1、物业公司工程部主管工作说明书及安全工作操作制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 工程部管理制度流程一、 物业工程部组织架构“”物业共用部位、设施设备维养处主管强电操作工弱电操作工给排水操作工片区维养工二、 物业工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“”物业服务中心3.0 内容职务名称工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1负责 工程部管理、监督、协调、内外部沟通和引导工作；2按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质2、量记录；3从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见；4负责小区工程遗留问题的协调跟进处理；5负责小区设备设施的技术改造工作；6负责维修技术人员的各项培训引导工作；7负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作；8负责与公司的相关业务部门的沟通协调；9负责维修成本和能耗的控制；10对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作项目日 常 工 作 内 容1每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。2每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。3掌握当班维修技术人员的工作状况，解3、决其疑难问题。4每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。5每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。6 履 行 本 职 责 的 权 力1有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。2有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。3有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。4有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。5工 作 关 系 表1直接上司：主任 2直接下属：片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员3指导与相互协作部门：品质部、工程管理部使用的设备与工具等资源配置1网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张2分机电话一部3手机一部，费4、用按比例报销工作过程中常用的表格和文件1设备维护检查记录、请假单、加班审批表等2各类体系文件及操作手册与行政管理制度工作计划承诺与要求1处理业主家政维修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在95%以上2处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在90%以上3部门内物资申购要利行节约，成本意识强4部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率5部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在90以上三、 工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“”物业服务中心3.0 内容职务名称 工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项5、目工 作 职 责1在 工程部主管的直接领导下，负责 工程部的日常管理工作，并对本部门的公用工具的管理负责。2每日组织 工程部工作例会，总结分析前日工作情况及安排当日工作。3每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。4定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况，发现问题予以记录，并安排人员处理。5负责 工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考勤、考核表。6每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三），并组织具体实施的时间与监督考核。7每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。8每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统），并对工作进行总结，制定6、保养计划。9负责公用工具的管理，记录工具使用情况，每月做一次维护保养，并视工具情况及时做更新计划。10负责安排、落实家政维修工作，并进行回访，针对存在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。11据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。12每月对各类不常用阀门进行一次开启，并对光纤、通讯线路进行一次清理，检查有无私拉乱接现象。13每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。14每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。15负责提出各类方案并组织实施：每年对小区避雷系统进行一次检查测试。16接到客户报修电话后15分钟内到场，小问题在7、1小时内解决，大问题在24小时内修复，重大故障在72小时内做回复。17每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。交公司存档。18完成领导交与的其它工作。项目日 常 工 作 内 容1每天早8：30组织 工程部技术员到办公室值班室开晨会，安排工作情况。2负责 工程部的共有 设施设备的日常保养、维修工作，积极配合分承包方完成外委设备跟进评估工作。3负责小区的装修管理和装修办理工作4对跟进小区内的共有设备设施技术改造实施工作5定期或不定期跟进建筑施工方对工程遗留问题的处理情况协调6处理小区各业主及租用户的报修及维修跟进工作7制定工作计划培训计划8计划下月材料消耗工作9负责8、相关日常工作的安排，及每月开一次的工作总结会。10负责对小区内外公共设施房屋本体进行日常维护、保养及检修。11每日对装修户进行巡检，严格把关有无违规现象，重点关注手续是否齐全，对小区的承重结构及外观总体效果是否改变，是否会造成消防隐患。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。2有权对维养人员的工作安排提出意见和建议。3有权对维修人员的考核、奖励、晋升等提出建议。