1、XXXX区区XXXX儿童水上乐园项目儿童水上乐园项目可可行行性性研研究究报报告告编制单位：辽宁编制单位：辽宁XXXX建设工程咨询有限责任公司建设工程咨询有限责任公司建设单位：大连市建设单位：大连市*开发有限公司开发有限公司编制日期：二二二年六月编制日期：二二二年六月XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告目目I录录第一章总论第一章总论.1一、项目提要.1二、项目可行性研究的依据.3三、项目主要技术经济指标.3四、研究结论和建议.4第二章项目建设的背景及必要性第二章项目建设的背景及必要性.6一、建设背景.6二、项目建设的必要性.11三、项目建设的可行性.13第三章项目区域概况第三章项目区域概况.2、14一、场址所在位置.14二、XX区概况.14三、建设条件分析.16第四章 市场需求分析第四章 市场需求分析.18一、旅游市场总体运行现状.18二、主题公园行业发展情况.19三、旅游市场发展趋势预测.21四、项目发展策略.22第五章可比案例研究第五章可比案例研究.24一、国内标杆案例.24二、大连市可比案例.29XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告三、对本项目的启示.33第第五五章章项项目目建建设设方方案案.34一、项目建设内容.34三、总平面布置.34四、水上乐园建筑工程.36五、嬉水设施建设工程.39六、生态公园建设工程.42七、项目建设期限与实施进度.44第第六六章章环环境境保保护护3、及及评评价价.45一、评价依据.45二、建设地点环境现状.45三、项目建设和生产对环境的影响.45四、环境保护措施方案.46五、绿化.47六 评价与审批.47第第七七章章安安全全、防防火火与与节节能能措措施施.48一、安全措施.48二、防火措施.48三、节能措施.49第第八八章章采采购购计计划划与与招招投投标标.53一、采招投标原则.53二、项目招标的组织形式.5II3XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告三、项目采用招标方式.53四、招标范围.53第第九九章章项项目目投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措.55一、投资估算的依据.55二、工程概况.55三、投资估算.55四、资金筹措.58第第4、十十章章财财务务评评价价.59一、编制说明.59二、财务评价基础数据的选择与确立.59三、财务评价指标.59四、财务盈利能力分析.62五、财务不确定性分析.64六、财务评价结论.66第第十十一一章章风风险险分分析析.67一、项目主要风险识别.67二、风险程度分析.67三、防范风险对策.69四、风险评价.70第第十十二二章章组组织织机机构构与与人人力力资资源源配配置置.71一、组织机构与职能划分.71二、项目劳动定员.7III2XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告三、管理制度及措施.73四、人员培训计划.73第第十十三三章章社社会会影影响响评评价价.75一、建设项目对社会影响分析.75二、项5、目与所在地互适性分析.75三、社会风险分析.77四、社会评价结论.77第第十十四四章章结结论论及及建建议议.78一、结论.78二、建议.7IV8XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告图图 表表 目目V录录图表 1：项目建设内容和建设规模一览表.2图表 2：主要经济技术指标一览表.3图表 3：国家层面政策一览表.6图表 4：全国居民人均可支配收入（单位：元）.9图表 5：全国居民人均服务性消费支出（单位：元）.9图表 6：我国历年国内旅游人次.10图表 7：我国历年国内旅游人均花费.11图表 8：项目地理位置图.14图表 9：2015-2019 年我国旅游市场规模统计.18图表 10：20156、-2019 年大连国内旅游接待人数统计.19图表 11：2015-2019 年大连国内旅游收入统计.19图表 12：世界各国主题公园起势的分水岭.21图表 13：上海玛雅海滩水公园平面图.24图表 14：武汉玛雅海滩火山城池实景图.25图表 15：天津玛雅海滩造浪池示意图.25图表 16：上海玛雅海滩懒人河项目实景.26图表 17：玛雅海滩水公园各地客流量及票价对比表.26图表 18：长隆水上乐园平面图.28图表 19：垂直极限.28图表 20：亲子水城按摩池.28XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告图表 21：迷宫水战.29图表 22：大连成园温泉山庄平面图.30图表 23：大型海洋水寨7、.31图表 24：五彩竞赛滑梯.31图表 25：阿尔滨水上乐园实景.32图表 26：主体建筑项目主要特征表.36图表 27：超级造浪池示意图.39图表 28：彩虹滑道示意图.40图表 29：泡泡水池示意图.40图表 30：亲子水寨示意图.41图表 31：超级大喇叭示意图.41图表 32：垂直滑道示意图.42图表 33：年综合能耗计算表.50图表 34：项目招标基本情况表.54图表 35：总投资估算表.57图表 36：营业收入估算表.60图表 37：盈亏平衡分析图.64图表 38：敏感性分析表.65图表 39：敏感性分析图.65图表 40：建设项目风险因素和风险程度分析表.69图表 41：组织架8、构图.7VI1XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告附VII表附表 1：项目总投资估算表附表 2：建设投资估算表附表 3：流动资金估算表附表 4：资金筹措与使用计划表附表 5：营业收入、税金及附加估算表附表 6：总成本费用估算表附表 7：固定资产折旧、无形资产摊销估算表附表 8：利润及利润分配表附表 9：借款还本付息估算表附表 10：项目全部投资现金流量表XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告第第一一章章总总1论论一一、项项目目提提要要项目占地面积 300 亩，拟规划建设水上乐园、配套商业和生态公园三个片区，其中，水上乐园部分占地面积 30 亩，配套商业部分占地 40 亩，生态公园部分占地9、面积 230 亩3、项目建设地点：XX区XX4、建设性质：新建5、项目建设期：1.5 年（二）建设内容（二）建设内容本项目位于XX区太平街道XX社区XX，紧邻东沟生态文化旅游风景区，周围森林覆盖率高，环境优美。水上乐园主要分为合家冲浪区、亲子嬉水区和探险体验区。其中合家冲浪区主要建设大型造浪池、人工沙滩、彩虹滑道、懒人河漂流等设施；亲子嬉水区主要建设亲子水寨、泡泡水池、亲子滑道等设施；探险体验区主要建设超级大喇叭、垂直滑道、巨兽碗等设施。配套商业部分主要为酒店、餐饮及零售配套。其中酒店规划设计 500 个房间，餐厅要同时能容纳 1000 人，零售主打泳衣泳圈、纪念品等。（一）项目提要（一）项目10、提要1、项目名称：XX区XX生态公园主要建设休闲步道、景观小品等。各区域的建设内容及规模如下表：儿童水上乐园项目2、项目承办单位：大连市*开发有限公司XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告图表 1：项目建设内容和建设规模一览2表序序号号项项目目单位指指标标一占地面积亩3001水上乐园部分亩302配套商业部分亩403生态公园部分亩230二m建筑面积2450101m水上世界部分2200101.1m合家冲浪区266701.2m亲子嬉水区266701.3m探险体验区266702m配套商业部分2245002.1m酒店2200002.2m餐厅215002.3m零售230003m生态公园部分25003.111、m门卫、公厕等附属用房2500（三三）项项目目投投资资与与资资金金筹筹措措1、项目投资根据项目建设内容和建设规模，经估算，项目总投资为 30645万元，其中建设投资 30246 万元，建设期利息 1654 万元，铺底流动资金 399 万元。建设投资 28952 万元，包括建筑工程费 13997 万元，设备购置及安装费 2891 万元，工程建设其他费用 9856 万元，预备费用2118 万元。2、资金筹措本项目总投资为 30645 万元，拟采用企业自筹资金及银行贷款相结合的方式投资建设。XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告（四）项目效益（四）项目效益项目建成后，将成为大连市水上乐园的扛鼎之作12、，成为东北水上游玩的新地标，在满足游客旅游休闲、水上娱乐等需求的同时，提升XX区的旅游知名度，进而促进全市餐饮、住宿、旅行社、旅游汽车公司等旅游相关产业的全面发展。同时，项目建成后将成为XX城市建设地标性建筑，成为XX城市新的名片和靓丽风景3，有利于提升城市整体形象和功能品位。按照目前XX区旅游产业发展情况来预计，项目建成达产后，实现年营业收入 13340 万元，实现净利润 7721 万元，经济效益显著；本项目在建成并合理实施后，将对当地及周边区域带来良好的社会、经济和生态效益。项目的建设实施可以吸纳一批社会失业人员和农村闲散人员，有利于社会稳定；项目运营后通过对项目区内外进行的大规模水景景观13、及绿化工程建设，可以有效改善项目区生态环境，生态效益显著。二、项目可行性研究的依据二、项目可行性研究的依据1、投资项目可行性研究与经济评价手册2、国家发改委关于产业结构调整指导目录(2005 年本)3、国家发改委建设项目经济评论方法与参数（第三版）4、大连市总体规划5、各种设备的报价资料6、项目单位提供的相关资料。三三、项项目目主主要要技技术术经经济济指指标标见下表。图表 2：主要经济技术指标一览表序序号号指指标标单单位位指指标标值值备备注注1 1方方案案类类1.1总占地面积亩3001.2项目所需总人数人150XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告4序序号号指指标标单单位位指指标标值值备备注14、注2 2投投资资类类2.1项目总投资万元306452.1.1建设投资万元302462.1.2铺底流动资金万元3993 3财财务务预预测测类类3.1年销售收入万元13340达产年3.2年均销售税金万元71达产年3.3年均增值税万元590达产年3.4年均利润万元93953.5年均净利润万元70463.6年均所得税万元2349达产年3.7年均上缴锐金万元30093 3经经济济评评价价类类4.1财务内部收益率（税前）%34.63%4.2投资回收期（税前）年4.074.3财务净现值（税前）万元456454.4财务内部收益率（税后）%27.18%4.5投资回收期（税后）年4.724.6财务净现值（税后）万15、元315244.7投资净利润率%22.99%4.8资本金净利润率%73.05%5 5风风险险评评价价类类5.1盈亏平衡点%22.10%5.2盈亏平衡点收入万元2948四四、研研究究结结论论和和建建议议（一）研究结论经过可行性研究，XX区儿童水上乐园建设项目具有以下几个特点，地理位置优越、交通条件便利、施工条件良好、投资XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告能力较强、亲子娱乐、水上运动、休闲健身等城市旅游展示带动能力强等，项目“三大效益”显著，财务盈利能力良好，具备一定的抗风险能力。因此，通过项目的可行性研究分析认为项目是可行的，也是十分必要的5。（二）建议XX区儿童水上乐园建设项目是一项长期16、而又复杂的任务，不仅需要大量的人力、时间，更需要大量的资金。因此，建议在以后的建设和发展中，承建单位要积极筹措资金，合理安排投资计划，并在项目运营后，开源节流，确保项目可持续稳定良好运营。XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告第第二二章章项项目目建建设设的的背背景景及及必必要要6性性一一、建建设设背背景景（一一）政政策策背背景景水上乐园是主题公园的一种，属于旅游业下面的一个细分项。近年来，我国关于旅游业的利好政策不断，除了规范行业发展的政策外，几乎都是鼓励的政策。2009 年，国务院发布文化产业振兴规划，鼓励研发具有自主知识产权，同时对扩大文化消费能够产生重大影响的主题公园。2015 年发布17、的全国海洋主体功能区规划指出，要积极培育海洋主题公园等新兴旅游业态。2018 年，文旅部发布关于实施旅游服务质量提升计划的指导意见，明确了提升旅游服务质量的指导思想和具体落实措施，指出要提升旅游品质，推动旅游 业高质量发展。2021 年发布的“十四五”旅游业发展规划明确指出鼓励打造主题公园 等旅游体验新场景，预期将持续促进主题公园行业多元繁荣发展。此外，监管和管理条例频出，政府对主题公园行业规范性管理力度加大，助力行业合理规范布局，持续健康发展。图表 3：国家层面政策一览表时间政策名称发布机构具体内容关于加强公园管 理工作的意见2005 年充分认识公园管理工作重要意义；认真实施城市绿地系统规划18、；加强公 园的建设管理；保证政府的资金投入；严格保护历史名园；加强动物园 的管理；切实提高公园的管理水平中华人民共和国建设部；加强公园安全管理特种设备安全监察条例2009 年就特种设备(含游乐设施)的生产(含设计、制造、安装改造国务院、XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告7时间政策名称发布机构具体内容维修)、使用、检验检测及其监督检查做出了规定文化产业振兴规划2009 年研发具有自主知识产权，同时对扩大文化消费能够产生重大影响的主题 公国务院园国务院关于加快发展旅游业意见2010 年规范发展高尔夫球场、大型主题公园国务院等适用于主题公园的服务与管理，规定了主题公园服务的术语和定义、总 则、19、主题场景、服务提供、安全与应急、投国家质量监督检疫总局、国家标准化管理委员主题公国服务规范2011 年会诉处理与满意度测评国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见2014 年杜绝低水平的人造景观建设，规范发展主题公园国务院。全国海洋主体功能区规划2015 年积极培育海洋主题公园等新兴旅游业国务院态关于开展特色小镇培育工作的通知2016 年明确提出，到 2020 年，全国将培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特 色住房城乡建设部小镇。关于规范主题公园建设发展的指导2018 年意国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房和城 乡建主20、题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批；同XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告8时间政策名称发布机构具体内容见设部、国家旅游局时要严控房地产倾向，对拟新增立项的主题公园项 目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目关于实施旅游服 务质量提升计划的指导意见2018 年明确了提升旅游服务质量的指导思想、基本原则、发展目标、主要任务和保障措施，以指导和推动各地提高旅游管理服务水平，提升旅游品质，推动文化和旅游部旅游业高质量发展十四五旅游业发展规划2021 年做强做优做大国内旅游市场，创新旅游消费场景，积极培育旅游消费新模式，鼓励打造主题公园等旅游21、体验新场国务院景（二二）经经济济背背景景随着我国经济高速发展，人民的生活水平大幅提升，消费水平不断提高。