1、 【XXXX】销售手册XX-4-20第一章 发展商篇一、XX集团1、概述一句话介绍：XX是具备国家二级资质注册资金3亿元的多元化企业，主营业务包括房地产、国内外贸易、足球俱乐部等业务单元。一段话介绍：XXXX房屋开发集团有限公司成立于2001年9月30日，注册资金：人民币3亿元，主项资质等级：国家贰级。 经营范围：从事房地产开发；国内外贸易。随着公司规模不断扩大，由单一的开发公司逐渐发展成为由XXXX房屋开发集团有限公司、XXXX建筑工程有限公司、XXXX物业管理有限公司及XXXX足球发展有限公司等企业组成的集团公司。公司以“开拓、进取、团结、拼搏”为座右铭，秉承着“和谐诚信，发展创新”的企业2、理念，立足于市场化的经营思想，凭借着优秀的人才团队，良好的信誉、科学的管理体系和雄厚的技术力量，坚持一流的质量、遗留的服务，成为XX市的名牌企业，在东北地区享有盛誉。2、 主营业务（略）二、XX文化XX的使命：通过坚定不移的改革与发展，把XX建设成为在主营行业有竞争力的优秀民营企业，并实现员工价值最大化。n 核心价值观诚信XX以诚信为本，向员工、客户、消费者、政府、社会做出全面诚信承诺。n 企业理念开拓、进取、团结、拼搏和谐、诚信、发展、创新三、XX地产XX地产在市、区政府的大力支持下，公司是第一个进驻XX湾区的大型房地产开发企业，掀起了开发江北，实现两岸共同繁荣的热潮，创造了XX湾区的多个“3、第一”。XX项目位于XXXX核心区域，比邻市政府，项目总占地面积20.82万平米，总建筑面积约46.68万平米，绿地率40%，容积率1.4。其中住宅规划2205户。第二章 环境篇一、大环境1.本案位置XX项目位于黑龙江省XX市XX区XXXX号。XX坐落于XX市XX北岸，占地面积20.82万平方米，建筑46.68万平方米，位于XX区商业大道世茂大道的中心点，地处省政府（规划中）、市政府与区政府围合区域，是未来XX新行政、经济中心的核心区。 2.目前区域的定位项目隶属于XX市XX区，是江北的核心区域，市政府的落户及众多楼盘的环绕，使其区域位置优势明显。目前周边配套逐渐完善，商业、教育、医疗、金融、4、交通等配套日趋成熟。3.未来规划 在“十三五”的规划蓝图上，一条串起“文化中心-铁路公园-锦江里”的生态长廊，成为XX区的“绿色镶边”。这正是XX区坚持以生态彰显城区魅力、全力打造生态城区的点睛之笔。从今年起，XX区讲启动建设XX水源净水厂，推进垃圾压缩转运站建设，恢复湿地2000公顷，用生态“底色”描绘发展“绿色”，进一步彰显“绿韵XX、生态江城”的独特魅力。XX将打造成XX的“未来之城”。 二、小环境1.生活配套商业万达城：世界首个特大型文化旅游商业综合项目坐落在XX三环-四环之间，距离本案仅2.2公里。万达文化旅游城项目是万达集团投资400亿，是万达集团在全世界首创的，特大型文化旅游商业5、综合项目。项目建成后，可同时容纳5万名游客，日最大接待量10万人次，预计年接待游客2000万人次。直接创造3万个就业岗位，预计年收入60亿元，年纳税超过5亿元。万达文化旅游城将对哈市旅游产业发展起到快速拉动作用，并将催生多种现代服务业的产生、积聚和发展，极大提升哈市的城市功能和品位。XX万达城是万达集团研发4年多的创新产品，是世界首创的特大型文化旅游商业综合项目。项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，包括大型主题公园、室内滑雪场、电影科技乐园、酒店群、电影城、大型秀剧场、室内滑冰场、商业中心等业态。华润欢乐颂：“欢乐颂”是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，距离本案仅1.2公里。“欢乐颂6、”主要定位对象为区域家庭消费，并兼顾有商 务及旅游顾客功能。销售的商品高达 8 万多种，不仅具备了 居民日常购物、休闲、餐馆、文化、金融等服务功能，更迎 合了消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、 剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费” 和“快乐消费”的双重购物体验。大润发超市：大润发超市正式签约进驻XX城市之星项目，距离本案仅700米。大润发(英文:RT-MART)是一家台湾的大型连锁量贩店，由润泰集团总裁尹衍梁所创设。1997年 ，大润发在大陆成立上海大润发有限公司，截止到2011年1月14日，大润发的最新门店数是150家。主营商品：科技影音家电/自营唱片行/图书7、天地/清洁用品/家用纸品区/美容彩妆商品/服饰/女内睡衣/男性内着/鞋区/婴幼童用品区DIY组合家具、收纳用品等，质感佳、好用又实惠。寝具家饰款式众多，质量一流，提升居家睡眠质量。汽、机车百货用品/应渔肉蔬果/美食专区/面包坊/糖果饼干区/宠物食品及用品大润发本着“新鲜、便宜、舒适、便利”的经营理念。 XX购物中心：09年对外开放营业，是XX区第一个购物中心，经营范围很广，包括蔬菜、肉类、海鲜、粮油、副食、服装、鞋帽、日用品、家电、五金、餐饮、烟酒等等。极大程度满足周边居民日常生活需求。酒店凯宾斯基酒店：全球顶级五星级酒店凯宾斯基签约入驻XXXX。与本案XX仅一道之隔。凯宾斯基五星级酒店项目，8、酒店总投资10亿元，占地2万平方米，建筑面积5万平方米，建筑高度100米，内部设置350间(套)客房，预计年可接待游客12万人。凯宾斯基集团始建于1897年，是欧洲历史最悠久的豪华酒店集团。目前在全球的30个国家经营着80家星级豪华酒店，并管理世界上唯一的八星级豪华酒店阿布扎比酋长国宫殿酒店。在中国，凯宾斯基集团在18个城市拥有19家酒店，继北京、上海、三亚、西安、大连等旅游名城之后，入驻XX。香格里拉酒店：香格里拉是香港上市公司香格里拉(亚洲)有限公司的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商-糖王郭鹤年的郭氏集团旗下。XXXX在建第二个香格里拉酒店，酒店将拥有566间客房，楼高44层，比邻太9、阳岛、东北虎林园和冰雪大世界等景区。酒店大部分客房可俯瞰江景，客房有从45平方米的标准间到255平方米的香格里拉套房。所有客房均提供免费WIFI、DVD播放机和平板电视等设施。此外，还有43套服务式公寓，面积从90到225平方米不等，方便长期居住的客人。香格里拉以中国5000年商业文化的精髓印章做为标志，象征商贸饭店以商业旅客为尊，提供高级廉宜的商住服务的精神。丽笙大酒店：为科技创新城服务的五星级酒店丽笙大酒店，落户XX科技创新城。丽笙酒店(Radisson )是提供综合服务的全球领先酒店公司之一，在全球 73 个国家/地区设有 420 多家酒店。丽笙酒店采用Yes I Can!(是的，我可以10、!)这一服务理念，盛情款待客户，使每名员工都能确保客户拥有完全满意的住宿体验。希尔顿大酒店：希尔顿酒店已确定将在丽江、成都、XX、湖州、丹东5个城市亮相，XX希尔顿确定进驻XX。