1、物业公司财务报销及会计核算管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、物业公司服务计费方式在物业管理行业内，目前存在两种主流的物业服务计费方式，即佣金制和包干制。1佣金制以提取佣金作为计费或获取报酬的方式就称为佣金制。物业管理佣金制是指在代收代支的物业服务资金和其它收入中除按约定比例提取佣金支付给物业管理企业外，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.包干制包干制是一种比较传统的方法。特点为“自主经营，自负盈亏，风险自担，结余归己”。实行包干制的物业管理企业2、和其它企业在财务管理方面没有本质区别。二、物业公司经营收入收入的分类营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。物业管理企业主营业务收入包括：物业服务收入、物业经营收入和物业有偿服务收入。物业有偿服务收入又可划分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。三、成本费用特性物业管理企业在成本费用方面表现出一些特点：物业管理企业固定成本的比例较高，人工成本在总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。物业管理企业成本费用的可预测性较强。物业管理企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维修保养费），降低其支付额度虽不会显著地降低服务品质，但可能会增加企业的经营风险。四、会计核算（附件13、：会计科目表）。会计核算是财务部门的基本的、重要的职能，因其存在较强的专业性和系统性，相对其他职能部门而言较为封闭，财务部门应更积极将会计核算成果报送公司相关领导。这种做法有以下积极意义：一是提高财务核算成果的利用程度；二是提高了与公司领导层的交流程度；三是主动置财务部门于公司管理层监督之下。会计核算是财务管理工作的基础工作，有较强的系统性、专业性、时间性。对于一般性的核算原则，在顾问书中无法面面俱到地涉及。现只对会计核算工作的几个特殊问题点说明如下：会计核算说明。公司应在核算项目确定下来后，组织各岗位人员编制财务核算说明书，内容包括职责分工、每月结算流程、单据传递流程、会计科目的核算内容等，4、同时注意内容的定期更新，这样可以保证财务工作有标准化的指引，同时财务人员岗位有变动时，新的人员可以尽快地熟悉工作职责。会计电算化。因物业管理企业核算量较大，建议采用财务电算化软件。购买财务软件应从软件功能、售后服务、可升级性、开发实力及价格等多方因素考虑，目前市场上比较成熟的财务软件有金蝶、用友等。软件的配置。财务软件的配置与公司所管理的物业的特点有关，根据物业管理公司的情况，可采取集中核算的方式，同时对财务单据传递流程应有较详细的规定。远程管理。对于相距较远或不在同一个城市的分支机构，在财务核算方面应有相应的远程管理方法，通过网络进行即时账务的处理，以实现核算管理及控制的要求。会计核算科目的5、设置应做到可理解性。在会计年度调整核算项目时，应充分考虑提前量，做好时间规划。避免因时间仓促影响科目规划的系统性、影响核算的科学性。06年2月15日，国家财政部出台了新会计准则，这是会计准则的历史性变革，将在很大程度上改变现有的财务核算模式。部分公司将于07年开始执行新的会计准则，公司财务部门应加强相关培训，适应这一重要变化。五、财务预算 物业公司应采用预算管理的方式对公司各部门的财务工作进行总体控制。一是在财务目标的管理方面对各部门可以有一个量化的考核指标，为解决部门的绩效考核提供一个量化标准。二是使各部门参与到目标的制定过程中，可以调动责任部门的积极性，使公司整体目标的完成更有保障。物业管6、理的预算主要方面是新受托管理的小区的物业管理费测算，小区的功能特性都存在不确定性，比其他行业的预算更有难度。物业管理费用的测算应把握以下原则：1、程序和分工较为重要。根据项目的时间要求，在一定的时间必须成立测算小组，小组的成员包含人事、行政后勤、设备维修、安全管理、清洁管理、绿化管理、水电费等七种职能。各业务块从设备、工具的配备，材料的消耗，人员的编制进行全方位的测算，排出测算工作进度表，列明阶段性结果的完成时间，最终结果的完成时间。2、测算与决算有明显的区别。测算是说服性的，而不是结论性的。我们测算的目的是说服业主、说服招标单位、甚至说服我们自己。所以测算应加强可理解性，才能增强它的说服力。7、3、对于一个较大项目的测算，财务应将自己更多放在是组织者、审核者或被说服对象的角度上，而不仅仅是一个计算者。至少财务人员有一个参与者应处于这样的位置，这可以增加测算结果的客观性。4、为了加强费用测算的说服力，应使测算内容尽量具体化、标准化。如，绿化费用中有以每平米为单位的苗费、水费、肥料费用；清洁费用中有以每平米的用料、打腊等费用；办公费用先有一个人头费用一样的标准，再乘以行政人员人数即可。这就有了具体的成本标准，在此基础上乘以数量即可，这样可以减少工作量，加强说服力、科学性、可信性。5、表格中使用EXCEL模块化链接，这样可以在改动一个基础数据的同时相关数据也自动更新。6、测算表属于管理会计8、报表，管理会计报表与财务会计报表相比，理论上应该存在较多的个性化因素。7、费用的范围的确定。费用列表中应注明包含的费用项目，不包含的费用项目，应予以明确。8、财务预算是成本控制的重要方法，对于管理自有物业的物业管理企业，成本管理关系到其管理的效率，对于面向市场的物业管理企业，成本管理关系到市场拓展的成效、企业之间的竞争力的高低，乃至企业的生存。六、制度建设财务制度建设应根据公司的实际情况制定，同时对政府有关部门的相关法规以及上级公司的有效的规章制度进行整理，共同形成完整的指导公司财务工作的法规制度体系，并以适当的方式公布。（附件2：物业公司法规制度体系目录）公司根据自身的管理模式制定通用的财务9、管理制度、财务报销制度、财务工作质量评估制度等，设置权限，规定流程、分级管理。附件3财务管理制度附件4财务报销制度附件5财务工作质量评估制度公司财务管理应有较完善的内部控制制度，控制以下的财务事项。1 资金的控制1.1 现金控制程序任何人不得从头到尾经办一笔业务；分开处理出纳和会计业务；尽可能集中收取现金；收到现金及时记账；鼓励顾客索取收据或发票；每日收取的现金应送存银行；除金额较小及规定情况，严格控制使用现金；物业公司的收费最好采用银行托收，不仅可减少物业公司的工作量，而且方便住户，减少因收费原因引发服务投诉的机会。银行托收工作应在交房前作好准备工作，与银行签署相关协议，在交房现场开立存折。10、1.2非财务人员（如安全员、客户服务人员）收取现金的管理：对被授权收取现金的人员应作适当考察，收取现金的权限应明确；应明确告知，代收现金人员应按要求定期交回现金，报告收入；负责人应及时跟进没有交回现金的人；收款应记录在简要的现金登记本上；经常检查与其他的记录来核对其现金的数量；租金及管理费收取应设置明细台账，记录收款情况；独立于收款人的人员应不定期按台账中未收款情况进行抽查。1.3银行存款的管理未签发的支票需安全保管；负责签发支票的人不能负责应付或应收款账；支票只能在正确的批准事项完毕后方能签发；审批凭证在付款后必须立即注销；已签支票最好立即交付，否则须保管于安全地点；银行余额调节表由签发支票11、保管现金以外的人担任；支票与印鉴分别保管；银行调节数应及时查验；控制开具无抬头支票及远期支票；公司应在充分掌握流程的情况下，尝试开展网上支付的功能，可减少报销人员的时间浪费，提高支付及查询效率；出纳员应定期（日或周）编制资金报表，报送公司相关领导。2采购的控制程序2.1采购的申请单需经批准；2.2批准人的权限需预先设定；2.3须购物品及数量应预先设定并记录在申请单上；2.4商品应检验数量、质量及状况，收货后应由相关部门签发收货单；2.5收货单要与申请单核对，超量或不足应及时通知供应商，收货单应预先编号；2.6收到的发票应与申请单、收货单核对；2.7发票应由独立于申请及收货职能人的负责人批准付12、款；2.8应付账款记录应由收货人、付款审批人以外的人保管；2.9供应商的对账表应与应付账款定期核对。