过去 10 年，我国居民人均可支配收入从 2011 年的 14551 元增至 2020 年的 32189 元，CAGR 9.22%。收入水平的提高带来居民消费结构的升级，消费需求由基本生存型向发展享受型转变，服务性消费快速增长。2013-2020 年，我国居民人均服务性消费支出从 5246 元增至 9037 元，CAGR 为 8.08%。截至21Q4，我国居民消费支出中服务消费占比累计值达 52%。XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告图表 4：全国居民人均可支配收入（单位：元9）注：2022、20 年受疫情影响，数据参考性不大图表 5：全国居民人均服务性消费支出（单位：元）注：2020 年受疫情影响，数据参考性不大（三三）社社会会发发展展背背景景2011 年以来，我国陆续出台政策，逐步放开二胎生育：1)2011 年，我国各地全面实施双独二孩政策；2)2013 年，关于调整完善生育 政策的决议通过，“单独二孩”政策正式实施；3)2016 年，“全面二孩”政策实施。至 2021 年，根据第七次全国人口普查结果，我国“二孩”生育率明显提升，我国XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告0-14 岁人口为 25338 万人，占总人口的 17.95%，与 2010 年相比上升 1.35 个百分23、比，人口政 策取得明显的成效。根据驴妈妈后疫情时代国内亲子游趋势分析报告 数据，二孩家 庭出游逐年上涨，2018-2020 年占比从 18.1%增加到 25%，未来将成为亲子旅游市场的消 费主力。年龄分布方面，31-35 岁的亲子游客占 39.8%，24-30 岁以及 36-40 岁游客分别 占20.1%，18.9%，85 后、90 后、95 后占比逐年增加，成为亲子出游核心客群10。预计未来几年，亲子游市场将持续火热，而作为亲子游的重要战场水上乐园将大为受益。（四四）行行业业发发展展背背景景疫情前我国国内旅游业保持高速发展趋势，需求旺盛。根据国家统计局数据显示，我国国内旅游人次在过去几年高速24、增长，从 2012 年的 29.57 亿增至 2019 年的 60.06 亿，CAGR 为 10.65%，2020 年在疫情影响下大幅下降，跌至 28.8 亿，2021 年有所回升。另一方面，国内旅游消费水平和能力持续提升。国家统计局数据显示，全国国内旅游人均花费从2011年的731元增长至2019年的 953 元，2020 年跌至 774 元。图表 6：我国历年国内旅游人次注：2020 年受疫情影响，数据参考性不大XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告图表 7：我国历年国内旅游人均花11费注：2020 年受疫情影响，数据参考性不大（五五）大大连连市市水水上上乐乐园园产产业业发发展展背背景景25、大连作为我国著名的滨海城市，旅游业较为发达，大连是首批全国优秀旅游城市，先后荣获中国最佳旅游城市、中国休闲旅游示范城市、中国最佳旅游避暑胜地、全球宜居城市等称号。现有 477 家旅行社(出境组团社 72 家)，119 家星级饭店(五星级 10家、四星级 26 家)、老虎滩海洋公园和金石滩国家旅游度假区等56 个 A 级景区(5A 级 2 个、4A 级 27 个)。在主题公园领域，大连也涌现了 2 家优秀的企业：大连海昌和大连圣亚。两者均是以极地馆作为拳头产品，更多的是观赏性娱乐。在水上乐园这一细分领域，相较于国内其他城市相对落后，目前尚无大型的水上乐园，仅在各个景区零星分布了一些水上娱乐设施。26、近年来，随着亲子游的兴起，水上乐园的建设驶入了快车道，全国不少城市纷纷上马了水上乐园项目，而大连在这一领域的发展则相对不足。二二、项项目目建建设设的的必必要要性性近年来,随着国内旅游的快速发展,客源市场需求也在不断变化,国内旅游者逐渐走向成熟,旅游兴趣出现多样化,旅游行为个性化,人们的出游动机已不再是单纯的“游山玩水”,正在求新、求异、求文化深度，感受深层文化的意识越来越强烈。水上旅游XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告设施正成为国内游客旅游的一个重要选项12。（一一）顺顺应应大大连连市市旅旅游游经经济济的的发发展展趋趋势势近年来，随着城市经济的发展，居民消费水平的稳步提高，居民出游能力的27、进一步增强。随着国家一带一路战略的实施，东部沿海的社会经济事业将得到迅猛发展，而旅游业作为大连市社会经济发展的一个重要支柱产业，也必将得到迅猛发展。为顺应辽宁沿海经济带旅游产业的发展趋势，本项目的建设将是非常必要的。（二二）大大力力发发展展水水上上旅旅游游产产业业是是顺顺应应未未来来旅旅游游产产业业发发展展的的必必然然趋趋势势经济的快速发展使得旅游这种休闲生活方式渐渐的深入到普通百姓生活中。河湖水系是城市最重要的开敞空间，也是天然的生态廊道，更是开展休闲、旅游活动的重要载体。随着人们对环境的要求越来越高，河湖水系的生态功能被重新认识，水系空间成为人们最理想的生态休闲空间，河湖水系以及滨水地区的28、功能被重新定位，水系以及水岸空间更多的是承载城市市民和外来旅游者休闲、旅游、观光、娱乐、体验的场所。但目前我国的水上旅游项目相对匮乏，且仍然以观光游览为主要形式，如千岛湖等景区。发展水上旅游项目是弥补旅游行业发展的短板，顺应旅游业发展的必然趋势。（三）有利于促进（三）有利于促进XXXX区旅游产业经济快速发展区旅游产业经济快速发展本项目建成后，将成为进出XX区重要的旅游目的地，为游客提供旅游咨询、旅游介绍、科普展览、游泳、水上娱乐、节庆演艺、并提供餐饮、购物等多项基本服务。XX区儿童水上乐园将成为XX旅游对外展示的一个重要窗口，有利于提升XX区旅游资源与服务水平在外界的美誉度和满意度，规范XX旅29、游产业发展，从而吸引更多的游客前来XX旅游，进一步促进XX旅游产业经济快速稳定有序发展。（四四）有有利利于于提提升升城城市市活活力力，刷刷新新城城市市新新印印象象，打打造造大大连连市市XX区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告旅旅游游新新地地13标标（一）交通优势（一）交通优势普兰店区儿童水上乐园用地位于普兰店区太平街道虫王庙社区XX，该位置距离金普新区高铁站 12 公里，距离大连金州湾国际机场（在建）60 公里，距离大连港新港客运站 50 公里，距离沈大高速石河入口 12 公里，能够实现海陆空的一小时换乘。XX区儿童水上乐园建设项目位于XX区太平街道，是大连市*开发有限公司充分考虑资源整合，打30、造的涵盖水上运动、文化娱乐以及室外休闲等配套设施齐全的综合性文化旅游建筑，试图以“爱民、便民、惠民”的理念成就一个集文化交流、健身娱乐、科技知识普及等为一体的具有区域特色的标志性文化体育设施。项目建设有利于加快XX区城市化进程，丰富城市内涵，提升城市品位；有利于形成普兰店旅游产业融合发展的“爆点”，提升普兰店旅游知名度，促进旅游与城市建设融合发展，实现“景城一体化”协同发展，使市民充分享受经济建设和城市发展的丰硕成果。（二二）与与东东沟沟旅旅游游度度假假区区协协同同发发展展优优势势项目紧邻小黑山，该山面积约 11 平方公里，是金州诸多河流的发源地，也是大连市重要的水源涵养地，本身森林资源丰富，31、自然景观奇特，有得天独厚的旅游资源禀赋。近年来，随着大连东沟旅游度假区的逐步开发，像东泉假日酒店、东沟五坊、紫云花汐薰衣草庄园等旅游景点已经小有名气，是大连地区周边游的首选地，先后被评为全国乡村旅游重点村、全国生态文化村、中国最有魅力休闲乡村等。近年来随着东沟旅游度假区拓展空间的不足，给本项目的开发带来了机遇。三、项目建设的可行性三、项目建设的可行性普兰店区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告第第三三章章项项目目区区域域概概14况况一一、场场址址所所在在位位置置项目选址普兰店区太平街道虫王庙社区XX。XX位于普兰店城区的南部，西侧紧邻东沟生态旅游风景区，地理位置优势明显，项目建设地点距普兰店城区32、 10 公里，距离金普新区高铁站 12 公里，距离大连金州湾国际机场（在建）60 公里，距离大连港新港客运站 50 公里，距离沈大高速石河入口 12 公里，能够实现海陆空的一小时换乘。图表 8：项目地理位置图二二、普普兰兰店店区区概概况况（一）地形、地貌、地质本项目建址位于大连市普兰店区太平街道虫王庙社区XX，周围地形起伏，地质状况良好。（二）水资源状况普兰店区境内有大小河流 223 条，其中碧流河流程达150km300km，发源于盖州市小石棚乡。流程在 30km 以上的河流有大沙河、复州河、鞍子河、清水河、吊桥河、夹河、赞子河本本案案普兰店中心医院东东沟沟生生态态旅旅游游度度假假区区金金普普33、高高铁铁站站大大连连北北站站大大连连湾湾新新港港客客运运站站普兰店区XX儿童水上乐园项目可行性研究报告等。另外，普兰店区有大型水库一座：刘大水库。中型水库三座：红旗水库、大梁屯水库、五四水库。项目地紧邻小黑山，森林覆盖率高，水资源相对丰富15。（三）气象与气候本地区属于暖温带半湿润的大陆性季风气候，同时受东南部临海的地理环境影响，带有海洋气候特征。冬无严寒、夏无酷暑，降水集中，空气湿润，季风明显；春季风速较快、空气干燥；夏季雨水较多，偶有台风；秋季气候凉爽，雨水骤减；冬季雨雪稀少，多西北风。1、气温本地区年平均气温 9.3：8 月平均气温最高为 24.7，极端最高气温 37.4；1 月平均气温34、最低，为-10.6，极端最低气温-25.7。2、风况本地区地处辽东半岛东侧，冬季受西伯利亚楹地冷高压控制，以北和西北风为主；夏季受北太平洋副热带高压控制，以南和东南风为主。全年常风向以北和西北风为主，以西北风出现频率最高，约占 14%，其次为北北西风向，占 9%。3、降水年平均降水量 648.3mm;月最大降水量 360.6mm;最长降水日数 12 天；多年平均日降水量10mm 天数，17.7 天；多年平均日降水量25mm 天数，4.3 天；多年平均日降水量50mm 天数，2.0 天；夏季降水量较大，冬季降水量较少。4、雾年平均雾日 21.1 天，每年 48 月雾日较多，6、7 月为盛雾日，其35、它月份雾日较少。雾一般发生在早晨。5、湿度本地区年平均相对湿度 69%，7 月平均湿度 90%，1、2 月份平均湿度 57%。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告166、自然灾害冰冻：本地区每年 12 月-翌年 3 月为冰冻期，在此期间岸边浅滩有冰冻。台风：本地区经常受到台风影响，平均 1 次/年，最多年份达 4 次。三三、建设条件分析、建设条件分析（一一）优势分析优势分析1 1、区位条件优越，道路交通便捷、区位条件优越，道路交通便捷项目建设地点位于普兰店区太平街道，项目区交通通达度非常高，可进入性强。2 2、资源依托优势、资源依托优势旅游资源丰富，发展前景广阔。普兰店地域辽阔、历史悠久36、山川秀丽，文化灿烂，自然景观独特，旅游资源独具一格。（二二）劣势分析劣势分析1 1、知名度较低、知名度较低项目区属于新建项目，知名度不高，发展自主性不强，需要依托东沟生态旅游风景区及大连市其他旅游景区的来带动此地的客流量，提高项目的知名度。（三三）机遇分析机遇分析1 1、国家政策支持、国家政策支持中共中央关于制定国民经济和社会发展“十三五”计划和2020 年远景目标的建议中提出要加快培育旅游业，努力形成经济优势，把旅游业确定为第三产业中应“积极发展”的新兴产业的第一位。2 2、国内旅游业发展重心向、国内旅游业发展重心向休闲娱乐休闲娱乐型型转移转移随着人们生活水平的提高，传统的观光型旅游已渐渐37、不能满足人们的需求，追求休闲娱乐、健康养生、文化体验等旅游项目成为了目前的趋势。尤其是水上旅游项目，在休闲娱乐的同时，又能在炎炎夏日中起到防暑降温的作用，是目前越来越多人夏季普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告17旅游的必备项目之一。水上旅游业的发展也为普兰店创造了巨大的市场需求和开发机遇。（四四）挑战与威胁分析挑战与威胁分析项目周边生态环境作为项目的基本组成部分，其生态环境规划保护问题还是会直接影响到项目的吸引力，同时对项目的管理能力也是极大的考验。（五五）问题诊断问题诊断1 1、宣传力度较小、宣传力度较小项目属于新建项目，在旅游形象的树立以及宣传上尚未形成完善有效的自我包装、自我宣传38、和招揽游客的体系。2 2、人力资源匮乏、人力资源匮乏项目的发展必将面临激烈的竞争，从目前情况来看，项目虽然有着得天独厚的旅游资源、交通优势，但由于人力匮乏与管理的缺陷，有可能导致普兰店区儿童水上乐园管理服务水平低下，降低普兰店旅游产业在普兰店区内外旅游目的地中的地位。因此，项目运营后，应积极主动引进具有合格资质的管理与从业人员，规范项目运营管理。同时，建设项目也可为当地百姓提供就业岗位，但要注重对服务人员的培训。努力使经济效益、社会效益和生态环境效益达到最佳化。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告18第四章第四章市场需求市场需求分析分析一一、旅游市场总体运行现状、旅游市场总体运行现状（一39、一）全国旅游市场运营情况全国旅游市场运营情况2015-2019 年中国旅游人数由 40 亿人次增长至 60 亿人次，4 年 CAGR 达 10.8%，2019 年增速仍保持在 8.5%的高水平。同期中国人均旅游费用由 857 元提高至 953 元，4 年 CAGR为 2.5%，保持稳健增长；同期旅游行业营收规模由 3.42 万亿提升至 5.73 万亿，4 年 CAGR 达 13.8%，市场空间处于快速增长势头中，未来市场空间有望突破十万亿。图表 9：2015-2019 年我国旅游市场规模统计（二二）大连市大连市旅游市场运营情况旅游市场运营情况20162019 年,大连市旅游总收入 5511.940、 亿元,年均增 长13.21%。国内旅客 3.56 亿人次,年均增长 10.74%;海外旅客435.51 万人次,年均增长 3.8%。旅游业总体保持平稳增长态势。按照“大连市文化和旅游业十四五发展规划”，到 2025 年,大连市要建成具有重要国际影响力的文化强市、旅游经济强市,基本建成世界知名旅游目的地,浪漫海湾名城闻名遐迩,文化普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告19产业和旅游业成为重要的支柱性产业,市民素质和社会文明程度全国领先,城市文化软实力位居同类城市前列,时尚浪漫人文宜居气息更加浓厚,成为东北亚最具活力的城市之一。图表 10：2015-2019 年大连国内旅游接待人数统计图表 41、11：2015-2019 年大连国内旅游收入统计二、主题公园行业发展情况二、主题公园行业发展情况（一一）主题公园发展历程回顾主题公园发展历程回顾主题公园是指以盈利为目的，具有一个或多个特定文旅主题，为客户提供休闲体验及文娱产品/服务的，投资及占地面积普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告20成规模的园区，主要包括微缩景观型、器械娱乐型、情景模拟型等。