空气开关。4.2.3打开送风机（未与发电机联动的）。4.2.4将控制85、屏上的选择开关置于“手动”位置，发电机组将启动发电。4.2.5静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常。4.2.6若引擎无法顺利启动，启动马达将于75秒后脱离引擎机构，并发出报警信号。再次启动的步骤是等候2分钟，启动马达冷却后，重新启动，若仍不能启动发电机，则需对应显示排除故障。4.3自动启动4.3.1将控制屏上的选择开关置于“自动”位置。当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。4.4手动状态下的停机4.4.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。4.4.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于“停止”位置。4.4.3关闭送风机（未86、与发电机联动的）。4.4.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关。4.5自动状态下的停机4.5.1当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停机。紧急状况停机4.5.2当发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机控制屏上的红色紧急停机按钮实现停机。4.6安全注意事项4.6.1在启动发电机前要进行检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身伤害事故4.6.2发电机首次启动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数87、分钟后停下发电机，等15分钟待机油回到机油盘中，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使机油油位达到机油尺上的（HL）标记处。5记录5.1柴油发电机组运行记录表二十七、柴油发电机定期保养规程1目的及时预防、处理故障，确保柴油发电机良好的技术性能。2适用范围适用于工程组受委托管理区域内柴油发电机的保养.3职责3.1工程组电工负责柴油发电机组的日常维修保养。3.2工程组主管负责组织、参与、指导柴油发电机组的维修保养及按运行情况组织制定紧急维修计划和实施。3.3工程组主管负责上述工作的监督执行。4内容4.1月度保养4.1.1断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置88、。4.1.2检查启动电瓶液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐。4.1.3拆下电瓶线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（DC24V）。4.1.4检查机油油位接近油尺（HI），不够加补。检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够加补。4.1.5检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。4.1.6检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换。检查螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表，确保其正常。4.2半年保养4.2.1每半年对断路器、电缆接点进行一次保养：拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳89、锁合螺丝进行紧固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。每半年进行一次模拟停电试验：合上发电机组自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，停掉市电，观察发电机组自动起动状况，并检查通风、消防系统是否正常。4.3 250小时保养4.3.1更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。4.3.2更换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。4.3.3拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干后再装上。发电机组运行500小时后，更换空气滤清器。4.3.4更换机油。更换水箱中的冷却水，换水后加DCA60L防锈水。4.5注意事项4.5.90、1定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。5记录5.1发电机组保养记录二十八、干式变压器保养规程1目的确保变压器处于最佳运行或备用状态。2适用范围适用干式变压器的保养。3职责3.1工程组负责设备的维护3.2工程组负责制定设备的维护及年度计划3.3与供电部门保持联系工作4内容4.1处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。4.2备用变压器在投运前增加保养一次。 4.3保养步骤4.3.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.3.1.1用高压操作手柄断开备用变压器高压接地开关，确91、认断开位置后，合上高压柜的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜。4.3.1.2逐级断开配电柜上的负荷开关。4.3.1.3断开并摇出待保养变压器低压柜总空气开关，并拉下隔离刀闸，在手把悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。4.3.1.4断开待保养变压器高压柜的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。4.3.1.5逐级合上配电柜上的负荷开关。4.3.2开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫、垫片。瓷套凿有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换。4.3.4重新92、紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。4.3.4用干净的布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.3.5断开待保养变压器高压柜的接地开关，用500V摇表摇测变压器一次柜、二次柜的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次柜绝缘电阻不低于400兆欧，二次柜绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电。4.3.6检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门。4.3.7合上待保养变压器的高压柜负荷开93、关，让变压器空载运行并取下高压柜警告标识牌。4.3.8合上待保养变压器的低压柜隔离刀闸，用手柄把低压柜总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。4.3.9详细做好保养、试运行记录4.4安全注意事项4.4.1高压操作应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。4.4.2未对变压器进行验电前，严禁触摸。4.4.3摇测绝缘电阻必须两人进行，测试后要进行放电。5记录5.1干式变压器保养记录由部门兼职资料员保存二年。二十九、高压环网柜操作规程1 目的规范操作程序，避免发生事故，确保供电系统运作正常。2 适用范围适用于各服务中心的专变高压部分高压环网开关柜操作。3 职责3.1 工程主管负责检查94、高压配电柜操作规程的执行情况。3.2工程组电工负责高压配电设施的操作。4 内容4.1送电操作程序4.1.1穿戴好防护用品，必须带绝缘手套、着棉工作服、使用绝缘操作杆。用高压试电器确认市高压电正常。严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件： 4.1.1.1有监护人； 4.1.1.2工作场地空间足够，光线足够； 4.1.1.3所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）； 4.1.2打开接地刀锁。取下“禁止合闸”警示牌。4.1.3逆时针操作，拉开接地刀。4.1.4检查接地指示在断开位置。4.1.5锁上接地刀锁。4.1.6打开开关锁。4.1.7逆时针操作将开关合上，然95、后顺时针反向蓄能操作。4.1.8检查三个指示灯在亮的状态。4.1.9锁上开关锁。4.2停电操作程序4.2.1断开低压配电柜的进线柜总负荷开关。4.2.2检查三个指示灯在亮的状态。4.2.3用手按停电开关，听到开关动作声为止。4.2.4用高压试电器分别对L1、L2、L3检查，指示灯应无闪烁呈白色。4.2.5打开接地刀锁。4.2.6顺时针操作，合上接地刀。4.2.7检查接地指示在接地状态。挂上“禁止合闸”警示牌。4.3操作记录4.3.1所有操作记录登记在高压环网柜操作记录表中。5 记录5.1高压环网柜操作记录表由部门兼职资料员保存二年。三十、低压配电柜操作规程1.目的规范供配电设备设施的操作程序，96、确保正确、安全的操作低压配电设备设施。2.适用范围适用与各服务中心内低压配电设备设施的操作3.职责3.1 工程主管负责检查低压配电柜操作规程的执行情况。3.2工程组电工负责低压配电设施的操作。