总投资15亿元，建筑面积7万平方米，2014年竣工投用，其主要功能为国际会议中心。希尔顿国际酒店集团总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，希尔顿国际酒店集团经营管理着403间酒店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在12个国家中的18间“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数11、超过了2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。希尔顿国际酒店集团在全球80个国家内有着逾71000名雇员。教育师范附小：XX师范附属小学是XX市教育局一所直属小学，创建于1956年9月1日。学校是省级标准化学校，被省教委授予全面贯彻教育方针，全面提高教育质量先进学校。1988年被确定为首批教改实验学校。学校分为主校、园丁分校和XX校区三部分进行教学。学校的师资队伍、教学设备堪称全市一流。学校的领导班子是一个有较强的凝聚力、团结向上的集体，四位校长敬业爱岗，对学校的工作不断的探索与创新，努力创建博学严谨、开拓创新的教育环境。提出了争创质量第一，学生第一，教师第一的办学目标；提出了坚持12、科研兴校，坚持以艺术教育为突破口的精神文明建设，实施以人为本的素质教育，促进学生全面发展，创办高质量的省级标准化小学校的办学方向。学校未来五年发展的总体思路是：以全面实施素质教育为核心，以培训提升教师综合素质为主线，以促进学生全面发展为重点，深化改革，不断创新，努力开创民主和谐、尊重宽容、发展进取的校园新局面。学校现有教学班级78个，学生4900多人。学校有一支平均年龄30岁的年轻教师队伍，共有教职工166名。其中中学高级教师16人，小学高级教师58人，功勋教师2名，特级教师5人，全国优秀教师5人，市劳动模范2人，市优秀教师34人，国家级骨干教师4人，省级骨干教师9人,市级骨干教师44人。哈九13、中：XX市第九中学建校于1948年，是黑龙江省首批示范性高中。以“诚、实、搏、爱”为校训，以“勤奋求实、文明向上”为校风，以“严谨治教、精益求精”为教风，以“勤学好问、勇于攀登”为学风，并以“学校有特色、教师有特点、学生有特长”享誉省内外。XX市第九中学作为黑龙江省重点中学，拥有庞大的中教资源，先进的教学设施，一流的教学环境，是一个集教学、住宿于一体封闭性军事化管理的一流学区。集合了XX市第九中学的优秀的中教优势，和高薪聘请的全英国教师的A-levels授课团队，以及爱德思GCEA具有百年历史的成熟教学体系，我们为龙江学子铺就了通往世界名校之路。目前，学校有教师235人，68个教学班，300014、多学生，在岗特级教师7人，高级教师73人，国家级骨干教师4人，省级骨干教师、教学能手17人，市级骨干教师60余人，省市兼职教研员9人。前进小学：前进小学创建于1967年，原隶属于XX中心校，是一所村级小学。历经XX区成立六年来资源整合，于2010年5月成为区直属小学。是全国中小学生思想道德建设先进单位、省标准化先进学校、市标准化建设品牌学校。2007年9月迁入教学楼，占地面积10800平方米，建筑面积7368平方米，现有35个教学班,1208名学生。 XX市九十五中：XX市第九十五中学校是一所全日制初中学校，始建于1964年，坐落于风景秀丽、景色怡人的XX北岸，地处XX区中心地带，与XX市政府15、毗邻。四十余年建校史，书写了九十五中几代人的光辉历程，更承载、实现着无数XX人的梦想与希望。XX区大力实施“外引内培”策略，主动承接主城区优质教育、教学资源，加速市教师发展中心、花园小学XX分校、哈工大附中、第三实验学校等名校优质教育资源落户XX。医疗医大四院XX分院：XX医大四院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健五位为一体的大型综合性现代化医院。其前身最早为东清铁路中央病院，始建于1903年，几经易名，1953年更名为XX铁路中心医院，2004年并入XX医科大学更名为哈医大四院。医院是卫生部专科医师培训基地、卫生部临床药师培训基地、黑龙江省专业技术人员继续教育培训基地，国家首批三级甲等医院16、，全国百佳医院。未来五年，打造区域国家一流医疗资源“直通车”，推进哈医大四院二期，市妇产医院、市儿童医院建设，填补XX区无“三甲医院”的历史空白，着力解决群众“看病远、看病贵、看病难”的问题。2.交通出行公交：13路（区间车）：凯利汽车百货广场站下车。123路、126路、88路、80路等，交通比较便利，后续还将有更多的公交线路引入。并且随着XX地铁等公共设施的建设，交通快速便捷。自驾: 项目紧邻世茂大道，世茂大道为双向八车道，已经成为了XX区的主干道，另外现有的阳明滩大桥、公路大桥和松浦大桥将方便你到达市区的各个角落。3.板块内的未来规划规划XX区总体布局呈“六轴、五心、三片区”的空间结构：六17、轴：沿江发展轴、哈大公路发展轴、科技新城发展轴、202国道发展轴、松浦大道发展轴和、青公路发展轴。五心：科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、教育中心。三片区：XX主城片区、科技创新城片区、外围新市镇片区。本着规划先行的原则，通过诠释高起点、高标准、大手笔、可持续的理念，XX区先后邀请：中规院、清华大学、北京大学、南京水电设计院、美国霍普、土人景观等国内外一流规划建筑设计机构针对XX总体规划及重点建设区域进行规划设计。为实现XX区经济社会发展新跨越谋篇布局。第三章市场篇一、 整体市场(一) 概述经济发展情况1、2010-2014年XX地区生产总值GDP及增幅走势n 2014年XX地区生产总值18、为5340.52亿元，名义增速6.58%，低于全国控制上限，虽然增速逐年放缓，但经济运行基本处于合理区间。1-4季度，XX市国民经济运行基本平稳，发展方向符合宏观调控预期。2、2001-2014年XX产业结构走势n 产业结构：呈三、二、一形态，2014年，XX市第一、二、三产业比重为：9.2%、42.6%、48.2%。n 现代产业体系初步形成：目前已经形成了装备制造、对外贸易、旅游、汽车及配件等一批年产值过百亿元的重点产业集群，逐步向高附加值的终端产品发展，产业链不断延伸拓展。n 第三产业占主导地位，非公经济有利于推动经济快速增长以及居民收入的提高。(二) 商品房市场1、商品住宅供求关系n 哈19、市房地产2009年开始发力，出现供不应求局面，进而2010年市场集中放量，最终导致供大于求的现象，2011年整体市场仍是供大于求的市场；n 2015年房地产市场以去库存为主，政策频繁出台，市场预期快速回暖。XX年初政策继续深化，促进“去库存”大方针，随着北上广深市场的火爆，热情蔓延到二三线城市。新一轮楼市升温即将上演。二、 区域市场1. 区域房地产市场的发展和特点n XX板块04年立项发展多年至今随着政府多项规划逐步落实，板块正逐渐成为主力成交区域之一，目前房价相对较低，投资潜力较大。