国内主题公园萌芽于 20 世纪 80 年代末，其超 30 年的发展历史大致可以分为三个阶段：初步萌芽期(1989-1997)：主题概念开始出现，以宏观文化为主。1989 年，大型文化主题公园“锦绣中华”在深圳建成开业，成为中国第一座严格意义上的42、主题公园，园区中华历史及祖国锦绣山河为主题，备受海内外游客欢迎。之后，中旅集团分别于 1991/1994 年在深圳建成了“中国民俗文化村”和“世界之窗”两个微缩主题公园。横店影视城(1996)、宋城(1996)等仿古建筑主题公园也纷纷成立。稳步成长期(1998-2004)：主题逐渐细分，差异化凸显，单园区投资规模扩大。1998年，深圳“华侨城欢乐谷”正式开业，成为我国第一家融观赏性、趣味性、娱乐性和参与性于一体的国内现代主题乐园。2000 年，位于江苏常州的“中华恐龙园”开业，其以恐龙为主题，一期占地 450 亩。2002 年，海昌打造了国内第一家海洋公园-大连老虎滩海洋公园。高速建设期(2043、05-至今)：主题公园行业持续高速增长，呈现出投资规模大，技术含量高，多元化错位竞争的特点。2005 年，位于香港的迪士尼乐园开业。2006 年，超大型主题游乐园长隆欢乐世界在广州开业。2007 年，位于安徽芜湖的方特欢乐世界开业，成为国内规模最大的第四代主题乐园。2016 年，上海迪士尼建成开业，成为中国内地首座迪士尼主题乐园，也是中国规模最大的现代服务业中外合作项目之一。2021 年，北京环球影城正式开业，是为中国首座，亚洲第三座，全球第五座环球影城主题乐园。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告21（二二）主题公园发展的机遇期主题公园发展的机遇期1976 年，美国人均 GDP 突破 44、8000 美元，与之对应，1970-1990年美国主题公园进入高速增长阶段，20 年间北美建成 200 家大型主题乐园，年均客流量超 3 亿。1978 年行业持续火热，日本人均 GDP 达到 8000 美元，5 年后年迪士尼进驻东京。2016 年，我国人均 GDP 首次突破 8000 美元，同年，上海迪士尼乐园开业。参考美日主题公园行业发展路径，我国主题公园行业具备了进入发展黄金时期的经济基础。图表 12：世界各国主题公园起势的分水岭三、旅游市场发展三、旅游市场发展趋势预测趋势预测根据对过往几年旅游业发展的梳理，预计未来几年大连乃至全国旅游市场发展有以下几个趋势：1、市场需求呈不断扩大趋势随着45、国民收入的增加和人民生活水平的提高，越来越多的中国人加入到旅游活动中来。国内旅游蓬勃发展，势头喜人；出境旅游已发展起来，并取得一定成效；入境旅游在竞争激烈的条件下也出现了稳中有开的势头。目前，旅游消费群体正在形成并不断扩大，构成了一个庞大的旅游需求和消费市场。2、规范旅游市场秩序的进程加快普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告22随着社会主义市场经济的建立和完善，旅游市场体系也在逐步完善，全国各地旅游行业和管理部门，针对旅游市场中某些不合理不规范的行为，正加大力度进行整治，切实加强规范化管理。3、市场需求呈现多样化、多层次性中国幅员辽阔、山川秀丽，十几年前，许多地区就已经着手开发各类旅游资46、源和旅游产品，使得中国旅游资源和旅游产品不断丰富。同时，旅游产品的替代效应又极强，对旅游者来说，就增加了许多的可选择性。特别是由于旅游者的社会经历、经济收入、个人兴趣爱好、受教育程度、职业、性别等等不一样，旅游者表现出不同的市场需求，这种市场需求随着旅游者要求的变化而变化，并呈现出多样化和多层次性。4、旅游市场竞争呈现多角化过去，中国旅游市场的竞争基本是同行业中企业之间的竞争，由于当时饭店、旅行社数量和服务项目的供不应求,这种竞争在一定程度上还带有垄断竞争的性质。然而，随着旅游业在各地的兴起，各类旅游饭店拔地而起，旅行社如雨后春笋般出现，使得竞争加剧。而目前的竞争又表现为多方位和多角化竞争，不47、仅有来自行业内部的竞争，还有各行各业旅游所带来的竞争，有来自潜在竞争者的竞争，替代产品的竞争等多个方面。这是中国旅游市场呈现出的一个新情况，这表明今后市场竞争将日益复杂化、多角化，要求企业从长期性和战略性来考虑企业营销战略。四、四、项目发展策略项目发展策略（一一）项目定位项目定位本项目定位：大连水上乐园扛鼎之作，东北亲子玩水新地标项目整体占地 300 亩，建成后将有几十项水上娱乐体验项目，全方位释放水上娱乐魅力，让游客亲水、戏水、游水、玩水、普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告23乐水，在与水的亲密互动中感受别具一格的凉爽和欢乐为炎炎夏日带来一份酷爽清凉。（二二）宣传与营销策略）宣传与营48、销策略项目运营过程中，要完善服务设施，提高服务水平，以提高普兰店水上旅游的美誉度和满意度为宗旨，从而带动区域旅游产业经济发展。1 1、以本地客源市场和近距离市场为基础，向外逐步延伸以本地客源市场和近距离市场为基础，向外逐步延伸项目开发不能一蹴而就，应该分期分地方进行市场促销。根据其地理区位，资源特征，现有基础条件来进行市场选择。2 2、发展中档消费旅游产品为主导的市场发展中档消费旅游产品为主导的市场中档旅游产品符合大多数旅游者的普遍需求，兼容性强，能为低消费者承受，可塑性大，视市场的变化，既可升级换代，又可日后降为低档消费产品。3 3、创新旅游产品的经营理念、创新旅游产品的经营理念由“产品发展49、导向”转向“市场开发导向”。产品应不断“策划和改造”，市场需要不断的“引导和更新”，形成“产品和市场”的双向互动关系，提高重游率和每人次接待利润率。4 4、重视提高产品体验、重视提高产品体验为了提高经营质量，适应激烈市场竞争的挑战，必须实现“精致化经营”。这在经营活动中表现为公司员工整体素质较高，市场拓展技术含量较高，提高经营质量的稳定性和专业水平。另一方面，由于水上娱乐设施是固定的，时间长了容易产生疲劳感，因此，需要定期对水上娱乐设备进行升级改造，不断退出新的玩法和节目，做到年年有新意，日日有服务。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告24第五章第五章可比案例研究可比案例研究一一、国内标50、杆案例国内标杆案例（一一）玛雅海滩玛雅海滩1、项目简介玛雅海滩是由华侨城倾力打造的水上乐园品牌，他是以玛雅文明为主题，将古代文明和现代水上游乐体验相结合。目前玛雅海滩已在上海、武汉、重庆、西安、天津等地开业，并有多地项目在筹备建设中。以上海玛雅海滩水世界为例，它坐落于风景秀美的佘山国家旅游度假区，毗邻上海欢乐谷，由全球顶级规划机构倾力设计，注重“惊险刺激”和“合家游乐”元素的兼容并蓄。水公园占地300 亩，总投资 40 亿元，单日最大游客承载量为 2.5 万人，拥有双轨水上过山车“大黄蜂”、23 米直径“超级大喇叭”、冒险浮筏“大章鱼滑道”、世界广受欢迎的深海漩涡体验项目“巨兽碗”、玛雅主题互51、动水寨“玛雅水寨”、从加拿大、美国引进的 4 滑道“水上跳楼机”“极速水蟒”和真人水战互动项目“疯狂水战”等众多亲水游乐项目。图表 13：上海玛雅海滩水公园平面图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告252、游乐设施华侨城作为央企，资金实力雄厚，且有着欢乐谷的成功经验，在打造玛雅海滩水公园时，设计、建设及运营几乎都采用顶级团队及策略，项目种类多，投资大，可玩性强。各地许多项目均达到了行业顶级水平。比如武汉玛雅海滩独创的2021年6月推出全新三期项目“杉林奇遇”，占地规模 3 万方，是华中首个杉林亲水主题区，专为儿童打造的奇幻亲水主题秘境。区域共包含 10 余项娱乐体验项目，其中包括全国首个52、沉浸式水中火山秘境火山城池，带你体验高度深度双重刺激。图表 14：武汉玛雅海滩火山城池实景图再比如天津玛雅海滩造浪池占地面积 13000 平方米，造浪高度 3 米，可同时容纳 1 万人戏水，且在造浪池旁边有 3000 平方米的黄金沙滩。图表 15：天津玛雅海滩造浪池示意图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告26图表 16：上海玛雅海滩懒人河项目实景3、客流量及票价玛雅海滩水公园大部分是与欢乐谷相连，游客资源可与欢乐谷共享，再加上项目自身的稀缺性，客流量常年比较稳定。以武汉玛雅海滩水公园为例，周末最高客流量在 2017 年呈超过 4 万人，接近设计最大客流量峰值。再比如上海玛雅水公园 2053、13 年建成至今，客流量一直保持较高水平，夏季周末客流量基本都在1.5 万人以上。图表 17：玛雅海滩水公园各地客流量及票价对比表序号城市占地面积票价（成人票）客流量1上海300 亩249 元180 万人以上/年2武汉240 亩200 元200 万人以上/年3重庆270 亩170 元120 万人以上/年4天津225 亩200 元100 万人次以上/年5西安300 亩188 元2022 年 6 月 18 日正式开园4、项目评价（1）大手笔高规格设计、建造及运营。借助华侨城的央企优势，玛雅海滩几乎每个项目都定位于世界一流水上乐园项目，许多游玩项目都做到了世界第一。进而，给游客带来震撼的体验感，从而54、使客流量居高不下。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告27（2）一流的 IP 打造能力。除了硬件设施，玛雅海滩水公园还有许多演艺表演，如水上运动展示、时装秀、水上电音等，丰富了项目的文化内涵。（3）“主题公园+地产”的造血能力。玛雅海滩水公园投资额大，回收期长，但华侨城借助周边地产销售，能够加快在主题公园建设上的资金回收，这为企业良性发展打下了基础。（二二）长隆水上乐园长隆水上乐园1、项目简介长隆水上乐园位于广州长隆旅游度假区内，自 2013 年开始，连续多年由全球主题娱乐协会 TEA 权威认证，长隆水上乐园“全年游客总数排名世界第一”（水上乐园类别），在全球最佳的水上乐园项目中排行榜首55、。园区拥有众多世界金奖游乐设施，70 多种玩水乐趣尽情挥洒。2018 年，长隆水上乐园年度巨献“摇滚巨轮”，在国际上连续获得“世界水上协会前演奖”、“IAAPA 大铜铃颁奖仪式最佳新产品第一位”、“IAAPA 影响力大奖”、“TEA 游乐设备杰出成就奖”四项专业大奖，全新升级水上“星潮之夜”电音演艺，打造精彩的万人水上娱乐派对。园区占地面积 450 亩，共分为泡泡水堡区、热带丛林区、巨轮中心区、热浪谷区、亲子水城区、合家欢沙滩区六大功能区域。2、游乐设施主要的游乐设施有超级造浪池、摇滚巨轮、巨蟒、巨洪峡、超级大喇叭、漂流河、宝贝水域、合家欢滑道、大滑板滑道、喷射滑道等等，既有亲子休闲设施，也有56、适合年轻人的惊险刺激项目。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告28图表 18：长隆水上乐园平面图图表 19：垂直极限图表 20：亲子水城按摩池普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告29图表 21：迷宫水战3、客流量及票价长隆水上乐园 2007 年 5 月开园，至 2013 年，长隆水上乐园的年游客量就超过了 200 万人次，此后，年游客量稳步增长，到2019 年，游客量超过了 300 万人次。按目前 200 元/人次的票价估算，仅售票收入，长隆水上乐园每年即可达到 5 亿元以上。4、项目评价（1）项目占地面积大，游玩设施丰富，适合各年龄段的人群，且游乐设施设计超前，体验感强。（2）与57、国际大马戏、欢乐世界等长隆其他类型主题公园相呼应，形成合力，放大了品牌影响力。二二、大连市可比案例大连市可比案例（一）大连成园温泉山庄（一）大连成园温泉山庄大连成园温泉山庄是一座集温泉嬉水、餐饮娱乐、养生避暑、旅游度假、运动休憩、婚礼喜宴、商住会议为一体的全方位、多功能、综合性涉外山庄。山庄占地 40 万平方米，环绕山林近 50万平方米，地处国家 AAAA 级风景区西郊森林公园之内，依山傍水，植被繁茂，空气清新，景色宜人，是山水疗养的绝佳之所。山庄共分为三期，一期占地约 3000 平方米，建筑面积 15000平方米，主要是传统的温泉洗浴；二期占地 10000 平方米，主要普兰店区塔岭儿童水上乐58、园项目可行性研究报告30为温泉嬉水池，共有温泉泡池 40 个，温泉泳池 4 个，与一期的主要区别是增加了热带雨林植物，是东北最大的热带雨林温泉嬉水馆；三期占地 25000 平方米，是以侏罗纪为主题的大型室内嬉水乐园，有大型造浪池、海洋水寨、五彩滑道等设施。图表 22：大连成园温泉山庄平面图2、游乐设施一期二期基本为温泉洗浴，三期为水上乐园。三期的游乐设施全面覆盖各年龄层次，能充分满足家庭、集体狂欢的需求，主要设施有：大型海浪池：定时造浪，波浪高度 0.31.2 米，波浪长度210 米，多达 8 种浪型；大型海洋水寨：敞开式、封闭式等 11 条滑道，倒水桶、翻斗、水枪水炮等多种戏水设施；五彩竞赛59、滑梯：高速俯冲，惊险刺激，大人、孩子都喜欢；儿童游乐水寨：单道、双道等 5 条滑道，小翻桶、攀爬网、转水轮等多种戏水设施种类繁多；戏水小品；苹果屋、七彩虹门、鳄鱼滑梯、喷水铅笔、趣味倒水桶、雨蘑菇等游乐设施，选择多样。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告31图表 23：大型海洋水寨图表 24：五彩竞赛滑梯3、客流量及票价成人票全天票 86 元，夜场票 57 元，含标准间住宿 1 晚 328元。年游客接待量在 10 万人次以上。4、项目评价（1）主打温泉，由温泉洗浴衍生出休闲娱乐。（2）地处 4A 级风景名胜区，环境优美，且距离主城区很近，项目可达性高。（3）受制于大连的气候，均建成为室内60、乐园，延长了营业时间。（二）大连阿尔滨水上乐园（二）大连阿尔滨水上乐园普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告32大连阿尔滨水上乐园是由游泳健身中心改造而成，是规模较大的室内全封闭嬉水娱乐园，营业面积 8000 平方米。园区内设国际标准泳池、热水冲浪按摩池、超大桑拿房、环流河、儿童池等五个嬉水池和十四条功能各异的水上滑道。同时，还设有棋牌、VIP 客房、夜总会大厅、休闲等各种娱乐项目，可以满足适应不同年龄、不同爱好游客的游玩和需要。并且拥有国际先进的“普罗名特”水消毒处理设备，保证各位宾客玩的安全、玩的开心。图表 25：阿尔滨水上乐园实景2、客流量及票价成人票全天票 69 元，夜场票 49 61、元，由于规模较小，年游客接待量有限，但由于票价相对便宜，经常出现场地爆满的情况，大致估算，年游客接待量在 3 万人左右。3、项目评价（1）由游泳馆改造而成，受空间所限，嬉水设施相对单一，品种不丰富。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告33（2）受制于大连的气候，同样也是室内乐园。（3）餐饮和桑拿是该项目的特色，说明配套做得好，同样能吸引客流。三三、对本项目的启示对本项目的启示1、大连水上乐园项目非常少，一方面是由于地处东北，夏季炎热时间短，水上乐园的需求不是很刚性，因此参与的企业少；另一方面是缺少真正震撼人心的地标性水上乐园项目，即使简单如阿尔滨水上乐园项目也不愁客流量，说明真正好的项目62、还是有市场的。