4.内容4.1安全操作注意事项4.1.1操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。4.1.2严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：4.1.2.1有监护人；4.1.2.2工作场地空间足够，光线足够；4.1.2.3所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）；4.1.2.4工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4.1.3自动空气开关跳闸或熔断97、器熔断时，应查明原因并排除故障后，在行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。4.1.4电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.5专变房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2低压配电设备设施操作4.2.1 配电变压器停电的操作要领： 4.2.1.1拉开各低压出线开关；4.2.1.2拉开低压总开关；4.2.1.3拉开配电变压器高压侧开关。 4.2.2配电变压器送电的操作要领：4.2.2.1合上配电变压器高压侧开关；4.2.2.2合上低压总开关；4.2.2.3合上各低压出线开关。 4.2.3在配电变压器上工作前，操作要领如下：4.2.3.1拉开高、低98、压两侧电源；4.2.3.2验电，确认无电；4.2.3.3两侧分别挂三相短路接地线；4.2.3.4高安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。 4.2.4在配电柜开关上工作前，操作要领如下：4.2.4.1.拉开开关、有明显的开路点；4.2.4.2验电，确认无电；4.2.4.3挂三相短路接地线；4.2.4.4设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；4.2.4.5挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；4.2.4.6站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 5.记录5.1低压配电柜操作记录表由部门兼职资料管理员保存一年。三十一、低压配电设备维修保养规程1目的 规范供配电设99、备设施维修保养工作，确保供配电设施设备各项性能良好。 2适用范围 适用于各服务中心内供配电设备设施的维修保养。 3职责 3.1服务中心经理负责审核年度公共设施改造及维护维修工作计划并检查该计划的执行情况。 3.2工程主管负责组织制定年度公共设施改造及维护维修工作计划并组织监督、实施该计划。 3.3值班电工负责对供配电设施进行维修保养。 4内容4.1年度公共设施改造及维护维修工作计划的制定 4.1.1每年的12月15日前，由工程主管、班长、电工一起研究、制定年度公共设施改造及维护维修工作计划4.1.2年度公共设施改造及维护维修工作计划制定的原则： 4.1.2.1供配电设备设施使用的频度； 4.1100、.2.2供配电设备设施运行状况（故障隐患）； 4.1.2.3合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。 4.1.3年度公共设施改造及维护维修工作计划应包括如下内容： 4.1.3.1维修保养项目及内容； 4.1.3.2具体实施维修保养的时间； 4.1.4预计费用。 4.2高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由工程组电工负责，低压配电柜的维修保养由工程组电工负责。4.3低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.4 保养4.4.1刀开关维修保养： 4.4.1.1检101、查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧； 4.4.1.2检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油； 4.4.1.3检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理； 4.4.1.4用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。 4.4.2熔断器的维修保养： 4.4.2.1新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致； 4.4.2.2检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。 4.4.3交流接触器维修保养： 4.4.3.1清除接触表面的污垢，尤102、其是进线端相同的污垢； 4.4.3.2清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 4.4.3.3清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； 4.4.3.4清洁铁芯表面的油污及脏物； 4.4.3.5拧紧所有紧固件。 4.4.4自耦减压启动器维修保养： 4.4.4.1用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,否则应进行干燥处理； 4.4.4.2外壳应有可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。 4.4.5电容器维修保养：4.4.1保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25mm2以上导线把电容器逐个对地进行放电（五分钟以上），4.4.5.2清理冷却风道及外壳灰尘，103、使电容器散热良好；4.4.5.3检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换； 4.4.5.4检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧； 4.4.5.5检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。 4.4.6热继电器维修保养： 4.4.6.1检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换； 4.5.6.2检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 4.4.7真空断路器（自动空气开关）维修保养： 4.4.7.1用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理； 4.4.7.2清除灭弧罩内的碳化物104、或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换； 4.5.7.3断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象； 4.4.7.4在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面； 4.4.7.5各传动机构应注入润滑油； 4.4.7.6检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭； 4.4.7.7检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复； 4.4.7.8检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复； 4.4.7.9检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧； 4.4.7.10检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并105、拧紧。 4.4.8二次回路维修保养： 4.4.8.1号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管； 4.4.8.2接头处是否松驰，如松驰则拧紧。 4.4.9主回路维修保养：4.4.9.1标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌； 4.4.9.2接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧； 4.4.9.3母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。 4.5供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则电工填写向工程主管报告，物业服务中心经理批准后方可延可。4.6对计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经工程主管口头批准后，可以先组织解决而后写106、出 紧急情况处理登记表上报公司。 4.7工程组电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 设备管理卡续页内，每次维修保养后将记录整理成册后交工程主管存档，保存期为长期。 4.8停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程主管向服务中心经理报告经服务中心经理批准后通知客服服务组，由客服服务组提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。 