1、商业公司广场物业保安管理制度手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、 总则：将广场的物业管理纳入规范化、制度化、流程化的轨道，共同创造一个文明卫生、安全稳定的商业环境从而为商户提供安全、有序的经营环境，为消费者提供安全、优美舒适的消费环境，休闲空间和便捷的停车场地，为某商业管理公司的商业管理提供工作支撑。二、 广场保安管理的基本规范2.1广场保安人员的基本要求1、保安人员要敬业爱岗，尽职尽责，文明执勤，遵纪守法，坚持原则，主持正义。2、保安人员要明了保安工作的基本内容，保安人员应经过专业的培训，各岗位的保安人员在明2、白本岗位的应知应会和岗位职责后，方能上岗。3、保安人员应按公司规定统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄，上岗前佩戴装备齐全，精神饱满。4、保安人员应经过严格的礼仪训练，与业主、客户、来访者交谈时应使用文明、规范用语，不得以“命令”、“要求”的口气或禁忌类语言对待客人。5、保安人员要树立“客户至上”的理念，在业主、客户、来访者需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招、预约出租车、扶老携幼、助残等），应主动及时提供服务。 6、保安人员要提高警惕，随时对发生的突发事件按照各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处理，及时报告上级，并做好记录。 7、定期加强保安人员的职业规范和业务能力的培训。2.2 广场3、保安服务的个人操作的基本要求1、上岗前适当修饰，必须按规定穿着统一的保安服装，在岗上应保持仪表端庄、仪容整洁、精神饱满，在服务区域内不得将手插入制服的衣裤口袋，不允许戴墨镜。2、保安人员的头发应勤梳理，不留长发、胡须和鬓角，不留长指甲。3、保安人员的标准立岗姿势是：左脚左跨出，双脚与双肩同距，呈跨立状。上身保持立正姿势，身体重心落于两脚中间，收腹挺胸，两手置背后于皮带处，左手握右手腕状。4、对讲机应佩戴在腰间皮带右后侧，如应用耳架式听筒，应塞在右耳，话筒别在衬衫左领上，用较慢语速进行对话。5、岗上的制服应保持干净挺拔，衣服纽扣应全部扣上，大盖帽应佩戴端正，双手佩戴白手套，穿着黑色皮鞋应保持光亮4、，领带系端正，领带下端与皮带下沿相齐平。6、不允许在工作场合以外的场所穿戴公司保安人员服饰。2.3 广场保安基本工作纪律 保安是维护物业治安秩序的职能，保安人员需具备严明的纪律、良好的警容风纪，严格遵守以下要求： 1、遵守国家法律、法令、模范遵守和执行公司制定的各项管理规定。忠于职守，认真对待本职工作，维护业主、物业及管理公司的利益，不徇私情，不以权谋私。2、严格执行考勤制度，不迟到、早退、旷工，努力提高工作效率。在发生突发事件时要沉着冷静，挺身而出，按相关的处理程式展开应变处理。3、严格遵守部门有关工作规定，自觉严格执行各项规章制度和物业管理规定，积极为客户提供文明优质服务。4、尊重领导、团5、结同事、服从命令、听从指挥、服从工作需要、组织分配，不讲条件，做到令行禁止。5、集中注意力工作，做好相关记录，不允许代他人填写，也不准事前填写或者事后积累补写。6、有重要情况要妥善处理并及时逐级上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报或越级上报。7、当班时严禁喝酒、吸烟、吃东西、不准嘻笑、打闹，不准看书报，听广播，不准做其他与值班、执勤无关的事。8、当班时保持警惕，不做与工作无关的事，不打私人电话，不得擅自离开岗位、串岗或接待串岗人员，努力完成工作任务。9、坚持文明值岗，礼貌待客，不污言秽语，不打人、骂人，文明办事，向客户主动问好，不准与客人争执、吵架，回答客人问题使用规范语言。10、爱护各种警械器具装6、备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。11、禁止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂，要敢于同违法犯罪分子做斗争。12、除工作需要外，个人不能牵涉任何治安、刑事事件，如有一经发现，无条件辞退，甚至追究刑事责任。2.4 广场保安人员交接班作业规程1、保安交接班职责 （1）当值保安班长负责所管班组的交接班工作 （2）当值保安班长负责交接工作的讲评、检查工作 （3）当值保安员负责具体工作的交接2、 上下班人员均实行列队管理，交接班前5分钟，接班保安员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿，不得蹲坐。3、 接班班长要组织全班组队员整队、检查着装仪表、点名并统计、做好记录，向保安人7、员交代明白当班注意事项。4、 接班班长负责检查班组队员中是否有醉酒、神志不清或其他不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并上报经理。5、 交班前认真做好值班记录，接班后仔细了解上班的情况。交接班的领班要详细讲明待办及注意事项，并做好交接记录表。6、 按时交接班，不迟到、不早退、交接队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。7、 统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，精神饱满。8、 交接班时，当班人员站在原位，接班人员走到当班人员正前方约1米的间距处，双方立正，双目对视，互相敬礼。9、 敬礼姿势：身体挺直呈立正状，右手从胸前升起至右侧脸庞，大臂和小臂成45度夹角，手掌和小臂成一直线，五8、指并拢，中指离太阳穴2厘米左右处停止成型。10、 敬礼完毕，当班人员用规范用语简述当班情况，“本班情况正常”或者“本班发生什么事件，具体请看当班记录”。接班人员听明白后，回答：“明白”。11、 双方站在原地完成交接班工作。交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交接清楚，并做好值班登记。交接班双方签字，以备后查。12、 双方再次互相敬礼。13、 敬礼完毕，双方交叉换岗。当班人员向右横跨一步后立正，接班人员向前跨步到达当班人员原来站立位置，立正，向后转，再立正，完成交接岗程序，下班保安方可离岗。14、 接班时遇有突发事件，由交班班长负责处理并做好记录及时汇报，接班班长要积9、极做好协助工作。15、 出现下列情况不准交接班 （1）上班情况未交待清楚，工具、装备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整。 （2）上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗（下班）。 （3）发现各项记录、登记本上有乱涂乱写现象及工作台、工作室不清洁的不予交接。 （4）在交接过程中，发生事件时，应立即停止交接，由交班人员负责处理，接班人员协助。2.5广场保安工作记录基本规范 广场的保安人员在当班期间的任何时候，都要随时携带工作本。工作记录的几条基本的要求：1、工作记录的日期，然后是分配的工作及被安排的当班时间，当班记录的最后一条是“值班结束”与当值人签名。工作记录的每一条都要10、写上记录的时间，这时间以24小时计算。2、记录当值期间所处理或管理的事情。如实记录保安人员的工作量、工作效果和工作业绩。3、如有情况发生，除报告外，在工作记录本上做好记录，写明所发生的事情以及所采取的行动。4、工作记录本是很重要的文件，它具有正式的法律意义，必须很好地保存，不得将工作记录私自带回家。工作记录本中的当班记录不得让无关人员翻阅，保安领班或主管要查阅保安人员的工作记录本，并在阅后签名。 2.6 广场保安台账管理规范1、物业保安工作台账能够反映物业管理处在开展保安工作过程中各种情况的资料记录。2、保安台账记录完整准确，及时整理和积累，起到自我督促、强化保安业务管理的作用；3、保安台账管11、理规范对物业管理处和保安人员在法律意义上具有自我保护的作用。4. 物业保安工作台账有三类：文书台账、表格台账和资料台账。以文书形式形成的台账是文书台账，以表格形式表现的台账是表格台账，以资料形式保存的台账是资料台账。2.7 广场保安工作中的其他事项。 1、发生突发事件和其他一些较特殊的事宜时，如对大楼设备或设施造成了损坏，对人员造成了伤害，因大楼设备设施故障造成的损害，治安安全方面的现象等，必须将现场的现象或特征进行拍照，并对拍照行为进行记录（包括日期、拍摄时间、拍摄人、拍摄地点、拍摄事由、备注）。2、保安人员在日常工作中有时会捡到或者由其他人交来的失物等，要求凡是遗失物一定要先登记，然后交管12、理处统一处理（日期、失物名称、数量、拾物人、领取单元、核对情况、登记人、领取人签名）。三广场保安服务岗位分类与工作管理基本规范 3.1 广场保安服务岗位分类门岗、巡视岗、监控岗、车辆管理、3.2广场保安门岗的界定广场的保安门岗包括：某大道1101号主出入口，新开路主出入口。3.3、广场保安门岗的基本职责和要求1、立岗时间为：7:30-21:00,。2、立岗期间不得随意脱岗，串岗。3、禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染品车辆进入服务区。4、在执勤时发生问题及时用对讲机与班长保持联系，注意用语规范。5、禁止4吨以上的大型车辆进入服务区（特种车辆和搬场车辆除外）。3.4 广场保安门岗服务的操作13、要求（一） 接待业主、客户与来访者 1、对进出服务区域的业主、熟悉的客户、来访者，主动地招呼：“您好！” 2、对不熟悉的客户、来访者，要主动热情招呼，使用规范用语： 3、对来访者要主动询问，并请来访者按外来人员登记表（日期、时间、姓名、公司名称、探访单元、证件号码、登记人、备注）的要求做好登记，4、维持广场主出入口的秩序，防止多人，多车长久滞留广场主出入口。5、协助监督和检查广场的环境卫生状况，督促保洁员在不影响和不打扰进出人员，车辆的情况下，保证广场的环境卫生干净、整洁。 （二）外来人员进出管理 1、外来装修，施工人员应在施工前到管理处办理登记手序，经验证施工人员出入证后，方可进入施工区域。14、 2、对装修、施工人员进出情况，保安领班应每天核对一次，确保人、证数量相符。3、雨雪天，应在必要的区域铺设地毯以免人员滑倒。（三）物品出入管理 1、物品出门应凭管理处统一指定的出门证，由相应公司按要求填写出门审批单，并盖章，经门岗保安核对物品名称、数量准确无误后，才能放行。 注：1）携带物品出门人必须如实填写（物品出门审批单的各项内容，否则不予放行。 2）申请公司必须与租赁合同公司名称一致。 3）申请公司盖章必须是原章印，复印章印无效。 4）携带物品必须写明名称，以及具体数量。 5）当值安保凭物品出门审批单，复核携带物品人有效证件及核对物品名称和数量后方可放行。 6）本物品出门审批单原件由物业15、管理处留存。（本单保存一年） 2、进入施工区域的大型或者大量装修材料以及装修施工中建筑垃圾，应在19:00-22:00放行。3.5广场保安巡逻岗的界定 保安巡逻岗是广场物业管理保安服务中的流动的岗位。3.6 广场保安巡逻岗服务的基本职责和要求 1、大楼按规定的巡逻线路实施安全检查、二次装修检查和其他一些常规的例行检查。2、巡逻保安在服务区域范围内，在规定时间段内每4小时对广场实施巡视检查一次，完成一次循环，实施安全检查、二次装修检查和其他一些常规的例行检查。3、巡逻保安要熟悉广场各公共区域，各商业楼层，以及公共区域的景观，艺术小品，设备设施安置、消防设备配置的情况。 3、巡逻保安必须沿着巡逻线16、路认真地检查巡视，到指定地点“打卡”计时，不得乘坐电梯。 4、认真检查公共区域的设施设备的状态情况和商家单元门的关闭情况，留意楼层内环境清洁及卫生情况。 5、检查所有的消防器材及消防通道、对消防指示牌进行检查时，随时关闭防火门，时刻注意消防安全。 6、巡逻时，发现可疑人员及事项，要立即盘问或查清原因，遇突发事件或事故，应立即报警并保护现场。 7、对楼内二次装修施工现场进行安全检查。 8. 广场的夜间清场巡逻检查。3.7广场保安巡逻岗服务的操作要求1）巡逻人员由保安领班负责，保安人员轮流巡逻检查。 2）保安员在巡逻时要带好信号良好，电力充足的对讲机、巡逻棒，夜间巡逻还需带好电力充足的手电筒和警棍17、等器械。 3）保安员准备好巡逻器械后，开始巡逻时先用巡逻棒点击“人员卡”记录巡逻人员的信息，再从中控室门口的第一个巡逻点起按上述巡逻线路巡逻。巡逻时除了行程中规定的乘坐电梯外，在巡逻检查过程中严禁乘坐电梯。夜间或者节假日巡逻时，巡逻人员必须到相应楼层电梯厅的摄像机前向中控室的监控岗进行通报后继续巡逻。 4）在巡逻时，巡逻人员应认真做到勤看、勤听、勤嗅和勤观察。勤看指对公共区域内的设施和设备进行仔细的查看，如机房的门、井道的门、单元的门、墙体状况、吊顶、地面、照明、消防设备、通道畅通和清洁卫生等是否有故障、缺陷、缺损、损坏、不清洁和有障碍物等；勤听指仔细倾听楼内或楼外，景观绿化区是否有异响，特别18、夜间时卫生间、消防管道等是否有流水声，或者有其他的异常声响等；勤嗅指大楼内，商户店堂是否有异常的气味，如煤气味、烟味和焦糊味等；勤观察指在巡逻过程中要注意是否有形迹可疑的人，或者其他一些外来人员的行为。特别要求夜间或者节假日巡逻时，巡逻人员一定要推摇客户单元门的门，检查客户单元的门是否关好上锁。 