这对本项目来说即是挑战也是机遇，如何把项目做精做好是承建单位应该首要考虑的问题。2、国内比较火的水上乐园项目大多在南方，这跟气候和水资源有一定关系，也跟企业的实力、项目的规划设计有相当的关系。建议项目单位在建设之前做好充足的资金准备，尽量聘请国内有名的专业主题乐园设计团队来做设计。3、即使现在来看非常火的项目，也是一步一个脚印，一期期建出来的。虽然本项目占地面积 300 亩，但前期建议先拿出一小部分地来进行开发，剩余部分为二三期新的娱乐项目做储备。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告34第五章第五章项目建设方案项目建设方案一一、项目建设内容、项目建设内容本项目位于普兰店区太63、平街道虫王庙社区塔岭，紧邻东沟生态文化旅游风景区，周围森林覆盖率高，环境优美。项目占地面积 300 亩，拟规划建设水上乐园、配套商业和生态公园三个片区，其中，水上乐园部分占地面积 30 亩，配套商业部分占地 40 亩，生态公园部分占地面积 230 亩。水上乐园主要分为合家冲浪区、亲子嬉水区和探险体验区。其中合家冲浪区主要建设大型造浪池、人工沙滩、彩虹滑道、懒人河漂流等设施；亲子嬉水区主要建设亲子水寨、泡泡水池、亲子滑道等设施；探险体验区主要建设超级大喇叭、垂直滑道、巨兽碗等设施。配套商业部分主要为酒店、餐饮及零售配套。其中酒店规划设计 500 个房间，餐厅要同时能容纳 1000 人，零售主打泳64、衣泳圈、纪念品等。生态公园主要建设休闲步道、景观小品等。三、总平面布置三、总平面布置（一一）布局原则布局原则总平面布置应遵循以下原则：根据选定场址的地形、地貌、对外交通条件及本项目生产的功能要求，确定进、出站口布置，划分功能区域，力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各生产环节相互衔接，生产流程顺畅。场内交通组织尽量采用单向环形运输通道，车流、人流尽量减少交叉干挠，使生产作业顺畅、安全进行，保证正常的生产秩序。有联系的作业区域之间应使运输距离最短，避免迂回与交叉。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告35设计方案在满足项目工艺和面积要求的前提下，要节约用地，提高利用率，并为今后生产发展留有65、余地。进出口位置，建筑物的位置、形式等方面，要符合城区总体规划与公路景观设计要求，并充分考虑消防安全、环境保护、绿化等方面要求。（二二）功能布局功能布局本项目的建设分为水上乐园、配套商业和生态公园三部分，其中，水上乐园大部分采用室内方案，通过设置冲浪池、休闲沙滩、大水寨、滑道等设施，打造成多样化的水上娱乐项目。配套商业主要是酒店，满足游客住宿、餐饮和购物需求。生态公园主要功能是为游客提供一个能够放松身心、娱乐休闲的好去处。（三三）单体设计单体设计根据普兰店区水上乐园主体建筑的规模及使用功能，设计力求新建筑与城市环境相融合，同时又突出本项目的新颖独特性。故建筑造型以简洁、现代、细腻的弧形外观为主66、要取向，力求形式与内容的统一，体现文化体育建筑的特色。立面造型处理简洁明快，美观大方。建筑格调统一，从建筑外观上看，外墙采用金属蜂窝板和玻璃幕墙不规则组合的方式，既活跃了建筑氛围，同时在建筑体型上利用不同高度凹凸弧形墙面的变化，使建筑富有韵律感。从远处看，普兰店区水上乐园主体建筑独特的造型以及高大的体量，有一定的地标景观特色。（四四）交通组织交通组织水上乐园的人流则通过建筑一侧的主入口进入。同时在场地的出入口处设置小型停车场，以此来满足不同人们的出行需求。（五五）绿化景观设计绿化景观设计严格遵守沿场地周边绿带和主要道路的绿化控制界限，注重入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树67、阵、步行带、休闲绿化广场等、着重主入口示范区的景观性，并普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告36形成温馨而充满活力的景观。绿化空间依托场地的步行空间展开，营造项目的绿化广场、绿化休闲走廊等一系列各具特色的绿化景观活动空间，并通过各种景观的设计手法，使之向各景观单元层层渗透，以自然化与人工化的环境相结合，强调园景与建筑间的相互呼应，形成网络化、多层次的绿化体系。四、四、水上乐园水上乐园建筑工程建筑工程（一一）建筑设计建筑设计1、平面设计平面设计在充分考虑场地周边环境因素以及主管部门规划许可技术条件的前提下，因地制宜、合理布局，使得功能分区明确，流线清晰、互不干扰，保证了建筑物与周边环境的融68、和以及建筑内部功能合理的使用。图表 26：主体建筑项目主要特征表项目名称普兰店区水上乐园主体建筑建筑类别单层公共建筑屋面防水等级I 级室内环境污染控制类别类耐火等级一级抗震设防烈度8 度主要结构选型钢筋混凝土结构、钢结构建筑设计使用年限50 年2、立面设计普兰店区水上乐园主体建筑作为公共建筑，同时又是本地区旅游经济发展的窗口和水上旅游新地标，在造型设计上不仅要体现旅游经济类建筑的特征，还应具有鲜明的时代特色与亲和、友善、宽松、舒适、自然的建筑环境氛围。因此，在建筑立面造型上，宜采用现代造型设计手法，利用空间体块的变化，建筑材质的虚实对比，光影效果的精心安排，协调、淡雅的色彩搭配，着普兰店区塔岭69、儿童水上乐园项目可行性研究报告37力凸现旅游公共类建筑的简捷、流畅、宽松、柔和。（二二）结构设计结构设计1、结构选型根据建筑方案综合考虑，水上乐园主体建筑外部采用钢结构，水上乐园内部采用钢筋混凝土结构，在外围钢框架收进较大部位拟考虑设置外伸钢桁架增强薄弱部位结构的侧向刚度。2、主要材料（1）混凝土强度等级：基础:C35；地上部分，柱,梁，板 C30；（2）钢筋：HPB300，HRB400。（3）外立面目前市场上建筑外立面选材主要有玻璃幕墙、石材、金属板等，其优缺点如下：玻璃幕墙：通透感强、造价较高、节能性弱石材：自重较大、造价较高、抗震性弱金属板：自重较轻、造价适宜、耐磨性强综合考虑三种建筑外70、立面材料的特性，金属板自重轻、抗冲击、防腐蚀、耐摩擦、耐候性强的材料特点更适合本案选用。（三三）给排水设计给排水设计1、排水及雨水系统生活排水系统采用污、废合流制排水系统形式，卫生间系统设有伸顶通气管，通气管在顶层汇合后从侧面排出。2、消火栓给水系统本工程室内消火栓用水量按 40L/s 计，室外消火栓用水量按30L/s 计，火灾延续时间 3h，同一时间内失火次数为一次。室外消防水源采用市政给水。室外消防用水量为 30L/s，火灾延续时间为 3h。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告38（四四）电气设计电气设计1、供配电系统：（1）负荷等级一级负荷：所有消防设备（消防电梯、消防泵、防排烟设71、施）、消防控制室、事故应急照明等均为一级负荷，由两路电源供电，消防设备用电在末端配电箱处自动切换。；二级负荷：一般照明，生活水泵，空调、通风等按二级负荷设计；三级负荷：除以上负荷外其他负荷均为三级负荷。（2）供配电系统：本工程电源均由市政供电线路引入地下能源动力中心室内变配电室，室外电缆穿管埋地敷设，供电电压 220V/380V。2、照明系统：（1）灯具及光源：游客登陆大厅选用高效6U型100W节能灯为主光源，办公区、商业区、餐饮区、展览区光源采用 T5 系列高效节能荧光灯并配合电子镇流器，走道等均采用 U 形节能灯。（2）应急照明：工程内公共场所、走道、拐角及出入口均设疏散指示与应急照明灯，72、灯具内置蓄电池，当遇到火灾中断供电时，灯具自动转换为蓄电池供电，疏散指示灯和应急照明灯具的选型应符合消防规定，并且应急照明持续时间不少于 90min。3、有线广播系统：（1）有线广播系统由音源、扩声设备、控制设备、传输线路、音量控制设备及末端扬声器等组成，广播设备按使用场所和楼层划分为若干广播分区。（2）背景音乐广播与消防广播合用。系统采用 120V 定压输出方式。要求从功放设备的输出端至线路上最远的用户扬声器的线路衰耗不大于 1dB(1000Hz 时)。当扬声器回路发生短路故障普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告39时，主机将动断开与该回路的联结，以保证功放及控制设备的安全。（3）广播73、系统的线路敷设按防火要求，采用阻燃线穿钢管暗敷。（4）公共场所扬声器安装功率为 6W，吸顶安装。（5）火灾时自动切换至火灾紧急广播。4、旅游管理信息系统：旅游咨询查询系统：本系统为游客提供人工咨询服务和自助终端查询服务，提供普兰店区旅游资源分布、旅游交通、旅游景区票价等旅游咨询服务。以上配线系统采用综合布线方式。五、五、嬉水设施建设工程嬉水设施建设工程（一一）合家冲浪区合家冲浪区合家冲浪区主要包括超级造浪池、人工沙滩、彩虹滑道等。1、超级造浪池超级造浪池拟占地 3000 平方米，利用现代高科技模拟排浪、钻浪、摇摆浪等多种类型的海浪，一大一小两股浪潮分别从不同方向冲击水岸，海浪波涛汹涌，将阵阵清74、凉袭卷而来，巨浪最高时可达 1.5 米。可作为休闲时水景景观和戏水场所，水深 0-1.8米。图表 27：超级造浪池示意图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告402、彩虹滑道色彩斑斓的滑道如彩虹桥连接着水池，弯曲或笔直倾斜的滑道长短不一，运动强度适宜，家长可以带领孩子们尽情地爬上滑下，还可以在水池中陪小朋友一起嬉水玩耍，在轻松愉悦中感受夏日凉爽。图表 28：彩虹滑道示意图（二二）亲子嬉水区亲子嬉水区亲子嬉水区主要建设亲子水寨、泡泡水池、亲子滑道等设施。1、泡泡水池项目拟建设一座泡泡水池，配套水上秋千、跷跷板、喷水枪、儿童蝴蝶、青蛙滑梯、鳄鱼喷水等游乐设备设施，满足儿童不同的游乐需求。图表 75、29：泡泡水池示意图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告412、亲子水寨项目拟建设 1 座迷你水寨，小型垂直滑道、螺旋滑道、儿童爬洞等组成的小型水屋专为儿童打造，从天而降的水花，让家长和小朋友玩水乐此不彼。图表 30：亲子水寨示意图（三三）探险体验区探险体验区探险体验区主要建设一些相对比较刺激适合年轻人游玩的水上设施，主要包括超级大喇叭、垂直滑道等。1、超级大喇叭超级大喇叭是大喇叭组合滑道，扭曲盘旋的封闭滑道连接着一个巨大敞开的喇叭口。乘坐四人皮筏从 25 米高的平台出发，随着巨浪在暗黑的滑道中晃动撞击，倾斜旋转，在漩涡中急速俯冲进入另一个豁然开朗的世界，在大喇叭里左右摇摆、滑行，在激荡76、的水流中，让你体会失去平衡感的同时，体验失重的滋味。图表 31：超级大喇叭示意图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告422、垂直滑道从十几米高的双滑道垂直滑下，体味实实在在的自由落体，急速跌落让心提到嗓子眼，垂直极限的刺激与快感令人无法抗拒。图表 32：垂直滑道示意图六六、生态公园建设工程生态公园建设工程（一一）绿化工程绿化工程1、绿化树种的选择绿化树种的选择和确定对以后绿化效果的好坏起着决定性的作用。一方面要考虑树木的绿化效果，同时还应考虑其他因素，树形的美观、遮荫效果、抗烟尘及吸收有害气体等功能。此外，树种不宜过多，以免杂乱，规划以一种树种为主，辅以几种小乔木和灌木，植物种类不超过 77、10 个，且通过交错搭配分段绿化的形式。绿化树种选择：中华红霞杨、法桐、意杨、凤杨、红枫、朴树、皂角、黄连木、国槐、冬青，松树，罗汉松，玫瑰、杜鹃、牡丹、女贞、小檗、黄杨、沙地柏、铺地柏、连翘、迎春、月季、垂丝海棠、梅花、罗汉松、常春藤、络石、凌宵、紫藤、爬墙梅等。2、绿化景观设计整个项目区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告43和周边景观条件，通过“外借内造”手法，将项目区内外环境的均好性最大化。“内造景观”以绿色、康体设施为主，配以颇具现代人文气息的铺地、灯饰、雕塑及环境小品等构成精致生活空间的艺术配置，烘托现代高品位的文化氛围。主要表现在项78、目区建筑周边。项目区内的绿化景观体系主要以项目区中心的集中绿化为核心，以道路路边绿化为补充。“外界景观”主要通过将道路、停车场、建筑等周边绿化景观带，种植一些观赏树木和造型灌木，为项目区穿上绿色“外衣”。项目区内绿化设计以保证良好的视距，主要选用草坪绿化，各场地间及道路两侧布置低矮灌木丛。主入口处两侧绿化带为重点，绿化带上散布姿态优美的观赏树木等。绿化设计中，注意层次对比关系。选择适合本地气候特征的灌木、花、草种。特别是沿景观水面四周建设一些西北地区特有的水生植物，如千屈菜、薄草、荷花、睡莲、菖蒲、水葱、芦苇等。（二二）道路及停车场工程道路及停车场工程1、人行道在场地四周及绿地景观中配套建设人79、行步道。其主要做法如下：素土夯实，100 厚碎石垫层压实，100 厚C20 素混凝土，50 厚 1：2 干硬水泥砂浆，30 鹅卵石或者 20厚嵌草砖。2、观景平台在景观水面四周临岸侧建设观景平台。平台工程做法：基础用素土夯实，300 厚碎石垫层，500 厚C30 混凝土基础；200*200C30 混凝土柱，抗渗S8。支柱采用 200*200C30 混凝土柱。平台护栏支柱采用80 自然防腐木、100 自然防腐木，平台表面采用 200*150 原木。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告44七七、项目建设期限与实施进度、项目建设期限与实施进度建设项目按其发展规划及建设单位投资计划，项目建设期限80、为 1.5 年，即从 2022 年 7 月至 2023 年 12 月。工程建设根据项目建设周期，项目建设共分为以下四个阶段：第一阶段：2022 年 9 月前，主要完成项目的勘察设计、立项备案、项目建议书、工程可行性研究报告等的编制工作，完成项目的前期准备工作。第二阶段：2022 年 10 月至 2023 年 5 月，主要完成水上乐园主体建筑、辅助工程及公用工程等的建设。第三阶段：2023 年 6 月至 2023 年 11 月:主要完成水上娱乐设备、供电设备、消防设施、标识导览系统、餐饮设备等的购置与安装工程。第四阶段：2023 年 12 月，完成项目的竣工验收工作。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目81、可行性研究报告45第六章第六章环境保护及评价环境保护及评价一、评价依据一、评价依据（1）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（2）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；（3）污水综合排放标准（GB8978-2002）；（4）固体废物污染环境防治法；（5）中华人民共和国环境保护法；（6）当地环保部门的相关要求；（7）项目单位提供的有关资料。二、建设地点环境现状二、建设地点环境现状项目所在区域位于普兰店区太平街道，环境空气质量符合锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2014）二级评价标准。项目建成后对环境无明显影响。三、项目建设和生产对环境的影响三、项目建设和生产对环境的82、影响（一一）项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响1、对大气的影响本项目建设施工期间大气污染主要为机械排放的污染物、燃烧建筑用沥青烟以及填土场、粉尘和施工运输车辆排放污染物和丢撒、临时使用未铺装道路路面起尘。