五、记录 5.1年度公共设施改造及维护维修工作计划5.2设备管理卡三十二、专变设备房管理规程1.目的规范供配电设备房的管理，确保供配电系统的正常运行。2.适用范围专变设备房的管理。3.职责3.1服务中107、心经理负责督导下属做好小区专变管理工作。3.2工程主管负责专变日常管理工作。3.3工程组电工负责专变的日常巡视检查工作。4.内容4.1工程组电工对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。4.2工程组电工应熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。4.5工程组电工应按规定巡视检查供配电设备房，确保以下设施设备齐全、运行正常：4.5.1高压部分内无杂声，照明、通风良好，温、湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。4.5.2低压配电变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热、积水现象。雨天应注意是否有漏雨、积水现象。热天应检查冷却装置108、和设备通风良好情况。注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。4.5.3工程组电工应将巡视检查情况记录在高压配电巡视记录表和低压配电巡视记录表，将变压器温度、输出电流等，记录在供电(高压)运行记录表、供电(低压）运行记录表上，发现设备故障或运行出现异常情况应及时报告主管，并将有关情况记录在紧急情况处理登记表报公司。4.6变电所设备倒闸操作和维修、保养工作时，必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。4.7闲杂人员不得进入设备房，有关人员须执行登记手续。5.记录5.1低压配电巡视记录表5.2高压配电巡视记录表5.3供电(高压)运行记录表5.4供电(低压）运行记录表由部门兼职资料109、员保存一年三十三、弱电系统的维护保养规程1.目的确保弱电系统的正常工作。保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。保证车辆道闸系统正常运行。2.适用范围适用于弱电系统的维护保养。3职责3.1工程主管负责该系统维修计划的制定并对维修质量负责3.2工程弱电工负责该系统的维修、保养。3.3工程组对该系统的外包服务质量进行监督组织验收3.4工程组班长负责该系统维修维保的组织实施4内容4.1定义4.1.1小区弱电系统包括通讯广播系统（背景音乐系统）、火灾报警及联动控制系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统和小区一卡通系统、LED显示系统和电话等系统。4.2可视对讲系110、统保养规程4.2.1故障处理4.2.1.1值班人员发现主机出现故障，应及时通知系统责任人员。4.2.1.2每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查保养。4.2.2检修保养4.2.2.1系统责任人员应根据故障登记情况及时派专人维修（或通知专业维修公司进行修复）。4.2.2.2检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。4.2.2.3维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件，不得随意移动、拆装系统相关部件。4.2.2.4可视对讲系统系统的保养记录由有关的保养人员记录在可视对讲系统半年保养记录表。4.3车辆道闸系统111、维修保养规程4.3.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。4.3.2取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。4.3.3补充齿轮箱内机油。4.3.4全面紧固电线接头，修锉电器触点。4.3.5检查电动控制器，若有问题，立即替换，检查手动和摇控操作是否正常。4.3.6检查箱门、箱盖密封情况，防止雨水进入。4.3.7每年6月及12月打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关坚固情况。4.3.8全面清理箱内各部件灰尘。4.3.9车辆道闸系统的维修保养记录由系统责任人或维修员根据检修情况填写车辆道闸月检查/保养记录表。4.4广播音响系统保养规程4.1检查保养内容。4.1.1检查传声器，声音再生装置（录放音112、机、电唱机、CD机等）及转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮、按键、开关等是否正确操作。4.1.2检查扬声装置是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏，传输线路是否有信号，功率放大器是否有输入、输出信号是否损坏。4.1.3检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。4.1.4清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。4.5火灾自动报警4.5.1观察主机是否出现警告、故障等声光报警，及时采取处理措施，保证系统回路完整。4.5.2测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。4.5.3检查系统回路线、模块箱（或介面113、箱）、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。4.5.4清洁烟感、温感探测器上的灰尘和锈斑等，并对电线接头进行紧固。4.5.5对消防中心集控拒进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。4.5.6对各个模块箱（或介面箱）进行开盖清扫，并对其内外导线进行紧固。4.5.7烟感探头、温感探头、手动报警按钮检查。4.5.8抽样方法。4.5.8.1烟感探头、温感探头按系统的2%随机抽样。4.5.8.2手动报警按钮随机抽取二处手动报警按钮。 4.5.9测试方法。4.5.9.1烟感探头：在离烟感探头大约10厘米处进行吹烟，测试烟感探头操作是否正常，如操作正常，会鸣响消防114、警钟且主机系统显示相应故障信号。4.5.9.2在离温感探头大约10厘米处，用电吹风筒进行加热，测试温感探头操作是否正常，如操作正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。4.5.9.3手动报警按钮：将报警按钮钥匙插入按钮或拆开面板盖，如操作正常会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。4.5.9.4若经测试上述所抽取的样本均不正常，则应检查主机系统，否则只需对不正常的探头、按钮进行修复。4.5.9.5火灾自动报警控制系统保养情况记录于火灾自动报警设备季保养记录表。4.6闭路监控系统的维护保养规程4.6.1故障处理4.6.1.1如监视器图像不清晰，首先调节监视器上的相应旋钮，然后检查视频线有115、无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机或镜头是否损坏。4.6.1.2如监视器没有图像，首先检查监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。4.6.2检修保养（季检）内容4.6.2.1每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。4.6.2.1检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。4.6.2.1检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉。4.6.2.1检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。4.6.2.1 闭路监控系统的116、维修保养记录由有关的保养人员记录在闭路监控系统季保养记录表.5.记录5.1可视对讲系统半年保养记录表由部门兼职资料员保存三年。5.3车辆道闸月保养记录由部门兼职资料员保存一年。5.4广播音响系统半年保养记录由部门兼职资料员保存一年。5.5火灾自动报警设备季保养记录表由部门兼职资料员保存三年。5.6闭路监控系统季保养记录表由部门兼职资料员保存三年。三十四、电梯安全检测主要标准1目的明确电梯安全检测的主要标准，确保电梯安全有效运行。2适用范围适用于电梯部对电梯的安全检测。3职责3.1工程组电梯工负责按该标准对电梯各系统进行管理4内容4.1机房4.1.1机房通风良好，温度不得超过540，相对湿度不大117、于85%（在25时）保证没有雨水侵入的可能。4.1.2机房的干粉灭火器应保持正常压力。4.1.3机房的紧急救援操作规程说明、工作时注意事项制度齐全，并挂在明显处。4.1.4轿厢平层标志应用白色漆在主钢丝上作记号，使其能明显可见（以有利于紧急救援等用）。4.1.5机房门锁要保持正常，告示版明显，不得少字。4.1.6机房、滑轮间照明要保持随开随亮，电源插座要保证电源供应（此电源应单独置）。4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。4.1.8曳引轮对铅垂线的偏差2.0mm。 引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差1mm。4.1.9限速器调节部位应有铅封（或漆封），非劳动局专业人员禁止调118、整。4.1.10限速器绳槽、套轴 、轴及钢丝的磨损在允许范围与（参照GB5972-86），运行时应无异常声音。