1、上海黄浦区外滩上海黄浦区外滩8-1地块研究定位报告地块研究定位报告 2010年1月 2 市场综述市场综述 写字楼市场写字楼市场 精品酒店市场精品酒店市场 滨江公寓市场滨江公寓市场 零售商业市场零售商业市场 地块分析地块分析 发展建议发展建议 3 上海上海 - 中央与非中央商务区中央与非中央商务区 本项目本项目 4 写字楼存量分布写字楼存量分布 数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 2009年 第四季度年 第四季度 小陆家嘴 37% 黄浦 13% 南京西路 13% 淮海中路 12% 虹桥 10% 竹园 8% 徐家汇 5% 其它 2% ? 近2、十年来上海甲级写字楼市场转移至浦东近十年来上海甲级写字楼市场转移至浦东 ? 虹桥和黄浦是较早开发的商务区，项目较 旧 虹桥和黄浦是较早开发的商务区，项目较 旧 ? 陆家嘴提供优惠税务政策陆家嘴提供优惠税务政策 ? 小陆家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商务区 小陆家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商务区 ? 这三个商务区的有上海最好质量的办公楼 和有良好的可达性 这三个商务区的有上海最好质量的办公楼 和有良好的可达性 ? 因此这三个商务区的租金最高因此这三个商务区的租金最高 5 整体甲级写字楼供应、吸纳与空置率整体甲级写字楼供应、吸纳与空置率 ? 从从1995年到年到2001年总存量快3、速增长，入驻率和租金均随之下跌年总存量快速增长，入驻率和租金均随之下跌 ? 此后新供应量放缓，逐渐被市场吸纳，到此后新供应量放缓，逐渐被市场吸纳，到2004年开始出现供不应求局面年开始出现供不应求局面 ? 2008年大量项目竣工，成为历年最大的供应量年度，年大量项目竣工，成为历年最大的供应量年度，837,000平方米平方米 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1,000,000 1,100,000 1992之前929394959697989900010203040506070809 平方米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 供应量吸纳量空置率 最高空置率 1997: 53% 2009年Q4 空置率: 16.7% 数据来源：