2. 区域市场概述n XX年1-2月全市成交4537套，其中XX成交861套，占比19%，数据显示回暖趋势渐现20、；3.总结n 区域环境优美，地产项目较多，且产品丰富多元，价格相对较低，性价比较高。第四章 产品篇一、 基本资料（一）案名：XXXX（二）地址：1基地位置：XX市政府旁、XX围合区域2. 销售现场位置：（三）开发商：XX房屋开发集团有限公司（四）设计单位：1.建筑设计公司：黑龙江省2.景观设计公司：大连XX工作室（五）用地性质：二类居住用地（六）土地使用年限：70年（七）基地面积：208227.4平方米 （八）总建筑面积：291518.36平方米（九）建筑密度：20-25%（十）绿地率：40% （十一）容积率：1.4（十二）楼间距：南北33-49米；东西15-46米。（十三）配电间位置：地下停21、车场（十四）垃圾收集间位置：靠近项目西侧三环路公共停车场旁（十五）箱式变的设计位置：小区主入口会所南侧（十六）物业管理用房位置：8#1F、2F（十七）规划住宅总户数： 2205户廉租房117，可售住宅2088套（十八）建筑：1.层高：高层3米/多层3.1米2.建筑总高：5层限高16.85米，6层限高19.95米，11层限高33.95米，17层限高53.05-53.7米，27层限高82.35-85.35米。3.建筑层数：1#、2#11层，3#、6#、7#、8#、43#、48#17层，4#、5#、14#、29#27层，9-13#、18-19#、25-26#、33-34#、39-40#6层，15-122、7#、20-21#、22-24#、27-28#、30-32#、35-36#、37-38#、41-42#、44-45#、46-47#5层。4.面积区间：建筑面积46-192平方米（十九）产品类型：住宅+底商（二十）车位数量：32581.地下：29082.公共车位：350（二十一）代表号：销售电话：88887770/88870660二、 建材/设备标准（一）结构：多层-框架异形柱/高层-剪力墙（二）隔热保温（施工工艺说明）：聚氨酯发泡保温（三）防水（施工工艺说明）：SBS改性沥青防水及橡胶沥青非固化防水涂料（四）地下室防潮工艺说明：SBS改性沥青防水+抗渗混混凝土（五）门窗：铝塑铝窗（六）入户门：23、知名品牌（未定）（七）电梯品牌：蒂森克虏伯（德国知名品牌/未定）（八）外墙材料：多层涂料，高层涂料，商服涂料，园区涂料（九）屋顶：（十）公共部位：精装修（十一）智能化设施：地下停车采用无人管理模式，在坡道口设读牌道闸机。（十二）室内墙/地面：墙毛坯，地面混凝土（十三）特殊施工工艺说明：无（十四）供水：机械式水表（自来水公司指定用表）（十五）供电（及电表容量）：住宅面积100的电表容量为4 KW，住宅面积100的电表容量为6 KW。（十六）供暖：地热，商服地下车库-暖气（十七）配套燃气：采用变压止逆排气道（十八）直饮水管道：机械式水表（自来水公司）（十九）地热资源：市政热力供应（二十）上下水管材24、：管井内设置，给水干管钢塑复合管；支管PPR管；地漏5cm水封UPVC地漏 三、 公共设施（一）社区配套：社区活动中心、社区图书馆、物业、社区卫生中心、社区服务中心、社区警务室（二）物业管理用房：1.管理用房面积：300平方米2.物业用房位置：8#1F、2F（三）商业配套：1.总共面积规划：18161平方米，约60套2.银行网点：建行、招商、浦发等（四）项目内道路交通1.出入口：车行（4个）银水湾路1#与2#之间、银水湾路6#与7#之间、拉萨路9#与15#之间、三环路14#与29#之间地下车库入口；人行（4个）银水湾路4#与5#之间为主入口，三环路14#与29#之间为次入口，南侧规划路51#下25、为次入口，拉萨路9#与15#之间为次入口。第五章 利多利空篇一、利多篇1. 哈市政府重点扶持区域，发展空间及升值潜力大；2. 地段比较好，毗邻市政府，可享有政府未来的配套；3. 所在江湾区域为XX较为成熟区域，认可度相对较高；4. 开发商品牌大，实力雄厚；5. XX作为知名企业，富有社会责任感，住宅品质值得期待；6. 项目临近阳明滩大桥，到达市区比较快捷，加上XX公路大桥和松浦大桥，从市区的各个方向到达项目都很便利；7. 双学区紧邻师范附小，哈九中，加上规划中的继红小学和六九联中，教育质量值得期待；8. 项目周边有医大四院，社区内部有医务室，就医方便；9. XX空气质量好，加上市政府意在打造宜26、居新城，XX适宜居住；10. 周边已交付楼盘比较多，生活气息相对浓郁；11. “华润欢乐颂”都市综合体填补了“北跃”战略空白，必将引领城市人居风向标，住宅幸福里才是真正的幸福生活；12. “万达城”大型综合体配套让区域再次升级，生活配套更为完善；13. XX自有物业，物业管理和服务更有保证；14. 建筑形式以电梯洋房为主，户型南北通透，宜商宜住；15. 项目紧邻银水湾河景资源丰富；16. 容积率低，居住品质较高；17. 户型从1房4房均有，可选择性较多，满足多种需求；18. 项目住宅建筑层高最高3.1米，高于传统意义上2.8米的层高标准，居住更具舒适性；19. 户型设计合理、得房率高，花同样的27、钱得到更多的面积；20. 部分户型赠送地下室、阁楼的高附加值设计，满足客户对生活情调的追求，而且增加了收纳空间。二、利空篇1. 项目所在的XX区域，客户认知度较低。您好！可能您不经常去XX对XX的了解比较少，方便的话给我3-5分钟时间，我来给您简单介绍一下XX的情况。首先我们来了解一下第三产业，第三产业是除第一、第二产业外的其他各业，亦称服务业，其发展水平是衡量生产社会化程度和市场经济发展水平的重要标志，而积极发展第三产业又是促进市场经济发育、优化社会资源（包括自然资源、资金和劳动力）配置、提高国民经济整体效益和效率的重要途径。回头看全球城市发展规律，经济发展良好的发达国家均是由于重视第三产业28、的发展而迅速崛起的，第一次世界大战后的美国，第二次世界大战后的日本，国际化的大都市纽约、东京等也是第三产业发展较好的，转而看中国的经济发展之路亦是如此，中国正在进行经济结构调整和向第三产业转型，XX的发展将来也不例外，目前哈市政府正在着力打造哈南新区、哈西新区、群力新区和XX新区。这几个新区中重点打造第三产业的就是XX新区，明显的XX的未来在XX。下面我们来看一下几个新区的发展方向：哈南新区打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地，明显的工业区是各种污染源的发源地，不适宜居住；哈西新区大家都知道他的卖点29、就是西客站，周边建筑类型多为商住两用，大家都知道无论是汽车站还是火车站都是人员比较杂、交通和治安都比较混乱的地方，明显的哈西并不适合您这样追求高品质生活的人去居住。那么比较适宜居住的就是群力新区和XX新区了，但是群力土地资源有限，现在基本已经开发完毕，但是各项配套设施均没有到位，仅仅靠开发商自身的力量难以使群力的配套达到完善、齐全的程度，而XX新区就不同了，中国的发展政治是风向标，市政府驻扎在XX，XX以后能差得了么？