4.1.11限速器、安全开关灵活可靠；限速器带动安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。4.1.12限速器安全钳一安全开关联动的可靠性；4.1.13轿厢空载时，以检修速度下行于足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止。短接限速器安全开关，使电梯慢速下行，限速器应夹位钢丝绳，轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。4.1.14短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。（如对重有安全钳时要求一样）。4.1.15曳引轮或盘车手119、轮处标出的升降方向应明显清楚，曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。4.1.16各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80（注油轴承应保持油量饱满），工作25004000小时后更换新油。 4.1.17各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000欧姆每伏特，动力回路及安全装置回路对地绝缘电阻应0.5兆欧，其它电路应0.25兆欧,电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。4.1.16供电系统电压波动必须在范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运行。电动机的短路、过载保护应可靠。4.1.18掣动器掣动时间闸瓦应紧密地合在掣动轮的工作表面上；当松120、闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的14、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应及时更换。各销柱、开口销卡簧，联轴器螺栓等度空载上行至不得松动、脱落。4.1.18轿厢以额定速行程上部范围时，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：1.0m/s，62cm；V1.6m/s，160cm；V1.80m/s，204cm；V2.5m/s，250cm；在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。4.1.19电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不121、得它用。4.1.20曳引轮绳柄磨损在离型柄底部mm时应更换或重车。4.2井道与轿厢4.2.1上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100140mm。4.2.2弹性滑动导 A、C尺寸为2mm，固定滑动导 顶面间隙之和2.51.5mm。4.2.3绳头组合固定（详见758887.924标准）4.2.4各根钢丝绳张力与其平均张力之差5%。钢丝绳磨损报废标准。（详见GB597286）4.2.5轿厢导轨顶面距离偏差为0+2mm，对重为mm，轿顶轮不平行面mm。4.2.6对重块压板固定坚固，对重铁不得生锈。4.2.7安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为50.5mm。4122、.2.8轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。4.2.9平层精度：交流双速梯V0.64m/s，应在15mm内；V1.00m/s, 应在40mm内；交直流调速梯：V2.5mm，应在15mm内。4.2.10层门门扇下边与地坎的间隙：客梯16mm，货梯110mm；开门刀与各层地坎间隙应为510mm；层门滚轮与轿厢地坎间隙应地510mm；门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm；但不得超过40mm。4.2.11轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。4.2.12每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有机械锁定后，电气才能接通。（包括附门电气联锁开关、123、轿门电气联锁开关）断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。4.2.13轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。4.2.14轿内告示牌应明显清洁，报警装置功能准确无误，排气机要保证轿内空气流通，照明不得有不亮的光管，紧急照明功能正常。4.2.15指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关按钮功能正常。4.3底坑4.3.1补偿链运行时地碰撞，两端应牢固、二次保护要可靠。4.3.2选层器钢带不得有锈蚀，钢带安全开关动作要可靠。4.3.4底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。4.3.4随行电缆固定可靠，124、不得打结、扭转、破损等。4.3.5轿厢下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200450mm内；液压缓冲器应在150400mm内。4.3.6液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。4.3.7限速器张紧轮安全开关应动作可靠。4.3.8道底坑无积水、杂物等。4.3.9各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。4.3.10超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。5记录无三十五、电梯管理规程1目的减少电梯故障的发生，延长电梯的使用寿命，提高使用效率。2适用范围适用于电梯的维修、保养3职责3.1工程组负责电梯管理规程的执行3.2工程班长负责每月对电梯进行抽检125、。3.3电梯维修工负责电梯的维修保养及日常巡检4内容4.1前期介入4.1.1根据楼盘的结构造型和公司多年的维修、保养经验，配合发展商搞好电梯的选型和咨询服务。4.1.2电梯由电梯制造厂和认可的单位负责安装，安装单位必须持有主管部门颁发的安全认可证书。4.1.3电梯部应监督安装单位应根据75881995电梯制造与安装安全规范经常检查电梯安装施工质量，及时解决安装存在的质量问题和隐蔽工程的验收。4.1.4电梯在交付使用之前，应取得当地劳动部门或技术监督局颁发的准用证。4.2接管验收4.2.1物业接管验收阶段4.2.1.1在电梯经质监局检测合格后，工程组派技术人员根据75881995电梯制造与安装安126、全规范对电梯进行验收。4.2.1.2验收内容1）电梯是否能够按照“轿内指令”、“轿外指令”要求运行。2）电梯在每层站停靠时，平层精度是否在75881995电梯制造与安装安全规范的范围之内。3）电梯钥匙电子开关能否锁梯。4）电梯轿门、厅门开关门时，是否能够自锁，间隙是否在75881995电梯制造与安装安全规范的范围之内。5）电梯运行时，补偿链是否发出声音，导靴与轨导的摩擦声音是否过大。6）电梯是否取得当地劳动部门或技术监督局颁发的准用证。7）根据验收结果，对发现的问题应提交接管验收小组负责人，由其指派人员与开发单位或安装单位协商整改。4.2.2接管4.2.2.1对电梯进行全面检查。4.2.2.2127、对服务中心有关维修、保养人员培训电梯操作，注意事项等有关知识4.2.2.3各服务中心根据实际情况，选派具有机电维修经验的员工到专业公司培训， 了解电梯基本构造、主要零部件的形状、安装位置和作用、电梯保养及简单故障排除的方法、电梯安全运行的基本条件。4.2.2.4电梯工配合服务中心检查安装单位是否交齐了技术资料（机房井道布置图、使用维护说明书，（含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）、动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明、电气原理图、电气敷线图、部件安装图、安装说明书）。4.3移交电梯4.3.1当开发单位结束电梯的保养期移交服务中心，工程组对电梯进行全面检查，对需处理的问题，我公司以书面形式向128、维保单位提出整改通知书，并要求在免保期之前整改完毕。4.3.2整改完毕后，工程组按照75881995电梯制造与安装安全规范的内容进行验收。4.3.3合格后，则以书面形式与维保单位办理移交手续。4.3.4对有不合格的，工程组不承接移交的电梯，而电梯这段时间内的维修保养由维保单位负责，直到工程组验改合格后再办移交手续。4.4签定合同4.4.1工程组对维修保养委托合同评审后，提交司审批。4.5.电梯日常管理4.5.1.1工程组收取控制电梯厅外锁梯的钥匙，轿厢内操纵箱上电梯工作状态转移开关的钥匙。4.5.1.2禁止运输一些超长、超宽、超高、易燃易爆、易破碎等物品。4.5.1.3经常保持轿厢、轿厢地槛、129、厅门地槛、门框、井道及底坑卫生，并用比较醒目的标识牌标明电梯的额定载重量和主意事项。4.5.1.4工程组保管机房钥匙，非电梯维修、保养人员不能进入机房、井道和轿顶。4.5.1.5提供机房照明、通风（冷气）。4.5.1.6 监督检查维修保养人员对电梯维护（修），执行情况和作业质量，降低设备故障，减少故障停机时间。4.5.4.7电梯工接到电梯发生故障和安全隐患通知后，应尽快赶到现场，向有关人员问明故障现象或隐患所在，并立即处理。4.5.4.8电梯故障确认为大修，则由工程组提出维修方案，报总经理批准，方可组织人员维修或委托其他专业公司实施。4.5.4.9电梯维修人员做好日常维修工作，发现电梯故障或隐130、患后，立即处理，并填写设备管理卡。