1、物业公司服务管理制度汇编（工程、安全、保洁绿化等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章 工程类第一节 组织架构图 6第二节 岗位职责工程主管岗位职责 7配电工职责 .8空调运行工岗位职责 .9弱电工职责 10给排水工岗位职责.11综合维修工岗位职责 12第三节 管理制度机房管理制度.13 维修人员交接班制度 15维修人员巡视制度.16维修人员值班制度.18工程维修部安全制度19工作票制度20维修工具管理制度22维修报告制度23供电管理制度25给排水管理制度.26空调系统管理制度 .27维修管理制度.28公用2、设施维护管理制度.30二次供水管理规定.31电梯管理规定.32临时用电、用水管理规定.33二次装修管理规定.36第四节 规程给排水设施设备操作规程.40给排水设施设备维护保养规程.42给排水设施设备运行管理规程.49供配电系统安全操作规程.52供配电系统维护保养规程.59供配电系统的运行管理.70公共设施管理规程.74设备事故应急处理办法和预案规程.76弱电系统维护保养规程.79弱电系统运行管理规程.82空调系统操作规程.84中央空调维修保养规程.88中央空调运行管理规程.95电梯紧急救援规程.99第二章 安全管理类第一节 组织架构102第二节 岗位职责安管队主管岗位职责 .103安管员领班职3、责104监控室安管员岗位职责 .105大堂岗位职责 106门岗岗位职责 107巡逻岗岗位职责108第三节 管理制度消防安全管理制度109停车场管理制度1112安管员交接班制度1114中控室值班制度 .116安管队管理制度 118.门岗管理制度 .120治安管理制度 .122车辆管理制度 .123非机动车停放管理制度 .125消防器材管理制度126第四节 规程消防安全管理规程 .128停车场业务办理规程142安管员日常工作规程147治安事件应急处理规程155大风、暴雨应急处理规程157消防演练规程159第三章、保洁绿化第一节 环境管理组织架构 167第二节 岗位职责保洁主管职责.168保洁领班职4、责.169保洁员职责.170办公区保洁员职责.171绿化工职责.172第三节 管理制度垃圾收集与处理管理制度173消杀管理制度175绿化监督检查制度177卫生保洁管理制度.178园林绿化管理制度179清洁卫生公约 .180第四节规程清洁卫生作业监管规程.181消杀作业监管规程.187清洁工作应急处理规程.191花卉植物租摆养护流程.193草坪植物养护流程.194环境管理流程.196环境清洁作业程序.198第四章 客服类第一节 客服中心组织架构.200第二节 岗位职责管理处主任职责201客服中心职责 202客服主管岗位职责 203客服管理员岗位职责204客服文员岗位职责205接待室岗位职责2065、第三节 管理制度投诉处理和分析制度 .207业主单位意见调查和回访制度208 有偿服务管理制度209第四节 规程业主/用户报修处理规程.210业主/用户投诉处理规程.215业主/用户沟通与回访规程.219业主/用户搬迁管理规程.222业主/用户满意度调查规程 .223第五章 会务类第一节 会务管理组织架构 .226第二节 岗位职责会务主任岗位职责 .228会务员（会议室）岗位职责.229会务员（报刊收发员）职责 .230第三节 管理制度会议室管理制度232会议室管理规定.233第四节 规程会务服务管理规程.234报刊收发操作规程241第六章 综合类第一节 管理制度综合巡查制度.244物业接管验6、收管理制度.246管理处员工考核制度 .247精神文明公约.260第二节 规程公文、资料管理规程.261库房管理规程.267物资采购规程.271会议制度规程.273办公设备管理规程.276第一章 工程类第一节 组织架构图工程主管配电工空调工弱电工给排水工综合维修工第二节 岗位职责工程主管岗位职责一、对管理处经理直接负责，对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任。二、负责小区设备及设备维护的日常管理：1、了解主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。2、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。3、现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。4、实地考察下属员工维修保养7、工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。5、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。6、对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。三、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作。四、负责制定小区设施设备系统运行方案，在保证设备安全运行的前提下，力图节省能耗。五、负责制定小区设施设备系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划。六、负责贯彻落实岗位责任制、设备维修保养制度。督导下属员工严格执行操作规8、程及员工守则。七、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。八、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。配电工职责一、值班人员应严格遵守管理处的各项规章制度及有关规定； 二、值班人员必须熟悉供电设备，系统图及操作程序，准确记录运行情况； 三、认真检查设备，如发现异常，应立即采取措施，不能处理的情况，立即上报主管； 四、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，认真执行交接班制度； 五、严格遵守机房管理制度； 六、保护值班室内消防器材9、完好无损。 七、妥善保管公用工具； 八、严格按操作规程进行倒闸作业，认真填写工作票。 空调运行工岗位职责一、熟悉小区的空调系统及操作规程，按规定开启和关闭，并及时转换运行状态牌。二、负责对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，并根据外界天气变化及时进行空调工况调节，并做好运行记录。三、必须掌握设备运行的技术状态，发现问题及时处理，不能及时处理的立即报告班长或主管。四、做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。五、做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。六、不得擅离职守，离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。七、严格遵守员工守则及管理处的各项规章制度。八、完成上级交10、办的其他工作。弱电工岗位职责 一、严格遵守各项规章制度; 熟悉小区弱电设施设备，掌握其性能、操作规程。 二、负责对小区门禁系统,监控系统、对讲系统,三表远传抄表系统,消防报警系统、小区有线电视、电话网络系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施。 三、负责进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的维修工作。 四、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作。 五、 负责对消防系统和设备定期试运行工作,并做好运行记录。 六、负责提交管辖范围内弱电设备、设施的更新、改造方案,并在主管的安排下负责具体实施项目整改。 七、负责每周一次对小区的弱电设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数,并负责11、各种抢险工作。 八、积极推广新技术,努力降低能耗,节约管理成本。 九、完成上级交办的其他工作。给排水工岗位职责一、负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养。二、熟悉小区给排水系统(各种水泵、管道、阀门、控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况,掌握操作规程和维护保养知识。三、当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况,并做好巡检记录。四、做好应急(漏气、漏水、污水外溢等)抢修工作，确保正常工作。五、严格执行设备保养制度及操作规程,遵守各项规章制度。六、按保养规程做好负责范围内的设备保养工作,并做好记录。七、对维修场地做好收尾工作,保持公共场所的优美环境。坚守岗位12、,服从指挥。对主管及领导安排的工作负责。八、积极配合其他工种工作,完成主管交给的其他任务。综合维修工岗位职责一、熟悉小区公用设施设备，掌握各种设施设备的性能、操作。二、按维修保养计划对小区设施设备进行周、月、季、年定期保养，并作好检修保养记录。三、负责处理业主/业主/用户申请的维修服务及公共设施设备的故障处理。四、每天根据共用设施设备巡视检查规程巡查设备、仪表运行情况，发现问题及时处理，认真做好各种记录。五、发生停电、停水、火警或其它事故,应即刻到位，按照应急预案规定，果断采取应急措施。六、学习业务知识、钻研专业技术，工作中注意做到革新挖潜，厉行节约，修旧利废，减少材料消耗。七、按规定做好水、13、电、气表的抄表工作。八、认真做好维修工作记录,保管好物品、工具。九、完成上级交办的其他工作。第三节 管理制度机房管理制度一、目的 规范机房管理，确保机房整洁、安全。二、适用范围 适用于嘉园管理处机房的管理。三、职责1、值班人员负责机房的巡视、清洁及客人进出机房登记。2、工程部主管负责机房的管理、检查。四、工作流程1、 机房无人时，机房门应上锁，钥匙由值班员管理, 任何人不得私自配钥匙。2、 非工作人员进入机房，应经班长同意后由值班员登记并陪护进入，非工作人员不得擅自操作。3、机房严禁存放易燃、易爆及其他危险物品，按规定配备的消防设备保持齐全、完好。4、机房设备不得有漏油、漏水、漏气和积尘等现象14、，发现问题及时解决。5、机房保持地面、墙壁清洁、门窗完好，标识要清晰、明显，机房通风、照明良好。6、机房内禁止吸烟，禁止携带小动物和食品进入。7、机房内不得堆放与工作无关用品，工具、材料等要摆放整齐。8、做好机房防水、防潮工作。五、记录1、机房出入登记表 机房出入登记表 年 日 期来访人(公司)机房名称事 由管理处倍同(批准)人入机房时间出机房时间值班人员 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 15、月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分 月 日 时 分 时 分维修人员交接班制度一、目的规范维修值班人员交接班程序和要求,确保值班工作正常。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的交接班管理。三、职责1、维修值班人员严格执行交接班制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备的运行状态，控制信号系统是否正常以及工具、器材、配件等进行详细的检查。2、接班人员不得饮酒上班，如有违反，交班人员必须向主管汇报并另行安排。3、接班人未按时到岗时，交班人不得擅离工作岗位，并向主管汇报。4、设备处于故障时，不准进行交班，接班人16、可协助处理，待故障处理完毕，再进行交接。5、交接班记录必须如实填写。6、交接班实行“四交”、“三不接”注：四交：交设备运行情况；交设备、工具、器材、备品、配件数量及完好情况；交安全措施；交上级指示及注意事项。三不接：交班人不在工作岗位不接；情况不明，记录不全不接；清洁卫生不搞好不接。维修人员巡视制度一、目的规范维修人员巡查要求二、范围适用于嘉园管理处维修值班人员的交接班管理。三、职责1、维修人员严格按巡视制度进行巡查。2、工程部主管负责监督、检查。四、工程流程1、巡视检查范围水泵房、配电房、发电机房、空调机房、二氟丙烷气瓶房、电梯及电梯机房、锅炉房、空调新风机、风机房，各蓄水池、给排水系统及阀17、门，公共照明和路灯及其它公共设施设备等。2、巡视检查方法巡视检查方法应包括“看、听、摸、闻”“看”：通过看，观察运行的设备工作是否正常，如放电火花、变色、变形、损坏、渗油、渗水、水电表转动、仪表和信号灯指示等及其他情况。“听”：通过听，判断运行设备中是否有故障，有无异常响声。如火花放电声、机械振动声、电压过高或电流过大所引起的异常声音等。“摸”：用手触摸运行设备外部（如电机外壳），温升、振动情况是否正常。“闻”：通过闻，判别运行设备是否有异味，如焦糊味、塑胶味等。3、巡视频次及要求、根据小区的设备运作要求，进行巡视，并按规定时间填写运行记录。巡视过程按有关操作规程执行。、异常天气，如暴雨、大风18、，增加巡视检查次数。、每班不少于一次检查电梯运行是否平稳，有无异常。、认真填写巡视及各类运行记录。四、巡查人员异常情况的处理、发现设备(设施)故障或隐患的应及时排除，不能处理的应汇报，并做好记录。、出现大面积跑水、管道爆破、电线或开关烧坏应及时关闭阀门或电源，并汇报主管。、如遇火灾、停电、停水等情况应立即按照紧急预案规定的处理程序，采取相应措施。维修人员值班制度一、目的规范维修值班人员值班程序和要求,确保值班工作正常。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、维修值班人员严格执行值班制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、维修人员实行24小时值班制度，早班0819、:3016:30，中班16:3023:30，夜班23:3008:30。接班人员提前10分钟到岗。 2、值班人员必须遵守各项规章制度，讲文明礼貌，举止端庄和蔼。3、值班人员上班时必须保持头脑清醒，不准饮酒上班、疲劳上班，不准在值班室会客、闲谈、看报、抽烟及其他与工作无关的事情。4、值班人员应严格执行操作规程，严格按倒闸操作票（见工作票制度）操作高压开关。按设备事故应急处理办法和预案处理事故。5、值班人员必须坚守工作岗位，按时上下班，不脱岗、离岗。6、值班人员服从主管和班长的统一管理和工作调动。7、值班人员请假、换班须提前一天申报，由班长负责安排人员替岗，不得私自换班、串岗。 8、值班人员必须认真20、填写值班及运行记录，严格执行交接班管理制度。工程维修部安全制度一、目的时刻贯注工程部全体人员的安全意识,确保人生、设备安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部全体员工严格执行安全制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、工程维修部全体员工必须把安全防范意识放在首要位置，协同安管部认真做好安全保卫工作。2、值班人员和管理人员如发现有重大安全隐患，须立即上报班长、主管或经理。3、管理处工程主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告分公司运营管理部。4、工程人员严格执行机房管理制度，确保机房安全。5、公共区域内21、之设备、设施等必须锁好，高危设备（如高压电、变电房、压力容器）等应设置围栏及警示标志。6、所有水池、水箱箱盖必须上锁，钥匙专人管理，非工作人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程主管批准，并进行登记。7、高空作业必须配带安全带，并进行其他有效保护措施,作业范围周边必须加设护网,防止意外坠物。8、各项维修、维护工作等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全。凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。9、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性,确认安全后方可使 用。10、工程维修部须每半年配合安管部一次本物业之22、消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。工作票制度一、目的规范维修人员在电气设备上倒闸、工作程序,确保倒闸维修安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、配电值班人员严格执行工作票制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列两种:填用工作票，口头或电话命令。2、填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配23、电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确,值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚,不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执,按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全24、部完全措施应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护,即:停电,验电,装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。9、工作票签发人由工程主管担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人)由主管或资深技工担任。10、工作票所列人员的安全责任： 、工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够；精神状态是否良好。、工作负责人(监护人)：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想25、教育；督促、监护工作人员遵守本规程;负责检查工作票所载安全措施是否正确完备；值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。、工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备；是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问；也必须向工作票签发人询问清楚,必要时应要求做详细补充。 、工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。维修工具管理制度一、目的规范工具管理。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工具保管人员严格执行工26、具管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程论作正常亚达科技大厦1、工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。公用工具及专业自用工具由主管负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2、工具保管人必须保持工具的完好及使用功能；必须定期检修并保养所属工具。3、工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符，借用（使用）公用工具、专业工具情况应列入交接班记录。4、全体员工必须爱护工具，正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具者，将提出批评；凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚100元人民币。5、借用公用工具归还时,须由班长和使用人共同进行检验。如有遗失或操作27、不当造成损坏，须由使用人负责照价赔偿。6、专业自用工具必须由主管进行每日清点，并保持完好，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。7、所有工具一律不得外借，不得用工具干私活。如因情况特殊外借，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。 8、公用工具和个人领用工具按规定的使用年限到期，一律以旧换新。维修报告制度一、目的规范工程部工作报告流程。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行维修报告制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告班长: 、所辖28、设备非正常操作的开停及开停时间。 、所辖设备除正常操作外的调整。 、所辖设备发生故障或停台检修。 、零部件更新、代换、或加工修理。 、运行人员请假、换班、加班、倒休等。2、各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告班长: 、执行维修保养计划时,发现设备存在重大故障隐患。 、重要零部件的更换、代替或加工修理。 、系统巡检时发现的隐患或故障,必须在巡检记录之备注栏中加以说明。、维修人员请假、加班、倒休等。3、各班长在下列情况下必须书面报告主管: 、重点设备除正常操作外的调整。 、变更运行方式。 、主要设备发生故障或停台检修。 、系统故障或正常检修。 、零部件更新、改造、或加工修理。 、领用工具、备29、件、材料、文具及劳保用品。 、加班、换班、倒休、病假、事假等。 、须与外班组或外部门、外单位联系。4、主管在下列情况下必须以书面形式报告管理处主任 、重点设备发生故障或停台检修。 、因正常检修必须停止系统正常运行而影响业主/用户使用。 、应急抢修及正常检修后的维修总结。 、系统运行方式有较大改变。 、影响本物业运行(如停电、停水、停空调、停电话等)之任何施工及检修。 、重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。 、系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 5、除以上各项外,所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患,可以越级汇报。供电管理制度一、目的30、规范用电管理。确保用电安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行供电管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、业主/用户用电设备的报装管理工程维修部负责用电设备的管理，审查业主/用户提供的用电设备电气平面图及电气系统图。如业主/用户负载超过原设计能力，工程维修部将通知业主/用户，并协助业主/用户与供电部门协商解决。2、停电处理在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在小时内通知各业主/用户，并做好记录。故障停电时管理处应立即通知业主/用户，同时与供电部门联系，并做好记录。3、小区公共设施用电设备的管理和维护工程维修部制订用电设施的31、定期维护保养计划，按计划实施检查并做好维护保养记录。4、紧急情况处理、紧急情况时，由工程维修部负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。 、严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。给排水管理制度一、目的规范给排水管理，确保给排水系统畅通。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部给排水人员严格执行给排水管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、给排水的申请报装业主/用户应向工程维修部提供房屋给排水图及资料，当现有给排水设施不能满足业主/用户需求时，工程维修部应通知业主/用户，并协助与给排水部32、门协商解决。2、 停水处理在接到供水部门的停水通知后，管理处应在小时内及时通知业主/用户并做好记录；当事故停水时，工程维修部应及时组织抢修并通知业主/用户，同时做好记录。3、 紧急情况处理A、 紧急情况时，工程维修部应立即采取措施并组织实施抢修，同时与给排水部门联系，并及时通知业主/用户，做好有关记录。B、 严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。C、 工程维修部制订给排水设施的日常和定期维护保养计划，并负责检查和督促实施情况。空调系统管理制度一、目的规范空调系统管理。确保空调系统运行正常。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部给修人员严格执行空33、调系统管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、严格按运行、检查和维修养护等规程操作，保障空调系统的正常运行。2、严格按设备启动、关闭时间操作，每日定时巡视检查，认真做好记录，发现问题及时维修，遇到重大问题及时通知工程维修部进行抢修，保证设备正常运转。3、严格按保养规定对空调系统进行保养、维修工作。