施工期车辆、机械排放的CO、NOx 等大气污染物由于排放总量不大，其污染影响范围有限。施工期主要污染是尘污染，这种污染物的排放将随着工程建设期的结束而消失，因此污染是短期的。2、对声环境的影响施工期间的噪声主要来自各种施工机械和运输车辆，噪声在一定范围内污染环境。强烈的噪声若长期作用于人体，会诱发多种疾病。施工期间噪声对周围环境的影响属短期影响，项目竣工普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性83、研究报告46后其影响将随之消失。3、对生态环境的影响本项目施工期间产生大量土方，短期内会导致土壤结构的破坏。（二二）项目建成后主要污染源与污染物项目建成后主要污染源与污染物1、废水本项目运营过程中产生废水主要为生活污水，废水经处理后排入市政污水管网。2、噪声本项目运营过程中噪声源主要为广播、音乐、炊具等，产生噪声较小，对环境产生的影响可忽略不计。3、废气本项目运营过程中会产生少量废气，废气主要来自垃圾中转站及餐厅产生的废气。4、废弃物本项目运营过程中产生的废弃物主要为生活垃圾等。四、环境保护措施方案四、环境保护措施方案（一一）废水污染的治理措施废水污染的治理措施污水经项目区化粪池处理后排入市政84、污水管网。（二二）噪声污染的防治措施噪声污染的防治措施项目区主要噪音源经建设绿化带等可有效减弱噪声。（三三）废气污染的防治措施废气污染的防治措施运营过程中产生的少量废气，经建设绿化带后，几乎不对周边环境产生影响。（四四）废弃物污染的防治措施废弃物污染的防治措施生活生活垃圾统一收集、清运，运往废弃物堆场暂存，后由普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告47环卫部门统一处理。五、绿化五、绿化建筑物周围，道路两侧规划栽植草坪、观赏花卉、常青树木。六六 评价与审批评价与审批贯彻“预防为主，综合治理”的方针，依靠科技进步，强化环境管理。本项目不论是大气、水、还是噪声，项目建成后都不会对现有场址周围环境85、造成不良影响。从环保角度看，本项目是可行的。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告48第七章第七章安全、防火与节能措施安全、防火与节能措施一、安全措施一、安全措施根据建设单位内部工作安排，成立安全防范机构，并制定相应的管理制度，以确保游客人身安全与景区财产的安全。1、建立安防管理机构，确立专门队伍。项目投入运营后，管理部门设置专门机构统一负责项目的安全防范工作，根据需要，配备相应的人员与设施。2、在旅游旺季到来后，增加对项目区的流动巡逻。在水上乐园内，均布置一定数量的灭火器，同时制定用火管理规范，活动项目均要明确规定，设立多处防火宣传标语牌、警示牌，以告诫与提醒游人。3、与当地公安部门联系86、共同在水上乐园内设置警务室，加强治安巡逻，对寻衅闹事、扰乱治安、偷盗抢劫、抢夺和其他违法犯罪的不法行为和分子进行严厉打击，确保项目区一个良好的、安全可靠的旅游环境。4、与就近的医疗点联系建立救护应急处理措施，以保证游客在水上乐园停留时发生意外伤害和疾病时及时得到医治，在旅游旺季时，医疗中心配备一定的急救设施与药品，以备急用和应急。二、防火措施二、防火措施1、加强领导，提高认识，落实防火措施加强领导，统一认识，贯彻“预防为主，积极消灭”的方针，正确分析项目区防火形势，克服松懈麻痹的思想，消除夏季无火灾的惯性思维，切实加强对防火工作的领导、认真落实消防法律法规，制定相关的预防措施和管理制度，严密监87、视火险动态，抓好火灾的预防环节，严防火灾的发生。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告492、加强防火值班制，做好扑救火情的准备加强防火二十四小时值班制，保证防火信息的快速畅通，同时要按照已制定预案的要求，从队伍、物资、机具、交通等方面积极做好扑救火情的准备，严防小火酿成大火，扑救工作要严格遵循“以人为本，科学扑救”的原则，严防人身伤亡事故的发生。3、配置相关的防火设施根据水上乐园功能区划，在重点防火区域及游客集中区域设置一定数量的消防设备设施。主要包括了消防栓的设置和灭火器的配置。4、加强防火宣传工作加强对职工、游客和周边群众防火及消防知识的宣传，对重要人员尚需进行相关知识的培训。同时，88、在重要防火区及路口设置明显的防火标志及宣传标语。三、节能措施三、节能措施为了贯彻落实科学发展观，大力建设资源节约型社会，切实落实好国家的节能文件和节能设计规范严格执行，严格实施公共建筑节能 50%和居住建筑节能 65%的要求。大力推广采用高效节能电器、照明用品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能及办公设备节能。本项目属公共建筑工程，项目的节能降耗工作包括节地、建筑节能、节水、节电等方面。（一一）国家节能的相关法律及设计规范国家节能的相关法律及设计规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国可再生能源法；3、中华人民共和国电力法；4、中华人民共和国建筑法；5、节能中长期专项规划（发改89、环资20042505 号）；普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告506、中国节能技术政策大纲（计交能1996905 号）；7、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环保技术（国家发改委 2005 第 65 号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；9、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）；10、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；11、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）；12、民 用 建 筑 供 暖 通 风 与 空 气 调 节 设 计 规 范 GB50736-2012；13、公共等专业提供的相关资料；14、节能专业有关规定及标准。90、（二二）项目的资源消耗情况项目的资源消耗情况本项目建设过程中主要消耗能源为车辆燃料；建设期内主要消耗为水泥、钢筋、钢材、砂子、水、电等；项目建成运营后，主要能源消耗为：水、电力。本项目主要使用的能源有电、水，折算成标煤，约计 300.10吨。图表 33：年综合能耗计算表序号能源品种实物量折标系数折标煤（tce）备注数量单位指标单位1电力240万 kW h0.1229tce/kWh294.962水6万吨0.857tce/万吨5.143合计300.10注：水折标系数取自 综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）。（三三）建筑节能建筑节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建筑部提出了“十二91、五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告51能设计标准。建筑节能应参照公共建筑节能设计标准设计执行。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺、新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业制定的节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小的表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗。1、内外墙体材料以轻质混凝土砌块为主，配以其他新型墙体材料，以减轻建筑自重，节约结构构件用料。保温材料选用60 毫米厚岩棉保温板。外墙以降低太阳辐射的吸收的颜色设计92、。2、屋面保温材料选用热工性能较好的 A 级防火保温板-80毫米后岩棉板。3、采用气密性级别较高的外窗，其气密性等级按照国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107-2002）选用，其等级不应低于 4 级水平。4、门窗保温性能 K 小于 2.8 瓦/平方米摄氏度。5、玻璃幕墙：采用断热性材料 LOW-E 中空玻璃，保温隔热性能良好。6、吊顶采用保温顶棚。7、建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范居民建筑节能设计标准的限制。（四四）节水节水水资源是重要的物质资源，本项目在建设和运营中，应充分重视和合理利用水资源，采用有效的节水措施、制定节水管理制度。1、项目供水系统应尽量采用93、重力方式供水，降低能耗。2、适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告52利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。3、采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具。4、强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。5、本项目应配套建设中水回用设施采用一体式中水处理系统处理洗浴、盥洗废水，可回用的废水，用于冲厕、绿化、道路保洁及场地等用水，减少新水消耗。6、供水充分利用市政管网压力，高层区由水泵房内的水泵向高区水箱供水，由水箱向高层分区用水点提供生活用水，减少了水泵的启停94、频率大大降低了水泵的用电量。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告53第八章第八章采购计划与招投标采购计划与招投标一、采一、采招投标原则招投标原则为了加强项目建设，确保工程质量，提高投资效益，保护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会关于项目建设中招标投标管理的有关规定，本项目的建设实行招标投标管理。招标投标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，招投标活动接受监督机关的全过程监督。二、项目招标的组织形式二、项目招标的组织形式根据规定，本项目的建设单位不具备与招标工程相适应的经济、技术、管理人员，不具备组织编制招标文件的能力，不具备审查投标单位资质的能力，不具备组织开标、评标、定标的95、能力。因此，本项目招标的组织形式须委托具有相应资质的咨询单位代理招标。三、项目采用招标方式三、项目采用招标方式项目勘察设计、土建工程、设备采购在全省范围内公开招标。四、招标范围四、招标范围1、勘察、设计招标范围：本项目的勘察、设计招标范围为土建工程勘察及设计。2、土建工程施工招标范围：本项目土建工程施工招标范围为各主体建筑等。3、设备采购招标范围：本项目设备采购招标范围为项目所涉及的设备、仪器等。4、项目施工监理工作的招标范围：本项目建设监理招标范围为水上乐园主体建筑、道路及停车场工程、水景及绿化工程、环卫工程及供排水、电力通讯等建设工程土建施工部分。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告96、54图表 34：项目招标基本情况表序号项目名称招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计2工程监理3土建及配套工程4设备及安装合计普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告55第九章第九章项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措一、投资估算的依据一、投资估算的依据1、投资估算依据全国统一建筑工程预算工程量计算规则；2017 年辽宁省建筑工程预算实物量定额；2017 年辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表；2020 年机电设备报价手册；其他相关资料。二、工程概况二、工程概况项目占地面积 300 亩，拟规划建设水上乐园、配套商业和生态公园三个片区，97、其中，水上乐园部分占地面积 30 亩，配套商业部分占地 40 亩，生态公园部分占地面积 230 亩。水上乐园主要分为合家冲浪区、亲子嬉水区和探险体验区。其中合家冲浪区主要建设大型造浪池、人工沙滩、彩虹滑道、懒人河漂流等设施；亲子嬉水区主要建设亲子水寨、泡泡水池、亲子滑道等设施；探险体验区主要建设超级大喇叭、垂直滑道、巨兽碗等设施。配套商业部分主要为酒店、餐饮及零售配套。其中酒店规划设计 500 个房间，餐厅要同时能容纳 1000 人，零售主打泳衣泳圈、纪念品等。生态公园主要建设休闲步道、景观小品等。三、投资估算三、投资估算（一一）工程费用估算）工程费用估算工程费用主要包括建筑工程费用、设备及工98、器具购置费用、安装工程费用。1、建筑安装工程费用：主要包括建筑工程、装饰工程与室内精装修费用，该项费用估算 13997 万元。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告562、设备购置及安装费用：主要包括家具购置、水上娱乐设备的购置及安装、酒店其他附属设备购置等。该项费用估算 2891万元。综上所述，本项目工程费用估算 16888 万元。（二）工程建设其他费用估算（二）工程建设其他费用估算工程建设其他费用是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。项目工程建设其他费用估算 9586 万元。99、其中：1、土地使用费为 8580 万元（28.6 万元/亩）。2、建设单位管理费用、勘察费用、工程设计费用、工程监理费用、咨询费用、招投标费用等，均按照国家、大连市有关标准进行计算。计提标准包括：（1）土地费用及前期开办费用参照企业实际开支情况测算（2）项目建设管理费参见（财建【2016】504 号）（3）工程建设监理费参见（发改价格【2007】670 号）（4）前期咨询评估费参见（计价格【1999】1283 号）（5）招投标代理服务费用参见（计价格【2002】1980 号）（6）工程勘察设计费参见（计价格【2002】10 号）（7）施工图预算及竣工图编制费参见（计价格【2002】10号）（8100、）其他规费如工地扬尘治理费、放线费、水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处理费等政府专项收费按大连市相关规定执行。（三）预备费估算（三）预备费估算普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告57不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目投资不可预见费用按照工程费用与工程建设其他费用（扣除土地及前期费用）的 8%进行估算，约 2118 万元。