1、物业公司工程部工作职责及房屋规章制度手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章工程部工作职责一、工程部部门工作岗位职责（一）、主要职责（二）、具体内容第二章工程部组织架构及岗位分布情况示意图第三章工程部各岗位职责与权限一、工程部各岗位职责、权限、工程部经理岗位职责、权限、工程主管岗位职责、权限、维修班长岗位职责、权限、设备运行班长岗位职责、权限、设备运行员岗位职责、维修员（管家工程助理）岗位职责第四章工程部规章制度一、设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）行为规范二、设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）违2、规处罚制度三、工程部例会制度四、对讲机使用管理制度五、运行管理员交接班制度六、维修工具管理制度七、钥匙管理制度八、应急事件处理制度九、设备安全运行制度十、工程部巡视检查制度十一、机房环境卫生管理制度十二、变配电倒闸工作票制度十三、房屋管理制度十四、维修回访制度十五、水电设施完好率统计制度十六、不合格服务控制管理制度十七、弱电系统维护管理制度十八、工程部员工考核管理制度第五章工作规程与检验标准一、维修人员（管家工程助理）工作程序二、维修过程的检验工作标准三、房屋维修工作规程四、抢修服务工作程序五、运行、维修班长工作程序六、设备设施运行管理员工作程序七、设备操作规程（一）、柴油发电机（二）、高压配3、电柜（三）、生活水泵（四）、消防水泵（五）、污水排水泵八、设备设施定期保养规程第六章外包管理电梯管理方案一、管理依据二、电梯标准保养服务范围三、外包项目监督管理组织架构四、工作程序第七章装修管理 一、二次装修管理程序 二、二次装修管理规定第一章 工程部工作职责一、工程部部门工作职责（一）、主要职责：1、 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、智能化、消防等系统）的维修保养。2、 日常运行管理3、 对业主、租户开展有偿服务4、 对装修工程进行监督管理5、 对物业设施提出完善、整改方案（二）、具体内容：6、 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的4、具体目标和政策。7、 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。8、 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。9、 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。10、 加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维的经济效果。11、 根据物业设备基本折旧和维修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。12、 制定物业设5、备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业公司总经理下达的各项技术、经济指标。13、 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的适时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、楼宇中央控制室等必须需要小时值班；夜间值班从实际需要出发，由工程领班和技术工人组成。14、 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。一、 应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。6、接到应急报告，当班人员应立即通知工程经理、主管及工程领班，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。11、 推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织各种设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。12、 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。13、 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。17、4、 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。15、 负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。16、 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。17、 检查和指引所有承包商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。18、 解答物业管理公司一切有关工程之问题及查询，处理业户之投诉，尽力为8、他们解决工程有关问题。19、 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。20、 对专业设备设备进行外委维修保养。21、 对新楼实施前期介入工作，并在交楼前进行预验收工作。22、 对新楼实施验收及新接楼盆接管验收工作。23、 负责装修审批，装修事务管理，装修验收及质量返修管理工作。24、 负责保修期内的监管和协调工作。第二章 工程部组织架构及岗位分布情况示意表岗位分布责任范围岗位性质工程部经理人对公司所管辖小区有关工程方面事务负责，对工程部员工进行监管、统筹辖区结构、设备设施的维修保养、改造工程事宜。全面负责二次9、装修管理。部门负责人工程主管人全面负责强弱电、空调、给排水、土建专业所属范围的技术、施工、运行、维修组织工作，并负责下属人员管理工作，保证设备设施安全运行。工程主管（人）带班、当班工作安排、装修、返修、维修管理、岗位检查、设备设施维护和保养维修班长人带班、当班工作安排，对辖区内的设备运行、管理，并对设备进行维护保养设备运行班长人对责任区内业户请求进行入户维修、并对业户装修进行监督、管理，同时对所责任区内的公共设施进行维修、保养及巡查。并协助客户管家的日常工作。维修员（管家工程助理）人运行值班，对设备设施进行维护和保养，确保设备设施运行工程设备运行管理员人公共设施维修，对公共设施进行维修和保养，10、确保公共设施使用工程公共设施维修员人第三章 工程部各岗位职责与权限一、工程部各岗位职责、权限、工程部经理岗位职责、权限直接上级：公司总经理直接下级：工程主管职责与权限：一、主要职责：对工程管理日常工作进行领导、检查、监督和调动工程管理队伍，安排管理处的临时工作任务。二、根据工程主管制定每月工作计划，并检查工程部每周、每月工作执行情况。三、负责处理工程管理工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向公司领导汇报。四、不定时对工程部各岗位在岗人员的工作进行检查、督导。五、每月一次全面检查房屋公共设施、设备情况，发现问题及时安排处理。六、对因运行管理员、运行班长、维修员（管家工程助理）、维修班长、工程主管11、玩忽职守，屡次不遵守工程管理手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。七、对玩忽职守、违章违纪的运行管理员、运行班长、维修员（管家工程助理）、维修班长及工程主管有权按照工程管理奖惩细则直接进行处罚。八、有权调动工程部运行管理员、维修人员（管家工程助理）、班长、主管各员工，安排管理处的临时工作任务。、 工程部主管岗位职责、权限直接上级：工程部经理直接下级：运行、维修班长职责：一、 带领所属员工严格遵守员工手册和公司的各项管理规章制度。二、 认真学习国家或地方相关法律、法规、条例。深刻体会公司理念，不断提高业务能力和服务水平。三、 协助工程部经理做好日常工程管理工作，带领工程部全体员工依12、照各自职责，认真做好日常工程管理工作。四、 熟悉工程部各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握小区内设备、设施的工作规律及特点，加强重点部位的检查与防范，定期提出消除设备、设施安全隐患的合理化建议。五、 每周召开一次工程例会，及时掌握队员心态及工程管理工作动态，必要时即时召开临时会议。负责编写工程维修，月度、年度工作计划。六、 追踪、监督、检查所属员工日常工作完成情况。七、 每周一次对小区所有房屋、公共设施、设备进行一次彻底的检查，并对发现的问题进行及时的处理，职责范围内无法处理的报工程部经理，由工程部经理协调公司或外部力量进行处理。八、 负责辖区设备、设施的维修管理工作，建立完整的设备技术13、档案和维修档案。九、 参与并监督工程验收等工作。十、 制定和完善各类设施、设备的操作规程及维护保养制度，监督检查辖区公共设施设备维护、维修、保养工作，并做好检查记录。十一、 审核业户装修方案，监督和指导工程设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）做好业户装修工程管理与验收工作。十二、 制定相关培训计划，定期对相关人员进行基本素质、业务技能、服务意识的培训，按公司规定对员工实施考核。十三、 负责小区业户对工程工作质量问题提出的投诉，并与所辖小区开发商联系，做好所辖小区房屋工程质量保修的协调工作。十四、 与业户保持密切联系，及时处理业户投诉以及责任范围的突发事件。十五、 参与相关分承包合同相应条款14、的评审与修改，并对供方情况进行全面调查、评估。十六、 带领所属员工提高节能降耗意识，并培养所属员工能干意识提高工作效率。十七、 做好每月的水电表抄录和检查核实工作。十八、 积极认真地完成领导交办的其他任务。权限：一、有权对所辖小区内的设备设施运行、维护和保养及安全进行监督。二、有权检查各岗位设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）上岗情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权进行处罚。三、每月对下属员工进行月度绩效考核，并根据考核情况有权对下属员工予以奖励或处罚。四、对不称职的设备运行管理员、维修人员及管家工程助理有权批准调离或辞退的处理决定。五、有权根据实际需要，对各岗位设备运行管理员、维修人员（管15、家工程助理）进行调整。六、有权在本部门范围内批假一天。、 工程部维修班长岗位职责、权限直接上级：工程主管直接下级：工程维修员（管家工程助理）职责：一、 严格遵守员工手册和公司的各项管理规章制度，起模范带头作用。二、 主持本班日常管理工作，带领全班人员依照各自职责，认真做好设备的运行或设施的维修、保养工作。三、 负责设备运行维修员（管家工程助理）的工作计划和安排，并对维修员（管家工程助理）进行业务检查和提出考核建议。四、 负责本辖区的公共设施以及业户请求上门服务维修工作，监督检查维修完成情况，对列入计划的维修、保养工作组织实施，并跟踪执行情况的落实。五、 执行各类公共的维护保养制度，按照工作标准16、组织辖区公共设施维护维修工作。六、 协助工程主管制订预防性维修计划和大修计划并组织实施。七、 协助工程主管制订各类设备的更新改造计划、重大维护保养计划及采购计划，并组织具体的实施。八、 协助工程主管做好装修监管工作，质量返修工作。九、 负责做好每月的水、电表抄录工作。十、 完成领导安排的其他工作。权限：一、 有权检查本班各维修人员（管家工程助理）上岗情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权提出处罚建议。二、 对不称职的维修人员（管家工程助理）有权提出辞退建议。三、 有权根据实际需要，对各岗位维修人员（管家工程助理）提出调整建议。四、 有权在本班范围内批准维修员（管家工程助理）非误工外出半天，并有权对17、本班内临时工作安排进行岗位调整。、工程部设备运行班长岗位职责、权限直接上级：工程主管直接下级：运行管理员职责：一、 严格遵守员工手册和公司的各项管理规章制度，起模范带头作用。二、 主持本班日常管理工作，带领全班人员依照各自职责，认真做好设备的运行的维修、保养工作。三、 负责设备运行班内的工作计划和安排，并对运行管理员进行业务检查和提出考核建议。四、 负责本辖区的所有设备运行管理工作，监督检查设备运行情况，执行各类设备的操作规程及维护保养制度，按照工作标准计划、组织对辖区内设备进行维护、保养工作。五、 协助工程主管制订各类设备的更新改造计划、重大维护保养计划及采购计划，并组织具体的实施。六、 协18、助维修组做好每月的水、电表抄录工作。七、 完成领导安排的其他工作。权限：一、有权检查本班各运行管理员上岗情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权提出处罚建议。二、对不称职的设备运行管理员有权提出辞退建议。三、有权根据实际需要，对各岗位运行管理员提出调整建议。四、有权在本班范围内批准运行管理员非误工外出半天。、工程部设备运行管理员岗位职责直接上级：运行班长直接下级：无职责：一、 严格遵守员工手册和公司的各项管理规章制度。二、 负责小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，进行设施、设备的维修保养工作，对发生的问题及时处理，并向运行、维修班长汇报。三、 运行人员必须熟悉小区内供水、供电管线分布、走向有设施19、设备的情况，掌握相关设备的操作规程、维护保养规程和应急处理措施。四、 定时巡查设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。五、 保持设备机房的清洁及物品的有序摆放。六、 负责设备房安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备管理规定的行为。七、 遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。八、 加强防范意识，做好设备的防火、防水、防小动物的安全管理工作。九、 协同供电局抄录电表。十、 根据设备、设施状况按计划进行维护保养工作。十一、 负责小区设备、设施的日常巡检和维修养护工作。十二、 完成上级交给的临时任务。、20、工程部维修员（管家工程助理）岗位职责直接上级：维修班长及区域客服管家直接下级：无职责：一、 严格遵守员工手册和公司的各项管理规章制度。二、 负责责任区内业户请求服务进行入户维修服务工作及责任区内的公共设施维修服务，以及责任区内业主的装修管理、巡查，并配合区域管家做好本责任区内相关客户服务工作。三、 严格按照上门服务要求进行上门服务的维修工作。四、 熟练掌握维修技能、操作规程及应急处理方法。五、 积极认真地完成领导交办的其他任务。第四章 规章制度一、 设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）行为规范.目的加强设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）管理，规范设备运行管理员、维修人员（管家工程助理21、）工作行为。.适用范围工程部对设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）的管理。.内容设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）仪容仪表方面：应勤换勤洗工作服，保持着装整洁，精神饱满。不留长发，不留长指甲，不留胡须，不留鬃角。勤洗头、洗澡，勤嗽口，保持个人卫生。上班时需穿着工作服，配戴好工作证。礼节礼貌在区内公共区域做维修工作时应尽可能注意少影响或不影响业户，对无法避免的情况应主动向过往业户说“对不起，请小心！”无论上班或下班后在区内遇到熟悉的业户应主动打招呼、问好。与业户同行一处时，应主动让路，不可与业户争道，更不可以从两个业户中间穿行。当业户提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复，不能22、答复的应讲“对不起，您的这个问题我本人不能给您答复，不过我会尽快将您的意见（建议）向我们主管反映后再给您一个满意的答复（解释）的，好吗？”对业户提出的问题，自己职权范围以外的，切不可随便承诺业户要求。如果本人可以办到办好的事，一旦承诺业户，就必须将此承诺办到、办好。严禁与业户讲“这事我管不了”或“这事不是我处理的范围，你找管理处吧”，如发生此类事件，一经查出，将严肃处理。设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）进入业户单元内部维修注意事项。须进入房内维修前，应检查自身衣着是否干净，个人形象是否符合要求，是否需带梯子（不可以用业户家具作登高用）。通知业户开门时，应有节奏的轻轻敲门或按门铃，而一次23、不超过三声，如业户在房内尚未听到叫门声应重复一遍，如房内仍无动静，即表示室内没人在。业户开门后，设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）应主动自我介绍“您好！我是管理处派来的维修工，是否方便现在维修”。如业户允许，换上鞋套进入房内，并与业户讲“麻烦您，告诉我哪有故障或哪有不妥？请让我（们）检查一下”。经现场检查可以即时修复的，应告诉业户“我（们）尽快替你排除故障”。同时根据“维修价目表”视实际情况是否需收费，如收费应告诉业户需服务费与材料费的数量，并填入“维修服务单”服务费栏内，同时申明不收现金。 如维修现场有家私及日常用品，应主动配合业户移开物品，防止因维修工作而碰坏业户物品。如顺利完成维修24、工作，应主动讲“您好！故障已修好，请试用”。如业户验收合格，则与业户讲“麻烦您在这维修服务单上签名确认。如您对我（们）的维修有任何意见，可以在此单上注明，以便我（们）日后工作进一步改善。”维修工作完成，应配合业户将移开的物品移到原位；离开单元时应讲“不好意思， 耽误您的休息（打扰您了），如还有问题，请随时与我们联系”。维修工到业户单元内维修时，不可以与业户聊与维修无关的话题，不打听业户私人一切问题，不收业户礼品、物件、红包，更不允许利用工作之便偷拿业户财物，一经查实严肃处理，情况严重的则移送公安机关处理。经现场检查发现无法即时维修的应讲“对不起，故障暂无法排除，待我给管理处汇报一下情况后再作处25、理，我（们）会尽量帮助解决的”。二、 设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）违规处罚制度.目的加强设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）管理，确保各项规章制度正常执行，使维护维修工作正常开展。.适用范围工程部对设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）的管理。.内容有下列情形之一的，第一次口头警告；第二次书面警告；第三次罚款元：上班迟到、早退、不参加培训或不参加例会的；衣着不整、不注意个人形象、上班无精打采的；遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路，不主动打招呼的。有下列情形之一，每次罚款元：因设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）主观故意造成维修工作迟滞，影响业主住户正常生活引起业户投诉26、的。