1、物业公司空调系统运行和维护保养管理制度 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1 范围本标准适用于物业管理有限公司管理的空调系统。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。3 机房管理3.1 机房门油漆为灰色，门外左上方应悬挂白底红字“机房重地，闲人莫入”的警示牌（参见低压配电管理规程附录A）。机房内地坪为浅灰色、墙面油漆为白色涂料，机组及非安全区域应划黄色分界2、线示警。3.2 机房应当通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启灵活。3.3 保持地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无污物，油漆完好（金属设备机座漆黑色，泵、电机、风机、压缩机等机电产品按本色复漆，可燃气管道漆莹色；燃油管道漆棕色，蒸汽管道漆银色，通风管道漆白色）整洁光亮。机房内水沟畅通，地面无积水，隔音层完好。3.4 机房内禁止吸烟、严禁存放无关杂物，应配备相关消防器材。3.5 对系统冷却水、冷冻水管道应有流向标识。3.6 经检查发现设备异常情况，根据空调设备使用和维修说明书进行维修，直至运行恢复正常。3.7 管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。33、.8 机房内应悬挂空调系统操作规程、安全管理制度及空调系统图。 4 日常巡视和运行管理4.1 空调系统运行管理按楼宇实际状况，每隔3小时5小时巡视一次： 观察电压（正常380V，不允许超过额定值的10%）； 观察冷冻油（油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）； 观察冷却水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 观察冷冻水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 检查空调主机运转是否有异常振动或噪音； 检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常； 检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好； 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。4.2 供暖锅炉运行管理 当4、值人员每隔2小时巡视一次常压锅炉： 巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜（箱）、供（回）油泵、排烟系统、回风系统； 观察各水管、油管或气管是否有漏、滴现象； 各种压力表、水温表、排烟温表的指示是否异常； 是否有异常声响或振动，是否有异常气味； 注意锅炉水位、油箱油位； 水泵、油泵电机温度是否太高（烫手）、风叶是否碰壳； 水泵、油泵是否有滴漏成线； 有无松动的螺栓、螺母。5 定期检查、维护保养5.1 中央空调主机和锅炉系统，如由分承包单位负责维修保养的，则按维保委托协议执行，设备主管负责协调和监督。5.2 空调与通风系统的功能是制冷、供暖，应每年一次对系统全面保养。此外视季节变化5、及系统运行实际状况，对系统部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的检修和维保。5.3 主机的检查和维保5.3.1 对中央空调系统主机，每月进行一次检查，测定主机的油位，测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的性能；因季节更换停用时，对主机应做保护处理。5.3.2 主机应每年两次进行保养，测定主机制冷、制热的能力和系统制冷剂量，检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤器等完好状况，确保主机完好。5.4 冷却水泵，冷冻水泵机组的检查和维保 循环水泵每月应进行一次检查，检查范围主要是：流量、扬程、密封性、电机轴承、避震器等，具体内容： 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有阻滞则应加6、润滑油，加油后仍无改变，则应更换同型号规格的轴承； 检查电动机风叶有无擦壳现象，若有擦壳则应修整处理； 检查水泵轴有无阻滞、碰撞、卡住现象，若是轴承问题，则应加注润滑油或更换轴承；若是水泵叶轮问题，则应拆修水泵； 检查压填料处是否漏水成线，如是漏水成线则应重新装压填料； 检查弹性联轴器有无损坏，若损坏则应更换弹性橡胶垫； 清洗水泵过滤网； 清洗水泵外壳，若油漆脱落或锈蚀严重，则应除锈并重新油漆； 变风量空调机的过滤网应每月进行一次清洗，并根据实际情况及时更换；对变风量空调机的电机、叶轮，每年进行一次保养，确保其运行平稳，完好。5.5 冷却水、冷冻水管道的检查和维保 循环水管道及各阀门、压力表、7、温度表、保温层及其它附件应每半年进行一次全面的检查、维修、保养，确保管道无滴水，各表显示计量准确； 每半年检查一次冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否有大量的凝结水，破损的保温层应及时更新。5.6 冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养 清洁柜式或箱式蒸发器的空气过滤网； 清洁蒸发器散热片； 清洁接水盘； 拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰清洁滤网； 全部清洁完毕，安装后检查是否漏水，若法兰的密封胶垫老化，则应更换。5.7 集水器、分水器膨胀水箱的检查和维保 空调循环水系统的集水器、分水器，应每半年进行一次保养，确保这些设备，无滴水、无堵塞，水流分配均匀； 膨胀水箱应每半年进行一次保养8、，清除杂物、锈斑，涂刷油漆等防护层； 检查系统补充水箱、膨胀水箱的液位控制浮球是否损坏。5.8 限流阀的检查和维保 检查是否泄漏，如有泄漏则应加压填料； 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； 若阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门。