1、物业公司给排水设施运行管理规程作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核: 批 准： 发 布： 二XX年X月 给排水设施运行管理规程1. 目的1.1规范给排水设施运行管理及维修保养工作,确保给排水设备设施安全稳定运行。2. 范围2.1适用于物业服务区域内给排水设备设施运行管理、维修保养工作及紧急停水处置。3. 职责3.1工程维护部负责给排水系统管理的指导和监督。3.2维修部负责给排水系统运行、维修保养工作及紧急停水处置。4.方法与过程控制4.1 基本要求4.1.1二次供水由指定的工程技工负责管理。4.1.2工程技工负责水池(箱)的管理工作，要2、求每个水池(箱)须结构完善、加盖、加锁、管口加网。4.1.3新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4.1.4二次供水清洗单位，须具有合格的资质及卫生许可证。4.1.5 外委施工单位清洗人员，须持“健康证”、“培训证”，并经卫生防疫部门认可。4.1.6检查给排水设备设施，杜绝出现跑冒滴漏现象。4.1.7提倡节约用水，使用节水器具。4.2运行管理运行操作4.2.1.1启动水泵(排污泵)前的检查 检查水泵 (排污泵) 进、出水阀门是否已打开否则应打开闸阀。 排除水泵机组里面的空气。 检查电压表、信号灯指示情况。 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2.1.3、2启动水泵(排污泵) 合上水泵控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。 按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。 如果三次都未启动成功，则应查找原因，排除故障后才能再启动。 启动运行后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，有无异常漏水现象。 确认一切正常后，按下水泵 (排污泵) “停止”按钮，水泵(排污泵)停止。 将转换开关置于“自动”位置，水泵(排污泵)自动启动并运行。4.2.1.3 停止水泵(排污泵) 将转换开关置于“OFF”(停止)位置，水泵(排污泵)停止运转。 检修或长期不运行的，须拉下水4、泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关，关水泵(排污泵)进、出水阀门。 检查有无异常情况，如有则及时处理。4.2.2 巡视检查 4.2.2.1对供水设备设施（包括水泵、变频控制柜、水池或水箱等）、运行中的水景和泳池设备设施须在接班后、交班前及当班期间每四小时至少巡视一次，并记录相关运行情况、运行数据，填写供水系统运行记录。巡视监控内容如下： 电机、水泵有无异常声响或大的振动。 电机、控制柜有无异常气味。 电机温升是否正常，变频器散热通道是否畅通。 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确。 机械水压表与显示屏的压力是否相符，是否满足供水压力要求。 水池、水箱水位是否正常。 阀门、法兰连5、接处是否漏水，水泵盘根处滴水是否超过规定。 主供水管上阀门的井盖、井裙是否完好，阀门是否漏水，标识是否清晰。 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠，功能正常。 临时接驳用水情况。4.2.2.2每月巡视一次园区内主供水管阀门以及道路沙井、雨水井、污水井。检查是否有跑冒滴漏或堵塞现象。值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，难以解决的问题，应及时详细地向主管汇报，请求协助解决。4.3 维护保养4.3.1维保计划制定4.3.1.1工程主管负责制定给排水设施的年度及月度保养计划。4.3.1.2制定给排水设备设施维修保养计划的依据： 给排水设备设施使用频度。 6、给排水设备设施运行状况(故障隐患)。 相关设备技术资料、标准。 合理的维修保养时间(避开节假日、特殊活动日等)。4.3.1.3给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： 维修保养项目及内容。 物品、备件。 具体实施维修保养的时间。 预计费用。4.3.2维修保养内容电动机维修保养： 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修 复； 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承； 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； 清洁电动机外壳； 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 每 水泵维修保养： 检查水泵轴承7、是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑脂；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承； 转动水泵联轴器，如果有碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴； 检查压盘根处是否正常滴水，如漏水成线则应加压或更换盘根，如不漏水温度过高则对盘根减压，机封处应无漏水现象； 清洁水泵外表,如水泵脱漆或锈蚀面积超过10%，应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆，未超过10%则应对脱漆或锈蚀面进行除锈补漆。 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.控制柜维修保养。 工程技工在每年的5月、11月应对区域内水泵房的控制柜进行一次清8、洁、保养。 