1、通通过过系系统统梳理和科学的梳理和科学的产业规产业规划，推划，推进进 怀怀来来规规划区划区块经济发块经济发展展1内容内容页码页码A.案例研究的案例研究的总结总结和启示和启示3B.规规划区划区块块功能定位功能定位11C.规规划区划区块产业块产业定位定位97D.规规划区划区块块(南南区区)发发展展规规划划132E.规规划区划区块块(北北区区)发发展展规规划划205F.规规划区划区块经济预测块经济预测279本文档特别为客户建立，并且只有在由详细的分析和口头演示支持下，它才是完整的。除非获得罗兰贝格战略咨询公司的显式同意，本文档不得传递给第三方。未经罗兰 贝格允许，本页不得复制或传播。2A.案例研究的2、案例研究的总结总结和启示和启示3针对针对本次本次怀怀来区来区块产业规块产业规划划项项目所需回答的目所需回答的问题问题，罗兰罗兰贝贝格分格分别围绕别围绕葡葡 萄、生萄、生态态城和新城建城和新城建设设模式模式进进行了案例研究行了案例研究研究意研究意义义发现世界著名葡萄产区的经济发展模式借鉴其葡萄产业链的延伸 经验借鉴其围绕葡萄发展其它 产业的经验葡萄葡萄如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进 行产业链的延伸并推动地区经济发展？如何将规划区块打造成为可持续发展的 生态区域？产业如何定位？如何通过正确的定位以及模式选择，将规划区块成功塑造成一个新城？怀怀来区来区块块的功能的功能 定位与定位与产业产业定位定3、位研究意研究意义义研究意研究意义义生生态态城城新城模式新城模式理解生态城的定义并归纳 其发展模式借鉴生态城发展中产业的 选择得出生态城建设过程中对4资料来源：罗兰贝格分析房地产企业的启示理解新城建设的模式借鉴新城建设中的关键成 功因素借鉴如何通过产业规划推 动新城建设案例研究葡萄酒案例研究葡萄酒产产区区根据国外知名葡萄酒根据国外知名葡萄酒产业发产业发展区域的特点，我展区域的特点，我们选择们选择了了4个个紧邻紧邻大城市且大城市且 拥拥有相当有相当规规模居住人口的葡萄模居住人口的葡萄产产区作区作为为研究研究对对象象美国美国纳纳帕帕澳大利澳大利亚亚日本山梨日本山梨波波尔尔多多1)属于新兴的葡萄 产区4、A周边紧邻大城市B属于当地葡萄产 区中的中高端C拥有相当规模的 居住人口资料来源：罗兰贝格分析5D1)波尔多是世界上历史最为悠久的葡萄酒产区案例研究葡萄酒案例研究葡萄酒产产区区这这些地区的些地区的发发展展历历程程为怀为怀来来规规划区划区块块未来的功能定位和未来的功能定位和产业产业定位提供了定位提供了 有益的借有益的借鉴鉴，其中美国加州，其中美国加州纳纳帕谷的帕谷的发发展模式最展模式最值值得研究得研究发发展展经验经验提升纳帕葡萄酒的国际知名度，以此为卖点大力发展纳纳 帕葡帕葡萄酒萄酒特特色旅游色旅游发展葡葡萄酒相关萄酒相关产产业业集集群群，形成葡萄酒产业链条建立以以高科技高科技产产业业为为主主的5、的工工业业园园区区，拉动经济增长利用葡萄酒旅游业吸引吸引人人口来口来此此居住居住，以及商商业业地地产产到1纳纳 帕帕怀怀来区来区块块的借的借鉴鉴之之处处提高葡萄酒知名度引入葡萄酒相关产业链上的企业发展以高科技产业为主的工业园区发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场 结合地区特色，开发特色葡萄酒旅游产品借借势势北京大北京大都都市市丰富的客户资源 纳帕投资2结合澳大利亚的民俗民俗风风情情，研究客户需求，开发特 色葡萄酒旅游产品借借势势南澳首南澳首府阿府阿德德莱莱得得，吸引城市居民到此旅游由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利巴巴 罗罗 莎莎3利用除葡萄酒外的旅游资源，如手手工工艺艺、温温泉泉、果果 园6、园、富富士士山山等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势，综综 合合发发展特色展特色旅旅游游借助地理位置优势，吸引东东京京的城市居民借助周借助周边边的的著名著名旅旅游景游景点点吸引人群开发旅游资源，改传统农业为观光农业山山 梨梨 县县4波波 尔尔设计高端葡萄酒旅高端葡萄酒旅游游产产品品对葡萄酒进行规范化管理发展葡萄酒酒庄高端旅游高端旅游产产品品，吸引各国高端人士多多资料来源：罗兰贝格分析6案例研究生案例研究生态态城城罗兰罗兰贝贝格研究了国内国格研究了国内国外外9个生个生态态城，并根据其定位及城，并根据其定位及发发展模式两个展模式两个维维 度，将生度，将生态态城划分城划分为为四大四大类类评评述述生态城分类7、居住 为主奥地利花园城市普雷亚维塔斯新城天津中新城上海崇明东滩Prairie CrossingOtay Ranch贵州花溪生态城世界已建成的生态城大多可以归结 为以下四类：新建以保护生态为目的的产产 业业园区园区建设保护生态的居住城市居住城市修复原有生态环境的生生态产态产 业业园区园区生生态态城城定位定位瑞典马尔默 为修复破坏的生态环境而改 建的居住城市居住城市生态产业园区：一般建立在传统的 工业城市基础上居住城市：大多以居住区为主要建 设核心，配以环保的文化服务设施 的社区产业 为主生态生态丹麦卡伦堡7资料来源:罗兰贝格分析发发展模式展模式保护修复案例研究生案例研究生态态城城这这些地区的些地8、区的发发展展历历程程为怀为怀来来规规划区划区块块建建设设成成为为可持可持续发续发展的生展的生态态城城镇带镇带 来了一定借来了一定借鉴鉴作作用用主要特点主要特点对怀对怀来来县县借借鉴鉴1上海崇明上海崇明东滩东滩以居住为主，保护现有生态区，使用清洁能源2城市建设将以生态修复为目标，发展教育培训、科 技研发、文化创意、服务外包等现代服务业天津中新城天津中新城4低密度低建筑层的居住区，交通便利奥地利花园城市奥地利花园城市3城市建设将以旅游为主题，多产业联动贵贵州花溪生州花溪生态态世世 界城界城国内生态城建设大多规模较大，产业规 划以服务业、高科技产业、生态农业为 主国外居住型生态城大多提出绿色环保概 9、念，以步行和公共交通为导向，建立新 型生态社区国外工业型生态城注重使用先进技术和 循环产业链的构筑修复已有工业城区城 区6以公共交通为基础，基于自然地形和现有景观创造 和恢复乡村景观Otay Ranch5以步行为基础进行规划普雷普雷亚维亚维塔斯新塔斯新城城8发展生态工业，构筑循环型产业经济丹麦卡丹麦卡伦伦堡堡7保留现有乡村资源，创建乡村特色居住园区Praire Crossing8资料来源：罗兰贝格分析9以高科技产业为主的生态工业城市瑞典瑞典马马尔尔默默怀来县当前自然资源基础优良，应以保 护性生态城的建设为主，包括居住及产 业两大功能；现代服务业、高新技术产 业、生态农业、新能源产业都是可以考虑10、发展的产业案例研究新城模式案例研究新城模式为为了了维维持大都市持大都市经济经济增增长长的可持的可持续续性，性，缓缓解大城市解大城市压压力，世界各大都市力，世界各大都市 试图试图通通过过建立新城来达到建立新城来达到该该目的，但其开目的，但其开发发途径和方法途径和方法则则不尽相同不尽相同9资料来源：罗兰贝格分析建立新城的目的建立新城的目的与大都市距离与大都市距离开开发发主体主体发发展模式展模式1副中心新城副中心新城分担核心区部分城 市功能实现城市多中心结 构与城市中心 保持合理距 离政府由政府推动城市部分功能转向副中心，进而带 动居住和就业继续发展城市的复合功能2TOD新城新城分散城市中心区 居住11、功能吸引中心城市的 部分功能转移距离较近政府以捷运枢纽站点为中心，向外围 区域辐射发展先建设房地产项目，再进行轨道 交通建设，或者反之均可3边缘边缘新城新城分担人口压力一般为大都市郊 区化发展的必然 结果距离较远政府或企业城市扩张不同的城市功能阶段性向郊区发展最终形成具有综合城市功能的相对 独立的新城镇4产业产业新城新城缓解都市的工业 压力发展产业，带动 地区经济发展距离远政府或企业企业或政府主导的以某种产业为 主导的产业组合为发展推动力利用产业带动居住和其他城市功 能的建立案例研究新城模式案例研究新城模式以日本筑波、美国以日本筑波、美国尔尔湾市湾市为为代表的代表的产业产业新城是新城是怀怀来来12、规规划区划区块块未来的未来的发发展展 方向，通方向，通过产业过产业的的导导入入带动带动当地当地经济经济并逐步并逐步发发展成展成为为独具魅力的城市独具魅力的城市拉拉规规划模式划模式怀怀来区来区块块的借的借鉴鉴之之处处12德德 芳芳 斯斯由本地政府推本地政府推动动的，以商商务务功功能能为为主主的城市副中心与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大3以为通勤人通勤人员员提供提供居居所所为目的建立的TOD新城由本地政府推本地政府推动动的，以捷运捷运交交通通站点站点为为中心中心社区建立在便捷的铁路交通基础上怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，TOD模式 借鉴意义不大13、多多 摩摩4由企业推动，政府扶持建立建设开始就规规划好居住、划好居住、产产业业、环环境境保保护护和和城城市配市配 套套设设施施的联合发展方案打造高品位，体现个人价值的规划理念住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建 设并重，协同发展建立高档有品位的高档有品位的品牌品牌形象形象里里 斯斯 顿顿应把规规划区市划区市场场化化运运作作，以提高其应对市场变化的 能力多元化多元化产业产业结结构构筑筑 波波完全政府主完全政府主导导建立的以科以科研研为为主主的产业新城由于政府直接管理，以及产业结构单一导致后期发5由企业推动建立，以高科技产业为主的产业新城初始设计完完备备的城市配套的城市配套基基础础设设施施14、规划方案尔尔 湾湾展不利10资料来源：罗兰贝格分析借借势势洛杉洛杉矶矶硅硅谷谷的高科技产业地位优势，大力发展 高科技产业，并拉动其他产业的多元化发展借借势势周周边边大大城城市市的产业地位一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产业发展方案B.怀怀来来规规划区划区块块功能定位功能定位11本本项项目所目所规规划区划区块块属于河北省属于河北省张张家口市家口市怀怀来来县县，位于官，位于官厅厅水水库库南北岸；南北岸；其中北区毗其中北区毗邻县邻县城，南区城，南区则则覆盖了覆盖了东东花园花园镇镇和小南辛堡和小南辛堡镇镇规划区块简介河北省河北省张张家口市家口市怀怀来来县县Google earth-北北区区怀15、怀来来县县政政府府沙城开沙城开发发区区北区用地面北区用地面积积：28.03平方公里地理位置地理位置：官厅水库北面，毗邻沙城镇北区北区南区南区Google earth-南南区区官官厅厅水水库库沿沿岸岸葡萄种葡萄种植植园园12南区用地面南区用地面积积：140.16平方公里地理位地理位置置：官厅水库南岸，主要由东花园镇和小南辛堡镇构成资料来源：怀来县土地利用总体规划图；罗兰贝格分析怀来县面积为1801平方公里，规划区块占怀来整体面积1/10左右罗兰罗兰贝贝格格认为认为：虽虽然南北区然南北区块块在地理位置上被水在地理位置上被水库库分割，其分割，其总总体功能定体功能定 位位应应保持一致保持一致区域区域总16、总体功能定位体功能定位应应回答的回答的问题问题南北区南北区块块特点特点本区块在所属区域中扮演的角色？本区块独具特色的差异点是什么？从地理位置上看，北区与南区均处于怀来县的 东部，相隔距离并不远本区块与周边地区的关系是什么？产业选择的大原则是什么？水库资源保护以及当地的独特地理条件，对南 北两个区块均适用，并无明显差异北区和南区都是怀来县未来发展规划中的重点南北区南北区块块的的总总体功能定位体功能定位应应保持一致保持一致南北区南北区块块的定位差异体的定位差异体现现在具体的在具体的产业产业分工方面分工方面13资料来源：罗兰贝格分析对对于于怀怀来来规规划区划区块块的的总总体功能定位，体功能定位，罗兰17、罗兰贝贝格分格分别别从区域内外从区域内外各各5大因大因 素素进进行考量行考量外部外部因素因素内部内部因素因素区域区域发发展理念的展理念的变变化化趋势趋势1区位和交通区位和交通连连接性接性1国家国家对对区域区域发发展的政策展的政策导导向向2自然自然资资源特点源特点2国国际际/国内国内产业发产业发展的展的趋势趋势3本地本地产业产业基基础础3市市场场的投的投资热资热点及点及趋势趋势4人人类类生活方式的生活方式的变变化化趋势趋势5周周边边相相邻邻区域的影响区域的影响4当地政府的当地政府的规规划与决心划与决心514B.怀怀来来规规划区划区块块功能定位功能定位影响功能定位的外部因素分析影响功能定位的内部因18、素分析怀来规划区块总体功能定位与具体分工151区域区域发发展理念展理念变变化化趋势趋势旧有的旧有的经济经济增增长长模式使得模式使得经济经济、人口增、人口增长长与与资资源源环环境之境之间间矛盾日益加矛盾日益加剧剧，可持可持续发续发展的理念将成展的理念将成为为未来城市和区域未来城市和区域发发展的主流展的主流趋势趋势区域发展理念的进化旧有旧有经济经济增增长长模式的主要模式的主要问题问题新的区域新的区域经济经济增增长长模式模式协调协调三三者关系者关系城市人口增城市人口增长长的巨大的巨大压压力力I资资源利用的不合理性源利用的不合理性II随着人群继续向城市集中，城市人口不断增长，人均 占有面积下降城市越来19、越拥挤，交通便捷性受到挑战，新城规划需 要考虑完善的配套措施可持可持续发续发展展全球80%的二氧化碳和污水由城市所排放减排是 新城市发展的首要议题资源浪费严重，新城市必须寻找可持续的能源以维持 城市的运作追求追求经济经济增增长长的片面性的片面性社会和社会和谐谐III追求量的增长而不重视质的提升-产业升级与合理搭配城市需要合适的发展定位，以吸引人们来此投资、工作 和生活，以确保其城市的竞争力新城市的发展需要定位于独特的创新产业来获得认可16资料来源：罗兰贝格分析1可持可持续发续发展展可持可持续发续发展的理念主要包括：展的理念主要包括：经济经济可持可持续发续发展、展、环环境可持境可持续发续发展、人20、的展、人的 可持可持续发续发展展三三个方面个方面环环境可持境可持续发续发展展只有保证环境的可持续性，谈及经 济与社会的发展才有意义经济发展不应损害地球生命支持系 统环境可持续性要求人类的经济和社 会发展不允许超越资源与环境的承 载能力可持可持续发续发展模式展模式经济发展不同于经济增长，需要全面 考虑总量增长、质量的提升以及与环 境的可持续性经济经济可持可持续发续发展展可持续：经济的发展不能以破坏牺 牲环境为代价质的增长：主要体现为科学合理的 产业结构，循环的或者无污染的产 业结构17资料来源：罗兰贝格分析人可持人可持续发续发展展以减少使用、重复利用和循环利用为原则的 生活设施和配套体系支持支持21、环环境的可持境的可持续发续发展，意味着需要突出生展，意味着需要突出生态态与循与循环经济环经济的概念，使得的概念，使得经济经济 系系统统生生态态化化经济经济系系统统生生态态化化只有保证环境的可持续性，谈及经济与 社会的发展才有意义模拟自然生态系统的结构和功能，进行生态设计 与建设，在产业系统内部个体之间应建立高效和 谐的产业物流“供给网”，进行“物流的闭路再 循环”经济发展不应损害地球生命支持系统1 新生产工艺中最大限度地利 用再循环材料2经济经济系系统统生生态态化化高效利用 原料所蕴 含的能量重新确定 “废物”的 价值，使其 可以作为其 它生产过程 的原材料4环境可持续性要求人类的经济和社会发22、 展不允许超越资源与环境的承载能力18资料来源：访谈；罗兰贝格分析最大限度地减少“废物”的产生3支持支持经济经济可持可持续发续发展意味着展意味着经济总经济总量上的增加以及量上的增加以及质质量上的提升，整个量上的提升，整个经济经济 发发展展过过程程应应是以合理是以合理产业结产业结构构为为基基础础的循的循环过环过程程经济发展模式的思考I可持可持续续经济的发展必须与资源及环境的保护相结合，充分考虑 环境的承受限度，不能以破坏牺牲环境为代价I可持可持续续II量的增量的增长长主要体现为经济体量的增长，规模的扩大经济经济可持可持 续发续发展展量的增量的增长长质质的提升的提升IIIIIIII质质的提升的提升23、主要体现为科学合理的产业结构对于既有产业：以有一定污染的产业为核心，构建资 源循环利用的产业体系，做到污染的最小排放对于新建规划：尽量规划之初选择无污染、轻污染的19资料来源：罗兰贝格分析产业，并以循环经济的思路进行产业布局和设计经济发展不同于经济增长，需要全面考虑总量增长、质量的提升以及与环境的可持续性支持支持最后最后,人的可持人的可持续发续发展意味着人与展意味着人与环环境的和境的和谐谐，绿绿色的色的环环境友好的居住境友好的居住环环 境和完善的境和完善的生生活活设设施施生活环境的无污染化减减少少 使用使用减少废物与资源的 使用量与排放量环境友好的居住设施重重复复 利用利用循循环环 利用利用完24、善成熟的循环配套体系在资源变成最终 废物之前尽量多 次使用将废品废弃物重用 作其它企业的原料，新投入生产过程20资料来源：访谈；罗兰贝格分析1区域区域发发展理念展理念变变化化趋势趋势“生生态态城城”这这一概念是可持一概念是可持续发续发展理念目前的最佳体展理念目前的最佳体现现生态城的分类评评述述偏居住偏居住美国 伯克利上海崇明东 滩瑞典马天津中 新城贵州花 溪生态 城世界已建成的生态城大多可以归结为 以下四类：新建以保护生态为目的的产业园区建设保护生态的居住城市修复原有生态环境的生态产业园区为修复破坏的生态环境而改建的居 住城市产业园区：一般建立在传统的工业城尔默广东 江门市基础上，以修复生态环25、境为主要建 设标准居住城市：大多以居住区为主要建设 核心，配以环保的文化服务设施的社偏偏产业产业丹麦 卡伦堡日本筑 波广西 贵港区21生生态态保保护护生生态态修复修复资料来源：罗兰贝格分析1区域区域发发展理念展理念变变化化趋势趋势完整的生完整的生态态城涵盖从生城涵盖从生态产业态产业到生到生态态居住的各个居住的各个环节环节，充分体，充分体现现了内部了内部 循循环环、零排放的、零排放的绿绿色理念色理念自然自然环环境境生生态态城范城范围围自然自然资资源源生态城的产品组合生生态态住宅住宅污染物排放原材料原材料进进口口居住居住生生态产态产产品可再生废料理想情况为 零排放生生产过产过程程消消费过费过程程业26、业园园可再生废料原材料原材料进进口口居住配套休居住配套休闲娱闲娱乐乐/生生产产配配套套EOD1）产品排放废料流动1)Ecological Office District 生态办公区资料来源：案头研究；罗兰贝格分析22资源/产品流动支持支持EOD是最近是最近兴兴起的一种起的一种绿绿色生色生态态型的型的办办公区域形式，更适合公区域形式，更适合现现代可持代可持续续 发发展的要求并具有展的要求并具有较较高的市高的市场场价价值值EOD生态办公区简介定定义义国国际际：加州硅谷：加州硅谷绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生生态态平平衡衡 及可可持持续续发发展展的原则，合理设计、规划27、建筑内外空间的物物质质和和能能源源因素，使其 在系统内部能有序地循循环环转转换换、从而获得一种高高效效、低低耗耗、无无废废无无污污染染且能实 现一定程度自给的新型办公方式位于美国加利福尼亚 州的旧金山附近依托斯坦福、伯克利 和加州理工等世界知 名大学集中了英特尔、惠普、朗讯、苹果等大型企 业及一批研发中心EOD与与传统传统CBD的区的区别别国内：国内：长长沙麓谷沙麓谷EODCBD低密度，散落在较大面积的生态区 域内高密度，集中于某整块地区个性化，人性化的配置标准化装配区域内绿化率高，产业实现“零污一般没有排放标准往往坐落于郊区的山水环抱之中往往坐落于市中心染”排放资料来源：案头研究；罗兰贝格分28、析23麓谷位于长沙市的科 教中心岳麓区毗邻12万的麓谷生 态公园主要集中了一批高新 技术企业、职业服务 企业以及研发中心支持支持作作为为国内最国内最为为成功的成功的总总部基地之一，北京部基地之一，北京总总部基部基地地ABP(Advanced Business Park)已已经经成成为为行行业业的的标标杆杆北京北京总总部部基基地概述地概述总总部部基地基地物物业类业类型型投资商：中关村科技园区丰台园科技开发建 设有限公司英国道丰国际集团有限公司总投资：约60亿人民币 占地：65公顷建筑面积：140万平方米 总部楼：500多座单体办公楼独栋式单体设计，框架式结 构，可衍生出适应不同企业 总部发展性需29、求的组合形式配套会所与总部办公楼和公寓配套的 会所，包括休闲/会务等功能区位：北京西南方向，四环产权特点：独体独栋，独立产权，独立冠名总总部基地位于北京西南四部基地位于北京西南四环环的丰台区中的丰台区中 关村丰台园二期基地内，是中关村开园关村丰台园二期基地内，是中关村开园六星级酒店由酒店，酒店式公寓，国际 会议中心，高档商业组成，此外还配有商务酒店园区配套公寓超过1000套总部小公寓，产以来以来单单体面体面积积最大的中外合最大的中外合资项资项目目权自主；全精装修，直接入 住资料来源：园区网站介绍；罗兰贝格分析24支持支持2003年开年开发发建建设设至今，已吸引国内至今，已吸引国内外外200多家30、企多家企业业落落户户总总部部基地基地与与普通普通经经济济园园区区的比的比较较落落户户企企业业举举例例比比较项较项目目总总部基地部基地北京其他北京其他经济经济园区一园区一 般情况般情况中国诚通控股公司中铁特种货物国际物流公司中国质量认证中心美力马消防设备有限公司中华通信系统有限公司中国汽车技术研究中心中成进出口股份有限公司中国物资储运总公司中国航天时代电子公司中国资产经营管理公司长征火箭技术股份有限公司中国物流公司韩国三星公司正泰电器股份有限公司产权产权租金租金独立产权3.5元/平方米一般无5-20元/平方米优优惠政策惠政策建筑容建筑容积积率率三减三免1.59三减三免或无=6使用率使用率建筑密度31、建筑密度80%以上30%70%以下50%以上停停车车位位/万平万平 方米方米资料来源：园区网站介绍；罗兰贝格分析25100个45-60个2国家政策国家政策导导向向政策政策层层面最近也接面最近也接连连出台了国家出台了国家级别级别的鼓励可持的鼓励可持续发续发展的循展的循环经济环经济促促进进 法，并制定法，并制定了了至至2050年的可持年的可持续发续发展目展目标标中国可持中国可持续发续发展展总纲总纲摘要摘要循循环经济环经济促促进进法摘要法摘要政策扶持明确至2050年的人口、经济、环境、社会等各方面 的可可持持续续发发展展目目标标，健全国家可持续发展的战战略略体体 系系从3R的角度出发，明确了关于资源32、减量化/集约利 用（Reduce），再利用（Reuse）和资源化/循 环利用（Recycle）的规定，并确定相应的激励机 制中国要在未来50年的时间内，全面达到世界中等 发达国家的可持续发展水平，进入到世界总体可 持续发展能力前十名的国家行列循环经济的规划制度抑制资源浪费和污染物排放总量控制制度循环经济的评价和考核制度以生产者为主的责任延伸制度对高耗能、高耗水企业设立重点监管制度强化经济措施国家国家层层面制定了面制定了长长期可持期可持续发续发展目展目标标政策政策层层面明确了面明确了对对可持可持续续发发展的扶持与鼓励措施展的扶持与鼓励措施资料来源：罗兰贝格分析262国家政策国家政策导导向向对对于33、区域于区域规规划，循划，循环经济环经济促促进进法也有相法也有相应应的的规规定，明确鼓励园区企定，明确鼓励园区企业进业进 行行资资源的高效利用并减少源的高效利用并减少环环境境污污染染有关区域规划的政策导向县级以上人民政府应当统统筹筹规规划区域划区域经济经济布布局局，合理调调整整产业结产业结构构，促进企企业业在在资资源源综综合利用等合利用等领领域域进进行合行合作作，实现资源的高效 利用和循环使用各类产业园区应当组织区内企企业进业进行行资资源源综综合利用合利用，促进循环经济发展国家鼓励各类产业园区的企业进行废物交换利用、能量梯级利用、土地集约利用、水的分类利用和 循环使用，共同使用基共同使用基础设础34、设施施和其他有关设施新建和改造各类产业园区应当依法进行环境影响评价，并采取生采取生态态保保护护和和污污染控制措染控制措施施，确保本区 域的环境质量达到规定的标准对对于于规规划区域的划区域的产业产业定位需要定位需要体体现资现资源源综综合利用以及循合利用以及循环经济环经济的的概概念，避免念，避免规规划成划成为单纯为单纯的工的工业业园园 区，考区，考虑虑一、二、三一、二、三产协调发产协调发展，展，产产业业及人居及人居协调发协调发展，展，经济经济与与环环境境协调发协调发展展资料来源：罗兰贝格分析27支持支持为为落落实实“科学科学发发展展观观”，推，推进进可持可持续发续发展，国家建立了一批可持展，国家建35、立了一批可持续发续发展展 试验试验区以及生区以及生态态工工业业示范区示范区评评述述国家批准成立了30个生态工业园区国家可持续发展实验区已达到65个8个国家环保科技产业园鲁北国家生态抚顺矿业集团大连经济技术开发区天津泰达经济技术开发区 烟台经济技术开发区潍坊海洋化工高新技术产业开发区包钢国家生态 包头国家生态(铝业)山西安泰国家生态华苑产业区3个国家环保产业基地最近，国家又最近，国家又选选取取8个地区（深圳、个地区（深圳、浦浦东东、怀怀来等）建来等）建设设国家可持国家可持续发续发展展 示范基地示范基地长沙黄兴国家生态郑州市上街区无锡新区张家港保税区 昆山经济开发区青岛新天地生态产业园 日照经济开36、发区苏州工业园 苏州高新区上海市莘庄工业区上海金桥出口加工区 绍兴袍江工业区南京经济技术开发区南海国家生态福州马尾贵阳开阳磷煤化工 昆明高新技术产业开发区贵港国家生态(业)28资料来源：案头研究；罗兰贝格分析生态工业园区3产业发产业发展展趋势趋势展望全球展望全球产业产业未来的未来的发发展展趋势趋势，人，人类类社会的需求和技社会的需求和技术术演演进进将推将推动动七大七大 产业产业的快速的快速发发展展技技术驱动术驱动力力市市场场需求需求驱动驱动力力包括石油、煤炭在内的传统能源资源 有限，对可再生性的新新能能源源发展提出 了更紧迫的需求未来全球未来全球热热点点产业产业信息信息 技技术术新能源新能源A37、全球变暖导致的环环境保境保护压护压力力剧增，对清清洁洁能能源源及环环保保设备设备的需求更高人类消费结构提升，对健康提出了更 高的要求，拉动医医药药、医医疗疗器器械械、保保环环保保产业产业B健康健康产业产业C现现 代代 制制 造造 业业健食健食品品等产业的发展人类对通通信信、娱娱乐乐等的需求提升，对 承载所需的通通信信电电子子设设备备及软件提出 了更高的要求生物生物 技技术术通信通信电电子子D新材料新材料E生活水平的提高以及交通联系的日益 紧密将加速旅游旅游产产业业的发展伴随着产业升级以及产业分工细化，纳纳米米 技技术术旅游旅游F服服务务 业业29现现代服代服务务业业，尤其是现代产业服务发 展将38、进一步加速资料来源：罗兰贝格分析现现代生代生产产服服务业务业G支持支持以以领领先科技所推先科技所推动动的高新技的高新技术产业术产业在全球范在全球范围围内已成内已成为经济发为经济发展的主要展的主要 驱动驱动力力评评述述高技术产业与传统产业增长速度比较单位：%1820高技术制造业几乎每年都以传统制造业 4-5倍倍的速度高速增长，高技术服务业 也以传统制造业 2倍多倍多的速度增长；显显 示出高新技示出高新技术术行行业远业远超于超于传统传统行行业业的的发发 展活力展活力尽管高新技术产业发展速度有所下降，121416但同传统制造业相比，仍然具有很高的 增长速度从总量上看，高技术企业的产值比重不6810高39、技高技术术服服务业务业高技高技术术制造制造业业断上升，已在全球范围成为经济发展的 主要驱动力，在全球经济发展中的地位 不断上升024传统制造业30资料来源：Science and Engineering Indicators 2006(NSF，US),罗兰贝格分析-219961997199819992000200120022003200420053A在在传统传统化石能源化石能源资资源日益源日益紧张紧张的背景下，世界的背景下，世界对对于新能源于新能源产业产业的关注和的关注和 投入持投入持续续上升，其中以太阳能光伏和上升，其中以太阳能光伏和风风能能产业产业最最为为突出突出世界新能源年投世界新能源年40、投资总资总量量 10亿亿美元美元驱动驱动因素因素传统能源资源有限，能源供应问题日益突出，以石油、煤、天然 气和铀为代表的传统不可再生能源离预期耗尽年限越来越近从国家战略出发，世界各国政府都高度关注本国新能源的研发与 产业化；从政策到资金，对本国新能源的研发和产业化给予扶植 和促进新能源技术的成熟和发展，使新能源产业化并逐步替代传统能源 成为可能20103040世界新能源构成世界新能源构成 2006年年01995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2004 2003 2004 2005 2006分析分析100%=182GW太阳能光伏其他地热2002-2006 年复合增年41、复合增长长率率太阳太阳能光伏能光伏 风风能能35%小水电生物质 24%5%3%0.3%太阳能热水器/供热 乙醇小水电 生物发电60%29%18%11%8%3%3133%风电风风能能是规模和增长速度都居第二位的新能源类型既体现出现阶段巨大的市场规模，也显示出未来持续的市场 增长太阳能光伏太阳能光伏虽然现阶段整体规模有限，但增长速度惊人，具有极大的市 场发展潜力，具有成为人类终极能源的可能生物生物质质能和能和小水小水电电虽然目前规模较大，但增长速度较慢是新能源中的传统能源，已较成熟，发展潜力有限资料来源：全球可再生能源发展报告，renewable energy policy network for42、 the 21st century；罗兰贝格分析3B除了除了发发展可再生性能源以外，越来越多的国家利用新展可再生性能源以外，越来越多的国家利用新兴兴技技术对现术对现有的能有的能 