4、定期对空调系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘，运转良好。维修管理制度一、目的规范工程维修人员维修工作。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行维修管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、维修工接到业主维修及服务的需求后34、，必须在10分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、维修工到现场后，要做到：2.1自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事情；2.2不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程维修部汇报并请求支援解决。2.3维修工进入现场维修时，应主动征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征询业主的同意方可进行。2.4维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。2.5维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度。2.6维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料35、袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。2.7全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。2.8确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在维修通知单上签名确认。如果业主对此次维修收费（如属有偿服务项目）有异议，维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。2.9维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。2.10维修工回到36、工程维修部及时做好维修记录2.11客服中心三日内进行回访。公用设施维护管理制度一、目的规范公用设施维护管理。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、维修人员严格执行公共设施维护管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、管理处负责小区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好状态。2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。3、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修更换。4、任何单位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。二次供水管理规定一、目的规范二次供水管理。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、37、工程部严格执行二次供水管理规定。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、二次供水由工程维修部指定专人负责管理。2、小区内每个水池(箱)(包括地下,楼顶)必须加盖,加锁。3、 新建、扩建和改建二次供水设施,须经业主单位授权、供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4、水池(箱)每季度清洗一次；5、二次供水清洗的清洗单位,须具有合格的资质及卫生许可证。 6、清洗单位清洗人员,须持健康证、培训证,并经卫生防疫站认可。7、管理处须提前24小时出停水告示,通知相关业主/用户。8、如卫生检测结果报告单结果为不合格时,应由工程维修部主管安排重新清洗和消毒水池(箱)。必要时请卫生防疫站部门派人监督38、全过程,直至检测合格为止。9、卫生检测结果报告单原件存档。电梯管理规定一、目的规范电梯管理，确保电梯运行安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、电梯维修人员负责电梯日常巡查、管理。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、电梯机房必须严格执行机房管理制度2、做好业主安全乘梯教育，运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知中控室值人员，等候解救；3、乘搭电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险；4、严禁在电梯内打闹、蹦跳、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强39、行扒开厅门，不在轿厢内吸烟；5、勿将垃圾丢弃在电梯门导轨槽内，以免造成轿门和厅门堵塞，影响电梯正常使用；6、发生火警或地震时，切勿搭乘电梯；7、小孩搭乘电梯时，应有大人看护，以免发生意外。8、电梯搬运大件物品时，尽量避免电梯使用高峰期，并事先申请，不得超重和损坏电梯，以防止事故发生。9、 做好电梯机房、轿箱、厅门、井道、底坑的清洁，保持整洁、畅通。临时用电、用水管理规定一、目的规范临时用水、用电管理，确保临时用电用水安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部人员严格执行临时用水用电管理规定。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、临时用电计划申请A、施工40、前，施工单位或业主单位根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。B、“临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。C、管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。D、申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。2、临时用电管理规定A、凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。B、在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）。C、电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。D、施工限制：不影响楼宇机电设备的正常运作。不超出供电负荷量允41、许范围。噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响其他业主单位的正常工作。3、禁止以下行为：、乱拉乱接电线。、超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。、直接将电线插入插座的用电行为。4、管理处管理权限：、有权劝阻或制止违章操作。、有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。、对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。5、临时用水管理、施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。、使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。、禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。五、记录表格1、临时用水用电申请表临时用电用水申请表 年 月 日42、以下由申请用电用水单位填写公司名称楼层Tel:装修公司联系人Tel:用电设备用水部位序号名 称数 量功 率（KW）序号名 称用水量（m）11223344临时用电需准备如下备件：1、 专用配电箱 2、单相或三相电度表 3、单相或三相漏电开 4、空气断路器5、三芯或五芯电缆检查上述供电备件符合安全规范， 同意临时用电工程部 日期 临时用水需准备如下备件：1、水表 2、水管 3、其它相关配件检查上述备件完好， 同意临时用水 工程部 日期 接驳水电位置： 接驳时间： 年 月 日 时作业人：拆除时间： 年 月 日 时作业人：备注：施工装修期间发现违章现象，工程部有权随时断电断水，停止使用。二次装修管理规43、定一、目的规范二次装修管理，确保二次装修安全。二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部、安管部人员严格执行二次装修管理规定。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、所有业主/用户进行内部装修必须接受物业管理公司统一管理。2、在装修工作开展前，要求装修公司签订治安消防安全责任书、装修承诺书（见二次装修手册）；3、业主/用户在装修工程开始之前，须向客户服务中心提交下述文件，并同时将装修图纸交于业主/用户服务中心，由客服中心转交给工程维修部审核；4、消防部门及其它有关政府部门对于施工单位资质、装修图纸及装修材料审核之批准文件；5、缴费收据（如管理费、押金等）6、所44、有施工人员的身份证复印件、暂住证、务工证、1寸照2张；7、图纸要求清晰但不限以下资料：i. 、室内平面图：1. 室内间隔或加建墙的高度；2. 保险柜或重型装置的重量及尺寸；3. 提升地面工程及地下电力、电脑布线状况；ii. 、天花平面图：1. 天花、龙骨吊顶施工图；2. 照明灯盘位置；3. 原吊顶内设备的更改或增加；4. 原吊顶消防喷淋头或烟感器更改位置；iii. 、电力分布图1. 总配电图、分区配电盘的位置、类别及功能；2. 总配线图具体详细技术资料；iv. 、空调分布图：1. 风机盘管位置；2. 空调温度控制器位置及分配；8、业主/用户提交的装修图纸不得与国家有关设计规范相抵触；不得对原机45、电设施作重大改变；不得增加或减少原机电设施的任何功能；不得改变电梯大堂、公共走道、卫生间等公共部分之任何设计。9、 不得在公共部分(包括公共走廊墙壁和各单位玻璃门内外)张贴或设置任何印刷物和标志物。10、 业主/用户在装修时不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层等，地面装饰请不要用瓷砖、大理石以及其它超重材料，地面装饰材料厚度不超过20毫米；11、 不得使用对结构荷载造成影响的装修材料；不得对地面和墙面造成 损坏；不得增加诸如卫生间、淋浴之类的设施；不得采用未经消防部门认可的易 燃性装修材料；不得采用影响小区内部整体风格的装修材料，否则，CPM有权提出修改或不予批准。12、 装修46、图纸经批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，需经书面批准；擅自施工者，有权终止其施工，并追究其经济和法律责任。13、 装修人员只能使用货梯或消防通道，所有沉重物件搬入小区须事先得到小区结构工程师的书面同意。装修人员对公共地方(如小区天花、地板、墙壁、电梯等)不得造成任何损坏，任何因此而引起的损坏由CPM统一修缮，修缮费用从装修押金中扣除。14、 对涉及空调、消防、电力、给排水、弱电等系统设施以及CPM认为的特别工程的施工，业主/用户须雇用CPM指定的施工单位。15、 所有材料、设备、工具及废物等须放置在装修单位范围内，不得占用任何公共区域，所有垃圾、碎片等杂物必须在规定的时间搬运47、，施工区域任何时候须集团公司限在装修单位内。16、 所有装修材料进入小区以及所有废料搬出小区均须在管理人员在场的情况下进行。17、 装修单位施工人员的管理见“装修单位工作人员管理规定”。18、 施工单位须缴纳本守则“装修收费标准”规定的装修管理费用，并应上相关施工保险。19、 为确保小区安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修单位内每100平方米备有不少于两个手提灭火器。20、 小区禁止吸烟、赌博、不道德和违法行为，禁止使用放声设备。21、 装修时间晚18:00-早7:30为无噪音无气味施工；早8:00-晚18:00允许有噪音气味施工。晚18:00-次日8:00施工须填写装修加班申请表报工程48、维修部批准后方可实施。办公区需在非工作时间或节假日施工。22、 凡施工过程中临时用水、用电等配合供给工作，均由工程维修部负责。用水、用电位置由工程维修部指定。用电不得超过原设计标准。23、 施工中需使用危险材料时，必须按工程维修部规定位置堆放，无施工情况下危险材料不得置放于小区装修单元内。24、 每日工作结束后，将废料、垃圾等清理袋装到指定位置并清洁好清运路线，当日必须运走。清理时要把废料作封闭处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等现象。25、 利用排气扇，尽量把施工区域做成负压区，防止施工时产生的气味和尘土影响公共区域和其他业主/用户。26、 施工期间发生危险情况时，在情况许49、可下，施工人员应主动抢救险情，并听从管理人员指挥，直到情况处理完毕为止。27、 以上各项如果业主/用户已经认可并办理了相关手续后，经客户服务中心批准，业主/用户方可进行装修。第四节 操作规程给排水设施设备操作规程1、目的 规范给排水设备设施的操作程序,确保正确、安全地操作给排水设备设施。 2、范围 适用于本物业物业区域内给排水设备设施的操作。 3、职责 3.1 给排水技工负责给排水设备设施的具体操作。 3.2 工程维修部负责组织实施,对本规程的执行情况进行检查。 4、工作内容 4.1 启动水泵(排污泵)前的检查。 检查水泵(排污泵)进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。 4.1.2 排除水泵50、机组真空筒里面的空气(如果有的话)。 4.1.3 检查电压表、信号灯指示情况。 4.1.4 手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。 4.2 启动水泵(排污泵)。 合上水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于手动位置。 4.2.2 按下启动按钮,水泵(排污泵)启动,注意观察启动电流. 4.2.3 如果一次不能启动成功,可以再试启动二次,每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。 4.2.4 启动后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)。 4.2.5 确认一切正常后,按下水泵(排污泵)停止按钮,水泵51、(排污泵)停止。 4.2.6 将转换开关置于自动位置,水泵(排污泵)自动启动并运行。 4.3 停止水泵(排污泵)。 将转换开关置于OFF(停止)位置,水泵(排污泵)停止运转。 4.3.2 拉下水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。 4.3.3 关水泵(排污泵)进、出水闸阀(如果需要)。 4.3.4 检查有无不正常情况,如有则及时处理。给排水设施设备维护保养规程1、目的 规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。 2、范围 适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。 3、职责 3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。 3.2 工52、程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。 3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。 3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定,主管领导审批。 3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。 3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。 4、工作内容 4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。 在每年的12月26日前,由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报管理处主任审核。 4.1.2 工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定 月份设备维修保养计划表报主任审核后实施。 4.53、1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据: a.给排水设备设施使用频度; b.给排水设备设施运行状况(故障隐患); c.相关设备技术资料、标准; d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容: a.维修保养项目及内容; b.备品、备件计划; c.具体实施维修保养的时间; d.预计费用。 4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。 4.3 对部门无法解决的问题,可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。 4.4 给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。 电动机维修保养: a.用500V摇表检测电动机线54、圈绝缘电阻是否在0.5M以上,否则应烘干处理或修复; b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承; c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理; d.清洁电动机外壳; e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 4.4.2 水泵维修保养: a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承; b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴; c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根; d.清洁水泵外表;e.如水泵脱漆或锈蚀严55、重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。 4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。 4.5 控制柜维修保养：给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物; 4.5.2 检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换; 4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改; 4.5.4 交流接触器维修保养; a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),56、烧蚀严重不能正常工作的触头应更换; c.清洁铁芯上的油污及脏物; d.检查复位调簧情况; e.拧紧所有紧固件。 4.5.5 自耦减压启动器维修保养: a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5M,否则应进行干燥处理; b.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。 4.5.6 热继电器维修保养: a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换; b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。 4.5.7 自动空气开关维修保养: a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100M,否则应烘干处理; b.清除灭弧罩内的碳化物或57、金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换; c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象; d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。 4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养: 对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养: a.检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡; b.检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 4.5.10 远传压力表58、维修保养: a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理; b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接; c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。 闸阀维修保养: a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫; b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。 c.对闸阀阀杆加黄油润滑; d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。 4.6.2 止回阀维修保养: a.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换; b.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧; c.检查止回阀油漆是否脱落,如脱59、落严重则应处理后重新油漆。 4.6.3 浮球阀维修保养: a.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换; b.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直; c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。 4.6.4 液位控制器维修保养: a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b.清除压力室内污物,疏通控制水道; c.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧; d.紧固所有螺母。 4.7 潜水泵或排污泵维修保养。 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5M以上,否则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理; 4.7.2 检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。 460、.7.3 检查轴承的磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格轴承。 4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。 4.8 明装给排水维修保养。 检查支持托架是否牢固,否则应加强。 4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。 4.8.3 检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。 4.9对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;61、对于突发性的设备设施故障,经主任负责人口头批准后,可先组织解决而后上报。 4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在水泵保养记录表、水泵检修记录表内,工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为长期。 4.13 停水管理。 