3 存货管理控制程序3.1检查残次商品，其处理需经批准；3.2货物收发需登记并与相关凭证相一致；3.3所有的存货账目需与总账核对一致，不一致处应查清原因；3.4存货数量应由负责仓库以外的人定期根据记录来检查，不一致处应查清原因；3.5没有保存连续记录的仓库应进行一次全面的清点；3.6最高和最低记录应作预先设定并评审；3.7再订货点应预先设定并评审；3.8各类商品的存放地点应张贴清晰的标识；3.9商品应存放于安全之处，以防止损失；3.10所有商品应标识相应信息并按类存放于各处；3.11进入仓库应受13、到限制。4 工资管理程序4.1雇用及解雇需有符合公司程序及法律规定的书面批准；4.2工资水平的变动需有书面的批准；4.3加班需由人事以外的部门核准；4.4关于工资中扣款的经常性检查，是否支付给应收单位及部门；4.5长期不在岗人员的工资水平需按标准来核对。5应收款的管理5.1公司应按每一收款单位或个人建立应收款台账；5.2应收款台账应定期与欠款单位核对；5.3财务部应及时将拖欠款名单及处理情况，定期向管理层报告；5.4针对不同拖欠金额及拖欠时间的应收款应采取不同级别的处理方法；例如：累计拖欠5千元以下由公司客户服务部负责处理、跟踪，5千元以上、1万元以下由公司财务管理部跟踪，1万元以上报告总经理14、，由总经理指定人员处理。6内部控制制度的局限6.1 平衡控制成本与控制效果的需要，一项十全十美的监控制度是不存在的，从成本上也不划算的。6.2 内部控制适用于系统性的事项，不适用一次性的事项。6.3 疏忽误解命令或其他人为因素会导致内控制度失效。6.4 管理人员的内外勾结作弊会导致内控制度失效。6.5 滥用权力或凌驾于制度之上使内控制度失效。七、内外部关系及涉税事务内外部关系。财务部应改变保守的传统形象，加强财务的公关意识。对外，加强与国税、地税、财政、银行、物价及上级主管部门的全面联系，取得他们的指导与支持，在出现一些偶然性的突发事件时才能做到沟通的有效。对内，与物业管理处、综合管理部应加强15、沟通与协调，以便在财务管理方面与他们发生不一致时获得理解，使财务的理念得以贯彻。在企业管理的过程中，会与内外部的许多单位和个人发生关系，其中与财务有关系的部分则形成了企业的财务环境，妥善处理各方关系，对财务管理工作有重要意义。其中外部关系主要是政府部门及银行，内部关系主要是财务部门与其他部门之间的关系。因各种物业公司的产权结构及运作方式不一，物业公司可能一般不涉及其他部门，现主要针对涉税事务做一阐述：涉税事务原则性强、风险较高。财务部门应指定专门人员负责，研究对企业最有利的合法纳税方式，除了具体工作外，要负责每月确认税务相关工作确已关闭。财务人员应加强对税务法规及税务部门具体办事流程的学习，做16、到精通办税业务。从物业公司成立开始，应对国税、地税、征收、检查等税务部门进行良好的沟通，建立良好的公共关系。同时物业公司最好采用电子报税方式，节约人力，对报税的内容及资料进行复核。发票管理。公司应对发票的管理给予高度重视，设置专人保管，原则上填开、盖章、核销各环节应尽量分开。除税务部门外，财务部涉及政府公共关系部门还有银行、财政、物价等部门，财务部应分别其特点，指定专人研究其政策规定、有计划地保持良好的公共关系。对内部单位而言，财务部应提高财务服务意识，为物业管理处及其他职能管理部门提供工作支持，与物业管理处及其他职能部门保持良好沟通，努力提高财务部在公司内的影响力。八、财务报告各种财务报告是17、财务部与公司领导进行沟通的重要工具，也是财务工作的重要成果。财务部应定期向公司领导递交相关报告及报表，具体时间与报表内容可能有差异，但总体应包含以下报表： 1.资金周报表。向公司领导提供公司最新的资金收支余情况，以便更好地使用或调度资金。 2.应收款明细表。应收款管理是物业管理企业财务管理的一个行业性的难点，财务部应按金额大小及拖欠时间长短等指标将各主要拖欠款客户进行列表，将本期应收款管理情况及时报告公司领导。 3.行政部门费用明细表。因行政部门不创造利润，控制行政费用是实现收支控制的重点之一。公司为控制行政费用，管理层必须对行政费用的明细有所了解，才能有的放矢。 4.公司基本财务报表。包括资18、产负债表、利润表、现金流量表及其他附表。 5.财务分析。财务分析应定期将以上财务报表以文字形式形成报告，对详细的财务收支状况，收支结构，收支的变化的原因、与预算差异的分析、资金的管理状况、应收款的管理状况进行分析，提出应予以关注的因素与改善建议，并对下一期的财务状况进行预计。最后使报告的阅读者对公司整体财务状况形成清晰的理解，明确财务管理的重点及方向。财务分析是财务工作重要的阶段性总结报告，财务部门应定期向公司领导提交财务分析，分析公司的财务状况及应进行改善的措施。财务分析的一般性原则：a) 分析要全面。主、客观因素分析，成功及不足的分析，经济因素与技术因素的分析，内外部因素的分析。b) 事物19、的联系。要注意局部与全局联系，报酬与风险的联系、过去现在将来的联系。c) 实事求是，不能结论先行。d) 深入浅出，分析问题深入核心，表述问题浅显易懂。多用图表，如柱状图，饼式图等。e) 多种分析方法综合运用。如比较分析、因素分析等。f) 对于过于复杂、过于专业的方法慎用，以提高报告的可阅读性。g) 行文保持结构严谨，证据充分，逻辑严密。h) 定性与定量相结合，证据与结论相一致。九、培训学习学习型组织是现代化企业的基本特征，财务部作为企业的一个子系统，应具备学习型组织的基本特点。财务部全力推进财务理念在全公司范围内的宣贯，使财务的理念成为企业文化的一个有机组成部分。财务部应负责在全公司范围内推广20、财务管理的理念，强化全体管理人员及员工的财务意识、风险观念、经济观念、成本观念、时间价值观念，在公司举行的各种会议及报告中，都应充分体现财务的观念及意识，。财务培训可以分为多种形式，并渗透到工作的每一个环节和方面中。在公司组织的培训中努力开发财务的课程，入职培训、强化培训、及升职培训中都应加入财务管理的内容。在财务部推行新的制度规定时，组织培训及答疑，提高财务制度的透明度。对年度报告，应召开财务工作会议，对报表及报告进行讲解，提高核算结果的透明度，接受其他部门的询问与监督。财务人员应加强自身的业务学习，保证专业性与社会的发展一致、业务能力的发展与经验的发展相一致，能力的发展与企业的发展一致。十21、小结物业管理是服务性行业，所有细节的总和体现了企业最高的管理哲学。财务管理工作已渗透到物业管理工作的每一个环节和方面，从以上六个方面不可能穷尽物业管理财务工作的所有内容，但只要在日常工作中能够把握财务管理的基本原则，对物业管理中出现的新问题、新情况能举一反三。最终，财务管理工作必将成为提高企业管理水平和物业管理品质的有力保障。以下附件内容，均为物业公司的示范文本，贵司可根据实际情况作参考。（二）附件附件1：会计核算科目科目代码科目名称项目辅助核算1001现金1001.01人民币1001.02港币1001.03美元1002银行存款1002.01人民币工行存折建行1002.02港币港币存折10022、2.03美元1009其他货币资金1009.01借款保证金1009.02按揭保证金1009.03代管基金1009.04其他1131应收帐款部门/应收帐款1133其他应收款1133.01应收押金或保证金部门1133.02备用金部门1133.03应收垫付款部门1133.04应收赔款和罚款部门1133.05联营公司往来1133.06预付帐款转入1133.10其他应收、暂付款1141坏帐准备1151预付帐款部门/工程物资供应商1211库存材料1221发出商品1231低值易耗品部门1231.01管理人员服装及用品1231.21办公印刷类用品部门1231.31保洁类服装及用品部门1231.41维修类服装及用23、品部门1231.51保安类服装及用品部门1231.99其他类用品部门1294内部往来1301待摊费用部门1301.01广告费部门1301.02装修费部门1301.03保险费部门1301.04低值易耗品摊销部门1301.05养路费部门1301.06房租部门1301.07开办费部门1301.10其他部门零星费用部门1301.11人工费用部门1401长期股权投资1401.01股票投资1401.02其他股权投资1402长期债权投资1402.01债券投资1402.02其他债权投资1421