1、物业管理公司柴油发电机、电梯日常维修保养作业指导书编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核: 批 准： 发 布： 二XX年X月 目 录序号文件名称编 码页 码一组织架构组织架构GC-014二部门职责GC-025-6三岗位说明书GC-037-1401工程部主管岗位说明书GC-03-017-802工程部维修班长/副班长岗位说明书GC-03-02903工程部装修管理员岗位说明书GC-03-031004工程部弱电维修员岗位说明书GC-03-041105工程部电梯管理员岗位说明书GC-03-051106工程部设备维修工岗位说明书GC-03-061307工程部综2、合维修工岗位说明书GC-03-0714四管理制度GC-0415-2301配电房管理制度QW-GC-04-011502发电机房管理制度QW-GC-04-021603水泵房管理制度QW-GC-04-031704电梯机房管理制度QW-GC-04-041805值班管理制度QW-GC-04-0519-2006安全防火制度QW-GC-04-062107内务管理制度QW-GC-04-0722-23五作业流程及规程GC-0524-7901柴油发电机维修保养标准作业规程QW-GC-05-0124-2602电梯日常维修保养标准作业规程QW-GC-05-0227-3003给排水设备设施维修保养标准作业规程QW-GC3、-05-0331-3404供配电设施设备维修保养标准作业规程QW-GC-05-0435-3705弱电系统维修标准作业规程QW-GC-05-0538-4406中央空调维修保养标准作业规程QW-GC-05-0645-4907工程部员工培训管理标准作业规程QW-GC-05-0750-52序号文件名称编 码页 码08避雷系统保养QW-GC-05-085309低压配电柜的保养QW-GC-05-0954-5510对讲、报警系统的保养QW-GC-05-105611风机的保养QW-GC-05-115712干式变压器的保养QW-GC-05-1258-5913水泵定期保养规程QW-GC-05-1360-6114车4、场管理系统的保养QW-GC-05-146215防盗监视系统的保养QW-GC-05-1563-6416柴油发电机组保养规程QW-GC-05-1665-6717中央空调操作标准规程QW-GC-05-1768-6918消防设施管理规定QW-GC-05-187019工程部工作标准QW-GC-05-1971-7220上门服务标准作业规程QW-GC-05-2073-7521供配电设备设施安全操作标准作业规程QW-GC-05-2176-7722电梯困人救援作业文件QW-GC-05-227823水池、水箱的清洗规程QW-GC-05-2379六质量记录（附表样）GC-0680-8101电梯困人救人记录QR-GC5、-06-018202设施设备保养记录QR-GC-06-028303报废设备、器件清单QR-GC-06-038404动火申请表QR-GC-06-048505工作联系函QR-GC-06-058606设备（机具）报废单QR-GC-06-068707设备（机具）购置申请表 QR-GC-06-078808设备（机具）外委维修申请表QR-GC-06-088909设备维修记录 QR-GC-06-099010违章施工整改通知书QR-GC-06-1091序号文件名称编 码页 码11儿童乐园和休闲健身设施日检表QR-GC-06-119212安全整改意见QR-GC-06-129313计量器具统计表QR-GC-06-6、139414计量器具检查计划QR-GC-06-149515装修房检查表QR-GC-06-159616大修记录表QR-GC-06-169717外委维修保养记录表QR-GC-06-179818工程竣工验收证明QR-GC-06-189919设备故障问题转呈单QR-GC-06-1910020设备保养、中修、大修周期QR-GC-06-2010121电梯房巡查记录表QR-GC-06-2110222安防系统故障处理登记表QR-GC-06-2210323定期安全检查表QR-GC-06-2310424发电机运行记录表QR-GC-06-2410525机电设备统计表QR-GC-06-2510626配电房巡查记录表Q7、R-GC-06-2610727设备保养计划表QR-GC-06-2710828水泵房巡查记录表QR-GC-06-2810929水池、水箱清洗记录表QR-GC-06-2911030整改通知登记表QR-GC-06-3011131维修值班记录表QR-GC-06-3111232房屋维修综合检查表QR-GC-06-32113组织架构工程部主管维修班长/副班长维修工弱点维修工强电维修工维修工给排水维修工电梯维修工装修管理员部门职责部门名称工程部部门编号编码GC所属部门物业公司功能定位负责管理区设备设施维修、保养，具体行使管理、监督、协调、服务的职能，保证保证设施设备的正常运行，为业主提供优质服务一级职能二级8、职能三级职能设备管理设备工作1. 负责对设施设备的运行进行巡视监控.2. 负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理3 . 负责对设备设施机房的管理设施维护1. 负责对设施设备的日常保养2. 负责对设施设备的日常维修3. 负责对设施设备突发故障的抢修物业接管验收与交付管理前期介入1. 负责对工程安装的跟进2 负责对工程设计施工提出建议物业接管验收1. 负责对物业实物形态的验收2. 负责跟进工程遗留问题整改3. 负责设施、设备资料档案的接管验收物业交付1. 负责协助业主进行物业验收2. 负责协调工程遗留问题整改 维修服务有偿维修服务1. 负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）2.9、 负责实施维修操作3. 负责对有偿服务项目的回访共有部分的维修1. 负责实施维修操作2. 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证工程遗留问题的处理1. 负责对委托整改的工程遗留问题的处理2. 负责对处理结果回访的回访、验证内部管理安全管理1. 负责设备设施安全管理2. 负责员工作业安全管理3. 工作质量管理4. 负责服务规范的管理5. 负责服务技能的管理6. 负责维修工程质量管理7. 负责员工劳动纪律的管理培训管理1. 负责本部门培训计划的制定2. 责入职员工的培训3. 负责组织专业基础知识的培训成本控制1. 负责提出控制本部门成本的具体方案2. 负责执行成本控制方案装修管理1. 负责工程档案10、资料的分类保管2 负责本部门质量记录的保管3 负责装修方案的审理4. 负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理5. 负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理6. 负责向业主提出合理的建议7. 装修过程的管理8. 负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制9. 负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制业绩考核1. 负责对本部门员工进行业绩评定2. 负责提出考评建议颁布日期xx年五月一日工程部主管岗位说明书岗位名称工程部主管岗位编号GC-03-01所属部门管理处直属上级管理处主任职责：一、 设备设施管理：1.1 负责设备运行管理;1.2 设备维护管理；1.3 负责设施设备的维护保养计划的审定11、1.4 负责外委设备的维护维修的跟进二、 物业接管验收与交付管理1.1 负责物管前期介入对工程安装的跟进管理1.2 负责对工程设计施工提出建议1.3 负责小区物业的接管验收管理1.4 负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）1.5 负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进1.6 协同客户中心共同完成物业交付验收工作三、 维修服务3.1 负责对有偿维修服务的管理3.2 负责对公共部分的维修管理3.3 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证3.4 负责对委托整改的工程遗留问题的处理四、 装修管理4.1 负责装修方案审定工作的监督管理4.2 负责装修过程的管理4.3 负责方案中对水、电、气线路安装12、规范审理工作的监督管理五、 内部事务管理：5.1 负责本部门培训计划的制定5.2 负责工程档案资料的分类保管5.3 负责本部门工作质量管理及质量记录的保管任职要求1、45岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有1年以上高挡小区部门管理工作经验。权限一、 负责本部门员工工作业绩的考核。二、 对部门员工的招、解聘有建议权。三、 负责本部门成本指标的控制。四、 对管理处员工的违纪、违规行为有建议处罚权五、 经管理处主任授权，负责管理处全面工作颁布日期xx年五月一日工程部班长岗位说明书岗位名称维修班长/副班长岗位编号GC-03-02所属部门管理处直属上级工程部主管职责1. 负责制定维护保养实施计划2.13、 负责各项维修任务的实施管理3. 负责对维修效果、工程质量的回访 、验证4. 负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理5. 负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理6. 负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理7. 负责本班组工作质量管理及业务技术把关8. 负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管9. 负责协助管理处组织专业技能培训及综合素质培训10. 负责本班组业绩考评及考评结果的实施11. 负责班组安全作业管理12. 负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行13. 完成上级交办的其它工作14. 维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务15. 维修14、副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理16. 负责前期介入的工程方案计划17. 负责前期介入的工程实施管理18. 负责前期介入工程交接、验收实施管理19. 负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访20. 负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理21. 负责二次装修方案的把关、审核22. 负责二次装修日常巡查的组织实施、管理23. 负责二次装修验收抽查、核实24. 负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核任职要求1、 具有中专以上文化，1、 熟悉小区各项设备的运行、保养。3、 具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。权限一、有权对本班的员工进行考核二、有权安排本班15、员工的日常工作三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权五、对本班员工任免有建议权工程部装修管理员岗位说明书岗位名称装修管理员岗位编号GC-03-03所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作2. 负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范3. 负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止4. 负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案5. 认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施6. 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度7. 自觉增强服务意识、规范服16、务工作、提高服务质量8. 负责完成上级领导交办的其它工作9. 负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报任职要求1、 具有高中以上文化，有两年以上工作经验。1、 具有一定的服务和沟通意识。3、 了解土建、水、电、等装修相关知识权限一、负责小区业主二次装修的监管工作；二、有权对一般违规装修行为作出处理；三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通；颁布日期xx年五月一日工程部弱电维修员岗位说明书岗位名称弱电维修员岗位编号GC-03-04所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责弱电系统设施设备的维护工作2. 负责弱电系统设备的检修、安装、调试工作3. 负责协助其他工种完成设备设17、施检修任务4. 负责维修工作质量确保设备设施维修合格5. 负责完成临时检修工作和上级下达的其它任务6. 负责完成维修工作记录及零部件消耗记录7. 自觉学习专业知识，提高业务技能，做到安全生产8 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度9. 自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量任职要求1、 具有高中以上文化。1、 有良好的服务意识、合作意识。3、 具有一定的弱电基础，热爱学习。权限一、有权对小区弱电系统进行检查。二、有权对小区弱电系统使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止。三、有权制止非工作人员进入小区作业区域。颁布日期xx年五月一日工程部电梯管理员岗位说明书岗位名称电梯维修工18、岗位编号GC-03-05所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责小区内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行2. 负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作3. 坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗4. 负责电梯运行中发生的异常情况处理5. 负责完成维修工作记录及另部件消耗记录6. 自觉学习专业知识，提高业务技能，确保电梯安全运行7. 严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度8. 自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量9. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有特种作业上岗证。1、 具有高中以上文化。3、 有团队合做意识。权限一、有权对小区电梯系统进行检查二、有权对小19、区电梯使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止颁布日期xx年五月一日工程部设备维修工岗位说明书岗位名称设备运行工岗位编号GC-03-06所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责对设施设备的运行、操作、维修2. 负责处理设备设施运行中发生的异常情况3. 负责对设施设备的日常维护管理4. 负责前期介入中相关设施设备的检查验收工作5. 参与物业的接管、验收与交付工作6. 负责本班组设备的维护、操作记录的填写7. 负责设施、设备及机房的清洁卫生8. 协助部门建立设备技术档案9. 配合班组完成对客服务工作10. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有高中以上文化。1、 熟悉小区设施设备的运行、操20、作。3 具有良好的敬业精神。权限一、有权拒绝非工作人员进入机房二、对设施、设备管理有建议权三、对本班班长的产生有选举权四、有权制止破坏设施、设备及公共环境的行为颁布日期xx年五月一日工程部综合维修工岗位说明书岗位名称综合维修工岗位编号GC-03-07所属部门管理处直属上级工程部班长职责1. 负责日常维修、保养的实施2. 负责日常巡逻工作的实施、记录3. 负责协助其他专业维修工作的实施4. 负责相关场地、设施、设备的检查工作5. 负责操作记录的填写6. 协助完成对客服务工作7. 完成上级交办的其它工作任职要求1、 具有高中以上文化。2、 熟悉小区综合维修知识、技能熟练。