4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。 4.13.2 如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。5、记录、标识5.1 水泵保养记录表 5.2 水泵检修记录表 水泵保养记录表单位：泵号:状项 态目正 常异 常处 理声音情况填料状况联轴器水滴状态机62、组清洁轴承温升紧固件 备注:保养人: 时间: 水泵检修记录表单位：泵号：状项 态目正 常异 常处 理泵轴. 轴承叶轮机械密封/填料泵机找平备注： 检修人： 日期：给排水设施设备运行管理规程1、目的 规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施的良好运行。 2、范围 适用于本物业物业区域域内给排水设备设施的运行管理。 3、职责 3.1 值班人员负责给排水设备设施运行情况的巡视、监控、记录。 3.2 给排水技工具体负责给排水设备设施的运行管理。 3.3 工程维修部主管负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。 3.4 管理处主任负责给排水设备设施运行情况的检查、监督。 4、工作内容 4.1 63、巡视监控。 值班人员每两小时巡视一次水泵房设备设施(包括机房、水池、水箱等),对其运行情况进行记录。 4.1.2 每周巡视一次主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。 4.1.3 巡视监控内容如下: a.水泵房有无异常声响或大的振动; b.电机、控制柜有无异常气味; c.电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅; d.电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常; e.机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求. f.水池、水箱水位是否正常; g.闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线; h.主供水管上闸阀的井盖、井裙是64、否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰; i.止回阀、浮球阀、液位控制器是否运行正常; j.临时接驳用水情况; k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。 4.1.4 值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给主管,请求协助解决。整改时,应严格遵守给排水设备设施维修保养规程。 4.2 给排水设备设施异常情况的处理。 主供水管爆裂的处置: a.立即关闭相关连的主供水管上的闸阀; b.如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵; c.立即通知主管,工程维修部组织人员抢修;管理处负责通知相关业主/用65、户关于停水的情况;如属市政给排水应立即通知供水管理处抢修。 d.如地下水管爆裂,工程维修部应立即组织技术人员尽快挖出所爆部位水管; e.供水管所爆部位修复后,由给排水技工开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象; f.确认一切正常后,对检修现场进行清理或回填土方,恢复原貌。 4.2.2 水泵房发生火灾时按火灾、火警应急处理程序处置。 4.2.3 水泵房发生水浸时的处置: a.视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关; b.堵住漏水源; c.如果漏水较大,应立即通知系统工程师,同时尽力阻滞进水; d.漏水源堵住后,应立即排水; e. 排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理66、,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等; f.确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可投入正常运行。 4.2.4 因设备故障等原因出现紧急停水时,应立即按紧急停水处理程序进行处理。 4.3 水泵房管理。 非值班人员不准进入水泵房,若需要进入,须经工程维修部主管同意,在给排水技工的陪同下方可进入水泵房,同时在机房出入登记表上进行登记。 4.3.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品; 4.3.3 水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。 4.3.4 每周打扫一次水泵房卫生,清洁一次水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花板、67、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮; 4.3.5 水泵房内内通风良好,光线充足,门窗开启灵活。 4.3.6 水泵房应当做到随时上锁,钥匙由值班人员保管,借用须登记。 4.4 交接班要求。 接班人员应准时接班。 4.4.2 接班人员应认真听取交班人交代,并查看相关记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后方可接班。 4.4.3 有下列情况之一者不准交班: a.上一放运行情况未交代清楚; b.记录不规范、不完整、不清晰; c.接班人未到岗; d.事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。4.5 值班人员应将给排水设备设施的运行数据(68、环境温度、电压、水压)及运行状况完整、规范地记录在运行日志内。每月的3日前由工程维修部将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为三年。5、记录、标识5.1机房出入登记表（见机房管理制度）供配电系统安全操作规程1、目的 规范供配电设备设施的操作程序,确保操作的正确、安全。 2、范围 适用于本物业物业区域域内供配电设备设施的操作。 3、职责 3.1 值班电工负责供配电设备设施的操作。 3.2 工程主管检查本规程的执行情况和组织实施。 3.3 分公司运营技术部负责提供安全操作的技术指导和支持。 4、工作内容 4.1 安全操作注意事项。 高低压设备设施的操作必须实行工作票制度,根据工作内容填写第一69、种工作票或第二种工作票,经批准后实施。 4.1.2 操作高压设备设施时,必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、绝缘工作服、使用绝缘操作杆。 4.1.3 操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套,避免正向面对操作设备。 4.1.4 严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件: a.有监护人。 b.工作场地空间足够,光线充足。 c.所用工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等)。 d.工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。 4.1.5 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时,应查明原因并排除故障后,再行恢复供电。不允许强行送电,必要时允许试送电一次。 4.1.6 电流互感器不得开70、路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 4.1.7 变配电房拉、合闸时,须一人监护、一人执行。 4.1.8 对相关变配电设备设施应熟悉其性能特点、技术参数等。4.2 供配电设备设施的操作。 配电变压器停电的操作要领: a. 根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作; b. 拉开各低压出线开关; c. 拉开低压总开关;d. 拉开配电变压器高压侧开关。 自发电停电的操作要领: a.拉开发电机配电柜总开关; b.关掉发电机控制电源。 4.2.3 配电变压器送电的操作要领: a. 根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作; b. 合上配电变压器高压侧开关; c. 合上低压总开关;d. 合上各71、低压出线开关。 自发电送电的操作要领: a.合上发电机控制电源; b.合上发电机配电柜总开关。 4.2.5 在配电变压器上工作前,操作要领如下: a. 根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作; b. 拉开高、低压两侧电源; c. 验电,确认无电; d. 两侧分别挂封三相短路接地线;e. 安全围栏,挂上有人工作,禁止合闸标示于高、低压开关处。 在配电柜开关上工作前,操作要领如下: a. 根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作; b. 拉开开关、有明显的开路点; c. 验电,确认无电; d.挂封三相短路接地线; e. 设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者); f. 挂上有人工作、禁止合闸标示牌72、于停电开关处;g. 站在绝缘垫上工作,尽量单手作业。 对高压设备设施的操作，对低压配电设备的停、送电操作应填写倒闸操作票。 5 记录、标识5.1倒闸操作票 5.2第一种工作票 5.3第二种工作票 倒 闸 操 作 票 （ ）第 号操作开始时间 年 月 日 时 分，终了时间 日 时 分 操作任务：顺序操 作 项 目备 注：操作人： 监护人： 工作许可人：第一种工作票 第 号1工作负责人（监护人）： 班组： 2工作班人员： 共 人3工作内容和工作地点： 4计划工作时间：自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时 分5安全措施：下列由工作票签发人填写 下列由工作许可人（值班员）填写应拉断路器（开关）和73、隔离开关 （刀闸），包括填写前已拉断路器 （开关）和隔离开关（刀闸）（注明 编号） 已拉断路器（开关）和隔离开关（刀闸）（注明编号）应装接地线（注明确实地点）已装接地线（注明接地线编号和装设地点）应设遮栏、应挂标示牌已设遮栏、已挂标示牌（注明地点）工作地点保留带电部分和补充安全措施工作票签发人签名：收到工作票时间：年 月 日 时 分值班负责人签名：工作许可人签名：值班负责人签名6许可开始工作时间： 年 月 日 时 分 工作许可人签名： 工作负责人签名： 7工作负责人变动： 原工作负责人 离去，变更 为工作负责人。 变动时间： 年 月 日 时 分， 工作签发人签名： 8工作票延期，有效期延长到：74、 年 月 日 时 分工作负责人签名： 值长或值班负责人签名： 9工作终结： 工作班人员已全部撤离，现场已清理完毕。 全部工作于 年 月 日 时 分结束。 工作负责人签名： 工作许可人签名： 接地线共 组已拆除。 值班负责人签名： 备注： 第 二 种 工 作 票 （ ）第 号 1、 单位名称： 2、 工作负责人姓名： 3、 工作班 共 人4、 工作的线路或设备名称： 工作范围： 工作任务： 5、计划工作时间：自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时 分6、 执行本工作应采取的安全措施： 已按上述安全措施执行无误 值班员： 7、 实际工作时间： 工作开始时间 年 月 日 时 分 工作完工时间 年75、 月 日 时 分 工作票签发人 工作负责人 供配电系统维护保养规程1、目的 规范供配电设备设备维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。 2、范围 适用于本物业物业区域域内供配电设备设施的维修保养。 3、职责 3.1 工程主管负责编制供配电设备设施维修保养及大中修、更新改造计划报部门负责人审核,并组织实施。 3.2 客服中心主任负责设备设施大中修、更新改造计划的审核。 3.3分公司运营技术部负责对供配电设备设施的维修保养提供技术指导、支持,对外委维修保养单位的确定进行审定。 3.4管理处负责向有关业主/用户通知停电的情况。 4、工作内容 4.1 维修保养计划的编制。 工程维修部在每年12月76、26日前制订下年度设备维修保养年度计划表,报管理处主任审核。 4.1.2 工程维修部根据设备运行、检查情况及设备使用年限,组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划,资金来源按相关规定执行。 4.1.3供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则: a.供配电设备设施的使用的频度、年限; b.供配电设备设施运行状况(故障隐患); c.合理时间(避开节假日、特殊活动日)。 4.1.6 供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容: a.维修保养项目及内容; b.备品、备件计划; c.具体实施维修保养的时间; d.预计费用。 4.2 对供配电设备设施进行维修保养时,应严格遵守供配电系统安全操作规程,并77、按计划实施。 4.3 高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外委单位完成,外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负责,对低压配电柜的维修保养由维修电工负责。 4.4 外委维修保养单位的确定按采购程序执行。 4.5 变压器维修保养。 外委维修保养:根据合同约定由供电公司或有资质单位对园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由系统工程师负责跟进、监督实施,将结果记录在设备维修保养记录表。 4.5.2 外部维修保养:每年的4、10月份对所有变压器外部进行一次清洁、保养。 a.测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时, b.拧紧变压器引出线78、的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行整修处理并重新接好; c.检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线。 对不同类型的变压器,工程维修部应根据设备技术标准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容,明确操作程序。 4.6 高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同约定,定期由供电管理处或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修保养,此项工作工程维修部专人跟进,监督实施并在高压开关柜检修保养记录表中进行记录。 4.7 低压配电柜维修保养:每年的4月、10月对园区内所有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行吹污、吹尘,然后用干的干净抹布擦拭。 刀开关的维修保养: a79、.检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧; b.检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。 c.检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理; d.用500V摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于10M,则应进行烘干处理, 烘干达不到要求的则应更换。 4.7.2 熔断器维修保养: a.新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致; b.检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整达到要求的则应更换。 4.7.3 交流接触器维修保养: a.清除接触器表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢; b.清除灭弧罩内的碳化物和80、金属颗粒; c.清除触头表面及四周的污物,但不要修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换; d.清洁铁芯表面的油污及脏物; e.拧紧所有紧固件。 4.7.4 电容器维修保养: a.清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好; b.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换; c.检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧; d.检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。 4.7.5热继电器维修保养: a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如有损坏则更换; b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。81、 4.7.7 断路器(自动空气开关)维修保养: a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于010M,否则应烘干处理; b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换; c.断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡阻现象; d.在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面; e.各传动机构应注入润滑油; f.检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭; g.检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠,否则应修复; h.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复; i.检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修82、复并拧紧; j.检查接地线有无松脱或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧。 二次回路维修保养:a.号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管; b.接头处是否松弛,如松弛则拧紧。 主回路维修保养: a.标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌; b.接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧; c.母线排油漆是否脱落, 4.8 对未列出的供配电设备设施的维修保养,工程维修部应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内容。4.9 对计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中,对于突发性设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决而后上报。 4.10对设备设施进行大中修或重要83、零部件进行更换时,在本次保养记录中做好详细记录。 4.12 值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录,工程维修部应于每月3日前将相关记录整理成册后交部门档案室存档,保存期为长期。 4.13 供配电设备设施因检修等原因需要停电时,管理处应提前24小时通知相关业主/用户。如因特殊情况突然停电,管理处在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。5、记录、标识5.1高压开关柜检修保养记录表 5.2变压器室检修保养记录表 5.3低压动力柜检修保养记录表 5.4低压电容器柜检修保养记录表5.5用户配电箱检修保养记录表 5.6电动机检修保养记录表 高压开关柜检修保养记录表柜号： 年月日检 修 保 养 84、内 容检查结果处理内容配电屏清洁完好，无异物 正常不良损坏清理调整更换接点位置正确可靠，无松动异常现象正常不良损坏清理调整更换信号熔断器指示正常完好，显示清晰正常不良损坏清理调整更换瓷瓶绝缘装置完好，无异常正常不良损坏清理调整更换动、静触头位置接触正常 正常不良损坏清理调整更换互感器，仪表回路正确，指示正确正常不良损坏清理调整更换铭牌，警告牌，警戒线明显，正确 正常不良损坏清理调整更换相序指示正确与系统一致 正常不良损坏清理调整更换系统对地，相间距离符合规定，绝缘良好正常不良损坏清理调整更换接地线良好，可靠正常不良损坏清理调整更换少油开关工作正常，触点完好正常不良损坏清理调整更换室内卫生清洁，85、门窗正常有锁正常不良损坏清理调整更换照明及消防设备齐全正常正常不良损坏清理调整更换通风，工作温度在允许范围内正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ： 变压器室检修保养记录表楼名： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容外部清洗无异物，完整无损正常不良损坏清理调整更换瓷瓶套管完整无渗油现象（干式无此项）正常不良损坏清理调整更换高低压接线良好，无异常现象正常不良损坏清理调整更换分档开关接触良好正常不良损坏清理调整更换油枕油面高度应符合要求（干式无此项）正常不良损坏清理调整更换防潮沙应符合要求正常不良损坏清理调整更换工作温度正常正常不良损坏清理调整更换通风系统工作正常正常不良86、损坏清理调整更换负荷开关闸刀工作角度正常，投入准确正常不良损坏清理调整更换灭弧装置良好，工作可靠正常不良损坏清理调整更换熔断器指示装置位置良好正常不良损坏清理调整更换各转动机构润滑良好正常不良损坏清理调整更换接地线完好可靠 正常不良损坏清理调整更换室内卫生符合要求，门窗正常有锁正常不良损坏清理调整更换照明及消防设施正常可靠正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ： 低压动力柜检修保养记录表楼名： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容配电屏清洁完好，无异物正常不良损坏清理调整更换接点位置正确可靠，无松动异常现象 正常不良损坏清理调整更换信号熔断器指示正常完好，显示清晰 正87、常不良损坏清理调整更换瓷瓶绝缘装置完好，无异常 正常不良损坏清理调整更换刀开关等转动机构润滑正常 正常不良损坏清理调整更换互感器，仪表回路正确，指示正确 正常不良损坏清理调整更换铭牌，警告牌，警戒线明显，正确 正常不良损坏清理调整更换相序指示正确与系统一致 正常不良损坏清理调整更换系统对地及相间距离符合规定，绝缘性能良好正常不良损坏清理调整更换接地线良好可靠 正常不良损坏清理调整更换自动开关工作正常，触点完好 正常不良损坏清理调整更换室内卫生清洁，门窗正常有锁正常不良损坏清理调整更换照明及消防设备齐全正常 正常不良损坏清理调整更换通风，工作温度正常 正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ：88、 检查人员 ： 低压电容器柜检修保养记录表柜号： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容配电屏清洁完好，无异物 正常不良损坏清理调整更换接点位置正确可靠，无松动异常现象正常不良损坏清理调整更换信号熔断器指示正常完好，显示清晰正常不良损坏清理调整更换仪表指示正确可靠正常不良损坏清理调整更换瓷瓶绝缘装置完好，无异常正常不良损坏清理调整更换电容器标志完整正确，容量符合要求正常不良损坏清理调整更换电容器无渗油，变形，套管无破裂现象正常不良损坏清理调整更换自动控制器工作正常正常不良损坏清理调整更换自动开关工作正常，触点完好正常不良损坏清理调整更换接地线良好，可靠正常不良损坏清理调整更换铭牌，警告牌89、，警戒线明显，正确 正常不良损坏清理调整更换通风，工作温度正常正常不良损坏清理调整更换接线端子是否正常正常不良损坏清理调整更换接触器是否正常正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ：用户配电箱检修保养记录表楼名： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容故障箱号箱体整洁，门锁完好，油漆无脱落 正常不良损坏清理调整更换箱内清洁无异味，无灼伤正常不良损坏清理调整更换各紧固点牢固可靠 正常不良损坏清理调整更换互感器，仪表回路正确，指示正确正常不良损坏清理调整更换接地完好可靠 正常不良损坏清理调整更换开关触点接触可靠平整无灼伤、炭化现象正常不良损坏清理调整更换绝缘装置可靠，符合要求90、 正常不良损坏清理调整更换箱内无乱拉、乱接现象 正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ：电动机检修保养记录表电动机号： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容外观无裂痕，各紧固螺丝齐全，紧固正常不良损坏清理调整更换传动机构工作平稳，可靠正常不良损坏清理调整更换运转时应无异常噪音和震动，定转子无磨擦不正常正常不良损坏清理调整更换电刷，滑环无灼伤、磨损和不正常的火花正常不良损坏清理调整更换电流指示应不超过额定电流 正常不良损坏清理调整更换绕组，电源引入线无松散、碰伤和灼伤现象正常不良损坏清理调整更换轴承应无明显磨擦，润滑良好，无漏油现象正常不良损坏清理调整更换接地线良好，可91、靠正常不良损坏清理调整更换绝缘应符合要求 正常不良损坏清理调整更换工作温度在允许的范围内 正常不良损坏清理调整更换工作场地整洁，环境符合要求 正常不良损坏清理调整更换通风，工作温度正常正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ： 供配电系统的运行管理规程1、目的 规范供配电设备设施运行管理工作,保证供配电设备的良好、安全运行。 