1、深圳龙岗中档住宅区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月深圳龙岗中档住宅区项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录十一、附件21、1项目背景：21、2可行性研究结论5二、项目投资环境和市场研究72、1项目宏观背景72、2区域市场分析15三、项目分析及评价273、12、地块解析273、2项目SWOT分析293、3项目评价30四、市场定位及项目评估314、1项目定位314、2方案评估意见34五、项目开发建设进度安排355、1有关工程计划说明355、2 施工横道图36六、投资估算与资金筹措376、1项目总投资估算376、2资金筹措396、3投资使用计划39七、销售及经营收入界定407、1各类物业销售收入估算407、2项目销售回款计划407、3资金来源与运用分析41以上详见：10.5资金来源与运用表资金来源分析417、4销售利润41八、财务与敏感性分析428、1赢利能力分析428、2项目不确定性分析438、3社会效益和影响分析44九、可行性研究结论及建议459、13、拟建方案的结论性意见459、2项目主要问题的解决办法和建议469、3项目风险及防范建议46十、附 表48十一、附件一、项目总论1、1项目背景：本项目由两宗相连地块组成，一宗是xx城市开发实业总公司于 xx年 1月23日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深地合字（199）75003号深圳市土地使用权出让合同书，宗地编号为，位于xx的居住用地；另一宗是xx城市开发实业总公司于 xx年5月以出让方式与深圳市规划国土局签订了深圳市土地使用权出让合同书。项目宗地场地整体基本平整，地势平坦，基础环境条件较好。 二期项目位于xx的东北面，xx土地总面积 81839.80平方米。总建筑面积为180,047平方4、米。其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。土地使用年期70年。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。1、1、1项目名称：龙岗xx二期项目1、1、2开发公司：深圳市有限公司，成立于195、93年2月9日，注册资本为人民币3000万元，公司注册地址为深圳市龙岗区xx，法定代表人蒋炎培。经营范围:房地产开发；兴办各类实业；国内商业,物资供销业。1、1、3承担可行性研究工作的单位：深圳市xx房地产评估有限公司营业执照号：评估资质证书号：资质等级：二级注册资本：300万元经济性质：有限责任经营范围：房地产评估业务：房地产经纪、投资策划、信息咨询（以上不含限制项目）。1、1、4研究工作的依据：1深圳市规划局规划方案2深圳房地产信息网站3国家建设部及深圳市颁布的与房地产相关法律与政策4深圳市2xx年房地产信息5现场勘察和实地调研所得资料1、1、5项目建设规模和内容：本地块是由两宗相连地块组6、成，一宗是xx城市开发实业总公司于 xx年 1月23日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深圳市土地使用权出让合同书，宗地编号，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东的居住用地；另一宗是xx城市开发实业总公司于 xx年5月以出让方式与深圳市规划国土局签订了深圳市土地使用权出让合同书。土地总面积 81839.80平方米。总建筑面积为180,047平方米。其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.7、40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。土地使用年期70年。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。1、1、6项目开发手续：目前，该项目已于xx年与深圳市规划与国土资源局签订了深圳市土地使用权出让合同书，已领取深圳市建设用地规划许可证；于xx年与深圳市规划与国土资源局签订了深圳市土地使用权出让合同书，深圳市建设用地规划许可证。根据委托方提供的付清地价款证明所记载于xx年06月04日已交地价款39,270,000元，为带资开发工程款冲抵地8、价款。本项目预计分二期滚动开发，其中一期工程已开发销售，二期用地勘探、设计等已经完成，已具备开发条件。1、2可行性研究结论1、2、1市场预测龙岗中心城片区是目前整个龙岗片区的商业和住宅开发热点地区，目前能够预知的建业项目周边明年计划进入开发阶段的项目已经超过50万平方米，超过去年全年该片区的销售量，再加上目前未列入统计的项目，以及今年的未售完项目，整个龙岗中心城片区的供应量预计会突破80万平方米，市场竞争情况比较激烈。尽管如此，该片区仍然是深圳住宅开发竞争相对缓和的区域，从产品的形态分析，该片区产品仍存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟，所以，在该片区开发项目，单纯研究数量不9、能解决所有的问题，关键在于产品如何创新，如何在众多的产品中创造出差异化的项目，去引导消费需求，而不是跟从消费需求，如果能够作到这一点，项目就成功了一半。本用地建设预计分二期进行，xx一期工程已开发销售，主要以多层为主。二期拟建筑住宅总户数为520户，建设规模由1-3层裙楼上建5栋塔楼构成，塔楼楼层为1529层，地下室为停车场，裙楼由3层商场组成。1、2、2项目建设进度该项目计划于第1年7月开工，工期预计2年左右，预计第3年7月全部竣工。1、2、3投资估算及资金筹措项目总投资15,449.87万元人民币，项目资金以自筹资金为主及销售楼款。1、2、4项目综合评价结论根据对该项目的财务分析，可得出以10、下结论：本项目手续完备，产权清楚，符合各种开发条件，市场预测初步结论为该项目具有良好的市场前景。1、该项目利润可观。由于土地的获取成本较低，本项目正常利润可达57.63%，最差也有40%，在目前深圳较成熟的房地产市场中，可以说是高收益项目。2、项目抗风险能力强 该项目的盈亏平衡点：计容积率单位成本可达到2,850元/平方米都不会亏本；销售最低价格2,153元/平方米可收回成本；保本销售率为56.46%，指标远离风险区域。 该项目敏感性分析得出：项目最低获利在40%，高于行业平均利润 率，风险较小。二、项目投资环境和市场研究2、1项目宏观背景2、1、1全国投资背景从国内经济发展的角度看，中国目前11、经济发展思路可概括为“西部提速，东北攻坚，东部保持。东西互动，拉动中部”。东部发展攸关全局，在新的历史条件下，东部加快发展关系全局，意义重大，要保持东部地区改革开放和经济快速发展的良好势头。这可以为全国现代化建设提供更加强大的物质技术基础，壮大国家实力；可以较快地增加国家财政收入，拿出更多的力量支持中西部和东北地区等老工业基地发展；还可以为推进全国改革开放和发展积累新经验，发挥示范作用。 温家宝在长春主持召开振兴东北老工业基地决策会议。会议正式把振兴东北老工业基地列为国策，取得和西部大开发同等重要的地位。温家宝则首次称这一战略“与西部大开发战略，是东西互动的两个轮子”。温家宝特别强调两者可以“12、并行不悖”。现在有必要把振兴东北“摆在更加突出的位置”，这是中国“新世纪新的发展阶段中重大而紧迫的任务”。 从吸引外国投资的角度来看，中国已成为世界经济稳定的重要源泉。中国现在每年吸收五百亿美元的国外直接投资。许多方面都证明，中国已经成为一个良好的投资目的国。中国加入世界贸易组织，每年较高的经济增长率和巨大的国内市场，进一步激励了外国企业将中国纳入他们的全球商业战略之中。在全球经济放缓的时期，中国一直是世界经济稳定的重要源泉，尤其表现在一些高技术领域。 从国内房地产角度看，国务院最新颁布10号令的发布确实是一个房地产商们期盼已久的利好消息。因为自6月13日央行发布121号文件以来，虽然没有出台13、具体细则，实际各商业银行已经对房贷严加防范，甚至对于正常的房地产开发贷款也采取了严厉的控制措施，使得房地产界人心惶惶，千方百计地搞“突围”。