4.5.5电梯的检测4.5.5.1年检4.5.5.2电梯运行许可证到期前二个月，由工程组进行自检，自检合格后，由电梯维修工（维保单位）负责向主管部门申请年检，年检合格后，办理电梯运行许可证，电梯运行许可证须贴在轿厢内不易受损的位置。4.5.6负荷校调试验4.5.6.1每台电梯每五年进行一次，具体内容按75881995电梯制造与安装安全规范要求进行。4.5.7电梯抽检4.5.7.1工程组主管每月对电梯进行抽检。4.5.7.2抽检内容包括电梯运行情况、维修质量、保养项目、安全检查等相关事项。4.5.7.3电梯维修工在抽检中发现问题，应分析原因，采取措施，安排维修工131、处理解决.4.5.7.4 维修人员巡视内容包括但不限于：1）电源及安全开关，控制系统2）电器元件损坏情况，仪表的灵敏性。3）各接头是否牢固。4）安全开关安全可靠。5）电动机运转是否正常，有无异常响声，温升是否高于铭牌规定。6）减速系统运转是否平稳，温升是否正常，减速箱油位是否到达规定位置。7）制动器制动是否可靠，间隙是否均匀。8）限速系统限速器运转是否正常，张紧装置是否可靠。4.5.7.5厅/轿门系统1）检查厅门、门锁可靠性。2）厅轿门开关动作是否平稳，无撞击声。3）操纵显示系统：轿内及各楼显示、按钮是否正常齐全。4.5.7.6井道系统1）轿箱、重导靴间隙是否均匀，靴衬有无严重磨损。2）固定电132、缆的绑扎是否牢固，有无损伤。3）底坑是否保持清洁干燥。4）其它方面。4.6电梯技术档案4.6.1工程主管在电梯部接管日起1个月内建立起每台电梯的技术档案，并将技术档案交部门兼职资料员存档。4.6.2电梯技术档案包括以下资料：4.6.2.1电梯使用说明书；4.6.2.2电气原理图； 4.6.2.3土建施工图；4.6.2.4安装结构图；4.6.2.5竣工验收记录；4.6.2.6其他技术资料。4.7电梯的安全管理4.7.1电梯发生事故的处理。4.7.1.1首先应保护现场面：发生事故后，尽一切可能抢救受伤人员，采取有效措施制止事故蔓延扩大，并在认真保护现场面的前提下，尽可能使设备少损失。凡可能与事故有133、关的物体，痕迹等、均不得人为破坏。若为抢救受伤者需在移办某些物体时，必须做好标记，拍照和详细记录。事故现场要封锁，只有当公安，安全，劳动等部门来人后，方可到事故现场查看。4.7.1.2及时报告事故，在保护现场，及时抢救受伤人的同时，司机或最先发现事故的人应立即逐级向上报告，事故严重时应立即向上级有关领导和权威部门直接报告，及时真实地填写事故报告单。4.7.1.3事故调查：发生事故后，根据事故的性质及严重程度，由有关部门组成该事故调查组（与事故有关人员不得参加调查事故工作）。调查事故时，应检查现场，搜集物证，搜集与事故有关事的事实资料；搜集证人材料，进行现场摄影和绘制事故图；调查事故发生的起因，134、召开事故分析会，写出有关事故调查，分析材料和技术鉴定书，实验报告，以及根据事故后果和责任者的情节写出处理意见书，一并上报告主管部门，进行审核提出最后的处理决定。5记录5.1电梯和电梯机房(日)巡视记录表5.2电梯设备设施（月）检查记录表5.3设备管理卡及其有关资料由部门资料保管员永久保存。5.4紧急情况处理登记表及其有关资料由部门资料保管员永久保存。三十六、电梯定期保养规程1.目的对电梯进行定期保养，以延长电梯的使用寿命，并确保电梯正常安全运行。2.适用范围适用于工程组对电梯的定期保养。3职责3.1工程电梯工负责对电梯的保养工作并对电梯保养质量负责3.2工程班长负责对电梯的维保质量进行检查3.135、3工程主管负责制定定期保养计划及落实和执行4.内容4.1接触器4.1.1接触器的主触点在通过一次短路电流之后，要做彻底的检查。4.1.2触点表面有烧伤和凹凹不平时，需用细锉轻轻锉平，不可用砂纸，因为砂料会镶嵌在触点表面，易造成接触不良。4.1.3若触点表面因脏污以致接触不良时，可用洁净的布沾酒精擦干净：但若触头表面仅仅颜色变黑，则无大影响，因为这是 化铜层或硫化铜层，仍能导电，不须去除，此薄层会为触点的闭合和分断时的碰撞而自行脱落。4.1.4控制柜门应经常关闭严密，防止灰尘侵入，但若灰尘积蓄过多时，应使用真空吸尘器清除。4.1.5接触器和继电器的保养记录在设备管理卡续页中。4.2机房4.2.1136、先关闭电源，控制柜扫尘，各接电点清洁，主要接触器、电阻、电容器等的清洁及引线螺丝收紧。4.2.2电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质量的检查。4.2.3卷扬机牙箱、油量、油质的检查。4.2.4限速器及其开关的检查、清扫、活动部位润油。4.2.5制动器的行程、动作、灵活性、制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。4.2.6选层器详细检查及清扫注油。4.2.7电动机冷却扇注油。4.2.8各回路绝缘电阻测量（半年一次）。4.3机身及井道4.2.1保养时从最高层向下保养（用检修速度）4.2.2轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）。4.3.3137、内外门开关动作及门脚胶检查。4.3.4内外门偶合检查、清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。4.3.5内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁、厅轿门联锁开关接线检查。4.3.6接合开关装置，快慢门的各活动部位清扫，注油。4.3.7各种撞碰开关、刀、接点检查。4.3.8钢带清扫、抹油、钢带开关检查。4.3.9超重开关清扫、注油。4.3.10行车情况检查。（起动、行车、加速、减速及停车之平称性、振动、噪音程度、平层差等）。4.3.11各讯号灯检查及灯泡更换。4.3.12各油盅油量检查补充、张紧轮加油。4.3.13检查承重梁、缓冲器、导轨、导轨支架等机械138、部分是否生锈，如有锈，应除锈涮防锈漆。4.3.14井底各设备检查、清扫、各种安全开关、急停开关、地坑照明开关等的有效确认。4.3.15如底坑有排水装置应定期检查、维护。4.4电梯保养人应严格按规定的保养顶目内容进行保养，并将保养情况记录于设备管理卡。4.5负荷试验4.5.1电梯自动试验：电梯轿厢空载，以额定速度上行，行程至井道的上部范围（即约上部的1/2处），断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。4.5.2电梯轿厢装载额定负荷的115%，以额定的速度上行，行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。139、4.6电梯对重缓冲器的试验：4.6.1将电梯行至最大高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开制掣动器，使其对重完全放在缓冲器（并使缓冲器压缩），这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。电梯平衡系数试验：4.6.2电梯以额定负荷的40%50%，以额定速度上行、上行。在机房测试电流，上行电流比下行电流不得超过0.2安培。4.6.3电梯超载安全装置试验：将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100%至110的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮、电梯不能起动、自动门不能关闭。4.7电梯的运行试验：电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的情况140、下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠、起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。4.8电梯的静载试验：将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加入载荷，额定载荷不于2000KG的贷梯，加入200%的额定载荷，其余各类电梯加入150%的额定载荷，10分钟，各承载构件无损坏，曳引机处于打滑现象，掣动可靠。4.9钢丝绳保养4.9.1保持钢丝绳的表面和绳轮槽有适当的润滑，润滑的作用是减少绳与轮之间的磨擦，避免过快磨损，此外，也是为了避免钢丝生锈。但过度的润滑会使曵引力减小，以致电梯在启动和停止时产生滑动，钢丝绳内芯的麻质浸泡了润滑油，在绳轮转动时，在反面挤出的油过多时，必须涂掉多余的润滑油。钢丝绳外141、加的润滑油与普通润滑油不同，如果油质太浓，不易渗到绳的内部，如果油质太淡，则会滴下。（润滑油用专用钢缆油）。4.9.2把绳和绳轮上的油污和尘土用毛巾擦干净。4.9.3调整钢丝绳的张力，其程序如下：4.9.3.1把轿厢停在与对重同一高度位置上，即停在大约中间层的位置，这是因为在不同高度位置，绳的张力会有稍许变化。4.9.3.2调整钢丝绳两端的绳头螺母，使轿厢这一端弹簧的长度与对重部一端弹簧的长度之差不应超过1mm，如果用弹簧称，在相同长度，则拉离距离相等，其拉力差不得超过N。4.9.3.3调整以后，使电梯全行程往复运行次，然后再按.2项方法调整。如达不到.2项标准，再运行调整一次。4.9.3.4142、新机交机或旧机换绳以后的第一个月、第三个月、第三个月、需进行以上调整，此后每年调整一次。4.9.3.5测量钢丝绳的直径应用游标卡尺，放于绳上旋转，最大读数值为钢丝绳的直径。4.9.3.6钢丝绳保养参照GB75881995电梯制造与安装安全规范。4.9.3.7钢丝绳保养记录综合在设备管理卡中。4.10安全规定4.10.1必须具有有效的安检员证或操作证的人员，才能进行电梯维修保养和检测。4.10.2进行操作前，首先需要确定正常供电，并有可靠的照明。4.10.3在电梯层门召唤信号处挂安全告示牌，防止在检修期间无关人员擅自按召唤信号，启闭，使用电梯。4.10.4在进行井道操作时，如处于有坠落危险的高度143、，必须系安全带。