用压缩空气、吸尘器、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物； 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换； 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4. 远传压力表维修保养： 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理； 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4. 闸阀维修保养： 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。 对闸阀阀杆加黄油润滑； 对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.浮球阀维9、修保养： 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直； 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.1液位控制器维修保养： 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 清除压力室内污物，疏通控制水道； 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； 紧固所有螺母。4.潜水泵或排污泵维修保养。 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理； 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 检查轴承的磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。 清洁潜水泵、排10、污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.明装给排水管维修保养(每年进行一次)。 检查支持托架是否牢固，否则应加强。 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。 检查饶性接头连接处是否漏水、老化。4.3.4维修保养的实施4.3.4.1对专业性或技术性较强的问题，可对外委托，外委应按招投标管理制度或相关规定执行。4.3.4.2每次给排水设备设施的维修保养时间计划不得超过8小时，如必须超过811、小时，则应由工程技师填写申请延时维修保养表经批准后方可延时。4.3.4.3对于突发性的设备设施故障，经维修部经理口头批准后，可先组织解决而后补办手续。4.3.4.4工程技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在设备设施维修记录和设备设施保养记录内，维修部负责人在每月3日前将上月记录整理成册后交综合管理部存档，保存期为三年。4.3.4.5给排水设备设施大中修或对主要零部件进行更换，应填写设备大中修及零部件更换记录。4.4 二次供水管理4.4.1 水箱清洗4.4.1.1生活水箱至少每半年清洗消毒一次，并在水池清洗验收记录作好记录。4.4.1.2清洗所用的工作服、长靴、橡胶手套、照明用具及清扫12、专用工具，必须清洗、消毒后方可使用。4.4.1.3水箱清洗前三天，物业服务中心须发布通知，告知客户做好蓄水准备，并提示养鱼的业主期间不要更换鱼缸用水等相关注意事项。4.4.1.4进入水池区域作业前，须先探测氧气含量，作业时要保持空气流通，使用安全电压和安全灯具，并安排专人监护，做足相应的安全措施。4.4.1.5水箱清洗后，应及时取水到卫生防疫站作水质检测。4.4.1.6水池(箱)清洗、消毒、水样抽取及送检的全过程，应安排专人跟进，填写水池清洗验收记录，作为结算依据之一，并交档案管理员存档。4.4.1.7卫生防疫站的水质检测报告原件存档，副本由工程主管保留一份备查。水质检测报告应进行公示。4.513、紧急情况处理4.5.1 紧急停水处理4.5.1.1停水后第一时间通知客户服务部、由客户服务部告知用户停水事宜。4.5.1.2市政停水要了解停水原因、恢复供水时间并知会客户服务部、秩序维护部。4.5.1.3设备设施故障造成的停水，由维修部组织人员抢修，同时将故障原因、预计抢修时间及时通知客户服务部和秩序维护部。预计半小时内无法恢复的，上报维修部经理，并由客户服务部通知业户。4.5.1.4做好紧急停水事件的记录工作。4.5.2主供水管爆裂的处置： 了解爆管所属区域，根据实际情况关停相应的水泵，关闭相关的主供水管上的阀门。 如果关闭了主供水管上相关的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵； 14、立即通知客户服务部及维修部经理，组织人员抢修，客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况，如属市政给水应立即通知供水公司抢修。 如地下水管爆裂，维修部经理应立即组织技术人员尽快挖出爆管位置并及时修复。 爆管部位修复后，由运行技工开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象。 确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌。4.5.3水泵房发生火灾时按火灾报警处理作业指导书处置。4.5.4水泵房发生水浸时的处置： 视进水情况关闭机房内运行的设备设施并拉下电源开关。 堵住漏水源，立即排水。 如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞进水。 排水完毕后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。 确认湿水已消除、各设备绝缘符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可投入正常运行。5.支持性文件JBPM-WI-WH-12火灾报警处理作业指导书