3、 具有良好的敬业精神和21、服务意识。权限一、对相关场地整改方案有建议权二、对本班班长的产生有选举权三、有权制止对相关场地、设施违规使用的行为颁布日期xx年五月一日配电房管理制度 为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1.0 负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。2.0 配送电建立小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处、并通知分包方。3.0 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操22、作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。4.0 配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。 5.0 变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。6.0 须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。7.0 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。8.0 配电房内设备及线路变更，要经管理处同意；重大变更，要上报公司领23、导批准。9.0 配电房室温不可超过40摄氏度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处许可方可进入。10.0 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。发电机房管理制度1.0 非维修班人员须经管理处同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2.0 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。3.0 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4.0 配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5.0 每月起动机组运转24、检查半小时，确保机组正常自动投入。6.0 发电机油箱内储备小时满负荷用油量。7.0 发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。8.0 机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。9.0 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。10.0 发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电 机运行，发生意外伤害。 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，25、由工程部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。2.0 水管员须由持有“健康证”的人员担任。3.0 水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。4.0 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。5.0 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。6.0 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。7.0 泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。26、8.0 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。9.0 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。10.0 水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交管理处存档。11.0 各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。12.0 严禁非火灾情况使用市政消防水。电梯机房管理制度1.0 电梯机房应配备足够的 灭火设施。2.0 非电梯管理人员未经管理处的批准不27、得随意进入电梯机房。3.0 电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修 人员严禁对电梯进行操作、维护。4.0 用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。5.0 经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。6.0 机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在540C范围内，相对湿度85%（在 15C）。7.0 厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。8.0 每年依照有关部门规定，主动提出年检。9.0 电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。10.0 发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极28、配合电梯维保 单位作好强制性的维保工作。值班管理制度1.0 目的对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。2.0 适用范围物业公司各管理处工程部员工3.0 管理内容3.1 值班人员岗位职责3.1.1 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好维修值班记录或专业值班记录。 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。3.1.2 值班人员接到派工单时应及时安排维修。3.2 交接班规定3.2.1 接班人员必须做到： 查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。 检查用具、工具，并在交接班记录本29、上签名。 查设备运行状况。3.2.2 下列任何情况都不得进行交接班： 上一班运行情况未交代清楚。 接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。 主要设备的故障未处理完。3.2.3 交班人员工作 在维修值班记录上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。 作好值班室、设备的清洁工作。 向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。3.2.4 接班人员工作 认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。 检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。 巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。3.2.5 交班人30、员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在维修值班记录上签字。3.3 各种特殊情况的汇报和知晓人3.3.1 下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。 设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。 运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。 运行人员短时间暂离岗位。 加班、换班、补休、病假。3.3.2 下列情况必须报告管理处主任。 重点设备需进行停机检修。 系统运行方式改变。 重要设备的主要零部件更换。 工程主管病、事、休假。4.0 相关记录4.1 维修值班记录表4.1 派工单4.3 协调单安全防火制度1.0 目的 加强安全防火意识并规范其行为。2.0 适用范围物业公司各管理31、处所辖区域。3.0 管理内容3.1 全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行中华人民共和国消防法。3.2 未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。3.3 各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在定期安全检查表上如实记录，发现不安全因素及时发出安全整改意见责成其进行整改。3.4 工程主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。3.5 各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间32、无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3.6 重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。3.7 维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。3.8 在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理动火申请后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。3.9 任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告主管。3.10 所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。4.0 相关记录4.1 动火申请4.2 定期安全检查表4.3 安全整改意见内务管理制度 内务管理33、办法采用公司 “5S管理”制度，目的在于对每位工程员工的日常行为进行规范，使其事事养成良好的行为习惯，而达到整个小组的工作效率与质量得以提高，同时形成小组与每位员工自身洁誉的形象。1.0 内务条例1.1 每天最后一个离开值班室的员工，应关闭室内所有电器开关及门窗；1.2 在无人情况下，办公桌上除整齐摆放电话机和值班记录本外，不得摆放其它物品；1.3 员工使用桌椅、工程工具、材料、钥匙后，应立即归位，不得随意摆放；1.4 各种资料应作明确的标识，便于查找，员工借阅后，应在当天内按手续归还到位；1.5 员工使用的桌椅、工程工具等设施，应确保其正常性，如发现故障，应立即报知当日值班组长处理，并作好记34、录； 1.6 小组内禁止吸烟，如欲吸烟者，必须在规定时间内到吸烟区域吸烟；1.7 小组内的电话机、桌、椅、地面、白板、开关等物品，每天应保持清洁（由班组排班轮流负责）；1.8 公司下发的公告、文件、通知、周刊等公知性的报章，各位员工应在张贴之日起三天内签阅完毕；1.9 各位员工在下班前，应在值班记录本上详细作好当日的工作记录及时间；1.10 各位员工的工作牌、工装应保持干净、整洁；1.11 小组内的垃圾桶或篓，每天应及时清理掉；1.12 夜间值班人员在次日离开值班室时，床上用品应折叠整齐，除床和床上用品外，不得摆放其它物品，休息室的门应锁闭；1.13 员工的对讲机每天下班后，应统一处于关闭状态35、放在资料室内充电、领取；1.14 当日上班员工必须参加晨会，特殊者需得到组长同意后方可不参加；1.15 员工各自的报事单处理完毕后，应及时交组长审阅后，在报事登记表（电子文档）上销号归档； 1.16 在日常工作中，员工对讲机在连续呼叫五声内，应立即回答（“盲区”除外，但需组长或主管核实）；1.17 小组的公用电话，员工禁打与工作无关的电话，非本公司人员禁止使用该电话；1.18 本组各专业负责人及资料员、组长的计划、总结、排班表应在每月13日前通过主管核阅后，自行按序张贴在“员工考核栏”上；1.19 员工只能在小组指定区域内换装，换装时不得随意进出，且员工的着装应随时保持整洁。1.20 员工的工36、具应随时保持齐全，组长或主管每季度进行一次检查；对存在有不齐的应及时补足。2.0 违规处理办法： 执行人为组长或其授权人，如存在问题而未执行，其责任由组长或其授权人承担；2.1 凡违反上述条例者，将被执行人在“员工考核栏”上贴“”，每月内“”达三个以上（含三个）者按不合格处理，四个以上（含四个）者按警告处理，以此类推；2.2 月末员工的考评也将参照执行；2.3 上述条例如与公司的相关管理规定相抵触时，则以公司的规定为准。柴油发电机维修保养标准作业规程1.0 目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机37、的维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查设备设施年度维保计划计划执行情况。3.2 专业工程师负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按设备设施年度维保计划执行。3.3 维修组负责柴油发电机的日常维修保养。4.0 程序要点4.1 柴油发电机维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的11月15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划填入设施设备保养记录并上报公司审批后形成设备设施年度维保计划。4.1.2 制定柴油发电机维修保养年度计划的原则：a） 维修保养项目及内容；b） 柴油发电机的运行状况（故障隐患）；38、c） 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容：a） 维修保养项目及内容；b） 具体实施维修保养的时间；c） 预计费用；d） 备品、备件计划。4.2 柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。4.3 柴油发电机维修保养4.3.1 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a） 空气滤清器显示器；当显示器的透明部分出现红色时表39、明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；b） 空气滤清器： 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）； 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯； 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a) 用验电器检40、查蓄电池充电是否足够，否则应充电；b) 检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；b) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下11mm左右，太松太紧都应当进行调整。4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行100小时进行一次；a) 外部清洁： 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； 如果上41、述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约10分钟，然后用热水清洗。b) 内部除垢: 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； 向散热器中倒入45的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； 如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； 所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行100小时进行一次：a） 启动柴油发电机，让其运行15分钟；b） 当柴油高热时，从油底壳螺塞排42、出机油，排完后用110NM（用扭力扳手旋紧螺栓，然后 再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；c） 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；d） 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。