2、范围 适用于本物业物业区域域内供配电设备设施的运行管理。 3、职责 3.1 值班电工负责供配电设备设施的运行管理。 3.2主管负责对上述工作的检查监督。 3.3 管理处负责向有关业主/用户通知停电情况。 4、工作内容 4.1 巡视监控 值班电工每班对高92、压开关柜、环网柜巡视两次;变压器每两小时巡视一次;低压配电柜、电容柜每两小时巡视一次。 4.1.2 值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控,并将变压器的运行情况;低压配电柜的运行数据(环境温度、电流、电压、功率因数等)记录于水电运行日志。 4.1.3 在巡视中如有异常情况应在备注栏中注明,并按规定进行处理。 4.1.4 巡视内容: a.变压器运行是否超温。 b.有无异常响声或气味。 c.各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常。 d.单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内,是否超载运行。 e.各种接头是否有过热或烧伤痕迹。 f.防小动物设施是否完好。 g.接地线有无锈蚀或松动。 h.各种临93、时用电接驳情况。 i.各种标示牌是否完好。 j.安全用具是否齐全,是否存放于规定位置。 4.1.5 对巡视中发现的问题,值班电工应及时采取整改措施加以解决,处理不了的问题须及时如实地汇报给工程主管,并做好记录。整改时应严格遵守供配电系统安全操作规程和供配电系统维修保养规程的相关规定。 4.2 异常情况处置 触电处置。发现有人触电时,当值值班电工应保持镇静、保持头脑冷静,尽快使触电者脱离电源,并进行紧急抢救。 a.断开电源开关、拔去插头或熔断器。 b.用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线。 c.用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住,将触电者脱离电源。 d.防止触电者在断电后94、跌倒。 e.如果触电者尚未失去知觉,则必须让其保持安静,并立即送医院进行诊治,密切注意其症状变化。 f.如果触电者已推动知觉,但呼吸尚存,应使其舒适、安静地仰卧,将上衣与裤带放松,使其容易呼吸,若触电者呼吸困难,有抽筋现象,则应积极进行人工呼吸,并及时送医院。 g.如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止,此时不能认为其已死亡,应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。 h.各单位工程维护部应定期对部门员工进行该方面的培训,增加员工应急处理的知识和技能。培训应做好相关记录。 4.2.2 配电柜空气开关跳闸的处置。 a.判断跳闸原因(短路或过载)。 95、b.查清楚负载种类及分布情况。 c.对可疑处逐个检查,确认故障部位或报告系统工程师,请求支援解决。 d.对故障已排除应立即恢复供电。 4.2.3 变配电房发生火灾时按火灾、火警应急处理程序处置。 4.2.4 变配电房发生水浸时的处置。 a.视进水情况,拉下总电源开关或高压开关。 b.堵住或关闭进水源。 c.如果漏水较大,应立即通知相关系统工程师,同时尽力阻滞进水。 d.进水源堵住或关闭后,应立即排水。 e.排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布拭、热风吹干、自然通风,更换相关管线等)。 f.确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求),开机试运行,如无异常情况出现,则可以投96、入正常运行。 4.3 停电处理 因设备故障或供电公司原因出现的突然停电,立即按紧急停电处理程序进行处理。工程维护部应在5分钟内启动柴油发电机,按柴油发电机操作规程启动供电系统,提供备用电源(主要供电梯、水泵、消防和梯间照明等)。 4.3.2 电梯技术人员应在5分钟内赶到值班室待命,如有电梯困人时,按电梯困人救援作业规程实施救援工作。 4.3.3 因设备检修或接供电公司通知等计划性停电时,客服中心提前24小时通知相关业主/用户。 4.4 变配电室管理。 非机电技术人员不准进入设备房,若需进入,须经系统工程师批准,在机电人员陪同下方可进入,并进行登记。 4.4.2 机房内严禁存入易燃、易爆、危险物97、品。机房内禁止吸烟,并且须备齐消防设施。 4.4.3 每周打扫一次机房卫生,清洁一次机房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无蛛网、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮。 4.4.4 机房内应当通风良好、光线充足、门窗开启灵活,防小动物设施完好。 4.4.5 机房都应做到随时上锁,钥匙由当值班电工保管,值班电工不得私自配钥匙。 4.5 交接班要求 接班人员应准时接班。 4.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代,并查看上一班设备运行记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在交接班记录上签名。 4.5.3 有下列情况之一者不准交接班: a.上一班运行情况未交代清98、楚。 b.记录不规范、不完整、不清晰。 c.值班室卫生未打扫。 d.接班人未到岗。 e.事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。 4.6 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度等)及运行状况清晰、完整、规范地记录在相应记录表内。主管应在每月的3号之前将上一月的记录整理成册后交部门资料管理员存档。 5、记录、标识5.1运行日志公共设施管理规程1、目的 通过对小区的公共设施进行管理和维护,确保公共设施的完好无损。 2、范围 适用于本物业物业区域内公共设施的管理。 3、职责 3.1 维修技工负责公共设施的日常巡检和维护保养99、工作。 3.2 主管负责制订公共设施的维修、更新改造计划,报部门主任审核。 3.3 安管部负责公共设施的日常巡查。 3.4 客服中心负责公共设施管理的日常检查、监督。4、工作内容 4.1 公共设施的日常管理 安管员在日常巡查中发现有公共设施损坏或存在问题的,上报客户中心，记录于客户服务需求登记表,由客服中心跟进处理结果。 4.1.2 工程负责人在日常的巡查中发现问题及时通知值班室或安排人员处理。业主/用户、其他部门对公共设施的报修值班人员及时记录在客户服务需求登记表中,通知相关人员处理。如涉及其它部门,应及时通知相关部门处理解决。 4.2 公共设施的维修。 4.2.1 工程维修部负责公共设施的100、日常维护,确保其处于良好状态。 4.2.2 主管制定小区公共设施维修计划,经单位负责人审核后组织实施。 4.3 公共设施的更新、改造。 4.3.1 主管对公共设施的更新、改造提出申请,经主管领导审批。 4.3.2 工程需对外委托时,按采购控制程序,确定外委施工单位。工程施工应有专人负责跟进,汇报工程进度,发现问题及时反馈。工程完工后,履行相关验收手续。5、记录标识5.1客户服务需求登记表客户服务需求记录表序号日期/时间房号委托人联系电话需求事项记录人接单人处理结果回访时间回访人回访结果派工单号设备事故应急处理办法和预案规程1、目的明确辖区内设备系统突发事件的防范、处理程序，规范应变措施，提高应101、急实施效率，控制事态的蔓延和扩大，最大程度减少业主/用户/业主的损失，避免人员伤亡。2、适用范围适合于本物业物业区域内供电、供水、空调等系统的突发事件处理。3、职责3.1值班人员负责向工程维修部主管报告并做好现场安全措施。3.2工程维修部主管负责做好现场的指挥工作并向管理处主任汇报。3.3管理员负责以书面形式向业主/用户/业主发出通知并张贴于公告栏。3.4维修人员负责故障的排除及处理工作。4、实施程序4. 1设备故障处理规程故障分类：设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。A、重大故障包括：人身伤亡事故；设备102、故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个小区停水、停电、停冷气等。B、除上述重大故障外，其它为一般故障。重大故障处理职责：凡发生重大故障，由值班人员立即报告工程维修部主管或管理处主任并按相关应急处理程序采取措施，工程维修部主管或管理处主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。对于一般故障，由工程维修部主管处理设备故障处理通则：A、发生故障时，值班员应立即处理：一般故障应先汇报后处理，事后作好记录；重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告工程维修部主管或管理处主任。B、根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危急人员及设备安全的因素。C、最103、迅速地恢复设备（设施）至正常运作状态。D、对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人 员到达之前，把工作现场安全措施做好。E、发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。4. 2 供电电源停电故障处理规程在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在一小时内通知业主/用户/业主。正常情况下的倒闸操作，管理处接到通知后，提前一天发出停电通知。若供电系统全部停电，启动发电机组，保证小区消防 供电需要。如因小区内故障引起供电回路故障，应在排除故障后恢复送电。如设备或线路的电器联络部分因过载或短路产生发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其它设备线路供电或104、者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。低压配电盘母线及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。4. 3停水及故障处理规程接到自来水管理处发出的停水通知后，管理处应在一小时内通知业主/用户。若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间，影响范围等。给排水设备故障一般处理程序A、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。B、排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时供用设备。C、若供水管网出现故障，发生泄露等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄露部位前端阀门，属市政供水管网及时通知水务集团公105、司维修部门抢修，属小区内管网值班人员组织抢修。D、排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，值班人员立即进行疏通。空调故障处理规程A、当主机发生故障时，启动备用机组投入运行，并且检查排除故障。B、由于检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即停止系统的运行，排除故障后再补水投入运行。C、当故障停电时，立即关闭机组。待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。弱电系统维护保养规程1、目的 确保弱电设备设施性能良好,保证安全运行。 2、适用范围 适用于本物业管理区域内弱电设备(设施)的维修保养。 3、职责 3.1 弱电系统技工负责设备维修保养。 3.2工程维修部对维修保养工作进行指导,检106、查监督及外委修理的联系工作。 4、工作程序 4.1 设备维修保养工作程序 控制室设备由工程维修部弱电系统技工负责维修保养。 4.1.2 工程维修部每月26日前制定下一月保养计划。弱电系统技工按各保养计划表的要求进行维修保养,并将维修保养情况记录于弱电系统维护保养记录表内。设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。 4.1.5 设备故障维修不得超过8小时,若在8小时内无法解决的特别故障,应将故障原因,解决时间上报物业主任,限期解决。凡是夜间发生的,不会产生严重后果的设备故障,可以由白班处理。工程维修部对维修保养提供工作指导及检查监督。5、检查维护频次：系统类别维保项目检查保养内容检查107、维护频次监控系统摄象机及护罩安装牢固，角度合理，无灰尘杂物。画面清晰稳定，防雨措施良好。1次/月云台安装接线情况良好，转动控制自如，防雨措施良好。1次/月矩阵切换主机接线情况良好，标志清楚。信号指示正常，功能完善。1次/月录象机功能完善，设置合理。表面清洁无灰尘。1次/周画面分割器监视器视频线无破损、扭曲、断裂现象，布线稳妥，各种信号传输正常。1次/月控制线电源线供电装置输入、输出电压、电流正常稳定。1次/月电脑主机系统软件运行正常，信息显示完备一致。控制准确，功能完善，主机接口接触良好。1次/半年巡更系统探测器安装情况良好，反应灵敏，指示正常。表面无明显灰尘。1次/月电源箱输入、输出电压、108、电流正常稳定，备用蓄电池状况良好。1次/月控制键盘控制作用自如，提示音清晰、正常表面清洁无污物。1次/月控制器各种信号指示正常，接线牢固，箱内无灰尘。输入、输出信号参数正常。1次/月联动设备反应灵敏，切换准确一致。1次/月电脑主机系统软件运行正常，信息显示完备一致。控制准确，功能完善，主机接口接触良好。1次/半年6、记录、标识6.1弱电系统维护保养记录表 弱电系统维护保养记录表时 间维修保养内容实施人主管/经理签 阅备 注弱电系统运行管理规程1、目的 规范弱电设备的运行管理,确保设备处于良好状态。 2、适用范围 适用于本物业管理区域内弱电设备设施的运行管理。 3、职责 3.1 弱电技工负责弱电109、设备设施的清洁、操作、监控、记录。 3.2 工程主管负责上述设备的综合管理和对上述工作的检查监督。 3.3管理处主任负责上述工作的检查监督。4、工作程序 4.1 控制室每日由专人检查,每次认真检查各类信号是否正常,各控制线路、显示器、信号灯等的运作应始终处于良好状态,如有异常要立即查清原因。并填写好每日检查记录。 4.2 非值班人员严禁操作。 4.3 控制室出现报警信号后,应立即核实,属误报,应消除信号并做好记录。 4.4 控制室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改,如有损坏,要查明原因,立即申报领导,经批准后及时更换。 4.5 室内要保持干净卫生,设备无灰尘,不准堆放杂物。 4.6 室110、内禁止吸烟。 4.7常备应急手电筒及充电式应急照明设施。 5、记录、标识5.1弱电系统值班记录表 弱电系统值班记录表 年 月 日早班交班人接班人接班情况：值班记录：中班交班人接班人接班情况：值班记录：晚班交班人接班人接班情况：值班记录：空调系统操作规程1、目的 规范中央空调的运行管理，确保设备处于良好状态。2、适用范围 适用于本物业管理区域内中央空调的运行管理。3、职责 3.1 空调技工负责空调设备设施的清洁、操作、监控、记录。 3.2 工程主管负责上述设备的综合管理和对上述工作的检查监督。 3.3管理处经理负责上述工作的检查监督。4、工作程序4.1开机程序检查电源、三相电压是否有380V。检111、查并确保冷冻水、冷却水系统注满水,静水压力正常。检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。检查冷却塔补给水是否正常。检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中,冷却水出水温度升高至30时需要加开冷却塔风扇。检查膨胀水箱补水是否正常。检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。启动冷冻水泵和冷却水泵。检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg/cm2)。检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。检查主机、油温是否在6568之间。启动主112、机。4.1.16检查主机运行数据,待主机运行平稳后才可离开机房。4.2关机程序 关机前记录主机运行数据。 按停主机。 主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机,也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机,根据负荷及水温而定,每开一台主机应开一组水泵配合。5、记录、标识5.1中央空调系统运行记录（A3纸） 中央空调系统运行记录单位： 年月日 天气温度湿度一、 数据记录1、机组运行记录2、附属设备运行记录时间时间冷冻泵冷却泵冷却塔号冷水机组蒸发器冷冻水进水温度（）电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/塔号电流/塔号电流/塔号出水温度（）进水压力（Pa）113、出水压力（Pa）冷媒温度（）冷凝器冷却水进水温度（）出水温度（）进水压力（Pa）出水压力（Pa）冷媒温度（）压缩机油缸温度（）油压力差（Pa）电力需求（%）号冷水机组蒸发器冷冻水进水温度（）出水温度（）进水压力（Pa）出水压力（Pa）冷媒温度（）3、系统设备运行时间（小时）冷凝器冷却水进水温度（）出水温度（）小时编号冷冻泵冷却泵冷却塔主机进水压力（pa）运行时间累计时间运行时间累计时间运行时间累计时间运行时间累计时间出水压力（Pa）1冷媒温度（）2压缩机油缸温度（）3油压力差（Pa）4电力需求（%）5a) 值班记录值班签名 交班签名 中央空调维修保养规程1、目的 规范中央空调维修保养工作,确保114、中央空调各项性能完好。 2、范围 适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。 3、职责 3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。 3.2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。 3.3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。 3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。 3.5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。 4.、工作内容 4.1 中央空调维修保养计划的制定。 每年的12月26日前,由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划报管理处主任审核。 4.1.2 工程维修部主管根据审批115、后的年度保养计划,在每月26日前制定月份设备维修保养计划,报管理处主任审核后组织实施。 4.1.3 制定年度维修保养计划的原则: a.中央空调使用的频度; b.中央空调运行状况(故障隐患); c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容: a.维修保养项目及内容; b.具体实施维修保养的时间; c.预计费用; d.备品、备件计划。 4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。 4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。 4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。 用5116、00V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。 4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。 4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。 4.4.4 检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。 4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。 4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。 4.4.7 拧紧所有紧固117、件。 4.4.8 清洁整个冷却塔外表。 4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。 每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内空气(不定期)。 4.5.2 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。 4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5M,否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。 4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。 4.5.6 拧紧所有紧固件。 118、4.5.7 清洁风机盘管外壳。 4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。 柜式蒸发器维修保养: a.每周清洗一次空气过滤网; b.清洁蒸发器散热片; c.清洁接水盘。 4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢): a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记); b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗,清洗时间为12小时; c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗3次以上。 d.全部清冼完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维119、修,如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。 电动机维修保养: a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上,否则应 进行干燥处理或修复。 b.检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。 c.检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。 4.7.2 水泵维修保养: a.转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵; b.检查压盘处是否漏水成线120、,如是则应加压盘根(不定期); 4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 4.7.4 清洗水泵过滤网。 4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 4.7.6 清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。 