5）巡逻时遇到问题的处理 （1）发现设施设备有故障、缺陷、缺损和损坏等现象，巡逻结束后向领班汇报，由领班填写内部维修单正联交工程部安排维护或维修，副联交商业管理公司保管。 （2）发现墙面、吊顶、地面有污迹或不清洁，同样在巡逻结束后向领班汇报，由领班填写物业管理部门联系单通知保洁部立即整改。 （3）发现19、商户单元门未关，立即通报保安领班共同检查，并通知中控室由监控岗保安联系客户来关门或用自备的锁具替客户锁门，次日由保安主管向该商户发出告示单。若检查发现有异常情况，则一方面保护好现场，启动相应的应急预案，按应急预案操作；另一面通知商户一定要到现场进行处理。 （4）听见异常响动，应先停下，“静听三分钟”，仔细观察、倾听，判明发出响声具体位置，在确保安全的情况下或通报中控室请求增援后查明原因。若听见流水声，则查明原因，如是水龙头没关好之类的问题则当场解决；若是卫生器具漏水、消防水管、生活水管等漏水现象，由领班填写内部维修单交工程部予以维修或检查，如果有积水现象通知保洁部进行吸水清理；若设施设备故障发20、生水浸现象或消防喷淋管喷水，则立刻执行漏水（水浸）应急处理程序。 （5）嗅到异常的气味，通知工程部一同查明原因，是煤气泄漏则控制现场严禁有明火或者火花等，及时通风，关闭煤气开关；是烟味则立刻通知中控室说明情况，并同时用附近的灭火器扑灭烟火，是焦糊味则要查清是何种物质的焦糊味，如果是纸和木材等物质的焦糊味，查明焦糊味的散发处，用附近的灭火器进行扑灭，如果是塑料物质的焦糊味，并查明是否由电线所致，需立即通知工程人员到达现场切断电源，采取排除措施。 （6）发现有形迹可疑或醉酒等人员，巡逻保安要加以留意，或前往询问是否需要帮助，也可以与中控室的监控岗保安联系说明情况。（7）、大楼内二次装修施工单元，巡21、逻时保安必须要到施工现场进行检查是否有施工许可证，是否按审批范围施工，是否按大楼二次装修规范施工，对违规者应及时纠正，对不听劝阻者随时向领班通报情况，并作暂时收缴施工工具或停止供电或清场等处理，并记录二次装修施工跟进检查的内容。 （8）、每次巡逻结束后巡逻保安都要将巡逻时发现的问题、处理过的事等都要认真详细作巡逻记录（日期、时间、楼层、检查情况、处理情况、巡查人、备注）。 （9）、保安主管每天上班后都要将前一天的巡逻记录输入到电脑内，并且检查每次保安人员在巡逻线路上巡逻点的执行情况。3.8 广场保安监控岗的界定保安监控岗是广场物业管理保安服务中一个较特殊的岗位，设置在楼内安全技术防控设备的中央22、控制室。监控岗保安必须要有消防安全培训合格上岗证。3.9 保安监控岗的基本职责和要求 1、监控岗保安在执勤时，应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，密切注意设备运行情况。 2、熟练掌握电子监控和电子门禁等性能和操作方法。 3、熟练掌握消防报警系统和应急广播（背景广播）等性能和操作方法。4、熟练掌握电梯监控系统的性能和操作方法。5、时刻掌握监控区域的各种动态情况，发现问题及时通报各有关岗位或按应急方案处理。6、负责公共设施房等钥匙的保管与借用钥匙的登记工作。7、对因工作需要进入监控室的人员，必须做好详细记录。8、保障电话畅通，接听及时。9、做好对讲机、手电筒的电池充电、记录工作。10、保持监控室23、的清洁工作，以保证工作环境的文明整洁。11、交接岗时应做好书面及口头移交，接班人员未到，本班执勤保安不得擅自离岗。12、认真详细做好当班执勤的各项记录13、 监控岗人员要爱护中控室内的设施设备，要对中控室的设施设备负责，严禁非执勤人员或非维修人员或其他无关人员操作设施设备，当值人员也不得在设施设备上操作与工作无关的一切东西。四广场车辆管理的基本要求4.1 广场车辆管理服务的界定 广场的车辆管理的保安岗位包括：16、 主干道的保安门岗17、 二号楼后停车位的保安门岗18、 广场上停车位的保安门岗19、 三号楼地下停车位的保安门岗4.2广场保安车辆管理的基本职责和要求1、引导车辆在地面指定部位有序24、停车2、引导施工人员将建筑垃圾袋装后堆放在指定部位3、指挥好停车库的交通次序，使车库内道路保持通畅，车辆停泊有序。4、未经管理处同意，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修和清洗车辆。5、做好停车库的治安管理，发现无关人员或可疑人员进入停车库，需及时责令离开。6、做好当班记录，并向接班人员通报本岗情况。4.3 广场机动车辆出入管理 1、对进出服务区域的机动车辆分别实行出入证制度、自动登记制度和收费制度。 （1）办理过固定车位手续的车辆应持有出入证，置于车窗前方。 （2）仅是迎送客人的车辆，原则上要求在大厅大门前停车下放客人后，立刻离开。等待客人事件超过1分钟，少于15分钟的车辆，在驾驶员不离车的情25、况下，允许其在广场合适的地方停留，进行人工登记。超过15分钟按收费车辆处理，停留车辆原则上要求其到地下车库等待，在车库入口处出票机上拿取纸卡，到离开车库时时，按照纸卡上记载的进入车库事件，由电脑计算决定是否缴费。 2、每周一至周五早晨8:00-9:00和傍晚17:00-18:00，在某大道1101号入口处设立车辆出入指挥门岗。（车库适用二期） （1）当车辆驶进出入口处，在道路南侧，应大厅出口正前方向设立门岗保安人员临时指挥台，当有车辆驶入时，门岗保安人员在确认大厅出口方向与车库方向没有车辆驶出后，立正： A、右臂向右平伸与身体成90度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转右方45度； B、左臂26、水平向右摆动与身体成90度，小臂弯曲与大臂成90度，掌心向内与右胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向右方45度； C、左大臂不动，左小臂水平向左摆动与身体成90度，掌心向右，五指并拢； D、重复（B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 如此时大厅出口方向有车辆要驶入，门岗保安人员应左臂向前向上直伸与身体成135度，掌心向前与身体平行，五指并拢，面部及目光平视前方示意要驶出的车辆停下，让驶入车辆先行。见VIP或公司领导车辆出入，门岗保安人员在指示车辆进入完毕后，当车辆临近临时指挥台，门岗保安人员应立正敬礼。 （2）当车辆自车库方向向西出入口处驶来时，门岗保安人员在确认大厅出口方向没有车辆驶27、出后，立正： A、左臂向右平伸与身体成90度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转左方45度； B、右臂水平向左摆动与身体成90度，小臂弯曲与大臂成90度，掌心向内与左胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向左方45度； C、右大臂不动，右小臂水平向左右摆动与身体成90度，掌心向右，五指并拢； D、重复（B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 如此时大厅出口方向有车辆要驶入，在确定了哪个方向车先行有利后，门岗保安人员应面向行驶不利的车辆左臂由前向上直伸与身体成135度，掌心向前与身体平行，五指并拢，面部及目光平视前方示意要驶出的车辆停下，再指挥有利车辆先行。 （3）当出入口进出的车辆与沿马路28、的车辆发生拥堵，影响其他车辆进出时，门岗保安人员应走下临时指挥台，指挥疏通交通。 3、在车库出入口处设立门岗保安人员，24小时执勤，其中7:00-23:00为立岗，面向车库入口方向站立。 （1）当车辆自出入口处方向驶来时，应确定驶来车辆性质。如实广场常驻并办理了长期停车合同客户的车辆，应允许其入库，门岗保安人员应，立正： A、右臂向右平伸与身体成90度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转右方45度； B、左臂水平向右摆动与身体成90度，小臂弯曲与大臂成90度，掌心向内与右胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向右方45度； C、左大臂不动，左小臂水平向左摆动与身体成90度，掌心向右，五29、指并拢； D、重复（B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 4.4 广场非机动车辆出入管理 1、广场在公共服务区域设有非机动车停放专区，主要停放自行车；电瓶车和助动车。 2、非机动停车区域，管理员要引导和督促停车者将车辆有序地停放在规定的区域内，不得随意停放。非机动车的停放区域不得停放其他车辆。 3、晚班的保安人员要管理好非机动停车区域的安全与秩序。4.5 广场保安车辆管理服务操作的基本要求 （一）广场车辆管理 1、广场指靠近某1101主干道绿化带旁，广场仅是地域上的划分，对广场区域的管理不仅在车辆的管理上，而且凡属物业管理范畴内的事宜，保安人员都应有责任负责管理。 2、在广场设立外围岗保安人员，30、24小时执勤，其中7:30-21:00为立岗，站立在广场主干道入口处，；以及在广场区域内设立保安岗。主要负责广场入口处车辆的行驶，车辆下客和上客、车辆停泊等管理。 （1）凡是车辆进入广场区域，外围保安立刻指挥和引导车辆的行驶及停泊，对上下客车辆以及等候客人的车辆暂时（15分钟）安排到合适的停车位置，不得影响其他车辆的行驶，以免造成广场地面的交通堵塞。 （3）一些停泊时间超过15分钟的车辆，原则上要求劝其进入大楼的地下停车库，如客户坚持要将车辆停泊在广场的地面，则一定要求车辆停泊在管理处指定的停泊车位，不得在广场任意停泊。 （4）广场地面指定允许泊车范围：广场西北边靠近绿化带、广场西南边靠近绿化31、带、广场主干道、街客前面、3座西边入口处、5座北边、4座南边北边西边、3座南边等 （5）广场地面泊车操作要求 A、外来车辆进入广场停车后，当值保安员傲主动迎上前，礼貌热情地询问客户是否需要帮助。 B、在得到客户明确答复后，向客户建议车辆可以停泊在地下停车库，并说明地下停车库收费标准。若客户愿意将车辆停入地下停车库，则保安员通过通讯工具通报车岗，并指引客户地下停车库的入口处。 C、若客户要求提供地面泊车服务，应先向客户说明地面泊车收费标准，同时告知客户泊车提供正规收费发票，若发现问题及时向客户说明。 D、客户付费后，在收费发票上记录车票和停车时间等信息交给客户，同时检查车辆外观是否有损坏，若发现32、问题及时向客户说明。 E、当值保安员在地面停车登记表格上注明：车牌、停泊时间、收取的金额等信息。 F、待客户驾车离开后，要记录车辆离开的时间。 G、如客户泊车少于15分钟，当值保安员要在临时停车收费记录表上注明。 H、严格执行每位客户泊车都要开据收费发票制度，若有客户拒收发票，在完成车辆停泊登记程序工作后，把客户未收发票交给当值领班处理。 （7）对特种车辆，如邮政、快递、军车、运钞车和某等车辆，以及广场活动的保障车辆，可以停在广场指定的车位上。（二） 停车库入口处车辆管理 1、在车库出入口处设立门岗保安人员（又称车岗），24小时执勤，其中7:00-23:00为立岗，面向车库入口方向站立。除了指33、挥进出停车库的车辆外，还需负责其他车辆的行驶、停泊、货物的堆放和建筑垃圾堆放等管理。 2当货车进入停车库进出口处时A、应根据车辆的大小状况和场地状况，引导货车停泊在适当的位置，以及对随车人员了解收货单位和说明卸货和堆货的要求。B、仅允许适量的货物卸车堆放、随卸随运，当搬运的速度跟不上卸货量时，停止卸货，直至堆放货物搬运完后在继续卸货。C、货车卸完货物后驾驶员不得离开货车，随时听候保安人员的指挥，如驾驶员确因搬运货物离开车辆，需留下手机号给现场保安以便随时进行联系和指挥。D、货运车辆的停泊和货物的堆放不得影响其他车辆的行驶和停泊，特别不得影响客户的车辆进出停车库。E、将货车牌号、收货单元、到达时34、间、离开时间等信息登记在临时卸货车辆记录表上。 （3）对大楼内有些客户的车辆和外来车辆因高度问题不能进入停车库，应有序地停泊在广场上划分的车位上，不得任意停泊。 （4）装修施工的建筑材料应在19:00-22:00才允许进行卸货和搬运，卸货和搬运要求与其他货车一样。装修施工中的建筑垃圾应袋装后，且在19:00后允许堆放在保安人员指定的区域，且装修垃圾必须当晚清运完毕。在清运建筑垃圾时施工单位人员要在现场，并且在两联单的建筑垃圾清运单上签名确认，某交清运车辆驾驶员作为向收费的依据，某作为向施工单位收费的依据。 同样，货运车辆和建筑垃圾清运车地停泊、建材和建筑垃圾的堆放不得影响其他车辆的行驶和停泊，35、特别不得影响客户的车辆进出停车库。 4.6 广场的车库管理 每天9:00-21:00在停车库设立保安岗负责停车库车辆的管理，每小时对停车库内的设备设施状况、车辆停放情况、车辆门窗情况、环境卫生和停车场内是否有车辆冲洗、维修等进行巡查，并将检查的问题和处理结果记录在停车场巡查记录表上。 1、 引导和指挥进入停车库的车辆缓慢的行驶，不允许任何车辆停泊在车道上，车辆不得违反交通标志逆向行驶，确保车库内道路畅通。每周一至周五7:00-18:30之间引导长期停车用户车辆有序地停泊在合同规定的车位上，外来车辆则有序地停泊到无固定车位上，其余时间段内外来车辆也可以停泊在11小时的停车位置，但大楼内24小时停36、车用户的车位必须保证随来随停。车辆在停车库内不得鸣放喇叭。 2、车库保安在9:00-21:00时段内每1小时或临时对停车场的消火栓、灭火器、应急指示灯、进排风管道、给排水管道、照明、交通指示牌、集水井、机房门、墙、柱等设施以及停车库的环境卫生进行巡检，发现问题或故障通知保安领班填写内部维修单交工程部予以维修。