中国城市的发展要么是旧城改造，要么是发展新区，要么是旧城改造和新区发展同步进行，上海市政府比较有钱是把旧城改造和新区发展同步来做的，哈市政府相对比较穷，鉴于旧城改造的难度和不菲的30、经费投入，发展新区成为哈市政府的不二选择，而中国的政府是土地财政，通过土地的买卖提高财政收入，从上面的分析中我们也了解到市政府落户XX，XX有着丰富的土地资源，市政府选择发展XX既是政治的必然也是政府业绩提升的最好选择。再说了目前很多大的开发商在XX拿地都是选在XX，而不是哈西或者群力，例如：绿地、恒大、保利、世茂、富力、华润等，这些全国性的、有经验的开发商来到XX为什么都落户到XX呢？不言而喻他们都看好XX的发展，知道XX的未来看XX。本身是区委书记又是市委常委的在XX只有2个人：丛科明和刘忻，分别是XX区委书记和平房区委书记，这其实就是一个未来XX发展的信号-重点打造XX区和平房区，将XX31、重点打造成为科技、文化、生态之城，将平房打造成哈南工业新城。中国的发展政治是风向标，市政府目前已经落户XX，省政府在XX也有预留地，那么明眼人一看就知道以后哈市的发展在哪里了。目前XX的五星级酒店仅有香格里拉和万达索菲特两家，未来在建/将建的五星级酒店有：香格里拉酒店、敖麓谷雅酒店、卡宾斯基酒店，XX万达酒店群均落户XX，这些大的酒店为什么选址在XX，XX做为第三产业发展方向的寓意不言而喻。区域发展看交通（这与之前的“要想富，先修路”有异曲同工之意），未来五年，XX区将全面完成“三横三纵”的路网建设。“三纵”即：松浦大道、XX大道和滨江景观大道（阳明滩大桥）。“三横”万宝大道、中源大道和沿江景32、观大道（江湾路）。开通公交线路12条，“两横两纵一环”公交网络基本形成。建立三级公交体系，到XX年，建成区内公交站点500米覆盖率不低于80%。区域发展看医疗、教育配套， XX区目前已完成22所学校、幼儿园的新建、扩建工程；哈医大四院江北院区已经投入使用，二期正在筹建，黑龙江中医药大学附属医院将落户XX。在此基础上，再引进、建设两至三家三级甲等综合性医院或专科医院。完成世茂中学、科技新城小学、剑桥幼儿园等20所学校、幼儿园建设，创办一所市级示范性高中。完成XX大剧院、职工文化艺术宫、省博物馆等文化设施建设。XX将发展成为生态宜居新区，而我们项目从区位、景观、品质等多方面做的都比较不错。购买XX33、住宅或者商业将是个不错的选择。2. 项目所在地块不成熟，配套尚不完善。在XX地块成熟、配套完善位置很难有一手房源在售，另外即使有的话价格也是不便宜的，像爱建社区在售的富力江湾要卖到18000元/平米；另外成熟的社区已经开发完毕，接下来的升值空间有限，而XX区是市政府重点打造的未来之城，潜力无限；XX市政府为什么邀请XX来承建政府大楼？原因就在于XX是一家追求高品质和有丰富开发经验的开发商，值得政府更值得百姓信赖的服务于大众的良心开发企业，为XX的发展助力；XX项目提供的是“全步行、一站式、高端居住样板”你购买XXXX的话配套根本不用担心；再说了XX经过了近十年的发展，很多园区已经入住，各种配套34、也都逐步完善了，日常生活所需的东西一应俱全，XX现在的住户怎么生存呀？（微笑反问）3. 国家调控持续加压，市民观望情绪浓厚。同行们都说今年下半年房价有可能再次上涨，挺多朋友都趁现在还没调价赶紧买房。市民观望的情绪主要来自于担心房价下跌，自己购买的话吃亏：政策的调控是希望房价回归理性而不是打压；目前中国的城市化进程与房价下跌是相悖的；国人的传统观念：结婚、有房才有家等；与房地产相关的行业有100多家，房地产的兴衰荣辱关系各行各业的发展；房地产是地方财政的主要来源；房价高在贵在地价高；建材价格推动房价；CPI不断飙升；退一万步讲，假设房价普遍下跌到15%或者以下，由于房价下跌引发的贷款客户不还款的35、坏账、呆账无法估量，直接受损的是银行，银行背后是中国政府，政府是不会自己搬石头砸自己的脚的。2015-XX年政府更多做的是扶持地产，利好政策频出，解除限购限贷，连续降息降准，紧跟着降低首付，降低契税营业税标准等一系列支持房地产的政策。您所说的打压是指一二线城市的的现状，其实那也不是打压，实际是防止北上广深的房价过快上涨。而作为二三线城市的XX现在低首付低利息低门槛，此时入手不失为良机啊！4. 贷款政策时有变化，影响市民购房信心。贷款政策常有变化是很正常的，一般来说年初的时候由于银根比较松，贷款政策是比较宽松的，越接近年底银根越紧，贷款政策会越紧张。从14年底到今年3月份已经连续多次降息，不是五36、次就是六次了，现在办贷款30年比基准时要便宜不少呢，要是有公积金省的更多。5. 公交线路较少，出行不方便。随着XX区域的发展，交通路网将逐步完善。现有13、122、123、126、216等公交线路可以直接到达本项目；随着公路大桥的拓宽、阳明滩大桥、松浦大桥的投入使用，方便你驱车到达市区的各个角落。 6. 园区内无小学、幼儿园等教育配套，孩子上学不方便。项目周边目前有师范附小、哈九中，我们项目就在该学区内，附近还有前进小学、九十五中，另外据说政府在科技创新城旁边要引入继红小学、花园小学和六九联中或者同档次的中小学，在不久的将来将建成20所中小学，充分满足孩子的教育需要。7. 周边无银行，不方便办37、理金融业务。目前项目附近已经有很多银行，像建行、龙江银行、XX银行、浦发银农业银行等，并且有很多大型银行将搬迁到XX办公，一期地中海旁边就是浦发银行，对面有农行、哈行；随着XX的发展，项目周边将会有更多的银行进驻，更加方便您的生活。8. 周边竞品较多，销售压力较大。周边竞品多说明本案的位置社区氛围比较浓厚，将来容易形成好的生活区；另一方面说明很多开发商都看好本区域，纷纷来这里投资开发，本区域未来的升值潜力无限；XX和周边竞品最大的不同是区域内江湾片区唯一的低密宜居社区，能够带给客户全新的居住理念和居住体验；9. 交房晚，入住周期较长。.交房的定义不同。 XX的交付是只要房子盖好了就可以交房，绿38、化、景观、水、电、网络、有线电视等尚未完善，这样的话即使房子装修好了，由于水、电、网络等没有开通还是不具备入住条件；加上旁边还有房子、景观、绿化在施工，你住进去天天还要受噪音的干扰不能保证很好的休息和睡眠；另外，施工过程中各种重型机械的运作会有安全隐患，即使能够入住，住在这样的小区中也不安全。XX的交付充分考虑到业主的安全性和私密性，交房的同时园区绿化、景观全部呈现，水、电、网络、有线电视、天然气等全部开通，不会出现您入住以后尚有工人施工可能出现的噪音和安全隐患；也不会出现装修入住以后水、电、网络、有线电视、天然气等尚未开通不能使用的情况。.交房的标准不同。对于我们不擅长的领域，建议购买口碑好39、的开发商的房子，品质有保证，政府办公楼都找XX建设，如果质量有问题政府也是不同意的，加上XX时刻记得身上背负着社会责任，对品质会有更高的追求。相信精工出细活，XX的产品，应该能够让大家放心。.施工时间比较短。您也知道的，XX的冬季比较长，真正的施工时间很短，是南方城市的一半， 在上海一般房屋预售后1018个月交付使用，我们9月份左右预售，2017年10月交付使用，时间其实是差不多的。.