因设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）玩忽职守、对维修任务敷衍了事造成维修质量低劣引起业户不满的。上门维修服务不专心维修而与业户聊与工作无关的私人话题，引起业户投诉的。有下列情形之一，即时开除处理：利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主住户的。利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户公司财物的。因工作失误造成业户或公司重大损失的。三、 工程部例会制度1. 目的规范工程部工作例会，确保工作正常开展及部门内部正常沟通。2. 适用范围工程部。3. 内容工程部每周进行一次工作例会，由工程主管召集和主持，工程部全体员工不得无故缺席。例会时间：每周的周一：，除值班人员外工程部全体人员必须准时参加27、。例会内容：依次汇报上周的工作完成情况。本周的工作计划。本周工作中存在的问题（不足之外）及未完成工作的原因分析。主管安排工作。传达上级的工作安排及工作要求。强调重点工作及注意事项。4. 记录工程部周例会记录表工程部周例会记录表会议地址： 会议时间： 参会人员签 名上周工作完成情况已完成工作：未完成工作：存在问题：本周计划经理、主管工作安排四、 对讲机使用管理制度.目的正确使用对讲机，发挥快速通讯功能，保证其功能的完好，延长使用寿命。.适用范围适用于工程部对讲机使用与管理。.职责对讲机使用岗位应按对讲机使用说明书的规定正确使用对讲机。.内容每个岗位配发一部对讲机，另配一个电池和充电器。对讲机在更28、换充电池时必须关掉电源或主机开关，以便保护和延长对讲机使用寿命。严禁改变对讲机频率。充电电池不能经常更换，每小时轮换使用，充电时间在小时左右，充满电后不得长时间充电，防止充电对电池的损害。在使用对讲机时，严禁乱按按钮，要使用文明用语，在一方呼叫另一方时，必须报出呼叫人员的机号，联络要简洁清楚，通话结束，要以“明白”为结束语。严禁使用对讲机谈论与上班无关的事情。使用对讲机人员须随身携带，妥善保管，如有遗失将照价培偿。五、 运行管理员交接班制度.目的为规范设备运行管理值班人员行为及工作要求，确保设备值班工作正常开展。.适用范围工程部的设备运行工作人员的交接班。.职责工程部经理负责对值班交接班工作进29、行指导与监管。工程主管对日常值班人员的工作安排和值班人员的日常工作情况进行检查、监督管理。设备运行班某排日常值班及交接班工作。值班人员负责根据相关制度严格执行。.内容接班人员应提前分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并填写交接班记录表。接班人员如身体不适、带有酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告设备运行班长，设备运行班长应及时对岗位工作做出适当的调整。交班人员下班前必须清扫好工作现场的环境卫生，将设备擦拭干净，并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷和未完成的工作，并将情况如实记录于相关交接班记录本上。交接班双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交30、接：、设备运行记录、故障记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应正确齐全。、值班所用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时报告班长、班长无法处理的报告工程主管，由工程主管进行处理。接班人员对连续运行设备可不停机交接的，要做好相关书面交接班记录。交班者必须详细交待本班所负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方于交接班记录表上签字确认。接班者必须31、查看设备使用情况，如有故障应及时排除。工程主管应定期检查设备交接班执行情况，如有不当应及时进行纠正。.记录工程部交接班记录表工程部交接班记录表班组： 年 月 日班次值班记事交班人员接班人员交接时间白班中班晚班主管审阅六、 维修工具管理制度.目的规范维修工具的管理、确保工具的齐备、完好且能正常使用。.适用范围工程部设备运行、设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）工具的管理。.内容维修工具购买核实后统一由运行、维修班长专人登记、建立工具档案。个人所使用的工具由个人进行保管，由管理处统一按工种岗位配给、领取人签名后领取，由个人自行妥善保管。公共使用的维修工具由设备运行班长或维修班长建立公用工具档案32、统一领出，由设备运行班长或维修班长签名领取后并由班长单独存放。个人工具因维修损坏、应将损坏件交回报废以旧换新、并在档案中注明。公共使用的工具如电焊机、切割机等大件工具应按操作规程操作、安全保护装置不得随意拆除、电动工具应按国家颁布的电动工具使用管理办法实施。检测等检测仪器仪表应正确使用、使用完毕后应擦试干净包装好。各类工具应每月进行维修保养、因人为损坏或丢失由个人赔偿。外单位原则上不予外借工具、因特殊情况给予外借，如有损坏按原物赔偿的原则进行偿还。因人员岗位变动（如辞职、辞退）个人工具如数交回、如有缺少或损坏由个人负责购齐（或原价于工资中扣回）。维修工具每月由班长检查一次，不齐部分由使用者本33、人配齐，正常损耗以旧换新，公用工具遗失，由遗失者本人配齐，如找不到遗失人的由全班赔偿。公用工具的使用，需做好使用记录。个人及公用工具由班长每月（日）进行一次检查，缺失由个人或集体赔偿补齐。.记录维修工具登记表公用维修工具使用记录表维修工具检查记录表维修工具登记表班组（部门）： 年 月 日序号工具名称规格型号单位数量发放人领用人日期备注主管审阅公用维修工具使（借）用记录表年 月 时间工具名称使（借）用原因使（借）用人归还时间备注主管审阅维修工具月检查记录表年 月 日工具持有人缺失工具情况检查人补齐时间备注主管审阅七、 钥匙管理制度.目的规范钥匙的管理、满足机房、设备等管理的需要。.适用范围工程部34、所辖小区机房、配电柜、竖井等钥匙的管理。.内容工程维修为了便于工作的开展，因设备机房、动力柜、竖井、楼道门等处钥匙较多、应对其分类编号统一存放和管理。设备机房接收后重新配锁（设备房、电梯机房统一钥匙）钥匙贴示机房名称、与各机房名称一致。动力柜、配电箱的钥匙如果相同应在钥匙上标示名称、如不一样应分别标示注明名称。竖井钥匙按强、弱电、管道井分类编号标示名称。各楼道门消防通道门钥匙应注明楼号、层号。应制作或购买统一规范的钥匙箱分别将各类钥匙悬挂在箱内、悬挂钥匙处的标示名称与钥匙的标示名称必须相一致。钥匙箱应上锁、由值班人员、工程负责人统一保管、外单位或其他部门人员需要钥匙应开具借条经同意后方可借出、35、借出后必须按时归还、对重要的机房钥匙不得随意借出、因施工和维修有人进入时、必须有专人陪同、工作完成后锁上门。电梯轿厢门三角钥匙应由电梯专业技术人员专管，其他部门或人员不得配借使用。维修部门配一套钥匙外、管理处应另配一套（存放于监控中心）、以便紧急时使用。电梯轿厢门三角钥匙如非电梯专业技术人员使用，必须经相关领导书面审批和做好书面借用记录。钥匙损坏、配制、借用等需做好记录。.记录钥匙配制审批表钥匙领（借）用记录表钥匙配制审批表年 月 日 配制钥匙名称配制原因数量配制人备注审批人钥匙配制审批表年 月 日 配制钥匙名称配制原因数量配制人备注审批人钥匙领（借）用记录表年 月 时间钥匙名称原因领（借）用36、人归还时间备注主管审阅八、 应急事件处理制度.目的规范突发事件的应急处理方法和程序，确保突发事件引起的损失降至最低。.适用范围工程部对所辖区域突发事件的应急处理。.内容火灾报警程序。发现火警时，立即拿起对讲机或电话（普通电话或消防电话）向消防监控中心或管理处前台报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到消防监控中心。用电话（拔打）或对讲机报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的点；火势大小；燃烧物质；报警人的姓名和身份。确认报警后，积极主动参与火灾灭火工作。应急处理完毕，填写应急处理情况记录表当发生电梯困人时，按以下程序进行救援操作：当发生电梯困人事故时，监控中心通过对讲机与前台及37、工程部人员取得联系，并告诉被困人员保持镇静、不要惊慌、等待救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。工程部人员应在分钟内带好救援工具“电梯机房钥匙、电梯三角钥匙”等，如在夜间需带好照明工具。根据指层灯、显示、或打开厅门观察判断轿厢所在位置。 轿厢停在距厅门米左右位置时的救援。 () 用专用电梯三角钥匙开启厅门。() 协助乘客离开轿厢。() 重新关好厅门。轿厢停于距离厅门米以外位置的救援方法。由工程部人员（或其他人员协助）两人同时操作。 ()进入机房拉下电梯电源箱中的电源开关，切断电梯电源。 ()救援人员手持松闸杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作适38、应一撬一放将轿厢逐步移动，直至最接近厅门（米左右，由电梯钢丝绳上标记的平层线到位为准）为止。 ()当轿厢停在距厅门米元左右位置时，其救援方法按第条进行。()若()操作无效时（需两人配合进行盘车），按下列方法进行。()拆除电动机尾轴罩盖，安上盘车手轮。()救援人员之一把住手轮，另一救援人员手持松闸杆，轻轻撬开制动器，前者转动手轮，将电梯轿厢逐步移动，直至最接近厅门（米左右，注意观察电梯钢丝绳平层线）为止。 () 当轿厢停在距厅门米元左右位置时，其救援方法按第条进行。困人救援工作完毕，由救援实施者填写电梯困人救援记录。遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援（拨打广日电梯公司电话： ）。给排水系统39、应急方案。1、 由于市政供水计划性停水，管理处应通知业户（转发自来水公司的停水通知），说明停水原因，并做好水池蓄水工作。2、 由于供水设备故障造成突发事故，管理处应按下列规定执行：、接到事故报警后，工程部经理及工程部主管和设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）应在分钟内赶到现场控制事态发展。、值班员在分钟内查出事故原因并及时处理。、事故不能在小时内处理的，应由工程部经理签发停水通知单，并附上处理方案告知业户。、工程主管或事故处理责任人应尽快将事故及处理方案及预计处理时间告知管理处值班人员，管理处值班人员应立即上报主任。、停水超过小时应采取小区外临时送水措施，满足业户基本需要。3、 由于不可抗40、力的外来因素，如“台风”等造成事故发生的，管理处应按下列规定执行：、在接到风球讯号后，管理处应及时做好防台风的准备工作，保证排水的通畅。、台风来临后，管理处应安排小时专人巡视，一旦事故发生，巡视人员应在分钟内通知管理处或监控中心，并关闭所有的供水设施，启动相关的排污水设施。、事故发生在白天的，管理处应在分钟内书面通知业户；如发生在夜间，第二天早上上班时管理处应把事故发生情况及处理结果书面告知业户。停电应急处理措施（一）、市电停电1、 当接到市电计划停电通知时，客服部门应于小时内将停电通知进行转发，并在所有单元一层通知栏内张贴停电通知告知业户，使业户能及时对工作（生活）进行适当调整和安排，尽量减41、少停电对业户造成的影响。同时检查应急发电机，保证一旦停电时,发电机能自动启动向主要动力设备和楼层疏散照明供电，并与监控中心及时联系，检查各电梯是否困人和正常运行。如发现有困人的情况，按的程序、要求实施救援工作；如电梯不能正常运行，应及时向电梯公司请求帮助处理（拨打广日电梯公司电话：）。2、 市电因故障停电，秒后应急发电机自动启动发电，应注意对发电机的运行状态进行检查。同时立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，将信息及时通知管理处值班人员，以便将信息反馈给业户，并协助业户解决因停电造成的困难。（二）、设备故障停电3、 因供电设备故障而造成停电，首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备42、，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。4、 为了避免因市电停电，应急发电机又因不能及时供电，从而影响人员疏散，小区内个设备机房、楼梯、主要通道、地下车库等地方均安装了应急灯，作为人员疏散照明之用。遇此故障，管理处管理人员应组织应急分队，到人员集中场所进行人员疏散工作。台风应急处理措施（一）、台风来临之前1、 台风为较大的自然灾害，工程部人员全体参与在台风来临之前做好各项准备工作。2、 工程部全体人员在台风季节，密切注意台风发布情况。3、 当接到台风信息时，应查看以往工作经验总结记录，对小区的公共设备设施，尤其是户外广场灯、高杆灯、木制小品及广告招牌等进行全面的巡43、视检查，对可能造成损坏的（如：松动、不牢固等）设施应及时进行加固等防台风处理。（二）、台风来临之中4、 台风来临时，工程部全体参战（取消休息），对台风影响造成歪斜、松脱等进行加固或拆除。5、 加强对设备房（特别是地下设备房）与地下室的巡视检查，对出现的问题进行紧急处理。（三）、台风过后6、 应及时对小区进行全面的巡视检查工作，对受到台风影响而导致损坏和不能正常启用的各种设施设备，应及时进行修复工作，使其在最短的时间内恢复使用。7、 应及时进行防台风工作经验总结，并做好书面记录以便对下次的防台风工作积累经验，使防台风工作做得更完善。记录：电梯困人记录表工程部应急情况处理记录大风（暴）雨应急处理措44、施（一）、大风(暴)雨来临之前1、 大风(暴)雨为一般的自然灾害，工程部人员全体参与在大风(暴)雨来临之前做好各项准备工作。2、 当接到大风(暴)雨信息时，应查看以往工作经验总结记录，对小区的公共设备设施，尤其是户外广场灯、高杆灯、木制小品、广告招牌等设施，应进行全面的巡视检查，对可能造成损坏的（如：松动、不牢固等）设施，应对其及时进行加固等防台风处理；同时，应对小区内的雨水沙井、雨水渠以及地下室沉水井、污水泵进行检查，如有堵塞的沙井、水渠和不能运行的污水泵，应及时进行疏通和维修。（二）、大风(暴)雨来临之中3、 大风(暴)雨来临时，工程部全体参战（取消休息），对大风(暴)雨影响造成歪斜、松脱45、等进行加固或拆除。4、 加强对设备房（特别是地下设备房）与地下室的巡视检查，对出现的问题进行紧急处理。（三）、大风(暴)雨过后5、 进行全面的巡视检查工作，对受大风（暴）雨影响而导致损坏和不能正常启用的各设施设备，应及时进行修复工作，使其在最短的时间内恢复使用。6、 应及时进行防大风（暴）雨工作经验总结，并做好书面记录以便对下次的防大风（暴）雨工作做得更到位。记录：电梯困人记录表工程部应急情况处理记录电梯困人救援记录表 发生困人时间到达现场时间救援结束时间被困人数是否通知电梯公司救援人员签 名备 注主管审阅工程部应急情况处理记录发生时间具体地点情况名称参加处理部门及人员：情况描述及处理过程： 46、签字： 日期：情况分析及预防措施：签字： 日期：填表人： 工程主管： 工程部经理：九、 设备设施安全运行制度.目的为规范设备安全管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。.适用范围工程部所辖区域机电设备的安全管理。.职责工程部经理负责机电设备安全管理指导及监管。工程主管负责对小区设备日常运行维护维修安全管理工作的安排和检查。运行管理员负责设备房的具体安全管理和操作。.内容机电设备运行管理员必须接受岗前安全培训，经考核合格，持有特种作业人员上岗证方可上岗，运行管理员主管供配电运行管理员还需持高压入网证方可上岗。设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。设备房严禁堆放易燃、易爆47、物品及任何与设备运行无关的材料或物品。设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好安全措施并有专人在现场监护，禁止一人单独作业。机电设备房应保持通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用。外来人员不得进入电梯机房、配电房、水泵房等各重要设备房，经有关领导批准进入者，必须进行登记（记录在工程部交接班记录表中），并由工程主管陪同方可进入。运行管理员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围内的安全状况进行检查，发现不安全因素及时报告，及时解决。各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责。无48、人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必须一起交接。十、 工程部巡视检查制度.目的规范机电设备设施的巡视检查管理，确保系统正常运行。.适用范围工程部所辖区域的机电设备设施的巡视检查管理。.职责工程部经理负责督导下属做好机电设备的管理工作。工程主管负责机电设备的管理。设备运行管理班负责所辖区域内的所有机电设备的日常管理工作。运行管理员负责各自责任范围内的日常巡视检查。.内容工程部经理组织相关人员根据辖区内不同设备的性能、作用和运行要求对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。机电设备的日常运行巡视检查由运行管理员负责，每天按规定对所管辖设备的运行（包括温度、电49、流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）状况进行全面检查。每次检查情况记录在相关设备机房巡视检查记录表上，检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在设备故障记录表。对需要大修或中修的维修项目由运行管理班长及运行管理员根据设备维修情况填写公共设施（设备）维修、保养记录表。分包维修、保养项目如电梯等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。分包维修方每次的维修、保养工作必须先到管理处办理手续后方可进行。对分包维修项目的检查包括但不限于以下内容：设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等。维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运行效果由分包方作好记录并由管理签字认可。对分包方保养项目的50、检查按双方签定的协议进行，由分包方作好有关的保养记录并由管理处签字认可。工程部每个季度对分包保养项目按合同要求进行一次质量评定，并将评定情况通知承包单位，以此做为下年度是否续签外包合同的依据。工程主管每周至少一次对较重要的机电部位及设备进行巡视检查，巡视结果记录在相关设备机房巡视检查记录表上，并督促运行管理员维护好重要设备，确保设备正常运行。检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除，并记录在设备故障记录表中。工程主管必须保证设备安全使用，并每周至少一次对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。