4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损,如是则应重做保温层。 4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。 节制阀与调节阀的维修保养: a.检查是否泄露,如是则应加压填料; b.检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油; c.121、如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门; d.检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。 4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养: a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器; b.电磁调节阀、压差调节阀: -通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀; -对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄露则应加压填料。 4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养: a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换; b.送检温度计、压力表122、合格后方可使用; c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换; d.检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。 4.10.2 控制部分维修保养: a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。 b.检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。 c.交流接触器维修保养: -清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; -清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器; -清洁铁芯上的灰尘及赃物; -拧紧所有紧固螺栓。 d.热继电器我诶修保养: -检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的要更换; -检查热继电器123、上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。 e.自动空气开头维修保养: -用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M,否则应烘干处理; -清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换; -清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。 f.信号灯、指示仪表维修保养: -检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡; -检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应做适当调整,调整后偏差仍较大应更换。 g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查二者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 h.PC中央处理器、印刷线路板如出现124、问题,则申请外委维修。 4.11 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。 4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。 4.11.3 具体检查压缩机如下参数: a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5M以上); b.压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡); c.压缩机油压(正常1015kgf/cm2); d.压缩机外壳温度(正常85以下); e.吸气压力(正常值4.95.4kgf/cm2); f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2)125、; g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动; h.检查压缩机是否有异常的气味。 通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。 4.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。 4.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。 4.13 对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决后上报管理处主任。 4.14 中央空调因维修保养等原因需停用时,应由主管填写停申请表经主任批准后,客户中心提前一周通知业主/业主/用户。如因突126、然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。5、表格、标识5.1中央空调维护保养记录表中央空调维护保养记录表时 间维修保养内容实施人班长/经理签 阅备 注中央空调运行管理规程1、目的 规范中央空调运行管理工作,确保中央空调良好运行。 2、范围 适用于物业辖区内各类中央空调的运行管理。 3、职责 3.1 当值空调工具体负责中央空调的运行管理。 3.2 工程主管负责组织实施中央空调的运行管理。 3.3 管理处负责中央空调运行管理实施情况的检查、监督。 4、程序要点 4.1 巡视监控。 当值人员每隔两小时巡视一次中央空调机组,巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管127、路、闸阀等附件。 4.1.2 巡视监控的主要内容如下: a.检查线电压(正常380V,不能超额定值的10%); b.检查三相电流(三相是否平衡,是否超额定值); c.检查油压(正常10 15kgf/cm?); d.检查高压(12(18kg) kgf/cm?; e.检查低压(2.5(4、5kg) kgf/cm?); f.冷却水进水温度(正常 35); g.冷却水出水温度(正常40); h.冷却水进水温度(正常10-18); i.冷却水出水温度(正常 6-10); j.检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音; k.检查冷却塔风机运转是否平稳冷却塔水位是否正常; l.检查管道闸阀是否有渗漏冷冻保温128、层是否完好; m.检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。 4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时,当值人员应及时采取措施予以解决,处理不了的问题应及时详细地汇报给主管,请求支援解决。整改时,应严格遵守中央空调维修保养规程。 4.2 异常情况的处置。 中央空调发生制冷剂泄露时的处置: a.立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门。 b.加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。 c.救护人员应身穿防毒衣,头戴防毒面具进入现场,并要求两人为一组,确安管全。 d.对于不同情况的中毒者采取不同的方法: -对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好129、的地方去休息; -如中毒者出现痉挛、神志不清,处于昏迷状态,应立即转移到空气新鲜的地方,进行人工呼吸并送医院治疗。 -如氟利昂制冷溅入眼睛,则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 -排除泄露源后,启动中央空调试运行,确认无泄露后,机组方可投入正式运行。 4.2.2 中央空调机房发生水浸时的处置: a.视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关。 b.堵住漏水源。 c.如果漏水较大,应立即通知系统系统师,同时尽力阻滞进水。 d.漏水源堵住后,应立即排水。 e.排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。 f.确认湿水已消除130、,各绝缘电阻符合要求后,开机试运行后,如无异常情况出现则可以投入正常运行。 中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理程序处置。 4.2.4 当值人员应根据用冷部门的要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况启用相应的中央空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源。 4.3 中央空调机房管理 非本系统人员不准进入中央空调机房,若需要进入,须经系统工程师同意,并在值班人员的陪同下方可进入,并登记。中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品,并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。每班打扫一次中央空调机房的卫生,每周清洁一次中央空调机房内的设备设施,131、做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好,整洁光亮。中央空调机房内应当通风良好,光线充足、门窗开启灵活。中央空调机房应当做到随时上锁,钥匙由值班人员保管。 4.4 交接班要求 接班人员应准时接班。 4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代,并查看中央空调运行日记,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在运行记录表上签名。 4.4.3 有下列情况之一者不准交接班: a.上一班运行情况未交代清楚。 b.记录不规范、不清晰、不完整。 c.中央空调机房不干净。 d.接班人员未到岗。 e.事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行132、。4.1 对于中央空调的运行情况,当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行日记录表内,每月3号之前将上一月的记录整理成册后交管理处存档。5、记录、标识5.1中央空调系统运行记录（见空调系统操作规程）电梯紧急救援规程1、目的及时处理电梯所发生的紧急突发事件，避免伤人事故的发生和造成经济损失。2、适用范围适用本物业物业区域内的电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等的救援。3、职责3.1 工程维修部负责日常电梯设备的管理工作和发生紧急事件时的应对工作。3.2 电梯分承包方负责电梯发生故障时的紧急救援及修复处理工作。4、实施程序：4.1电梯困人救援的措施：电梯发生故障且有乘客被困时，中控室值133、班人员应立即了解被困的电梯号和楼层，同时通知小区值班维修人员和电梯专业维修人员尽快赶到现场。值班维修人员（持有电梯操作证）接到通知后，第一时间赶到相应楼层援救被困乘客。如轿厢停在上下厅门之间时，应尽快到机房切断电梯的动力和照明电源，按救援说明使用盘车装置手动将轿厢移至平层区（此操作过程必须由由两人进行），打开电梯门救出乘客。在整个过程中中控室值班人员应使用通话装置与轿厢乘客通话，对被困乘客进行安抚，稳定其情绪，消除其恐慌感。并劝告乘客不要盲目尝试自救。为便于被困乘客求援，应在轿厢内醒目处设置有维修单位名称、救援电话号码等信息的标识。 轿顶操作放人程序。.1维修人员确认故障电梯及该电梯所停层数（134、如n层），并通知电梯内被困乘客“救援在进行中”。.2 到停层的上一层（n+1层），用电梯钥匙打开该电梯的厅门。.3 进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置，注意“检修开关”未转到“检修”位置时不能关厅门，以免电梯突然运行。.4关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。.5将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。.6放人完毕，将“检修开关”转回正常位置，注意此时要保持（n+1）层厅门为打开状态。.7将“门机开关”复位，关好厅门。.8维修人员从（n+1）层离开电梯井。如果由于楼层过高导致维修人员不能离开电梯井，可通过控制电梯安全离开电梯井。机房操作手动放人程序.1当用135、这种方法放人时，起码要两个人员配合完成。.2维修人员进入机房利用电梯对讲方式或其它方式，通知轿厢内乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。.3通知完毕后，应关闭故障电梯的电源总开关。.4一名维修人员插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。.5另一名维修人员根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。.6打开厅门及轿厢门放出乘客。.7用手把门关好，确认所有楼层电梯门锁好。.8维持电梯电源切断状态。.9放人完毕后，通知电梯维修工作进一步检查。4.2当发生火灾时，应立即中止电梯的运行，并采取如下措施。及时与消防监控中心取得联系，并报告有关领导，再用消防广播告136、知楼层人员不要乘座电梯。发生火灾时，对于有消防运行功能的电梯，应立即按动“消防按钮”使电梯进入消防运行状态，供消防人员使用。对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶到首层，并切断电源或将轿厢停于火灾尚未蔓延的楼层。要求乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤离，将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断电源。井道内或轿厢发生火灾时，应立即停电梯，疏导乘客撤离，切断电源。采用二氧化碳，干粉或1211灭火器进行灭火。共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾蔓延或交消防人员用以灭火使用。相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以免因火灾而停电造成困人事故。4.3 电梯机房或井道轿厢底坑等渗137、水时，应采取的应急措施。及时通知有关人员到现场并组织抢修措施。当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，中止运行，断开总电源。当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水。4.3.4当底坑井道或机房进水很多，就立即停梯，断开总电源，防止发生短路，触电等事故。发生轿厢浸水时，应迅速切断电源，设法使电气设备不进水或少进水。若机房发生浸水时，由维修人员判断是否影响到设备的正常运作，自行决定是否关闭故障电梯的电源。对浸湿电梯应进行除湿处理，如采取擦试，热风吹干，自然通风，更换等方法，确认水分消除，绝缘电阻符合要求并经测试该电梯无异常后，方可投入运138、行。对微机控制电梯更需仔细检查以免烧毁线路板。台风暴雨天气时，对于有可能发生电梯井浸水的电梯必须采用沙包等物体堵住电梯厅门，防止渗水。4.4事故处理完成后，由电梯专业维修人员对电梯进行全面检查，排除故障后方可投入使用。维修值班人员应如实在值班记录表中做好记录。5、记录、标识5.1值班记录表第二章 安管类第一节 组织架构安管部主管安管部班长中控室机动岗停车场大堂门岗第二节 岗位职责安管队主管岗位职责1、负责制定物业区域的治安、消防年度、季度工作计划,做好安管部年度预算报告。 2、负责维持物业区域区内秩序,预防和查处治安事故,协助、配合公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。 3、妥善处理业主有关安全139、方面的各种投诉。 4、开展以四防(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)为中心的安全教育和法制教育,定期检查四防设施。 5、主动督促检查物业区域内各重点部位的安全工作；确保重点部位的安全。 6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求,并组织落实。7、负责制定安管监控的管理制度和操作程序。 8、适时完善、健全物业区域的安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。 9、定期检查各项安管措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。10、组织好本部门的分工协作,每日召开部门班长例会。 13、负责对安管部班长、员工的培训、考核、评估工作以及任免和推荐。 14、参加管理处例会,定期向管理处主任汇报140、工作。15、完成上级领导交办的其他工作。安管员班长职责1、严格遵守各项规章制度,理智、公平、公正地处理本班各项事务。2、全面负责本班次各个岗位的安全管理工作,检查考核本班安管员的岗位出 勤、仪容仪表、器材保养、清洁卫生以及工作态度和质量方面的情况,每月提出本班员工的考评考勤意见。3、熟悉本班次各岗位的工作重点,并检查各岗位工作的落实和完成情况。 4、当班做到勤观察、勤分析、善于发现问题。如发生突发性事件和恶性案件,应按照应急预案实施,制止事态的扩大,并注意保护现场,及时向上级报告。 5、协助主要出入口岗做好业主（物业使用人）的访客登记工作,业主（物业使用人）发生争执时,既做到坚持原则、以理服人141、,要做到文明礼貌服务。 6、在员工上下班高峰时应在门口岗协助值勤,检查证件。 7、发生火警或接到消防报警,应按消防应急处理程序操作。 8、搞好员工之间的团结互助,关心员工的思想生活和业务水平,负责做好各岗位人员用餐等暂离岗位的协调工作。 9、查验本班员工的巡逻钟卡记录,做好详细的工作记录,需要交办或应引起注意的问题,应做好书面移交,重大问题及时上报。 10、交接班时登记清楚本班未完成事项。 11、完成上级领导交办的其它工作。监控室安管员岗位职责一.熟练和掌握电子监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法,熟练各部门消防设备的分布情况。 二.正确使用和保管好本岗位所使用的设备和其它物品。 三.主动142、发现监控设备的各种动态情况,及时通报各有关岗位,消防系统报警或 接到报警电话,应立即用对讲机通知就近的安管员赶赴现场予以确认,同时做好详细记录。监控录像保留一周。 四.与固定岗、巡逻岗经常保持联系(晚班每小时联系一次),随时通报有关情况,处理各类事件,并及时报告当值班长。 五.对监控、报警设备做好经常性的清洁保养工作。当监控报警设备发生故障时,应立即通知工程维修部,协助工程维修部维修尽快排除故障,并做好详细记录。 六. 对未经同意进入监控室的员工和外来人员,应立即劝其离去,并做好记录。 七. 做好对讲机电池充电,公共钥匙领用记录工作。 八. 保持工作岗位的清洁卫生。 九. 值勤时应保管本班次使143、用的物品。 十. 做好值班记录,记录当日情况和移交下班工作。大堂岗位职责一、注意大堂出入客人的动向，细心观察，保证业主、客户的生命财产安全。二、认真履行自己的岗位职责，保持高度的警惕。三、维护大堂的秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、到处乱串的客人要立即上前婉言劝说和制止，使大堂保持高雅宁静。四、注意保护大堂的公共设施，劝阻客人随意敲击和损坏或躺在大堂宾客休息沙发上，以保持大堂文明的环境。五、要防止客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐、发现此情况应立即委婉劝阻。六、有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，或衣冠不整的客人进入大堂时，要及时劝阻。七、夜深时要加倍警惕，注意警戒，对24：00以后进入大堂的客人要认真144、观察，发现可疑人员应上前询问。八、不得擅离职守，要热情礼貌、周到地回答访客的询问，正确引导客人； 九、不得在大堂和其它人闲聊。门岗职责一、 负责物业区域内各种车辆进出的指挥、监控与操作；二、 对访客车辆等外来机动车辆进出物业区域及时反馈巡逻队员；三、 负责对外来车辆登记、车卡票务收发、收费和指引；四、 对出入车辆验卡、收卡、收费；五、 规范操作门岗道闸（一车一杆）；协调人行道来访客人登记、信息传递等 事项；六、 对岗亭附近区域清洁卫生维护和监督；七、 遇特殊情况及时向当值班长汇报。巡逻岗职责巡逻员一般由领班担任,实行24小时站岗执勤,无领班时也可由安全主管指定,巡查各岗位值勤情况,如有违章及时145、纠正。 一、巡查、维护管理区域内正常秩序,包括治安、消防、清洁卫生、环境绿化、车辆管理、公共设施设备不受侵害、丢失、损坏,发现违章、损坏和不安全因素及时处理并报告。 二、对管理区域内可疑的人员及搬出物品进行登记、盘问和核对 。 三、严禁摆台、乞讨、推销、散发广告等闲杂人员进入管理区域。 四、按要求进行巡逻签到,对违反管理规定影响他人工作、休息的行为及时进行劝阻和制止。发现险情(火灾、入室盗窃等)须及时处理并通知其他人员赶赴现场。 五、指挥车辆按规定行驶和停泊,保证消防通道畅通,防止发生交通事故。 六、检查停放车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、车窗等现象及时报告领班处理,不得私自进入车内。146、 七、检查摩托车、自行车是否停放在指定位置,发现未上锁等情况及时报告领班处理。 八、负责火警、匪警的验证和第一时间的处理。 九、热情接待访客的咨询,必要时为其向导,直到访客的问题得到解决。努力树立公司良好的社会形象。 第三节 管理制度消防安全管理制度1 目的规范消防管理工作，保证小区公共财产和生命财产安全。2 适用范围适用于嘉园物业区域内的消防安全管理工作。3 职责3.1安管队是消防安全的管理单位；3.2维修班负责消防设备设施的日常管理和维护保养；3.3管理处主任负责监督实施本规程要求；4、实施程序4.1小区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，贯彻江总书记“隐患险于明火，防范胜于救灾，147、责任重于泰山”的指示，自觉接受公安消防部门的指导和监督，确保本小区的消防安全。4.2对新上岗的员工要进行上岗前的消防安全培训，对每名员工进行一年不少于两次的消防安全培训，对义务消防员进行针对性的业务培训一年不少于四次。4.3管理处加强宣传消防法律、法规和防火安全知识，管理层处所有工作人员必须培训上岗，安管部应制定详细可行的灭火和应急疏散预案，至少每年进行一次消防演习演练，在条件成熟的情况下，应组织业主/业主/用户参与，结合实际不断完善预案，本小区各单位应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。4.4 管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，及时掌握本小区物业的防火情况，协调有关148、方面采取相应措施，并监督实施。4.5、管理处负责组织本小区各单位开展防火自查，督促整改火险隐患，管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知本小区各单位加强防范。4.6、管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常处于良好备用状态。4.7、 任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需要过夜，必须经业主有关主管部门同意，管理处及时通知本小区各单位加强防范。4.8、 严格控制装有危险物品的车辆进入小区停放，特殊情况下必须做好安全防范措施。4.9、 小区各单位应自觉遵守电器安全使用制度，严禁乱接电气线路，严禁私拆、改、装电气设施和用具。4.10、 小区各单位149、进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理制度，防止发生火灾事故。4.11、严禁封闭损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。