交房前的内部提前验房。 XX对品质的追求几乎到了苛刻的地步，除了保证各个施工环节的品质外，所有房屋在提交房地产相关机构验房前，内部会先检验一遍；合格后，再交给第三方再检验一遍以保证房屋的安全性和质量，在这个过程中40、有一点点问题就会被否决、整改。10. 区域居住人数较少，生活气息不够浓厚。首先：目前，XX区做为XX市政府重点打造的新区，很多项目都处于动工阶段，入住人口比较少，生活气息不够浓厚，但是随着XX区各项设施的完善，很多商家、业主的入驻，生活氛围会越来越浓厚的；其次：我们的小区是2017年交房，到时候XX的发展肯定已经上了一个台阶，您住进来的时候应该有比较好的居住氛围了；11. 西侧临三环路，易受噪音污染。首先，XX住宅在三环路东侧，距离三环路有200米以上的距离，噪音的干扰很低；另外，开发商在设计时，已经充分的考虑到了有可能的噪音污染，对窗户的材质要求很高，全部采用三玻两空断桥铝型材，隔音、隔热效41、果都非常好，所以不必担心会有噪音影响您的正常休息。12. 园区内有部分廉租房，降低居住品质。首先廉租房的量比较有限，不到5%，对项目的品质构不成影响；XX优秀的物业管理团队是业主居住品质感的保证。第六章 答客问一、常规性答客问（一）产品篇1.楼间距多少？答：楼间距：南北最小楼间距也有33米，最大楼间距达到49米；东西15-46米从数据中您也可以看出，我们居住可以充分的享受阳光。2. 产品层高？答：国家要求的标准层高是2.8米，为入住业主的舒适性着想我们项目的层高设置高层3米，多层3.1米。3. 产品交房时间？答：项目预计的进户时间是在2017年10月。4. 地热总阀在什么位置？答： 地热总阀都42、设在2#车库换热站内，统一管理。5. 墙体保温形式？答：聚氨酯发泡保温技术6.门口处是否有门禁系统？答： 有。7. 绿化？答: 我们项目的绿化率75%，这是别墅社区也少见的高绿化率社区，更多的考虑业主对于家的回归的渴望，让生活处处见绿。8. 容积率？答： 项目容积率是1.4，绝对低密宜居。9.地上停车位几个？地下车位是多少？答：XX地下车位应该在2908个左右，地上公共停车位350个左右，可以满足您的停车需求。10. 安防如何保证？答： 在小区安防上我们下了很多功夫，设有数字闭路电视监控系统、五方对讲、电梯联动技术、停车场管理系统、一卡通门禁系统和安保消防控制中心，从多角度保障您和家人的安全。43、11. 楼宇坐落位置是否有朝向差？角度有多少？答：坐北朝南，南偏东15。早上很早就可以接受阳光的照耀，下午又不用担心西晒问题；风水上说，紫气东来，房子偏东一点也会很吉利。12. 地下车库有排风口吗？是在哪里？答： 项目地下车库有排风口，设置在景观绿化中。13. 换热站、生活水箱间在什么位置？答：换热站、生活水箱间独立设在2#地下车库内，不会影响您的日常生活。14. 小区内人行入口和车行入口分别在什么位置？答：车行（5个）银水湾路1#与2#之间、银水湾路6#与7#之间、拉萨路9#与15#之间、三环路14#与29#之间地下车库入口、公寓楼49#与30#之间；人行（4个）银水湾路4#与5#之间为主入44、口，三环路14#与29#之间为次入口，南侧规划路51#下为次入口，拉萨路9#与15#之间为次入口。15. 地上的变电箱在什么位置？答： 地上无变电箱，变电设备均独立设在地下车库内，对您的生活不会有影响。16. 承建单位是哪个单位？答：我们的建筑单位是XXXX建筑有限公司。17. 入户大堂有多高？答： 我们入户大堂是3.1-4.5米挑高。其中高层3.9米，局部3.1米，多层4.5米。18. 顶层是否有消防水箱？如有？在什么位置？对居民居住是否有影响？答：水箱设在14#楼楼顶。19. 一楼是否有花园，有的话面积是多大？答：有，大概是在楼体本身向前延伸4米左右，且有地下室，带上下水，有窗户，窗户宽度45、同楼上。20. 中心绿化有无水景？答：有水景，俗话说水能生金，是聚财的，但是考虑到物业维护成本的问题，我们不会大面积使用水景，而是让水景成为我们的小惊喜。21. 小区的外围是如何设计的？是用铁栅栏还是砖砌起来的？答： 我们小区外围采用理石+铁艺栅栏作围墙，非常美观。22. 车位配比？答： 1：1.3723.阳台是否是暖阳台？答： 南向连接客厅的是暖阳台，其他均为冷阳台，方便您的使用。24. 顶楼业主可否自己使用上面的露台？答：不可以，我们采用统一管理。25. 是否采用同层排水技术？答： 项目采用常规排水系统。26. 监理公司是哪里的？答: 黑龙江省龙泉监理有限公司27. 购买房屋后至交房后续费46、用？答：详见第七章28. 车位尺寸？长和宽是多少？答:采用标准的尺寸，一般是5.5米x 2.5米，不排除特殊位置会有一定偏差。29. 车位层高是多少？答：地下车库层高为4.5米，净高2.5米。30. 车位内是否有上下水？答:车位内没有上下水，但小区内有固定的洗车池。 31. 车位内是否有采暖？采暖方式？答:地下车位内设有供暖，采暖方式为暖气片供暖。32. 车库是地下几层的？答： 地下车位为一层设计，这样的设计有很大的好处，使用方便，对车身的高度也没有限制。33. 车位有无产权？答： 待定34. 车位可以销售的还是出租的？答：车位我们会优先考虑出售，有车位剩余的情况下才有出租。35.项目所在地？47、答：项目位于XX市政府重点打造的XX区，XX市政府右侧，XX区XX上，北至银水湾路，东到拉萨路，西至三环路。36.有户型图么？答：暂时还没有户型图，草图和户型图区别不大，我先给您介绍一下。37.售楼处在什么地方？什么时候开放？答：在XX项目所在地会有售楼处，预计在八月份开放，另外您有什么问题可以来一期地中海售楼处咨询，有事情您也可以致电045188887770/88870660。38.是否有入户大堂？答：有入户大堂。采用3-4.5米挑高，多层是4.5米挑高，这种品质一般只有万元以上的项目才会这样做，但是XX对品质的追求不会因为项目单价的便宜而降低。40.住宅面积是多少？答：建筑面积46192，48、一室、两室、三室及四室的产品，区间完整，选择空间大，可以满足您不同的需求。41. 商铺面积多大？答：预计是在150300左右，等具体面积区间等确定了我会电话通知您。42. 商铺基础信息？能买到么？答：沿街共有2层商业，1层层高4.5米，2层层高3.9米，三环路一侧商服层高均为3.9米。根据我们之前一期的经验来看，商业是要“抢”的，目前在我们还没有什么媒体动作的情况下来电咨询商业的客户已经有xx多组了，这还不包含政府找到我们老总确定要的呢，建议您去找找关系比较有把握。（二）规划篇1. 占地有多大？答： 本案总占地面积21万平米。2. 总建筑面积是多少？ 答： 本案总建筑面积29万平米。3. 是什49、么样的供暖方式？答：地热。地热就是低温辐射供暖，俗称地暖。是一种节能并对房间热微气候进行相应调节的供暖系统，采用PERT等管材材料直接铺设在地面并封装起来地热比传统取暖方式更有优越性：第一，它是最舒适的采暖方式。