长期投资减值准备1421.01股权投资1421.02债权投资1501固定资产1501.01房屋类1501.02机器设备24、1501.03运输工具1501.04电子设备1501.05其他设备1502累计折旧1502.01房屋类1502.02机器设备1502.03运输工具1502.04电子设备1502.05其他设备1505固定资产减值准备1505.01房屋类1505.02机器设备1505.03运输工具1505.04电子设备1505.05其他设备1603在建工程1605在建工程减值准备1701固定资产清理1701.01房屋类1701.02机器设备1701.03运输工具1701.04电子设备1701.05其他设备1801无形资产1805无形资产减值准备1901长期待摊费用1901.01租入固定资产改良支出1901.02装25、修支出1901.03固定资产修理支出1901.06其他递延支出1911待处理财务损溢1911.01待处理流动资产损溢1911.02待处理固定资产损溢2101短期借款2121应付帐款部门/应付帐款客户2131预收帐款部门2142代收款项2142.01电费部门2142.02水费部门2142.03售房款租赁客户2142.04租金2142.10其他代收款部门2151应付工资2153应付福利费2153.01计提福利费2153.02医药费2153.99其他2161应付股利2171应交税金部门2171.01增值税进项税额已交税金转出未交增值税减免税款销项税额进项税额转出转出多交增值税未交增值税2171.0226、应交营业税应交物业管理营业税应交停车营业税工程税金2171.03消费税2171.05企业所得税2171.07城市维护建设税物业管理城建税工程城建税2171.08房产税2171.09土地使用税2171.10车船使用税2171.11应交个人所得税2171.12其他税种2176其他应交款2176.01教育附加2181其他应付款2181.01住户押金部门2181.02入住金部门2181.03预收款部门2181.04保险代理款2181.05公司内部往来部门2181.10返修费部门2181.11保修款部门2181.12住户装修保证金部门2181.132181.99其它部门2191预提费用部门2191.0227、审计费2191.03利息2191.04担保费2191.05保险费部门社会保险费2191.06修理费部门2191.07租金部门场地租金部门宿舍租金部门2191.08电梯费用部门2191.10其他部门2211预计负债2281代管基金2301长期借款2341递延税款3101股本3111资本公积3111.01股本溢价3111.02接受捐赠非现金资产准备3111.03接受现金捐赠3111.04股权投资准备3111.07其他资本公积3121盈余公积3121.01法定公积金3121.02任意公积金3121.03公益金3131本年利润3141利润分配3141.01其他转入3141.02提取法定盈余公积金31428、1.03提取法定公积金3141.09提取任意盈余公积3141.11转作股本的普通股股利3141.12未分配利润401生产成本5101主营业务收入部门5101.01物业管理收入部门物业管理费部门住宅管理费部门商铺管理费部门停车场管理费部门公用物业管理费部门其他物业管理收入部门5101.02物业经营收入部门停车场收入部门固定停车收入部门临时停车收入部门租金收入部门维修收入部门其他收入部门5101.03物业大修收入部门5102其他业务收入5102.01固定资产出租收入5102.02手续费收入5102.03咨询收入5102.04完工开发产品出租收入5102.07其他5201投资收益5201.01股权投29、资收益5201.02债权投资收益5201.03权益法调整5201.04出售处理被投资单位5201.05股权投资差额摊销5201.06债券溢折价摊销5201.07长期投资减值准备5201.08短期投资跌价准备5203补贴收入5301营业外收入5301.01罚款收入5301.02处理固定资产收溢5301.03没收定金及违约金5301.04固定资产盘盈5301.07其他5401主营业务成本部门5401.01物业管理成本部门人工费用部门行政、管理人工费部门/人工费维修、技术人工费用部门/人工费保安人工费用部门/人工费保洁人工费用部门/人工费绿化人工费用部门/人工费食堂人工费用部门/人工费后勤人员人工费30、用部门/人工费综合人工费用部门/人工费其他人工费用部门/人工费折旧费部门办公费部门办公文具部门电脑费用部门资料图片费部门后勤费用部门办公杂费部门水电费部门差旅费部门车辆费部门燃润油部门修理费部门停车费部门5养路费部门车辆保险费部门车辆其他费部门交通费交通费用部门考察接待费部门交际应酬费业务招待费部门餐费部门电脑费用部门通讯费部门市话费部门2长话费部门手机话费部门网络费用部门其他通讯费部门清洁、消杀费部门清洁工具部门清洁用品部门消杀费部门清洁外包费部门清洁杂项部门绿化费部门绿化工具部门绿化苗费部门绿化肥料部门绿化杂费部门设备维护及保养费部门维修用工具及修理部门电器设备维修部门车库设备维修部门电梯31、设备维护部门泳池设备维护部门泳池水检验费用部门5401.01.41.07消防设备维护费部门水设备维护部门仓库备用材料部门监控设备维护部门其他设备维护部门保安费部门对讲机维修费部门保安器材费部门保安服装杂费部门保安其他费用部门会务服务费用部门公共电费部门照明部门车库部门电梯部门泳池部门配电房部门给排水部门消防、监控系统部门绿化用电部门其他设施用电部门公共水费部门1清洁用水部门绿化用水部门泳池用水部门其他设施用水部门专项费部门低值易耗品摊销部门会所费用部门1会所维修部门2会所用品部门5401.01.71.03会所专项费部门会所其他部门其它部门5节日装饰部门社区文化部门员工活动部门其他杂项费用部门532、401.02物业经营成本部门5401.03物业大修成本部门5402主营业务税金及附加部门5402.01物业管理税金部门5402.02物业经营税金部门5402.03物业大修税金部门5405其他业务支出5405.01固定资产出租成本5405.02收取代办手续费成本5405.03咨询业务成本5405.04出租开发产品费用5405.07其他5501营业费用5502管理费用部门5502.01人工费用部门/人工费5502.12折旧费5502.18租赁费部门5502.21办公费部门文具用品部门消耗性用品部门电脑设备维修费部门纸张及印刷费部门资料图片费部门550后勤费用部门办公杂费部门5502.22水电费5533、02.23差旅费部门5502.24车辆费燃润油费车辆车辆维修费车辆养路费车辆停车费车辆车辆保险费车辆路桥费车辆车辆杂费车辆5502.25交通费交通费用部门5502.26考察接待费部门5502.27交际应酬费部门业务招待费部门餐费部门5502.28电脑费用部门5502.29通讯费市话费部门长话费部门手提话费部门邮寄费部门网络费用部门其它部门5502.31咨询及诉讼费部门5502.32环境费部门5502.33审计费部门5502.35报刊费用部门5502.36公司活动费部门5502.37装修杂费5502.38宣传公关费部门5502.41财产保险费部门5502.43资产摊销部门5502.44租赁费部门34、5502.45修理费部门5502.51坏账准备5502.52存货盘亏毁损5502.53分摊管理费5502.63摊销费5502.64专项费5502.81税金车船税印花税房产税5502.98管理费转出数5502.99其它5503财务费用5503.01利息支出5503.02银行手续费5503.03汇兑损益5503.08利息收入银行利息收入5503.99其它5601营业外支出5601.01罚款支出5601.02处理固定资产损失5601.03捐赠支出5601.04固定资产减值准备5601.05无形资产减值准备5601.06非常损失5601.07固定资产盘亏5601.08债务重组损失5601.11其他5735、01所得税5801以前年度损益调整附件2：财务会计制度附件2-1、目录01、国家颁布的政策法规01-01、企业会计准则1. 企业会计准则-基本准则 (Accounting Standard for Business Enterprises - Basic Standard) 2. 