源使用源使用进进行改造，从而达到行改造，从而达到节节能减排的目的能减排的目的世界清洁能源技术应用的市场份额变化 2005-2020 10亿欧元复合增复合增长长率率2005-2020E5%能效提升450900关关键键技技术术自动化技术，电力发动机技术6%可持续水资源管理190480水净化和分散水资源管理可替代能源，混合燃料汽车，远程7%5%发电可持续动能180100350280信息处理理念可再生能源，清洁发电3%8%资源43、效率提升废处理和回收4013030 50生物燃料，生物塑料废处理设备322005保持到2020年的增长信息来源：市场研究，专家访谈，罗兰贝格3C从全球来看，健康从全球来看，健康产业产业仍是一个蓬勃仍是一个蓬勃发发展的朝阳展的朝阳产业产业，人，人类类追求健康的追求健康的 愿望愿望驱动驱动着行着行业业的快速的快速发发展展医医药药制造制造世界健康世界健康产业产业各行各行业业所占比重所占比重2006年年医医疗设备疗设备不断出现的新疾病以及疾病治疗效 果的提升，推动医药产业发展生物技术快速拉动生物制药产业中药扩大应用领域，接受程度提升发展中国家医疗设备的广泛应用6,5008,800医医药药制造制造单位：44、亿美元复合增长率=8%人工智能、电子信息技术拉动医疗 设备的升级换代保健设备的需求进一步提升20020102,5004,000医医疗设备疗设备复合增长率=12%保健品保健品/功能性功能性饮饮料食品料食品人类对预防疾病和追求健康的愿望 进一步提升，保健品种类及其应用 领域的不断增加580850 20062010复合增长率=10%化化妆妆品品发展中国家更高的普及率男性化妆品远高于传统女性化妆品 的增长速度1,4001,900保保健健品品/功功 能能性性饮饮料料 食品食品化化妆妆品品 20062010复合增长率=8%33人类对环保、健康的追求提高需求资料来源：行业报告；网络资料；罗兰贝格分析200645、20103D作作为为目前世界范目前世界范围围内内规规模最大的高技模最大的高技术术制造制造业业，电电子通信行子通信行业业未来仍将未来仍将 保持快速保持快速发发展展世世界高技界高技术产业术产业各各行行业业1)所占比重所占比重2006年年通信通信设备设备制造制造互联网和数字内容行业的发展推动 通信网络设备行业升级换代航空航天器制造业100%=3.8万亿美元计计算机制造算机制造新的通信标准推动设备更新换代终端产品的快速更替推动产能扩张8%医疗设备及仪器仪表制造业11%发展中国家计算机普及率上升新技术和新应用的不断涌现电子及通信49%设备制造业14%医药制造业电电子元器件制造子元器件制造芯片技术不断升级46、换代更多终端产品的应用拉动电子元器 件产业的发展19%电子计算机及 办公设备制造业家用家用视视听听设备设备越来越快的技术更新带来产品的更 新换代互联网及数字内容行业发展推动视34听设备的更新换代1)高技术产业的定义根据世界经贸组织(OECD)的标准，包括五大行业，衡量的标准是研发费用占销售收入的比重资料来源：OECD报告；罗兰贝格分析3E新材料新材料产业产业作作为为基基础础性性产业产业，未来必将受下游相关行，未来必将受下游相关行业业的拉的拉动动得到快速得到快速 发发展展新材料新材料类别类别热热点点产产品品用用途途电子信息材料硅晶微纳电子材料、半导体固体照明工程 材料与器件、柔性晶体管、光子晶体47、平 板显示材料与全固态激光材料与器件光子晶体半导体固体照明工 程材料与器件平板显示器硅晶微纳电子材料柔性晶体管生物医用材料降解材料、人工器官和组织材料、介入材 料、整形材料、药物载体材料人工器官材料介入性材料整形材料药物载体降解材料器械高性能结构材料超级钢材料、航空航天用材料、高速铁路 及汽车用材料、新型铝合金和镁合金、高 温合金、高温结构陶瓷材料新型铝合金和 镁合金材料航空航天超级钢材料 用材料高分子合金高温合金 高温结构陶瓷高速铁路及汽车用材料纳米材料纳米电子材料、碳纳米管、纳米陶瓷、纳 米涂层材料、单电子晶体管、纳米激光器、纳米开关显卡分子计算集成电路 机电路纳米抗菌涂层纳米激光器存储48、芯片纳米陶瓷纤维新型功能材料磁性形状记忆合金材料、磁性高分子材料、稀土功能材料、大块非晶材料形状记忆天线形状记忆弹簧特殊用灯高尔夫球杆磁性高分子材料新能源材料聚合物电池材料、多晶薄膜太阳能电池材 料、质子交换膜燃料电池材料、中温固体 氧化物燃料、电池电解质材料太阳能蓄电池屋顶光伏电源系统燃料电池质子交换膜燃料电池锂电池35资料来源：中国创业投资与高科技(2006)，中国高技术产业发展年鉴2006，罗兰贝格分析3F随着收入水平的增加、中国国随着收入水平的增加、中国国际际化化进进程的加快以及旅游程的加快以及旅游产产品体系的持品体系的持续续 完善，国内旅游完善，国内旅游产业产业的快速增的快速增长长将49、将进进一步延一步延续续中国旅游中国旅游产业发产业发展关展关键驱动键驱动因素因素国内旅游收入增国内旅游收入增长预测长预测国内旅游产业未来发展趋势判断单单位：位：亿亿元元CAGR=12%中国已中国已经经成成为亚为亚洲最大的旅游目的国洲最大的旅游目的国中国加入WTO，融入国际一体化成功申办2008奥运会旅游旅游产产品体系品体系继续继续完善完善11,31412,700度假旅游产品不断增多专项旅游产品不断丰富旅游产品档次不断提升8,0008,98010,080国内旅游消国内旅游消费费支出逐年增加支出逐年增加随着国内经济发展以及居民收入水平的提升，对 旅游产品的需求呈现逐年增长的趋势仅2007年春节黄金周50、期间，全国接待游客数量比2006年同期增长了17.7%36资料来源:国家旅游局，国家十一五规划，罗兰贝格分析200620072008E2009E2010E3F从旅游需求的从旅游需求的发发展展趋势趋势来看，将来看，将发发生以下五个主要的生以下五个主要的变变化化城市生活的压力、工作压力提高，对 于高品高品质质的休的休闲闲生生态态旅旅游游需求增加III全球人口老龄化、单身一族比例的增 加以及生活方式的变化将需要高针对 性的、高质量的、高度个个性性化化和和多多元元 化化的旅游产品旅游旅游发发展展趋势趋势由于全球环保意识和社会责任感的普 遍提升，旅游者对可持续发展的旅游人们对健康的重视程度的提高要求度 51、假能与健身活动相结合，而且度假地IIIV将更加重视，因过过度开度开发发而影响当地 环境的旅游地将逐渐失去吸引力失去吸引力需要能提供相应的健康食品、健身和健康食品、健身和 医医疗设疗设施施37旅游地产的综综合合性性开开发发成为中国加速旅 游目的地建设的重要手段之一IV资料来源：罗兰贝格分析3F旅游市旅游市场场中的主要中的主要变变化化为为旅游旅游业带业带来了新的来了新的发发展机遇展机遇旅游旅游发发展展趋势趋势为为旅旅游游业业带带来的来的机机遇遇旅游发展趋势与机遇游客对“精神产品”的需求不断增加，并与身心健康紧密结合为健康、休养健康、休养、压压力控力控制制等旅游产品带来新的增长机遇第二居所第二居所以52、及分时度假的迅速发展旅游住宅旅游住宅的需求变大为寻求独特独特的旅行体验，游客对于本地旅行体验要求的深度与广度 显著提高游客倾向于体验“安全的刺激体验”（比如，探险旅游和极限体 验），旅游目的地则提供“可控的景区体可控的景区体验验”文化旅游的出发点逐渐从对于特定景区的观光，转向更为全面的文全面的文 化休化休闲闲体体验验旅游景点的开发需要与文化、休文化、休闲闲和和娱乐产娱乐产品品相相结结合合游客的景点选择更为职业职业化化，要求旅游景点能不断提供全新的旅游 体验，并在他们所游览的地区能有深度的本地体验生生态态旅游和旅游和绿绿色色假假日日的需求将不断上升游客对众多标榜“独一无二”的旅游地越来越感到反感53、，地区间的 差异性在差异性在缩缩小小拒绝类似产品，需要独独创创性性概念资料来源：罗兰贝格分析383G随着生随着生产产技技术术及社会分工的不断及社会分工的不断进进步，生步，生产产服服务业发务业发展迅猛，其中服展迅猛，其中服务务 外包市外包市场场增增长长尤尤为为迅速迅速服服务业务业分分类类2005-2012年中国服年中国服务务外包市外包市场规场规模模亿亿美元美元现代服务业发展趋势生生产产服服务类务类152CAGR=31%服务外包第三方物流信息服务（软件等）金融服务科技服务商务服务消消费费服服务类务类现现 代代 服服 务务 业业89118旅游文化体育休闲娱乐 为为 主主传传 统统 服服 务务 业业 54、为为 主主基基础础服服务类务类市政公用事业、房地产和物 业服 务、社区服务、家政服务和社会化 养老等服务业社会服社会服务类务类教育、医疗卫生、新闻出版、邮 政、电信、广播影视等服务事业200520062007跨国公司在中国建立分公司跨国公司在中国建立分公司，拉动服务外包市场需求中国相中国相对对于印度、加拿于印度、加拿大大、爱爱尔尔兰兰凸凸显显成本成本优势优势中国的中国的卖卖方基地和市方基地和市场场正在成熟正在成熟跨国服务外包公司正在进入中国本地服务外包企业数量增多，服务能力加强资料来源：罗兰贝格分析393G受海外客受海外客户户需求增需求增长长的拉的拉动动，预计预计到到2012年，国内服年，国内55、服务务外包外包业务规业务规模将模将 达到近达到近400亿亿美元美元中国服务外包产业离岸与境内业务对比2007-2012年中年中国国离岸服离岸服务务外包外包与与本地本地服服务务外外包包规规模模亿亿美元美元主要主要驱动驱动因因素素海外客海外客户户需求增需求增长长 越来越多的海外企业选择将部分非核心 部门业务外包，以专注于核心业务390CAGR (07-12)26%35%承接离岸外包服承接离岸外包服务务企企业业境内境内转转包增多包增多 承接再转包是在服务外包领域很普遍的 做法,很多技术实力强的服务外包企业选择将其承接的部分业务再转包给成本更 低的服务外包企业15274%15%离岸外包离岸外包85%本56、地外包本地外包20%4040资料来源：中国服务外包发展报告2007，中国商务部；IDC预测；罗兰贝格分析20122007支持支持就服就服务务的内容而言，服的内容而言，服务务外包可分外包可分为业务为业务流程外包和信息技流程外包和信息技术术外包两种外包两种 类类型型服务外包按业务内容分类服服务务外包外包信息技信息技术术外包（外包（ITO）业务业务流程外包（流程外包（BPO）为企业的经营管理各流程提供服务，例如人 力资源管理、财务会计管理、客户服务、供 应链管理等企业信息技术和信息系统管理，包括产品支 持和专业服务等产品支持专业服务硬件 支持 与 维护 服务软件 支持 与 维护 服务软件 开发 和 57、系统 集成IT运营 管理IT咨询IT培训研发/设计 外包人 力 资 源 外包财 务 会 计 外包采购 外包营销 外包客 户 关 系 管 理 外包41资料来源:罗兰贝格分析支持支持目前目前许许多大型跨国企多大型跨国企业业已已经经成功地将其价成功地将其价值链值链的若干部分外包的若干部分外包给给第三方第三方 服服务务机构机构运运营营将价值链部分外包给第三方的企业举例营销营销/销销售售客客户户服服务务订单跟踪服务票据处理信用卡处理机票预定账户管理客户分析市场调研电话销售宣传材料美工设计客户忠诚度评估一线客户支持高级技术支持投诉处理集团客户和B2B采采购购生生产产/运运营营物流配送物流配送营销营销/销销58、售售产产品品设计设计/研研发发客客户户服服务务发明发现临床试验和开发视觉识别系统设计芯片设计模拟美工设计原型开发人力人力资资源源财务财务和会和会计计IT人力人力资资源服源服务务财务财务和会和会计计信息技信息技术术薪酬发放处理员工合同管理福利发放管理招聘员工信息维护应付账款应收账款会计记账固定资产管理现金管理软件开发应用软件维护和管理主机管理和维护技术支持网络设备管理4422资料来源:BAH；罗兰贝格分析4外部投外部投资热资热点点全球前瞻性全球前瞻性产业产业的蓬勃的蓬勃发发展，同展，同时时以以VC/PE代表的国外代表的国外资资本也大量涌入本也大量涌入 中国市中国市场场，投入的行，投入的行业业主要59、集中在高新技主要集中在高新技术术制造制造业业方向方向中国中国创业创业投投资资基基金金1)所投所投项项目的行目的行业业分布，分布，2000-2007高新技高新技术术行行业业风险风险投投资举资举例例，2006-2007国际资本投资方向分析100%=2,135个投资事件2%3%1000万美元以上案例举例，单位：万美元78%7%10%高新技高新技术术行行业业 传统行业传媒娱乐行业 金融教育行业 其它半半导导体体芯片芯片华夏光电(6000)中维半导体(3500)晶方半导体(2200)(1300)(1200)(1050)(1050)高高芯原Parade(1480)(1450)晨半导体方泰电子澜起科技创新科60、新能源新能源9.8亿亿美元美元超过80%的资金来自国外76229634638新新 技技 术术 行行投投资资 个数个数凯赛安普生物(5200)(1000)顺大半导体(8200)赛维LDK(4800)林洋新能源(5300)中电光伏(4000)占高新技占高新技 术产业获术产业获得得风风险险投投 资资的的50%以上以上431)所有投资项目统计来自China Venture(投资中国)公开资料网络IT电信生化5441能源保健业业生物生物 科技科技&医医药药 医医疗疗(2500)(1800)(1350)Accelerey武夷制药高意制药资料来源：China Venture(投资中国)报告；2006中国高技61、术产业统计年鉴；罗兰贝格分析4外部投外部投资热资热点点投投资资金金额额年均增速达年均增速达到到40%以上，信息技以上，信息技术术、生物技、生物技术术占到占到总总投投资资的近的近 七成七成我国我国风险风险创创业业投投资资总总额额及及资资金金构成情况构成情况100%=21.5亿美元CAGR=42%其他4.8%9.6%服务行业传统行业单位：亿美元12.9%3.91.521.5信息技信息技术术其他高科技其他高科技行行业业3.6%7.1%生物技生物技术术与与保保健健创创 业业 投投 资资 行行 业业 分布分布0662.1%16.17.58.714.35.343127投投资项资项目数量目数量（单位：个）162、92创创 业业 投投 资资 阶阶 段段 分布分布0644资料来源：2006年第六届中国创业投资年度论坛；OECD报告(2007)；网络检索；罗兰贝格分析20022003200420052006外资中外合资内资产业化阶段孵化阶段成长阶段5人的生活方式人的生活方式变变化化人人们们生活方式，社会生活方式，社会环环境、交通便利、生活理念等各方面的境、交通便利、生活理念等各方面的变变化正在深化正在深 刻地影响着城市化的刻地影响着城市化的进进程程生活方式变化趋势交通交通拥挤拥挤人口人口增增长长环环境境污污染染生活生活质质量追求量追求城市交通拥挤状况严重大量时间资源被浪费人口增长，密度提高使 得城市资源紧张63、城市大气和水环境污染 严重收入水平提高，提升生 活品质追求高楼密度增加，不适合 人居人亲近自然的本性得到 张扬人人们对们对于生活于生活质质量的追求以及量的追求以及工工作与生活的平衡日益重作与生活的平衡日益重视视汽汽车车的普及以及便捷交通的建的普及以及便捷交通的建设设使得人使得人们们的生活工作半径增加的生活工作半径增加对对于安逸、生于安逸、生态态的第一的第一、二居所的需求量逐步增加二居所的需求量逐步增加逆城市化及郊区化逆城市化及郊区化发发展展趋势显现趋势显现45资料来源：案头研究；罗兰贝格分析5人的生活方式人的生活方式变变化化罗兰罗兰贝贝格的研究格的研究显显示，追求自然和示，追求自然和谐谐生活、64、个性化的高收入人群已逐步生活、个性化的高收入人群已逐步 成成为为社会主流社会主流个性进取型理性自主型体面精明型平衡进取型新潮自我型传统理性型保守和平型(TRA)(TMX)(VSR)(CON)(PMX)(MPE)(EMX)中国消费者原型价值取向(AVP)2006中国消费者原型结 构 2006中国消费者原型结 构 未来13%6%25%12%14%11%19%消消费费者收入水平的提高，逐步注重生活者收入水平的提高，逐步注重生活质质量量人群人群总总体特征由体特征由奋奋斗、斗、开拓的开拓的创业创业型逐步型逐步转转向成功的守向成功的守业业型型原因分析46人群比例下降资料来源：罗兰贝格分析人群比例上升5人的65、生活方式人的生活方式变变化化比重上升的三比重上升的三类类人群特征中都含有人群特征中都含有亲亲近自然、安静、舒适的特征以及近自然、安静、舒适的特征以及对对 于生活和于生活和谐谐的的追追求求家庭与事家庭与事业业平平衡衡追求更大成功追求更大成功亲亲近自然近自然”平衡平衡进进取型取型“我觉得作为一个女 性，工作和家庭应该 要两个兼顾我也是这样的想 法，就是把家里面照 顾好，把孩子老公照 顾好，家里面和谐一 些。我希望自己在事 业上和生活中比较我现在把人民币赚够 了，要赚美元了，一定要 发展进去，到美利坚合众国去转一转，把美元抓回 来”多赚钱，换好车，换奔 驰宝马”“我向往这个地方的 空气，向往这个地方66、 的自然环境，也向往 这个地方的宁静”“我就觉得比较休 闲，比较自然，很环 保的感觉，蓝天白 云，水很清”好，尽如人意简约现简约现代代安静放松安静放松个性个性订订制制“购物，定做衣服也 是一种满足，人家帮我 量尺寸”理性自主型理性自主型我喜欢安静的环境，因 为我觉得在广州已经很吵，出 就要平静一点，最好是房子就建在隔壁，有山有水”我不喜欢房子太 大，适合就可以了，简简单，稍微时尚 一点”我觉得有一个电视机就够了，这个装修 就比较年轻一点，适 合年轻人，至少有一 个电视机我会选择”传统传统理性型理性型关注家庭关注家庭“比较喜欢一家人和 和睦睦，家庭温暖，感觉很温馨，事业有 了，小孩也有了，老 人67、身体健康，是这样 的”安逸悠安逸悠闲闲舒适自在舒适自在“生活很轻松，没有 什么负担了，看书就 打磕睡了，什么都不 用操心了，很随意的 生活”“看起来很舒适，一个小房子，很自 在，可以一家人去”47资料来源：罗兰贝格；消费者FG，2006支持支持在大量在大量样样本本调调研的基研的基础础上，上，罗兰罗兰贝贝格的研究将中国消格的研究将中国消费费者分者分为为7大大类类原原 型，不同的型，不同的类类型分型分别别具有不同的性格特征与生活方式具有不同的性格特征与生活方式中国中国平衡平衡进进取型取型个性个性进进取型取型体面精英型体面精英型理性自主型理性自主型新潮自我型新潮自我型传统传统理性型理性型保守和平型保68、守和平型消消费费者者 原型原型同时受现代和极端现代享乐现代价值取向理性价值导极致感性价值传统价值取传统价值和价向，注重便 捷、科技、效 率和定制化自信自主，品 位独特，不喜 欢随大流性性 格格 特特 征征传统价值导向积极上进同时 含蓄、内敛、稳重，规避风 险意识强追求事业和家庭的平衡生活有品位，乐意消费，反 对刻意省钱主义倾向，寻 求刺激和冒险注重便捷、效 率和独特个性强烈的进取欲 望，乐意展示和炫耀个人的 成功和地位个性张扬，充 满激情和价格敏感型 取向的交织喜欢时尚、新 潮，有较强的 个人表现欲追求以最少的成本获取最大 的个人满足追求明智购物 和性价比，反 对现代享乐主 义驱动，富理想 主69、义倾向随心所欲，不 受规则束缚追求新潮时尚 和刺激/乐趣，喜欢炫耀不关心价格和 成本向，保守而富 同情心循规蹈矩，随 大流，不愿尝 试新鲜事物偏爱恬静、放松的环境，宽 容友好合理消费，不 过分追求低价格敏感导向生活要求低，更关注质量、口碑等传统理 性价值对自由放轻松然有一定追求消费心态谨 慎，价格敏感经常参与慢节 奏体育运动(如 慢跑慢跑)的比例较 高(39%)经常上网上网的比 例较高48资料来源：罗兰贝格分析生生 活活 方方 式式经常出出外外旅旅游游 和经常上上网网的 比例相对最高参与高雅运高雅运 动动、近、近身搏身搏击击 运运动动和和户户外外惊惊险险运运动动的比例 相对较高参与高高雅雅运运70、动动 和和户户外外惊惊险险运运 动动的比例相对 较高经常阅读艺艺术术 杂杂志志和使用诺诺基基亚亚手手机机的人 数比例较高参与慢节奏体 育运动（如慢慢 跑跑）的比例较 高(41%)总体上经常看看 新新闻闻节节目目的人 较多(59%)平时朋友聚会朋友聚会（如卡拉OK/酒吧等）比例 较高(36%)经常参与户户外外 惊惊险险运运动动的比例较高(9%)平时朋朋友友聚聚会会 和参与俱俱乐乐部部 活活动动的比例最 高经常阅读体体育育 杂杂志志和新新闻闻时时 事事杂杂志志的人数 比例最高平时经常看看电电 视视和和碟碟片片的比 例最高(41%)经常参与足足 球、球、篮篮球运球运动动 的人数比例最多(33%)5人71、的生活方式人的生活方式变变化化对对于北京市民的于北京市民的调调研研显显示，第二居所的需求量巨大，并且有部分人群会示，第二居所的需求量巨大，并且有部分人群会 首先考首先考虑虑北京周北京周边边地区地区北京市民对“第二居所”的购买偏好购买购买意愿意愿购买购买用途用途购买购买地点地点如果您的经济实力允许，您是否会在 北京之外购置第二居所？如果您购置第二居所，是打算用作？您会选择哪里作为理想的第二居所？9%8%16%不会考虑，无论如何 不会离开北京12%移居，离开北京大连青岛威海 等北方海滨成都西安等 西部城市苏杭等 江浙一带30%13%37%38%一定会一定会可能可能50%会考会考虑虑度假度假疗疗养养72、养养老老19%厦门珠海等南方沿海 9%29%投资16%三亚、乐东 等海南胜地河北等 北京周边15%其他49n=6,930n=8,624n=6,699资料来源：罗兰贝格调研；罗兰贝格分析宏宏观趋势观趋势分析分析对对于于规规划地区的定位主要的启示可以划地区的定位主要的启示可以总结为总结为以下几点以下几点外部宏观趋势对于规划地区整体定位的启示区域区域发发展理念的展理念的变变化化趋势趋势可持续发展是未来经济发展的主旋律区域规划需要强调人、环境及经济增长 的协调怀怀来地区来地区规规划必划必须坚须坚持可持持可持续发续发展的道路展的道路I国家政策国家政策导导向向可持续发展属于国家战略经济发展需要强调资源的集73、约利用、再 生利用及循环利用整体规划体现可持续发展理念以生态城的形势协调经济、环境与人三者关系高新技高新技术产业术产业和和现现代服代服务务产业产业是未来的是未来的产业发产业发展方向展方向II产业发产业发展展趋势趋势高兴技术产业及现代服务业是未来发展 的重点产业投投资热资热点及点及趋势趋势高兴技术产业是未来国际国内资本主要 的目标产业以无污染的高新技术和现代服务为主导体现本地的葡萄特色，形成鲜明个性远远离大城市的地区能离大城市的地区能够获够获得得发发展和成展和成长长的空的空间间III人人类类生活方式的生活方式的变变化化趋势趋势亲近自然的需求日益增长远离城市的郊区生态居住正在成为流行规划距离市中心74、的生态新城具有可行性和现实意义正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长，体现经 济价值50资料来源：罗兰贝格分析B.怀怀来来规规划区划区块块功能定位功能定位 影响功能定位的外部因素分析 影响功能定位的内部因素分析 怀来规划区块总体功能定位与具体分工511区位交通区位交通怀怀来来县县地理位置地理位置优优越，越，紧邻紧邻首都北京，沟通首都北京，沟通环环渤海渤海经济经济圈及西部圈及西部资资源源带带怀怀来来县县地理位置地理位置怀怀来来县县到主要城市距离到主要城市距离怀来县区位沈阳市沈阳市怀怀来来县县太原市太原市怀怀来来县县北京北京天津天津渤渤 海海济济南市南市石家庄市石家庄市怀来县隶属于河北省张家口市75、，整体位置处于环渤海经济 发展区怀来区位优势独特，东邻首都，西通山西、内蒙，是沟通 北京和西北的咽喉要道县政府所在地沙城，东距北京市中心131千米，西距张家 口75千米怀来县距离周 边省会城市车 程（公里）北北京京天天津津石家石家庄庄太太原原济济南南沈阳沈阳13126045026054080052估计车程1)（小时）1.535.53710资料来源：案头研究；罗兰贝格分析1区位交通区位交通怀怀来来县现县现有有铁铁路和公路基路和公路基础设础设施保施保证证了地区与北京市及西北部省份的了地区与北京市及西北部省份的连连 接性接性怀怀来来县县交通基交通基础础设设施施怀来县交通基础铁铁路路：京包线、大秦线、76、丰沙线、沙蔚线四条铁路横 贯全县公路公路：110国道（京包高速），京张高速公路（八达 岭高速）、沙东、沙宝公路贯穿全县枢枢纽纽：是首都西出晋、蒙的第一站；是张家口市通往 省会和首都的必经之地2341561京京张张高速公路高速公路2110国道国道3京包京包铁铁路路4大秦大秦铁铁路路5丰沙丰沙铁铁路路6沙蔚沙蔚线线53高速公路国道铁路资料来源：怀来县地图；怀来县十一五规划；罗兰贝格分析1区位交通区位交通规规划建划建设设中的中的张张涿公路及其他重要道路改建修建涿公路及其他重要道路改建修建计计划将划将为怀为怀来来县带县带来更来更 多的多的发发展机会和物流基展机会和物流基础础张张涿公路涿公路规规划划十一77、十一五五规规划划怀来县及周边规划道路建设为了缓解（北）京张（家口）高速公路经常堵车问题，张家口拟再建绕京高速通道，其中规划张涿高速沿北京 西面绕行，与廊涿高速相连张张涿涿高高速速北起张家口，南至涿州，与京石高速互通，是 河北省交通运输南北纵向大动脉，并被寄予了承担河北 省西北部及我国西北地区物资出海重要通道的厚望，将 成为连接我省沿海与腹地的重要走廊国道主干国道主干线项线项目目：丹拉公路顾家营之北京界段高速公路 四车道改建为八车道地地方高速公路方高速公路项项目目：新建京化高速公路怀来段国道国道项项目目：改建国道110京冀界至下花园省道省道项项目目：改建宝平线张家堡至孔涧段（与国道109线 交叉78、处）国防公路国防公路项项目：目：官厅水库大坝至幽州段战备公路改建工 程，改建标准为三级公路地方道路建地方道路建设项设项目：目：县级公路改建5项：康祁线改建工 程、西下线改建工程、西辛线改建工程、东镇线改建工程、永芦线改建工程；改建乡级公路和专用公路15条 209公里；改建村道项目86项，实现村村通油（砼）路 工程54资料来源：怀来县十一五规划；罗兰贝格分析1区位交通区位交通但但现阶现阶段北京与段北京与怀怀来来县县之之间间交通交通连连接十分依接十分依赖赖于京于京张张高速（八达岭高高速（八达岭高 速），容易造成大量速），容易造成大量车车流，影响流，影响怀怀来的交通便利性来的交通便利性京京张张高速高79、速京张高速八八达达岭岭高高速速公公路路是连接北京市区和著名风景旅游胜地 长城八达岭地区的高速公路，这条高速公路在延庆附 近开始称为京京张张高速公路高速公路由于此条高速公路连接北京与西北的主要干道，曾一 度十分拥挤，堵车现象严重。京张高速的拥堵现象将 影响怀县来的交通便利性。于近期修建完成的京包高速（110国道）已大大减轻 八达岭高速的拥堵现象。但是由于被定位于客车主要 通行道路，在旅游旺季或者人流高峰阶段，该条道路 仍然容易行驶缓慢京京张张高速高速与与110 国道是北京西北国道是北京西北 出口主要干道出口主要干道京京张张高高速速东东花花园园 进进入入北北京京入入口口常常 会遇上交通堵塞会遇上交80、通堵塞55资料来源：案头研究；罗兰贝格分析2自然自然资资源源怀怀来来县县自然自然资资源丰富，其源丰富，其优优越的地理越的地理环环境、旅游境、旅游资资源、水源、水库资库资源以及源以及风风 能地能地热资热资源将影响源将影响规规划区划区块块的功能定位和的功能定位和产业产业定位定位怀来市资源优势及对产业发展的影响地理地理环环境境A功能定位启示功能定位启示旅游旅游资资源源怀来市拥有独特的气候环境、土壤资源以及地形地 貌，适合葡萄产业、特色农业等产业发展产业产业定位启示定位启示葡萄产业特色农业B绿色概念的生态型 发展路线怀来县地处北京近郊，官厅水库及塞外风情使其独 具自然风情，是北京周末度假的理想去处旅游81、业住宿餐饮业房地产业成为宜居宜业的理 想休闲生活之地官厅水库为怀来县提供相对充足的水资源以及优越 的生态环境水水库资库资源源绿色产业房地产业C开发利用水库资 源，营造独特水库能源能源资资源源新型能源产业D风情怀来县风能资源充沛，并且地处张家口市的温泉地 热带，适合发展新能源产业和健康产业56健康产业利用新型清洁能源发展健康产业资料来源：怀来市国土资源概况，内部访谈整理；罗兰贝格分析地理地理环环境境2A怀怀来来县县气候怡人适宜居住，而且气候怡人适宜居住，而且拥拥有种植葡萄的理想气候条件有种植葡萄的理想气候条件平均气平均气温温（2006年）年）日照日照时时数数（2006年）年）降水降水量（量（2082、06年）年）怀来县气候条件23 24 24239270260251 238281130单单位：位：摄摄氏氏度度单单位：位：mm单单位：小位：小时时12181913179216211227190142559867-55-44-5123456789 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121292254301 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12怀来县四季分明、光照充足、雨热同季，是理想居所的选择57怀来县气温、日照和降水量条件都十分适合葡萄产业的发展资料来源：张家口经济年鉴；罗兰贝格分析地理地理环环境境2A怀怀来盆地地形造就了来盆地地形造就了这这里独特的气83、候和土壤，是适宜葡萄种植的理想里独特的气候和土壤，是适宜葡萄种植的理想环环 境境怀来县山谷地势怀怀来来县县地形地形怀怀来来县县概貌概貌怀怀来来县县地形地形优势优势山地怀来县官厅水库南北群山层峦叠 嶂，形成天然的山谷地形，呈“V”型盆地，被称为怀来盆地怀来盆地海拔从幽州河谷的最低点394 米到大黑峰的最高点1,097米，高差明显形成了不同高差带的 小气候区域怀怀 来来 盆盆 地地 鸟鸟 瞰瞰 图图山地官官厅厅 水水库库两岸两岸 山谷山谷两岸两岸 山谷山谷官官 厅厅水水 库库 沿沿 岸岸这这为为在在不不同同海海拔拔高高度度葡葡萄萄园园栽栽植植不不 同同成成熟熟期期的的优优良良品品种种，获获得得适适84、合合不不 同同酒酒型型、酒酒种种的的优优质质原原料料提提供供了了良良 好的条件好的条件58怀怀来来县县：两山两山夹夹一一川地形川地形资料来源：罗兰贝格分析支持支持美国知名高档葡萄酒美国知名高档葡萄酒产产地地纳纳帕与帕与怀怀来来县县在气候、地形及土壤条件上有众在气候、地形及土壤条件上有众 多相似之多相似之处处纳纳帕谷帕谷纳纳帕谷帕谷风风景景纳纳帕谷帕谷环环境特点境特点纳帕谷简介纳帕谷是一个丘陵地带，似平 原又颇有起伏，似山地又不见 峰巅，纳帕谷温暖的早春和和纳帕谷（Napa Valley）是 美国的美国酒谷，位于美 国加利福尼亚州，以生产煦的夏日为葡萄的生长创造了 近乎完美的气候条件纳帕谷位于旧85、金山湾北部60英 里临近太平洋的内陆，其土 壤、气候和地形有着惊人的多 样性。