由于它是采用室温由下而上随着高度的增加温度逐步下降的方式， 室内地表温度均匀，空气质量好。而这种温度曲线正好符合人的生理需求，给人以脚暖头凉的舒适感受，同时，地板采暖可促进居住者足部血液循环，从而改善全身血液循环，促进新陈代谢，并在一定程度上提高免疫能力。此外，“足热头寒”的环境可以避免犯困，有利于增强记忆力、提高学习和工作效率。 以往的对流管道式采暖方式，在房间的顶部大约有30，而人50、体所处的位置尤其是脚部仅有15甚至更低，坐时间久了就会脚冷腿凉，非常不利于人体健康。第二，环保、卫生，健康保健。地板辐射采暖的供暖原理为辐射导热，与空调、暖气等通过强制对流循环热风供暖相比，空气中灰尘流动要小的多，减少了空气中有害病菌的蔓延，室内环境更加卫生清洁，有利于支气管炎、呼吸道感染和过敏性症候群的健康；空气对流减弱，水分散失较少，克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、口干舌燥等不适，避免了女性皮肤因失水而过分干燥。第三、美观，安全。首先室外不在需要整体管网，不在像以前尤如蜘蛛网，到处都是管道。而室内由于管道全埋在地上，根本看不到管道。以往的暖气管道不但容易因温度高容易伤人，更影响整体51、装修风格。其次是因为室内看不见明管，便于布置家具。最后家里不在需要打洞，不会在出现以往的楼上漏水楼下遭殃的局面。更不会出现楼上楼下一敲击暖气管道，楼上楼下全听到的问题。第四、对设备有利。由于不存在渗漏隐患，且不易结垢、锈蚀，循环回水相对又很干净，所以正常情况下维护量很小，对于延长设备的寿命很有好处。第五、安静，能隔音。目前我国楼板一般选用预制板或现浇板，其隔音效果极差，楼上人走动，就影响楼下，采用地板采暖增加了保温层，具有非常好的隔音效果，可降低噪音污染；地板采暖过程寂静无声，室内环境清静，没有空调噪音，这有助于孩子把注意力集中在学习上，从而有利于提高学习效率。缺点： 由于温差的原因易使地板发52、生变形-地面装饰层最好是地砖、塑胶地板或复合地板（包括实木复合地板），因为实木地板，由于材质及工艺原因，比较容易受温度影响发生变形，所以最好不用。 后续维修很麻烦-a:我们采用的是宏达的PERT管材，是目前市面上比较好的通用材料，塑料管埋入地板以下的模块或混凝土层中，如无人为破坏，使用寿命在50年以上，不腐蚀、不结垢，大大减少了暖气片跑、冒、滴、漏水和维修给住户带来的烦恼，相对于传统取暖方式更便利（我们的装修一般10年20年都会更新的） b: 只要装修时候注意，不要乱砸、乱钉、乱钻就不会有什么问题的。 采用地热供暖，地面一般要抬高10cm左右（含地面层）。如果家里的房子层高不是很高，那么装了地53、热后，感觉就更压抑了-我们就是考虑到了这种情况，层高设计是3.0米，高于正常2.8米的层高标准，居住更具舒适性。4. 采暖费怎么收取？答：XX从2006年开始供暖期开始区分住宅和非住宅收费，其中住宅目前收费标准为使用面积 X 38.32元/平米，具体以交房时国家规定为准； 5. 交房后的基础配套设施是否马上就能够开通（水电、燃气、供 暖、电话、电视、网络等）？各种配套设施收费标准？答：园区的各种基础配套设施在交房时按照国家规定均是符合开通要求的，业主申请开通即可使用。6. 供水是否是磨盘山水？是否有直饮水？答：不是磨盘山水，本案的自来水供应公司是XX市XX供水有限公司，供水的水质，符合国家生活54、饮用水卫生标准，水质综合合格率达到98%以上；水压，供水主干管供水服务压力达到0.14兆帕以上，水压合格率达到97%以上。没有直饮水，直饮水的成本比较高，一般要求社区入住率达到70%才能够开通，整个哈市目前没有使用直饮水的小区。7. 消防通道的具体位置？答：各栋楼的楼梯为消防疏散通道。小区内的铺装道路紧急时作为消防、救护环路使用，平时为步行道。8. 是否有双回路供电系统和中水处理系统？答： 供电系统按政府规定配置，没有中水处理系统。9. 小区里有非机动车停车位吗？如果有具体位置在哪？答： 园区内无专用非机动车停车场。10. 小区有什么安防系统？答： 小区出入口、大堂入口设可视门禁对讲系统，地下55、车库设门禁系统。小区全封闭，设可视对讲系统，彩色可视对讲系统；小区围墙、主要出入口、首层电梯厅及地下车库停车场设闭路电视监控系统；小区机动车出入口设停车场管理系统；周界围墙设红外报警系统；24小时保安巡更系统。电梯内设监控摄像机和五方对讲系统，连至中控室，一层大堂门口设置摄像机。11. 12. 入住后是否可以做办公用呢？答： 本案为纯住宅项目，不属于写字间，不可以用来做办公使用。13.规划小区内是否设有幼儿园？答：本案园区规划无配套幼儿园，但园区附近有幼儿园华童天使幼儿园、第一宝贝幼儿园，我们一期地中海也有幼儿园规划。14. 闭路电视监控系统内监控到的内容是流动的，还是可以录像存盘的？答：园区56、闭路电视监控系统有录像存盘，考虑到业主的居住及使用安全，特别在电梯轿厢设置了监控摄像头和五方通话系统（轿厢,机房,轿顶,底坑和安保中心）。15. 怎么停车？在地上还是地下？管理方式如何？答：园区内配有地下停车位16. 是否人车分流？答：采用人车分流式管理，确保业主安全，方便业主出行，17. 是否有化粪池？如果有在什么位置？答：园区内配没有化粪池。18. 周边道路都是多宽的？是几车道？几类马路？答：世茂大道双向8车道属于一类马路，拉萨路双向4车道属于二类马路。三环路为双向8车道。19. 住宅是南向入户还是北向入户？答：南向入户。（靠近三环路高层北向入户）20. 是否有管道层？答：项目有管道层，设57、置在三环路银水湾负一层的下层。21. 外立面是什么样的？答：液态理石漆。22. 楼体总高多少？是毛坯还是精装？答：多层是5/6层，小高层11/17层，高层27层。本案销售的住宅以毛坯房为主。23. 消防通道在什么位置？答：有 在银水湾路一侧有两个消防车道入口。24. 是否有消防连廊？如有在几层？答：没有，那个对北向视线有遮挡，我们采用剪刀梯的设计。25.供暖公司是那家？答：园区供暖是由XX捷能集中供热有限公司提供，供热非常好。26.住宅物业费多少钱？商业部分物业多少钱？答：住宅每平1.5元 ， 商业每平2.2元。（参考一期收费标准）27.园区使用的网络是哪一种？答：可以多种选择。28.入住后是58、否有煤气？答：交付的时候煤气管道已经开通，业主自行申请开通后即可使用。29.小区共规划多少栋楼？答：53栋。自东向西分别为1#-8#，第二排依旧自动向西分别为9#-14#。电梯洋房社区，南北通透，户型规整。30.项目什么时候开工？答：现在已经全面开工了。（三）环境篇1小区树木是否是一年四季长青？答： 为了让业主体现四季的更替，小区内有松柏四季长青的树木，也有随季节变化的季节性树种，让园区四季常青。2. 树有什么种类？答：项目园区内会有银杏、水曲柳、五角枫等多种树种。3. 景观设计公司？答：大连XX工作室。4. 周边是否会建高层建筑，影响业主的视野和采光？答： 项目周边的规划均是已确定的，住宅北59、侧是一期地中海阳光多层；住宅南侧是金河湾项目，距离超过150米，明显可以看出住宅的视野和景观不受影响。