企业会计准则第1 号-存货 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 1 - Inventories) 3. 企业会计准则第2 号-长期股权投资 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 2 - Lon36、g-term equity investments) 4. 企业会计准则第3 号-投资性房地产 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 3 - Investment properties) 5. 企业会计准则第4 号-固定资产 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 4 - Fixed assets)6. 企业会计准则第5 号-生物资产 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 5 - Biological asset37、s) 7. 企业会计准则第6 号-无形资产 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 6 - Intangible assets) 8. 企业会计准则第7 号-非货币性资产交换 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 7 - Exchange of non-monetary assets) 9. 企业会计准则第8 号-资产减值 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 8 - Impairment of assets) 38、10. 企业会计准则第9 号-职工薪酬 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 9 Employee compensation ) 11. 企业会计准则第10 号-企业年金基金 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 10 - Enterprise annuity fund) 12. 企业会计准则第11 号-股份支付 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 11 - Share-based payment) 13. 39、企业会计准则第12 号-债务重组 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 12 - Debt restructurings) 14. 企业会计准则第13 号-或有事项 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 13 - Contingencies) 15. 企业会计准则第14 号-收入 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 14 - Revenue) 16. 企业会计准则第15 号-建造合同 (Accounting 40、Standard for Business Enterprises No. 15 - Construction contracts) 17. 企业会计准则第16 号-政府补助(Accounting Standard for Business Enterprises No. 16 - Government grants) 18. 企业会计准则第17 号-借款费用 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 17 - Borrowing costs) 19. 企业会计准则第18 号-所得税 (Accounting Standard for B41、usiness Enterprises No. 18 - Income taxes)20. 企业会计准则第19 号-外币折算 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 19 - Foreign currency translation) 21. 企业会计准则第20 号-企业合并 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 20 - Business Combinations) 22. 企业会计准则第21 号-租赁 (Accounting Standard for Business 42、Enterprises No. 21 - Leases) 23. 企业会计准则第22 号-金融工具确认和计量 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 22 - Recognition and measurement of financial instruments) 24. 企业会计准则第23 号-金融资产转移 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 23 - Transfer of financial assets) 25. 企业会计准则第24 号-套期保值 (Accoun43、ting Standard for Business Enterprises No. 24 - Hedging) 26. 企业会计准则第25 号-原保险合同 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 25 - Direct insurance contracts) 27. 企业会计准则第26 号-再保险合同 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 26 - Re-insurance contracts) 28. 企业会计准则第27 号-石油天然气开采 (Accounting S44、tandard for Business Enterprises No. 27 - Extraction of petroleum and natural gas) 29. 企业会计准则第28 号-会计政策、会计估计变更和差错更正 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 28 - Changes in accounting policies and estimates, and correction of errors) 30. 企业会计准则第29 号-资产负债表日后事项 (Accounting Standard for Busine45、ss Enterprises No. 29 - Events occurring after the balance sheet date) 31. 企业会计准则第30 号-财务报表列报 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 30 - Presentation of financial statements) 32. 企业会计准则第31 号-现金流量表 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 31 - Cash flow statements) 33. 企业会计准则第32 46、号-中期财务报告 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 32 - Interim financial reporting) 34. 企业会计准则第33 号-合并财务报表 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 33 - Consolidated financial statements) 35. 