1、面积10亩地块住宅区房开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月22可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目总论61.1 项目背景61.1.1 项目名称61.1.2 开发公司61.1.3 研究工作依据71.1.4 项目建设规模和内容7“某某XX”建设工程主2、要经济技术指标81.2可行性研究结论81.2.2项目建设进度10“某某XX”工程投资估算表11二、项目投资环境和市场研究142.1市场宏观背景142.2.区域发展及前景预测322、交通发展382.3区域市场分析392.3.2区域市场分析39二、当前南岸区房地产开发投资需要关注的问题421) 部分房地产企业风险增加422.3.4区域优劣分析44A. 区域优势44B. 区域劣势451) 阳光100国际新城452) 紫光学苑473) 文韵江南484) 东海长洲491、开发商512、物业类型（定义：多于2栋以上的楼盘为小区型物业，少于2栋（含2栋）为单体型物业）513、建筑类型（注：以下比例按各楼盘所3、含建筑类型种类统计得出）524、楼盘规模（注：以楼盘的总建筑面积（含在建和规划面积）作为衡量标准）535、价格536、房型537、物管公司542.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望54三、项目分析及评价553.1地块解析553.2项目SWOT分析592、劣势分析（W）603、机遇分析（O）604、威胁分析（T）60四、市场定位及项目评估614.1项目定位614.2方案评估意见62五、项目开发建设进度安排625.1有关工程计划说明625.2施工横道图63“某某XX”建设工程施工横道0六、投资估算与资金筹措06.1项目总投资估算06.2资金筹措2七、销售及经营收益测定57.1各类物业销售收4、入估算57.2项目销售回款计划67.3资金来源与运用分析87.4销售利润97、5现金流量分析11八、财务与敏感性分析128.1赢利能力分析128.2项目不确定性分析128.3社会效益和影响分析151项目地块属性所制，需要建筑标志性城市符号152促进市民居住环境改善163进一步提升南岸形象164增进旧城改造的步伐176促进当地经济发展177树南岸房地产开发新形象，增进商家进住信心18九、可行性研究结论与建议189.1拟建方案的结论性意见189.2项目主要问题的解决办法和建议199.3项目风险及防范建议19A. 面对社会经济发展状况带来的风险19B. 面对来自建设资金投入的风险19C. 面对来自建5、设成本的风险20D. 面对来自周边楼盘的竞争风险20一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称本项目总体工程命名为：XX市“某某XX”工程， “某某XX”工程项目规划占地面积为6753.12,用地性质为住宅用地。1.1.2 开发公司XX市某某房地产开发有限公司1.1.3 研究工作依据A. 国务院、建设部、国土资源部、XX市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；B. 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；C. XX市城市总体规划（2004年2020年）D. XX市城市规划管理条例E. 南岸区政府提供项目基础资料F. 其它各种来源（市场供需、技术6、经济、统计等方面）的相关资料G. XX市2005年统计年鉴(XX市统计局网站)H. XX市房地产信用网()I. 报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。1.1.4 项目建设规模和内容项目地处XX市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依XX著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人， 总建筑规模：约607、342(含地下面积)建筑设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。“某某XX”建设工程主要经济技术指标总占地面积6753.12总建筑面积：60342.40平方米容积率：8.05建筑覆盖率：24.38%绿地率:25.12%停车位：150个建筑占地面积：1646其中住宅建筑面积：53618.30平方米架空层724.10 平方米车库建面积6000.00平方米1.2可行性研究结论1.2.1市场分析n 市场状况去年XX房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨8、幅度低于城市人均纯收入增长速度。2004年和2005年，XX市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期XX市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。可见，XX房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。目前，XX房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出XX。n 政府市场规范措施市政府采取了一系列规范市场的措施。首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管9、理力度。在土地供应方面，目前XX经营土地已实施“招拍挂”政策，并专门成立XX市地产集团，作为一级整治部门和土地储备中心。加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前，XX市已完成了主城120栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，XX市烂尾楼的处理做得更好。n 政府清理闲置土地具体措施上世纪90年代中期，XX土地市场存在一些违规贩卖土地的行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施了一系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开发商在取得渝中区土地使用权一年后便10、要动工，如果不动工，就要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方式，XX市已收回了一定数量的闲置土地。n 市场发展前景最近几年，XXGDP平均增幅都在10%以上，财政收入的年均增长幅超过了30%，2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。2005年XX主城区商品房销售面积为1156.15万平方米，与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，说明了XX市房地产市场发展势头良好。根据我们的发展目标，在未来五年内XX城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米，未来15年内将达到35平方米，这为XX的房地产行业提供了需求保证和11、发展空间。1.2.2项目建设进度目前本项目已通过XX市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即：时间段工作内容2006年6月-2006年底，项目上所有建筑动迁完毕；2007年1月-2008年底项目主体竣工2007年5月初-主体工程1/3，公开发售；2007年5月2008年7月项目主要销售期2008年8月项目后期尾盘销售1.2.3投资估算和资金筹措A. 投资估算根据XX大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说明，参考XX市现行房地产开发一般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，“某某XX”工程的投资估算结果如下表：“某某XX”工程投资估算表1、开发成本项目总金额（万元）项目总金额（万元）1.12、1土地费用土地征用5502、开发费用2.1办公费用200土地出让金11252.2销售费用240场地平整672.3贷款利息240拆迁7212.4不可估计费用100小计24633、总成本95221.2房屋建设费用工程勘察104、销售收入14940施工图设计905、相关税费配套费700工程监理25人防费90土建工程5100规划管理费13.8外墙工程工程定额测定费3.57消防系统240工程综合服务费1.53电气系统235质监费7.14电力外线30印花税1.53给排水110营业税857.5泵房30土地增值税水箱12小计1675.07电梯240总投资11197通风60综合布线35燃气系统62小计6279B13、. 资金筹措项目总投资为11197万元。为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下：1) 自有资金4000万元(房地产开发公司自有资金占总投资的35%以上)，作为项目的启动资金。2) 2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元，2007年1月初可获得银行贷款。3) 其余不足部分5197万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。1.2.4项目综合评价结论1) 宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石-规划中的CBD。具有不可估量的发展潜力。2) 规划设计方案完全满足XX市规划国土局南坪分局提出14、的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及XX市相关住宅、区规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。3) 规划设计理念与XX市整体规划的指导思想、南岸区的区域发展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。4) 规划总体布局与分期建设计划已得到XX市规划国土局南岸分局的认可。5) 项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。