1、南京XX物业管理有限公司管 理 手 册 文件现行版号/改次：A/1 本版生效日期： XX年12月1日 发放编号： （盖受控制章）编 制： 编制日期： 审 核： 审核日期： 批 准： 批准日期： 1、人事管理类1.1招聘、录用管理制度1、总则a) 目 的：规范公司员工招聘录用程序，建立科学的人才招聘与选拔机制，满足公司发展对人力资源的需求，确保员工素质与岗位要求有效匹配。 b) 原 则： 因事设岗、因岗择人；德才兼备、人事相宜；内外并重、宁缺勿滥2、权责a) 用人部门：确认并提出岗位需求、任职资格和到职要求，参加面试，填写面试、录用意见；b) 分管领导：审核用人申请，参加中层以下岗位的招聘复试和2、中层以上岗位人员的初试、复试，填写录用意见。一般的，中层以下人员的选定以分管领导意见为主，在确定人选后报总经理审批；c) 行政人事部：审核用人申请，公司核准后组织实施招聘，提出薪资建议并负责与拟录用人员薪资福利的沟通，对中层以下员工和财务普通职员进行背景调查，发出录用通知，并办理相关入职手续；秩序维护及保洁一线岗可授权物业服务部进行招聘，但要对所招聘人员进行核查；3、招聘实施需求类别:a) 计划内需求：因员工异动、业务发展需要在核定编制内人员的空缺；b) 储备性需求：因公司发展需要，配合人才继任计划及人才梯队建设而形成的需求；或者因不可预见事件或因业务调整需要形成的临时需求；招聘需求的确认：a3、) 在每年年度工作总结会议后，行政人事部牵头，各部门依据当年的工作任务和进度，编制本部门人员编制报公司，经分管领导、公司总经理同意报人力资源部进行编制的初审，最终报董事会审批确认。此编制为计划内需求，各部门按编用人，原则上不得随意扩编；b) 对于二类招聘需求，由人事部根据人力规划、业务调整等情况提出申请，经分管领导、公司总经理最终确认后，方可组织实施招聘。c) 以上各类需求，在正式招聘前，各直线经理都应审视招聘的必要性，看是否可以通过业务流程的优化和岗位工作扩大化或短期借调来解决人员减少的问题，不可为阶段性工作招聘人员。招聘信息的发布与费用控制：a) 人事部门应不断拓宽招聘渠道，清楚招聘岗位目4、标群体所在，选择合适的招聘渠道和媒介发布信息，逐步建立人才测试评价手段，合理控制招聘费用，提高招聘效率。人事部门做好招聘发生的直接费用（信息发布费用、摊位费、网络招聘会员年费等）的统计汇总工作。b) 招聘广告的设计需符合公司VI设计要求，符合企业品牌形象。招聘、面试实施：a) 内外招聘并重。在内部有合适人选时，优先录用内部员工，尤其是中高层管理岗位和财务岗位。但应适当控制内外招聘的比例，基本上按7：3执行，以免公司团队成员的同一性；b) 内部招聘原则 通常的员工在本岗位不足半年、管理人员在本岗位不足一年的，不得申请内部调动; 主管（含）以下岗位人员应征同级其它岗位的，在本公司内部，由人事部按内5、部招聘作业流程组织考核，经本公司总经理审批即可，应聘成功的最终到集团人力资源部备案；主管以上人员和财务人员应征的或跨公司应征其它岗位的，由人事部负责组织，报公司人力资源部审核。c) 外部招聘 外部招聘具体的组织和事务性工作由人事部按外部招聘作业流程进行； 人事部负责招聘面试的组织，负责应聘者的接待与沟通，入围复试人员的背景调查，证件核查以及薪资福利待遇说明与报到通知等工作； 用人部门在面试时，应重点考核应聘者的专业知识、业务技能和以往的工作经验； 在公司没有正式审批前，任何部门和人员不得向应聘者随意承诺或表示是否录用或薪资福利或个人晋升等方面的意思表达； 内部员工介绍或推荐人员到公司应聘的，应6、提前如实说明关系。4、录用a) 人事部整理初试、复试、背景调查资料、并提出薪资、试用期限等建议，见面试综合评价表，并按规定报批；b) 中层以下员工，由分管副总经理签署意见，总经理审批即可；中层以上人员、财务人员由总经理和执行董事审批后方可录用；秩序维护岗位、保洁岗位人员由各物业服务部负责人、主任签署意见上报行政人事部审批备案。c) 经公司报批后，与用人部门确定报到时间，人事部填发报到通知单（可通过邮件形式发出），同时，做好新员工入职前的各项准备工作。5、招聘评估a) 检查人事部应对招聘流程的每个环节进行跟踪，以检查招聘组织工作是否完善、评估招聘效果，分析招聘需求是否合理；检查招聘实施的每一个环7、节。b)反馈和改进招聘活动结束后，人事部应调查求职者及新员工对招聘组织工作的意见、跟踪新员工的工作表现与业绩、分析每种招聘渠道的时间、成本和效果等评估招聘活动。新员工以半年为限，跟踪新员工半年的工作表现及稳定性。c) 应聘资料管理招聘工作结束后，人事部应将应聘资料分类整理，注意资料的保密性，对于不合适的应聘资料处理得当，对于储备性资料，建议电子汇总表，记录面试意见，并将储备的应聘资料保管二年。6、相关记录应聘人员登记表求职申请登记表（一线人员）综合面试评价表（一）综合面试评价表（二）员工面试评价审批表应聘人员登记表应聘职位： 填写日期： 年 月 日姓 名性 别籍 贯照 片出生日期婚育情况学 历8、身份证号职 称毕业院校专 业户籍地址家庭住址健康状况身高(米)视力移动电话E-mail期望薪资工作经历及职务起止年月工作单位及部门职务证明人联系电话学习经历(从高中起填写)起止年月学习单位取得证书培训经历起止年月培训机构取得资格证书主要联系人姓名关系联系地址联系方式兴趣爱好本表所填内容，是应聘人真实意愿的表达，若有虚假，应聘人自愿承担一切后果。 应聘人： 求职申请登记表（一线人员）应聘岗位： 日期： 年 月 日个人资料 姓名性别出生年月照 片民族户籍文化程度婚育情况健康状况身高户口性质 非农 农业联系电话身份证号居住地址 学历（高中、大学、进修）日 期学 校所学专业取得证书工作简历日 期工作单9、位职务受过何种嘉奖和处罚证明人电话家庭主要成员姓 名关 系工 作 单 位职 务联系电话其他有无犯罪记录有 无 （本人承诺该记录属实，如有虚假自愿承担一切后果） 本人签字： 其 他本表所填内容，是填表人真实意愿的表达，若有虚假，填表人自愿承担一切后果。薪资要求： 填表人： 综合面试评价表（一）姓 名性 别学 历出生年月婚育状况户籍地毕业院校及专业应聘岗位面试评价面试部门意见行政人事部意见分管（行政人事）领导意见分管（业务）领导意见综合评语综合评语综合评语录用意见 拟录用 拟候选录用意见 拟录用 拟候选录用意见 拟录用 拟候选薪资建议试用薪资建议试用薪资建议试用转正转正转正背景调查情况人力资源部意10、见试用期 薪资建议试用薪资试用期限转正薪资总经理 审批董事长（执行董事）审批 本表适用于物业公司中层管理人员（各职能部门经理、各服务部主任、管理员）的面试评定意见。综合面试评价表（二）姓 名性 别民 族出生年月婚姻状况学 历毕业院校及专业应聘岗位面试评价面试部门意见部门经理意见行政人事部意见分管领导意见分管领导意见综合评语综合评语综合评语综合评语录用意见 拟录用 拟候选录用意见 拟录用 拟候选录用意见 拟录用 拟候选录用意见 拟录用 拟候选薪资建 议试用薪资建议试用薪资建议试用薪资建 议试用转正转正转正转正背景调查情况试用期 薪资建议试用薪资试用期限转正薪资总经理 审批 本表适用于物业公司各职11、能部门经理级以下员工、各服务部工程、客服、安护主管等员工的面试评定意见。员工面试评价审批表姓名申请岗位到岗时间综合评价仪容仪表 优 良 一般 差语言表达与口齿清晰 优 良 一般 差灵活应变能力 优 良 一般 差相关工作经验 有 无 人员性质 失业 下岗 内退 退休录用意见：予以录用 不录用 考评人： 负责人意见签名：人事部综合意见综合评语签名：薪资建议：录用意见：予以录用 不录用分管领导意见（人事/财务） 签名：分管领导意见（业务） 签名：总经理意见 签名：本表适用于物业各服务部秩序维护员、保洁员的面试审批用表。1.2 员工试用期管理制度1、总则 试用期是指公司与新职员相互适应、磨合的时间，新12、职员应尽快熟悉环境，适应岗位的要求，公司帮助新职员适应环境的同时，加强试用期的管理和考核，对新职员从职业品德、工作态度、实际工作能力等进行全面考察。2、试用期期限a) 根据员工的岗位及职务，确定其试用期限，一般为3个月；若提前转正，试用期最短不得少于一个月。b) 员工、主管试用期为3个月；中层及以上人员试用期为3个月。c) 试用期内请假超过1天以上的，试用期期限依次顺延天数；请假累计五天，作自动离职处理。3、试用期的沟通a) 新职员进入公司后，在工作中遇到任何困难疑惑，第一时间与直管上级沟通，直管上级不方便时，也可以向行政人事部沟通，被咨询人应耐心、负责任地帮助新职员；b) 行政人事部应至少每13、月一次或认为必要时主动与新职员沟通，了解其工作和思想状况，关心新职员，跟踪其入司以后各方面情况；c) 工作面谈。直线部门负责人应加强试用期职员工作计划的安排，定期地与新职员沟通工作情况，帮助新职员少走弯路，并做好试用考核工作。4、试用期考核a) 试用期考核方式考核采用部门考核和人事部考核相结合的方式；经理及以上员工采用360度考核方式；其他员工采用上级对下级考核方式。b) 考核内容（适用于管理岗位人员）专业知识及技能30%；工作效率35%；工作协调、合作能力15%；责任感10%；工作态度10%，考核内容详见试用员工考核表c) 考核程序 试用期到期前一周，由本人提出转正申请，填写试用员工自评表，14、同时，行政人事部下发试用员工考核表，考核分二级，一般由直线经理和跨级领导分别完成，如有较大的出入，由行政人事部与考核人员征询意见后提出转正意见； 行政人事部侧重于试用员工的办公纪律、工作态度方面的考核，并按要求填写试用员工考核评定表，在征询直线经理、分管领导的意见后，提出录用意见和转正薪资意见报公司总经理审批； 经总经理审批同意后，行政人事部经理与新职员进行转正面谈。 对于试用不合格的职员，用人部门经理应在试用期到期前一周提出不符合的理由及当事人工作表现记录，并在到期前三天与人事部一起与试用员工面谈。面谈时要注意技巧与要点，避免留下后遗症。面谈结束，在二天之内办理离职手续。 对于试用期表现突出15、的员工，可以由直接上级申请提前转正，人事部组织考核，但试用期不得低于一个月。 所有转正员工人事部要进行考核，离职人员中秩序维护、保洁岗人员人事部可视情况进行面谈。5、转正手续a) 经考核合格，总经理审批后，由人事部出具正式录用通知单（秩序维护、保洁岗按程序考核合格后由人事部直接出具正式录用通知单），并确认其转正后的薪金福利待遇。b) 将转正资料及时归入个人档案。试用期员工考核表 姓 名性 别出生年月部门及职务：到职日期考核日期出勤情况迟到 次 早退 次 旷工 次 病 假 次 事假 次 加班 天 项 目着眼点考 核 内 容参考分数得 分专业知识及技能（30分）考核专业知识和技能掌握情况，以及分析16、解决问题的能力专业知识扎实，技能娴熟，具备较强的解决问题能力，能自如独立完成本职工作2630专业知识较为全面，具备工作所需技能，有一定解决问题的能力，基本能独立完成本职工作2125具备基础专业知识、掌握一定的技能，有基本的分析与解决问题能力，在指导下能完成本职工作1720专业和技能稍感不足，偶有差错，执行任务常需他人指导，不能独立开展工作1116对工作必需的专业知识和技能不熟悉，工作磕磕碰碰，难以完成日常工作10分以下工作效率（35分）考核工作质量、数量工作量饱和,业务精通,工作质量高,经常能自主提前完成工作,值得信赖3035工作量基本饱和,业务熟练,工作质量较好,工作不拖拉,能在既定的时间完17、成2429工作量尚可,有一定的弹性,业务熟知,工作质量基本符合要求,能在规定时间完成1823工作量一般，业务不熟,偶尔会出错或失误，工作需在他人协助和督促下完成1217工作量明显欠缺,业务不了解,时常出错或失误，办事拖拉、推诿11分以下工作协调、合作能力（15分）考核协调与合作能力协调能力强，有主动合作意识,能与他人很好合作，并能施以好的影响1415协调能力良好，能与他人正常合作,敢于担责任,无不良反映1113具备一定的协调能力,工作需要能与他人合作，没有发生摩擦和冲突810协调能力薄弱，过于关心自我利益，与他人合作有一定困难57协调能力差，自我为中心，难与他人合作，常发生摩擦和冲突,影响工作18、5分以下责任感（10分）考核工作责任心和忠诚度工作责任心很强,敢于承担责任,能想尽办法主动完成工作,原则性强,忠于公司,公司利益放在首位10有责任心,能承担责任不推托,有原则性,无损坏公司利益的行为8有一定的责任心,但做事不细不踏实，偶有差错,无损坏公司利益形象的行为6对工作漫不经心，缺乏责任感,不关注公司利益和发展4工作态度（10分)考核工作的主动性投入程度工作全身心投入,很主动去考虑本职范围内工作,并努力达成目标,有奉献精神10工作较为投放,对于本职工作能在既定时间独立完成,但从不承担额外工作7能规规矩矩开展工作,基本能按要求完成,但工作缺乏主动性和工作热情5缺乏工作热情,被动工作,基本属19、推一下动一下,没有自已的工作计划3总得分录用意见 提前录用 正式录用 延长试用期 不录用 考核人: 试用员工转正评定表（管理人员）姓名性别出生年月部门职务到职日期考核起止期出勤情况迟到 /次早退 /次旷工 /次病假 /次事假 /次其它 /次加班 /次行政人事部综合意见签名：试用期薪金级别录用后薪金级别分管领导意见(人事/财务)签名：分管领导意见(业务)签名：总经理意见签名：人力资源部意见签名：执行董事意见签名：转正考核评定表姓名部门岗位到职日期考核起止期试用期评价灵活应变能力 优 良 一般 差情绪控制能力 优 良 一般 差环境的适应性 优 良 一般 差综合素质 优 良 一般 差责任心 优 良 20、一般 差稳定性 优 良 一般 差团队合作 优 良 一般 差纪律性 优 良 一般 差转正意见：予以转正 有待进一步考核 不予转正 考评人： 负责人意见签名：人事部意见签名：分管领导意见(人事/财务)签名：分管领导意见(业务)签名：总经理意见签名： 终止试用通知书姓名岗位试用期起讫日期先生/女士：您于 年 月 日进入我公司，在 岗位任职。试用期为 个月。经公司在试用期对您考查认为，你因以下第 种原因不符合公司要求，故不予以录用，特此通知。请你在接到本通知后，至 办理交接手续，待交接完毕后办理工资结算。终止试用原因 公司同意劳动者辞职要求 严重违反劳动纪律或公司规章制度 工作技能、业务能力、形象标准21、不能达到公司要求 不能胜任，经培训或调整岗位仍不能胜任工作的 其他1.3 员工奖惩管理细则第一章 总则1. 目的为严明纪律，奖励先进，处罚落后，调动员工积极性，提高工作效益和经济效益，特制定本制度。2. 适用范围本制度适用于公司所有员工。3. 基本原则a) 精神鼓励和物质鼓励相结合，对违反规章制度，坚持以教育为主、惩罚为辅的原则。b) 制度面前人人平等，所有员工无论职位高低在适用奖惩规范时一律平等。c) 处理奖惩以事实为依据，以制度以准绳。第二章 奖励考核管理一、奖励种类a) 晋升职务、薪级提高。b) 加薪职务不变，增加月薪数额。c) 记大功可根据实际情况给予一定数额的奖金。d) 记功可根据实22、际情况给予一定数额的奖金。e) 嘉奖可根据实际情况给予一定数额的奖金。f) 其他奖励方式，如旅游度假、发放有价证券、带薪培训等。二、奖励规则凡公司内员工如有如下行为，可授予相应奖励，并填写授予奖励等级的审批单报公司审批备案。1、以下行为为可授予嘉奖行为，可对应的提报给予精神或物质奖励10-50元/次：a) 拾到业主或客户遗失之物品（价值在3000元以内的），拾金不昧行为受到业主、客户的认可；b) 1.2为公司取得荣誉（如受到业主或客户锦旗或公开书面表彰）；c) 妥善处理突发事件，为业主或公司挽回损失者；d) 检举一般违规或损害公司利益者；e) 发现职责以外故障，予以上报或妥善处理；f) 日常工23、作表现良好，积极配合、处理非本职工作并取得良好效果的；g) 品德端正，工作努力，积极性高，表现出色。2、 以下行为为可授予记功行为，可对应的提报给予个人或部门精神或物质奖励50元以上-200元/次；a) 拾到业主或客户遗失之物品（价值在3000元以上万元以下的），拾金不昧行为受到业主、客户的认可；b) 忠于职守，工作负责，长期保持高度工作责任感与使命感，不断改进，业绩突出；c) 日常工作表现良好，处理突发事件表现突出；d) 培养和举荐人才；e) 节约资金，节俭费用数额较大（单项超过3000元）；3、 以下行为为可授予记大功行为，可对应的提报给予个人或部门精神或物质奖励200-1000元/次：a24、) 拾到业主或客户遗失之贵重物品（价值在万元以上的），拾金不昧行为受到业主、客户的认可；b) 领导有方，带领员工出色地完成各项任务；c) 为公司挽回重大经济损失；d) 为公司取得重大社会荣誉；e) 检举严重违规或严重损害公司利益者；f) 对经营业务或管理制度提出有效合理化建议，得到采纳实施，并取得重大成果和突出业绩；g) 3.7为公司做出其他突出贡献，高层管理团队或董事会认为应当给予奖励的。三、奖励程序1 奖励评选和考核的组织：各部门根据各类具体奖励实施方案，组织实施，经考核和评选得出奖励结果。2 奖励申请：各部门根据各类奖励评选和考核后的结果，确定奖励人员和应受奖励的种类和具体数额，填写奖励25、申请表并提交相关依据和资料，按审批权限逐级上报。3 奖励裁决：奖励裁决部门和管理人员根据申请人提交的资料进行审核，依据相关规定按权限做出奖励裁决并通知本人。第三章 处罚考核管理一、处罚办法a) 免职 包括开除、辞退等解聘行为。b) 降级 降低职务或薪资等级。c) 降薪 每月工资降低一定数额。d) 记过 一年内记过三次的给予免职。e) 书面警告 一年内书面警告三次为记过一次。f) 口头警告 一年内口头警告三次为书面警告一次。g) “一年内”是指员工工作年度，非日历年度。二、违纪与处罚规则1、凡公司内员工如犯有轻微违纪行为一次，将受到口头警告，并要求其签收口头警告记录。凡给予口头警告的员工可相应地26、扣罚20元以下的罚款，具体扣款金额可由上级主管规定。以下行为为轻微违纪行为：a) 无故迟到、早退在10分钟以上30分钟以内者；b) 检查或监督人员未认真履行职责；c) 携带公司规定不得带入工作场所之物品（如易燃易爆、有毒有害等物品）进入工作场所；d) 因个人过失致工作发生错误，情节轻微；e) 不服从主管人员工作安排与指导，情节轻微；f) 在公司上班时间内串岗、闲聊或与工作无关事情，情节较轻；g) 上下班无故不打考勤卡3次（含）以上；工作时间内吃零食或吃饭等私事（规定时间内除外）；h) 当班期间岗位职责范围内卫生不打扫，脏乱差者；i) 在严禁吸烟地区吸烟者；j) 未经批准使用不属自己使用之设备；27、k) 工作态度不认真，工作时间内多次外出办私事或长时间接打私人电话，影响正常工作或发生轻微责任事故；l) 下班后不按规定切断电源；m) 着装、仪表、礼仪、言行不符合员工行为规范或作业指导书中要求的（如上班时间不戴工作牌，未按规定着装）；n) 不按工作时间表或分派的任务进行工作；o) 对业主或其他员工无礼；p) 对外来车辆、人员不询问、不核实、不登记者；q) 无故不参加例会或培训，或培训考核不合格2次以上；r) 违反公司其它规章制度，情节较轻的其他行为；2、凡公司内员工如犯有一般违纪或失职行为将给予书面警告，并要求其签收书面警告记录。凡给予书面警告的员工可相应地扣罚20元以上50元以下的罚款，具28、体扣款金额可由上级主管规定。