尽管纳帕谷只有30英里长，最宽处也不过5英里，却拥 有十四个风 格各异的法定葡萄葡萄酒而闻名纳帕谷的地形特点与怀来 县十分相似，也是两山夹 一谷的山谷地形产区。这点与怀来县也十分相 似59资料来源：案头研究；罗兰贝格分析地理地理环环境境2A怀怀来来县县特有的地理特有的地理环环境使其在葡萄、果蔬等境使其在葡萄、果蔬等农产农产品方面具有品方面具有优势优势，可基，可基 于此于此发发展特色展特色农业农业，并，并带动带动下游的加工制造下游的加工制造业业和旅游和旅游业发业发展展怀来县地理资源描述特色特色农业农业加工制造加工制造旅86、游旅游业业葡萄葡萄酒酿造葡萄籽精油葡萄园参观怀怀来来县县波波尔尔多多加利福尼加利福尼亚亚北北纬纬40度度葡萄籽胶囊葡萄干山梨山梨果蔬果蔬加工绿色果蔬种植园旅游由于所在纬度，怀来县在葡萄等植物种植上更具优势，现 在怀来县葡萄种植已经形成规模化生产，年产葡萄约9万 吨海棠海棠果果脯罐头海棠花品赏60资料来源：怀来县内部资料；罗兰贝格分析旅游旅游资资源源2B怀怀来来县县旅游旅游资资源丰富，兼具秀源丰富，兼具秀丽丽自然自然风风光与塞外古朴光与塞外古朴风风情，大力开情，大力开发现发现 有旅游有旅游资资源必能将其打造成源必能将其打造成为为京郊度假京郊度假胜胜地地怀来县旅游产业发展怀怀来旅游景点地来旅游景点87、地图图怀怀来来风风景景一一览览山谷水山谷水库库鸡鸣驿鸡鸣驿卧牛山旅游区卧牛山旅游区塞外塞外风风情情中法葡萄示中法葡萄示范基范基地地怀怀来帝曼温泉来帝曼温泉东东花园度假村花园度假村天漠旅游区天漠旅游区容辰葡萄庄园容辰葡萄庄园永定河峡谷永定河峡谷漂漂流流葡萄庄园葡萄庄园61资料来源：怀来县领导人讲话；罗兰贝格分析旅游旅游资资源源2B除了除了进进一步开一步开发发挖掘自身丰富的旅游挖掘自身丰富的旅游资资源外，源外，怀怀来来县县可以与周可以与周边边旅游景旅游景 点互相合作，形成黄金旅游路点互相合作，形成黄金旅游路线线八达岭八达岭长长城城张张家家口口坝坝上上康西草原康西草原怀来县与周边旅游资源位置延庆延庆88、位于延庆县八达岭长城西侧15公里（康八达岭长城坝上康西草原怀怀来来怀怀来来怀怀来来张家口昌平八达岭长城位于北京市延庆县军都山关沟古道北口。八达岭长城是中国古代伟 大的防御工程万里长城的一部分，是明 长城的一个隘口。史称天下九塞之一，是万里长城的精华，在明长城中，独具 代表性坝上在华北平原和内蒙古高原交接的地方陡然升高，成阶梯状，故名“坝上”。张家口坝上包括的张北、尚义、康保、沽源四县。坝上地区因独特的地 理位置与气候条件，呈现出丰富多彩的 地理形态和生态资源庄镇），距市区80公里，有草场约2200 万平方米，是京郊避暑胜地。它西邻官 厅湖，北依海陀山，依山傍水，风景秀 美62资料来源：案头研究89、；罗兰贝格分析水水库资库资源源2C怀怀来来县县境内境内拥拥有北京有北京备备用用饮饮用水源地官用水源地官厅厅水水库库，南区，南区规规划区划区块块大多在水大多在水 库库流域部分流域部分官官厅厅水水库库介介绍绍官官厅厅水水库库官厅水库情况一览1954年5月竣工，是 新中国成立后建设的 第一座大型水库主要水流为河北怀来 永定河，设计总库容 416亿立方米水水库库上上游游水水源源：官厅水库上游永定河汇集了源 于陕西、内蒙古的洋河、桑干河和源于延庆的 妫水河三条水系水水库库防洪功效：防洪功效：水库运行40多年来，为防洪、灌溉、发电发挥了巨大作用。官厅水库自1953 年以来，永定河曾出现了七次大于1000m90、3/s的 洪水，官厅水库削减洪峰数值达到70.3-95.9%，基本上免除了永定河下游的洪水灾害北北京京水水源源地地：官厅水库曾经是北京主要供水水 源地之一。20世纪80年代后期，库区水受到严 重污染，90年代水质继续恶化，1997年水库被 迫退出城市生活饮用水体系63资料来源：案头研究；罗兰贝格分析水水库资库资源源2C基于官基于官厅厅水水库库，怀怀来来县县可以开可以开发发旅游旅游业业、生、生态农业渔业态农业渔业以及房地以及房地产业产业水水库库功能性作用功能性作用旅游旅游业业生生态态农业农业渔渔业业房地房地产业产业水库开发潜力水库的自然资源和人文资 源都使水库成为发展旅游 业的理想区位我国水我国91、水库库旅游旅游胜胜地：地：十三陵水库丹江水库依托水库的度假休闲旅 游效应，发展旅游经 济，拉动房地产快速发 展我国水我国水库发库发展房地展房地产产案案 例：例：水库的初始建设目的主要 是为了使人民生活的更为 安心水水库库主要功能包括：主要功能包括：国国际际著名水著名水库库旅游旅游胜胜地：地：加纳的Lake Volta赞比亚的卡里巴水库利用水库的自然环境发 展生态农业，搞活农业 经济，或者发展水产养 殖，也是水库创收的重 要方式我我国国水水库库发发展展生生态态农农业业 渔业渔业案案例例：产芝水库响洪甸水库千岛湖：成功打造品牌，提升千岛湖房产 的品质并注入了新的 活力，更加放大了千 岛湖房地产的度92、假休水源灌溉蓄水发电航运防洪闲旅游效应64资料来源：罗兰贝格分析水水库资库资源源2C中中长长期来看，官期来看，官厅厅水水库库功能定位功能定位为为北京未来北京未来饮饮用水源，用水源，这这就要求水就要求水库库周周 围围所聚集的所聚集的产业产业都是低都是低污污染、染、绿绿色的生色的生态态型型产业产业官官厅厅水水库库周周边边保保护护区区示意示意图图水水库库保保护护区区规规定定保保护护区区 等等级级保保护护区区 范范围围限制条例限制条例水水库库一级保护区禁止修建临时性和永久性建 筑物479 当前 米 水位二级保护区官厅水库最高 水位线（大沽 高程479米）以内范围官厅水库最高 水位线以外5 公里范围禁止93、新建、扩建、改建直接 或间接向水体排放污染物工 程项目三级保护区上述以外的官 厅水库流域范 围65其余流其余流 域范域范围围三级保护5km二级保护一级保护资料来源：关于加强官厅水库库区水环境建设与管理工作的通知；罗兰贝格分析新建、扩建、改建的直接或 者间接向水体排放污染物的 建设项目，必须按照中华 人民共和国水污染防治法 的规定办理1)仅摘录重要条例，详细细则请查看官厅水系水源保护管理办法及关于加强官厅水库库区水环境建设与管理工作的通知能源能源资资源源2D紧邻紧邻蒙古大草原的地理位置蒙古大草原的地理位置为怀为怀来市来市带带来大量来大量风风能能资资源，源，现现已有京能集已有京能集团团 在官在官厅94、厅水水库库沿岸投沿岸投资风资风力力发电项发电项目目官官厅风电场厅风电场中国风能资源分布状况怀怀来来县县风风能能资资源及利用源及利用现现状状资资源情况源情况：现有怀来县风力资源有效时数处于 4000-5000小时区域内，属于风力资源充足区域，有巨大的开发潜力利利用用现现状状：官厅风电场由京能集团开发投资建设，该公司总投资11亿元建设官厅水库10万千瓦风力发 电项目320m/s风速的年累积小时数可以利用怀来县的风力资源，大力发展可再生风电 能源产业，产业链66风能丰富区 风能较丰富区 风能可利用区 风能贫乏区50003000-50002000-3000500亿亿200亿亿200亿亿1)大兴的工业总95、产值数据包括境内的北京经济开发区(亦庄开发区)，该开发区由北京市直接管理2)发展新区除昌平和房山外，均为东部郊区发发展定位展定位政治文化中心、金融中心 和国际交流中心，并具备 服务全国的会展、体育、医疗、商业和旅游的功能国家高新技术产业基地，国内外知名的高等教育和 科研机构聚集区北京发展高新技术产业、现代制造业和现代农业的 主要载体，也是未来北京 城市发展的重心北京生态屏障和水源保护 地，是保证北京可持续发 展的支撑区域，也是北京 市民休闲游憩的理想空间资料来源：北京市统计年鉴，北京十一五功能区域发展规划，罗兰贝格分析774周周边边地区地区规规划划北京西部生北京西部生态带产业发态带产业发展多以96、旅游及展多以旅游及现现代服代服务业为务业为主，定位接近，主，定位接近，怀怀来来 县县要要结结合自身合自身资资源源优势优势在生在生态态大大环环境的背景下境的背景下进进行差异化定位行差异化定位评论评论北京各城区主要发展产业会议旅游休闲度假影视文化旅游休闲度假物流都市型工业怀 柔 县密云县延庆县会议旅游都市型工具休闲娱乐高新技术研发 与生产旅游服务教育平谷区顺义区昌平区门头沟区中心城 区物流休闲度假都市型工业现代制造业文化娱乐商业服务旅游服务房山区大兴区通州区北京各区域的定位基本偏向于城 市整体政治中心、文化中心的定 位周边地区的定位大都以文化、教 育及现代制造业为主，并没有形 成很大的差异化，对于97、自身资源 的利用没有做到最大、最优规划地区的发展可以考虑以葡萄 产业为核心，形成明显的差异化 定位，充分利用作为怀来地区的 主要特色产业葡萄种植及葡萄酒 酿造加工业的资源优势会展空港物流体育休闲现代制造业行政办公商务金融文化会展现代制造业新材料产业物流旅游服务教育78资料来源：访谈；罗兰贝格分析生物医药商业物流文化教育4周周边边地区地区规规划划怀怀来来县紧邻县紧邻北京西北面，北京西北面，处处于海淀区高新技于海淀区高新技术产业术产业的的辐辐射范射范围围内内北京海淀区北京海淀区产业产业规规划划北京海淀区产业发展高新技高新技术产业术产业：重点发展软件和集成电路产业，加快发展计算机整机和 配套产业、光98、机电一体化、移动通信、下一代互联网信 息技术、创意产业、新材料和生物医药等产业现现代服代服务业务业：怀 柔 区密云县延庆县怀怀来来县县平谷区门头沟区昌平区顺义区海淀区海淀区城八区着力提升功能型服务业，大力发展知识型服务业，延伸 发展生产型服务业，打造以文化、教育培训、金融、旅 游、体育、物流、中介服务等产业为主的具有海淀特色 的现代服务业体系现现代代农农林林业业：提升发展都市型现代农林业 传统产业传统产业：优化传统商贸、餐饮、社区服务等服务业发展通州区大兴区房山区79资料来源：海淀区十一五规划；案头研究；罗兰贝格分析支持支持由于水由于水资资源和土地的短缺，海淀区未来源和土地的短缺，海淀区未来难99、难以支撑由于高科技以支撑由于高科技产业产业高速高速发发 展所展所带带来的人口爆炸式增来的人口爆炸式增长长海淀区海淀区人人口口增增长预测长预测（2004年年-2020年）年）海淀区海淀区资资源源预测预测海淀区资源矛盾单单位：万人位：万人450人口增人口增长长快速快速户口迁入导致的“人口机械增长”在海淀区表现得最为突 出。其中海淀区每年接收毕业生占北京市接收毕业生总数 的近1/3。从而形成了海淀区特有的低生育率和高户籍人口机械增长并存的现象水水资资源源紧紧缺缺CAGR=+3.5%307258到2020年，海淀区的水供应总量将增加到5.4亿立方米。预计2020年海淀区的水供应量可以承受的人口当量为 100、307.33万，那么城区水资源供给能力同城区居民生活用水 需求间依然有近100多万人口当量的用水缺口土地土地紧紧缺缺143万人缺口万人缺口按照小康社会居住条件与生活环境的要求，到2020年，海 淀区居民住房面积总数要达到14840万平方米。如果人口 过快增长，要挤占部分其他建设用地，或者降低人均住宅 面积标准，进而影响人居环境的舒适度。这种状况对土地 供应量紧张、城市建设用地增长空间有限的海淀区，是一8020202004资料来源:“十一五”期间海淀区人口可承载力；罗兰贝格个严峻挑战2020年资源容量5政府政府规规划划张张家口市政府未来家口市政府未来规规划划“一一轴轴四翼四翼”的城的城镇发镇发展101、格局，展格局，怀怀来来县处县处于于发发展展 主主轴轴以及信息以及信息产业产业、葡萄酒、葡萄酒产业产业、煤炭石油物流区域增、煤炭石油物流区域增长长极上极上张张家家口市口市一一轴轴四翼四翼现现状状张张家家口口规规划划张家口规划张家口市规划了以张家口市为中心，依托轴线、发展四翼、带动全域城镇发展战略，构筑“一轴 四翼”的市域城镇发展格局，培育区域增长极，打造：涿鹿、怀怀来来信息产业和葡萄酒产业区域增 长极241一一轴轴：沿京包铁 路、110国道形成 的城镇密集带怀怀来来、涿鹿、阳原、怀安和万全煤炭石油 物流区域增长极蔚州煤电路化综合开发增长极宣化钢铁、机械、电力、物流为重点的黄张张家家口口怀怀 来来102、1四翼：四翼：张家口张 北县23四翼：四翼：宣化大同涿涿 鹿鹿3545四翼：四翼：沙城蔚县四翼：四翼：宣化赤城金岛区域增长极坝上风电产业区域增长极把黄金岛、东花园、高新区培育成为市域 经济增长的极中之极81资料来源：张家口市规划；罗兰贝格分析5政府政府规规划划考考虑虑到到怀怀来来县县独特的地理位置和独特的地理位置和战战略意略意义义，张张家口市家口市经济发经济发展展规规划将划将怀怀 来来县县作作为发为发展重心之一展重心之一从区位上看，张家口7区13县中，怀怀来来东接北京，是张家口市中最 具战略意义城市从从物物流流角角度度，怀怀来来县是西北能源大省 通往北京的主要集散地，也是全国领 先煤炭交易市场103、所在地从交通来看，怀怀来来有交通大动脉京张张张家口未来家口未来规规从市场竞争层面来看，怀怀来来及涿鹿这两个卫星城必将成为地产大鳄战略布 局的重点高速、110国道连接北京，是最具有发 展潜力的划将划将以以怀怀来来县县为为中心中心从政策来看，张家口市以怀怀来来的发展为 重中之重从产业发展来看，怀怀来来具有一定的产业基 础，并且远景规划以北京经济发展方向为导82资料来源：张家口规划；罗兰贝格分析向，力争形成互补态势5政府政府规规划划怀怀来来县县政府也政府也为为其未来其未来发发展定位了六大城市名片展定位了六大城市名片六大城市名片首都后花园首都后花园温馨家园温馨家园怀怀来来京西北商京西北商贸贸中心中心京104、西数字信息城京西数字信息城中国葡萄酒城中国葡萄酒城北方玻璃及太阳能城北方玻璃及太阳能城83资料来源：怀来县内部资料；罗兰贝格分析内部因素分析内部因素分析对对于于规规划地区的功能定位主要的启示可以划地区的功能定位主要的启示可以总结为总结为以下几点以下几点内部因素对于规划地区整体功能定位的启示区位交通因素区位交通因素规划区块邻近北京处于环渤海经济圈与西北资源带连接处交通基础设施相对完善规规划要划要发挥紧邻发挥紧邻北京的地理北京的地理优势优势I规规划以划以怀怀来来县县葡萄葡萄业为业为特色特色II自然自然资资源特点源特点地理环境优越、适合葡萄及农产品种 植，气候适宜居住旅游资源及能源资源丰富规规划划为105、为高档品位生活高档品位生活场场所所III规规划打造特色旅游目的地划打造特色旅游目的地IV本地本地产业产业基基础础当地葡萄产业历史悠久第二产业薄弱，主要包括六大支柱产业是京西领先商贸物流中心规规划必划必须须在生在生态态型型发发展的大前提下展的大前提下进进行行V周周边边相相邻邻区域影响区域影响处于北京市规划西部生态带的延伸部分处于海淀高新技术产业区辐射范围内政府政府规规划与决心划与决心张家口市将怀来县作为重要发展中心怀来县政府规划怀来县为六大目标84资料来源：罗兰贝格分析B.怀怀来来规规划区划区块块功能定位功能定位影响功能定位的外部因素分析影响功能定位的内部因素分析 怀来规划区块总体功能定位与具体106、分工85综综合以上分析，合以上分析，怀怀来来规规划地区的整体功能定位划地区的整体功能定位为为：以高科技：以高科技产业为产业为主、主、以葡萄以葡萄为为特色、打造高端旅游目的地及高尚品位生特色、打造高端旅游目的地及高尚品位生态态示范区示范区高新技术、葡萄特色、品味生活高新技高新技术术借势北京产业及人才 力量，利用本地环境 资源，发展无污染的 高新技术产业，拉动 地区经济发展葡萄特色葡萄特色培育发扬本地葡萄特 色产业，打造具有鲜 明个性的高端休闲旅 游度假胜地品味生活品味生活借势本地产业发展以 及北京扩展外溢的居 住需求，打造配套完 善的绿色生态型高尚 品位生活社区依托北京依托北京发发展高科技展高科107、技产业产业拉拉动动本地本地经济发经济发展，打造以葡萄展，打造以葡萄为为特色的高端休特色的高端休闲闲旅游目的地，旅游目的地，建建设设京西地区功能完善的高品味生活家园；成京西地区功能完善的高品味生活家园；成为为中国中国领领先的生先的生态发态发展示范区展示范区资料来源：访谈；罗兰贝格分析86支持支持-高新技高新技术术高新技高新技术产业术产业是世界是世界产业发产业发展的前沿，是北京定位的主展的前沿，是北京定位的主导产业导产业，规规划地划地 区可以借自身区可以借自身优势优势吸引、配套高新技吸引、配套高新技术术企企业业高新技术定位分析京京产业辐产业辐射射产业发产业发展展趋势趋势高新技术是未来世界产业的主要108、发展方向 之一高新技术产业是北京地区的主导产业之 一，其发展会带动周边地区对于研发、生高新技术产业集中了目前世界大部分的产 业资本对于中国的高新技术产业发展拉动巨大产、孵化的配套需求高新技术产业的人群对于高品质生活的需 求同样会拉动周边环境优质地区的住宿配 套需求高新技高新技术为术为 主主导导规划地区靠近北京人才聚集区，可以充分借势北京的人才优势高新技术产业链较长，规划地区在生产、孵化等环节具有成本优势规划地区的优秀自然环境条件符合高新技术产业高素质人才的居住及休闲需求资料来源：访谈；罗兰贝格分析87支持支持-葡萄特色葡萄特色葡萄葡萄为为核心的核心的产业产业集群是集群是怀怀来来规规划地区的支柱109、，同划地区的支柱，同时时也是相比周也是相比周边边各地各地 区最区最为为独到、最具特色的独到、最具特色的发发展方向展方向葡萄葡萄产业产业对对当地当地财财政收入政收入贡贡献度献度葡萄特色定位分析直接影响直接影响间间接影响接影响延伸影响延伸影响葡萄种植驱动驱动力力 葡萄酒葡萄酒特色旅游40%60%葡萄相关 产业葡萄酒酿造葡萄酒包装葡萄酒瓶、瓶塞品酒培训厨艺学校住宅餐饮零售教育医疗其它产业研发总共=4.72亿元葡萄产业在怀来当地已经形成一定的规模和声誉，同时围绕葡萄可以延伸出更多的上下游及周边配套产业链，是作为 规划地区产业发展的理想首选资料来源：访谈；罗兰贝格分析88支持支持-品味生活品味生活从需求110、人群来看，品味生活家园的定位是符合从需求人群来看，品味生活家园的定位是符合规规划地区特点并可以使之划地区特点并可以使之 价价值值最大化的最大化的品味生活定位分析规规划地区自身条件划地区自身条件规规划地区人群需求划地区人群需求产业产业人人群群：葡萄酒产业及高新技术/研发带来 高端人群的聚集地区形地区形象象：以葡萄酒为特色打造高端品位的 形象消消费费人人群群：吸引北京及周边地区第二居所需 求人群，专为高端人群打造生活配套自然自然资资源源：充分利用自身优势环境资源高品位生活家园充分高品位生活家园充分发发掘了掘了规规划地区划地区的的自身自身资资源禀源禀赋赋，满满足了区域内外足了区域内外高高端人群的居住111、需求，具有端人群的居住需求，具有现实现实意意义义资料来源：访谈；罗兰贝格分析89在整体定位明确的前提下，在整体定位明确的前提下，规规划区划区块块南区与北区在区位、南区与北区在区位、产业产业基基础础、规规 划面划面积积以及以及约约束条件方面有所差异束条件方面有所差异南北区差异分析规划面积较大，多平方公里规划面积较小，多平方公里南区南区北区北区面积区位紧邻北京紧邻水库紧邻县城，靠北 京较远京张高速沙城北区产业基础少量葡萄种植沙城开发区形成 一定产业聚集官厅 水库南区到北京约束条件靠近水库，限 制严格地处工业园区，相对限制较小资料来源：访谈；罗兰贝格分析90南北区的南北区的这这四个差异点四个差异点对112、对于各自功能于各自功能侧侧重及分工重及分工协协作有着不同的意作有着不同的意义义对对于定位的意于定位的意义义南北规划区块差异分析面面积积南区更大南区更大南区更大，适合大规模建城，规划产品更为丰富北区适合功能单一的产业园区南区靠近北京，适合发展高新技术、研发等更高附 加值产业以及发展配套北京的第二居所对对于定位的意于定位的意义义区位靠近北京区位靠近北京北区适合配套葡萄酒产业，向上下游延伸南区结合葡萄产业，打造地区的高品位形象对对于定位的意于定位的意义义产业产业基基础础葡萄葡萄为为特色特色对对于定位的意于定位的意义义北区更适合环境友好的现代先进制造业南区适合无污染的高技术、研发产业以及生态居住约约束113、条件南区更束条件南区更严严格格资料来源：访谈；罗兰贝格分析91所以，所以，规规划南区主要功能划南区主要功能侧侧重重为为集高新技集高新技术产业术产业、特色旅游及高尚品位、特色旅游及高尚品位 居住居住为为一体的新型生一体的新型生态态城城镇镇规划南区块分工分析南区南区侧侧重生重生态态型的型的产产居新城居新城镇镇京张高速沙城北区业葡萄相关葡萄相关高新技高新技术术生生态态居住居住结合葡萄发展以高新技术为生态型、循环相关葡萄酒、特色旅游等行基础的高科技 研发及制造业型绿色居住区官厅 水库南区到北京资料来源：访谈；罗兰贝格分析92而而规规划北区作划北区作为为南区的延伸，功能南区的延伸，功能侧侧重重为环为环境114、友好型的境友好型的现现代先代先进进制造制造 园区园区规划北区块分工分析北区北区侧侧重重环环保的生保的生态产业态产业园区园区侧重于制造业的发展，充分利用现有开发区的基 础，打造一流的产业基地，快速提升本地经济结合当地产业基础，辅助发展商贸物流等配套服 务业京张高速沙城北区官厅 水库南区到北京资料来源：访谈；罗兰贝格分析93与此同与此同时时，南北，南北规规划区功能划区功能还还需体需体现现一定的关一定的关联联性和性和协调协调性，主要表性，主要表现现 在沿价在沿价值链值链的分工的分工协协作上作上南北规划区域协同分析研研发发生生产产营销营销销销售分售分拨拨服服务务技术原材料仓储保修产品/流程设计专利采购115、生产加工定价广告/促销包装品牌物流会展酒店餐饮南区南区为为主主南区南区为为主主南区南区为为主主北区北区为为主主北区北区为为主主94北区主要是生北区主要是生产环节产环节以及部分的以及部分的销销售售环节环节（主要是物流）（主要是物流）南区主要是研南区主要是研发发及生及生产产、生活配套、生活配套环节环节资料来源：罗兰贝格分析对对于城区于城区规规划来划来讲讲，为实现为实现南北南北规规划区域功能定位的分工划区域功能定位的分工协协作，需要配作，需要配 套开套开发发不同不同的的产产品品规划南北区块协作分析南区南区为为北区提供生活配套北区提供生活配套生态住宅生活配套医疗教育休闲娱乐京张高速沙城北区标准厂房物流116、园区官厅 水库南区到北京仓储贸易展示北区北区为为南区提供南区提供产业产业配套配套95资料来源：访谈；罗兰贝格分析因此，因此，怀怀来来规规划区划区块块的南北区将呈的南北区将呈现现出不同的区域形出不同的区域形态态怀怀来来规规划区划区块块（北北区）区）发发展目展目标标生态型现代化产业园区人群人群大量的产业工人企业所需的技术人员企业所需的中高级管理人员怀来本地的传统制造业产业发产业发展展高新技术产业的制造环节少量的研发、商务、展示功能区域区域/城市功能城市功能整洁的工业厂房，充足的绿化覆盖，生态型的工业 循环体系满足产业工人和怀来城区人群居住、消费、娱乐的 功能配套怀怀来来规规划区划区块块（南南区）区117、）生态型新城，可持续发展的示范区少量的产业工人大量的企业研发和中高层管理人员(白领阶层)大量北京及周边地区以第二居所为主的居住人群研发、创意、服务外包等现代服务业的聚集区大量企业总部机构的所在地部分高新技术孵化、产业化和生产制造的聚集区现代化特色农业的发展区域以葡萄酒为特色的高端葡萄酒产区旅游区依靠高新技术产业拉动本地经济的增长方式定位高端的宜居生活城区拉动周边区域和本地人群 的消费美丽的葡萄酒产区吸引大量游客96资料来源：罗兰贝格分析C.怀怀来来规规划区划区块产业块产业定位定位97位于核心城市周位于核心城市周边边的的边缘边缘地区地区/新城新城产业发产业发展模式主要可以分展模式主要可以分为为五118、五类类边缘地区产业发展模式分析城市城市边缘边缘地区地区产业发产业发展模式展模式地区与核心地区与核心 城市距离城市距离产业类产业类型型地区与核心城市自身特点地区与核心城市自身特点产业 配套相同产业 不同产业 链环节中远核心城市规模较大，自身需求量/市场较大核心城市主导产业的产业链较长1核心 城市产业 分流相同产业 相同定位近核心城市发展成熟度高城市地区用地紧张，土地十分有限，价格 高2核心 城市产业 分工独立不同产业不同产业中近中远边缘地区依托自身重大基础设施，发 展相关伴生产业边缘地区依托自身特色自然/天然资源，发34核心 城市核心特色不同产业中远展相关产业同时结合特色产业配套核心城市的部分相119、 关需求城市产业 转移核心城市产业升级需求较大主要为过渡类型资料来源：罗兰贝格分析985核心 城市1产业产业配套配套产业产业配套模式中，配套模式中，边缘边缘地区主要地区主要为为依托依托对对于核心城市主于核心城市主导产业导产业的上下游的上下游 配套配套/配合配合发发展自身展自身产业产业产业配套发展模式核心城市及核心城市及边缘边缘地区关系特点地区关系特点边缘地区距离城市核心一般距离中远，但保持较 良好的交通连接边缘城市研研发发核心城市核心城市发展成熟度较高，主导产业产业链相对 较长，一些成本敏感型或者对环境有特殊要求的 产业环节需要在城市核心以外发展上游零部上游零部 件件边缘城市边缘边缘地区典型地120、区典型产业发产业发展路径展路径核心城市设备设备制造制造核心城市边缘城市下游下游终终端端应应 用用边缘城市定位核心城市发展相关企随着核心城市的主导产业业，形成一定产业升级而升开拓相关上游 零部件/下游终的产业集群级端应用环节产业配套资料来源：罗兰贝格分析99支持支持昆山是昆山是产业产业配套模式的典型案例，通配套模式的典型案例，通过过定位配套定位配套/配合上海，大力配合上海，大力发发展与展与 上海同上海同样样的主的主导产业电导产业电子信息，但定位于整机制造相关子信息，但定位于整机制造相关环节环节昆山产业发展案例昆山昆山距离距离上上海距海距离示意离示意内存研发/芯片/集成电路配件及整机生产制造电脑整121、机风扇机箱显示器键盘接插件主板昆山昆山全球10大笔记本电脑生产企业中家进驻吸引了为数众多的下游零部件产业，笔记本 电脑的580多种零部件，大部分在昆山制造昆山昆山上海港上海港虹虹桥桥机机场场浦浦东东机机场场张江园区已成为我国集 成电路产业最集中的地 区，已占据全国70%生 产与实际销售额代表国内芯片制造最高在成为全球第一的笔记本电脑制造基地的同 时，也在相关领域成就了多个全球第一：全球第一的笔记本键盘生产基地全球第一的接插件生产基地上海市上海市水平的8英寸0.35微米 以下的芯片生产线共4 条，其中3条在上海国内前6大厂商中，4家全球第一的液晶显示器生产基地 资料来源：罗兰贝格分析100集中在122、上海，包括排名 前两位的厂家支持支持日本筑波科学城同日本筑波科学城同样样也是也是产业产业配套的案例，只是其配套配套的案例，只是其配套环节为产业环节为产业的最的最 前端前端-研研发环节发环节，并且其，并且其辐辐射范射范围围逐步超越了逐步超越了东东京都地域京都地域筑波产业发展案例区域区域规规划划研究学院地区研究学院地区周周边边开开发发地区地区筑波占地27平方公里，位 于筑波科学城的中 心，其中包括国家研 究和教育机构区60km占地257平方公里将被都市化，自然和田 野环境将被保护，私人 研究机构落户于此都市化设计将沿着铁路 线得到推进东京通过将产业链的前端研发环节整体迁移至周 边地区，促进产业集群123、发展效应，东京地区 可以很大程度上缓解城市核心区的资源压 力，同时为核心城区发展高端服务业预留出 更多发展空间资料来源：罗兰贝格分析1012产业产业分流分流产业产业分流模式中，分流模式中，边缘边缘地区距离城市核心距离地区距离城市核心距离较较近，主要近，主要为为核心城市分核心城市分 担担产业发产业发展的人流及土地等展的人流及土地等资资源源压压力力产业分流发展模式核心城市及核心城市及边缘边缘地区关系特点地区关系特点CBD边缘地区距离核心城市距离一般在1小时以内，交通极其便捷核心城区土地、交通资源十分紧张，需要其他地 区来分担产业的发展边缘边缘地区典型地区典型产业发产业发展路径展路径核心 城市居住 124、区休闲 娱乐分流核心城市在产业分流的逐步过渡为核的高端服务产同时，逐步形心城市的副中业成自身的产业心集群资料来源：罗兰贝格分析102支持支持上海的五角上海的五角场场从偏僻的大学所在地，逐步从偏僻的大学所在地，逐步发发展升展升级为级为兼具研兼具研发发、孵化、孵化、商商业办业办公、公、娱乐娱乐休休闲闲、居住等功能的上海四大城市副中心之一、居住等功能的上海四大城市副中心之一上海五角场地区产业发展案例五角五角场场地区地区建立建立背景背景为缓解上海市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降 等问题，建立了五角场-以知识创新为特色的城市公 共活动中心围绕围绕知知识识中心中心 大学所在地建大学所在地建设设复旦大学125、 上海财经大学陆陆家嘴金家嘴金内内环线环线9km形成以知形成以知识为识为主主导导的的综综合功能型城市副中心合功能型城市副中心市中心市中心融融贸贸易区易区居住居住资料来源：罗兰贝格分析103休休闲娱乐闲娱乐商商务办务办公公知知识产业识产业支持支持巴黎的附近的拉德芳斯从最初的分流部分巴黎的附近的拉德芳斯从最初的分流部分办办公及生活公及生活设设施逐步施逐步发发展展为为巴巴 黎重要的城黎重要的城市市副中心副中心拉德芳斯产业发展案例巴黎中心区巴黎中心区拉德芳斯拉德芳斯建立建立原因原因20世纪60年代以前巴黎城市结构以市区为中心，呈同心圆状向外扩展商业、金融、行政和科学文化主要集中核心区内城区边缘则为结构126、简单的住宅群东部为重点发展区域巴黎的城市建设出现大量问题市区绿地面积下降交通紧张 城郊基础设施落后等为了保留部分城市遗址，发展副中心分散城区建设压力围绕围绕商商务办务办公公发发展成展成为为功能完功能完善善、配套、配套齐齐全的城市副中心全的城市副中心居居住住购购物物会会展展旅游旅游拉德芳斯拥有住宅拉德芳斯拥有一个CNIT会议中心拥拉德芳斯保持了建1.57万套，可容纳总面积达10万平方有超过800间的宾筑物的独特性3.93万人入住米的购物中心馆客房资料来源：罗兰贝格分析1043产业产业分工分工产业产业分工模式中，分工模式中，边缘边缘地区通地区通过过利用自身独特的基利用自身独特的基础设础设施施发发展127、相关展相关产业产业 集群，从而集群，从而对对核心城市的核心城市的发发展形成重要的展形成重要的产业产业支撑支撑产业分工发展模式核心城市及核心城市及边缘边缘地区关系特点地区关系特点边缘地区通常与核心城市有一定的距离，但是保 持便捷的交通联系边缘地区通常是重要的机场、港口等基础设施所 在地核心 城市临临港港产业产业集群集群边缘边缘地区典型地区典型产业发产业发展路径展路径围绕机场、港逐步扩展产业形成对核心城口发展临空、集群，并发展市产业的重要临港产业居住等配套产支撑以及卫星品城临临空空产业产业集群集群资料来源：罗兰贝格分析105支持支持临临港新城通港新城通过过依托于洋山深水港的建依托于洋山深水港的建设128、设，定位于物流服，定位于物流服务业务业以及重型装以及重型装 备备制造制造业业，为为上海的装上海的装备备制造制造业业提供了重要的提供了重要的产业产业支撑支撑临港新城发展案例外高桥重型装重型装备备 制造区制造区高科高科技技/培培训训区区50km58km50km浦东机场虹桥机场临临港城港城25km临港新城临临港物流港物流园区园区中央工中央工业业园区园区32.5km洋山深水港依托洋山深水港的建设，打造一城四区形成完整的相对独立的产业集群，并且融入大上 海产业圈，构成上海的支柱产业之一资料来源：罗兰贝格分析106支持支持同同样样的，德国法的，德国法兰兰克福机克福机场场也依托机也依托机场优势场优势，在机，129、在机场场周周边发边发展了大展了大规规模模 的工商的工商业业园区，形成园区，形成庞庞大的大的临临空空产业产业集群集群法兰克福机场发展案例01.1号航站楼02.