5. 小区属于什么建筑风格？答：现代建筑风格。6小区都有什么树种？答：小区有乔木、亚乔木、灌木和草坪。7：项目距市政府多远？答：大概200米左右，站在XX，您可以直接看到市政府全景，茶余饭后您还可以到市政府广场散步，享受轻松惬意自在生活。8.周边有哪些自然景观？答：附近的自然景观是很丰富的，知名的有太阳岛风景区、东北虎林园、冬天还有冰雪大世界，都离我们的项目不远，四季有景。市政府现在也努力将XX打造成为生态新区。XX区将按照国际化、现代化、生态化、人性化要求，建设成为适宜创业、适宜人居、适宜人60、的全面发展的新城区，让“一江居中、两地繁荣”的理想变成现实。9.项目周边有医院吗？答：现有医大四院XX卫生院。该项目总投资约14亿元，分三期建设，目前哈医大四院北分松院已经投用，这使XX区居民的医疗条件将连升三级。（四）建材篇一、室外1.小区房子是什么结构？可否自行改造主体？答：项目多层是框架异形柱结构，高层是采用剪力墙结构，为了我们的安全着想不可以自行改动。2.楼体的抗震级数是多少？答：抗震等级是6级3.电梯是什么牌子的？性能怎么样？答：我们的电梯使用的是德国品牌蒂森克虏伯电梯，电梯运行速度1.7米/S,快而且稳定。4.电梯机房的位置在哪？噪音是否会影响业主生活？答：电梯机房在顶层，我们采用61、的是德国蒂森克虏伯的电梯，隔噪处理更完美。另外电梯远离居住区，不会影响业主生活。5.楼梯间的地面、扶手是什么材质的？答：楼梯间的地面是水泥压光面层（首层设地砖），扶手为木质的，还会有铁艺栏杆。6.电梯可以通到地下停车场吗？答：有通道与地下车库连接，方便您的使用。7.外墙是什么材质的？厚度是多少？外墙保温材料是什么？答：液态理石漆8.小区的供水水箱设置在哪？多久清洗一次？答：物业公司会按政府规定时间清洗，保证您的用水安全。9.楼内是否有专门的设备层？在哪？答：楼内没有设备层，生活水箱、变频加压水泵及换热站和变电亭等均设在独立地下车库内，不会影响您的日常生活。10.给排水管的保修期是多久？答：按照62、国家相关规定，保修期为自竣工验收合格之日起二年。11.是否有统一室外空调机位？什么材质？ 答：多层预留中央空调机位，高层无预留。12.楼梯间的交付标准？答: 墙面为墙砖或石材，顶棚为涂料或石膏板吊顶，设吸顶灯，地面为中高档地砖。13.大堂的交付标准？答：固定装修标准5000元/平。 高档地砖或同档次中档石材，石膏板吊顶配灯饰等。让您一回家就心情愉悦，同时有朋友来也倍有面子。14.信报箱的交付标准？答：信报箱为不锈钢材质。15.楼内照明灯的交付标准？答: 照明灯均采用节能吸顶灯。16.是否有可视对讲？什么品牌？答：采用数字云端可视对讲系统，户内配置7寸彩色显示屏，方便您的使用。17.园区内公共座63、椅是什么材质？有多少个？答：有18.供水和供暖是否设有加压层？如何解决高层供水供暖问题？答：生活调节水箱与变频加压水泵供水系统，均为二次加压供水。19.楼体是否有伸缩缝？答：单元之间会有伸缩缝。20.21.顶层室内是否有公共管道，如消防管道等？答：公共管道均设置在管井和楼梯间等公共部位，住户内无公共管道。二、室内1.入户门是什么品牌？什么材质？答：2.室内窗户是什么品牌？什么材质？答：采用铝塑铝窗，具体品牌待定，届时我们会在接待中心展示五金件。3.电话、宽带、有线电视接口分别有几个？如何分布？答：每户的客厅、主卧室均设有电话、宽带接口；有线电视在客厅设有接口，在主卧室预留接管，设计非常人性化。64、4.楼板是什么材质的？厚度多少？相邻两个楼层是否可以打通？答：楼板使用混凝土现浇板，厚度为100mm，相邻两个楼层是不可以打通的。5.阳台是否有供暖？怎么收取采暖费？答：南向阳台有供暖，供暖按政府统一标准收取，目前标准是38*供热面积。6.每户电表电流是多少？每户几表出户？电表箱是在一个集中的位置还是分开的？（集中的话在哪里，分开的话又在哪里？）答：住宅面积100的电表容量为4 KW，住宅面积100的电表容量为6 KW。每户的水表、电表、供暖计量表出户，燃气表在户内。7.室内五金件的品牌？答：五金件均采用知名品牌产品。8.厨房排烟的做法？答：我们涉及的是变压式带逆止阀预制排烟道，非常实用。9.65、每户都带有报警系统吗？答：10.室内供暖采取何种方式？答：项目采用地热24小时供暖，居住起来非常舒适。11. 地热的保修期是几年？答：项目地热的保修期是按国家标准，自竣工验收合格之日起二个供暖期。12屋内地面是什么材质的？答：地面为水泥砂浆。（五）发展商篇1.开发商哪家？之前在XX做过什么项目？答：开发商是XX地产，是全国实力的品牌开发商之一。在XX最早开发XX，包括城建市政府大楼，世纪花园A、B、C区，地中海阳光，都已全面入住，品质有保障，服务更贴心，XX的任何一个项目都值得期待。2.哪个物业公司？答：XX自己的物业公司。3.建筑设计单位是哪个？答：黑龙江省建设集团建筑设计研究院有限公司，是66、全国知名建筑设计企业之一，一直和全国性的品牌开发商有战略合作。 5.景观设计单位是哪个？答：大连XX工作室，聘用多名具国际水准的专业顾问，丰富的国际经验及广阔的视野，在不同的领域层面上，具有不断创新的设计理念。公司庞大的资源及广泛的专业知识，通过整体的统一管理以及紧密的合作，为客户提供多元化而高素质的环球顾问服务。6. 开发商是几级资质？答：开发商是属于国家二级资质开发企业（六）物业篇1. 物业费是多少？答：2. 物业有没有特色服务？答：XX物业客户服务时间：365天24小时。每天，对业主报修处理进行结果满意度的回访，对客户投诉及反映问题的处理结果的回访，对短时间内无法处理完毕的应将处理的过程67、告知客户的沟通。对处理的结果必须100告知客户。每月，客户领班至少对两户重要客户进行面对面沟通。每季度，抽调客户对近段时间物业公司基础服务的满意程度及对服务的各项建议。 重要客户每月不少于一次的沟通，一般客户每季度不少于一次的沟通。每半年，对服务辖区的所有客户就物业公司的基础服务的满意程度及对服务的各项建议进行沟通。同时，客户服务中心以各种形式开展丰富多彩文化活动，实现物业服务与社区文化的良性互动，促进物业服务水平不断提升。保洁的工作标准，以清雪项目举例：总体清雪后 1、园区单元门前楼梯台价无结冰、积雪；2、园区内人、车正常通行，道路积雪成堆；3、广场、主干道、儿童游乐场、平台、车场、商业街等68、客户主要出行路段、活动区域不得形成雪堆，叠水池除自然降雪外，不允许堆放积雪；4、绿化带内积雪成型，保证整体形象；注：洒有除/融雪剂的积雪不得清运至绿化带中，以防破坏绿化。3. 物业是几级资质？答：我们的物业服务是国家一级资质的。4物业服务过什么项目？答：XX旗下所有开发项目。(世纪花园A、B、C区、地中海阳光)5. 每个单元是否都有保安？答：项目每个单元设有保安岗位，会24小时轮流守卫。二、技术性答客问1. 你们房子有没有折扣？答：开盘购房一定有折扣的，一般相对于平时购买折扣力度是最大的。羊毛出在羊身上，成本一定的情况下，想要折扣高，价格定的高一点就好了。