1、房地产开发公司办公、人事财务与物业管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章、办公管理制度1、办公室管理规定12、文明办公制度13、员工办公制度24、员工文明服务制度35、管理处值班制度4第二章、人事管理制度1、物业管理人员守则62、人事规章制度103、管理处考勤制度11第三章、财务管理制度1、财务管理制度132、财务机构和会计人员143、财务核算的一般原则144、资金管理制度155、货币资金和往来结算管理166、申购物品及存货管理制度177、固定资产管理规定18第四章、物业入伙制度1、业主/住户入住前筹2、备制度192、管理处物业入伙程序213、管理处房屋装修申报程序22第五章、机电设备管理制度1、设施设备日常保养规定232、设备安全运行制度243、供电系统管理规范244、消防设施器材管理制度255、水电机械设备维修保养制度256、突发事件处理程序27第六章、物业安全管理制度1、保安员管理制度292、小区出入管理规定293、住宅区物品搬出管理规定304、保安员值班制度305、保安员交接班制度316、保安员仪容仪表规定31第七章、车辆管理制度1、停车场管理制度322、住宅区车辆、停车场管理规定343、车辆被盗、被损坏的处理程序35第八章、物业清洁管理制度1、 管理处清洁管理制度352、 保洁队管理3、规定363、 清洁工管理规定374、 小区绿化养护管理规定38第九章、业主用户管理制度1、业主档案管理标准作业规程392、管理处接待来访投诉工作制度403、业主投诉处理和分析制度414、物业管理处回访制度42第十一章、管理处各部门岗位职责第一节 公司组织机构图第二节 物业管理处岗位职责1、管理处主任岗位职责432、客服前台岗位职责443、工程部部长岗位职责454、工程部人员岗位职责465、保安人员岗位职责476、保洁人员岗位职责487、库管岗位职责49第三节 停车场管理处岗位职责1、 管理处主任岗位职责502、 收银员岗位职责513、 保安部人员岗位职责524、 保洁部人员岗位职责53第四节 4、财务部岗位职责1、 财务部会计岗位职责532、 财务部出纳岗位职责55第五节 售楼部岗位职责1、售楼部主管岗位职责562、策划员岗位职责573、置业顾问岗位职责58第六节 行政部岗位职责1、 人力资源部岗位职责582、 行政部办公室岗位职责59第一章、办公管理制度办公室管理规定办公室是管理处员工办公、接待来访的场所，办公室的形象给业主和客户以管理处管理水平的第一印象，各部门必须予以高度重视。为加强办公室的管理，树立管理处的良好形象，特制定本管理规定。一、 办公室内办公用品必须摆放整齐，不得随意挪动。二、 办公室地面、墙面、门、窗应随时擦洗干净，亮堂。室内空气清新无异味。墙面不得随意张贴图纸或悬5、挂物品。三、 桌面、文件柜、档案柜、电脑、电话机等应随时保持清洁，无积尘，花卉摆放规范。四、 工作完毕，应将桌面收拾干净，不得留下书本、稿纸其他杂物。五、 提供高效、准确、周到的服务是我们的服务宗旨。要把服务宗旨体现在办公室工作的每一方面，在工作态度、仪态、仪表、言谈中表现出高要求、高品位。六、 爱护办公物品，因个人主观原因造成办公物品的损坏，责任人要按价赔偿。文明办公制度一、 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。二、 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。三、 讲究6、礼貌，注重仪容。穿工作服，戴工牌，大方整洁。四、 各办公室严禁吸烟。五、 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。六、 爱护公共财物，节约用水用电。七、 重视防水、防盗等安全工作。八、 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天、喧哗和争吵。九、 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。员工办公制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：一、 出勤：每个月以出勤满28天视为全勤。二、 请假：必须要有请假条，写明事由，由各部门负责人批准，管理处主任签字。二天以内由管理处主任批准，超过二天报呈公司总经理批准。1、 上班时间内，必须坚守岗位，擅自离岗者，按旷工处理。擅自离岗一天，7、扣发二天工资。2、 请假必须提前申请，不准让人代请。三、 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责。不能胜任工作，住户反应比较大意见者，管理处有权作出调离原岗位或辞退处理。四、 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿。五、 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。六、 上班时间不得看报、闲聊，不得用通讯设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。七、 不得在工作时间从事本职工作以外的有偿劳务。八、 严禁向业主、住户索取财物、吃拿等不良行为。九、 热情、周到、主动高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠。员工文明服务制度为提高管理处服务质量，8、为住户提供优质服务、文明服务，在各个岗位工作流程中充分体现热诚、奉献、创新、实效的服务宗旨，维护管理处良好信誉，争创文明小区，特制定此制度。一、 仪容、仪表1、 仪表、仪容整洁、端正、规范，精神状态饱满。2、 上班时间着装统一，一律穿工作服，佩戴工作牌。3、 制服保持清洁、挺括，工作牌涂污或破损及时更换。4、 严禁穿着私人衣服上岗，严禁穿拖鞋上岗。5、 仪容举止文雅有礼、热情，力争给住户留下良好的第一印象；严禁不雅观、不礼貌的举止和行为，如懒散地倚靠在台椅或墙上。6、 严禁与住户发生争吵和打骂行为；处理违章、对待无礼行为，要耐心容忍，以理服人，教育为主。7、 办公室内禁止吸烟，禁止大声喧哗；办9、公时间禁止哼唱歌曲、吃东西聊天、随意串岗、打私人电话。8、 注意个人卫生，禁止蓄须、留长指甲；注意个人清洁，以免因异味引起住户和同事的尴尬。二、 文明用语1、 要养成使用礼貌、文明的词语的习惯，主动向住户和来访者问好，彬彬有礼、态度亲切。2、 接听电话要注意：要在第一时间接听电话；首先向对方问候“您好，XXX管理处”；禁止用“喂、讲话、要哪里、找谁”等生硬失礼的词语。3、 与住户或来访者交谈要使用普通话，说话声音清楚，用词准确，言简意赅。不讲与工作无关的话，不讲与住户无关的话，不讲有损管理处形象的话。三、 处理投诉1、 认真听取住户的意见，弄清情况，做好记录。2、 即时处理，本部门工作范围的情10、况，即时通知有关部门或责任人。3、 重大问题实行负责制：接待人相关部门责任人主任逐级上报，直到处理完毕。4、 态度和蔼，语言谦虚，不急不躁，耐心、细致地做好解释工作；不得冷淡、刁难、取笑、训斥住户、向住户索要钱物。5、 凡在管理处工作范围之内的投诉，处理时间不得超过一周；隐瞒投诉、漏记或漏报者在本部门公开检讨，情节严重的，要扣除当月部分工资。四、本制度不尽之处，参照管理处规章制度有关条款。管理处值班制度管理处为住户提供24小时热线值班服务，客服中心值班人员直接对管理处主任负责，可调度相关部门值班人员处理日常事务，在出现重要或突发情况时，有权调度各部门进行应急处理。一、 值班人员调度范围客服中心11、值班人员可以调度工程部、保安部、保洁部（当班）人员，发出的高度或处理指令，相关人员必须及时履行，如发现拒不执行或有意延误的人员，值班人员有权要求其强制执行，并进行登记，以及呈报有关领导进行处理。二、 重大事项处理程序对于值班工作中所遇到的突发停电以及治安事故等重要事项，在及时向管理处相关负责人汇报后，按照领导指示和应急处理，同时做好值班记录。必要时要求相关班组负责人和管理处领导到场协调处理，不得无故推诿或不报。三、 值班工作要求（一） 客服部前台1、 客服前台的值班由客服前台工作人员轮流负责，值班时间为：2、 值班人员不得随意离岗，如有特殊情况，可与客服前台其他员工协商调换；除管理处集体活动，12、经管理处主任同意外，任何人不得调动工程部员工顶替值班。3、 值班人员应认真填写客户服务登记表。4、 未处理完事项的安排（1） 为使相关部门相关负责人更好地了解值班情况，特别是未完成工作的进展过程，值班人员应在客户服务登记表中详细记录。（2） 不能在本值班时间内完成的事项，值班人员有责任进行处理追踪。（二） 工程部1、 工程部应安排员工轮流值班。2、 工程部值班人员值班时间为当日下午18：00至次日中午12：00。3、 在客服前台值班期间，工程部值班人员负责在客服前台值班人员调度下，处理小区住户申报的急修事务；夜间（客服前台值班结束）负责客服前台热线电话的接听并处理小区突发性维修事务。4、 个人13、无法处理的非紧急维修事务，维修值班人员应向住户解释清楚，约定下次处理时间，并将有关情况反馈到客服前台，在客户服务登记表中详细记录。对无法处理或未处理完毕的工作，工程部值班人员有责任进行跟踪。5、 当出现突发性维修事务时，工程部值班人员应迅速判断其严重性，及时报告客服前台并采取应急措施，必要时可视情况要求相关各部门或管理处主任调派人员协助。（三） 保安部1、 保安部应安排员工轮流值班。2、 保安部值班时间为： (十二小时制)3、 在客服前台值班期间，保安部值班人员负责在客服前台值班人员高度下，处理小区内的安全及外来人员、车辆的出入登记。4、 必要时，客服前台值班人员可高度保洁值班人员处理或协助值14、班人员处理非专业性事务。四、 值班电话：管理处客户服务热线： 0358-* 0358-5587888 *花苑物业管理处 0358-* *花苑物业管理处第二章 人事管理制度物业管理人员守则一、 总则1、 遵守公司各项规章制度。2、 遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。3、 敬业乐业，积极进取，刻苦学习专业知识，不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。二、 忠于职守1、 按时上、下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到早退。2、 进入岗位必须穿工作制服。3、 工作时间不得打私人电话，不得会客。