4.3.6 柴油滤清器的维修保养周期为每运行100小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。4.3.7 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：a) 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；b) 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚43、度超过新装时的1/1则应及时更换；c) 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。4.3.8 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。a) 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由经理填写外委维修保养申请单，经管理处主任同意、公司总经理批准后，由外委单位完成。b) 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在设施设备保养记录内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机维保员将记录整理交工程部经理签字存档，长期保存。5.0 记录5.1 设备设施保养记录表5.2 外委维修保养申请表电44、梯日常维修保养标准作业规程1.0 目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。3.0 职责3.1 工程部负责审核电梯维修保养年度计划并协助管理处检查维修保养工作的实施情况。3.2 工程部专业工程师负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、监督维修保养工作。3.3 外委的电梯公司负责电梯的日常维修保养。3.4 管理处负责各有关用户通知电梯停用的情况。4.0 程序要点4.1 电梯维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的11月15日之前，由工程部专业工程师组织电梯公司一起研究、制定电梯维修保养年度计划并填入设施设备保养记录后上报公司审批后45、形成设备设施年度维保计划。4.1.2 制定电梯维修保养年度计划表的原则是：a) 电梯使用的频度；b) 电梯的运行状况（故障隐患）；c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 电梯维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用。4.2 电梯管理员进行电梯维修保养时，应按设备设施年度维保计划进行。4.3 电梯维修保养安全操作4.3.1 维修保养前的安全准备工作a) 在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b) 关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道：c) 有人在轿顶上做检修工作时，必须46、按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。4.3.2 检修过程中的安全注意事项：a) 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯：b) 人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；c) 人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯；d) 禁止在井道内和轿顶上吸烟；e) 检修电器部件时就尽可能避免带电作业，必须带电操作和难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人，必备的工具的材料，特别应注47、意电梯突然启动运行；f) 使用的手灯必须采用护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；g) 严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；h) 底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入坑底后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；i) 应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；j) 检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到： 关闭所有厅门，暂时关上不的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口 悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；48、 切断电梯总电源关开； 排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。k) 检修保养工作结束后应做到： 将所有开关恢复到原状态，检查工具、材料有无遗落在设备上； 清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌； 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改； 通知有关人员电梯恢复正常运行。4.4 外委的电梯公司负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理也由由外委完成。4.5 每月对电梯各部位进行两次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对辖区内所有电梯分项目进行保养。4.5.1 检查曳引电动机49、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮杆润滑油。4.5.2 检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动4.5.3 机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。4.5.4 检查制动器电磁铁与轴间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检4.5.5 查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。4.5.6 门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。4.5.7 限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮槽应无明显磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油50、污；限速夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。4.5.8 检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。4.5.9 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为14mm。安全钳钳口应清洁无油污。4.5.10 清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常响声，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号是否正常，如损坏则应予以更换。4.5.11 检51、查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。4.5.12 清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。4.5.13 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查操纵按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。4.5.14 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀52、与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。4.5.15 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为1/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换。4.5.16 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁、油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳天关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油。4.5.17 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。4.5.18 检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。4.5.19 检查曳引钢丝53、张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。4.5.20 检查导轨连接板、压道螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。4.5.21 做好中间接盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。4.6 每年对辖区内所有电梯进行曲一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项目工作于每年6月底以前完成。4.6.1 每两年对减速箱更换一次新的蜗轮杆油。4.6.2 检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/1时则应更换。4.6.3 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。4.6.4 张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050mm，超过规定的应予以截绳。4.6.5 检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常54、值14mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如满足要求则应作机械调整。4.6.6 清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损霈的元器件应予以更换。4.6.7 清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。4.6.8 调整厅门吊门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证58MM。4.6.9 紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行应无撞击声。4.6.10 加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。4.6.11 对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远5070mm。4.6.12 对终55、端极限开头做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150100mm。4.6.13 检查动力部分绝缘电阻应在其0.15M以上，电气设备的金属外壳对应在4M以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。4.6.14 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。4.7 外委的电梯公司应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在电梯维修保养表内，并于每次维修保养后的当天之内整理后交管理处工程部负责人签字存档，保存期为长期。4.8 电梯停用管理电梯因维修保养等原因需要停梯时，应提前14小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后11小时内向有关用户作56、出解释。5.0 记录5.1 电梯维修保养表给排水设备设施维修保养标准作业规程1.0 目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。3.0 职责3.1 工程部负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 专业工程师负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。3.3 工程部维修人员具体负责实施给排水设备设施的维修保养，并详细记录在相关记录表中。3.4 管理处负责向有关用户通知停水的情况。4.0 程序要点4.1 给排水设备设施维修保养年度计划的制定。457、.1.1 每年的11月15日之前，由专业工程师组织相关人员研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划填入设施设备保养记录并上报公司审批并编制形成设施设备年度维保计划。4.1.2 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：a) 给排水设备设施使用的频度；b) 给排水设备设施运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间；d) 预计费用。4.2 水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按设备维保年度计划进行。4.3 水泵机组维修保养。每年的58、4月、10月份对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。4.3.1 电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上，否则应烘干处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c) 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d) 清洁电动机外壳；e) 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.3.2 水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更 换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重， 则应更59、换同规格水泵轴；c) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，是机械密封的，应检查或更换机械密 封圈。d) 清洁水泵外表；e) 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。4.3.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.3.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.4 控制柜维修保养。每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.4.