6) 项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。7) 资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证“某某XX”工程的顺利实施。综上所述，“某某XX”项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理、合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强的抗风险能力。二、项目投资环境和市15、场研究2.1市场宏观背景2.1.1XX投资环境A. 综合经济实力显著增强。初步统计，“十五”期间XX市地区生产总值年均增长11%，高于“九五”1.7个百分点，2005年达到3100亿元，其中工业增加值达到1050亿元，均比2000年接近翻一番。按常住人口计算，人均地区生产总值接近1400美元。全社会固定资产投资2005年完成2010亿元，五年累计完成6700亿元，比“九五”增长1.8倍。社会消费品零售总额由2000年的644亿元增加到1100亿元。地方财政收入394.7亿元，比2000年增长2.8倍。金融机构人民币年末存贷款余额均比“九五”期末增加1倍多。B. 经济结构调整呈现可喜变化。工业经16、济总量、质量、效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由35%提高到51%。城镇化水平由35.6%提高到45.2%。XX市银行不良贷款占比由32%下降到9%左右，XX成为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之一。C. 基础设施建设提速推进。全面完成“8小时XX”通达工程，基本完成“半小时主城”畅通工程。渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用。渝涪、渝合、渝黔、长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路51617、公里。新建、改建区县高等级公路1748公里。建成长江、嘉陵江大桥16座。信息基础设施处于西部领先水平。五年新增电力装机容量125万千瓦，新增农田灌溉面积58万亩。鲤鱼塘水库建设顺利推进，“泽渝”工程和松溉、铜罐驿两大长江提水工程全面启动。一批新兴商圈、商业步行街、滨江餐饮休闲区成为城市亮丽的风景，一批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使XX更加绚丽多彩。D. 农业农村焕发新的生机。2005年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮纳税的历史。农业产业化百万工程、百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。粮食总产量恢复到历史较好水平。农村基层服务体系建设得到加强。乡镇企业持续18、健康发展。五年累计转移农村富余劳动力260万人。进城务工人员的管理和服务工作有所改善。E. 顺利完成分期移民任务。到2005年末，累计完成移民安置94.1万人，迁建调整工矿企业1371户，复建房屋2853万平方米。实施三峡库区经济社会发展规划起步良好，建立产业发展基金和移民后期扶持基金，实施产业发展基金项目150个、移民后期扶持项目457个。“十五”后三年，库区15个淹没区县总体经济增长速度超过XX市平均水平。F. 生态环境质量趋于改善。“十五”共投入318亿元加强环境保护与生态建设。累计完成退耕还林1389万亩，XX市森林覆盖率达到30%，比2000年提高7个百分点。建成一批污水处理厂和垃圾19、处理场，库区水质稳定。持续推进主城“净空工程”，实施易撒漏物质密闭运输，严格控制施工扬尘，实施城市道路改造，结合技改搬迁主城区重污染安全隐患企业19户。2005年末主城区空气质量优良天数比例达到72.9%，比2000年提高21.8个百分点。库区地质灾害二期防治工程初步通过国家验收。G. 改革开放取得重大进展。国有企业股份制改革大步推进，股份制企业占比已超过70%。加大市属国有企业集团重组整合力度，国有资产总额超过3500亿元，比2000年扩大1倍。五年累计化解市属国有企业不良债务220亿元。完成XX市商业银行和国际信托投资公司增资扩股、西南证券重组、区县信用联社统一法人改革改制。组建土地储备中20、心，培育壮大八大建设性投资集团，搭建起基础设施建设投融资平台。路桥收费改革和电力、水利、公交、燃气等垄断行业的改革取得实质性进展。文化体制改革试点顺利推进，组建了XX广播电视集团(总台)、报业集团和出版集团。企业信用信息联合征信系统基本建立。把发展开放型经济提升到战略高度。“十五”期间，XX市进出口总额年均增长19.2%，实际利用外商直接投资累计17.5亿美元，有24家世界500强企业来渝投资兴业。福特汽车、惠普、美国利宝、汇丰银行、中美大都会人寿、中法水务、沃尔玛、香港查氏集团、普天、海尔等一批国内外知名企业相继入驻XX。务实推进渝港“9+1”、渝澳“8+1”经贸合作。分别与四川、贵州、上海21、浙江、广东、湖北达成合作发展框架协议。五年累计利用内资448亿元。H. 各项社会事业取得新的进步。取得家蚕功能基因组研究、海扶超声聚焦刀、手机“通芯一号”芯片等一批具有国际先进水平的科技成果。初步具备乘用车自主开发能力。各级各类教育全面发展。2005年“两基”人口覆盖率达到97.6%，初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到81.3%，在校大学生人数在2000年基础上翻了一番多。五年累计完成中小学危房改造360万平方米。大学城建设初具规模。人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才5万多名。文化事业繁荣，三峡博物馆、奥体中心、规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆22、修复一新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目、XX国际学校正式开工。区县文化体育设施建设有长足进展。广播电视“村村通”工程成效显著。XX运动员在全国“十运会”上取得了比上届更好的成绩。基本形成市与区县两级卫生监督、疾病控制、传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。儿童免疫规划“四苗”接种率达到92.3%，乙肝疫苗接种率达到88.9%。艾滋病、结核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加强。开展7个区县新型农村合作医疗试点。实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和“少生快富”工程，67.9万人受益。I. 紧贴民心办了一批实事。城乡居民生活明显改善，2005年城市居民人均可支配收入达到10240元，农村23、居民人均纯收入达到2785元，分别比2000年增长66%和47%。五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业80万人。城市居民人均住房建筑面积由“九五”末的18.6平方米增加到24.3平方米，农村居民人均住房面积由29.6平方米增加到33平方米。城镇廉租住房保障面逐年扩大，3600多户“双困”家庭搬进新居。农村6300户高山移民和所有岩洞窝棚户住进了政府资助的新房。基本建立以养老、失业、医疗、工伤、生育保险和社会救助为主要内容的社会保障体系。五年间三次提高城镇低保标准和最低工资标准。建立了农村特困医疗救助制度。农村绝对贫困人口五年累计减少80余万。解决了农村230万人的饮水困难和饮24、水安全问题。“平安XX”建设扎实推进，XX市刑事案件自2002年以来逐年有所减少，社会治安状况持续好转。强化安全生产监管，安装公路防撞护栏2000公里，基本建立了水上交通、长途客运GPS监控系统和煤矿瓦斯GPRS监控系统。各级政府心系群众安危，成功抗御了突如其来的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人-猪链球菌，战胜了频繁发生的自然灾害，妥善处置了开县“1223”特大井喷、天原化工厂氯气泄漏等突发事件，保障了人民群众生命财产安全。J. 服务型政府建设迈出坚实步伐。各级政府认真执行人大及其常委会决议、决定，自觉接受人大、政协和社会监督。出台了市政府重大决策程序规定，实施了行政首长问责、行政决25、策听证、政务信息公开和规范性文件审查四项制度。完善重大决策专家咨询、社会公示和听证、人民建议征集制度，建立政务信息发布、社情民意反映、政务工作评议、决策失误责任追究制度。行政审批事项减少50%以上。乡镇政府服务职能有所加强。更加注重履行社会管理和公共服务职能，建立健全突发公共事件应急处理机制。强化行政监察、审计和经济监督，廉政建设和反腐败工作取得新成效。K. 重大成绩。初步统计，地区生产总值比上年增长11.8%，地方财政收入增长30.5%；全社会固定资产投资增长23.9%，社会消费品零售总额增长13.5%，外贸出口增长22%，实际利用外商直接投资增长23.5%；城镇新增就业20万人，新转移农村26、富余劳动力43.7万人；城市居民消费价格总水平上涨幅度控制在0.8%；城市居民人均可支配收入增长11.1%，农村居民人均纯收入增长10.9%。特别要提到的是，第五届亚太城市市长峰会取得了圆满成功。会议主题“城市人自然”和谐发展，得到与会城市的高度认同。会议的精心组织、广大市民的积极参与和热情友善，得到中外来宾的广泛赞誉。这次会议的成功举办，有力地促进了城市基础设施建设、市民生产生活环境改善、精神文明建设、对外交流和经济技术合作。L. 2006年经济发展指标预测值2005年2006年指标总额（亿元）增长%总额（亿元）增长%地区生产总值308011.8341911第一产业增加值4794.3504527、.4第二产业增加值138013.4157714.3工业增加值108013122213.2第三产业增加值122112.4138013固定资产投资201023.9250524.6社会消费品零售总额110013.5123011.8城镇居民人均可支配收入1024211.11136911农村居民纯收入27507.829027.32.1.2 2006年政策环境1) 金融政策【房贷执行新利率】2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将于2006年1月1日起执行新的利率标准。