1、集团公司方案、施工图设计及工程管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录一、设计管理5（一）勘察报告的审核51、勘察管理目的52、勘察报告质量审核的主要内容5（二）方案设计的审核6总则：61、总体方案审核62、专业设计方案的审核7（三）初步设计图纸的审核9总则9初步设计文件的审核9（四）施工图设计的审核121.建筑122.结构133.给排水134.电气145.空调15（五）设计图纸管理工作流程161.方案设计委托书下达程序162.编制总体规划方案的程序163.建筑单体方案设计阶段的程序174.初步设计阶段的程序2、175.施工图报建阶段的程序186.施工图设计阶段的程序187.市政道路、排水、排污设计阶段程序198、环境绿化工程设计报建程序19（六）施工图纸会审和技术交底201.总则202.施工图纸会审工作程序21（七）设计变更或工程变更22（八）水电、空调、装饰主要材料选型定板23二、工程管理：25（一）施工技术管理251、工程开工审批252、施工图纸会审及技术交底253、施工组织设计254、工程施工放线、验线265、工程委托书（通知书）的下达266、建设项目施工场地管理267、设计变更及工程变更申请的审批278、安全及文明施工管理27（二）独立分包工程的技术管理271、承包范围272、独立分包工程技3、术方案的委托283、独立分包工程的施工管理284、独立分包工程的竣工验收与政府部门的专业验收28（三）质量控制291、原材料、成品、半成品的质量管理292、施工过程质量的检查293、分项（部）工程及隐蔽工程验收304、施工样板、样板房（间）的验收315、设备安装工程的质量检查326、质量问题、事故的处理337、工程暂停工与复工348、成品保护349、工程竣工验收和入住交验3510、工程保修管理37（四）工程进度控制371、项目建设工期的目标控制372、工程施工计划的审批383、工程施工进度计划的实施384、工期延期的条件395、工期签证39（五）投资控制391、事先控制工作392、工程招投标34、93、工程变更审批405、关于销售中客户提出修改的有关规定406、工程款的支付41（六）合同管理41（七）信息管理41（八）组织协调421、协调的目的422、协调的内容42三、附则42一、设计管理（一）勘察报告的审核1、勘察管理目的（1） 确保勘察工作的勘察点、线、网平面布置及钻探深度合理，有代表性，能真实反映建筑物所处地段地质条件。（2） 确保勘察工作成果的准确性和可靠性，为设计提供建筑场地和地基的工程地质资料和基础设计的依据。2、勘察报告质量审核的主要内容（1） 钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果。（2） 审查报告内容是否满足设计要求。（3） 评定报告提出的技术参数是否合理。（5、4） 物理试验成果报告是否齐全、准确。（5） 地质勘察报告签名、盖章是否齐全。（6） 图和文字说明是否清晰。见勘察管理流程 勘 察 管 理 流 程根据工程项目建设需要提出勘察任务书设计单位 不同意项目公司审查 同意下达勘察任务选定勘察施工单位招投标或议标项目公司中心勘察施工项目公司、项目工程部对勘察工作跟踪管理勘察单位 不同意 提出报告勘察报告、评定项目公司、设计单位、（运营中心） 同意 交设计单位应用（二）方案设计的审核总则：1) 设计质量的管理，首先要把住设计方案审核关，以保证项目设计符合投资计划的要求；符合国家有关工程建设的方针、政策；符合现行建筑设计标准、规范并结合本集团公司的设计标准6、和工程实际，做到“工艺合理、技术先进、适用经济、安全可靠”，充分发挥工程项目的社会效益、经济效益和环境效益。2) 设计方案的审核，贯穿于初步设计（技术设计）阶段，包括总体方案和专业设计方案的审核两部分内容。设计方案的审核由研发中心负责组织，其中建筑专业由研发中心设计管理部负责组织有关专家进行评选；结构、设备专业由运营中心组织有关专家、工程技术人员、项目公司等部门进行评审，评审意见交研发中心汇总后，交集团公司领导审核批准后报政府有关部门审批。1、总体方案审核总体方案审核主要在初步设计时进行，重点审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功能工艺、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、7、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平。一般包括以下主要内容：1) 设计规模和设计范围包括工程设计的规模项目的组成，分期建设的情况，承担设计的范围和分工等。对非生产性部分建设项目，可用设计容量表示，如商业网点、铺位、面积，学校规模，多少户数的住宅区等。2) 总建筑面积包括全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。如：主要建筑物、公共辅助设施，会所、供配电、水房等设施的面积和其他主要建筑技术指标的说明。3) 工艺及技术水平项目采用的新工艺、新技术，主要工艺设备的选择等。4) 建筑造型指建筑平面、立面型式以及三维造型（总体鸟瞰8、图）是否与外部环境相协调，建筑高度是否符合规定，建筑外观的艺术效果等。2、专业设计方案的审核1) 总则专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计参数、设计标准、设备和结构选型、功能和使用价值等方面，是否满足适用、经济、美观、安全、可靠，满足使用要求；设计方案的审核还应依据相应工程的投资概算资料，并进行多方案的技术经济分析论证，在此阶段的质量管理工作，主要是协助设计单位做好设计方案的技术经济分析，在设计单位作的技术经济分析基础上对设计方案进行审核。其审核的主要内容：2) 建筑设计方案 平面布置：主要房间平面尺寸及布置，户型及单元组合，人流、物流交通组织等。平面布置也要结合结构的布置满足适用、安9、全、经济。 空间布置：主要房间空间尺寸、室内外标高、建筑层数及层高。各专业要求的层高、空间尺寸以及管线占用的空间尺寸。 室内装饰：各主要房间的装饰方案、装饰材料的选择与结构设计的荷载的关系。 门窗、幕墙布置：门窗幕墙的大小布置、材料、构造是否符合规范、经济、美观、安全、可靠等要求。 建筑物理方面：I. 采光、环境：建筑物应满足充分利用自然条件，减少人工能源的消耗，减少对环境的影响等。采光方式，是否达到规定的采光标准，灯具的选择及布置，遮阳措施的利用太阳能情况等。II. 热环境：隔热、保温的方式，是否达到规定的标准，设备及材料的选择等。III. 声环境：室内隔声方式，是否达到规定标准，材料的选择10、及构造措施等。IV. 通风：通风方式，是否达到规定的要求，建筑布置及构造措施等。 防水：防水做法，是否满足规范的要求，构造措施等。 消防：消防方式，是否符合规范和消防部门的规定，材料的选择及布置等。 人防：人防是否符合规范，满足人防部门的要求面积、设计的等级、材料、技术措施等。 环境工程：是否达到园林绿化规划和环保部门的要求、面积及所采取的技术措施等。3) 结构设计方案主要审核结构方案的设计依据及设计参数；结构方案的选择；（对复杂的建筑体型有无试算及方案的比较）。安全度、可靠度、抗震是否符合要求；主体结构布置是否合理，是否与建筑相协调；结构材料的选择是否考虑新技术、新工艺、新材料等等。总之，在11、确保质量安全可靠的前提下选取最经济的方案。4) 给水工程设计方案主要审核给水方案的设计依据和设计参数；给水方案的选择，应根据水源、用水量、给水系统、消防系统、冷却循环水系统等综合考虑，给水管线的布置和所需管材、设备的选择等能否满足规范和要求，是否经济。5) 通风空调设计方案主要审核通风、空调方案的设计依据和设计参数；通风、空调方案的选择；通风管道的布置和所需设备的选择等是否合理并满足规范和使用要求，是否经济。6) 动力工程设计方案主要审核动力方案的设计依据和设计参数，动力方案的选择；供电方案确定；动力线路的布置；备用电源方案选定；所需设备、器材的选择等。7) 弱点工程设计方案主要审核弱点方案的12、设计依据和设计参数；弱点方案的选择；弱点线路的布置；所需设备、器材的选择、成本造价等。8) 排水工程设计方案主要审核排水方案的设计依据和设计参数，排水方案的选择；排水管网的布置；所需设备、器材的选择等。