企业会计准则第34 号-每股收益 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 34 - Earnings per share47、) 36. 企业会计准则第35 号-分部报告 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 35 - Segment reporting)37. 企业会计准则第36 号-关联方披露 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 36 - Related party disclosure) 38. 企业会计准则第37 号-金融工具列报 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 37 - Presentation of financi48、al instruments) 39. 企业会计准则第38 号-首次执行企业会计准则 (Accounting Standard for Business Enterprises No. 38 - First time adoption of Accounting Standards for Business Enterprises)01-02、内部会计控制规范01-02-01 内部会计控制规范基本规范(试行)（财政部财会200141号文-自2001.6.22执行）01-02-02 内部会计控制规范货币资金(试行) （财政部财会200141号文-自2001.6.22执行）01-03、上市公司信息49、披露有关规定01-03-01 公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则第2号-年度报告的内容与格式（2001年修订稿）01-03-02 公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则第2号-年度报告的内容与格式的修订说明01-03-03 公开发行证券公司信息披露编报规则第号-净资产收益率和每股收益的计算及披露（自2001.1.19执行）01-03-04 公开发行证券公司信息披露编报规则第10号-从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定（自2001.2.6执行）01-03-05 公开发行证券公司信息披露编报规则第11号-从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定（自2001.2.6执行）50、01-03-06 公开发行证券公司信息披露编报规则第13号-季度报告内容与格式特别规定（自2002年第一季度起，所有上市公司必须编制并披露季度报告）01-03-07 公开发行证券的公司信息披露编报规则第14号-非标准无保留审计意见及其涉及事项的处理（自2001.12.22执行）01-03-08 公开发行证券的公司信息披露编报规则第16号A股公司实行补充审计的暂行规定（自2002.1.1执行）01-03-09 公开发行证券的公司信息披露规范问答第6号-支付会计师事务所报酬及其披露02、上级部门制订的规章制度02-01、会计核算02-02、财务管理02-02-01普遍适用02-02-01-01 企51、业财务负责人职务行为规范02-02-01-02 企业财务管理规则02-02-01-03 公司关于税务工作的一般规定02-02-01-04 公司经营业绩考核指标体系02-02-01-05 关于资产减值准备及损失处理的内部控制制度02-02-01-06 关于固定资产购置审批事项的通知02-02-01-07 集团财务远程查询维护责任人制度02-02-02 房地产企业适合02-02-02-01 公司房地产成本管理制度02-02-02-02 房地产销售折扣管理办法02-02-02-03 房地产销售退换房管理办法02-02-02-04 房地产应收帐款管理办法02-02-02-05 关于向公司职员售房折扣的52、管理规定02-02-02-06 公司房地产预结算成本管理办法02-02-02-07 关于使用地产项目可行性研究经济测算标准报表的通知02-02-03、物业管理企业适用03、公司制订的规章制度03-01、会计核算03-01-01 财务报销管理制度03-01-02 会计核算说明03-01-03 财务决算程序03-02、财务管理03-02-01财务管理部经理职责03-02-02 会计主管岗位职责 03-02-03 会计岗位职责03-02-04 出纳员岗位职责03-02-05财务管理部日常工作时间及责任人03-02-06财务文档管理办法附件3：财务管理制度 财务管理制度（本制度涉及金额和审批权供参考依53、据，具体实施结合实际情况调整）第一章 总 则 1.1为了规范公司的财务管理行为，加强公司财务管理，保证公司资产的安全、完整与增值，促进公司的发展，制定本制度。1.2公司财务管理的基本原则是：按照国家企业财务通则和有关政策法规，结合各部门的运营实际，合理组织并规范、优化企业的财务活动，正确计算和反映各部门的经营成果及财务状况，严格执行国家和公司规定的各项财务开支范围和标准，切实提高各部门财务管理的效率和水平。 1.3公司财务管理的基本职责是：认真遵守国家财经法规和公司各项财务制度，充分发挥核算、监督、控制职能，建立健全内部控制制度，做好财务管理基础工作和各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核54、工作，依法合理使用资金，有效利用各项资产，大力开展增收节支，努力提高经济效益。 1.4公司内实行统一领导、分级管理、分别核算、利润留成的财务管理体制。公司的财务管理工作在公司总经理、财务管理部及政府相关职能部门领导下，由财务管理部负责人主管，财务管理部具体负责，并主动接受政府职能部门的检查监督。第二章 固定资产管理（一）分类与界定: 2.1公司固定资产的分类： 1） 房屋建筑物（厂房、写字楼、宿舍、住宅等） 2） 电子设备（空调、电脑、打字机、程控设备等） 3） 运输设备（各种机动车辆） 4） 机械设备（机加工设备、工程机械等） 5） 其他（办公柜、台等） 2.2使用年限超过1年以上，单位价值55、1000元以上的有形资产，均应列为固定资产；对一些单价不足1000元，但数量众多，在企业的生产经营中发挥较大作用的，也应列为固定资产；（二）购置与验收: 2.3固定资产的购置应由使用部门提出申请，按规定的审批权限进行审批后，由实物管理部门负责购买，使用部门验收，验收后同时填写物资/服务申请报告和资产情况审核单，并由实物管理部门根据资产情况审核单的内容登记且明确实物责任人后方可投入使用。 2.4固定资产购置经办人应在购置完成后持物资/服务申请报告和资产情况审核单及有效发票到财务管理部办理报账手续，财务部须查验上述手续是否完备并核对购入资产的内容、附（备）件、价格等与合同、发票、单据一致后方能入账56、。 2.5购置的固定资产不得以个人名义定购、办理产权登记、注册等。（三）审批权限： 2.6购置固定资产（不含厂房、车辆）单价1万元以下由物业总经理审批；单价1万元以上由物业公司总经理审核，报地产公司分管领导审批。 2.7购置办公楼宇、厂房、住宅、车辆需附专题报告，由物业公司总经理签署意见，后报地产公司分管领导审批。 2.8报废、转让固定资产以及固定资产盘盈、盘亏的处理和计划外购置非生产用固定资产（不含办公楼宇、厂房、车辆）单价1万元以下由物业公司总经理审批；单价1万元以上逐级上报后，由地产公司分管领导审批。（四）日常管理： 2.9财务部应建立固定资产明细分类账，详细记录固定资产的购入、调拨、结57、存情况，并设立辅助台账；实物管理部门应建立固定资产卡片，详细记录固定资产名称、规格、型号、使用单位责任人、投入使用日期、原始金额、维修记录等情况；使用部门应指定责任人，负责日常使用管理及维修、保养；财务部、实物管理部门、使用部门应至少半年核对一次，做到账、卡、物相一致。 