截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮128、0%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。【房贷改双周可省利息近20%】房屋按揭贷款一般都是每月还一次，现在则有银行推出两周还一次的新业务。目前，深圳发展银行XX分行宣布率先在我市实行“双周供”房贷业务。“双周供”指每两周还一次贷款，每次还款额为月供的一半，比通常的还款方式最多可省19.42%的利息。以贷款50万、利率6.12%的30年房贷为例，月供每月该还3036元，30年累计还1093960元。改成双周供后，每次还1518元，由于还款频率加快，本金减少速度加快，供完50万只需24.7年，时间缩短近1/6，还款总额为977729、74元，少了115186元，相当于节省利息19.42%。如果贷款时间为5年、10年或20年，双周供比月供分别省利息7.68%、9.56%、14.36%，相当于贷款时间越长，省利息比例就越高。点评：这种双周供房贷在国外非常普遍，在我国还处在初步的尝试阶段，目前我国其它商业银行都表示暂时不会跟进这个业务。但是从长远来看，双周供的业务必将会在全国范围内得到推广，而且各大商业银行在还款方式都会加大创新，为购房者提供更优惠的还款方式。【第三次加息】从2006年4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%30、。【光大银行XX分行】光大银行XX分行人士透露，该行6月1日接到了总行的通知，要求我市从当日起执行房贷新政策90平方米以上的房屋，执行三成首付。考虑到中低收入阶层买房，90平方米以下的自住房，执行两成首付。 2) 土地政策【2006年国土资源管理工作要点】国土资源部公布了2006年国土资源管理工作要点，今年将进一步巩固土地市场治理整顿成果，做好开发区土地定界和公示，严格开发区扩区、改变区位和升级的审批标准，防止盲目新建和扩大开发区，加强对工业集中区的用地管理。在调控土地供应问题上，将采取有保有压、区别对待的政策；与此同时，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。加大对中小户型、中低价位商品房、31、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。另外，该部还将注重发挥经济手段的作用并强化地籍成果应用，建立土地融资动态监测制度。【资料来自新华网】点评：与去年的土地政策相比，今年并没有太大的土地政策出台。加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查；停止别墅类用地供应；加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应将是今年土地调控的重点。“从严从紧、有保有压、节约集约”，将是今年土地供应的宗旨。对于XX土地市场而言，虽然控制了高档住宅用地的供应，但是各大开发商高档居住用地储备非常可观，且许多项目拟在今年上马，高档住宅供应在今年内不降反增的32、可能性相当大。【2006年将停止别墅类土地供应】根据3月11日国土资源部的报告显示，2006年我国将加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，并停止别墅类用地的供应。该报告表示，“十一五”期间我国将坚持最严格的土地管理和耕地保护制度，使耕地减少过多的状况得到有效控制，而新增建设用地总量，特别是占用耕地的数量得到严格控制。此外，我国还将综合运用经济、法律、行政手段，控制固定资产投资过快增长，促进房地产市场健康发展。而国土资源部将在2006年继续严把土地闸门，将出台新的禁止供地和限价供地的项目目录，并加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，同时严格控制低密度高档住宅土地的供应，停33、止别墅类土地的供应。点评：此份报告更进一步说明了国家对于房地产市场的把控将进一步严格，对目前房地产结构进行调整，将经济适用房的建设规模扩大到适当的比例。别墅类土地的停止供应也将预示着市场上别墅类项目的供应量减少，使目前的别墅项目成为稀缺资源，而其价格也会有所上扬。3) 税收【大户预征增值税】2006年1月1日以后，凡单栋号内户(单套房间)平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米(含)以下的不予预征土地增值税。【XX重新调整城镇土地使用税】在3月1日召开的XX市政府第68次常务会决定，调整XX市城镇土地使用税等级税额标准，应税土地等级由原来的1234、级调整为8级，最高等级土地每平方米的年税额上调3元。目前XX现行的城镇土地使用税等级税额标准为1999年制定，该标准将土地划分为12个等级，最高等级土地每平方米的年税额为7元，最低等级土地每平方米的年税额为0.20元。此次调整将应税土地等级由原来的12级调整为8级，最高等级土地每平方米的年税额调整为10元，最低等级土地每平方米的年税额调整为1元。由于目前XX城镇土地使用税的征期为每年的4月和10月，为保证新标准在今年的征期顺利实施，新标准从2006年1月1日起执行。点评：随着城市经济持续健康发展，市政建设和小城镇建设步伐加快，可用土地资源的不断减少，基准地价持续上涨，土地收益大幅增加。然而，作35、为参与土地收益分配、调节土地级差收入的土地使用税却未增加，该项措施的执行，将扩大城镇土地使用税的收入。对于房地产市场来说，房地产开发成本虽然会因此提高，但其所占比例较低，不会对房价产生影响。【新办房地产企业将不享受税收优惠】3月20日国家税务总局公布的关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知表明：国内的新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠，并首次将房地产开发产品分为经济适用房和非经济适用房，同时调整其预计计税毛利率。该措施于2006年3月21日起执行。目前国内的房地产企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。根据通知规定，今后新办36、房地产企业将不得再享受新办企业的税收优惠政策，同时，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。另外，此举对预售收入的预计营业利润率也作了适当调整，过去我国规定，房产开发产品的预售收入，应按不低于15的预计营业利润率缴纳企业所得税。新通知规定要开始按开发项目的性质，将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于15，其他地区不得低于10。点评：此举的执行表明我国将进一37、步加强和规范房地产开发企业的税收征管。同时由于经济适用房的开发有不少优惠政策，所以这次国家税务总局的新政出台，在一定程度上提高了开发商的开发成本，将对大城市商品房的开发商产生一定的影响。但目前的房价主要是由市场的供求均衡程度来决定的，因此开发商是否会将税收提高而增加的成本转嫁到房价上，需视市场情况而定。【关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知】5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。 4) 其它政策【登记前不得转让】为防止房屋炒作，现房买38、卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署名事先需多方面考虑，转移登记前房屋不得转让他人。此外如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息。在管理信息网的楼盘表里将及时恢复可售标志。【节能执行新规定】建设部民用建筑节能管理规定于2005年1月1日起开始实施。规定指出，国家鼓励多元化、多渠道投资既有建筑的节能改造，投资人可以按照协议分享节能改造的收益；鼓励研究制定本地区既有建筑节能改造资金筹措办法和相关激励政策。新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。该举措提高了房地产开发企业的开发水平，增加了开发成本，但从长远来看，则每个39、家庭和全社会节约了能源。总结：06年不断正式实施新规，其目的主要体现在几个方面：a) 抑制房地产价格增长过快，调整供应结构。b) 规范房地产信贷市场，提高房地产还款率；c) 抑制炒房行为，解决中、低收住房问题d) 提升房地产建筑水平；2.1.3XX市房地产市场状况分析1) 土地供应情况1、2005年1-12月XX市土地开发与购置情况土地购置费(亿元)比去年同期增长(%)购置土地面积(万平米)比去年同期增长(%)完成开发土地面积(万平米)比去年同期增长(%)72.8216.31385.4025.7916.266.12005年1-12月，XX市土地购置费为72.82亿元，比去年同期增长16.3%，40、购置土地面积比去年同增长了25.7%，说明今年1-12月份成交的土地出让价格有所上升。完成开发土地面积916.26万平米，比去年同期增加6.1%。（数据来源于中国房地产信息网）2、2006.14月土地供应情况据悉，我市主城今年一季度批准总用地1625万平方米，其中，居住用地占410余万平方米。江北、九龙坡、渝北、北部新区四区建设用地面积占总建设用地面积84.86%。与去年同期相比，我市主城今年一季度批准用地下降了4.3个百分点。XX市土地交易中心在5月份有18宗拟售土地信息，合计222.4359万m2，地块主要分布于渝北区和沙坪坝区。分析：虽然近2年土地的供应量总体来看走下划路，但因政策的影响41、，在近几年囤积下不少未开发土地，大量的施工面积将对XX未来房地产市场形成较大影响。预计这些施工面积将在未来1年到2年内投入市场进行销售，值得关注的是可能将有部分面积在今年年底前入市销售。3、2006.14月土地供应特征特征一：2006.14月XX房地产供应量最大的为北部新区、渝北区和江北区的“三北区域”。该区域房地产自2004年快速发展以来，成为明星购房区域，特别是江北区和北部新区。去年伊始，江北、渝北、北部新区的有效联动，为该范围各区房地产市场发展提供了新机遇。特征二：2006.14月XX市场仍以居住地为主，土地、房屋供应结构将进一步优化。特征三：房地产供应市场以建筑面积70110平方米的两42、居室和三居室为主要产品。未来，XX市户均人口仍将控制在3-4人左右，决定了未来市场的供应仍是以二、三房住宅为主。特征四：市场仍以高层住宅为住。