1、生态温泉住宅区建设项目可行性研究报告陕西XX房地产开发有限公司生态温泉住宅区建设项目可行性研究报告报告编制：北京文海经略投资咨询有限公司西安分公司二一七年一月第一章 总论 第一节 项目概况一、项目名称生态温泉住宅区建设项目二、项目地理位置 位于项目位于西安市长安区三、建设规模 项目总用地5.50公顷，全部为居民小区用地，具体用地平衡表如表1-1所示。总建筑面积82400.5平方米，其中：地上建筑面积XXXX平方米，地下建筑面积XXXX平方米，项目共分两期进行，其中一期总建筑面积XXXX平方米，其中：地上建筑面积XXXX平方米，地下建筑面积XXXX平方米，项目具体主要技术经济指标表如表1-2所示2、。项目共建设：文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用五类公共服务设施，总建筑面积XXXX平方米，具体如表1-3所示。表1-1 用地平衡表项目单位数量所占比重（%）人均面积（m2/人）项目建设用地hm21居住小区hm21.1住宅用地hm218.32 1.2公建用地hm23.16 1.3道路用地hm215.484.33 1.4公共绿地hm27.652.14 表1-2 主要建筑指标表编号项目单位数值一期数值备注1项目建设用地平方米以实测为准2居住户数/人口数户/人3.2人/户3总建筑面积平方米3.1地上建筑面积平方米3.1.1住宅建筑面积平方米3.1.1.1多层住宅平方米3.1.1.2小高3、层住宅平方米3.1.2配套公共建筑面积平方米3.1.2.1沿街商业平方米3.1.2.2公建平方米3.1.2.3地上储藏室平方米3.2地下建筑面积平方米3.2.1住宅地下储藏室平方米4地上容积率5地下容积率6建筑密度%7绿地率%8停车位辆8.1住宅底层停车辆8.2地面停车辆9停车率%表1-3 公共服务设施配建表类别项目数量建筑面积m2备注文化体育文化活动站1包含健身中心居民健身设施3结合爆地布置商业服务综合百货店1结合沿街商业布置便民店2结合沿街商业布置其他商业服务结合沿街商业布置金融邮电邮电所1结合沿街商业布置储蓄所1结合沿街商业布置社区服务社区服务中心1结合服务中心布置治安联防站1结合服务中4、心布置居委会1结合服务中心布置物业管理1结合服务中心布置市政公用变电室1结合沿街商业布置燃气调压站1地下换热站1结合沿街商业布置公共厕所1结合沿街商业布置垃圾收集点9合计四、项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算16000万元，其中企业自筹9000万元，贷款7000万元，其中一期投资XXXX万元，二期投资XXX万元。项目整体建成后，预测能实现销售收入XXXX万元，税前利润22560万元，税前成本利润率76.5%，税后利润XXXX万元，税后成本利润率XXXX%，投资回收期2.3年。第二节 承办单位概况一、承办单位名称西安XX房地产开发有限公司二、承办单位概况陕西省XX房地产有限公司成立于25、006年，公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发与经营。现有从业人员80名，有职称的专业人员25人，其中中级以上15人，是目前西安市较有活力的房地产开发企业之一。陕西XX房地产开发有限公司以“珍惜城市土地，打造和谐人居”为目的，建筑力量释放都市魅力，传承人居理想；以“诚信做人，踏实做事”为原则，内抓管理，外树形象；立足西安，珍惜拿到的每一寸土地，通过对建筑细节与品质的统一，通过生态理念与城市发展的结合，不断为改善西安市民的居住条件和生活水平而努力。第三节 可行性研究报告编制一、项目可行性研究报告编制单位项目可行性研究报告由北京文海经略投资咨询有限公司西6、安分公司编制；本公司对项目建设进行实地勘察，并结合有关资料进行论证与分析。工程编号及编制进度可进公司官网：查询。二、可行性研究报告编制的依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2010205号）4、西安市城市总体规划 ；5、西安市“十二五”规划；6、城市规划编制办法7、城市居住区规划设计规范8、委托方提供的有关资料。第四节 市场需求分析通过调研和对调研资料的分析统计，对长安区房地产市场购房人群及购房的主力户型和每个楼盘的住居群体等进行了初步的统计。长安区购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下：表2-27、：西安市长安区房地产市场购房人员比例分布购房目的购房人群所占比例购买的主力户型1、投 资（53%）1、本地投资者 10%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 80-130；、1房1厅，40-50；2、西安投资者 20%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 90-130；3、台湾、香港投资者 10%、2房2厅， 90左右；、3房2厅， 130左右；、1房1厅，40-50；4、外地投资者12%、2房2厅， 90左右；、3房2厅， 130左右；5、温州投资者1%、2房2厅，80-90；、3房2厅，120-140；2、自 居（47%）8、1、长安区本地居民 40%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 110-130；、复式：180-200、1房1厅，40-60；4、西安居民5%、2房2厅，面积： 90左右；、3房2厅，面积： 130左右；5、外来务工人员（含各类管理人员）2%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-100；、3房2厅、3房1厅，面积：80-110；、1房1厅，40-50；第五节 项目主要建设条件1、项目的建设符合西安市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第六节 主要技术经济指标表1-9、4 经济指标表序号项 目指标1项目总投资18000万元1.1一期投资7000万元1.2二期投资11000万元2项目经营收入48000万元3利润总额22560万元4税后利润7,239.81万元5成本利润率（税前）75.20%6成本净利润率（税后）56.60%7财务净现值（FNPV）17348万元8财务内部收益率（FIRR）56.59%9动态投资回收期2.28年第七节 可行性研究结论与建议本项目符合生态城市建设要求，项目建成后，能提升城市形象，改善西安市长安区的人居环境。但是由于项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。4、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作，特别要准备好抗风险资金，不可挪用。5、建议上级主管部门积极支持项目实施，并给予一定的政策、资金扶持，促使项目早日建成。