以下行为为一般违纪或失职行为：a) 一个月内无故连续迟到、早退三次以上；b) 在公司上班时间内串岗、戏闹、干私活情节严重；c) 对上级指示或有期限的命令，未如期完成或处理严重不当且未申报正当理由；d) 因疏忽致使设备或物品材料遭受损害或造成其他损失；e) 在工作时间内擅离工作岗位，情节较重；f) 未经许可擅自安排外人进入机房或专项工作区域；g) 投机取巧隐瞒蒙蔽谋取非分利益者；h) 拒绝听从主管人员合理指挥监督，情节严重，经劝导仍不听从；i) 未经上级主管同意，擅自换班、调班；j) 工作时间喝酒或带酒气上班；k) 员工本人的岗位职责有违反或找借口推托、拖延或不执行者29、；l) 未经许可启动或操作专项设备、设施；m) 损坏或遗失公司财物，未及时汇报或拾到物品不处理、不上交，据为己有；n) 当班睡觉、下棋、玩牌、玩电脑游戏、玩手机、看小说；o) 违反岗位职责、工作程序，即使尚未酿成事故；p) 无故脱岗达半小时以上两小时以内；q) 擅配或私配公司的各种钥匙，即使未造成损失；r) 因个人过失被投诉并经查实；s) 向业主、下属索取物品及小费并经查实；t) 未经许可将任何公司或小区物品带出公司或小区，即使是破碎的或损坏的；u) 无故与领导、业主争吵造成不良影响者；v) 提供虚假的医疗证明；w) 未经许可在布告栏内张贴或移动、撤除各种通知；x) 在一年内，员工如犯有三次轻30、微违纪行为；3、 凡公司员工如犯有较重违纪或失职行为，或因过失造成公司财产遭受损失的（损失金额在500元3000元），将受到记过处分，并要求其签收记过记录。凡给予记过的员工将扣罚50元以上200元以下的罚款。以下行为为较重违纪或失职行为：a) 旷职半天；b) 遗失、泄露经管的重要文件（如业主资料），物品或工具；c) 擅自变更工作方法和程序致使公司蒙受损失者；d) 考核不公正，经查明属实；e) 故意不服从上级主管的工作安排或正常工作调整；f) 工作中发生意外而不及时通知公司；g) 违反停车管理规定，如：未按要求登记、收费（特殊车辆不收费未按规定给主管或主任签字）、车辆、金额少记、漏记，没有特殊原31、因营业款未按规定交纳至指定人员，形成事实的；h) 管理人员的失职行为（如对下属的较大过失行为不处理、不报告被举报）；i) 员工违反从业常识造成损失或违反财务制度、人事制度、岗位职责造成公司成本、利润、资金财产等损失；j) 在一年内，员工如给予三次书面警告记录的；三、降级或降职行为：a) 有重大工作失误或玩忽职守，给公司造成损失价值在1500-3000元以内的；b) 一年以内记过两次；c) 被确认不能胜任现岗位工作的。4、凡公司内员工如犯有严重违纪、严重失职行为，员工将被勒令暂停工作二日，公司将于调查后作出最终决定。如经过公司调查，员工的严重违纪行为属实，公司将立即辞退员工，并不支付任何经济补偿32、金；如经过公司调查，员工的严重失职行为造成公司财产遭受损失严重，达到价值3000元以上的，公司可以辞退，并保留进一步追究责任和要求赔偿的权利。 以下行为为严重违纪、严重失职行为：a) 拉帮结派、煸风点火、散布谣言、挑拨劳资双方感情、在办公场所传播消极思想，致使公司蒙受严重不利而有事证者；b) 全月累计旷职二日、六个月内旷职累计超过四天、连续旷职三天者（符合其中任何一项）；c) 聚众闹事、饮酒滋事、搬弄是非、制造谣言、恶言中伤其他员工、在公司范围内争吵、动手打人、相互殴斗的（符合其中一项即成立）；d) 拒绝主管人员合理调遣、指挥并有严重侮辱或恐吓之行为者；e) 在公司内聚赌者；f) 利用本公司名33、义，在外招摇撞骗者；g) 偷窃、泄露公司的机密，致使公司蒙受重大损失；h) 营私舞弊，侵吞公有财物者，价值在3000元以上的；i) 其他重大过失或不当行为影响公司声誉或利益，或导致严重不良后果者；j) 擅离工作岗位，滋生变故，使公司蒙受重大损害（损失价值在3000元以上）者；k) 隐瞒、虚报或伪造履历及其它个人申述资料者，致公司误信而受损者；l) 触犯法律，被公安司法部门拘留者；触犯法律，被公安部门审查有罪或被判有期徒刑者；m) 伪造、编造或盗用公司印章者；n) 未经许可兼营与本公司同类业务或在外从事于公司利益冲突工作者；o) 严重违反公司规章制度或做任何有损公司权益者，情节严重者；p) 有贪34、污、挪用公款或收受贿赂，经查明属实者；q) 偷窃或非法占有业主、公司或其他员工的财物，经查明属实；r) 向公司的竞争者或其他任何机构泄漏保密信息；s) 4.19偷窃、涂改、伪造公司档案、资料、各种原始凭证、原始记录及各类年报、报表和人事资料等重要文件；t) 4.20污辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害上级、同事；u) 4.21故意损坏公司财物、客人、业主财物或他人财物；v) 4.22聚众怠工、造谣生事、影响公司正常工作秩序，情节严重者；w) 4.23在一年内员工如犯有两次一般违纪/失职行为和一次（含）以上较重违纪/失职行为；x) 4.24在一年内员工犯有三次以上较重违纪/失职行为；y) 4.2535、凡上述失职行为造成公司损失额达到3000元或以上，构成重大损失；四、惩处程序1、 任何违纪处分，都必须按规定的程序进行。1.1 口头警告，由部门主管决定，并填写“违章违纪单”，交行政人事部留存。1.2 书面警告，由部门主管提出，主任复核，并填写“违章违纪单”，交行政人事部初审，副总核准。1.3 记过，由部门主管、主任提出，报公司行政人事部复核，再报副总审批后，由总经理核准。1.4 辞退决定，由部门主管、主任提出，报行政人事部复核，再报副总审批后，由总经理核准。1.5 如对员工进行口头警告以上纪律处分，应及时将所有的证据材料交行政人事部审核。1.6 如对本员工奖惩考核管理细则中未作直接规定的违纪36、行为进行处分，不论该行为的严重性如何，应事先征求行政人事部的意见。2、员工在受到第一次违纪处分后，12个月内如再有处分，则受到累计升级的处分如下：。轻微违纪 + 轻微违纪+ 轻微违纪一般违纪；。一般违纪 + 一般违纪+ 一般违纪较严重违纪/失职；。一般违纪 + 一般违纪+ 较严重违纪/失职严重违纪/失职；可立即辞退员工，并不支付任何赔偿金；。较严重违纪/失职 + 较严重违纪/失职+ 较严重违纪/失职严重违纪/失职；可立即辞退员工，并不支付任何赔偿金；3、每项违纪处分都应当通知受处分员工，并要求该员工签收，员工有权对处分提出意见。3.1 如员工对工作不满意或对上级的任何指示、决定不服，可按照本条37、规定提出意见，但是员工不得以此为理由停止进行工作或履行职责。3.2 员工应首先将其意见告知其直接上级。3.3 如直接上级无法解决或员工对该上级的意见仍不满意，则应将其意见书面递交二级主管，并抄送行政人事部主管。3.4 如为公司职能部门员工对直接上级的意见不服则可书面递交本人意见至副总经理处。公司总经理作为争议的最终审议人。3.5 如果员工觉得未充分听取其意见或未采取有效措施，则有权将问题直接提交行政人事部，行政人事部将协调各方解决。3.6 最终处分决定一旦作出，员工必须在处分决定上签字确认，如员工不签字，部门主管及行政人事部人员将以挂号信或其他法定形式送达员工，处分自送达之日起生效。4、 任何38、处分决定均须归入员工在企业的内部档案中，并可根据员工的表现决定是否归入人事档案。第四章 附则批准、修改、解释及其它1、 本细则经公司各部门讨论并经公司高层办公会议批准后实施，并做为劳动合同、劳务协议附件与劳动合同、劳务协议具有同等法律效力。2、 本细则经公司高层办公会议批准后可以修改。3、 本细则解释权归公司行政人事部，如有不明事项，请向各部门负责人或公司行政人事部咨询。4、 本细则自颁布之日起生效。1.4 员工离职管理制度1、离职类型a) 自然解约。指合同到期或合同约定的终止条件出现而自动解约；b) 员工主动提出离职。指员工个人原因在合同未到期前主动提出离职；c) 辞退。因公司原因或员工严重39、违法公司规定或犯刑事案件，公司可提出辞退或解聘。2、离职审批流程a) 个人主动辞职：个人提出离职申请 直接上级了解离职原因，信息反馈至人事部，并酌情审批 分管领导审批 总经理审批 人事部备案、离职面谈。秩序维护人员、保洁人员：个人提出离职申请 直接上级了解离职原因，信息反馈至物业服务部负责人，并酌情审批 由负责人报批 公司行政事部经理审批备案。对于表现优异公司认可的员工，直属主管和人事部应协同加以疏导挽留。b) 公司要求辞退部门申请 分管领导审批 总经理审批 人事部备案，并通知当事人秩序维护人员、保洁人员：部门申请 物业服务部负责人报批 人事部审批备案。c) 合同自然解约合同到期前40天，人事40、部征询续签意见 部门经理意见 分管领导意见 总经理审批 人事部征询个人意见，并提前30天将公司意见反馈给本人，到期办理终止或续签手续秩序维护人员、保洁人员：部门申请-物业服务部报批-人事部审批备案。d) 试用期员工离职分析离职原因，若为个人提出辞职，则参照“员工主动辞职”流程办理；若为部门提出试用期考核不合格，则参照“员工被公司辞退”流程办理。3、离职交接手续办理a) 双方终止或解除劳动合同，在离职前须完备离职手续，离职手续包括： 处理工作交接事宜； 按职员离职交接表要求办理离职手续； 交还所有公司资料、文件、办公用品、员工卡及其它公物； 退还公司宿舍及房内公物，由公司提出解除劳动合同的职员，41、临时的确没有住房需租住公司住房的，租金按市价收取，租住时间不得超过一个月； 报销公司账目，归还公司欠款和清算相关费用；待所有离职手续完备后，在次月正常发薪日发放离职当月实际工作天数薪金； 离职职员人事档案关系在公司的，应在离职后15个工作日内办理退工手续，将人事档案及社会保险、公积金等转出。 如与公司签定有其它合同（协议），按其它合同（协议）的约定办理。b) 离职交接手续办理流程部门内交接 档案室交接 行政部交接 财务部交接 人事部办理离职资料及薪金结算，出具离职证明，在15个工作日内转出社保、公积金、个人人事档案c) 部门负责人或重要岗位管理人员离职，公司将安排离职审计。d) 未按照公司规定42、履行解除手续，擅自出走离岗，或者解除手续没有办理完毕而离开公司的，公司按自动离职处理，由此给公司造成经济损失的，自动离职职员需承担赔偿责任。e) 财务人员、部门经理及公司认为的特殊人员，在工作交接时，直属主管和分管领导在场作为监交人，其它人员工作交接由各部门经理指定专人进行工作交接，交接工作须设监交人壹名。f) 提出离职意向后，原则上不允许欲离职个人再单独加班或单独滞留办公区。离职申请表（管理人员）姓 名部 门职 务入职时间合同到期时间离职时间离职原因 签字：负责人意见签字：行政人事部意见签字：财务意见 签字：分管领导意见(人事/财务)签字：分管领导意见（业务） 签字：总经理意见签字：人力资源43、部意见 签字：执行董事意见 签字：年 月 日离/辞职申请表日期： 年 月 日姓 名部 门职 务到职日期离职日期辞职原因： 签 名： 物品移交情况：签 名：考勤情况：确认人：部门主管意见：签 名： 管理处领导意见：签 名： 行政人事部意见： 签 名：考勤审核/工资核算： 确认人：财务部意见签 名：分管领导(人事/财务)意见签 名：分管领导(业务)意见签 名：总经理意见签 名：本表适用于各物业服务部秩序维护员、保洁员的离职申请审批用表。离职（交接）通知书部 门姓 名职 位 先生/女士：感谢您长期以来在我XX物业公司服务。请于 年 月 日至 年 月 日依下列所载项目办理离职交接手续。行政人事部 年 44、月 日各相关部门：请按以下顺序依次为 部门 员工办理离职交接，并在相应的位置签名确认交接完成。 行政人事部 年 月 日以下填写工作移交手续所在部门工作移交现指定 接交 的工作，请立即进行交接。 所属部门：日期： 年 月 日 附交接清单 页 不附交接清单移交人接交人监交人日 期日 期日 期以下填写事物移交手续行政部固定资产及办公用品门禁卡/服装及其他未移交事项移交人接交人日 期日 期财务部款项清算未结清项移交人接交人日 期日 期2、行政管理类2.1员工职务行为准则1、基本原则a) 公司倡导守法、廉洁、诚实、敬业的职业道德。b) 职员的一切职务行为，都必须以维护公司利益，对社会负责为目的，任何私人45、理由都不应成为其职务行为的动机。c) 因违反职业道德或公司制度，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重，公司怀疑其涉嫌犯罪的，将提请司法机关追究其刑事责任。d)不允许在工作时间及办公场所抽烟、喝酒、赌博及进行违法行为。具体行为规范细则符合本岗位工作要求。2、经营活动a)职员不得超越本职业务和职权范围，开展经营活动；特别禁止超越业务范围和职权从事投资业务。b)职员除本职日常业务外，未经公司法定代表人或法人代表授权或批准，不能从事下列活动： 以公司名义考察、谈判、签约； 以公司名义提供担保、证明； 以公司名义对新闻媒介发表意见、消息； 代表公司出席公众活动。3、兼职a)职员未经公司46、书面批准，不得在外兼任获取薪金的工作。b)禁止下列情形的兼职： 在公司内从事外部的兼职工作，或者利用公司的工作时间和其他资源从事所兼任的工作； 兼职于公司的业务关联单位或者商业竞争对手； 所兼任的工作构成对本单位的商业竞争； 因兼职影响本职工作或有损公司形象； 主管级及以上职员兼职。4、个人投资职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法的投资活动，但禁止下列情形的个人投资：a)参与经营管理的； b)投资于公司的客户或商业竞争对手的； c)以职务之便向投资对象提供利益的； d)以直系亲属名义从事上述三项投资行为的。 5、利益a)职员在经营管理活动中，不准索取或者收受业务关联单位的利益，否则47、将构成受贿。b)只有在对方馈赠的礼物价值较小（价值在下100元以下的），接受后不会影响正确处理与对方的业务关系，而拒绝会被视为失礼的情况下，才可以在公开的场合下接受，但要向公司报备。c)职员在与业务关联单位的交往中，应坚持合法、正当的职业道德准则，反对以贿赂及其它不道德的手段取得利益。未经公司负责人书面批准，也不得在有可能存在利益冲突的业务关联单位安排亲属、接受劳务或技术服务。 d)职员不得利用内幕消息，在损害公司利益或者处于比公司以外人士较为有利的情况下谋取个人利益。e)职员不得挪用公款谋取个人利益或为他人谋取利益。f)职员不得用公款购买各种俱乐部会员卡或者供自己从事个人消费。6、佣金和回扣48、职员对外业务联系活动中，遇业务关联单位按规定合法地给回扣、佣金的，一律上缴公司作为营业外收入或冲减成本；个人侵吞的，以非法侵占公司财产论。7、交际应酬a)公司对外的交际应酬活动，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不得铺张浪费。严禁涉及违法及不良行为。b)公司内部的接待工作，提倡热情简朴，不准以公款搞高标准宴请及娱乐活动。c)职员在与业务关联单位的联系过程中，对超出正常业务联系所需要的交际活动，应谢绝参加。包括： 过于频繁或奢华的宴请及娱乐活动； 设有彩头的牌局或其它具有赌博性质的活动； 邀请方的目的明显是为了从我方取得不适当利益的活动。 8、保护公司资产a)职员未经批准，不准将公司的资金、车辆、49、设备、房产、原材料、产品等擅自赠与、转让、出租、出借、抵押给其它公司、单位或者个人。b)职员对因工作需要配发给个人使用的交通工具、通讯设备等，不准违反使用规定，作不适当之用途。9、行为的自我判断与咨询职员在不能清楚判断自己的行为是否违反本规定时，可按以下方法处理：a)以该行为能否毫无保留地在公司公开谈论，为简便的判断标准。 b)向行政人事部咨询。 c)接受咨询的部门应给予及时、明确的指导并为当事人保密。2.2工作会议制度1、会议组织目的a)公司会议是议事、决策的主要方式之一；b)会议是公司内集思广益、互通信息、交流思想、消除误解的平台；c)会议的最终目的是协调工作，解决问题，达成共识，提高工作50、效率。2、组织会议的原则a)短会原则，会议不宜拖沓；b)明确主题，会议准备充分；c)围绕主题，畅所欲言；d)形成决议，及时跟进。3、会议的类型及内容(见附表)会议名称会议内容参加人员会议主持人会议时间年度/中期会议1、总结上半年或全年工作，明确下半年或第二年度公司目标及主要工作任务；2、公司重要文件的审定；3、公司下一周期的人事安排；4、公司认可的其他会议内容股东、公司中高层人员及认为必要参加人员公司总经理另行通 知月度计划总结会1、 各部门简要汇报本周期工作完成概况，重点汇报本周期重点工作完成情况和未完成工作检讨，并提出改进措施；2、 各部门汇报下月主要工作计划、完成时间和完成程度，以及需要51、公司协调和支持的内容；3、 分管领导点评部门工作情况；4、 部门与分管领导就下月工作重点达成共识。公司中高层管理 人 员公司总经理月末或月初高层日碰头会1、 沟通前日主要工作进展情况；2、 沟通当天主要工作安排；3、 沟通需要相互配合的事情；4、 认为有必要事务的通报或讨论。公司高层管理人员公司总经理早8：15专题会议说明：公司各分管领导认为有必要时，可随时召集相关人员召开专题会，在会议前，应将专题会的议题提前告知参会人员，并要求参会人员提前做好会议内容和资料的准备，会议召集人应注意会议的效率，会后安排人员作好会议纪要并存档。工作讨论会各层级人员尤其部门内，在认为有必要的情况下，可组织工作讨论52、会，集思广益，优化工作方案。公司部门、物业服务部周会议1、 部门本周工作完成情况及下周工作安排；2、 重点分析未完成工作原因和提出改进措施；3、 部门工作中存在的问题及改进措施；4、 部门成员工作纪律、工作状况情况；5、 通报公司重要信息。本部门 员 工部门经理自定物业服务部内部日碰头会1、 沟通前日主要工作情况；2、 沟通当天主要工作安排；3、 沟通需要相互配合的事情。4、 认为有必要事务的通报或讨论。部门全体员工（秩序维护队另有交接班会）部门负责人（秩序维护交接班会也可由队长指定领班主持）建议每天下班时间4、会议组织及会后管理a)会议组织者要充分发扬民主，与会人员围绕会议主题，畅所欲言，公53、司提倡并鼓励会上可以发表不同意见和见解，但一旦形成会议决议，与会人员应有效的传达会议决议并坚决执行，不可私下、背后乱讲。b)公司的各种会议，应有专人做好会议记录及会议纪要整理工作，在会后二个工作日内应整理成文，相关人员要及时传达会议精神，重要会议形成会议决议；c)重要会议纪要和决议，公司文员应让相关人员签收，并将电子版本发至其工作邮箱；d)形成会议决议的内容，由分管领导落实跟踪检查，也可授权文员跟踪落实情况，及时向公司领导汇报；e)各部门负责人在每月头将本月工作计划及上月工作完成情况以书面的形式报公司文员处，并按附件月工作计划表格式要求填写；f)因故无法出席或无法准时出席者，应提前请假，报上级54、领导批准，否则作无故缺席处理；g)会间应关闭通讯工具，或将其设置为静音，会议期间尽量不要接打电话，公司的重要会议（例：年终会议、中期会议）期间，不允许携带手机进入会议室，如有重要事务必须联系，可将手机放在行政文员处，由行政文员代接并转告；h)所有会议与会人员都应分别做好有关准备工作（包括拟好会议议程、提案、汇报总结提纲、发言要点、工作计划草案、决议决定草案），会议发言尽量简洁、有条理、有重点；i)各部门会期必须服从公司统一安排，各部门小会不应安排在公司例会同期召开（与会人员不发生时间冲突除外），应坚持小会服从大会、局部服务整体的原则；j)保守会议秘密，在会议决议未正式公布以前，不得私自泄露会议55、内容，影响决议实施。