至2004年以来，国家宏观政策的调控和市场的发展，使的房地产开发难度加大，开发商为保证最大化利润；XX土地特点等各方面因素，使得住宅市场仍会以高层住宅为主。2) 供需现状分析a) 2006.14月XX市房地产供应特征据“XX网上房地产”提供的数据，目前主城区可售楼盘已达4980个，可售总套数为70078套，可售总面积近750万平方米。其中，2006年1-4月的XX楼市，因为受从去年5月开始的房地产新政影响，去年楼市进入观望状态，一些本想在2005年推新盘43、的开发商将时间表拖到今年。此外，春季房交会将在5月上旬举行，春交会前开盘能在有充分的展示时间，以期在房交会上取得更好的销售业绩。本届房交会参展商品房面积达2645万平方米，其中可售的住宅面积845万平方米，非住宅246万平方米。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上。总供应量略大于需求量。区域特征：2006年1-4月份新入市项目，大部分新盘主要集中在渝北南岸，其中部分是老盘的新项目：比如融侨半岛的云满庭C区朗云轩，金科天湖的美镇观天下二期，骏逸新视界3期等。价格特征：因为大量新盘扎堆上市，竞争激烈，开发商定价也较为谨慎，房价较2005年下半年大致持平或仅略略上扬，一些大盘的一期定价与二期定价相44、差不大或持平。比如，中央美地一期开盘均价为4000元/平方米，二期开盘均价为4100/平方米；华宇林泉雅舍一期均价为3400元/平方米，二期均价也为3400元。同时，新开楼盘中，绝大多数都有打折、免契税、免杂费、免五通配套费、买房送出国游等优惠。b) 2006.14月XX市房地产需求特征（数据来本次自专项调查）特征一：江北区、南岸区和沙坪坝是消费者购房的首选区域。通过调查了解到约有26.5%的消费者有意在江北区购房。特征二：近2年XX居民收入显著提高，购房能力持续增长，可承受房屋单价大幅提高。30%左右的家庭月收入为2500-3499元/，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。随着收入的提45、高，约40%左右的购房者可承受2000-2499元的住宅单价。值得一提的是，据调查，越来越多的购房者能接受2500-4000元/平方米的住宅单价。特征三：追求紧凑居住空间，中小户型受追捧。70-110平方米需求比重最高，是市场最能接受的户型面积。其中70-90平方米的面积比重最大。特别是在2005年受央行各种金融政策的影响，消费者对紧凑精致户型情有独衷。特征四：2006.14月房地产市场需求减缓。由于新政策（银行利率提高）影响，增高消费者置业门槛，对房地产市场普遍抱观望态度，在一段时间内XX房地产市场消费较低迷。小结:近期走势由于国家的宏观调控，房地产进入盘整期。2006年又是新一个周期的开始46、，2006年上半年，在房交会期间房源放量供应。受供求关系的影响，房价不会有大的波动，但预计下半年，XX的房价应该有上升的空间，市场被看好。2.2.区域发展及前景预测2.2.1区域环境1、范围南岸区位于东径106314 106472、北纬29272 29372之间，辖区西部、北部被长江环绕，长江自西向东流经其三分之二的面积，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望，东部、南部与巴南区接壤。全区面积278.78平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。2、地貌南岸区位于川东平行岭谷区，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。 低山：主要分布在南山、黄桷桠、广阳三个镇，一般海拔在500米以47、上，最高峰为春天岭，海拔681.5米； 丘陵：主要分布在南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-300米之间； 平坝：面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大； 河流：以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇，另有流域面积大于80平方公里的河流2条，流域面积10平方公里及其以下的河流9条。3、气候南岸区地处在热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富、雨量充沛、无霜期长，冰雪少、风小日照少、温度大、云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。4、自然资源1）矿48、产 煤矿：（主要为焦煤、肥焦煤、肥气煤等炼焦用煤）分布于文峰至鸡冠石、下浩至四公里； 砂金：分布于峡口乡广阳坝周围； 铁矿：（主要为赤铁与褐铁矿）分布于凉风垭、莲花背、鸡公嘴； 石灰石矿：（南岸优势矿产资源）分布于黄桷桠镇的文峰一带，石灰岸储量4.1亿吨，片碎石储量4.8亿吨； 建筑河沙：分布于长江沿岸30多公里； 另有石英砂岩、硅瓦原料石、建筑石料、地下热水、矿泉水等资源。2）动植物 植物品种达1632种，经济作物和观赏花卉资源占突出优势，马尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等构成南山绿化植被的主体； 动物资源以家畜、家禽为主。3）水资源 地表水资源主要是江河溪流带来的过境水，多年49、平均过境水总量为年3447.5亿立方米； 地下水资源839.3万立方米，其中鸡冠石至文峰一线最丰富。2.2.2历史沿革南岸区为中国著名的历史文化名城XX的重要组成部分之一。1929年XX建市，拓展市区范围，在玄坛庙设南岸市政管理处，管理由巴县划入的南城坪、海棠溪、龙门浩、弹子石四坊；1950年6月，在民主建政中，南岸4个区合并建立XX市第五区、第六区。次年，郭家沱由江北县划入第六区，增建为乡；1952年10月，两区合并为XX市第五区，并由巴县划入文峰乡；1955年10月，第五区更名为XX市南岸区；1995年3月，XX市区划调整，郭家沱街道和峡口镇的郭家沱村划归江北区，巴县的长生桥、迎龙、广阳三50、镇及九龙坡区花溪镇的二塘村划入南岸区；2001年，南岸区辖9个镇（南坪、南山、峡口、涂山、鸡冠石、黄桷桠、长生桥、迎龙、广阳），7个街道（南坪、龙门浩、海棠溪、弹子石、大佛段、铜元局、花园路）和71个行政村。2.2.3区域配套1、交通南岸区水陆交通便捷，南坪是XX主城区南城公路的交通枢纽。南岸区公路经过大规模的改建、新建，初步形成了区域性循环通道，路况大大改善。全区公路现有通车里程578公里，其中等级公路里程195公里，并拥有两个大型长、短途汽车客运站组成XX南大门的交通枢纽。南岸区南坪距火车站仅3公里，距航运朝天门码头5公里，距空港XX江北机场28公里。另外渝怀、渝黔铁路在南岸均设有站点。市51、主干道： 渝黔公路、渝黔高速公路（区内设有三处道口）：以南坪为起点，南通贵州、连云南，东南连接湘、桂。区主干道： 南坪南路、南坪东路、南坪西路、南坪北路：以南坪转盘为中心的四条主干道； 南弹路：连接南坪和弹子石； 南滨路：南岸区沿长江的滨江道路； 南城大道；南岸区路状最好的主干道之一，并且形成了特色饮食一条街 海峡路：连接四公里和鹅公岩大桥的快速通道。桥梁： XX长江大桥：连接南岸区和渝中区，日均通过5万车次以上； 鹅公岩大桥：连接南岸区和九龙坡区，已于2000年底通车； 寸滩长江大桥（在建）：连接南岸区和大渡口区，工程进展顺利； 大佛寺长江大桥：连接弹子石片区和渝中区； XX菜园坝长江大桥于52、2003年2月动工，建成后渝中区和南岸区的交通将得到较大的改善。其它： XX长江索道、南山旅游索道为市民和旅客提供了便捷通道并塑造了城市新景观； 辖区内长江航道45公里，码头24处，有5条轮渡线与渝中区连接。2、公交线路：1）区内线路304：南 坪弹子石305：龙职中上新街307：南 坪回龙湾373：南坪中学弹子石381：南 坪铜元局384：上新街南 山2）至渝中区302：南 泉五一路306：南 坪较场口321：弹子石新华路361：麦德龙解放碑363：弹子石两路口372：大石路朝天门382：五公里朝天门383：老 厂五一路810：七小区人和街3）至江北线路108：南 坪五里店115：五小区大石53、坝121：花园村五里店210：南 坪五里店503：五小区人 和702：南 坪大石坝801：南 坪黄泥磅168：南 坪无专厂4）至九龙坡线路362：南 坪杨家坪365：五小区陈家坪428：南 坪杨家坪962：南 坪毛线沟5）至高新区线路819：南 坪石桥铺703：南 坪石桥铺6）至沙坪坝线路318：南 坪沙坪坝 808：南 坪磁器口7）途经南岸区线路303：五一路鱼 洞2、学校全区有高等院校4所、普通中学25所、职业中学7所、小学54所。全面实施“双高”普九，基本实现普及高中教育，高等教育毛入学率提高到54%，人均受教育年限达到10.5年。在校学生中学为27903人，小学为30214人；幼儿园154、13所，入园儿童9922人，学龄儿童入学率达100%。2.2.4 未来规划1、发展方向南岸区过去是XX的老工业区，但现在是XX市规划建设的金融、经贸、电子信息、生物工程、风景旅游重点发展区。根据南岸主城区控制性详细规划，未来南岸区将建成集经济技术开发、都市工业、商贸、国际会展、风景旅游等为一体的综合发展区。主要措施有： 迁出水泥厂等重污染企业，加快基础建设步伐； 加大第三产业的发展力度； 以“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”为宣传的口号； 加大土地供应量，发展房地产业，吸引人流，增加人气。2、交通发展 从木字嘴到弹子石的长江滨江路正在规划建设中； 从弹子石至五里店的王家沱大桥正在规划建设中； 55、菜园坝大桥在建中，建成后可供汽车、轻轨同时通过； 即将启动南坪中心转盘改造工程，完成四海路、辅仁路等道路建设，一是路网规划形成“十八骨干”的总体路网格局，将建设各级道路共计692.5KM，道路里程增幅达58.6%，基本消除等外级公路；二是公交建设形成区域公交和区间达运量快速公交组成线网体系布局，线网密度在城区达2.34公里/平方公里，线网覆盖率在南坪区域达80%；三是轨道3号线、4号线、6号线、8号线、9号线与环线构成南岸区轨道线网，布设南坪等7个重要站点；四是港口规划，在南岸区长江水岸线上共建6座旅游客运、环保与货运码头；五是客货运站规划，包括4个登记客运站点，1个简易站，32个招呼站，1个56、物流基地1个，3个货物流通中心，2个联运货运站。2.3区域市场分析2.3.1区域市场界定本地块地处XX市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依XX著名的南山风景区，与XX著名的渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫。弹子石规划为XX中央商务区：南岸区弹子石CBD定位是一个集休闲、文化、绿色于一体的中央商务区; 随着XX中央商务区(CBD)规划的确定和南岸滨江地带蓬勃发展，以及茶园新区启动，使得CBD组成部分的弹子石片区区位优势迅速提升。2.3.2区域市场分析2005年，南岸区房地产企业共57、152家，其中二级以上企业共40家，区房地产项目个数217个，累计完成投资额74.05亿元，同比增长23.90%，投资额占全市房地产投资总额的14.30%。全区房地产项目施工面积803.99万平方米，其中新开工面积186.18万平方米；竣工面积211.46万平方米，销售面积185.61万平方米。一、2005年房地产开发运行呈现出如下特点：1. 房地产开发投资增幅逐步回升2005年1季度，南岸区房地产开发投资受国家宏观调控政策的持续影响，投资增幅进一步回落。投资者在经过一段时期的观望后，对国家宏观调控政策逐步适应，并及时调整投资方向及策略，从第二季度起，南岸区房地产开发投资增幅逐步回升，全年完成58、开发投资额74.05亿元，同比增长23.90%，高于去年同期3.86个百分点2. 住宅投资总量保持高速增长，办公楼投资下滑较大2005年，南岸区房地产开发投资中，商品住宅完成投资41.21亿元，同比增长43.54%，增幅较2004年同期提高5.54个百分点，占投资总量的55.65%；其中别墅高档公寓住房投资5.10亿元，同比增长1.51倍，占投资总量的6.89%；经济适用房投资2.67亿元，同比增长1.73倍，占投资总量的3.60%。商业营业用房投资7.20亿元，同比增长40.65%，占投资总量的9.72%；办公楼投资0.29亿元，同比下降19.53%，占投资总量的0.39%；其他类建筑投资259、5.35亿元，同比下降0.49%，占投资总量的34.24%3. 施工面积、竣工面积持续增长，商品房市场供应充足2005年，南岸区房地产在建项目159个，项目施工面积803.99万平方米，同比增长11.28%，其中本年新开工面积186.18万平方米，同比下降35.15%。按用途分，住宅施工面积626.42万平方米，同比增长10.31%，其中别墅高档公寓施工面积46.70万平方米，同比增长61.45%；经济适用房施工面积61.97万平方米，同比增长252.94%。商业营业用房施工面积96.10万平方米，同比增长12.86%；办公楼施工面积4.59万平方米，同比下降41.54%；其他类建设施工面积760、6.88万平方米，同比增长24.86%。全年完成竣工面积211.46万平方米，同比增长14.29%。按用途分，住宅竣工面积170.73万平方米，同比增长8.39%，其中别墅高档公寓竣工面积2.70万平方米，同比增长49.01%；经济适用房竣工面积7.49万平方米，同比下降10.37%。商业营业用房竣工面积23.71万平方米，同比增长139.63%；办公楼竣工面积0.27万平方米，同比下降91.76%；其他类建设竣工面积16.75万平方米，同比增长17.19%。施工面积、竣工面积的持续增长，保证了南岸区房地产市场商品房的充足供应，在一定程度上有利于抑制房价的过分上涨。4. 商品房市场需求旺盛，销61、售面积居全市第二位2005年，南岸区商品房销售面积为185.61万平方米，居全市第二位（仅次于渝北区），销售额为57.71亿元，平均售价为3109.34元/平方米，居全市第二位（仅次于渝中区）。其中现房销售面积49.07万平方米，现房销售额为16.12亿元，平均售价为3286.01元/平方米；期房销售面积136.54万平方米，期房销售额为41.59亿元，平均售价为3045.85元/平方米。从不同类型来看，住宅销售面积171.84万平方米，销售额46.61亿元，平均售价为2712.33元/平方米，其中别墅高档公寓销售面积20.42万平方米，销售额7.98亿元，平均售价为3907.09元/平方米；62、经济适用房销售面积10.43万平方米，销售额1.91亿元，平均售价为1834.97元/平方米。商业营业用房销售面积11.26万平方米，销售额10.55亿元，平均售价为9369.56元/平方米；办公楼销售面积0.38万平方米，销售额0.11亿元，平均售价为2997.88元/平方米；其他类建筑销售面积2.13万平方米，销售额0.44亿元，平均售价为2066.33元/平方米5. 商品房空置面积有所下降2005年底，南岸区商品房空置面积累计达到54.78万平方米，较2004年同期下降19.07个百分点。其中，住宅空置面积为18.88万平方米，同比下降18.61%；商业营业用房空置面积为21.78万平方63、米，同比增长0.57%；办公楼空置面积为1.46万平方米，同比下降53.49%；其他类建设空置面积为12.66万平方米，同比下降35.70%，各类型建筑空置面积均有较大幅度下降，有利于南岸区房地产市场的资金流动。二、当前南岸区房地产开发投资需要关注的问题1) 部分房地产企业风险增加2005年，南岸区房地产企业本年资金来源中，国内贷款较去年同期增长21.20%，占本年资金来源比重由2004年的19.77%增长至19.99%，南岸区房地产企业对贷款的依赖程度较大。随着国家控制房地产开发企业贷款政策效果的进一步显现，南岸区房地产市场开发投资规模的不断扩大，势必使南岸区房地产企业，特别是贷款比重较大的64、企业的经营风险增加2) 住房供给结构仍需调整2005年，南岸区房地产市场的住宅供给量较去年同期有所增加，竣工面积同比增长8.39%，但供给结构中高档楼盘增多，别墅高档公寓竣工面积同比增长49.01%，而经济适用房以及中低价位的普通商品住房较少，经济适用房竣工面积同比下降10.37%，以致南岸区商品房住宅市场呈现出住宅供给量较大，但中低收入阶层仍然购房困难的现象，商品住宅供给存在结构性缺陷，应该引起相关部门的高度重视。3) 空置面积仍需进一步控制2005年，南岸区商品房空置面积较2004年同期下降19.07%，但空置面积总量仍然较大，占全市总空置面积的9.41%，居全市第二位，仅次于渝中区。商品65、房空置面积偏大，在一定程度上造成南岸区房地产企业的资金积压、周转困难，给房地产企业的发展带来一定的金融风险。4) 部分房地产企业多年无开发项目，新增房地产企业多数无项目2005年，全区房地产企业中30.26%的企业无开发项目，其中7.89%的房地产企业两年以上无开发项目；本年新增暂定资质房地产企业16家，其中仅30%左右的企业有项目，说明南岸区房地产企业数量规模还是较大，但项目储备仍显不足。2.3.3市场需求特征： 南岸区未来的产品开发仍将以两房、三房为主，面积在70-120平方米的户型最有市场；产品形态将更为丰富，中心区仍以高层为主，其他区域小高层建筑相对较多，多层、别墅类低密度物业不会有太66、大变化，与目前基本持平。面对版块之间竞争、同外区的竞争（如北部新区、九龙坡区等）、产品自身同质化竞争的日益激烈，南岸区要想继续保持在XX楼市中的地位并得以发展，产品创新显得尤为重要。规划设计更为合理，景观方面更有特色，物管服务的愈加人性化，配套设施的完善齐全，成为各楼盘比拼实力的重要内容。因此，必须在产品自身品质得到保证的前提下，挖掘特色卖点，形成本产品的核心竞争力，以满足不同类型客户的细节要求2.3.4区域优劣分析A. 区域优势 “CDB金三角”区域，南滨路的修建。 南岸区距离渝中区很近，交通较为便利，鹅公岩大桥的通车又大大缩短了南岸区与九龙坡区的距离； 拥有独特的自然及人文景观，把旅游作为67、发展的重点，且得到了XX市民的广泛认可； 众多国际知名企业的入驻给南岸区市场带来了较大的商机，并吸引越来越多的商业企业进驻南岸区； 南岸区内生活配套较为完善，有浓厚的居家氛围； 国家级经济技术开发区的建设给整个南岸区带来了新的活力和动力。B. 区域劣势 项目所在区域是南坪老城区，周边居住条件繁杂。 四周脏乱差 交通不便捷， 商业以及生活配套设施偏弱。2.3.5典型物业调查2.3.5.1典型物业调查1) 阳光100国际新城物业类别: 普通住宅酒店、滨江广场、栈桥式SOHO、大型商业配套建筑类别: 多层、高层、小高层装修状况: 精装修物业地址: 南岸区滨江路(朝天门广场长江对岸)价格: 均价:3968、00元/平方米开发商: XX渝能壹佰房地产开发有限公司售楼处地址: 南岸区滨江路(朝天门广场长江对岸)售楼电话: 62881888 67982111开盘时间: 2006-4-9入住时间: 2005-12-31占地面积:477729平方米总建筑面积:1200000平方米总户数:7444停车位:6000容积率: 2.51绿化率: 35%楼层状况: 最高50层,临江高层以10幢30层塔式建项目简介轻轨环线 水上巴士 两江江底隧道 桥梁交通朝天门长江大桥.桥梁交通：阳光100国际新城向北1公里，2006年前完工的朝天门长江大桥连通南北两区。规划中的东水门大桥，长江复线桥，和现有长江大桥，将阳光100国69、际新城与渝中半岛紧密相联。轻轨环线 水上巴士 两江江底隧道 桥梁交通朝天门长江大桥桥梁交通：阳光100国际新城向北1公里，2006年前完工的朝天门长江大桥连通南北两区。规划中的东水门大桥，长江复线桥，和现有长江大桥，将阳光100国际新城与渝中半岛紧密相联。隧道交通：2008年贯通的两江隧道沿江底而过，江底形成枢纽转盘，连通两江三岸。 江面交通：改造过江轮渡，建立水上巴士，打通两江三岸最为快捷的水上通道。 公路交通：2001年通车的南滨路快速干道，以及南滨路3期快速干道工程的开工，配合2003年底外环线的通车，将阳光100国际新城与8小时XX连为一体。 轨道交通：规划中的轻轨环线，与未来五条轨道70、线交接2) 紫光学苑物业类别: 普通住宅建筑类别: 高层装修状况: 毛坯物业地址: 南岸区弹子石十一中价格: 均价:2980元/平方米开发商: XX紫光物业发展有限公司 售楼处地址: 南岸区弹子石十一中开盘时间: 2005-3-29入住时间: 2006-4-30容积率:3项目简介：交通状况: 本项目西临长江，东依南山，与江北溉澜溪隔江相望，被朝天门大桥、大佛寺大桥和南滨路三期、渝黔高速路所围合。弹子石，XX未来CBD版块中重要片区，与解放碑CBD、江北CBD构成“金三角”；西临长江，东依南山，与江北溉澜溪隔江相望，被朝天门大桥、大佛寺大桥和南滨路三期、渝黔高速路所围合，区域发展前景加速，地产价71、值毋庸置疑；紫光学苑位于CBD商务核心区域，弹子石新街，往南坪方向的主干道旁。毗邻弹子石中心广场与车站，生活市政配套设施齐全，对外交通便捷。总建筑面积达15万方，一期即达9.5万方，建筑风格现代典雅，由5栋高层排列式组成，楼宇间距合理，动静分区；25000平米的绿化景观，绿意葱茏，曲径通幽；游泳池等健康配套设施齐全，令生活品质大为提升。