工 作 关 系 表1直接上司：主任2直接下属：部门技术员3指导与相互协作部门：秩序维护部、绿化环境部、品质部使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台工作过程中常用的表格和文件1维修类体系文件内各种表格工作条件9、与环境1值班室、办公室、设备房内。工作计划承诺与要求1即时跟进施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见2掌握相关设备的功能、使用等3了解设计意图，对不能满足使用功能需求的设计提出修改建议4完成上司下达的工作四、品质管理员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“”物业服务中心3.0 内容职务名称品质管理员（设施设备类）所属部门品质管理部职务等级主要工作保证所负责部分品质工作（设施设备类）正常运行项目工 作 职 责1设施设备类体系文件的编制和修订。2开展设施设备类日常巡查、内部质量审核，及时发现和纠正体系运行中的不合格项。3督导电气、机械设备的管理、10、维护、保养工作，确保设备正常运行，无重大故障和安全事故隐患。4协助开展 工程部技术人员的专业技术培训工作。5协助对技术人员的技能鉴定及考评活动，不断提高技术人员的专业技能。6协助机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9督导前期介入、物业验收情况等工作的开展。10每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。11每季度至少组织一次业务例会。12完成经理安排的临时性工作，并提出改进建议。项目日 常 工 作 内 容1设施设备类体系文件编制和修订。2开展设施设备类日常巡查。3设施设备类内部质量审核。411、 工程部技术人员的专业培训。5协助对 工程部技术人员的技能鉴定及考评。6协助各服务中心机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。10 工程部共有部位设备设施例会。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权对品质工作提出合理化建议。2有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工进行教育、处罚。3有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工提出处罚建议。工 作 关 系 表1直接上司：经理 直接下属：部门员工2指导、协作部门：服务中心3服务对象：部门员工使用的设备、工12、具等资源配置表1电脑工作过程中常用的表格和文件1 物业服务有限公司体系文件和部门操作手册、行政部文件制度。工作条件与环境1宽敞、洁净、明亮的办公室内。有空调设备。噪音30分贝。2公司多功能培训教室。有空调设备。噪音=标准填写立项申请表物业服务中心心心心审核职能部门审核报财务、分管副总审核总经理批准执行项目实施巡查及过程控制项目实施结束填写相关记录进入合同评审程序4.0工作流程5.0 记录 5.1 立项审批表HJ/QR-108四十三、煤气泄漏应急预案1.0 目的确保小区人员、财产安全，使事故损失降低到最小。2.0 范围适用于”SUN” ME ”物业服务中心3.0 工作内容3.1接到业主报警或发现13、煤气泄漏后，公司员工应立即通知安管队队长或当班领班，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。3.2安管队队长或当班领班接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程部，另一方面视情况通知煤气公司和消防支队。3.3工程部接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救。3.4煤气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。3.5若煤气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。3.6施救人员进入室内前，应采取14、一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断煤气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。3.7发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。3.8安管队队员和工程部应详细记录煤气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。3.9安管队队员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握煤总15、阀关闭方法。4.0工作流程发 现 事 故安管秩序维护队对受害人员进行疏散监 控 中 心工 程 部通知设备主管人员和工程部相关领导到场按煤气应急预案启动操作程序实施通知煤气公司维修人员到场处理（先疏散人员后修理）组 织 抢 修安排后续工作工 程 部做 好 相 关 记 录5.0记录5.1突发事件处理记录四十四、突发停电应急预案1.0 目的保证辖区人员身财产安全，使停电损失减少到最小。2.0 适用范围适用于” ” ”物业服务中心3.0 工作内容3.1工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方16、面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知客户中心。3.2安管队员立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。3.3服务中心立即将停电情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。3.4安管队负责人安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。3.5客户负责人派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。3.6详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造17、成的损失。3.7突发停电的预防措施：工程部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。客户中心应提醒小区住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。3.7.3安管队、工程管理处除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。