4.10.5井道检修门打开后，应设警示牌，警示牌在检修门关闭后方可取消。4.10.6在下列情况下，进行下一步操作必须确定协作者已完全清楚自己的通知或确定自己完全明晰协作者的通知：1)可能对任何协作或电梯设备造成危险。2)可能使自己及电梯设备处于危险状态。3)可能造成其它严重后果。4.10.7在不能确认拟进行的操作方法是否正确，且误操作可能造成，对他人或电梯设备危害时，应停止操作，并向其它协作者请教或由协作者进行操作。4.10.8维修人员用慢车检修完毕后，应将轿门、厅门关上，再开梯平层，以防撞坏厅门链锁。4.10.9操作人员须穿戴好必要的劳动保护用品。5.记录5.1设备管理卡及其144、有关资料由部门资料保管员永久保存。三十七、电梯设备维修规程1目的保证电梯设备的质量，确保电梯正常、安全运行。2适应范围适应于工程组的电梯设备维修管理。4职责4.1工程电梯工负责对电梯的维修工作并对电梯维修质量负责4.2工程班长负责对电梯的维修质量进行检查4.4工程主管负责维修工作的控制和检查4.内容4.1电梯维修工接到电梯故障反映信息后应快速到达现场。4.2先了解故障现象，分析发生故障的原因及故障的位置。4.4根据故障发生的原因的和位置，制订维修方案，然后组织实施。4.4电梯故障一般分机械故障和电气故障两种。4.4.1电梯一般机械常见故障。4.4.1.1机房1）电机轴承故障。电机运转时，发生、145、异常的响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡，错损过大等现象，更换轴承。2）制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。3）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，清除杂物、更换轴承。4.4.1.2井道及轿厢1）轿厢门、自动门及厅门故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开关门时有碰撞声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮更换损坏的吊门轮、调整门间隙、高干调整安全触板、连杆转动处加油等。2）开门刀故障：运行时有碰撞声、或突然停车、调整开门刀位置。3）导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正，146、用轨道锉修平接口；若运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重，更换；导靴座位置不对，调整。4）安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会作刹车或单边刹车，调整安全钳间隙，安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。4.4.1.4地坑1）补偿链故障：运行时有碰链声，调整补偿链。2）安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声和有异常声，调整安全钳钢丝绳，更换轴承。3）缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，除去铁锈，补充液压油。4.4.1.4电梯一般常见电气故障：1)安全钳开关，安全窗开关，轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏，清洁接触点，更换开关。2)张紧147、轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.5电梯维修完毕，维修人员应及时填写设备管理卡续页。5记录5.1设备管理卡三十八、工程组应急规程1目的科学、合理、有序的处理事故，迅速有效操作、减少事故损失。2适用范围适用于各服务中心工程组处理突发事件。3职责3.1工程组主要负责处理事故的技术部分。3.2秩序组主要负责解救被困人员，维持秩序，预防刑事案件的发生。3.3客服组主要负责协助安全员解救人员及与被困人员的沟通及安抚工作。4内容4.1电梯困人时的救援程序4.1.1秩序员应先确定被困人员的具体位置（根据楼148、层灯指示，必要时小心开启外门查看）。4.1.2工程人员及时到达主机房关闭电源，用对讲与秩序员联系，查看电梯轿箱是否平层。4.1.3客服人员及时到达被困人员具体位置，用电话或其他方式，通知被困人员保持冷静及说明注意事项。4.1.4工程人员开启轿箱门（缓慢、力度不要过大）。4.1.5如故障电梯轿箱没有平层，则由工程人员2-3名，1人使用工具松开刹车，其他人员转动手轮使曳引机转动，并与秩序员和客服人员联系轿箱是否到达平层。将被困人员救出后，按技术要求恢复电梯正常运行。4.2触电处理4.2.1切断电源，用干燥木棒、竹竿移开电源线或用绝缘工具切断电源。4.2.2如触电者已失去知觉，但呼吸尚存时，应用干燥149、衣服或木板让触电者仰卧，将上衣及被带松开，使触电者能保持呼吸通畅。4.2.3如触电者呼吸困难，有抽筋现象，应做人工呼吸，并及时送往医院。4.2.4如触电者的心跳、呼吸、脉搏都已停止，此时不能认为其已死亡而放弃救助，应积极、连续不断进行人工呼吸，并拨打医务救援电话或及时送到医院。4.3变、配电房及水泵房发生水浸时的处理4.3.1应及时切断总电源开关或高压开关。4.3.2堵住水源或尽力阻止进水，漏水源堵住后应立即排水，排干水后，立即对设备进行除湿处理（除湿方法：可用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等，视现场设备浸湿情况而定）。4.3.3确认湿水已消除，应用兆欧表测试绝缘电阻是否达到技150、术标准或规定要求后，方可开机试运行，如无异常情况，可以投入正常运行。4.4主供水管爆裂的处理4.4.1立即关闭相关阀门及相关联的主干管道阀门。4.4.2关闭阀门后，仍不能控制大量泄水，应关停相应的水泵。4.4.3立即通报工程主管及客服主管，工程主管应立即与供水部门取得联系，进行抢修。客服主管应立即将停水情况通知业主。4.4.4工程主管立即组织人员抢修，抢修完毕后，应由工程班长或值班人员开水阀试运行，是否有管道渗漏现象，确认无误，进行正常运行。4.4.5回填土方，恢复故障地方原有面貌。4.5停电时的处理4.5.1客服组应立即告知业主有关停电情况，包括业主来电询问有关停电情况，做好说明安慰工作,处151、理期间应耐心有礼接待客人的询问和向业主作合理解释和疏导。4.5.2在停电期间工程人员应注意以下几点。4.5.2.1先人后物的原则，注意电梯的困人情况，具体办法见4.14.5.2.3组织维修人员进行故障排除，值班人员无法处理的故障通知工程主管及服务中心经理，由服务中心经理组织抢修工作，抢修工作完成后，应填写紧急情况处理登记表报公司。5记录5.1紧急情况处理登记表三十九、供水管理规程1.目的满足客户需要，确保正常供水。2.适用范围适用于工程组对受托管理区域内的供水管理。3.参考文件3.1水电设施完好率的统计4.定义无5.职责5.1总经理负责审批供水系统（设施）整改方案。5.2服务中心经理负责审批供152、水、停水申请，审核供水系统（设施）整改方案，审阅供水月报表，统计年度供水设施完好率。5.3工程主管负责供水系统的巡视、维护、保养工作，保证供水设施的正常运行，审核供水月报表。5.4工程组负责中央水泵房的具体操作，确保管网的供水压力，监控供水设施的运行情况，对设备进行维护、保养。5.5工程员负责各个供水区域的抄表工作。6.资格或培训执行本程序无需特别的资格或培训。7.程序7.1水表管理7.1.1水表抄表水表抄表每月进行一次。抄表员每月25日开始抄表，于次月30日前，将水表运行读数报财务部系统操作员。7.1.2水表检查、检修每月抄表时，抄表员要对各水表进行检查，并根据客户的用水量，分析水表的运行情153、况，发现停转、慢转的情况时，填写水表损坏及处理情况登记表报工程主管，由主管负责到现场进行检查，确定维修方案并组织实施。7.2运行管理7.2.1水表7.2.1.1如水表检验结果表明水表损坏，则对客户的水费进行调整，调整办法是安装新表、重新计量一个月，以新表一个月水量为标准收取上月水费。7.2.2管道和闸阀工程主管对供水系统的公共管道和闸阀进行定期巡视、保养、维修，保证供水系统的正常运行。7.2.3加压系统水泵房由责任人操作，并对设备进行维护、保养，保证供水压力，每日在水泵运行记录表相关位置上做记录。7.3供水系统的巡视7.3.1工程主管每周至少一次对供水系统进行巡视，并指导抄表员，分析供水系统内154、各客户的用水情况，及时发现水损隐患，并采取有效的办法，同时对一些在巡视中发现的突发性事故进行抢修，减少水源损失。7.3.2工程组每日填写供水巡视记录表，并于每月30日汇总交工程主管审阅。7.4非受控停供水市政供水部门因突发事故向本系统停供水，供水主管应主动向市政部门了解情况，并及时向客户做解释，力争取得客户的谅解。7.5工程主管负责制定用水分析报表，并提交服务中心经理审阅。7.6供水水损分析工程主管根据用水分析报表进行水损分析，找出供水管网的不足，或存在的隐患，提出供水系统（设施）整改方案报服务中心、总经理审批后实施。7.7供水系统及设施的维修由工程主管提出，如由外单位维修的，则需填写工程立项155、呈批表，报工程部经理审核后，再报总经理批准后实施。7.8年度供水设施完好率统计工程组按水电设施完好率的统计在每届管理评审会议前统计年度供水设施完好率。8.记录8.1水表损坏及处理情况登记表、供水巡视记录表、用水分析报表、水表信息变更登记表8.2水泵泵运行记录9.附件9.1水表损坏及处理情况登记表9.2水表信息变更登记表9.3供水巡视记录表9.4水泵运行记录表四十、水箱水池清洗规程1.目的保证供水清洁卫生，符合卫生检验标准。2.适用范围水池、水箱的清洗、消毒，阀门、浮球阀的检修。3.内容3.1每年对地下水池清洗二次，对天面水箱清洗二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市156、防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。