工程部的巡视检查范围及时间安排：设备机房（每天次以上），公共照明（含公共51、楼道、井道、设备房，地下室、地面、通道等，每天次），应急照明（含应急照明灯、消防指示牌，每月次），公共楼道（含大堂、电梯厅、公共走道、消防通道，每周次），公共井道（含强电井、弱电井、水井，每月次），道路（含车道和人行道路，每天次），停车场（含地面、地下，每天次），小区景观（每周次），儿童娱乐场（每天次），天面屋顶（每月次）。.记录设备故障记录表、设备事故记录表公共设施（设备）维修、保养记录表巡视检查记录表发电机房巡视记录、变配电房巡视记录、电梯和电梯机房巡视记录、水泵房巡视记录、风机房巡视记录、机电设备外包项目季度质量评定表。设备故障记录表年 月 时间设备名称故障现象采取措施处理人修复时间备注52、主管审阅设备事故记录表年 月 时间设备名称事故现象采取措施处理人修复时间备注主管审阅公共设施（设备）维修、保养记录表年 月 设备名称设备编号安装地址日期维修（保养）内容维修方式维修人备注主管审阅巡视检查记录表年 月 日 时间名称检查内容和结果检查人备注主管审阅机电设备外委项目质量评审表外委项目：时间： 年 月 日序号项 目内 容总分评分标准评 分备 注一维修时间、是否在规定的时间内到现场对报修单的问题给予进行检修；每出现一次扣分、是否在规定的时间内完成报修问题；每出现一次扣分、完成维修后是否在规定的时间内将维修单反馈给甲方前台。每出现一次扣分二服务态度、进入小区维修人员是否按甲方的内部分员工礼53、仪规范进行作业；每出现一次扣分、乙方员工在本职范围内是否主动积极配合甲方的工作。每出现一次扣分三服务质量、按行业相关规范、标准、要求及服务合同的约定进行作业；每出现一次扣分、报修问题经处理后无反复出现质量不稳定现象。每出现一次扣分四专业技术水平、当遇到重大问题或技术性强的问题时，乙方能及时组织专业人员进行有效的处理；每出现一次扣分五相关证照乙方是否有合法的营业执照、税务登记证及特殊行业的资格证书。每缺一种证件扣分六合 计说明：评审得分：分以下为不达标，分以上为达标，以上为良好。变、配电房巡视检查记录 设备位置：检查 巡视情况 内容日期和时间运行电源指示灯是否完好。开关断路器接触是否良好，有无异54、常响声。一次、二次回路接线端有无发热变色迹象。计量电表、电压表、电流表是否正常。标识是否齐全。房内通风照明是否良好地面、柜体外及元器件是否清洁，是否生锈。巡视人备 注工程主管签名说明： 、巡视人须认真检查，详实填写检查结果。每天至少二次，遇有异常情况应增加巡视次数。、如巡视无异常情况，在表格内打“”，如有异常情况打“”，并将异常情况记录。、工程主管每周至少一次对机房及有关设备进行检查，每次检查完毕须在“工程主管”栏处签名，并将异常情况记录。发电机房巡视检查记录 设备位置：检查 巡视情况 内容日期和时间机油、柴油是否充足，是否完好。蓄电池电压、电解液是否充足，外观无锈蚀、积水。泠却水是否充足。油55、箱、水箱机身有无渗漏，传动皮带是否正常。控制面板显示是否正常、有无报警信号，状态是否正确。配电柜输出开关是否处于正常状态，接线端子有无发热迹象。机房照明通风是否良好，机身地面及各开关器件、柜体是否清洁，无蜘蛛网，无锈蚀。巡视人备 注工程主管签名说明： 、巡视人须认真检查，详实填写检查结果。每天至少一次，遇有异常情况应增加巡视次数。、如巡视无异常情况，在表格内打“”，如有异常情况打“”，并将异常情况记录。、工程主管每周至少一次对机房及有关设备进行检查，每次检查完毕须在“工程主管”栏处签名，并将异常情况记录。水泵房巡视检查记录 设备位置：检查 巡视情况 内容日期和时间水泵运行时温度是否正常，有无异56、常声音。泵体、闸阀管道有无渗漏，闸阀是否处于正确位置，盘根、污水泵是否正常。电源及控制柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置。变频器是否正常，有无异常响声。机房照明通风、消防设施是否良好，地面有无积水。机房设施是否清洁。控制室、泵房无蜘蛛网，无锈蚀。巡视人备 注工程主管签名说明： 、巡视人须认真检查，详实填写检查结果。每天至少二次，遇有异常情况应增加巡视次数。、如巡视无异常情况，在表格内打“”，如有异常情况打“”，并将异常情况记录。、工程主管每周至少一次对机房及有关设备进行检查，每次检查完毕须在“工程主管”栏处签名，并将异常情况记录。电梯和电梯机房巡视检查记录 设备位置：检查 巡视情况 内57、容日期和时间电梯轿箱、风扇、各指示灯（按钮）照明是否正常。电梯运行时响声是否正常，曳引机是否漏油。标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。电源柜指示灯、开关、接触器是否良好，有无异常响声。控制柜指示灯、接触器等是否良好，有无异常响声。各接线端子有无发热变色迹象。机房照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁，无积尘、蜘蛛网，无锈蚀。巡视人备 注工程主管签名说明： 、巡视人须认真检查，详实填写检查结果。每天至少一次，遇有异常情况应增加巡视次数。、如巡视无异常情况，在表格内打“”，如有异常情况打“”，并将异常情况记录。、工程主管每周至少一次对机房及有关设备进行检查，每次检查完毕须在“工58、程主管”栏处签名，并将异常情况记录。风机房巡视检查记录 设备位置：检查 巡视情况 内容日期和时间电源柜指示灯是否正常，有无异常响声。风机控制柜是否正常，有无异常响声。照明、通风良好。设备是否清洁。地面墙面是否清洁，无蜘蛛网。每月进行一次试运行是否正常。机房无蜘蛛网，无锈蚀。巡视人备 注工程主管签名说明： 、巡视人须认真检查，详实填写检查结果。每天至少一次，遇有异常情况应增加巡视次数。、如巡视无异常情况，在表格内打“”，如有异常情况打“”，并将异常情况记录。、工程主管每周至少一次对机房及有关设备进行检查，每次检查完毕须在“工程主管”栏处签名，并将异常情况记录。十一、 机房环境卫生管理制度.目的规59、范设备机房环境卫生的管理、确保设备的正常运行。.适用范围工程部所辖区域设备机房环境卫生的管理。.内容运行值班人员对设备机房的环境卫生负责具体管理和操作。设备机房地面贴地砖、墙面批灰、且地面无积水、无油渍、墙面洁白。机房内墙体无渗水、无蜘蛛网、通风良好、物品摆放整齐、无锈蚀。运行值班人员每周清洁卫生二次、每周清洁地面二次、且用拖把擦洗干净。设备、管道、控制柜等设备每周不少于两次擦拭。室内应急照明、消防器材保持良好并定期每月检查。设备机房及机房通道必须随时上锁，工程人员巡视检查离开时必须锁好门、钥匙统一管理，并进行交接。每次的机房卫生清洁记录于值班记录表中，设备的清洁卫生记录于“公共设施（设备）维60、修、保养记录表”中。十二、 变配电倒闸工作票制度.目的规范变配电倒闸操作管理、确保人身和设备安全。.适用范围工程部所辖区域变配电设施的倒闸操作。.职责工程部经理及管理处主任负责对变配电倒闸工作票的审核签发。工程主管负责对变配电的倒闸操作工作票的填写及初审。工程值班员负责对工作票内容的执行及有关安全措施的落实.内容工程部经理及管理处主任必须对变配电倒闸工作票严格审核、同意工作票全部内容方可执行。工作票的内容：一张工作票只能填写一个倒闸工作内容。工程主管必须反复核对所有要操作的送、断电回路、送断电的范围、方可填写工作票。在确保作业的安全措施外、尽可能考虑停电的范围和时间。工作票因作业未能按时完成应61、重新填写延续工作票、工程部经理签署同意后才可继续作业。当作业内容发生变化时、也应重新填写工作票、工程部经理审核同意方可进行。工程值班人员在执行工作票时、应做好安全措施、操作要准确无误。工作票一式两份、一份留底、一份由操作人签名后交资料员保存。.记录工程部交接班记录变配电倒闸工作票变配电倒闸工作票：停电原因停电回路停电时间年 月 日至 年 月 日送电时间年 月 日工程主管操作人：监护人：工程部经理管理处主任审核：备注:变配电倒闸工作票：停电原因停电回路停电时间年 月 日至 年 月 日送电时间年 月 日工程主管操作人：监护人：工程部经理管理处主任审核：备注:十三、 房屋管理制度.目的加强房屋管理，62、确保房屋的正常使用功能和使用寿命。.适用范围工程部所辖区域的房屋管理与维修维护。.内容房屋接管验收小区接管时，管理处应代表业主对发展商所建房屋及其附属配套设施进行验收，并就验收过程中所发现的问题及时与发展商及施工单位协调并提出整改意见，由发展商根据具体情况进行处理。新建房屋接管验收的条件：新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：I. 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； II. 供电、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号经有关部门确认。接管验收项目：接管验收细则：物业接管验收的程序：建设单63、位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。新建房屋接管验收应提交的资料：.产权资料：)项目批准文件；)用地批准文件；)建筑执照；)拆迁安置资料。.技术资料：)竣工图包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；)地质勘察报告；)工程合同及开、竣工报告；)工程预决算；)图纸会审记录；)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；)隐蔽工64、程验收签证；)沉降观察记录；)竣工验收证明书；)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；)新材料、新配件的鉴定合格证书；)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；)砂浆、混凝土试块试压报告；)供水、供暖的试压报告。5.4.4.1 新建房屋接管验收的标准5.4.4.1.1 主体结构：地基基础的沉降不得超过(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过的规定值(钢筋混凝土结构设计规范)；木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中条的有关规定；砖石结构必须有足65、够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合(建筑抗震设计规范)5.4.4.1.2 外墙不得渗水。5.4.4.1.3 屋面：I. 各类屋面必须符合(屋面工程施工及验收规范)中条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；II. 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；III. 阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。二、 楼地面：I. 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；II. 卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合66、设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；III. 楼地面应平整牢固，接缝密合。三、 装修：钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。四、 强电：电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有67、导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于；应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；照明器具等低压电器安装必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求；电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应符合68、地区性“低压电器装置规程”的有关要求。五、 水、卫、消防：管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐措施必须符合(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。应按套安装水表或预留表位；卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合(建筑设计防火规范)、(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。六、 附属工程及其他：I. 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度69、管径必须符合(室外排水设计规范)第二章。节的要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；II. 在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；III. 明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；IV. 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；V. 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；VI. 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；VII. 单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计70、要求；VIII. 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。根据约定时间在业主办理收楼手续时，对所购房屋作验收，对验收过程中所发现的房屋质量问题由管理处与发展商和施工单位协调进行返修。业主办妥收楼手续，接收房屋钥匙并签署相应收楼文件后即视为验收结束。房屋维护维修管理处完成与发展商的房屋接管之后，依据与发展商签订的前期物业服务合同中相关的约定，承担对小区房屋公共部位、公共设施设备的全面管理和维护维修工作，并对业主房内维修提供有偿服务。保修期内，自发展商售楼时公开承诺的入伙日期之日起计算年内（应按房屋质量保证书中所承诺的各工程项目保修期，或按年月日建设部令第号71、房屋建筑质量保修办法中的规定来界定各工程项目保修期。），凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由管理处协调联系发展商安排维修。由于业户使用或装修施工不当所致质量问题，发展商将不负责维修。管理处将尽力为业户提供有偿服务，维修产生的费用由业户承担。保修期满后，业主房屋室内部分及自用阳台或自用平台，属住宅所有人自修部位维修费由业主自己承担；房屋本体内公共部位以及公共设施、设备日常维护维修、大中修或更新，费用由房屋本体维修基金支付，不足部分由业主分摊；房屋本体外的小区公共设施、设备日常维护维修，费用从管理费中支付；大、中修或更新由公共设施专用基金支付，不足部分由业主分摊。房屋的公区部位、公共72、设备以及公共设施人为损坏，由责任人负责修复或赔偿。房屋的使用业户未经许可，不得任意拆动、改变房屋结构，不得在楼道、公共走道、阳台、围墙内和屋顶上私自违章搭建、占地围栏；未经许可不得在涉及房屋外立面上进行任何施工，对不听劝告强行施工的，管理处为维护大多数业户权益，有权采取必要的措施，直到恢复原样。要爱护和正确、安全的使用各种设备，不得将杂物倒入水池及马桶内。因保护不善、使用不当及人为造成房屋设施、设备损坏、管道堵塞，除需承担维修费用外，并将承担相应的法律责任。共同使用的下水道总管道堵塞维修费用由使用者共同承担，相关业户应主动配合和给予管理处维修上的方便。任何业户聘请的施工队进入小区施工都要先到管73、理处申请、登记并将施工图交于管理处审核认可，按规定缴交押金并接受施工期间的监管。本规定未涉及的房屋管理与维修的内容，应参照国家、省、市及管理处的有关文件规定执行。十四、 维修回访制度.目的加强维修服务的监控，了解日常维修服务情况，增进与顾客(业户)的沟通。.适用范围工程部。.内容客服负责对业户请求维修项目进行回访，并将回访情况记录在维修回访记录表中, 并于每月日前将上月公共设施设备（家庭）维修月度总结统计好交工程部。对房屋较大型维修（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，定期仔细检查并作专项记录。工程主管每月初对客服部所提供的上月维修回访情况总结报告进行分析，对维修工作存在的不完善部74、分进行进一步改进，以便更好的为业户服务。.记录维修登记及回访记录表、公共设施设备（家庭）维修月度总结（本表由客服部提供）。维修登记及回访记录表年 月 序号房号报修时间维修内容维修时间维修结果回访时间回访人回访结果备注主管审阅十五、 水电设施完好率统计制度.目的对供水、供电设施运行情况进行汇总，统计其完好率。.适用范围工程部所辖范围内的供水、供电设施。.内容供水设施汇总统计工程部运行、维修班长每季度结束后天内对本季度的停水时间及停水栋数进行统计，填写供水（电）设施汇总统计表。填写供水（电）设施汇总统计表时应将年度计划保养及市政的原因引起的停水（电）除去。按下式计算设施完好率： (停水（电）时间停75、水栋数)季度供水设施完好率( )，并将供水设施完 季度天数栋数 好率填写于供水（电）设施汇总统计表内。工程主管审核保存。 .记录供水（电）设施汇总统计表供水（电）设施汇总统计表年 月 统 计 时 间年 月 日至 年 月 日总 栋 数停用日期停用时间(小时)停用栋数原 因设施完好率（）备 注制表： 工程主管： 工程部经理：十六、 不合格服务控制制度.目的确保在维修服务过程中，不合格品服务得到有效的控制。.适用范围工程部采购的不合格维修材料以及维修服务过程中出现不合格的控制。.职责工程部经理负责处理严重不合格服务。工程主管负责对发现的不合格材料进行标识、不合格品及不合格服务的确认、对不合格品进行处76、理。.内容不合格维修材料的控制工程主管对验出的不合格材料进行记录、标识，以防止与合格品相混。对验出的不合格材料确认后，应按下进行退货处理：维修不合格服务的控制在维修过程中，发生的不合格服务由工程主管确认后，根据具体情况，查找原因做相应的处理方法：）在维修服务过程中，出现轻微不合格，不影响服务质量的，应立即纠正，并做好记录，避免不合格服务再次出现。）由客观环境（如台风、大雨、业户无人、材料无法及时购买）所造成的不合格服务与业户协商后，一旦环境转变，立即纠正。）维修服务过程中出现严重不合格服务时，工程主管以内部（申请）报告的形式报告工程部经理，工程部经理组织人员立即查明原因，制定纠正措施，进行返工77、，并作详细记录，返工后按同样维修服务标准重新检查（时间一般不超过小时），如遇特殊情况，要超过上述时间，须提前向业户说明原因，并作记录。维修不合格服务的控制或有效纠正应以业户满意为准。十七、 弱电系统的维护管理规定.目的规范弱电系统的维护管理，确保弱电系统的正常运行。.适用范围工程部所辖区域弱电系统的运行管理。.定义弱电系统指背景音乐系统，火灾报警、燃气泄漏报警系统、远程秒表系统、楼宇智能化网络控制系统（）、保安监视监控系统、红外线对射系统、可视对讲门禁防盗系统和停车场道闸系统等。.职责工程部经理负责辖区弱电系统运行管理的检查、监督。