2.10坚持年度盘点制度，由实物管理部门组织，财务部配合，每年至少盘点清理一次，检查其使用情况，编制固定资产清查盘点明细表，并写出书面报告，对盘盈、盘亏的资产要找出原因和责任人等，按规定的审批程序和权限，报物业公司总经理批准后处理。 2.11对长期闲置的固定资产，应积极变现，不能正常使用，无修复价值的，要及时办理报废手续，固定58、资产的报废、转让，均需按规定的审批权限审批后方能办理。 2.12对因使用、保管不善而造成的固定资产损坏或丢失，由有关责任人员按重置价值或账面净值赔偿损失。 2.13应按有关规定正确计算固定资产折旧。对已提足折旧、仍有使用价值的固定资产，不得办理报废手续；已无使用和修复价值，但尚未提足折旧的固定资产，可按规定的权限审批后报废。 第三章 流动资产管理（一）现金管理： 3.1公司现金（指存放于出纳处的人民币和外币以下同）的使用范围须按国家现金管理办法进行，范围之外的现金使用应通过银行或公司内转账结算，不得由出差、采购人员携带大量现金外出，不得为任何单位和个人套取现金。 3.2公司必须核定库存现金限额59、，报财务管理部批准并备案，限额的核定以公司3-5天的现金用量为准，凡超过库存现金限额应及时送存银行。 3.3除零星现金收入可以补充库存外，收入的现金应当天送存银行，在银行停止收款后收进的现金，应当采取妥善保管措施，于第二天送存银行，金额超过2000元的须送存夜间银行。 3.4出纳员在办理现金收付款时，必须检查是否按规定的审批权限及程序进行审批，不得受理未按规定审批的收付款业务；不得受理不完整、不真实、不合法的内部凭证，并视情况报告分管财务的常务副经理。 3.5出纳员在办理现金收付款时，应坚持“当面点清”制度，每笔现金收付后，须加盖现金收讫或现金付讫戳记，并即时入账。 3.6 现金日记账应使用订60、本式账簿，实行会计电算化的单位，出纳员仍要设置现金管理系统，逐笔登记。 3.7出纳员必须做到“日清月结”，日记账与库存现金应于每日终了后核对，如出现长短款，应报告分管财务的常务副经理，查明原因及时处理。 3.8不准用白条抵现；不准因私借现金；不准保存账外现金。 3.9公司分管财务的综合管理部应对库存现金进行经常性和突然性检查。 3.10财务管理部应定期对各开户行的户头进行清理、核对，对不再使用的账户应及时办理销户手续；严禁出租（或出借）银行账户。 3.11出纳员每月终了后于5个工作日内，应根据银行对账单仔细核对和清理银行日记账，查明未达账项及其原因，编制银行存款余额调节表及说明，报公司财务管理61、部审核。 3.12银行存款的支付需要按规定的审批权限，履行审核程序，做到单据齐全、审批手续完备、合符规章。 3.13公司管理人员因公出差、接待客户或购买小额物品等，可申请借支备用金；财务部可根据业务情况，确定借支备用金的合理限额；严格控制管理人员借取大额备用金。 3.14借支备用金需由经手人填写借款申请单，并注明借款用途、金额、预计还款时间等，并经过规定的审批程序。 3.15借支的备用金应在业务完成后十天内报销或清还，对未按规定及时清还者，公司财务管理部应通知人事部门从借款人当期或下月工资中予以扣还；并不得批准其再次借款。超过三个月仍未清还，且欠款超过1000元者，提交所在部门或有关部门严处，62、并视同占用本单位资金，按银行利率计收利息。 3.16管理人员调离公司时，公司应督促还清各种借款，未清者，人事等有关部门不得予以办理调离手续。 3.17财务管理部应逐月清理并将备用金结欠情况通报各有关部门和个人。（二）存货管理： 3.18公司存货管理应遵循采购、验收、付款、保管、使用相分离，会计全面监督的原则。涉及各个环节的业务不能由一个人承担，会计员、出纳员不得兼办采购或保管业务，采购员、保管员不得兼任或代办会计业务。 3.19公司必须建立严格出入库手续，办理出入库手续时必须使用规范的凭证，设立实物账（卡），定期登记物资出入库的动态，做到存货进出有据。 3.20仓库应设立反映数量的明细账，按类63、别、品种、型号、规格，逐笔登记库存动态。财务人员应至少每月对仓库的账目进行审查、核对并签章。 3.21公司要定期组织清查、盘点工作，切实保证账、卡、物三者相符。每年至少在年终全面清查盘点一次，该项工作必须要有财务人员参加。 3.22盘点过程中，要认真负责地填制仓库物资盘点表，除盘点数量外，也要检查存货的质量状态和积压状况等，如发现盘盈、盘亏或毁损、积压等，应查明原因和责任，并按规定程序上报审批。 3.23对存货短少、毁损实行索赔制度。由于个人原因造成的短少、毁损，应照价赔偿；由于外部原因造成短少、毁损，应采取措施索赔；因管理不善造成的短少、毁损，视不同情况分别追究有关人员的责任后处理。 3.264、4对已领用的低值易耗品，应设置备查账簿进行登记，并视同存货进行日常管理。第四章 收入及费用管理 4.1公司应按照国家财政部会计核算制度有关规定，正确确认收入的实现，严禁收入不入账或收入挂账而不结转销售等隐瞒、截留收入，切实按收入与费用配比原则结算当期利润。 4.2公司应根据公司的要求，结合经营目标和行业特点，挖掘潜力，努力降低生产经营成本，并正确处理成本与质量、市场资金周转等方面的关系，争取最大经济效益。 4.3公司的成本工作须遵从国家关于成本开支范围和成本核算等方面的规定，并根据成本管理的要求，围绕责任成本中心进行核算，建立以责任成本中心为对象的成本经济责任制。 4.4公司应于年初编制当年的65、生产（开发）成本计划及期间费用计划，确定当年的成本耗费水平及可比费用的降低任务和降低措施，年度成本计划须报地产公司存查。 4.5公司应严格控制成本计划执行中的超支因素，财务管理部可根据情况分别作出拒付、要求重新申报计划及报经总经理审批同意等处理意见。4.6公司应定期进行成本分析工作，将实际成本和实际消耗定额与计划成本、计划定额、目标成本等进行对比，总结经验，找出偏差，解剖原因，明确责任，并及时采取必要的纠正措施。4.7稽核人员应定期对银行结算票据的使用情况予以查核。第五章 财务印鉴及票据管理 5.1财务印鉴须由两人（或以上）分工保管；出纳员不得保管财务专用章。银行结算票据、财务收款收据等统一由66、出纳员保管，财务印鉴不得预留在空白财务票据上。 5.2财务部应设置支票、银行汇票、商业汇票等银行结算票据的领用登记本，实行登记领用制度，详细登记金额、用途、期限、号码、收款单位等内容，并由领用人签字。 5.3特殊情况签发不填写金额支票时，必须在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期、规定限额等，并由领用人在登记本签字确认。 5.4收到外单位开出的结算票据时，应立即向银行申请兑付，并坚持收妥确认原则，未经确认，不得做出付款等行为。 5.5严禁签发空头支票、无能力按期付款的汇票和有效期超出的支票。 5.6如遇银行结算票据遗失，直接责任人应立即通知出纳员，并去银行办理挂失手续；逾期未用的银行结算67、票据，领用人应及时交回出纳员，办理注销手续，对填写错误、过期失效的银行结算票据，出纳员应加盖作废戳记，连同存根一并保存。第六章 附 则 6.1本制度由物业管理有限公司批准施行，适用于科园物业管理有限公司。 6.2本制度未涉及或未尽的财务管理事项，按公司或国家的有关规定执行。本制度由财务管理部负责解释和修订。附件4：财务报销制度财务报销制度（本制度涉及金额和审批权供参考依据，具体实施结合实际情况调整）1目的为进一步规范和完善公司的费用管理制度，加强成本控制，提高审批效率，适应管理需要。2职责2.1费用经办人：应在费用发生过程中自觉控制、压缩费用，提供记载费用真实发生的合法、有效单据，按本规定履行68、审批程序并提供审批记录，对单据的真实性、审批程序记录的真实性负责。2.2分管公司财务的负责人：在公司工作安排中主动控制、压缩费用，对公司的各项费用的必要性、合理性负责，对公司总体费用水平的合理性负责。2.3财务管理部会计：负责审核对所有报销凭证合法性、金额数字的准确性、费用标准是否符合公司的有关规定、审批程序是否齐全。2.4财务管理部出纳：负责审查付款手续的完备性，并正确付款，对审批手续不全、金额和收款人不明确的单据不予办理付款手续。2.5财务管理部负责人：维护本规定的正常执行，对重大开支发表意见，审批付款，组织好费用报销工作和信息通报工作。2.6常务副经理：审批非例常性费用和重大开支，确认这69、些费用的必要性、合理性。