审核建筑物消防工程设计方案是否符合消防规范，在满足消防规范的前提下选择比较经济的方案。9) 防雷工程设计方案主要审核设计建筑物防雷类别，是否符合国家规定及安全要求；审核建筑物屋面防雷装置及地下防雷接地装置的设计方案是否符合标准、规范。（三）初步设计图纸的审核总则设计图纸是设计工作的最终成果，是工程施工的直接依据，所以设计阶段质量控制的任务，最终要体现在设计图纸的质量上。因此，对设计图纸的审核侧重13、于设计的深度和采用的技术方案是否符合总体与专业设计方案的要求。初步设计文件的审核内容1. 建筑（1）总平面布置 有无建设工程规划许可证及国土局的土地批准书，规划报建方案审核书。 本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系。 本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调。 所示建（构）筑物平面与单体建（构）筑物是否一致。 建筑物退缩间距是否符合有关规定要求。 场地标高确定是否合理。 公用配套设施布置及用地是否满足要求。 公建配套是否符合规划设计要点批文要求。 （2）建筑设计 户型、单元组合、房间平面尺寸能否符合采光通风、防火要求。 建筑层数、层高、垂直交通的设14、置能否符合现行规范要求。 门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求。 装修标准。 对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等。 与总平面布置中所示平面是否一致。2. 结构 （1） 设计依据：一些荷载的取值，结构周期、振型、风、震、下层间位移。（2） 结构选型：对复杂的建筑体型应进行试算及结构方案的比较。（3） 提出结构草图：对已确定的结构方案提出各层结构平面布置图；估算主要承重构件截面，新技术、新材料的选择。（4） 提出可能采取的地基基础形式，做出技术经济分析，在确保质量安全的前提下优选合适地基持力层和较经济的基础做法。（5） 与建筑配合确定伸缩缝，沉降缝和抗震15、缝的尺寸和位置。（6） 其他工种配合的特殊要求。3. 给排水（1） 初步设计应符合已经批准的方案设计文件或设计任务书的要求。（2） 初步设计的内容应包括： 设计说明 设计图纸 主要设备及材料表 工程概算书（3） 初步设计的深度应满足相关的审批意见。该初步设计应： 符合审定的方案 符合建筑设计功能要求 能据以准备主要设备和资料 能满足编制工程概算 能据以进行施工图设计 能据以进行施工准备（4） 设计说明应包括以下主要内容： 设计依据：包括上级单位批准的方案设计文件；工程设计所有的有关规范、规定；项目公司提供的有关资料。 设计范围：根据工程性质及设计任务书要求，说明本专业设计的内容。如有必要，明确16、共同设计的分工内容、范围和界限。 室外给水：水源的情况，如给水干管位置、方向、标高、水压等，当自建水源时，还需说明水质、水温、水文、供取水方式、净化工艺等。用水量的情况，明确生活、生产、消防等用水标准，明确最高日用水量及总用水量。给水系统的情况，说明生活、生产、消防系统给水的划分和组合情况等。 室外排水：污水、雨水的排放量；排水系统的划分；有毒有害污水的处理等。 室内给水排水：给水、热水、中水系统的给水方式；分区给水划分、污水废水系统排水方式、中水处理流程等；消火栓、喷洒、水幕等给水方式和系统划分；贮水池、水箱的容积等资料。 各种管材的选用、隔振、防噪声、保温、防腐的要求及技术措施。对新型管材17、（给水管、排水管）的选用，要采取审慎的态度，经过技术上的认可，有关人员考察调研等一系列程序后方可使用。集团公司新材料的选用规定出台后，按此规定执行。 需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。（5） 设计图纸应包括以下主要图纸： 室外给水排水总平面图 主要层(如地下室、首层、标准层)给排水消防平面图 贮水池、水泵房、卫生间管井、水箱等大样图 室内给水排水系统图(冷水、热水、中水、雨水、污废水等) 消防系统图(消防栓、喷洒、水幕等) 中水处理装置平面图、流程图。 主要设备及材料表：包括各种主要设备以及各种管材的选用。 工程概算书：室内给水排水和室外给水排水应分别编制 计算书：各种用水量计算；相关的18、水力计算及热力计算；设备选型和构筑物尺寸计算等。4. 电气（1） 审查用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容量是否足够，有无过于偏大或偏小的情况存在。（2） 供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单回路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家的有关规定，用电负荷等级（是一类、二类还是三类负荷）是否符合实际需要。（3） 供电电源选自何方，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术要求。（4） 备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容19、量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则。（5） 变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理。（6） 用电负荷有无考虑功率因数补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否基本经济合理。（7） 审查建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定。（8） 安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施。（9） 主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合协约的规定范围。5. 空调（1） 初步设计图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图20、纸文件是否齐全。（2） 空调、通风、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意见，有无大的变动；如系统设计有大的变动，是否有合理可靠的依据？变动后的系统设计比原方案设计是否更先进合理，审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额。（3） 主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次。（4） 空调水管、风管走向布置是否合理，与其他专业有无严重冲突，有无浪费建筑层高，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。（四）施工图设计的审核内容1. 建筑 （1）总平面图： 总体布置是否符合初步设计批文要求。 所示坐标正确与否。 所示标高合理与否21、。 竖向设计能否满足施工要求深度。 （2）建筑设计，除初步设计要审的内容外，着重审查： 是否符合施工报建图及审核意见。 平面尺寸、标高数据是否正确。 详图标注是否正确、清楚，构造做法是否经济、安全、合理、美观。2. 结构（1） 建筑结构安全等级、抗震设放烈度、人防工程等级、抗渗等级、各构件抗震等级是否经济合理。（2） 后浇带的设置及施工要求是否合理，是否施工可行。（3） 基础图纸是否根据地质钻探资料，充分利用了地基承载能力，桩基持力层是否合适。（4） 结构平面图中梁的布置及梁柱定位是否与建筑相协调，梁的表示方法是否与合同管理规定相一致。（5） 楼梯、特种结构和构筑物（如水池、挡土墙等）是否单独22、绘制大样，钢筋构造是否清晰。（6） 玻璃幕墙、铝合金窗、轻型钢结构等其他装饰工程，每套图纸均应附有计算书，并审核计算的参数取值是否正确，构造是否合理，构件的安全、稳定性是否满足有关规范的要求。3. 给排水（1） 应根据已批准的初步设计文件编制施工图设计。（2） 设计内容应以图纸为主，应包括：封面、图纸目录、总说明、图纸和工程概算书等。