会议签到记录表会议日期会议时间会议地点会议主持人会议主题参加人员2.3 考勤管理制度1、目的为加强考勤管理，保持良好的工作秩序，结合公司实际情况，特制定本管理制度。旨在帮助员工养成良好的职业习惯，为合理调度人员、员工奖惩、晋升提供依据。2、适用范围本制度适用于公司所有员工。3、基本原则a) 所有员工以指纹考勤为准，行政人事部确认无法指纹考勤的，以签到考勤为准。公司的考勤管理由行政人事负责，各部门的考勤管理由专人负责。b) 考勤是核算工资、劳保福利等待遇的主要依据，所有员工要按规定及时、准确、认真记录考勤。负责考勤的管理人员要如实反映员工考勤情况，按时上报考勤结果，妥善保管各56、种考勤记录、休假凭证。4、考勤管理规定a) 公司职能部门人员（除品质部外）执行标准工时制，每周休息两天。休息日为周六、周日。具体工作时间为：每周一至周五 上午8:30至12:00 下午13：30至17:30b) 公司品质部人员实行每周六天工作制，休息日为周日。具体工作时间为：周一至周六 上午8：30-12：00 下午13：30-17：30； c) 公司驾驶员实行每周六天工作制，休息日为周六或周日（具体休息日由车辆调度人员安排）。具体工作时间为：周一至周五 上午8：30-12：00 下午13：30-17：30； 周六或周日 上午8：30-12：00 下午13：30-17：30d) 若因满足公司临57、时出车需求而超出规定工作时间，则以实际工作时间核算加班时间或安排同等调休时间。e) 各物业服务部主任、客服人员、工程人员、安护主管或其他因实际工作需要经特批后的人员工作时间为每周六天工作制。具体工作时间：上午8：30-12：00 下午13：00-17：30f) 各物业服务部秩序维护人员、保洁人员则实行轮班或其它约定工时工作制。g) 公司劳务人员或聘用人员则按双方约定工作时间执行。h) 公司所有员工均须指纹考勤，正常情况下每天考勤四次，上午上班、下班，下午上班、下班；不具备指纹考勤的人员，需到各部门考勤员处签到考勤，负责人签字审核，并将签到表报行政人事部备案。 i) 员工因公外出不能指纹考勤、签58、到者，事先需填外出确认单经直接领导审批后，报考勤员备案；如遇突然事件外出不能指纹考勤、签到者，可回公司后补填外出确认单经直接领导审批后报考勤员备案，补填时间应在二个工作日内。没有补写或直接领导未批准的确认单，按旷工处理。j) 因疏忽漏打指纹考勤或签字时，应及时说明情况，由人事部核准确认，漏打每月不允许超过3次，第四次起按20元/次处罚。5、加班管理a) 公司不提倡员工无意义、低效率加班工作，公司希望员工能充分利用好上班时间，高效率地完成日常工作。如确实因工作需要进行加班，由公司统一安排，员工加班时要严格按正常工作日工作时间进行打卡考勤，公司严厉杜绝加班时无效率、散漫等现象。b) 加班严格执行提59、前申报审批制。没有按要求审批的加班申请单，公司不予认可。法定节假日公司安排值班的，按公司审批的节假日排班表计算加班。6、 加班审批权限：a) 各职能部门基层员工加班1天以内（含1天）先报直属经理批准后，报分管领导签批后方可执行；b) 职能部门主管层人员加班1天以内（含1天）的由部门经理审批后，报分管领导批准即可执行，行政人事部备案；c) 职能部门经理、服务部主任加班1天以内（含1天）的，报各分管领导审批后即可执行，连续加班1天以上3天以内的，需报总经理批准后执行；d) 各服务部基层安保人员、工程人员、客服人员加班1天以内（含1天）由各部门主管确认后，服务部主任审批后执行，另还需报行政人事部备案60、；e) 各服务部基层人员加班超过1天以上的，需报公司分管领导审批后方可执行，另需报行政人事部备案。f) 所有加班均应事先填写加班审批单, 按加班核准权限获批准后, 统一交行政人事部备存。服务部员工的加班如在主任审批权限内的，先统一交服务部考勤员备存，月初统一上交行政人事部备存。g) 核准权限表: 审批单位申请人员主管经理/主任分管领导总经理行政人事部备案服务部基层人员11111职能基层人员11职能主管层11经理/主任11-33h) 周一至周五班后延长工作的，从晚18：00算起，不足1小时不计加班时间，超过1小时以上开始计算加班时间，以半小时为单位四舍五入（例：加班1.5小时以内算1小时，1.561、小时以上算2小时）；节假日在公司加班按正常工作日进行打卡考勤，未打卡的加班不予计算；在外工作不能到公司、服务部打卡的加班，需说明事由并注明实际加班时间。i) 员工在法定节假日加班的，原则上在次月付薪日结清加班工资，其计发标准为（基本工资/21.75天）*加班天数*300%。j) 管理层员工可保留2天的加班用于应急休假，其它加班原则上在二个月内补休完。特殊情况不能调休的，经公司审批后允许本年内调休完，本年内调休不完可支付加班费，加班费日计算基数为（基本工资/21.75天），双休日加班按日工资的2倍计发，正常工作日加班的，按1.5倍计发。7、休假管理a) 休假严格执行提前申报审批制。无特殊情况，不62、允许休假当天电话告知及事后批准。b) 各种假期时间按以下假期种类规定执行，本年未休完假期的不再累计转入次年。8、员工享受的假期a) 国家法定休假日，包括元旦、春节、清明节、五一劳动节、端午节、国庆节、中秋节。法定节假日具体休假时间依国家规定执行。三八妇女节（限女员工）休假半日。b) 公司规定的带薪假，包括年假、婚假、丧假、产假。 年假：限入司满一年的员工年休假时间 ：已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的时间。凡符合以下情况之一的，不享受当年年休假： a) 累计工作满1年不满10年的职员，请病假累63、计2个月以上的；b) 累计工作满10年不满20年的职员，请病假累计3个月以上的；c) 累计工作满20年以上的职员，请病假累计4个月以上的；d) 一年内请事假累计超过20天；e) 一年内休产假超过30天。注：如在休完年假后再请病假、事假超过上述规定时间的，则在下一年度取消年休假。跨年度休产假的，只取消一次年假处理。婚假：对于公司的员工，依法履行登记结婚手续的，在登记日后3个月内按以下标准休假： 符合晚婚（男满25周岁，女满23周岁）的初婚员工，给婚假5天； 不符合晚婚且初婚（男满22周岁，女满20周岁）条件的，给法定婚假3天； 新员工以婚姻登记日是否在职，为审批是否可享受婚假的标准。丧假：直系亲64、属（指配偶、子女、父母或配偶之父母）死亡，公司给丧假3天。生育假：女员工产假产假时间增加时间非晚育90天难产、剖腹产、多胞胎，增加15天晚育120天难产、剖腹产、多胞胎，增加15天注：女满24周岁初育为晚育；产假以产前、后休假累计；以上假期除年假外均包含休息日和法定休假日，且一次性休假，不得拆分；原则上以上假期不得与春节、十一等长假连休；9、 事假：员工因私人事务不能出勤，可申请事假。a) 事假按实际时数全额扣发薪金，一年内请事假累计超过30天，年终奖按月折算扣除。b) 如工作需要或请假理由不充分时，主管领导可以不批或少批事假天数。不服从审批擅自不到岗或延长休假者，按旷工处理。c) 如须续假情65、况，必须重新办理相关手续。d) 如果确因突发事件不能提前办理请假手续，须由当事人于当日早8:30以前向主管领导电话请假，经批准方可生效。此种情况只能申请事假1天，到岗后2日内应补办相关请假手续。10、 病假：员工因病或非因公受伤者，可申请休病假。e) 操作层员工，病假工资按最低工资标准的80%发放；非操作层员工，病假工资按基本工资发放。一年内请病假累计超过60天，年终奖按月折算。f) 如不能提前办理请假手续，应于休假当日早8：30前通过电话向部门负责人请假，由部门经理代填请假申请单，交考勤员备案。员工到岗后2日内补填请假申请单并附相关凭证(病例、挂号证、诊断书、医药费收据、休假证明)，按休假审66、批权限审批后，交行政人事部备案。g) 病休证明不全或无效，视为旷工。h) 如工作需要，主管领导可以不批或少批病假天数。不服从审批擅自不到岗或延长休假者，按旷工处理。i) 病假遇节假日不顺延。j) 员工休假2天以上，需提前5个工作日向所在部门经理和行政人事部申报拟休假种类和时间。普通员工休假，由所在部门与个人协商后统一安排，同时填写申请单报相关领导审批后交行政人事部备案；中层以上人员休假由行政人事部经理协商后统一安排，同时填写申请单报相关领导审批后交行政人事部备案；休假期间若遇公众假日或法定假日，不另增加休假时间。11、 休假审批权限说明：a) 各服务部基层安保、保洁、工程、客服人员休假1天以内67、（含1天）由各部门主管确认后，服务部主任审批后执行；超过1天以上的，还需报行政人事部经理、副总经理、总经理审批后方可执行；b) 各职能部门基层员工及主管休假1天以内（含1天）的，由部门经理、行政人事部经理审批后方可执行；超过1以天上的，还需报副总经理审审批后方可执行；c) 职能部门经理、服务部主任休假1天以内（含1天）的，由行政人事部经理、副总经理审批后方可执行；超过1以天上的，还需报总经理审批后方可执行；d) 公司高层休假依照XX集团关于高层管理人员日常考勤休假管理办法规定执行。所有休假均应事先填写申请单审批, 按休假核准权限获批准后, 统一交行政人事部备存；由服务部主任审批权限内审批的，先68、统一交服务部考勤员备存，月初统一上交行政人事部备存。e) 若未按审批权限获得准假，而擅自先行休假，按旷工处理。f) 核准权限表 审批单位申请人员主管经理/主任分管领导总经理行政人事部集团人力资源部服务部基层人员11111职能基层人员11职能主管层11经理/主任11-3312、缺勤管理1. 迟到：在上班时间开始后30分钟内到班者为迟到。a) 一个月内迟到10分钟以内的2次不计，自第三次起迟到10分钟以内的，扣除薪金每次10元，且前两次按同一标准一并扣罚；b) 早退：员工在下班时间前30分钟内离开者为早退。c) 脱岗：员工在上班时间离岗、干私活、办私事30分钟以内者为脱岗。d) 旷工：故意不打卡的69、，请假未获批准即擅自不上班的（包括续假未获批准的），以虚假理由请假并获批准而不上班的；因个人原因打架斗殴致伤，因违法乱纪被公安机关收审、拘留、传讯等不能到岗工作的；均视为旷工。2. 早退、脱岗按每次10元扣罚；迟到、早退、脱岗每月累计30分钟以上至3小时扣除半日薪金，3小时以上扣除当日薪金；迟到、早退、脱岗月累计5次（含5次）以上，再扣除当月全额工资的20%。如遇灾害性天气造成大部分员工不能按时到达公司的，由行政人事部报公司审批后酬情处理。2.4 考勤实施规定1、考勤原始数据管理a) 公司所有员工原则上采用指纹考勤方式，考勤原始数据每月下载一次，特殊情况可按实际需要下载，考勤员不得随意进行变更70、或删除原始记录，不得丢失。公司行政人事部需把原始记录进行备份处理。考勤原始记录需保存至少二年。b) 不具备指纹考勤的人员，采用签到考勤方式，各服务部原始签到表由考勤员负责保管，不得随意乱放乱丢，且不得涂改。c) 公司人事部定期至各服务部核查、收取原始签到表。现场收取时所有人员不得补签、修改，如发生此类情况，公司给予考勤员及补签人员各处罚50元，且多次出现公司将进行降薪处理。d) 员工考勤，以班前半小时内或班后半小时内为日常考勤时段。实际到岗、离岗时间，指纹考勤或签到，需在考勤时段内进行。签到考勤由考勤员负责监督，如发现随意签到，则给予随意签到人员各处罚50元。考勤员如不加制止，则给予随意签到人71、员、考勤员各处罚50元。e) 考勤员必须按实际考勤情况进行汇总，不得误做或漏做员工考勤，否则一切后果由考勤员承担。f) 考勤汇总表由各服务部考勤员于每月1日下班前将电子考勤汇总表报公司行政人事部考勤员处，进行初审；初审无异议后再返还各服务部，返还时间为每月2日下班前。如遇特殊情况（元旦、五一、十一等）须在节后第一个工作日上交，返还则在第2个工作日结束。g) 经审核无异议的考勤汇总表再由员工个人进行签字确认，签字确认的考勤表不得涂改，经确认的考勤汇总表于每月6日之前上报公司考勤员处。h) 各服务部各岗位的休息日或班次的确定均以满足日常工作而定，若无特殊情况，任何人不得随意变更（包括临时变更）。若72、发生临时变更，需报行政人事部备案。i) 各服务部如确因工作需要，须临时调换而产生的先加班后补休或先调休后出勤的情况，属内部调剂行为。为便于统计，凡各岗位经核准后的休息日当日应休未休而后又在当月以调休冲抵的，在考勤汇总表上无须以“+”“”体现，而以“”“休”体现。当月无法冲抵或调休以前月份的，再以“+”“”体现。额外加班需按权限审批程序上报审批。j) 申请单上报情况需与考勤汇总表相符，无申请单一律不予以计算。k) 为保证操作层员工身体健康，因临时调剂而产生的加班，尽量安排在本月中调休。l) 秩序维护员考勤汇总表需注明班次、工作时数。秩序维护员涉及到工作时间调整的（指岗位临时变更或班次变更，总体工73、时保持不变的），均需在考勤汇总表上另外备注具体工作时间。m) 因实际工作需要，需长期或阶段性调整员工的工作时间或工作内容的，需提前三天上报情况说明送公司领导审批，并报行政人事部备案。n) 法定节假日工作的人员，需提前一周上报值班表。实际值班情况与值班表不一致的，需另付说明并至行政人事部备案。2、考勤相关表格1. XX物业公司( 服务部)考勤表；2. 考勤签到表3. 申请单4. 外出确认单XX物业公司( 服务部)考勤表日 期姓名 年 月备注累计加班时数确认人12345678910111213141516171819202122232425262728293031班数工时说明注: 出勤 迟到 早退74、 病假 事假 调休 加班 旷工 小时 H 分钟 M说明:1、此表电子版请各管理处在次月1号下班前送至公司人事部进行初审，5日前将经初审无异议的版本进行员工签字确认。 2、安保工作时间请确认到时,并统计班次。 3、公司以考勤员上报的考勤统计工资，如漏做、误做员工考勤，一切后果由考勤员承担。 4、累计加班时数为该员工从入职之日起至本月底的加班累计工时数，经本人签字予以确认。并做为调休及加班费支付的依据。 考勤员: 部门负责人: 人事部: 副总经理: 考勤签到表 日期 姓名 上午下午上午下午签字上班时间签字时间签字上班时间签字时间签字上班时间签字下班时间签字上班时间签字下班时间审核人: 考勤签到表 75、日期 姓名 白班晚班白班晚班签字上班时间签字下班时间签字上班时间签字下班时间签字上班时间签字下班时间签字上班时间签字下班时间审核人:申请单 填报时间： 年 月 日姓名部门联系电话请 假事假病假年假婚假丧假产假加班调休销假合计天 数起止时间年 月 日- 月 日事 由人事部审核累计加班时数年休假统计人事主管：应休天数已休天数未休天数主管： 部门负责人： 人事部： 副总： 总经理：外出确认单 填报时间： 年 月 日姓名部门外出时间段外出地点事由上级主管签字2.5 培训、学习管理规定1、 目的：为达成员工对公司文化、价值观、发展战略的了解和认同，使员工掌握公司规章制度、岗位职责，提升员工履行职责的能力76、，改善工作绩效，实现员工与公司共同成长的目标，特制定本管理规定。2、适用范围：本管理规定适用于南京XX物业管理有限公司各层级人员。3、培训、学习的主要方式：结合公司实际需求，培训、学习的方式主要以外训、内训、个人自主学习等多种方式相结合。4、部门及员工培训、学习的相关职责：1） 行政人事部作为公司培训、学习的组织部门，职责如下：a) 负责拟定公司培训、学习的相关制度，并予以落实督导。b) 收集、汇总各部门的培训需求，同时根据公司总体要求，拟定年度 计划。c) 负责培训资源的开发与管理。d) 负责年度培训、学习计划实施过程中的跟进、管理和相关配合工作。e) 负责制定培训、学习费的预算和控制工作。77、f) 负责按公司规定与员工签订培训服务协议。g) 负责培训、学习后的效果评估、资料整理及归档工作。2）各部门作为公司培训、学习的具体落实单位，职责如下：a) 在公司年度计划下推进本部门的培训、学习。b) 协助员工制定本人年度培训、学习规划。c) 配合行政人事部做好本部门培训需求的调查和提报。d) 配合行政人事部做好培训、学习效果的跟踪、反馈和评估。e) 负责协调员工培训、学习与工作时间的合理安排。f) 建立和管理本部门员工的培训档案。3）员工作为公司培训、学习的主体，职责如下：a) 主管级以上人员在行政人事部及本部门的协助下做好本人年度培训、学习规划。b) 按时参加公司组织的各项培训，努力完成78、年度培训、学习计划。c) 按要求完成培训、学习效果评估，将培训、学习内容与实际工作相结合，努力提升自己的专业知识和业务能力。d) 由公司出资培训取得证书的与公司签订培训服务协议并履行。e) 将培训、学习中获得的知识、技能和感受通过内部交流、写心得以及向XX学习投稿等方式与大家分享。5、培训、学习类别及内容：1） 入职培训：指新入职员工一周内根据岗位要求须接受公司安排的一至七天的岗前培训。原则上入职培训由行政人事部和用人部门共同负责。入职第一天培训内容：员工手册：公司简介、公司理念、公司行政人事制度、考勤制度、休假制度、奖罚细则、行为准则等公司人事行政管理基础内容；入职第二天培训内容：物业项目基79、本信息（见附件1），包括项目地址、交通状况、占地面积、建筑面积、户数、物业收费情况等。入职第三、四天培训内容：岗位职责与要求，包括：岗位职责、作业指导书、岗位操作流程等。详细见岗位职责及作业指导书入职第五、六天培训内容：法律条例及合同约定包括：物业服务协议、管理规约、装修协议。 入职第七天：笔试考核。2）岗上业务强化培训：对入职半年以上的员工进行法律法规、案例分析、作业指导书、外联事务等能力提升的培训。a) 法律法规内容：物业管理条例江苏省物业管理条例南京市物业管理办法b) 案例分析：客服相关投诉资讯案例分析，秩序维护相关投诉资讯案例分析，环境相关投诉资讯案例分析，工程维修相关投诉资讯案例分析80、。c) 礼仪礼貌：四个专业组的行为规范、仪容仪表、行为举止等，具体见XX物业BI行为规范。d) 作业指导书：客服部作业指导书，环境部作业指导书工程部作业指导书秩序维护部作业指导书(公司已下发)e) 外联事务：街道常见联络事项及要求、市容常见事项及要求、派出所常见联络事项及要求、消防大队常见联络事项及要求、物业科常见联络事项及要求、与地产公司项目部、施工单位常见联络事项及要求。（各服务部根据自己要求进行培训）f) 其他能力提升要求：计算机操作与应用、公文写作方法、沟通技巧。3）外部培训：指非公司内部组织，参加外部专业培训机构的专业及管理课程培训，或公司临时性安排的员工外出学习。4）考察参观：指公81、司根据需求适时安排公司各层级人员到行业内优秀企业的楼盘进行实地考察和交流，以拓展视野。5）内部分享：指外部培训、考察或自主学习后，结合公司实际工作需要，举办内部讲座，将培训、考察或学习中获得的知识、技能和感受分享给大家，以期效益最大化。6）案例讨论学习：指对于公司发生的或外部发生的对公司有借鉴或警示作用的案例，由公司安排专人或个人自愿开发课件在内部授课，组织相关内部员工讨论学习。