阳光户型，结构合理，46-90平米紧凑户型、面积适度、功能齐全、布局合理，经济性与品质性兼具。全部户型均为景观+生活双阳台设计，生活起居更方便。紫光学苑是弹子石片区内少有的大型生活社区，为中青年家庭量身打造，生活品质，由此开启。3) 文韵江南物业类别:普通住宅建72、筑类别: 高层装修状况: 毛坯物业地址: 南岸区弹子石转盘旁价格: 均价:3380元/平方米物业管理费: 0.90元/平方米月开发商: XX五亚物业发展有限公司开盘时间2005-12-252入住时间2007-9-30容积率: 8绿化率: 5.20%项目简介：交通状况：717、337、321、304、363、385、323等公交车直达解放碑、观音桥、上清寺、南坪等地。还有朝天门大桥、两江隧道、轻轨、大佛寺大桥等交通远景规划好，升值潜力大。弹子石CBD在未来510年时间将投巨资把该区域打造成为集商贸、金融、中介机构、国际酒店、高尚居住为一体的中央商务区，商务功能配套设施完善，产业布局合理，休闲娱乐73、丰富。弹子石是居家、商务的必争之地。王者之地，景观怡人。文韵江南在原南岸区文化馆旧址上拔地而起，雄踞弹子石CDB核心王者之地。倚栏凭窗，观山眺江，呼吸着南山上原始森林的富氧清新空气，坐拥CBD的流金繁华。立体交通，通江达海。盘龙大道、南滨路三期和四期（大佛寺黄桷沱路段）、2007年建成的朝天门大桥及两江遂道，长江大桥、轻轨等将解放碑、朝天门、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心区连接起来，在二十分钟内任意到达两江三岸。4) 东海长洲物业类别：普通住宅建筑类别: 小高层(B区)装修状况: 毛坯物业地址: 南岸区弹子石11中附近东海长洲车站旁价格: 均价:2980元/平方米开发商: XX东海房地产开74、发有限公司售楼处地址: 南岸区弹子石11中附近东海长洲车站旁开盘时2006-4-8入住时间:2007-12-30绿化率30.30%项目简介：一个心灵包容的亲情品质社区 一种普世生活哲学的理想实践东海地产荣担使命,2005倾力打制的城市公民品质生活社区.项目坐落主城未来繁华核心区域CBD，占地约9万多平方米，开发总面积达45万余平方米，东望南山，西眺两江和渝中半岛，拥有主城罕见的江山双景！项目设计以21世纪生活水准为目标，由享誉全球的美国AMM、澳州澳驰担纲设计，在总体空间布局、室内外环境、住宅户型平面上均有一定前瞻性和创造性，充分保障社区住宅的国际品质。自面市以来，屡获“最具投资潜力楼盘”、“75、2005年最值得期待的楼盘”、“住宅性能认定评审A级”等殊荣。建筑设计:澳大利亚澳驰景观设计:美国AAM/天域园林交通：304专线、321路、320路、323路、385路、363路、373路、338路小区内部配套:社区配置多样的街区商业形态，规划引入汽车美容、品牌餐饮、品牌服装专卖店，及茶吧、咖啡厅、书吧等休闲型社区服务类商业。中小学:XX市第11中幼儿园:特设八班制幼儿园综合商场:南坪百盛、新世纪江南商都、XX百货医院:XX市第五人民医院2.3.5.1楼盘要素统计1、开发商南岸区现有各楼盘的开发商多数为本地企业，但近几年外地的知名开发商纷纷在南岸区开发、立项，整体开发实力明显提高。本地较有实76、力的开发企业主要有浦辉（海棠晓月）、天景（学府大道69号）、天龙（长青湖）；隆鑫继骏逸天下之后推出的骏逸江南获得良好口碑；华宇集团首个跨区域项目江南枫庭在南岸也取得不错成绩。此外，龙湖在南岸的首笔力作观山水，美心集团跨行业的第一次尝试就预备在经开区打造高档别墅等等。外地知名的开发商有融侨、同景、阳光100、中国武夷等，和记黄埔、中信也已在南岸区圈地、立项。知名开发企业的进驻对提高南岸区房地产市场的整体开发水准有较大的带动作用，但同时也对本地的中小型开发企业形成了巨大的压力，而为抢占更多的市场份额，他们自身之间的竞争也将日趋激烈。2、物业类型（定义：多于2栋以上的楼盘为小区型物业，少于2栋（含277、栋）为单体型物业）目前区域内在售物业绝大部分为两栋以上建筑组成的小区型项目，而主要位于中心区及干道旁的单体项目的开发所占比重不大。评述目前南岸区主要楼盘小区型物业超过九成的比例；这说明南岸区目前所供开发的土地还比较多，且在本区居住的多为本地及来自渝中的将该区住宅作为第一居所的家庭，此类置业者更看中舒适的环境和项目自身的配套。小户型、公寓、酒店式公寓、商住两用等单体投资型物业在南岸区还比较少。 3、建筑类型（注：以下比例按各楼盘所含建筑类型种类统计得出）就建筑类型而言，区域内物业主要以建筑高度1830层的高层物业为主，小高层占近四分之一比例，而多层及低密度洋房、别墅类物业与以往相比也有较大幅度的78、上升。评述：南岸区楼盘中高层所占比例最多其次为小高层，两者合计占七成以上的比例；纯高层的小区型物业有上海城、渝能都市经典、泰正丽甸园、左岸阳光、阳光100、骏逸天下、骏逸江南、帝骏阁、春风绿苑、东海长洲、阳光汇、浪高国际会展中心、文韵江南等项目；纯小高层物业有回龙湾、美堤雅二期、祥和人家3个；其中中天阳光美地为该区在售的唯一纯花园洋房物业，长青湖为唯一的纯别墅物业；单体楼全部为高层物业。从上可以看出多数楼盘为涵盖至少两种建筑类型的物业，反映出开发商在物业定位时大多希望兼顾到更多的消费需求；产品类型一般为小高层与高层的混合，或花园洋房与别墅的混合。而产品单一性较强的物业不多，且以高层为主。从容积79、率指标情况看亦说明了这一问题，目前区域物业主要以容积率在2以上的项目为主，其中容积率在3以上的比例超过1/3的份额，反映出中高层物业在本区域市场中所占的绝对比重，而容积率在1.5以下的低密度物业目前在市场中所占有的份额还相对有限。4、楼盘规模（注：以楼盘的总建筑面积（含在建和规划面积）作为衡量标准）南岸区楼盘的总建筑面积主要集中在20万平方米以下，因大多数物业都是分期开发，每一期的开发量就有限，有利于开放商资金的周转并能够减少风险。15-20万方的物业占1/4，说明南岸区目前的房地产开发以中小型物业为主；不过开发总建筑面积大于20万平方米的物业也有3个，开发量占了一成的比例，从整个XX房地产市80、场看，南岸区也将成为大体量楼盘分布较多的区域之一。其中融侨半岛更是全市瞩目的大规模项目，近期内茶园新区突起，南岸区大盘时代来临。5、价格南岸区楼盘均价主要集中在3000-5000元/平方米之间，整体档次以中档、中高档为主，这两种类型的楼盘合计占了近八成的比例；从上图中可经看出2500-3500和3500-4500的物业所占比例最大，说明这两个价格段的物业的竞争是最为激烈的。6、房型目前南岸区楼盘的户型主要集中在二房、三房，又以二房的供应量最大，仅凑型小三房的供应其次，再者就是一房；7、物管公司南岸区超过六成的楼盘选择自行进行物业管理，聘请其它专业物管公司管理的比例有所上升，这与目前XX全市的情81、况基本一致。反映出南岸区开发商的物管理念已有所提高，普遍认识到了好的物业管理对楼盘形象甚至对销售的促进作用。有近二成的楼盘采取聘请国内知名物管公司作管理顾问再自行管理的方式，这一方式主要为一些中高档楼盘所采用，其对提升整个楼盘的形象有较大的益处。如阳光华庭请的锦绣山庄物管、海棠晓月请的金地物管、帝景名苑请的世邦魏理仕物管等。2.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望2006年，南岸区房地产企业应进一步加大自有资金的筹集，减少银行及非银行金融机构的贷款，以降低企业自身的金融风险。在政府引导、市场机制的调节下，有效控制房价过快上涨；进一步优化住房供给结构，加大经济适用房及中低价位的普通住房的开82、发；减少商品房空置面积，提高商品房实际利用率。 在国家宏观调控政策下，南岸区房地产开发企业及时调整投资策略，使2005年南岸区的房地产开发投资保持了稳定的增长。展望2006年，南岸区房地产企业将会进一步适应国家调控措施、洞察市场信息，及时把握有利时机，促使南岸区2006年房地产开发投资继续保持稳定的增长态势。三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件现阶段项目所在地交通不便，但项目折迁后建后紧邻规划中的城市干道，届时交通将十分便捷。3.1.2地形、地势1)高程分析规划用地内自然地形复杂，海拔高程在254至264米之间，高差较大，可能导致今后的土石方工程较大。2)坡度分析规划区内用地地形83、地貌多变，局部坡度变化较大，需对地形进行局部改造，局部地形平缓，利于建设。3.1.3项目位置本地块地处XX市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依XX著名的南山风景区，与XX著名的渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫。3.1.4水电气保障三通3.1.5规划限制条件3.1.5.1地质情况本地块属于建成多年的老城区，未发现不良地质问题，属于可建设用地。3.1.5.2气象条件根据XX市有关气象资料统计如下：风速(M/S)相对湿度(%)历年平均蒸发量(MM)历年平均日照(小时)历年平均气压(P84、a)历年平均无霜期（天）历年平均值历年 最大值历年平均值最热月平均值最冷月平均值2.220.47970811137.612309339349 总的气象特征：冬暖夏热，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴，属中亚热带湿润季风气候。本项目为住宅小区，为了达到良好的居住环境，针对夏季炎热的情况应作重点考虑，通过植物的合理搭配，朝向及户型的较好确定进行适当的调节。3.1.5.3地震资料根据有关历史地震记载和近期观测资料表明：XX地区1988年以前曾发生过多次地震，震级都很小。1998年以来XX市渝北区、荣昌县相继发生过5级左右的地震，特别是在1989年11月20日距渝中区40公里的渝北区统井镇（北纬85、29051，东经106057）发生过5.25.4级地震，造成了一定的破坏，这是XX地区有地震记载以来距市区最近、震级最强的破坏性地震。根据国家地震局、建设部颁布的中国地震烈度区划图（1990）XX地震烈度为6度，即50年期限内，一般场地条件下可能遭遇超越概率为10%的烈度值。又据XX市建设委员会重建委1993223号文，建设部建抗1993275号文及城抗1984267号文的要求，对基本烈度为6度地区的省会和市区人口在百万以上的城市，位于市区的生命线工程及重要工程提高一度设防。本项目多层按6度设防，高层应按7度设防。3.1.5.4酸雨情况XX作为中国第七大工业城市，空气污染较为严重。本项目地块所86、处区域空气污染指数一般在110左右，属轻度污染。99年XX被列为世界三大酸雨区之一。