4、 在工作岗位上不准吃东西，不准阅读书报、不准聊天、唱歌、15、听收音机。5、 不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑住户、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。6、 在工作岗位，要热情、礼貌、周到接待住户，与客户和同事交谈要使用敬语。不准高声谈话或聊天，不许当着住户的面做不雅观的动作，如：梳理头发、掏耳朵、挖鼻孔等。三、 工作态度1、 礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待住户还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对住户服务时，还要做到：迎客要有问候声、离客有致谢声，工作出现差错攻失误要有致歉声。2、 微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体，要发自内心，使住户感到宾至如归、温馨和谐、轻松16、愉快。3、 效率。做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待住户要善始善终，交接工作要清楚。4、 责任。对各项工作要有责任心，要有对住户、对公司高度负责的精神。5、 诚实。诚实、可靠、正直、不徇私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向住户索要小费。6、 细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。四、 仪容仪表1、 员工进入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁、袖口要扣好，皮鞋要保持光亮，袜头不可外露，衣裤的纽扣要扣好，拉链应拉紧。2、 工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。3、 在岗位上要行为规范。不准在住户面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、梳头发、剔牙、打饱咯17、修指甲；不准交头接耳；不准说笑聊天。五、 电话接听电话铃声响三声之内必须接听，先说“您好，XXX物管”，然后再询问对方有什么可以帮助的。不得使用不礼貌或粗鲁的语言。六、 交谈与客户交谈时，应不卑不亢，两眼平视对方，不时点头，以示在认真倾听。七、 服从上司1、 各级员工必须有强烈的服从意识。每一位员工必须明确自己的直接上司，切实服从上司的工作安排和督导，按时完成本职任务。2、 不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满可按正常程序向领导或人事部门投诉。3、 若在工作中出现意外情况而自己的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向上级主管请示或反映。八、 合作精神公司和18、各项物业管理服务工作，依赖于多个部门和岗位共同合作。各部门的工作都是为着一个共同的目标。员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证住户对我们工作的满意。九、 工作行为与规范公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步骤。一般情况下，员工不可随意更改，如需变更，须征得有关部门的同意，由公司管理部门通过一定的程序进行更改。十、 服务准则业主至上，宾至如归，使住户对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。十一、 上、下班及签到1、 员工必须按时上、下班。在工作时间内未经批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若19、需对值班时间做出调整或更改，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。2、 员工上、下班必须按规定签到。十二、 工作牌工作牌是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用，不准借给他人，员工工牌如有遗失，应立即向管理部报告并办理补领手续。员工离职时应将员工的工牌交回管理部。十三、 员工工作制服1、 新员工入职半个月后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定定制统一制服，员工按公司规定程序签领。2、 员工的工作制服费用由员工自付，公司出据收据，自签领制服工作满一年后，公司退还员工制服费用。3、 员工在上岗当值期间必须按规定着装，并保持工装整洁、端庄。十四、 公司财物1、 爱护公司财物是每位员工的义务，每20、一位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其他易耗品的良好习惯。2、 未经批准员工不得擅自取用公司内的物品作为个人自用，否则，以偷盗论处。员工如因蓄意收获或恶意而引致公司的财产损失，将会按所损坏物价值之10倍的索赔，并受到严厉的处分。3、 如果员工犯有偷窃财物行为，将会被立即开除职务。十五、 人事材料员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交人事资料。员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公司立即作出严厉的处理。十六、 拾遗员工在小区范围内，捡到任何财物，都应即时送交部门主管或转送公司管理处，并将详细情形记录。若拾遗不报，据为己有，则以盗窃论处；拾金不昧者，则受到21、奖励。十七、 保密未经公司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司的内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员。人事规章制度一、总则：1、为进一步规范公司人事管理,提高员工整体素质及公司管理水平做到有章可循，有章可依,使公司保持可持续发展状态，结合公司发展实际,制定本制度。2、适用范围：本公司全体员工。二、员工招聘：1、 公司新聘人员一律由办公室统一面试、建立员工档案、录用、分派。各管理处各部门可自行预招员工，进行第一轮面试筛选，面试符合条件者将应聘人员档案报办公室，由办公室另行安排有分管领导参加的面试,合格者录用。三、员工录用标准：1、公司所有员工年龄一律控制在55岁以内,身体22、健康。超过55岁在岗者工作期间发生的任何安全问题由个人负责。2、夫妻及直系亲属不得在同一单位上班。特殊情况由公司行政办公室统一合理调配。3、对外来没有家室的人员,确保有家庭地址及联系电话，明确身份。四、员工试用1、公司所有员工试用期为一至三个月。试用期内表现良好，可提前转正成为本公司正式员工，具体程序为：本人填写转正申请表，部门分管领导、管理处主任、人力资源部签字确认。2、试用期满后，经考核对不合格者，无条件即时辞退。五、员工离职与辞退1、 新进员工在7天以内自动离职，公司不予发放工资。2、公司员工提出离职，必须提前一个月提交离职申请，对未办理手续而擅自离职者，按旷工处理，公司不予发放工资，并23、保留追索其造成公司经济损失的权利。3、 严重违反公司纪律或不服从领导管理者，无条件辞退。六、调职与晋升：1、员工不能胜任所在岗位或有过失者，公司视具体情况做出降职、免职、调离或辞退决定。2、 同一岗位新老员工的交接时间不得超过三天。管理处考勤制度一、 范围本制度适用于公司全体员工。二、 职能行政办公室是考勤管理的职能部门，其主要职责如下：1、 负责制定公司考勤管理制度。2、 负责监督、检查各部门考勤管理的执行情况。3、 负责员工信息登记、人像采集及每月最终考勤结果的核实工作。三、 考勤方式1、 员工考勤使用考勤机，考勤机为人像识别考勤。2、 考勤次数为全天四次，即上午上下班，下午上下班共四次。24、3、 考勤时间要求：考勤时间违反各部门时间规定的视为迟到，迟到者填写员工罚款单罚款20元，超过30分钟的，有假条或书面说明的按相应假处理，无正当理由的，视为旷工；提前离岗、在规定时间前10分钟内考勤的按早退处理，早退者填写员工罚款单，提前30分钟以上离岗者且无正当理由或书面说明的按旷工对待。所罚款项做为月底或年底公司聚餐使用。4、 特殊情况下，考勤时间相应顺延，但须向上申请说明。三、 考勤注意事项1、 行政办公室每月1日，核对上月各个管理处考勤，根据考勤机信息数据，结合各管理处上报的请假单、缺勤汇总说明等考勤资料进行汇总，并将考勤汇总表上报审批。每月1日至本月月底为一个考勤周期。2、 遇到考勤25、机故障不能正常考勤时，各管理处指定专人负责本部门考勤，并将当日人员到岗情况在月初汇总考勤表时一并汇总。3、 员工因当日不能及时考勤和员工不小心忘记考勤的，包括员工上班前直接在外公干或上班后临时外出公干，由所在管理处考勤员、分管领导确认后通知行政办公室，无情况说明的，按迟到、早退或旷工处理。四、 其他要求考勤机为公司固定资产，任何人员不得出于各种目的进行私自破坏和损坏，如发现按相关规定严肃处理。第三章 财务管理制度财务管理制度为适应公司的发展方向，加强财务管理和经济核算，规范公司的经营管理，根据会计法、企业会计准则，并结合本公司的实际情况，特制定本制度。一、财务管理的基本职能物业财务管理是物业管26、理公司资金运行的管理，在资金运行过程中包括整个物业经营、出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，加强财务管理和经济核算，提高经济效益，使物业不断保值、增值。二、财务管理的基本任务做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，在资金使用上各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费，维护和有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。三、会计核算基本原则按照国家统一会计制度建立会计记账册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。 四、实行财务监督机制实行财务监督，维护财经纪律，物业管理公司的经营、管理、服务必须根据有关的法规以27、及财务计划对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，确保资金分配合理，使投资者获得效益。