然而，国务院10号令中有关房地产信贷的规定与央行政策稍有不同，10号令“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款”，“妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定”。寥寥数语，让近来一直绷紧神经的房地产商吃了一颗定心丸。国民经济较快增长。全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，加快1.1个百分点。其中，第一产业增加14、值17247亿元，增长2.5%，减慢0.4个百分点；第二产业增加值61778亿元，增长12.5%，加快2.7个百分点；第三产业增加值37669亿元，增长6.7%，减慢0.8个百分点。在第三产业中，金融保险业增长6.9%，批发和零售贸易餐饮业增长6.6%，房地产业增长5.3%。固定资产投资大幅度增长。全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。国有及其他经济类型投资中，东部地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%。货币供应量增长加快。年末广义货币供应量（M2）余额为221223亿元，比上年末增长115、9.6%，增速加快2.8个百分点；狭义货币供应量（M1）余额为84119亿元，增长18.7%，加快1.9个百分点；流通中现金（M0）余额为19746亿元，增长14.3%，加快4.2个百分点。金融机构存贷款增加较多。年末全部金融机构本外币各项存款余额220364亿元，比上年末增长20.2%；全部金融机构本外币各项贷款余额169771亿元，增长21.4%（见表11）。贷款结构继续改善。全国农村信用社人民币贷款余额16979亿元，比上年末增加3186亿元。人民币消费贷款余额15736亿元，增加5091亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，增加3528亿元。金融机构不良贷款减少。按照五级分类统计，16、年末银行业主要金融机构不良贷款余额为2.44万亿元，比年初减少1906亿元，不良贷款的比例为17.8%，比年初下降5.32个百分点。2、1、2深圳市宏观投资背景2、1、2、1总体情况2003年深圳市经济保持了高速增长，全年GDP 2860.51亿元,同比增长17.3%,创下八年来的新高。尤其是工业增长强劲，工业总产值达到5073.77亿元，同比增长29.1%。同时，2003年居民年均可支配收入25936元，同比增长4%。由此，我们不难理解深圳房地产市场缘何多年来一直保持持续增长。总体来看，深圳经济的发展势头较好，已经进入了持续发展的良性轨道。2、1、2、2影响深圳经济特区房地产市场价格的外在因17、素分析1、国民经济整体形势持续看好，房地产市场需求旺盛 据深圳市统计信息局的信息显示：2003年全市完成本市生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高2.3个百分点，创近8年来的新高。其中，第一产业增加值18.16亿元，同比下降6.0%；第二产业1685.37亿元，同比增长22.4%；第三产业1156.98亿元，同比增长10.7%。三次产业中工业的比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为2003年的52.4%。2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高9.1个百分点。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资35818、.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。2、一系列调整和规范房地产市场的政策出台 2003年6月，中央出台了一系列调整和规范房地产的政策规定：6月1日，关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释正式施行；6月13日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知；6月19日，国务院公布物业管理条例。 这些政策的发布实施意味着国家将对房地产“气候”进行调整。3、深圳市可能有相当部分的暂住人口将被转为常住、户籍人口近期，深圳市政府有关部门首次编19、制了城市发展的近期规划，规划中深圳市可能会有相当部分的暂住人口将被转为常住、户籍人口，该规划的实施势必激活这部分人潜在的置业欲望，并将有力地促进深圳市房地产市场的进一步发展。4、加入WTO的过渡期逐渐完结二十四小时通关，内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）的协议签署随着我国加入WTO过渡期的逐渐完结，加之二十四小时通关及内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）协议的签署等因素的影响，深港经济一体化进程将进一步加快，深圳与境内、境外的经贸合作亦日益密切，将有更多的外地、外资企业抢滩深圳，增加对办公楼、商铺的需求。2、1、2、3深圳市2003年房地产发展态势2003年, 房20、地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。1、房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年的791.70万平方米相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。从销售商品房的类型来看，2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积的93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比20021、2年减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积的1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11%，比2002年同期减少5.11%。2、住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供给下降幅度较大。从供求对比来看，2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有20622、万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化2002年的存量。3、南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。23、从2002年和2003年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003年南山区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。4、各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳从价格来看，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元/平方米，与2002年相比上涨了2.55%。从各区住宅销售价格来看，2003年各区住宅价格均有所上涨。2003年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/m2、7746元/m2、6282元/m2，分别24、比2002年上涨6.5%，16.1%，4.3%，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/m2、3487元/m2，分别比2002年上涨2.3%和3.23%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致2003年这两区住宅价格有较大幅度上涨。