（3） 设计深度应满足： 施工和安装要求。 编制施工图预算的要求。 安排材料、设备定货和非标准设备的制作要求。 工程竣工验收的要求。（4） 设计施工总说明应包括以下内容： 图纸目录 图例 设计施工总说明：应包括设计概况、生活给水系统、生活热水及饮用水系统、中水系统23、污废水系统、雨水系统、消防给水系统、设备和管道安装等项内容。（5） 施工图纸。施工图设计阶段应详细绘制以下施工图纸： 室外给水排水总平面图及管道纵断面图。图纸内容应包括：建筑物轮廓、位置、坐标、名称等；给水排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、检查井、化粪池、雨水口等也应在图上标明。如果较复杂的给水管网，应绘制给水节点图。 室内给水排水消防平面图。图纸内容应包括：与给排水、消防有关的各层建筑平面图；各种管道平面布置图；底层给水排水图等。 大样图。给排水设备及管道较多且较复杂的部位应绘制大样图。 系统图。涉及到生活给水、热水、热回水、中水、污废水、雨水、消防给水（消火栓、自动喷洒、水幕24、）等，均应绘制系统图和立管图。 局部设施图。当建筑物内有提升、调节或小型局部给排水处理设施时，应绘制出平面、剖面及详图。 详图。凡管道附件、设备、仪表及特殊配件需要加工而又无标准图可利用时，应绘制详图。4. 电气（1） 电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置的平面布置是否合理，有无根据装修标准及装修图的天花、室内家具布置、窗台高低等实际情况作平面布置。（2） 电气线路敷设的制式（是采用三相五线制还是三相四线制敷设）是否合理。（3） 电气管线的敷设方式（是明敷还是暗敷）是否经济合理，有无违反规定。（4） 电气配管、配线材料（是钢管还是塑料管，采用电线还是电缆、母线槽）的选择是否经济、合理，有无25、违反消防规定。（5） 配电箱、开关、插座的安装位置和高度规定是否一致，能否符合安全技术规定？有无针对施工中存在的通病提出技术要求。（6） 消防自动报警系统的设计是否符合已报消防局批的消防文件规定。（7） 弱电系统（电视、电话、防盗保安监控、可视对讲、门禁IC卡系统）的设计是否符合领导要求和售购房协议书中的规定。（8） 屋面防雷装置设计及敷设方式（是避雷网还是针，明敷还是暗敷）是否符合安全要求，是否经济、合理。（9） 电气系统图及电气管线布置图有无按规定要求绘制；是否实用、安全、经济、合理。（10） 设备、材料及灯具有无根据装修标准及房屋购售合同的规定选用；是否符合楼房的档次高低和经济实用的原则26、。5. 空调（1） 首先审核图纸图签栏，设计校核、审核、审定是否签名齐全，其次审核图纸专业会签栏，是否已经各专业会签。（2） 审核图纸的设计深度是否达到文件要求的设计深度，图纸目录、设计说明、系统图、平面图、大样图、设备材料表等是否齐全，图幅大小、图纸比例是否符合集团公司文件要求。（3） 审核设计总说明和系统图，看施工图系统设计是否符合初步设计的标准和要求，有无较大的变动，如有，理由是否合理，有无确切的依据，是否经过有关审批手续？变动有无显著增加投资。（4） 审核设计总说明，看设计选用设备材料有无违反规范，是否符合初步设计的标准和要求，是否与主体建筑的规模、档次相称，有否超标。（5） 审核平剖27、面图，审核空调设备选型是否满足使用要求（冷量、风量、余压等是否满足使用要求），审核水管、风管布置走向是否合理，风管、水管截面尺寸是否合用，风速、水流速有无超标，审核剖面图、安装大样是否能满足施工需要。（6） 审核图纸绘制标注有无错、漏，平剖面图有无与总说明和系统图矛盾等。 设计图纸的审核，还要侧重于： 是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及界限；建筑红线；建筑层数及高度；立面造型与所在地区的环境协调等。 工程建设是否符合法定的技术标准。如对安全、防火、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。 有关专业设计的审核，如对供水、排水、供电、消防、供热、供煤气、交通道路、通信28、等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。（五）设计图纸管理工作流程1. 方案设计委托书下达程序工作程序 项目公司接受集团公司任务后提供工程项目设计要点； 研发中心或项目公司编制设计委托书； 集团公司领导选定设计单位； 研发中心审定设计委托书；30天1天3天提供资料项目公司编制设计委托书需收集的资料： 规划局对设计要点的批文； 规划勘测院绘制的征地范围的地形图蓝图； 征地红线图（复印件）。2份3份2份注：设计委托书应包括的主要内容如规模、标准、功能安排、住房套数、户型及面积控制（粗略的）、园林绿化、市政及室外供水、供电等公用辅助设施以及经济技术指标等。2. 编29、制总体规划方案的程序工作程序1、 研发中心（项目公司）下达设计委托书并会知项目公司（研发中心）、运营中心（复印件一份）；2、 设计单位进行总平面规划设计，且提供总体规划方案；3、 研发中心、运营中心、项目公司初审总体规划方案后交集团公司领导审查；4、 设计单位编制“五图一书”等图纸文件；5、 项目公司初审“五图一书”等图纸文件交研发中心、运营中心审查；6、 研发中心、运营中心审查“五图一书”等图纸文件后，交集团公司领导审定，符合要求则交给项目公司；7、 项目公司将设计成果送审规划局。注：当审查”五图一书”等图纸文件未能通过，则退回研发中心（项目公司），由设计单位将文件继续完善，然后再审，直至符30、合要求。1天35天1天15天提供资料1、 设计要点批文（复印件）（项目公司提供给设计单位）。2、 “五图一书”（包括总平面图、道路平剖面图、管线综合图、竖向设计图、绿化设计图、规划说明书及设计成果软盘）（设计单位编制提交）3、 在规划勘测院测绘的蓝图上绘制的总平面图（设计单位编制提交）；2份7份3份3. 建筑单体方案设计阶段的程序工作程序 项目公司将批准后的规划设计文件会知研发中心、运营中心； 由销售部做出市场调查，提供套型、面积、平面布置及标准等； 项目公司编制设计委托书及设计合同； 研发、运营中心审定设计委托书、设计合同；5、设计单位对规划图中的建筑单体进行修改完善，且作立面、剖面方案；631、项目公司初审单体方案设计后交研发中心、运营中心审查；7、研发、运营中心审查单体设计方案后交集团公司领导审定；8、审定后的单体方案由研发中心交项目公司；9、项目公司将设计方案送审规划局（按政府规定执行）。注：本阶段的设计图纸（含说明书）经研发、运营中心审查集团公司领导审定后，交项目公司；属公共建筑配套设施（如中学、小学、幼儿园、垃圾压缩站等）的单体方案，领导审定后先由开发部送有关部门审核加具意见后再送规划局报建。1天立项后30天5天5天5天3天15天1天3天提供资料1、 批准的规划设计文件；2、 设计委托书、设计合同书（项目公司编制提交）3、 建筑单体各层平面及立面、剖面图（设计单位提交）；432、 建筑设计各项技术经济指标和外装修标准说明（设计单位提交）；5、 总体规划方案及附图（设计单位提交）；6、 工程估算书（设计单位提交）。注：以上第3、5项，公共建筑配套设施部分增加一份图纸。3份1份3份3份2份3份4. 初步设计阶段的程序工作程序 项目公司将送审批准的设计方案会知研发、运营中心； 集团公司选定初步设计单位； 项目公司签订初步设计合同、通知设计单位进行初步设计； 设计单位完成初步设计工作； 项目公司初审初步设计文件、交研发中心、运营中心审查； 研发中心、运营中心审查通过后，交集团公司领导审定； 审定的初步设计文件由研发中心交项目公司； 项目公司送审初步设计文件（按政府规定执行）33、。注：初步设计文件经研发、运营中心审查集团公司领导审定后，交项目公司，由项目公司移交有关部门。1天3天35天3天15天提供资料1、 批准的单体设计文件（行政人事部档案室提供给相关部门）；2、 初步设计文件（包括工程概算书）（评审用缩印件，设计单位提供）。2份7份5. 施工图报建阶段的程序工作程序6. 项目公司将审批后的初步设计文件或单体方案会知研发、运营中心；7. 项目公司将初步设计文件或单体方案交设计单位；8. 设计单位出施工报建图后交项目公司；9. 项目公司初审后交研发中心、运营中心审核；10. 