同时亦及时合理上缴各项税费，向公司作出明晰的信息反馈。财务机构和会计人员一、根据公司经营的需要，公司设立财务部。总公司财务部对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。二、公司财务部设会计、出纳等相关岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。三、财务人员要认真履行职责、正确核算、实事求是、客观公正如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。四、财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续28、，不得离职。五、会计人员应当保守本单位的商业秘密。不能私自向外界提供或者泄露单位的会计信息。财务核算的一般原则一、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。二、会计年度自公历1月1日起至12月31日止，季度与月份均按公历时间确定。三、根据国家会计制度、行业特性的要求，对外统一会计报表，正确设置和使用会计科目。四、会计记帐方法采用复式记账法，按权责发生制原则进行核算。五、会计核算以人民币为记帐本位币。六、会计核算依照会计准则和会计制度所确定，对各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。七、按权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处29、理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。八、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。资金管理规定一、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%。二、建立资本金保全制度，保障所有者权益。三、货币资金实行集中管理的制度，公司在银行开设银行帐户（基本账户、一般账户），预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。四、公司财务预算计划内的各部30、门的费用支出，其数额超过一定标准的应通过总经理审批。五、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报董事成员批准后统一调度。六、公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。货币资金和往来结算管理规定一、 货币资金由出纳人员负责管理1、出纳人员负责办理公司现金收付和银行结算业务。2、严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据审核签章的原始凭证进行复核，办理款项收付。并在原始凭证上加盖“收讫”、“付讫”截记。3、库存现金不得超过2000元，超过部分要及时送存银行，每天下班前将限额内31、现金存入保险柜，不得以“白条”抵库存现金，更不得挪用现金。4、及时登记现金和银行日记账。5、根据已经办理完毕的收付业务，逐笔顺序登记现金或银行存款日记帐， 当日的收支款项必须当日入账，并结出余额。每日终了，现金账面金额要同库存现金核对相符。每月终了，银行存款的账面余额要与银行对账单核对，如不一致，要编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与账单上余额相符。如有差错，要及时查找处理。6、随时掌握银行存款余额，不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。7、出纳人员不得监管收入、费用、债权、债务账本的登记工作，以及审核工作、会计档案管理工作，不得编制记账（收、付）凭证。8、9、负赔偿责任。要保32、守保险柜密码，保管好钥匙，不得任意交给他人。10、保管有关印章（印章必须分管）、收据、票据。11、出纳人员按分工所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。12、负责与开户银行的业务联系，收送电汇、对账单等，并负责向各责任部门转发、转收。二、往来款项结算的管理公司的往来款项包括：应收帐款、预付帐款、其它应收款、应付帐款、其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等。1、公司严格控制应收物业管理费的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；2、公司按照下列要求对应收管理费进行管理；A、认真作好应收管理费的日常更新工作；B、加强对应收管理费的催收；C、垫付员工的各种款项，应33、按规定及时在职工的工资发放时扣回。D、公司建立票据的登记保管工作，加强对票据的回收管理及开具。申购物品及存货管理制度一、对日常批量采购物品实行先申购后报账的报批程序，需要购置物品物料时由各所需部门填写XXX管理处物品申购单，部门负责人确认签字，管理处主任复核，可提交行政办公室购置。二、行政部办公室根据各部门所填写的申购单购买物品，严格把好质量价格关，做到货比三家，并办理货物入库手续，账单报销将申购单、入库单、发票等单据根据以上报批程序办理。三、公司的存货管理由物管处专人负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理制定相关制度。四、存货的购入必须先写申购单，必须注明申请部门，申请原因，物品名称，单价34、，金额，选择公司及联系方式等，申请人签名。五、由物管前台兼职仓库管理，加强对实物的管理。仓管记账必须根据办公室提供的收据帐单，认真清点，核对数量（重量），填写入库单，办理入库手续。六、 存货发出必须填写出库单，填明部门、数量、名称、规格，领用人签字。七、公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。八、在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，向物管处主任汇报。九、要加强对低值易耗品的管理。固定资产管理规定一、固定资产的使用部门是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。二、固定资产是指使用期限在一年以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它35、设备等。三、固定资产计价按实际成本计价：1、 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价；2、自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；3、投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；4、在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；四、固定资产实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。五、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法计提，固定资产残值率为5%。六、固定资产购置1、对36、于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收。2、对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。七、固定资产的盘点1、公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由仓管员、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。2、盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人赔款后的差额计入营业外支出。八、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办37、理会计手续，加强固定资产的管理。第五章 物业入伙、装修管理制度业主/住户入住前筹备制度一、 健全管理处1、 竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，收款2人，组成管理处新的筹建班子，其他人根据工作进展需要，采取分步到位的办法。2、 管理处各类人员根据小区条件和实际情况进行调整。二、 准备入住资料1、 根据公司原有的格式和小区的实际情况编写和印刷住户手册等。2、 印刷“办理入住手续须知”，内容要求管理处办公地点，业主需带的证件，并附简明扼要的入住程序流程说明图等。3、 印刷入住表格。三、 协调工作1、 与供电局、自来水公司、天燃气公司等单位搞好联系工作，保证住户入住后水、电、气的供应。2、 与学校38、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。四、 通知入住通过寄发通知书或电话通知的形式，提前一个月向业主发出入住通知。通知的内容包括：1、 办理入住手续需要携带的证件。2、 收费项目的明细。五、 入住时的环境布置1、 小区内环境A入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁xxx小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。B插指路牌，由入口处到管理处的指路牌，采用红底黑字或红底黄字等。2、 管理处办公环境A张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然。B管理人员着装整洁，精神饱满。C办公室内资料摆放整齐有序。管39、理处物业入伙程序一、 目的确保业主及时、满意地入伙。二、 适用范围适用于孝义市*物业管理有限公司物业管理处范围内的业务。三、 职责1、管理处主任负责对物业管理处工作人员报告的问题决定处理措施。2、物业工作人员负责办理业主入伙事宜。3、财务人员负责收缴有关费用。四、程序1、业主身份的确认A、物业工作人员要求业主提供购房合同、身份证原件查验，开发商出具的入伙流程指引、个人购买家庭唯一住房诚信保证书、业主/住户情况登记表交物业公司，身份证复印件留底。