空陆联运(Air Rai)中心铁铁路路到慕尼5到法兰克 福 10公 里 A5高速路Niederad302物流仓储03.机场中心04.2号航站楼05.机场门户广场(在建)黑390公 里A3高速 路674312Kelsterbach300住宅1）06.Monchhof园区(在建)07.北货运城08.南货运城98法法兰兰克克福福机机 场场10到科隆181公 里Zeppelinheim245购物休闲旅游09.A380维修基地（在建）10.3号航站楼130、（在建）Walldorf140总总占地面占地面积积:739混合型建筑52写字楼机场以航空物 流产业为起 点，逐步形成 了临空产业、商务办公、休 闲为一体的城 市化区域航空物流产业区休闲商务区居住区跑道1)包括部分当地村镇资料来源：罗兰贝格分析107支持支持法法兰兰克福机克福机场场周周边边地区的地区的产业发产业发展体展体现现了其依托航空了其依托航空资资源并与市区形源并与市区形 成良好的互成良好的互动动关关系系法兰克福机场及周边地区与法兰克福市的产业关联机机场场及周及周边边地区的地区的产业发产业发展情况展情况法法兰兰克福市的地位克福市的地位德国德国法法兰兰克福克福 机机场场欧洲交通枢纽德国位于欧洲131、大陆中 心，法兰克福市位于德 国中心欧洲金融中心拥有400多家商业银行和投资银行，770家保险公 司德国商业及制造业的中心 快速增长的市场包括信超过500家公司在机场及周边地 区设立物流基地，促进了周边小 城镇的商业和房地产发展机场及周边地区便捷的空中交通 带动了时效性高的高新技术产业 发展机场及周边地区创造了巨大的就 业机会，雇佣人数占了法兰克福 城市总劳动人口的12机场及周边地区非航空业务带动 了消费，其辐射区一小时火车范法法兰兰克福克福息通讯产业和生物技术 产业国际展览中心、国际会议 中心和世界图书业的中心围内居住有1000万富有的居民，市场潜力巨大资料来源：罗兰贝格分析1084独立特色132、独立特色独立特色模式中，独立特色模式中，边缘边缘地区的地区的产业发产业发展主要是展主要是发发展当地的特色展当地的特色资资源源产产 业业，同，同时时依托特色依托特色产业产业，为为核心城市及更大的核心城市及更大的辐辐射空射空间间提供相关的配套提供相关的配套 服服务务独立特色发展模式核心城市及核心城市及边缘边缘地区关系特点地区关系特点边缘地区具备独特的天然/自然资源，可以发展相 关的产业与核心城市距离适合，可以依托特色资源为核心 城市提供相关配套，满足城市的部分生活/生产需 求核心 城市边缘边缘地区典型地区典型产业发产业发展路径展路径特色边 缘地区特色特色产业产业集群集群大力发展特色向外延伸发展与核133、心城市成资源为依托的产业相关的服务业为有机整体，服务于核心城市的需求资料来源：罗兰贝格分析109支持支持北京周北京周边边著名的著名的“温泉小温泉小镇镇”小小汤汤山，依托其独特的温泉山，依托其独特的温泉资资源，源，发发展展 温泉特色旅游温泉特色旅游业业和相关酒店、会和相关酒店、会议议等商等商务务配套配套产业产业，服，服务务于北京于北京小汤山以温泉资源为依托、借助便利的交通与优美的 自然环境，已成为北京周边集休闲旅游、疗养、酒 店、会议中心等城市及商务配套功能为一体的特色小 镇九华山庄小汤山温泉度假村配套休配套休闲闲生活需要生活需要配套商配套商务务活活动动需要需要已成为北京市民休闲旅 游、度假的理134、想场所温泉度假村龙脉温泉游泳馆小汤山拥有多家商务酒 店和会议中心 九华山庄是北京周边110富来宫温泉健身中心地热特菜基地水产养殖基地鲜花种植基地金秋苑特果种植基地规模最大的会议中 心，最多可容纳1000 人同时开会，承接了 北京产生的高级会议 需求资料来源：案例研究；罗兰贝格分析支持支持距旧金山距旧金山1小小时车时车程的那帕程的那帕围绕优势产业围绕优势产业葡萄葡萄业业，发发展了展了观观光、旅游、婚光、旅游、婚 庆庆、餐、餐饮饮、购购物于一体的旅游物于一体的旅游产业产业集群集群那帕发展案例瓶盖制造木桶制造不锈钢罐制造旅游房地产纳纳 帕帕 县县葡萄种植葡萄种植 葡萄酒葡萄酒酿酿造造直接相关直接相关135、间间接相关接相关慈善事业餐饮教育酒店旧金山交通距交通距离离 60KM葡萄酒销售葡萄酒运输葡萄藤培育与 评估酒庄研究葡萄酒葡萄酒餐饮 酒庄观光文化游婚庆服务美国醇酒饮食 文化中心高级俱乐部购物资料来源：罗兰贝格分析1115产业转产业转移移在在产业转产业转移模式中，移模式中，边缘边缘地区的地区的产业发产业发展主要是借展主要是借势势于核心城市的于核心城市的产业产业 发发展及升展及升级级，承接，承接产业转产业转移并逐步形成自己的移并逐步形成自己的优势优势核心城市及核心城市及边缘边缘地区关系特点地区关系特点核心城市产业升级需求旺盛，有大量的制造业机 会需要向外搬迁边缘地区距离核心城市距离适合，有高速的交136、通 连接，并且有足够的土地承接产业转移产业转移发展模式产 业 升 级核心 城市边缘边缘地区典型地区典型产业发产业发展路径展路径边缘 地区对于核心城市周边地区来说，产业转移模式 属于一种产业发展的过渡模式，接受转移的 地区最终都将形成自己的独特优势，或继续 随核心城市的发展而进一步发展，作为核心承接核心城市形成产业集聚形成自身的产的产业转移业发展优势，并跟随核心城市的产业发展 而进一步发展城市的主要配套而存在资料来源：罗兰贝格分析112支持支持昆山曾昆山曾经经是上海是上海产业转产业转移的首移的首选选地之一，但由于其地之一，但由于其优优越的地理位置，已越的地理位置，已 发发展成展成为为上海主要的上137、海主要的电电子信息子信息产业联动发产业联动发展地区展地区昆山发展案例GDP增增长长发发展背景展背景昆山政府扶持昆山政府扶持发发展模式展模式阶阶段一：段一：19781985+18.4%上海一批设备较 旧、污染较重的牵头促成横向联合(克服本地企业规模横向经营联合为主，生 产力跨地区、跨部门、28工业急于移出市 区小，谈判能力弱)给出诸多优惠政跨所有制布局截止1985年底，60多19781985上海外迁内地的 三线企业人员策，促进人员留昆 建设家企业分别与国内70家企业联营承承接接上上海海地地区区产产 业业转转移移的的发发展展阶阶 段段44819921985+22.7%阶阶段二：段二：1985199138、2长三角被列入沿 海经济开发区(昆 山亦在其中)招商引资有所进展开发区工业产值在沿海 开发区中列第五位20144+20.9%阶阶段三：段三：1992200090年代初浦东引 进大型投资项 目，不被看好的 小规模投资向上 海周边转移自费创办开发区，把握发展机遇率先试行国有土地 使用制度改革，有 偿出让使用权(吸引资)20001992932+29.1%阶阶段四：段四：20002006台资企业在上海 未受到重视完善基础设施，多 项“软性”亲商措 施扶持内资配套企 业，推动内资企业 市场化改革营造“亲商、安 商、富商”环境以纺织、化工业为支柱 产业 1997年纺织业占工 业总产值22.6%,化学工业占139、比超过15%20120062000逐渐以IT等附加值较高 产业为支柱产业 2004年，通信设备、计算机及其他电子 设备制造业产值占 工业总产值42%资料来源：罗兰贝格分析113结结合合自自身身优优势势与与 市市场场热热点点与与上上海海 形形成成良良性性互互动动发发 展展阶阶段段综综上所述，上所述，怀怀来地区参照自身特点以及与北京的关系，其来地区参照自身特点以及与北京的关系，其产业选择产业选择可以可以 考考虑产业虑产业配套模式和自身特色模式的配套模式和自身特色模式的结结合合北京对怀来地区产业发展模式选择的影响产业 配套1核心 城市与北京距离与北京距离中远距离，6080公里到市中心1.5小时车程到140、中关村约1小时车程产业 分流2核心 城市自身的特点自身的特点自然环境优美，有山有水产业 分工独立3核心城市核心特色产业葡萄，属于中国著 名的葡萄产区特色产业45核心城市北京的北京的发发展展对对于于怀怀来地区来地区产业产业定定 位的影响：位的影响：产业定位需要考虑 北京的影响，产业 依托北京发展的可 能性产业定位必须结合 怀来地区自身资源 特点产业定位还需要结 合外部市场发展的 需求转移城市资料来源：罗兰贝格分析114城市规模较大，自身市场巨大土地成本高，用地资源紧张产业升级快速因此，我因此，我们获们获得得规规划地划地区区26类产业发类产业发展机会，并在此基展机会，并在此基础础上，上，进进一步得141、一步得 出出规规划地区未来重点划地区未来重点发发展的四大制造型主展的四大制造型主导产业导产业步步骤骤一一步步骤骤二二外部行外部行业业吸吸引引力力行业规模怀怀来来规规划划 地区地区发发展展五大机遇五大机遇 分析分析26大行大行业业5大行大行业业行业增长率行业利润率平均增加值占比产业关联度拉动就业能力就业拉动能力内部内部资资源源/能力能力资源基础5大机遇大机遇全球热点前瞻产业高新技高新技术术行行业业 (3个个)健康产业（医疗 器械、健康食 品）绿色产业（新能 源、新材料、环 保）通信电子传统传统行行业业 (2个个)借势/配套北京可能 性环境影响产业/行业配套能力装备制造业（小 型装备）都市工业中国142、产业发展京津冀京津冀优势优势产业产业及及 转转移移产业产业北京北京产业产业配配套及套及产产 业转业转移移本地本地优势产业优势产业资料来源：罗兰贝格分析115步步骤骤一一通通过过五大五大产业发产业发展机遇的分析，展机遇的分析，进进入入怀怀来来规规划地区划地区产业筛选产业筛选的的传统传统制造制造 行行业业主要是主要是18大大类类怀怀来地区可能的制来地区可能的制传统传统造造业业机会机会a全球全球热热点前点前瞻瞻产产b中国中国产业发产业发展展/结结c京津冀京津冀优势优势产业产业及及d北京北京产业产业配配套及套及产产e本地本地优势产优势产业发业发展展带带来来机机遇遇构升构升级带级带来来机机遇遇转转移移产143、业带产业带来机来机遇遇业转业转移移带带来来机机遇遇业带业带来机遇来机遇通信设备计算机及其他电子设备交通运输设备制造业石油加工、炼焦及核燃料加工黑色金属冶炼及压延加工工业装备制造业化学原料及化学制品制造业电气机械及器材制造业非金属矿物制品业仪器仪表及文化、办公用机械医药制造业饮料制造业印刷业金属制品业纺织服装业纺织业农副食品加工制造木材及家具制造有色金属冶炼及压延加工业资料来源：罗兰贝格分析116步步骤骤一一进进入入怀怀来来规规划地区划地区产业筛选产业筛选的高新技的高新技术术行行业业主要主要是是8大大类类怀怀来地区可能的高新技来地区可能的高新技术术行行业业机会机会a全球全球热热点前点前瞻瞻产产 144、业发业发展展带带来来机机遇遇b 中国中国产业发产业发展展/结结c构升构升级带级带来来机机遇遇京津冀京津冀优势优势产业产业及及转转移移产业带产业带来机来机遇遇d 北京北京产业产业配配套及套及产产业转业转移移带带来来机机遇遇e 本地本地优势产优势产 业带业带来机遇来机遇电子及通信设备制造业电子计算机及办公设备制造业医药制造业航空航天器制造医疗设备及仪器仪表制造业核燃料加工业信息化学品制造业新材料制造业新能源制造业环保产业海洋产业资料来源：罗兰贝格分析117步步骤骤二二对对于最于最终终确确定定的的26个个产业细产业细分机会，根据行分机会，根据行业业吸引力和吸引力和规规划地区自身划地区自身资资 源及能145、力源及能力进进行行优优先次序排列，先次序排列，进进而从中确定主而从中确定主导产业导产业怀来规划地区确定重点发展制造业所遵循的基本原则符合符合规规划地区划地区自自身身资资源源/能能力力的要求的要求行行业业具有吸引力具有吸引力行业本身具有发展潜力，能够支撑规划 地区未来5-10年甚至更长时间的增长目标行业需要满足可持续发展条件，具 有低污染、低能耗、低水能的良好特性目标行业在规划地区已经具有一定的发 展基础或前提条件行业具有良好的盈利能力，投入产出比 较高，能够最大限度提升土地的价值确定主确定主导导 产产 业业的基本原的基本原则则行业需要能够拉动其它相关产业的发 展，从而促进规划地区产业集聚形成行146、业能够对规划地区的就业水平有所拉 动规划行业需要能够最大程度借势依托北 京发展怀来地区的环境优势特点符合规划行业 的需求目标行业能够对当地经济产生较大拉动118资料来源：罗兰贝格分析目标行业符合规划地区未来产业发展的 导向，又能与周边地区形成差异化支持支持行行业发业发展前景以及展前景以及规规划地区自身划地区自身发发展条件两个展条件两个维维度的具体指度的具体指标标及及权权重如重如 下下产业筛选矩阵评分标准外部外部产业产业吸吸引引力力规规划地区划地区内内部部能力能力20%15%30%10%25%25环环境影响指数境影响指数目标产业的发展对环境造成的影响 资资源源基基础础规划地区自身所拥有的自然资源147、及基础设 施在发展目标产业方面所发挥的作用配套配套/借借势势北京可能性北京可能性目标行业最大程度借势配套北京的可能性 产业产业基基础础/行行业业配套能力配套能力规划地区现有产业及上下游配套能力对目 标产业发展的支持作用10%20%20%行行业规业规模模目标产业2007年整体市场规模 行行业业增增长长率率目标产业2003-2007年发展速度 利利润润率率目标产业2007年行业利润率GDP贡贡献度献度目标产业增加值占产值的比重 产业产业关关联联度度目标产业发展对其它产业发展的带动作用拉拉动动就就业业能力能力目标产业对解决当地就业问题发挥的作用 周周边竞边竞争程度争程度20%20%目标定位产业与周边148、竞争地区定位差异化资料来源：罗兰贝格分析119罗兰罗兰贝贝格通格通过评过评估行估行业业吸引力和吸引力和怀怀来来规规划地区的自身能力，确定划地区的自身能力，确定规规划地划地 区未来重点开区未来重点开发发的主的主导产业导产业怀怀来地区来地区产业产业基基础较础较薄薄 弱，主要考弱，主要考虑虑市市场场前景良前景良主主导产业导产业好的作好的作为为主要主要发发展方向展方向外部行外部行业业 吸引力吸引力谨谨慎考慎考虑虑行行业业基基础础行行业业基基础础行行业业，具具有有很很强强的的 产产业业及及配配套套优优势势，打打造造 实实力及特色力及特色内部内部资资源源/能力能力资料来源：罗兰贝格分析120支持支持综综合149、合评评估基估基于于对对8个指个指标标的定量或定性分析的定量或定性分析衡量指标说明评评价价标标准准权权重重衡量指衡量指标标打分打分标标准准12345行行业业吸引力吸引力行行业发业发展潜力展潜力60%行业2007年全国规模 亿元35000行业销售收入03-07年增长率40%行业平均利润率7%行业平均工业增加值占产值比率35%拉拉动动相关相关产产业业能能力力15%产业关联度2.5就就业业拉拉动动能力能力10%产业关联度5周周边竞边竞争激争激烈程烈程度度15%周边竞争地区定位定性分析自身能力自身能力规规划地区划地区资资源基源基础础35%自然资源与行业需求匹配程度定性分析配套北京可能配套北京可能20%行150、业借势/配套北京的可行性定性分析环环境影响力境影响力10%环境影响指数1.1产业产业配套能力配套能力35%产业及上下游配套能力定性分析资料来源：罗兰贝格分析121对对各行各行业进业进行行综综合合评评估后，确定五大主估后，确定五大主导产业导产业作作为规为规划地区未来制造划地区未来制造业业 发发展重点展重点3.2规划地区产业选择规规划地区高新制造划地区高新制造业业3.03.1医药制造业装备制造新材料清洁能源及技术A健康产业(医疗器械和健康 食品)绿色产业（新能源、新材料、环保）通信电子（零配件、电子元 器件）2.9通信设备、计算机及其他电子设备制造业BC行行业业 2.8吸吸非金属矿物制品业2.6农151、副食品加工业木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业家具制造业规规划地区划地区传统传统制造制造业业D引引力力 2.7金属制品业2.42.51.8纺织服装、鞋、帽制造业3.03.33.63.9装备制造业（小型装备）都市工业E纺织业 印刷石油加工 化学原料黑色/有色金属冶炼加工2.12.42.7饮料制造业 都市工都市工业业4.24.5122自身能力自身能力行业规模资料来源：中国统计年鉴，罗兰贝格分析服服务业务业由于其行由于其行业业无无污污染特性，理染特性，理论论上上讲对讲对于于规规划地区均可考划地区均可考虑发虑发展，展，所以行所以行业业的的选择选择将从全部服将从全部服务务行行业业着手，着手，进进行重要性152、的排序行重要性的排序规划地区服务业选择所服所服务务的行的行业业（国家分（国家分类标类标准）准）评论评论服务行 业1服务行 业2服务行 业3服务行 业4设计服务业的分类方法众多，存在许多并行的概 念，最终选出的服务业一定程度上都可能会制作宣传提提 供供 服服 务务有跨行跨行业业的意义由于服务业跨行业的特性，重要性排序不适不适 合以行合以行业业分分类为类为依据依据分拨的的 内内 容容对于服务业的选择需要从全体全体的角度出发从服务提供方式上又可以分为：内部服内部服务务和外包服外包服务务 从服务的技术价值上又可分为：传统传统服服务业务业和现现代服代服务业务业资料来源：罗兰贝格分析123通常来通常来讲讲153、，可以将所，可以将所有有15类标类标准服准服务业务业分分为为三大三大类类，其中社会及基，其中社会及基础础服服 务业务业由于其一般具有公共品的特性，不作由于其一般具有公共品的特性，不作为规为规划地区主要考划地区主要考虑虑国家国家标标准分准分类类主要考主要考虑类别虑类别租赁和商务服务业信息传输、计算机服务和软件业 科学研究、技术服务和地质勘查业 金融业生生产产型服型服务业务业房地产业 教育文化、体育和娱乐业现代物流软件外包金融服务商业服务（外包）研发文化创意（研发）去除社会及基础服务业传统服务业不做筛选消消费费型服型服务业务业住宅教育名称提法改为现代服务业居民服务和其他服务业 批发和零售业住宿和餐154、饮业卫生、社会保障和社会福利业交通运输、仓储和邮政业 公共管理和社会组织国际组织医疗体育健康休闲娱乐水利、环境和公共设施管理业资料来源：罗兰贝格分析124社会基社会基础础型服型服 务业务业时尚购物进进一步的一步的选择选择主要从两方面配套需求来主要从两方面配套需求来进进行考行考虑虑配套本地及北京的配套本地及北京的产业产业、居住需求、居住需求III生生产产配套（生配套（生产产型服型服务业务业）生活配套（消生活配套（消费费型服型服务业务业）研发物流贸易居住教育医疗考考虑虑配套北京的需求主要是配套北京的需求主要是对对距离不敏感的，距离不敏感的，环环境友善的，部分北京内部由于土地境友善的，部分北京内部由155、于土地 价格等原因无法消化的生价格等原因无法消化的生产产及生活配套需求及生活配套需求配配套本地套本地主主要是一些生活相关要是一些生活相关设设施施125从价从价值连值连来看，生来看，生产产配套得机会存在于配套得机会存在于贯贯穿整个价穿整个价值链值链的各个的各个环节环节生产的配套需求可能的主要配套机会可能的主要配套机会研研发发生生产产制造制造服服务务营销营销及及销销售售分分销销管理及管理及职职 能部能部门门需求需求物流 保修仓储需求 会展外来供应 酒店 商住宿需 餐饮 求会务需求仓库办公场所 需求成果孵化科学试验仓储需求员工技能培 训需求职业工人招 聘需求产品展示需 求交易需求外来采购商 住宿需求156、会务实验室/研 仓库小体量产品展办公需求会务需求专业商业 服务餐饮酒店保修配套配套写字楼总部经济（集中 办公区）研发/孵化中心培训中心营运中心物流中心服务外包（包含 金融服务）商务酒店会展中心商品交易中心发中心孵化中心职业培训中 心职业工人就览中心产品交易市场 酒店及会议酒店 餐饮会展酒店 餐饮会议室 酒店业中心 餐饮 会议室总部经济服务外包资料来源：罗兰贝格分析126适合适合怀怀来作来作为为主打服主打服务业发务业发展的需要是展的需要是对对距离要求距离要求较较低的，适宜低的，适宜怀怀来来规规 划地区自身条件的划地区自身条件的总总部部经济经济与服与服务务外包外包市市场场机会机会对对距离的要求距离157、的要求怀怀来自身条件来自身条件吸引力吸引力挑挑战战面面临竞临竞争争北京是高校及大型企可以脱离生产中心与市周边环境氛围较好，海淀中关村积聚实力强规规划地区划地区发发 展可行性展可行性研研发发/孵孵 化化业集中地研发及孵化 需求旺盛中心发展适合郊区环境优美地区但交通有待提高但土地资源较紧张且价 格较高大型企业及政府部门 集中，且多位总部，需求巨大从国际先进实践看可 以脱离公司总部发展目前尚没有很成型的大 型培训中心建成周边环境氛围较好，但交通有待提高总总 培培训训中心中心部部经经大型企业总部集中，运营需求很大可以脱离总部独立运 作大部分运营还是集中于 企业内部交通有待提高，电信 等基础设施也需改善158、物流中心物流中心物流需求集中于东南 片制造区域需要靠近产地、消费 地或者交通枢纽北方地区性枢纽之 一，但对于其他方向 的企业没有吸引力北京规划了多个物流园 区，面临相当竞争济济 运运营营中心中心商商务务酒店酒店北京是国际性会议大 市，需求巨大对交通便捷枢纽的依 赖性较大还不具备吸引人流的 条件市区高档酒店已经十分 密集服服务务外包外包企业集中，市场需求 较强，北京市场空间 很大属于对机场和国展的 依赖度不高产品经济增值高交通有待提高，电信 等基础设施也需改善北京及周边多个园区规 划定位要发展服务外包会展中心会展中心在北京属于较新概 念，市场空间较大一般无需靠近市中心还不具备人气及产业 基础新国159、展基本会满足北京 大部分大型会展需求交通设施有待完善吸引力最弱；挑战最大吸引力最强；挑战最小商品展示交商品展示交 易中心易中心贸易需求较大，市场 空间存在一般无需靠近市中心，但需要是物流集散地北京尚无相同概念的项 目交通设施需要提高，人气不足，同时不是 主要产地及消费地资料来源：罗兰贝格分析127规规划地区划地区对对于生活配套主要从居民生活的各个需求角度出于生活配套主要从居民生活的各个需求角度出发发，考，考虑虑可能可能 的配套方向的配套方向生活的配套需求文化教育文化教育休闲购物中心学校可能的主要配套机会可能的主要配套机会需求需求休休闲娱乐闲娱乐 需求需求图书馆/艺术廊博物馆音乐厅歌剧院电影院体160、育健身中心（室内与室外）游乐园SPA社交需求社交需求居住安全居住安全 需求需求房地产住宅业医院健康体检中心第二居所教育医疗休闲购物主题游乐园体育健身文化艺术生活社交配套基本生基本生 活需求活需求社交会所咖啡馆茶座酒吧教堂餐饮配套超市美容美发婚姻服务资料来源：罗兰贝格分析128对对于于规规划地区来划地区来说说，定位高端的第二居所及教育、医，定位高端的第二居所及教育、医疗疗相相对对更适合更适合侧侧重重 发发展展市市场场机会机会对对距离的要求距离的要求怀怀来自身条件来自身条件吸引力吸引力挑挑战战面面临竞临竞争争北京是富人聚集区，需要脱离市中心周边环境氛围较好，距离中心城区更紧的昌规规划地区划地区发发161、 展可行性展可行性第二居所第二居所需求量较大适合郊区环境优美地区但交通有待提高需要形成一定的特色平和顺义已经有成型的 别墅社区教育教育可以不在市中心，但 是需要靠近富人聚集 地北京已有较多国际学校 落户医医疗疗配套富人区及国外工 作人员的需求，高端 教育需求量较大政府配套的疗养机构及富裕人群的高端医 疗机构需求较大可以在比较边远的郊 区地带北京还没有形成比较知 名的高端医疗地点环境较好，但还没有 形成较高品位交通有待提高环境较好，但还没有形成较高品位交通有待提高休休闲购闲购物物主要是outlets形式，市场需求较大可以在比较边远的郊 区地带交通有待提高需要形成一定特色北京已经出现多个类似 的商162、业配套文化文化艺术艺术北京定位文化中心，文化发展需求较强可以离城市中心一定 距离还不具备吸引人流的 条件，形象没有形成已经存在类似798等文 化创意聚集地体育健身体育健身随着人们对健康的关 注程度提升，需求日 益旺盛除非滑雪等运动，不 能离开主要居住地太 远交通有待提高缺乏相应的自然条件有乔波滑雪场等竞争社交生活配社交生活配 套套主要配套集中住宅区必须靠近集中住宅区还不具备人气及住宅 集群基础n.a.需要良好环境环境条件良好吸引力最弱；挑战最大吸引力最强；挑战最小主主题题游游乐乐园园市场存在需求可以远离市中心竞争来自欢乐谷和奥运水上公园很难找到合适的合作伙 伴交通设施需要提高人气不足，没有形成163、 特色资料来源：罗兰贝格分析129综综合制造合制造业业和服和服务业务业的的选择结选择结果来看，果来看，怀怀来来规规划区划区块块（南（南/北）北）应应在未来在未来 明确如下明确如下产业发产业发展定位展定位传统传统制造制造业业现现代及高新技代及高新技术术制造制造业业服服务业务业装备制造小型装备电工电器：输配电设备机械基础件：模具、液压和绿色产业新能源 风电机组零部件新材料健康产业医疗器械 机械治疗及病房护理 设备生产型现代服务业总部经济研发中心及孵化服务外包生物医用材料电子信息材料新型建筑材料污染处理水处理设备废气处理设备文化创意 旅游生活功能配套（居所、医疗、教育，等）气压动力机械仪器仪表：生产164、过程控制仪 表及系统流体机械：气体、液体分离 及纯净设备都市工业1）服装、鞋、帽类钟表和文体用品食品饮料加工制造（葡萄酒）钻石珠宝等工艺美术旅游品假肢、人工器官及植 入器械医疗诊断、监护及治 疗设备健康食品营养保健品与功能饮 料：围绕葡萄和当地 特色产品展开有机农业结合葡萄及 市场热点重点发展北区北区为为主主资料来源：罗兰贝格分析130南区南区为为主主通信电子产业通信电子/计算机零配件电子元器件1)以服务北京为主的都市工业，不作具体的产业细想分析支持支持主主导产业导产业重点重点发发展方向以及重点招商企展方向以及重点招商企业业来源来源主主导产业导产业重点重点发发展方向展方向细类细类重点重点发发展165、展领领域域新能源风机零部件医疗诊断及治疗设备营养保健品健康健康产业产业医疗器械健康食品装装备备制造制造业业小型装备重点招商企重点招商企业业来来源源美美洲洲欧欧洲洲日日韩韩港港台台本土本土流体机械 汽车零配件电工电器 机械基础件 仪器仪表人工器官及植入器械 机械治疗及病房护理设备功能性饮料 有机农业绿绿色色产业产业通信通信电电子子新材料电子通信材料水处理设备环保新型建筑材料废气处理设备3G手机产业链配套通信设备及计算机笔记本电脑产业链配套电子元器件印刷电路板研研发发和孵化和孵化服服务务外包外包业业电子元件组件ITOBPO科研院所中试基地国内大中型企业研发中心中小型科创企业文化文化创创意意产业产业166、文化艺术创意设计传媒业软件和信息服务外包 IT培训呼叫中心 研发/设计外包艺术家/音乐家工作室建筑设计 视觉设计动漫葡萄酒葡萄酒产业产业131软件及计算机服务互动电子游戏 软件葡萄酒文化和服务产业葡萄酒酿造D.怀怀来来规规划区划区块块（南区）（南区）发发展展规规划划D.1.南区发展模式及路径D.2.南区产业组合及产业专项规划D.3.