但是我们不会这样做，我们是集团公司，在69、折扣方面有统一的管理规定，折扣幅度相对不会很大。2. 买房本人不在XX，签购房合同、贷款合同可以代签么？答：这当然不可以，必须房主本人亲自到场签购房合同、贷款合同，买房子可是大事；如果房主本人实在没办法签购房合同、贷款合同，可以到所在地公证处做公证，受托人携带公证过的委托书来即可办理购房相关事宜，贷款根据银行要求不允许代签，即使有公证书也不可以。3. 定金可以退么？答：法律有规定，除不可抗力外定金是不可以退的。4. 外地人购房可不可以办户口？答：目前购买的哈市住房评估价在15万元以上可以落户哈市，具体情况根据您办理时的政策，您也可以询问下当地片区派出所。5. 如果孩子没成年，产权证上面是否可以70、写小孩子的名字？答：可以，但必须是一次性付清全款，而且还要到公正处办理监护人公正。6. 是否可以以公司名义购买？是否可以贷款？答：可以以公司名义购买，但公司名义购买要比个人购买多产生2%的契税；可以贷款。7. 按揭贷款的产权证是业主自己办理还是银行代办？答：一般情况下，如果您办理的是按揭贷款，需在开发商指定的代办公司办理产权证。8. 客户签约时需要带哪些材料？答：详见第七章9. 自己办理按揭可不可以？答：不可以，要在开发商指定的银行办理按揭手续，因为开发商和银行会有相关的协议；也是为了保证您的权益和便利。 10现在可以交定金么？答：现在只是前期宣传，还不收取定金，这边一有消息我们会及时通知您的71、，有很多客户都等着交定金呢。11. 老业主有优惠么？答：我们在XX开发过几个项目口碑都不错，很多老业主都追谁着我们的开发步伐，对于忠诚度这么高的一批客户我们肯定会给予优惠的，老业主的优惠一般是总房款的1%（待定），如果开盘时购买可能更优惠也说不定，我这里有您的电话，有消息会及时通知您的。12. 住宅离三环路多远？会不会有噪音？答：住宅距三环路约200米左右,而且项目采用的是三玻两空断桥铝的窗户，所以住在我们的房子里基本不会收到噪音的干扰。13. 学区是哪个学校？答：我们的学区是师范附小和哈九中，XX师范附属小学是XX市教育局一所直属小学，创建于1956年9月1日。学校是省级标准化学校，被省教委72、授予全面贯彻教育方针，全面提高教育质量先进学校。1988年被确定为首批教改实验学校。XX市第九中学建校于1948年，是黑龙江省首批示范性高中。以“诚、实、搏、爱”为校训，以“勤奋求实、文明向上”为校风，以“严谨治教、精益求精”为教风，以“勤学好问、勇于攀登”为学风，并以“学校有特色、教师有特点、学生有特长”享誉省内外。XX市第九中学作为黑龙江省重点中学，拥有庞大的中教资源，先进的教学设施，一流的教学环境，是一个集教学、住宿于一体封闭性军事化管理的一流学区。14. 廉租房怎么才能买到？答：一般要求如下，详询当地廉租住房部门。第一，申请家庭人均收入符合当地廉租房住房政策确定的收入标准；第二，申请家73、庭人均现住房面积符合当地廉租房住房政策确定的面积标准；第三，申请家庭成员中至少有一人为当地非农业常住户口；第四，申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。15.现在什么价格？答：XX是XX在XX开发的第三个项目，听领导讲老板不追求高溢价而是追求高品质和市场影响力，所以价格绝对值得您期待。16.小区有廉租房，影响园区的品质感。答：有廉租房的小区一般是开发商为了拿地需要而为政府承接部分义务，这样的话拿地成本会比较低，相应的房价也不会很高；廉租房的比例决定了是否能够影响小区品质，我们只有5%的比例，对园区品质的影响微乎其微；您担心廉租房影响品质，主要是74、担心住廉租房的人群素质较低，担心出现偷盗、乱丢垃圾等事件，我们的物业公司是XX物业，XX物业的品质之前都介绍过了，好的物业管理的小于不会因为人群而有不同；全国最大的开发商万科的很多小区也都有廉租房的，没有出现因此引发的客户投诉事件。第七章 购房须知一：资料准备1：认筹阶段（1）身份证件原件及复印件（2）认筹金：10000元（待定）2、认购阶段（1）身份证件原件及复印件（2）定金：10000元（待定）3、签约阶段（1）一次性付款1身份证件原件及复印件2XXXX认购协议书3定金收据4存有除定金以外的合同金额的银联卡（刷卡不收现金）备注：本人不能到场请受托人持经过公证的公证委托书、委托人和受托人的有75、效身份证件原件。（2）贷款1身份证件原件及复印件2商品房认购协议书3定金收据4存有房屋首付款金额的银联卡（刷卡不收现金）；5所有产权人的户口本；6婚姻证明（单身提供单身证明、已婚提供结婚证）7收入证明8资产证明（贷款人名下的银行流水、基金、股票等）96分方章备注：本人不能到场请受托人持经过公证的公证委托书、委托人和受托人的有效身份证件原件。4、办理产权所需资料（1）本人身份证件原件及复印件（2）购房合同原件（3）本人到场签字（4）不动产发票（5）开发商营业执照复印件及法人复印件加盖公章（6）委托书（7）预告登记（6）本人不能到场请受托人持经过公证的公证委托书、委托人和受托人的有效身份证件原件注76、：在跟客户讲的时候，只要告诉他准备预/出售合同、身份证件、不动产发票就可以了。5、办理入住所需资料（1）入住通知书（2）XX市商品房买卖合同书（3）购房人身份证件原件及复印件（4）本人不能到场请受托人持经过公证的公证委托书、委托人和受托人的有效身份证件原件三：各阶段产生的相关费用1：认购阶段（1）10000元定金(不收现金，刷银联卡) （待定）2：签约费用（1）一次性付款：除去定金以外的合同金额，存入本人的银联卡中；不收取现金；（2）按揭：按客户自身情况缴纳合同金额的30%-90%做为首付款（含定金）。注：如刷卡人非购房人本人，需有购房人和刷卡人的身份证件并签署指定付款声明。3：办理产权相关费77、用：（1）契税以家庭为单位（包括购房人，配偶及其未成年子女在内）是唯一房产的，收取契税时：建筑面积90以下 1%建筑面积90 1.5%以家庭为单位（包括购房人，配偶及其未成年子女在内）是第二套的，收取契税时：建筑面积90以下 1%建筑面积90 2%（2）维修基金：建筑面积*32元/平方米（高层）/建筑面积*24元/平方米（多层）；（3）合同登记费：80元（根据产权人数，依次加10元）（4）抵押登记费：80元（根据产权人数，依次加80元）（5）交易手续费：实测面积*3元/平方米（6）代办费：一次性500元；银行按揭600元（根据代办公司的政策可能有变化）4：办理入住相关费用：（1） 水费预存：50元（待定）（2） 电费预存：50元（待定）（3） 物业费：建筑面积*1.5元/平方米（预存一年，待定参考一期收费标准）（4） 垃圾清运费：XXX元（未定）（5） 装修保证金：XXX元（未定）（6） 电梯费：电梯费=电梯基础费用（30元）+运行电费（参照一期地中海高层） 2层（基础）电梯运行电费为30元（运行电费每增减一层3元/月户）（待定） 取暖费：供热面积*40.35元/平方米（供热面积是由供暖公司测量并提供的）（注：以上费用仅供参考，具体费用以开发商最终公布数据为准。） 56 / 56