业主是单位的，还应提交营业执照副本复印件。B、物业工作人员验明业主身份后，将购房合同、身份证原件退还业主。2、 物业工作人员与业主一起签定前期物业管理服40、务协议、临时管理规约、装修管理协议、区域防火责任书，并在入伙情况登记表、入住情况登记表上详细登记业主的情况信息。3、 财务人员按流程收缴有关费用，并开具相关收据。4、 物业管理人员和业主一起验收房屋及其配套设施等，业主确认合格后，在收楼意见书上签字确认；业主认为存在质量问题的，物业工作人员与开发商联系维修与解决，直到业主认为合格，并向业主交付房屋钥匙，在钥匙领用登记簿上签字确认。5、 业主入伙后，物业工作人员将资料录入电脑建立业主资料档案。管理处住宅装修申报程序一、申请：1、递交装修申请的条件：A、已经按照管理处入伙流程领取住宅钥匙；B、装修申请表一式二份；C、装修施工队营业执照复印件一份。241、特殊情况：住户申请装修项目少且简单，无法请到正规的装修队伍时，管理处允许由业主/住户请非正规装修队伍施工，但申请表中凡施工队填写的内容均由业主/住户的名义填写。二、交费：1、装修押金：A、装修押金：是住户/业主在装修期间对所请装修施工队是否遵守管理规定和因装修是否给左邻右舍造成不良影响的保证金。B、标准：参照装修管理协议、装修承诺书。C、退款：装修完毕后，业主/住户在管理处填写装修验收申请表，从填表之日起三个月之后进行验收，在无违反装修管理规定、未给邻舍造成任何不良影响和没损坏公共设施的情况下，管理处凭住户缴款收据办理退款手续。2、垃圾清运费：A、时间：业主/住户在申请装修时，收取业主/住户42、装修期间的产生的装修垃圾费用。B、标准：管理处根据不同户型面积大小拟定出装修清运费用。3、电梯使用管理费：A、时间：业主/住户在装修期间通过电梯运送货物，所产生的使用、磨损、维修等费用。B、标准：管理处根据业主/住户楼层的层数拟定出的费用。三、办证：1、装修施工许可证：缴纳装修各项费用后，由管理处发给装修施工许可证。2、装修检查记录表：缴纳装修各项费用后，由管理处发给装修检查记录表，方便管理处工作人员在业主/住户装修期间进行巡查。3、装修承诺书：业主/住户办理装修手续时，向管理书所承诺的不得违反管理处各项装修规定的文书。第五章 机电设备管理制度设施设备日常保养规定一、 供水、供电、供气及机电设43、备是经过周密考虑而设计的，小区住户不得随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由住户负责。二、 切勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道，如因使用不当，导致堵塞或损坏，一切修理费用由住户自行负责。三、 楼宇内公共地方，不得摆放家具、货物、神位及烧香，不得乱涂乱画，如属小孩所为，由家长负责。四、 爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度受到罚款。五、 如长时间离开房间，请关好水、电、气总开关，如因水、电、气所致造成经济损失，由住户自行处理。设备安全运行制度一、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，44、机电设备的操作、保养、维修由工程部人员实施。二、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，工程部人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。四、工程部人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。五、应熟练掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。七、维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。八、做好设备运行和维修记录，定期对设备进行清洁卫生。九、配电室必须具备有灭火器材。供电系统管理规范一、 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，加强日常维护45、检修。二、 做到发现故障，及时排除。三、 保证公共使用的照明灯、指示灯的完好；电气线路符合技术要求，线路负荷要满足住户的需要，确保发配电设备安全运行。四、 停电、限电提前通知住户，以免造成经济损失和意外事故。五、 对电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。六、 发生特殊情况如火灾、地震、水灾时，要及时切断电源。七、 禁止乱拉乱接供电线路，严禁超载用电，如确需要，必须取得管理处主任的书面同意。消防设施器材管理制度一、 消防设施器材包括防火门、应急照明灯、指示灯、各种消防标识及灭火器、干粉灭火器等。二、 每月按照月检查记录表中的巡回路线项目检查一遍，并把检查情况登记在表格中。三、 检查内容46、：1、 防火门：是否关闭状态，交链是否灵活，整体有无损坏。2、 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。3、 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无破坏，清扫表面灰尘等。4、 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。水电机械设备维修保养制度一、 消防系统：1、 水泵每星期试运行一次，每次以不少于10分钟为宜。2、 水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。3、 每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，如有毛病应及时进行维修。4、 供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。5、 每周检查47、消防带一次，如发现有潮湿的应及时进行晾晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。6、 灭火器的药应每年定期更换或补充一次。7、 报警系统每星期检查一次是否灵敏。8、 每周检查水泵接合器、消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。二、 供水系统1、 水泵每周轮换运行。2、 水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每年加油一次。3、 每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏密封，是否良好。4、 水泵第半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。5、 每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。三、 供电系统1、 所有计量仪表的测量计数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。2、 运行中的开关、母线、接头等一切载流导体，有48、无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。3、 变压器在运行中应监视：A电流、电压的测量读数。B声音是否正常。C油面温升有无超允许范围。D油面指示计的油色有无异变。E运行中的变压器约缘油，每年应作一次简化试验。F箱壳有无漏油现象。G金属外壳的接地线是否合格。4、 检查电缆坑中有无积水，如发现积水应及时清除。5、 配电室应做好通风和降温工作，一般室内温度不能超过40度为宜。6、 配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。7、 每月检查电表一次，发现有问题及时处理。8、 公开照明及其他开关的维修更换。突发事件处理程序一、停电若发生停电，工程部人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电49、。1、 外线停电A、打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。B、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，防止危险情况发生。C、打电话通知工程部部长、管理处主任。D、通知客服前台及时告知业主。E、将情况及时汇报公司当值最高领导。2、内部故障停电A、检查停电原因。B、通知客服前台及时向业主解释。C、如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，防止危险情况发生。D、当供电系统紧急故障发生后，及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服前台。E、事故处理完毕后由工程部人员向管理处主任报告事故经过和处理情况。F、做好事故处理过程的工作记录。二、发生停水、50、水管爆裂时1、工程部接到水管爆裂消息，立即安排维修人员赶到现场。2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀。3、维修人员及时将现场状况用对讲机或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理，修理完毕后进行情况说明。5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。7、修复后，及时通知客服前台告之业主正常使用。三、发生天然气泄漏时1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时，立即赶到现场，关闭泄漏煤气管道控制阀。通知管理处客服前台安排人员看护现场，疏散围观人员；严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。5、由工程部及时通知客服前台，由客服51、前台及时通知受影响的业主。6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公司联系维修，尽快恢复使用。5、修复后及时通知客服前台告知业主可以正常使用。