配套功能产品组合132新城的新城的发发展路径，即其展路径，即其产产品的开品的开发发次序和开次序和开发规发规模的安排，是推模的安排，是推动动性因性因 素和限制性因素两个方面共同作用的素和限制性因素两个方面共同作用的结结果果决定发展路径的客观因素推推动动性因素性因素限制167、性因素限制性因素1产业发展本地城市化程度政府支持开发次序土地资源法律限制环境因素开发规模2发发展路径展路径资料来源:罗兰贝格分析1331开开发发次序次序新城建新城建设设中不同中不同产产品的开品的开发发次序，主要取决于其人口次序，主要取决于其人口导导入和入和产业导产业导入的入的 比比较较情况情况新城开发次序计划示意高人人多摩多摩CA口口 导导 入入 程程尔尔湾湾路径路径A：并行：并行导导入人口和入人口和产业产业住宅居所（人口导入驱动）产业基地（产业导入驱动）商业配套（产业与城市化共同承载）休闲娱乐（第三产业发展带动需求）路径路径B：优优先先导导入入产产业业，发发展展产业产业新城新城产业基地/工业168、厂房（产业导入驱动）普通住宅居所及配套（产业导入配套）路径路径C：优优先先导导入人口，入人口，发发展居住新城展居住新城住宅居所（城市化承载）商业配套娱乐休闲度度筑波筑波DB怀怀来来低低产业发产业发展程度展程度高D：新城建：新城建设设孵化期孵化期引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口依靠本地自身的城市化进程，发展新城世界知名新城建设的发展路径举例示意资料来源:罗兰贝格分析1342开开发规发规模模与此同与此同时时，新城建，新城建设设在开在开发规发规模上有三种典型方式，是内在需求与供模上有三种典型方式，是内在需求与供给给 能力能力对对比的比的结结果果新城开发的开发规模规划原则高产业化程度存在三种典169、型的开存在三种典型的开发规发规模模新新 城城尔尔湾湾城市化程度需需求求驱驱动动型型：新城的土 地资源能相对地根据内 在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式的的 内内 在在 需需 求求筑波筑波多摩多摩B 谨谨慎开慎开发发型型A 需求需求驱动驱动型型怀怀来来谨谨慎慎开开发发型型：新城受到 资源限制开发滞后，产 品供应不满足需求，是 一种相对保守的方式实际产实际产品供品供给给能能力力低低高C 超前供超前供应应型型土地资源供给超超前前供供应应型型：新城超前 开发，产品过度供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式限制性政策资料来源:罗兰贝格分析135对对于于怀怀来来规规划划区区块块(南区南区)而言，170、其作而言，其作为为一个新城的开一个新城的开发发次序和开次序和开发规发规模模选选 择择主要取决于三个方面因素主要取决于三个方面因素充分充分发发挥挥良良好的自然好的自然环环境境优势优势快速快速实现实现土土地地价价值值最大化最大化BCA 通通过过产业产业导导入入推推动动当地当地经经济发济发展展华夏作为区域开发商业模式的领先 实践者，向当地导入产业是这一模 式中的重要环节对于当地政府而言，产业的导入是 除土地出让外，拉动经济持续发展 的主要动力虽然南北区有较为清晰的分工，但 南区140平方公里的大面积开发离 不开区域内部的产业发展规划区块地处沙城葡萄产区、紧邻 水库、背靠山地，拥有良好的自然 环境优势171、转化自然环境优势，可以发展居 住、休闲、旅游等项目；同样，也 可以发展对优美环境有着更多需求 的产业，如：高科技、研发、创 意、服务外包等华夏作为规划区块(南区)的实际开 发者，必须考虑开发回报的最大化在考虑开发次序和开发规模的选择 上，必须以最大限度和最快提升土 地价值为目标相对而言，产业导入对土地价值的 提升作用期较长；短期的土地价值 需要依靠住宅、商业等一些独具特 色的功能配套来完成；旅游对地产 价值提升有很大作用，但投入很大获获得政府的得政府的认认可，推可，推动动整体区域开整体区域开发发 项项目的合作目的合作最大限度最大限度发挥怀发挥怀来地区的生来地区的生态环态环境、境、葡萄葡萄资资源172、和各源和各类类旅游旅游资资源源实现华实现华夏的土地开夏的土地开发发回回报报资料来源:罗兰贝格分析136因此，因此，罗罗兰兰贝贝格格认为怀认为怀来来规规划区划区块块(南南区区)的整体的整体发发展展应应采取并行采取并行导导入人入人 口和口和产业产业、并由需求、并由需求驱动驱动开开发规发规模的平衡型方案模的平衡型方案评评述述导入人对于华夏而言，选择“造城”与“引 入产业”并行的发展模式是最佳选择 单纯单纯的的“造造城城”可以快速吸引人口优先没有产业支撑，对于140KM2的 区域开发而言很难持续发展忽视了北京高新技术产业向周边 区域的巨大辐射能力并行导 入人口 和产业开开 发发 次次 序序怀怀来区来区173、块块(南区南区)所处区块目前能 够供应的土地并 非很少开发规模必须满 足未来发展需求激进的开发规模 需要大量资金企业操作区域开 发必须考虑回收 周期导入产 业优先不能充分利用区域所处的良好自然环境优势产业的导入起步较慢，不利于华 夏快速获得土地开发的收益气，吸收北京的消费能力；但从长 远来看本区域必须具备自我的经济 造血功能，仅依靠旅游等消费将引 起新城发展动力不足的问题 单纯单纯的的“产业导产业导入入”迎合当地政府 的需求，但无法体现土地应有价 值，对华夏的开发回报产生影响因此，虽然建议华夏采取“并行导入人口和产业，控制开发规模”的平衡 型方案，但却是最佳选择谨慎开发型需求驱动型超前供应型开174、开发规发规模模资料来源:罗兰贝格分析137基于基于对对国内外新城建国内外新城建设设的分析并的分析并结结合合怀怀来来规规划区划区块块(南南区区)的具体情况，我的具体情况，我 们们可把新城可把新城发发展划分展划分为为三个三个阶阶段段规划区块(南区)发展路径基本情景假基本情景假设设起始起始阶阶段段(1-5年年)发发展展阶阶段段(5-10年年)成熟成熟阶阶段段(10-20年年)紧紧围绕起步区块发展高 档居住区域提升区域知名度初步吸引高科技产业和现 代服务业的进驻形成高档居住地区完善的葡萄酒产业链，推 动旅游产业蓬勃发展城市功能逐步完善现代服务业加速发展成为北京高科技产业辐射 区域中的亮点区域生态城市功175、能逐步成熟创新型服务业加速发展成为独具特色的葡萄旅游 目的地功能开功能开发发重点重点重点开发居住和消费适当开发城市功加快发展产业功能全面提升生态城功能提升和完善生态城的各项 功能初步发展产业功能产产品品规规划重点划重点住宅（第二居所）健康/医疗/会展制造业园区都市型配套商业住宅写字楼葡萄酒庄住宅（增加第一居所）商业生态办公楼（独栋）教育和医疗设施科研旅游相关(度假村)丰富的旅游产品文化中心资料来源:罗兰贝格分析138支持中支持中长长期期具体而言，具体而言，规规划区划区块块(南南区区)中中长长期的期的发发展中在空展中在空间间上可以形成五个主要的上可以形成五个主要的 功能区功能区块块规划区块(南区176、)中长期发展规划功能配套区功能配套区规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能设 施（学校、大型购物、医疗康体、等）是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中地高尚生活区高尚生活区知知识识型生型生态办态办公区公区聚集一批以总部、研发、服务外包、文 化创意等类型的企业入驻低密度的生态型办公区域成为北京总部经济的重要组成部分南区南区从高档的第二居所为主拓展成为既满足本 地需求又吸引北京人群居住的生活区域拥有与住宅相匹配的完善的功能配套（如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套商 业）“产业产业”拉拉动动引擎引擎“人口人口”拉拉动动引擎引擎高端葡萄酒高端葡萄酒产产区区拥有数量众多的葡萄酒庄园赏心悦目的自然环境（各177、类植被）丰富的葡萄相关旅游产品，带动当地休闲 旅游产业的发展资料来源:罗兰贝格分析139高科技高科技产业产业集聚区集聚区发展以健康产业、绿色产业、通信电子 产业为主的高科技产业形成研发、孵化、生产制造一体化发展 的现代化产业基地支持支持各个功能区各个功能区块块独具特色，独具特色，总总体突出高端的生体突出高端的生态态型定位型定位高高 尚尚 生生 活活 区区知知 识识 型型 生生 态态 办办 公公 区区功能配套区功能配套区高高 科科南区南区高高 档档葡葡 萄萄 酒酒 产产 区区技技 产产 业业 集集 聚聚区区资料来源:罗兰贝格分析140支持起步区支持起步区落落实实到当前的起步区到当前的起步区块块，178、建，建议议通通过过高档住宅吸引并高档住宅吸引并满满足北京人群的第二足北京人群的第二 居所需求、居所需求、通通过过会展会展/休休闲闲/旅游等旅游等产产品吸引人流、同品吸引人流、同时规时规划生划生态办态办公区域公区域华夏初步规划的南区启动区块开发内容起步区起步区块块1：三泉井村：三泉井村(东东花园花园镇镇)基基础础条条件件：是南区离北京最近的区域之一；紧邻高速路口；充裕的 可建设土地面积(约2000亩)；离东花园镇区较远，产业发展的配套 较弱，作为南区的第一起步区更适合发展：以第二居所为主的高档住宅(如：别墅)及相关商业配套吸引北京人群消费的各类功能设施（如：会展、医疗康体、度假/购物，等）注：对179、于葡萄产业及各类改善环境所需的植被种植应在整个区块 中推进，同样可以选择先在起步区块周边的区域进行起步区起步区块块2：东东花园花园镇镇区区基基础础条条件件：现有镇区的组成部分；充裕的可建设土地面积(约1500亩)，作为南区的第二起步区更适合发展：现有镇区政府功能的集聚和延伸以总部经济形式存在的知识型生态办公区，吸引相关产业入驻作为总部基地所需的各类商业配套、酒店141资料来源:华夏内部启动区块建议；罗兰贝格分析D.怀怀来来规规划区划区块块（南区）（南区）发发展展规规划划D.1.南区发展模式及路径D.2.南区产业组合及产业专项规划D.3.配套功能产品组合142出于出于对对南北区功能定位分工的考南180、北区功能定位分工的考虑虑，短期内，短期内规规划区划区块块(南南区区)的的产业产业定位集定位集 中在研中在研发发、软软件件/服服务务外包和文化外包和文化创创意；具体的意；具体的载载体形式是体形式是“生生态办态办公公 区区”1研研发发/孵化孵化知知识识型生型生态办态办公区公区EOD“总总部部经济经济”23文化文化创创意意软软件及服件及服务务外包外包143EOD总总部部经济经济总总部部经济经济是将企是将企业业价价值链值链与区域与区域资资源源实现实现空空间间耦合的一种耦合的一种经济经济形形态态总部经济的定义和概念定定义义是指某区域由于特特有有的的资资源源优优势势吸引企企业业将将总总部部在在该该区区域域181、集集群群布布局局，将生产制造基地布局在具有比较优 势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影 响的一种经济形态企企 业业 总总 部部 功能功能企企 业业 制制 造造 功能功能企企 业业 总总 部部 功能功能企企 业业 制制 造造 功能功能+空空间间分离分离同一同一区域区域 (中心城市或周中心城市或周边边)高端高端资资源密集区源密集区 (中心城市中心城市)低端低端资资源密集区源密集区 (周周边边)资料来源:罗兰贝格分析144EOD总总部部经济经济总总部部经济经济将企将企业业价价值链值链上附加上附加值较值较高的功能高的功能环节环节在空在空间间上独立出182、来上独立出来物流中心物流中心采采购购中心中心销销售中心售中心研研发发采采购购生生产产销销售售售后售后人力、管理、金融等支持功能人力、管理、金融等支持功能研研发发中心中心营营运运中中心心（人人 力力资资源源、资资金金 与金融）与金融）管管理理中中心心（中中 国国总总部部、区区域域 总总部部等）等）资料来源:罗兰贝格分析145EOD总总部部经济经济经济发经济发展水平展水平较较高的中心城市是目前我国高的中心城市是目前我国总总部部经济发经济发展的主展的主导导力量，北力量，北 京市京市总总部部经济发经济发展能力居首位展能力居首位中国各大城市总部经济发展现状排排名名城城市市总总部部经济发经济发展定位展定位183、城市城市排名排名总总部部经济发经济发展定位展定位宁波11大连12沈阳13重庆14总部经济发展能力第第一一 能能级级适合发展跨国公司和国 内大企业集团全全国国性性总总 部部总部经济发展能力第三第三济南15西安16郑州17能能级级适合发展国内大企业集 团的区域性区域性总总部部1北京2上海3广州4深圳5南京6杭州7天津8成都9青岛10武汉长沙18福州19哈尔滨20总部经济发展能力第二第二 能能级级适合发展跨国公司和国内大企业集团大区域性大区域性 总总部部146资料来源:中国总部经济蓝皮书2007-2008；罗兰贝格分析EOD总总部部经济经济北京作北京作为为国内国内发发展展总总部部经济经济最成功的城市184、，已初步形最成功的城市，已初步形成成“三大五三大五小小”总总部部 经济经济聚集区聚集区格格局局中关村中关村已形成计算机、信息工程、软件、生 物工程、光机电一体化等高新技术产 业，其中海淀园更是以研发总部为突 出特色北京总部经济发展现状顺义临顺义临空空经经济济区区以航空产业、高新技术产业、现代物 流业、会展业为代表的临空产业集群顺义区金融街金融街金融企业总部聚集区；目前聚集了金 融、电信及各类企业总部、地区总部 140家朝阳区朝阳区电电子子城功城功能区能区以电子通信为主的高新技术产业和跨 国公司研发中心聚集区，由生产基地 逐步向研发和国际化经营性总部基地 转变海淀区朝阳区一朝阳区朝阳区CBD跨国185、公司和外埠大企业集团的总部多 数集中于此，目前CBD有企业4385 家通州区大兴区丰台区丰台区丰台区总总部部基基地地目前签约和入驻企业已达200多家，中华通讯、中国航天时代、中国汽车 研究中心、中国质量认证中心、建龙 钢铁集团等 批大型企业总部均在其中亦庄亦庄经济经济技技术术开开发发区区目前开发区已形成以汽车制造、微电 子生物技术与新医药等主导的高新技147资料来源：罗兰贝格分析术集群产业东东二二环环交通交通商商务务区区以总部企业入驻为特征的产业聚集效 应日益明显。一批能源、电信、金 融、旅游等国家支柱产业的大型企业总部入驻EOD总总部部经济经济规规划区划区块块（南区）（南区）总总部部经济经济186、招商招商应应以以环环境舒适、低成本和大面境舒适、低成本和大面积办积办公面公面 积为卖积为卖点，吸引北京市国内大中型企点，吸引北京市国内大中型企业总业总部的部的转转移移企企业业国国别别来源来源企企业业区域来源区域来源企企业业行行业业分布分布北京已形成金融等高端服务业的总 部经济集聚，南区吸规划区块吸引 制造制造类类企企业总业总部部的可能性更大江江浙浙地地区区及及珠珠三三角角地地区区如选择长 距离迁移到北京，主主要要重重视视北北京京 带带来来的的品品牌牌效效应应，选择河北省怀 来县可能性较小跨跨国国企企业业总总部部对办公成本较为不敏 感，注注重重北北京京所所带带来来的的品品牌牌集集聚聚效效 应应，187、选择河北省怀来县作为总部可 能性较小北京市现在缺乏既有商务氛围、交通相对便利、售价较便宜的总 部楼，许许多多企企业业迫迫于于成成本本压压力力已已 经经从从北北京京核核心心CBD区区域域移移出出。南 区规划区块宽阔的办公面积及生 态环境具有承承接接北北京京企企业业总总部部的 可能从丰台发展总部经济的经验来看，总总部部经经济济对对于于企企业业所所处处行行业业没没有有明明 显显的集聚特征的集聚特征国国内内企企业业对对成成本本较较为为敏敏感感，南区规 划区块相对北京自然环境优美、且 成本低廉，具有吸引该类企业入驻 的可能性总总部部经济经济的的发发展没有明展没有明显显的行的行业业集聚集聚 特征，主要以北188、京重点特征，主要以北京重点发发展行展行业为业为主主南南区区总总部部基基地地将将主主要要以以吸吸引引中中国国企企业业 为为主主，将将国国外外企企业业视视为为机机会会型型招招商商目目 标标南区南区总总部基地将以吸引北京市内部企部基地将以吸引北京市内部企 业业的的转转移移为为主，其他省市企主，其他省市企业为辅业为辅148资料来源:罗兰贝格分析支持支持EOD总总部部经济经济实实践表明，生践表明，生态态型的郊区型的郊区总总部基地入部基地入驻驻企企业业没有明没有明显显的行的行业业集聚特征，集聚特征，主要以制造主要以制造类类企企业总业总部部为为主，大主，大约约95%的企的企业为业为国内企国内企业业丰台基地入189、丰台基地入驻驻企企业业按行按行业业分分丰台基地入丰台基地入驻驻企企业业按企按企业业性性质质分分电子信息其他外资 合资16%11%13%3%环保 服装纺织电气机械及器材3%3%3%3%9%能源研发仪器仪表 4%冶金66%国营28%4%4%5%6%8%9%化工6%物流运输金融房地产建筑装备制造民营149资料来源:丰台总部基地网站；罗兰贝格分析医药与医疗设备1研研发发/孵化孵化研研发产业发产业属于高端知属于高端知识识型服型服务业务业，与南区生，与南区生态态型型办办公理念十分契合，南公理念十分契合，南 区区规规划区划区块块能能为为其其发发展提供空展提供空间间和平台和平台研研发产业发产业南区生南区生态办190、态办公区公区研发产业与南区的关系研研发发人人员员需求需求偏好独立宽敞的办公环境南区生南区生态办态办公区能公区能够够提供提供低成本高品质的生态办公区可以在相对偏僻的空间从事研发工 作，且安静的自然环境有助于思考南区环境闹中取静南区具有南区具有发发展研展研 发产业发产业的潜力和的潜力和 条件条件对工作生活配套有较高的要求南区完善的生活园区配套资料来源：罗兰贝格分析1501研研发发/孵化孵化研研发产业发产业园区通常有三园区通常有三类类价价值值定位可以定位可以选择选择研研发发孵化孵化制造制造研发价值链分析小小试试用来验证技术可行性是科技成果向生产力转是价值链的核心环节也 是利润最高的环节投入大、投入大191、时时间间长长，对对科科是研发成功转化为实际 产品并进行规模化、产 业化和市场化的环节中中试试化的关键环节，是实验 室到大生产的中间过程投入大、投入大、时时间长间长、风风险险 大大，所，所需需试试验验面面积积较较大，大，与制造与制造环节环节联联系系更更紧紧密密研人研人员员素素质质要求要求极高极高相对利润偏低场地面积大、人力要求 较低，对成本较为敏感的产品开发环节由企业研究机构或科 研院所进行投投入入小小、所所需需试试验验面面 积积小小，与与研研发发环环节节联联 系更系更紧紧密密紧紧密密联联系系紧紧密密联联系系AB研研发发研研 发发 园园 区区 价价 值值 定定 位位 模式模式研研发发 +孵化孵192、化C研研发发 +孵孵化化 +生生产产资料来源：罗兰贝格分析1511研研发发/孵化孵化基于基于对对价价值值定位特征分析及南区自身定位特征分析及南区自身优优劣劣势势的判断，的判断，罗罗兰兰贝贝格格认为认为“研研 发发孵化孵化”的模式最适和当前南区研的模式最适和当前南区研发发基地的基地的总总体定位体定位研发产业园区定位选择特点特点南区南区优势优势价价值值定位定位类类型型选择选择南区限制南区限制研研发发A经济人口拉 动有限研发环节处于产业链最前端，是附附加加值值 最最高高的环节；强大的研发创新实力往往 是企企业业竞竞争争优优势势的的来来源源；研发相对于制 造污染小，是知知识识密密集集型型环节，对人力 193、资源要求高研发园区的孵化环节将从科技成果转研研发发+孵化孵化B提供大量低密 度且低廉的生 态办公楼南区能够为提暂无化、技术交易等各方面为企业提供专业化服务，使企业得以快速发展国家科研院所对成果转换的重视，带来 众多中试孵化基地需求供中试基地较大空间研研发发+孵化孵化+生生产产CC怀来县北区规 划区块可以承 接南区孵化出 的产业化工厂南区对资源和 环境的要求较 高，不适合大 规模产业化涵盖从研发到生产整条生产链的，往往 是高新技术产业园区定位。该类价值定 位为当地政府经经济济贡贡献献大大，且能拉拉动动当当 地地劳劳动动力力市市场场需需求求；但生产制造环节对 资源和环境会有所影响资料来源：罗兰贝格194、分析152研研发发/孵化孵化支持支持1中中试试孵化是目前众多科研院所和高校院所成果孵化是目前众多科研院所和高校院所成果转换转换的关的关键阶键阶段，市段，市场场需求需求 巨大巨大发达国家的实践证明，一项成熟的或成功的新技术成果应用 于社会生产生活，其三个基本阶段即实验室成果、中间应用放 大试验(中试)，工业化或产业化的资金投入比例大致为1：10：100，而我国而我国仅仅为为1：0.7：100”南区研南区研发发与孵化基地可以与孵化基地可以“中试的技术难度大，投资风险也大，但投入产出也很高；我 国50以上的科研院所和高校缺乏中试设备和中试资金，不 具备中试的条件；有中试设备的多数也因缺乏资金，中试设195、备 陈旧，得不到更新而不能进行现代科技成果的试验。一些一些可以可以产产生巨大生巨大经济经济效益的重大科技效益的重大科技成成果，都因果，都因转转化工作复化工作复杂杂尤其是尤其是 中中试试无法保障而束之高无法保障而束之高阁阁”“依依托托研研发发资资源源，针针对对共共性性 需需求求较较大大的的成成果果发发展展中中试试 基地，基地，完善完善实验实验室小室小试试成成高校的科技成果大多数是实验室的小试成果，这些小些小试试成果成果在在到到企企业业进进行行批批量量生生产产并并形形成成规规模模经经济济的的过过程程中中，会会遇遇到到许许多多 诸如产品的设计、加工工艺、专用设备和模具、材料检测以及 生产规模扩大后产196、生的复复杂杂技技术术难难题题。所所有有这这些些难难题题只只有有通通过过 中中试试才能得到才能得到圆满圆满解决解决。”果果，提提高高技技术术成成熟熟度度和和工工 艺艺配配套套能能力力，加加速速技技术术成成 果的果的产业产业化化153资料来源：罗兰贝格访谈研研发发/孵化孵化支持支持1北京科研院所众多，相北京科研院所众多，相应应的的对对周周边边中中试试基地的需求会很大基地的需求会很大现现代制造代制造航空航天航空航天北京部分高新技术行业科研院所列举电电子信息子信息生物医生物医药药中国航空附件研究所中国航空工业总公司0一一 基地第一设计所中国航空工业总公司飞机强 度研究所中国航空燃气涡轮研究所 中国航空197、研究院中国计算科学研究院北方交通大学信息科学研究 所公安部第三研究所公安部交通管理研究所中国科学院计算技术研究所北京自动化系统工程研究设军事医学科学院中国医学科学院卫生部北京老年医学研究所中国科学院生物物理研究所中国医学科学院临床医学研 究所中国医学科学院医学生物学中国北方工业（集团）总公 司北方自动控制技术研究所中国测试技术研究院中国计量科学研究院中国科学院半导体研究所中国科学院电子学研究所中国科学院声学研究所中国汽车技术研究中心机械工业部北京机电研究所计院国内贸易部物资流通技术 研究所电子工业部通信测控技术 研究所中国科学院计算中心研究所中国预防医学科学院营养与 食品卫生研究所北京市肿瘤防198、治研究所中国医学科学院整形外科医 院中国航空计算机技术研究所中国航天工业总公司北京航 天自动控制研究所中国航天工业总公司北京信 息与控制研究所中国航天工业总公司遥感设 备研究所154资料来源：罗兰贝格分析；案头研究1研研发发/孵化孵化南区研南区研发发/孵化区孵化区块块目目标标市市场场按照研究机构性按照研究机构性质质属性的不同，主要分属性的不同，主要分为为五五 类类招商招商对对象，象，针对针对不同不同对对象需象需给给予不同的定位予不同的定位南区研发与孵化基地招商对象分类35招商招商对对象描述象描述国内科研院所国内科研院所国国外外国外企国外企业业研研发发 中心中心小型科小型科创创企企业业CC中科院199、中国工程院设计院国内高等院校国内高等院校清华大学北京大学国国内内国内科研院所国内科研院所国内高等院校国内高等院校124国外企国外企业业研研发发中中心心微软全球研发中心贝尔实验室国内大中型国内大中型企企业业研研发发中中心心国内大中型企国内大中型企 业业研研发发中心中心华为研发中心小型科小型科创创企企业业科研院科研院所所高等院高等院校校大中型企大中型企业业小型企小型企业业155研究机构性研究机构性质质资料来源：罗兰贝格分析1研研发发/孵化孵化南区研南区研发发及孵化基地将以国内科研院所，国内企及孵化基地将以国内科研院所，国内企业业研研发发中心以及小型科中心以及小型科 创创企企业为业为主要招商主要招商200、对对象象招商对象潜力评估招商招商对对象象招商潜力招商潜力 描述描述国内科研院所国内科研院所国内高等院校国内高等院校国外企国外企业业研研发发中心中心国内企国内企业业研研发发中心中心小型科小型科创创企企业业目前国内科研 院所对于成果涿鹿县已规划 与高等院校合国外企业研发 中心大多瞄准国内企业逐步 加大研发中心怀来县的低 廉成本优势 以及转换需求较大作的科技园区国家主要城市投入力度，怀毗邻北京的地，建立中试基项目，并且已；南区将其定来县具有成本理未知能够吸地的需求较大形成一定规模位为机会型业低廉、优越区引许多小型科，对怀来带来务位优势创企业很大竞争压力潜力潜力评评估估资料来源：罗兰贝格分析1561研201、研发发/孵化孵化不同招商不同招商对对象象侧侧重重发发展的展的产业产业将略有区将略有区别别，且，且对华对华夏而言有着不同的意夏而言有着不同的意 义义和运和运营营模式模式产业发产业发展重点展重点南区南区针对针对性性卖卖点点华华夏的盈利模式夏的盈利模式关关键键成功要素成功要素招商潜力招商潜力科研院所科研院所利用南区宽阔且低廉 的土地发展中试基地低廉的土地成本物业开发为主加强招商力度选准目标对象新材料 先进制造电子信息 环保技术医药及医疗设备高等院校高等院校.机会型业务，此处不做讨论国外企国外企业业科研机科研机 构构.国内大中型企国内大中型企物业开发为主业业科研机构科研机构电子信息医药及医疗设备加强招202、商力度选准目标对象科科创创企企业业高新技术产业优越的区位优惠的政策投资收益获得政策支持引入风险投资低廉的土地成本优越的区位资料来源：罗兰贝格分析1572服服务务外包外包北京是全国服北京是全国服务务外包外包业发业发展最好的城市之一，展最好的城市之一，产值产值占到全国三分之一占到全国三分之一北京服北京服务务外包外包产产业业占全国比例占全国比例2007年年北京服北京服务务外包外包业业特点特点33%北京以信息服以信息服务务外包外包为为主，主，业业务务流流程程外包外包正正加速加速发发展展目前，北京从事离岸信息技术外包的企业约有400多家，外 包服务已经从信息服务领域扩展到金融、咨询、人力资源、研发等领域203、外外资资公司公司发发挥挥着着引引领领作作用用，本，本土土服服务务外外包企包企业业增增势势迅猛迅猛信息服务离岸外包中的外商投资企业占到了64.5%，以中 讯、中软国际、神州数码为代表的本土信息服务外包提供商 近几年也是发展迅猛，从业人员和业务量年均增幅都在30%67%全国其他城市北京市服北京市服务务外包外包产业产业占占据据全国大全国大约约三分之一的比三分之一的比 例，例，2007年年产值产值为为20亿亿美美元，元，根根据北据北京京规规划划，预预158以上目前以承接目前以承接日本日本业业务为务为主主，欧，欧美美外包外包业业务务空空间间巨巨大大2006年，北京市对日软件报关出口2.1亿美元，占全市软204、件 报关出口的58.2%汇汇集了一批集了一批外包外包企企业总业总部部，产产业业聚集聚集效效应应日日益益显显现现中关村软件园聚集了博彦、软通、文思等国内知名服务外包 企业总部；金融街、北京商务中心区、北京经济技术开发区 等也聚集了一批金融和研发外包企业按照行按照行业业分分，金，金融融业业占占主主导导计计010将达将达到到40亿亿美元左右的美元左右的产值产值资料来源：罗兰贝格分析，文献服服务务外包外包支持支持2北京重点北京重点发发展的金融行展的金融行业业与信息技与信息技术业对术业对于服于服务务外包需求量大外包需求量大行业与服务外包需求图转移行业承接行业金融金融信息信息 技技术术离散离散 制造制造电205、电信信交通交通 运运输输汽汽车车零售零售/消消费费品品贸贸易易政府政府/教育教育/公共服公共服务务医医药药娱乐娱乐/游游戏戏档案管理档案管理业务业务财务财务管理管理业务业务人力人力资资源管源管理理业业务务数据中心数据中心业务业务交易支持交易支持业务业务呼叫中心呼叫中心业务业务数据数据处处理理业务业务技技术术支持支持业务业务软软件开件开发业务发业务159注：反映了服务外包企业50例转移行业与承接业务的关系情况，以颜色的深浅表征服务外包转移承接的相关度的大小资料来源：罗兰贝格分析2服服务务外包外包在服在服务务外包企外包企业选业选址考址考虑虑的关的关键键因素，南区因素，南区规规划区划区块现块现在在拥206、拥有人力有人力资资源源 优势优势，未来也将，未来也将满满足其余几大要素的基本要求足其余几大要素的基本要求软件及信息服务业、服务外包产业投资选址要素权权重重1.人力人力资资源源28%人才数量7%人才质量12%成本9%2.政府政府扶持扶持21%税收优惠政策12%资金扶持政策（如房租优惠、CMM认证奖励等)4%人才引进政策3%政府产业重视程度2%3.公共公共基基础础设设施施15%经济可靠的电信设备8%稳定的电力供应系统4%便捷的交通条件3%4.生活生活工作工作环环境境10%居住3%学校2%医院2%娱乐购物1%自然环境2%5.园区园区行政行政服服务务9%6.同同类类公司公司集集聚效聚效应应8%7.当地207、当地市市场场5%8.