由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。目前，特区25、内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差别将逐渐减少，房地产市场的价格差距也将逐渐减小。 2、1、3区域发展及前景预测龙岗区是深圳市的市辖区，1993年1月1日正式建立，位于深圳市东北部，地处珠江三角洲东部城市群的核心地带，总面积844.07平方公里。东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚，自然环境优越，气候特点属亚热带海洋性季风气候，气候温和，春秋相连。区内最高的山峰是位于大鹏半岛的七娘山，海拔867米。龙岗区屏山傍海，海岸线长达130公里，沙滩、岛屿、26、礁石、海蚀崖等海积海蚀地貌发育齐全，是广东乃至全国海岸风光最优美的地段，素有“深圳明珠”与“东方小夏威夷”之称。山和海赋予了龙岗优美的自然景观，生态家园、山海龙岗使城市化的步伐愈走愈快。山海成了龙岗建设的主题，它不仅是龙岗建设的环境模式，而且是龙岗区的城市发展方向。在深圳市委市政府提出了“一市多城，众星拱月”的城市发展战略后，布吉、横岗和龙岗中心城3个卫星城，并结合实际，确立了一个清晰而有感召力的共同发展目标。围绕高新技术、物流和海滨旅游三大产业，形成各具特色的多功能组合的城区。卫星城的逐步建立，加速了农村城市化的进程。龙岗在深圳实现基本现代化的总目标下，结合区情提出了以实现工业化、城市化、现27、代化为目标，以高新技术、物流和海滨旅游为三大支柱产业，走以园区经济、品牌经济、规模经济为形式特色经济发展道路。针对龙岗区正处于农村城市化过渡时期的特点，确定了规划先行的原则，首先编制科学合理的规划，逐步完善规划体系，实现规划的全覆盖。根据深圳总体规划制定“特区宝安龙岗”三位一体的发展战略，实现了“把规划覆盖到深圳市2020平方公里每一寸土地、每一个乡村”的规划全覆盖要求。在此基础上，全区交通、电力、供水、燃气、旅游等各项专业规划编制也相继完成，已形成了较为完善的规划体系，并对现代物流业和高新技术产业带的规划进行研究，深化了深圳东部黄金海岸的规划编制。完善的规划体系和科学的规划研究，为促进龙岗区28、经济建设的加速发展起到了杠杆作用。其次就是充分发挥规划的控制与引导作用，致力于提高龙岗区的城镇建设水平。通过村镇规划中推行村民住宅统建模式，改善了村容镇貌，提高了村民的生活、居住环境质量，通过开展城市设计和各个镇“五个一”工程规划建设，完善了中心城、各镇中心区的生活配套设施，使全区形成环境质量较高、上规模、上档次的商业和文化广场。在做好规划建设的同时，注意对自然环境和人文环境的保护。由于规划建设管理所取得的巨大成效，龙岗区被建设部列为“全国乡村城市化试点区”。最后是构建城乡规划建设管理的新模式，形成以法制为保障的科学、民主的规划管理机制。龙岗区在建设初期缺乏有效的规划引导，规划成果可操作性差，29、从而在一定程度上导致了过去村镇建设处于一种混乱无序状况。为了改变这种局面，龙岗分局从xx年开始，从全区10个镇中每个镇选择一个行政村作为试点，开展了试点村规划编制工作，逐步增强了基层村镇干部群众的规划意识。村镇干部由原来的抵触、反对规划转变为主动上门要求做好规划。同时采取专家论证、领导审定、群众咨询相结合的方式确定规划成果，以保证规划的科学性、合理性和可操作性。目前，龙岗已在不同的地区分别编制了10多个法定图则，为规划的决策和管理提供了法制保障。2、1、3、2龙岗区区域市场发展前景从1994年到2002年九年间，全区商品房竣工面积700多万平方米，占全市同期商品房竣工面积的比重为15，年均递增30、24。2003年全市商品房批准预售面积达854.35万M2，比去年同期下降了19%，销售商品房面积877.85万M2，同比增长10.9%，从全市情况看，住宅需求趋向南山、宝安、龙岗三区发展态势已基本确定。龙岗区出现了供不应求的状况，加之2003年龙岗多宗大面积土地成交，为未来几年龙岗住宅市场的高速发展打下了基础。第1年1-2月我市商品房市场平稳发展。来自国土部门的权威统计数字显示，深圳市龙岗区1-2月批准预售总面积16.12万平方米,1-2月龙岗区住宅销售面积达到15.85万平方米,实现销售金额5.71亿元,共售出住宅1739套。呈现出良好的发展态势。随着龙岗区房地产开发建设的升温，相信该区房31、地产市场在不久的将来会迎来一个高潮。2、1、4宏观市场与本项目发展借鉴1、中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，居民平均收入居全国首位。良好的投资环境，也催生了一大批中产阶级，对本项目的形成巨大的有效市场需求。2、随着深圳市龙岗区经济的快速发展，房地产在龙岗不仅作为高新技术、现代物流、旅游等主导产业的配套产业，同时还是经营城市的物质模式。龙岗区政府在宏观调控、市场监管上加大了力度，积极引导房地产向规模化、现代化、社区化的方向发展，大力开发花园式、功能型、档次高的住宅小区和旅游度假区。房地产开发项目向大规模、环境美、配套全、智能化的高档方向发展32、，房地产开发渐趋兴旺，房地产市场日渐繁荣。良好的市场发展前景加上龙岗区本项目所处的优越的自然环境，更是可以预期本项目在片区能占领一定的市场。3、根据深圳国土部门最新公布的数据，2003年热销的豪宅普遍均价较高，销售的速度也较快，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛。从销售的产品类型来看，别墅及Townhouse特别受市场追捧，2003年111月全市共销售别墅202套，Townhouse约130180套，这两类产品约占豪宅总量的10%左右，其余主要是小高层、高层、超高层。本项目各类产品设计充分考虑了市场需求。为项目的销售提供了有力保证。2、2区域市场分析2、2、1区域市场界定33、在深圳市城市总体规划（xx年2010年）中，深圳未来510年城市发展的建设性需求将推进市域整体化建设，近期更加突出轴向发展和梯度推进，逐步形成网路化的城市布局形态，大力推动特区外城市化进程，实现特区内、外的联动协调发展。中部综合功能带将与特区组合成倒“T”字形核心城区，应作为未来五年甚至更长时期内全市发展的重点地区。可见，特区外的全面、大力度的开发已经拉开序幕。同时，深圳的卫星城计划已经部分启动建设，均按50万的人口规模、100亿元的GDP进行规划，以加速特区外城市化进程。另外，5月28日公布的“二线关”工作改革方案对改善关外投资环境及楼市消费结构有积极意义，也为撤关推进了一大步。龙岗区东临大34、亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市罗湖中心区的重要组团。片区面积940万平方公里，龙岗中心城居住人口近10万。该片区地理交通十分优越，至市区仅需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离深圳机场也在1小时内，生活十分便利。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。 龙岗东濒大亚湾和大鹏湾，南临深圳特区和香港，西靠宝安，北通东莞和惠州，具有无比的区位优势；国际中转大港盐田港、平湖铁路编组站的依托，构筑了四通八达的交通网络；正在崛起的高新技术产业群、完善齐备的基础设施、优惠灵活的政策措施、气势磅礴的龙城广35、场、历史悠久的客家文化，使龙岗成为广大有识之士投资立业的宝地。龙岗的经济因此也得到快速健康发展，国民生产总值以平均每年递增25的速度增长，以形成了工业为主导，“三高”农业稳步发展，商贸、金融、运输、房地产、旅游等第三产业蓬勃发展的外向型经济格局。 按照城市规划及发展方向，龙岗中心城片区的定位可概括为：深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区和居住、生活配套服务区。片区在产业建设上已经形成较强基础，生活配套建设起步较晚，目前存在的问题主要有：城市基础型配套设施缺乏；商业设施简陋；公交通达程度低；科教文卫体功能不足，生活配套设施有待进一步改善等等。但随着政府大力度的市政投入，未来将逐步得到改善。龙36、岗中心城片区凭借地段优势已成为关外的主力市场，而它们的房地产开发也正向中心城片区方向发展，使中心城片区具备良好的开发条件。