四、发生火灾1、工程部接到火灾报警后，工程部全人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。2、全体工程部人员要在现场待命。3、随时准备人力启动消防泵。4、值班人员不能离开值班室，以便根据火情处理情况通知有关人员。5、并及时切断电源，保证消防设备和应急照明设备的供电。第六章 物业安全管理制度保安员管理制度一、 严格遵守公司内部各项规章制度。二、 坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。三、 仪容整洁，讲究文明礼貌。四、 值班时52、禁止喝酒、吸烟、吃零售；不准嬉笑、打闹；不准会客、看书报；不准做其他与值班执勤职责无关的事。五、 不准依法受贿，不准徇私舞弊。六、 爱护各种公用设施，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。七、 严格执行请、销假制度。小区出入管理规定一、本制度适用于出入小区所有人员及车辆。二、外来人员及车辆应遵循以下规定进入本小区：A、 出入小区前须在门卫室办理来客登记手续，经门卫许可后方可出入。B、 出租车在小区门口下客后应立即离开，不得影响小区内车辆的通行。C、 货运车辆（1.5T以上）进入小区内的行驶路线及停车点均应服从保安人员指挥。D、 一旦进入小区，即应遵循有关绿化、卫生、治安等管理规定。三、对违反上述53、制度条款者，公司有权拒绝其进入小区或实施处罚后离开小区。住宅区物品搬出管理规定一、 目的。本规定旨在加强、规范物品搬出管理，有效控制偷盗等治安案件发生，维护小区住户及公司利益。二、 申报制。凡小区住户凡有物品搬出本小区，须向小区保安人员进行情况说明，保安部人员应及时向本部门与其他部门传达周知，并保证在搬出物品时提供方便。三、 盘查制。管理处保安人员均有责任对所有物品搬出进行盘查；发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系保安队长及管理处主任。本小区出入口岗亭值勤保安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。四、 应急处理。小区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电54、话等迅速与出入口岗亭及执勤保安人员联系，报告有关特征并请求截停，有关人员接到截停请求时须及时反应并即予截停、盘查。五、 案件处理。经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。六、 登记制。发现可疑情况，及时向保安队长汇报，队长应准确及时记录事件的发生时间、地点、人、事等，做到凡事有据可查。保安员值班制度一、 保安员值班实行24小时二班轮值制，做好门前和小区内保卫巡查工作。二、 保安人员实行岗位轮换交接制，各岗位保卫人员应相互配合，密切协作，共同做好整个小区的治安保卫工作。三、 保卫岗亭值勤人员必须严格小区人员和车辆的管理，严格执行车辆出入登记手续；维护大门进出秩序和小区内的清洁卫生；发现可疑55、人员应及时报告。四、 保安人员小区内巡查负责检查小区的各项安全设施和公共照明；注意小区流动人员的行踪；维护小区内的正常生活秩序；禁止赌博、打架斗殴事件在小区内发生；严格执行事件登记手续，配合公安机关检查住户情况，协助门卫做好其他工作。五、 当值保安员必须严格履行职责，按照上班上岗要求，认真完成各项任务，规范填写各种登记资料，做好交接班记录，向接班人员汇报本班工作情况；向领导反映工作中遇到的问题，并提出处理意见。六、 保安员必须服从直接领导以及上级领导的指示和安排，非因特殊情况需临时调动的不得擅离职守。保安员交接班制度一、保安员应着装提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间。二、交接班时，交56、班的保安员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及对讲机、探照灯等器材向接班保安员移交清楚。三、交班保安员要等接班保安员对所管区域巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。四、接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任；验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。五、所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。六、接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责。保安员仪容仪表规定一、着装规定1、统一着装，要求举止文明、大方、得体，精神抖擞。2、统一穿黑皮鞋，戴57、保安帽，佩戴工作牌，服装整齐、干净（凡佩带不齐全者，不得上岗）。3、不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。4、禁止披衣、敝怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。二、形象规定1、经常注意检查和保持仪表整洁。2、不准留长发、蓄胡子、留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过1.5厘米。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯采驼背、东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，坐如钟，动如风。4、不准哼歌，吹口哨，听收音机，看书报。5、不得随地吐痰，乱丢杂物。6、不挖耳、抠鼻孔，不敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。7、做到“微笑服务”58、，对待业主（住户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。三、注意事项1、上岗前，必须整理着装，检查衣、帽、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。其他保安员在场应检查并予以纠正。2、在岗期间，保安队长必须按规定穿保安制服，带头遵守仪容仪表规定。第七章 车辆管理制度停车场管理制度为确保管理处车辆安全，为住户提供良好的车辆保管服务，特制定本制度。一、本管理处停车场实行日夜24小时值班制度，由本管理处保安员负责管理，车辆可以进出、停放。二、本管理处停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出管理处的磁卡（季卡或年卡）进入停车场。三、车辆进入：车辆进入停车场，必须服从工作人员的指挥和安排。驶近道口挡车器前，刷卡进59、入。四、车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成障碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身逼真，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁逗留。工作人员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，如有破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照乱停放车辆有关规定给予处罚。五、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处刷卡，安全驶离。六、工作人员在值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开停车场，不得让亲朋60、好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。七、值班人员交接班时应认真办理交接手续，如清点停车场内车辆多少，车辆停放情况等，双方签字负责。八、值班人员值班期间发现可疑情况，立即报告队长或管理处，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时将其他需注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。九、保持停车场内卫生清洁。住宅区车辆、停车场管理规定为了加强住宅区的车辆管理，维护小区安全、秩序，特制定本规定：一、车辆管理人员的职责：1、在小区口和停车场设立门岗、电动道闸，派专人24小时值班。2、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定停车位，熟悉住宅区道路61、和停车场环境。3、一切入场的机动车辆，一律登记。4、当班小区保安人员要经常巡查车辆停放情况，车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶。5、举止端正，仪容整洁，对本管理处车主、住户要热情有礼貌。6、值班时间，必须坚守岗位，不得擅自离开，不得在岗位上聊天、做私活、会客。7、按规定收费，不得不收费、少收费或多收费。二、车辆在管理处停放，必须遵守下列规定：1、遵守管理处管理规定，爱护住宅区的道路、公用设施，不乱停车辆。2、停放车辆服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。3、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统到警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负。4、车辆在住宅区内行驶时禁止鸣号62、。5、不得碾压绿化草坪，损坏路牌、各类标志，不准损坏路面及公用设施。6、不准在人行道、车行道、消防道上停放车辆（机动车辆只能在停车场停放，非机动车辆只能在自行车棚内停放）。7、除执行任务的消防车、警车、救护车外，其他车辆一律按规定执行。8、出租车辆、大货柜车、集装箱车、拖拉机、工程车不得驶入住宅区9、严禁运载剧毒、易燃暴物品和其他不安全物资的车辆进场。车辆被盗、被损坏的处理程序一、 当工作人员发现停车场里的车辆被盗或被损坏时，车管员应立即通知车主，并报告分管领导和管理处。二、 属撞车事故的，工作人员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场。