融融资资环环境境4%合计100%160资料来源：罗兰贝格问卷调查分析2服服务务外包外包在在选择规选择规划区划区块块服服务务外包外包产业业务产业业务定位定位时时，不，不仅仅需要从外部考需要从外部考虑业务虑业务的的 吸引力，也需要从内部考吸引力，也需要从内部考虑规虑规划区划区块块的能力匹配度的能力匹配度服务外包业务筛选标准怀怀来市来市发发展服展服务务外包外包产业产业的的备备选选细细分分业务业务业务筛选标业务筛选标准准硬件服务外包1市市场场吸引吸引力力从外部市从外部市场场的角度，的角度，评评估估该业务该业务在国内市在国内市场场 是否具有吸引力是否具有吸引力指标一：目前该业务在国内208、的市场规模软件和信息服务外包ITO（包括数据中心）指标二：该业务在国内市场未来五年内的增长潜力2IT培训IT咨询研发/设计外包能力匹配能力匹配度度从从怀怀来内部能力的角度，来内部能力的角度，评评估估该业务该业务的能力的能力 要求与要求与现现有能力以及未来能力是否匹配有能力以及未来能力是否匹配指标三：怀来发展该业务的现有能力-人力资源-基础设施配备/公共服务财务会计外包人力资源外包BPO客户关系管理外包（包括呼叫中心)资料来源：罗兰贝格分析161-业务经验指标四：怀来在未来五年内获取该能力的难度-人力资源-基础设施配备/公共服务-业务经验2服服务务外包外包南区将南区将软软件信息服件信息服务务外包209、外包结结合合IT培培训产业训产业、呼叫中心以及研、呼叫中心以及研发发/设计设计外包外包 做做为为核心核心业务进业务进行行发发展，并且确展，并且确认认前瞻性和机会性前瞻性和机会性业务业务服务外包业务选择模型市场吸引力较强，同时与南区能力匹配程度高，适合南 区近期依托周边资源进行重点发展，主要包括软件和信息 服务外包研发/设计外包客户关系 管理外包5+发发展展优优先次序先次序1核心核心业务业务软软件和信息件和信息服服务务外外包：包：依托北京海淀区现有的产业资 源，结合IT培培训训产业，进行重点发展以呼叫中心以呼叫中心、研、研发发/设计设计外外包包为突破口，逐步涵盖其 他客户服务外包领域呼叫中心4财210、务会计外包市市场场吸吸引引力力IT培训32 前瞻性前瞻性业务业务市场吸引力或能力匹配程度有限，建议南区在中长期加 强能力建设，同时寻找企业和市场发展契机硬件服务外包数据中心人力资源外包能力匹配程度能力匹配程度 以客客户户关系管关系管理理外外包包、财财务务会会计计外包外包，以及数据数据中中心心 外包为突破234IT咨询-3机会性机会性业务业务人力人力资资源外源外包、包、IT咨咨询询业务业务等不作为近期的重点发展业 务，未来可根据市场的发展情况再做考虑+-注：圆圈大小代表该业务2012年业务规模预测BPOITO资料来源：罗兰贝格分析1622服服务务外包外包依托北京市丰富的人力依托北京市丰富的人力资211、资源和本地商源和本地商业业成本成本优势发优势发展呼叫中心展呼叫中心产业产业南南 区短期内区短期内发发展展传统传统的呼叫的呼叫类业务类业务，中，中长长期可向高附加期可向高附加值值的的业务转业务转移移南区呼叫中心产业未来发展方向系系统统解决方案解决方案传统传统呼叫呼叫类业务类业务信息服信息服务务发发展展阶阶段段业务类业务类型型发发展展阶阶段段初期初期阶阶段段高高级阶级阶段段人力人力资资源源：丰富的软件、信 息技术和服务外包专业人才运运营经营经验验：积累了一定的软南区的南区的 资资源基源基础础件和信息行业经验以及合作 关系人力人力资资源源：丰富的人才储备商商业业成成本本：相对较低租金成本、电力和通讯212、费用、人员工 资等发发展展规规划划依托南区的人力资源和商业 成本优势、大力发展呼叫类 服务，吸引知名的跨国公司 作为客户，并与其建立长期 稳定的服务关系在南区运作呼叫中心的服务 经验基础上，进一步发展客 户信息整理、数据分析、数 据挖掘、数据库管理等延伸 的信息服务外包功能依托南区现有的软件和信息产 业基础以及专业人才的储备力 量，为客户提供建立客户管理 管理体系以及行业呼叫中心等 一站式系统解决方案等高附加 价值的外包服务资料来源：罗兰贝格分析1632服服务务外包外包依托研依托研发发基地及基地及创创意意产业产业园园发发展研展研发发和和设计设计外包，南区短期以外包，南区短期以较为较为低端低端 213、的的设计设计加工加工为为立足点，中立足点，中长长期以高附加期以高附加值值的自主原的自主原创设计业务为创设计业务为主主南区研发/设计外包的发展方向研研发发/设计设计外包的主要外包的主要业务业务范范围围南区的南区的资资源基源基础础游游戏设计戏设计动动漫漫设计设计动画漫画创意设计、后期制作网络在线游戏和各种游戏软件产品的开发与传播及周边产品 设计开发制作创创 意意 设设 计计 研研 发发 服服务务人才人才储备储备：依托北京高校设立相关的创意设计专业，为未来的产业 发展储备所需的人才资源广告创作，促销，公关策划，媒体策划、购买与评估消费者研究，客户市场营销计 划管理，消费者品味与反应识 别广告广告设计214、设计 和咨和咨询询依托北京的人才资源和创意园区资源，为创意产业的 服务外包创造条件发发展展规规划划产产品和技品和技 从事自然科学及相关领域的产术术研研发发品和技术研究开发产产品品设设计计 和研和研以较为低端的设计加工为立足点，逐步为未来的产业 发展积累专业人才和业务经验。中长期产业链建设较 为完善时，可以高附加价值的自主原创设计业务为主工工业设计业设计产品外观设计、结构设计、模 具设计、产品设计等资料来源：罗兰贝格分析164发发2服服务务外包外包“3+1”目目标标市市场场：重点关注北京本地企：重点关注北京本地企业业，国内瞄准服，国内瞄准服务务外包外包领领先先区区 域，国域，国际际瞄准日瞄准日韩215、韩和欧美企和欧美企业业，吸引服，吸引服务务外包运外包运营营企企业业服务外包产业招商引资模式招商招商对对象象国国际际服服务务外包企外包企业业国内服国内服务务外包企外包企业业北京本地企北京本地企业业服服务务外包运外包运营营企企业业作用作用直接吸纳跨国服务外 包企业落户南区，能 在短期内带动南区的 服务外包产业发展，并提升南区知名度吸引国内其他省市的 服务外包企业在南区 设立分子公司，尤其 是国内知名的服务外 包企业，将部分/全部吸引北京海淀区中关 村聚集企业，尤其是 软件和信息技术企业 在南区开展软件外包 和信息服务外包业务服务外包业务转移至 南区，为南区积累服务外 包的产业基础和业务 经验难难度216、度难度较高，需要投入 大量的资源与国外企 业进行洽谈难度适中，需要以优 惠的政策来应对全国 其他各省市的激烈竞 争难度较低，需要制定 相应的资助和奖励政 策吸引专业发展服务外 包产业的园区、企业 入驻有助于快速提升 南区的专业能力，如：大连软件园、研祥 集团等借助于运营企业“以 商引商”，提升发展 空间难度适中，类似企业 或园区有拓展业务的 意向，但需要提供必 要的吸引政策资料来源：罗兰贝格分析1652服服务务外包外包南区南区发发展服展服务务外包外包业业主要面主要面临临来自内外部的六大挑来自内外部的六大挑战战与不足，其中与不足，其中华华夏夏 可以可以积积极极尝试尝试在政策及基在政策及基础设础设217、施两方面改善外包施两方面改善外包业发业发展展环环境境外部外部竞竞争激烈争激烈全国各地服务外包基地和 服务外包示范区都积极开 展招商引资，竞争激烈服服务务外包基外包基础础薄弱薄弱政策力度与政府投政策力度与政府投 入入资资金缺乏金缺乏竞竞争力争力南区服务外包产业现在基础 为零，只有依靠成本优势吸 引北京市服务外包专业的转 移目前怀来县尚未有力度强大的政策支持和规划南区南区发发展服展服务务外包外包业业面面 临临的主要挑的主要挑战战怀来县南区规划区块针对服基基础设础设施薄弱施薄弱制造制造业业拉拉动动力有限力有限制造业基础薄弱，且缺少知名的大型企业，对服务外包产业 的拉动力十分有限务外包产业的基础设施建218、设 较为薄弱，需要加大投资力度并进一步完善地域品牌效地域品牌效应应不不强强怀来县地区知名度低，对吸引 外资和大型企业带来不便资料来源：罗兰贝格分析1662服服务务外包外包华华夏可以夏可以协协同政府在南区同政府在南区规规划区划区块进块进行基行基础设础设施建施建设设和完善，以确保服和完善，以确保服 务务外包企外包企业业的的运运作作“基基础设础设施服施服务务配套配套”所具所具备备的功能的功能大大连软连软件园件园通通讯讯网网络络：园区骨干网络款带达到40G，高速路 由交换设备容量高达320G，企业专线直达日本电电力供力供应应：双回路供电，楼内备用发电机西安西安软软件园件园基本配套基本配套高规格的“九通219、一平”针对针对服服务务外包外包产业产业园区的配园区的配套套提供电力双回路提供南区本地的互联网国际出口引入园内企业公用的实验设施及测试设备引入各类专业服务公司提供良好的交通及物流设施引入其他基础设施配套服务通通讯讯网网络络：网络核心接入层采用“双机热备份”，无单点故障；同时接入中国电信和中国网通带宽 近千兆，并接入2条155兆国际接口电电力供力供应应：配备1000千瓦柴油发电机组，采用 “双路市电”的供电模式资料来源：罗兰贝格分析167国内成功服国内成功服务务外包基地基外包基地基础设础设施情况施情况2服服务务外包外包同同时时，还还需要需要联联合政府一起合政府一起为该类为该类企企业业提供有力支持，220、以此吸引服提供有力支持，以此吸引服务务外外 包企包企业业的入的入驻驻税收税收优优惠惠降低降低门槛门槛、便捷便捷注注册册14注册资金金额：允许分期到位科技成果的作价比例：提高比例企业注册登记手续：积极推动“一口受 理、并行审批”、“先证后照”、“工商 受理、抄告相关、并联审批、限时完成”，等措施对对入园企入园企业业的的 优优惠政策惠政策在高级人才的所得税、企业所得税、企业增 值税和营业税等方面，提供高于其他地区的 优惠，主要通过地方财政进行税收返还资资金扶持金扶持鼓励出口鼓励出口23产业用地：制定相应的优惠政策房租：制定房租减免条款贷款：制定重点企业的地方贴息政策认证：奖励企业通过CMM/CMM221、I认证放宽企业自主进出口权海关对服务外包企业出口提供绿色通道快速 审结，外汇管理上也有相应的便利资料来源：罗兰贝格分析1683文化文化创创意意中国文化中国文化创创意意产业产业近几年增近几年增长长迅速，迅速，预计预计在在2010年将达到年将达到2000多多亿亿的市的市 场规场规模模中国文化创意产业市场规模(单位：亿元)2,100评论随着中国经济的稳定增长，人均可支 配收入水平的提高及中产阶级的崛 起，人们对精神消费的需求正在不断1,8261,5881,346+16%扩大创新产业、非盈利机构及独立艺术家 都是一个成功的地区居住环境的不可 缺少部分1,1601,000定义“源自个人创意、技巧及才 华222、，通过知识产权的开发和 运用，具有创造财富和就业 潜力的行业”1692009E2008E2007E2010E20062005资料来源：赛迪顾问；罗兰贝格分析国国创创意意产业产业特特别别工作小工作小3文化文化创创意意北京文化北京文化创创意意产业产业近年高速增近年高速增长长，处处于中国于中国领领先地位先地位北京文化北京文化创创意意产产业业增加增加值值（2004年年-2007年）年）中国主要中国主要创创意城市相关指意城市相关指标标排排名名(2006)单位：亿元993+17%812700614排名排名城市城市创创意意阶层阶层 比比例例核心核心创创意意 人人员员第三第三产业产业 比比重重211大学大学 223、数量数量1北京15.97%3.89%70.01%232上海10.67%1.89%50.55%93广州10.46%0.92%57.90%54武汉10.45%1.23%75青岛10.44%0.61%16深圳10.36%0.51%07成都9.13%1.33%58济南9.02%0.82%19西安7.78%1.92%610杭州7.54%0.86%1170资料来源：北京市统计局；罗兰贝格分析；地产评论；20052007200420063文化文化创创意意北京文化北京文化创创意意产业产业集聚区众多，且集聚区众多，且发发展前景展前景乐观乐观，在在2010年前年前预计预计全市全市 将有将有30个文化个文化创创意意224、产业产业集聚区集聚区北京文化北京文化创创意意产业产业概况概况北京文化北京文化创创意意产业产业集聚区集聚区文化文化创创意意行行业业动漫游戏动漫游戏传媒产业创意产业集聚区：2006年12月和2008年4月，北京市 先后分两批认定了21个文化创意产业集聚区，文化创 意产业集聚发展的格局基本确立。各集聚区借助优惠 政策，吸引了大量文化创意企业和艺术家入驻，产业 集聚规模不断扩大动漫游戏电影电视文化艺术工业设计古董市场到2010年，北京市级重点文化创意产业集聚区力争达 到30个。充分调动区县积极性，积极引导区县建设一 批各具特色的文化创意产业集聚区，使集聚区成为北 京文化创意产业发展的重要载体。集聚区集225、聚区1.中关村创意产业先导基地2.北京数字娱乐产业示范基地3.国家新媒体产业基地4.中关村科技园区雍和园5.中国(怀柔)影视基地6.北京798艺术区7.北京DRC工业设计创意产业基地8.北京潘家园古玩艺术品交易园区9.宋庄原创艺术与卡通产业集聚区10.中关村软件园11.北京CBD国际传媒产业集聚区12.顺义国展产业园13.琉璃厂历史文化创意产业园区文化艺术软件研发传媒产业广告会展古董市场传媒产业14.清华科技园15.惠通时代广场16.北京时尚设计广场17.前门传统文化产业集聚区18.北京出版发行物流中心19.北京欢乐谷生态文化园传媒产业时尚设计文化旅游出版发行文化旅游17120.北京大红门服装226、服饰创意产业集聚区21.北京(房山)历史文化旅游集聚区时尚设计文化旅游资料来源：罗兰贝格分析3文化文化创创意意其中，北京市海淀区文化其中，北京市海淀区文化创创意意产业产业基地布局最基地布局最为为密集密集北京海淀区文化创意产业规划中关中关村村创意园中关中关村村创新园中关中关村村软件园成府成府路路沿线的创意时尚生活带中关村中关村创创意意产业产业先先导导基地基地重点发展动漫游戏、创意设计、软件开发、数字媒体与出版等产业中关村中关村软软件件园园重点发展软件产品开发、动漫网游、软件外包、商业流程外包等中关村中关村创创意意园园以数字游戏、电脑动画、数字学习、数字影音、网络无线增值和数 字出版等领域作为创意227、园的产业发展重点清清华华科科技园技园创创意意产业产业基地基地我国唯一A类大学科技园，形成了数字技术类企业和数字内容企业 有机互动的产学研创新集群罗罗豪斯豪斯创创意意产业产业基地基地生态文化创意产业园区，目标成为动漫游戏产业聚集地北太平北太平庄地区影庄地区影视视制作制作产业产业集聚集聚带带重点发展影视制作、数字电影及其相关创意文化产业颐颐和和园园、圆圆明园明园皇家园林文 化旅游和艺术创作集聚带中关中关村村创意产业先导基地清清华华科技科技园园创意软件基地学院学院路及路及周周边边沿线的 动漫游戏设计产业带魏公魏公村村和白石白石桥桥地区的创意人才培训 与表演艺术产业带罗罗豪豪斯斯创意产业基地北太北太平228、庄平庄地区影视制 作产业集聚带甘家甘家口地口地区区的工业与城市 设计产业带172资料来源：海淀区文化创意产业发展规划(2006-2010年；罗兰贝格分析学院路学院路及周及周边边沿沿线线的的动动漫游漫游戏设计产业带戏设计产业带集聚了动漫游戏及动画设计的文化创意集企业、影视专业投资机构以中以中华华世世纪坛为纪坛为中心的媒体内容制作中心的媒体内容制作产业带产业带以数字影视为发展方向，重点扶持电视节目制作、媒体内容制作、广告制作、视频点播、新媒体、数字出版、手机媒体等产业魏公村魏公村和白石和白石桥桥地区的地区的创创意人才培意人才培训训与表演与表演艺术产业带艺术产业带逐步形成表演艺术产业市场甘家口甘家口229、地区的工地区的工业业与城市与城市设计产业带设计产业带重点从事城市规划设计、建筑设计和工业设计等服务业颐颐和园和园、圆圆明园皇家园林文化旅游和明园皇家园林文化旅游和艺术创艺术创作集聚作集聚带带以艺术创作室、艺术品展览展示为主要产业形态的艺术区成府路成府路沿沿线线的的创创意意时时尚生活尚生活带带聚集了大量创意生活消费品商店、企业和交流、休闲场所以中中华华世世纪纪坛坛为中心的媒体内容制作 产业带3文化文化创创意意文化文化创创意意产业产业与生与生态态型型办办公理念十分契合，南区公理念十分契合，南区规规划区划区块块能能为创为创意意产业产业 的的发发展提供空展提供空间间和平台和平台文化文化创创意意产业产业230、南区生南区生态办态办公区公区文化创意产业与南区的关系创创意从意从业业者具有以下特点者具有以下特点对宽敞的办公空间需求大南区生南区生态办态办公区能公区能够够提供提供低成本高品质的生态办公区希望将生活与工作有机结合品位生活园区配套南区具有南区具有发发展文展文 化化创创意意产业产业的潜的潜 力和条件力和条件需要在生活中寻找美的体验山水葡萄三位一体的独特风味景观173资料来源：罗兰贝格分析3文化文化创创意意为为了了选选出适合南区出适合南区发发展的文化展的文化创创意意产业产业，罗罗兰兰贝贝格基于国格基于国际际分分类类法将文法将文 化化创创意意产业产业分分为为4个大个大类类，13个小个小类类世界常用分类1231、)罗兰罗兰贝贝格分格分类类文化文化艺术艺术艺术和文物交易手工艺品创创意意设计设计建筑设计服装设计21音乐表演艺术设计3传传媒媒产业产业4软软件及件及计计算机服算机服务务广告电影出版电视广播电子游戏软件广告建筑设计艺术和文物交易手工艺品设计服装设计电影电子游戏音乐表演艺术出版软件电视广播174资料来源：罗兰贝格分析1)由英国文化部设立的文化创意产业划分标准，为世界大多数国家所采用3文化文化创创意意罗兰罗兰贝贝格在文化格在文化创创意意产业产业中中筛选筛选出出7类类市市场场作作为规为规划区划区块块(南区南区)侧侧重的重的发发 展展对对象象文化创意产业发展总结引入目的引入目的华华夏盈利模式夏盈利模式地232、地产产形形态态招商招商对对象象文化文化艺术艺术艺术品打造高档艺术氛围拉动人气出售商业地产出售居住地产艺术家工作室画廊北京及周边地区画 家、雕塑家等音乐打造高档艺术氛围拉动人气出售商业地产出售居住地产音乐创作工作室北京及周边地区音乐 创作人创创意意设计设计建筑设计引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值出售或出租商业地产标准化办公楼建筑设计工作室国内建筑设计公司视觉传达设计引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值出售或出租商业地产标准化办公楼设计工作室国内网站设计公司，形象设计公司传传媒媒业业动漫引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值出售或出租商业地产标准化办公楼/定制化 办公楼国内动漫制造公司软软233、件及件及计计 算机服算机服务务电子游戏拉动当地高端服务业产值出售或出租商业地产标准化办公楼/定制化 办公楼国内电子游戏公司软件拉动当地高端服务业产值出售或出租商业地产标准化办公楼/定制化 办公楼北京软件公司资料来源：罗兰贝格分析1753文化文化创创意意南区生南区生态态园区将引入园区将引入艺术艺术家工作室和家工作室和设计设计公司，以形成公司，以形成浓浓郁的文化郁的文化艺术艺术 氛氛围围文化艺术中心艺艺术术家和音家和音乐乐家家创创作工作工作作室室建筑事建筑事务务所所设计设计公司公司主要设施构想：画廊艺术家工作室艺术工厂小型音乐录音棚主要设施构想：独栋设计工作室办公楼主要设施构想：独栋建筑工作室办公234、楼资料来源：罗兰贝格分析1763文化文化创创意意同同时时，南区将，南区将围绕围绕数字技数字技术术，以，以动动漫、漫、电电子游子游戏戏、软软件件业为业为主主导产业导产业建建 立立创创意意产业产业园园区区南区将打造以动动漫、漫、电电子游子游戏戏、软软件件为主导的创意产业园区动动漫漫全力打造完整的 动漫产业链培养和鼓励原创 动漫产业的发展电电子游子游戏戏吸引北京游戏厂 商迁移以动漫产业为基 础进行相关游戏 的开发软软件件吸引北京软件厂 商的迁移形成软件产业集 聚资料来源：罗兰贝格分析177D.怀怀来来规规划区划区块块（南区）（南区）发发展展规规划划D.1.南区发展模式及路径D.2.南区产业组合及产业235、专项规划 D.3.配套功能产品组合178规规划区划区块块(南南区区)的功能配套的功能配套设设施主要在以施主要在以下下8个方面个方面进进行行规规划和定划和定位位1)住宅住宅满足北京第二居所需求满足本地人群需求1 旅游休旅游休闲娱乐闲娱乐旅游地产特色休闲娱乐项目5 办办公基公基地地/总总部基地部基地2 购购物物设设施施6 医医疗疗保健康复保健康复设设施施远郊型高端体检中心 发展体检旅游生态与现代化结合标准化与定制化结合高规格的基础设施 会展中心会展中心大型会议中心综合性功能定位规规划区划区块块(南区南区)功能配套功能配套设设施施37名品折扣店特色葡萄购物文化创意集市 发展养老设区 生态环境4 教育236、教育设设施施8酒店酒店国际学校职业教育培训高端酒店中端酒店179 低端酒店 特色教育培训1）为住宅产品配套的常规商业设施不在此进行阐述资料来源:罗兰贝格分析1住宅住宅规规划区划区块块(南南区区)长长期来看期来看应规应规划建划建设设适宜居住的生适宜居住的生态态新城，短期内新城，短期内应应首先首先 立足于立足于针对针对北京及周北京及周边边地区人群的第二居所地区人群的第二居所规划区块(南区)房产市场的细分第一居所第一居所第二居所第二居所当地居民的房屋在当地企业工作的外来居住者的房屋在其它行业(旅游)工作的外来居住者的房屋因投资的目的而购买的房屋因度假/修养的目的而购买的房屋因退休养老目的而购买的房屋237、定定义义本地产业无法集聚足够的本地居住人群短期重点短期重点满足本地居民和本地工作人群的第一居所相 对盈利空间较小，且不利于拉升土地价值与北京郊区相比无明显优势北京及周边经济发达地区拥有足够的需求盈利空间大且有利于快速拉动土地价值符合规划区块优质的自然环境基础中中长长期重点期重点产业集聚发展会带来大量的人群，本地就业 机会的供应使得第一居所的需求量增加大规模的第一居所能够确保长期稳定的开发 面积，是华夏的主要收入来源之一规模过大的第二居所从长期来看不利于区域 经济的发展从中国的经济发展水平看，以休闲、度假、养老为主的第二居所发展空间仍然有限资料来源：罗兰贝格分析1801住宅住宅对对于高档住宅于高238、档住宅项项目而言，目而言，应应充分利用高科技，按照充分利用高科技，按照绿绿色、色、环环保和保和节节能的能的 理念来打造理念来打造规规划区划区块块高档住宅品牌高档住宅品牌住宅产品的品质标准绿绿色色：绿绿色色建筑物与自然环境协调，房间光照充足，通风良好房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范标准有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于50，无裸露地面节节能能环环保：保：室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标排水深度净化，达到可循环利用标准，小区内铺设中水系统实现建筑物自洁功能，并设置小区内垃圾污水循环利用系统节节能：能：环环保保尽量利用清洁能源、自然能或再生能源实现水循环使用系统239、，并通过先进技术实现对小区温度与湿度的调节资料来源：罗兰贝格分析1812办办公基地公基地规规划区划区块块(南南区区)的生的生态办态办公区域公区域应应以以“总总部基地部基地”及高端服及高端服务业务业的需求入的需求入 手，打造一流的手，打造一流的环环境和高境和高规规格的基格的基础设础设施配套施配套生生态态与与现现代化的代化的结结合合高高规规格的基格的基础设础设施施标标准化与定制化的准化与定制化的结结合合对于软件、服务外包、研发和创意 设计产业，可以选择建设标标准准化化的的 办办公公楼楼，分割成为小型的办公单元 出租或出售对于企业总部，可以规划一定区域 提供定定制制化化的办公楼建设，提供独独 立冠立240、冠名名等服务生生态办态办公公超低的容积率、大面积绿化覆盖坐落在规划区块的山水怀抱之间可再生能源的使用、可回收的垃 圾循环系统现现代化代化办办公公拥有CBD办公所具备的现代化配 套设施整个生态办公基地应提供高高规规格格的 “七通一平”或“九通一平”基基础础 设设施施IT/服服务务外外包包产产业业集群应提供高速宽 带网络并确保稳定的电力供应研研发发和创创意意设设计计产业集群应提供较 大的创意空间和创意交流平台提供满足办公区域知识型人才生活消费相关的功能设施资料来源：罗兰贝格分析1823医医疗疗保健康复保健康复设设施施医医疗设疗设施的施的规规划划应应考考虑虑开开发发迎合高端市迎合高端市场场需求的需求241、的产产品，把品，把怀怀来来规规划区划区块块(南区南区)打造成北京周打造成北京周边边“医医疗疗旅游旅游”的先的先驱驱医疗设施的品质要求提高提高设设施的档次施的档次提高提高设设施的服施的服务务水平水平 设施水平向高级酒店看齐设施参考星级酒店的品质标准医疗器械先进完备引进国外的医务人员参考不同国家的标准和体系，整合和提高整体水平医生和护士具有多种语言的沟通能力 配套功能齐全健身、心理咨询和卫生教育礼品店和餐饮店从服务理念出发改进流程减少等待时间提高服务效率 引入环保和绿色概念降低能源的消耗亲近自然，改善病人的康复环境提高满意度提供报纸、水果、饮料提供免费的简单体检打造打造“医医疗疗旅游旅游”的品牌与242、的品牌与规规划区划区块块旅游的旅游的发发展展产产生互生互动动资料来源：罗兰贝格分析1833医医疗疗保健康复保健康复设设施施同同时时，华华夏夏应应在在规规划区划区块块(南南区区)积积极开拓老年人市极开拓老年人市场场，开，开发发高高标标准养老社准养老社 区，提供完善的医区，提供完善的医疗疗服服务务，吸引北京养老人群，吸引北京养老人群以美国福鲁姆养老社区为例独特的运独特的运营营模式模式描述描述养老社区养老社区项项目的可行性目的可行性人口老人口老龄龄化化 北京人口老龄化态势加剧，65岁 以上人口占比超过13%，列全国位置位置：美国加州，距离硅谷不足20分钟的车程提供的活提供的活动动安排安排：健康照料、243、设区所有所有权权与其他社区相比,福鲁姆为居住 者提供产权房第四组织的活动、体育活动设设区区组组成成：生活区、公共活动区、健康护理中心退休社区的房产可以出售其所 购买的产权房房屋的价值比1990年翻了2倍 之多养老社区的吸引力养老社区的吸引力 人口和家庭结构的变化导致老人 对养老居所的需求增加 在海南等地兴起的养老设区获得 了资本市场的青睐老年人服老年人服务务定期体验医疗服务环环境境优势优势 怀来规划区扩所处的良好环境和 区位条件完全可以发展定位高端 的养老社区，吸引北京的人群消 费外部服外部服务务酒店式的服务，满足个性需求心理辅导和情感咨询184资料来源：罗兰贝格数据库；罗兰贝格分析4教育教育244、对对于于规规划区划区块块(南南区区)而言，引入教育而言，引入教育设设施的目的在于吸引人气、提升品施的目的在于吸引人气、提升品 味；其中，国味；其中，国际际学校、学校、职业职业培培训训教育和多元化的特色培教育和多元化的特色培训训是可供是可供选择选择的的 方向方向选择选择一：国一：国际际学校学校提升人气和地区品牌提升人气和地区品牌 通过教育设施的引入，提升地区知 名度、快速提升本地人气引入教育引入教育设设施目的施目的引入国际学校，作为带动高档住宅项目销 售和提升土地价值的引擎之一必须引入档次高、品质好的国际学校需要等到住宅规模达到一定程度后引入高等教育中等教育初级交易普通教育选择选择二：二：职业职245、业教育培教育培训训拉拉动动本地高端住宅本地高端住宅项项目需求目需求通过优质普通教育设施的开发吸引 北京人群的置业需求国际学校、高规格的私立学校等因 其相对的稀缺而独具吸引力职业教育成人教育公办学校明办学校国际学校引入大型的专业型职业教育和培训机构和 大型企业的自有培训基地规划区块的优美环境和土地发展空间是吸 引职业教育培训设施入驻的“卖点”为为本地本地产业发产业发展提供人力展提供人力资资源源 通过针对性的职业教育为本地的主 导产业提供所需人才选择选择三：特色教育培三：特色教育培训训围绕本地的葡萄资源，发展葡萄酒培训利用本地的环境资源和主导产业，发展艺 术、创意等特色培训和教育促促进进本地本地产246、业发产业发展展 对于葡萄酒、创意设计等艺术产业，相应的教育能够形成人才的汇集185，推动产业发展公办学校难度较高，且北京郊区和 周边已经拥有多个大学城普通教育通常集中在城市区域，怀 来地区的人口数量短期内无法满足国际学校可以作为吸引高端人群在 本地购置住房的主要吸引力之一职业培训和特色教育培训可以结合资料来源：罗兰贝格分析怀来本地的资源特色开展4教育国教育国际际学校学校高高质质量的国量的国际际学校是提升学校是提升规规划区划区块块(南南区区)配套水平从而吸引高端配套水平从而吸引高端购购房者的房者的 必要必要设设施；但是作施；但是作为远为远郊型的区域开郊型的区域开发发，不建，不建议议短期内引入短期247、内引入高质量国际学校的标准和发展借鉴发发展模式借展模式借鉴鉴目目标标人群的人群的选择选择国际网络拥有若干国际分校和 庞大的校友网络其文凭和学历为世界 上大多国家的国际学 校所承认，并已加入 公认的国家学校组织优秀的教育历史，与 著名大学保持紧密联 系，名校录取率较高国际化的课程设 置，完全符合国 际教科文组织的 要求丰富的课外活动引入只针对外籍学生的国际学校对于规划区块(南区)而 言难度较高，外籍人士的生活设区从北京搬迁至怀来 的可能性不高引入满足国内学生的高档次寄宿制外国学校更为实 际，通过学校的引入拉动这些家庭来本地购置第二居 所的需求科学课程设置先进教学设施高高质质量量 国国际际学校学校248、和社会实践活动众多高质量的学 生团体开开发发次序的次序的选择选择教学设施齐全，覆盖教学、实 验、艺术、体育、礼堂等具有一流的生活设施、后勤服 务和保安体系数字校园资料来源：罗兰贝格分析186先期引入国际教育风险大、且在没有目标客户的条件 下很难吸引办学机构通常而言，等待住宅设区相对成熟后再引入国际学校 提升物业和土地价值更为合理实践证明，教育地产的成功在于教育设施的定位与设 区整体目标客群的符合程度，如：碧桂圆的“大规模 廉价别墅”与初级、中级普通教育相结合；对于规划 区块而言，短期内无法定位于大规模的普通人群，因 此很难在项目启动初期引入该类教育设施4教育教育职业职业教育培教育培训训职业职业249、教育培教育培训训是是规规划区划区块块(南南区区)在短期内在短期内应规应规划引入的教育划引入的教育产产品，其独特品，其独特 的的卖卖点在于点在于优优美的自然美的自然环环境和广境和广阔阔的的发发展空展空间间专业专业的的职职业业教育和培教育和培训训机构机构企企业业自有的培自有的培训训基地基地规规划区划区块块的的卖卖点：点：优美的自然环境具有优势的土地成本和拓展空间规规划区划区块块的的卖卖点：点：优美的自然环境具有优势的土地成本和拓展空间离北京海淀较近的区位优势提供远离城市的培训和职业教育氛围语语言言类类IT/服服务务外包外包类类金融机构金融机构电电信企信企业业技校技校类类金融金融/财财会会能源能源其250、它其它资料来源：罗兰贝格分析1874教育特色教育培教育特色教育培训训此外，此外，规规划划区区块块(南南区区)还应结还应结合本地合本地资资源特色和所源特色和所规规划的主划的主导产业导产业开开发发以以 下多元的教下多元的教育育设设施施葡萄酒学校葡萄酒学校手工手工艺艺学校学校艺术艺术学校学校教育设施的建议（1/2）学习内容全面的手工艺学校，提供 包括制陶、木雕、石雕、剪纸等手 工艺顶尖的艺术学校，为国际国内艺术 爱好者提供世界一流的设施、师资 和演出环境中国一流的葡萄酒产业链培训学 校，包括葡萄培育和种植、葡萄酒 酿造、葡萄酒品尝/鉴别等丰富的内 容提供高质量和定位高档的体验式教 育和培训提供典雅的251、环境、一流的师资和设 备，将休闲和兴趣学习结合提供高质量、安全和贵族式的教育 模式特别关注前沿艺术和民族艺术吸引国家级研究所和标准制定落户资料来源：罗兰贝格全球旅游数据库，罗兰贝格分析1884教育特色教育培教育特色教育培训训还还可以配合可以配合规规划区划区块块的生的生态态概念，与医概念，与医疗疗康体康体设设施相施相结结合开合开发发中国特色中国特色 