该项目正处于中心城区内，中心城片区的发展即为本项目奠定了基础，开发前景乐观。2、2、2供给分析1、近几年房地产开发量及销售量分析龙岗区1996-2003年房地产市场数据统计分析龙岗区近年房地产销售面积持续增加，竣工面积增幅、销售面积与竣工面积接近，呈现供需两旺的局面，空置面积略有下降。2、龙岗中心城片区房地产市场供应量分析近期该片区主要供应楼盘如下：（1）碧湖豪苑: 占地14765.60平方米，建筑面积38000平方米，以小高层、高层为主。容积率2.2，绿化率65%。（2）37、鸿基俪景鸿都：占地31367.3平方米，建筑面积44000平方米，以小高层为主。容积率1.4，绿化率40%。（3）欧景城：占地51310.7平方米建筑面积117623平方米，以小高层为主绿化率42.2%。（4）愉园新苑：占地3899.38平方米建筑面积40970.68平方米，以小高层为主容积率2.5，绿化率34%。（5）新亚洲花园：占地25万平方米建筑面积370500平方米，以小高层为主容积率1.482，绿化率65%。（6）香林玫瑰花园：占地33946平方米建筑面积51556平方米，以多层、小高层为主容积率1.52，绿化率70%。（7）城龙花园（三期）：占地3200平方米建筑面积29018.538、6平方米，以小高层为主容积率9.07。（8）阳光广场：占地14838.20平方米建筑面积42510平方米，以多层为主容积率2.2。2、2、3需求分析龙岗区2003年一季度商品房销售情况统计分析表明，一季度龙岗区共销售4950套商品房，面积41.8万平方米，总价15.8亿元，其中住宅均价3300元/平方米。2003年1季度龙岗区住宅占整体销售的比例由由去年同期的77.2%上升到88.4%,均价下降2%；从销售情况来看，整体销售量有所上升，但住宅和商铺均价略有下降。中心城区域的消费者需求可分为以下三类：（一）龙岗区的本地人，大部分为二次或多次置业，兼顾自用和投资两种功能；（二）企业中高级白领阶层，39、由于龙岗中心城的成功开发，该部分置业群体已经对该片区持认同态度，且交通状况也已有了较大改善，就近解决居住是较为理想的选择，从龙华各楼盘的客户构成来看，此类客户比重较大。总体来看，随着城市化进程的推进，关内土地资源的日益稀缺，关外置业已经成为大势所趋，因此该项目所在的龙岗中心城区域潜在需求较大。2、2、4竞争分析总体来看，xx二期项目的竞争主要来自于两个方面，其一、中心城片区的优质物业，其二、中心区域内的大型住宅区（新亚洲花园）。龙岗居住区主要集中于龙岗中心城板块。龙岗中心城在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施成为关外地产的新星。与关外土地拍卖风风火火相对应，宝40、安、龙岗两区上半年商品房销售大幅增长。2002年，龙岗、宝安全年销量分居全市第三及第五位。而今年上半年，宝安已悄然夺得全市销量亚军头衔，龙岗继续位列第三。此外，福田销量虽从去年全年的全市第一下降到今年上半年的第四，但该区楼盘广告投放频次居全市之首；南山和罗湖的广告投放频次也明显高过关外。从此现象可以看出，关内房地产市场竞争压力远高于关外。一面是竞争日益激烈、一面是特区内可建设地块日益减少导致开发步伐放缓，由此看来，关外住宅销售全面超越关内之日，已为时不远。龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化、商业中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是规划最早、发展最快的中心城，是政府重点开发区域。除了整个市政建设的41、规划完整超前外，近年来龙岗中心城也加快了各项配套设施的建设，学校、银行、医院等配套设施也日趋完善。 龙岗区内楼盘以大盘为主，自去年以来，龙岗中心城推出的新盘有俪景鸿都、欧景城、九州家园、吉祥来花园等，目前在建的还有顺景花园等项目，这些大盘也带动了相关的配套设施建设。目前，一些知名的商家都纷纷进驻龙岗中心城，如万佳已在龙岗世贸中心开业，好百年进驻龙兴国际家具广场，九州家园的九州百货不久也将开业以及麦当劳、肯德基的加盟，使得龙岗中心城的配套设施更上一层楼，在整体上提高了生活素质。2、2、5典型物业调查1、碧湖豪苑发展商：志联佳实业有限公司承建商：中建一局深圳公司代理商：深圳市好捷信息咨询有限公司地42、址：龙岗中心城公园路均价：5000元/平方米 开盘时间：2003年5月18日入伙时间：2003年12月31日占地面积：14765.60平方米 建筑面积：38000平方米付款方式：一次性付款/按揭容积率：2.2绿化率：65% 户型及特征:以小高层、高层为主，200个车位,内部配有会所及商业街。物业管理由志联佳物业管理有限公司负责。 2、城龙花园三期地址：龙岗龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处 发展商：深圳市城龙房地产开发有限公司承建商：深圳市三建设计单位：深圳大学建筑设计研究院占地面积：3100平方米建筑面积：29018.56平方米均价：3100元/平方米容积率：9.07户型及特征:以小高层为主，43、81个车位。小区配套设施完善,主力户型以106-118平方米的三房至四房为主。物业管理由深圳市城龙物业管理有限公司负责。3、吉祥来花园地址：吉祥中路与深惠公路交汇发展商：深圳市好友实业有限公司代理商：深圳建华地产顾问有限公司承建商：中田建筑工程公司占地面积：13617.3平方米总建筑面积：43529平方米均价：3180元/平方米开盘时间：2002年年底入伙时间：2003年8月底付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，202个车位。内部配有大型泳池和篮球场, 每座塔楼之间增加了223个可合可分的私家庭院，并且免费赠送给业主。主力户型以62-111平方米的二房至四房为主。物业管理由深圳44、市居悦物业管理有限公司负责。 4、鸿基俪景鸿都地址：龙翔大道与吉祥中路交汇处发展商：深圳龙岗鸿基房地产开发有限公司代理商：深圳星彦房地产经纪评估有限公司承建商：深圳建筑工程公司第六分公司设计单位：华森建筑工程设计顾问有限公司占地面积：31367.3平方米均价：3600元/平方米总建筑面积：44000平方米绿化率：40%容积率：1.4开盘时间：柏景轩 2003年3月 俪景轩 2003年5月入伙时间：柏景轩 2003年8月30日 俪景轩 2003年10月付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，176个车位。内部配有泳池、网球场、羽毛球场、儿童娱乐天地、大型会所。主力户型以103-11345、平方米的三房至四房为主。物业管理由鸿基物业管理有限公司负责。5、欧景城地址：吉祥中路与龙福路交汇处发展商：深圳市宇宏投资发展有限公司 深圳市铭兴实业发展有限公司 深圳市中圳房地产发展有限公司承建商：汕头二建占地面积：51310.7平方米总建筑面积：117623平方米绿化率：42.2%均价：3100元/平方米开盘时间：一期 2001年5月28日 二期 2002年8月8日入伙时间：一期 2002年5月28日 二期 2003年5月28日付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，929个车位。中心花园采用开放式设计理念，展现“自由、开放、激情”的西方现代风情韵味。物业管理由宇宏物业管理有限公46、司负责。6、顺景花园地址：如意路与龙翔大道交汇处发展商：深圳市君成投资发展有限公司代理商：深圳市英联置业有限公司占地面积：20870平方米建筑面积：42386平方米均价：2900元/平方米户型及特征:以多层、小高层为主，202个车位。内部配有泳池、儿童活动广场、晨练区，7000平方米的临街商铺。物业管理由深圳市长城物业管理有限公司负责。 7、新亚洲花园发展商：新亚洲实业发展有限公司代理商：深圳中原物业顾问有限公司承建商：深圳三建设计单位：深圳市建筑设计研究院地址：深圳龙岗中心城吉祥中路占地面积：25万平方米总建筑面积：370500平方米容积率：1.482开盘时间：2002年8月入伙时间：20047、3年3月28日均价：3600元/平方米付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，680个车位。