研发、运营中心审核施工报建图后要交项目公司；11. 项目公司将审核同意的施工报建图送审。1天134、天10天2天2天1天提供资料1、 批准的初步设计文件或单体方案；2、 在规划勘测院测绘的地形图上绘制报建的建筑平面图（设计单位提供）；3、 施工图深度的建筑平立剖面图及装修说明（设计单位提供）；4、 施工报建表（设计单位提供）；3份5份2份6. 施工图设计阶段的程序工作程序5) 项目公司将批准后的施工报建图会知运营中心；6) 项目公司选定设计单位、设计合同，报运营中心审定；7) 项目公司通知设计单位展开设计工作出施工设计图；8) 设计单位将设计图纸交项目公司初审后交研发、运营中心审查；9) 研发、运营中心审查通过后发有关单位，如审查未通过则退回项目公司。1天3天35天12天提供资料1、 批准后35、的施工报建图2、 施工图（设计单位完成提交）；3、 工程预算书（设计单位提交）。按合同按合同7. 市政道路、排水、排污设计阶段程序工作程序D、 项目公司提供规划局审批后的”五图一书”交开发部；E、 开发部确定设计单位后编制设计委托书、设计合同交项目公司；F、 项目公司初审设计委托、设计合同后交集团公司运营中心审核并组织会签；G、 项目公司办理设计委托、签订设计合同；H、 设计单位完成施工图设计后交开发部，项目公司审核；I、 开发部将审核后的施工图送市政部门审核；J、 开发部将市政部门审核后的施工图，交并知会运营中心；K、 开发部将施工图送政府相关机构报建；L、 政府相关机构批准的施工图发各相关36、单位。35天5天2天2天12天提供资料1、 规划局批准后的”五图一书”（项目公司提供给开发部）；2、 市政道路、排水、排污施工图（设计单位提交）；3、 工程估算、工程预算书（设计单位提交）。3份按合同按合同注：1、有关给水、煤气、电力、电讯等设计阶段程序均可参照本表执行；所有管线设计完成后，由项目公司将各管线施工图交开发部综合。8、环境绿化工程设计报建程序工作程序1、 项目公司依据批准的”五图一书”和市政道路、排水、排污施工图编制设计委托书或设计合同；2、 项目公司将设计委托书或设计合同交集团研发中心审核并组织各部门会签；3、 项目公司委托设计并签订设计委托书或设计合同；4、 设计单位完成方案37、设计，项目公司初审后，交研发中心、运营中心审查；5、 研发中心、运营中心审查后，组织有关方面会审，交集团公司领导审定；6、 设计单位根据审定的方案，完成施工图设计后交研发中心审定；7、 研发中心审查通过的绿化施工图，交项目公司报政府绿化管理机构审定（按政府规定执行）；8、 项目公司根据批准的绿化施工图安排施工。35天5天3天710天1天提供资料1、 经批准后的市政道路、排水、排污图（项目公司提供给设计单位）；2、 经批准后的”五图一书”（项目公司提供给设计单位）；3、 环境工程设计方案及施工图（设计单位提交）；4、工程估算、工程预算书（设计单位提交）。1份1份按合同按合同9说明： （1）以上各38、阶段工作流程中工作时限均指有效“工作日”； （2）以上各阶段凡涉及设计周期的工作时限均依据设计合同规定。 （六）施工图纸会审和技术交底 总则 施工图纸是施工的直接依据，必须严肃认真组织图纸会审。项目公司组织设计单位对于图纸的设计意图、工程质量要求向施工单位做出明确交底，项目公司、研发中心、运营中心及监理公司有关人员以及施工单位对于设计交底应当全面理解，发现问题提出建议，使设计人员对图纸上的差错和缺陷能够得到及时纠正和补充。研发中心、运营中心、监理公司都应安排各专业工程人员事先熟悉图纸，充分准备，会审时能够拿出具体明确的意见。 图纸会审由项目公司或监理公司主持，组织设计单位和施工单位的有关施工管39、理等工程技术人员参加。 图纸会审前，运营中心、研发中心、项目公司（监理公司）、施工单位应先预审，提出意见，对设计做到心中有数。其中研发中心、运营中心主要审核施工图与原方案设计、初步设计的符合性，可书面提出会审意见，必要时须参加会审会议；项目公司（监理公司）对施工图进行全面审核。 图纸会审时，先由设计单位进行技术交底，详细说明设计意图，工艺流程，建筑结构选型及水、空、电的设计方案。标准构件采用，建筑、设备材料选用要求、施工步骤、施工方法等，以便对设计图纸统一认识。 会审提出的问题由设计单位解答处理。施工单位应有专人做好会审记录或记要，应着重说明处理和解决的意见和方法，并注明会审时间、地点、主持单40、位、参加单位和参加人员。会审的记录或纪要经参加会审的单位签字认同后，根据需要一式若干份，分别送交有关单位处理、执行及存档。 施工图纸会审工作程序收到施工图纸 施工单位 10天内 项目公司（监理公司）内部会审记录 1天内 研发中心、运营中心 物业公司、商业公司内部会审记录汇总 项目公司、研发中心、运营中心 1天内 会审准备 设计单位 1天内 项目公司或监理公司（主持）施工图纸会审设计技术交底签名 设计单位（技术交底、解答） 1天内 施工单位（参加、记录） 项目工程部、运营部、研展部（参加） 研发中心、运营中心、物业公司、商业公司 会审记录整理 施工单位 1天内盖章 施工单位 1天内发放 施工单位41、（发至参加单位）图纸会审的内容包括 是否无证设计或越级设计，图纸是否经设计单位正式签署；施工图纸是否已经政府审图机构审查； 地质勘探资料是否齐全； 设计图纸与说明是否齐全，分期出图有无分期供图的时间表； 设计地震烈度是否符合当地要求； 如有几个设计单位共同设计的图纸，是否由总设计单位牵头组织设计协调，总设计单位、专业设计单位是否签名确认齐全；相互间有无矛盾，专业图纸之间、平剖面图纸之间有无矛盾，标准有无遗漏； 总平面与施工图的几何尺寸、平面布置、标高等是否一致； 消防、人防是否满足政府批文标准； 建筑结构与各专业图纸本身是否有错漏及矛盾，结构图与建筑图的平面尺寸及标高是否一致，建筑图与结构图的42、表示方法是否清楚；是否符合制图标准；预埋件是否表示清楚；有无钢筋明细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚； 施工图中所列的各种标准图册施工单位是否具备； 有无设备材料一览表，材料来源有无保证，能否代换，图中所要求的条件能否满足，新材料、新技术的应用有无问题； 地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工，不便于施工的技术问题，或容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题； 各管线、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理；21 节能、环保有无保证。（七）设计变更或工程变更1、设计变更由设计单位发出设计修改图或修改通知，由工程部、监理公司审查提出意见，再申报运营中心43、确认审批后签发，发至施工单位执行。设计变更流程图提出设计变更原因及要求集团公司、运营中心、研发中心、设计单位、项目公司、施工单位审查设计变更原因及要求项目公司 是修改设计图（或修改通知）设计单位审查设计变更或会审修改运营中心、研发中心 同意收发项目公司实施施工单位2、 工程变更。由施工单位提出申请，经工程部、设计单位、监理公司审查后签具意见报运营中心（研发中心）审定后实施。（八）水电、空调、装饰主要材料选型定板选用水电、空调、装饰的主要材料，施工单位及甲方应根据设计施工图纸及总承包合同，结合工程进度计划合理安排好，及时送样及选定时间（原则进口材在施工前提前六个月，国产材在施工前提前三个月），送44、样（6家以上产品）经项目公司审查确认（运营中心在项目开工前，将下达审查书告知项目公司须审查的具体项目，若含须查项目尚需报项目中心审查），与施工单位在认定的厂家中共同招标，确定为甲定材料。（见水电、空调主要材料工作程序）水电、空调主要材料选用程序按工程总进度计划编制送样及选定时间甲方、施工单位 2天送6家以上产品样板及技术资料甲方、施工单位 1天对产品样板和技术资料进行初审项目公司、设计单位、施工单位 3天否定选定材料样板、品牌2天运营中心（必要时） 2天确定项目公司工程副总、工程管理总监 25天通知项目公司、设计单位、施工单位实施项目公司、运营中心 2、新型建筑材料的选用按下面工作流程进行。