养生教育养生教育针针灸灸治治疗疗及教育及教育中中心心太极太极拳拳教育教育中心中心气功气功治治疗疗及教育及教育中中心心教育设施的建议（2/2）目目标标客客户户：国内外针灸治疗爱好者与研究 人士全球需要特殊针灸治疗的病患国内外相似案例：国内外相似案例：中252、国北京国中国北京国际针际针灸培灸培训训中心：中心：成立30年来，已为100多个国目目标标客客户户：国内外太极拳运动爱好者与专 家全球需要太极拳治疗的病患国内外相似案例：国内外相似案例：国国际际太极文化交流太极文化交流协协会会：美国 加州最具规模的太极文化传播目目标标客客户户：国内外气功治疗爱好者与研究 人士全球需要特殊气功治疗的病患国内外相似案例：国内外相似案例：上海气功研究所上海气功研究所：国内目前规 模最大的气功专业研究机构，家的6000多位学员提供培训基地，目前已扩展到当地近万 人参与已举办各类国际气功学习班 200余期，近千名国际友人通 过学习掌握了中国气功资料来源：罗兰贝格全球旅游数253、据库，罗兰贝格分析1895旅游休旅游休闲娱乐闲娱乐对华对华夏而言，夏而言，规规划区划区块块(南南区区)的旅游休的旅游休闲娱乐设闲娱乐设施既是吸引人气提升本地施既是吸引人气提升本地 号召力的手段之一，同号召力的手段之一，同时时也是也是发发展旅游地展旅游地产产的契机的契机旅游地旅游地产产的定的定义义：旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的 地产项目旅游旅游资资源源类类型型华侨城观澜湖别墅南山大佛人造 横店景 欢乐谷观 高尔夫球场自产权式酒店度假村分时租赁五星级酒店西湖新天地佘山别墅黄山普陀山然 景 观190资料来源：罗兰贝格分析景区住宅商业非产254、权时权产权物物业类业类型型5旅游休旅游休闲娱乐闲娱乐包括主包括主题题公园在内的大型人造景公园在内的大型人造景观项观项目投目投资资大且大且对专业对专业能力要求高，不能力要求高，不 建建议议在短期内在短期内规规划建划建设设成功关成功关键键竞竞争争现现状状综综合判断合判断准确的定位大规模的投资北京市内有不少宗教设施与南方相比，宗教活动对北方游 客的吸引力相对较弱宗宗 教教 旅旅较强的历史/文化底蕴游游准确的定位大规模的投资较强的历史/文化底蕴影视制作在北影周围形成了集聚中影怀柔基地目标建设成为世界 最大的影视前后期制作基地影影 视视 基基 地地良好的区位和便捷的交通专业的运营和不断的创新大量的资金投255、入北京已有不少各类主题公园，且 运行状况一般国际运营商在国内的投资计划初 步确定，合作空间有限短期内不建仪投 资建设大型人造 旅游休闲娱乐景 观设施中长期来看，依 山傍水的规划区 块可以考虑高尔 夫球场，充分利 用本地良好的自 然环境宗教旅游、影视 基地和主题公园 则作为机会型设 施主主 题题 公公 园园高高 尔尔191资料来源：网络公开信息；罗兰贝格数据库；罗兰贝格分析独特的“卖点”(景观/文化)大规模的投资(高品质的设计)专业化的运营高尔夫球场众多政府对高尔夫球场的建设会有一定的限制夫夫 球球5旅游休旅游休闲娱乐闲娱乐当然，必要的旅游休当然，必要的旅游休闲娱乐设闲娱乐设施是施是规规划区划区256、块块(南南区区)发发展旅游并提升土地价展旅游并提升土地价 值值的有效途的有效途径径(1/2)旅游休闲娱乐设施（举例）温泉温泉+高高级级SPA葡萄酒旅游葡萄酒旅游针对中高端人群，提供独特的体验结合酒店推出特色的温泉/SPA旅游项目使游客享受放松和宁静环境，提倡健康和美容的理念首先邀请社会名流，并与国际旅游组织合作加大宣传力度，力争“中国最好的SPA”名号针对普通人群的葡萄及葡萄酒旅游项目，吸引大量的 人流来本地旅游和消费，推广本地的葡萄酒产区效应针对中高端人群打造葡萄酒主题旅游，提升本地高尚 品质，塑造中国首屈一指的高端葡萄酒旅游具体的葡萄酒旅游设施包括：独具特色的酒庄、婚庆 场地和设施、葡萄酒257、俱乐部、品尝酒吧、特色酒窖资料来源：罗兰贝格分析1925旅游休旅游休闲娱乐闲娱乐当然，必要的旅游休当然，必要的旅游休闲娱乐设闲娱乐设施是施是规规划区划区块块(南南区区)发发展旅游并提升土地价展旅游并提升土地价 值值的有效途的有效途径径(2/2)旅游休闲娱乐设施（举例）私人会所私人会所野外野外远动设远动设施施钓鱼钓鱼会所会所针对高端人群开发若干较具特色的登山、远足、骑自行车、划草等活动中国首个针对高端人群的专业钓鱼 会所，需要预定，只对少数私人会 员开发开发狩猎场、钓鱼会所、马术、马 球、板球等运动使游客感觉尊贵、高雅、私密、刺 激使游客贴近自然，感受当地人文特 色私密性和安全性都比较高Phot258、oPhotoPhoto资料来源：罗兰贝格分析1936购购物物除了保除了保证证体量和开体量和开发发常常规规的配套型高中端的配套型高中端购购物物设设施外，施外，规规划区划区块块(南南区区)还还 应规应规划不同特色的划不同特色的购购物物场场所，形成多彩的所，形成多彩的购购物体物体验验名品名品折扣折扣店店(Outlets)葡萄葡萄/葡萄酒葡萄酒购购物物创创意集意集市市/宠宠物集市物集市打造葡萄采摘、葡萄酒品尝、储藏、交易投资的一体化平台成为怀来本地葡萄酒旅游的重要组 成部分开发北京远郊最大的Outlets，成为 周边最大的品牌服饰折扣中心占地大，功能全、国际品牌多打造集购物、休闲、娱乐为一体的 目的地259、，成为京郊1日游的选择之一安排便利的交通连接北京市内内部有专用轨道交通和递送运输等 其他综合服务设施建成规模大、影响力强的创意集市，为创意产业提供最大的交换平台除自由形式的创意物品交换与买卖 外，另有专业的创意工作室，展示 厅，书局等，同时常年不间断的举 办创意活动和艺术论坛通过创意产品集市进一步拉动创意 产业在规划区块(南区)的良性循环发 展资料来源：罗兰贝格分析1947会展中心会展中心北京的国北京的国际际会会务设务设施施总总体而言供不体而言供不应应求，未来的求，未来的发发展前景展前景乐观乐观北京国际会务市场分析奥运会召开能提升城市在国 际会议市场的竞争力 奥运会准备工作能有效改 善城市的公260、共设施和促进奥运会奥运会 推推动动整体市整体市场场 供不供不应应求求私人投资奥运会对一个城市的宣传 推广作用巨大悉尼和巴塞罗那在奥运会 后在国际会务市场排名得 到攀升在我国召开的国际会议数量 逐年提高ICCA预测未来10年中国接待 国际会议比重将增加，名次 将提升到前10名北京在国际会务城市中排名 不断提高目前北京高级酒店会务设施使用较为紧张195资料来源：ICCA统计；罗兰贝格访谈与分析注：ICCA对国际会议的定义为参加国超过4个，人数超过500人，定期举办的会议7会展中心会展中心从北京市高档酒店和主要会从北京市高档酒店和主要会议议中心的中心的调查结调查结果也表明，目前会果也表明，目前会务场261、务场所使所使 用率用率较较高，高端会高，高端会务务市市场场需求旺盛，而且他需求旺盛，而且他们对们对未来市未来市场场市市场场非常非常乐观乐观北京市高档会务设施的使用状况会会务务中中心心星星级级客客户户扩张计扩张计划划会会务务中心中心星星级级使用使用率率客客户户会会场场面面积积使用使用平方米平方米率率九九华华山山庄庄五星大于60,00080%企业正扩建展 览中心四星90%企业无会会场场面面积积平方米平方米扩张扩张 计计划划北京北京饭饭店店五星2,97595%政府为主有五星90%政府为主有北京皇家北京皇家 大大饭饭店店1,000北京国北京国际际 会会议议中心中心四星5,00090%企业正建国家 会议262、中心大企业无港澳中心港澳中心 瑞士酒店瑞士酒店1,500喜来登喜来登长长 城城饭饭店店五星1,34070%大企业有四星大企业无北京亮北京亮马马 河大厦河大厦,企业、北京艾北京艾维维 克酒店克酒店80%-90%凯宾凯宾斯基斯基五星2,000接近大企业、有长长安戴斯安戴斯五星1,000100%行业协会昆昆仑饭仑饭店店五星90090%学术机 构有90%大企业有清清华华紫光紫光国国际际会会议议 中心中心四星80090%学术机 构无196资料来源：罗兰贝格访谈与分析7会展中心会展中心同同时时，北京的会，北京的会务务市市场场的供的供应应存在一些存在一些问题问题，也，也给给后来者提供了市后来者提供了市场场空263、空间间北京市会务中心存在的主要问题场馆设场馆设施不足施不足按照国际经验，会议中心的出租率一般在60%左右，北京主要会议场所的出租率普遍在70%以上，已经属 于超负荷运转状态场馆设场馆设施落后，施落后，功能功能单单一一大多会议中心建于80年代，设施比较陈旧同时，大部分酒店的会议中心面积功能单一，缺少先 进的会议配套设备，不能满足大型国际性会议的需求召开大型国际会议1）的场所不足，有此能力的场所 国际会议中心的预订日程已经安排到一年以后现现有有专业专业会会务务中心存在的中心存在的问题问题会议中心分布分散，无法形成聚集效益会和展没有很好的结合，会议中心分布远离展览场 馆，无法形成协同效益相当多的会议264、中心管理体制落后，办事效率低下会议服务专业机构不足，通常由场馆机构代组织，服 务质量有待提高197资料来源：北京市发改委产业报告；罗兰贝格分析场馆场馆分散，布局不合理分散，布局不合理管理落后，服管理落后，服务务有待提升有待提升注：1）ICCA对大型国际会议的定义为参加国超过6个，人数超过1000人，定期举办的会议7会展中心会展中心此外，展此外，展览览中心与会中心与会议议中心相中心相结结合的合的趋势趋势越来越明越来越明显显，国，国际际各大型展各大型展览览 中心均配中心均配备备了各种会了各种会议设议设施；相比施；相比较较而言，北京新国展配套明而言，北京新国展配套明显显不足不足展展览览中心面中心面会265、会议议面面积积会会议议区区设设施施类类型型备备注注标杆展示中心及其配套会议中心面积积积m 2m 2慕尼黑慕尼黑180,00011,25022个会议室不同会议室可容纳1001,200人不等会议厅与展览中心相邻，联系紧密强调会议室的灵活性按照国外的经验，北京新国 展需要一定的会议配套设施 保守估计，新国展需要配备可容纳6,000人的会议室 乐观估计，新国展需要配 备可容纳14,000人的会议 室汉诺汉诺威威495,26517,60041间会议室不同会议室可容纳1151,300人不等备有专用记者发布中心，每年接待20,000名记者杜塞杜塞尔尔多夫多夫252,0007,50036间会议室不同会议室可容266、纳会议室的组合式设计保证 了会议室的组合性与高度 灵活性，与展厅紧密相联不仅如此，会议设施的建设还可以考虑满足北京市的需 求20 2,100人不等 北京市缺乏容纳2,000人以纽伦纽伦堡堡159,00011,00035间会议室不同会议室可容纳设置宽敞，灵活而紧密的 会议室上的大型会议设施，尤其是能集住宿和餐饮于一身 的综合设施1)15-1500人198资料来源:各展示中心网站；访谈；罗兰贝格分析1)访谈表明，北京仅在九华山庄设容纳2,000人的大会议中心，但其针对市场主要是中低端市场7会展中心会展中心因此，因此，规规划划区区块块(南南区区)的会展的会展设设施需要明确定位，突出施需要明确定位，突267、出“大型大型”、“综综合合 功能功能”和和“生生态态”的的优势优势大型会大型会议议小型展小型展览览生生态环态环境境高档次高档次综综合性会合性会议议中心中心从规划区块(南区)的区位和交通条件来 看，难以成为服务北京的展览中心，更适合定位于会定位于会议议中心中心结合本地资源环境特点，突出强调优 质的生态环境，是企业进行大型会 议、年度总结会议并结合一定的休闲 度假的目的地对于怀来规划区块(南区)而言，单纯的 会议中心对企业吸引力不足，必须结 合住宿、休闲、度假等产品，打造打造综综 合性的会合性的会议议中心中心中小型会议中心通常在城市中心地区 更有聚集性，本地更适合定定位位于于大大型型 的的会会议议268、中中心心（满足2000人以上的大型 会议）在设施的规划建设中，应突出绿化植 被的引入、低密度的空间和便捷的内 部交通设施与北京的九华山庄相比，规划区块可 以参照其功能组合，但在定定位位上上应应更更 为为高端高端同时可以规划一定一定规规模的展模的展馆馆，满足 一定的展览需求资料来源：访谈；罗兰贝格分析1998酒店酒店短期内不建短期内不建仪规仪规划区划区块块引入大引入大规规模的酒店模的酒店设设施，中施，中长长期期则则可以形成高、可以形成高、中、低端各中、低端各类类特色酒店特色酒店短期内不建短期内不建仪仪大大规规模开模开发发酒店酒店中中长长期期规规划区划区块块酒店酒店设设施定位施定位目前怀来地区经济269、基础薄弱、自然和 人造旅游资源基础一般，打造度假旅 游型酒店的可能性不高高端酒店高端酒店中端酒店中端酒店低端酒店低端酒店度假旅游型酒店有着明显的季节性，若不能克服葡萄及葡萄酒旅游的季节 性问题，则同样难以支撑规模较大的 高星级酒店中长期来看，围绕葡萄旅游和本地产 业所拉动的各类酒店是规划区块的主 要酒店业形态定位定位：高贵、专享、私密、定制化客群客群：北京及周边地 区的中高端旅游客户定位定位：大众化、经济、快捷客群客群：旅游客户、本 地企业客户注：与会议中心、各类度假村相结合 的酒店设施不在此进行讨论卖卖点点：与葡萄酒相结 合，葡萄酒旅游合作合作方方：引入国际酒 店管理集团定定位位：时尚、小资270、活力、温情客客群群：大规模的旅游 和休闲度假客户、本 地企业客户卖卖点点：便捷和高性价 比合作合作方方：连锁便捷性 酒店管理集团卖卖点点：与葡萄酒相结 合、塞外风情合作合作方方：国际、国内 知名酒店管理集团资料来源：访谈；罗兰贝格分析200综综上所述，上所述，规规划区划区块块(南南区区)未来的各未来的各类类功能配套功能配套对华对华夏而言有着不同的意夏而言有着不同的意 义义和运作模和运作模式式(1/2)引入目的引入目的产产品定位品定位华华夏盈利夏盈利模模式式关关键键成功成功因因素素高端住宅1)快速获得盈利2)提升土地价值1)第二居所2)高端产品1)地产开发，出售型物业2)自主开发1)准确的产品271、定位2)完善的商业配套住宅住宅中低端住宅3)提升本地品味3)生态理念3)适于投资1)获得开发盈利1)第一居所2)高品质产品3)生态理念1)地产开发，出售型物业2)自主开发/合作开发3)快速周转1)准确的产品定位2)完善的商业配套3)根据市场需求控制规模办办公基地公基地 (EOD)1)发展总部经济和研发、服务外包等高端服务业2)物业出售或出租收益1)生态办公区域2)知识密集型产业3)低密度、高品味1)地产开发，出售或出租 办公楼2)工业用地建办公楼产品1)土地性质转换和指标获取2)专业水准的规划和设计3)招商拉动办公楼销售体检康复中1)吸引人气，增加人流2)提升土地价值1)高端、大型体检中心2)272、综合性设施1)获得周边土地溢价2)物业开发收益医医 疗疗 保保 健健 康复康复养老社区3)获取物业开发收益3)融入健康旅游概念3)体检中心投资收益1)引入知名的专业体检机构(以私立、国际知名为主)1)吸引人气，增加人流2)提升土地价值3)获取物业开发收益1)优美的自然环境2)齐备的功能设施3)丰富的养老活动1)获得周边土地溢价2)物业开发收益1)专业的产品设计和开发能力教育教育国际学校1)促进住宅销售2)提升土地价值1)定位高端，贵族学校等2)强大的师资力量1)在其它物业的价格提升 和加速销售中获益1)引入优质的国际学校2)引入的时间节点职业教育培训1)吸引人气2)为本地产业发展配套1)大型专273、业培训学校2)企业自有培训场所1)物业开发出售/出租收益1)引入高品质职业培训学校2)吸引企业买地开发培训基地特色教育培训资料来源：罗兰贝格分析2011)吸引人气，促进旅游2)为本地产业发展配套1)葡萄酒产业相关培训2)艺术/手工艺培训1)通过人气的增长，拉升 土地价值1)引入优秀的特色教育培训运 营机构，并开发特色培训项目综综上所述，上所述，规规划区划区块块(南南区区)未来的各未来的各类类功能配套功能配套对华对华夏而言有着不同的意夏而言有着不同的意 义义和运作模和运作模式式(2/2)引入目的引入目的产产品定位品定位华华夏盈利夏盈利模模式式关关键键成功成功因因素素旅旅 游游 休休 闲闲 娱乐娱274、乐大型人造景观1)增加客流量2)提升土地价值3)旅游地产开发1)突出葡萄资源特色2)生态旅游产品1)提升本地土地价值2)土地开发收益3)合作开发旅游产品收益1)引入专业的旅游运营商2)选择合适的开发时间中小型特色类1)增加本地人流量，提升 土地价值2)获得开发盈利1)与葡萄、创意产业结合1)提升本地土地价值2)土地开发收益1)良好的设施规划2)引入专业的运营商1)提升人流量2)物业开发/投资收益1)高档次、大型化2)综合性、多功能1)物业开发出售出租收益2)合作投资零售收益1)引入专业水准的运营商购购物物名品折扣店葡萄购物1)提升人流量1)与本地规划产业相结合1)人气增长后的土地升值1)与政府275、合作规划和开发文化创意集市会展会展 中心中心会议中心1)带来直接投资收益2)提升人气3)提升土地价值1)规模大，大型会议2)综合性、多功能3)生态概念1)物业开发收益2)合作运营收益3)获得周边土地溢价1)引入优秀的运营商共同开发2)控制开发规模和节奏展览中心1)吸引人气，增加人流2)为本地产业发展配套3)获取物业开发收益1)规模小、档次高2)葡萄相关和创意类定位1)物业开发收益2)合作运营收益3)获得周边土地溢价1)引入专业的运营机构2)控制较小的规模，精品主义酒店酒店高端酒店1)促进旅游2)获得物业开发经营收益1)高贵、专享、私密化1)物业开发收益2)可能的合作运营收益3)获得周边土地溢价276、4)增加本地人气1)引入酒店管理集团2)选择合适的投资模式中端酒店1)配套产业和城市发展2)获得物业开发经营收益1)时尚、小资、活力低端酒店1)大众化、经济、快捷资料来源：罗兰贝格分析202与此同与此同时时，依据，依据规规划区划区块块(南南区区)发发展模式中所提出的开展模式中所提出的开发发原原则则，罗兰罗兰贝贝 格格对对不同功能配套不同功能配套产产品的开品的开发发次序作出合理安排次序作出合理安排规划区块(南区)不同功能设施的开发次序选择短期短期(1-3年年)中期中期(3-5年年)中中长长期期(5-10年年)原因原因住宅住宅高端住宅是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施中低端住宅等待277、本地就业人数有明显上升时考虑重点开发办办公公办公基地短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商的突破医医疗疗 康体康体体检康复中心短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力养老社区随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间教育教育国际学校需要等到形成一定的居住规模更为合适职业教育培训短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训特色教育培训短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训旅游旅游大型人造景观本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观中小型特色类在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展购购物物名品折扣店有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的278、问题葡萄购物本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高文化创意集市可以考虑在中期进行一定规模的发展会展会展会议中心市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发展览中心区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定市场酒店酒店高端酒店需要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发中端酒店需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展低端酒店需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展谨慎开发考虑开发重点开发资料来源：罗兰贝格分析203结结合南区功能区合南区功能区块块划分初步建划分初步建议议，罗兰罗兰贝贝格格对规对规划区划区块块(南南区区)可开可开发产发产 品提出了各自的方位品279、提出了各自的方位设设想想不同不同产产品在品在规规划区划区块块的位置的位置设设想想区区块块产产品品功能区块具体设施布局(初步设想)高尚生高尚生态态生活区生活区125616功能配套区功能配套区4781113 14 15 1718知知识识型生型生态办态办公区公区314 15高科技高科技产业产业集聚区集聚区19高档葡萄酒高档葡萄酒产产区区8910 12 16 17 20南南区区1 高端住宅6国际学校11 名品折扣店16 高端酒店2 中低端住宅7职业教育培训12 葡萄购物17 中端酒店3 办公基地(EOD)8特色教育培训13 文化创意集市18 低端酒店4 体检康复中心9大型人造景观14 会议中心19 工280、业厂房/仓储5 养老社区10 中小特色旅游15 展览中心20 葡萄酒庄资料来源：罗兰贝格分析204E.怀怀来来规规划区划区块块（北区）（北区）发发展展规规划划E.1.北区发展模式及路径E.2.北区产业组合及产业专项规划E.3.配套功能产品组合205从我国从我国经济经济开开发发区的区的发发展路径看，展路径看，对产业对产业和城市配套的开和城市配套的开发发次序不同形次序不同形 成了两条开成了两条开发发路路径径开发区开发路径示意图高产业产业新园新园开开发产业发产业新城的路径新城的路径产产 业业 化化 程程引入引入产业产业引入引入产业产业和和 城市生活配套城市生活配套A路径路径A：自然：自然发发展型展型281、先期引入产业，随着产业发展而导 致人口聚集，对城市配套功能需求 加大，进而逐步形成产业新城度度北区北区B城市化程度城市化程度低低高路径路径B：超前：超前规规划型划型实施建设前预先规划出园区的产业 发展方向和相应的城市配套功能，并行发展建设，最终形成产业新城206对对于北区的于北区的发发展路径展路径选择选择，项项目目组综组综合考合考虑虑了三方面的因素，了三方面的因素，认为认为北区北区 应该应该在短期内以在短期内以发发展展产业为产业为主，主，长长期目期目标标再考再考虑虑建建设综设综合城市化功能合城市化功能影响北区开发模式选择的因素与南区定位分工与南区定位分工衔衔接沙城开接沙城开发发区区避免前期投避282、免前期投资过资过大大南区主要以建设高档生态园区为目标定位北区主要建设产业园区，以 制造业和都市工业为主导产 业，与南区相区分沙城开发区目前为止完成一期开发128公顷，现有20多家企 业沙城开发区以传统制造业为主在北区发展现代制造业，与沙 城开发区形成产业集群效应建设城市配套设施需要大量资金投入南北区同时以新城模式建设，投入规模过大根据外部环境特点，在北区建 设产业园区，拉动当地经济增 长，长期再考虑建设产业新城自然发展型超前规划型对对于北部于北部规规划区划区块块，应应在短期在短期内内发发展展产业产业园区，园区，长长期期规规划目划目标为标为具具有复合城市功能的有复合城市功能的现现代化代化产业产业283、园区园区207北区北区规规划的划的发发展路径可以分三个展路径可以分三个阶阶段建段建设设，最，最终终建成具有基本建成具有基本现现代化城代化城 市功能的市功能的产产业业园园区区规划区块(北区)发展路径起始起始阶阶段段 （1-3年）年）发发展展阶阶段段（3-5年）年）成熟成熟阶阶段段（5-10年）年）在起步区块，投入建设生产配 套和基本生活配套设施初步吸引装备制造和都市工业 的进驻产业发产业发展相展相对对成熟成熟扩大开发规模，根据主导产业 形成清晰的功能分块 传统制造业园区建建设设成成为为高品高品质质的的现现代化代化产业产业 园区园区带来高经济收入的产业集群优质生活环境和住宅居所基本情景假基本情景假284、设设 装备制造：小型装备及基础都市工业高科技制造业装备制造业园区高新技术制造业园区等逐步开始重点建设城市功能 现代化城市功能配套设施功能开功能开发发重点重点 重点开发产业功能仅发展基本生活配套功能大力发展产业园区功能初步发展城市功能完善各项城市综合功能产产品品规规划重点划重点 制造园区办公中心/会议中心餐饮基本住宅（员工宿舍）分功能制造园区商业化住宅基本商业配套设施写字楼住宅现代化都市型商业配套教育与医疗设施208支持中支持中长长期期具体来具体来讲讲，规规划区划区块块（北区）的（北区）的长长期期规规划在空划在空间间上可以形成两个主要的上可以形成两个主要的 功能区功能区块块规划区块(北区)中长期285、发展规划“产业产业”拉拉动动引擎引擎“人口人口”拉拉动动引擎引擎居民生活区居民生活区生生态态型的制造园区型的制造园区北区北区从产业工人为主的人口聚集，逐步拓展成为吸引各种人才居 住的生活区拥较完善的功能配套（能够触 发人群集聚的功能），如都市商业配套设施教育与医疗设施生态自然环境等聚集以制造业为主的大批企业入 驻园区按照主导产业划分清晰的功能区 块传统制造业园区装备制造业园区高新技术制造业园区等与沙城开发区形成良好的衔接关 系成为怀来重要的经济收入带动部 分209支持起步区支持起步区落落实实到起步区的建到起步区的建设设，建，建议议建建设设必必备备的生的生产产与商与商业业配套配套设设施，吸引以制286、施，吸引以制 造造业为业为主的企主的企业业入入驻驻，待，待产业发产业发展成熟后再展成熟后再实现实现区区块块的初步城市化的初步城市化华夏初步规划的北区启动区块开发内容起步区：起步区：紧邻紧邻沙城沙城县县城城基基础础条条件件：毗邻沙城县政府驻地；紧邻京张高速公路；充裕的可建设用地（约2000亩）；是北区距离官厅水 库最远的区域；生态自然资源基础较差，作为北区的起 步区块更适合发展：以制造业为主的现代化产业园区吸引产业工人愿意来此居住的必要基本生活配套设施产业发产业发展成熟后：城市化展成熟后：城市化较多制造业企业入驻园区，并形成健康的产业网络已经有大批产业工人、研发人员和管理人员迁入园区，要求有相应287、的生活配套设施同时，南区的高档生活社区建设初建成效，引入一批以 总部经济形式存在的知识型办公企业入驻210E.怀怀来来规规划区划区块块（北区）（北区）发发展展规规划划E.1.北区发展模式及路径E.2.北区产业组合及产业专项规划E.3.配套功能产品组合211E.怀怀来来规规划区划区块块（北区）（北区）发发展展规规划划E.1.北区发展模式及路径E.2.北区产业组合及产业专项规划 E.2.1.装装备备制造制造业业E.2.2.健康产业E.2.3.绿色产业E.2.4.通信电子产业E.2.5.葡萄酒产业212装装备备制造制造业业中，中，规规划区划区块应块应重点重点发发展小型装展小型装备备基基础础装装备备行288、行业规业规模和增模和增长长行行业业投投资资活活跃跃度度环环渤海地区区位商渤海地区区位商123装装备备制制 造造业业小型装小型装备备大型装大型装备备综综合行合行业发业发展前景和自身匹配展前景和自身匹配度度来看，来看，怀怀来区来区块应块应以小型装以小型装备备/基基础础件件为为主主弱强资料来源：罗兰贝格分析213在小型装在小型装备备行行业业内，内，怀怀来地区来地区应应重点考重点考虑发虑发展展电电工工电电器、汽器、汽车车零部件、零部件、机械基机械基础础件、件、仪仪器器仪仪表及流体机械表及流体机械环环渤海地区区位商渤海地区区位商行行业业投投资资123行行业业市市场场 吸引力吸引力小小 型型 装装 备备/289、基基 础础电工电器汽车零部件 机械基础件 仪器仪表 流体机械综合比较行业规 模、增长率、投资 活跃度和环渤海地 区区位商，选择重 点发展的子行业电工电器汽车零部件机械基础件件件文化办公设备仪器仪表流体机械食品包装其它民用设备弱强资料来源：罗兰贝格分析214同同时时，装，装备备制造制造业业的定位需要考的定位需要考虑虑北京的主北京的主导产业对导产业对于装于装备备制造的需求，制造的需求，针对针对性地配套性地配套通通讯设备讯设备、计计算机和其算机和其 它它电电子子设备设备制造制造交通运交通运输设备输设备制造制造业业装装备备制造制造业业1)生物工程和医生物工程和医药药制造制造业业汽车整车产业汽车零部件集290、成电路产业通信设备终端产品制造 和计算机及网络产品制 造TFT-LCD显示产业数字电视产业下一代互联网产业化学药中药和天然药物生物医药医疗器械医药流通重重 点点 发发 展展 领领域域数控机床印刷机械新能源与节能环保设备工程机械仪器仪表及自动化控制 系统电站及输变电成套设备针对北京定位的未来主导发展制造业，进行相关产业链的配套和延伸，借势北京的发展1)装备制造业包含了通用设备制造，专用设备制造和电气机械制造行业资料来源：罗兰贝格分析215最后，由于汽最后，由于汽车车零部件在固安园区已零部件在固安园区已经经形成比形成比较较良好的集聚，可以考良好的集聚，可以考虑虑 适当差异化适当差异化定定位位华夏自291、身各个园区的分工怀柔 县平谷密云 县怀怀来来规规划地区划地区基础产业机械加工都市民生制造核心产业装备制造延庆 县北北 京京昌平县县顺义区朝阳海大厂园区大厂园区 新能源培育产业 服务外包门头沟 区通州 区淀 石景山丰台大兴 县节能服务装备制造服务汽车零部件房山 区固安园区固安园区装备制造通信电子汽车零部件在固安园区有很好的基础，同时距离整车厂又较近，可以考虑避免直接竞争216资料来源：华夏幸福基业；罗兰贝格分析装备制造业行业范围大，各园区可以在细分小类中进行差异化综综上，上，怀怀来地区装来地区装备备制造制造业发业发展的主要考展的主要考虑虑方向可以从配套行方向可以从配套行业业和具体和具体 产产品两292、方面品两方面来来考考虑虑怀来地区装备制造业发展建议重点重点产业产业配套北配套北 京京装装备备制造制造通信通信电电子子健康健康产业产业研研发环节发环节上游零部件上游零部件医药制造医疗器械选选定的小型装定的小型装备备 制造制造业业北京主北京主导发导发展的展的 产业产业集成电路产业通信设备终端产品制 造和计算机及网络产 品制造TFT-LCD显示产业数字电视产业下一代互联网产业数控机床印刷机械新能源与节能环保设备工程机械仪器仪表及自动化控制 系统电站及输变电成套设备重点重点产产品品电工电器：输配电设备市市场场前景前景 良好良好机械基础件：模具、液压和气压动力机械仪器仪表：生产过程控制仪表及系统流体机械293、：气体、液体分离及纯净设备217资料来源：罗兰贝格分析E.