7）个人自主学习、培训：指员工根据自身需要和个人意愿，自主进行的职业能力、基础学历、专业职称、职业资格等各方面的学习、培训。6、培训、学习计划的制定及实施中的要求：1）每年年底行政人事部开展员工培训需求调查工作，各部门82、负责人应协同行政人事部培训、学习计划分为公司年度培训计划、个人年度自主学习规划两部分。a) 公司二级培训计划：行政人事部根据公司下年度工作目标，在每年12月份，负责拟定公司次年二级培训、学习计划，测算培训费用，报经公司领导批准。b) 各服务部三级培训计划：各服务部负责人根据员工的勤、能考核情况及要部门管理需求，订在每年12月份拟定本部门次年三级培训、学习计划，由行政人事部评估、汇总报公司领导批准。c) 个人年度自主学习规划：主管级以上人员根据公司年度培训计划，结合自身需要和个人意愿，制定的个人年度学习规划。原则上每季度最后一个月的下旬，行政人事部负责与每位员工就个人学习规划完成情况进行一次检查83、和沟通，汇总、分析并向公司进行汇报。2）培训计划的实施a) 培训应有计划实施，提前做好培训的整体安排和相应准备工作。b) 应及时进行培训记录，培训记录分为部门培训记录和个人培训记录。c) 培训结束时，对此次培训进行总结，上报公司，同时登记培训档案。3）培训实施中的要求：a) 参加公司、部门组织的内部培训，员工在无特殊情况的条件下不得无故缺勤、迟到、早退，自觉遵守培训现场的纪律，做好相关笔记。b) 参加外出培训或考察的员工须严格遵守组织方的培训现场纪律，自觉维护公司形象，培训结束后及时将培训课件、资料提交行政人事部存档。c) 培训结束后如需进行考核的，员工应独立完成，严禁任何作弊行为，一经发现成84、绩按零分计算，并进行补考，性质恶劣者公司将给予相应处罚。d) 员工外出参加的培训或考察，结束后须在一周内提交一份学习心得或考察报告。e) 鼓励员工将培训、考察及自主学习的成果或心得，通过XX学习的平台进行展示和交流。7、培训、学习评估及成果应用： 培训、学习评估是指在培训、学习实施后，进行培训情况和学习效果评估，主要包括：1） 评估方式：a) 反应问卷调查：通过问卷设计，了解受训人员对培训内容、培训者、培训方法等的意见。b) 通过笔试、技能操练、工作模拟等到形式，受训人对原理、事实、技术和技能等掌握程度。c) 行为评估：行政人事部通过对员工在受训前、后行为表现的差别了解，评估培训效果。2）评估85、成果的应用a) 对培训内容、方式等不当的培训项目进行调整b) 作为后期培训计划、培训项目的制定与实施的参考依据。c) 培训、学习评估的成果作为员工调薪、晋级的参考依据之一。8、培训服务协议及培训费用报销规定：1）培训服务协议：凡公司出资供员工学习或参加技能培训取得相关证书的，员工有义务根据公司要求签订一定期限的培训服务协议。如培训服务期限内员工离职，则须按协议规定赔偿部分培训费用（公司主动解约、调离公司的除外），具体期限规定如下：a) 脱产参加培训学习期间的薪酬计入协议费用b) 培训费用在2000元（含）以下的，签定一年服务协议；培训费用20005000元（含）以下的，签定两年服务协议。c) 86、培训费用指：报名费、书本费、课程辅导费、考试费、交通、住宿费用2）培训费用报销规定及流程：a) 时间在半天以内，免费的专业培训、论坛等培训，由分管领导批准，报行政人事部备案；b) 时间一天以上或需要培训费用的，由个人或部门申请提出申请，经由公司领导同意，报行政人事部备案；c) 经公司同意参加的支付培训费用的，培训费用由员工先行支付，公司按相应的服务期限逐月返还；公司安排的特殊情况除外；以上外出培训所产生的费用报销须在参加前填写培训申请表，经批准后方可报销。 d) 职称及员工自学相关费用报销规定：员工根据自身情况，利用业余时间参加本岗位专业职称、职业资格或旨在提升基础学历的学习、考试，并取得相关87、职称证书、资格证书或学历证书，经公司批准，予以一定比例的费用报销。具体规定如下： 参加职称证书、职业资格考试并取得证书的，可报销报名费、教材费、工本费、答辩费，参加常规课程辅导班的，辅导费报销一半； 参与工作相关的证书类继续教育学习，公司可报销继续教育费、教材费、年审费； 员工利用业余时间参加基础学历学习，取得更高一级文凭的，公司可报销报名费、书本费、考试费、答辩费等； 其他情形的培训如产生费用，经部门或员工申请，公司同意并报集团董事会批准后，可报销一定比例的费用。3）培训、学习费用报销流程： 行政人事部负责依据员工提供的相关证书、票据原件、费用明细进行审核、确认、办理服务协议签订（如需要）、88、登记，报经公司审批后，办理报销和费用发放。9、培训学时的规定及计算：公司为鼓励员工通过培训、学习不断提升自己，与公司共成长，要求全体员工每年完成一定的培训学时，标准为：中高层年度完成学时60H；主管级年度完成学时40H；员工级年度完成学时30H。具体学时计算方法如下：1）外训课程学时计算标准：a) 外部培训：员工外出参加的专业或管理培训，结束后按要求完成学习心得，学时按课程时间统计，每小时计1学时。b) 参观考察：员工外出参观考察，结束后按要求完成参观交流心得，学时按参观考察时间统计，每天计2学时。2）内训课程学时计算标准：主要类别有：入职培训、内部培训、内部分享、案例讨论几部分。a) 入职培89、训：员工入职一周内参加由行政人事部组织的入职培训，学时按课程时间统计，每小时计1学时。b) 内部培训：员工参加公司、部门组织的管理、制度类培训，学时按课程时间统计，每小时计1学时。c) 内部分享：外训、参观后，能结合课程内容及公司实际情况做内部分享的，学时统计按分享时间3倍计算，每小时计3学时。其他参与分享的员工学时统计按分享时间计算，每小时计1学时。d) 案例讨论：员工参与公司或部门组织的案例讨论，学时按会议时间统计，主讲人每小时计2学时，参与人每小时计1学时。3)个人自主学习学时计算标准：主要类别有: 职业能力学习、基础学历学习、专业职称学习、职业资格学习几部分。a) 参加职业技能、上岗证90、继续教育（如物业、财务、工程等）培训，按实际培训时间的50%计算学时。 b) 员工利用业余时间学习与工作相关的专业及管理类书籍，提交学习心得、专业文章及工作案例的，每500字计1学时，一旦被XX学习采用，视情每篇另奖励12学时，同时按500字奖励50元。c) 基础学历学习：员工利用业余时间参与的基础学历晋升教育，按通过门数统计，每通过1门计10学时。d) 专业职称、职业资格培训：初级职称或二级职业资格类，每通过一门考试计5学时；中高级职称或全国注册职业资格，每通过一门考试计10学时。对于以评代考类的职称，取得初级职称计5学时；取得中级职称计15学时；取得高级职称计20学时。4)其他情形奖励学91、时折算标准：a) 能自主开发课程并在公司内部授课的（不含制度类培训，授课时间控制在13小时内），按授课时间每小时计3学时，同时按授课时间每小时给予100元补贴。b) 根据员工职业技能水平，行政人事部可会同直线领导为员工制定专项提升计划，并事先评定奖励学时数，事后根据对员工完成情况的评估，给予相应学时的奖励。10、学时日常管理a) 行政人事部根据公司年度培训计划组织实施公司层面的培训，及时完成 员工学时统计、备案工作。b) 员工按季度（每季度第一个月的上旬）将个人上季度学时完成情况上报，行政人事部负责审核确认，在公司内部公布并上报公司领导。c) 属于个人自主学习的内容，由员工提供相应的学习资料和92、学习小结，行政人事部按标准计算学时，并做好统计备案工作。d) 各职能部门及各服务部为每位员工建立个人培训、学习档案，保管好相关资料。e) 员工学时统计以自然年为周期执行。2.6 物资管理制度1、范围 本制度所指的物资包括公司名下的所有物资，不以财务帐上所列的固定资产计算；本制度所指的物资包括：办公用品、电子设备、办公家俱、工程部采购的工程专业工具、材料、各项目接管后物业配套设备等；2、物资申购管理公司所有物资的采购，须按公司相关制度及程序办理后方可购买，由行政人事部落实采购的物资单价在1万元以上、总价在2万元以上的资产（不含礼品）必须采用招标/议标程序进行采购。3、物资登记管理a)公司所有的实93、物由行政人事部建立资产账目。低值易耗品做到购入数量、使用情况、库存数量清楚；所有物品须建立明细账，设定相应编号，做到账和物一致。账目由行政人事部、财务部和使用部门各执一份。由行政人事部和财务部对贵重资产定期盘点，行使资产监管职责。b)服务部各项目交付的配套设备由服务部建台账，工程部、行政人事部备案及定期核准。4、物资领用、借用、调配规定a)办公用品的领用，按关于办公用品申领规定执行。b)贵重物品的领用、借用，由使用人提出申请，填写领用/借用申请单，经部门经理审批，方可至行政人事部办理领用手续。原购价格超过2000元的物品的领用/借用需经总经理核准。c)借用人、领用人要爱惜公司财产，保管好物品，94、并按使用说明书要求按规定使用和保管。d)借用人使用完毕后，应及时归还物品，经行政人事部查验无损后，方可销单。e)集团内各公司之间的资产调配，由行政人事部与相关公司的行政部办理交接手续。f)领用/借用人未经行政人事部批准，不得将物品转借他人，严禁转借给非公司职员，发现转借他人的，公司将追究责任，私自转借他人造成物资损坏的，转借人将按实物原价予以赔偿，并给予通报批评。5、物资损毁、损坏、丢失的责任：a)公司所有职员都要爱惜财产，都负有维护公司财产安全的责任。b)经核实，领用/借用物品人员有意损毁物资的，照实物原价赔偿。c)领用/借用人员因工作疏忽造成物资损毁、损坏、丢失的，按照下例标准执行： 物资95、原值500元（含500元）以内的，全额赔偿； 物资原值500-1000元（含1000元）以内的，除按A条款赔偿外，加赔超额部分的40%； 物品原值1000元-3000元（含3000元）以内的，除按B条赔偿外，加赔超额部分的30%； 物资原值3000元-6000元（含6000元）以内的，除按C条赔偿外，加赔超额部分的20%； 物资原值6000-10000元（含10000元）以上的，除按D条赔偿外，加赔超额部分的10%； 物资原值10000元以上的，除按E条赔偿外，加赔超额部分的5%，但最高限额不超过8000元。以上A-F项条款，物资使用年限不满一年的，按以上比例赔偿，使用年限满一年以上的，按年满96、1年相应赔偿比例递减2%赔付。d)因不可抗力原因且当事人虽已做出挽回财产损失努力仍造成财产损毁、损坏的，领用借用人免责，但必须配合取得相关证明资料。e)造成财产损坏、损失的，个人应承担的经济部分，从每月工资中扣除，所扣金额不超过当月本人工资总额的20%，逐月扣除直到扣清钱款。f)对于一些特殊情况，也可由本人提出说明，报公司高层根据实际情况决定处理。6、保护公司财产安全a)职员不得拿公司的公共财产谋取个人利益或为他人谋取利益。b)职员未经批准，不得将公司的财产擅自赠与、转让、出租、出借、抵押给其它公司、单位或者个人。7、公司财产的报废、消帐管理公司所有物资的报废、消帐必须经总经理审批后方可办理，97、同时报财务部一份。序号物品名称存放位置数量序号物品名称存放位置数量123456789101112131415161718192021222324252627282930 资产盘点表2.7 员工宿舍管理制度为完善公司行政管理制度，使职员宿舍保持良好、清洁、整齐的环境和秩序，保证职员得到充分的休息，提高工作效率，特制定本规定：1、入住者必须严格遵守本规定，自觉维护职员宿舍的生活秩序和公众道德。2、职员在市区无适当住所或交通不便者可申请住宿。3、宿舍内所有器具设备（如电视、洗衣机、床铺、卫浴设备、门窗等），住宿职员有责任维护其完好。如有疏于管理或恶意破坏，酌情由现住人员担负修理费或赔偿费，并视情节轻98、重给予纪律处分。4、职员对所居住的宿舍，不得随意改造或变更，公司为住宿职员配备床、床头柜、衣柜，领用时需登记，离职时交回。5、职员不得将宿舍之一或全部转租或出借给他人使用，一经发现，即停止其居住权利。6、住宿职员应遵守以下规则：服从宿舍管理员管理；a)除公司指定烧煮地点外，室内禁止烧煮、烹饪或私自接配电线及装电器；b)室内不得使用或存放危险及违禁物品；c)起床后棉被应叠放整齐；d)灰、烟蒂不得丢弃在地上，室内不得存放易燃物品；e)换洗衣物不得堆积室内，暂不用的衣、鞋必须收入柜中；f)洗晒衣物必须在指定位置晾晒；g)用电视机、收音机，声音不得放大，以免妨碍他人休息；h)不得影响他人睡眠；i)宿舍99、不得留宿外人，外人拜访应登记姓名、关系及进出时间；j)熄灯时间最晚不超过23：00点，职员最迟应于23点返回宿舍，否则应向管理员汇报；k)贵重物品应避免携入，违反规定放入室内而致丢失者责任自负；l)不得在墙壁、橱柜、门窗上随意张贴字书或钉物品；m)废物、垃圾等应集中倾倒于指定场所；n)房间内的清洁由住宿人员轮流负责；o)节约用水、用电，做到随手关闭水龙头，人去灯灭；p)不得在床上抽烟；q)不得在宿舍内聚餐、喝酒、赌博、打麻将或从事其他不健康活动；r)住宿职员轮流值班，负责公共区域内的清洁，公共设施的修缮，水、电、门窗等的安全巡视，发现问题及时报告并立即采取措施。s)住宿管理员采用定期轮流负责制100、的办法，共同负担起宿舍的管理工作；t)住宿职员发生下列行为之一，应立即报告行政人事部：u)不服从管理员管理、指挥；v)在宿舍赌博、打麻将、斗殴、酗酒；w)蓄意破坏公共物品或设施；x)擅自在宿舍接待异性客人或留宿外人；y)经常妨碍宿舍安宁、屡教不改；z)严重违反宿舍安全规定；有偷窃行为；7、职员离职（包括自动辞职、被免职等），应于离职日起三日内，搬离职员宿舍，不得借故拖延或要求任何补偿费或搬家费。如有特殊原因暂不能搬出者，超过规定时间的住宿费按市场价支付。8、住宿者迁出应将床位、物品、抽屉等清理干净，带出物品应先交管理员或主管人员检查。9、住宿标准：在公司住宿条件成熟后，原则上经理级以上职员一人101、一间，普通职员23人住一间，申请入住公司宿舍职员要服从行政人事部的安排。10、入住者必须按公司制定的房费标准支付房费，房费在每月的薪金中自动扣除。经理级宿舍80元/间/月，普通职员50元/人/月。物业服务部管理人员、秩序维护员人员和工程人员在本小区入住公司宿舍免收房费和一定的水（1吨/月/人）、电费（30度/月/人），但超出部分自理。11、物业管理费、有线电视费由公司统一交纳，公司提倡节约，为住宿人员提供便利的同时，希望住宿职员能珍惜公司的资源、财产。普通员工宿舍所产生的水费、电费、煤气费由住宿人员按入住人数和时间分摊。经理宿舍产生的任何费用由住宿人员自理。12、职员亲友入住宿舍要经过行政人事102、部批准，服从行政人事部的安排，住宿3日以内不收费用，超过3日以上每天按10元收取住宿费。2.8员工宿舍用水用电制度为加强公司员工宿舍用水用电管理，根据公司员工宿舍管理制度规定，特重申员工宿舍用水用电管理制度如下：1、各服务部人员在本小区入住公司提供的宿舍免收房费和一定的水（1吨/月/人）、电费（30度/月/人），但超出部分自理。提前离职的住宿员工在办理手续时，要进行抄表计算其应分摊的水电费用。2、各服务部对宿舍单独挂表统计，产生的水费、电费由住宿人员按入住人数和时间分摊（每月抄表时间固定）。3、各服务部安护主管负责建立宿舍用水用电明细表台帐（每月一张），并每月上报人事行政部；人事行政部负责存档103、。4、用水用电超出部分单独立账，由人事行政部根据服务部上报的宿舍用水用电明细表从使用人次月工资内扣除。附件：宿舍用水用电明细表住宿人员水电费明细表姓名水费电费合计应扣费用签字备注读数金额读数金额抄表:安护主管：行政人事部：2.9库房管理制度1、物资的验收入库 a)物资到公司后库管员依据清单上所列的名称、数量进行核对、清点，方可入库。 b)对入库物资核对、清点后，库管员及时填写入库单，库管员、财务科各持一联做帐，采购人员持一联做请款报销凭证。 c)库管要严格把关，有以下情况时可拒绝验收或入库。 未经总经理或部门主管批准的采购。 与合同计划或请购单不相符的采购物资。 与要求不符合的采购物资。2、物104、资保管 a)物资入库后，需按不同类别、性能、特点和用途分类分区码放，做到二齐、三清、四定位。 二齐：物资摆放整齐、库容干净整齐。 三清：材料清、数量清、规格标识清。 四定位：按区、按排、按架、按位定位。 b)库管员(含各服务部物品管理员)应建立物品台帐、库存表、物品领用登记表，及时呈报库存信息，并对数量、文字、表格仔细核对，确保报表数据的准确性和可靠性。c)库管员对常用或每日有变动的物资要随时盘点，若发现误差须及时找出原因并更正。d)公司行政人事部专职人员对服务部物品每月盘点一次，服务部应于每月5日前将上月物品库存表和物品领用登记表汇总后以电子文档格式传给公司行政人事部备案。e)物品管理责任到105、人，部门公用的物品由部门负责人到仓库领用、个人使用的物品由个人到仓库领用，在领用时应填写物品领用登记表。物品因保管不善发生丢失或者损坏的由造成物品丢失或者损坏的责任人赔偿，没有责任人的由领用人赔偿。3、物资的领发 a)库管员凭领料人的领料单如实领发，若领料单上主管或总经理未签字、字据不清或被涂改的，库管员有权拒绝发放物资。 b)库管员根据进货时间必须遵守先进先出的原则。 c)任何人不办理领料手续不得以任何名义从库内拿走物资，不得在货架或货位中乱翻乱动，库管员有权制止和纠正其行为。 4、物资退库a) 由于计划更改引起领用的物资剩余时，应及时退库并办理退库手续。 b) 废品物资退库，库管员根据报废106、清单进行查验后，入库并做好记录和标识。c) 各服务处仓库由物品管理员管理，仓库要做好防盗、防火、防潮工作。物品应分类摆放整齐，服装入库前应洗涤干净，工程用具以及其他物品入库前应擦洗干净。工程用具和其他电器入库时应检查是否完好，损坏的用具修好后入库。物品管理员因仓库管理不善而造成仓库物品丢失的按实际情况给予处罚。d) 物品非人为损坏无法修复的，服务处应及时报给行政人事部，在行政人事部确认后给予报废。2.10工装管理办法1、公司各部门工装管理人员在员工入职第一天按当季发给员工工装，不得冬、夏装同发。2、员工在试用期间发给公用工装1套，待转正后（安护为3个月后）按其本人工装尺码再发给1套新工装。3、107、工装使用年限为24个月，使用期满后公司统一时间配置。4、基层员工工装保管办法：员工要爱惜工作服装，如在使用期限内，服装有损坏、丢失等，使用者需负赔偿责任。赔偿原则：服装丢失的或损坏较严重，影响形象的赔偿金额至少为供应价的50%以上；员工内部调动涉及服装款式不同的，原服装交服务部，到新岗位由服务部配发新岗位工装；员工离职，服装清洗洁净后上交（未清洗者暂缓结算工资或扣除服装干洗费40元），按规定上交的服装不再折算费用。5、管理人员的工装管理办法仍按原办法执行，参与折算。6、 各服务部现有库房管理人员为服装管理的第一责任人，需保证：1）离职员工上交服装的整洁、无损坏，若损坏，按公司规定执行赔偿要求；108、2）服装出入建立服装台账，执行领用、入库签字登记手续；3）负责新、旧服装保管工作，防火防盗防霉变，负有保管责任。若因失职造成服装丢失并查无出处，则由库管员按价赔偿；若出现霉变等损失则由库管员承担相关费用；7、各服务部需定期对现有已折价自付过的服装进行盘点，此类服装仍在使用期限内的且不影响使用的，可配备1套给新员工；但确实无法使用的，可申请报废（特指管理办法接续期间出现的情况）；超过使用年限的旧服装，因保存较好若仍可使用可继续使用，若无法使用可自行作报废处理。