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外表，务必使柜内无积尘、 无污物。4.4.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。4.4.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰60、，是否有脱落现象，如是则应整改。4.4.4 交流接触器维修保养：a） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b） 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c） 清洁铁芯上的油污及脏物；d） 检查复位弹簧情况；e） 拧紧所有紧固件。4.4.5 自耦减压启动器维修保养：a） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；b） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.4.6 热继电器维修保养：a） 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达61、不到要求 的应更换。4.4.7 自动空气开关维修保养：a） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M、否则应烘干处理；b） 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c） 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；d） 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦试。4.4.8 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两 者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号 继电器。4.4.9 信号灯、指示仪表维修保养：a) 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换62、相同规格的小灯泡；b) 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更 换同规格同型号的仪表。4.10 远传压力表维修保养：a) 检查表内是否有积水、如有则应干燥处理；b) 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；c) 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4.5 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养4.5.1 闸阀维修保养：a) 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b) 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；c) 对闸阀阀杆加黄油润滑；d) 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.5.2 止回阀维修保63、养：a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 检查止回阀弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。4.5.3 浮球阀维修保养：a) 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b) 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；c) 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.5.4 液位控制器维修保养：a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 清除压力室内污物，疏通控制水道；c) 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；d) 紧固所以螺母。4.6 潜水泵或排污泵维修保养i. 用500V摇表检测64、潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在015M以上，否则应拆开潜水泵或排 污泵对线圈进行烘干处理。ii. 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。iii. 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号规格的 轴承。iv. 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。v. 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵 上的所有螺母。4.8 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油65、漆一遍。4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）4.9 维修人员员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在设施设备保养记录、 内，并于每次维修保养后的3天内由工程部领班整理后交工程部主管签名认可后存档， 保存期为长期。4.10 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，经管理处主任批准后通知管 理处，应由管理处提前14小时通知有关用户。5.0 记录5.1 设备设施保养记录表5.2 外委维修保养申请维修保养标准作业规程4.0 目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。5.0 适用范围适用于管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。666、.0 职责3.1 公司工程部专业工程师负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查该计 划的执行情况。3.2 工程部负责组织编制供配电设备设施维修保养年度计划并组织、监督、实施年度维保计 划。3.3 维修人员负责对供配电设备设施进行维修保养。3.4 管理处负责向有关用户通知停电的情况。7.0 程序要点4.1 供配电设备设施维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的月日前，由专业工程师组织研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划填入设施设备保养记录并上报公司审批后形成设备设施年度维保计划。4.1.2 供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：a) 供配电设备设施使用的频度；b) 供配电设备设施运行67、状况（故障隐患）；c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间；d) 预计费用。4.2 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行。4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由工程部经理按年度维保计划制定的频次外委供电局实施。外部清洁及部分外部附件的维修保养由值班电工负责，低压配电柜的维修保养由值班电工负责。4.4 低压配电柜维修保养：每年的月、月份对辖区内的所有低压配电柜内外都进 行一次68、清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.4.1 刀开关维修保养：5.1 检查安装螺栓是否紧固如松驰则拧紧；5.2 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；5.3 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有应 进行调整、 修理或更换；5.4 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.4.2 熔断器维修保养：a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。4.4.3 交流接触器69、维修保养：a) 清除接触器面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c) 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；d) 清洁铁芯表面的油污及脏物；e) 拧紧所有紧固件。4.4.4 自耦减压启动器维修保养：a) 用500V摇表测表绝缘电阻应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4.4.5 电容器维修保养：a) 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d70、) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。4.4.6 热继电器维修保养：a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.4.7 断路器（自动空气开关）维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ，否则应烘干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如果灭弧罩破裂，则应更换；c) 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现 象；d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；e) 各传动机构应注入润滑71、油；f) 检查主触头表面有小的金属颗粒里时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g) 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；h) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j) 检查接头处有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.4.8 二次回路维修保养：a) 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b) 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。4.4.9 主回路维修保养：a) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c) 母线排油漆是否脱落，如是则重新油72、漆。4.5 变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在设施设备保养记录内，变配电室电工每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交工程部存档，保存期为长期。4.6 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，由经管理处主任批准安排相关部门提前14小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电11小时内向有关住户作出解释。8.0 记录5.1 设备设施保养记录表5.1 外委维修保养申请表9.0 相关支持文件6.1 供配电设备设施安全操作标准作业规程弱电系统维修标准作业规程1.0 目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。2.0 适用范围适用于物业管73、理公司辖区内的弱电系统的维修。3.0 职责3.1 工程部专业工程师负责检查弱电系统维修工作的实施情况。3.2 工程部专业工程师负责弱电系统维修工作的组织实施。3.3 维修人员负责弱电系统的维修工作。4.0 程序要点4.1 维修人员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守住户家庭/维修标准作业规程的4.1条款。4.2 维修员注意事项4.2.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。4.2.2 应注意安全操作：a) 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b) 确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面忌与金属物件相碰，最好用绝缘板垫74、起；注意合理放置维修工具以免引起意外。4.2.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.3 基本维修方法：4.3.1 观察法；a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b) 有无异常的声音；c) 观察图象效果。4.3.2 静态测量法：a) 短路电阻测量法；b) 电流测量判断法；c) 电压测量判断法。4.4 电话线维修4.4.1 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。4.4.2 检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。4.4.3 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。4.5 可视对讲机维修4.5.1 无图像、声音、但开75、锁正常；a) 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口的图像信号连接线是否接牢，有则由应重新接好（烫锡焊接）；b) 如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。4.5.2 通话无声音：a) 检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；b) 调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；c) 调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前76、置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。4.6 闭路监控系统4.6.1 闭路监视器a) 某台监视器无图像、无光栅: 检查监视器的110V交流电源是否正常; 监视器上的电源开关是否打开; 上述两步检查后,就进行监视器内部故障维修。b) 某台监视器上有光栅,且是蓝屏: 把此台监视器上的视频输入线换到好监视器上观察是否有图像,如在好监视器上有图像,则说明此监视器的视频输入端到监视器内部有故障,进行机内维修; 检查从切换器到此监视器之间的视频线是不完好; 检查切换器的输入端是否有视频信号,如有,则是切换器有故障,维修切换器; 检查从摄像头到切换器之间的视频线是否完好; 检查摄像头的电源是77、否正常,摄像头上的电源指示灯是否亮,如电源有故障,就维修电源; 最后检修摄像头。4.6.2 矩阵视频切换器 主监视屏上无法进行图像切换操作:a) 切换器到主监视屏的视频接线是否完好;b) 对切换器进行重新编程设置;c) 对切换器进行内部维修。4.6.3 控制键盘a) 无法控制某一台智能摄像球。 检查控制键盘的控制信号否传送到智能球上，如智能球上无控制信号，则是控制线路有问题。 如操作杆对智能球上的上下左右的移动，变焦“ZOOM IN”和“ZOOM OUT”、光圈“IRIS OPEN”和“IRIS CLOSE”都无法控制，则智能球的信号接收部位有故障。 如上面B中的其中某一项有问题，则在智能球上78、检查此项的受控部件，对其进行维修。b) 控制键盘对所有的智能球都无法控制 检查键盘到切换器之间的连接线是否完好。 编程设置是否正确。 对控制键盘内部进行维修。4.7 家居报警系统4.7.1 室内报警部分a) 某一报警点无法报警j) 栓查报警点处的报警器（门磁、紧急按钮、红处对射）是否完好。