怀怀来来规规划区划区块块（北区）（北区）发发展展规规划划E.1.北区发展模式及路径E.2.北区产业组合及产业专项规划 E.2.1.装备制造业 E.2.2.健康健康产业产业E.2.3.绿色产业E.2.4.通信电子产业E.2.5.葡萄酒产业218纵观纵观全球，中国的医全球，中国的医疗疗器械市器械市场场近年来快速近年来快速发发展，市展，市场场潜力巨大潜力巨大全球及中国医疗器械市场规模全球及中国医全球及中国医疗疗器械市器械市场规场规模模 亿亿美元美元评评述述经济发经济发展加速展加速带动带动医医疗疗服服务务需求升需求升级级CAGR=31.4%人民294、生活水平提高导致健康服务需求整体增加现代医学对疾病的预防和治疗依赖于先进医疗设备的诊 断结果，国内整体医疗装备水平低，设备普及及更新换 代促进国内医疗器械市场快速增长1,8421,7451,6531,5661,484CAGR=5.64%医院信息化医院信息化趋势趋势引引发发医械需求增医械需求增长长 计算机和网络技术发展促进医疗管理领域的信息化和网 络化趋势，引发对影像化、数字化等高、精、尖医疗设 备的需求增长国家政策国家政策变变化化带带来医来医疗疗器械需求增器械需求增长长7457433625医疗保障覆盖面扩大，2005年覆盖率仅为23.5%，到 2010年新农村合作医疗覆盖率目标为超过80%，预295、示着 巨大的农村医疗市场“加强公共卫生体系建设”、“提高重大疾病预防控制 能力”相关政策带来预防检查器械市场规模提升219Source:Espicom Business Intelligence；国家统计局；罗兰贝格分析全球销售额20032007200420052006中国工业销售值而国内很低的医而国内很低的医疗疗器械装器械装备备水平水平预预示着未来巨大的示着未来巨大的发发展空展空间间中国与全球医疗器械消费比较百万人医百万人医疗疗器械消器械消费额费额1)百万美元百万美元医医疗疗器械与器械与药药品的品的销销售售额额比比例例%295.045%150.034%31%45.01.78%220资料来源：296、IMS Health;Espicom Business Intelligence;中国医药统计年鉴；罗兰贝格分析1)基于2006年数据分析美国日本台湾中国大陆美国中国大陆日本台湾罗兰罗兰 贝贝格建格建议华议华夏从夏从产产品重点、企品重点、企业选择业选择及配套措施三个角度来努力，及配套措施三个角度来努力，促促进怀进怀来区来区块块医医疗疗器械器械产业发产业发展展怀来区块产业招商努力方向产产品重点品重点产产品品以医疗诊断、监护及治疗设备、假肢、人工 器官及植入器械和机械治疗及病房护理设备 为主要发展方向抓住日益增长的家庭医疗器械市场1企企业业以美国、德国、丹麦和韩国的知名企业为主 要目标借助台湾医疗297、器械大发展之际，利用国内大2量的临床试验机会及市场空间，吸引台湾企 业入驻把握台湾医疗资本大举进驻内地医疗事业机 会，吸引台资医疗机构促促进进医医疗疗器器 械械产业发产业发展展企企业业目目标标配套措施配套措施配套配套生产、制造配套结合医疗器械产业价值链，注重医疗设备临 床试验基地建设3资料来源：罗兰贝格分析2211通通过综过综合合评评价，我价，我们们建建议怀议怀来区来区块块以医以医疗诊疗诊断、植入器械和机械治断、植入器械和机械治疗设疗设 备为备为主要主要发发展展方方向向医疗器械行业分类医医疗疗、外科及、外科及 兽兽医用器械医用器械实验实验室及医用室及医用 消毒消毒设备设备口腔科用口腔科用设备设298、备 及器具及器具医医疗诊疗诊断、断、监监 护护及治及治疗设备疗设备机械治机械治疗疗及病及病 房房护护理理设备设备假肢、人工器假肢、人工器 官及植入器械官及植入器械市市场规场规模模增增长长速度速度 行行业业利利润润率率资产总计资产总计企企业业增加速度增加速度怀怀来区来区块发块发 展机会展机会综综合分析医合分析医疗疗器械各器械各细细分行分行业业特征，特征，怀怀来区来区块块未来未来应应以医以医疗诊疗诊断及治断及治疗设备疗设备、人工器官及植入器械和机械治人工器官及植入器械和机械治疗疗及病房及病房护护理理设备为设备为主要主要发发展方向展方向很弱较弱一般较强很强资料来源：罗兰贝格分析2221另一方面，日益299、增另一方面，日益增长长的家庭医的家庭医疗疗器械市器械市场场也也为怀为怀来区来区块块未来未来发发展展带带来了来了 良好机遇良好机遇家庭医疗器械市场产产品品列列举举医医疗疗器械市器械市场发场发展机遇展机遇电动轮椅血压计脂肪测量器医疗方式从单纯的院内治疗向集院前预防、急 救、院内诊断、治疗、院外监测、康复及日常 家庭医疗保健为一体的多元化发展市市 场场 增增 长长 动动力力按摩椅助听器足部按摩器人口老龄化进程加快，老年人常见病、慢性病 的日常护理和治疗以社区和家庭为主失眠治疗仪电子血糖仪咽喉保健器以以辅辅助治助治疗疗、保健、保健、调调理及理及监视为监视为主要功能主要功能数字数字化、化、电电子化子化需300、求需求激光减肥仪数位体温计低频治疗器223便携式便携式特特点点2分析国内医分析国内医疗疗器械市器械市场场主主导导企企业业情况，我情况，我们们建建议华议华夏以美国、德国、丹夏以美国、德国、丹 麦和麦和韩韩国的知名企国的知名企业为业为主要目主要目标标国内市场的国际医疗器械企业机械治机械治疗疗及病房及病房护护理理设备设备假肢、人工器官假肢、人工器官及植入器械及植入器械医医疗诊疗诊断、断、监护监护及治及治疗设备疗设备销售收入前十企业所属国家分布销售收入前十企业所属国家分布销售收入前十企业所属国家分布中国31%31%美国中国 47%53%韩国8%德国42%美国24%丹麦中国38%19%德国6%韩国6%荷301、兰销售收入总和占整个市场规模的64%=20亿亿元元销售前10位企业中，韩国企业占53%，包括喜来健和丽可销售收入总和占整个市场规模的47%=78亿亿元元销售前10位企业中，美国和德国企业 分别占31%和19%，包括通用电气和 西门子销售收入总和占整个市场规模的80%=26亿亿元元销售前10位企业中，美国、丹麦、德 国企业分别占42%、24%、3%，包括楼氏、瑞声达、奥托博克、巴奥米特、美敦力等224资料来源：中经网；罗兰贝格分析华华夏夏应应把握机会，大力吸引来自美、德、丹把握机会，大力吸引来自美、德、丹、韩韩等国家的知名医等国家的知名医疗疗器械企器械企业业入入驻驻园区园区2借助台湾医借助台湾医302、疗疗器械大器械大发发展之展之际际，利用国内大量的，利用国内大量的临临床床试验试验机会及市机会及市场场空空 间间，吸引台湾企，吸引台湾企业业入入驻驻台湾台湾医医疗疗器器械械产产业业发发展展趋趋势势台湾医疗器械市场与主要厂商2007年台湾主要年台湾主要医医疗疗器器械械厂商厂商 亿亿美元美元高附 加 价 值研发设计自有品牌销售创新产品开发低生产商发展方向代工生产225资料来源：台湾工研院；罗兰贝格分析从主要为欧美厂商的代工生产向向产业链产业链两端延伸两端延伸，侧重于 加加强强前端研前端研发设计发设计及后端全球及后端全球营销营销的能力将生将生产产制造制造环节转环节转向中国内地向中国内地利用国内丰富的医303、院医院资资源完成源完成临临床床试验试验,并利用内地市场提 升品牌价值1)此处新台币兑美元汇率：30:1企企业业产产品品销销售收入售收入国内机构国内机构百略医学数位体温计1.3深圳百略数位科技公司精华光学隐形眼睛0.6未设厂优盛医学电子血压计0.5上海、江苏优盛医疗电子公 司必翔实业电动轮椅0.5嘉兴扬明实业股份公司雅博助行器0.4上海雅博医疗器械公司合世生医血压计0.4合世医疗电子(苏州)公司五鼎生技血糖计0.4欲在江浙一带设厂太平洋医材医用管带0.3未设厂联合骨科人工关节0.2西安联合医疗仪器公司邦拓穿刺针组0.2苏州2受国家受国家卫卫生部开放性政策鼓励，台湾医生部开放性政策鼓励，台湾医疗资304、疗资本本纷纷进军纷纷进军国内医国内医疗疗市市场场，华华夏夏应积应积极把握机会，吸引台极把握机会，吸引台资资医医疗疗机构机构进驻进驻，带动产业带动产业集群集群发发展展政策政策规规定定台湾投台湾投资资方方对怀对怀来区来区块块的启示的启示在内地在内地设设立的医立的医疗疗机构机构明基友达集团台塑集团环渤海地区作为台 商在国内的新的布 局区域，面临不错南京明基医院(2008)苏州明基医院(2009)厦门长庚医院(2008)欲在宁波、福州、上海、北京等设立分院台湾旺旺集团湖南长沙旺旺医院(2005)的机会日月光集团上海景康体检中心(2005)六和集团昆山宗仁卿医院(2008)怀来区块应利用自 身的区位优势305、,积极 把握台资大举切入内地医疗事业的机 会，主动吸引台湾 医疗资本入驻，促 进怀来区块医疗产卫卫生部生部规规定定：具有台湾地区 专科医师资格 证书并符合相 关条件的台湾 地区永久居民 可申请大陆医 师资格台湾地区永久 居民也可通过 参加大陆医师资格考试取得 医师资格桃园敏盛体系广东东莞裕元纪念医院(2008)宝成集团准备进驻河南业发展，带动医疗 器械、医药制造及 保健食品等整个健 康产业发展226资料来源：新闻报道；罗兰贝格分析联新集团上海辰新医院(2003)3在完成基在完成基础设础设施配套的同施配套的同时时，结结合医合医疗疗器械器械产业产业价价值链值链，注重医，注重医疗设备疗设备 临临床床306、试验试验基地建基地建设设，促，促进进医医疗疗器械器械产业进产业进步步怀来区块促进医疗器械产业基地配套措施试验试验促促进进医医疗疗器械器械临临床床试验试验基地建基地建设设推动区内具备条件的医院积极申 报成为医疗器械临床试验基地争取引入国内外知名的具有完善 临床试验体系的医疗机构协助企业积极争取国家有关部门 和协会支持生生产产及基及基础设础设施配套施配套对著名医疗器械企业实行优惠措 施(税收、地价等)完善生产基础设施配套：水、电、交通等生生产产医医疗疗器械器械 产业产业基地基地227资料来源：罗兰贝格分析展示展示协协助助举办举办医医疗疗器械展会器械展会吸引同行及上下游企业，促进行业 间交流吸引潜在307、客户，提高企业及产品知 名度健康食品主要可以分健康食品主要可以分为营为营养保健品、有机养保健品、有机产产品及功能品及功能饮饮料三大料三大类类健康食品分类1营营养保健品养保健品2有机有机产产品品采用自然生态的培育方式，不添 加化肥等人工化学制剂，无污染、纯天然的有机产品例如：有机食品；有机棉花生产 加工的服装等3功能功能饮饮料料通过调整饮料中天然营养素的成 分和含量比例，以适应某些特殊 人群营养需要的饮品例如：红牛；脉动；养乐多等含肉、鱼、水果、蔬菜、奶、麦 精、钙等均质配料的营养、保健 食品例如：安利纽崔莱；脑白金等228资料来源：国家统计局；罗兰贝格分析1国内的保健品市国内的保健品市场场在政308、府日益加大的在政府日益加大的监监管力度下，逐管力度下，逐渐渐步入步入稳稳步上升的步上升的 发发展展趋势趋势国内保健品市场发展状况保健品行保健品行业业收入收入增增长长 亿亿元元CAGR=20.1%政府加大政府加大监监管力度，促管力度，促进进市市场场有序化有序化发发展展CAGR=25.9%1,000审批规范化 2003年6月起，国家食品药品监督管理300340470450500局统一审批监管保健食品，对全国保 健食品进行再注册，统一更换“国食 健字”2005年7月起施行保健食品注册管理 办法(试行)，结束长达9年的保健食 品“批准文号终身制”局面200销售渠道规范化直销立法广告管理制度规范建立22309、92002200320042005200620072010E资料来源：中经网；罗兰贝格分析1同同时时，国内市，国内市场对场对保健品的需求旺盛，将保健品的需求旺盛，将进进一步促一步促进进行行业业快速增快速增长长保健品市场增长因素居民居民生生活活质质量提高量提高亚亚健康状健康状态态的人群不断增加的人群不断增加随着生活质量提高，人们由事后治疗 向事前预防、事中保健转变城乡居民对医疗保健重视程度与日俱 增工作节奏的加快、生活压力的增强，70的人处在“亚健康”状态给保健 品行业带来无限商机促促进进保健品市保健品市场场快速增快速增长长传统传统医学方医学方兴兴未艾未艾优优秀的文化秀的文化传统传统与美德深入人310、心与美德深入人心中国传统医学是集健身、医药、养生 为一体的科学，中国传统医学保健意 识中有两个突出的特点，一个是“治 未病”，一个是“药食同源”尊老爱幼的传统美德，使大众更加关 心老年人以及儿童健康，这为保健品 行业创造巨大发展空间230资料来源：罗兰贝格分析1在各在各类类保健品保健品细细分行分行业业中，中，应应抓住近年来抗疲抓住近年来抗疲劳劳、降血脂、增、降血脂、增强强免疫力免疫力 及及营营养素养素补补充充类产类产品等行品等行业热业热点点夏夏握的行握的行业热业热点及点及产产品品举举国内保健品市场分类总计总计：5,053种种国家批准国家批准类类保健品功能分保健品功能分类类占占比比%增增强强 免311、疫免疫致中和五加皮海王螺旋藻软胶囊东阿阿胶纽崔莱蛋白质粉27%其他增增强强免疫力免疫力力力金维他人参维他片雷氏西洋参泡腾片36%缓缓解解 汪氏怡然口服液 体体力力 海王博力达软胶囊 疲疲劳劳同仁堂同仁益健茶康王红叶胶囊13%11%9%3%缓缓解体力疲解体力疲劳劳营营养素养素补补充充辅助降血糖降血降血 脂脂黄金深海鱼油软胶 囊黄金磷脂软胶囊231资料来源：中经网；罗兰贝格分析辅辅助降血脂助降血脂营营养养 金维他天然-胡萝 素素补补卜素软胶囊充充 巨能儿童钙咀嚼黄金搭档多种维生 素片哈药钙铁锌口服液1国内保健品行国内保健品行业业大型企大型企业业所占比例不高，建所占比例不高，建议华议华夏在吸引夏在吸312、引优优秀企秀企业业的同的同 时时加加强强培育培育新新兴兴企企业业现现有保健品企有保健品企业业销销售收入售收入规规模分模分布布%2007中国十大保健品品牌中国十大保健品品牌总计总计：300家家10亿亿元以上元以上8%1%1%100万元以下万元以下1-10亿亿元元5000万万-1亿亿元元10%232资料来源：大陆企业数据库；罗兰贝格分析80%100万元万元-5000万元万元制药企业产产品品企企业业销销售售额额亿亿元元主要功效主要功效青春宝正大青春宝药业8.7(2007)抗衰老黄金搭档上海黄金搭档生物科技有限公 司2007年约21亿补充维生素太太口服液深圳健康元药业集团2.2(2006)缓解更年期 313、症状天狮天狮集团2006年超 过100亿增强免疫力昂立上海交大昂立股份有限公司1.5(2006)抗疲劳21金维他杭州民生药业集团7.5(2006)补充维生素新盖中盖哈药集团96.6(2006)补钙海王深圳海王集团0.6(2006)保肝排毒养颜胶囊云南盘龙云海药业集团2.0(2007)通便东阿阿胶山东东阿阿胶股份有限公司13.8(2006)补血2有机有机农业农业具有具有环环保、健康、无保、健康、无污污染的特性，其染的特性，其产产品品应应用行用行业业也越来越广也越来越广 泛泛 有机有机农业农业定定义义主要的有机主要的有机产产品品有机农业是一种生产系统，平衡土壤健 康、生态环境及人类的可持续发展。它314、 依靠适应当地情况的自然的生态生长过 程而非外部化学添加。有机农业结合了农副食品（粮食、蔬菜、水 果等）酒水饮料（茶、咖啡、酒等）传统农业与现代科学技术来保持经济、环境与社会的可持续发展纺织品（服装、床上用品等）化妆品（护肤、香蕈、精油 等）特点在生产中不采用基因工程获得的生物 及其产物不使用化学合成的农药、化肥、生长 调节剂、饲料添加剂等物质遵循自然规律和生态学原理采用一系列可持续发展的农业技术家具日用（厨房浴室用品、装饰等）医药233资料来源：国际有机农业联盟（IFOAM）；罗兰贝格分析2对对于中国来于中国来说说，有机，有机农业产业农业产业的的发发展具有特殊的意展具有特殊的意义义I有助于改315、善食品安全有助于改善食品安全问题问题可向社会提供无污染、好口味、食用安全的环保食品，有利保障人民身体健康，减少疾病发生，有机农业不使用化肥、化学农药，以及其他可能会造成污染的工业废弃物、城市垃圾等，因此其产 品食用就非常安全，且品质好发发展有机展有机农业农业的特殊意的特殊意义义II有助于改善有助于改善环环境境污污染染问题问题由于不适用化肥、农药，可以机农业食品在国际市场止的价 格通常比普遍产品高出20-50%，有的高出一倍以上。因此发展有机农业可以增加农村 求业，增加农民收入，提高农 业生产水平，促进农村可持续 发展IV有助于增加有助于增加农农村就村就业业、农农民收入民收入减轻环境污染，有利恢316、复生态 平衡入世以后，对农产品的生产环境、种植方式和内在质量控制愈来 愈大(即所谓非关税贸易壁垒)，只有高质量的产品才可能打破壁 垒。有机农业产品是一种国际公认的高品质、无污染环保产品，因此发展有机农业，提高我国农产品在国际市场上的竞争力234III有助于提高有助于提高农产农产品品竞竞争力争力资料来源：罗兰贝格分析2全球有机食品市全球有机食品市场过场过去几年快速增去几年快速增长长，到，到2012年年预计预计市市场场容量将超容量将超过过650亿亿美元，其中欧洲和美洲是最主要的有机食品市美元，其中欧洲和美洲是最主要的有机食品市场场有机食品全球市场预测全球有机食品市全球有机食品市场发场发展及展及预预317、测测 10亿亿美元美元各地区有机市各地区有机市场场份份额额 2007年年CAGR=13%CAGR=9%亚太66.83%欧洲43.539.235.030.626.945%51%美洲总计=435亿美元235资料来源：EURO Monitor；罗兰贝格分析2003200420052006200720122从耕地情况来看，有机耕地在各个国家的占比不高，在中国的比例更从耕地情况来看，有机耕地在各个国家的占比不高，在中国的比例更 低，低，发发展前景十分广展前景十分广阔阔有机耕地各国占比比较全球全球前五位有机耕地占全部耕地比例比前五位有机耕地占全部耕地比例比较较评评述述目前中国有机耕地总面积超过2百万公顷，318、耕地面 积总数达到全球第三，仅次于澳大利亚和阿根廷，但人均面积排名靠后全球有机耕地占比平均小于1.5%，中国作为农业 大国更是小于0.5%，未来发展前景十分广阔30%9%10%12%13%欧洲平均欧洲平均 水水平平 1.7%中国中国0.5%236资料来源：国际有机农业联盟（IFOAM）；Organic-Europe；罗兰贝格分析列支敦 士登爱沙 尼亚奥地利瑞士意大利2全球来看，目前有机食品主要是蔬菜水果、乳全球来看，目前有机食品主要是蔬菜水果、乳类产类产品及品及预预制食品，占比制食品，占比 超超过过70%有机食品主要产品构成全球有机食品主要全球有机食品主要产产品品 2007有机耕地按用途划分有319、机耕地按用途划分1）肉类永久牧场/草地64%谷类食品饲料7%35%10%蔬菜水果面包及其他面食可耕地14%保留牧场蛋白质作物12%18%酒水饮料有机耕地有机耕地永久作物橄榄树蔬菜17%乳制品预制食品5%咖啡水果葡萄2371)百分比为土地占比，后面举例为该分类种植面积前五位的作物资料来源：国际有机农业联盟（IFOAM）；案头研究；罗兰贝格分析其它17%热带水果3功能功能饮饮料主要可以分料主要可以分为为三三类类，营营养素养素饮饮料料预计预计未来市未来市场发场发展更展更为为迅速迅速功能饮料简介未来市未来市场发场发展展预计预计主要功效主要功效分分类类营营养素养素饮饮料料人体日常活动所需的营养成分逐渐重320、视健康，对于营养运运动饮动饮料料的均衡和补充越来越重视功功 能能 饮饮 料料含有的电解能很好地平衡人体 的体液主要为学生人群以及专业 体育人士，市场稳定特殊用途特殊用途饮饮料料能量饮料，主要作用为抗疲劳 和补充能量有一定副作用，市场容量 有限238资料来源：案头研究；罗兰贝格分析怀怀来地区可以来地区可以结结合自身特色，大力合自身特色，大力发发展葡萄相关的展葡萄相关的营营养食品制造以及部养食品制造以及部 分适合当地气候的有机分适合当地气候的有机产产品品健康食品发展思路营营养保健食品养保健食品研研发发/育种育种种植种植加加工工/包装包装销销售售/会展会展评论评论功能功能饮饮料料以葡萄为主当地特色产321、品蔬菜苹果中草药葡萄酒相关抗氧化 保健品其他进口原料保健 品相关产品销售/会 展以葡萄为核心发 展完善的健康食 品的产业链依托地区特色，玉米海棠 葡萄酒酿造打造数个知名有 机产品产地将设成为环北京有机食品有机食品打造以当地特色葡萄以及市场主要有机产品为主导的有机产业链向非食品领域如香精香料、服装、日用品等有机领域延伸最重要的有机产 品研发、种植、生产、销售基地 之一239资料来源：罗兰贝格分析E.怀怀来来规规划区划区块块（北区）（北区）发发展展规规划划E.1.北区发展模式及路径E.2.北区产业组合及产业专项规划E.2.1.装备制造业E.2.2.健康产业 E.2.3.绿绿色色产产业业E.2.4.322、通信电子产业E.2.5.葡萄酒产业240绿绿色色产业产业包括包括围绕围绕能源的生能源的生产产、消耗及、消耗及污污染染处处理的相关服理的相关服务务和和设备设备制造制造绿色产业的范畴处处理理消耗消耗生生产产设计及服务风电场设计规划污染防治服务 污水排放监测工艺改进流程改进服服务务 设备设备新能源生产设 备风能设备太阳能设备污染排放物处 理设施废水处理废气处理 节能减排设备节能材料节能设备 新能源新能源产业产业新材料新材料产产业业1)1)还包括节能设备、工艺改进等，但是这些是其它产业自身发展的一部分，此处不单列出来资料来源：罗兰贝格分析241环环保保产业产业怀怀来区来区块发块发展展绿绿色色产业应针产323、业应针对对3个个领领域做好以下两点域做好以下两点新能源新能源污污染染处处理理新材料新材料ABC风电机组零部件水处理设备废气处理设备电子信息材料新型建筑材料生物医用材料重点重点产产品品重点企重点企业业以国内企业为主对新材料的不同领域有所不 同，主要以吸引外资企业进 驻吸引国外领先技术企业，并 以其为核心发展环保产业资料来源：罗兰贝格分析242A怀怀来区来区块块可考可考虑虑引引进风进风机零部件企机零部件企业发业发展展风电产业风电产业风能发电产业链风风机零部件制造机零部件制造风风机整机机整机组组装装风电场风电场运运营营属于风场运营领域，怀来本 地拥有天然的风场条件产业产业描述描述风电机组整机组装发发324、展展现现状和状和 趋势趋势整机零部件，主要包括叶 片、传动系统、偏航系统和控制系统等全球风电设备零部件都出现 供应紧张国内零部件制造厂家较少，与整机组装厂家数量形成倒 挂局面，有待扩充企业数量国际市场呈现突出的寡头垄 断特征，而国内市场处于行 业整合阶段为提高风电发电功效，发电 机组大型化趋势明显，整机 企业倾向在风电场密集区域组装生产以节约物流费用靠近风场，有一定机会对怀对怀来区来区块块 的影响的影响资料来源：全球劲吹新能源之风风电行业研究报告，罗兰贝格分析243利用本地发展风电产业的机 会发展零部件产业A风风机零部件机零部件产业产业可考可考虑虑以目前供以目前供应紧应紧缺的缺的产产品品为为突325、破口突破口风风机各主要零部件占成本比重机各主要零部件占成本比重说说明明其他风机零部件相对而言数量较少，比较容易发展14%主轴及轮毂发电机25%8%20%塔架15%怀来区块发展风机零部件可以和装备制造业 同步发展风风机零部件机零部件装装备备制造制造业业子子类类发电机电工电器控制系统仪器仪表控制系统18%叶片目前比较紧缺的零部件资料来源：全球劲吹新能源之风风电行业研究报告，罗兰贝格分析244A尽管外尽管外资风电设备资风电设备企企业业加速加速进进入中国，入中国，怀怀来区来区块块仍仍应应以国内厂商以国内厂商为为主主国内国内风电设备风电设备企企业业市市场场份份额额上升上升趋势趋势明明显显外外资风电资风电326、企企业业都都选择选择靠近靠近风电场设风电场设厂厂国家政策规定在2010年前要实现风电设备国产化率70%，受此影响，外资加快进入中国，但都选择靠近风电场的北 方区域国内风电设备厂商在消化吸收外国技术后，产品质量大 幅提升，同时价格便宜20%以上，市场份额快速上升主要国内风电设备厂商：金风科技、运达、上海电气、中航惠腾等国内国内风电设备风电设备企企业业市市场场份份额变额变化化主要厂商主要厂商进进入中国入中国时间时间全球全球业务业务收收入入 亿亿元元在在华华城市城市主要主要产产品品Gamesa2006327天津叶片、整机Vestas2006486天津叶片、整机GE wind2004沈阳叶片、整机Su327、zlon2006210天津整机主要外主要外资风电设备资风电设备企企业业中国中国业务业务状况状况57.5%45.0%29.4%245200520062007注：全球业务收入为2007年业务收入，美元汇率按7.5计算，欧元汇率按10计算资料来源：风电行业研究报告，案头研究，罗兰贝格分析A中国太阳能光伏中国太阳能光伏产业产业“两两头头在外在外”，行，行业风险业风险高，且高，且产产能已能已经过经过剩，因剩，因 此不建此不建议怀议怀来区来区块块重点重点发发展太阳能光伏展太阳能光伏产业产业光伏产业链分析(2007年)产产能和能和进进出出口比口比例例说说明明对怀对怀来区来区块块影影响响多晶硅提多晶硅提炼炼1328、0%合计：国产2万吨技术难度高，主要体现再提炼精度和废品回收，国内厂商还 没有掌握核心，导致生产时能耗和污染难以控制国内厂商一拥而上，目前规划产能已经超过4万吨，远远大 于实际需要短期内无法突破 污染、能耗问 题，不适合发展厂期产能过剩，不建议发展产能过剩，无新 的发展机会90%进口225单位：万千瓦硅片切割硅片切割电电池封装池封装 光伏光伏电电池池组组件件生产附加值低：所有中间环节所创造的附加值不到整个产 业的40%产能过剩：中国国内产能已经能够满足全球需求的70%，且仍呈快速增长的态势3150国内产能 国内需求 全球需求太阳能光伏太阳能光伏发发电电3%内销合计：118万千瓦市场完全依赖出口329、，风险极大246资料来源：欧洲光伏产业协会，罗兰贝格分析97%出口A目前我国生物目前我国生物质质能能产业规产业规模模较较小，以生物小，以生物质质能能发电发电和燃料和燃料为为主要主要发发展方展方 向，其向，其产业产业技技术术不成熟，不成熟，变变革速度快，短期内不建革速度快，短期内不建议议作作为优为优先先发发展展产业产业生物质能产业发展概况分析短期内短期内(3-5年年)生物生物质质能能发电发电目前生物质能产能仅占需 求总量的0.3%尚未形成规模化生产，对设备需求量小生物生物质质能燃料能燃料对怀对怀来区来区块块意意义义单位：百万千瓦622为避免“人车争粮”，燃 料乙醇制造面临者技术改 革 目前以玉米330、蔗糖等粮食其他成本生物质能成本构成为主要原料 纤维素乙醇技术仍处于研 发试验阶段由于原料少且成本过高，短期内生物质能 行业技术仍不成 熟，规模化生产 企业较少，不适合作为优先产业 发展需求量 生物质能280%原料成本20%设备制造技术含量高，大 部分依靠进口，国产化困 难 世界上只有少数企业掌 握并垄断了该技术 国内的制造技术仍在试 验阶段生物柴油市场规模较小，经济收益低我国是农业大国，潜在生物质资源丰富从长期看来，全球石油资我国生物质能产总计：1400万桶/天目前大量使用的燃煤发电，因其消耗大、污染严重预计2020年，生物质能装机量将达到3 千万千瓦源会越来越紧缺，从而对 生物柴油的需求量331、会迅速 增大业未来成长空间 很大，长期来看 可以作为发展目 标长长期期8%生物柴油产量247全球柴油总需求资料来源：中国生物质能网；罗兰贝格分析B新材料主要分新材料主要分为为八个大八个大类类，是，是经济经济未来未来发发展的基展的基础产业础产业新材料的新材料的发发展和定展和定义义新材料的分新材料的分类类新材料的分类一般按照应用行业进行分类，可 以分为8类经济发经济发展展进进入新材料入新材料时时代代电子信息材料新能源材料1218世纪20世纪21世纪铁材料时代硅材料时代新材料时代新型化工材料新型建筑材料生态环境材料345新出现或正在发展中的具有传统材料所不具备的优异 性能的材料随着高技术发展的需要所332、出现的具有特殊性能的材料；由于采用新技术(工艺、装备)，使材料性能比原有 性能有明显提高或出现新功能的材料新材料定新材料定义义生物医用材料新型钢铁材料67新型有色金属材料8资料来源：罗兰贝格分析248B怀怀来区来区块应该结块应该结合自身合自身产业发产业发展的需要和新材料展的需要和新材料产业发产业发展方向重点展方向重点发发展展 相关新材料相关新材料产产品品怀来区块新材料产品发展建议怀怀来区来区块块新材料新材料新材料新材料类别类别怀怀来区来区块块主主导导 产业产业需求需求新材料新材料发发展展 方向方向电电子信息材料子信息材料优优先先发发展展领领域域 1)生物医用材料新能源材料新能源材料新型化工材料333、新型化工材料电子信息材料新型建筑材料新型建筑材料新型建筑材料生生态环态环境材料境材料生物医用材料生物医用材料新型新型钢铁钢铁材料材料新型有色金属材料新型有色金属材料1)新能源材料主要指太阳能光伏材料，在新能源产业已经进行分析资料来源：罗兰贝格分析249B外外资资在新材料在新材料产业产业的不同的不同领领域域进进入中国步伐不同，入中国步伐不同，怀怀来区来区块应针对块应针对性性进进 行招商行招商新材料领域外资进入状况低技技术术市市场场化程度化程度类别类别电子信息材料外外资进资进入状况入状况高外外资进资进入程度入程度以松下、夏普、Epos、TDK为 代表的主要电子信息材料厂商 均已大规模进入中国新型建筑材料部分国际领先企业如Owens Corning已进入中国，但仍有部 分企业未在中国设厂新材料新材料产业应产业应根据不同根据不同 领领域有域有针对针对性地招商性地招商高生物医用材料主要国际企业均未在