5.9 电磁调节阀、压差调节阀的检查和维保 通、断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，若有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀； 对压差调节阀内阀杆加润滑油，若填料处泄漏则应加压填料。5.10 通风系统 新风机、变风量空调机、风机盘管等系统滤网每月清洗一次，如有破损及时更换； 新风系统、冷暖送风系统、排风系统每半年按要求做一次保养。5.19、1 冷却水塔机组的检查和维保每年保养一次，包括冷却水塔电机维保、风叶除锈、机组油漆等。5.12 锅炉供暖系统的检查和维保每年进行一次保养、维修，清除灰尘，整理翅片，调整运行速度等。5.12.1 供水泵、供油泵机组保养 对水泵、油泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换； 检查水泵、油泵压填料处是否滴漏成线，若滴漏成线则应重新装压填料； 检查连轴器是否牢固可靠，不牢固时应更换橡胶垫并拧紧； 旋转叶轮有卡住、碰撞或损坏，应及时更换。5.12.2 电磁阀的维保 清洗电磁阀（需用干净柴油），以免堵塞； 如果电磁阀线圈老化和烧坏，应更换相同规格的线圈。5.12.3 附属闸阀、储油箱、热水箱的维保 检查10、附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧密封填料；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油； 清除储油箱内的污物和积水； 清除热水箱内的泥沙、污物。5.12.4 对运行中不正常情况应及时解决，若属分承包方单位的项目，应及时联系加以解决。6 资料管理6.1 日常巡视运行管理应认真填写冰蓄冷空调设备运行日志（见表1）空调系统运行日志（见表2）。6.2 每年十二月制定下一年度的空调系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表（见表3）。6.3 按空调系统检查表（见表4）及空调设备保养记录表（见表5）认真填写检查内容及保养记录。5.4 妥善保管系统设备资料及所有运行管理的维护保养记录。表11、1 溴化锂空调运行日志 年 月 日 工作模式：1.单制冰 2.单融冰 3.单供冷 4.联合供冷 室外温度 室外湿度 天气 基载冷冻机巡视时间1号2号项目8:0010:0012:0014:004:006:008:0010:004:006:00压缩机主电机电流A负荷%润滑系统油压Kpa油温油位冷凝器冷凝压力Kpa冷凝温度冷却水进水压力Mpa冷却水出水压力Mpa冷却水进水温度冷却水出水温度蒸发器蒸发压力Kpa蒸发温度冷冻水进水压力Mpa冷冻水出水压力Mpa冷冻水进水温度冷冻水出水温度启动/关闭时间水泵乙二醇泵乙二醇T4温度1号进水压力Mpa1号出水压力Mpa2号进水压力Mpa2号出水压力Mpa3号进12、水压力Mpa3号出水压力Mpa冷冻水泵冷冻水T6温度1号进水压力Mpa1号出水压力Mpa2号进水压力Mpa2号出水压力Mpa3号进水压力Mpa3号出水压力Mpa压缩机主电机电流A负荷%润滑系统油压Kpa油温油位冷凝器冷凝压力Kpa冷凝温度冷却水进水压力Mpa冷却水出水压力Mpa冷却水进水温度冷却水出水温度蒸发器蒸发压力Kpa蒸发温度冷冻水进水压力Mpa冷冻水出水压力Mpa冷冻水进水温度冷冻水出水温度启动/关闭时间水泵基载冷冻泵冷冻水T5温度1号进水压力Mpa1号出水压力Mpa2号进水压力Mpa2号出水压力Mpa冷却塔冷冻水T7温度1号冷却塔A2号冷却塔A3号冷却塔A4号冷却塔A备注填表人日班：13、 夜班： 领班： 主管： 物业 LBSG表2 空调系统运行日志 年 月 日 天气 室外温度 室外湿度巡视时间蒸汽热板换热水循环泵分水器集水器供热时间温度压力Mpa用气量V12开启量%蒸汽温度进、出水温度压力Mpa泵号电流A进、出水压力Mpa温度压力Mpa温度压力Mpa开启关闭8:001#2#10:001#2#1#2#14:001#2#4:001#2#6:001#2#备注填表人日班： 夜班： 领班： 主管： 物业 LBSG 表3 空调系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表序号保养项目与内容月份1月2月3月12月周次12345678910111248495051521制冷作业预定日实施日2供热14、管网检查预定日实施日3热泵及板换检查预定日实施日4空调水系统各阀门检查保养预定日实施日5压力表校验预定日实施日6新风机电气控制箱检查保养预定日实施日7送、排风机检查保养预定日实施日8风机盘管、新风机电磁阀检查预定日实施日9送回风阀门检查保养预定日实施日10风机盘管、新风机过滤网清洗预定日实施日11水系统过滤器检查清洗预定日实施日12冷却水系统清洗预定日实施日13空调各设备房清洗预定日实施日14空调主机检查保养15储冰槽检查16膨胀水箱检查1718说明：检查、保养计划用，已实施用，计划调整用。填表：审核：表4 空调系统检查表序号项目内 容检查结果一主机1.1 制冷/制热温度控制1.2 压缩、风机15、运转1.3 各监测仪表、油位、制冷剂充注量1.4 制冷/制热转换1.5 电控、程序运行1.6 接地保护、防护罩栏1.7 管道、保温二循环泵及管道2.1 循环泵（流量、扬程等主要参数）2.2 水泵运行2.3 阀门、避震接头、压力表、止回阀2.4 电气控制箱各元件2.5 接地装置、防护罩2.6 管道、保温三风机盘管变风机3.1 各风机盘运行、滤网3.2 各风机换速开关、温度控制3.3 各类风量机运行、滤网3.4 各变风量机调速控制3.5 吸、排风机、凝结水排放、保温3.6 电气控制及接地保护四冷却塔4.1 补水器、喷嘴、水泵4.2 风机运行、润滑4.3 电机绝缘性、设备接地保护4.4 冷却水、膨胀水箱五新风5.1 新风机组5.2 预（冷热）空调机组5.3 电气控制存在问题及处理意见：检查人： 被查人： 日期； 备注：物业管理有限公司 管理处表5 空调系统设备保养记录表编号：年/月/日保养项目保养内容（使用材料等）保养单位（人）设备主管意见备注设备主管： 管理处经理：编制日期： 审核日期：物业管理有限公司 广场管理处