k) 检查报警点到室内主机的连线是否完好。l) 检查主机上的接线端子是否接好。m) 维修主机内的部件。b) 各报警点都无法报警 检查主机有无电源。 检查键盘上是否处于设防状态。 进行（4.9.1 A的前三项方法）各步的检查。 在键盘上重新进行编程设置，看主机是否恢复正常。 对主机部件进行维修。c) 室内主机报79、警后无法传出报警信息 检查室内主机是否接上电话线。 室内电话是不开通了信号，电话线本身有无故障。 键盘是否进行了正确的编程设置。检查主机上的报警传输部份有故障。4.7.2 管理室部份。 管理室内接不到报警信息。 微机上的管理软件“警讯中心”是否打开。 接收机到微机上的连线是否完好。 接收机上的电话线是否接好。 电话线本身是否有故障，是否开通信号检查。 接收机是否正常。 检查微机上的软件系统。4.8 周界系统4.8.1 控制管理部份。a) 主机接收不到报警点信息。 参照4.9.1的维修步骤。b) 计算机上接收不到报警信息。 检查计算机上的管理软件“警讯中心”是否打开。 报警主机是否有报警信息。 80、接收机是否接到报警主机的报警信息，如没接到，是故障在报警主机信息输出部份及主 机与接收机的连接线上。 接收机和接收机与计算机的连接线是否有故障。 接头处计算机上的管理软件出现问题。4.8.2 探测部份。某一报警点无法报警。 检查红外对射探测器的外壳是否被灰尘等物挡住使红外光线无法传出与接收。 检查红外对射探测器的电源是否正确。 检查红外对射探测器到主机的连接线及接头处有无故障。 检查红外对射探测器内部电路。4.9 车库管理系统4.9.1 车辆入进场a) 无法取卡 检查取卡器电源是否加上。 检查取卡器里还有卡没有。 检查取卡器的取卡按扭好坏。 检查取卡器内部的控制电路。b) 车辆进入时无法读卡。81、 检查读卡器电源是否加上。 检查读卡时卡的位置是否放在读卡器的感应范围。 检查所取卡是否有故障。 维修读卡器内部电路。c) 入口道闸打不开。 检查计算机上是否有读卡的信息，如无则读卡器所读信息没有反馈到计算机上，检查读 卡器与计算机的信息连接线及信息的输入、输出的控制电路。 手动控制道闸，台能升起，则是计算机与道闸的联动部分或控制软件有问题。 对道闸进行维修。d) 车辆过后,入口道闸表能自动下降 手动控制道闸,如不能下降,则道闸自身的下降控制部分有故障。 道闸与计算机的联动控制部分有故障，重点检查计算机的软件下接口部分。4.9.2 车辆出场a) 读卡器无法读卡(同4.11.1.B类似)。b) 82、出口道闸打不开(同4.11.1.C类似)。c) 车辆过后出口道闸不能自动下降(同4.11.1.D类似)。d) 管理软件无法启动、数据无法保存、程序经常出错 这种现象可能是计算机有病毒，用杀毒。 重新安装管理软件程序。e) 视频卡、接口出错 检查程序设置是否正确。 视频卡、接口端子是否损坏。f) 两个摄像头都无图像 检查两个摄像头电源是否正常。 检查摄像头到计算机之间的视频线是否完好。 检查驱动程序是否正确。 检查视频卡是否损坏。 检查摄像头。4.10 消防自动控制报警系统4.10.1 报警部分a) 探头误报警 把探头取下，对其进行清洁处理后，再把探头装上，看是否还报警。 换掉此探头。b) 手动83、按钮、消火栓按钮误报警 此现象多数是由于被人误按后引起报警，对其按钮进行恢复再装上。 换掉此按钮。c) 区域机出现探头逐个报火警 检查探头总线线路，多数是因探头总线相互间或总线与地之间有局部短路现象。 检查总线隔离模块。 检查区域机内部电路。d) 区域机出现探头逐个报故障 检查区域机到总线隔离模块的总线是否接好。 检查总线隔离模块到楼层总线的线路是否完好。 检查楼层总线是否有正常的电阻值。 换掉总线隔离模块。 检查区域机内部电路。e) 区域机上的报警信息反馈不到消防中心 检查消防中心控制主机上是否联接上了该区域机，如联接上了，则检查控制主机的设置是否正确。 重新进行区域机与主机的联接，联接方法84、是将区域机关机后再开机。 检查控制主机与区域机的还将有接总线是否正常。 检查控制主机、区域机上的联网接口是否损坏。4.10.2 联动部分a) 讯响器、消防广播、风机、排烟阀在区域机报警后不动作 检查区域机是否设置在联动状态下（设置成部分自动或全部自动都可以）。 检查联动控制模块是否完好。 检查联动控制线路是否正常。 检查区域机内部的联动控制电路。b) 电梯、消防泵、喷淋泵、防火卷帘门在区域机报警后不动作。 检查区域机是否设置在全部自动工作状态下。 同4.11.1.A的后三项类似。注意：其中防火卷帘门必须是在被设置的联动探头报警 后才能动作。4.11 维修工工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，85、把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.12 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。4.13 一切正常后请住户在维修单上签名确认。4.14 维修员回到工程部后，应及时填写好维修单（内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等），最后签上维修员的姓名以备查询。4.15 工程部做好维修单的登记工作。5.0 记录6.0 相关支持文件中央空调维修保养标准作业规程1.0 目的 范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的86、维修保养。3.0 职责3.1 工程部负责审核物管处中央空调维修保养年度计划并检查计划的执行情况。3.2 专业工程师负责组织制定中央空计维修保养年度计划并组织、监督计划的实施。3.3 工程部维修工具体负责中央空调的维修保养。4.0 程序要点4.1 中央空调维修保养年度计划的制定4.1.1 每年的11月15日之前，由工程部主管组织研究、制定中央空调维修保养年度计划并填入设施设备保养记录后上报公司审批后形成设备设施年度维保计划。4.1.2 制定中央空调维修保养年度计划原则；a) 中央空调使用的频度；b) 中央空调运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 中央空调87、维修保养计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。4.2 对中央空调进行维修保养时应按设备设施年度维保计划进行。4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。4.4 冷却塔维修保养：工程部维修工负责每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的辆承。88、4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则就整修。4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。4.4.5 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。4.5 风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养4.5.1 每月清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（每月清洗一次）。4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，遇应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。4.5.3 用500V摇表89、检测风机电机线圈绝缘电阻就不低于0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。4.5.5 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。4.5.6 拧紧所有紧固件。4.5.7 清洁风机盘管外壳。4.6 冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。4.6.1 柜式蒸发器维修保养；a) 每周清洗一次空气过滤网；b) 清洁蒸发器散热片；c) 清洁接水盘。4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）；a) 配制10%的盐酸溶液（每90、1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；b) 拆开冷疑器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为14小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为11小时）；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d) 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封垫已老化则应更换）。4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对外冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。4.7.1 电动机维修保养a) 用500V摇表检测电动机线圈缘电阻是否在0.5 M以上，否则应进行干燥处理或修复；b) 检查电动机91、轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c) 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。4.7.2 水泵维修保养：转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。4.7.3 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。4.7.4 清洗水泵过滤网。4.7.5 拧紧水泵过滤网。4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查92、冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管等处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。4.9 阀类维修保养：工程部维修工每半年对阀类进行一次保养4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养：a) 检查是否泄漏，如是则应加压填料；b) 检查阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；c) 检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养：a) 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；b) 电磁调节阀、压差调节阀； 通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀； 对压差调节阀间阀杆加润滑油93、，如压填处泄漏则应加压填料。4.10 检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养4.10.1 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a) 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b) 送检温度计、压力表合格后方右再使用；c) 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d) 检查安装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.11 检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养4.11.1 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a) 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b) 送检温度计、压力表合格后方右再使用；94、c) 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d) 检查安装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.11.2 控制部分维修保养：a) 清洁控制柜内外的灰尘、脏物；b) 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c) 交流接触器维修保养； 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器； 清洁铁芯上的灰尘及脏物； 拧紧所有紧固螺栓。a) 热继电器维修保养： 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应95、更换。b) 自动空气开头维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理； 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如灭弧损坏则应更换； 清除触头表面上的小颗粒（不要修锉）。c) 信号灯、指示仪表维修保养； 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； 检查各指示仪表是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。a) 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；b) PC中央处理器、印刷线路板如出出问题，则申请外委维修。4.12 压缩机维修保养：工程部每96、半年对压缩机进行一次检测、保养：4.12.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/1位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。4.12.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.12.3 具体检查压缩机如下参数：a) 压缩机电机绝缘电阻（正常0.5M以上）；b) 压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；c) 压缩机油压（正常1015kgf/cm1）；d) 压缩机外壳温度（正常85以下）；e) 吸气压力（正常值4.95.4kgf/cm1）；f) 排气压力（正常值11.5kgf/cm1）;g) 检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h) 检97、查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，台有则应更换压缩机（外委维修）。4.12.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机；4.13 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由经理填写停 申请表经管理处主任批准后通知物业部，由管理处提前一天通知有关部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后1小时内向有关部门作出解释。4.14 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在设备设施保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内由空调维保员将记录整理交经理签字存档，长期保存。5.0 记录5.1 设备设施保养记录表5.1 外委维修保养申请表工程部员工培训管理标准作业规程1.0 目的规98、范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。2.0 适用范围适用于物业管理公司工程部员工的培训。3.0 职责3.1 工程部经理负责监督及抽查本管理处员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系 培训教师。3.2 工程部经理负责提出年度员工培训计划，并负责具体组织实施。3.3 工程部专业工程师负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。