新45、型建筑材料选用程序收集省、市建委推广或规定用材的有关资料运营中心、项目公司收集各厂家技术资料及经济指标运营中心、项目公司市场调查、参观、考察，分别提出意见运营中心（组织）、研发中心、项目公司做出技术经济分析，比较后推荐方案运营中心、项目公司、项目运营部（配合）对新型建筑材料的技术经济分析方案进行讨论运营中心（组织）、研发中心、项目运营部、施工单位、项目公司可行与否 否 可行对所选用的新型材料的技术经济分析方案和有关资料报集团公司各领导审批并承办会签运营中心二、工程管理：（一）施工技术管理1、工程开工审批 单位工程开工前应具备如下条件：场地“三通一平”及施工设备已满足开工条件，测量放线复核已完成46、，施工管理人员已到位，图纸会审及技术交底、施工组织设计（或方案）已审批，施工单位应提交“单位工程开工报告”由项目工程部审查后报运营中心审批。2、施工图纸会审及技术交底（1） 施工图纸会审由项目公司主持（必要时研发中心参加建筑、环境、装饰专业图纸会审，运营中心其余专业施工图纸会审），项目研展部、工程部、运营部有关专业技术人员参加会审；（2） 图纸会审前，参加会审人员要先行预审，熟悉图纸，了解工程特点、设计要求、关键部位的质量要求，写出书面意见和建议；（3） 图纸会审要抓住重点：设计是否符合规范；设计体系安全性、适用经济性是否满足要求；有无大的错漏和各专业工种间的矛盾； （4）图纸会审的记录由施工47、单位整理，经研发中心、运营中心、项目公司、设计单位会签，作为施工的依据，会审记录由项目工程部跟踪；图纸会审的修改，由项目公司及时跟踪落实。未经会审的图纸，原则上不得使用，施工单位自行施工，如图纸错漏或修改造成返工责任由施工单位自负。3、施工组织设计（1） 施工前，施工单位必须编制施工组织设计（方案），在自审手续齐全的基础上，报项目工程部（或监理公司）审查，经项目公司工程副总审核后报运营中心工程总监审批；（2） 经审批的施工组织设计（或方案）是组织施工和工程监理的依据，不得随意变更。需变更时应提出申报，按程序重新审批；（3） 特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方48、案，经上报审批后实施见程序（二），单位工程施工组织设计可分两次编制：0.00以下和0.000以上，单项工程的施工组织设计和主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独作施工方案；（4） 没有编报施工组织设计（方案）的单位工程原则上不能开工。4、工程施工放线、验线项目工程开工前，由项目工程部组织施工单位放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网，并建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位放线后，应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置），自行核验无误，填报放线报验单。项目工程部负责由主轴线引出的各层轴线和标高的验线复核。 项目公司负49、责会同政府测绘部门对建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线。5、工程委托书（通知书）的下达（1） 为了确保项目建设工程立项后的前期工作能顺利的开展，在施工合同和工程设计合同签订之前，由项目工程部协助项目公司领导下达工程委托书和设计委托书；（2） 委托书由项目公司组织专业人员编制后，工程委托书报运营中心审定，由项目公司下达施工单位实施。6、建设项目施工场地管理（1） 在集团公司下达项目建设任务后，项目工程部应下达放线任务，督促施工单位将建设项目施工场地原貌，包括周边环境和对原地面标高、用地红线控制点的坐标等进行核实；（2） 委托施工单位按照规划报建图及设计资料放出红线及主要控制50、轴线。项目公司复验无误后，红线范围的建设用地由项目工程部正式移交施工单位管理；（3） 项目工程部应根据放线结果，调查工程项目开工（如基坑开挖等）可能对周边建筑物或管线造成影响的，应知会施工单位采取相应预防措施；（4） 运营中心和项目公司应根据现场实际情况，认真审查施工单编制的施工组织设计中的施工场地总平面布置，安排施工场地，在项目建设过程中，项目工程部应按安全文明管理规定对场地进行管理，施工完成后，应督促施工单位及时清理好现场。7、设计变更及工程变更申请的审批（1） 设计单位根据公司的指示或工程实际情况对原设计图纸提出的变更修改，应先送项目公司初审后报运营中心、研发中心审批签发；（2） 投资、51、规模较大的设计变更，运营中心应组织研发中心、项目公司、设计单位、施工单位参加会审，确定变更方案后，施工单位编制调整预算报项目公司运营部审核，设计变更和审定的补充预算由运营中心成本管理部审定后签发，施工单位实施；（3）施工单位提出的工程变更要求，应先填报工程变更申请表提出变更的原因、变更的内容、工程量及价格。经项目公司初审后，报运营中心审批。影响使用功能或投资规模的变更申请，应由运营中心召开研发中心、项目公司、设计人员参加的协商会议，经讨论确定后签发。8、安全及文明施工管理（1） 项目建设工地应成立以施工单位为主的安全、文明施工管理小组，项目工程部经理或监理公司总监（总监代表）应参加管理小组工作52、，加强对施工单位的安全、防火、文明施工的监督与管理，落实岗位责任制；（2） 各类施工组织设计（或方案），必须包含安全、文明管理措施，否则不予审批；（3） 建立安全、文明施工定期检查与巡视检查制度，监理公司人员应每天巡视检查，发现问题及时处理。项目工程部每周至少一次组织对施工现场检查，纠正违章行为，对存在问题及隐患，提出整改通知，限期整改。（4）由运营中心不定期对各建设工地进行安全文明施工检查，将检查出的问题和奖罚情况在通报中反映。（二）独立分包工程的技术管理1、承包范围总承包合同外的独立分包工程一般有：电梯、发电机组、冷却塔、擦窗机、可视对讲、闭路监控、智能化系统（包括IC卡-卡通）、体育、游53、乐设施、橱柜、小区附属设施（门牌、小区指示牌、交通安全设施）、室外给水、排水、排污、煤气、通讯、有线电视、供电、市政道路、环卫设施、白蚁防治、前期勘探工程、桩检测、园建绿化等。2、独立分包工程技术方案的委托（1） 独立分包工程的承包合同由项目公司签订，分包单位的确定，应按集团公司招标管理办法执行，分包工程的设计方案和技术经济指标由项目公司编制，报运营中心审定下达工程委托书及设计任务书；（2） 独立分包工程施工图纸由项目公司组织图纸会审和技术交底。必要时，运营中心、研发中心参与。3、独立分包工程的施工管理（1） 独立分包工程的施工单位进场，应纳入总承包单位工程管理范围内，由总承包单位统一管理，项54、目工程部应负责协调总承包与分包工程进度配合，交叉作业的顺序、安全、文明施工等；（2） 独立分包单位入场的临时办公、材料堆放用地、水、电计费，由项目工程部统一协调解决；（3） 独立分包工程施工前，应提交施工组织设计或方案，由项目工程部审定；（4） 独立分包工程施工应执行工程管理手册规定的原材料、成品、半成品报验、分项工程及隐蔽工程验收和施工样板验收等制度。4、独立分包工程的竣工验收与政府部门的专业验收（1） 独立分包工程的竣工初验由项目工程部组织，竣工验收由项目公司主持、项目工程部、设计、物业、施工单位参加，验收合格后项目工程部督促施工单位及时办理专业验收； （2） 凡需要政府主管部门进行专业验55、收方可通过小区综合验收的单项工程，必须按谁施工谁负责报验和验收的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，项目工程部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。（三）质量控制1、原材料、成品、半成品的质量管理（1） 原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）原则上应具备三证（材料合格证、试验证明、当地建委产品质量认证）。进场使用前，施工单位填报材料报验单，附上三证及材料进场复检报告，经项目工程部现场专甲方管进行质量检验认证后，方准使用；（2） 采用新材料、制品应有技术监督文件、生产厂家的产品质量标准、使用说明和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：质量保证56、资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求，现场实物标志与材料相符；（3） 主要装饰材料、构配件在订货前由施工单位提交样品和有关厂家资质证明及报价资料，项目工程部会同设计、项目公司主管领导审核同意后方可订货；（4） 原材料的取样检验实行见证取样和试验送检制度，试验见证程序参照参照当地政府的规定执行；（5） 原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由项目工程部通知并跟踪其限期退出现场。