（四）建设期利息估算（四）建设期利息估算本项目按照总投资额的 70%外部融资、融资成本 9%进行设置。贷款数量为 21000 万元，建设期 1.5 年，第一年放款 17000万元，第二年放款 400101、0 万元，假定贷款年中发放，则建设期利息数量为 1654 万元。（详见附表借款偿还计划表）（五）流动资金估算（五）流动资金估算根据项目运营期间收入、成本等费用情况，估算达产年流动资金约计 1330 万元。铺底流动资金按流动资金的 30%估算，建设项目铺底流动资金约计 399 万元。（六）总投资估算（六）总投资估算根据项目建设内容和建设规模，经估算，项目总投资为 30645万元，其中固定资产投资投资 30246 万元，铺底流动资金 399 万元。固定资产投资 30246 万元，包括建筑工程费 13998 万元，设备及工器具购置费 2891 万元，工程建设其他费用 9586 万元，预备费用 211102、8 万元，建设期利息 1654 万元。图表 35：总投资估算表序号序号项项目目合合计计占总投资比例占总投资比例1固定资产投资3024698.70%1.1建设投资2859293.30%1.1.1工程费用1688855.11%普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告58序号序号项项目目合合计计占总投资比例占总投资比例1.1.1.1建筑安装工程费1399745.67%1.1.1.2设备购置及安装费28919.43%1.1.2工程建设其他费用958631.28%1.1.3预备费用21186.91%1.1.3.1基本预备费用21186.91%1.1.3.2涨价预备费用1.2建设期利息16545.40%103、2铺底流动资金3991.30%3总计30645100.00%四四、资金筹措、资金筹措本项目总投资为 30645 万元，资金由企业自筹和银行贷款相结合的方式筹集，其中银行贷款 21000 万元，占总投资的比例为68.53%。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告59第十章第十章财务评价财务评价一、编制说明一、编制说明在“市场预测”、“投资估算”等内容的基础上，通过测算项目的收入、成本等基础数据，分析项目的盈利能力、清偿能力及不确定性等情况。二、财务评价基础数据的选择与确立二、财务评价基础数据的选择与确立1、项目建设期 1.5 年，项目经营期 10 年，项目计算期共11 年；2、税费：按国家及104、当地政府规定，确定增值税的税率为 6%计算，城市建设税按营业税的 7%计算，教育附加费按营业税的 5%计算；所得税率按 25%计算；3、由于本项目中的设备易损耗，所以建设工程折旧按 35 年、设备按 10 年提取，无形资产按 20 年摊销；4、项目基准收益率为 8%；5、基础单价参照项目区 2022 年市场价格。三、财务评价指标三、财务评价指标（一）营业收入（一）营业收入以项目内部发生的直接收入作为本次项目建设的收入。收入包括水上乐园门票收入、酒店住宿收入、餐饮零售收入等，达产年营业收入共计 13340 万元，详述如下：1、水上乐园门票收入据估算，建设项目投入运营后，年均游客 30 万人次，2105、20 元/人次，则年收入达 6600 万元。2、酒店住宿收入据估算，建设项目投入运营后，可形成 500 间客房的接待规模，按照 80%的入住率，200 天/年，280 元/人次，则年收入达 2240普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告60万元。3、餐饮零售收入由于本项目体量较大，游玩结束大致需要一整天的时间，因此，会有许多游客在景区内解决午饭和晚饭的问题，同时，本项目将努力打造属于自己的 IP 文化和纪念品，以增强品牌辨识度。此外，为给住宿旅客提供更加舒心的居住体验，项目还会开设 SPA理疗、中医针灸等特色服务。按照每人次餐饮零售消费 150 元的标准估算，项目年餐饮零售收入为 4500106、 万元。图表 36：营业收入估算表序号序号主要产品主要产品年消费量年消费量单人消费单人消费（元）（元）总价总价（万元）（万元）1水上乐园门票30 万人次22066002酒店住宿收入8 万人次28022403餐饮零售收入30 万人次1504500合计13340（二）税金及附加（二）税金及附加本项目中的税金及附加中，增值税税率为 6%，城市建设税按营业税的 7%计算，教育附加费按营业税的 5%计算。通过估算，项目建成后，达产年税金及附加为 71 万元。（三）成本费用估算（三）成本费用估算1、原辅材料成本估算外购原辅材料是指企业为生产经营而耗用的一切从外部购入的原材料、半成品、辅助材料、包装物、修理107、用备品备件和低值易耗品等。本项目可能产生的耗材成本包括门票印刷成本、景区普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告61宣传册印刷成本、餐饮成本、酒店住宿低值易耗品消耗成本等等等。景区宣传册按每册 0.8 元估算，酒店低值易耗品消耗按每人次 40 元估算，餐饮零售成本按收入的 50%估算。综上，本项目达产年的原辅材料费用为 2696 万元。2、外购燃料及动力费估算外购燃料及动力费是指机械在运转或施工作业中所耗用的企业外购的固体燃料（如煤炭、木材）、液体燃料（汽油、柴油）、电力、水和风力等费用。稳定运营年份，项目年耗电约 240 万度，年耗水约 6 万吨。电价暂按起始年份 0.8 元/度估算，水价108、暂按起始年份 5 元/吨计算。本项目达产年的外购燃料及动力费约 222 万元。3、工资福利费工资及福利费是企业在一定时期内直接支付给本企业全部职工的劳动报酬。本项目劳动定员 150 人，人均年薪根据岗位不同，按 2500-5000 元/月的标准进行设置。本项目达产年的工资及福利费约 630 万元。4、折旧摊销费建筑物折旧年限按 20 年计算，残值率为 10%；机器设备折旧年限按 10 年估算，残值率为 10%；无形资产摊销年限按 10 年计算，残值率为 0。经测算，项目达产后每年折旧与摊销费用支出为 1049 万元。5、设备维修费本项目按当期折旧值的 20%计提普通维修费用和大修费用。经测算，109、项目达产后每年维修费用支出为 210 万元。6、其他费用其他费用主要为管理费用，是企业日常办公的必要开支。根普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告62据行业运行特点，本项目其他费用按照可变成本的 6%计提。经测算，项目达产后每年其他费用支出为 64 万元。7、销售费用销售费用按营业收入的一定比例计提，计提比例为 6%，主要是用于营销人员的景区推广费。经估算，项目达产后的年销售费用为 800 万元。8、财务费用本项目贷款 21000 万元，年利率 9%，采用最大偿还能力法估算还本付息。建设期的利息资本化计入总投资，而运营期的财务费用根据具体情况计入财务费用并入总成本费用。（详见附表借款还本付110、息估算表）9、总成本费用估算综上，通过对项目经营过程中发生的成本费用构成及大小情况的统计，以项目内部发生的直接费用来测算其总成本、经营成本、固定成本和可变成本费用。经估算，项目达产年，年总成本费用为 2975 万元，其中固定成本为 2753 万元，可变成本为 222 万元，年经营成本为 1926万元。（四）利润估算（四）利润估算项目所得税按 25%计，盈余公积金按 10%提取。通过“利润与利润分配表”计算营业期（经营期第 2 年）内年利润总额 8969 万元、所得税 2242 万元、税后利润 6727 万元、盈余公积金 673 万元。四、财务盈利能力分析四、财务盈利能力分析（一）投资利润率和投111、资利税率（一）投资利润率和投资利税率以项目计算期内年利润总额或利税（利润+税金）总额与总投资之比分别计算项目投资利润率和投资利税率。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告63项目运营期年均项目投资利润率 22.99%，资本金利润率73.05%。项目投资利润率和资本金利润率均高于旅游行业同类项目年平均利润率。（二）财务净现值（二）财务净现值财务净现值系指按设定的折现率（一般采用基准收益率 ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：n1tt)ci(1tCO)(CIFNPV式中：ic设定的折现率（同基准收益率），本项目为8%。经计算，所得税后项目投资财务净现值 31524 万元112、，大于零。（三）财务内部收益率（三）财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即 FIRR 作为折现率使下式成立：n1t0tFIRR)(1tCO)(CI式中：CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t第 t 年的净现金流量；n计算期。经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税后项目投资财务内部收益率为 27%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率。（四）投资回收期（四）投资回收期项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：普兰店区塔岭113、儿童水上乐园项目可行性研究报告64式中：T各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。经计算，所得税后项目静态投资回收期为 4.72 年（含建设期），所得税前项目动态投资回收期为 4.07 年（含建设期），表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。五五、财务不确定性分析、财务不确定性分析通过对投资项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析，考察项目的抗风险能力。1、盈亏平衡分析BEP=固定成本（营业收入-可变成本-销售税金及附加）100%=22.10%通过以上盈亏平衡点的计算可以看出，投资项目盈亏平衡点为 22.10%，即项目的收入和旅游人数只要达到正常估算值的42.21%，项目即可做到收支平衡，由此也说明114、，项目在经营上具有一定的抗风险能力。图表 37：盈亏平衡分析图2、敏感性分析普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告65财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的营业收入（产量或价格）、经营成本、建设投资三项因素分别作出不利于企业效益的增加或降低 5%幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度。敏感性分析详见敏感性分析表和敏感性分析图。图表 38：敏感性分析表不确定因素不确定因素变化率（）变化率（）IRRIRR（）（）敏感系数敏感系数基本方案27.18%营业收入5%29.34%1.59-5%24.99%1.61经营成本5%26.86%-0.24-5%27.50%-115、0.23建设投资5%25.73%-1.07-5%28.76%-1.16图表 39：敏感性分析图普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告66从上表和上图中可以看出：营业收入为最敏感因素，其次是建设投资和经营成本。通过盈亏平衡分析和敏感性分析，说明该项目盈亏平衡点较低；当三种不确定因素变化幅度为 5%时（向不利于经济效益方向变化），财务内部收益率等指标仍然优于基准值要求，说明该项目具有一定的抗风险能力。六六、财务评价结论、财务评价结论从以上分析可以看出，项目区的各项评价指标，即投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值、投资回收期等均较好，均具有较好的赢利能力、回收能力和较小的投资风险，即投资效116、益良好，因此认为项目建设是可行的。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告67第十一章第十一章风险分析风险分析一、项目主要风险识别一、项目主要风险识别投资项目风险分析是在市场预测、工程建设、技术措施、资金筹措、财务分析、贷（借）款偿还能力、环境评价、社会评价等方面进行论证和初步的风险分析的基础上，进一步综合而系统地分析项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，并通过判断和揭示风险来源和程度，提出风险规避对策，从而减少和降低损失，确保项目健康发展。本次项目风险因子的识别采用传统而普遍的方法专家评估法对项目风险因素和风险程度进行了分析，评估结果为：影响项目的主要风险因素是资金、管理、市场、成本、生态117、环境保护、外部协作条件等。二、风险程度分析二、风险程度分析（一一）资金风险资金风险由于本项目建设主要资金通过申请财政资金和社会融资渠道筹措，因此，建设资金因素是本项目的关键因素和主要风险因素。建设资金是否落实到位、按时到位，将直接影响本项目的建设进度和实施计划，并会直接影响整个项目发展进程与项目各计划项目建设与运营。（二二）管理风险管理风险由于所规划的项目属新建项目，项目的管理机构普兰店区体育中心需要承担的任务更重，因此，从项目的管理组织机构与管理人员看都将担负着对项目发展的重任，同时，随着建设项目的进程加快和建设需求，会对管理机构与队伍的要求会愈来愈严，愈来愈迫切。因此，项目区内各个功能项目118、都将在机构建立、人员招聘、技术培训、部门衔接及正常管理等方面就显得非常重要，如果做不到位，就会对整个项目的发展带来一定的影响和造普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告68成经济上的损失。为了实现项目规划的各项目标，必须要建立一支稳定高效的运行机制和一批高素质的项目管理团队。（三三）市场风险市场风险随着建设项目的实施，未来的客源市场会有很大的挖掘潜力，同时，项目也将发展成为普兰店区著名的旅游展示推介窗口。但旅游市场变化风云莫测，同类项目竞争会不断增强，竞争手段日新月异，因此如何适应市场发展需要显得尤为重要。（四四）成本风险成本风险项目经营成本的控制是多方面的，从其规划的项目看，每个大项目建成119、后都会形成单个经营的实体，这样，项目经营成本的控制与风险的压力会分解到各个小单元中去，项目管理机构将在客观上进行指导、协调。所以，成本风险的压力不大，客观发生的突变现象不大。甚至说，如果基本上按照项目报告编制定位的机构与人员来经营，项目建成后，其成本风险会很小。因此成本虽然存在一定的风险，但风险不会太大。（五五）生态环境保护风险生态环境保护风险项目区的生态环境以其天然风貌为特征，项目区的开发与建设对其环境、植被等产生一定的影响与破坏。同时，规划建设项目建筑风格设计不当会与自然环境不协调，造成视觉污染；建筑垃圾和生活垃圾处理不当，会对生态环境造成一定的污染，这些都会对项目区的环境保护带来一定我威120、胁。（六六）外部协作条件风险外部协作条件风险项目建设所涉及的外部协作配套条件主要有：交通运输、供电、供水等。项目区地处普兰店区东侧，北侧紧邻铁人大道，交通条件便利，距离城区较近，交通、供电、供暖等问题也容易解决，对项目区的影响不是很大。