4.0 程序要点a) 员工培训计划的制定i. 工程部经理于每年的年底前依据出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。ii. 员工培训计划的内容应包括以下各方面：a) 不违反国家的有关法律、法规；b) 有明确的培训内容；c99、) 有考核的标准；d) 有具体的培训时间；e) 有培训费用的预算。b) 专业基础知识培训i. 专业基础知识培训由工程部专业工程师具体负责。每月不少于一次。ii. 专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。iii. 培训内容： 电工类： 电工作业安全规程； 电梯类： 电梯结构原理及安装维修； 电梯的应急处理方法。 电梯实用技术。 公共设施类：如建筑装饰工程施工技术； 给排水类：如给排水设备设施使用及维修保养技术； 制冷类：如制冷设备原理及使用、维修技术； 弱电类：如电子技术基础，楼宇自控的原理；消防联动控制的原理；家用电器的维修技术。 柴油机类：如柴油发电机使用及维修、保养技术； 工程100、部与其他部门工作中的协调技巧； 文明用语； 仪表仪容； 礼貌礼节； 服务意识； 服务技能； 服务要求。iv. 培训形式为集中授课。v. 考试方式： 试卷考试； 课堂问答。c) 物业管理知识培训i. 物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。ii. 物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。iii. 培训内容：a) 物业管理法律、法规。其中：城市异产毗连房屋管理规定、城市房屋修缮管理规定为工程部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；b) ISO9001质量保证体系。iv. 培训形式：a) 公司集中授课；b) 讨论。v. 考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。vi. 培训内容：a) 101、操作安全；b) 日常生活安全。vii. 培训形式为集中授课形式。viii. 考试方式为课堂问答。d) 思想及文化方面的培训i. 思想及文化方面的培训由工程部主管具体负责。ii. 思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。iii. 培训内容：a) 思想品德；b) 行为准则；c) 语言表达能力。iv. 培训形式：a) 集中授课；b) 讨论。v. 考试方式为课堂问答。e) 特种培训。对于工程部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷工等）应按计划报请公司批准后，选送员工外培、或请专业人士来公司授课。f) 每次培训后，应由工程部主管将培训时间、培训内容、培训效果情况填入培训记录表。作为员工培训档102、案长期保存。g) 培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为1年；。5.0 记录5.1 年培训计划5.2 培训记录表6.0 相关支持文件6.1 工程部各标准作业规程避雷系统保养1.0 目的保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。2.0 保养周期每年至少保养一次。3.0 内容3.1 检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R1。3.2 检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。3.3 检查避雷线过变形缝处是否损坏。3.4 检查网格有无损坏、变形、锈蚀。3.5 检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。3.6 检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈103、蚀，即打磨并刷银粉，若锈蚀严重，请更换。3.7 检查断线卡螺栓是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓。4.0 相关记录4.1 房屋维修综合检查表低压配电柜的保养1.0 目的确保低压配电柜的正常、安全运行。2.0 范围低压配电柜每年总体检查、保养。3.0 职责：3.1 全面认真地检修配电柜内的全部设备。3.2 以最少的停电时间完成检修。4.0 内容及步骤：4.1 检修前必须经得公司总经理的批准。4.2 检修前一天应告知客户服务中心通知业主停电时间。4.3 检修时应从变压器低压侧开始。配电柜断电后，清104、洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头点有无发热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。所有二次回路接线连接可靠，绝缘符合要求。4.3.1 检查抽屉式开关时，抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉触头表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3）即应更换触头。电源指示仪表、指示灯完好。4.3.2 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm1以上的一根导线逐个把电容器对地进行放电后105、，外观检查壳体良好，无渗漏油现象，若电容器外壳膨胀，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。4.3.3 受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。4.3.4 变电柜的检修：4.3.5 操作前应按下列步骤进行：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，并在开关柜把手上挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌106、，然后用10mm1以上导线短接母排并挂接地线，紧固母排螺丝。4.3.6 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。4.3.7 送电前的检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。5.0 注意事项：5.1 检修过程中必须设专人监护。5.2 工作前必须验电。5.3 检修人员107、应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并操作。5.4 检修中应详细了解哪些线路是双线供电。5.5 检修母排时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。6.0 相关文件及记录6.1 设施设备保养记录报警系统的保养5 目的保障系统良好运行，便于来访客人与住户联系、访问及住户报警求援。2.0 职责2.1 工程部维修人员负责保养。2.2 维修班、安保队员或客户服务中心负责接受住户对讲故障的登记及解答住户使用方法的 询问。3.0 范围 系统内主机、线路、楼层解码器、住户室内分机等。4.0 内容4.1 办公室可根据住户的故障登记，当天通知专人进行检查维修。4.2 保养人每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机、楼层108、解码器等各部件工作是否正常， 测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。4.3 清扫箱内外积尘，检查引出线路是否固定可靠。4.4 保养后，维修班逐个单元核对，确保系统畅通，住户满意。5.0 注意事项5.1 非指定维修保养人员不得拨动解码器的编码开关。5.2 非指定维修保养人员不得动主机箱开盖检测箱内任何元件。5.3 清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。6.0 相关文件及记录6.1 设施设备保养记录风机的保养1.0 目的确保风机手动、自动的正常运转。2.0 内容2.1 电机的维修、保养。2.2 风机、风阀的维修保养。2.3 电气回路的维修、保养。3.0 步骤3.1 断开主电源109、，挂上“禁止合闸”标志牌，检查电机接地线是否良好。3.2 紧固各部分螺丝及联轴。3.3 检测电动机的绝缘电阻是否符合规定，检查主回路触点。若触头严重烧蚀(触头点磨损至原厚度的13)，应更换触头。3.4 调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。3.5 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。3.6 清洁电机及风轮、过滤器及机壳内部。对于油漆脱落处应补刷。3.7 向转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。3.8 检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰。3.9 手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。3.10 110、全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。3.11 连续三次开停机，检查各点遥控是否正确可靠。3.12 试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。确保风机运转正常。每半年进行一次定期保养，每月由消防管理人员开机操作检查一次并作记录。4.0 相关文件及记录4.1 设施设备保养记录干式变压器的保养1.0 目的 确保检修后变压器的正常运行。20 内容2.1 干式变压器的维修、保养。3.0 范围3.1 处于运行或停运的变压器每年例行保养一次。3.2 待投运的变压器在投运前预先保养一次。4.0 步骤4.1 投入备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下控制电源的操作保险，在开关把手处悬挂“禁111、止合闸”标志牌。4.2 断开检修变压器高压侧的断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电后，锁住高压柜，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。4.3 干式变压器的保养，首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫片、瓷套管有无破裂、 放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。4.4 检查母线接触面是否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。4.5 检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重的应更换。4.6 紧固引线端子、销子、接地螺丝、连线母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好。4.7 清洁变压器周围及配件上的灰尘112、，检查消防设施及通风系统是否良好。4.8 断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关节栉，用1500V摇表测定绝缘电阻。并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上报处理。4.9 次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。4.10 查变压室及变压器有无遗留工具，撤离现场。4.11 上低压侧断路器控制电源操作保险，重新挂上“禁止合闸”标志牌，防止向变压器反送电。4.12 开高压侧接地开关，再次检查变压器现场及低压侧的控制线，无误后，合上变压器高压 侧断路器，让变压器试运行取下高压侧标志牌。4.13 做好保养试运行记录。5.0 安全注意事项 5.1 摇测绝缘电阻必113、须两人进行。 5.2 在未对变压器进行充放电前，严禁触摸。 5.3 防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。 5.4 保养人应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行操作。 5.5 严禁误合闸。6.0 相关记录6.1 设施设备保养记录水泵定期保养规程1.0 目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2.0 适用范围物业公司所管理范围内的水泵。3.0 管理内容3.1 生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在设施设备保养记录上，每半年进行一 次全面保养，记录在设施设备保养记录上。d) 消防水泵和喷淋水泵每两月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消防泵起动时在管 网顶部测试消火栓出口喷水射程达6M以上。每114、半年进行一次全面保养，记录在设施设备保养记录上。e) 生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在设施设备保养记录上。f) 保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在设 施设备保养记录上。g) 泵体的保养i. 检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。ii. 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。iii. 检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。iv. 联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。v. 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。h) 电机的保养4.1.1 电机的保养每月进行115、，记录在设施设备保养记录上。4.1.2 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。4.1.3 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘 电阻应不低于0.5兆欧。4.1.4 接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。i) 相关阀门、管道及附件的保养4.6.1 相关阀门、管道及附件的保养，记录在设施设备保养记录上。4.6.2 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。4.6.3 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。4.6.4 压力表指示准确，表盘清晰。4.6.5 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。4.6.6 点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。j)116、 控制柜的保养3.3.1 控制柜的保养，记录在设施设备保养记录上。3.3.2 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。3.3.3 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端 子的接线螺丝。3.3.4 清洁控制柜内外灰尘。3.3.5 合上总电源，检查电源指示应正常。k) 保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。l) 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。4.0 相关记录4.1 设施设备保养记录车场管理系统的保养e） 目的保证车场管理系统运行良好，操作灵活可靠。2.0 职责维修班维修保养。3117、.0 保养周期每月检查保养一次。4.0 内容 4.1 修整挡车杆，反光膜脱胶或脱落的及时进行修复。4.2 取下道闸机箱顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。