1、商业地产发展应遵循 基本规律的思考 【以南京水游城为例以南京水游城为例】 南京水游城全貌 南京水游城内部运河及中心舞台 鼓楼区鼓楼区 68万人口万人口 25平方公里平方公里 南京水游城 新街口商圈 夫子庙商圈 2km 1km 错位错位+ +差别化差别化= =共存共存 两大商圈的两大商圈的扩大扩大与与整合整合 以休闲娱乐的主体创造以休闲娱乐的主体创造回游回游性性 借鉴国外商业地产的经验鉴国外商业地产的经验 海外考察海外考察日本日本 优秀的复合型商业设施经营理念优秀的复合型商业设施经营理念 不断增长的对娱不断增长的对娱 乐和观光的需要乐和观光的需要 儿童市场儿童市场 的扩大的扩大 对时尚的渴望对时2、尚的渴望 新型生活新型生活方方 式式的流行的流行 新型家庭的新型家庭的 急速增多急速增多 社会的急速变化 需求的多样化 业态规划是打造商业地产的关键 南京水游城南京水游城业态业态比重比重 南京水游城南京水游城业态业态布局布局 超市BHG 横店影城 电玩 复合性设施各业态的相乘法效果 洲际酒店 小南国酒店 南京水游城南京水游城 人流人流动线动线 家庭型娱乐设施 以运河为中心展开购物空间 南京水游城南京水游城动线动线安排安排 南京水游城品牌结构南京水游城品牌结构 Lifestyle店铺集合店铺集合 Value & Quality 世界著名品牌 南京水游城南京水游城业态业态和布局的相关因素和布局的相3、关因素 南京水游城工程技南京水游城工程技术术条件条件 南京水游城南京水游城辅辅助功能区需求助功能区需求 南京水游城的建筑与商业结合的三个亮点 南京水游城建筑与商南京水游城建筑与商业结业结合的三个成功之一合的三个成功之一 运河贯穿 设施的休闲性 活泼商业的氛围 南京水游城建筑与商南京水游城建筑与商业结业结合的三个成功之一合的三个成功之一 店铺曝光率高 提升店铺的商业价值 南京水游城建筑与商南京水游城建筑与商业结业结合的三个成功之一合的三个成功之一 南京水游城建筑与商南京水游城建筑与商业结业结合的三个成功之二合的三个成功之二 运河设置在负一层，因是开放性建筑， 让人有两个一层的感觉， 制造了一个地面，提升了物业价值。 南京水游城建筑与商南京水游城建筑与商业结业结合的三个成功之三合的三个成功之三 中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入， 通过两个主入口一个中心点，拉动客流的均衡性（配合商品布局）