1、本报告严格保密。 惠州城市壹号公寓惠州城市壹号公寓 商业均价探讨商业均价探讨 谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司 世世 联联 地地 产产8 8月月 本报告严格保密。 项目分析 周边商业分析 本项目商业价格 纲要纲要 本报告严格保密。 项目概况 人人乐人人乐 时代时代 广场广场 百佳百佳 顺电顺电 城市城市 壹号壹号 购书购书 中心中心 区位描述区位描述 本项目处于惠沙提本项目处于惠沙提 路上，北临滨江公园路上，北临滨江公园 及西枝江；南临滨江及西枝江；南临滨江 广场。广场。 本报告严格保密。 项目概况 项目描述项目描述 西 提 路 惠 沙 提 路 0层层 1层2、层 2层层 3层层 商业面积：商业面积： 商业层面：商业层面： 每层面积：每层面积： 柱柱 间间 距：距： 停停 车车 位：位： 约5642.54 0层、13层；共四层 0层商场：1014.04 1层商场：1283.68 2、3层商场：1464.81 3.9m7m 不等 地下2层停车场； 四层商业层面，两面 临街； 其中0层临西提路，1 层临惠沙堤路； 本报告严格保密。 限制发展因素 建筑因素建筑因素 单层建筑面积千余平方米 柱间距较小，且大小不等 商业总建面五千余平方米 商业规模有限；商业规模有限； 不能支撑大型商业；不能支撑大型商业； 单店造就的商圈不足以在惠单店造就的商圈不足以在惠 城市3、场上造成较大影响力；城市场上造成较大影响力； 本报告严格保密。 确定楼层均价 市场比较法 项目特点分析： 住宅角度上看，本项目处于住宅集中区； 但从商业角度上看，本项目处于相对偏郊的地区； 详见楼盘比较表详见楼盘比较表 本报告严格保密。 购书中心购书中心 商业面积：商业面积：约4200 商业层面：商业层面：13层；共三层 每层面积：每层面积：约1400 三层商业层面，一面临街（朝北）； 价值返算：头三年总营业额3；三年后按总营业额 12；2010年后预计按15； 内部定价：项目整体均价9500元/ M2，一层15000元 /M2，二层8000 元/M2 ，三层4500元/M2 。 本报告严格保密。 城市城市1号与号与购书中心购书中心比较表比较表 内容 权重 分内容 权重 城市1号与购书中心比 相比值 城市1号得分 位置 70% 周围道路状况 20 麦地路东鑫大嫂的对面，与书城优势相当 0