4.3 补充齿轮箱内机油，检查压力弹簧是否断裂，发现异常应立即更换。4.4 全面紧固电线接头，检查电器触点接触是否良好，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原 厚度的1/3），即应更换触头。4.5 检查电容器有无失效或漏电现象，如有应立即替换。4.6 检查道闸机箱，读卡机箱门、箱盖密封是否严密，严禁雨水进入。4.7 查验齿轮磨损情况，严重时应更换；紧固限位开关，对传动皮带进行观察，是否存在毛刺、 开裂现象，发现异常应立即更换。4.8 检查读卡机发卡装118、置机械部件是否灵活，对磨损部件进行润滑及更换。4.9 清洁箱内各部件5.0 相关文件及记录5.1 设施设备保养记录防盗监视系统的保养5 目的保证小区/大厦防盗监视系统的正常工作，使每台监视器的图像清 晰。6 适用范围本公司所管理的小区/大厦防盗监视系统。3.0 职责3.1 由工程部实施具体的维修及保养工作。3.1 工程主管进行监督和技术指导。4.0 维修内容：4.1 监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。4.2 监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检119、查视频连线有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。 4.3 控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压 输出则确定是控制器损坏，应更换或修理控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如云台输入端有控制电压输入，则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。5.0 保养 每月一次实施保养工作并作记录，确保系统正常工作。5.1 室外摄像系统5.1.1 每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。5.1.1 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好检120、查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。5.1.3 由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。凡是铁件部分要定期刷防 锈漆；避雷针要定期刷导电油漆（银粉）。5.2 室内摄像系统5.2.1 每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调镜头焦距。5.2.2 检查支撑杆的固定与防腐。5.2.3 监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。6.0 相关文件及记录6.1 设施设备保养记录 柴油发电机组保养规程1.0 目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范围管理处所辖区域内的柴油发电机备121、用电源。3.0 管理内容3.1 制定柴油发电机保养年度计划3.1.1 每年的11月15日之前，由工程主管组织维修班长和专业责任人一起研究、制定设备保养年度计划并上报公司审批。b) 制定计划的原则 柴油发电机使用频率 柴油发电机的运行状况（故障隐患） 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）c) 计划包括的内容 维修保养项目及内容 具体实施维修保养的时间 预计费用 备品、备件计划d) 柴油发电机外附件的维修保养，由维修人员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应 按设备保养年度计划进行。e) 柴油发电机维修保养3.3.1 进行保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序，不可拆零件的结构特点，并掌握好重122、新装回时的用力力度（应用扭力扳手）。3.3.2 空气滤清器的保养周期为每运行50小时进行一次，半年累计不足50小时时，每半年保养一次。 空气滤清器显示器： 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更 换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； 空气滤清器：a) 松开铁环，拆下储尘器滤芯，由上至下小心清洁滤芯。b) 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯。c) 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电吹风吹干（注意不能过热）。d) 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察123、，如发现有光点则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。3.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次，半年累计不足50小时时，每半年保养一次。a) 每周检查蓄电池充电是否足够，否则应充电。b) 检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置。c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。3.3.4 润滑机油系统维修保养周期为每运行100小时进行一次，年累计不足100小时时， 每年保养一次。3.3.5 机油的更换a) 启动柴油发电机，让其运行15分钟；b) 柴油发电机高热时，从油底壳螺排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧124、螺栓， 然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油；c) 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；d) 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），加新的与机内型号相同的机油。 柴油滤清器的维修保养周期为每运行100小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。3.3.6 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。f) 对于柴油发电机的拆除维修或调整应由工程主管填写设备（机具）外委维修申请单，经批准后，由外委单位完成。g) 对于125、计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经管理处主任口头批准后，先组织解决而后作好设施设备保养记录并上报公司。h) 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范的记录在设施设备保养记录内，长期保存。4.0 相关记录4.1 设备保养年度计划4.2 设施设备保养记录4.3 设备（机具）外委维修申请单中央空调操作标准作业规程1.0 目的规范中央空调的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0 适用范围使用于物业管理公司辖区内中央空调的操作。3.0 职责3.1 工程部班长/主管负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况。3.2 值班工负责中央126、空调的操作。4.0 中央空调系统制冷运行前的工作程序4.1 制冷设备运行前都要按一定的顺序，进行认真的检查护理，以确保在送冷期间所有的设备都能顺利地工作。4.2 常用的中央空调冷水机组；大体有离心式制冷机，活塞式(往复式)制冷机，螺杆式制冷机，吸收式制冷机。这四种冷冻机其结构工作原理各不相同，它们的共同特点是；在机器的内部都是完全密封的，在使用之前要对机器的密封部分进行检查和调整，并对其附属设备作细致的检查。5.0 开车前空调制冷附属设备的检查调整5.1 空调送风机：风机叶轮的清扫，轴承清洗加油，皮带的检查调整，基础螺丝的紧固，空气过滤器过滤材料检查清洗。5.2 风机盘管：管盘的调整与清洗，盘127、管渗漏水情况的检查，冷水出入口阀门的检查，温控开关的调整。5.3 调整阀门控制冷冻水流量：检查自动调节阀的动作是否正常，设定自动调节阀动作的温度检测装置。5.4 冷却塔：检查风机的功能，调整轴承和皮带，检查散水和喷雾状态是否正常，水分布是否均匀，是否平稳地流过填充材料的表面，水滴是否有飞散的情况。调整下部水箱的自动补水装置的浮球阀，并观察下部水箱是否有漏水的现象。检查过滤器和各个阀门开关是否正常。5.5 膨胀水箱：检查调整冷冻水膨胀水箱自动补水装置的浮球阀，并检查膨胀水箱是否漏水并及时堵漏。5.6 水质处理：冷冻水、冷却水管道系统注满水，并将所有管道阀门打开，启动水泵冲洗管道后，将污水排净，重128、新注满水并加入除锈剂，然后启动水泵使水在管道中循环14小时，将污水排净，再将管道注满水并加入防锈剂、防腐剂并作杀菌消毒，使水质的PH值、浊度、总硬度、酸碱度等指标达到要求。5.7 水泵：用于空调水系统的水泵，一般为离心水泵或管道泵。在开车前，应检查泵出水口闸阀开闭是否正常，检查轴承内润滑油是否充分，再检查填料筒内的盘根如已发硬漏水，则应取下用黄油还软后再装入，并将水泵盖上的放气旋塞打开，并注满水。5.8 空调电控部分：由专职人员对上述设备的电气控制部分作详细的检查调整，使电气控制准确可靠。6.0 相关记录6.1 设备保养年度计划6.2 设施设备保养记录6.3 设备（机具）外委维修申请单消防设施129、管理规定4 目的 为了确保小区业主生命财产安全，保证消防设备随时处于正常状态，提高人员管理意识和安全责任感。5 适用范围 物业公司所管理项目配置的所有消防设施设备。6 管理内容3.1 火灾自动报警系统 每双月在定期安全检查时对火灾自动报警系统主机面板、报警钮及车库防火卷闸门作联动功能试验。 每半年检查喷头是否漏水、锈坏、玻璃球中有色液体是否变色、减少，如有异常，立即更换。如发现玻璃被其他物质污染，立即清洁保持灵敏度。 每半年检查一次所有报警阀，要求打开警铃校验旋塞，30秒内应发出铃声报警。同时应提前通知客户中心，由客户中心告知业主此为消防例行检查。5.1 消火栓（安保部配合共同进行） 室内消火130、栓每双月检查消火栓是否锈蚀、有无渗漏、转动机构是否灵活。 室外消火栓每双月对室外消火栓进行放水检查，对润滑部份擦洗加油。5.2 水泵接合器水泵接合器每半年保养一次，检查转动机构是否锈死和密封、送排风系统是否老化。5.3 消防泵、喷淋泵按水泵定期保养规程执行。5.4 上述消防设施的检查均记录在定期安全检查表上。工程部工作标准序号检查项目检查标准不合格项目重点描述一电梯控制器、制动器接触器、继电器触点是否烧熔痕迹，是否可靠、灵活反之内、外门开闭内、外门开启，动作时停止平稳性、平层差检查反之报警电话检查线路是否完好，接线紧固、通话正常反之开关按钮显示屏安全触板及开关、轿箱内外显示器、厅门按钮及显示是131、否正常反之工作记录运行、保养、维修记录是否规范、完整反之机房清洁井道底坑无积水，设备、设施清洁、卫生反之曳引电机系统油镜、油杯、油位检查加油，运行状况正常反之二配电房变压器线圈测试、吹扫，接线部位接地装置，接触部位采取腐蚀处理，接地阻值在4欧以内反之无功功率补偿器（电容柜）用10MM以上导线对电容逐个对地放电，然后检查接触器是否正常，电容器有无胀肚，漏油积尘反之高低压成套控制柜母线接头无变形和放电痕迹，绝缘无损坏，总空开主触点无烧熔痕迹，机械合闸、分闸正常反之工作记录运行记录、保养记录、维修记录规范、完整反之清洁卫生机房内设备、设施清洁卫生反之三水泵房水泵、电动机水封、轴承电机绝缘测试，阻值不132、低于0.5M欧，水泵无异响、振动、发热、无渗漏、滴水反之阀门止回阀动作正常可靠，开关灵活，转动部位注油，丝杆涂黄油反之贮水池、水箱贮水池、水箱定期消毒、清洗，水质检测（定期作余氯含量检测）反之管道管道及支架无锈蚀，除锈、补漆，管道保持干净、整洁、焊接、丝接、胶粘接点良好无泄漏反之工作记录运行记录、保养记录、维修记录规范、完整、有审核人签字反之清洁卫生机房内设备、设施清洁卫生反之四发电机机油、水位、油料储备、发动机机组检查发电机机油油位，冷却水水位，储备油量，带负荷运行8小时以上；发动电机组无漏油、漏水、漏烟、漏气现象，操作面板仪表指示正常，调整风扇皮带用手指下压15cm为正常反之蓄电瓶检查电压133、是否正常、电解液位正常，比重液至极板下线1cm左右，比重1.1g反之工作记录运行记录，保养记录，维修记录规范、完整，有审核人签字反之清洁卫生机房内设备、设施清洁卫生反之五灯饰工程灯具完好，安装整齐、美观，开关、接触器配置合理反之强弱配电间线路整齐，设施完好，室内卫生干净反之单元门拉手、锁、闭门器完好，门、开关灵活反之商业门面灯箱、招牌、空调整齐、美观、干净、安装合理反之消火栓设施齐备、完好、无锈蚀、干净反之园区建筑外立面干净、整洁、完好反之排水管道沟道无堵塞、地漏，井盖及阀门完好反之化粪池年度一次清堵、排污，定期（每月）对化粪池进行维护、养护、检查，发现异常现象应及时采取相应措施处理，工作记录134、完整反之（室内）装饰装修工程严格按流程执行，如实填好装修过程控制相关记录反之上门服务标准作业规程1.0 目的规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内住户家庭安装/维修工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责检查住户家庭的安装/维修工作的实施情况。3.2 工程部班长负责住户家庭的安装/维修工作的组织实施。3.3 工程部水电维修工具体负责住户家庭的安装/维修工作。4.0 程序要点4.1 维修工进住户家进行安装/维修工作严格遵守员工服务管理标准作业规程。4.2 维修工接到住户家庭安装维修通知单后应在15分钟内准备好安装维修135、所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等）,带上入户用的鞋套。按与住户约定的时间赶到（特殊情况除外）。4.3 维修工来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门，见到住户时先问好，出示工号牌并说明员工身份，再简洁说明事由。征得住户同意后，应按公司规定在鞋上套一次性鞋套方可进入住户家庭。4.4 维修工进住户家维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。4.5 维修工在户家安装维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测，判断出故障部位（元器件）。严禁136、盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。4.6 维修工进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。4.7 维修工在施工中不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给班长或主管，请求解决。4.8 维修工在施工中因工具、材料、技术等原因，需暂停施工，人员暂时离开，应向住户说明，切记不得闷声不响离开。4.9 施工完毕后，必须做到“工完场清”。4.10 维修工离开住户家时应按公司规定请住户签署派工单并征求住户意见，应礼貌向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。4.11 上门137、服务流程图业主不在家，与客户中心核实或回办公室电话与业主联系，约定时间并作下记录，记住约定时间。业主同意进门后，从工具包中拿出鞋套穿上，开始检查。业主开门后，面带微笑和业主自我介绍：“您好，我是鸥鹏物业公司维修工，你家中事打维修电话，公司派我来处理，我可以进来吗？”业主在家，轻敲进户门三声，不超过三组，或按门铃（不允许猛击户门或急促不断按门铃）。业主家接派工单3 如非有偿服务范围，立即开始维修。4 如为有偿服务范围，向业主作解释，并出示服务收费标准，业主认可标准后，开始维修。（维修中如业主在场，可边做边向业主解释故障原因，并见缝插针介绍公司近况等，如业主在过程中提一些解答不了的问题，可提醒他同138、相关部门联系）3、如属不能立即处理的，则向业主解释原因，确定处理时间回来后转成协调单。维修完毕，请业主验收，用随身所带抹布打扫干净场地，并请业主在派工单上签字（如为有偿服务，则同时核定费用交物管费时一并缴纳，并将派工单第二联交给业主）向业主交待观察事项，告别出门。将派工单交回办公室，此项服务完成。注意回访（工程主管），以提高服务的附加价值 （备注：上门服务过程特别应注意行动、语调、语言几个方面的问题，多用“您好、请、谢谢、对不起、再见”等文明用语，对提高服务附加价值有极好的作用。）