花园以东亚、东南亚各国的风土人情为主题，内部配有网球场、泳池、健身房、桑拿房、麻将室、图书馆、美容美体中心、大型会所。物业管理由新亚洲物业管理有限公司负责。8、紫薇苑二期项目名称：紫薇苑二期发展商：深圳大贸股份有限公司代理商：家德地产经纪地址：龙翔大道与吉祥中路交汇处 均价：4000元/平方米 占地面积：3万平方米 建筑面积：8万平方米户型及特征:以小高层为主，主力户型以119-173平方米的三房至五房为主。物业管理由龙房物业管理有限公司。2、2、6市场分析有关结论通过相关的市场分析，我们认48、为，该片区属于机会与挑战共存的区域，只要项目规划得当，具有良好的市场空间。三、项目分析及评价3、1地块解析3、1、1交通条件项目东至长兴路、西至吉祥路、南至龙福路、北至龙平路，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗中心城至市区仅需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离深圳机场也在1小时内。盐坝高速公路B段即将通车，龙岗区在建和近期拟建的区域性主干路有水官高速延伸段（清平大道一期）、地铁3号线将直达龙岗中心城，通过水官高速公路，20分钟可达龙岗中心城，公共交通极为方便，有多路公共交通线路途经龙岗中心城。810(区汽车站至五联村);818(区汽车站至南澳镇)49、;380(坑梓经中心城至小梅沙);862(龙岗镇经中心城至黄阁坑);365(坪山经中心城至福田南);361(坪地经中心城至福田农贸市场);351(龙岗镇经中心城至建设路总站)。3、1、2地形、地势：二期项目位于xx的东北面，地势较花园中部较低，呈曲尺状，东至长兴路、西至吉祥路、南至龙福路、临龙潭公园。面积约17万平方米，场地内岩体完整性好，场地稳定，适宜进行建筑。 3、1、3水电气保障：均已在项目周边接驳3、1、4项目限制条件：1、建筑覆盖率（建筑密度）：小于35%。2、建筑容积率（建筑面积密度）：不大于2.2。3、计入容积率总建筑面积为180,047平方米。其中：商业建筑面积出26,600平50、方米，住宅建筑面积145,447平方米。配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。4、建筑层数：小高层、高层。建设规模由1-3层裙楼上建5栋塔楼构成，塔楼楼层为1529层，地下室为停车场，裙楼由3层商场组成。5、建筑退红线及总体布局要求：退市政干道及小区51、道路5米,退相邻地块,南北向9米,东西向4米。6、绿地率：大于35%。3、2项目SWOT分析优势： 龙岗片区目前住宅开发领域的竞争相对没有特区内激烈，市场相对不成熟，存在可以创新开发的空间。 本项目位于龙岗中心区，周边正处于大开发阶段，未来发展前景非常好。 本项目具有一定的规模，能够具有较好的开发条件。而且项目规模适中，市场风险相对较小。 该片区内产业布局以高新技术为主，为该项目提供了大量的有效需求。 项目周边规划基础条件比较好,以新建住宅区为主,适合开发中档项目。 项目周边配套条件比较好，大型超市（天虹），名牌学校（实验学校）医院等居住配套一应俱全。劣势： 龙岗中心城区域人气不足，人口增长数52、量有限，目标客户层面相对较窄，导致项目销售速度难以在短期内提高。 潜在的开发项目比较多，市场竞争压力大，迫使项目必须在创新方面多做工作，导致相关成本增高。 龙岗中心城属于典型的慢热型开发区域，销售周期相对较长，销售资金的回笼存在一定的压力。 周边配套不足，加大开发难。机会： 城市化进程的推进将大大缩小关内关外的差异，为项目带来更多的机会。 该片区内的新亚洲花园的开发提升了龙岗中心城片区的整体形象。 龙华经济的发展为该区域内的房地产发展提供了新的契机，周边楼盘的开发将为本项目提供更多的有效需求。 地铁3号线的开发为整个片区带来重大的利好，使片区价值得到提升。项目威胁： 关外整体规划及配套比较落后53、，因此开发较为高层的楼盘存在一定风险。 总体来看，龙岗中心拓展区尚存在大量的土地储备，如果项目在未来2-3年推出市场，势必对该项目产生影响。 中心城经济规模不大,消费水准不高,另有欧景城、尚景花园压境。3、3项目评价综合以上评估，我们得出以下结论：1、总体来看，该项目所处的区域市场在未来几年将呈现供需两旺的局面，机遇与挑战并存，发展前景看好。2、项目规模适中，自身条件比较优越，17多万平方米的规模使其在规划、建筑、小区配套等方面均较易创造项目的产品优势,建筑规划设计有较大的发挥余地。3、项目的优势虽然较为明显，但因地价成本较高，使价格定位趋于高档，面临一定风险。通过上述优势分析可以看出项目具备54、交通便利、周边没有上规模的购物中心、 科技产业支持等优势，虽然目前基础设施、公共交通、生活配套等尚不完善，但开发前景还是相当明朗。通过塑造项目在中心城内罕见高层形象突出优势将为项目的成功奠定坚实的基础。四、市场定位及项目评估 4、1项目定位4、1、1总体定位该片区档次属中档的住宅区4、1、2客户定位龙岗中心城的目标客户主要以本地客源为主，属于典型的区域内消费特征，龙岗是深圳发展最晚的区域，客户来源比较单一，根据我司的有关研究资料，客户群体大致有以下几个分类：企业中低管理层及工薪族年龄一般在25-30岁之间，比较注重朝向与户型结构，主力户型：单房（30-50平方米）2房（50-60平方米为主）平55、方米，比较注重价格室、交通等因素。相对此类客户比较少。当地公务员龙岗的政府机关、医院、学校等部门；需求户型一般为四房以上单位；比较注重住宅的舒适性、户型结构、朝向等。私营业主龙岗人口少，但商业气氛逐步浓厚，小生意人逐步成为一个主力群体之一，所占比例在20-30%之间。此类人士较注重商业气氛、价格和朝向户型。当地居民附近居民很多有自建私房，一般收入较高，为改善居住环境，已成为中高端产品的一大消费群体.高层白领、技术骨干人员龙岗的企业有上万家，高层经理已经成为当地高端产品的主力群体，80-120平方米的三房和小四房是其主力首选单位。企业主包括大生意人，是高端产品的主要消费者，他们主要对四房以上的单56、位感兴趣，多数居住在环境比较好的小区内4、1、3户型定位：项目规模不大，户型从二房至四房及少量复式均有设计，以满足不同客户群体的需求。总体来看，仍将以两房、三房为主力户型。 4、1、4价格定位根据周边竞争楼盘价格，通过市场比较和项目快速回笼资金，从抢占市场，争夺客户的策略出发，定价如下：住宅建筑面积50,940.4平方米，销售均价3,000元/平方米；商铺建筑面积20,824.8平方米，销售均价5,800元/平方米。4、1、5定价依据1、新亚洲花园地址：深圳龙岗中心城吉祥中路发展商：新亚洲实业发展有限公司承建商：深圳三建设计单位：深圳市建筑设计研究院物业管理：新亚洲物业管理有限公司规划形态：小57、高层容积率：1.482占地面积：25万平方米建筑面积：370500平方米均价：3600元/平方米开盘日期: 2002年8月入伙时间: 2003年3月28日户型及特征:该物业以东亚、东南亚各国的风土人情为主题，分七个区来建设，采取小高层为主,主力户型以80-148平方米的两房至四房为主。2. 欧景城地址：吉祥中路与龙福路交汇处发展商：深圳市宇宏投资发展有限公司 深圳市铭兴实业发展有限公司 深圳市中圳房地产发展有限公司承建商：汕头二建占地面积：51310.7平方米总建筑面积：117623平方米均价：3100元/平方米规划形态：小高层物业管理公司：宇宏物业管理有限公司户型及特征:该物业采用开放式设计58、理念，展现“自由、开放、激情”的西方现代风情韵味。采取小高层为主,主力户型以85-180平方米的两房至四房为主。3、吉祥来花园地址：吉祥中路与深惠公路交汇发展商：深圳市好友实业有限公司代理商：深圳建华地产顾问有限公司承建商：中田建筑工程公司物业管理：深圳市居悦物业管理有限公司 占地面积：13617.3平方米总建筑面积：43529平方米均价：3180元/平方米开盘时间：2002年年底入伙时间：2003年8月底规划形态：小高层户型及特征:该物业采取小高层为主,主力户型以62-111平方米的两房至四房为主。 