工程主管负责弱电系统日常维护工作的安排、检查。安全主管负责弱电78、系统中安保系统日常巡视检查工作的安排、检查。维修组弱电管理员及运行组消防维护员负责弱电系统的具体维修维护工作。保安员（车管员）负责弱电系统中安保系统的日常巡视检查工作。.内容保安员对弱电系统中安保系统（包括火灾报警及保安监视监控系统、可视对讲门禁防盗系统和停车场道闸系统）负有运行、监视责任；弱电管理员消防维护员对弱电系统除安保系统运行外负有运行、监视和维护责任，均应严格执行有关规章制度。相关人员必须了解弱电系统设备的作用，了解系统的运行方式，掌握设备的性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。维修保养工作应指定维修单位或专人进行，其他人员不得随意拆开系统的机箱。系统的机械装置要定期润滑，及时79、更换因疲劳原因失去功能的零件。定期检查各楼层、井道内的各种线路和分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患；对消防控制中心集控柜进行清扫除尘；检查线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰；烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁。相关人员巡视检查中发现故障应及时排除，确保系统的正常运作。由外包维修单位进行的保养，维修保养情况必须形成记录，并由管理处保存归档。十八、 工程部员工考核管理规定.目的检查工程部员工的日常工作表现；对工程部员工的综合素质进行鉴定；为工程部员工的工资发放、调薪、职级调整提供依据；.适用范围本规定适用于工程部全体员工；. 职责管理处工程主管负责给本部门全体员工评分，80、并调查核实有关投诉；管理处工程主管(或班长)负责给所属员工的评分工作，并与员工进行面谈，告知扣分及加分原因；员工对工程主管的评分可提出异议，如存在明显的不公正情况并可向工程部经理进行投诉；.程序.考核步骤：员工自评班长和工程主管评分1） 每月日班长将员工月度考核表下发，由员工打自评分；自评完成后员工需当日将考核表交给班长。2） 班长、工程主管依据员工日常表现打分，并将评分结果告知员工，说明加、减分因素，提出需改进的工作事项。3） 员工如对上述评分有异议，应及时向工程主管提出，要求调整；如双方经沟通无法达成一致，可向工程部经理申诉；4） 工程主管于每月日，交工程部经理审核所有评分。）工程部经理审81、核后批准后将考核表交给财务人员，由财务人员在当月工资中对现。评分标准及要求评分标准1） 评分标准见员工月度考核表中相关内容；2） 评分等级分五级：优秀、良好、合格、欠佳、差；优秀（分）：有良好的工作技能和较高的综合素质，工作表现优良；加分。良好（分）：工作技能和综合素质能达到岗位要求，工作表现良好；加分。合格（分）：工作技能和综合素质能达到岗位要求，工作表现一般；不加减分。欠佳（分）：工作技能和综合素质能达到岗位要求，工作表现欠佳；减分。差：（分及以下）：工作技能和综合素质不能达到岗位要求，减分。)根据员工量化考核标准进行考核。）根据实际工作情况，在今后的工作中进行具体的量化条款的增减。评分要82、求员工自评时，要求员工严格要求自己，寻找自身的不足，为把今后的工作做得更好；考核分计算综合得分工程主管评分班长评分维修、运行管理员自评各类奖罚分奖罚1） 当月的考核情况在当月的工资中，以元分的标准增减应发工资，予以及时体现。2） 连续三个月工作表现欠佳的员工，予以淘汰。3） 对严重违规违纪或多次一般违纪，经帮助仍不改正者，及时予以淘汰。.记录工程部员工月度考核表由工程部经理指定人员负责保存；保存期二年；.附件工程部员工月度考核表工程部员工日常工作量化考核标准工程部员工日常工作量化考核标准（扣分类）类别序号事 由劳动纪律上班迟到早退（分钟）分，迟到早退超分钟以上按旷工一天处理未交接班而擅自离岗分83、交接班时，交接不清而影响工作，视情节轻重分在规定时间如培训、开会未按规定时间参加，迟到分钟分，未请假外出者，分工作中做与工作无关的事（如聊天、吃东西、看报、会客等）分使用维修工具、设施（对讲机、工具等）不当，人为造成损坏的，视情况赔偿或处罚分.无正当理由，不服从领导安排。分不着制服上班者，分。不带工作证上班者，分。非工作期间，着制服在小区内闲逛者，分。着制服外出者，分。上班时间无所事事工作懒散分.其它有违反员工管理制度的行为，视情节轻重而论。分。工作质量在接到各种信息后，需及时处理且及时反馈，不及时处理或反馈者， 分发扬勤俭节约的工作作风，浪费者分。贪小便宜偷占别人钱财的，情节轻的分，重者移84、送公安机关处理或开除服务过程中索要他人钱物，吃拿卡要，情节轻的分，重者开除.工作过程中因服务态度不好或技术太差而导致被投诉，分服务态度填写表格不规范、不完善、不整洁、字迹潦草，分不爱惜表格，乱撕乱丢乱用，分辖区内有公共设施被破坏而未及时发现，分遇重大事故未及时汇报，分，造成严重后果，分以上使用对讲机不规范者分仪容仪表个人衣物过脏不清洁者，分上班时制服不干净而影响形象者分值班室，操作间物品摆放不整齐，卫生较差，每人分留长发或留长胡须或留长指甲者，分说话粗鲁，不使用文明礼貌用语者，分其它在宿舍里留宿外来人员而未上报的，情节较轻的，分超假不归者，分，每天所扣分数加至加班队员.在宿舍里聚餐、饮酒造成不85、良影响的分因处理问题不当，导致事态扩大，分有影响队伍士气的言行，分工程部员工日常工作量化考核标准（加分类）序号事 由主动维护管理处、维修班形象者，分拾金不昧，分服务态度好，受其它单位或个人表扬，分尊老爱幼，服务意识强，分时间观念强，办事效率高者分模范带头，吃苦精神强者分大公无么，处处为他人着想者，分提出合理建议被采纳的分保护公共财产安全有突出贡献者分参加自学并获得国家认可的本科文凭分参加自学并获得各种专科文凭分积极举报赌博的分对能灵活机智处理问题的分对管理处做出重大贡献者分能积极协助其它部门工作者分对受公司、管理处领导点名表扬者分团结协作精神强者分能积极主动配合班长、主管工作者分完成任务特别出86、色者分为管理处、维修班树立良好形象分能灵活及时处理重大事件，给管理处挽回重大经济损失者分举报他人有敲诈勒索，违法违纪属实分为管理处创各种效益成绩优异者分做好人好事，受到业户送锦旗到管理处表扬者，分做好人好事，受到业户电话表扬分或写感谢信表扬者分对能及时发现并控制恶性事件的发生分好人好事上市级以上报纸者分工程部员工月度考核表姓名： 职务： 得分： 年 月序号考评项目考 评 内 容自我评分（）班长评分（）主管评分（）劳动纪律.履行职责,遵守员工纪律。(分).按时上下班,不迟到、不早退。(分)服从领导安排。(分)上班期间不干与工作无关的事。(分)能按时参加会议、学习、集体活动。(分)工作质量按要求填87、写各种记录。(分)熟悉园区各种机电设施、设备情况。(分)维修保养工作符合相关作业指导书和行业标准。(分)能按时、按质、按量完成工作任务。(分)能定期巡视所辖机电设施、设备。(分)积极做好住户维修工作。(分)无住户和管理处其它部门投诉。(分)无安全责任事故。(分)服务态度文明服务，礼貌待人。(分)使用文明礼貌用语。(分)对待宾客、同事应热情、真诚、友好。(分)服务态度端正，有良好的职业道德。(分)仪容仪表工作时间着工作服，佩带工作牌。(分)保持个人仪表整洁，不蓬头散发，不蓄留胡须。(分)保持饱满的精神状态。(分)随时注意个人卫生。(分)其它能否积极参加业务培训。(分)能否自觉维护公司利益和形象。88、(分)能否虚心接受领导和同事的批评教育。(分)能否爱护公物，节约公物。(分)小计奖励处罚特殊贡献及违规失职主管签名：主任签名：总分当月工资浮动情况考核： 审批：工程部员工月度考核统计表年 月 姓 名奖罚原因奖罚合计当月工资浮动情况说明：每奖、罚分增加或减少工资元。考核： 审批： 第五章 工作规程与检验标准一、维修人员（管家工程助理）工作程序1. 目的规范维修员（管家工程助理）的工作行为。2. 适用范围工程部维修员（管家工程助理）的日常工作。3. 内容提前分钟参加本班晨会，接受主管和班长的工作安排。根据工作安排开展工作。 家庭报修以前台为主，并要求前台开具维修派工单。当没有家庭维修任务时，应进行89、公共设施维护保养工作。每天必须的工作。一上班就到前台接受前一天遗留的或当天的入户家庭维修任务及公共报修任务。当家庭维修任务完成时或无法完成时，要及时向前台反馈信息。当家庭维修出现一人无法进行时及时通知班长，由班长调配维修人员（管家工程助理）进行。每一项维修任务完成时，须及时向前台（或信息来源者）反馈信息。必须填写的记录维修派工单、留言条、维修登记及回访记录表。维 修 单公共设施 房屋本体 私人地方 .房 号业户名称联系电话签发人签发日期回单日期维修内容收单人: 收单时间:预计完成日期:材料名称领用数量退还数量完成情况业户意见: 满意 不满意 不满意内容:业户签名: 工程主管签名:服务费合 计工90、程部经理签名: 财务内勤签名:说明：管理处现场不收现金 留 言 条致 业主（住户）：贵户预约敝处于 月 日 时上门进行 维修，敝处维修工已按预约时间前往，但贵户人员已外出，未能维修。请在方便时间重新打电话与管理处联系，预约下次维修时间。联系电话 。多谢合作！深圳市某物业管理有限公司管理处（服务中心）年 月 日七、 维修过程的检验工作标准1. 目的确保维修过程的质量达到标准，使业户满意。2. 适用范围工程部对维修过程的检验。3. 职责工程部经理每周巡视楼宇公共部分不少于一次，并负责对工程主管提交的月维修情况检查。工程主管每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次，并每日对维修单完成情况进行检查。491、. 检验内容维修过程检验的原则服务及时性的检验根据维修预约时间，准时到达维修地。对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修，应立即维修，维修期限在小时内。对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的，应作应急维修，维修期限在小时内。属项目零星而非紧急性者，所有不属、两限的维护、维修、更换等保养维修，维修期限在天内。服务质量的检验：按维修服务标准进行检验；功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修：表面应无色差、无高低不平现象，满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。检验日检：工程主管对每日的维修单要及时检查完成情况，对已完成的维修项目进行抽查，以检查服务的及92、时性和业户对维修服务过程是否满意，并对当时未能解决的项目查找原因，及时监督解决。周检：工程部经理依据维修服务标准，每周对公共部分进行巡视，对发现存在的问题及时反馈给工程主管，并督促解决，并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。月检：每月工程主管根据维修回访制度规定抽取进行回访；由管理处值班人员进行回访，以检查服务过程质量，工程主管将每月维修工作报告提交工程部经理审阅检查。对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施；在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施，具体处理程序按持续改进数据收集及纠正和预防措施程序。维修服务标准维修服务标准序 号内 容服 务 标 准备 注上楼时间接到93、维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的分钟内赶到现场。服务态度热情、谦虚、使用文明用语。提供维修材料不向业户提供维修材料。维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过小时，最多不超过小时。如超出上述时间,应向业户说明原因。服务对象满意率应达到。对不满意的应尽快组织二次维修，使业户满意。洗脸盆漏水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过小时。洗菜盆堵塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过小时。浴缸堵塞及漏水达到畅通标准，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。维修墙内水管由业户找装修公94、司进行。洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过小时。疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过小时，严重堵塞的由业户找专业疏通人员进行，管理处可提供电话号码，由业户自行联系。严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、瓶子等。疏通地漏使之畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过小时。严重堵塞的由业户找专业疏通人员进行，管理处可提供电话号码，由业户自行联系。房间无水此项原因多种，应尽快解决业户用水问题。（市政停水除外）阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。换锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧密性好。维修时间：木门95、不超过分钟，铁门不超过小时。水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过分钟。接头漏水应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过小时。楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过小时。管理处无力量维修的，协调上下户找装修公司进行维修，达到不漏水为标准。上层业户不在家除外。马桶漏水以不漏水为标准，维修时间不超过小时。如需拆马桶，由业户找专业疏通人员进行，管理处可提供电话号码，由业户自行联系。 房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过小时。比较复杂的不超过小时。灯不亮应达到原来照明标准，维修时96、间不超过分钟。业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过分钟。房间插座无电使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。维修时间不超过小时。比较复杂的不超过小时。业户门窗修理使之能开关灵活自如，密封性能良好，维修时间不超过小时。如玻璃损坏的不超过小时。三、房屋维修工作规程.目的确保维护、维修工作的正常开展，规范维修工作程序。.适用范围工程部所辖区域的房屋维修维护工作。.内容从事维修工作的人员需接受岗前培训。管理处负责岗位培训工作，专业技术培训除公司组织的技术培训外，还应参加行业有关培训。维修人员（管家工程助理）及运行管理员每日定时对相应公共设施、设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时97、维修，对不能及时维修的项目作详细记录，填写巡查记录表，并及时上报领导跟进处理。工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划，根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。公共设施设备维护，维修费用在元以上报工程部经理审批；元以下维护维修保养费用由工程主管自行决定，并做好维护维修保养记录。维修人员（管家工程助理）接单后，根据维修或保养内容，到材料仓库按程序领取相关材料。设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施，防止行 人误入维修区；高空作业应做好安全措施，必要时应派专人监护。对维修或保养工作将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告知会业户。项目维修或保养工程结束98、应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况，以便核算维修或保养的费用。工程结束，维修或保养人员应收回现场警示、围护，并将维修单交维修管理员，维修管理员到现场检查验收，不符合要求的应尽快要求返工。维修管理员对维修或保养所用材料进行核算，分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担，报工程部经理审批后，将维修单转财务内勤做帐。每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档，并进行工作总结。因维修人员（管家工程助理）主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活，引起业户投诉的，经查实即根据员工违规处罚制度处理。因维修人员（管家工程助理）玩忽职守，对维修任务敷衍了事，不负责任而造成维修质量低劣引起业户不99、满，经查实除维修人员（管家工程助理）立即向业户道歉并返工，赔偿所造成的损失外，并根据员工违规处罚制度处理。4. 利用职务之便敲诈勒索、吃拿索要、肆意刁难业户者，一经查实，即时开除处理。四、抢修服务工作程序.目的及时排除设备、设施的故障，消除不安全因素。.适用范围工程部的抢修服务工作。.内容因设施、设备的故障，直接影响小区业户正常生活、工作、生产的或因故障对业户可能造成不安全因素的，应列入抢修范围，并即时组织抢修。管理处当值主管接到小区公共区域或业户房内抢修信息，应即时根据抢修项目的大小即时组织抢修。如因抢修需要，所有当值人员应服从临时安排抢修。工程部经理、工程主管不在场的情况下，分管其它工作的100、主管同样有权安排设备运行管理员、维修人员（管家工程助理）组织抢修，同时通知工程部经理、工程主管到场处理。小区设施设备故障可能造成对业户或行人不安全因素的，应在现场设置围护栏及警示牌防止行人误入故障区域。小区设施设备故障直接影响业户正常生活、工作、生产的，管理处员工应礼貌的向业户解释；对即时无法修复的，应书面通告，知会业户以便取得业户的谅解。设施设备抢修完成，工程主管应作全面检查，符合使用要求方可投入使用。项目抢修完成，工程主管应写书面情况报告，分析事件发生原因，避免同类事件的再次发生，并交工程部经理审阅，重大抢修项目应上报公司总经理。五、运行、维修班长工作程序、目的规范运行、维修班长的工作行为101、。、适用范围工程部运行、维修班长的日常工作。、内容提前分钟上班，向主管汇报前一天的工作完成情况、存在问题（不足之处）和当天的工作安排情况。接受主管的工作安排。根据工作安排开展工作。每天必须的工作。维修班长应开完晨会立即到前台查看，前一天有何事需要处理。如有则应及时安排进行。维修班长应于下班之前到前台查看，当天有何事需要处理，如有则准备第二天安排。并将当天的工作信息返回给前台。运行班长开完晨会后，及时安排运行管理员对相关机电设备进行巡查，按前一天工作计划及当天主管的安排开展当天工作；运行班长应于下班前对主要机电设备进行巡查一遍。当天必须对第二天的工作做好安排，并拟定好每项工作的解决案，预计可能出102、现的问题及使用的工具和材料，提前做好准备。不得因准备不足造成人力浪费，以免出现工作效率偏低的现象。在安排本班组员工工作时，先听取员工对本项工作所采取的解决方法，当有不妥时，要及时更正，并且必须交待清楚与本项工作相关的要求、标准和规范，以提高工作质量和工作完美度。