酸雨现象较为普遍，因此建筑的外墙用料需考虑防腐蚀问题.3.2项目SWOT分析1、优势分析（S）u 地理优势某某XX位于XX“金三角”CBD南区；紧邻南滨路 u 地势优势本地块北瞰滚滚而来的长江，东依XX著名的南山风景区，与XX著名的渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，海拔高程在254至264米之间。u 江景优势俯瞰两江交汇，傲视渝中及江北城。u 产品优势“某某XX”致力于打造南岸弹子石制高点的标志性建筑。项目建筑单体设计采用了类似“双塔”的设计手法和简洁的现代风格，线条流畅俊朗，整个建筑充87、满着时代气息.两个圆弧形似两个红烛,隐寓XX双喜庆的含义,再加上364米的标高，气势恢弘，建筑本身的标志性现露无遗。u 开发商实力强大国。2、劣势分析（W）u 项目所在区域是南坪老城区，周边居住条件繁杂。u 四周脏乱差。u 交通不便捷。u 商业以及生活配套设施偏弱。3、机遇分析（O）u 2005年后，主城区地段好生活方便的中型楼盘被市场普遍接受。u 项目二期的产品定位将大幅度提升产品形象。u 2005年主城放慢拆迁后，到最近政府大力加强了主城改造速度。u 南岸区交通条件日益完善。u CBD规划逐步实施。u 市场竞争势态弱。4、威胁分析（T）u 2005年以来频繁的政策出台，宏观趋向复杂，政策把88、控难度提高。四、市场定位及项目评估4.1项目定位“某某XX”项目规划建设用地约10亩，居住户数：约478户，人口规模：约1530人，建筑规模：约60342(含地下面积)建筑容积率和覆盖率高，东依XX著名的南山风景区，与XX著名的渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，为达到地标性建和最大程度利用景观，给规划设计人员限制了很大发挥空间。建筑单体设计采用了类似“双塔”的设计手法，建筑本身分为两个单元，考虑一梯八户的平面形式，在两个端头设计为圆滑的平面形式，达到住宅的景观面增大。户型设计考虑当地市场体系，主要设计为中小户型，套内面积在50平方米至100平方米之间，在顶层适当设计少量89、的大户型，以此达到户型产品的多样化，增加产品对市场的适应性，减小投资风险。立面设计采用现代手法，利用大玻璃窗，圆弧造型及构架等，使建筑外形充满着时代气息。两个圆弧形似两个红烛，隐寓XX双重喜庆的含义，与渝中半岛遥遥相对，加上本地块本身的海拔高度，本建筑本身的标志型现露无遗。建筑层高设计方面，考虑功能的需要，地下层层高设计为3.6000米，架空层设计为5.400米，住宅层高设计为3.000米。建筑结构形式设计考虑功能的要求，设计为框架剪力墙结构体系，同时考虑不同的使用功能的要求，地下层设计为正常框架结构，地上住宅设计为薄壁框架结构，结构转换层设计在一层架空层。弹子石XX市中央商务区的一部分，地理90、位地理位置优越，现阶段交通不便捷，配套设施不完善，生活条件较差。我们通过大量的市场调查，结合“某某XX”项目用地的区位条件、地形条件及周边环境，并充分考虑弹了石未来的发展态势，将“某某XX”项目的建设功能目标定位为具有居住、投资、商务等功能，为购房者提供一个全身心放松的纯居住社区。4.2方案评估意见A.项目规划设计由河北建筑科技学院建筑设计研究院负责，各项经济技术指标完全满足XX市国土规划局南岸区分局提出的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及XX市相关商业、居住区规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。B.设计师为本项目注入了全新的规划设计理念，为购房者营造具有丰富功能和相当规模的纯居住地91、。C.规划总体功能布局合理，项目内各项配套设施齐全，道路线型流畅，视野开阔。D. 项目规划建设成立面造型新颖美观的标志性建筑城市符号，为南岸区城市建设尽力。同时，节省建筑投资，将实用、安全、经济、美观的设计原则有机的结合起来。五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明目前本项目已通过XX市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，相关工程计划如下：2006年6月2006 年底，项目上所有建筑动迁完毕；2007年1月2008年底，项目主体竣工(工期为两年)；2007年5月初主体工程1/3，公开发售；2007年5月2008年7月，项目主要销售期(15个月)；2008年8月 项目后期尾盘销售。5.92、2施工横道图本项目计划2006年年底正式开工，2008年年底正式竣工，其施工横道图如下表：“某某XX”建设工程施工横道序号任务名称某某XX200720081234567891011121234567891011121基础施工22层以上结构施工3出屋面砼工程4砌筑工程5室外内抹灰工程6室内涂饰工程7公共部分装饰8外墙抹灰9外架拆除10外墙涂料11门窗工程12屋面工程13消防、燃气工程14室外工程15环境绿化工程16竣工收尾及清理17内部验收18竣工验收六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算根据甲方提供的相关数据，“某某XX”工程的投资估算结果如下：编号项目单位成本（元/）总金额（万元）取费依93、据备注一土地费用土地征用550拆出交通局地块中的教师楼土地出让金2501125渝府200279号6类地场地平整67拆迁721小计2463二房屋建设费用工程勘察10估算施工图设计90估算工程监理25估算土建工程5100估算含米内的基础外墙工程估算消防系统240估算包括：自动报警、自动喷淋、消防栓及环网电气系统235估算包括室内配电设施线缆、一户一表、发电机电力外线30估算开闭所表后管网及管沟（500米以内）给排水110估算包括化粪池、污水处理、表后管网即一户一表泵房30包括管网水箱12水位控制器不锈钢水箱电梯240通风60估算综合布线35估算监控系统紧急报警燃气系统62估算供气管超长表后管网及一94、户一表小计6279三费税配套费700人防费90根据渝府发200141号文减半征收规划管理费13.8工程定额测定费3.57建安造价1.4根据渝府发200141号文减半征收工程综合服务费1.53建安造价0.6同上质监费7.14建安造价2.8同上印花税1.53建安造价0.3营业税857.5销售收入5.75土地增值税销售收入201小计1675.07四办公费用200估算五销售费用240销售收入2六贷款利息240贷款2000万元：利率6七不可估计费用100估算合计11197备注开发商提供原总投资计算10957未计入计划贷款利息，本研究报告依据实际情况将其计算在内6.2资金筹措6.2.1资金来源项目总投资为95、11197万元。为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下：1) 自有资金4000万元(房地产开发公司自有资金占总投资的35%以上)，作为项目的启动资金。2) 2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元，2007年1月初可获得银行贷款。3) 其余不足部分5197万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。6.2.2项目筹资方案XX某某房地产开发有限公司开发的“某某XX”项目，除向银行贷款2000万以外，其余资金全为自有资金投入共计4000万（含土地费用2463万元）实际起动资金约2000万元，余96、下的5197万工程款在前期销售中获得。序号项 目合 计准备期建 设 期第1-6月第7-12月第13-18月第19-24月一、项目总投资11197246328281131224025101、自有资金4000246315372、银行贷款200012917093、营销资金再投入5197042222402510二、项目总支出1、土地费用246324632、房屋建设费用62791824526175521743、税费16759643003001114、营销费用240408585305、办公费200505050506、贷款利息2401201207、不可估计费10025252525备注贷款利率按人民银行规定标97、准执行，1-3年的贷款利率6%的年息计取6.2.3借款偿还计划XX某某房地产开发有限公司开发对于“某某XX”项目 “工程的总投资约10957万元，其中自筹资金4000万元用于土地取得费、前期工程费用及部分房屋开发费；计划2006年10月向银行提出申请，11月底获得房地产开发贷款2000万元，所借款项专项用于该项目的开发；不足部分由房屋预售款支付。根据测算，“某某XX”工程可实现总收入约1.4940亿元，净收入约3743万元，贷款还本付息表 （单位：万元）项目名称单位：万元建设期（24个月）2007年2008年贷款金额2000应计利息120120期末还本付息1202120期末贷款余额20000说98、明： 贷款利率按人民银行规定标准执行，1-3年的贷款利率6%的年息计取。七、销售及经营收益测定7.1各类物业销售收入估算“某某XX”工程的可销售物业其中：住宅45953平方米、车库6000.00平方米。序号项目单位售价 （元）面积（）总金额（万元）备注一F1F3332004095313105.23该销售价是2006年5月弹子石地区均价交通局还房17505000875二商业用房首层门面或商场F2商场-F1商场小计三车位-F1-F380000元个120个960出租四销售合计14940出售车位车位不售7.2项目销售回款计划“某某XX”工程计划于2007年1月初开工，2008年底全面竣工，2007年599、月开始预售，预计2008年3月可预售75%，2008年47月可销售95%，2008年下半年为尾盘销售。项目销售计划及销售收入测算表销售时间2007年2008年合计511月113月47月8月及以后面积（）金额（万元）住宅销售计划面积（）20477 10238 8191 2048 百分比50%25%20%5%40953 13105 住宅收款计划（万元）百分比销售收入（万元）百分比销售收入（万元）百分比销售收入（万元）百分比销售收入（万元）50%6553 25%3276 20%2621 5%655 还房面积（）5000 5000 875还房收款（万元）875车库销售计划面积（）3600 2400 6100、000 960百分比60%40%车库收款计划（万元）576384总体面积25477 10238 11791 4448 51953 销售回款7428 3276 3197 1039 14940 回款比例49.72%21.93%21.40%6.96%100.00%7.3资金来源与运用分析本项目建设总投资为11197万元，计划自筹4000万元，占建设总投资的比例为 35.72%；拟向银行贷款2000万元，占建设总投资的比例为 17.96%；预售房款投入5197万元，占建设总投资的比例为46.41%。