从旅游市场的发展看，普兰店区儿童水上乐园与全国其他地方的水上乐园的功能一样，应逐步成普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告69为与周边诸多景区形成相互依存、相互促进，只要加强协作，就能达到“双赢”的效果。总的来说，项目外部协作条件风险虽有，但风险较小。普兰店区儿童水上乐园建设项目风险程度分析详见表 11-1：图表 40：建设项目风险因素和风险程度分析表序号序121、号风险因素名称风险因素名称风险程度风险程度说明说明灾难性灾难性严重严重较大较大一般一般1资金风险1.1资金来源中断1.2资金供应不足2管理风险2.1经营方式2.2管理能力2.3组织机构3市场风险3.1市场发展前景3.2竞争能力4成本风险5利率风险6生态环境保护风险7外部协作条件风险7.1交通运输7.2供暖7.3供电8社会风险9其他风险三、防范风险对策三、防范风险对策（一一）风险回避风险回避项目的建设与开发，虽然存在诸多方面与环节的风险，但只普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告70要提前认识，及时发现，及时研究与制定防范对策，就可以大大降低风险的产生与风险造成的损失。对普兰店区体育中心来说122、，作为项目的建设单位应加强机构建设，搞好组织协调，同时加强培训，提高管理人员素质；加强内部管理，节约开支，努力降低消耗；引进先进的管理办法和措施，规范管理行为；加大宣传力度，打造强势旅游品牌。（二二）风险控制风险控制项目建设单位依据最新的普兰店区旅游产业发展规划，认真遵循吸引力强、投资效益好的原则，建议成立专家委员会，吸收有关建筑、环保、体育、旅游、管理等诸多专业的专家对规划项目方案不断完善与改进，直至最佳方案；建设项目的前期准备应充分扎实、管理细严、组织机构与人员按要求落实到位；建设单位将主要工作重点放在建设资金的筹措上，多渠道、多形式、多方位筹措资金，并可以结合自身条件与实际，制定优惠政策123、，以吸引更多的社会力量与外商到项目区投资发展。项目从设计到施工，必须严格遵守勘察设计施工的各项规定，由有专业资质的单位进行，并组织专家委员会对项目方案和工程施工进行论证和指导。四、风险评价四、风险评价本项目从整体上符合国家和省、市等产业政策及行业发展规划，有利于项目区产业结构的调整和促进区域经济的发展。项目建设社会环境、自然环境、设备、技术、经济、市场等方面都具备一定的优势条件，影响项目风险因素较少，风险程度不高，但有些因素也会给项目带来不利影响，造成一定风险，因此，要采取积极合理的风险防范措施，将风险降至最低，以保证项目正常实施。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告71第十二章第十二章124、组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置一、组织机构与职能划分一、组织机构与职能划分（一一）组织机构组织机构项目公司（SPV）设总经理 1 人，副总经理 2 人，下设客源资源开发部、综合管理部、经营管理部、客源市场拓展部四个部门。组织机构图如下：图表 41：组织架构图（二二）公司职能划分公司职能划分总经理：负责公司的全面工作，分管综合管理部；副总经理：协助总经理做好全面工作，分管旅游资源开发部、经营管理部、客源市场拓展部工作；部门经理：负责本部门的具体职能与工作事务。各部门主要工作职能如下：客源拓展部：负责市场开发、营销渠道拓展、广告策划、人员培训及组织相关的活动等；综合管理部：负责财务、125、行政接待、人力资源管理、游客接待及项目区治安保卫等；普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告72旅游资源开发部：负责旅游项目开发、环境艺术设计、环境保护及生态治理等。经营管理部：负责对主要经营类实体的管理与运行，制定经营计划，落实经营目标与责任考核。二、项目劳动定员二、项目劳动定员（一一）劳动定员劳动定员根据建设项目布局测算，项目在进入正常的经营期后，其劳动定员共需 180 人。其中，管理人员 30 名，技术人员 30 人，工作人员 120 人。劳动定员定岗中，按员工层次分，设管理层、服务层等二个层面，管理人员及服务人员为项目常年稳定员工，在项目进入旅游旺季时可招聘临时服务人员。（二二）员工126、来源与招聘员工来源与招聘管理岗位的领导人员可面向社会公开招聘。项目可根据自身发展的需要，组建高层面的“新三会”（股东大会、董事会、监事会）更加科学有效的实现对项目的管理和监督。项目的专业技术人员可通过面向社会招聘，或边建设边培养等渠道解决，关键技术岗位应及早做出培养计划安排可以向当地的优秀大中专毕业生中公开选拔、筛选，在项目投入运营前，保证按期取得一定的合格证和技能等级资质证方可上岗。建设项目的一般管理人员和普通员工应当公开招募，主要面对大中专院校及旅游职业学校的应届毕业生。这样可吸引多方面人才，并且给景区发展注入活力，带来生机，这对新兴发展的景区尤为重要。应届毕业生年轻、求知欲强、成才快，能127、够与景区的发展所需保持一致，他们一般都有较高的文化知识水平，具有建设项目发展所需的基本知识结构，而且录用他们是保证员工队伍稳定并不断提高服务质量、提高员工素质的有效途径。建设项目的其他员工招聘原则主要为照顾解决城市或农村比较困难职工和农民，这样不仅起到了优抚安贫的作用，而且还降低了经营成本。通过这种方式可使当地居民增加对建设项目的普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告73发展的支持，并实现带动劳动力充分就业，促使地区经济协调发展。三、管理制度及措施三、管理制度及措施项目在筹建阶段的制度制定与合同管理也很关键，是保证项目如期实施的主要因素之一。其涉及到的制度与合同有以下方面：劳动人事管理制度128、与相关合同。内含人事任免制度、岗位职责、培训考核、考勤制度、分配制度、奖罚制度、职称评定、医疗保险、员工休假等；财务管理制度。包括项目筹建期货币和非货币资产的管理与控制，保障项目资金的安全、高效运行等方面的有效监控；行政事务管理办法与制度。包括保密、外事接待、办公用品管理、会议制度、车辆管理、公文制度等；项目建设相关合同。主要有各类相关技术文件与工程项目相关的合同文本等方面的管理；其他相关制度。如重大技术问题决策制度、科研管理规定、档案管理制度、质量管理制度、设备材料采购管理制度、设计管理（变更）制度、施工管理（验工审查、工程协调）制度、信息管理制度、招投标管理制度、安全管理办法、技术管理规定129、等。四、人员培训计划四、人员培训计划为贯彻落实公司关于加强员工培训工作的要求，全面提升项目员工的综合素质和业务能力，推进项目健康快速发展，结合项目实际，制定员工培训计划。总体目标为：1、加强项目班子成员的培训，开阔思路，增强决策能力、开拓创新能力和现代经营管理能力。2、加强项目部中层管理人员的培训，提高管理者的综合素质，完善知识结构，增强综合管理能力、创新能力和执行能力。3、加强项目专业技术人员的培训，提高技术理论水平和专业技能，增强科技研发、技术创新、技术改造能力。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告744、加强项目员工的学历培训，提升各层次人员的科学文化水平，增强员工队伍的整体文化素130、质。5、加强各级管理人员和行业人员的职业资格的培训，加快持证上岗工作步伐，进一步规范管理。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告75第十三章第十三章社会影响评价社会影响评价一、建设项目对社会影响分析一、建设项目对社会影响分析（一）普兰店区儿童水上乐园建设项目是一种特殊的综合性公益产业，并且关联度高、涉及面广、辐射力强、带动性大，是新世纪最具活力的新兴产业。该项目的发展可以优化地区的产业结构，促进基础产业的发展。本项目是以水上乐园为龙头，通过旅游文化和旅游景点的展示、推介，带动区域旅游经济发展，不断提升区域价值，同时，区域价值提升的同时也反哺项目区的产业，使得区域可以健康、稳定、有序地发展。131、（二）本项目实施后，将给项目区及周边居民提供了大量的就业岗位，带动了区域运输、餐饮、导游、商业服务等产业的发展，对调整当地经济结构，增加居民收入，减轻社会负担与就业压力，保障社会稳定都将起到积极的作用。二、项目与所在地互适性分析二、项目与所在地互适性分析（一一）促进地区经济发展促进地区经济发展旅游业是一项综合性的产业，它的发展依赖于国民经济各行各业的综合发展。旅游者的各种需求，与生产性和非生产性的众多行业息息相关。旅游业作为国民经济的一个独立行业，它的生存和发展要受到其他部门和行业的制约。同时，旅游业也促进国民经济许多行业的发展，对调整国民经济结构起到积极的作用。首先，旅游者的各种消费，在质量132、数量和规格方面的要求都是比较高的，这就要求轻工、纺织、建材、交通等部门开拓新领域，发展新门类。其次，在国民经济产业与行业序列中，旅游业的乘数效应最大，是一个综合性强、辐射带动功能强的新型产业，是第三产业的龙头产业和支柱产业。大规模的游客流，带来信息流、物流、资金流，引来大量的行、游、住、食、购、娱消费，将带普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告76动第三产业全面发展。项目的全面建设有效地促进项目区商业、交通、电讯、文化等事业的全面发展。（二二）增加闲散人员的就业机会增加闲散人员的就业机会旅游业是劳动密集型的服务行业，能吸纳大批劳动力。普兰店区在实行产业结构调整优化，实现市场化和城市化过程133、中，面临着非农人员向二、三产业转移的问题。旅游产业的发展，不仅直接吸收一批旅游从业人员，而且带动更多的间接从业人员为旅游者提供劳务、农副食品、旅游纪念品等方面的服务。据有关资料表明，旅游部门每增加 1 个就业机会，就能带来5 个间接就业机会，因而本项目的建设将明显地促使城镇下岗职工及部分农村剩余劳动力得到有效转移，从而起到增加就业机会，减轻社会就业压力的作用，提高了项目区群众生活水平。（三三）加快地方经济建设步伐加快地方经济建设步伐项目建设将带动了周边村镇的发展，它通过一条覆盖“行、游、住、食、购、娱”六大要素的消费链将众多行业串联在一起。可以尽快地转化为产业优势和经济优势，对普兰店区周边其他134、景区的发展有重要的带动作用。因此依托景区旅游资源的合理开发利用，旅游业的发展必将为当地经济发展注入新的活力，并将带动相关产业，促进产业结构调整和优化，促进区域经济健康发展。（四四）满足人民高质量休闲旅游的需要满足人民高质量休闲旅游的需要随着社会经济、交通的发展，人们的文化素质和生活水平不断提高，在注重物质生活的同时，更崇尚精神生活的享受，体育休闲旅游正是顺应这种趋势而蓬勃发展起来，项目建设可以满足游客对普兰店区历史文化底蕴、地域文化特色的了解以及对生态观光、运动、休闲、度假等项目的旅游需求，有利于社会和谐和社会主义精神文明建设。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告77三、社会风险分析三、135、社会风险分析（一一）宣传促销水平低会制约项目区旅游业的自身的发展宣传促销水平低会制约项目区旅游业的自身的发展当前，项目区在宣传形象上尚未形成鲜明的、最具特色的促销口号，缺乏自我包装、自我推销和招揽游客力度；旅游市场促销手段单一，在促销上对本地及周边地区游客重视程度不高，游客的重游率低。因此，要培养一支高素质的旅游从业人员队伍，包括旅游管理人才、旅游产品设计包装人才、旅游宣传人才和导游等人才，规范和提高项目区整体旅游环境中的服务水平。（二二）旅游基础及配套设施亟待建设旅游基础及配套设施亟待建设项目区基础设施和配套设施是旅游业发展的最大瓶颈，要打破这个瓶颈，就必须改善软硬件设施建设。一是按照突出重136、点、提高品位、形成体现生态休闲和大幅度植被绿化率的开发思路，统一规范和规划好景点建设和改造；二是在交通设施的建设上，加大对各景点交通道路的建设力度，加快道路的整修、改造力度，提高通往景点道路的通行质量，加大旅游道路硬化力度和标志牌的建设管理。四、社会评价结论四、社会评价结论项目的建设从其规划的内容与功能布局出发，有利于推动项目区生态环境改善及项目区的绿化率，对改善项目区的气候环境和减少水土流失有着重要意义。符合国家的政策号召，符合社会经济建设的需要。项目的建设对促进当地经济、生态环境的发展，对解决社会闲散人员就业，减轻社会负担，提高人民生活水平，丰富人们的业余生活，对促进文化生态旅游融合创新发137、展都有着极其重要的作用。因此认为，项目社会效益十分显著，意义深远。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告78第十第十四四章章结论及建议结论及建议一、结论一、结论1、通过普兰店区儿童水上乐园建设项目的实施，有利于提升普兰店区整体公共服务产业的管理水平和服务水平，使普兰店区旅游资源得到合理的开发与利用，符合国家关于文化旅游资源可持续利用和发展的战略。项目不仅对普兰店区未来旅游产业发展乃至大连市旅游业的发展起到积极地推动作用，同时，本项目的建设还将对项目区带来可观的经济效益，也将对项目区的经济发展起到积极的促进作用。2、本项目符合省、市国民经济发展“十四五”规划纲要及旅游业发展规划，项目建设指导138、思想明确，规划思路明晰，布局合理，建设规模及内容适宜、方案可行，项目内外部环境良好，条件成熟、充足，项目的建设，将有利于发展旅游，有效促进旅游产业整体稳步快速发展。3、经过项目可行性研究，建设项目地理位置优越、交通便利、施工条件良好、投资能力较强、客源市场广阔、旅游环境容量较大，符合国家旅游基础设施建设的设计规范，具备旅游资源建设的“六大条件”，其经济、社会、生态效益十分显著，具有一定的抗风险能力。因此认为，项目是可行的，建设也是必要的。二、建议二、建议1、本项目符合国家产业政策导向，符合普兰店区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要及其它省、市旅游产业政策等的内容，符合当今人们旅游的期望和未139、来旅游融合产业发展方向，可有效完善普兰店区新市区公共服务设施功能。经过可行性分析，项目符合城市开发的总体设计规范，其经济、社会、生态效益十分显著。因此，建议有关部门务必抓紧时间，尽快完成项普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告79目的论证、评估等工作，以期项目早日实施，早日发挥效益。2、普兰店区儿童水上乐园建设项目是一项长期而又复杂的任务，不仅需要大量的人力、时间，更需要大量的资金。因此，建议在以后的建设和发展中，采取政府引导、市场主导的投资主体多元化新型公共产业发展模式，按市场要求开发与利用公共资源，大力引入民间资本投资公共服务事业。政府转换职能，把精力放在市场秩序规范与法规健全等领域，140、充分利用行政、经济、法律等手段来促进水上乐园产业的健康发展。