每周五应按月度工作计划和本周工作进展情况，做好下周工作计划。每天必须填写的记录维修单、留言条、维修登记表、其它登记表。每月必须填写的记录收集运行记录表，并于每月日前交到工程主管处。每月日安排抄录水表，日抄录电表，并于当天交给工程主管。六、设备运行管理员工作程序、目的规范运行管理员的工作行为。、适用范围工程部运行管理员的日常工作。、内容提103、前分钟交接班，对所需要交接的事项交接清楚。接受班长和主管的工作安排。根据工作安排开展工作。每天必须的工作。每天根据分工，进行巡视检查和设备的维护保养及除尘工作。做好各类巡视检查记录和维护保养记录。每天工作过程中发现的问题，能处理的及时处理并做好相应的记录，不能处理时及时通知班长或工程主管。每天必须填写的记录发电机房巡视检查记录、变配电房巡视检查记录、变压器运行记录、水泵房巡视检查记录、生活水泵运行记录、电梯及电梯机房巡视检查记录、各类维修保养记录。干式变压器低压运行记录表年 月 日编号项 目时 间( )变压器电()压电()流温 度变压器室温度有功电度表值班员签名说明：每日抄录电度表。干式变压器104、低压运行记录表年 月 日编号项 目时 间( )变压器电()压电()流温 度变压器室温度有功电度表值班员签名说明：每日抄录电度表。生活水泵运行记录年 月 日供水区域项 目时 间高区供水电压()电流()工作水泵压力表值低区供水电压()电流()工作水泵压力表值值班员签名水泵房温度备注说明：在电压、电流、压力表三栏中填写当前数值。在工作水泵栏写当前运行水泵编号。生活水泵运行记录年 月 日供水区域项 目时 间高区供水电压()电流()工作水泵压力表值低区供水电压()电流()工作水泵压力表值值班员签名水泵房温度备注说明：在电压、电流、压力表三栏中填写当前数值。在工作水泵栏写当前运行水泵编号。七、设备操作规程105、.目的确保小区机电设备操作的安全性和正确性。.适用范围工程部所辖区域机电设备的操作。.内容（一）、柴油发电机1、 开机前的检查工作：断开发电机组的自动空气开关，检查机油油位，油位在机油标尺线上的正常位置，但不可超过最高位置，检查冷却水箱中的水位，水位应在水位检查管能看见的位置，确定油箱中有足够的燃油，燃油应超出油箱的一半以上位置，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路是畅通的，检查蓄电池的端电压应是，检查控制面板上是否有警告符号指示。2、 手动启动：将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。到低压配电房将发电机充电回路断开，必须断开，否则手动无法起动发电机。将控制屏上的钥匙开关置于“手动”位置，106、发电机组启动发电，送风机应自动运转；静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常；若引擎无法顺利启动，启动马达将于秒后脱离引擎机构，并发出报警信号；再次启动的步骤是等候分钟让启动马达冷却后，重新启动，若仍不能启动发电机，则需对应显示排除故障或求助于发电机供货商处理。3、 自动启动：将控制屏上的钥匙开关置于“自动”位置。当市电停电或将配电房市电联络开关自动断开时，发电机将自动启动发电。4、 停机：自动状态下的停机，当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停机。手动状态下的停机107、：先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关，发电机空载运转分钟后，把发电机控制屏上的钥匙开关置于“停止”位置，发电机停机。试运行状态下的停机：将钥匙开关置于“停止”位置，发电机停机。5、 检查一切正常后，将发电机控制屏上的钥匙开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关，并到低压配电房，将发电机充电电源合闸。6、 紧急状况停机：当发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机控制屏上的红色紧急停机按钮实现停机。7、 注意事项：在启动发电机前要进行检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身伤害事故，发电机首次启动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数分钟后停下发108、电机，等分钟待机油回到机油盘中，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使机油油位达到机油尺上的（）标记处。（二）、高压配电柜、高压操作需有工程部经理签署的“变配电倒闸工作票”。、停电操作程序：穿戴好防护用品，断开低压配电柜的进线柜总负荷开关，打开熔断器操作锁，将操作把手插入操作孔，逆时针转动操作把手，听到开关动作声为止，取出操作把手，三个指示灯应无闪烁呈白色，将操作把手插入地刀操作孔，顺时针操作把手，合上接地刀，检查接地指示在接地状态，挂上“严禁合闸”警示牌。、送电操作程序：穿戴好防护用品，取下“禁止合闸”警示牌，将操作把手插入地刀操作孔，逆时针操作把手，断开接地刀，检查接地指示在断开位置，109、取出抓住把手，将操作把手插入熔断器操作孔，顺时针操作将熔断器合上，取出操作把手，检查三个指示灯在闪亮的状态，锁上熔断器开关锁。、操作记录：班内完成的操作记录于工程部交接班记录表内。（三）、生活水泵、开机前的检查：检查电机、叶轮应无卡磨现象、转动灵活，检查管道各阀门是否处在正常位置。、手动操作：将控制柜面板上的“手动自动”开关旋到“手动”位置，此时便可通过控制面板上的启、停按钮对水泵进行启动或停止控制。自动操作：将控制柜面板上的“手动自动”开关旋到“自动”位置，系统需延时几秒后，变频指示灯亮，控制系统按照电脑设定的程序自动运转，每个小时倒泵一次，顺序为、号循环运行。、注意事项：水泵自动停机时，先110、检查水池水位，再检查变频器是否有故障代码出现，若有记录故障代码后，将控制柜面板上的“手动自动”开关旋到“停止”位置，然后复位，一般故障能排除，若不能排除故障，及时通知班长和主管。、记录：生活水泵运行记录表（四）、消防水泵、开机前检查：检查电机、叶轮应无卡磨现象、转动灵活，检查管道各阀门是否处在正常位置，电源是否正常。、消火栓泵（喷淋泵）的手动操作：把消火栓泵（喷淋泵）电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位，按或消火栓泵（喷淋泵）启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵（喷淋泵）的启停。、消火栓泵（喷淋泵）的自动操作：把消火栓泵（喷淋泵）电气控111、制柜操作面板上的选择开关拨到“用备”或“用一备”位置，两台水泵一用一备，投入运行，起动或停止受消防联动信号的控制。（五）、污水排水泵、开机前检查：检查污水水泵控制箱的电源指示灯是否正常，控制箱内的各开关是否处在合闸位置，转换开关是否在“自动”位置。、手动操作：将控制面板的转换开关置于“手动”位置，按“启动”或“停止”按钮，可启动或停止水泵。、自动操作：将控制面板的转换开关置于“号自动”和“号自动”位置，人为提起浮球，水泵运行，放下浮球，水泵停止。八、设备设施定期保养规程.目的确保小区机电设备的正常运行。.适用范围工程部所辖区域机电设备的定期保养工作。5. 内容（一）、柴油发电机1、 保养周期规112、定：每年一次或每运行小时。2、 断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。3、 检查启动电瓶液位，电解液应高出极板毫米，不足加蒸馏水补齐。检查电瓶线夹有无松动和异常，如有拆下线夹，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（）。4、 发电机组运行小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器，更换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气；拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行小时后，更换空气滤清器；检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换。113、检查机油油位接近油尺（），不够加补。5、 检查冷却水箱中的水位，应在可视位置，不够加补，水质出现混浊，更换泠却水（纯净水）。6、 检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。7、 对断路器、电缆接点进行一次检查和保养。拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。8、 每天进行一次试运行，定为每月的、日下午：进行。9、 定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。10、 记录：发电机运行记录表、公共设施（设备）维修、保养记114、录表（二）、高压配电柜、保养周期规定：每年例行保养一次，与变压器和低压配电柜同时进行。、停电后，检查外观是否清洁、安装螺丝是否松动、有无锈蚀，如有进行坚固、清洁和除锈。、检查柜体压力是否处于绿色安全范围内，如处于红色或接近红色，及时联系职业保养单位进行加气处理。、记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三）、变压器、保养周期规定：处于运行或备用的变压器每年例行保养一次；备用变压器在投运前增加保养一次。、保养步骤：在高压柜侧将在用变压器断开，并将接地开关合闸，并挂好“有人工作、禁止合闸”；在变压器低压侧检测确认无电，再在低、高压侧用短接线将三相之间及与地之间进行短接，并用手触摸确认无电；检查各接115、线螺丝、安装螺丝是否坚固，如有松动，进行坚固；将变压器进行彻底除尘清洁。断开变压器高压侧的接地开关，用摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于兆欧，二次侧绝缘电阻不低于兆欧，在测试前应准备好放电线，测试完毕后，进行放电。检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；合上已保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标识牌。观察其带负荷运行情况。详细做好保养、试运行记录、安全注意事项：高压操作应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。未对变压器进行验电前，严禁触摸。摇测绝缘电阻必须两人进行，测试后要进行放电。、记录：公共设施（设116、备）维修、保养记录表（四）、低压配电柜、保养周期规定：每年保养一次。、准备工作：在配电柜停电保养的前一周通知客户停电起止时间；停电前做好一切准备工作，特别是工具要准备应齐全；由维修班长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员行动统一，分工合理协作一致，以便高效率完成工作。、停电：断开柴油发电机的自动空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂警告标识牌，以防发电机发送电。逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。打开配电柜门，用试电笔检查低压母排在停电状态下。、保养步骤：117、检查母线接头处有无变形，有无变色痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若有生锈应予以更换，确保接头连接紧密；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用以上导线把电容器逐个对地进行放电，然后检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，检查电容器有无118、胀肚现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。、保养完毕，清理工具，撤离现场。用摇表摇测母线对母线、母线对地绝缘电阻在以上。、试运行：断开变压器高压侧的接地开关，确认断开位置后，合上变压器高压侧的负荷开关，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜，并取下标识牌。逐级合上低压侧空气开关，检查低压配电柜是否正常工作。、记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（五）、生活水泵、保养周期规定：每月对水泵进行一次检查，并对轴承加注黄油；每季度进行一次保养。、准备工作：做好一切准备工作、特别是工具仪表的准备工作。、保养步骤：仔细检查倾听水泵的声音、检查安装螺丝（含水泵本体及所属附件）等是否有松动等异常问题，如119、有进行坚固和处理；添加盘根、轴承加油；检查电机接线是否坚固。、对变频控制柜的保养：对变频器表面和柜内进行彻底清洁；对变频控制回路的接线螺丝进行检查，如有松动等异常情况及时进行坚固和处理。、记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（六）、消防水泵、保养周期规定：对消火栓泵、喷淋泵每月手动点动试运转一次，每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。对潜水泵每月进行一次检查、每半年进行一次全面保养；对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。、保养内容：泵体：检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。检查盘根完好情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。补充黄油，若120、油质变色、有杂质，应予更换；联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；紧固机座螺丝并做防锈处理；转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。、阀门、管道、附件：阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。单向阀动作灵活、无漏水；管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落；压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水；易锈部位需用黄油防锈。、电机：外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于；电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色121、迹象，标志 清晰；外连接线无移动或妨碍操作。、控制柜：断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；清洁控制柜内外灰尘。、试运转：手动盘车，转动灵活；合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常；启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常；观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声，三相电流不平衡度小于。、对有锈蚀部分进行刷漆处理。、记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（七）、污水水泵和污水水池1、 保养周期规定：每月一次检查维122、修；半年一次保养。2、 每日检查内容：水池水位是否正常。排污泵运行是否正常。3、 每月检查内容：检查蓄水池；水位控制器检修、水池底层排除沉淀物；确定是否需要安排大修；根据实际状况安排大修。4、 对泵体进行的保养：检查泵体应无破损、铭牌完好、外观整洁。清理过滤网上的杂物、保证入水畅通；泵轴转动灵活、无卡壳现象、壳内无杂物；对泵体进行刷漆处理。5、 对阀门、管道、附件进行保养：阀门开闭灵活、无卡阻现象、关闭严密、内外无漏水；单向阀动作灵活、无漏水；管道及各附件外表整洁美观、无裂缝、油漆完好无脱落；如有锈蚀，进行刷漆处理。6、 控制箱保养：断开总电源、检查各转换开关、启动、停止按钮动作应灵活可靠。检123、查箱内空气开关、接触器、继电器是否完好、紧固各继电器接触器线头和各接线端子的接线螺丝。7、 试运行：合上控制箱内开关、接通控制回电源、检查电源指示灯正常；启动水泵、观察转向、工作电流、电器动作顺序应正常；水泵运行平稳、无明显振动和异声、控制柜各电器无不良噪声、三相电流不平衡小于。将控制转换开关、打到自动位置、人为改变浮球电开关位置使水泵自动运行、应正常。8、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（八）、车辆道闸1、 保养周期规定：每月一次检查维修；每半年一次保养。2、 检查挡车杆、若有弯曲变形应予以纠正、反光膜有破损的进行修复；电动和手动试验挡车杆起落情况、检查其传动机构是否正常；如有锈蚀，124、进行除锈刷漆处理。3、 拆开控制箱顶打开箱门、补充齿轮箱内机油、对各传动部件加油润滑。4、 每月保养时打开齿轮箱盖、检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性。全面紧固各电线接头、全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘。检查控制箱箱门、箱盖密封是否良好。5、 对有锈蚀部分进行刷漆或加黄油处理。6、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（九）干粉灭火器1、 保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。2、 保养：月检：每月进行灭火器检查、检查压力表指针应在红、绿、黄三色的绿色位置、如发现重量太轻、应立即替换、检查标示是否在有效期内。3、 年检：取下灭火器上下翻动几次、使粉筒内干粉抖松；检查插销有无生锈、是125、否能拨动；检查灭火器存放地点应干燥通风、切忌日光曝晒和强烈幅射、悬挂充分存放于防火区、环境温度应在度至度之间；正常情况下、灭火器使用有效期为三年、过期的灭火器应及时更换。4、 检查合格后、张贴合格证。5、 对有锈蚀部分进行刷漆处理。6、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十）、疏散指示牌1、 保养周期规定：每月一次检查维修；每年一次保养。2、 检查出口指示玻璃面板有无划伤、或破裂现象；检查灯具安装是否牢固可靠；当按下试验按钮或断开交流电源指示牌应点亮，若不亮、则检查修复；清洁灯箱外壳及显示屏表面。3、 每月将公共电源停电半小时，使电池放电后再充电、延长指示牌使用寿命。4、 发现故障及时修126、理；对有锈蚀的进行刷漆处理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十一）、应急灯1、 保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。