2.7总经理：审定高额非例常性费用和资产购置开支，具有立项权与否决权。2.8公司财务管理部负责对本制度的解释。3范围本制度适用于物业管理有限公司。4方法和过程控制4.1总则 公司费用本着以下原则进行管理：.1从严控制原则。从工作需要出发，厉行节约，从严控制，在合理前提下争取费用最低。.2责任明确原则。公司第一负责人是公司费用的决策者和责任人，对公司发生费用的真实性、必要性和总体费用水平负责，公司第一负责人在年度述职报告时应将公司年度费用水平作为重要事项予以说明。.3受益者承担费用原则。如果费用申请人同时是费用的受益者，但经办人并非受益人，则此项费用归属于受益人名下。4.70、2费用管理方式分项核算、总体考核.1公司按年度考核公司的职能运行总费用。.2公司的直接行政费用包括：薪酬及补贴、社会保险费、交际应酬费、差旅费、市内交通费、通讯费、车辆费、办公费、培训费、报刊资料费、其他。费用控制方法 .1限额控制：确定明确的单项费用报销标准，如差旅费、通讯费，单项费用的发生不得超出规定的标准。 .2程序控制：根据费用项目和费用发生额，确定相应的审批程序。 .3非例常控制：非例常费用应具专题报告，按审批程序审批完成后，方可实施。4.3费用报销标准和程序交际应酬费 .1一次报销500元以下的由常务副经理审批、财务管理部审核后据实报销；一次报销500元以上的（含）由常务副经理签字71、财务管理部审核、报公司总经理审批后据实报销。 .2常务副经理本人的交际费用报公司总经理领导审批；总经理交际费用由综合管理部负责人签字确认。 .3财务管理部分别设置各主管及经理级以上人员的交际应酬费台帐，逐笔记录交际时间、地点和具体内容。 差旅费 .1差旅费按以下程序审批确认，并经财务管理部复核无误后据实报销：职员的差旅费由分管经理审批； 分管经理本人发生的差旅费由公司总经理审批； .3外埠差旅费 A往返交通费：公司职员公务出差可乘坐除飞机头等舱、公务舱以外的任何交通工具，凭票实报实销。公司副经理级以上（含）人员可按实报销。 B住宿费在下列规定的标准内或规定星级酒店标准房内实报实销：职 别最高72、住宿标准总经理按实报销公司副经理级以上（含）400元/晚/人或三星级宾馆公司主管级以上（含）300元/晚/人或三星级宾馆其他职员200元/晚/人或二星级宾馆 两人以上同行出差，可与职级最高者住同一酒店。对于出差地统一安排住宿或为了工作便利就近住宿的，按实报销。超出规定金额的，应提供酒店星级证明。C对于自行安排住宿而不报销住宿费者,每晚补贴100元；由对方单位提供住宿的，不计发补贴。 D出差补助费不分职级，在同一地逗留十日内，按100元/天的标准计付，自十一天起减半计付。 E出差地市内交通车费包干到出差补助费中,不另再报销；机场、车站、码头至住宿地或工作地的往返交通费实报实销。如特殊情况确需报销73、出差地市内交通费的，请列专项说明，并经公司总经理签批、财务管理部经理审核后方可报销。 F因公行李费、票务费等实报实销。 G事前经人事部门批准, 出差期间就近返家探亲的，个人承担其绕道交通费，不发绕道及在家期间的出差补助费。 .4 市内交通费 A职员需要自行乘车上下班的，在月定额400元内凭交通费票据据实报销。有效的交通费票据为大巴票、小巴票、IC卡发票。 B确因工作需要乘坐出租车，须于下一个工作日填写费用报销单，经公司经理批准、财务管理部审核后于当月报销。 C市内上下班交通费用每月报销一次，报销时间为每月的25日。 .5职员休假 A. 职员根据公司人事管理规定享受带薪年休假的。 B. 职员直系74、亲属指父母、配偶之父母、配偶、子女。4.3.3职员培训费用4.3.3.1职员脱产培训（含到专门机构作短期培训）、业余进修、出国考察所发生的有关费用按公司和集团有关规定执行。4.3.4书报资料费用4.3.4.1书报资料费按部门发生额进行核算。由于工作需要购置的专业用书，经公司副经理批准后购买，凭发票到公司资料室办理验收登记、借阅手续，并经资料管理员在发票后签字确认后据实报销。但一次购置在500元以上（含）的须报总经理审批。.2年度报刊杂志由综合管理部统一办理订阅。通讯费用.1享受通讯费用报销的为公司主管级以上（含）人员及经批准的客服人员和外勤人员，通讯费用报销标准及报销范围见下表：职 级报销标准75、（月）范 围公司总经理按实报销手机副经理级以上（含）300元手机主管级以上（含）100元手机客服人员100元手机外勤人员100元手机.2通讯费用每月凭发票报销一次，超过标准部分由个人承担，低于标准按实际发生额报销；通讯费用标准额度当月有效，不能累积。.3享受通讯费用报销的人员，因其出差期间手机长途漫游费用超出通讯费用定额标准，应作专项说明，并经公司经理确认。公司有关人员的通讯费用报销标准，由公司副经理签署意见后，报总经理审批确定。各项通讯费用具体报销时，应报综合管理部审批、财务管理部审核后支付。加班餐费经公司副经理批准需要加班的职员，加班餐费按10元/餐的标准，凭据经总经理审批后办理报销。加班76、餐费并入“交际应酬费”作为直接费用考核。医药费.1公司已为职员购买综合医疗保险的，可凭医疗卡到医院就医，不再报销医药费用。 .2未购买医疗保险的职员，其门诊就医费用凭区一级以上医院发票每月限额报销100元，限额不得跨年度使用。单项报销金额超过300元（含）须另附就诊记录复印件.3独生子女医疗费用按公司有关规定执行。其他福利补贴职员晚婚，公司赠新婚贺礼200元。.3领取独生子女证的职员，公司致贺礼100元。.4各种贺礼均凭综合办公室的证明领取。行政后勤费用.1行政后勤费用归口综合管理部管理。500元以下的小额维修、环境美化与保护、通讯、文具、物料等低值易耗品的购买等，由公司副经理责人审批后,经财77、务管理部审核后凭据报销。.2 500元以上（含）的维修、改造、环保性质的费用均需提交专题报告, 报分管副经理批准后执行；超出5,000元（含）另报总经理审批。其他费用其他费用如公司活动费等，由分管副经理管理。由公司负担费用的每次公司活动，承办者均应事先列示预算，报公司分管副经理批准后执行。44资产及物料用品购置公司如需购置行政办公类固定资产(固定资产指单价在1000元(含)以上的资产)，应具专题报告由公司副经理、综合管理部、财务管理部同意，报总经理核准后办理。公司如需购置物业管理用固定资产，应具专题报告由副经理、客户服务部、财务管理部门同意，报总经理核准后办理。如购置车辆、办公楼宇、住宅类固定78、资产，还须按地产的规定上报地产审批。4.5日常经营费用及采购支出 日常经营支出审批权限(金额均不含上限)最高限额(元)日常经营费用工程物资办公/水电/管理费公司总经理2000元以上10000元以下5000元以下公司副经理2000元以下5000元以下3000元以下公司部长500元以下500元以下500元以下4.5.2采购物资之前必须经过申请及审批程序，采购物资完毕，采购人员要将物资及申请单、购货清单（购货小票）报库房入库，凭完整的入库手续及发票到财务部门核算，报帐。4.5 .3定期按合同付款，指已经评估过的且周期性按月按季付款的合同，包括电梯分包费用、房租费、水电费、管理费、清洁外包费、消杀费用79、等。4.6非例常费用 公司对于在正常费用项目之外、非经常性发生、或虽经常发生但个性差异很大的非例常费用，不论该项费用是否已经列入年度预算，均应事先具专题报告，经批准同意后方可执行。4.7借款4.7.1备用金借支：借支金额在5,000元（含）以内的，公司副经理批准后，经财务管理部门办理付款手续；5,000元以上至10,000元（含）以内的需报总经理审批；如超出10,000元时，由公司总经理审核，报地产公司分管领导审批。学习及培训借款须先经综合管理部负责人签批。4.7.2差旅费借款：填写“差旅费借款单”，金额可包括往返交通费、住宿费和伙食补助费，如办理其它事项需要借支的应说明事由。审批程序和备用金80、借支相同。4.7.3任务完成后应在一周内到财务部门办理报销还款手续。对借款未还清者，不得再借支备用金；对报销后超过一个月不归还的借款，通知综合管理部从该职员下月工资中扣还。4.8费用报销付款 为提高工作效率，减少公司现金流通量，以保障资金安全，公司提倡使用支票付款方式（支出金额在1000元以上的付款）。另每一项付款必须提前2-3天知会财务人员，以便财务部门准备资金。4.9每月报销时间。