3.2清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。3.3清洗前的准备工作。3.3.1清洗人员应准备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。3.3.2根据清洗时间安排，报经理审批停水时间。清洗前一天应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。3.4清洗程序3.4.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。3.4.2让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。3.4.3清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安157、全措施、技术要求以及安全注意事项。3.4.4把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。3.4.5安装36V行灯供水池、水箱内照明用。3.4.6清洗和检修人员进入池内工作。3.4.7清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。3.4.8清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，再向水池（箱）内洒漂白精消毒。3.4.9半小时后，再次进入水池（箱）内冲洗，最后消毒三次后，清除池底污泥，用潜水泵抽出池中的积水。3.4.10在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。3.4.11检查各种设施正常后，注水入池，取水样到市卫生158、防疫检测站化验取证。3.4.12加盖加锁。3.5安全注意事项3.5.1使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。3.5.2上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。3.5.3未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。3.5.4消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。4.记录4.1水池（箱）加药记录、水池（箱）清洗记录、水池（箱）清洗、消毒工作时间安排表由部门兼职资料员保存二年。5.附件5.1水池（箱）加药记录5.2水池（箱）清洗记录5.3水池（箱）清洗、消毒工作时间安排表四十一、电梯困人救援规程1.目的为电梯困人提供救援指引，及时使被困人员脱离险境。2.适用范围：适用于各服务中心小区内的电梯。3159、.内容3.1凡遇故障困人，应首先通知电梯维修工，维修人员应尽快赶到现场，依下列步骤先行释放被困乘客。3.1.1轿箱停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时。3.1.1.1确定轿箱所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）。3.1.1.2关闭电源总闸（在机房或大楼电源总闸内）。3.1.1.3用专用外门钥匙开启门外门。3.1.1.4用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）。3.1.1.5协助乘客离开轿厢。3.1.1.6重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。3.2轿厢停于远离电梯口的位置时：应先将轿厢移动至就近的门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适），然后照所列步骤救出乘160、客；移动轿厢的方法如下：3.2.1利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关状态，则应先行将其完全关闭或开启。3.2.2进入机房，关闭该故障电梯的电总闸。3.2.3拆除主机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄。3.2.4二救援人员各把持旋柄的一端，另一救援人员，手持动放杆，轻轻撬开掣动，轿箱将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬一松），使轿箱逐步移动，直到最接近之电梯门口为止（以高于或低于楼面不超过0.5米为准），操作时，尚要注意：如轿箱停于最高层电梯门口以上之位置161、或最低层电梯门口之以下位置时，把持紧旋柄，并用人力盘绞，使轿箱向正确的方向移动。3.3遇到其它复杂情况，及时报告电梯组处理。3.4救援工作完成后，维修人员应将电梯困人、救援过程记录在工程值班记录表中。4.记录工程值班记录表四十二、配电房维护保养工作流程图开 始张贴停电布告清洁卫生保 养抄 表巡 视运行正常结 束做好月报填写工作记录，起草重要报告清理现场恢复供电修复完毕自行修复供电局修复张贴停电布告寻找原因运行异常恢复供电限期检修完 毕实施检修定期检查四十三、工程保修管理作业指引1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本162、工作指引。2. 适用范围适用于地产公司开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3. 职责3.1. 物业公司负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。3.2. 地产工程部确保项目达到交付标准；负责房屋交付前工程保修工作的统一安排、协调和物业交接；自房屋交付之日起，安排专职工程师配合物业集中入住整改；在保修期内配合物业公司进行工程保修。3.3.地产工程部、物业客服部负责各服务中心工程保修工作的对接；行使物业公司与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。 4. 术语和定义4.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日163、起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起按国家规定的期限。4.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。4.3.房修工程师：指物业公司事务部房屋保修管理的专职工程师。4.4.地产工程师：指地产项目部派出，配合项目物业客服部处理房屋保修期内房屋质量问题的工程师。5.项目集中交付阶段5.1. 项目集中交付阶段保修工作定义：指集中入住之日起三个月之内，因房屋质量引起的维修整改、投诉处理、索赔谈判、协调、档案记录等保修管理工作。5.2. 项目集中交付阶段保修工作操作流程5.2.1. 维修期限：土建、安装项目7天；进户门维修15天、调换30天；调换玻璃164、25天；铝合金门窗五金件等7天。5.2.2. 物业客服部配备专职质量检查人员，负责对完成整改后的房屋百分之百复查验收。全装修房的配备质量检查人员另计。5.2.3. 集中入住之日起三个月之内，地产工程师全日在物业服务中心上班，直接接受物业事务经理管理。5.2.4.房修工程师负责在入住当日将所有业户“验房问题整改通知单”分类汇总，与地产工程师共同审核整改内容、确定整改完成日期、并与业主沟通确认签名。5.2.5.保修单位按“验房问题整改通知单”上的整改限期及时落实整改，完成整改、自查合格后向客户、物业提交报验单。5.2.6.房修工程师组织100复查验收。复验合格的，房修工程师及时通知业主检验、业主确165、认签字后相关资料存档。5.2.7.整改限期内没有完成整改，或报验后验收合格率低于80的，对保修单位按200元/每条问题予以处罚；若同一问题二次整改仍不合格的，按500元/每条问题进行处罚；所有处罚需地产工程师核实并签字后方可执行。5.2.8. 保修单位没有按整改限期要求及时整改或报验后验收不合格、可能会涉及引发投诉、事态扩展的，房修工程师及时知会事务管理部经理和地产工程师，并继续跟踪、督促完成整改。6.项目保修阶段6.1. 项目保修阶段工作定义：指集中入住三个月后至房屋保修期限内，物业公司承接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。6.2.166、 项目保修阶段保修工作操作流程6.2.1.房修工程师接到业主报修，认真解答业主询问，作好记录并填写报修单。 会同保修单位、业主到现场查看，确定质量问题性质，进行协调处理。a. 判断质量问题避免含糊，避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。b. 维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。c. 较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。d. 属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，167、及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修执行。6.2.2.对于正在装修或已装修完成房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在维修过程中予以监督。6.2.3.房修工程师必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。6.2.4.事务管理部每月25日前向物业公司上报工程质量保修记录表、每月2日前上报房修工作月报，及时整理维修资料并存档备查。 