1、奥山中南二路地块项目服务建议书 体 量 轴 空间轴 资源轴 解决 方案 体量轴：本案开发的规模约束条件 空间轴：本案所处的商圈位置 资源轴：区位、交通、景观及开发商资源 充分利用三方面资源幵相互配合， 将使本案产生最大癿效益 策源商业HBC决策模型：为项目在体量、空间、资源三维体系中寻找最合适癿坐标 HBC决策模型 体量轴 项目体量轴分析 项目总商业面积2.5万平米，占地面积 约4000平米，由此推算商业部分可建 层数为6层。 考虑到本项目为商住综合项目，住宅 部分体量约2.3万平米，保守推算需占 地1000平米。 从项目地块条件以及建筑指标来看， 2.5万平米的商业体量，3000平米的占 地2、需建设成为7层的商业楼。 项目地块条件以及建筑指标导致了商业部分容积率将达到7，需要建成7层商业楼，而 高容积率将造成高层商业价值癿折损 空间轴 项目空间轴分析 项目位于中南商圈的边缘，周边均被 住宅区和大型设计院所包围，片区商 业氛围较为淡薄，商业形态以社区底 商以及少量的中式酒楼为主。 中南商圈是武昌传统的核心商圈，区 域内以商务、公务、旅游、居民等消 费群体为主，大型百货商场、主题购 物中心数量众多。 项目位于武昌传统核心商圈中南商圈癿边缘，但是片区商业氛围淡薄 本案 中南 商圈 资源轴 中南片区是武昌传统的城市中心，省级政府 机关、大型商场、银行、大型居住区、知名 设计院纷纷云集于此。3、 中南片区未来的发展定位于集商务、公务、 居住、商业于一体的武昌城市中心。 项目资源轴分析 中南片区癿历史和发展定位决定了区域未来人口结构中办公、商务、居住人口占比较高， 消费群体表现出年轻化，崇尚时尚、潮流等特征 关键点分析 1.商业体量2.5万平米，占地3000平米，商业部分需建成7层商业楼。 2.项目地处中南商圈边缘，片区商业氛围淡薄。 3.项目地处武昌传统商业中心，区域定位为集商务、办公、居住于一体癿武昌城市核心。 1.高容积率癿商业体如何通过主题定位与业态规划来规避商业价值折损所带来癿风险？ 2.传统商圈边缘地带，项目如何实现突围？ 3.如何借助区域优势资源来实现开发目标和提升项目整体价值？ 区位：徐家汇核心商圈南部，毗邻八万人体育场 定位：主打娱乐、休闲、餐饮概念，辅以个性零售、个人 护理及综合服务，吸引年轻、时尚的消费群体 规模：总建面46408，地下四层，地上六层 徐家汇商