8、服装保证金原则上不予扣除，已扣除部分离职时退还。9、服装管理将纳入服务部质量季度检查综合服务内容进行考核，与目标责任状指标挂钩。三、 109、财务管理类3.1货币资金管理制度1、现金管理a) 现金管理的原则 严格分清收支两条线，现金收入业务与支出业务分开处理，所有收入全部及时入账，支出必须凭有效的核准手续；所有收到的现金当日送存银行，不得坐支留用； 做好库存现金的保管工作，必须放在保险箱内，确秩序维护员全；对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额（本企业的库存现金限额为5000元）； 库存现金不准以白条抵充； 对超过现金收付限额以上的收付款项（本企业制定为1000元）原则上必须通过银行结算。b) 现金收入范围： 向住户收缴的管理服务费用； 为住户代收代缴的水电气费； 为住户提供的110、各项有偿服务； 按规定向各施工单位、经营单位及个人收取的各项违约金； 所有废品及其他杂物、用品出售、出租所得的现金收入； 其他经营收入。c) 现金支付的范围： 向职工支付工资、奖金、津贴和福利补助等； 向职工支付各种社会保险和社会救济费如退职金、离退休金、抚恤金等； 支付出差人员的差旅费； 支付转账起点（1000元）以下的零星物资； 中国人民银行规定的其他支出。d) 出纳负责登记现金日记账，日清月结，每月必须盘点现金余额，编制现金盘点表，并由会计审核确认，以保证账款相符；e) 保险箱由出纳专人保管，保险箱密码应严格保密，保险箱钥匙不得存放办公室抽屉过夜，应随身携带妥善保管。2、银行存款管理 a111、) 公司按照国家支付结算办法的规定，在银行设立一个基本存款账户，办理存款、取款和转账结算，提取备用金须写明用途，按审批权限签字批准后，方可予以提取现金；公司原则上不在基本存款账户以外的银行开立一般银行账户；b) 需要使用转账支票结算往来业务时，经办人填写费用报销凭证或支票借支单（填明所需金额、用途），按审批权限签字批准后，方可到出纳处领取转账支票；出纳员在交付转账支票时，收票人须在存根联上签字；c) 填写支票使用蓝、黑色笔，写明日期、金额、用途、收款单位或个人，交总经理加盖印鉴章（注意不能盖在磁码打印条上）；d) 出纳员负责登记银行存款日记账，日清月结，月末与银行对账单核对，确保单位存款账面余112、额与银行对账单相符，不符之处查明原因。编制“银行存款余额调节表”， 一并装订在当月会计凭证中，并交会计审核；会计须详细复核银行对账单及余额调节表，确认账实、账账相符；对核对过程中发生的未达账项，应查明原因；e) 妥善保管支票，作废的支票加盖“作废”字样保存，装订在凭证中，并将作废的支票的号码剪贴在登记簿中，妥善保管，不得销毁；f) 转帐支票的使用必须符合如下规定： 签发时间、金额（大小写）、收款人、用途和密码必须逐项填写； 购买支票必须在支票领购簿上登记，同时要建立支票使用登记簿，按支票顺序编号记录使用情况； 作废支票要进行登记妥善保管，不得销毁； 不得签发空头支票、远期支票，造成银行罚款的，113、其罚款额的20%100%由出纳及有关责任人承担； 签发的支票丢失，造成经济损失的，由责任人赔偿损失； 支票印鉴至少由二人分别保管，出纳保管财务法人章，财务负责人保管财务专用章。支票现用现盖章， 严禁将盖好图章的支票放入办公室内过夜；g) 接收业务单位转账及现金支票，出纳人员应及时办理转账业务，不得由他人代办。3.2财务专用票据管理制度1、票据的开具范围a) 普通发票 物业管理费 即构成物业管理公共服务费用的十项内容； 停车位使用费 即车位费，须开具发票；b) 资金往来发票资金往来发票只用于代收代缴款项费用的开具，如公共水电费、业主水电费、电梯电费、垃圾清运费等。c) 收款收据的使用范围各类保证114、金如出入证押金、往来款等，出具收款收据。d) 其他服务、经营收入视具体情况，根据公司相关规定开具票据。2、票据的管理规定a) 物业公司财务部对票据实行统一管理3、票据领购:建立票据领购登记簿，由会计负责对所购票据进行编号和登记；会计并负责在票据上加盖财务或发票专用章；4、票据领用:票据的领用规则：及时核销、以旧换新；出纳及各物业服务部使用票据，均由指定的财务人员向公司会计申请领用票据，填写票据领用登记簿，并由会计做详细记录；5、票据核销:票据使用完毕，由领用人将用完的票据交还至公司会计处，会计对开具情况进行审核与清点，确认无误后，予以核销，并发放新的票据。b) 各管理部指派专人管理所领用票据 115、公司根据各物业服务部实际情况核定各处领用各类票据的限额，由物业服务部主任指派专人（与公司财务对口结算的物业服务部出纳人员）负责管理； 物业服务部内部建立票据领购登记簿，物业服务部出纳人员向各收费员、车管员、会所管理员及客服人员发放票据，须严格按照公司规定进行登记；票据领用人员将用完的票据按公司对票据的核销管理程序向物业服务部出纳人员核销，物业服务部出纳人员必须做好核销记录。c) 票据的保管 发票及收据由公司会计负责管理，专柜存放；对其所保管票据负责； 各部门负责人为本部门领用票据的第一责任人，对本部门领用的票据必须严格管理、定期检查，不得遗失，不得损毁。 发票领用人确保票据的完整无缺，如有发票116、遗失及破损情况发生，对相关责任人处以500-2000元人民币的罚款；找不到责任人的，由部门负责人负责；因出纳人员管理不善造成的，由出纳人员负责；情节严重的，追究相应法律责任。 收据遗失或破损，除没收所得外，对相关责任人处以300-500元人民币的罚款。情节严重的，追究相应的法律责任。 所有开完的票据的存根联，会计负责整理、编号、分类归档保存；记账联归入会计凭证附件保存。6、票据的开具要求a) 以真实发生的经济业务为基础，不得开具虚假发票，不得代开发票；b) 开具发票要按号顺序填开，填写项目齐全、字迹清楚、不得跳号、开大头小尾的发票；c) 发票的开具原则上应在结账同时开具并由经办人签字；d) 发117、票作废时必须一式四联加盖“作废”戳记章；e) 本公司所使用票据一律为订本式，任何人不得拆本使用；7、票据的记录会计对于核销的收据进行检查和登记，检查开票是否规范，票据存根是否完整，记录开出票据的编号、开票时间及开票金额，与收款的记账联核对一致，与出纳的收款金额核对一致，如有差异，应及时查找原因，保证所有开票金额全部入账。3.3票据管理规定（修订） 根据税务局有关物业服务收费使用机打发票的要求，结合我公司收费的实际情况，现就机打发票的领销、使用制定如下规定：一、公司各物业服务部向各业主、客户收取的各项费用，均需开具从公司财务部领取的票据（税务发票或收据）。若发现收费不开票，或使用非本公司管理内的118、票据，按严重违纪处理。二、领票1、发票：每个服务部根据每周的票据用量，到财务部领取发票（连号领取），登记发票号码。2、收据：（1）使用印有公司名称的收据，仅用于开具交入内账的款项收费，领取时需登记收据本号。（2）使用外购收据，仅用于开具交创收账的款项收费，领取时需登记收据本号。三、开票1、业主、客户到服务部交费时，客服人员要根据业主所交费用，当即开具相应的正式发票（各项要素齐全）。2、上门收费（1）向业主提供从公司财务部领取的收据（各项要素齐全）。（2）将所开收据及时打印正式发票，填写发票时在备注栏填写对应收据的本号及收据号（如第一本的第一号收据开票，在发票的备注栏标清“001-0000001119、”。注：发票上不能写“收据”两字），同时收据上登记发票号。存根联与记账联交公司财务，客户联留存在服务部，用以业主换取。四、交账1、所有收费必须及时缴存，在规定结算期到财务交账。将发票记账联与存根联以及它们对应的收据交公司财务部，交款金额须与票据金额一致，并填写“缴款结算单”。交账时每本收据与其开出发票一一对应上交，作废发票与作废发票登记表一一对应上交，未开收据直接开发票与其明细表一一对应上交（填写表格格式由财务部统一下发）。2、所有已开发票和已开收据，必须互相登记对应号码。在发票记账联与存根联上标注收据本号与票号；在收据存根联与记账联上标注发票号码，用以核销收据收费金额。3、红字发票交账，必须120、有客户退回的收据客户联及发票客户联，连同红字发票一起交账到财务。五、销票1、发票：（1）交款同时核销发票，按号销票。原则上必须连号开具，连号核销。（2）红字发票的开具，严格按照公司红字发票的使用规定（参见财务XX年第一季度培训）。2、收据：（1）开具交入创收款项的收据核销方式，保持原办法不变。（2）开具交入涉税账款项的收据，领销手续等同手工发票的程序。已收回业主客户联三联完整的票据，或已开具发票标注发票号码的收据，方可予以核销。六、收费后及时登记收费台账（按新版式进行登记）。七、其他注意事项：1、各服务部要及时进行账、款的核对和台账登记工作，保证收费准确和资金安全。2、各服务部应加强对票据的管121、理，完善部门的票据领销手续，妥善保管好发票的客户联。如若发生票据遗失或毁损情况，将追究当事人的责任，予以经济和行政处罚。3、原公司制度中财务管理相关规定及中与上述规定无冲突条款，仍遵照执行。 自制收据领用记录表年起止号码本号领用人签名交回收据月日日期经办人备注至至至至至至至至至至至至至至至至至至至至至 服务部机打发票领用登记表领票日期领回发票号年内部领用发票号码份数签名第一次交回发票第二次交回发票第三次交回发票备注月日日期发票号码份数作废份数金额日期发票号码份数作废份数金额日期发票号码份数作废份数金额作废机打发票登记表 年序号发票号码份数服务部交回作废原因财务确认备注月日日期签名备注：交账时与122、作废发票一起交回财务部直接开票未开收据收费明细表（上门收费部门）开票日期客户名称发票号服务部开票人金额份数总 计备注：1、不需上门收费的服务部不用填写此表。2、业主直接去客服部缴费，不用开收据，直接开发票的在此登记。交账时打印出与直接开的发票一起交财务部。3.4 固定资产管理制度1、固定资产的涵义固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。2、固定资产的范围和分类a) 凡单价在800元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间123、在一年以上的，均列为固定资产。b) 不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量经营用实物资产，根据实际情况也列为固定资产。c) 固定资产分为房屋及建筑物，交通工具，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等几大类。3、固定资产的账务处理a) 固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡。b) 购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；c) 固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡。d) 固定资产的报废、报损，应由部门填写报124、废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销。4、固定资产的管理a) 固定资产由行政部门集中统一购置、验收、领发、建卡、报废及报损，保证卡、物相符。b) 为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，填制盘点表，与财务账面记录相核对，如有差异，应及时查明原因，并进行处理。c) 各部门对领取或使用的固定资产，以部门为单位造册登记，妥善保管使用，指定专人负责管理。发生丢失要查明原因。d) 各部门需要维修、更换的固定资产，应由各部门负责人确认后，报领导审核同意后，再进行维修、更换。对确实不能使用和修复的固定资产，由各部门负责人及时提出意见，经领导审批125、后，按有关规定执行。e) 坚持每年至少一次对公司财产进行全面清点、核账，财务人员参与监盘，并将清查结果及时报告领导；对在清查中盘盈盘亏的财产，查明原因后，报有关部门批准，按有关规定进行账务处理，及时调整账目，如系人为造成财产丢失、损坏，根据情节轻重，分别给予相应的处罚。3.5 物业服务部财务工作规范1、物业服务部出纳人员a) 负责本物业服务部所有款项收支，及时与收费员、车辆管理员、会所管理员进行款项结算，并及时将所收款项上交公司出纳；b) 负责向公司财务领用、核销与保管各类收款收据及发票，并向收费员、车辆管理员、会所管理员发放，做好发放与销账记录；c) 登记现金日记账；d) 登记物业费用收费台126、账，对已收、应收的物业费用详细记录；e) 每月5日前填制并上报收费情况月报表，详细反映上月收费情况，正确记载物业管理费收入，真实反映物业服务部经营业绩；f) 计算物业管理服务费收费率；g) 对超过三个月以上未缴纳物业管理费用的住户查明不交原因，采取措施进行重点追缴，确定无法收回的物业费用及时报物业服务部主任；h) 与公司财务衔接，按时交纳物业服务部的各项收费并及时办理报销手续；i) 保管物业服务部创收提成资金，并登记该项资金的使用台账，每月将资金使用情况制作成报表向公司财务经理汇报，任何人不得随意使用或挪用提成资金；j) 承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付。2、收127、费员a) 负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴；b) 按公司的票据使用规定要求规范开具票据，及时向公司财务部出纳人员解款结算；每日与公司财务部出纳人员进行票、款交接，按规范程序填写物业费用缴款结算表，一式三联，第二联留存备查； c) 对缴费情况随时进行统计，做好收费窗口表，及时追讨欠缴费用；d) 和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；e) 完成企业和部门领导交办的其他任务。3、仓库管理员a) 登记仓库台账，保管仓库物品，并分类存放；b) 每月25日前根据仓库实际库存量，编制下月物品采购计划，28日前交行政部128、审核，审核内容包括：仓库实际库存量、当月实际消耗量、下月预计消耗量、下月资金预算；采购计划每月30日前报分管总经理批准。c) 领用工具或物品，由领用人填写领料单，由物业服务部主任签字确认后到仓库办理材料领用手续，仓库管理员根据所列品种逐一发放，并根据领料单内容登记物料发放明细；d) 因工作需要借用工具的人员，凭物业服务部主任签名确认的工具借领单到仓库办理工具借用手续（维修人员也可凭有效的维修单借用工具），仓库管理员负责督促借用人按时归还；e) 对报废物品，经相关人员验证后，填写物品报废单，由物业服务部主任签名确认，方可申请购买新物品；f) 月末对仓库物品进行盘点，编制仓库物品盘点表，与公司财务129、进行对账；g) 每年至少进行一次财产清查，公司财务人员监督盘点，对盘盈或盘亏资产的情况及时报告，分析原因并提出处理意见。4、 车辆管理员a) 看管所辖区域的各类车辆，保障车辆安全；b) 如实登记车位使用情况，按规定收取车位使用费；c) 每日将所收车位使用费款项向物业服务部出纳人员办理交款手续，由物业服务部出纳负责与公司出纳结算；d) 登记车辆收费台账，对不交费的车辆进行清理，及时报物业服务部领导。5、会所管理员a) 看护会所各类设施设备、健身器材，保障健身设备使用安全；b) 会所收支必须建立项目明细帐目及总明细帐目，所有收支均需进入明细帐；c) 明细帐应符合有关财务规定，严禁涂改帐目；d) 会130、所管理员按时与物业服务部出纳人员结算会所收入，双方签字认可，由物业服务部出纳人员负责向公司出纳交款；e) 不得动用会所收入，严禁将会所收入与私人钱物混放；会所所需物品的采购，须按公司有关规定、配送制度的程序办理；f) 会所管理员向物业服务部出纳处领取各种票据、消费卡，并应建立帐目，根据实际收入销帐，严禁将各种有价票、卡赠送亲朋好友。6、 物业服务部增值服务创收提成资金管理a）增值创收服务内容 除物业管理费、车位费、代收代缴等基本业务范围外，各部利用自有资源，开拓收费渠道的服务收费项目。包括场地租用费、房产中介费、便民服务费、房屋租金、进场费、代办服务费、废旧物资回收收入、经营收入等。 由公司引131、入或介绍项目不计提创收奖金。b）增值服务创收提成比例 以各物业服务部上年度增值服务创收收入为参考基数，未超过基数的部分按收益（扣除相关成本）的15%计提奖金；超过基数的部份按收益的30%计提奖金。 对各物业服务部新增创收项目按收益30%计提奖金。c）创收提成资金领取及监管 每季末物业服务部出纳制作该物业服务部该季度的创收收入明细表交给公司财务部； 公司出纳认真核对创收收入明细表，确认无误后签字，财务经理按照实际收入情况签署意见并交公司总经理审批，经批准后方可领取该项资金； 物业服务部出纳人员负责保管创收提成资金，单独建立创收提成资金使用台账，每月将资金使用情况制作成报表向公司财务主管汇报； 任132、何人不得随意使用或挪用提成资金；使用创收提成资金，须办理借款手续，经物业服务部主任签字审批后，方可向物业服务部出纳领用资金，并在资金使用结束后及时向物业服务部出纳销账； 不得将创收提成资金以各种名义向员工发放现金；除用于引入创收项目的奖励。 物业服务部创收提成资金的使用范围：用于奖励工作时间以外付出劳动的员工酬劳；三大节日（春节、端午、中秋）员工活动经费；用于为员工采购正常标准以上的劳保防护用品等；其它与物业管理服务相关的、正常开支标准外的费用开支（如工作所需要香烟、糖果、茶叶及改善员工食堂等）。7、关于空置物业的收费流程a) 根据南京市物业服务收费管理实施办法规定，对长期（连续六个月以上）未133、使用的空置物业，按照70%交纳空置物业费；b) 符合空置物业条件的，由业主向物业服务部书面备案，填写空置物业按70%交纳物业费用申请表；c) 物业服务部负责对空置物业的使用情况进行审核，核对住户的水、电、气的使用情况，记录抄表度数，并在申请表上签字确认后交物业服务部主任审批；d) 经审核后，业主方可按70%交纳相应费用；e) 物业服务部出纳向公司出纳交接票款时，要将审批过的空置物业按70%交纳物业费用申请表附在相应的收费票据后面，一并交到公司财务备案。