4、2方案评估意见为使项目能够开发成功并实现理想回报，必须从以下几个方面给予重视：1、项目位59、于龙岗区中心城片区, 城市基础型配套设施缺乏；商业设施简陋；公交通达程度低；科教文卫体功能不足；生活配套设施有待进一步改善；改善人行交通、公共交通及完善生活配套设施尤为重要。2、在项目达到销（预）售条件前，要合理安排资金使用及筹措，关注施工进度与资金投放量的协调。3、项目建筑设计方案应考虑充分利用规划设计的发挥空间，园林景观、户型设计必须走独具特色的精品路线。4、项目具有非常优越的自然资源优势，充分发掘这些优势，并加以创造性地利用，努力打造深圳第一生态城。5、制订合理的销售策略，控制项目进度与销售队伍紧密配合，在实现一定形象进度时开盘销售，争取在较短时间内有较高的销售率。五、项目开发建设进度安60、排5、1有关工程计划说明5、1、1项目开发周期根据本项目的规模和市场需求容量，开发周期从入场开发至销售全部结束约3年。销售期为2年。该项目计划于第1年4月起进行勘察、设计等前期准备，第1年7月开工，考虑1期开发，工期预计2年左右。5、1、2销售周期2005年12月开盘发售，预计销售时间为2年左右，即2005年12月至2007年12月。预计项目销售周期为2年，2005年12月完成总销售的20%；第3年1-12月完成总销售的60%； 2007年1-12月完成多层住宅销售的20%；详见销售计划表。5、1、3人员构成专 业财务（兼职）开发（兼职）预算（专职）结构（专职）人 数2122专 业排水（专职）61、电气（专职）销售、策划其 他人 数11225、1、4项目开发进度计划项目开发周期预计2年左右。该项目于第1年7月开工，建设规模由1栋裙楼上盖5栋塔楼构成，塔楼楼层为1529层，地下室为停车场，裙楼由3层商场组成。预计于2005年12月封顶，第3年7月完工。前期工作正在筹备，今年7月开始基础及主体施工期14个月，安装工程工期10个,销售期12个月。具体时间安排如下：第1年.07.01以前已办理取得土地使用权手续、工程招投标、取得开工所需的各种手续、完成施工图设计、施工前准备工作等。第1年.07.01-第2年.12.30 基础、主体工程施工第2年.01.01-第2年.12.30 设备安装与装修工程62、施工第2年.10.01-第4年.12.30 销售推广期5、2 施工横道图详见表10.1 项目建设进度计划图六、投资估算与资金筹措6、1项目总投资估算 固定资产投资总额估算依据：参照开发商提供的资料以及深圳市建筑市场价格情况。本项目用地分二期进行开发，该项目已于xx年与深圳市规划与国土资源局签订了深地合字（199）75003号深圳市土地使用权出让合同书，已领取深规龙规许字19960289号深圳市建设用地规划许可证；于xx年与深圳市规划与国土资源局签订了深圳市土地使用权出让合同书，已领取深规土规许字1996LG037号深圳市建设用地规划许可证。根据委托方提供的付清地价款证明第1999-0064号所63、记载于1999年06月04日已交地价款39,270,000元，为带资开发工程款冲抵地价款。该项目用地勘探、设计等已经完成，已具备开发条件。建设规模为：土地总面积 81839.80平方米。总建筑面积为180,047平方米。其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配64、套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。土地使用年期70年。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。1）土地费用：根据委托方提供的土地使用权出让合同书该项目用地地价款分摊为2,725.28万元。2）前期工程费：包括开办费、规划勘测设计费、可行性研究费、招投编制费、各项报建等行政规费。该项费用估算约为798.66万元。 3）房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外配套工程费，估算约为9,915.08万元。4）管理费：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的3%估算，且全部进入开发成本，合计321.465、1万元（取整）。5）财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，本项目由于未计划贷款，则不计财务费用。6）不可预见费：主要指工程施工过程中材料涨价等原因引起的造价上升，此项费用按前期工程费和房屋开发费二者之和的3%估算，合计321.41万元。7）销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用，取销售收入的5%计， 则：27,360.50 5% = 1,368.03万元 （取整） 以上分析估算，本项目总投资额合计为15,449.87万元。详细过程见：10.2 项目开发成本估算表。 流动资金估算因项目开发完毕即销售，需要流动资金甚少，基本可以忽略不计算。666、2资金筹措6、2、1资金来源公司自有资金9,000万及销售回款。6、2、2项目筹资方案因假设地价已付清，项目自启动至封顶达到预售条件约需13,439.02万元，自有资金9,000万元，销售回款优先用于未完施工,根据销售预测完全能够满足要求。6、3投资使用计划假设项目地价已经支付。项目前期费用798.66万元为公司自有资金。工程基础及主体封顶前（约3/5的工程费用15,449.87万元左右）为公司自有资金，后期工程费用及财务、销售费用为销售回款。详见附表10.4 ：项目投资计划估算表。七、销售及经营收入界定7、1各类物业销售收入估算根据市场调查，本项目的销售价格定位如下：销售均价：住宅建筑面积67、50940.4平方米，销售均价3,000元/平方米；商铺建筑面积20824.8平方米，销售均价5,800元/平方米。正常的销售期预计为2年时间，假设销售率达到100%。计算结果见：10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表7、2项目销售回款计划如果项目进展顺利，本项目在正常开发计划的第12个月左右产生销售收入，按照2年的销售期计算，销售率按照100%计算。根据10.7：现金流量表分析，在以上销售价格，100%的销售率的情况下，项目计划在第2.59年就可以收回所有投资，可以实现8,903.07万元的净现金流量和5,116.46万元的净现金流量现值。7、3资金来源与运用分析项目地价假设已经付清，前68、期费用为公司自有资金，工程施工费用大部分来源于自有资金，项目具备销售条件后，销售回款可以支付后期的工程费用。1资金来源分析：资金主要来源于自有资金以及预售款。其中自有资金9,000万元。2资金运用分析：资金主要运用于项目投资建设，支付项目销售税费及附加及所得税。以上详见：10.5资金来源与运用表资金来源分析7、4销售利润销售税金（按销售收入的5.25%计）27,360.50万元5.25%=1,436.43万元利润总额 27,360.50万元 -15,449.87万元 -1,436.43万元 = 10,474.20万元所得税（按15%计） 10,474.20万元15% = 1,571.13万元税69、后利润10,474.20万元 -1,571.13万元 = 8,903.07万元税后利润 8,903.07投资利润率 = = 100% = 57.63% 开发总成本 1,571.13说明：本次测算未考虑地下停车场车位收益八、财务与敏感性分析8、1赢利能力分析项目分析内容按照国际惯例分为静态指标和动态指标两大类，其中，静态指标包括：利润、销售利润率、投资回报率；动态指标主要 是项目的财务净现值、投资期等。8、1、1销售利润率销售利润率=税后利润/销售净额=8,903.0727,360.50=32.54%即本项目每销售收入1元，可获纯利0.3254元8、1、2投资回报率投资回报率=税后利润/投资总额70、=8,903.0715,449.87=67.80%即本项目每1元投资，可望获利0.678元8、1、3财务净现值通过对项目未来的现金流入及现金流出，分析项目每年的财务净现金流量，再通过合理的资本折现率，把未来各期的财务净现金流量贴现到评估基准日的现值之和，称为“财务净现值FNPV”，本次资金折现率取行业的平均资本收益率12%。从10.7现金流量表（全部投资）计算得出本项目的财务净现值FNPV= 5,116.46万元 0 。