4.0工作流程4.1市电计划停电处理4.1.1客户服务中心和工程维养部负责通过媒体收集市电计划停电的有关信息，并及时将停电信息传递给工程 工程部；4.1.2工程 工程部向供电局核实市电计划停电的准确时间段和计划停电的原因，并及时将相关信息通知客户服务中心4.1.3客户服务中心根据停电信息做好对用户的解释的准备工作，提前向业主（用户）发放计划18、停电通知；4.1.4工程 工程部根据市电计划停电时间安排，提前一至二日做好双电源的测试、配电线路的检查，确保双电源的正常启用；4.2停电期间的处理4.2.1工程 工程部在市电停电后，应立即在工程 工程部主管（领班）的指导下按相关规程切换双电源；4.2.2备用电源投入使用后，工程 工程部主管应组织电工对用户的用电情况进行检查；检查过程中，必要时，根据具体情况可以关闭部分负荷； 4.2.3若遇长时间市电计划停电（停电12小时以上），工程 工程部水工应加强生活泵房的巡视；确保水泵的正常运行；4.2.4客户服务中心工作人员应坚守岗位，随时向用户做好相关解释，并主动向用户进行情况了解，收集用户的意见和建19、议；4.3 市电恢复时各部门应按以下程序进行工作： a、 工程 工程部主管安排电工进行切换操作；b、 工程 工程部应对电梯、水泵、消防控制中心设备的工作情况进行检查；同时恢复停电期间关闭的电源并做好检查；c、 安管队长应安排保安人员做好小区治安安全的检查。4.4市电临时停电的处理4.4.1工程 工程部电工在市电停电后，应立即在工程 工程部主管的指导下按相关规程启动备用电源；4.4.2工程 工程部配合安管秩序部保安人员进行应急处理；4.4.3客户服务中心工作人员应坚守岗位，随时向用户做好相关解释并了解用户的需求，将用户的需求及时传递给有关部门；市电恢复后各部门按本预案4.3条处理；4.5市电波动20、停电的处理4.5.1市电波动停电的显著特点为：高低压室瞬间几个回路开关同时跳闸；4.5.2工程 工程部电工若遇到市电波动停电时，应立即向工程 工程部主管汇报，并告知跳闸时间和跳闸回路；4.5.3工程 工程部主管立即将跳闸原因和跳闸回路的供电范围告知客户服务中心主管，客户服务中心主管负责安排向用户做出解释，并收集用户的意见和建议；工程 工程部主管根据情况安排高低压室进行试送电，对于试送电不成功的回路应立即进行检查，直至查出原因处理完毕、试送成功为止；电工应做好相关送电记录;4.6高低压柜故障停电的处理高低压柜变配电设备发生故障时，工程 工程部电工应立即将故障情况通知工程 工程部主管；工程 工程部21、主管将停电回路影响的范围告知客户服务中心主管，客户部负责安排人员做好用户的解释工作；若条件允许，应启动备用电源向停电回路送电；工程 工程部主管应积极联系供电部门和设备生产厂家到小区进行处理，并将处理耗时告知服务中心主管以便向用户做好解释；处理完毕后按本预案4.3条进行处理；4.7强电间跳闸的处理强电间跳闸按日常报修程序进行处理；工程 工程部应对经常跳闸的回路的用户用电负荷和配电线路进行检查,并将检查情况及时告知用户和客户服务中心。必要时，客户服务部可向用户解释并收集用户意见。5.0记录5.1突发事件处理记录四十五、水浸应急预案1.0 目的确保小区人员、财产安全，使事故损失降低到最小。2.0 范22、围适用于” ” ”物业服务中心3.0 工作内容3.1员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程部值班人员和当班安管领班，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。3.2相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。3.3立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。若水源来自供水总管或工23、程部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。3.4在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。3.5组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。3.6水源中断后，工程 工程部应立即派人尽快修复受损设施；安管队、行政部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。3.7如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告24、标志。3.8召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。3.9详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。3.10一些常见水浸事故的预防措施：安管巡逻或工程巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。3.10.2加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。3.10.3灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。3.10.4管道工在操作安装、维修时应严格按照操作25、规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。3.10.5对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。3.10.6平时应备足沙包作为应急用。4.0工作流程发 现 水 浸 事 故监 控 中 心工程维养处设置安全禁界线立即赶到水浸事故现场检查水寖事故原因采取措施切断水源抢救物资做好相关记录并存档安排后续工作5.0记录5.1突发事件处理记录四十六、电梯困人应急预案1.0 目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全2.0 适用范围适用于” ” ”物业服务中心3.0 工作内容3.1工程主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。3.2设备维修工26、负责电梯困人后的救援工作。3.3当发生电梯困人事故时，设备维修工通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。3.4根据指层灯、钢丝绳平层标记或打开厅门观察判断轿厢所在位置。3.5轿厢停于距地坎05米左右(高于或低于)位置时的救援：a) 拉下电梯电源开关。b) 用专用厅门钥匙开启厅门。c) 在轿顶用人力开启轿厢门。d) 协助乘客离开轿厢。e) 重新关好厅门。3.6轿厢停于距离地坎05米以外位置的救援方法：f) 进入机房切断电梯电源。g) 拆除电动机尾轴27、罩盖，安上旋柄座及旋柄。h) 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近地坎(05米左右)为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。i) 当轿厢停于距地坎05米远左右位置时，其救援方法按5条款进行。3.7遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。3.8 限速器保护安全钳动作，救援处理如下：j) 切断电梯电源开关；k) 轿箱距地坎0.5米左右位置，救援方法按4.3条款进行；l) 若轿箱距地坎高于0.5米位置，应用梯子小心牵扶，从梯子上扶下；m) 困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在电梯运行日记内。4.0 工作流程发 现 事 故安慰被困人员防止梯内人员出现危险行为监 控 中 心工 程 部通知设备主管人员和工程部相关领导到场按正常的操作程序对被困人员实施救援通知电梯维修人员到场处理（先救援后修理）组 织 抢 修安排善后工作工 程 部做 好 相 关 记 录5.0 记录表格电梯巡视记录HJ/QR-103