减免物业相关费用审批表 小区 （ ）年第 号小区业主姓名房号欠费情况欠费项目欠费所属期欠费金额减免申请减免费用项目减免费用期间减免费用金额减免申134、请事由：经办人物业部主任日期财务部复 核职能部门意 见分管领导意 见总经理意见减免物业相关费用审批表 小区 （ ）年第 号所属小区业主姓名房号减免费用情况减免费用项目减免费用期间减免费用金额减免申请事由： 经办部门经办人日期地产相关部门领导意见物业公司财务 部物业公司分管领导意 见物业公司领导意见3.6 财务处罚规定1、原始凭证的取得、填制、审批不符合财务规定的，每发现5项处罚财务负责人20元，处罚责任人10元；2、未经许可擅自销毁财务档案或丢失财务资料的，视情节轻重对责任人和财务负责人处以500-1000元罚款，并予以记大过处分直至除名，情节特别严重的移交司法机关处理；3、财务交接工作未按规135、定程序办理的，每发现1项处罚财务负责人20元，处罚责任人10元；4、对于违反现金使用管理规定的，每发现1项处罚责任人20元，处罚财务负责人50元；情节严重的给予警告处分直至除名，情节特别严重的移交司法机关处理；5、公司出纳按时与各物业服务部出纳结算款项，若发现物业服务部出纳不及时交账的，一次处罚责任人20元；对于出纳不按时结算款项的，给予出纳20元的处罚；如有挪用公款现象，情节较轻者，处罚责任人500元，情节严重者，给予记大过处分直至除名，情节特别严重的移交司法机关处理；6、对于签发空头支票造成银行罚款的，其罚款额的20%-100%由出纳及有关责任人承担；7、对于遗失票据的，根据情节轻重，处罚136、责任人200-1000元人民币的罚款；找不到责任人的，由部门负责人负责；因出纳人员管理不善造成的，由出纳人员负责；情节严重的，追究相应法律责任；8、收据遗失或破损，除没收所得外，对相关责任人处以300-500元人民币的罚款。情节严重的，追究相应法律责任；9、无法收回的应收款项，要查明原因，如系人为原因，对相关责任人处以坏账金额20%-100%的罚款；10、对于未能及时催收导致收款延迟的情况，对责任人处以20-500元罚款。3.7验钞机使用规定1、接收验钞机后，立即登记入资产台账，并指定专人负责日常保管和维护，每日下班前将验钞机安全收放。2、认真阅读验钞机使用说明，掌握使用方法和日常维养常识。3137、为避免情绪激动业主对公司资产的侵犯行为，勿将验钞机摆放在接待台面，建议将其置于工作台侧面。4、未经公司许可，不得将验钞机外借他人使用。5、若验钞机发生故障或其它损坏情况，应及时向公司资产管理部门报告并提出处理意见，公司根据具体情节处理。3.8现金管理暂行规定1、为了加强现金管理，健全现金收付制度，严格执行现金结算纪律，特制定本制度。2、本制度是根据国家财务制度的有关规定，结合公司的具体情况制定的，将随着国家相关政策及公司的实际情况的变化予以修改和完善。3、现金收入范围：a) 向住户收缴的管理服务费用；b) 为住户代收代缴的水电气费；c) 为住户提供的各项有偿服务；d) 按规定向各施工单位、经138、营单位及个人收取的各项违约金；e) 所有废品及其他杂物、用品出售、出租所得的现金收入；f) 其他经营收入。4、现金支付范围：a) 员工工资、奖金、津贴及劳保福利费用；b) 出差人员差旅费；c) 采购办公用品或其他物品，金额在使用支票结算点1000元以下的；d) 业务活动的零星支出备用金；f) 确需现金支付的其他支出。5、现金收付原则a) 收付现金必须根据规定的合法凭证办理，没有经过审批签章或超越规定审批权限的，出纳不予付款。不准白条顶款，不准垫支挪用。b) 购买物品或支付货款，尽量使用支票、汇款等转账方式，减少现金支付量。c) 因公外出或购买物品，需借用现金时，出纳一律凭相关负责人审批的借款单139、付款。d) 各服务部收款员不得擅自将单位现金借给个人或其他单位，不准谎报用途套取现金、不准利用银行账户代其他单位或个人存入或支取现金，不准将单位收入的现金以个人名义存入银行，不准保留账外公款。6、现金收入和支出a) 不论何种来源收入的现金，原则上应于当日送存开户银行。b) 支付现金，应该从库存现金中支付或从银行提取；不得从现金收入直接支付，坐支现金。c) 严格审查采购物品化整为零，在结算起点以下的现金支付。d) 在特殊情况下对按规定应转账结算而不得不用现金结算的，经申请公司领导同意方可办理。7、现金报销时间规定 购买物品或支付经营费用借用现金，应在费用发生后3个工作日内报销，出差人员所借现金必140、须在返回后5个工作日内报销，如不按时还清借款又不向财务部门说明原因的，财务部门有权从借款人工资中扣除。公司财务人员在月末、季末、年末清理各类借款，及时催收，发现重大问题，应及时向领导汇报，采取措施。8、库存现金的保管a) 对于因加班等各种特殊情况收取的费用，不能送存银行的，应存放保险柜中，并于第二日及时送存银行汇入公司账户。b) 保险柜钥匙和密码要由专人保管、收存。下班要检查保险柜、门窗、是否锁好，确认后方能离开。c) 办理现金收付业务，必须做到按日清理、按月结账。及时登记现金日记账，结出库存现金账面余额，并与库存现金实地盘点数核对相符。d) 公司财务部人员定期或不定期地对库存现金情况进行清查141、盘点，重点放在账款是否相符、有无白条抵库、有无私借公款、有无挪用公款、有无账外资金等违规行为。9、处罚a) 对违反本办法造成公司损失的，视其情节轻重，给予处罚。b) 凡超出规定范围、限额使用现金，用不符合制度的凭证充抵库存现金，未经批准坐支现金，私设小金库，编造用途套取现金，公款私存的，除给有关人员处分外，分别给予违纪金额50-100的罚款。4、秩序维护部管理制度4.1 警棍使用制度为严格规范警棍使用，特制定如下规定：a) 警棍是秩序维护人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，秩序维护员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。b) 当班秩序维护员应将警棍挂在腰带后右侧。c) 不得在岗位上随便玩耍或挥142、舞警棍。d) 处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。e) 非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，秩序维护员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。f) 当班秩序维护员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。g) 交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。4.2对讲机使用制度对讲机是秩序维护人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。1、使用规定使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；持机143、人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道，停电时使用2频道）；严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班领班。2、对话要求呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”；收接方回话后，呼方要简明扼要地情况144、讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。4.3背景音乐播放制度1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作；2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；4、非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究当班人员相关责任；5、保持背景音乐设备的清洁，定期进行擦拭、维护145、，营造良好的工作环境。4.4安全重大事件报告制度1、重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。a) 重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为、刑事案件、用户集体投诉（5户以上）、中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障、房屋主体结构遭受破坏等；b) 发生重大突发事件，部门负责人必须在一小时内到现场处理；突发事件管理员或主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；c) 参与事件处理的部门经理（服务部主任）在事件处理后立即填146、写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；2、紧急事件处理程序a) 凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告服务部负责人、秩序维护部；b) 简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；c) 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；d) 查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员；e) 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；f) 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；g) 对伤亡事147、件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；h) 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告服务部负责人、秩序维护部，并由公安机关调查处理；i) 相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；j) 秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。3、斗殴等暴力事件的处理程序a) 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；b) 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告秩序维148、护部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待秩序维护部指令；c) 秩序维护部接报后视情况派适当数量的秩序维护员立即到现场制止，将肇事者带往秩序维护部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关；d) 斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；e) 如涉及刑事案件，应交公安机关处理；f) 事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；g) 如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向4、盗窃等破坏事件的处理程序a) 巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓149、获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待秩序维护部的指令；b) 秩序维护部接报后，应迅速排适当数量秩序维护人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往秩序维护部接受调查；c) 事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；d) 如涉及刑事责任，应交公安机关处理。5、电梯困人的处理程序a) 值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯困人，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知过程维修部；150、b) 监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；c) 如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；d) 部门经理填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。5、停电停水的处理程序接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；秩序维护部派出适当的秩序维护人员维护秩序，以防有人趁机制造事端。6、发现有人触电的处理a) 立即赶赴现场，切断电源；b) 在未切断电源之前，切不可用人体151、接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开；c) 立即进行人工急救，并送医院急救。4.5小区车辆停放、出入管理规定为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：a) 凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。b) 本小区有车辆的住户，应向服务部申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。c) 本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。d) 非本小区152、住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿。e) 进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。f) 进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。g) 管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严153、处理。h) 违反以上规定者，除按中华人民共和国交通管理条例处罚外，并按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。4.6车辆特殊事件处理制度1、设备故障a) 如属自身短时间能够排除的，应向受阻车辆做好解释工作，请其稍候，迅速恢复设备正常使用状态。b) 如属自身无法排除或短时间无法排除的，应立即通知收费系统管理员处理，同时执行按照停电处理制度，做好车辆出入。2、盗窃等破坏事件a) 立即向服务部负责人或秩序维护部报告，简要说明现场情况（地点、人员数量、人员财产损失等）。b) 保持冷静，如能处理可将有关人员带往服务部协助调查，如不能及时处理，应严密监视现场，等候上级处理。c) 保护现场不受破154、坏，以待有关单位取证。3、拒不交费或失卡、卡损坏车辆a) 耐心向其解释有关文件和公司规定。b) 如其蛮不讲理，应通知当班领班或服务部负责人处理。c) 做好期间车道的疏通工作。4、车道堵塞a) 在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。b) 如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。5、军警车辆不按规定停放或不交停车费a) 向驾驶员解释公司的规定。b) 如难以独自处理，应尽快通知当班领班或服务部负责人处理，或向上级请示处理。c) 尽力将驾驶员留在现场。d) 保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌的行为与驾驶员发生争执。5、工程维修管理制度5.1维修材料管理制度a)155、 为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。b) 采购员根据采购计划单，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。c) 仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。d) 发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。e) 维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。f) 材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。g) 服务部主任每周要对维修过的住户进行材料156、的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。h) 当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交公司品质部及财务部。5.2 有偿服务收费制度a) 公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。b) 收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。c) 做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。d) 服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严157、禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。e) 接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开本公司收据的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。f) 严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。g) 业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。h) 公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。5.3关于公司开发工程项目交接及后期维保管理的办法为提升公司项目工程品质，规范物业交接作业，交付后维保工作能及时有效开展，增强员工工作责任心，提高客户满意度和158、公司口碑，特制订本管理办法。1、目的a） 建立和规范地产与物业公司间就交付项目的验收标准和程序，各司其职，把好质量关；b） 物业公司代表业主提前验收，把好质量关，问题早发现、早暴露、早解决，减少交付后的矛盾；c） 从制度、组织、资金、人力等各方面确保交付后业主反映维保问题能得到及时有效解决，提升客户满意度，提高公司项目品质和公司口碑；d） 加强项目交付后期管理，使项目长期品质得以保障；e） 项目交付使用后，定期总结在使用过程中反映出的各类问题，汇总至相关部门，对今后项目的优化改进提供帮助，通过不断地改进、优化，以期提高公司产品的综合竞争力。2、原则a) 源头控制。