巡检同时还需查看停泊的车辆是否有漏水、漏油、车窗车门没关好等现象，如有此现象则做好现场保护，立刻通报保安领班查找车主及时处理。停车库内不允许冲洗车辆、试刹车、练习驾驶、换汽油、换机油和修理车辆等事宜，若发现上诉情况，应立即予以劝阻。注意观察不得有无关人员和可疑人员在停车库内走动和停留，一旦37、发现必须及时劝其离开停车场。3、车库保安要牢记重要车辆的车牌号、停车位置和单位，熟悉停车库内的重要车辆。在日常管理时要保证重要车辆的停泊，特别是重要车辆的固定停车位，必要时在重要车辆离开停车库后，在该固定的停车位上放置路障。4、重要车辆进入停车库，保安员要主动迎上前问好，迅速清理停车位上的路障（不得有不文明行为），协助和指挥车辆安全停泊。5、大楼客户停车位原则上不允许被其他车辆占用，若有特殊情况需报领班同意。6、当固定的停车位若遇特殊情况被临时占用，保安员要主动说明情况，并安排临时车位提供重要车辆停泊。 五广场消防管理的基本要求5.1 广场保安消防管理的界定消防管理是广场物业保安部门的重要管理38、内容之一，消防管理主要是进行消防知识和消防安全的培训和宣传教育，消防安全的检查，对消防设施和消防器材的日常管理。5.2 消防管理的基本职责和要求1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。2、有计划地定期对保安人员和物业管理人员进行消防知识、消防制度的培训。3、经常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患。4、管理消防器材设备，定期检查，确保各种器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。5、根据广场的具体情况，指定消防安全措施和紧急状态下的疏散方案。6、每天定时对广场内的消防安全情况进行巡视检查。7、对商业楼内装修施工防火安全的管理。8、建立和健全39、完整的消防档案。5.3 消防的培训 1、凡是物业管理人员都要定期进行消防知识的培训，特别是新进人员在入职初期要进行一次消防安全方面的培训。 2、保安部负责拟定培训计划和分期分批对员工进行培训。 3、消防培训的内容可包括： 1）了解本区域消防重点部位； 2）了解本区域各种消防设施的情况，掌握灭火器材的安全使用方法； 3）火灾时扑救工作的知识和技能，自救知识和技能； 4）参加消防预案的演习，进行现场模拟培训。 4、消防的培训也是保安培训或员工培训的一部分，因此消防培训与其他培训一样要做好记录。 5.4 消防安全的检查 1、每月一次的定期防火安全检查，检查的项目有 1）火灾隐患的清理情况以及防范措施40、落实的情况。对上次防火安全检查时或平常检查时发现的消防安全隐患进行检查，是否已经整改，整改的情况是否符合消防规范，应该采取的防范措施是否已落实，对消防安全方面发现的问题，不仅要求限时整改，还一定要跟进督促和检查。在每月的防火检查中是否出现其他的消防安全方面的隐患，并提出整改意见。 2）安全疏散通道、疏散标志和应急照明情况。消防安全疏散通道必须保持畅通，不允许与封闭或堵塞的现场，一旦发现有违规行为，即刻发函要求其立即予以整改。对违规严重且发函又不予整改的行为者，通过有关职能部门给予解决。至于疏散标志和应急照明等同样要保持完好，可以通过每月挑选几个不同的楼层检看疏散标志和应急照明的工作状况，一年后41、做到查遍整个大楼的疏散标志和应急照明的工作状态，以检查这是设施的日常维护情况，检查方法参照智能化技术设备养护维修服务基础操作标准中消防系统有关的内容。 3）消防车通道和消防水源情况。消防车通道要保持畅通，不得长期堆放货物，不得设置路障等现象。市政消防水管网的阀门和大楼内部消防水管的阀门要保持常开状态，水管和阀门的标识清晰，没有渗漏水现象。 4）灭火器材配置及有效。根据大楼灭火的配置情况，检查灭火器的配置是否有缺损，灭火器是否在有效期内。 5）用火和用电有无违章情况。重点查大楼内二次装修施工使用电焊作业是否办理相关手续，并且施工现场是否有安全措施，以及大楼的消防安全制度执行和有无违章情况。 6）42、重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况。重点工种人员包括：中控室的监控岗保安、保安领班、保安主管和工程部消防设备维护人员等。通过调查，如与员工交谈，了解员工的防火安全意识及掌握消防知识情况，看员工是否受到了消防安全教育，效果如何。 7）消防重点部位的管理情况。检查大楼的中控室、配电房、电梯机房、煤气表具房、仓库等处地消防制度执行和消防安全情况。 8）易燃易爆危险品和场所的防火防爆安全措施的落实情况。检查大楼内的冷水机组机房、锅炉机房、煤气表具房及工程部存放油漆的房间等场所的安全制度、安全措施的执行情况。 9）消防（中控室）值班和设施运行、记录情况。如值班保安在位情况、对大楼建筑消防设施的了43、解掌握情况，各种有关消防的记录是否详细、齐全、规范，各种消防设施是否存在问题，如何解决，何时解决等都必须要有明确的工作安排和记录。 10）防火巡查情况。如对一些消防方面的巡查、检查等是否有记录，记录填写是否规范，对发现的安全问题或火灾隐患，如何整改，结果或效果如何等。 11）消防安全标准的设置和完好、有效情况。对大楼内一些消防重要部位要有张贴消防安全标志。，这些安全标志张贴在醒目的位置，不可缺损。 12）其他需要检查的内容。消防安全检查时实施消防安全管理的最具体、最直接、最有效的手段之一，检查必须严肃认真、尊重科学、注重效果。对检查的内容作详细的记录，检查人和被检查部门负责人在检查记录上签名。44、 5.5消防器材的管理和检查 1、保安部所管理的消防器材主要是指：消火栓个（包括水带、水枪、水喉、小锤等）、灭火器和消防工具。 2、消防器材的管理必须定时逐个检查，发现问题及时采取措施予以解决，确保器材完好有效，对检查的结果要进行记录并存档。 3、大楼内灭火器的放置要有布置图和表格，明确灭火器放置的位置、数量、编号和更换的记录。在灭火器上要有该灭火器的编号，表明灭火器所放置的位置。每月对灭火器的压力是否有效（指针在绿色区域有效、在红色或黄色区域失效）、是否过期、缺损等情况进行检查，检查合格在灭火器的检查记录表上打钩。要求每半年有一次，除了在灭火器上的表格打钩外，还要在广场灭火器检查记录表上做记45、录，并将记录存档。 4、每季度对室内消火栓的水带、水枪、水喉、小锤、箱体、玻璃和锁进行检查。检查时对水带要码盘整齐，水枪、水喉和小锤不缺少，水阀不漏水，箱体不损害和锈蚀，玻璃完好，消火栓门要锁好检查合格在消火栓的检查记录表上打钩。要求每半年又一次，除了在消火栓上的表格打钩外，还要在广场消火栓检查记录表和广场裙房消火栓检查记录表上做记录，并将记录存档。 5、对消防工具如太平斧、消防扳手和防烟头套等要登记造册，消防工具要有固定摆放的地方和柜子，消防工具一定要有序摆放，每件工具要有固定的放置位置，要有摆放工具的铭牌。消防工具的摆放要井井有条，一目了然，使用方便，每月对消防工具进行核对检查。 5.6 46、制定消防应急预案1、消防预案包括灭火、应急疏散预案。制定灭火和应急疏散预案，是为了在发生突发火灾事件时，根据制定的预案，能够做到统一指挥，有效地保障人员安全疏散、最大限度地减少人员伤亡和财产损失。2、遵照机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的第三十九条规定灭火和应急疏散预案的内容：1）组织机构，包括：灭火行动组，通讯联络组，疏散引导组，安全防护救护组；2）报警和接警处置程序和措施；3）应急疏散的组织程序和措施；4）扑救初始火灾的程序和措施；5）通讯联络、安全防护救护的程序和措施。由于广场在日常办公期间和夜间及节假日的物业管理人员及值班保安人数差异较大，因此要制定适应二种不同人员数量情况下47、的灭火、应急疏散预案。3、 按照灭火和应急疏散预案的要求，每半年进行一次演练，每次演练结束后要集中对演练过程中出现的问题和不足之处进行讲评，并结合演练和实际情况，及时对预案进行审查和修订，不断完善消防应急预案。灭火和应急疏散预案演练也是一次消防的培训。5.7 日常消防安全巡查 1、消防安全巡查是消防安全工作的重要组成部分，是消防安全检查的形式之一，消防安全巡查是及时发现和消除消防隐患，预防火灾发生的重要措施。2、巡逻岗保安在巡查时，除了按保安巡逻岗服务操作的基本要求的要求执行外，在巡逻时还要对消防安全情况进行检查，如消防疏散指示灯是否亮着、灭火器是否有缺损，是否有挪动、消火栓的门是否锁好，物品48、是否齐全、消防门是否关闭、消防通道是否畅通、室外消防结合栓和消火栓周围是否有堆放物、是否有其他的火灾隐患等等。对发现的问题要认真详细做记录，并及时向领班汇报，由领班向相关部门提出限时整改意见。 3、对二次装修施工单元进行消防安全检查，主要检查施工现场是否按规定配置灭火器、施工是否对大楼原有的烟感探测器和喷淋进行移位或造成损害。对违反消防安全的行为必须立刻要求其停止施工，并签发施工整改单要求予以整改，只有在物业管理处对整改验收认可后，才允许继续装修施工。 4、动火施工是否到管理处办理动火证。动火施工前必须查清施工作业点隔壁是否有可燃物或易燃物等，如果施工作业点隔壁有其他业户，则要求以书面函告知业49、户注意和协助施工作业点附近的安全工作。并且动火施工现场周围不得有可燃物和易燃物，如木板、包装纸、油漆、松香水、油迹等，在动火现场要配备灭火器，要有安全负责人进行监督，一旦发现安全隐患同样立刻要求施工单位停止施工，并签发施工整改单要求予以整改，只有在物业管理处对整改验收认可后，再进行继续装修施工。 5.8 消防档案的建立 1、建立和健全消防档案既是消防规范所要求的规定，也是物业管理档案中重要的档案之一，消防档案要求记录和保存大楼有关消防方面所有设施、操作和人员活动的一些基本情况。因此，作为物业管理员一定要认真严格的执行所制定的消防安全制度，并且认真负责地做好记录，将各种记录集中妥善地统一保管、备50、查，使消防档案详实、全面地反映物业管理处消防工作的基本情况。 2、消防档案包括：1）有关图纸：总平面图、建筑平面图、火灾报警系统图、自动灭火系统图、防排烟系统图等。2）组织机构：单位的消防安全负责人、消防安全管理人、消防安全管理人员、各级各岗位的消防安全负责人、消防安全归口管理职能部门。3）各项记录：消防设施维护保养记录；防火检查、巡查记录；火灾隐患及其改正情况记录；有关燃气、电气等检测记录；消防安全培训、教育记录；灭火和疏散演练记录；火灾情况记录与消防有关的记录。4）逐级各个岗位的消防安全责任制、消防安全制度和消防操作规程。六、广场突发事件处理的原则与要求 1、突发事件处理原则 （1）快速反51、应原则：当发现或接到突发事件后当值保安领班迅速赶至现场。 （2）统一指挥原则：处理突发事件由经理负责统一指挥；特殊情况下，由当值保安班长负责统一指挥。 （3）服从命令原则：当事工作人员应无条件服从现场指挥人员的命令，按要求采取相应的应急措施。 （4）安全第一原则：处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大的且不必要的人身、财产损失。 （5）团结协作原则：当事工作人员应团结一致，同心协力地处理突发事件。 2、遇有特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处理。 3、遇有夜间停电或其他故障发生时，应提高52、警惕，加强警械。当值保安领班应立即通知各执勤人员加强重要部位的守卫，在照明未恢复及其他故障未解除前，要严格控制进出的人员。 4、遇有人向保安执勤人员反映情况时，应提高警惕，坚守岗位，正确分析和判断，并记住报告人的相貌与衣着特征，询问其姓名、工作单位，报告当值保安班长予以处理。 5、保安人员在处理完毕突发事件或特别事件后，当值保安班长一定要填写广场物业管理处突发事件报告单，在报告中做出详细记录说明。 6、广场管理处突发事件报告要实事求是，简明扼要地说明事件的发生日期和时间，确切位置、起因、过程和结果，并所采取的措施和处理的方法。 7、广场管理处突发事件报告要由公司负责人对事件做出公司处理意见，具53、体人员照实执行。6.1 各类特发事件处理程序见附件 偷盗处理程序 斗殴处理程序 台风、暴雨灾害处理程序停车库管理系统故障紧急预案七广场秩序维护的内容与标准广场秩序维护主要由物业公司安保系统负责，其中物业公司安保系统设置的保安巡逻岗对维护广场秩序具有重要的作用，其巡查事项与标准见下列表 广场秩序维护内容职能 内容 标准常规巡场 违规占道 禁止乱摆、乱放、乱堆现象,禁止在公共区域打牌 违规搭建 手续完善、搭建规范 乱贴乱挂 禁止在公共区域的范围内乱贴乱挂现象 公共区域发放宣传 严禁无手续在公共区域内发放任何宣传资料 资料 花车管理 保证金缴纳,符合整体形象 打架闹事 及时处理，情况严重及时报11054、处理 顾客纠纷 及时处理，维护正常的经营环境 灯光照明 严格执行开关时间,保证经营需求灯光无熄灭 电梯扶梯运行 清洁干净正常合理运行，发现故障及时处理，杜绝突发事故发生 观光电梯运行 清洁干净正常合理运行，发现故障及时处理，杜绝突发事故发生 消火栓 外观整洁、功能齐备，确保质保期在有效期内 建筑体 无破损,无裂缝、无污迹、无垂钓线源、发现及时维修，时效不超过一个月 地漏 无堵塞,发现及时维修，时效不超过一月 商户噪声 无高音喇叭噪音干扰其它商户 商户员工形象 不得着工作服在广场上围观公共活动和抽烟、打牌、吃东西等。 