三、 属楼上抛物砸车事故，工作人员应立即制止，并通知肇事者63、对造成的事故进行确认。四、 工作人员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间、停放地点、发生事故的时间以及发现后执行有关人员的情况。五、 车辆在停车场被盗后，由管理处确认后同车主向当地公安机关报案。六、 发生事故后，被保险人（车主）应立即通知保险公司。七、 工作人员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理。第八章 物业清洁管理制度管理处清洁管理制度一、 装修垃圾的处理业主入伙时已交清垃圾清运费，管理处指定若干装修垃圾堆放地点，并建立标识。清洁工与管理处工作人员引导和监督业主把装修垃圾装入编织袋内放到指定地点。二、 生活垃圾的处理业主的生活垃圾装入塑料袋中，放到楼下的垃圾桶内。清洁64、车每天运送两次垃圾到垃圾处理点。三、 共用楼道和环境保洁每天清扫并拖地共用楼道一次，保持地面、安全通道无杂物，墙面、扶手、消防箱没有灰尘；安全通道、墙面、扶手、公共门窗卫生每月清理两次。四、 卫生检查保洁队长每天要对保洁工作进行检查，并将检查结果记录在每日卫生检查记录表中，管理处主任和保洁队长每月对保洁工作人员进行审核，凡检查不合格的，应立即采取有效措施进行解决。保洁队管理规定为加强保洁队管理，现规定如下：一、 纪律1、 团结同志，不许打人、骂人。2、 上班时，着装要整齐，佩戴工作牌（不得穿便服）。3、 按时上班，不早退、不迟到。未经领导批准不得擅自找人顶班。上班时间为： 上午08：2011：65、30；下午14：5018：00（夏季） 上午08：2011：30；下午14：2017：30（冬季）4、 上班时间不许会客、闲谈、坐下、躺下，不得擅自离开岗位及干与工作无关的事。5、 服从领导安排，不得顶撞、计价还价。二、 规定1、 保洁员必须保持自己卫生区域工作。不得有垃圾袋、纸屑等杂物，不得将垃圾扫入卫生死角。2、 安全通道必须每半个月用拖把拖一次，擦洗楼梯扶手、公共门窗、消防箱。3、 保洁队长每天进行卫生巡查，如发现保洁员在责任区域内违反规定1、2条时，有权对其进行相应处罚。清洁工管理规定为了搞好清洁卫生服务工作，严肃工作纪律，提高工作质量，特制定本规定：一、 服从管理、明确责任、尽心尽职66、，争创一流工作质量，为客户提供优质服务。二、 负责卫生区域公用面积的楼道、楼梯、公用门窗、墙面、消防箱的清洁卫生，及时清运垃圾，达到卫生标准。三、 在规定时间内，按区域路线范围进行卫生清洁工作。四、 在保洁队长监督检查指导下，努力做好本职工作，积极完成管理处主任交办的其他工作任务，对不服从分配或工作完成不好的进行处罚。五、 除做好清洁工作外，还要行使卫生管理责任，工作中及时发现问题，纠正一切不良卫生习惯和行为，对严重影响环境卫生的个人要及时报告保洁队队长做出处理。六、 在所负责的卫生区域内，发现需要加强管理或需要维修的地方要及时上报。七、 员工之间要团结合作，互相帮助，互相学习，取长补短，提高67、服务和业务精神。八、 员工上班时间内要衣冠整洁、礼貌待人，虚心听取住户反映，尽量满足要求。在工作中一律不准与住户发生争吵冲突，一旦发现予以辞退。九、 对工作中一贯不负责任，住户反映意见较大的，经教育屡教不改者，予以辞退。十、 清洁工应严格遵守管理处所制定的劳动纪律和各项规章制度，如有违背将按管理处的有关规定予以处理，情节严重者予以辞退。十一、 有事请假，需事先写好假条，经分管领导及管理处主任批准。未经批准而不到岗者，按旷工处理。小区绿化养护管理规定为搞好好小区的绿化养护管理工作，保持住宅区环境卫生，特制定本规定。一、 小区的绿化，指小区内绿化、花草、树木等，属住宅区公用设施组成部分，其更新、改68、造和完善工程由管理处负责。二、 管理处采用各种形式开展宣传，使“保护绿化，美化住宅区”成为业主/住户共识，形成良好风气，自觉爱护小区内“一草一木”。三、 管理处绿化人员职责如下：1、 熟悉住宅区内的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量，充分利用发展绿地面积，并合理布置的品种和数量。2、 熟悉的花草树木的名称、特性和培植办法，并在适当的地方公告本小区花草树木的名称、种植季节、生长特征、养护办法等，供业主/住户观赏。3、 对花草树木定期进行培土、施肥、除草和病虫害等。4、 保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不被偷窃，花木生长茂盛。5、 每月检查花草树木情况，及时劝阴和处理违反有关绿化管理规定的69、行为。6、 维护好水泵、电机、喷淋设备及其他器材、工具。四、 本区业主/住户是绿化的享用人，负有爱护、管理本区绿化的权利和义务，严禁下列破坏生态环境、妨害绿化的行为：1、 占用绿化地段。2、 践踏绿化草地、林带。3、 攀折花木。4、 行人和车辆在绿化带上行驶。5、 在绿化区内堆放物品，设置广告招牌。6、 在花木、建筑物上拉绳晾晒衣物。7、 在绿化地上倾倒垃圾，抛酒杂物。第九章 业主用户管理制度业主档案管理标准作业规程一、 目的规范业主档案的保管与跟踪工作二、 适用范围适用于物业业主档案与跟踪工作三、 职责管理处客服前台负责业主档案的保管与跟踪工作。四、 程序要点1、 业主档案内容A. 经业主签70、署后的入伙流程指引。B. 经业主签署后的个人购买家庭唯一住房诚信保证书。C. 业主/住户情况登记表。D. 经业主签署的前期物业服务协议。E. 经业主签署的区域防火责任书。F. 经业主签署的临时管理规约。G. 经业主签署的装修管理协议。H. 业主的身份证复印件。I. 经业主签署的装修申请表。J. 经业主签署的装修承诺书。K. 经业主签署的收楼意见书。2、 将业主的有关资料放在相应的文件袋内。3、 将各业主的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案柜内。4、 业主档案的跟踪：当发生下列情况变化时，管理处客服前台应将变化情况记录在业主档案中；通讯电话联系方式发生变化时；业主发生更替时。5、 71、业主档案属绝密档案，特殊情况如需查阅须报管理处主任批准。6、 业主档案应永久保存。7、 将各业主资料输入电脑进行管理。管理处接待来访投诉工作制度为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高工作效率，特建立接待来访投诉工作制度。一、 管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户投诉有门、信任管理处。二、 任何管理处工作人员在遇到业主、住户投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样，对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。三、 对业主/住户投诉、来访中谈到的问题，客服前台应及时进行记录，须于当72、天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报管理处主任，由主任决定处理办法和责任部门。四、 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。五、 全体工作人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意的管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。业主投诉处理和分析制度 一 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服前台进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各73、责任部门应做好相应记录。 二各责任部门按照业主投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给客服前台部。 三各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。 四 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任，由管理处主任作出处理决定。 五 客服前台应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责令有关部门迅速处理。 六 对业主的投诉，定期进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 物业管理处回访制度一、制定走（回）访制度的意义：1、加强物业管理处与广大业主/住户的74、联系和沟通，让业主切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。2、使管理处各项工作置身于业主/住户监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。二、回访方式：电话回访、上门面谈、日常巡视。三、回访的操作规范：1、客服前台负责小区内所有业主回访工作，通过回访了解业主服务需求，对业主提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进处理结果，直至业主满意。2、客服前台应了解回访业主的基本情况，家庭成员等。3、客服前台在回访过程中，首先应介绍自己的身份，说明回访目的，主动向业主介绍物业公司在近期的主要工作，对存在问题的管理措施，虚心听取75、业主的意见和建议，并做详细记录。4、客服前台将回访中业主提出的各项内容详细记录在客户服务登记表中，并对能够当时解答和解决的问题立即予以答复，对暂时不能解决的问题，则详细记录。5、回访结束时，应对业主理解和配合表示感谢，并希望得到业主继续支持与合作。6、将客户服务登记表中业主提出的问题进行整理，分类，同时采取相应措施或通知相关部门解决处理，并跟进处理全过程。7、工程部、保安部、保洁部负责对客服前台的派单进行落实解决，及时整改，将处理结果报客服前台。8、如客服前台不能及时解决的问题须立即上报管理处主任，由管理处主任负责通知相关责任部门，落实解决措施和方法，并积极协调相关部门进行解决，将处理结果上报76、管理处主任。9、客服前台跟进相关责任部门或责任人的整改结果，就改进处理结果对业主进行回访，了解业主的意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。