地产公司工程部为主的相关各部门159、，从设计、选材、施工管理、材料及设备进场检验等各环节，严格把好质量关、标准关，抓好过程管理，减少后期矛盾，切实提升项目品质；b) 责任到人。项目经理对所管项目施工质量负责，一跟到底，原则上，由其跟至项目交付后36个月，在交付后业主集中反映的问题（一般以三个月为限）和项目遗留的问题，由项目经理一跟到底，交付后反映出的质量问题及维修组织情况，将纳入到项目经理的业绩考核中。c) 原则上，项目交付前必须具备法定交付条件。在竣工验收通过后，原则上至少放半个月的时间，用于一房一验遗留问题和细节问题的整改和维修，对于共性的质量问题需在交付前整改到位，尽可能以良好形象的小区交付给业主。d) 地产公司项目部和物160、业公司相关部门，应以客户为中心，重视业主反映的问题，只要是合理的要求，尽可能满足，不得拖拉处理、不得推诿，提高客户的满意度。3、物业公司前期介入工作内容及参与方式a) 物业公司应参与小区出入口设置、小区智能化系统、停车系统、景观中的灯具设置、背景音乐、绿化浇灌系统、保洁取水口等方案设计和设备设施招标环节。在以上方面，地产公司要充分尊重物业公司使用意见，双方在原则问题上不能达成一致意见的，由两家公司总经理协调，不能达成共识的，报公司董事长裁定。b) 工程项目在主体验收通过后进入内外装饰、园林景观、管网施工环节，物业工程前期介入，应定期到项目上巡视检查，可参加工程项目例会，按月提供工作检查报告。工161、程检查中发现的问题，以书面形式反馈至项目部，同时抄报地产公司工程部，严重问题整改不到位的，可报至地产公司最高领导。4、项目交付前验收1、前期一房一验工作。在正式四方验收前，项目部要求施工单位自查自纠，监理单位参与并督促整改。项目部抽查认可，认为具备一房一验条件后，以书面的形式通知相关单位组织正式的一房一验工作。2、正式一房一验工作。 牵头部门：地产公司工程项目部； 参与人员：项目部、物业公司工程部、监理单位和参建单位 验收标准：按南京市住宅工程质量分户验收管理办法执行 查出问题整改要求： 复验办法： 整改不到位处理办法3、地产公司项目部组织工程竣工验收并取得竣工备案表。5、房屋交付条件和标准1162、)、法定条件：三验二表（消防、规划、竣工验收，实测面积表、竣工备案表）五通（水、电、气、道路、电梯）交付物业封闭、符合安全管理标准，2)、室内（外）要求：工完料尽场地清、竣工资料齐全、工程质量达到住宅工程分户验收质量标准、竣工验收合格、工程质量整改完成、符合有关交付验收标准，3)、公共配套设施设备要求：竣工资料齐全、设施设备全部安装到位、符合设计和施工规范要求、工作状态良好、专业检测验收合格、达到物业正常使用管理要求、符合有关交付验收标准、4)、安全系统要求：竣工资料齐全、安全系统设备全部安装到位、符合设计和施工规范要求、工作状态良好、系统调试检测验收合格、专业检测验收合格、达到物业正常使用管163、理要求、符合有关交付验收标准、5)、道路、景观绿化要求：工完料尽场地清、竣工资料齐全、道路、景观绿化全部完工、符合设计和施工规范要求、竣工验收合格、达到物业正常使用管理要求、符合有关交付验收标准、6)、清洁要求：单体（室内、楼梯间、屋顶、外墙面、外窗、阳台、空调百叶等、）室外（道路、景观、绿化、路灯、设施设备等）全面清理保洁、无卫生死角、交付物业要求达到整体清洁明亮、符合有关交付标准、7)、消防系统要求：竣工资料齐全、消防系统设备全部安装到位、符合设计和施工规范要求、工作状态良好、系统调试检测验收合格、专业检测验收合格、消防设施配件齐全、标识明显、竣工验收合格、达到物业正常使用管理要求、符合有164、关交付验收标准、8)、电梯系统要求：竣工资料齐全、电梯系统设备全部安装到位、符合设计和施工规范要求、工作状态良好、系统调试检测验收合格、专业检测验收合格（有准用合格证）、达到物业正常使用管理要求、符合有关交付验收标准、以上工作主体是地产公司项目部，如项目部就某项具体工作有困难而物业公司有条件去做，且物业公司能接受的条件下，可委托物业公司承担，地产公司按市场平均价核费用给物业公司。9)、物业公司有权拒收项目的条件：a) 未能通过有关政府职能部门的验收（三验、二表）的物业。b) 整改后工程质量乃达不到接管标准的物业。c) 工地和与交物业不能有效隔离、不能确保入住业主行为安全的物业。d) 必备的配套165、设施设备不能投入正常使用的物业。e) 其他可能危及设备正常运行和业主入住人身安全的物业。6、物业交接验收1）、牵头人：物业交接验收由地产公司工程副总和物业公司业务副总牵头负责，具体工作部门为地产公司项目部、设计人员、物业公司工程部、物管部和项目管理处相关人员，在决定交接前，成立验收工作小组，明确具体的牵头人，工作对接联络人。2）、小区物业交接验收原则上按系统分项进行，如土建系统、公共配套工程、绿化景观工程、供电系统、消防系统、给排水系统、电梯系统等，成熟一项，验收一项，但原则上在小区交付后半年内交接完毕。（属分期开发项目，条件不具备的除外）3）、地产公司相关部门自查认为具备交接条件后，提请公司166、以书面形式提出交接要求，以工作联络单的形式提前7个工作日发函给物业公司，物业公司在接函后2个工作日内回函，同时地产公司相关部门应将涉及验收项目的设计图纸、合同、材料设备清单等技术检验资料转物业公司，保证其有4个工作日时间消化资料。在验收时，项目部需责成相关部门将设施设备的检验合格证、说明书、出厂合格证、运行记录等资料备齐备查。4）、各系统验收标准总原则：参照本行业本地区相关验收规范标准和双方签订合同进行验收。各系统单项验收的标准及相应的工作表单见附件。1）提供验收资料目录附件一2）单体建筑工程接管验收标准 附件二3）公共配套设施设备接管验收标准件三4）机电设备接管验收标准 附件四5）接管验收中167、发现问题整改落实要求 附件五6）遗留问题的处理 附件六7）物业交接验收工作表附件七7、交付后期质保问题的处理办法1）分工及相关部门职责 项目竣工交付后六个月，有关质保维修工作由地产公司项目部负责，项目经理牵头，接到业主报修单后，联系协调施工单位组织维修、维修质量的确认、客服人员与业主谈判中技术支持的配合等工作。项目部确认维修完毕的项目，物业工程人员复核无误后，由客服中心或项目客服人员通知业主查验。期间有因质量问题引起的赔偿问题的，小额度的赔偿（500元以下）由现场项目部牵头，物管处配合、施工单位参与处理；额度较大的赔偿及其它原因引起的赔偿，以客服中心谈判为主、项目部（施工单位）协助参加与业主的168、谈判。 竣工交付六个月后，基本解决业主提出的质量问题，项目部认为具备条件时，可提请将维保工作转物业公司工程部，两部门对工程质量维修工作进行检查、验收、接管，对仍存在质量问题登记造册，双方确认，清册内的问题原则上由项目部负责，在物业同意的情况下，可委托物业完成，对于工程中遗留未做的项目应按市场平均价核费用给物业公司。 物业工程部接管维保工作后，由物业工程部为主来协调组织维修，但涉及到技术复杂的问题，地产项目部专业人员应给予技术支持，具体沟通联系工作仍由物业工程部完成。2）对业主承诺服务标准 常规问题：10个工作日 非常规问题3）、维保工作移交交付后六个月内，地产公司项目部已基本解决集中交付后业主169、反映质量问题的，可组织关于工程维保工作移交工作。移交前需有三方面的保障：第一，已签订三方维保协议；第二、项目部将涉及的所有维保单位列出联络清单，每个单位至少有二个联络人和联络电话，移交给物业；第三、正式通知地产公司相关部门，后期的工程尾款支付需有物业公司总经理的签字。双方可设定一个时间节点，对于项目部已接手处理的工作，原则上由项目部处理完毕。维保工作移交给物业公司后，在碰到复杂技术问题或者物业与维保单位协调有困难时，项目部包括工程系统的管理人员都有责任协助参与解决。关于“三方维保协议”签订要求： 在建项目工程竣工前由地产工程部牵头负责签订三方维保协议； 新开工项目在签定施工合同时，将三方维保协170、议作为附件同时签订； 竣工交付项目工程由地产工程部牵头在维保工作移交物业前负责及时签订。 4）、转物业公司后期维保工作开展1）工作依据：三方维保协议、招标合同文件；2）工作流程：3）物业自行组织维修相关管理办法 物业自行安排维修的通路：公司组建维修队伍或找外部相对固定的12家队伍委托维修。 自行组织维修手续、资料要求：第一次电话或当面口头通知，明确要求，同时做好记录，要求48小时内做出反映；第二次，以EMS形式按固定格式发出书面催告函，48小时未做出反映，一般性问题不能在自发函后四个工作日内确保完成维修的，物业工程部联系外部队伍维修，维修时，对问题点维修前后的真实情况拍下照片，以及经业主、委托171、维修单位签字确认的单据。 自行组织维修工程造价核定审批权限：维修工程造价估算1000元（含）以内的，物业工程部完成本公司审批要求后直接安排；维修工程造价估算超过1000元的，物业工程部负责制定维修方案、确定维修单位、审工程量，地产工程部审核施工方案，成控部审核工程预算，报工程副总审批后返回物业工程部执行。 关于自行组织维修费用结算办法：依据移交项目综合情况，地产公司预支物业公司23万元，用于垫付维修费用，日常零星的维修费用，先从预支款中支付，但所有票据、工程维修合同台头都开：南京XXXX实业有限公司。物业财务与地产公司财务部对接，按月结算或垫付金额超过2万元时结算，同时，所有结算单据到成本控制172、部备份。物业公司在正常维修款的金额上可收取10%的管理费用，直接入物业帐内。原则上，已经地产公司工程副总审核的大额维修，只要决算金额不超过预算金额10%的，在结算时无需再报地产公司领导审批，超过预算金额10%的，还需地产公司相关领导审批。4） 涉及到赔偿问题的处理办法：赔偿金额在500元以下的，由客服中心（或项目客服中心）负责谈判，报分管领导同意后执行；超过500元的，由客服中心主谈，在责任单位能到现场的情况下，由项目部约责任单位到现场，与客服中心工作人员一起与业主谈判，最终赔偿额度以客服中心认可的为准，客户总监审批；超过2000元的，客服总监还需报地产公司总经理审批后，方可对业主承诺。凡涉及173、因质量问题造成的赔偿金额，由责任单位承担，从质保金中扣除，扣款依据是赔款协议和业主收款确认单，涉及1000元（含）以上的赔偿纠纷，必须有责任单位参加与业主的谈判。特例：竣工验收通过后，对于施工单位已撤出项目，尤其是离开南京的，由地产公司工程副总或工程部经理出面，与施工单位协调维保问题，从利于问题的角度考虑，对于一般性维保问题，可以谈定一定的费用，施工单位委托本公司自行组织维保，产生的维修和管理费用从质保金中扣除，以提高质保维修的效率和质量。5）、关于工程尾款支付办法 当工程付款付至合同约定的尾款或质保金时，付款单据统一更换为绿色付款审批单，此项工作主要由项目部、工程部负责，成本部、财务部配合；174、 工程尾款或质保金付款，由项目部申报、工程部、成本部审核后，转物业公司总经理处审批，二天内反馈意见，物业公司总经理审批后再报工程副总、总经理处审批后付款，物业公司总经理审批，不对付款金额负责； 对于维修不及时和维修质量不能保证、反复维修的维保单位，物业公司有权拒绝付款签字，在问题没有妥善处理完，停止付款，相应的，物业公司相关部门及时说明不能付款的原因，以便地产公司相关部门配合。8、项目总结要求1、在项目交付6个月后，原则上要求地产公司项目部、物业客服中心在一个月内完成项目阶段性总结，提报给公司领导。项目部从设计、单位选择、施工管理、质量管理、进度管理等环节做全面的项目总结。客服中心主要从业主反175、映的问题、物业后期管理使用角度总结。2、在项目交付一年后，物业公司组织相关部门从业主反映的问题、物业后期管理使用、质保单位维保服务质量、产品后期使用跟进等角度，做出评价，转地产公司工程副总、总经理、董事会。 附件一 物业交接验收提供资料目录1. 竣工图1) 总平面布置图（包括综合系统图、综合管网图）2) 建筑（竣）工图。3) 结构（竣）工图。4) 给排水、消防（竣）工图。5) 电气（竣）工图。6) 空调（竣）工图。7) 智能化系统（竣）工图。8) 通讯（竣）工图。9) 液化（煤）气（竣）工图。10) 绿化景观、道路、路灯（竣）工图。11) 设备，设施（竣）工图。2. 综合竣工验收资料（可用复印176、件）1) 项目批准文件。2) 用地批准文件。3) 建筑执照。4) 消防验收合格证。5) 规划验收合格证。6) 建设工程竣工验收合格证明。7) 建设工程竣工备案表。8) 建设工程实测面积表。9) 公共配套设施综合验收合格证。10) 供水合同、水箱消毒合格证明。11) 供电协议书、许可证。12) 供气协议书、许可证。13) 有线电视合格证。14) 通信设施合格证。15) 电梯检验合格准用证。16) 一房一验表。17) 特种设备检验合格准用证（机械车库等）。18) 土建、绿化、道路、设备等工程竣工验收合格证明、招标文件、施工合同、工程预算和材料清单。3. 设备资料：1) 设备出厂合格证。2) 设备使177、用说明书(要求中文)。3) 设备安装、调试报告，检验合格证明。4) 设备保修卡、保修协议、施工合同、招标说明、工程预算和材料清单。5) 成品材料出厂合格证、复检报告。4. 业主资料：1) 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等 附件二 单体建筑工程接管验收标准参照标准：南京市住宅工程质量分户验收管理办法及相关验收规范和质量标准。1、主体结构：1) 外墙抹灰面平整、无裂缝、无渗水、无明显色差。2) 外墙块料(如瓷砖)面层表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏、平屋面蓄水试验24小178、时后检查无渗漏、坡屋面淋水试验2小时后检查无渗漏。2、楼地面：1) 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓、整体面层平整、无裂缝、无脱皮、无起砂，块料(如瓷砖)面层表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、内墙面：2) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍、阴阳角横平竖直。3) 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固、无缺棱掉角、面层无裂纹损伤、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直、无空鼓。4、顶棚：1) 顶棚（梁底）抹灰面平整、无明显高底差、面层均匀、无脱皮，无裂缝，无霉点、无渗水痕迹，无污渍、无空鼓、2) 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2-179、3厘米、不应有积水、倒泛水和渗漏，防水层均匀厚度符合要求、无裂缝、无孔洞，蓄水试验24小时后检查无渗漏、无大便、小便和污渍、。5、门窗：1) 门窗开启灵活、关闭严密，无晃动不松动、无裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形、外光无污染、无损伤。2) 门锁、窗销连接牢固、开启灵活。3) 外窗周边无裂缝无渗水，玻璃安装牢固无破损、有安全认证标识，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤，外窗人工淋水试验一小时后检查无渗漏。4) 门油漆均匀、色泽光亮新鲜、无刮痕、无损伤、完整、有成品保护措施。5) 电子防盗单元门通话图像清晰、完好、无锈迹、无损伤、开启灵活。6) 分户防盗门光洁、安装位置准确垂直、周边无裂缝、180、线条顺直、对缝严密, 安装牢固、开启灵活、灌浆到位、无损伤、锁具开启灵活。6、楼梯、扶手：1) 钢木楼梯扶手安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑、有成品保护措施。2) 楼梯踏步无裂缝、无空鼓、无表皮剥皮起沙、相邻踏步高差不超过10。7、 栏杆安装：1) 栏杆安装牢固、位置准确垂直、无刮痕、无损伤、无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀、表面平滑。2) 2栏杆高度：多层净高不低于1.05m、高层净高不低于1.10m、净间距不大于0.11m。3) 护栏玻璃：必须使用钢化玻璃、厚度不应小于12、临空高度超过5 M必须使用钢化夹层玻璃。8、电气安装：1) 室内照明配电箱安装牢固、位置准确、无181、损伤、无污染、内接线整齐、回路编号齐全、标识正确、触电保护灵敏。2) 电器插座安装牢固、位置准确、相位正确接地可靠、漏电保护相位检测无错误，电源已接通正常。3) 开关安装牢固、位置准确、开关灵活，接触良好、无污染。4) 灯安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。5) 弱电箱安装牢固、无损伤、无污染、有线电视电话网络内线安装到位接触良好。9、给排水：1) 给水设施安装牢固、接口密实、有足够水压、流水通畅、管道、水嘴、阀门无渗漏。2) 地漏、排水管道安装牢固、管道顺直无倒坡、设阻火圈，配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、无污染。3) 卫生洁具安装牢固，配件齐全、无污渍和刮花、接口密实182、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。4) 水盆落水、坐便器排污管安装位置准确牢固、无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。10、 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤、无污染、分户号标识准确。11、门铃、对讲电话安装牢崮、操作灵活、图像效果良好、声音清晰。12、木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。13、饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直。14、油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。15、其他配备设施要求齐全、完好、型号与设计相符、工作正常。附件三 公共配套设施设备接管验收标准验收依据：所有已经发布的各专业验收规范和质量标准1天台、天沟、落水口畅通完好、隔热层、防水层完好、无渗183、漏。2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离、坡度适宜、平整。3屋面避雷设施连接牢固、油漆完整、无锈蚀。4路灯、草坪灯和装饰灯安装牢固符合设计要求、完好无损、工作正常灯柱安装牢固垂直、电线接头防水可靠、油漆完好。5园林绿化工程验收1) 施工前验收：种植材料、种植土和肥料等、均应在种植前由工程项目部人员按其规格、质量分批进行验收、不符合设计和质量要求不准进入现场施工。