公共区域漏水 无漏水,发现及时维修，时效不超过一月 商铺漏水 整改维修及时，避55、免造成经营损失 物料外运 检查是否合法、来路是否正确 作业车辆 3吨以上禁止上主干道，按指定路线驶停，有无漏油等 人员文明 有无赤身、光膀、乞讨、摆摊等 垃圾清运 按要求的时间及地点进行及时清运、有无袋装、有无流汁、有无装桶运输 文明服务 客户至上、开关车门、提拿重物、扬招、预约出租车、扶老携幼、助残等 卫生间 干净、无味,设施配套功能完善装修巡场 装修许可 手续齐全，张贴公示 治安秩序 打架斗殴及时报案，通知派出所或者110 装修占道 杜绝在营业时间内占用公共区域施工 装修时间 是否避开其它商户营业时间 物料堆放 是否在规定区域、整齐卫生 装修噪声 禁止在营业时间内发生，影响其它商户 施工安56、全 巡场及时发现安全隐患及时纠正与制止 施工规范 按装修管理规范施工广告位巡场 牌摆放 手续完善、不得影响广场整体形象 柱面广告 手续完善、不得影响广场整体形象 栏杆广告 手续完善、不得影响卖场整体形象 霓虹灯、广告 外墙霓虹灯图文完好情况，按时开启，内容更新情况。 航展架 摆放无安全隐患 POP 规范、合理、合法 户外广告安装 规范、合理、合法空置商铺管理 封场 美观符合公司统一形象 商铺内清洁 定期检查，每月一次清洁 商铺内设备运行 功能正常 ，每月一次定期检查 商铺安全 杜绝卷帘门锁盒被盗，锁芯破损环境美化 商铺内 商铺内货柜、货架、门窗、天、地、干净整洁明亮 天墙柱 干净、无污迹、破损57、蜘蛛网、电线脱落 玻璃窗及门 干净光洁明亮、无水迹、无污迹 地面 干净整洁无废物 栏杆 干净整洁、无锈迹 卷帘门 无灰尘 消防门 干净整洁、无破损 卫生间 地面无积水、镜面、坐便器、尿斗、洗脸盆无污渍、无异味、 观光梯 内部无乱张贴现象，使用规定和安全标示整洁明显，无任何异常现象发生 扶梯电梯 干净整洁美观、使用功能和安全标示整洁明显，无任何异常现象发生 垃圾箱 无垃圾积压、干净整洁、无异味 生活垃圾及建筑垃圾 清运及时，堆放地点的环境干净整洁,无 异味 地漏地沟 清洁畅通无堵塞无异味 绿化 无枯树、无落叶、无其他杂物、植物茂盛 广告画 内外海报、吊卡、招贴画、信息栏不得有过期过时内容，及时58、更新 广告牌 干净整洁美观无破损残缺 服务台 干净整洁、无乱堆乱放 导示牌 各楼层导视牌：完整、清晰、清洁策划活动 手续齐全 手续齐全 现场安全 阻止现场打架闹事破坏行为发生 电源线缆 安全规范 活动实施 安全、有序 舞台安全 事前检查，过程监控,杜绝安全隐患发生 防止趁火打劫 关注活动外警情，防止趁火打劫商家促销 促销位置 现场确认与申请位置一致 促销活动实施 手续完善、统一形象、规范经营消费者 行为举止 制止随地大小便，吐痰，扔果皮、杂物垃圾，损毁绿化树木等不良行为。 爱护公共设施 严禁向喷泉内扔废弃物，损坏弄脏广场公共物品 危险行为 禁止攀爬、翻越、涉水、危害自身及广场人员物品等行为 打59、架斗殴 及时发现，制止危害破坏行为 污染地面 手提袋有无汤汁滴漏、奶茶、饮料提醒勿漏至地面卫生管理 拖泔水 专用登记在册车辆和人员，有无防止弄脏地面措施 清理地沟油 专用登记在册车辆和人员，有无防止弄脏地面措施 后厨门 关闭、清洁卫生明亮 后厨地面 干净整洁、每天清洁冲洗 油烟排放 通过净化器处理排放、定期清洁保养 排烟机的油污 定期的清洗，最多不起过二个月清洗一次车辆方面 车辆停放 按顺序、方向停放，指定点停放，无乱停乱放、占道、逆向停等 车辆状况 遗留钥匙、车门 没关、后备箱没关等 车辆对地面影响 车辆有无漏油、漏气、漏水等其它漏汁 工程作业车辆 车辆有无漏油、漏气、漏水等其它漏汁 对地面60、有无保护，防止损伤地面 是否按指定路线行驶、停放 其它车辆 禁止载有易燃、易爆、有毒、有害，污染物车辆进入 禁止在车道上维修和清洗车辆灾害天气 大雨天气 空中花园楼顶各下水道有无堵塞、其它楼顶下水口有无堵塞 其它区域有无漏水、积水现象 地下室有无进水现象 各处排水是否正常 大风天气 某伞是否及时降下 半开放内走廊的道旗有无飘落 路灯道旗有无飘落 移动灯箱有无防止风吹措施71 广场公共活动的秩序维护1. 对广场举行公共活动，物业公司安保按商业管理公司的要求提供公共活动的秩序维护服务。2.对广场举行的重要公共活动，物业公司应与商业管理公司，以及接管治安保卫工作的地方派出所，公安局等共同制定活动保障61、方案，明确自身职责，制定自己内部工作计划，并明确到个人。3.在广场重要公共活动开始前一天，物业公司安保主管要向公共活动总指挥或总协调人报告活动保障准备的详细情况。4. 在广场重要公共活动开始前一小时，物业公司安保主管要向公共活动总指挥或总协调人报告自己负责的活动保障准备工作就绪，所有人员全部到位。八、广场保洁工作基础服务标准8.1工作目标： 为商户、 客户、消费者提供和创造优美，整洁，舒适，文明的工作，生活,消费环境。8.2基本要求：1. 保洁人员要敬业爱岗，尽职尽责，文明上岗，遵纪守法，坚持原则。2. 保洁人员要熟悉保洁工作的基本内容，掌握多项清洁工作程序和操作规程。保洁人员应经过专项培训，62、各岗位的保洁人员在明白了本岗位的应知应会和岗位职责后，才能上岗。3. 保洁人员应按公司规定统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表整洁端庄。4. 合理，正确，仔细，全面安排保洁工作计划书，并严格遵照实施。5. 操作规范化，管理科学化，保洁服务做到适时，及时，准时。6. 保护物业设施，设备和其它财物，不得使用损伤建材，设施的材料和清洁剂。7. 熟悉各种器械和清洁剂的特点和性能，并能正确操作和使用各种器械和清洁剂。8. 及时清理垃圾，按指定地点分类放置废弃物，运送垃圾及物品一律使用专用通道。9. 节约用水，用电，物料。10. 文明作业，最大限度减少对周围环境和对商户、消费者生活，工作，消费的影响。11. 遵守63、安全条例和操作规程。12. 每项工作的最后一道工序没有检查就不算完成工作。13. 保洁人员定期参加培训，提高清洁业务技能，安全意识，综合素质。14. 保洁主管应该熟悉保洁服务标准，并以此标准检查保洁作业的结果是否达到要求。8.3广场室内保洁服务的基本要求8.4广场室内保洁范畴的界定1. 地面2. 墙面（包括安装在墙体上的设施）3. 吊顶（包括矿棉板，石膏板，灯具及设施）4. 门，窗5. 电梯，货梯轿厢的地面，门及厢体6. 卫生间（包括卫生洁具，玻璃，地面等）7. 消防通道（含消防室）8. 茶水间9. 拖布室（清洁房）10. 公共区域的管道11. 设备井道，机房12. 公共管理机构的场所，办公家64、具，摆设。13. 其它设施（设备层，设备单元，空置层）8.5广场室内地面保洁要求1.基本质量要求： 表面，接缝，角落，边线等处应洁净，无杂物，印迹，灰尘，污垢，污迹，划痕等。2. 按材质分类质量要求：材 质质 量 要 求 花岗石，大理石 表面光亮地砖 光亮，色泽均一，点，线，面线条清楚地毯色泽均一，图案统一，纤维方向一致PVC地板表面平整，光亮木地板表面光亮，不褪色水磨石，水泥地面，毛石用面蜡，防水，防滑8.6广场墙面保洁要求1.基本质量要求： 表面，接缝，角落，边线等处应洁净，无杂物，印迹，灰尘，污垢，污迹，划痕等。 外墙应保持无积尘、清洁、清洗后应无色差、变色.2. 按材质分类质量要求：不65、同墙面的材质有不同的保洁质量要求 材质 质量要求花岗石，大理石表面光亮墙纸，墙布无积尘，霉点，色泽均一涂料无黑色划痕及其它各种污垢护墙板表面光洁，色泽均一，无灰尘玻璃，镜面表面洁净明亮，透光性好，镜面人像清晰亚光丝纹不锈钢，黄铜等色泽均一，明亮无划痕，有金属质感抛光镜面不锈钢色泽均一，明亮如镜面，无划痕印迹铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净面砖表面光滑，色泽均一，点，线，面线条清楚彩钢板等金属装饰面板色泽均一各设施表面无积尘8.7广场门，窗保洁要求1.窗台，门框，门套，窗框，窗套以及上下部的接缝处，玻璃与门框的结合处，铰链等部位，无杂物，印迹，灰尘，污垢，污迹等。2.门框底部无积污。3.门，窗玻66、璃表面洁净明亮，投光性好，镜面人像清晰。4.金属的门，门框，门套，窗框，窗套，扶手，拉手等无氧化斑点，色泽光亮，保持金属质感。8.8广场电梯保洁服务要求1.电梯 （包括：客梯，货梯，露天扶梯）序号 部位 要 求 1 地面表面光亮，洁净，接缝四周边角无污垢 2 墙面表面色泽均一，无斑点，擦痕，污迹 3 厢门表面色泽均一，无斑点，擦痕，污迹 4 门槽无灰尘，污垢，划痕 5 灯具无灰尘，斑点，灯光明亮不模糊 6 风口无灰尘，污垢 7 广告牌无污渍，灰尘，手印，胶迹，框架无灰尘 8 按钮无污渍，灰尘，手印，表面光洁 9 探头无灰尘，污迹 10 光幕无灰尘，污迹注：每次清运垃圾后清洁并消毒露天扶梯雨后及67、时清除积水，水渍2. 按材质分类质量要求： 材 质 质 量 要 求 花岗石，大理石 表面光洁亚光丝纹不锈钢色泽均一，明亮无划痕，有金属质感亚克力（有机玻璃）表面光亮，无划痕护墙板表面光亮，色泽均一，无灰尘彩钢板等金属装饰面板色泽均一，无灰尘8.9广场卫生间保洁服务要求1.基本保洁质量要求序号部位要 求1小便池及座便器无秽物，尿碱，水迹，杂物，表面光洁 2面台及镜面 无水迹，污迹，表面光洁 3面盆 无水迹，污迹，表面光洁 4墙面 无灰尘，污迹，胶迹，保持墙面光洁 5地面 无垃圾，污迹，水迹，烟蒂，痰迹，地面光洁 6水龙头 无水迹，污迹，划痕。表面光洁 7洗手液 表面光洁，洗手液不得少于皂盒的1368、 8隔断门 无灰尘，手印，水迹，污渍，表面光洁 9木窗 无灰尘，手印，水迹，污渍，胶迹，表面光洁 10窗台 无灰尘，污迹，表面光洁 11灯罩 无灰尘，污迹，表面光洁 12窗框 无灰尘，污迹，水迹，表面光洁 13风口 无灰尘，污迹，表面光洁 14天花板 无灰尘，蜘蛛网 15垃圾桶 无污迹，锈迹，桶内垃圾不得超过12 16烘手器 表面光洁，噪音不超标 17喷淋头 无灰尘，光亮 18管道 无灰尘，光亮 19扬声器 无灰尘，光亮 20标牌 无污迹，水迹 21灯具 无灰尘，表面光亮 22门 无灰尘，污迹，水迹，划痕。表面光洁2. 按材质分类质量要求：材质质量要求地砖光亮，色泽均一，点，线，面线条清楚面砖69、表面光滑，色泽均一，点，线，面线条清楚不锈钢色泽均一，明亮无划痕，有金属质感木质无灰尘，无划痕，表面光洁玻璃表面洁净明亮，透光性好，玻璃内膜无划痕镜面表面洁净明亮，镜面人像清晰8.10广场消防通道保洁服务要求1.基本质量要求序号部位质量要求1地面无垃圾，污迹，水迹，烟蒂，痰迹，地面光洁2墙面无灰尘，痰迹，无蜘蛛网，保持墙面光洁无划痕3消防栓及灭火器无灰尘，垃圾，污迹，水迹，表面光洁4 门无灰尘，污迹，水迹，划痕5 消防管无灰尘，垃圾，污迹6 喷淋管无灰尘，垃圾，污迹7 风口无灰尘，污迹，表面光洁8 喷淋头无灰尘，光亮9指示牌及标牌无灰尘，污迹，表面光洁10消防门无灰尘，污迹，水迹，划痕11 扶70、手无灰尘，污迹，水印12 灯罩无灰尘，保持表面光洁13 闭门器无灰尘，水迹14 探头无灰尘，污迹2. 按材质分类质量要求 材质 质量要求 水磨石，水泥地面用面蜡，防水，防滑 面砖表面光滑，色泽均一，点，线，面线条清楚 涂料无黑色划痕及其它各种污迹 木质无灰尘，无划痕，表面光洁8.11广场茶水间，清洁房，办公管理处的家具，摆设的保洁服务要求1.基本质量要求序号部位要求1地面无垃圾，污迹，水迹，烟蒂，痰迹，地面光洁2墙面无灰尘，污迹，水迹，保持墙面光洁无划痕3门无灰尘，污迹，水迹，划痕4玻璃窗及框无灰尘，污迹，水迹，表面光洁，明亮无划痕5吊柜无灰尘，污渍，水迹，表面光洁6水龙头无污渍，水迹，表面光71、亮7水池无水垢，污迹，茶垢，垃圾，无堵塞，表面光亮8柜子无灰尘，污渍，水迹，表面光洁无划痕9窗台无灰尘，污迹，垃圾，水迹，表面光洁10烟灰盅无垃圾，污迹，痰迹，表面光洁，烟蒂不超过三个11灯具无灰尘，表面光洁12风口无灰尘，污迹，水迹，表面光洁13烟管无灰尘，污迹14喷淋头无灰尘，污迹15感烟探头无灰尘，污迹16标牌无灰尘，污迹，水迹，表面光洁17开关及其它设施无灰尘，污迹，水迹，表面光洁18垃圾桶无灰尘，污渍，水迹，表面光洁19 办公室桌子无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁20椅子无灰尘，污迹21沙发无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁22会议室桌椅板凳无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁72、23电器无灰尘，污迹，水迹，手印, 异味, 表面光洁2. 按材质分类质量要求 材 质 质 量 要 求 地砖光亮，色泽均一，点，线，面线条清楚 涂料无黑色划痕及其它各种污垢 木质无灰尘，无划痕，表面光洁 皮质光亮, 无污垢 地毯鲜明光亮, 无灰尘 玻璃表面洁净明亮，透光性好，玻璃内膜无划痕8.12广场大厅,中厅,公共区域, 走道, 楼层客梯厅的保洁服务要求1.