2、施工过程质量的检查（1） 巡视检查和旁站监督项目工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都应旁站监督，下列部位施工全过程必须旁站监督。 桩基础工程57、的砼浇筑及打压桩工程； 地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理； 转换层砼浇筑； 屋面结构层砼浇筑及防水施工； 给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验； 后浇带砼浇筑。 检查内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准的施工组织设计或方案执行。（2） 质量问题的整改 项目工程部、监理公司发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量缺陷应做好记录，并及时向施工单位发出质量问题整改通知单（表A-10），整改情况要及时跟踪，对不执行整改者给予处罚和经济制裁。 运营中心的每次实行抽查的结果应填写“工程抽查情况通知书”（表A-9），发至项目工程部，由项目工程部督促施58、工单位整改。项目工程部应将整改结果书面报告运营中心，进行核查。3、分项（部）工程及隐蔽工程验收（1） 分项工程完工后施工单位应先进行自检，自检合格后，向项目工程部、监理公司提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程监理公司人员会同施工单位质检员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，验收合格后签证；对存在问题应指令施工单位整改；项目工程部应在合同规定的时间内进行验收；（2） 隐蔽工程验收应按有关规定做好质量评定确认。分项工程的工序，如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收；一般的分项工程和隐蔽工程由项目工程部验收签证，重要的分项和隐蔽工程（如下表），必要时59、由运营中心及设计人员参加验收并确认；分项工程未经验收或验收不合格，不准进入下一道工序施工；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项1、基础工程 第一批桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。2、钢筋砼工程 地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，屋面层钢筋。3、防水工程 地下室、屋面、水下结构的防水。4、设备安装地下防雷接地工程、屋面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。消防分项工程；人防分项工程；（3）分部工程的验收。 一般的分部工程由项目工程部组织检查验收。下列分部必须由总承包单位质量主管部提60、出申请，由项目公司组织设计、（运营中心、研发中心）、施工单位参加验收并签证。 地基基础（包括地下室）分部工程； 主体结构分部工程； 外装饰分部工程； 电梯分部工程； 空调分部工程； 给排水分部工程； 供电分部工程； 室外园建、绿化分部工程。4、施工样板、样板房（间）的验收（1） 凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室等）、橱柜安装、抹灰、厨、厕、卫生洁具安装，给排水管道的龙头、门窗、幕墙、园建、绿化等，全面施工前，施工单位应做“施工样板”； 制作“样板”必须有小样或排版图，其中涉及到墙面、地面、吊顶的排版图，应将电源开关、插座、水管龙头、消防探头、喷洒头、安保探头等，在图纸上予以标明，施工单位61、需在主体工程施工前报项目工程部，由项目公司进行审查；以确定装饰材料与机电设备管线的预留、预埋位置关系；（2） 经验收合格后可按样板的标准全面施工，样板未经验收或验收不合格，施工单位自行全面铺开施工的，项目公司工程部有权下达暂停工令，造成返工，由施工单位负责；（3） 住宅小区多层建筑（12层内）在主体结构完成后、高层建筑在10层主体结构完成后，应在楼层内不同类型的单位、尤其是大堂、公共走道等部位，做施工样板间（交楼标准），通过施工样板确定给排水、电气、卫生洁具、楼地面、门、窗等工艺流程和整体综合质量标准。样板间完工后，施工单位填报施工样板报验表，由项目公司会同运营中心、研发中心、设计单位、施工单62、位联合验收。经验收合格的样板间，作为竣工验收的标准；（4） 楼盘销售前，项目工程部应监控施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），样板房（示范单位）要有室内装饰设计和布置，反映出建筑效果。样板房完成后，项目公司会同运营中心、研发中心、销售部、设计单位参加验收，并请集团公司主管领导审定。5、设备安装工程的质量检查（1） 主要设备的到货检验 主要设备（如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、冷风柜、风机盘管、水泵、擦窗机等到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备使用说明书、合格证进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由施工单位填写设备进场报验单（A-14）。63、由项目工程部会同运营中心（必要时）、设计单位、施工单位到现场开箱检验，经检验合格、签证后方可进场安装。（2） 电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试 发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，并填写工程质量检查报验单，经项目工程部专甲方管核验后签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。（3） 给排水管道的严密性试验 给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由项目工程部、监理公司旁站检查验收，系统打压试验，由项目64、公司组织验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪处理。 排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况。检验由项目工程部组织验收。（4） 主要机电设备的单体检验、调试、试运转 电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由项目工程部组织（必要时运营中心专甲方管参加检验），试验结果要填写记录，符合要求的，由参加检验人员签证确认。6、质量问题、事故的处理出现工程质量事故，施工单位应及时报告项目工程部（运营中心）、监理公司，随后应提交事故报告，内容包括事故原因分析，损失程度、65、处理方案、整改措施等。送项目工程部、设计单位、监理公司审核，审批后实施。处理完毕后由施工单位填报工程报验单由项目工程部（监理公司）组织工程部（运营中心）进行验收。（1） 工程质量问题、事故请示报告制度 重大事故：发生重大质量事故 ，项目工程部应在事故发生后一小时内，将事故简要情况向运营中心报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理。