2、 检查应急灯破裂现象；灯具安装是否牢固可靠；当按下试验按钮或断开交流电源指示牌应点亮，若不亮、则检查修复；清洁应急灯外壳及表面。3、 每月将公共电源停电半小时，使电池放电后再充电、延长应急灯使用寿命。4、 发现故障及时修理；对有锈蚀的进行刷漆处理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十二）、消防对讲电话1、 保养周期规定：每月一次检查维护；每年一次保养。2、 检查电话外观有无损坏、擦试表面灰尘。3、 检查与消防监控中心通话情况、检查电话机是否127、完好；电话机安装是否牢固、接线是否可靠。4、 发现故障及时修理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十三）、消防风机和风机箱1、 保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。2、 保养前应断开风机主电源、并挂上标示牌；手摇转动风轮、观察转动情况；检查各接合面的垫片和密封填料、必要时应予更换。3、 清洁风叶、机壳外部及电机表面。向转动部位加润滑油，检测电机绕组的绝缘电阻、紧固电源线的接线端子、检查电机接地是否良好。4、 检查箱体应无破损、铭牌完好、外观整洁、安装牢固、无腐蚀。检查过滤网应处于完好状态、无遮挡。清理箱内、箱上的杂物、保持清洁。观察风机旋转方向是否与箱上标志方向一致。每次128、保养应同风机同时进行保养。5、 合上主机主电源、检查电源指示灯应正常。开机试验连续运转半小时、观察各仪表、指示灯指示应正常、运转时应无异常声音。每月开机试验、检查一次、每年对小区所有风机进行一次全面保养、同时、应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。6、 对有锈蚀的进行刷漆处理。7、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十四）、消防排烟阀防火阀1、 保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。2、 月检内容：检查阀体有无明显变形、阀叶转动是否灵活。手动、自动抽检的风阀、工作是否正常、控制主机显示无误联动正常。3、 年检内容：检查每个阀体、阀轴与阀套之间是否灵活、更换防锈润滑脂。阀体内有无129、异物、要进行清理、防止障碍阀叶动作。熔断器安装时注意使易熔片处于温度的敏感位置、即易熔盘平面是否迎着气流方向。检查阀体内弹簧是否生锈、应及时更换新弹簧。检查每个风阀、自动、手动工作情况、并做好记录。4、 对有锈蚀的进行刷漆处理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十五）、消火栓1、 保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。2、 月保养：栓外检查：检查栓门把手是否完好、栓门开关有无卡阻、锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全、有无脱落；栓门是否完好。3、 测试：随机抽取消火栓总数的、按消火栓按钮、消防中心应有正确的报警显示（测试前先将对应的消火栓泵控制柜打到停止位置）。130、4、 年保养：完成月保养中所有内容。开栓门取出水带、仔细检查有无破损、发黑、发霉现象、如有应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换摺边后重新卷起。检查水枪头与水带、水带与水龙头之间的联接是否方便可靠、如有缺损应及时修复。将栓内阀门开闭一次、检查是否灵活、并清除阀口附近锈渣、将间杆上油防锈。将栓内清扫干净、部件存放整齐后、关上栓门。逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。5、 对有锈蚀的进行刷漆处理。6、 记录：消火栓检查表、公共设施（设备）维修、保养记录表（十六）、烟、温感1、 保养周期规定：每年一次（分十二个月逐月进行）。2、 日常情况下、主控制屏自检时若发出烟感报警信号、消131、防中心值班应有迅速通知巡逻保安赶赴现场检查报警原因、若为误报、通知工程部维修人员对接收报警信号的有烟感作出清洁和复位处理；每月抽取总烟感数的、用燃着的香烟源使烟感报警、试验烟感的灵敏度、应该全部合格、若其中有一个不合格、则应另外抽取总数的试验、直到全部合格为止。对检查出的不合格的进行及时修复或更换。3、 检查各楼层模块电压、接线正常。对有因楼层跑水而危及其他电路的地方、应及时作出特别检查。4、 温感的保养方法参照烟感进行、试验报警灵敏度时、加温使其报警。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十七）、自动喷淋1、 保养周期规定：每年一次（分十二个月逐月进行）。2、 每天巡视系统的供水总控132、制阀、报警控制阀及其附属配件、进行外观检查、确保系统处于无故障状态。3、 每月检查一次警铃是否正常、报警阀启动是否灵活、打开报警铃阀、报警阀阀瓣应自动开启、延迟器延迟秒后、水力警铃应发出报警信号如果警铃不动作、应清洗整个警铃管道、排除水垢及泥沙等污物、使水流畅通、以防报警失灵。每月应对喷头进行一次外观检查、发现不正常的喷头应及时更换。每月检查系统控制阀门使处于开启状态、若有破坏应及时修理更换、保证控制阀门不被误关闭。4、 每年应对系统进行一次综合试验、按分区逐一打开末端试验放水阀、试验系统灵活性。观察阀门开启性能和密封性能、如发现阀门开启不畅通或密封不严、应将供水闸阀关闭、打开放水阀将系统中水133、放掉、然后打开阀门盖检查、视情况调换阀瓣密封件、排除水垢及污物等。检查流动水压、压力表所显示的压力值不应明显下降、若明显下降、应检查闸阀是否堵塞、若压力下降不明显且警铃不报警、应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能、应能及时报警。5、 当系统因试验或因火灾启动后、应在事后既定使系统重新恢复到正常工作状态。6、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（十八）、生活水池1、 保养周期规定：每半年一次清洗消毒。2、 每年对地下水池清洗二次，对天面水箱清洗二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家134、卫生饮用水的标准。清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。3、 清洗前的准备工作：清洗人员应准备好所需的机电工具、清洗工具、消毒工具及消毒药物。根据清洗时间安排，报经理审批停水时间。清洗前一天应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。4、 清洗程序：关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。安装135、行灯供水池、水箱内照明用。5、 清洗和检修人员进入池内工作：清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道及浮球、水位控制器进行维修。清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，再向水池（箱）内洒漂白精消毒。半小时后，再次进入水池（箱）内冲洗，最后消毒三次后，清除池底污泥，用潜水泵抽出池中的积水。6、 在清洗水池的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清洗过滤网以及检查电气控制线路。检查各种设施正常后，注水入池，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。7、 人行通道口加盖加锁。8、 安全注意事项：使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。未经136、试验水池中有无氧气前，不得进入水池。消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。9、 记录：生活水池清洗记录；生活水池消毒记录。（十九）、背景音乐1、 保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。2、 检查保养内容：检查传声器，声音再生装置（录放音机、电唱机、机等）及转播接收机、功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮、按键、开关等是否正确操作。检查扬声装置是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏，传输线路是否有信号，功率放大器是否有输入、输出信号是否损坏。检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。3、 清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行137、环境。4、 记录: 公共设施（设备）维修、保养记录表（二十）、火灾自动报警控制盘1、 保养周期规定：每月检查维护一次；每年保养一次。2、 观察主机是否出现警告、故障等声光报警，及时采取处理措施，保证系统回路完整。测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。检查系统回路线、模块箱（或介面箱）、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。3、 对消防中心集控拒进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。对各个模块箱（或介面箱）进行开盖清扫，并对其内外导线进行紧固。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十一）、闭路电视监控1、 保养周期规定：每月一次138、检查维护；每季度一次保养。2、 故障处理：如监视器图像不清晰，检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机或镜头是否损坏；如监视器没有图像，首先检查监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。3、 检修保养（季检）内容：每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉；检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。4、 每月一次停止硬盘录像机139、的工作，打开电脑外壳进行除尘处理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十二）、可视对讲、门禁1、 保养周期规定：每月一次检查维护；每半年保养一次。2、 故障处理：值班人员发现主机出现故障，应及时通知系统责任人员。每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查保养。3、 检修保养：系统责任人员应根据故障登记情况及时派专人维修（或通知专业维修公司进行修复）。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件，不得随意移动、拆装系统相关部件。4、 记录：公共设施（设备）维修、140、保养记录表（二十三）、避雷设施1、 保养周期规定：每年一次。2、 检查：屋顶避雷网线是否脱焊、生锈。如有修复并刷漆。3、 接地点的检查：是否脱焊、生锈。如有修复并刷漆。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十四）、强电、弱电、水井1、 保养周期规定：每月一次。2、 检查箱体内外应清洁干净，墙面、地面应清洁干净；防火门、门锁、门拉手应清洁到位。3、 处理：如有问题及时进行处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十五）、大堂、电梯厅、公共走道1、 保养周期规定：每季度一次。2、 检查大堂、电梯厅、公共走道应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。3、 处理：发141、现问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十六）、消防楼梯道1、 保养周期规定：每季度一次。2、 检查消防通道应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。3、 处理：发现问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十七）、屋面和屋顶1、 保养周期规定：每年一次。2、 检查屋面和屋顶应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无裂纹、无蜘蛛网。3、 处理：发现问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十八）、围墙铁栏杆、铁门、铁质路灯1、 保养周期规定：每年一次（锈蚀严重时适当增加一次）。2、 对于围墙铁栏杆、铁门、铁质路灯等进行142、刷漆处理。3、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（二十九）、阀门（给排水、消防）1、 保养周期规定：每月检查维护一次，每年保养一次。2、 检查：给排水、消防等阀门应干净无锈蚀，开关动作灵活。3、 处理：除锈刷漆或加黄油处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十）、中庭广场埋地灯1、 保养周期规定：每月一次（节假日前一周维护一次）。2、 检查：应无松动、无灯不亮情况。3、 处理：更换灯泡和进行加固处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十一）、木质公共设施（木亭、文化长廊等）1、 保养周期规定：每年一次。2、 防腐刷漆。3、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录143、表（三十二）、停车场（地面、地下）1、 保养周期规定：每年一次。2、 检查：停车位、停车杆应无锈蚀和松动。3、 处理：刷漆和坚固。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十三）、大堂玻璃门1、 保养周期规定：每月一次。2、 检查应无松动、卡止、锁不上等现象。3、 处理：有问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十四）、管理处办公室照明1、 保养周期规定：每月一次。2、 检查：照明应无不亮或闪烁现象。3、 处理：有问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十五）、喷泉和假山1、 保养周期规定：每半年一次。2、 检查应清洁、无锈蚀、水泵运行正常。3144、 处理：发现问题及时处理、清洁、刷漆等处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十六）、红外线对射1、 保养周期规定：每月一次。2、 检查：对射器表面应清洁、工作正常。3、 处理：清洁和异常处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十七）消防水箱1、 保养周期规定：每半年一次。2、 检查：应无发臭、红虫现象。3、 处理：清洗。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十四）、气体消防1、 保养周期规定：每月一次。2、 检查应清洁干净；照明良好；无脱落、无锈蚀、无泄漏、启动瓶压力正常、无裂纹、无蜘蛛网。3、 处理：发现问题及时处理。4、 记录：公共设施（设备）维修145、保养记录表（三十五）、消防稳压泵1、 保养周期规定：每季度一次。2、 检查手动、自动运行应正常、设备管道应清洁、无锈蚀、各开关应灵活。3、 处理：调整、刷漆、加黄油处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十六）、下水道1、 保养周期规定：每半年一次。2、 开盖检查无堵塞。3、 处理：疏通处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十七）、化粪池1、 保养周期规定：每半年一次。2、 开盖检查无堵塞、无结块现象。3、 处理：疏通处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十八）、电梯1、 保养周期规定：每月二次。2、 按合同要求进行检查。3、 处理：根据检查结果146、通知电梯保养单位处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（三十九）、排水管道2、 保养周期规定：每季度一次。3、 打开检查口检查无堵塞；管道无渗漏。4、 处理：疏通和修复处理。5、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表（四十）、给水、强、弱电管道1、 保养周期规定：每两年一次；锈蚀严重增加为每年一次。2、 检查应清洁、无锈蚀。3、 处理：清洁、刷漆处理。4、 记录：公共设施（设备）维修、保养记录表设施（设备）保养时间安排表序号项目备注柴油发电机年保高压配电柜年保变压器年保低压配电柜年保生活水泵月季保消防水泵半年保、年月点动次污水泵和污水池半年保，每月检查一次车辆道闸月保干粉灭火器月147、保疏散指示牌半年保应急灯季保消防对讲电话月保消防风机和风机箱消防排烟、防火阀消火栓烟、温感自动喷淋生活水池背景音乐火灾自动控制盘闭路电视监控可视对讲、门禁强、弱电和水井大堂、电梯厅和公共走道序号项目备注 消防楼梯道屋面和屋顶围墙铁栏杆、铁门、铁质路灯阀门（给排水、消防）中庭广场埋地灯木质公共设施（木亭、文化长廊）停车场（地面、地下）大堂玻璃门管理处办公室喷泉和假山红外线对射气体消防消防水箱消防稳压泵下水道化粪池电梯排水管道给水、强弱电管道发电机组运行记录年 月 日期运行时间累计运行时间运行原因运 行 记 录操作人转速（转分）输出电压输出电流水温（度）润滑油压力其它至至至至至至至至至至至至主管审148、阅水池（箱）清洗、消毒工作时间安排表年 工作日期清洗水池（箱）位置完成项目停水范围停水时间主管审阅水池（箱）清洗记录 年 月 日清洗日期清洗责任人部门负责人上次清洗时间容 积供水范围水池（箱）位置设备保养阀 门浮球阀过滤网加药情况水质化验结果（附复印件）备 注主管审阅水池（箱）加药记录清洗单位： 年 月 日加药日期水池（箱）位置加药名称生 产 厂 家加药配比加 药 量加药人健康情况加药方法：责 任 人加 药 人备注主管审阅一、 房屋、公共设施、设备保养标准序号设备、设施名称配备物资、材料、工具工 作 标 准备注高压配电室高压环网柜一组（台）、设备卡，两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏，制度上墙149、，有防小动物进入装置。