基本质量要求序号部位质量要求1地面无垃圾，污迹，水迹，烟蒂，痰迹，地面光洁2墙面无灰尘，污迹，水迹，保持墙面光洁,无划痕,无涂鸦3天花板无灰尘，污迹, 蜘蛛网4玻璃及不锈钢条无灰尘，污迹，水迹，胶迹, 表面光洁，明亮无划痕5立柱无灰尘，污迹73、，胶迹, 表面光洁6圆柱无灰尘，污迹，胶迹, 表面光洁, 无划痕7水牌无灰尘，污迹，胶迹, 水迹, 手印, 表面光洁无划痕8玻璃幕墙无灰尘，污迹，胶迹, 水迹, 手印, 表面光洁无划痕9服务台表面无灰尘, 台面干净10指示牌及标牌无灰尘, 污迹, 表面光洁, 指示准确11消防栓及灭火器无灰尘, 污迹, 表面光洁, 设备完好可正常使用12不锈钢门及门框无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁，明亮无划痕13风口无灰尘，污迹，水迹，表面光洁14灯罩无灰尘，表面光洁15探头无灰尘，污迹16烟灰盅无垃圾，污迹，痰迹，表面光洁，烟蒂不超过三个17门前雨棚无灰尘, 光亮, 雨雪天气后及时清理18门外圆柱无灰尘74、，污迹，水迹，手印, 表面光洁19显示屏四周框无灰尘, 污渍, 水迹, 整面字迹清楚20艺术雕塑小品无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁, 尝雨雪天气后及时清理21灯箱广告四周框无灰尘, 污渍, 水迹, 整面字迹清楚22烟感无灰尘，污迹23警铃无灰尘，污迹, 手印24扬声器无灰尘，污迹, 光洁25喷泉管无污迹, 无附着杂物, 设备完好可正常使用26吊顶造型无灰尘，污迹, 蜘蛛网, 无划痕27灯具无灰尘, 表面光洁28开关, 按钮无灰尘，污迹，水迹，手印, 表面光洁29地灯无灰尘，污迹, 表面光洁, 设备完好可正常使用2. 按材质分类质量要求 材 质 质 量 要 求 地砖光亮，色泽均一，点，线，75、面线条清楚 涂料无黑色划痕及其它各种污垢 木质无灰尘，无划痕，表面光洁 皮质光亮, 无污垢 地毯, PVC地板鲜明光亮, 无灰尘, 表面平整 玻璃, 镜面表面洁净明亮，透光性好，玻璃内膜无划痕 花岗石, 大理石 表面光亮 墙纸, 墙布 无积尘, 无霉点, 色泽均一 不锈钢, 黄铜 色泽均一，明亮无划痕，有金属质感8.13广场的广场外围及保安岗亭的保洁服务要求1. 广场外围基本质量要求序号部位要求1幕墙玻璃无灰尘，污迹，胶迹, 水迹, 手印, 表面光洁无划痕2圆柱无灰尘，污迹，胶迹, 表面光洁, 无划痕3垃圾清理无垃圾，杂物4垃圾容器清洁及倾倒无灰尘， 污渍， 异味5不锈钢设施清洁保养无灰尘， 76、污渍， 异味，锈迹6各种花木，指示牌无灰尘， 污渍，杂物7明沟，窖井无垃圾， 积水， 异味， 杂草8下雨，下雪等路面清扫无积水， 积雪， 杂物9风口无灰尘， 表面光洁10指示牌无灰尘， 污渍，水迹,11灯饰无灰尘， 斑点， 灯光明亮不模糊12雨棚无灰尘，污渍， 水迹2. 保安岗亭保洁的基本质量要求序号部位质量要求1台面无灰尘2门无灰尘，污迹，明亮无划痕3窗无灰尘，污迹，明亮4其它表面无灰尘，污迹，明亮无划痕8.14广场的车库及建筑天台的保洁服务要求1. 车库保洁基本质量要求序号部位要求1地面无垃圾， 积水， 灰尘，污渍， 2墙面无灰尘，污迹，无划痕3灯具无灰尘， 斑点， 灯光明亮不模糊4管道无77、灰尘， 污渍5消防栓及灭火器无灰尘, 污迹, 表面光洁, 设备完好可正常使用6窗无灰尘，污迹，水迹， 明亮7扶手及挡杆无灰尘， 锈迹，污渍2. 建筑天台的保洁基本质量要求序号部位要求1地面无垃圾， 积水， 灰尘，污渍， 2墙面无灰尘，污迹，无划痕3灯具无灰尘， 斑点， 灯光明亮不模糊4管道无灰尘， 污渍5扶手无灰尘， 锈迹，污渍8.15广场的外墙清洗保洁服务要求1. 部位保洁质量要求与材质分类质量要求见上述各表2. 作业方提供“安全施工协议，营业执照，进场人员身份证及相应资格证书复印件。3. 执行安全基本要求 监护人员注意施工情况，协助板上施工人员 施工后对施工现场全面检查，收拾整理工具，注意78、施工现场整洁 施工完毕把所有高空吊绳收回，盘卷整齐。 绳的系结，安全带，安全绳，吊绳不得嵌入铝合板的接缝中8.16广场的专项保洁服务基本要求1. 专项保洁服务的界定A. 保洁应急事件B. 消杀工作C. 喷水池清洁D. 垃圾清运E. 其它设施（空置单元，机房） 2. 专项保洁服务的基本要求A. 对意外情况制定清洁工作应急处理措施，可避免其对物业环境卫生的影响，保持广场始终如一的环境清洁，意外情况指“暴风雨，霉雨天，水管爆裂，污染水井和管道，火灾等现象。B. 提高广场公共卫生，净化楼宇环境，规范广场消杀工作，减低或消除鼠害，蚊蝇对环境和设施设备的危害。C. 通过日常和定期对喷水池清洁，保持喷水池水79、清，整洁。D. 每天做到定时定点收集和清理广场的生活垃圾和装修垃圾，确保广场环境卫生和商业秩序。E. 定期作业广场的空置单元和设备机房的保洁工作。3. 专项保洁服务的质量要求A. 保洁应急事件：目视地面无杂物，污垢，无积水。B. 消杀工作：楼层，车库，广场无明显鼠迹；广场绿地，沟渠，垃圾房无蚊，蝇，蛆现象；目视无明显蚊，蝇在飞。C. 喷水池清洁：池内外各设施清洁，无污秽物，青苔，水体清澈，无沉积物，漂浮物，无异味。D. 垃圾清运：日产日清，定时定点，不二次污染环境。E. 其它设施（空置单元，机房）保洁服务的质量要求见下表 材质 质量要求水磨石，水泥地面无灰尘, 污垢, 清洁涂料无黑色划痕及其它80、各种污垢管道等及设施无灰尘, 无蜘蛛网8.17 消杀工作作业要求A. 消杀工作的作业计划要提前安排，提前一周通知商户，住户，以便做好配合的准备B. 消杀的安全防护由物业公司负责，作业开始前要口头通知作业点周边的商户，包括行人。注意安全，不得妨碍消杀作业。C. 消杀工作完成后，在重点施药消杀的地区要立警示牌，防止儿童，宠物进入，防止伤害，在药力高峰期过后及时撤去警示牌。九、广场绿化管理工作基础服务标准9.1 广场绿（美）化基本质量要求1. 绿化及其相关设施，景观质量保持常年完好。2. 每逢节日或重大活动，广场广场按商业管理公司的计划和要求，更换鲜花品种，布置与之相匹配的设施。3. 内街及小型喷水81、池边的四季，应定期更新调整，翻新。4. 保持屋顶花园绿化植物群落层次分明，季节分明，无死树枯枝。5. 保持空中走廊观赏植物色彩鲜艳，无灰尘，无整片枯叶。6. 雕塑，景观小品边的观赏植物要做到枝干挺立，无数朵谢花，无整片枯叶。9.2 可移动盆栽绿化服务的基本质量要求1. 定制各种规格的花盆，并有广场的标志2. 花盆摆放时垫放保护地面的软物材料。3. 植物叶片干净，无明显污渍，无整片枯枝。4. 植株健壮，无病虫害。5. 按指定位置摆放，兼顾某与通风，6. 不应由于养护导致地面，墙面积水，或形成污水。及时清理游人扔进的杂物，污物。7. 摆放的鲜花不能有两朵以上枯谢，如有枯萎及时摘除或更换。并及时进行82、养护，修枝，整形。9.3 固定绿化服务的基本质量要求1. 植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地充分利用，覆盖率100%，无裸露土地。2. 花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯死树桩及病虫害侵害现象，乔木存活率在95以上，树木缺株率在4%以下，花蕾缺株率在5%以下，病虫危害株率不超过8%。3. 绿地清洁，无杂物，无堆放物料。4. 各类植物无枯萎，凋败现象。9.4 绿化服务操作的基本要求一 对绿化服务员工的要求1. 掌握必要的绿化知识和操作技能。2. 遵守安全生产条列和操作规程3. 爱护花木，工具，节约用电，用水。4. 文明作业，礼貌对待商户，消费者，游人。二 对绿化服务员工作业的要求1. 按照季83、节不同穿戴与季节相符的工作服，佩戴工作胸卡进入劳动地点。2. 进入屋顶花园劳动，应搭乘货梯或通过扶梯。3. 携带必要的工具，材料，设施，文明施工，不得妨碍其他商户，消费者，游人的正常工作或活动。4. 工作结束要清洁周边环境，避免污染。5. 进行绿化服务作业，要注意保护相关的建筑构造。9.5 绿化服务的质量检查1. 绿化服务工作记录检查。 养护人员每次完成实施作业后，要填写绿化服务工作执行情况记录表， 交由某商业管理公司，或物业管理处专人签字确认后保管。2. 某商业管理公司，或物业管理处绿化主管人员每月一次对广场内的绿化景观进行检查，并将结果记录于绿化服务质量巡查表巡查内容标准检查情况整改情况草84、坪养护按计划修剪，保持草坪平整整洁，修剪高度6厘米灌木修剪花灌木，绿篱球类保持整洁及良好形状与长势除草一季度至少除草两次，达到立姿目视无杂草防病虫害发现病虫害及时喷药防范抗旱排涝高温时，浇水时间安排在早晨或晚上; 雨季时，及时做好排涝工作防台，防汛，防自然灾害台风等可遇见的自然灾害到来前，检查养护范围情况，及时发现险情，修剪，加固。在自然灾害过程中，加强值班，及时处理所发生的各种情况。9.6 绿化景观标识与绿化景观档案管理1. 广场的绿化景观标识由某商业管理公司制作统一标识。2. 广场的绿化景观档案管理由某商业管理公司物业设施部建立。3. 某商业管理公司建立广场假日氛围布置标准图案册。十、广场85、设施设备维护工作基础服务标准10.1广场标识标牌的管理10.2 广场标识标牌分为“自然标识，交通道路引导标识，安全警告标识，公益及其它标识。自然标识：1. 楼层标识，2. 区域标识，3. 功能标识（如卫生间，设备机房，商务中心等），4. 商户或公司名牌标识，5. 平面引导标识和消防安全疏散标识（如消防安全疏散标识，安全出口，安全通道等）。交通道路引导标识：主要对道路交通起警示，疏导，告知作用。安全警告标识：对一些与安全有关的事项提供警示或告示，以保证相关人员及设施的安全。公益及其它标识：包扩“节约用水，爱护花草“等，用语要文明礼貌，富有文采和诗意，增加亲和力和感染力广场标识标牌按所处区域分为“86、室外标识标牌”和“室内标识标牌”室外标识标牌：1.形象标识牌。2.广告标识牌。3.店牌标志牌。4.交通标识牌。 5. 地面分流标识牌。6.立地式带顶棚宣传栏。室内标识标牌：1.分楼层索引牌。2.建筑内部区域划分标识牌。3.各楼层平面图标识牌。4.商户名称标识牌。5.贴墙式宣传栏。6.楼层号牌。7.通道分流吊牌，灯箱。8.贴墙式指示牌。9.茶水间，洗手间等功能标识牌。10.温馨提示标语牌。11.公共安全标识牌。12.其它临时增设的商业活动宣传，告示牌。10.3 广场标识标牌的管理标准1. 广场的标识标牌作为环境静态的识别符号，发挥指示作用，要标识标牌标准规范，设置有序，方便商户，方便管理，给某提87、供便捷服务，营造某优美的商业，工作环境，树立广场的良好形象。2广场的标识标牌的制定，设计和安装必须符合统一的规划要求，字体规范，制作美观，颜色某，安装牢固。所有的标识标牌的制定，设计和安装，以及变更必须得到某商业管理公司的审核和批准。3. 广场的标识标牌的制定，设计要符合国际或国家的相关标准：涉及消防方面的要符合消防相关的图标和文字。涉及交通方面的要符合交通相关的图标和文字。其它标识标牌的制定，设计要遵守公共信息标志图形符号的要求。凡是提示，警示，指示类的标识标牌在设计时要使用中英文双语。4. 广场的标识标牌的安装位置要准确，合适，醒目，按规定安装放置，使其发挥有效的作用。10.4 广场标识标88、牌及附属设施的维护1.凡涉及广场标识标牌按名称，功能，数量，位置登记造册建挡，有案可查，统一管理。2.商业管理公司，物业管理公司专人定期对广场标识标牌进行检查，发现缺损，破损，脏污的标识标牌及时更换更新。对外立面的标识标牌（包括广告和店招牌），一经发现上述现象（包括陈旧，颜色严重退化），出具书面文函要求相关责任方限期整改，并督促检查整改情况。3. 物业管理公司专人定期对广场安装标识标牌的固定支架进行检查进行检查，发现支架锈蚀或板材脱落的情况要维护，维修，加固。4.在台风等恶劣气象季节前，物业管理公司专人对户外的标识标牌（包括广告和店招牌）进行安全检查。在大风或大雪后，同样对户外的标识标牌（包括89、广告和店招牌）进行安全检查，及时消除安全隐患。10.5 广场设备管理要求一、设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司应抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对101广场的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理90、上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。10.6 广场建筑物本体管理要求制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋修管，延长房屋使用寿命；建立101广场建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应91、增多，加大了费用开支；10.7 广场设施设备管理标准序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理92、有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的运行制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备广场消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1以下（年）1以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积广场内物业使用管理处经理为责任治安、消防员；93、下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次94、数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。