7.4销售利润1、开发成本项目总金额（万元）项目总金额（万元）1.1土地费用土地征用5502、开发费用2101、.1办公费用200土地出让金11252.2销售费用240场地平整672.3贷款利息240拆迁7212.4不可估计费用100小计24633、总成本95221.2房屋建设费用工程勘察104、销售收入14940施工图设计905、相关税费配套费700工程监理25人防费90土建工程5100规划管理费13.8外墙工程工程定额测定费3.57消防系统240工程综合服务费1.53电气系统235质监费7.14电力外线30印花税1.53给排水110营业税857.5泵房30土地增值税水箱12小计1675.07电梯2406、税前利润3742通风607、所得税1235综合布线358、税后利润2507燃气系统629、投资收102、益率26.33%小计6279备注：1-5项祥表参照投资估算表7、5现金流量分析现金流量表 （金额单位：万元） 项 目合计准备期建 设 经 营 期2006年2007年2008年1、现金流入149400668482561.1销售收入149400668482562、现金流出124322463456254072.1开发投资2463235039292.2开发费用78003953852.3相关税费1675012644112.4所得税123505536823、净现金流量2508-2463212228494、累计净现金流量2508-2463-34125085、折现系数61.0000 0.9430 0.8900103、 6、折现现金流量2074-2463200125367、折现现金流量-2463-46220748、静态投资回收期1.119、动态投资回收期1.1810、静态年自有资金投资回报率32.18%11、财务内部收益率30.27%FNPV=2074八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务净现值：根据现金流量表的折现现金流量的合计，本项目财务净现值2508万元8.1.2财务内部收益率：通过现金流量表的试算，本项目的财务内部收益率为30.27%.8.1.3投资净利润率：税后利润26.33%财务净现值2508万元，远达于零；财务内部收益率21.59%，远大于8%的基准利率；投资净利润率30.27%104、，远大于8%的基准利率；本项目投资净利润率：税后利润26.33%；因此本项目可行。8.2项目不确定性分析8.2.1盈亏平衡分析盈亏平衡表因 素建筑工程投资商品房销售价格商品房销售率 （万元）（元/平方米）因素现在估算值111973200100%因素盈亏平衡点变化百分比52.80%-24.06%-24.06%因素盈亏平衡点值14940240075.94%税前利润000税前利润变化幅度-100%-100%-100%从上表可以看出，本项目抗风险能力强，特别是成本的抗风险能力尤为突出。根据市场预测，本项目的投资总成本增加不会超过10，平均销售单价不会低于3000元/平方米，商品房销售率不会低于85，所105、以：本项目有盈无亏。8.2.2敏感性分析8.2.2.1售价变动敏感性分析经济指标售 价 变 动-15%-10%-5%05%10%15%财务净现值（万元）357 1074 1791 2508 3225 3942 4658 内部收益率（%）13.87%19.37%24.65%30.27%34.71%39.53%44.23%投资利润率（%）11.71%16.71%21.65%26.33%31.43%36.28%41.09%在销售单价增加5%时，本项目的经济指标变化如下：财务净现值从2508万元上升到3225万元，上升了28.58；内部收益率由30.27%上升为34.71%，上升了14.66；投资利润106、从26.33%上升到31.43%，上升了18.35。8.2.2.2开发成本变动敏感性分析经济指标开发成本变动-15%-10%-5%05%10%15%财务净现值（万元）3537 3194 2851 2508 2165 1822 1479 内部收益率（%）36.83%34.50%32.14%30.27%27.33%24.87%22.37%投资利润率（%）37.10%33.35%29.86%26.33%23.46%20.54%17.78%在开发成本增加5%时，本项目的经济指标变化如下：财务净现值从2508万元下降到2165万元，下降了13.68%；内部收益率由30.275下降为27.33%，下降了9107、.7；投资利润从26.33%下降到23.46%，下降了11.66。从本项目敏感性来看销售收入和开发成本的变动在15%以内，财务净现值均大于0，收益率和投资利润率也都大于8%的基准利率，因此在此变动范围内本项目均可行。但销售收入和开发成本的变动对利润的影响是比较大的，因此我们在项目管理中加强销售价格和成本的控制。8.3社会效益和影响分析有利用于当地市民生活环境的改善和南岸形象的提升，促进经济的发展。1项目地块属性所制，需要建筑标志性城市符号某某XX位于XX“金三角”CBD南区；城市设计要求，未来弹子石将凸现城市风貌特色和历史文脉，与渝中半岛、江北城城市形象设计相呼应；合理布置体现中央商务区的标志108、性建筑；某某XX致力于打造南岸弹子石制高点的标志性建筑。项目建筑单体设计采用了类似“双塔”的设计手法和简洁的现代风格，线条流畅俊朗，整个建筑充满着时代气息.两个圆弧形似两个红烛,隐寓XX双喜庆的含义,再加上364米的标高，气势恢弘，建筑本身的标志性现露无遗。2促进市民居住环境改善该区域人口密度较大，建筑物业呈原始状态，市民居住环境较差,改善居住条件愿望强烈。某某XX“以人为本”的首要创条件创造高品质的环境优美的住宅区，努力找到社会效益，环境效益，经济效益的完美结合点，做到社会效益，环境效益，经济效益的多丰收。从而，项目规划设计时尽量节省建筑投资，将实用、安全、经济、美观的设计原则有机的结合起来109、。某某地产更是以改善和促进当地居民生活条件为己任.合理规划布局高环境质量居住小区,努力规划建筑适合当地经济特征的物业。3进一步提升南岸形象南岸区弹子石CBD定位是一个集休闲、文化、绿色于一体的中央商务区; 随着XX中央商务区(CBD)规划的确定和南岸滨江地带蓬勃发展，以及茶园新区启动，使得CBD组成部分的弹子石片区区位优势迅速提升，XXCBD 的气质正逐步呈现。而，现阶段弹子石周边的建筑原始状,难以于CBD的气质吻合。本项目处于弹子石制高点, 与渝中半岛和江北城遥遥相对,在一定程度上是CBD南区及南岸区的形象,从本项目规划设计理念来看,对提升南岸的形象积极的意义。4增进旧城改造的步伐项目的启动110、增进旧城改造的步伐,中央政府出台的对旧城改造相关政策,在一定程度上放缓了步伐,在现价段低迷的状态下,某某XX的启动,给低迷的旧城改造市场注射了一剂兴奋剂.增进南区旧城改造的步伐。5体现CBD气质，增添XX对外繁华景象。朝天门是中、外游人观赏两江环抱XX半岛，山水相映、百舸争流的好地方，被誉为“XX的名片”。弹子石XXCBD南区,东倚南山与解放碑、江北城隔江相望，共同支撑XX中央商务区“巨鼎”；这样的地理条件注定本项目所在地将是朝天门、江北城屏视南岸区的视焦点，本项目也将注定成为朝天门景观的一部分, 增添朝天门繁华景象。6促进当地经济发展项目的启动,有利于促进当地经济的发展. 随着项目规划完成建111、设，周边基础设施进一步改善,生活质量得进一步提高,良好的社会生活环境才是经济繁荣的基础。7树南岸房地产开发新形象，增进商家进住信心弹子石XX规划中的CBD南区，在一定程度下需要本地的开发企业带动下进行,本案的启动起到了抛砖引玉的效果。滨江路开发进入白热化，招商引资效果显著，弹子石作为XXCBD南区,要快速发展,更应充分发挥本地开发企业的带动作用下,促进招商引资的进行,以增强外地开发企业进住的信心。九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见A. 项目建设所在地具有良好的地理环境和较好的投资环境。B. 规划设计方案完全满足XX市规划国土局南岸分局提出的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及112、XX市相关居住区规划、住宅设计、消防等法规、法令、规范与标准。C. 规划设计理念与XX整体规划的指导思想、弹子石区域发展目标以及南岸的规划建设方向相吻合。D. “某某XX大厦策划方案”的总体布局与分期建设计划已得到XX市规划与国土资源局南岸分局的原则上同意。E. 拟建方案按计划进度进行开发建设，并按预期销售方案进行销售，将会取得较好的经济收益，并具有一定的抗风险能力。综上所述，“红楼江景城市花园”工程在政策上是合法的，经济上是可行的。9.2项目主要问题的解决办法和建议项目在开发期间主要的问题就是项目所在区域的现状，弹子石是一个新规划的CBD区域，基础配套设施不够完善，交通环境差，旅游及其他资源113、没有得到很好的开发和合理的利用，解决办法：充分利用项目的优势，请求政府对交通的改善加快速度，然后然后利用项目将某某XX资源及其他资源整合。9.3项目风险及防范建议A. 面对社会经济发展状况带来的风险如果将来社会经济状况发生变化，人民生活水平和经济收入水平降低，购买能力下降，另外旅游资源没有得到很好的利用都会对该项目的销售造成一定的影响。所以，开发商应密切关注社会经济整体发展状况和区域经济发展以及政府对旅游资源的整合状况，如有异常情况发生，应及时调整开发进度和销售方案。B. 面对来自建设资金投入的风险如果开发商资金筹措不到位，将会造成建设工程后继资金短缺，可能成为“烂尾楼”工程。故开发商应与银行114、之间建立良好的资信关系，保证自有资金的投入量，并严格完善各项报建手续，建立严格的财务监管制度。C. 面对来自建设成本的风险由于人为或非人为因素的影响，直接或间接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，同时也会增加贷款的偿还风险。故开发商应密切留意工程进度及工程款的现金流量，建立员工培训机制，努力提高企业管理队伍的素质。D. 面对来自周边楼盘的竞争风险南岸弹子石目前已有一些与本项目相似的楼盘，他们各自所处的地理位置都有不可忽视的优势，商业业已形成氛围。因此，在本项目初建阶段很容易受到这些楼盘的冲击，所以本项目在业态定位方面应尽可能全面一点，找到与其他项目的差异，紧紧抓住江景、高度、区域等优势，全新的启动本项目，只有占领先机，才能决胜千里。另外，在销售策略上，应积极引导消费者接受本区域，充分挖掘本项目的开发优势，将项目资源充分利用。