4.12、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。4.13、管理处对违章用火、用电等损坏消防设施器材的行为，有权制止或向业主有关部门报告。4.14、实行每日巡查制，对物业辖区所有部位进行安全巡查。巡查的内容包括以下内容。1）用火、用电有无违章情况。2）安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志，应急照明是否完好。3）消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整。4）150、防火门是否处于关闭状态。5）消防安全重点部位的人员在岗情况。6）二次装修现场的消防安全情况。7）其他消防安全情况。4.15、巡查人员在巡查过程中应当及时纠正违章行为，妥善处置火灾危险。无法当场处置的，应当立即通过对讲机、消防电话等方式报告。发现初起火灾应立即报警，并及时扑救。4.16、管理处每月进行一次防火检查，安全安管部组织实施，检查内容包括：1）火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。2) 消防车通道、消防水源情况。3) 灭火器材配置及有效性。4) 重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况。5）消防安全重点部位的管理情况。6）易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物质151、的防火安全情况。7）中控室值班情况和设施运行，记录情况。8）防火巡查情况。9）消防安全标志的设置情况和完好、有效情况。10）其他需要检查的内容。4.17、 防火检查中存在的消防隐患应由安管队长以内部派工单的形式交管理处负责人签发至相关责任部门整改，系业主/用户方的派发工作联系函至业主单位或租户，要求其限期整改，并要求其签收通知书。4.18、 重大节假日前，应成立由消防安全责任人、安全管理人及管理处负责人及其它相关人员组成的检查小组对各物业进行全面彻底的防火检查，并在节假日前消除一切火灾隐患，隐患在整改过程中，应加强监控，指定专人管理并制订出相应的防范措施4.19、 保持安全疏散通道的畅通，各安152、全出口门严禁上锁封堵，如遇通道被杂物堵塞，应通知保洁人员将杂物清理，并跟进全过程。4.20、 因特殊情况需要进行电、气焊等明火作业的，按临时动火管理制度（详见装修管理规程）作业。4.21、管理处将消防安全工作纳入检查、考核、评比内容。对成绩突出的应予表彰奖励。对未依法履行消防安全职责或者违反管理处消防安全管理制度的行为，应当依照有关制度对责任人员给予行政纪律处分或者其他处理。对于违反消防法律法规，造成严重后果的依照相关法律法规追究责任人或当事人的法律责任。4.22、消防安全重点部位有：电梯机房、强弱电机房、中控室、停车场；各楼层的强、弱电井；消防通道、档案室、机要室、财务室等。4.23、消防安153、全重点部位应设置明显的防火标识或者通过宣传使公众知道具体方位。对客户的消防安全宣传：通过宣传专栏、消防广播、闭路电视等方式对公众宣传防火、灭火、疏散逃生常识，各类宣传活动每半年至少一次停车场管理制度1 目的维护小区停车场车辆的停车秩序及安全，给业主/客户创造一个秩序井然的停车环境。2 适用范围适用于嘉园物业区域内停车场的管理工作。3 职责3.1安管员负责停车场秩序及安全的维护；3.2 安管班长负责停车场各岗位的协调，指导、督促车场值班员的工作，及时处理发生的异常情况；3.3 安管队长全面负责停车场的日常管理工作；3.4 管理处主任负责停车场各项工作的监督、检查。4 实施程序4.1本小区车场由安154、管队负责日常管理；4.2车岗安管员负责指挥车辆限速行驶，使其停泊到车位划线范围内的固定车位内；4.3值班员在当值期间所发生的问题和处理经过、交接班的情况都应记录在巡视日志内；4.4停车场的消防系统和消防设施不得损坏、任意启动或挪用，当值人员应随时检查，发现异常及时报告上级领导；4.5消防通道位置应保持畅通，所有车辆不得阻塞消防通道或停泊于该通道的紧急出口，当值人员发现有车辆堵在消防通道要向车主解释，并将车劝离；4.6停车场发生火警、水浸或烟感损坏丢失等事故，当值人员按突发事件处理规程的相关制度消除险情。4.7禁止使用消防水源洗车或用作非消防用途；4.8若车位已满，值班员应立即将“车位已满”字牌155、摆放于车辆进口位置。若因协调欠妥，致使车场在满位的情况下车辆进入后无位停放而造成混乱，应立即向司机解释道歉，劝其尽快离场或进行调解；4.9车辆停泊本车场后，安管人员应检查车辆状况，并提醒司乘人员关好门窗。如因车辆门窗未关好或门窗被撬而丢失财物应及时通知当值班长到现场了解情况及调查处理，并做好记录。如丢失的财物数额大、价值高，应提醒司机或协助司机到派出所报案，由公安机关立案处理。当值人员应详细记录处理情况及结果。安管员交接班制度1 目的规范安管员交接班管理，展现安管队伍良好的精神风貌，使各岗位衔接紧密，确保各岗位的工作有条不紊的进行。2 适用范围适用于嘉园物业区域安管交接班管理工作。3 职责3.156、1 安管员根据要求进行交接班；3.2 安管班长负责组织本班的交接班仪式；3.3 安管队长负责安管员日常交接班的管理、督导与实施；3.4 管理处主任负责监督本规程的正常执行。4 实施程序4.1交接班方法4.1.1每班接班前15分钟为交接班时间。接班班长（若班长休息，由队长指定带班班长）在固定地点集合整队，检查着装和佩带后，按岗位设置由当值班长带领接班队员以纵队形式排列行军步（整齐、严肃）依次到不同岗位，逐一进行交接。.1接班班长应召开班前会议，布置当日工作，准时上岗；.2班长先交接，交待所要移交的有关问题。.3岗位交接顺序：前广场岗西门岗登记岗-住宅区岗；.4岗位交接时，交接双方面对面行敬礼，以157、示敬意，然后交接。未到交接岗按上述规程继续，直至最后一岗。交/接班队员按物品、记录等逐项交接，交/接双方签字确认。如交班内容不全，接班人员可拒绝接班。交/接双方班长应切实履行交接班规范，认真监督交接班的全过程，否则由该班长承担全部责任。交/接过程中，如出现问题由交/接双方班长负责协调处理，处理不了报队长或管理处主任。4.2 各岗位交接注意事项门岗.1主要是交接门户守卫情况；_.2对出入院区的人员、物资、车辆等情况进行交接；.3接班人员应仔细查看上班工作记录表，对进入小区但未离开的人员进行跟踪，记录。巡逻岗.1主要是交接巡视小区和楼层的安全及公共秩序；.2交接相关记录表,并签名以示确认。 车场岗158、.1主要是交接车场内车辆数量、状态及其他需交接事项。交接相关记录表,并签名以示确认。4.3 交接班要求4.3.1 接班队员必须按制度时间在固定地点整装集合，准时交接班。如接班人员未到，当班人员不得擅离职守。4.3.2 交接班时，交接双方必须姿势端正，严肃认真，不得在队列中或交接中嬉笑、打闹、做小动作。4.3.3 交班人员对于本班发生的问题应及时处理，对不能移交给下一班的事情应继续在岗处理完毕后再下班，接班人员有协助完成的义务。4.3.4 接班人员要详细了解上一班的值勤情况和当班应注意的事项，对不清楚的问题及时询问清楚。4.3.5 交班人员向下一班移交值班记录、物品、安全防范器材等，接班人员在值159、班记录上签名确认。4.3.6 接班人员根据值班记录和交班人员交待，检查岗位范围内的值班记录、物品、设施和器械装备等，发现异常情况及时说明。如二人处理不了，应立即报告班长，协商处理，并签名记录。4.3.7 任何人不得在岗位上逗留、说笑或聊天。中控室值班制度1.目的监控辖区各系统，特别是消防、车场、电梯监视系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。2.适用范围适用于嘉园物业区域中控室岗位。3.职责3.1值班人员负责消防监控和治安监控及录像。3.2值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。3.3值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。4、实施程序4.1消防、安防监控室（简称中控室）实行24小时值班制度160、。4.2保持中控室整洁、安静的工作环境。4.3值班员坚守工作岗位，保持高度注意力，不得吸烟、吃零食、聚集闲谈，阅读书报或上网做与工作无关的事情。4.4中控室内电脑、电话等设施为小区管理专用设备，应时刻保持完好、畅通，任何人不得挪用或用作私事。4.5中控室监控设备如有不正常现象，应立即通知维修人员，重大情况上报管理处主任并认真做好记录。4.6中控室监控系统出现报警信号应立即通知巡逻安管员或维修人员到位，并核查报警信号，如属火灾报警按报警程序处理，如属误报应消除报警信号。4.7所以报警或误报均应视为报警，都应认真处理，详细记录。4.8发现违规行为应立即通过电话、对讲系统与现场保持联络，对各出入口和161、通过进行监控，事态严重应呼叫安管员即到现场检查，通过安防系统配合各岗位控制现场情况，及时制止违规行为；4.9小区区域内发生盗窃、抢劫、打架、斗殴等治安事件时，当日监控值班人员应按操作规程及时备份并保存相关的监控录像，保存期1年。4.10闭路监控录像不得随意调看。调用录象资料必须经管理处主任批准同意后方可查阅，同时做好相关记录，详细记载借阅事由、人员等。4.11 中控室各设备的操作附件或其它使用工具，应按要求放置在相应位置上确保便于使用。安管队管理制度1 目的规范安管队伍（人员）的内勤管理，达到安管队伍准军事化管理要求，提高安管员的内务素质及生活中的纪律性。2 适用范围适用于嘉园物业区域安管队宿162、舍、生活与非工作时间的管理工作。 3 职责3.1 各安管班长负责本班内务管理；3.2 安管队长全面负责安管队伍（人员）日常内勤管理与检查、考核工作，将考核结果纳入每月的绩效考核中；4 实施程序4.1、内务管理制度4.1.1安管员内务按准军事化要求进行管理4.1.2爱护公用设施和物品，节约用水、用电，严禁私接电源线，未经许可不得将公共财产转借他人，损坏公物要照价赔偿。宿舍内保持清洁、无尘无污渍，烟缸、纸篓应及时倾倒，铺位应保持整齐排行，被褥按制度叠放，床下除按制度个人物品外，不得堆放其它杂物。每间宿舍设寝室长一名，负责安排卫生值日工作。管理处统一配置的室内用品，衣物及个人生活用品必须存放于指定的163、地方或柜内，不得乱摆乱放。未经许可不得留宿外来人员，不得男女混居，违者从严处理。宿舍钥匙未经许可不得私配和外借，离队时必须交回。出门时必须锁好门窗，妥善保管私人物品,防止物品丢失或被盗。不得在宿舍内进行非法聚会、赌博、酗酒，有违法犯罪行为者报告公安机关处理。晚十点半前熄灯休息，他人休息时要保持安静，不得大声吵闹或高声喧哗。住宿人员必须严格执行本制度，相互监督，共同遵守。有违反者，他人可提出批评、劝告，或予以投诉，拒不接受批评和劝告者，由管理处负责处理。4.2、备勤制度实行24小时值班制度：早班：08:0016:00，中班：16:0024:00，夜班00:0008:00。特殊岗位可实行行政班时间164、：上午08:3012:00，下午14:3017:30。每班提前15分钟进行交接班。严格执行宿舍作息时间，实行逐级请假制度未经批准严禁私自外出，每晚十点半前必须熄灯休息，除休息人员外所有人员必须在位。休息（假）期间，如发生紧急情况，一经通知，必须立即返队备勤，听候调遣安排。各岗位值班人员原则上采用站姿（立正、跨立），严禁私自坐岗执勤。各岗位值班人员应配合协作，发现问题及时通报。4.3、工作汇报制度日常事务的汇报程序：队员班长队长管理处负责人。汇报程序：是指各岗位员工在本岗位职责范围内没有处理或难以解决的日常事务向上一级汇报的程序。4.4、工作计划与例会制度安管队长负责制定每月安管队的工作计划，上165、报管理处负责人，并按照工作计划开展各项工作。安管队长负责召开安管队周工作例会（要求全体队员参加，值班人员除外），对上周工作进行总结，布置本周工作安排，并做好记录。每班的零点班当晚由班长主持举行班务会，并做好会议记录，交队长签阅，特殊情况不能正常进行的报队长。门岗管理制度1 目的维护门岗(大堂)正常的公共秩序，使门岗(大堂)处于受控状态。2 适用范围适用于嘉园物业区域的门岗（大堂）的管理与服务工作。3 职责3.1 门岗值班员负责进出人员与物资的有效控制，认真细心地做好邮件（报刊）收发管理工作；3.2 安管班队长指导、检查门岗的各项工作，全面负责门岗的日常管理工作；3.3 管理处主任监督、检查门岗166、的各项工作，发现问题立即纠正。4 实施程序4.1 门卫值勤、值班人员要严格执行公司的制度，做好安全工作。4.2 门卫人员要做到衣着整洁，讲究仪表，以礼待人，语言文明。严禁在值班室内大扑克、下棋。严禁门卫以外人员进入值班室内看报、闲谈。4.3 严格执行来访客人的登记，非本单位人员、车辆登记要严格手续；无合法身份证件人员要与单位内部要关人员、部门联系 ，经同意后方能进入单位 内部；同时要积极配合政府职能部门的相关工作，对有明显标志的车辆（如；警车、工商、税务、供电）等公务车辆可免于登记，提供进入单位的便利条件。4.4 值勤、值班人员要坚守岗位，值班时不得擅离职守，不得睡觉，不得从事与值班值勤无关的167、活动。4.5 做好报刊收发工作 ，对电汇、挂号信函要及时登记，通知、交送有关部门和人员。4.6 值勤、值班人员对出入单位车辆、人员有权进行必要的检查，特别是运货车辆应严格检查手续，核对货单，对手续不全或单货不符的不得放行并及时向单位保卫人员报告；对夜间出入单位车辆、人员应进行不定期的检查，发现可疑情况应及时报告单位相关上级领导，特殊情况可直接拨打公安机关电话报警。 4.7 值班、值勤换班交班时要认真做好交接工作，严密交接手续，交代有关未办事宜，明确事宜要求，落实未办事宜。4.8 值班、值勤人员要熟悉了解单位带办领导姓名和联系电话。 4.9 值班、值勤人员要按时开启设防单位有关技防设施，技防设施168、发生故障时要及时报告单位保卫人员。4.10 值班、值勤人员违反单位门卫管理制度单位将依据有关制度进行处罚。治安管理制度1 目的规范安全管理工作，保证小区公共财产和生命财产安全。2 适用范围适用于嘉园物业区域内的安全管理工作。3 职责3.1安管队是安全的管理单位；3.2管理处主任负责监督实施本规程要求；4、实施程序4.1管理处严格按照社会治安综合治理方针，严格内部管理，制定完善的安全防范措施，确保小区及公共区域的安全。4.2非办公时间，工作人员进入小区须凭有效证件登记进入。4.3大件物品外出由物业公司开具物品放行单，并经业主确认后经由当值安管人员登记后方可放行。4.4装修施工人员凭管理处发放的出169、入证进出小区。4.5坚持谁使用、谁主管、谁负责的原则，管理处密切配合本小区内各单位做好安全防范工作。4.6在小区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。4.7加强治安防范管理，确保小区秩序良好。4.8严格依据国家法规，对小区的消防、环境、治安等行使监督权，配合公安部门搞好安全管理。车辆管理制度1 目的维护嘉园小区车辆的停车秩序及安全，给业主/客户创造一个秩序井然的停车环境。2 适用范围适用于嘉园物业区域停车场的管理工作。3 职责3.1安管员负责停车场秩序及安全的维护；3.2 安管班长负责停车场各岗位的协调，指导、督促车场值班员的工作，及时处理发生的异常情况；3.3170、 安管队长全面负责停车场的日常管理工作；3.4 管理处主任负责停车场各项工作的监督、检查。4 工作流程4.1对小区业主（物业使用人）和单位的车辆进行详细的登记,并建立车辆档案(车辆型号、车牌号码、颜色等)。4.2生活区地下停车场停放进入生活区的车辆，已购买车位的业主车辆, 实行包月收费方式，其他车辆按时收费。办公区地下停车场停放办公人员及来访人员的车辆,免收费。4.3已购买生活区地下停车位的车主,可到客服中心办理停车位使用手续。4.4各种车辆不得在物业区域道路上随意停放,临时进入物业区域的机动车应在指定地点停放,严禁车辆在道路交叉口停放。4.5停放在停车场的所有车辆,车主有看好自身物品的义务，171、必须关好车门、窗,带走贵重物品。停车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况,应及时联系车主,同时派护卫现场职守,防止车内物品丢失。4.6停车场只提供场地、车位有偿使用,不负责车辆的保管,如车辆丢失或损坏,停车场不负责赔偿。4.7车辆进入物业区域应减速慢行,最高时速不得超过限速标志的制度。4.8停车场不准学习驾驶机动车,严禁试车和随意鸣喇叭。 4.9 进入物业区域的出租车同样实行刷卡出入,按小时收费。4.10 5吨以上大型机动车不得进入小区内。4.11.装载装修材料的车辆进入小区,应停在制度场地装卸材料,不得影响小区交通,装载装修材料的车辆驶离还需出示业主的书面证明或经业主确认方可驶离。4.12.172、对所有进出的车辆都实行凭车辆出入卡进出,门岗在值班记录上要做好外来车辆的登记工作。非机动车停放管理制度1 目的保证非机动车存车秩序，保障存车安全。2 范围适用于嘉园物业区域非机动车管理。3 职责3.1安管队负责对各项目非机动车管理过程和服务质量进行监控检查。3.2安管队长负责指导、检查非机动车的日常管理工作。3.3管理处主任负责非机动车的日常管理工作。4、实施程序4.1非机动车辆进入后统一停放在指定停放区，严禁乱停乱放。车主应自觉服从车场管理员的指挥，共同维护好交通秩序。4.2非机动车出入小区须严格遵守交通规则，注意交通安全。小区范围内不准洗车。4.3小区只提供非机动车停放场地，不收取任何费用173、。请车主自行锁好车辆、保管好停车牌及车上物品，避免车辆、财物丢失。4.4严禁外来非机动车辆进入小区。4.5紧急情况下，车辆管理员可拒绝任何非机动车进入小区范围。4.6协助公安机关严厉打击盗窃非机动车的犯罪活动。4.7管理处将定期清查无证无照和无主非机动车，一个月内无人认领的按公安机关有关制度处理。消防器材管理制度1 目的规范消防器材管理工作,确保消防器材性能完好,齐全好用。2 适用范围适用于嘉园物业区域的各类消防器材管理。3 职责3.1消防管理中心负责消防器材管理的监督、检查工作。3.2消防管理中心具体负责消防器材的管理。4、实施程序4.1消防设施、器材为安全防火的专用设备,任何人不得随意损坏174、或挪作他用。42 各种消防设施、器材要齐备，设专人定点定时检查保养,每月检测一次。4.3消防设备应保持清洁完好,设备周围不得堆放杂物,不得随意占用。4.4消防器材要放置固定醒目之处,要做好防晒、防潮、防锈蚀、防霉烂、防冻“五防”工作。4.5消防控制中心人员必须依据消防系统操作说明进行正确的运行操作。4.6消防控制中心人员必须按照嘉园小区消防系统和设备委托代管合同履行自己的权力和义务。4.7消防控制中心人员必须根据嘉园小区消防系统设备维修说明要求,进行月度、季度、年度的例行维修保养工作。4.8每月例行的维修要求： 1)查喷洒总阀门是否完全开启； 2)检查每层最后位置之压力表读数； 3)检查水泵入175、水口是否正常开关； 4)检查水泵控制板上灯号是否正常操作； 5)检查水泵控制板上按钮是否正常操作； 6)检查每个消火栓内之设备是否齐全； 7)检查每个消火栓是否有滴、漏水； 8)检查水泵入水口是否正常开关； 9)检查水泵控制板上灯号是否正常操作； 10)检查水泵控制板上按钮是否正常操作； 11)检查水幕总阀之状态； 12)检查水幕喷嘴是否固定稳固； 13)检查水泵控制板上灯号是否正常操作； 14)检查水泵控制板上按钮是否正常操作； 15)检查每个手动报警手上之玻璃是否完整； 16)在总控板上检查烟感器是否在正常工作状态； 17)检查总控板上电源,电压是否正常； 18)检查总控板上控制板灯号是否176、正常。4.9 发生异常情况的处理程序：1）、无论收到任何消防异常情况信息（含主机报警、口头、电话、对讲机等），消防控中心须立即使用对讲机或电话通知当班班长前往核查。2）、异常情况确认后，消防中心应询问现场情况，确定是否需要立即报警。并立即通知其他当班安管员和维修员支援。3）、消防中心立即将现场情况报安管队长和管理处主任和客户服务中心。4)、启动消防广播进行人员疏散。5)、在救援人预计不能控制现场时立即报警，报警时讲清自己的姓名和所在物业、现场具体情况及消防中心的联系电话。6)、通过消防联动柜，监控消防消防泵、喷淋泵等消防设备处于正常状态，如现场在使用消防栓或喷淋系统，应保证消防泵或喷淋泵处理运177、行状态。7)、坚守岗位，将各种情况及时向相关方传达并记录；协助领导组织救援。8)、协助领导或消防机关对消防异常情况进行调查。第四节 规程消防安全管理规程1 目的规范消防管理工作，保证小区公共财产和生命财产安全。2 适用范围适用于嘉园物业区域内的消防安全管理工作。3 职责3.1 工程维修部负责消防系统的运行管理和维修保养工作。3.2 中控室值班员负责各种消防应急事故的组织抢险工作。3.3 安管主管负责消防器材的管理和检查工作。3.4 安管员负责日常消防巡视检查工作。3.5 管理处主任对消防管理工作全面负责。4 工作流程4.1 消防安全教育、培训4.1.1 管理处每年组织一次消防安全知识培训，组织178、工作由安管部负责，做好相关记录存档。4.1.2 管理处内部的消防培训每季度进行一次，消防设备类的培训由工程维修部组织，消防知识培训由安管部组织，做好相关记录存档。4.1.3 新进员工在上岗一个月内应进行一次消防知识和小区消防概况培训。4.2 防火巡查、检查4. 2.1 中控值班员、安管员在执行日常巡查时，必须按以下的防火巡查、检查内容执行。4. 2.2 火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。4. 2.3 安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况。4. 2.4 消防车通道、消防水源情况。4. 2.5 灭火器材配置及有效情况。4. 2.6 用火、用电有无违章情况。4. 2.7 施工、179、装修现场人员的消防防范意识。4. 2.8 消防安全重点部位的管理情况。4. 2.9 易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施落实情况以及其他重要物资的防火安全情况。4. 2.10 消防（控制室）值班情况和设施运行、记录情况。4. 2.11 其他需要检查的内容。 4.3 安全疏散设施管理4. 3.1 安管部负责公共区域应急照明、疏散指示灯的检查。4. 3.2 工程维修部负责设备房应急照明、疏散指示灯的检查。4. 3.3 应急照明、疏散指示灯的检查、测试每月进行一次，记录在消防试验记录表（见）。4. 3.4 应急照明、疏散指示灯的维护保养由工程维修部负责。4.4 消防控制室值班4. 4.1 工程维修部中180、控室是小区的消防总值班，负责实行24小时消防值班，值班人员必须坚守岗位，严禁脱岗。4. 4.2 接到报警信号必须立即调配人员到现场核实，并跟踪核实现场。4. 4.3 中控室值班员接到并确认是有效的火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，应迅速组织力量奔赴现场，启用消防设施进行扑救。4. 4.4 中控值班员发现任何消防问题及处理经过均必须做好记录，属无法处理的故障应立即申报保养单位维修，不得延误。4. 4.5 工程维修部在进行消防设备、设施的保养、维修及检测工作应严格遵守相关的操作规程。4. 4.6 消防值班员在接班员未到前，不得离岗，并及时上报工程维修部主管。4. 4.7 交接班必须对消防报警181、或消防故障进行逐项交接，接班员要求协助处理消防问题时，值班员必须在问题处理完毕后才能离岗。4. 4.8 工程维修部主管每周必须检查一次消防设施、设备的相关记录，发现问题及时跟踪、落实。4.5 消防设施、设备、器材维护管理4.5.1 消防设施、设备、器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好状态。4.5.2 安管部负责灭火器、消火栓箱的维护管理。4.5.3 工程维修部负责消防设施、设备的综合管理。4.5.4 安管部负责每年两次对办公区业主/用户室内消防安全检查，工程维修部配合实施。4.5.5 安管部负责检查消防通道、灭火器、消火栓，工程维修部负责检查应急照明182、疏散指示灯具、报警系统及消防阀门灯、消防设施、设备的检查，检查结果由安管部汇总，以通知形式发给各检查单位，管理处留存复印件。4.6 消防栓系统的检查、维护保养、测试4.6.1 安管部负责消防栓箱的检查工作，每季度进行一次，检查标准及记录见消火栓检查记录表，在已检查的消火栓箱上粘贴检查“封条”。4.6.2 工程维修部负责每月一次消火栓系统管网阀门检查及消火栓泵的试运行，消火栓泵每次试运行时间不少于3分钟，将阀门的检查情况及消火栓泵的试运行情况记录在消防试验记录表。4.6.3 消火栓系统的维护保养由工程维修部负责，阀门维护保养每季度进行一次，记录在阀门检查保养记录表，消火栓泵、电动机的维护保养每183、年进行一次，分别记录在电动机维护保养记录表、水泵维护保养记录表，消火栓泵控制柜的维护保养每年进行两次。4.6.4 消火栓系统的放水试验工作由工程维修部组织，安管部配合，防水试验每季度进行一次，抽查密度为每2层各抽查一个，每季度抽查位置不能相同，放水试验由工程维修部记录在消防试验记录表。4.6.5 喷淋系统的检查、维护保养、测试4.6.6.1 工程维修部负责喷淋系统的检查、维护保养、测试工作。4.6.6.2 工程维修部负责每月一次的喷淋系统管网阀门检查及喷淋泵的试运行工作，喷淋泵每次试运行时间不少于3分钟，将阀门的检查情况及消火栓泵的试运行情况记录在消防试验记录表。4.6.6.3 喷淋系统阀门维184、护保养每季度进行一次，记录在阀门检查保养记录表，喷淋泵、电动机的维护保养每年进行一次，分别记录在电动机维护保养记录表、水泵维护保养记录表，喷淋泵控制柜的维护保养每年进行两次。4.6.6.4 喷淋系统的放水试验由工程维修部负责，防水试验每月进行一次，单月抽查单数楼层，双月抽查双数楼层，放水试验时应检查喷淋末端压力表是否正常，试验结果记录在消防试验记录表。