10、客服前台应定期对回访记录进行分类统计，将业主重点反映的问题暂不能解决或不能解决的问题汇总，报总经理进行评审，为下一年度物业公司的改进提供依据。第十章 孝义市*物业管理有限公司各部门岗位职责第二节 物业管理处各部门岗位职责 物业管理处主任岗位职责一、 岗位说明1、 岗位名称：客服部前台2、 直接领导：公司总经理二、 主要职责：1、 认真贯彻执行公司经营管理方针及各项规章制度，全面提高自身素质。2、 制订管理处年度、月度工作计划。3、 负责管理处日77、常管理经费的审批工作。4、 负责组织、协调员工的工作安排和工作考评。5、 负责组织管理处的各项工作检查，增强员工的工作责任感。6、 组织召开管理处每月的工作例会，掌握工作动态，了解各方面信息，检查、总结和布置工作。7、 沟通本管理处与其他相关机构的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作。8、 接受下属和业主的监督，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，提高管理水平。9、 经营与员工沟通交流，培养员工的进取精神，增强集体凝聚力。10、 认真完成公司交办的其他任务。客服部前台岗位职责一、 岗位说明1、 岗位名称：客服部前台2、 直接领导：管理处主任二、 主要职责1、 严格遵守管理制度，执行公司78、决策，完成工作目标。2、 熟悉小区管理服务环境、小区管理服务运行体系和客户服务流程。3、 热情接待业主/住户的来电，来访、投诉等处理工作，及时做好回访、投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。4、 负责住房入住、装修手续的办理，住房房屋及设施等工程维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。5、 负责协助管理处会计、出纳进行相关费用收缴，做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司的指导和监督。6、 负责公司服务热线电话的值守，并收集掌握热线电话的所有记录，记录报修情况和质量，负责与业主联系。7、 负责住户档案的建档、变更、管理，图纸资料、内部资料的保存管理。有保密要求的资料（如财务、人事档79、案资料）交责任部门保管，其他资料均须定期向行政办公室归档。8、 做好管理处文书工作，包括种类文件的打印、校对、复印、收发、登记、处理、传阅、归档，部门工作计划、总结汇总收集。9、 负责管理处物品（包括办公设备、办公用品）的妥善管理与物品收、发、贮存，并对物品妥善保管，严禁损坏及丢失。10、每月月底向管理处主任汇报当月工作情况，定期与同事进行业务交流。11、完成上级领导交办的其他工作。工程部部长岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：工程部部长2、 直接领导：公司总经理二、主要职责：1、严格遵守管理制度，完成工作目标。2、负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处80、于良好的技术状态。3、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电、油、气等），做好节约能源工作。4、组织人力、物力，及时完成住户提出的请修要求，为住户提供良好的工作、生活条件。5、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。7、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。8、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。工程部员工岗位职责一、 岗位说明1、 岗位名称：工程部员工2、 直接领导：工程部部长二、主要职责：1、 遵守公司管理制度，执行公司决策81、，完成工作目标。2、 熟悉住宅区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。3、 参与住户入伙交验房手续办理，钥匙的领取，统计水、电、煤气读数，开通水电。4、 制定措施保证配电室、水泵房等各机械设备房、场所的安全。5、 对物业内各种消防设备的使用进行监督，定期检查消防器材，确保使用正常，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。6、 配合监督外来施工队对共用配套设施的检修，并做好相关记录。7、 负责住户的用水/电管理。每月按时抄见水、电表读数，对违章用电/水的日常检查、协调处理。8、 负责制定物业维修和养护计82、划，包括小区共用设施、设备维修保养计划，提交管理处主任审阅，并组织实施。9、 制定切实可行的节能措施，减少水、电及维修材料的消耗，降低管理和运行成本。10、 每月月底向管理处主任汇报当月工作情况，定期与同事进行业务交流。11、 完成上级领导交办的其他工作。保安队员工岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：保安队员工2、直接领导：保安队队长二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、按规定着制服，随身携带对讲机，熟练正确使用对讲机，禁止对讲机进行非工作的以外的使用。准时接班，认真履行其职责，热情为住户服务，维护本区域内安全和道路整洁有序。3、熟悉本小区内的有关地形，楼号，客户姓名、特征、门牌83、号码。检查楼房进出口，及消防通道是否通畅无阻，消防器材是否良好状态。4、牢记职责和有关规定，了解小区内装修单位和人员，严防未经许可人员、车辆、物资擅自出入责任区域。5、熟悉和牢记有关突发事件的处理方案，正确果断、灵活机智地处理各种情况。准确发出信号或报警，及时请示报告。6、值班人员要坚守好本职岗位，不得擅离职守。不得以捡废品为由离岗。若发现无故离岗，则一次警告，二次罚款，三次辞退。7、要与队友团结协作，密切配合、相互照应，共同完成值班任务。吃饭时轮流进行，时间控制在一个小时以内，同栋楼两个单元的保安不可同时离开，留守的保安应来回巡逻，加倍提高警惕。8、引导住户电梯的正确使用，禁止用客梯上下货物84、。9、严禁值班时擅离职守、睡觉与住户无理吵架，做与值班无关的事情。10、值班期间单元楼内二小时巡逻一次，楼宇门不能反锁，每天上楼巡查发现装修垃圾时，敲门告知业主处理，否则自行处理。11、严禁不服从管理、不执行命令、执勤不负责敷衍了事、迟到早退及其他等情况。12、当班时要认真记录班上情况，认真登记来往人员，交班时要主动介绍本班情况，所配交接班登记本、探照灯、对讲机等各种工具要点验清楚，如数交与下班队友。13、完成上级领导交办的其他工作。管理处保洁员岗位职责一、岗位说明：1、岗位名称：保洁队员工2、直接领导：保洁队队长二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、按规定着工作服，佩戴工作牌85、，准时上下班，认真履行其职责，热情为住户服务，维护卫生区域。3、熟悉本小区内的楼宇结构，单元户数、业主/住户姓名、特征、门牌号码。4、坚守工作岗位，不得擅离职守。工作时间不做与本职工作无关的事情。5、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，定期做好工具保养，及时维修，延长工具的使用寿命，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告客服部前台或工程人员，必要时积极协助专业人员排除故障。7、有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中如发现公共设施有损坏应及时报与客服部前台或保洁队长。8、发扬互助精神，支持配86、合同事工作，发挥团队精神。9、虚心听取业主对保洁工作质量提出的意见和建议，并积极处理业主的投诉。10、拾金不昧，捡到物品立即上交或送还失主。11、积极参加卫生突击工作，如门前积雨、积雪的清扫工作。12、完成上级领导交办的其他工作。物业管理处库房管理员岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：库房管理员2、直接领导：管理处主任二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、保持所负责的库房干净、整齐。3、在物品入库时，要根据申购的数量及规格，检查货物的有效期、数量、质量，符合要求方可入库；入库物品时装卸要轻拿轻放，分类码放整齐，杜绝不安全因素。4、加强对库房物品的管理，做到符合防火要求及保持库内卫87、生，保证库存物品的完好无损，存放合理，整齐美观。5、物品到货后及时入库登记，及时将出、入库单据交会计部，以防单据丢失。6、发货时要做到按规章制度办事，领货手续不全不发货，如有特殊原因，需得到有关领导审批后方可出库。7、经常与使用部门保持联系，如有积压，要提醒相关部门，以防浪费。8、积极配合会计部做好每月的盘点工作，做到帐物相符，帐帐相符。9、下班时要检查库房有无隐患，关闭电源，锁好库门，把库房钥匙妥善保管好。10、完成上级领导交办的其他工作。第三节 停车场管理处岗位职责管理处主任岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：管理处主任2、直接领导：公司总经理二、主要职责：1、认真贯彻执行公司经营管理方针及88、各项规章制度，全面提高自身素质。2、负责管理处日常管理工作实施。3、按照公司收费规定监督并执行收取车辆保管费。4、熟悉掌握管理处车辆流通情况，车位情况，合理部署安排。5、负责对外协调与联系管理处相关事宜。6、负责处理车辆管理方面的问题和客户投诉。7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。8、定期向公司总经理汇报工作。9、完成上级领导交办的其他工作。收银员岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：收银员2、直接领导：管理处主任二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、熟悉管理处道路和环境，每日交接班严格核对管理处停放车辆与“出入卡”的发放情况，特殊情况要进行情况说明。3、按89、规定着工作服，佩戴工作牌，准时上下班，认真履行其职责。对待车主热情有礼，保持严谨的一丝不苟的工作作风。