10.8 广场设施设备维修主管职责根据物业特点和业主（使用人）的需要，结合101广场建筑本体、电力、照明系统、给排水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基建设施、公共设施等制定日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；并负责工程人员日常工作效果的检查、监督。 带领下属熟悉下表内容：1整体布局、水电设施、消防设95、施、空调供暖系统等二天设计、安装单位全体新员工公司本部培训考核熟悉101广场管理、运行2房屋验收交接程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核要求掌握房屋交接的全过程3设施及设备维护标准及作业程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核明确公用设施设备维修范围及标准4各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧一天公司本部全体人员公司本部培训考核行为规范及技巧5消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司本部全体人员公司本部培训考核掌握应急方案及常识五、配备维修工具项目备注电焊机低值易耗品冲击电钻低值易耗品手电钻低值易耗品手提砂轮机低值易耗品电锯低值易耗品切割机低值易耗品铝合金梯（长、短96、）低值易耗品台钳低值易耗品工作台低值易耗品万用表低值易耗品钳表低值易耗品摇表低值易耗品机电设备专用工具低值易耗品电工工具低值易耗品水工工具低值易耗品电焊工具低值易耗品疏通机低值易耗品铝合金人字梯低值易耗品工具柜低值易耗品其他工具材料低值易耗品3、消防器材项 目备 注无线对讲机固定资产手提式灭火器 低值易耗品消防斧头低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具低值易耗品消防靴低值易耗品消防战斗服低值易耗品强光手电筒低值易耗品10.9 广场设施设备维护方案（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号项目计97、划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；2.无违章，边角线齐整；3.整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗漏；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，缺损；4.天面水98、箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4共用照明每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无乱搭接；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无缺损。5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修。1.箱体完好，标识清楚；2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修。工程部和清洁部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.室内设施齐全。3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱对方。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题及时维修。由工程部按99、相应技术作业规程实施维修。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修。工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂；2.线路畅通，使用正常。2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。工程部负100、责组织实施。1.结构安全，正常使用；2.结构性能完好。2外墙面1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；2.每年对某LOGO标志进行一次维护；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3公共屋面1.每年全面修补天面隔热层一次；2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部与清洁部协同实施。1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完好；3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程部按照相应作业101、规程实施维修。1.线路无老化；2.灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施1.每半年进行一次烟感试验；2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3.每年对消防疏散标志进行一次维护。工程部负责组织实施。1.设施完好率100%；2.报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层1.每半年对公共地面进行一次维护；2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；4.每年对公共窗户进行一次全面维护 。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好，无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1.每年对卫生洁具进行一次全面维护；2.每年对水、102、电设施进行一次全面维护；3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.完好、无缺损；2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1.每年检修一次，并紧固管道固定码；2.每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水通畅；3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；2.每年对顶棚进行一次全面维护；3.每年对通讯线路进行一次全面检修。工程部负责组织实施。1.完好、无损坏；2.线路畅通、使用正常。办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、103、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）；3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。10.10广场消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1种类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下104、后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损。半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。导线无破损、烧焦现象。半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘。半年7控制台表面除尘用干布、毛刷除去表面灰尘无尘。每日区域报警器1指示灯直观目测指示灯明亮正常。1个月2电源电压24V、220V指针指示24V。1个月3报警功能按下“Fire test”键。“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5信号（105、电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。导线 无破损、老化。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动。1个月（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测指示灯指示正常。1个月2电源电压24V220V24V。1个月3报警功能按下“Fire test”键。“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严106、重时更换。无尘。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测10CM处喷向探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年3机械部分 （齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润油。无锈损且表面涂有润滑油。1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损。1年5电机接线端子用螺丝刀紧固107、无锈损。半年6击碎玻璃按钮盒直观目测。完好无损。1个月防火门1防火门门体直观目测。完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油。完好，弹性适度。半年3消防通道、防火门直观目测，并开头防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，控制启停正常。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月5排烟阀（1）微动开头及108、内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线员端子。端子无松动、微动开关固定良好。1个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活。1个月。加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘。无尘。1个月。2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4各送风口百叶窗直观目测。送风口百叶位置正确3个月。5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月消防系编印控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示政党开关109、处于开启或自动状态。1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4电源（信号）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老化。半年5 控制柜除尘用干布、毛刷除去表面灰尘。无尘。每日消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态。1个月。2批示灯按测试键。按测试键后，指示灯亮。1个月（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测。信号指示正常、音量调节位置合适。1个月。2各切换器、控制器通电试验。转换工作正110、常1个月。3各放大器放音试听音质、音量。音质、音量良好。1个月。4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎。端子无烧损或松动。半年。5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗。表面无粉尘。3个月。6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好。如松动，用螺丝刀紧固。各扬声器接线牢固、纸盒无破盒。半年。7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘。无尘。半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面。机房整洁、干净。1个月。2机房内照明、电话开头电灯、通话检查。照明完好、电话通话正常。1个月。3地漏排水试验。地漏排水通畅。1个月。灭火器材1推车式灭火器材直观目测守好无损，压力在正常范围。1个月111、。2干粉灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。喷淋系统1水泵手动盘车。转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根。添加盘根。点动时不漏水半年3水泵添加盘根。更换并添加润滑油。