操作工具挂方在高压环网柜侧面，刀熔开关上锁，环网柜安装底座刷黄色油漆，操作侧地面铺黑色绝缘橡胶板并画有警戒标志；地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽、接地线刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物；设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，门、锁完好无损，室内环境温度不超过度，湿度不大于；每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。变压器室变压器台、设备卡，两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏，抽风机一台，制度上墙，有防小动物进入装置。变压器护栏上锁，变压器安装底座刷黄色油漆，地面铺黑色绝缘橡胶板并画有警戒标志，地面铺瓷砖，墙面白色内150、墙漆，线槽、接地线刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物；设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，门、锁完好无损，室内环境温度不超过度，变压器线圈温度不超过度，湿度不大于；每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。备用变压器室标准相同。低压配电室低压配电柜台、设备卡，四瓶挂墙灭火器，高压绝缘鞋一双、高压绝缘绝缘手套一双，摇表一只、工具柜一只，应急照明灯四盏，制度上墙，有防小动物进入装置。操作工具摆放整齐有序，柜体前后两侧地面铺黑色绝缘橡胶板并画有警戒标志，地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽、接地线刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。设备设施表面干净151、清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，母线（含架空母线）无松动、发热现象，电缆桥架应密封好，门、锁完好无损，室内温度不超过度，湿度不大于。每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查（打开柜体后盖进行检查），发现异常及时处理，并及时上报。发电机室发电机台、进风机台、排风机台、油箱个、设备卡，两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏制度上墙，发电机平常在自动状态，发电机安装底座刷原本色油漆。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无油迹，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于。每天进行一次发电机空载试运行，每周至少一次152、全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。值班室配备办公桌一张，工具（钥匙）柜一只，凳子一张，配备两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏。工具齐全在工具柜中摆放整齐，地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。值班室干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，门窗完好无损，室内温度不超过度，湿度不大于。制度上墙，每周至少一次全面清洁卫生。气体室气瓶 只、设备、标识齐全，配备两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，室内温度不超过度153、，湿度不大于。制度上墙，每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。风机房风机台、风机控制箱只、设备、标识齐全，配备两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。每年保养一次，设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于。制度上墙，每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。水泵控制室双电源柜台、消防水泵控制柜台、污水泵控制柜台、生活水泵控制柜台、设备、标识齐全，配备两瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯一盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆154、，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。每季度保养一次，设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于。制度上墙，每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。消防水泵双电源柜每周主备用电源倒换一次，以保障主接触器完好。每周对水池溢流装置进行一次测试检查。水泵房生活水泵台、消火栓水泵台、喷淋水泵台、污水泵台、设备、标识齐全，配备四瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯两盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆或本色漆，给水管道刷银漆，消防管道刷红色漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。每季度对生活水泵进行保养一次，每月对消防水泵进行一次155、检查和试运行，每天检查污水水泵的工作情况，每天检查地下水池出入口是否上锁等情况。设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于。每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。电梯机房电梯弋引机台、控制柜台、电源箱只、应急灯只、风扇只、设备、标识齐全，配备两瓶挂墙灭火器，操作工具齐全挂墙摆放整齐，具有应急照明灯一盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。每月保养两次（由某日立电梯公司深圳分公司保养），设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于156、。制度上墙，每周至少一次全面清洁卫生，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。地下车库设备、标识齐全，栋配备瓶挂墙灭火器，具有应急照明灯盏。墙面白色内墙漆，线槽刷银漆或本色，墙面、地面无钢筋头等杂物。设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。屋顶天面避雷线等。线槽刷银漆或本色油漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。每年保养一次，设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。公共走道设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。消防通道157、设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。人防通道设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。大堂设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。地面道路设备、设施、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。地面停车场设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。监控中心设备、标识齐全，配备两瓶挂墙灭火器，消防工具（头盔、消防服、消防板手、消防斧、耗棍、安全绳、各两套）齐全挂墙摆放整齐，具有应急照明灯一盏。地面铺瓷砖，墙面白色内墙漆，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。各类设备按照158、各自保养规程执行。设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，室内温度不超过度，湿度不大于。制度上墙，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。强弱电井设备、标识齐全，线槽刷银漆，墙面、地面无钢筋头等杂物。各类设备按照各类保养规程执行，设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，每月至少一次全面清洁卫生，每周至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。喷泉设备、标识齐全，每季度保养一次，无生锈痕迹，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。假山标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。中庭设施、标识齐全，每半年保养一次159、，设备设施表面无生锈痕迹，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。文化长廊设施、标识齐全，每半年保养一次，无生锈痕迹，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。木亭设施、标识齐全，每半年保养一次，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。岗亭设施、标识齐全，每半年保养一次，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。露天木亭设施、标识齐全，每半年保养一次，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。铁质围墙、大门设施齐全，每年保养一或二次，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。地面照明设施设备、标识齐全，每天至少一次巡视检查，发现异160、常及时处理，并及时上报。儿童娱乐设施设备、标识齐全，每年保养一次，无生锈痕迹，无松动。每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。下水道每年保养一次，每半年至少一次检查，及时清理下水道中的异物。化粪池每年保养一次，视检查情况决定是否需要抽粪。正压风机设备、标识齐全，每季度保养一次，设备设施表面干净清洁，无灰尘，无蜘蛛网，无生锈痕迹，无渗漏，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。给、排水管道标识清晰，每天至少一次巡视检查，发现异常及时处理，并及时上报。操作间物品工具摆放再整齐并有标识，环境清洁。电工宿舍物品摆放整齐，环境清洁，个人物品摆放好。第六章 外包的管理电梯标准保养分161、包管理方案一、管理依据、甲乙双方签定的电梯标准保养合同。、电梯标准保养项目表、电梯标准保养质量考核表二、电梯标准保养服务范围电梯底坑、轿箱、厅门、井道、机房内的所有设备和设施，保障完好安全运行和清洁卫生。三、外包项目监督管理组织架构工程部经理工程主管设备管理员乙方保养人员四、工作程序1、 月初以电梯保养通知单形式通知管理处本月具体的保养安排，如确有需要改变保养时间的须提前天通知管理处。2、 每次电梯公司人员来保养时，必须到管理处报到，管理处将派运行的运行管理人员协同进行保养。3、 保养过程中必须挂“正在维修”或“正在保养”标识牌。4、 电梯公司保养人员必须严格按照电梯标准保养项目表中内容和要求162、严格进行保养，不得偷工减料。5、 保养结束由保养人员填写保养维修报告书由管理处确认。6、 管理处每月进行一次保养质量检查考核，按照电梯标准保养质量考核表所列项目进行，考核结果作为保养费用结算依据。考核得分为：分，按全额保养费用进行支付，考核得分为：分，按保养费用进行支付，考核得分为：分，按保养费用进行支付。电梯标准保养质量考核表年 月序号检查项目检查方法及扣分标准标准分实际得分备 注机房无油渍、无杂物、无污渍、发现一处扣分，发现一次机房门不锁扣分，扣完为止。控制屏无油渍、无灰尘、无杂物、发现一处扣分，扣完为止。电动机、曳引机无油渍、无灰尘、无杂物、油位正常、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。163、制动器无油渍、无灰尘、无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。限速器无油渍、无灰尘、无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。轿箱照明无油渍、灯罩无灰尘、无杂物、无照明灯不亮、发现一处扣分，扣完为止。电梯运行状态无异常、运行平稳、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。对讲机与监控中心通话正常、发现一处扣分，扣完为止。应急灯能提供正常的应急照明、发现一处扣分，扣完为止。轿箱内装饰、风扇无油渍、无灰尘、无异常噪声、每季度风扇进行一次拆解保养，发现一处扣分，扣完为止。轿箱内装饰楼层显示无油渍、无灰尘、无杂物、无缺笔画、发现一处扣分，扣完为止。操纵箱、召唤按钮无油渍、无灰尘、无杂物、发现一处扣分，164、扣完为止。安全触板无油渍、无灰尘、无杂物、无异常夹人、发现一处扣分，扣完为止。轿厢顶无油渍、无灰尘、无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。轿门开关无油渍、无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。轿厢油盅油位正常、发现一处扣分，扣完为止。导靴无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。安全钳无异常、发现一处扣分，扣完为止。厅门无油渍、无灰尘、无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。外召唤和显示无油渍、无灰尘、无杂物、无缺笔画、发现一处扣分，扣完为止。厅门踏板无油渍、无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。门联锁开关无油渍、无灰尘、无杂物、功能良好、无异常、发现一处扣分，165、扣完为止。井道、底坑环境无油渍、无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。限速器钢丝绳无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。对重油盅、导靴油位正常、无异常、发现一处扣分，扣完为止。极限开关功能正常、发现一处扣分，扣完为止。随行电缆无油渍、无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。缓冲器无油渍、无灰尘、无杂物、无异常、发现一处扣分，扣完为止。涨紧轮无油渍、无灰尘、无杂物、无异常噪声、发现一处扣分，扣完为止。备注：填表人： 乙方代表： 管理处：第七章装修管理一、二次装修管理程序所谓二次装修是指小区竣工交付使用后，业主对所购买的房间进行重新分隔和装修。因此，有的住宅楼在竣工时室166、内未作装修，由待进入的业主自己装修。业主调换后，新业主往往又要将原来的装修推倒进行再装修。以上几种装修不管是那一种，习惯上都叫做二次装修。二次装修是住宅楼管理中的一个经常事项，它对住宅楼的长期使用，对楼宇的建筑、设备、秩序维护等方面都有密切的联系，所以每个小区的管理处都将二次装修作为一件重要事情对待。主管部门是工程部，同时也牵涉到秩序维护、物业部等多个部门，因此，各部门应通力合作，做好二次装修的管理工作。业主进行二次装修，一般程序是：提出装修申请，确定装修公司，向工程部提交装修设计图纸，工程部审核同意后会同秩序维护部报请政府消防部门批准，签署装修及秩序维护协议，审查装修公司员工并办理临时出入证167、，装修开始，现场监督，竣工验收，图纸存档等等。这里介绍的是几个主要环节上的管理工作。（一）、二次装修的特点二次装修是在原有工程的基础上进行的，因此具有一般装修所不同的特点：l 二次装修应符合小区工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。如：地面负荷重量不能超过设计规定，用电量不能超过额定容量，空调不能改变原有中央空调的回路，承重墙不能拆除，使用材料应符合高层建筑防火要求，不能擅自动用明火等等。l 二次装修大多是在小区已有入住业主的情况下进行的，因此施工应不破坏相邻业主的正常生活，否则将引起相邻业主的投诉，但这种情况实践中很难完全避免，有时搞得意见很大，应引起管理者的重视。l 对施工人168、员的素质要求比较高。不仅要良好的技术，而且要遵守小区管理的各种特殊规定，如进出小区必须走固定通道，乘货运电梯，说话要有礼貌，听从管理人员管理等等。秩序维护部一般都对施工人员进行事先审查，有的单位因人员审查不严，使个别不良分子进入小区，造成失窃等治安案件，应引起足够的重视。l 施工中的防火要求特别重要。由于在二次装修中，施工部位原有的消防设施临时拆除，而施工中往往有油漆等易燃气体甚至要动用明火，这就给防火管理带来了一定的困难，因此对二次装修中的动用明火作出了更为严格的规定。（二）、装修公司的确定确定装修公司是二次装修管理中的一件大事。由于二次装修的特殊性，对装修公司的要求比较高，这时小区管理处应169、对进入的装修公司进行认真的资格审查，没有资质、层层转包的应坚决拒绝。（三）、制订二次装修的规定管理处应制定二次装修的规定，作为二次装修设计及施工必须遵守的条件。一般的规定有：二、二次装修管理规定（样本）、装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得越出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。、装修不得破坏小区原来的承重结构（立柱、承重墙等）。、装修不得变更原室内的消防固定设施位置。、装修所用材料必须符合国家有关高层建筑的防火要求。、装修必须提出申请，设计图纸经过工程部和政府消防部门的批准。、装修公司应与小区管理处签定室内装修责任协议书并按规定付清管理费用和押金。、装修公司进场前应将施工人员名单、170、身份证复印件、黑白照片一张交小区管理处秩序维护部，经审核后领取临时出入证。（一张留秩序维护部备案）、在施工进行中必须执行以下规定：、施工用电。执行施工必须切断原有的电源，并接上施工临时用电。由管理处工程部安排人员断电并接上临时施工用电。施工时间一般为每天，如需加班的应提出申请并填写加班申请单。、家具、施工设施及垃圾等运输一律用货运电梯，有大宗货物需用货梯的应提前申请。