普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告80附附表表普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告81附表 1总投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）建筑工程费建筑工程费设备购置及安装设备购置及安装费费其他费用其他费用总计总计一一第一部分费用第一部分费用13,996.7713,996.772,891.202,891.2016,887.9716,887.971.1水上乐园部分4,602.302,401.207,003.501.2配套商业部分6,786.50490.007,276.501.3生态公园部141、分2,607.972,607.97二二第二部分费用第二部分费用9,585.739,585.739,585.739,585.731土地使用费8,580.008,580.002项目建设管理费202.66202.663工程建设监理费202.66202.664前期咨询评估费40.0040.005招投标代理服务费用20.0020.006工程勘察设计费422.20422.207施工图预算及竣工图编制费84.4484.448其他规费33.7833.78第一、二部分费用合计第一、二部分费用合计13,996.7713,996.772,891.202,891.209,585.739,585.7326,473.70142、26,473.70三三基本预备费基本预备费2,117.902,117.902,117.902,117.90四四建设期利息建设期利息1,654.431,654.431,654.431,654.43五五流动资金流动资金398.99398.99398.99398.99项目总投资项目总投资13,996.7713,996.772,891.202,891.2013,757.0413,757.0430,645.0130,645.01普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 2建设投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设143、备购置及设备购置及安装费安装费其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位价值（元）单位价值（元）一工程费用13996.772891.200.0016887.971水上世界部分4602.302401.200.007003.501.1建筑工程3601.803601.80平方米2001018001.2给排水及消防工程600.30600.30平方米200103001.3电气工程400.20400.20平方米200102001.4戏水工程2401.202401.20平方米2001012002配套商业部分6786.50490.000.007276.502.1建筑工程3675.003675.00平方米24144、50015002.2装饰工程735.00735.00平方米245003002.3室内精装1225.00490.001715.00平方米245007002.4给排水及消防工程245.00245.00平方米245001002.5采暖通风工程367.50367.50平方米245001502.6强电工程294.00294.00平方米245001202.7弱电工程171.50171.50平方米24500702.8安防及智能化工程73.5073.50平方米24500303生态公园部分2607.970.000.002607.973.1道路及停车场306.82306.82平方米153412003.2绿化及景观145、水面1380.691380.69平方米460233003.3室外管网工程920.46920.46平方米46023200二工程建设其他费用9585.739585.731土地使用费8580.008580.00亩3002860002项目建设管理费202.66202.66/1.20%2033工程建设监理费202.66202.66/1.20%2034前期咨询评估费40.0040.00项140普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备购置及设备购置及安装费安装费其他费用其他费用合计合计单位单146、位数量数量单位价值（元）单位价值（元）5招投标代理服务费用20.0020.00项1206工程勘察设计费422.20422.20项3%4227施工图预算及竣工图编制费84.4484.44项0.50%848其他规费33.7833.78/0.20%34三预备费用2117.902117.901基本预备费2117.902117.90项2涨价预备费0.000.00项四建设投资合计13996.772891.2011703.6228591.59普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 3流动资金估算表序号序号年份年份项目项目最低最低周转周转天数天数周转周转次数次数经营期经营期2 23 34 45 56 147、67 78 89 9101011111流动资产6841348134813481348134813481348134833711.1应收账款30125561112111211121112111211121112111211121.2存货9917917917917917917917917917101.2.2燃料3012919191919191919191761.2.4产成品30129016016016016016016016016015341.3现金30122958585858585858585502流动负债91919191919191919192.1应付账款3012919191919191919148、19193流动资金（1-2）675133013301330133013301330133013303353当期增加额675655000普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 4资金筹措与使用计划表序号序号项目项目合计合计计算期计算期1 12 21 1总投资使用计划总投资使用计划306452422964161.1建设投资285922346451281.1.1建筑工程费139971119727991.1.2设备购置及安装费2891144614461.1.3其他费用958690835031.1.4预备费211817383801.2建设期利息16547658891.3流动资金3993992 2149、资金筹措及使用资金筹措及使用306452422964162.1项目资本金9645722924162.1.1用于建设投资7991646415272.1.2用于流动资金002.1.3用于建设期利息16547658892.2债务资金210001700040002.3其他资金000普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 5营业收入、税金及附加估算表序号序号年份年份项目项目2 23 34 45 56 67 78 89 910101111经营负荷（%）50%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入667013340133401334013340133401150、33401334013340133401.1水上乐园33006600660066006600660066006600660066001.1.1数量(万人次)153030303030303030301.1.2单价（元/人次）2202202202202202202202202202201.2酒店11202240224022402240224022402240224022401.2.1数量(万人次)48888888881.2.2单价（元/人次）2802802802802802802802802802801.3餐饮零售22504500450045004500450045004500450045001.151、3.1数量(万人次)153030303030303030301.3.2单价（元/人次）1501501501501501501501501501502税金及附加397171717171717171712.1城市维护建设税（7%）234141414141414141412.2教育费附加（5）162929292929292929293增值税3275905905905905905905905905903.1销项税额3787557557557557557557557557553.2进项税额51165165165165165165165165165普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 6总成本费152、用估算表序序号号年份年份项目项目经营期经营期2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111外购原辅材料7862696269626962696269626962696269626962外购燃料及动力1112222222222222222222222222223工资及福利费3156306306306306306306306306304折旧摊销费10491049104910491049104910491049104910495修理费2102102102102102102102102102106财务费用88913254973311667其他费用3864646464646464646153、48销售费用4008008008008008008008008008009总成本费用(1+2+.+9)3013430134723306314129752975297529752975其中：1.固定成本29024079325030842919275327532753275327532.可变成本11122222222222222222222222222210经营成本(9-4-5-7)1074192619261926192619261926192619261926普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 7固定资产折旧、无形资产摊销估算表序序号号项目项目原值原值折旧及折旧及摊销年摊销年限限计算154、期计算期2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111 1房屋、建筑物房屋、建筑物13997351.1当期折旧费3603603603603603603603603603601.2净值136371327712917125571219711837114771111710758103982 2机器设备机器设备2891102.1当期折旧费2602602602602602602602602602602.2净值26312371211118501590133010708105492893 3无形资产无形资产8580203.1当期摊销费429429429429429429429429429155、4293.2净值81517722729368646435600655775148471942904合计：原值合计：原值25468合计：当期折旧费摊销费1049104910491049104910491049104910491049合计：净值24419233702232121271202221917318124170751602614977普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 8利润及利润分配估算表序序号号年份年份项目项目经营期经营期2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111产品销售(营业)收入6670133401334013340133401334013340156、1334013340133403税金及附加397171717171717171714总成本费用30134301347233063141297529752975297529755利润总额（1-2-3-4）36188969979799631012810294102941029410294102946所得税（25）9052242244924912532257425742574257425747税后利润（5-6）27146727734874727596772177217721772177218盈余公积金（10%）2716737357477607727727727727729公益金（5%）1363363157、6737438038638638638638610可供分配利润（7-8-9）230757186246635164576563656365636563656311应付利润12未分配利润（10-11）230757186246635164576563656365636563656313累计未分配利润230780241427020621270783364040203467655332859890普兰店区塔岭儿童水上乐园项目可行性研究报告附表 9借款还本付息估算表序号序号项目项目借款偿还期借款偿还期1 12 23 34 45 56 67 71借款1.1期初借款本息余额177651840914727110158、46736436821.2本期借款1700040001.3本期间应计利息7651779165713254973311661.4本期还本付息513453395007417940133848其中：本金335636823682368236823682付息1779165713254973311661.5期末本息余额177651840914727110467364368202还款资金来源3356676772957400750676122.1当年可用于还本的折旧摊销1049104910491049104910492.2当年可用于还本的未分配利润230757186246635164576563普兰店区塔岭儿159、童水上乐园项目可行性研究报告附表 10项目全部投资现金流量估算表序序号号年份年份项目项目计算期计算期1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111现金流入66701334013340133401334013340133401334013340287161.1产品销售(营业)收入66701334013340133401334013340133401334013340133401.2回收资产余值149771.3回收流动资金3992现金流出2346475454239444644874529457045704570457045702.1建设投资（不含建设期利息）2346451160、282.2流动资金3992.3经营成本10741926192619261926192619261926192619262.4销售税金及附加397171717171717171712.5所得税9052242244924912532257425742574257425743净现金流量(1-2)-23464-87591018894885388118770877087708770241454累计净现金流量-23464-24338-15237-634325091132020090288603763046399705455所得税前净现金流量-23464301134311343113431134311343113431134311343267196所得税前累计净现金流量-23464-23434-12091-74710596219393328244626559696731294031