下列情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达10万元以上者； 一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5千元十万元以下者为一般工程质量事故，项目工程部应在4小时以内报告项目公司，并随后填写工程质量事故报告表（表A-66、11）；并责成施工单位提交整改措施，项目工程部审核送运营中心审批实施 一般质量问题：直接经济损失在5000以下者，或造成较大缺陷者，项目工程部可根据缺陷严重程度作出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交质量事故报告单及整改措施 出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位将严肃处理，项目工程部也将负连带责任。（2） 工程质量问题、事故的处理 重大质量事故的处理，按建设部的有关规定和程序处理； 出现一般质量事故，如要采取补强加固或无法修整需推倒重做的，项目工程部组织设计单位、运营中心参加会审，确定处理方案由施工单位实施。处理完毕后，项目工程部组织有关单位验收； 质量问题由项目工程部（监理公司）67、下达整改通知单，限定时间由施工单位整改，整改完毕后，由施工单位填报工程质量报验单项目工程部验收签证。 7、工程暂停工与复工 为了保证工程质量，出现下列情况之一者，项目公司、运营中心有权行使质量监督和否决权，发出暂停工指令。（1） 施工中质量出现异常情况，经监理公司提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；（2） 上道工序未经甲方代表（监理公司）验收而进入下道工序施工；（3） 擅自使用未经认可的建筑材料；（4） 擅自变更设计图纸进行施工的；（5） 出现质量安全事故；（6） 未经审查同意的分包单位进场施工。 工程暂停工通知签发前，项目工程部应向总经理汇报，征得同意后签发。对可能出68、现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向总经理报告。以上暂停工指令发出后，须向集团运营中心报告。 施工单位接到暂停通知后应立刻停工，按要求认真整改，整改后提出复工申请，项目工程部审核后报项目公司总经理签发复工令。8、成品保护 为了确保工程质量，必须加强建筑成品和安装成品的保护，。（1） 项目工程部要督促施工单位根据实际情况制订切实可行的“建筑成品保护规定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程建筑成品保护小组，项目工程部参与成品保护小组的管理。（2） 成品保护小组的职责是：负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续。落实成品保护的岗位责任。协调和管理独立分包工程（如：有线69、电视、电话、煤气、橱柜等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责任和执行处罚。（3） 成品保护的控制重点是：预埋给排水管道；卫生洁具、橱柜；木门及门锁；木地板；铝合金门、窗；镀膜玻璃；大理石窗台板；防水层；阳台栏杆；小区道路；园建绿化。（4） 成品保护措施按运营中心制定的有关规定执行（见附录）。9、工程竣工验收和入住交验（1） 竣工验收标准项目建设工程（包括：单位工程、单项工程）已按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量符合国家质量检验评定标准和具备齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织竣工验收。（2） 竣工图和竣工资料的管理按国家、当地政府及总承包合同内容搜集70、及验收。（3） 竣工验收程序A、竣工验收竣工资料经项目工程部审定，并签发工程竣工资料核查认定表；参加竣工初验和竣工验收，对工程质量等级进行签证；a.工程竣工初验，由项目工程部组织进行；竣工验收由项目公司负责组织，运营中心、研发中心、物业公司参加；b.运营中心组织现场观感评分及实测实量复核，并在单位工程竣工意见会签表上签证质量等级；c.运营中心对质量等级的核定报运营中心总经理审定后，运营中心在单位工程质量等级证书签字、盖章，项目公司以此为依据与施工单位办理决算。B、 初验前施工单位应做好如下准备工作住宅楼应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）。化粪池盖板、水池检查口、雨水井盖应全部掀开71、，并要求池、井内无杂物和沉积物。应将住宅内各单元按门牌编号编好锁匙。住宅楼2米以内场地应平整，住宅楼应清扫干净。C、 专业初验必须认真细致，在初验书面表格中做好记录并汇总交施工单位处理，同时分发项目工程部和物业公司作为交接验收复查的依据。D、 初验完毕后，项目工程部应监督施工单位对初验提出的问题限期进行整改并跟踪验收，定出竣工验收的时间。在单位工程初验后，经施工单位处理好存在问题，由项目工程部会同监理公司和物业公司验收合格后，可进行竣工验收。E、竣工验收工作由项目公司代表甲方负责组织。单位工程竣工验收参加单位必须包括设计单位、运营中心、研发中心、项目公司、物业公司。工程竣工日期以施工单位向项目72、公司办理单位工程（包括室内及配套的公用设施）竣工移交签证之日为准。（4） 入住交接验收和移交通过当地政府确认后，由施工单位向项目公司提出，并向物业公司提出移交时间；移交时必备的条件A、齐全的住户钥匙和设备机房钥匙，可移交的设备运行钥匙；B、竣工图纸和其他文件资料；C、 建筑工程质量保修书；施工单位、设备厂家的联系人员名单及电话；D、 验收程序 由项目公司支持召开入住验收管理会，项目工程部、研展部、运营部、销售部，物业管理公司工程部、保安部、保洁部、客服部、项目经理，均须参加；会议明确按以下职能分组组成人员：观感组、土建组、给排水组、供电组、弱电组； 观感组以外墙饰面、公共部位、园建、绿化为主要73、验收部位；其余各组必须逐层、逐户、逐间、逐点检查和验收；验收必须进行书面记录，提出明确的整改意见，由项目公司安排施工单位限期整改完成。 对施工单位申报的完成项目，必须由项目公司工程部和物业公司相关部门共同验收； 对于涉及住户入住基本条件的部位（例如楼、户门牌，小区、住户门禁系统，上下水，电源等）可测试的部位，要先行逐点测试并详细记录； 物业开荒、保洁不得破坏、污染原施工成果，物业公司须对工作人员予以培训并签订明确的工作协议，方可进场作业； 对于不需整改或已整改完成的部位，物业公司与项目公司要有书面的接交手续，对设备数量及备件进行清点一并予以移交。10、工程保修管理（1）单位工程、小区移交后由物74、业公司进行管理，工程质量的保修期以竣工之日起计算，保修期以国务院颁布的建设工程质量管理条例为准。（2）保修期内施工单位，需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业公司，以便能随时联系。(3) 在向甲方交楼后的头二个月内，项目工程部应协助物业公司解决甲方对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目工程部与施工单位会签，维修完毕项目工程部检查合格向施工单位签收。二个月后，物业公司与维修队负责。(4)物业公司根据甲方提出的质量问题鉴别属实后，向施工单位下达维修单。土建维修单三天内，水、电24小时内，施工单位不进场维修的，物业公司应以集团公司信誉为重，先行维修，再向施工单位收取费用。若75、经查证所维修项目是用户造成的，其维修费用应由用户自负；自然因素造成的由物业负责。(5)保修期满，施工单位提前10天提出保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。项目公司负责组织项目工程部、物业公司、施工单位共同对质量进行复检，签署保修期工程质量问题议定书。在确认保修单位的责任已完成，应签发保修终结书，保修期终结书可按保修项目分段签发，工程结算款方可结算。（四）工程进度控制 1、项目建设工期的目标控制(1) 应依据公司的营销计划或项目建设计划编制项目工程施工进度计划，以甘特图或网络图表示，并在项目工程施工进度计划中与施工单位双方确认并签章。(2) 项目或单位（单项）工程进度计划制76、订并确认后，单位工程的开工时间、0.00完成时间、结构封顶时间、外装修完成时间、竣工验收及交楼时间作为工程工期控制点，列入施工合同，并有奖惩措施。