4.6.6 消防报警系统的检查、维护保养、测试4.6.7.1 工程维修部负责消防报警系统的检查、测试工作，维护保养由外委公司进行。4.6.7.2 工程维修部负责监督外委公司对消防报警系统每季度进行一次维护保养，记录在消防报警系统维护保养记录表。4185、.6.7.3 消防报警系统的测试工作每月进行一次，测试要求4个回路，每个回路至少抽查两个终端，分布：地下室一个，设备房一个、手动报警器一个，防火卷帘一个，办公区1个，公共区域一个，随意抽查2个，每月抽查位置轮换进行，记录在消防试验记录表。4.6.7 气体灭火系统的检查、维护保养、测试4.6.8.1 工程维修部负责气体灭火系统的检查、维护保养、测试工作。4.6.8.2 气体灭火系统所有控制柜每季度进行一次维护保养，记录在消防报警系统维护保养记录表。4.6.8.3 气体灭火系统的测试工作每季度进行一次，测试要求每个安装气体灭火终端的房间至少抽查一个终端（特别注意，测试前必须确认气瓶的动作装置已断开186、，以免气体误喷，造成事故）。4.6.8 灭火器的检查4.6.9.1 安管部负责公共区域灭火器的检查，设备房灭火器由工程维修部协助进行。4.6.9.2 灭火器的更换工作由安管部负责，灭火器的检查结果由安管部存档，记录在灭火器检查记录表。4.6.9.3 在灭火器箱上粘贴检查“封条”。4.6.9 消防广播系统（含消防电话）的检查、维护保养、测试4.6.10.1 工程维修部负责消防广播系统的检查、维护保养、测试工作。4.6.10.2 消防广播系统每月测试一次，测试时播放背景音乐，值班员小区范围内巡视一周，确认消防广播系统完好，如发现问题及时修复或更换。4.6.10.3 测试结果记录在消防试验记录表。4187、.6.10 防火卷帘门的检查、维护保养、测试4.6.11.1 工程维修部负责防火卷帘门的检查、维护保养、测试工作。4.6.11.2 防火卷帘门的检查、测试每月进行一次，测试以抽查方式进行，每次抽查个数不少于三个，抽查发现问题应立即安排检修。4.6.11 正压送风系统、防排烟系统的检查、维护保养、测试4.6.12.1 工程维修部负责正压送风系统、防排烟系统的检查、维护保养、测试工作。4.6.12.2 工程维修部负责正压送风系统、防排烟系统控制柜的保养，要求每半年进行一次。4.6.12.3 正压送风系统、防排烟系统电动机的保养，每年进行一次，记录在电动机维护保养记录表。4.6.12.4 正压送风系188、统、防排烟系统的测试每月进行一次，记录在消防试验记录表。4.7 火灾隐患整改4.7.1 中控室值班员、安管员必须把防火安全检查纳入正常的巡视检查工作范围，将检查结果记录在各自的值班记录，发现消防违章及时报安管部，由安管部发放书面整改通知，限期整改。4.7.2 安管部发放的书面整改通知必须注明整改事项和期限，到期应组织复查，复查结果记录在通知上，确认火灾隐患整改完毕将通知送管理处存档备案。4.8 专职和义务消防队和组织管理4.10.1 管理处主任为小区防火责任人，与工程维修部、安管部、客服中心主管、安管队长组成小区消防事故应急指挥小组，在市消防机构及管理处的领导下，全面负责各种消防事故的应急处理189、。4.10.2 中控室值班员为小区的专职消防值班员，负责具体处理各种消防应急事故，在消防事故应急指挥小组未到前，负责充当小区消防事故处理的现场临时总指挥。4.10.3 安管部负责联系小区各住户，确定各单位的消防责任人和义务消防员名单。4.10.4 管理处所有成员都是小区的义务消防员，发生任何消防紧急事故，接到消防事故应急指挥小组指令，必须无条件的执行，共同保证小区住户的生命和财产安全。4.10.5 管理处义务消防员在消防应急事故情况下的分工，工程维修部主要负责设备的操作、报警及扑灭火灾的组织工作，安管队主要负责现场的抢险和火灾扑灭，客服中心主要负责后勤保障，协助工程维修部做好联系工作和协助安管190、队维持小区的管理秩序。4.10.6 消防紧急情况下，各单位的义务消防员应服从小区管理处的统一调度，协助进行火灾现场的抢险和扑灭工作。4.9 灭火和应急疏散预案的制定和演练4.11.1 灭火和应急疏散预案见灭火应急预案。4.11.2 消防演习一年进行一次。4.10 消防安全管理4.12.1 管理处全体人员的消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，保护住户的生命和财产安全。4.12.2 管理处主任负责认真贯彻消防法规和上级有关消防工作指示，指示和监督安管部开展防火宣传工作，普及小区办公人员的消防知识。4.12.3 中控室值班员、安管员必须把防火安全检查纳入正常的巡视检查工作范围，将检查结果记录191、在各自的值班记录，发现消防违章报安管部，由安管部发放书面整改通知，限期整改。4.12.4 安管部发放的书面整改通知必须注明整改事项和期限，到期应组织复查，复查结果直接记录在通知上，确认整改完毕后送管理处存档备案。4.12.5 工程维修部负责组织实施消防设备、设施、器材的维护保养和系统测试工作，保证消防设施、设备、器材处于良好的备用状态。4.12.6 安管部负责消火栓箱、灭火器的日常检查和定期检查的组织工作。4.12.7 安管队负责安全防火通道的检查工作，要保持消防通道时刻畅通。4.12.8 管理处负责消防设施、器材、设备的检查、维护、测试记录及整改通知的保存工作。4.11 消防安全重点部位4.192、13.1 小区消防安全重点部位：发电机房、发电机柴油机房、配电房、电梯机房、空调机房、中控值班室、高压配电房、通讯机房、停车场、配餐室、住户单位的机房、资料室（档案室）。4.13.2 重点部位的巡查：除业主/用户单位的机房、资料室（档案室）外，其它重点部位的巡查由管理处进行，每天最少一次，安管部负责停车场、配餐室的巡查，其余重点部位由工程维修部负责。4.13.3 巡查人员发现重点部位存在安全隐患必须立即上报，由工程维修部、安管部拟定解决方案，报管理处主任批准后立即实施，申报及处理过程的相关记录由管理处存档。4.13.4 重点部位的巡查要点4.13.4.1 用火、用电有无违章情况。4.13.4.193、2 安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志，应急照明是否完好。4.13.4.3 消防设施器材和消防安全标志是否在位、完整。4.13.4.4 常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘门下是否堆放物品影响使用。4.13.4.5 消防安全重点部位的人员在岗情况。4.13.4.6 其他消防安全情况。4.13.4.7 防火巡查人员应当及时纠正违章行为，妥善处理火灾危险，无法当场处置的，应当立即报告。4.13.4.8 发现火灾应当立即报警并及时扑救。4.12 消防档案的建立4.14.1 小区基本情况和消防重点部位情况。4.14.2 建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核，消防验收以及消防安全194、检查的文件、资料。4.14.3 消防管理组织机构和各级消防安全责任人。4.14.4 消防安全制度。4.14.5 消防设施灭火器材情况。4.14.6 专职消防队、义务消防队人员及其消防装备配备情况。4.13 消防设施停用管理4.15.1 小区消防设施停用必须办理停用审批手续，经管理处主任批准后，在做好安全防范措施的前提下，允许短时间停用。4.15.2 因装修、扩建、改建工程原因进行的消防设施停用，施工单位必须持有市消防部门批准的许可证，现场做好安全防护措施后，管理处方受理停用审批手续。4.15.3 喷淋水、消火栓水的停用填写消防水停用审批表，经管理处审批后由工程维修部值班员按制度的时间操作。4.195、15.4 其余设施的停用，施工、装修单位出具书面申请，经管理处审批后执行。4.14 消防设施监督检查制度4.16.1 按照国家消防法、地方各级政府和消防监督机关颁布的实施细则对消防设施检查。4.16.2 实行四级消防监督检查管理，分别以定期抽查和分片、分区包干方式进行。4.16.3 主任不定期抽查，主要查规范、查操作、查完好率。4.16.4 工程维修部主管每月抽查，主要查设备、设施的运行情况，维修保养、测试工作情况。4.16.5 安管部主管每月抽查，主要查安管员的消防巡视记录。4.16.6 安管队长每月对小区公共区域做全面的消防安全巡视检查。4.16.7 安管员日常检查，对消火栓、灭火器、消防196、通道、应急照明、疏散指示进行检查。4.16.8 办公区域业主/用户存在的消防隐患，安管部应及时发出书面通知，限期整改。夜间值班一旦发现异常情况，值班人除作好值班记录外，还应保持冷静，果断处理，同时通知上级主管部门和相关单位及时采取措施，消除火险隐患，避免发生火警、火灾事故，确保小区的消防安全。5 表格消防试验记录表测试时间： 年 月 日测试项目测试内容测试结果（有不正常情况时需记录地点）喷淋系统管网末端排水试验（抽查三个点）水泵自动启动（水泵运行时间不得超过5秒）水泵手动启动消火栓系统测试栓内报警按钮（抽查三个点）水枪喷水试验（抽查一个点）水泵自动启动（水泵运行时间不得超过5秒）水泵手动启动自197、动报警系统加烟试验报警（抽查三个点，验证其报警性能并检查其安装情况）手动触发报警（抽查三个点，验证其报警性能）防排烟系统报警联动风阀（抽查三个点）风阀联动风机（抽查一台风机）手动启动风机（抽查一台风机）消防对讲电话通话试验抽查三个点广播系统抽查三六层防火卷帘自动降帘试验抽查三个点电梯迫降性能检测消防警铃测试（每半年1次）每月进行一次抽查测试。队长签阅及时间： 主任签阅及时间： 灭火器检查记录表检查日期： 年月 日 楼层灭火器箱编 号箱体完整度灭火器数 量灭火器规格/型号有效期备 注发现问题描述及处理情况 检查人员签名：备 注1、每月月末全面检查一次，为正常，为不正常（如缺、损坏、过期等）；2、198、如有不正常现象需在“发现问题描述及处理情况”中例出，并记录处理情况；3、安管员检查完后，需立即报安管队长签阅，队长跟进处理情况。 安管队长签阅： 消防栓检查记录表检查日期： 年 月 日楼层消防栓编 号箱体完整箱内卫生良好玻璃完好门锁完好水带水枪齐全出水瞄子消防栓不漏水手动报警器完好玻璃小锤接线发现问题的描述及处理情况 检查人员签名：备 注1、每季度末全面检查一次，为正常，为不正常（如缺、损坏等）；2、如有不正常现象需在“记事”中例出，并记录处理情况；3、安管员检查完后，需立即报安管队长签阅，队长跟进处理情况。 安管队长签阅： 水泵维护保养记录表单位：泵号:状项 态目正 常异 常处 理声音情况填199、料状况联轴器水滴状态机组清洁轴承温升紧固件 备注:保养人: 时间: 电动机维护记录表电动机号： 年月日检 修 保 养 内 容检查结果处理内容外观无裂痕，各紧固螺丝齐全，紧固正常不良损坏清理调整更换传动机构工作平稳，可靠正常不良损坏清理调整更换运转时应无异常噪音和震动，定转子无磨擦不正常正常不良损坏清理调整更换电刷，滑环无灼伤、磨损和不正常的火花正常不良损坏清理调整更换电流指示应不超过额定电流 正常不良损坏清理调整更换绕组，电源引入线无松散、碰伤和灼伤现象正常不良损坏清理调整更换轴承应无明显磨擦，润滑良好，无漏油现象正常不良损坏清理调整更换接地线良好，可靠正常不良损坏清理调整更换绝缘应符合要求 200、正常不良损坏清理调整更换工作温度在允许的范围内 正常不良损坏清理调整更换工作场地整洁，环境符合要求 正常不良损坏清理调整更换通风，工作温度正常正常不良损坏清理调整更换备注： 检修人员 ： 检查人员 ： 阀门检查保养记录表单位： 项地 目 点检查情况保养情况操作人日 期备注停车场业务办理规程1 目的1.1 明确停车场业务办理程序，使停车场业务办理规范化、程序化。2 适用范围2.1 适用于嘉园小区物业区域域内停车场的相关业务。3 岗位职责3.1 管理处主任负责车位使用申请的审批、收费情况的监督，责任赔偿的处理。3.2 安管部负责停车场业务的具体管理工作。3.3 客服中心负责费用收取及监管工作。3.201、4 安管队长负责指导队员按照本规程要求做好停车场收费管理工作。3.5 安管员负责临时停车费的收取工作。4 作业流程4.1 固定卡（月卡）办理4.1.1 客服中心发放和回收车位使用申请表，核实填写内容后送业主单位及管理处主任审批。4.1.2 管理处主任审批时应确定收费标准及车位使用性质。4.1.3 客服中心收取停车费并开据收费发票。4.1.4 安管部发放停车卡，固定停车位应在车位使用申请表上填写车位号。4.1.5 客服中心负责办理固定卡（月卡），向业主/用户办理签收手续。4.1.6 客服中心将车位使用申请表复印存档，原件交安管部。4.2 备用金及发票领用4.2.1 安管部填写借款单，向管理处借出202、备用金，交给收费岗位，每班办理费用交接手续。4.2.2 收费岗位应灵活掌握备用金的数额，备用金超过600元，应向客服中心办理交款手续，填写停车发票、收费情况交接表。4.2.3 收费岗位在上岗前应检查发票及备用金的余额，发票余额少于200元，应办理发票领用手续。4.2.4 节假日、双休日安管队长应提前代领停车发票，以保证节假日、双休日期间有足够的停车发票。4.3 收费岗位备用金、发票的交接4.3.1 收费岗位的备用金及停车发票每班进行交接，由班长监督执行。4.3.2 交接班时填写停车发票、收费情况交接表，作为停车场收费及票据的交接记录。4.3.3 交接班双方应详细核对填写内容，如接班人员交接过程203、中未提出异议，交接班结束后如出现的备用金额不符、假币、停车发票数额不符等任何情况均由接班人负责。4.4 固定卡（月卡）办理情况的核查与监督4.4.1 客服中心每月10日前填写停车费收取情况月统计表，负责统计上月费用的收取情况，填写完毕将表格送安管部。4.4.2 安管部在15日前将停车卡的使用情况填写在停车费收取情况月统计表并核对相关数据。4.4.3 客服中心、安管部分别对表格数据进行分析，填写意见，向管理处主任汇报上月停车费收取情况，管理处主任签字确认或对数据统计情况提出意见，返回客服中心或管理处做进一步的核查。4.4.4 管理处主任确定后客服中心、安管部各存档一份。4.5 地面紧急备用车位的204、使用4.5.1 业主单位领导车辆。4.5.2 业主单位通知可以停放的车辆。4.5.3 管理处通知接待的贵宾车辆。4.5.4 专用车位由门岗负责兼顾，其余车辆一律不能停放。4.6 机动车停车场责任险的理赔流程 4.6.1 当发生以法应由停车场负责的责任事故后，安管部应现场掌握事故发生的整个过程。4.6.2 向管理处主任汇报，拨打保险管理处电话，由保险管理处的特派人员前来查勘。车位使用申请表序号登记日期所在楼层房号单 位 或姓 名厂牌车型号车牌号码车位号码车位性质（租/买）费用联系人联系电话经办人变更情况（备注）停车收费交接表 年 月 日早 班 接 班 记 录中 班 接 班 记 录晚 班 接 班 205、记 录交班值班员接班值班员交班值班员接班值班员交班值班员接班值班员现 金现 金现金发票号至发 票 号至发 票 号至放行条号至放行条号至放行条号至管理处收费记录管理处收费记录管理处收费记录管理处收回现金管理处收回现金管理处收回现金发票号至发 票 号至发 票 号至收费人收费人收费人接班人核 对核 对核 对 停车费收取情况月统计表序号卡号车牌号有效期（月）办卡单位（或个人姓名）紧急情况联系人及电话月标准收费金 额（元）备 注安管员日常工作规程1 目的1.1 使安管员熟悉各岗位工作流程，体现安管工作的程序性与规范性。2 适用范围2.1 安管队各种日常事务的工作流程。3 职责3.1 安管主管负责组织与指206、导队员各岗位的工作程序。3.2 班长负责协助主管处理安管队的日常工作事务。3.3 班长负责具体组织队员按照岗位要求开展日常工作。3.4 安管员负责按照各岗位的工作程序完成各项工作任务。4 工作流程4.1 汇报程序4.1.1 安管员遇到特殊事务未能及时有效的处理时，应逐级向上汇报（紧急情况按相应处理规程进行）。4.1.2 汇报程序：队员 班长 主管 管理处主任。4.2 主管岗位工作流程4.2.1 各岗位工作检查。4.2.1.1 安管主管根据管理处或管理处发放的有关安管员的工作检验标准，对安管队的值班、巡查记录及执勤情况进行抽查。4.2.1.2 抽查次数：正常工作时间由主管每班到各岗位不少于两次检207、查，每周不少于三次夜间查岗；非正常工作时间每班抽查次数不少于两次，由班长负责。4.2.1.3 检查过程中发现的不规范现象应当场纠正，并在每周工作例会上做总结。4.2.2 组织安管队按计划完成各项工作任务。4.2.2.1 根据管理处或管理处发放的安管员训练、培训计划及其它工作任务，拟订具体实施计划或方案，组织队员按照要求完成各项工作任务。4.2.2.2 制定每月的安管队工作计划，安管部批准后按工作计划开展各项工作。4.2.2.3 每周召开工作例会，要求全体队员参加（正常值班人员除外），将会议内容记录在安管员工作例会记录表。4.2.3 带领队员做好训练工作。4.2.3.1 队列：每周进行一次队列训208、练，每周队列训练时间不少于两个小时。4.2.3.2 拳术：每周进行一次拳术训练，每周拳术训练时间不少于一个小时。4.2.3.3 警棍术：每周进行一次警棍术训练，每周警棍术训练时间不少于一小时。4.2.3.4 消防：每周进行一次消防训练，每周消防训练时间不少于两小时。4.2.3.5 体能：每周进行一次体能训练，每周体能训练时间不少于一小时。4.2.3.6 夜训：每月至少进行一次夜训，主要以紧急集合、突发事件演练为主。4.2.3.7 紧急集合要求队员在制度时间内，统一着装，到达指定的地点集合，每月不少于一次。4.2.3.8 突发事件演练要求队员按照各种紧急事故处理方案立即赶到各自的岗位，并做好一定209、的防范准备。4.2.3.9 每次训练结果记录在安管员训练记录表。4.2.4 日常工作事务的处理流程。4.2.4.1 主管接到涉及安管工作的投诉时，应立即对投诉事件进行全面的调查，向业主/用户做必要的解释工作，并将事情经过记录在安管员值班记录表，并立即上报安管部主管。4.2.4.2 接到治安事件通知时，立即赶往现场，调配队员保护现场，如有伤者应视其情况做必要的护理，情况严重时立即进行抢救或将伤者送往医院救治，将情况报安管部及管理处主任，配合公安机关做好案件的侦察工作。4.2.4.3 发生车辆损坏时，应赶往现场，询问值班安管员事情发生过程，并根据现场情况分析原因，协调肇事者及被损方就赔偿问题达成协210、议，如事态严重双方未能达成一致意见，应征求管理处主任意见后，交由交管集团公司处理。4.2.4.4 每天检查一次巡更系统，查看各相关数据，发现数据异常应了解实际情况，确认属正常范围时在安管员值班记录表上的监督栏写上“检查正常”，如不属正常范围应按照相关制度对责任人进行处罚。4.2.4.5 施工、装修导致噪音过大，给业主/用户的正常办公带来影响时，应组织安管员在现场加强巡视监督或现场留守人员查看，确认噪音过大立即协调施工、装修单位停止大噪音作业。4.2.4.6 临时出入证办理流程：发放及回收临时出入证办理申请表，审查填写资料，进行编号，办理收费手续，制作出入证并办理签收手续，将申请表存档。4.2.211、4.7 临时出入证退证程序：在收据背面填写回收出入证的编号，确认数量，销毁回收出入证，办理退款手续。4.2.4.8 物品进场办理程序：大综物品要办理进场审批手续，填写货物进场表，确认进场路线、时间和注意事项，必要时安排专人监管。4.2.4.9 物品外出办理程序：业主/用户单位开据自己管理处的物品放行证明，安管员按证明内容核实物品，确认不属公共物品或其它管理处物品，给予放行。施工、装修单位及非小区业主/用户的物品放行，填写物品放行单，经安管员核实后放行。4.3 班长岗位工作流程4.3.1 交接班工作4.3.1.1 集合：提前10分钟带领本班队员集合。4.3.1.2 整队：班长检查队员仪容仪表和精212、神面貌，布置本班工作任务和岗位分工。4.3.1.3 带队前往各工作岗位进行交接班，队员相互敬礼，下班队员讲述本班情况，接班队员确认后进入岗位执勤，下班队员进入队列。4.3.1.4 做好物品交接，各岗位根据情况交接以下物品：电话、对讲机、记录表格、票据、警棍、现金、道闸控制器、时钟等。4.3.1.5 办理交接班手续。4.3.2 监督检查：按照管理处及管理处的相关制度，对安管员的执勤情况进行检查。4.3.3 工作指导：按照相关作业规程指导队员正确的工作流程。4.3.4 记录审查：对本班的工作记录负责，核实记录填写的规范性、真实性与完整性。4.3.5 停车场管理：按停车场值班员操作规程实施监督检查。213、4.4 门岗工作流程4.4.1 开放式管理期间的工作流程4.4.1.1 大门前立岗，遇到领导或外宾应敬礼。4.4.1.2 遇到访客咨询，用简要、礼貌语句回答，访客需要更详细的咨询，应指引至服务台，由客服人员做进一步跟踪。4.4.1.3 遇到推销人员，应礼貌的说明小区不能做推销活动，请其离开。4.4.1.4 遇到施工、装修人员应指引其进入小区的路线。4.4.1.5 遇到大量物品搬运时，应指示货物进出口，提醒搬运人员应办理货物搬运的相关手续。4.4.1.6 注意小区外围动态，发现可疑应联系巡逻人员跟踪处理。4.4.1.7 业主/用户车辆停靠时带有行李、物品，主动前往协助。4.4.2 半封闭式管理期214、间（工作日20时至6时，其它时间以管理处通知为准）的工作流程4.4.2.1 南门只开启中间部分，其余大门全部关闭。4.4.2.2 进入小区应持有工作证，外来人员应有小区办公人员陪同并办理登记手续后方许进入。4.4.2.3 携带物品离开小区应有物品放行证明。4.5 巡逻岗4.5.1 按巡逻岗位日常检查工作标准及巡查频次及线路要求（附后）实施巡逻。4.5.2 巡查情况记录在安管员值班记录表。5 表格附：巡逻岗位日常检查工作标准消防部分标准消防设施（烟感、温感）器材是否损坏、丢失、移动，无杂物遮挡。消防通道、走廊、出口是否畅通无阻，无堆放物品。指示灯、应急照明灯是否齐全、完好、清晰可见。防火门/卷帘215、门使用正常，活动自如，卷帘门下没有堆放杂物。消防用水被私自动用，被异物阻挡。消防栓及辅助器材配件齐全，阀门无滴水，封条正常，无杂物遮档。灭火器是否过期、被挪用或移位，封条正常。公共部分察看是否有烟头、火种及其它易燃物堆放或异常气味。装修、施工部分标准资格、制度开工许可证、联系电话等是否按制度在现场悬挂、存放。消防设施是否按制度数量、位置摆放灭火器材。材料进场材料是否按制度时间、路线和计划进场，有无损坏公共设施设备。作业噪音符合小区作业时间制度。材料堆放物品堆放整齐，垃圾及时清理。危险物品保管油漆、天那水、沥青、酒精、氧气瓶等易燃、易爆物品是否按制度放置在远离火源的安全位置，标识是否醒目、完整。216、动火作业有无办妥动火作业报批手续作业情况无凿、打房屋梁、柱、天花、地板现象。电气设施开关、灯具、插座、管线、配电箱使用情况及规格符合要求。停车场部分标准照明停车场照明系统运行正常，亮度适宜。车道无杂物堆放，卫生整洁，施工处应有明显的隔离措施。地面没有积水、油，或其他影响行车安全的钉、玻璃碎片等。车辆停放按车位停放，无越线、压线或不按车位停放现象，无滑动迹象。车辆外观无新的碰撞痕迹（有伤痕应在车主离开前向车主说明）。门、窗、灯门窗关闭，车内无显眼的贵重物品，车灯关闭。消防器材指示灯正常，灭火器材正常，消火栓没有被动用迹象。卫生设施垃圾桶清理及时，无异味。可疑情况无可疑人员、闲杂人员，装卸货物应有217、货物放行条。公共安全部分标准可疑人员无可疑人员、闲杂人员、推销人员，办公区域无施工、装修人员。公共物品无损坏、丢失、移位、变质。可疑迹象无异味、无异常声音、无异常火花、无跑水、积水、滴水。通道照明照明亮度适宜。门窗租户门窗下班时间应关闭，其他门窗情况正常。垃圾、杂物及时清理。绿化无大面积死亡、损坏，造型美观。发现犯罪份子发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立即擒获。扰乱秩序行为发现打架、吵架、斗欧等行为时，要立即制止。安管员训练记录表日期训练科目时间带训人地点训练时间参加训练人员情况应到人数实到人数未到原因签名训练效果：改进方法：主任签阅签阅时间 安管值班记录表 年 月 日早班交班人接班人接班情况218、：值班记录：交接物品：中班交班人接班人接班情况：值班记录：交接物品：晚班交班人接班人接班情况：值班记录：交接物品：安管队长签阅： 签阅时间：治安事件应急处理规程1 目的1.1 使各岗位熟悉治安事件的处理程序，避免或防止治安事件影响性的扩大。2 适用范围2.1 适用于嘉园物业区域域内的治安事件的应急处理。3 职责3.1 管理处主任负责治安事件应急的指挥工作。3.2 安管部主管负责建立突发事件应急小组，具体实施治安应急事件的处理。3.3 安管队长负责各种治安事件的现场指挥。3.4 安全员负责实施治安事件的处理。4 工作程序4.1 值班人员发现治安事件，应立即通知安管队长，并及时召集力量。4.2 安219、管队长到现场了解情况后，向安管部主管汇报，并指挥队员进行有效的控制或封闭现场。4.3 安管部主管根据具体情况联络相关单位人员协助处理。4.4 队员在处理事件过程中，应注意做好自我保护，根据不同情况采取相应的、方式、方法，确保事态不进一步扩大。4.5 其它队员赶到现场后，根据安管队长的分工进入各岗位开展协调、劝导、疏散抢救及保卫等工作。4.6 将事件的发生经过记录在安管员值班记录表。安管值班记录表 年 月 日早班交班人接班人接班情况：值班记录：交接物品：中班交班人接班人接班情况：值班记录：交接物品：晚班交班人接班人接班情况：值班记录：交接物品：安管队长签阅： 签阅时间：大风、暴雨应急处理规程1 220、目的1.1 明确大风暴雨期间的防范措施和应急处理程序，通过采取积极有效的预防措施，把损失降到最低。2 适用范围2.1 适用于嘉园物业区域域内大风、暴雨等突发事件的防范工作。3 职责3.1 客户服务中心负责大风、暴雨等预警通告的发布、防范工作安排、大风、暴雨期间应急事故的处理。3.2 工程维修部负责大风、暴雨等预警前房屋本体、公用设施、机电设备的检查和防范工作的实施。3.3 安管队负责防范工作的实施及应急事故处理的准备工作。4 实施程序4.1 预警防范4.1.1 接到有关部门发布的大风、暴雨警报后，管理处在告示牌上发出书面通告，提醒业主（租户）做好大风、暴雨来临前的防范措施，必要时使用消防广播发221、布通知。