说明该项目可行，具有较强的赢利能力。8、1、4财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率就是把未来各期的财务净现金流量贴现到评估基准日的现值之和为零时的资本折现率。通过试算：IR71、R = 55% 12% 即该项目的财务内部收益率高于行业的资本收益率，也说明该项目可行，具有很强的赢利能力。8、1、5投资回收期从10.7现金流量表（全部投资）计算得出本项目的：还本期= 2 + 4,741.66（4,741.66+3,332.76）= 2.59年注：投资回收期从开发起点第1年末算起。8、2项目不确定性分析8、2、1盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要计算项目的保本点和关门点，主要反映项目承受来自销售和生产环节风险的能力，还可以给投资商的成本控制、价格制定提供依据。A、保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值。通过从10.7现金流量表（全部投资）试算得出：成本单价的72、盈亏平衡点是：2,850元/平方米。B、保持成本不变的情况下计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值。通过从10.7现金流量表（全部投资）试算得出：銷售单价的盈亏平衡点是：2,153元/平方米。C、保持成本、租售价不变的情况下计算租售率的保本点，即租售率最低允许值。通过从10.7现金流量表（全部投资）试算得出：销售率的盈亏平衡点是：56.46%。8、2、2敏感性分析敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定销售价格提供决策依据。本项目敏感性分析主要对项目影响最大的两项指标进行敏感性分析，详见10.9敏感性分析表。73、8、3社会效益和影响分析本项目规模适中，约18000平方米的商业裙楼既可投资也可以引进大型商场,对于改善人们居住条件，改变居住理念具有非常大的帮助，对人们的传统居住观念将会产生较大的冲击，其开发建设将起到提升龙岗中心城片区整体形象的作用，具有促进当地经济可持续发展的重大作用，产生良好的社会、经济、环境效益。项目的建成将起到推广普及的示范作用，从而由点带面，推动本片区房地产业的发展，是能够产生良好社会效益的项目。九、可行性研究结论及建议9、1拟建方案的结论性意见9、1、1 该项目利润可观。该项目投资利润率可达57.63%，在目前竞争激烈的深圳市房地产市场中，可以说是较好收益项目。9、1、2 该项74、目风险小。根据该项目的盈亏平衡点分析：成本单价的盈亏平衡点为2,850元/平方米，銷售单价的盈亏平衡点: 2,153元/平方米，销售率的盈亏平衡点是56.46%，指标远离风险区域。9、1、3 项目抗风险能力强。项目投资利润率正常有57.63%，在成本和销售价格未来发生变化时，根据敏感性分析（见10.9敏感性分析表）该项目的各项指标均波动不大。说明该项目未来抗风险能力很强。9、2项目主要问题的解决办法和建议 主要问题的解决办法 1、生活配套不完善 目前现有的大型的生活配套及公共配套设施离项目所处位置较远，商业设施简陋。因此建议开发商自行投资或通过招商利用商业、建成能满足客户居住、度假的公共配套和75、商业配套服务。2、公共交通问题。该项目占地面积81,839.80平方米，建筑面积180,047平方米。项目规模较大，入住人口将达5000人左右,该项目公交通达程度低；科教文卫体功能不足。 9、3项目风险及防范建议9、3、1 项目风险分析作为一个房地产开发项目，其风险主要来源于如下几方面因素：其一是项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位、销售状况等成功与否将直接影响投资的风险，包括政府政策风险、开发建设期风险、建造成本风险、工程质量风险、营销策划风险等。本项目主要存在以下风险：1、项目建设资金及建筑物本体风险 由于开发单位建设资金筹措计划不能落实,造成建设资金不足而滞工、 停工。 由于人为76、或非人为的因素使开发周期延长,造成总投资增加。 由于设计变更、材料设备更改，直接造成项目总投资增加。 由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成不能按期 竣工验收，且增加项目总投资。一旦发生上述情况，造成建设资金不足，无法正常按时竣工交楼。由于本项目开发单位资金雄厚，自有资金基本已能满足建设投资的需求。该项目不论资金筹措上，在施工技术上，还是在公司的实力上，不可预测的因素相对较小，所以该项目在这方面的风险极低的。2、销售风险 由于项目本身定位质素较优，规模不大，开发成本低，开发利润空间大。同时该项目销售价格相对于其他项目而言较低，又兼有得天独厚的中心城。同时开发商有开发xx一期的成功77、开发经验,因此销售风险不大。9、3、2 项目风险防范建议 严格控制投资成本和施工质量，保证工程进度。 与品牌代理商、整合推广广告公司合作，充分做好策划、营销计划，提高销售率，缩短销售时间。 针对目标客户和市场变化趋势，及时调整营销策略，降低销售风险，尽快回笼资金，提高项目的盈利能力。 与品牌建筑单位、监理单位合作，提高本项目的整体形象。十、附 表附表10.1 项目工程计划横道图附表10.2 项目开发成本估算表附表10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算附表10.4 项目投资计划估算附表10.5 资金来源与运用表附表10.6 损益及利润分配表附表10.7 现金流量表附表10.8 项目借款偿还预78、测表附表10.9 敏感性分析表表10.1项目工程计划横道图序号年份2004200520062007季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1基础及主体工程2安装工程3销售阶段表10.2 项目开发成本估算表单位：万元序号项目数量单位估算指标总价1地价17076.4 M22,725.282前期费用2.1临时设施、水电费77865.2项50389.332.2勘察设计费437,670 M250389.33 2.3招标预算编制费1 项2020 2.12.4 项小计798.663土建工程费3.1住宅50940.4M29004,584.643.2商业2079、824.8M210002,082.48 3.3幼儿园及配套公建6100 M21000610 3.13.3 项小计77865.2 7,277.124安装工程费4.1水电安装77865.2 M280 622.92 4.2电梯77865.2M280 622.92 4.3消防077865.2M260 467.19 4.4通讯77865.2M210 77.874.5煤气管道50940.4M220 101.88 4.6对讲系统50940.4M212 61.134.7公用天线系统50940.4M212 61.134.14.7 项小计2,015.045室外配套工程77865.2 M280 622.92直接费用80、合计(2至5项)10,713.74 6管理费用2至5*3%321.417利息不计算利息0 8销售费用销售总价5%1,368.039不可预见费2至5*3%321.411至9项总计总成本15,449.87建筑面积单位成本1,984可售单位成本2,153表10.3 销售收入与销售税金及附加估算序号项目建筑面积销售单价总价一营业收入1住宅50940.4 3,00015,282.122商业20824.8 5,80012,078.38 小计71765.2 27,360.50二开发成本15,449.87三销售税金及附加1营业税（销售收入5%）1,368.032城建税（营业税的1%）13.683印花税（营业税81、的1%）13.684教育费附加（营业税的3%）41.04小计1，436.43四毛利润10,474.20五所得税（15%）1,571.13六税后净利润8,903.07七税前成本利润率67.80%八税后成本利润率57.63%九销售利润率32.54%表10.4 项目投资计划估算表金额：万元项目投资年份2004 2005 2006 2007 合计一、总投资来源合计5,835.64 10,068.6117,709.435,472.1039,085.78银行贷款运用情况0 0 0 0 0 银行贷款0 其他收入0 预（租）售收入5,472.1016,416.305,472.1027,360.50企业自有5,82、835.644,596.511,293.130 11,725.28 二、开发成本支出合计5,835.64 4,596.514,210.81806.9115,449.871、地价2,725.28 2,725.282、前期费用798.66798.663、土建工程费用2,183.142,910.842,183.1407,277.12 4、安装及室外配套费用1,187.081,187.08263.82,637.965、销售费用273.61 615.61478.811,368.036、管理费用64.28112.49112.49 32.15321.417、财务费用0 0 0 0 0 8、不可预见费64.283、8112.49112.4932.15321.41注：管理费用、不可预见费用均按按20%、35%、35%、10%的比例分四年投入;销售费用按20%、45%、35%、的比例分三年投入。