水泵运转灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆。开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀。半年5水泵和电机用擦布和毛刷。无尘。1个月6各信号阀直观目测。在区域报警器上的相应位置无报警信号。1个月7各水流指示器放水试验。消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警。3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多。半年10.11 广场给排水系统定期维护保养计划及112、标准（1）生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、给水设备1生活水泵外观日常检查（1）外表清洁，无锈蚀损坏；（2）螺栓，螺丝无松动断裂；（3）防震垫无损坏。2电机（机械部分）日常检查（1）运行过程中无异常震动，噪音；（2）电机及轴承温升正常。68个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。3泵体日常检查（1）运行正常，无异常震动、噪音；（2）检查轴承发热情况，无烫手现象；（3）检查填料处的渗漏和发热情况，每分钟102滴为好；（4）检查联轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。68个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。35年打开泵盖，113、检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。2、给水设施1蓄水池、水箱3个月半年（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修配件。2减压阀、水锤消失器3个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。3止回阀、浮球阀、排气阀1个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。4闸阀、截止阀日常检查（1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。5水嘴日常检查（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。6压力表3个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。7水表1个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读114、数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8窑井室1个月（1）井盖、井裙完整，启闭方便；（2）爬梯牢固，井底干净。3、给水管道1生活给水管道日常检查（1）水流要畅通，无堵塞；（2）管道连接部分要严实；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡1个月管理吊支架，管卡连接要牢固；（2）表面无锈蚀。（2）、消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设备1外观日常检查1 外表清洁、无锈蚀损坏；2 螺栓、螺丝无松动断裂；3 防震垫无损坏。2消防泵35个月1 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；2 检查泵体，用手盘动轴无卡壳现象，无漏水；3 检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；4 115、开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。1214个月1 更新润滑脂（油）；2 轴承体清洗、检查；3 更换零配件；4 绝缘良好（电部分）；5 接线端子牢固（电部分）。2消防设施1室内消火栓每周1 箱体启闭灵活，箱体完整；2 箱内水枪、水带齐全无缺少，水枪卡口无变形；3 箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形；4 报警按钮封闭完整。2室外消火栓1个月1 消火栓完整无缺少，表面无锈蚀；2 栓口无变形，无滴漏；3 标识颜色鲜明。3水泵接和器1个月1 接和器完整无缺，表面无锈蚀；2 启动灵活，无滴漏；3 栓口无变形。4室内小型消火栓3个月1 消火栓箱体、箱门完整无缺，箱门关闭灵活；2 栓口无变形，116、阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏；3 箱内胶皮管连接紧固，无滴漏；4 标识清楚。5自动消防报警阀3个月1 报警准确灵敏；2 阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢固。6自动消防喷头3个月喷头完整无缺少。7闸阀、截止阀、止回阀1个月1 启闭灵活，连接牢固；2 无堵塞，无锈蚀，无滴漏。8安全阀3个月1 阀门齐全，无锈蚀；2 铅封完整。按计量局要求周期检验。3消防管道1消防管道3个月1 消防管道要通；2 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；3 管道油漆要完好，颜色鲜艳。2管道附件3个月1 管道附件要齐，表面无锈蚀；2 管件连接要牢固。3管道吊支架、管卡1个月1 管道吊支架、管卡连接要牢固；2 表面无锈蚀。4压力表1压117、力表3个月1 表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；2 读数正确，指针灵敏。（3）、排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1排水设备1污水泵日常检查（1） 外表、滤网、支架无严重锈蚀；（2） 螺栓、螺丝无松动断裂；（3） 水管与泵连接完好，接口无松动、泄露。2泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。1214个月（1） 检查泵内或管，无杂物堵塞；（2） 更换零部件；（3） 轴承体清洗、加油。2排水设施1排水闸阀1个月（1） 阀门启闭灵活；（2） 阀体要完整；（3） 无锈蚀，无滴漏。2排水栓卫生洁具日常检查（1） 栓体完好；（2） 水流通；（3） 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。3窖井室1个118、月（1） 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；（2） 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。3排水管道1室内排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。排气管1个月（1） 保持管内气体及时排出；（2） 下水管内不准有真空。管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固。2室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞。窖井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。10.12 广场给排水系统应急处理方案（一）给排水系统事故应急处理措施给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需段时间停水时，应提前通知商户停水时间及恢119、复供水时间，以便作好储水准备；遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向商户作出书面解释；对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知商户停水时间、原因和恢复供水时间；定期清洗二次蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（二）给排水系统故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。给水系统高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得120、超过两天；干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向管理处经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。排水系统室内外排水干管如发生破裂，应即可组织抢修，修复时间不得超过4小时；排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。十一、广场物业管理考评广场管理员考核细则为了提升广场整体管理水平，规范管理员绩效考评工作，管理处请示公司同意后，根据广121、场管理需要，拟定以下考核细则：考核分数100分，分值为 元/分，月扣罚累计35分以上者，除扣罚考核分数和考核工资外，严重警告一次，记入年终考核。累计书面警告三次，当月累计扣满100分的报请公司经理室予以辞退处理。项目序号考核内容考核标准举止1不按规定着装上班 每次扣3分2不讲究个人卫生,仪表不整洁,不蓬头垢面,在工作场所内吸烟等不雅现象;每次扣3分3工作态度简单粗暴无礼每次扣5-7分4在工作中不能指导下属，不能帮助下属提高能力、完成任务的每次扣3分6不能意识到客户的需要，提供良好的服务每次扣3分7不通过事先计划，根据轻重缓急来安排工作每次扣3分出勤1当值时迟到、早退每次扣8分，当月累计三次者作122、旷工一天处理，并严重警告一次2未经同意私自调班者每次扣5分工作态度1不服从领导管理，无理取闹者每次扣10-15分2不听指挥，不服从工作安排的每次扣5-10分，严重的予以辞退3无原则争吵，造成不良影响每次扣2-5分4不勇于为所在团队出现的问题承担责任、找理由推卸每次扣15-20分5在制订工作计划、完成工作任务时没有把安全放在第一位，发生安全事故的每次扣15-20分 6工作无责任心的每次扣2-5分当值1利用各种形式赌博的每次扣15分以上2当值饮酒，酗酒滋事每次扣15-20分工作效果1不能与管理公司在工作上保持高度密切配合的每次扣1-3分2受理业主的管理服务要求和有偿维修,不能及时填写记录并派单、跟123、踪及回访每次扣5-10分3没有收集业主意见并及时反馈，用户档案没有管理规范每次扣5分4各项管理帐册不整洁、不完整、不准确、不及时、签名手续不齐全每次扣5分5在当值中利用职权，开后门、捞好处的每次扣10分，情节严重的辞退6包庇坏人、坏事的每次扣20分，情节严重的辞退7违反公司规章制度，私自收受他人财物，受贿或将公物占为私有的视情节以扣分或辞退，直至送交司法机关8拉帮结派，欺上瞒下，弄虚作假，营私舞弊，搞内耗的扣20-25分，教育不改者予以辞退9装修现场每天检查少于二次，未作好相关记录的每次扣5分10因人为因素造成公物丢失、损坏、被窃的视物品贵重程度进行扣分，直至辞退，并追究当事人责任11卫生每天124、少于4次检查，不能保持各个楼层、广场等地方的干净的扣10-15分12上班未及时开启对讲机、公共抽屉;下班未巡视办公区灯具电器设备等,不能确保电源已关闭就离开的扣5-10分13电话须及时接听,并使用规范的电话服务用语,先等客户挂断电话扣5-10分以上考核条款是根据广场特定要求及情况拟定，将继续根据操作过程中出现的问题逐步完善，直至适合广场的管理要求，各管理员认真学习，并贯彻执行，认可后签名。绩效考评扣分细则的解释权在公司总经理办公室。广场物业管理处广场保安队员考核细则为了提升广场整体管理水平，规范护卫人员形象，管理处请示公司同意后，根据广场管理需要，拟定以下考核细则：考核分数100分，分值为 元125、/分，月扣罚累计35分以上者，除扣罚考核分数和考核工资外，严重警告一次，记入年终考核。累计书面警告三次，当月累计扣满100分的报请公司经理室予以辞退处理。项目序号考核内容考核标准举止1不按规定着装、各种符号不齐的或不符合要求每次扣5分2执勤时仪表不端正每次扣3-5分3着制服时佩戴首饰每次扣3分4工作态度粗暴无礼每次扣5-7分5打人每次扣50分除追究刑事责任外，予以辞退6不讲个人卫生，蓄长发、留胡须者扣5分7不使用文明语言，与顾客及商家争辩者每次扣3分8利用工作之便，泄私愤、损坏公物每次扣10-15分出勤1当值时迟到、早退每次扣8分，当月累计三次者作旷工一天处理，并严重警告一次2未经同意私自调班126、者每次扣5分工作态度1不服从管理，无理取闹者每次扣10-15分2不听指挥，不服从工作安排的每次扣5-10分，严重的予以辞退3无原则争吵，造成不良影响每次扣2-5分4发现问题故意回避、不处理、不报告、不记录者每次扣5-10分5背后议论他人，散布谣言不利团结者每次扣2-5分上岗1利用各种形式赌博的每次扣15分以上2与异性乱拉关系的扣10-15分3每天早晨不按时参加立队晨会的，义务消防活动不参加的每次扣10-15分4吸烟者每次扣6分5把无关人员带入执勤点的每次扣20分6当值饮酒，酗酒滋事，无理取闹者每次扣15-20分7执勤时干私活，玩手机，看书报，吃零食每次扣10分8执勤时脱岗、窜岗、睡岗、长时间坐127、岗的每次扣5-10分9执勤区域内举手之劳小事要及时处置。