认真做好上岗记录，不得岗位上聊天、会客、做私活。4、一切进入管理处的机动车辆，一律发给司机“进出卡”，出管理处时即收回“进出卡”，按规定收取费用，核对无误后放行。5、服从管理处统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。6、按公司规定进行收取费用，对多收费或收费私自侵吞者，一经发现除处以200500元罚款外，立即辞退。7、定期与同事进行业务交流，提高自身业务水平，并服从公司财务部门的工作指导。8、完成上级领导交办的其他工作。保安员岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：保安员2、直接领导：管理处主任二、主90、要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、上班时间必须着装整洁，佩戴标志，上岗姿态端正。对待车主热情有礼，保持严谨的一丝不苟的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客、做私活。3、熟记车辆车主、车牌号码，熟悉管理处的环境，每日交接班要严格核对车辆，并做好详细记录备查。4、停车场的值班员，要认真做好交接班时车辆检查记录，不定时轮流巡逻，发现可疑情况立即与其他值班人员联系并一起调查。5、要经常巡查停车场车辆停放情况，若发现车主未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内的一切物品，违者除处以罚款外立即辞退。6、24小时轮换值班，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对在岗位上玩忽91、职守，造成经济损失的，由直接责任人负责赔偿。7、负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶，熟悉停车场出入口环境，加强独立工作能力，能迅速果断地处理一般交通管理事宜，保持停车场出入交通秩序井井有条。8、完成上级领导交办的其他工作。保洁员岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：保洁员2、直接领导：管理处主任二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净。3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。4、提高业务水平，自学学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。5、每次使用完保洁工具、器具后应清洗干净，统一存放于指定地点，92、并及时补充或申领保洁工具、器具。6、维护责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明行为。7、完成上级领导交办的其他工作。第四节 财务部岗位职责财务部会计岗位职责一、岗位说明：1、岗位名称：会计2、直接领导：总经理二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定使用的财务管理办法。3、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。4、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。5、做好公司各项资金的收取与支出管理。6、定期汇总公司的经济运作情况，提93、出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。7、做好财务统计和会计帐目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。8、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。9、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理。10、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。11、定期检查和监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。12、统一管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。13、94、负责财务人员的业务培训和工作指导。14、保守公司机密，维护公司利益。15、完成上级领导交办的其他工作。财务部出纳岗位职责一、岗位说明：1、岗位名称：财务部出纳2、直接领导：财务部会计二、主要职责：1、遵守公司的管理制度，完成工作目标。2、熟悉掌握出纳账的记账原则和方法，建立健全现金、银行存款日记账和其他账目，定期核对，做到账目清晰、手续完备、账账相符、账表相符、日清月结、准确无误。3、库存现金不得超过2000元，超过部分要及时送存银行，每天下班前将限额内现金存入保险柜，不得以“白条”抵库存现金，更不得挪用现金。3、负责公司各个管理处与部门的现金、银行存款的收支、管理、记账、结算工作。4、熟悉各95、个管理处的单元户和面积，以及各项费用的收费标准计算办法。做好收费的统计、核算及催收工作，做到及时、不重不漏。5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。6、及时发放公司各个部门员工工资和奖金。7、完成上级领导交办的其他工作。第五节 售楼部岗位职责售楼部主管岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：售楼部主管2、直接领导：总经理二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、负责对售楼员实施日常培训和指导，组织阶段培训，提高售楼员的销售技巧及专业素质，同时鼓舞售楼员士气，形成销售能力强凝聚力大的销售团队，创造最佳销售业绩。3、 成交促成，96、随时掌握售楼部意向客户情况，协助置业顾问对意向客户进行分析，提出成交建议或直接促成。4、签约促成，签订正式合同时，现场帮助置业顾问解决客户关心犹疑的问题，让客户顺利签约；或就客户的合同条款问题提供解决建议，并按相关流程上报总经理，征得同意后，促使客户签约。5、 根据房地产公司领导的指示和销售动态，负责销控管理和调整的执行，并将最新的房源信息告知置业顾问。6、每天与房地产公司销售负责人、财务人员核对销控，并将当天销售情况上报总经理。7、对每期广告效果进行分析，总结客户最关心的问题及市场对广告内容的反馈意见，提出下阶段促销政策及广告投放建议并及时上报总经理。8、每月月底对当月销售、签约、工程进度、97、培训、广告、投诉等问题进行详细总结分析，并对下一个月的工作提出建议，及时上报总经理。9、对开盘活动、促销活动、样板房开放活动、展销会等促销效果分析总结，并提出相关建议，及时上报项目部。10、与房地产公司、施工单位、物业管理公司、银行等项目协作单位部门保持良好沟通，推进项目顺利发展。11、每月将售楼部的销售业绩、置业顾问的薪酬与奖罚结果上报总经理。12、完成上级领导交办的其他工作。策划员岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：策划员2、直接领导：销售部主管二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，并有效地组织实施与监控。3、搜集有关房地产市98、场信息及资料，建立和逐步完善信息资料库的管理，为公司租售提供有利依据。4、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理。 5、负责公司展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成。6、负责公司文化的设计与宣传。6、完成上级领导交办的其他工作。置业顾问岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：置业顾问2、直接领导：销售主管二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、积极完成规定或承诺的销售量指标，为客户提供主动、热情、专业、周到的服务。3、对客户在销售过程中出现的问题、须办理的手续，帮助或联系有关部门妥善解决。4、收集一线销售信息和客户意见，对项目营销策略推广99、等提出建设性意见。5、以公司利益为重，严禁参与炒房、索要回扣等损害公司利益的事情。6、协助销售主管，完成竞争楼盘的信息收集，并确保收集信息的准确性。7、了解市场动态，完善与提高自我工作技能。8、服从上级领导的安排，积极帮助需要帮助的同事完成所需的销售服务工作。9、完成上级领导交办的其他工作。第六节 行政部岗位职责人力资源岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：人力资源2、直接领导：行政主管二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、按规定着工作服，佩戴工作牌，准时上下班，认真履行其职责。3、负责各部门员工的招聘、录用、转正、调岗及离职手续的办理工作。4、负责各部门员工人事资料的整理、存档及100、管理工作。5、负责各管理处人员考勤，严格考勤、考核制度，每月3日前上报考勤、考核情况到各管理处主任。6、负责新员工的上岗前培训、调岗培训及升职培训工作，结合管理工作实际，拟定在职培训方案，编写培训教材，组织对员工定期业务培训。7、根据公司发展规划，对公司的各个职能的，编制各岗位的岗位职责。8、建立员工沟通渠道，定期收集信息，拟订并实施公司激励与奖惩制度。9、完成上级领导交办的其他工作。办公室岗位职责一、岗位说明1、岗位名称：办公室2、直接领导：行政主管二、主要职责：1、遵守公司管理制度，完成工作目标。2、按规定着工作服，佩戴工作牌，准时上下班，认真履行其职责。3、负责公司各个管理处所需物品、工具，包括办公用品、维修、工具设备、卫生清洁物品的采购、运输入库、报销工作。4、负责公司各项规章制度的制定并监督执行。5、负责文书起草、修订，收集各部门管理档案资料，确保档案资料的全面性、系统性和时效性。6、做好行政会、工作例会的会议记录，并及时保存归档。7、负责办公室的文秘、信息、机要和保密工作。8、负责公司内部文化活动的宣传和落实工作，同时负责公司外部的宣传维护工作。9、完成上级领导交办的其他工作。