附房修工作月报样表6.2.5.按维修回访制度进行房修回访，处理有关事项，回访记录存档；6.2.6.除新建住宅质量保证书外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。6.2168、.7.维保单位不得私自将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。6.2.8.防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。7.地产与物业公司职能7.1.地产签订新项目施工总承包合同时，明确交付后总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和督导，物业公司有权对保修单位的服务质量进行评估和扣罚。7.2.地产公司、物业公司、保修单位签订三方保修协议。政府质监部门验收合格签章之日起至房屋交付之间保修期的延期差额，由地产公司承担。附：三方保修协议书样本 7.3. 物业公司配置房修工程师，以10万平米为基准，第一年配4人，第二年至第五年配2人，确保项目保修管理工作的正常开展。7.4. 地产工169、程部牵头负责质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理。一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。7.5. 重大质量问题（裂缝、渗漏）保修的补偿、实际损失超过维修费10的（需有有关证明），应上报地产工程部确定。7.6.物业公司事务部负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立房修档案资料库。7.7.在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报事务部经理，重大问题抄报地产公司。7.8.物业170、公司负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定、或无法及时保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。8. 房修工程师岗位职责8.1.负责管理区域内的房修工作；8.2.负责进行小区住宅有关图纸、资料的收集管理，提供技术支持；8.3.负责管理区域内房屋维修的报修接单、现场确诊，与业主及施工单位协调、处理业主投诉，作好协调记录，落实维修事宜；8.4负责管理区域内房修外委施工单位的施工管理。做好工程预算、设计审核、质量检查、安全管理、竣工验收、业主确认及房修档案工作；8.5负责管理区域内公建部位土建部分的报修接单、确认、签收，安排维修人员进行公建维修，督导维修人员进行171、巡视记录，遵守维修操作规程；8.6监督指导维修人员的日常维修、服务质量工作，做好维修回访；8.7负责对管理区域内施工工地和临时施工单位的管理及突发事件处理；8.8负责及时上报房修月报表、保修统计表；8.9完成领导交办的其它工作。9.地产工程师岗位职责9.1服从物业事务经理的管理，配合完成入住期间验房问题的整改、，投诉处理、索赔谈判等房屋保修工作。9.2负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和时间。9.3负责地产项目部与物业客服部相关事宜的协调。 10交付后设计变更工作流程10.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存在设计不合理，影响使用172、功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。10.2房修工程师接到业主报修后，上门检查如确属设计存在问题的，填写房屋报修（整改）登记表报地产工程师，由地产工程师与设计部联系。10.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响使用功能和物业管理的，由物业事务管理部汇总相关情况，提出意见上报地产工程部，由地产工程部与地产设计部协调处理。10.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。11. 保修单位违反保修协议，物业公司直接委托其它专业施工单位修缮的前提条件 11.1保修期间，如保修单位173、的保修质量及服务不能满足物业公司（保修协议）要求，物业客服部有权直接委托其它专业施工单位修缮，维修的费用及有关赔偿从保修单位保修金中扣除。11.2经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，物业客服部有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由保修单位承担。11.3渗漏、墙面裂缝等质量问题，维修后的保修期为1年（地产在新项目签订施工总承包合同时明确）；11.3.1维修后的保修期内发生返修，由保修单位承担责任；保修单位拒绝维修，物业有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由保修单位承担。11.4急修项目11.4.1渗水、漏水；给排水、供电设施、线路；燃气等紧急故障（如174、上水管爆裂；层漏；门窗渗漏；屋面漏水；漏、断电；空调、热水炉等）影响业主正常生活的情况，物业客服部应在第一时间内通知保修单位。在通知保修单位的同时，有权根据实际情况直接委托其它专业施工单位进行应急抢修。11.4.2抢修项目如属原房屋施工质量问题，抢修费用及相关损失费用由保修单位无条件承担，在保修金中扣除。11.4.3影响业主正常生活的急修项目，保修单位须在接到通知4小时内赶到现场并于6小时内完成维修；保修单位接到通知不予答复或在约定时间内，不能赶到现场维修的，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用在保修单位保修金中扣除。11.5一般保修项目11.5.1物业客服部以传真、挂号邮寄175、或当面递交签收的方式通知保修单位签收维修整改通知，要求保修单位在12小时内给予回复；11.5.2保修单位在接到物业公司保修通知之时起，无论保修单位有什么原因，12小时内不予回复并赶到现场组织维修的，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用在保修单位保修金中扣除。11.5.3一时不能判定责任归属的维修项目，保修单位应服从物业公司的安排，先行组织维修，不得推诿。否则，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮，相关损失费用由保修单位无条件承担，在保修金中扣除；11.5.4一时未判定责任归属的维修项目，保修单位先行维修中，经物业公司、地产工程部和保修单位三方最终确认，非保修单位原施工质量176、问题造成，则给以签证，按实结算。（费用由责任方承担，物业和地产工程部应积极协调）12. 房屋保修扣款流程12.1物业客服部注意保存维修整改通知底单、挂号信凭证、电话记录单等书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据；12.2物业公司直接委托其它专业施工单位修缮，签发知会书面报地产项目部审核、备案（项目部已撤销的报地产工程部）；维修总额（含维修补偿）高于5000元的，需同时附报维修方案；12.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。12.4物业客服部在每季度第一个月15日前上报上季度的维修结算审批表（采用物业格式），按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表，经事务部经理审核、177、总经理审批签字后，交报地产领导审批结算。相关表格样式房屋维修联系单 HCYJ-ZY-GC-43-1房屋报修（整改）登记表 HCYJ-ZY-GC-43-2房屋工程维修方案 HCYJ-ZY-GC-43-3房屋维修任务书 HCYJ-ZY-GC-43-4房屋维修验收单 HCYJ-ZY-GC-43-5维修整改通知单 HCYJ-ZY-GC-43-6扣款知会 HCYJ-ZY-GC-43-7项目工程结算审批表 HCYJ-ZY-GC-43-8房屋保修扣款通知单 HCYJ-ZY-GC-43-9附相关作业流程图房屋集中交付保修工作流程物业公司陪同业主验房，填写验房单验房单验房问题汇总反馈至聚和地产工程部地产工程部协178、同维修单位将问题分类、出具维修方案及维修时间、完工时间反馈给物业公司事务部物业事务部审核维修方案和完工时间后，协调业主并安排施工单位进场维修，同时接受物业公司的管理。填写维修整改通知单物业公司跟进维修情况，发现问题及时纠正维修完成，物业公司检验，填写房屋维修验收单维修不彻底、未能达到要求，业主不满意 N Y业主复验合格，在房屋维修验收单签字确认。事务部相关记录归档物业服务中心客服电话回访，询问维修及时性、维修技能等项目保修阶段保修操作流程业主报修物业服务中心接到报修、登记记录，转事务部跟踪处理，填写房屋报修(整改)登记表事务部联系维保单位现场勘察、制定维修方案通知不到维保单位或维保单位不配合事179、务部审核好维修方案，服务中心协调业主确定进场维修时间委托第三方专业施工单位修缮，维保单位进场维修，事务部跟进维修，发现问题及时纠正，禁止二次返修服务中心填写房屋维修任务单，物业领导批示第三方施工单位维修费用照房屋保修三方协议执行保修服务质量不能满足物业公司和业主合理要求的维修完成，业主复验合格，在房屋维修验收单签字确认服务中心客服电话回访第三方维修流程收集整理原施工单位不能满足业主合理要求、不配合资料，附说明、涉及资金物业事务部经理、物业客服中心经理审批难以修复或不可修复，上报物业事务部协商第三方进行维修，签订第三方维修协议，业主确认物业事务部与业主商讨补偿细节，达到双方默契值第三方维修，事务部跟进。维修完成，业主签字确认申请发放工程款业主确认，发放补偿款事务部复印涉及资料、发票、收据入档，物业服务中心存付款部门留存原始资料、发票、收据