、有强烈刺激性气味和强烈声响的施工不得在小区上班期间进行，应安排在夜间或节假日进行。、施工现场应配备足够的灭火器，所有人员不得在现场抽烟，有焊接、切割等需动用明火的工作，必须提前填写动用明火申请单并经过批准，动火时各种安全措施必须171、到位。、施工人员进出小区必须随身携带临时出入证，并一律乘坐货运电梯，从员工通道进出小区。、装修公司应处理好与相邻业主的关系，如因装修而引起相邻业主的投诉，管理处将立即派人到现场，装修公司应作出解释，并应采取措施改进施工。、装修公司应教育施工人员认真服从小区各项管理及有关其他规章制度，不得违章施工，小区管理处有权对违章人员作出罚款、停工等各种处罚。、施工结束，应经小区管理处验收通过后方可使用，必要时应经政府消防部门验收。完工后应缴管理处一份完整的装修竣工图。虽然房屋业主有权对自己的房屋进行装修或改造，但如果不加以管理，就有可能会侵犯到其他业主的利益，甚至破坏房屋结构。因此，业主在装修前，必须向管172、理公司申请，填写“装修申请表”，交纳装修管理费用，批准后方可动工，并且只能在装修管理规定所限定的范围内装修改造。管理处还应与装修单位签订“装修施工队伍责任书”，并对施工过程进行管理。（一）、管理规定格式如下：、申报程序凡欲进行室内装修及设备改造的业主，应提前三天向管理处申报。由产权人或其代理人携带有关证件(权属证明、身份证等)，填写申报表，注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经管理处审核并由装修施工队伍到管理处签定装修施工队伍责任书，交纳有关费用后，方可进场施工。、装修范围l 任何装修不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水管道、电路等；l 不准擅自凿除楼面173、。地面装修材料不准擅自用缸砖、大理石以及其他超重材料进行装修。地面装修材料厚度不得超过 毫米；l 不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；l 不准擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰，只允许在门窗内墙设纱门窗；l 安装空调等大型耗电品应经过管理处同意后方可安装；l 全部安装只限于楼内单元内部，禁止改变建筑物的外观，亦禁止在单元外做任何广告形式的装饰。、批准权限l 非结构变动由管理公司负责查勘、鉴定、批准；l 结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费；l 专用设备(如煤气仪表、管线等)的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。、施工管理l 申请批准后，物业管理174、公司发给“装修改造施工许可证”，施工队伍拿到此证后方可施工。l 装修工作开始前，施工单位应缴纳一定数额的装修押金，待装修完毕后，由物业管理公司检查，如未对公共设施及他人财产造成损害，则将押金全部退还；若有损害行为发生，罚金从押金中扣除。l 所有装修工程均须由装修单位向物业管理公司交付施工管理费及垃圾外运费。毛坯房装修为每建筑平方米元；标准装修基础上的二次装修为每建筑平方米元。l 装修时间必须安排在每天上午至，下午至，不得延长施工时间，以免影响他人休息。否则，物业管理公司有权给予停水、停电的处理。l 装修改造的垃圾必须堆放到物业管理公司指定的位置，不准在公共部位乱堆乱放，严禁投入下水道或随意倾倒175、。l 施工人员应到物业管理公司办理个人登记，发给临时出入证后在指定区域内活动。施工人员进出物业时必须佩戴此证，办理该证每人交纳元(其中元为押金，退证时发还，元为工本费)。l 施工人员不准在施工场所留宿，如特殊原因需将留宿人员名单报予物业管理公司，经批准后方可留宿；并且每人须缴纳元保证金，待施工结束后，如无违章行为，该保证金如数退还，否则依据关于对施工人员的内部安全管理规定及处罚办法有关条款从保证金中扣除。（二）、业主装修应递交的图纸及技术方案、单元平面图清楚显示：、总体布置包括橱窗和储物地方。、所有安放隔墙的位置，厚度，高度和材料。、地面装修类型。（入口处地面，不能高或低于公共走廊。）摆放重型176、设备如保险箱，防火文件柜等的位置，底部面积和重量，以便在商场楼层允许之承载范围内。、如设有厨房及茶水间，必须提供其正确位置、摆设、给排水管道走向及材料规格，防水方法，隔油池设计图，并说明厨房抽气系统及过滤方法等。、拟摆放的高设备如高柜的位置。.、单元立面图清楚显示：、用料详情。、橱窗及招牌的设计安装方法，包括字体，店徽及色彩设计（布置位置、尺寸应按本处之要求）。、各立面详情。各间隔及立面更改详情（如有需要）。、天花平面图清楚显示：、拟装吊顶类型，布置及高度。不装设吊顶之方案一般不予接纳。、照明位置。、所有检查口位置及大小。、电力照明设计图清楚显示：、总开关的规格及位置，动力照明原理图。、最高用177、电电流功率，以及分项功率计算，并注明所选电器原件品牌。、室内电器电源，插座的线路走向。、室内照明（包括单元铺面）的线路走向。、电话插座位置。.、给排水设计图清楚显示（如有需要）：、给排水的管道走向。给排水管道的材料规格。给排水管道的施工方法。.、所有提交的图纸其总图的比例为，详图比例为。.、任何更改结构如：柱、墙体、地板、等都必须提交更为详细的报告及图纸。（三）、业主在办妥客服部有关手续后，请到工程部办理：、临时电力供应申请、申请动火作业、移交及解释相关的验收表格（四）、保险的购买、公共责任险进入物业小区进行二次装修的承包公司或施工队伍，必须在申请二次装修时购买足够金额的公共责任保险，确保在装178、修施工过程中对第三者造成的损失、伤害或破坏进行赔偿。未履行此项要求者管理公司有权拒绝送电。、若有大量的承包商或施工队进行二次装修，管理处可主动联系有关保险公司向承包商提供管理服务。因由保险公司统一处理，定能为业主提供较为低廉的保险费用，亦可避免业主因借口找不到合适的保险公司而逃避对公共及第三者的责任。（五）、签订装修施工队伍责任书为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益，加强对装修施工队伍的管理，凡业主申请装修经管理处审批同意后，施工队伍进入施工场所前必须签订本责任书。装修施工队伍责任书（样本）l 装修人员每人须交纳两张寸相片，一张办理临时出入证，另一张办理个人档案。l 装修人员入户装179、修时，必须向物业管理公司缴纳每日每人元的管理费。l 装修人员在装修期间不得影响邻居的休息，装修必须在规定时间内进行。l 装修人员必须保持公共场所，包括楼梯、过道及墙壁的清洁。不允许将污水、废物倒在楼道里，不得在公共部位堆放杂物，装修垃圾应及时处理。l 装修人员不准侵扰其他业主，不准在楼道内闲逛，不准在其它楼层停留。l 施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如：不得随意按电梯按钮，不得乱刻乱划，不得撬各种门锁。l 装修材料超长超宽时，禁止使用电梯。l 注意用电及消防安全。如：用电时要采用适当的插头；严禁用电源线直接接到电源插座上；严禁用电炉做饭、烧水；进行电焊施工必须事先向管理公司申请；配备消防180、用具；禁止在小区内吸烟。l 施工队伍应严格按照有关规定装修。如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。否则，除业主承担责任外，施工队伍也应承担一定的责任。l 出现问题时，施工负责人应及时与管理处联络，双方协商解决，不得擅自作主。l 如违反上述规定，管理公司将视情节严重给予罚款，并有权责令其停工整顿。施工队伍负责人物业管理公司管理处(签章)(签章)年月日（六）、装修施工安全管理制度、关于对施工人员的内部治安安全管理规定及处罚办法：、为加强各管理处内部治安安全管理，保证内部工作正常运营及各项施工装修工作的顺利进行，根据市治安安全处罚规定，结合本公司各管理处的实际情况，特拟定如下内部管理规定：、内181、部治安安全管理规定：各施工单位(包括短期临时装修队)均应设一名专职或兼职安全员，每日负责检查日常施工情况(防水、安全施工、环境卫生)。施工负责人应经常对其下属施工人员进行安全教育，自觉遵守本公司的各项规章制度。、施工单位进场时，需到管理处办理入场手续，退场时，需到管理处开出门证及物品清单。、施工人员在工作中，必须佩戴胸卡，发现在施工区域内，不戴胸卡或转让他人者，一次罚款元，经常不佩戴者重罚或清除出场。、施工人员不准将违禁品(易燃、易爆物品)带入楼内。特殊情况需经秩序维护部同意后，可少量带进，做到一日一清，并且必须设专人管理，违者罚款元，屡教不改者，送交公安部门处罚。、因施工人员之间纠纷引起的打182、架斗殴，损坏本公司财物加倍赔偿，并对肇事者双方每人处罚元，故意损坏公共设施者，送交公安部门处理。、施工人员工作时不准饮酒，发现在醉酒状态中有威胁他人安全的，应当将其约束到酒醒后，并给予处罚元。、对于在本辖区内偷窃公私财物者，尚不够刑事处罚的，依照治安管理处罚条例送交公安部门处理。、对于施工的楼层部位，存在不安全隐患和不卫生状况的，经本公司秩序维护部书面通知后，不按期整改的，处罚施工队伍负责人元。、所有施工人员不经管理处批准，不准在施工地留宿，发现一次处罚元(包括留宿他人者)，屡教不改者重罚。、各施工楼层及现场禁止吸烟，发现一次罚款元。、明火作业(电焊、气焊、无齿锯、射钉)施工必须提前申请，凡未183、经工程部审批、秩序维护部同意，随便在楼内使用明火作业的施工单位和个人，处罚元，造成严重后果的，追究其刑事责任。、物业内的消防设备、器材未经秩序维护部同意，不得随意动用。发现违反者按照消防条例处罚。、施工人员出入本物业所携带的物品，秩序维护人员有权检查。、施工人员有两种以上违反内部治安管理行为的，将分别处理，合并执行。对于检举有功者，适当给以奖励。（七）、装修协议装修工作开始前，装修公司与小区管理部门应签订装修责任协议书，该协议书应规定双方的经济条款、安全责任以及有关施工管理方面的规定要求。下面的附录可供参考：室内装修责任协议书兹有业主公司委托公司（以下简称乙方）对其租赁（购买）的小区（以下简称184、甲方）号办公室进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和小区正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。一、乙方同意交纳本工程项目总金额 的管理费，计人民币万元。在此基础上，乙方可以使用小区的货运电梯、施工用电及楼面其他公用设施。二、乙方按工程总金额的 （或最少不少于元）数额交付施工押金，计元。装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对小区物业的中央系统作出损坏，甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。以上款项退还时均不考虑利息。三、乙方在装修时必须提供完整的装修图纸，并须符合如下要求：、必须符合本小区用电规定，一个回路不超过 ，电线绝缘须大于 ，插座安装必须牢固，插座185、电源线严禁从平顶上通过，接地线和接零线不能混淆，灯线必须穿管到位。、空调方面，房间内的分隔必须符合原空调设计要求。具体细节应听从甲方专业人员意见。四、所用装修材料必须符合消防部门有关高层建筑防火要求。五、不得干预小区的中央系统设备。若有需要做出改动，必须得到管理公司的许可，否则须对损坏造成的损失做出赔偿。六、所有施工人员均应办理临时出入证。办理时需申报工种、人数、装修时间，并应交本人身份证复印件和一寸黑白照片一张。七、施工工人必须遵守小区各项规章制度，进出小区一律走职工通道，上下楼层一律乘货运电梯。八、运送工具、材料、垃圾等大宗货物需使用货梯时，应提前一天向甲方物业部提出申请，以使甲方能按计划186、安排。未申请而突然要求使用时，甲方有权拒绝。九、装修时间为每天：，特殊情况需延长时间和节假日施工应向甲方物业部提出申请并填写。十、乙方不得越出该工程合同规定的室内范围进行施工，不得扩大到临近空房和公用走道等区域。十一、乙方特殊工种操作人员(电工、焊工等)必须持有国家认可的有效上岗证件。无证人员不得上岗。十二、施工现场应按规定配备消防灭火器，严紧吸烟，严禁擅自动用明火。切割、焊接等动用明火时应向甲方秩序维护部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防火措施后方能进行。十三、从事开槽、敲打、使用冲击钻等高度声响和油漆、涂料等有强刺激气味的工作不得在白天办公时间内进行。十四、装修的建筑垃圾，乙187、方应负责及时清理。清运垃圾时应注意不得散落在走道、电梯内。如有散落应及时打扫干净。十五、乙方搬运物品离开小区，须持有小区出门证。十六、甲方有权对整个施工过程进行监督。甲方发现乙方有违反规定的情况，有权对乙方及当事人进行批评教育和罚款处理，如有相邻业主对施工投诉，甲方有权进行处理，乙方将情况予以说明，并立即改正施工方法；如发现乙方违反核准的设计方案，甲方有权停止乙方施工；如乙方施工中损坏小区设备和建筑物应负责赔偿。十七、乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育。有因施工人员违章而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。十八、工程结束，由甲乙双方和业主共同组织验收188、。如有不合格之处乙方应负责整改。验收合格，三方签署，甲方负责送电，乙方应向甲方提供一套完整的竣工图纸(包括电气、照明、分隔等)。十九、有未尽事宜，双方可另行协商解决。本责任协议书双方各执一份，签字盖章后有效。u 甲方： 物业管理公司乙方：装修公司u 负责人：负责人：u 年 月 日 年 月 日（八）、二次装修的现场监督装修现场监督是二次装修管理的关键。一切的协议、规定要靠现场监督来落实。工程部应派出专人对施工现场进行定时和不定时监督检查。重点应抓好以下几点：、是否按批准的设计图纸进行施工有的装修公司往往会置原有的设计于不顾而另搞一套，尤其是在一些关键部位的变更将对整个小区造成损害，如：取消某个喷189、淋头将对消防产生影响；承重墙改动使小区安全受影响；空调出风口改变将影响空调效率等等。监督人员应严格把关，防止此类情况的发生。、防止上班时间进行有强烈声响和刺激性气味的工作有强烈声响的工作如：电刨、电锯、电钻、强烈敲打等；有刺激性气味的工作主要是油漆，因为这些工作将对邻近室内的正常办公人员产生严重干扰。因此，要求这些工作在办公以外的时间（晚上，周日等）进行。对于封闭式小区一般不允许直接在楼内进行油漆，要求施工部件在外边油漆好以后进室内安装。、防火措施的落实施工中的防火安全是头等重要的大事，不但施工单位要抓，小区管理部门也应作为头等大事抓好。施工现场应按规定配置消防灭火器材，并有专人负责安全。施工190、现场不准吸烟，尤其是要严格控制动用明火，动用明火的工作有切割、焊接等等，动用明火应尽量移至室外进行，必须在室内进行时应提出动用明火申请，报秩序维护部，秩序维护部审核同意后，报小区防火委员会主任（小区防火负责人）批准。动火时，应有专人负责监督，各种安全措施应到位。、施工人员的监督管理对装修施工人员应加强监督管理，因为他们作为临时工作人员，管理部门对他们的了解太少，他们对小区的管理规定也不太熟悉，更难防止有个别不良分子混在施工队伍中。一旦这种人进入小区，将对安全工作带来很大困难。对他们的管理，一是要进行事先审查，二是要坚持凭证出入制度，三是划定他们的工作活动范围，施工人员不得到非他们工作范围的地方191、活动，一旦发现应给予警告或其他处罚，处罚无效的应取消其楼内施工资格。室内装修保证书 管理处：本人为层区单元之业主，现籍此通知贵处，本人拟聘请为本人之单元承办室内装修工程。一、本人已熟读商铺装修指南及管理处提交的其他文件，并理解其全部内容。本人现承诺遵守物业管理处所制定的各项有关装修的规则及条款。二、本人明白所聘承办商及其装修工人均须佩戴管理处签发之有效装修通行证，方可进入小区内工作。三、本人愿意对该承办商作出之一切行为负起全责，本人愿意负责该承办商所引致公众设施损坏的一切修理费用。四、本人明白非法接驳电源或胡乱弃置装修废物于公众地方均属违例。五、对本人承租单元装修施工过程中之设备及人身安全负全192、部责任。业主(保证人)签字：日期：表装修工程手续巡回单 业主： 装修承办商： 装修单元： 申请阶段工程部意见：客服部意见：秩序维护部意见：财务部意见：上述四部手续办妥经签字认可后由工程部签发施工许可证。装修开始。装修及结算阶段工程部意见：秩序维护部意见：客务部意见：管理处经理意见：财务部意见：财务部依据各部及管理处经理的意见办理结算。表室内装修详情表 填报日期：层区单元编号业主姓名：地址：联络电话： 传呼：有关装修承包商之资料公司名称：电话号码：负责人姓名：身份证号码：装修期：由至 共天施工工人人数：装修项目： 租 户 签 字 承包商签字及盖章 以上所列举之装修项目，管理处只用作参考性质，尚有193、抵触条例者，并不表示管理处已予同意。表申请动火证登记表 业主名称人数施工地点(层、区或单元)焊机台数气割枪套数灭火器具(个)办证人签字表临时电力供应申请表 本人为区层 号之业主，现向物业管理处申请接驳临时电源，以用作进行装修工程及临时照明之用。1、 供电日期：由 年 月 日起，共 日。2、 供电量： （）本人同意并遵守下列各项：.接驳及使用临时电力时，不能影响及破坏小区内各项设备。、所有临时接驳之电源线必须用胶管保护及藏于走廊天花顶内，以确秩序维护全及避免引起意外。、如因该临时电力之接驳或使用而引起小区之设备损坏时，本人愿意负责赔偿。、接驳及切断临时电力供应，须由物业管理处职员进行。、延期更改194、供电日期，须于事前小时由申请人亲自到管理处办理延期更改手续。否则管理处一待期限届满将随时终止该项临时电力之供应，而所引起之一切后果概由申请人自行负责。业主签字： 日期： 管理处专用接纳申请。 经办人签字： 日期：不批准申请，因为： 经办人签字： 日期：接驳电源工作单编号： 驳电日期： 操作人：切断电源工作单编号： 驳电日期： 操作人：部门主管批示： 签字： 日期：表施 工 许 可 证 第号 层：单元编号：业主名称： 电话：装修承办商：负责人：人数：施工范围：施工日期：年月日 至年月日工作时间： 至 管理处各部门的申请手续已办妥，同意开始施工。工程部签章：日期： 表 装修施工图纸审核表层：区：单195、元编号：项目：文件编号：日期：施工图编号：施工图类别：审批意见： 申请人签名 管理处审核人签名 日 期 日期 表 业主施工进展状况表 单元编号： 业主名称： 联系人： 电话： 项目完成情况日期备注一、土建、地面、墙面、门面、招牌、天花、强电配电箱安装电线管、电线安装灯具、插座安装供电、弱电安装测试表 装修检查记录表 层：区：单元编号：序检 查 项 目检 查 结 果备 注装修施工准许证违章动火阻塞通道损坏公共设施动用消防栓用水施工人员配带施工证有否违章接驳电源其他违章异常情况填表人： 日期：工程部意见：核查人签字： 日期： 注：工程部人员须每日巡查后填写此表格，并于每日前交到管处。表装修工程竣工验收单 单元编号： 业主名称： 联 系 人： 电 话： 开工日期： 竣工日期： 工程质量： 检 查 人 日期 工程经理签署 日期 表装修一览表 编号：单 元负责人装修人数开工日期完工日期检查情况检查人表装修施工人员登记表 业主名称：施工承包商：施工单元：序号施工人员姓名职务或工种身份证号施工出入证号备注 表单元装修结算申请表单元编号： 业主名称：联 系 人： 电 话：装修承办商名称：单元装修工程已完成,现申请退回装修期间交纳之各项押金。申请人签名： 日期：工程部意见：签名：日期：客服部意见：签名：日期：财务部意见：缴交装修押金： 工作证押金：扣款项目： 退款总额：￥财务部签字： 日期：表