2) 绿化符合设计要求、树木高度、干径、树形及苗木株高、冠径符设计合图纸和工程合同预算所规定的要求、不缺株少苗、无死株、无大面积杂草、碎石砖块和垃圾，草块草卷规格一致、边缘平直、不露土、杂草不超过5，种植土改良或换土要有土壤化验分析报告，养184、护、修剪、施肥、杀虫要及时，成活率95以上，绿化用水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。3) 竣工验收时间a) 新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。b) 地被植物，应在当年成活后，覆盖率达到80%以上进行验收。c) 花坛种植的一二年生花卉及观叶植物，应在种植15天后进行验收。d) .春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收4) 绿化工程质量验收规定a) 乔、灌木的成活率应达到95%以上、珍贵树种和孤植树应保证成活。b) 花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛、种植成活率应达到95%。c) 草坪无杂草、无枯黄185、种植覆盖应达到95%。d) 绿地整洁、表面平整、无碎石砖块和垃圾。e) 种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。6、道路：1) 路面平整、无水泥块、无污染、无起砂、裂缝、无积水。2) 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。3) 块料面层拼砌整齐、平整牢固、灰缝饱满、无明显裂缝、缺棱掉角、无明显色差。4) 交通标识线、路牌清楚完整。7、消防：1) 消防箱标识清楚，玻璃完好。2) 消防设施配件齐全。3) 消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、水压充足、无渗水。4) 消防系统验收内容和标准详见：“消防系统分类验收表”8、服务配套设施1) 楼宇门牌、楼栋号、分户号牌安装牢固、标识清楚。2) 垃圾中转站186、密封完好、外表装饰完整、使用方便。3) 保安岗亭安装、配件齐全、标识清晰、完好无损。4) 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。5) 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施好、排水设施良好。6) 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。7) 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、无杂物、沟盖板安装牢固、平稳。8) 污水处理井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池（井）内无杂物。9) 护坡、挡土墙泄水畅通、砌筑牢固。10) 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。11) 水池、水箱卫生清洁、无渗漏。12) 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁、有187、防雨措施。附件四 机电设备接管验收标准验收依据：所有已经发布的各专业验收规范和质量标准1. 电梯设备型号、数量与移交清单（合同预算）相符、符合设计要求、，运行平稳，安装符合规范，有电梯运行准运证、机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。2. 变配电设备型号、数量与移交清单（合同预算）相符、符合设计要求、工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全、通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。3. 中央空调设备型号、数量与移交清单（合同预算）相符，符合设计要求、工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光、降温良好、设备表面油漆完好、无损伤。4. 消防监控设备型188、号与移交清单（合同预算）相符，符合设计要求、工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。5. 给排水设备型号、数量与移交清单（合同预算）相符、符合设计要求、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆、完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。6. 保安监控设备、同消防监控设备标准。7. 设施设备分项验收内容和详细验收标准详见：“设施设备分类验收表”附件五 接管验收中发现问题整改落实要求遗留问题的登记确认：1) 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交地产公司相关人员签字确认。2) 对189、物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组将问题逐项记录接管验收工程质量遗留问题登记表中并交地产公司相关人员签字确认限期整改。3) 对资料遗留的问题，接管验收小组积极同地产公司联系在商定的时间内补齐。4) 对物业硬件设施、设备遗留问题、一般问题接管验收小组要求地产公司在两周内（10个工作日）解决，重大问题接管验收小组要求地产公司在一个月内解决，无法解决时请公司总经理协调。5) 对不能进行整改的质量缺陷势必会影响今后的物业管理、物业公司以备忘录的形式将问题登记后交地产公司备案、因此产生的问题由地产公司相关部门进行解释 。6) 对保修期限内的维修、施工单位如不能按时维修好移交的物业根据190、保修协议、地产工程项目部有权安排其他施工单位维修、所发生费用由地产公司在工程尾款中扣除、确保物业正常使用管理。附件六： 业主投诉各类品质问题整改要求1、色差：污染在3天内整改完成；2、开裂：墙面、地面、天棚开裂在7个工作日内整改完成；3、空鼓： 地砖空鼓、墙面、墙砖空鼓在7个工作日内整改完成；4、层高、开间、净空尺寸、积差不符合要求，7个工作日内整改完成；5、屋面、外墙、门窗周边、厨卫间、阳台等处渗漏水，7个工作日内完成整改；6、门窗、幕墙等型材渗漏水，7个工作日内完成整改；7、单元门、分户门、塑钢、彩铝门窗、幕墙开启不灵活、密闭不严、五金配件缺少或不牢固，3个工作日内完成整改；8、门窗明显翘191、曲、变形、安装明显不方正、不垂直、有划痕、瘪膛明显需要更换，10天内完成整改；9、栏杆、扶手不牢固；高度、净高不满足要求，7天内完成整改。10、水、电、气、电话、有限电视等室外管网线路问题及时报相关主管部门抢修；室内部分对于线头松动、脱落、老化更换等由业主买好材料后一日内完成；对于隐蔽线路产生的问题在3日内解决；11、空调电梯、消防设备、给水设备、污水处理设备、智能化监控设备、停车场设备等部件线路老化、松动等简单原因产生的故障值班人员应及时进行处理。附件七 工程质量三方保修协议书甲 方：南京XXXX实业有限公司乙 方：南京XX物业管理有限公司丙 方： 为了更好地做好甲方开发的 工程项目竣工交付192、后的维修维保服务工作，现三方达成协议如下：一、工程在实体移交的过程中，三方及监理方应依据图纸及变更认真对照核实，对不符合验收标准的部分详细记录，并限期整改后重新验收，同时工程资料包括图纸、变更、使用说明书、质保书、合格证、施工单位工作内容及主要联系方式一并移交物业公司。二、甲方房屋从交付之日起所有业主户提出的房屋质量维修问题将由乙方第一时间负责现场查看、分析，并做好解释工作，确实是由工程施工质量引起需要维修的，地产项目部和物业工程部第一时间通知施工单位进行维修，首次通知以电话或口头形式进行，第二次催告以书面或传真方式进行。三、丙方同意在接到甲方和乙方（电话或口头）通知后，二天之内（48小时）赶193、赴现场进行维修处理。并在甲方和乙方要求的合理维修工期内保质保量的完成维修任务。四、如甲方和乙方第二次催告通知发出后，丙方二天之内（48小时）不予答复，也不来维修，则甲方和乙方有权自行组织维修，所发生的一切费用在丙方工程质量保修金中予以扣除（另加收10维修工程管理费）。五、如甲方和乙方第二次催告通知发出后，丙方二天之内（48小时）给予答复，并且组织维修，但超出甲方和乙方要求的合理维修工期或维修质量不合格，甲方和乙方有权自行组织维修，所产生的一切费用在丙方的工程质量保修金中扣除（另加收10维修工程管理费）。六、因工程质量问题对业主造成直接（或间接）经济损失的赔偿、丙方同意在接到甲方和乙方通知后，二194、天之内（48小时）赶赴现场进行处理，超过通知期限甲方和乙方有权直接处理、所有对业主造成的直接（或间接）经济损失赔偿金、全部在丙方的工程质量保修金中扣除。七、确实需要维修而依据合同又超出保修期的部分，由物业公司组织安排维修，如原因复杂，专业性强，本着友好合作，相应的施工单位应积极友情协作，物业公司依据实际情况予以支付该款项。八、丙方所属工程质量维保项目到期后丙方、甲方和乙方共同对所属工程质量维保项目进行全面验收、甲方和乙方共同出据丙方工程质量维修维保服务评估报告、此报告做为丙方工程质量维保尾款付款依据和再次承包XX地产工程项目投标审核内容，丙方工程质量维修维保服务达不到甲方和乙方规定工程质量维修195、维保服务要求的取消新工程项目投标资格、甲方和乙方有权拒付工程质量维保尾款直到丙方工程质量维修维保工作整改验收合格后才能安有关规定（工程尾款申报审批会签单）付款，丙方工程质量维修维保服务达到甲方和乙方规定要求的安有关规定付款。所有丙方要支付的工程质量维保金先由丙方到乙方申请签付，开据付款申请单后再到甲方工程部签字。在提请付款申请单之前，希望认真处理好甲方和乙方所发现的工程质量问题，并按甲方和乙方要求及时予以处理。不经乙方签字认可，甲方财务部拒绝支付工程尾款。九、在工程交付前一切问题为工程部牵头解决，依据南京市住宅分户验收要求该阶段物业公司参加一户一验；在工程交付后的三个月内由工程项目部牵头组织维196、修服务工作，落实整改计划，为XX地产客户提供快捷优质的售后维修服务，工程项目部应在3个月内完成全部工程质量维修任务、3个月到期后工程部牵头项目部和物业工程部共同对工程质量维修工作进行检查、验收、接管、对仍然存在的工程质量问题登记造册双方签字确认备案、清册内的工程质量问题仍然由工程项目部负责继续维修管理。公司将其纳入责任考核范围，物业公司负责3个月后新发生的工程质量维修管理工作、此后的工程质量维修维保工作由物业管理公司牵头组织管理，保修期外按照上述第七条执行，确实需要工程部协助解决的，以内部联系单形式进行。大家共同遵守协议，共同努力把工程后期维修服务工作做好。此协议一式四份，甲方执二份，乙方、丙197、方各执一份，经三方签字盖章后生效。甲 方： 乙 方： 丙 方：代表人： 代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日 年 月 日 附件八 各类工作表单表1 技术资料、管理资料移交清单物业名称： 移交验收项目：序号文 件 名 称分 数页 数验 收 情 况（意见）12345678910XX物业综合验收意见：验收人员： 日期：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：代表： 日期：表2 物业设备移交验收接管记录表物业名称： 移交验收项目：序号原设计设备名称、品牌、规格、型号、容量、主要技术指标数量现安装设备、名称、品牌、规格、型号、容量、主要技术指标运行状况、综合验收意见、（合格、不合格）123198、4567XX物业综合验收处理意见：验收人员： 日期：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：代表： 日期：表3 住宅楼移交验收工程质量记录表 物业名称： 移交验收项目：房号分户分类工程质量问题土建安装进户门塑钢门窗移交验收人员签字： 移交验收日期：地产： 监理： 施工： 物业：表4 业主入住分户验收工程质量记录表 物业名称： 移交验收项目：房号分户分类工程质量问题土建安装进户门塑钢门窗物业验房人员签字： 交房验收日期：表5 接管验收技术资料遗留问题登记表 物业名称： 移交验收项目：序号遗留问题文件名称分 数页 数处 理 意 见1234567891011XX物业综合处理意见：验收人员：199、 日期：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：代表： 日期：表6 接管验收工程（设计）质量遗留问题登记表 物业名称： 移交验收项目：序号存 在 问 题处 理 整 改 意 见12345678XX物业综合处理意见：验收人员： 日期：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：代表： 日期：表7 公共配套设施接管验收记录表 物业名称： 移交验收项目：序号分 项 验 收 内 容数量设施状况和质量问题验收处理意见12345678XX物业综合验收意见：验收人员： 日期：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：代表： 日期：表8 火灾自动报警系统调试报告 物业名称： 日期：工程名200、称工程地址建设单位联系人电话施工单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位使用单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）建设单位负责人（签字）表9 消防系统接管验收记录表 物业名称：施工单位验收区域日期序验收项目质量验收标准GBJ303-88, GBJ232-82检验情况处理意见1资料1.图纸及资料齐全。2.有产品合格证，铭牌清晰。2烟感与温度1图纸规定安装烟感只，温感 只。2.工作情况。正常工作只不正常工作只3消防栓1.设计数量只。2.安装位置合乎设计要求。3.阀门安装及漏水情况。4.消防皮带、啧咀201、安放齐全。5.自动按钮安装情况。6.立管、油漆。消防栓外观，安装质量情况7.消防栓泵系统设计数量组8.动作情况实际安装数量只。实际安装数量组4喷淋系统1.喷淋头设计数量共；2.安装位置，间隔距离合乎要求。3.楼层防火分区总阀，流量开关安装情况。4.末端放水阀门安装情况。5.管道安装、支架安装、漏水情况。6.湿式报警阀组安装.使用情况7.压力开关.水流指示器动作情况8.喷淋泵系统设计数量组9.动作情况实际安装数量只实际安装数量组5分区卷帘门1.分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计。2.设计安装卷帘门只。实际安装数量只表10 电梯移交验收工程质量记录表 物业名称： 维保人员及电话：品牌型号：安装位置202、：验收内容状况存在问题验收处理意见机房门窗安全照明通风盘车工具、救援规程温度控制消 防通讯设备主 机轿厢、照明、风扇、显示井道门井道照明按钮及层显三方对讲运行状况平层准确运行合格证移交验收人员签字： 移交验收日期：地产： 监理： 施工： 物业：表11 设备单机移交验收记录 物业名称：工程名称维保人员及电话系统名称序号设备名称设备转速(r/min)功率(kw)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值XX物业综合验收处理意见：验收人员：建设单位名称：XX地产代表： 日期：施工单位名称：测试人员：代表： 日期：表12 绿化工程竣工（移交）验收记录表工程名称：工程地址：绿地面积（平203、方米）开工日期：竣工日期：验收日期：树木成活率（%）花卉成活率（%）草坪覆盖率（%）整洁及平整整形修剪附属设施评定意见全部工程质量评定 及结论综合验收处理意见施工单位：建设单位：物业公司：表13 设备进场使用报验单 项目名称：工程名称报验单位设备名称型号、规格系统编号装箱单号 1.采购单位： 2.施工单位： 3.拟用部位：设备检查 1.包装 2.设备外观 3.设备零部件 4.其它技术文件检查 1.装箱单 份 张（如名称、产地、规格、数量等） 2.合格证 份 张（出厂合格证、质保书、准用证） 3.说明书 份 张 4.设备图 份 张 5.检测报告、复试报告 份 张 6.其它相关文件 份 张监理审查204、及处理意见监理检查签收人员： 日期： 监理单位（公章）建设单位：（公章） 项目经理： 年 月 日施工单位 ：（公章） 项目经理： 年 月 日表14 关于实施维修的再次催告函（一） ：兹根据 业主提请进行维修的内容，此项维修符合双方保修合同的条款，需要具体维修的项目如下：工程名称物业（地产）联系人及电话业主联系人及电话具体维修内容和部位：我方已于 通知贵方要求在二天之内（48小时）赶赴现场进行维修处理，解决问题，但你方未能在指定的日期内到现场进行维修，今我司正式发催告函，请贵方务必在二天内赶赴现场进行维修处理。我函发出 个工作日内，如果你方仍未能到达现场开展维修工作，则我方将组织维修，所发生的一205、切费用将由你方承担，维修费用、可能发生的业主赔偿金以及加收10维修工程管理费等费用，全部在你方的工程质量保修金中扣除。希望你方能及时组织人员，处理好维修工作。南京XXXX实业有限公司，南京XX物业管理有限公司 年 月 日 关于实施维修的再次催告函 （二） ：兹根据 业主提请进行维修的内容，此项维修符合你我双方签订的保修合同条款，需要具体维修的项目如下：工程名称物业（地产）联系人及电话业主联系人及电话具体维修内容和部位：贵方虽到现场进行过维修，但并未能解决业主投诉维修（赔偿损失）问题，今特再次发函，请贵方在接到本函后 日内到达现场确认处理。我函发出 个工作日内，如果你方不来确认处理，则我方将组织206、维修，所发生的一切费用将由你方承担，维修费用、可能发生的业主赔偿金以及加收10维修工程管理费等费用，全部在你方的工程质量保修金中扣除。我方将留有业主签字和拍照为证。南京XXXX实业有限公司南京XX物业管理有限公司年 月 日6、客服部制度6.1客服专员工作责任监督区日巡视制度1、各服务部必须为每个客服岗位员工划分一定范围的工作责任监督区。2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。3、巡视监督要求：检查小区秩序维护员、保洁员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）；小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）；基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口栏杆是否完好）；留意倾听业主对物业管理的意见反映。4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。