（如地面烟蒂、包装袋、饮料瓶、废纸片要及时捡入垃圾桶内，某伞、指示牌位置不正要及时正位。每次扣2-5分10川香人家后面垃圾桶盖没有在巡视时及时盖上每次扣2-5分1123：00后没有及时关闭灯光电源每次扣2-5分工作效果1交接班过程中，工作马虎每次扣1-3分2执勤中不按时巡逻、打点（卫生脏、乱、差）扣4-8分3不按规定登记扣3-5分4工作失职，致使该发现和制止的治安事端、案件事故而未能发现和制止每次扣5-10分，但尚未达到严重程度的扣15-20分5对执勤队员违章违纪行为隐瞒、包庇，不主动报告者每次扣4-6分6遇险时贪生怕死，临阵脱逃或消极怠128、工，严重失职完不成任务的每次扣20分或辞退7在执勤中利用职权，开后门、捞好处的每次扣10分，情节严重的辞退8包庇坏人、坏事的每次扣20分，情节严重的辞退9违反公司规章制度，私自收受他人财物，受贿或将公物占为私有的视情节以扣分或辞退，直至送交司法机关10拉帮结派，欺上瞒下，弄虚作假，营私舞弊，搞内耗的扣20-25分，教育不改者予以辞退11因人为因素造成公物丢失、损坏、被窃的视物品贵重程度进行扣分，直至辞退，并追究当事人责任12岗亭立岗人员交接班时不相互敬礼，立岗时精神不饱满，姿势不正确，岗内卫生不到位（包括地下休息室，当值班长为第一责任人）每次扣3-4分13广场巡视人员要做好车辆引导，做到车辆停129、放有序，对所在区域卫生要检查，未做好的每次扣5分14班长自身要求不严，作风散漫，纪律松弛，执行不力，使班组工作长期没有起色的或有重大失误的扣50分，并上报公司领导处理15在管理中造成车辆混乱、不按规定停放的扣15-20分16垃圾房拉垃圾时无人跟踪、管理、处理的扣15-20分17接收商家恩惠，秩序管理不力，执行不力的扣15-20分18接收商家恩惠，不制止商家放任其侵占广场财物的扣15-20分以上考核条款是根据广场特定要求及情况拟定，将继续根据操作过程中出现的问题逐步完善，直至适合广场的管理要求，各队员认真学习，并贯彻执行，认可后签名。绩效考评扣分细则的解释权在公司总经理办公室。广场物业管理处护卫130、队员认可后签字广场监控中心员工考核细则为了提升广场整体管理水平，规范监控中心员工绩效考评工作，管理处请示公司同意后，根据广场管理需要，拟定以下考核细则：考核分数100分，分值为 元/分，月扣罚累计35分以上者，除扣罚考核分数和考核工资外，严重警告一次，记入年终考核。累计书面警告三次，当月累计扣满100分的报请公司经理室予以辞退处理。项目序号考核内容考核标准举止1不按规定着装、各种符号不齐的或不符合要求每次扣5分2执勤时仪表不端正每次扣3-5分3着制服时佩戴首饰每次扣3分4工作态度粗暴无礼每次扣5-7分5打人每次扣50分除追究刑事责任外，予以辞退6不讲个人卫生，蓄长发、留胡须者每次扣5分7不使用131、规定文明用语，影响广场形象的每次扣3-5分出勤1当值时迟到、早退每次扣8分，当月累计三次者作旷工一天处理，并严重警告一次2未经同意私自调班者每次扣5分工作态度1不服从管理，无理取闹者每次扣10-15分2不听指挥，不服从工作安排的每次扣5-10分，严重的予以辞退3无原则争吵，造成不良影响每次扣2-5分上岗1利用各种形式赌博的每次扣15分以上2与异性乱拉关系的每次扣10-15分3不在监控中心值班室内吸烟每次扣6分4把无关人员带入监控中心值班室的每次扣20分5当值饮酒，酗酒滋事，无理取闹者每次扣15-20分6当班时干私活，玩手机，看书报，吃零食每次扣10分7当班时脱岗、睡觉每次扣5-10分工作效果1132、交接班过程中，工作马虎，不按规定登记，每次扣1-5分2监控中心值班室内卫生脏、乱、差每次扣4-8分3消防记录不完整、不整洁的每次扣10-15分4未及时发现问题，有后果的每次扣15-20分5对护卫队员违章违纪行为隐瞒、包庇，不主动报告者每次扣4-6分6发现问题没有呼保安，并有后果的每次扣15-20分7在执勤中利用职权，开后门、捞好处的每次扣10分，情节严重的辞退8包庇坏人、坏事的每次扣20分，情节严重的辞退9违反公司规章制度，私自收受他人财物，受贿或将公物占为私有的视情节以扣分或辞退，直至送交司法机关10拉帮结派，欺上瞒下，弄虚作假，营私舞弊，搞内耗的扣20-25分，教育不改者予以辞退11因人为133、因素造成公物丢失、损坏、被窃的视物品贵重程度进行扣分，直至辞退，并追究当事人责任12每月少于1次的防火安全检查，并未做相关记录的每次扣5-10分13不能有效的对消防器材进行管理、检查的每次扣5-10分14由人为因素造成监控设备不能正常运行的每次扣10-15分15发现问题汇总后，未向上汇报的每次扣5-10分16违反消控室值班制度和岗位职责的每次扣10-15分17不能密切配合管理处、保安、保洁、设备人员工作的每次扣15-20分18发生火警没有及时迅速处置的每次扣15-20分，情节严重辞退19对广场地貌、消防系统、各种预案不熟悉，处理问题不当的每次扣5-10分,情节严重的扣20-25分以上考核条款是134、根据广场特定要求及情况拟定，将继续根据操作过程中出现的问题逐步完善，直至适合广场的管理要求，各监控中心员工认真学习，并贯彻执行，认可后签名。绩效考评扣分细则的解释权在公司总经理办公室。广场物业管理处监控中心员工认可后签字保洁人员考核细则为了提升广场保洁的管理水平，规范保洁人员的形象，提高保洁工作质量，经管理处请示公司同意后，现拟定以下考核细则：考核分数100分，分值为 元/分，月扣罚累计20分以上者，除扣罚考核分数和考核工资外，严重警告一次，并计入年终考核。当月累计扣满100分的予以辞退。项目序号考核内容考核标准举止1不穿工作服每发现一次扣1分2工作不积极主动，不关注细节，无责任心 每发现一次135、扣2分3工作中不说规定的文明用语每发现一次扣1分4与商户吵架每发现一次扣5分5穿拖鞋、泡沫底鞋、凉鞋上班的每发现一次扣2分6穿戴金耳环、金银首饰上班的每发现一次扣1分7与主管吵架情节恶劣的每发现一次扣1分出勤1迟到、早退每次扣5分2不请假无故旷工扣除当天工资，超过3天视自动离职3事假当天工资扣除工作态度1不服从领导、不听从分配每次扣10分，第二次辞退2上班时边吃东西边工作每发现一次扣2分3服务态度不好，言行举止欠文明每发现一次扣2分4业主投诉调查属实每次扣5分上岗1上岗时看书、看报每发现一次扣2分2上班时间脱岗、窜岗每发现一次扣2分3未经允许，擅自搞兼职者每次扣20分，第二次辞退4私自拾破烂者136、每发现一次扣5分5无正当理由私自向业主收取费用首次扣20分，第二次辞退6因使用不当，造成保洁设备损坏、丢失者照价赔偿工作效果（外围）1广场地面：无明显垃圾、无堆积灰尘发现一处不合格的扣1分。2绿化、花坛：无明显纸屑发现一处不合格的扣1分。3地面照明：无堆积灰尘发现一处不合格的扣1分。4雕塑、灯箱小型垃圾桶：干净、明亮、无灰尘发现一处不合格的扣1分。5休闲桌椅：无灰尘、无遗留垃圾发现不到位的扣1分6喷泉、水池：无垃圾沉积、无漂浮物、水体清澈发现不到位的扣1分7通道门窗、叶子板：无污迹，干净发现不到位的扣1分8大型垃圾桶：无明显污迹、无异味、摆放整齐发现不到位的扣1分9消防设施：无污迹、无积灰发现137、不到位的扣1分10下水口：无明显堵塞现象发现不到位的扣3分11无小广告乱贴、地面无效广告乱画发现不到位的扣2分工作效果（内街）1地面：无明显垃圾、无堆积灰尘发现不到位的扣1分2雕塑、小型垃圾桶：干净、明亮、无灰尘发现不到位的扣1分3喷泉、水池：无垃圾沉积、无漂浮物、水体清澈发现不到位的扣1分4休闲桌椅：无灰尘、无遗留垃圾发现不到位的扣1分5外立面、叶子板、踢脚线：无灰尘、干净发现不到位的扣1分6消防设施：无污迹、无积灰发现不到位的扣1分7观光电梯：地面干净、镜面明亮发现不到位的扣1分8立面玻璃：干净、无明显灰尘发现不到位的扣1分工作效果（标准层）1地面：干净、明亮、无明显灰尘发现不到位的扣1分138、2烟缸、垃圾筒：周边无污迹、筒内垃圾不能过多发现不到位的扣1分3各消防门：无污迹、无积灰发现不到位的扣1分4消防箱、消防器材：无污迹、无积灰发现不到位的扣1分5楼道：干净、无堆积灰尘发现不到位的扣1分6楼梯扶手：干净、无堆积灰尘发现不到位的扣1分7各指示牌：无灰尘发现不到位的扣1分8空中花园：桌椅、雕塑干净、无灰尘发现不到位的扣1分9立面玻璃：干净、无明显灰尘发现不到位的扣1分工作效果（卫生间）1门及锁：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分2标牌：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分3地面、角落：无积水、无垃圾、无污迹、无异味。发现不到位的扣1分4墙面：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分5吊顶：无139、水渍、无积灰、无蛛网。发现不到位的扣1分6座便器：无污迹、无积灰、无异味、卫生。发现不到位的扣1分7尿斗：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分8地漏：无异味、无杂物。发现不到位的扣1分9盥洗台：无积水、无积灰、无污迹、光亮。发现不到位的扣1分10天花板、排风口：无积灰、无污迹。发现不到位的扣1分11镜子：无积水、无积灰、无污迹、光亮。发现不到位的扣1分12照明设施及开关：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分13废物箱：无污迹、无积灰。发现不到位的扣1分以上考核条款是根据广场特定要求及情况拟定，将继续根据操作过程中出现的问题逐步完善，直至适合广场的管理要求，各保洁员工认真学习，并贯彻执行，认可后签名140、。绩效考评扣分细则的解释权在公司总经理办公室。广场物业管理处保洁人员认可后签字广场设备部员工考核细则为了提升广场整体管理水平，规范设备部员工绩效考评工作，管理处请示公司同意后，根据广场管理需要，拟定以下考核细则：考核分数100分，分值为 元/分，月扣罚累计35分以上者，除扣罚考核分数和考核工资外，严重警告一次，记入年终考核。累计书面警告三次，当月累计扣满100分的报请公司经理室予以辞退处理。项目序号考核内容考核标准举止1不按规定着装、各种符号不齐的或不符合要求每次扣5分2着工作服时佩戴首饰每次扣3分3工作态度粗暴无礼每次扣5-7分4打架斗殴每次扣50分除追究刑事责任外，予以辞退5不讲个人卫生，141、蓄长发、留胡须者扣5分6不使用文明用语，与商户争辩者每次扣5-7分7非工作需要，利用广场机电设备耗材的每次扣5-7分8发现问题故意回避、不处理、不报告、不记录者每次扣5-7分9公报私仇，以权压人，以老欺小或处理问题不公平者每次扣5-7分10上班时间不接听电话、手机关机的每次扣3-5分出勤1当值时迟到、早退、脱岗、无视请假制度的每次扣8分，当月累计三次者作旷工一天处理，并严重警告一次2未经同意私自调班者每次扣5分工作态度1不服从管理，无理取闹者每次扣10-15分2不听指挥，不服从工作安排的每次扣5-10分，严重的予以辞退3无原则争吵，造成不良影响每次扣2-5分4对商家提出的问题不努力解决，对商家142、说不知道的每次扣2-5分5服务意识不强、无正当理由拒绝商户要求的正当服务每次扣2-5分6弄虚作假、胡乱承诺自己不能做到的事每次扣2-5分7接受任务拖沓，出工不出力，不主动去发现问题的每次扣2-5分8背后议论，散布谣言，破坏团结的每次扣3-5分当值1利用各种形式赌博的每次扣15分以上2吸烟者每次扣6分3把无关人员带入配电间值班室的每次扣20分4当值饮酒，酗酒滋事，无理取闹者每次扣15-20分5当值时干私活每次扣10分工作效果1交接班过程中，工作马虎，不按规定登记每次扣1-3分2值班室的卫生不到位每次扣5-10分3接单后不能及时到达处理,不能处理的问题没有即时上报;一般维修项目,不能当天完成;每次143、扣5-15分4遇险时贪生怕死，临阵脱逃或消极怠工，严重失职完不成任务的 每次扣20分或辞退5在当值中利用职权，开后门、捞好处的每次扣10分，情节严重的辞退6包庇坏人、坏事的每次扣20分，情节严重的辞退7违反公司规章制度，私自收受他人财物，受贿或将公物占为私有的视情节以扣分或辞退，直至送交司法机关8拉帮结派，欺上瞒下，弄虚作假，营私舞弊，搞内耗的扣20-25分，教育不改者予以辞退9因人为因素造成公物丢失、损坏、被窃的视物品贵重程度进行扣分，直至辞退，并追究当事人责任10业主预约上门服务的,不能准时到达的,如因工作延误不能及时主动回访另约时间的;扣15-20分11自己所负责的工作以及上级交办的事项144、不能按时按质完成,拖延、推脱、推卸,并不能及时反馈的;扣15-20分12个人收受商户钱物的每次扣6分13工作能力、专业能力不胜任本职岗位的每次扣15分14工作、完成任务过程中没有把安全放在第一位，造成事故的每次扣15-25分15值班人员晚上没有及时巡视关闭通道内的照明灯，地下室内的灯每次扣3-5分16白班巡视人员没有及时发现并关闭照明灯，没有及时杜绝常明灯常流水现象每次扣3-5分17故意浪费维修材料，遗失维修材料的每次扣3-5分以上考核条款是根据广场特定要求及情况拟定，将继续根据操作过程中出现的问题逐步完善，直至适合广场的管理要求，各设备部员工认真学习，并贯彻执行，认可后签名。绩效考评扣分细则的解释权在公司总经理办公室。广场物业管理处设备人员认可后签字