注：地价2,725.28万元为1996、xx年投入,本次测算基准点取第1年年初。本次测算不计算2,725.28万元的资金成本。表10.5：资金来源与运用表单位：万元序号项目第1年2005年第3年2007年合计一资金来源1经营活动产生的现金0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.50其中：预售收入0 0 0 0 0 销售收入0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.84、50出租收入0 0 0 0 0 2筹资活动产生的现金5,835.644,596.511,293.130 11,725.28 其中：自有资金5,835.644,596.511,293.130 11,725.28 银行借款0 0 0 0 0 其他负债0 0 0 0 0 3其他来源0 0 0 0 0 4上年盈余资金00 5,703.15 17,844.190 合计5,835.6410,068.61 23,412.58 23,316.29二资金运用0 1建设投资支出5,707.08 3,865.97 3,865.9713,439.022经营期营业成本0 3销售费用0 273.61 615.61478.85、811,368.034经营税金及附加0 287.30 861.83287.30 1,436.435管理费用64.28112.49112.4932.15321.416财务费用0 0 0 0 0 7不可预见费64.28112.49112.4932.15321.418所得税0 0 0 1,571.131,571.139盈余公积0 0 0 0 0 10应付利润0 11其他0 12偿还借款及盈余借款0 0 0 0 0 其中：偿还借款0 0 0 0 0 13 盈余资金0 5,703.1517,844.1920,914.75表10.6项目损益及利润分配预测表项目第1年2005年第3年2007年合计一、经营收86、入0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.50 减：经营成本5,707.08 3,865.97 3,865.9713,439.02 销售费用0 273.61 615.61478.811,368.03 经营税金及附加0 287.30 861.83287.30 1,436.43二、经营利润-5,707.08 1,045.2211,072.894,705.99 11,117.02 减：其他费用64.28112.49112.4932.15321.41 财务费用0 0 0 0 0 管理费用64.28112.49112.4932.15321.41三、营业利润-5,835.64 87、820.2410,847.914,641.69 10,474.20 减：税前弥补以前年度亏损0 0 0 0 0 四、利润总额-5,835.64 820.2410,847.914,641.69 10,474.20 减：所得税0 0 0 1,571.13 1,571.13五、净利润-5,835.64820.2410,847.913,070.568,903.07 加：年初末分配利润-5,835.64 -5,015.40 5,832.51 上年度利润调整 可供分配利润-5,835.64 -5,015.40 5,832.518,903.070 加：盈余公积补亏损 减：提取盈余公积0 0 0 0 其中：公88、益金0 0 0 0 应付利润0 六、未分配利润-5,835.64 -5,015.405,832.518,903.07 8,903.07表10.7项目财务现金流量表单位：万元序号项目第1年2005年第3年2007年合计1现金流入0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.50销售收入0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.50出租收入0 0 0 0 0 预收销售收入0 0 0 0 0 2现金流出5,835.644,883.81 5,072.642,665.3418,457.43 建设期总投资5,835.64 4,596.514,210.818089、6.9115,449.87经营期当前发生3,110.36 4,596.514,210.81806.9112,724.59营业成本5,707.08 3,865.97 3,865.9713,439.02销售费用0 273.61 615.61478.811,368.03财务费用0 0 0 0 0 管理费用64.28112.49112.4932.15321.41其他费用64.28112.49112.4932.15321.413经营税金及附加0 287.30 861.83287.30 1,436.434所得税0 0 0 1,571.131,571.13 5净现金流量-5,835.64 588.29 1190、,343.66 2,806.76 8,903.076累进净现金流量-5,835.64 -5,247.35 6,096.318,903.077净现值-5,210.64468.988074.421,783.705,116.468累计净现值-5,210.64-4,741.663,332.765,116.46财务净现值（12%）：12%财务内部收益率（IRR）55%投资回收期2.59注：地价2,725.28万元假设为第1年前投入,本次测算基准点取第1年。本次测算不计算2,725.28万元的资金成本。表10.8项目借款偿还预测表单位：万元序号项目第1年2005年第3年2007年合计1 资金来源企业自筹资91、金5,835.644,596.511,293.130 预售收入0 5,472.1016,416.305,472.1027,360.502 当年盈余资金0 5,703.15 17,844.193 年初还贷资金结余0 5,703.15 4 用于还贷资金来源0 5,703.15 17,844.195 年初项目借款余额0 0 0 0 其中：银行贷款0 0 0 0 6 本年增加额0 0 0 0 其中：银行贷款0 0 0 0 7 本年还本额0 0 0 0 其中：银行贷款0 0 0 0 8 本年付息额0 0 0 0 其中：银行贷款0 0 0 0 9 年末项目借款余额0 0 0 0 其中：银行贷款0 0 0 92、0 10 当年偿债保证比11 年末还贷资金结余0 5,703.15 17,844.1912 项目借款偿还综合保证比表10.9项目敏感性分析表变化因素物业类别敏感因素变化幅度5%敏感因素分析结果租售价格租售量总投资投资利润率(%)财务净现值(万元)内部收益率投资回收期（季）元/平方米平方米万元基本方案住宅3,00050940.4 15,449.8757.63%5,116.4655%2.59商铺5,80020824.8 价格下降10%住宅2,700不变不变40.00%1,140.43 23.21%2.37商铺5，220总投资增加10%住宅不变不变16,994.8652.38%4,633.4932.47%2.38商铺