1、亿丰良渚新城项目定位方案初稿亿丰良渚新城项目定位方案初稿 中国市场研究院中国市场研究院 2011.08.30 Two 商业篇 Question1-做什么做什么 Question2-怎么做怎么做 市场-产品 方向篇 2 Question-做什么做什么 项目发展方向前瞻项目发展方向前瞻 项目目标与现实条件项目目标与现实条件 结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定 项目属性研判及界定项目属性研判及界定 项目发展方向前瞻项目发展方向前瞻 客户的目标实质上是项目 的宏观愿景 现实的目标体系则是随着 市场的变化和项目的发展 在动态变化的 企业层面：企业层面： 通过多个项目的打造，树立 企业在杭州商业地产2、领域的品牌。 与余杭区政府保持良好关系，促进 企业良性发展。 项目层面：项目层面： 回现产品平衡项目开发总投资。 实现多期滚动开发模式，平衡 投入与产出的关系。 达到项目利润最大化，控制开发 风险。 赢得战略空间 占领制高点 项目目标项目目标 4 5 项目背景及约束条件也是我项目背景及约束条件也是我 们研究考虑的重要因素们研究考虑的重要因素 开发商背景： 隶属于亿丰集团，是一家以商业地产为主 业多元化经营的本土民营企业。 本项目是开发商在余杭开发的亿丰家居建 材城的三期、四期。 开发商在当地有一定品牌知名度，开发强 度正处于上升期。 - 项目限制： 地块处于良渚新城门户位臵，但周边为待 开发用3、地，项目土地已平整。 三期地块是2011年初获得，约170万/亩, 约103亩，容积率2.4，商业性质，总建筑 面积约16.5万。 四期地块面积103亩，总建筑面积15.8万方。 整个地块呈长方形，被绕城高速、古墩路 延伸段、104国道三面围绕，北连亿丰家居 建材城项目。 杭州规划地铁2号线在项目周边约1公里 处有一个站点。 项目现实条件项目现实条件 项目特征思考项目特征思考 思考思考A A：项目位于绕城外，周边：项目位于绕城外，周边104104国道、古墩路、绕城公路均是城国道、古墩路、绕城公路均是城 市快速路，如何解决交通阻隔带来的影响市快速路，如何解决交通阻隔带来的影响 思考思考B B：四期综合容积率高达：四期综合容积率高达2.32.3，三期容积率高达，三期容积率高达2.42.4，如何通过产，如何通过产 品规避高容积率缺陷，提升项目价值品规避高容积率缺陷，提升项目价值 思考思考CC：项