(3) 进度管理必须实行动态管理，定时对工程进度进行检查。项目工程部主管应每天对各单位（单项）工程进度检查，并将检查情况及措施汇报项目工程部经理；项目工程部经理每周应对各单位（单项）工程进度进行检查，并将检查情况及措施汇报工程管理中心；项目公司每月应对工程工期控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报集团。(4)当工期出现延误时，应采取赶工措施。当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施，在下一工序赶上来。当形象进度比计划拖延五77、天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施，并要制订短期的工程进度计划，指导施工。当工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，报运营中心工程管理部批准后指导施工；并按施工合同条款规定及时予以签证及处罚，直至解除承包合同。2、工程施工计划的审批（1） 项目工程部督促施工单位按合同要求编制施工进度计划，认真审查后报运营中心审批，作为对施工进度控制的基本依据。（2） 项目工程部应督促施工单位根据总进度计划编制分部工程进度计划（基础、主体结构、楼地面、门窗、屋面、电梯、装饰、给排水、电气安装和室外建筑、给排水、电气安装以及电信、煤气、道路、环境绿化等）及月度短期进度计划，并负责审批。（3） 总承包78、单位应将各施工单位的进度计划汇编成项目施工总进度计划，报项目工程部审核，运营中心审批；（4） 编制总进度计划时应把独立分包工程的招标计划和材料、设备、配件定板计划同时编制在内。3、工程施工进度计划的实施（1）项目工程部应督促检查施工单位按计划组织施工，随时检查材料、设备、劳动力投入情况，能否满足施工进度的要求。（2）周例会应将施工进度检查作为主要内容之一，对影响工程进度问题如设计图纸、材料供应、设备到位，分包协作，逐一协调解决，如不符合进度计划要求或人力设备不足，应及时指令施工单位进行修订。（3）项目工程部负责每月审核施工单位填报的月形象进度，完成工程量及工程量统计表。将实际完成进度与计划进度79、比较，发生延误，应分析原因并督促施工单位采取措施。（4）项目工程部应检查分部（单项）工程进度，对拖延五天的要求施工单位分析原因，制订措施；对拖延七天的施工单位除分析原因，制订赶工措施外，项目工程部还应对其实行罚款。4、工期延期的条件（1） 由于不可抗力的原因（如地震、战争等）。（2） 由于甲方原因引起停工。（3） 属于上述原因之一者，可以批准工期顺延。施工单位应在实际发生符合条件的工期顺延的事件后2天内向项目工程部提出申请，逾期不予受理。5、工期签证项目工程部应对实际发生的符合条件的工期延误，核实影响的天数，并会同运营中心、项目运营部签证。如施工单位提出申请后15天内没有得到答复，则视为甲方认80、同。若因为甲方审核延误而造成公司损失，将严厉追究责任人。（五）投资控制1、事先控制工作（1） 严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当。（2） 严格审批施工组织设计，施工技术措施要经方案比较做到经济合理。（3） 认真对待材料、成品、半成品及设备选型定板，控制材料价格。2、工程招投标4、 集团公司投资的一切建设项目。独立分包工程，重要的材料、设备，实行招标，择优选择价低，优质的材料设备和施工队伍，以降低工程成本。5、 招投标工作由集团公司的招标小组负责管理，项目公司参加招标、投标的工作。3、工程签证审批（1） 工程签证：由施工单位提出的工程变更。要求，81、填写变更申请表，说明变更内容原因，工程量及价格。（2） 工程变更签证的审批原则和程序：所有零星工程或图纸外工程的造价，均须集团成本管理部（运营部）认可方能作为结算依据,先施工后确定工程额一律视为严重违纪,将不予追加。单项工程造价在5万元（含5万元）以内的，由项目工程部填写工程通知单，项目运营部核价后，报项目公司总经理审批同意后施工，送运营中心备案。 单项工程造价在5万元30万元（含30万元）的，项目运营部核价、项目公司总经理审核同意，报运营中心成本管理部核价、工程管理部批准后，方可安排施工。 单项工程造价在30万元以上的，经项目公司总经理同意、运营中心总经理批准并集团总裁批准后，方可安排施工。82、（2）零星工程或图纸外工程施工完成后，应以工程通知单作为工程现场签证依据，由施工单位填写现场工程量签证单，须由该项目工程主管工程师、项目工程部经理及项目运管营部三人签证方有效，方可作为工程结算依据，现场签证应在以下规定时限办理： 隐蔽工程应在隐蔽前一天，由施工单位提出申请，在工程隐蔽前办理完成。非隐蔽工程应在该工程完成后的二天内由施工单位申请，在工程完成后的七天内办理完成。隐蔽工程应在申请后的一天内、非隐蔽工程应在申请后的八天内予以办理签证，逾期视同默认。施工单位逾期申请，不予以办理补签手续。5、关于销售中客户提出修改的有关规定（1）为了保持建筑物的整体统一和完整性，原则上不准更改设计的建筑间83、隔和各房间的使用功能；（2）特殊情况如在客户强烈的要求下，为了促销可以允许做局部改动，但改动应经项目工程部审核，对结构安全无影响，项目公司总经理审批实施；（3）按已批准的的修改内容，由施工单位定价，客户同意后项目工程部下单施工，款项由项目公司财务部代收后，支付给施工单位。6、工程款的支付（1） 施工总承包集团公司月度进度款的支付 每月26日由施工单位将上月26日至当月25日各项目完成的形象进度和工程预算书报送项目工程部。 项目工程部根据现场实际验收情况，负责审核形象进度，未经验收的分项工程和下达的整改通知单尚未整改合格的分项暂缓支付进度款，如整改通知单下发后拒不整改的，可暂缓支付当月进度款。 84、项目公司向运营中心报送审核后的形象进度及工程预算书，由运营中心审定价款，五天内完成。 项目公司按运营中心审定的价款负责按集团公司请款程序，并应在“工程价款结算单”上写清楚累计应付款总额和本月应付工程款。 由财务部安排拨付。 单位工程、单项工程的进度款按施工合同的规定支付。（2） 工程结算款的支付 工程的竣工图纸及资料以验收完毕。 工程已办理竣工验收手续，并且已通过政府相关专业部门的验收。 合同保修期已满，已履行保修责任经物业公司认可方可按合同条款进行工程结算。（六）合同管理1、 合同的签订、审批和会签程序，报价及发包，结算与付款，均应按集团公司规定办理。2、 运营中心和项目工程部对相关的合同应85、进行跟踪管理。（七）信息管理1、 通过信息目录表，确立信息采集内容，建立信息档案。信息目录一般分为以下几类：行政管理信息：包括工程承包合同、运营中心、研发中心和项目工程部与设计单位、施工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结。技术管理信息：包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图纸等。财务管理信息：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复单位额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付等。2、 运营中心和项目工程部应将信息86、逐月分类整理，按信息储存要求保存。3、 项目工程部应检查督促施工单位对工程技术资料的收集、整理及时归档，达到城建档案管理的要求。4、 运营中心和项目工程部应指定专人，负责统计信息的收集和管理。（八）组织协调1、协调的目的协调的目的是为了实现质量高、投资省、工期短的三大目标，而创造良好的内部、外部及与政府的关系。2、协调的内容10) 运营中心和项目工程部内部协调主要是抓好人力、材料、设备、技术、专业配合的协调。11) 对施工单位的协调要抓好招标、施工准备、进度、质量、支付签证。合同争议，竣工验收、总包与分包单位关系的协调。12) 协调与设计及各业务部门关系。集团公司内部协调由运营中心和项目工程部负责，通过协调会议，用规章制度形式明确职责、权限，建立信息沟通制度，及时消除矛盾等办法做好协调工作。三、附则1、本管理制度依据相关法律、法规制定。2、本规定适用于集团所属的房地产项目公司等各专业公司。3、本规定的修改权和解释权归xx集团公司运营中心。4、本规定自公布之日起生效。