每月28日前，公司应将已发生费用报送财务部门。4.10本制度由公司财务管理部门负责解释。附件5：财务工作质量评估制度财务工作质量评估制度 为实施有效监督，确保公司货币资金的合理使用和公司财产的安全完整，特建立本评81、估制度，从现金收付和银行结算业务、登记日记账、库存现金和票证印章的保管、应收款项的催收、收支情况、资产管理、财务文档管理、财经纪律执行情况的监督等八个方面对物业管理处财务岗位工作实行检查评估，为保证检查评估工作的有效性，该项工作以不定期、不预先通知的方式进行，但每季度不少于一次。现金收付和银行结算业务所有现金收款均开具正式收据或电脑打印收据（加盖公章），有收、付款人签名确认（注明时间）。当日收款当日送存银行，银行停止收款后收进的现金做到妥善保管，于次日送存银行，金额超过2000元的须送存夜间银行，不坐支现金，因特殊情况需要，事先征得财务部门负责人同意。办理现金收付坚持当面点清，及时开具收据，每82、笔收付均加盖现金收、付讫印章，并即时入帐。每周定期与公司出纳结算收款，遇有较大金额（超过1万元）收款当日结算。不办理未经规定审批程序的付款申请，并检查付款凭单是否完整、真实、合法，对口头承诺，便条，非法票据等不具备付款条件的申请不予办理，并视情况上报财务管理部。不挪用现金，不以白条抵库和保留帐外现金，确保库存现金与帐上余额一致。收到支票即刻签署支票送达回执，并及时将支票送银行入帐。登记日记帐每笔现金收付款业务均需按时逐笔登记现金日记帐，收到支票登记备查帐。每个工作日完结，均结出帐面余额，与库存现金核对，做好日清月结，帐实相符。所有现金收入均须入帐，不将收入作帐外记录，不设置小金库。库存现金和票83、证、印章保管按照公司核定的库存备用金和公安部门的有关现金限额规定，保管好库存现金，保护公司财产安全。建立收据、发票的领用、发放、缴销记录，缴销前详细标明每本票据的开出份数，作废份数，起讫时间，收款总金额（分现金、支票），与上缴公司的金额是否相符，确保钱、单相符。不随便将印章交予他人保管，保障公司利益免受侵害。应收款项的催收物业公司应建立清晰、准确的欠收款明细帐项，即时反应住户拖欠款情况，并据以积极催收，每月有拖欠款清缴情况说明。按政府的规定收取拖欠款滞纳金，特殊情况须由总经理批准方可豁免。对连续拖欠三个月以上或累计拖欠一万元以上的住户，须有专门催款情况说明，并有协同催款人签字证明。费用收缴率：84、户数比大于90%，余额比大于85%。收支情况为配合公司管理报告的公布，财务管理部门应按规定的内容设置帐本，并根据收、付款及时登帐。每季度末财务人员应以公司帐本为依据，提供公司经营情况表作为参考向业主公布（包干制可不公布）。对公司经营情况，财务人员每季应向公司写出书面分析，有较大变动情况时，应书面告知公司分管领导。资产日常管理根据财产情况审核单的内容建立资产明细帐，并落实资产日常管理责任人，负责日常使用管理及维修、保养。根据资产责任人提供的资产使用状况，负责办理资产处理审批的有关手续。负责公司资产的核对工作（至少半年核对一次），年底配合公司资产大清查工作。财务档案管理公司必须保管好本部门历任财务85、人员交接清单。负责公司的收据、维修服务及回访记录表等存根的保管。对公司各年度的收费明细单要按年度装订成册，并妥善保管。对政府、公司各种收费标准的文本、公司财务管理部门的通知及时进行收集，并整理归档。对公司合同、收付款报告的批文进行归档整理。财经纪律执行情况的监督。通过办理收付款业务，严格按照公司财务制度监督公司经济活动的开展，杜绝乱收费，擅自免费，隐瞒截留收入等违纪行为。通过评估检查，以上各项均合格的财务工作为良好，3项以内不合格，但在限期内纠正的为基本合格，4项以上不合格或限期内不纠正的，视为不合格将受到警告、停职、辞退处分，直至追究刑事责任。附：评估表及库存现金盘点表物业管理有限公司财务工86、作质量评估表部门： 时间： 考核项目考 核 内 容考核结果复查结果合格不合格合格不合格一、现金收付和银行结算业务。1)所有现金收款均开具正式收据（加盖公章），有收、付款人签名确认（注明时间）。2)当日收款当日送存银行，银行停止收款后收进的现金做到妥善保管，于次日送存银行，金额超过2000元的须送存夜间银行，不坐支现金，因特殊情况需要，事先征得公司分管领导同意。3)办理现金收付坚持当面点清，及时开具收据，每笔收付均加盖现金收、付讫印章，并即时入帐。4)每周定期与公司出纳结算收款，遇有较大金额（超过1万元）收款当日结算。5)不办理未经规定审批程序的付款申请，并检查付款凭单是否完整、真实、合法，对口87、头承诺、便条、非法票据等不具备付款条件的申请不予办理，并视情况上报公司分管领导。6)不挪用现金，不以白条抵库和保留帐外现金，确保库存现金与帐上余额一致。7)收到支票即刻签署支票送达回执，并及时将支票送银行入帐。考核项目考 核 内 容考核结果复查结果合格不合格合格不合格二、登记日记帐。1)每笔现金收付款业务均序时逐笔登记现金日记帐，收到支票登记备查帐。2)每个工作日完结，均结出帐面余额，与库存现金核对，做好日清月结，帐实相符。3)所有现金收入均须入帐，不将收入作帐外记录，不设置小金库。三、库存现金和票证、印章保管。1)按照公司核定的库存备用金和公安部门的有关现金限额规定，保管好库存现金，保护公司88、财产安全。2)建立收据、发票的领用、发放、缴销记录，缴销前详细标明每本票据的开出份数，作废份数，起讫时间，收款总金额（分现金、支票），与上缴公司的金额是否相符，确保钱、单相符。3)不随便将印章交予他人保管，保障公司利益免受侵害。四、应收款项的催收。1)公司应建立清晰、准确的欠收款明细帐项，即时反应住户拖欠款情况，并据以积极催收，每月有拖欠款清缴情况说明。2)按公司规定收取拖欠款滞纳金，特殊情况须报总经理批准方可豁免。3)对连续拖欠三个月以上或累计拖欠一万元以上的住户，须有专门催款情况说明，并有协同催款人签字证明。4)费用收缴率：户数比大于90%，余额比大于85%。考核项目考 核 内 容考核结果89、复查结果合格不合格合格不合格五、收支情况。1)为配合公司公司管理报告的公布，财务管理部门应按规定的内容设置帐本，并根据收、付款及时登帐。2)每季度末财务人员应以帐本为依据，提供公司经营情况表作为参考向业主公布。3)对公司经营情况，财务人员每季应向物业公司写出书面分析，有较大变动情况时，应书面通知财务分管领导。六、资产管理。1)根据财产情况审核单的内容建立资产明细帐，并落实资产日常管理责任人，负责日常使用管理及维修、保养。2)根据资产责任人提供的资产使用状况，负责办理资产处理审批的有关手续。3)负责对公司资产的核对工作（至少半年核对一次），年底配合公司资产大清查工作。七、财务档案管理。1)公司必90、须保管好历任财务人员交接清单。2)负责公司的收据、维修服务及回访记录表等存根的保管。3)对公司各年度的收费明细单要按年度装订成册，并妥善保管。考核项目考 核 内 容考核结果复查结果合格不合格合格不合格七、财务档案管理。4)对政府、公司各种收费标准的文本、财务管理部的通知及时进行收集，并整理归档。5)对公司合同、收付款报告的批文及时进行归档整理。八、财经纪律。通过办理收付款业务，严格按照公司财务制度监督管理处经济活动的开展，杜绝乱收费，擅自免费，隐瞒截留收入等违纪行为。责任人: 评估人: 部门负责人： 物业管理有限公司库存现金清点表(盘点表)被检查单位： 清点时间： 年 月 日 时 分 至 时 91、分币别金额合计主 币辅 币小计壹仟元伍佰元壹佰元伍拾元弍拾元壹拾元伍 元弍 元壹 元壹元以下张数金额张数金额张数金额张数金额张数金额张数金额张数金额张数金额张数金额人民币港 币美 金部门负责人： 财务检查人： 出纳： 物业管理有限公司 库存现金情况说明表被检查单位： 清点时间： 年 月 日 时 分 至 时 分情 况 说 明金 额人民 币港 币美 金1、已收讫尚未入帐的凭证张数金额2、已付讫尚未入帐的凭证张数金额3、白条抵库款（如借条）张数金额4、活期储蓄存折本数金额5、其他6、实存数（清点数+2项+3项+4项+5项-1项）7、账面数（ 年 月底）8、差额（6-7）（溢余+、短少-）下列问题必须回答并签字确认：1、帐外“小金库” 有（ ）否（ ）2、公款私存 有（ ）否（ ）出纳人员签字： 年 月 日检查结果及意见： 部门负责人： 财务检查人： 出纳：