5.0 记录5.1 派工单5.2 协调单6.0 相关支持文件6.1 员工服务管理标准作业规程6.2 电气维修规定供139、配电设备设施安全操作标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0 适用范围使用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。3.0 职责3.1 工程部班长/主管负责检查供配电设备设施安全操作标准作业规程的执行情况。3.2 值班电工负责供配电设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 安全注意事项4.1.1 操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套避免正向面对操作设备。4.1.3 带电工作，紧急情况下须带电作业时，需具备如下条件：a) 有监护人。b) 工作场地空间140、足够。c) 所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）。d) 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再恢复供电。不允许强行供电，必要时允许试送电一次。4.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2 供配电设备设施操作4.2.1 配电变压器停电的操作要领：a) 拉开各低压出线开关。b) 拉开各低压总开关。c) 拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2 自发电停电的操作要领：a) 拉开发电机配电柜总开关。b) 141、（按下发电机停止按钮）关掉发电机控制电源。4.2.3 配电变压器送电的操作要领：a) 合上配电变压器高压侧开关。b) 合上低压总开关。c) 合上各低压出线开关。4.2.4 自发电送电的操作要领：a) 合上发电机控制电源（及按下发电机启动按钮）。b) 合上发电机配电柜总开关。4.2.5 在配电变压器上工作前，操作要领如下：a) 拉开高、低压两侧电源。b) 验电，确认无电。c) 两侧分别挂三相短路接地线。d) 搞安全护栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.2.6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：a) 拉开开关、有明显的开路点。b) 验电，确认无电。c) 挂三相短路接地线。142、d) 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）。e) 挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。f) 站在绝缘垫上工作，尽量单手工作。5.0 记录电梯困人救援作业文件1.0 目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客的安全和电梯的安全运行。2.0 适用范围适用于物管公司辖区内电梯困人的救援工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。3.2 维修人员负责电梯困人后的救援工作。4.0 程序要点4.1 当发生电梯困人事故时，维修人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其 保持镇静，不予惊慌，静心等待救援人员的救援；被困人员不可将身体任何部位拉伸出轿厢 143、外。如果轿厢处于半开闭状态，维修人员应设法将轿厢完全关闭。4.2 根据指层灯、PC显示，打开厅门观察判断轿厢所在位置。4.3 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。4.3.1 拉下电梯电源开关。4.3.2 用专用厅门钥匙开启轿厢门。4.3.3 在轿顶用人力开启轿厢门。4.3.4 协助乘客离开轿厢。4.3.5 重新关好厅门。4.4 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的求援方法。4.4.1 进入机房切断电源。4.4.2 打开手动装置罩盖。4.4.3 救援人员手持手动装置手柄，慢慢地移动轿厢，并同时观察平层指示灯，一旦平层指示灯一亮，说明轿厢已接近平层，这时就可以进行施救了。为了避免发144、生危险，轿厢移动时，切记动作不要太大，速度不要太快。当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。4.5 记录4.5.1 电梯困人救人记录水池、水箱的清洗规程1.0 目的保证二次供水清洁卫生，符合标准。2.0 适用范围物业管理公司所辖项目。3.0 管理内容3.1 水池及屋顶水箱一年至少清洗1次，若遇特殊需要可增加清洗次数，清洗时间安排由工程部视情况列出保养计划。4.9 清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好蓄水准备。4.10 清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。4.11 水池、水箱清洗程序(由物管公司委托具有相关资质的专业公司实施)a)145、 关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。b) 泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风1小时以上，以便空气流通排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。c) 燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池，水箱中的空气新鲜。e) 装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。f) 清洗和检修人员进入池内工作。清洗人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修。h) 完毕后排尽水池中的污水，清除污迹，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。各种设施正常后，注入水，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。4.12 安全注146、意事项 使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。 人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。 未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。 消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。4.13 一般情况下，清洗程序按相关的规定进行，特殊情况下则应拟定水池、水箱清洗方案， 经工程主管批准后执行。4.14 如清洗工作外包给专业公司进行，应按本文件内容提醒对方注意安全，由工程部员工作 好本文件所规定的记录。4.0 记录 质量记录表格序号编码记录名称使用部门保存期限备注01QR-GC-06-29-01电梯困人救人记录工程部1年01QR-GC-06-29-01设施设备保养记录工程部5年03QR-GC-147、06-29-03报废设备、器件清单工程部1年04QR-GC-06-29-04动火申请表工程部1年05QR-GC-06-29-05工作联系函工程部1年06QR-GC-06-29-06设备（机具）报废单工程部1年07QR-GC-06-29-07设备（机具）购置申请表 工程部长期08QR-GC-06-29-08设备（机具）外委维修申请表工程部1年09QR-GC-06-29-09设备维修记录 工程部1年10QR-GC-06-29-10违章施工整改通知书工程部长期11QR-GC-06-29-11儿童乐园和休闲健身设施日检表工程部5年11QR-GC-06-29-11安全整改意见工程部长期13QR-GC-0148、6-29-13计量器具统计表工程部1年14QR-GC-06-29-14计量器具检查计划工程部1年15QR-GC-06-29-15装修房检查表工程部长期16QR-GC-06-29-16大修记录表工程部1年17QR-GC-06-29-17外委维修保养记录表工程部5年18QR-GC-06-29-18工程竣工验收证明工程部1年质量记录表格序号编码记录名称使用部门保存期限备注19QR-GC-06-29-19设备故障问题转呈单工程部1年10QR-GC-06-29-10设备保养、中修、大修周期工程部长期11QR-GC-06-29-11电梯房巡查记录表工程部1年11QR-GC-06-29-11安防系统故障处理149、登记表工程部1年13QR-GC-06-29-13定期安全检查表工程部1年14QR-GC-06-29-14发电机运行记录表工程部1年15QR-GC-06-29-15机电设备统计表工程部1年16QR-GC-06-29-16配电房巡查记录表工程部1年17QR-GC-06-29-17设备保养计划表工程部1年18QR-GC-06-29-18水泵房巡查记录表工程部1年19QR-GC-06-29-19水池、水箱清洗记录表工程部长期30QR-GC-06-29-30整改通知登记表工程部长期31QR-GC-06-29-31维修值班记录表工程部长期31QR-GC-06-29-31房屋维修综合检查表工程部1年电梯困人150、救人记录 被困人姓名被困时间解救时间被困人身体情况救援人救援方式 设施设备保养记录 单位： 年 月 日设备名称：设备编号：保养级别、周期：安装地点：责任人：保养人：保养内容：检查内容：检查人签字： 年 月 日备注：报废设备、器件清单管理处名称： 序号设备、器件名称设备编号型号单价生产厂家报废时间处置办法 备注Q 动火申请表 申请动火单位（人）物业名称动火负责人动火事由动火部位动火时间年 月 日至 年 月 日动火作业安全措施动火单位防火责任人意见管理处防火负责人意见管理处审批意见备 注注：本表一式两份，一份由动火单位留存，一份由管理处存档备查。工作联系函 单位： 年 月 日致：主题主要内容发函单151、位（部门）：负责人：抄送： 设备（机具）报废单 单位： 年 月 日 设备名称：原设备编号：原安装位置：设备报废原因： 报废申请人：工程主管意见： 签名： 日期：管理处主任意见： 签名： 日期：总经理意见： 签名： 日期： 设备（机具）购置申请表 设备名称：申请单位：数量：预测单价：预测总价：购置原因：主要技术规格：环保要求：询价情况： 签名： 日期： 管理处主任意见： 签名： 日期：总经理审批： 签名： 日期： 设备（机具）外围维修申请表 单位 年 月 日 设备编号设备名称设备型号技术规格数量维修费用外维单位内部检测判断结果： 检测判断人： 日期：需要修复返回时间：维修内容：工程主管意见： 签152、名： 日期：管理处主任意见： 签名： 日期：总经理意见： 签名： 日期： 设备维修记录 单位： 年 月 日设备名称：设备编号：维修单位：维修人：维修开始时间：维修结束时间：故障描述及原因：维修内容： 维修方主管：更换件（报废件）名称 产地 型号价 格处理方式维修检定结论（含技术参数及功能）： 违章施工整改通知书 物业名称 房号 （物管公司存根）业主装饰单位装修项目负责人接收人签字问题描述整改意见联系人联系电话为了我们共同的家园有一个美好的居住生活环境，请您理解、支持我们的工作！谢谢合作。重庆顺意物业管理有限公司 年 月 日违章施工整改通知书 物业名称 房号 （业主存根）业主装饰单位装修项目负责153、人接收人签字问题描述整改意见联系人联系电话为了我们共同的家园有一个美好的居住生活环境，请您理解、支持我们的工作！谢谢合作。重庆顺意物业管理有限公司 年 月 日 儿童乐园和休闲健身设施日检表 项目日期存在问题检查人说明：1. 检查中着重对设施安全性进行检查。2. 状态完好：划“”，存在问题划“O”安全整改意见 存根）编号_： 经检查_存在如下隐患_请于_前予以整改,并将整改结果报管理处工程部。管理处工程主管_ 年 月 日安全整改意见存根）编号_： 经检查_存在如下隐患_请于_前予以整改,并将整改结果报管理处工程部。管理处工程主管_年 月 日计量和测量统计表 序号设备编号设备名称规格型号主要参数安154、装位置编号名称型号规格检定周期上次检定时间送检时间 计量器具检查计划 装修房检查表 房号业主姓名联系电话施工单位施工单位负责人装修期限日期内容记录记录人备注巡查重点：1、结构 1、防水 3、管道 4、电气 5、清洁 6、占道 7、天然气大修记录表检修项目测量数据检 修 记 录修 前修 后大修前设备状况大修后试机情况大修日期年 月 日至年 月 日大修负责人经理 外围维修保养申请表 施工单位工程项目工程范围工作内容技术要求完成时间预算造价结算办法甲方负责人：经办人：乙方负责人：经办人：工程竣工验收证明 工程项目名称： 年 月 日建设单位：施工单位：建设地点：工程造价：开工时间：交工时间：工程概况工155、程质量验收评语参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：参加验收单位： 验收人：注：1、工程质量现场验收，确认质量达到规范要求后，请即签字认可。 1、本表一式四份，均用碳素或蓝黑墨水填写。 设备故障问题转呈单 部： 现 设备/装置发生故障，请于 年 月 日前进行维修养护。 接收人：序号存在的问题及位置检查人处理结果复查人 重庆顺意物业管理有限公司 管理处 年 月 日 设备保养、中修、大修周期序号设备编号名称一级维护保养周期二级维护保养周期三级维护保养周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每半年每年三年六年0101消防水泵每月每半年每年五年八年0301风机每月每半156、年每年五年八年0403电梯每月每半年每年三年六年0504发电机每月每半年每年五年八年0605干式变压器每半年每年两年 0706空调机组每半年每年两年三年六年0807火灾报警系统每月每半年每年 0907气体灭火系统每月每半年每年 1007消防联动控制柜每月每半年每年 1108可视对讲系统每月每半年每年 1108防盗监视系统每月每半年每年 1309低压配电柜每半年每年两年 1409高压开关柜每半年每年两年 1510防火卷帘门每半年每年两年三年六年1613车库道闸系统每半年每年两年三年六年备注：逢高级保养的，低级保养可以不做。电梯机房巡查记录表电梯安装地点： 巡查时间电梯运行情况室内温度消防器材情况157、检查人备注安防系统故障处理登记表 故障时间地点故障内容故障原因修复情况及时间处理人用户确认定期安全检查表检查时间： 项 目检 查 情 况室内消火栓室外消火栓水泵接合器消防泵、喷淋泵自动喷淋系统自动报警系统应急灯高层自闭防火门车库防火卷闸门其他工程部主管： 检查人员： 发电机运行记录 单位: 班: 年 月 日设备编号运行时间至累计运行总时间审核人运行原因责任人运行监护人 记 录 项 目 输出电压（伏）： ： ： 输出电流（安） ： ： ： 转速（转分） 频率（） 水温 润滑油压 有无泄漏 润滑油位 通风系统 室内消防设施 室内温度 机器声响振动(与上次比较) 起动前电瓶 液位： 密度： 容量： 158、电压 ： 起动瞬间电瓶电压降 停 机 后 的 状 态 柴油油位 机油油位 水箱水位 电池液位 起动手柄位置 输出开关位置 电池电压： 密度： 容量： 备注:注：容量用蓄电池测试仪测量，分四个状态：充足、正常、重充 机电设备统计表 单位： 年 月 日序号设备名称设备编号型号技术规格数量单价生产厂家安装地点备注配电房巡查记录 日期：配电柜编号：停电记录：读 数时 间电 流电 压电 度 表 读 数功率因数值班人回路编号A相（KA）B相（KA）C相（KA）回路编号A相（V）B相（V）C相（V）有功表号无功表号配电房清洁、照明情况：备注：说明：停电记录要求记录停电原因、停电时间、停电范围。 设备保养计划159、表 单位： 年 月 日序号设备名称设备编号使 用责任人保养周期保养时间保养责任人备注日常保养一级保养二级保养日常保养一级保养二级保养日常保养一级保养二级保养 水泵房巡查记录 单位： 设 备编 号巡 查时 间主 令开 关位 置变频器工 作情 况电 机 温 度噪声及振 动情 况电 流(A)电 压(V)出 口压 力(Mpa)泵 体渗 漏情 况管道及阀门渗漏情况清洁及照 明情 况水 池水 位巡 查 人备 注 水池、水箱清洗记录 序号清洗时间清洗人员清洗效果管道阀门化验结果备注 专业负责人: 整改通知登记表序号问题描述发单时间签发人整改情况备注 维修值班记录表 报修时间报修部门内 容值班人责任人派工时间完工时间处 理结 果月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分 月 日 时 分房屋维修综合检查表 检查内容日期天气房屋编号检查情况处理方案处理结果检查人备 注