4.2 防范准备工作4.2.1 安管队安排人员增加巡逻次数，重点检查以下项目。4.2.1.1 检查并落实外墙窗户关闭。4.2.1.2 天台悬挂物是否有被风吹落的危险。4.2.1.3 天面广告牌是否牢固。4.2.1.4 外墙面广告牌是否牢固。4.2.1.5 准备沙包、木板、绳子等应急用品、用具。4.2.2 工程维修部安排专人对房屋本体、公用设施、机电设备、机房进行全面检查，重点检查以下项目。4.2.2.1 设备房门窗是否关闭（重点是发电机房、电梯机房、空调机房、水泵房、配电房等设备机方）。4.2.2.2 天面、阳台、裙楼排水口，雨水井道、污水井道是否畅通。4.2.2.3 确保发电机处于正222、常备用状态，有充足的燃油并做试运行试验。4.2.2.4 检查地下室排污泵工作状况是否正常。4.2.2.5 准备潜水泵、临时接线板等应急用品、用具。4.3 大风、暴雨来临时4.5.1 暴雨来临时，保证地漏、水沟排水畅通，风力加大时，应用沙包堵住小区受风正面影响的小区玻璃门及其它门窗。4.5.2 大风吹袭期间，如风压过大，影响电梯正常运行，可暂停电梯的运行。4.5.3 大风吹袭期间，加强巡视，有可能出现高空坠物情况，可暂时封闭部分受影响地方，待险情排除后，方可解除封闭现场。4.4 情况跟踪4.5.1 当有关部门发布大风、暴雨警报后，管理处安排专人收看（听）气象部门发布的台 、暴雨最新消息。4.5.223、2 管理处根据发布的最新信息，及时安排相应人员待命。4.5 大风、暴雨期间员工的控制4.5.1 所有安管员不得请假外出，处于待命状态。4.5.2 管理处所有员工不得关闭通讯工具，随时待命。4.5.3 当气象部门悬挂黑色暴雨警报或红色大风信号时，管理处主任、工程维修部主管、安管队长都应到场，实行24小时值班，中控值班室启动消防广播发布通告。4.5.4 当风力达到6级以上时，维修人员应及时拆除门岗挡车器拦杆，以防被风吹断伤人、伤车。4.6 大风、暴雨过后的处理管理处安排人员清理现场，主动走访受灾业主（租户），在最短时间内协助受灾业主（租户）恢复正常的办公秩序。消防演练规程4.6.10.4 目的建立224、和完善消防突发事件处理规程,确保在发生消防突发事件时相关人员能依据规程进行快速反应及时处理，把损失降到最低限度。4.6.10.5 适用范围适用于嘉园物业区域消防应急事件（事故）的处理。4.6.10.6 职责3.5 管理处组织相关人员制定适合本管理处运行的消防演练规程，全体成员根据规程要求，严格执行本规定；3.6 管理处主任负责本管理处消防应急事件（事故）的即时处理；3.7 管理处主任将消防应急事件（事故）报分公司主管领导，并进行分析改进。4.6.10.7 实施程序一、消防演练部署 1、成立消防演练指挥部,地点设在消控中心。 2、总指挥由管理处主任担任,现场指挥由管理处现场值班的最高行政负责人担225、任。 3、发生火灾时,总指挥对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力;现场指挥负责就火灾情况向总指挥作及时汇报并现场组织所有义务消防员贯彻执行总指挥的指令。 4、具体人员安排: 总指挥:管理处主任 副总指挥:安管部主管 现场指挥小组:管理处主任，安保部主管，工程主管等 具体职责:负责火灾现场救援指挥工作,布置以下各组任务。 火情侦察小组:巡逻岗安防员 具体职责:当现场指挥从消控中心或其它位置接到火警信号时,迅速下达命令,火情侦察人员应迅速准确地勘察现场,并及时向现场指挥汇报以下情况: 火情位置、燃烧物质和性能、燃烧范围和火势蔓延的主要方向; 是否有人受到火势威胁及具体所在地点、数量和226、抢救疏散的通道; 有无爆炸、毒害、腐蚀、遇水燃烧等物质,其数量存放形式、具体位置; 火场内是否有带电设备以及切断电源和预防触电的措施; 需要保护和疏散的贵重物质及其受火势威胁的程度; 燃烧的建筑物内的消防设施可利用情况; 遇误报,在现场要及时排除。 工程抢险小组:水电工 具体职责:遇火警采取如下措施: 关闭非消防电源、煤气管道阀门; 空调。 接警后启动相应消防泵、喷淋泵或水喷雾泵; 启动防排烟风机、正压送风机; 启动联动消防广播。 战斗救援小组:安管主管、非当班安管员、义务消防员、 具体职责:受命后立即着好战斗服,携带安全绳、灭火器等消防器材,在第一时间赶到现场,本着“救人第一”原则进入燃烧区227、抢救被困人员。 寻找被困人员的方法:a询问知情人;b主动呼喊;c查看;d细听;e触摸。 寻找被困人员的地点:a建筑物内的走廊、通道、楼梯、窗口、阳台、浴室等;b房间内的床下、桌下、橱柜内、卫生间、厨房等。 救援的方法:牵、拉、抱、背、扶。 救火的方法:a利用携带灭火器材进行扑救;b打开消防栓,利用消防栓内设施进行灭火(没有电源的情况下)。 安全保卫小组:当班安管员 具体职责:当接到火警报警时,确认属实后迅速报告管理处主任,拨打“119”报警电话,并通知当班安管员必须坚守岗位,听从调配,同时提高警惕,防止坏人浑水摸鱼、趁火打劫,保护好现场。 后勤保障小组:楼管员、保洁员 具体职责:疏散人员和车辆228、;引导消防车入场;组织抢救财物、贵重设备,物资暂放处应有人看管,防止被盗;抢救伤员;清理保护现场。 二、消防演练宣传 1、在物业区域大门岗、物业办公室门口及各公示栏张贴关于开展1.19消防演练的通知及消防宣传标语,责任人: ; 2、宣传栏张贴消防宣传彩图和消防专刊,物业区域各显要位置张贴消防宣传标语和消防警示标语,责任人: ; 消防标语:火患猛于虎;消防安全重于泰山;火灾不留情,预防要先行;消除火灾隐患,构建平安社区;人人关心消防,人人参与防火;消防安全,人人有责。 3、网上公布关于开展1.19消防演练的通知,责任人: ; 4、悬挂“1.19消防演练”横幅,责任人: ; 5、每天2-4次通过广229、播宣读关于开展1.19消防演练的通知责任人: ; 6、由物业客服中心负责宣传、解释、动员业主(住户)、装修施工人员踊跃报名参加消防演练活动,并选出群众演员6名(45-55岁老年人1名,20-40岁男女性各2名,4-7岁幼童1名),责任人: 。 7、现场设立咨询点,发放消防宣传资料并答疑,责任人: 。 三、消防演练程序 要点1:演练简述 客服中心将消防演练计划书面函告当地消防主管部门，同时通过广播、宣传板、宣传单及现场说明等宣传方式使所有在场人员明了整个消防演练的流程及重要注意事项。 要点2:火情报警 起烟点发现烟雾时,发现人员立即使用最近处火灾报警按钮或用电话、对讲机向消控中心报警(消防监控中230、心电话: )。 要点3:火情侦察 消控中心接到火灾报警信息后,应立即安排安防队义务消防员(所有安防员均为义务消防队员)携带对讲机和必备的消防用品赶到现场,确认火情是否存在,确认火情后立即通知安防队队长、服务中心负责人和相关部门负责人赶到现场,成立灭火指挥组,同时安排义务消防员携带近处可取的灭火器材和可利用的消防设施,赶到火灾现场,开始灭火。 确认火情时应注意:不要草率开门,先试一下门体、锁把,如无温度异常可开门观察;如温度较高,已可确认内有火情。此时如房间内有业主(住户),应先设法救人。如没有人,应做好灭火的一切准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。 要点4:火情通报 消控中心立即用电话231、对讲机按照程序进行操作,告之火情已确认;安防班长携带对讲机、应急灯赶到现场协助现场指挥人员工作。 通报程序如下:安管主管客服中心主任管理处总主任(同时通知工程维修部主任等其他部门负责人;非办公时间时首先通知当值的最高行政负责人)。要点5:现场指挥 现场指挥组负责组织指挥救火,根据火情,决定:是否向 “119”报警;是否关闭封锁小区;是否切断电源及液化石油气源;是否发布疏散和撤离命令;指挥人员的疏散和救护、贵重物质的转移(条件允许的条件下)。 要点6:灭火行动 1)安管队 a) 安管队主管携带对讲机迅速到现场接受消防现场指挥的指令。 b) 消控中心操作人员坚守岗位,根据现场指挥的指令操作设备和232、适时开动紧急广播系统, 通知业主(住户)疏散。通知的顺序为:发生火灾区域及可能受影响区域,并根据火势严重情况按现场指挥的指令向“119”报警。按指令将摄像探头切换至发生火灾的区域。 c) 巡逻安防员携带手电筒、对讲机及手提灭火器及相关消防应急设备迅速赶到火灾现场,按照火灾现场指挥的命令行动。 d) 各门岗值班安管员负责小区的各出入口,外围的安防员坚守岗位、维护秩序,防止此时有其他人员进入小区的火灾现场,同时负责业主(住户)的疏导和解释工作。 e) 外围安管员立即将停放在外围的车辆进行疏散,暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地,劝阻疏散围观的人员。 2)工程维修部 工程维修部人员接到火灾通知后迅233、速赶到现场,接受现场指挥的一切指令,并做好如下工作: 携通讯设备迅速赶到变配电室,按照现场指挥的命令操作供电设备及其它应急工作。 , 携通讯设备迅速赶到消防水泵房,按照现场指挥的命令操作消防水泵及其它应急工作。 携通讯设备迅速赶到消控中心,按现场指挥的命令保障消防联动系统正常运行,并检查其它消防设备的情况。如遇故障,应根据现场指挥的命令立即采取补救措施,并按照现场指挥的命令协助完成其他工作。 3)客服中心 a) 客服中心管理人员接到火灾通知后迅速携带通讯设备,赶到火灾现场接受指令。 b) 迅速准备好急救包并根据指令到疏散集合的安全地点, 对疏散业主(住户)的人数进行清点,并在有需要时(如有人受234、伤时)与医疗急救中心取得联系。 c) 及时并准确地向指挥中心报告失火区域业主(住户)人数及火灾现场人数。到疏散通道引导业主(住户)疏散,并告之业主(住户)疏散集合地点并做好安慰和解释工作。 d) 如需全部离开办公室区域,对该上锁的要锁好,须随身携带的装载好。 4)义务消防队 a) 火情确认后,义务消防队员接到通知后应在第一时间赶到指定地点集合待命。 b) 义务消防队长(安管队主管)向队员简单介绍火情,分配任务。 c) 义务消防队员携带灭火器材准备好后迅速赶赴火灾现场。 d) 迅速派两名义务消防队员沿疏散楼梯小心上楼,观察情况。 e) 迅速组织队员按救火程序实施灭火,并及时将灭火工作进展情况随时235、报告现场指挥。 要点7:人员疏散 根据火情确定是否需要全面疏散火灾现场及附近业主(住户)。疏散命令由总指挥下达。具 体的实施办法如下: 1、控制中心按照总指挥指令负责用紧急广播先通知着火地点的业主(住户)或由现场人员 逐户通知疏散。广播通知时严禁将紧急广播同时全部打开,必须是将通知范围控制在火灾区域 或是火灾可能影响的区域。 2、客服中心负责引导业主(住户)疏散并把疏散下来的人员安排到安全地点,现场外来人员或是准备进入火灾区域的人员由现场外围值班安防员和服务中心指定人员负责引导疏散。疏散动作要领:主要用毛巾醮水,捂鼻弯腰速跑。在引导疏散时要注意保持秩序,防止挤伤、踏伤等非事故引起的意外,并注意236、清点现场疏散的人数,防止遗漏。 J 要点8:注意事项 1)在整个扑救火灾过程中,其他工作要让位于火灾扑救工作并随时按照总指挥指令做出反应,各个岗位出现的情况也要随时向总指挥汇报,以便总指挥掌握情况,迅速做出正确的决定。 2)火情发生后,所有对讲机或其它通讯设备应处于待命状态,当总指挥呼叫时,要用简明的语言,准确报告情况。 3)实施疏散计划时,要将业主(住户)有秩序的从安全通道疏散,绝对不能引起混乱,要防止不知火情危险的业主(住户)再回到他们的居住区域,疏散时由安防员(或服务中心的人员)负责带路和断后。疏散中不能停留、堵塞通道。 4)安管队、客服中心工作人员负责指导检查疏散情况,检查内容还包括:237、业主(住户)房间、卫生间等公共区域是否留有未熄灭火种、烟头和未关闭的灯,出入通道是否畅通。 四、消防常识讲演 1、疏散逃生原理、操作说明; 2、灭火器使用、破拆、灭火等基本操作表演; 3、学习掌握心肺复苏技术; 4、灭火示范体验:湿布扑灭液化气火灾体验;干粉灭火器扑灭油盆火灾体验。 五、现场善后处理 1)全面疏散后,各部门要清点自己人员和火灾现场受困人员人数,查看是否全部撤出危险区域。 2)客服中心视情况准备食品饮料,安排好疏散集合地点业主(住户),在必要时负责与医疗单位联系。 3)工程维修部在火灾扑灭后,负责与自来水管理处、煤气管理处、供电集团公司等单位联系;及时恢复消防设备及其它设备的状况238、,将所有设施设备复位。 4)安管队负责保护现场,并重新配备消防灭火器及损坏的相关设施。 5)保洁组应迅速清理保护范围以外的其他区域,尽快使其恢复正常。 6)火灾扑灭后,各相关人员按分工做好善后工作,除保护好火灾现场外,其他地方应尽 快恢复原状,由安管队负责写出事故报告上报,对火灾扑救工作进行总结,对扑救工作中表现突出的人员提出表扬。 六、演练结果点评 七、演练事项说明 1、演练时间: 2、疏散演练地点; 灭火演练地点; 3、物质准备第三章 清洁绿化类第一节 环境管理组织架构清洁主管清洁班长生活区保洁员绿化工办公区保洁员第二节 岗位职责保洁主管职责1.0 认真执行管理处主任的指示，完成办公室布置239、的任务，忠于职守，以身作则。2.0负责对管理小区环境卫生、绿化方面工作的管理。3.0负责对管理处绿化员进行岗位培训，做好培训记录。4.0负责各管理小区环境卫生、清洁、绿化工作进行检查、监督、指导。5.0按有关规定和要求及时纠正、处理环境卫生、绿化方面服务过程中发生的不合格现象，发现重大问题及时上报主管领导。6.0参与清洁、清运、消杀分包方每年一次的合同评审。7.0协调处理关于环境卫生、绿化方面的投诉。8.0督促清洁分包专业公司对现场保洁人员进行礼节、技能方面的培训，高效优质地做好清洁服务。9.0协助清洁分包专业公司解决工作中遇到的疑难问题，不能即时解决的应向管理处主任汇报。10.0 负责调解清240、洁分包专业公司和其它分包单位（消杀公司）之间的纠纷。11.0 协调老年活动室的日常管理工作。12.0按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。保洁领班职责一、服从主管工作安排,根据小区各卫生责任区,督导员工做好卫生工作。 二、配合主管贯彻实施各项规章制度,并接受各区域物业管理员的横向监督。 三、每天负责做好各种工作调配,包括各种材料申购、领用、分发、岗位落实、人员轮休安排、顶岗作业等。 四、配合管理处做好家政服务安排,跟踪了解服务结果。 五、每天负责巡查、抽查各责任区域卫生情况,发现问题,立即纠正。 六、监督下属员工合理使用各种清洁用品用料,杜绝各种浪费现象。 七、督导下属员工规范操作各种清241、洁机械,确保作业安全。 八、监督下属员工岗位纪律,杜绝各种串岗、离岗、逗留等现象,维护工作严肃性。 九、监督下属员工保持良好的仪表仪容,维护管理处良好形象。十、完成管理处下达的各种临时工作任务。保洁员职责一、服从领班工作安排,认真做好本责任区清洁卫生工作。 二、严格按管理处规定的标准与量化做好“扫、拖、抹”等具体工作。 三、负责打扫、清理各楼梯底、楼梯间、天台底及其它公共区域的杂物。 四、负责处理责任区范围各种小广告及各种乱张乱贴现象,确保小区整洁美观。 五、维护管理处利益,节约使用管理处资源,避免各种清洁用料浪费现象。 六、爱惜管理处财产,负责保管和使用好各种清洁工具,每天下班后,各种工具必242、须按指定地点摆放。 七、注意安全操作规程,操作机械时必须做好各种安全防护措施,高空作业时必须听从主管人员的指挥。 八、小区垃圾做到日产日清,接受业主和管理人员的监督,确保小区整洁卫生。 九、遵守岗位纪律,禁止串岗、离岗、逗留等行为,维护工作严肃性。 十、每天保持良好的仪表仪容,维护管理处良好形象。办公区保洁员职责 一、服从领班工作安排,认真做好本责任区清洁卫生工作。 二、负责对办公室特殊保洁项目实施保洁工作。 三、每日工作完成情况报告保洁领班, 四、每天上午8：00前必须完成办公室保洁工作。五、严格按照操作规程进行保洁; 六、正确熟练的使用与操作保洁工具、清洁剂、设备,不断加强业务学习,提高业243、务技能; 七、每天保持良好的仪表仪容,维护管理处良好形象。八、完成保洁领班交办的其它工作; 绿化工职责1.0 负责管理区域花草、树木的维护保养。2.0 每天巡查本岗位所有绿化布置及设施是否正常，及时纠正排除不达标现象，不能及时处理的上报直接领导。3.0 做好日常花木养护管理，每天按要求对花草淋水一至两次。4.0 做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。5.0 负责定期保养各种园林机械设备，如发现问题及时报管理处维修班进行维修。以保证机械设备处于正常的工作状态。第三节 管理制度垃圾收集与处理管理制度一、 目的：确保分包方提供的服务达到我司制定的工作标准，为业主、住户营造清洁、卫生、舒适优雅的居住环244、境。二、范围：适用于嘉园管理处清洁分包单位三、职责：1负责对管理小区内环境卫生、清洁进行检查、监督、指导。2按有关规定和要求及时处理垃圾处理过程中发生的不合格现象，发现重大问题及时上报主管领导。一、 工作要求：1垃圾的分类处理：11工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到小区指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。12生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2垃圾中转站的垃圾应245、日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。3保洁班人员应负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。3.1负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。3.2每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。4垃圾中转站的卫生标准：4.1地面无散落垃圾、无污水、污渍；墙面无粘附物，无明显污迹；4.2垃圾做到日产日清；4.3所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；4.4可作废品回收的垃圾应另行存放；4.5垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止蚊蝇滋长；4.6按要求做好垃圾袋装化。5.垃圾车撒落在大院内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。6.综合部应按相关标准检246、查保洁工的工作情况，并记录。消杀管理制度一、目的：通过对清洁、绿化、消杀、垃圾清运供方服务质量的检查控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。二、范围：本程序适用于管理处对清洁、绿化、消杀等分包商的检查、考评控制三、职责：3.1管理处主任负责组织对清洁、绿化、消杀及垃圾清运供方的评价选择工作，并检查、监督其工作质量；3.2管理处环境组负责管理办公区及生活区的日常清洁绿化工作。四、工作要求：4.1、小区消杀工作由管理处客服中心负责监管。4.2每年510月份,管理处应每月请专业消杀单位进行一次灭虫消杀工作。其他月份参照各标准作业规程的要求进行消杀。灭鼠工作每月应进行一次。4.3消杀区域为办公室、员工247、宿舍、食堂、各梯间及公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。4.4投放鼠药必须在保证安全的前提下进行,必须挂上明显的标识。4.5一周后,撤回饵料,期间注意捡拾死鼠,并将数量记录在消杀服务记录表中。4.6消杀注意事项：梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或业主/用户的门上。员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上。食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上。不要在人员出入高峰期喷药。大堂、办公区消杀活动一般在非办公时间进行,如需在办公时间进行,应先征得同意后方可进行。对外围公共区域进行喷洒时,尽量在顺风处喷洒,以减少对行人的影响。4.7管理处根据实际需要可以增加喷洒次数,并注意将被杀死的害虫248、尸体及时清除。4.8每次消杀后客服部组织检查并记录在消杀记录表上,存档。对达不到标准的地方重新安排消杀。4.9消杀作业完毕,应将器具、药具统一清洗保管。4.10消杀标准 1、检查仓库或地下室,目视无明显蚊虫在飞。 2、检查办公室,食堂目视无苍蝇孳生地。 3、检查室内和污雨井,每处蟑螂数不超过5只。 4、抽检楼道、业主/用户家无明显鼠迹。绿化监督检查制度一、目的：规范绿化工作的管理，确保绿化物长势良好。二、范围：适用于管理处绿化工作的管理。三、职责：3.1绿化班长负责绿化（地）规划、指导和组织养护工作。3.2绿化员负责养护自管绿化（地）。四、工作要求：4.1绿化班长每天不少于二次对小区绿化进行巡249、查。4.2客服部管理员每周不少于一次对小区绿化进行检查。4.3客服部主管经每月不少于一次对小区绿化进行抽查。4.4巡查发现有植物死亡或损坏及时通知绿化管理处,并填写绿化监督检查记录表。4.5监督绿化工是否按规定对小区的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业,保证小区的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等现象。4.6如发现小区绿化出现以上不良现象,要立即通知绿化管理处进行养护、培植等工作。4.7如发现有人乱踏花草或破坏植物,一定要进行阻止,保证小区的绿化能得到有效的保护。4.8每月由客服部组织对绿化工作进行检查,考评。卫生保洁管理制度 一、目的：及时监视保洁服务质量，确保保洁服务符合要求。二、范围250、：适用于管理处对清洁分包方的监督、管理。三、职责：3.1管理处主任（或物业主任）负责保洁服务的指导、监督和检查。3.2环境主管负责保洁员的日常管理和日常保洁服务的监督和检查。四、工作要求：4.1小区的卫生保洁管理由管理处统一负责。 4.2清洁员工应遵守管理处的规章制度，上班一律穿工作服并配戴公司统一的工作证（牌）。4.3 遵守管理处规定的作息时间。4.4 对待业主、同事和来访客人应以礼相待，保持良好的员工形象。4.5 清洁员工不得在工作时间内，未经管理处同意禁止在小区内承接合同规定范围以外的事情。4.6不准损坏现场财物，否则照价赔偿。4.7不允许向小区内的业主、住户收受或索取任何形式的礼物。4251、.8 上班时间内禁止随意缺岗，如有需要，分包方现场管理人员须向管理处分管主管征得书面同意。4.9 服从领导分配，完成本职工作。 园林绿化管理制度一、目的：为了美化小区，营造舒适、美观、清新的生活环境，让住户满意。二、范围：本程序适用于嘉园物业区域内的绿化管理。三、职责：3.1管理处全面负责小区绿化管理工作过程控制，监督本程序，保证贯彻。3.2管理员保证本程序的顺利进行，并具体监督检查执行情况。3.3绿化工对本程序进行具体操作，保证工作质量和任务完成。四、工作要求：4.1小区的园林绿化管理由物业管理处统一负责。 4.2小区所有人员都有爱护绿化成果和绿化设施的义务,有权对损害绿化成果和设施的行为进252、行制止。 4.3小区所有人员不得擅自砍伐和移植汇星花园的花草树木。 4.4因经营、生活和交通事故造成绿化植物或绿化设施损失的,由责任单位或个人负责赔偿。 4.5小区的庭院禁止私自种植花草树木,所有园林绿化必须符合规划设计要求。 4.6在园林绿化范围内禁止以下行为: 攀折花木、采摘花草、损坏草坪,在树木上乱钉乱刻、栓绳、挂物。 在草坪内停放车辆、堆放物料、晾晒物品。 在绿地内挖坑取土、倾倒垃圾、排放污水。 在树冠下或草坪内焚烧物品。 在绿化用地上种植蔬菜或擅自种植其他花木。 其他损害园林绿化植物及设施的行为。 对违反上述第七、八条规定者,物业管理处有权对其进行劝阻和责令赔偿,对屡劝不改的,可提请253、业主主管部门依法追究责任。清洁卫生公约一、 环境卫生管理工作由管理处按照国家和省市颁布的有关法规具体实施专业管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作，接受办公单位的监督、指导。二、 本小区各单位将垃圾投入指定的垃圾桶内，不要乱掷、遗落或摆放在其它地方，以便于保洁员及时清扫。三、 严禁下列不卫生、不文明的行为：1 随地吐痰，随地丢果皮、烟头、杂物，随地倾倒垃圾；2 乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；3 在墙壁上乱涂乱划；随地抛洒污水、垃圾、杂物；4 损坏清洁设施。第四节 规程清洁卫生作业监管规程1 目的1.1 规范清洁作业的监管流程，保持小区良好的环境氛围。2 适用范围2.1 嘉园物254、业区域内公共区域的环境管理。3 职责3.1 管理处客服中心负责环境卫生工作质量的监督检查。3.2 保洁主管负责环境卫生工作的具体管理。3.3 清洁员负责环境卫生的具体工作。4 作业流程4.1.1 保洁工作的监督、管理4.1.1.1 客服中心每天不定时对小区公共区域进行一次检查，检查标准按照环境卫生检查标准(附后)执行。4.1.1.2 发现不合格项，记录在环境卫生检查记录表。4.1.1.3 通知清洁人员限时整改，客服中心到规定时间进行复查。4.1.1.4 整改工作不完善，按照环境卫生检查标准的标准扣分。4.1.1.5 客服中心每月10日前根据上月环境卫生检查记录表的扣分情况，填写分包项目质量评定和费用支付表送管理处主任审定。4.1.2 突发情况的处理4.1.2.1 公共区域出现大量垃圾，应立即组织清洁工人清理，同时追查原因和责任人，对责任人进行教育或责令其自行清理。4.1.2.2 在公共区域发现有人为原因造成的顽固污迹，应查明原因，追究责任人，进行教育或责令自行清理，造成永久污迹者应视损坏及影响情况折价赔偿。