1、业主结算时应避开哪些雷?商务管理部2021年9月28日商务管理部 业主结算时应避开哪些雷？商务工作需要严谨和认真，在做作为营销重要环节的结算工作时也应时时小心，避免雷区。从资料的整理收集到结算书的计算编制，从编制说明的文字斟酌到报结算时的沟通交流，我们每一步都需要仔细经营，争取收益的最大化。-前言前言商务管理部01相关制度文件 contents 目 录02结算书03洽商、变更04索赔05争议项06总结01-相关制度文件u 集团文件u 公司文件 商务管理部-01相关制度文件结算相关制度文件XX集团竣工项目成本锁定及结算清理财务管理规定XX集团工程结算管理办法其他管理办法 制度在手，得心应手所有工2、作都需要制度先行。结算办法都是从长期的结算经验中总结提炼而来，遵循相关制度相当于守住了我们的底线。商务管理部-01相关制度文件1、XX集团竣工项目成本锁定及结算清理财务管理规定竣工锁定项目竣工三个月内完成项目成本锁定。充分预估要求项目锁定成本为完全成本，对已发生但未确定金额或将发生的成本都要进行充分预估。其他要求原则上各项成本最终实际值不得高于对应部分的预提值，如果确有成本增加，需要与业主结算相对应，并将经所属公司商务部和财务部审核确认的详细说明资料附在结算资料中，否则不得结算确认成本。商务管理部-01相关制度文件2、XX集团工程结算管理办法 1、过程报量管理1）项目部应明确各部门职责，加强各3、部门相互沟通、配合工作，按合同约定及项目状况组织各专业编制过程报量。报量前应进行策划分析，确定报量方式、报量内容等，并注意合同中约定变更及签证索赔的时效性。2）项目部应积极与监理、咨询公司和发包人进行过程报量核对和确认工作，确保业主按合同约定及时审批。并建立过程报量台账，做好确认单等相关资料的整理、保管工作。结算管理办法2、竣工工程结算管理4、分包分供结算管结算完成时间要求：项目部应在合同约定的结算审核完毕时间内或工程竣工后6个月内完成结算核对工作。理1）项目部每月对分包/分供所完成的工程量，应通过月度预结算单/采购对帐单形式进行预结算2）对分包/分供方完成工作量的审批及进度款的支付，应严格执4、行公司制订的相关文件规定执行。3）分包/分供完工结算时间要求分包/分供履行完合同并经验收合格后，应在3个月内完成结算工作。3、工程款的回收 5、几个特殊阶段的结算管1）项目经理为项目工程款回收的第一责任人，全权负责项目工程款的回收。2）在结算完毕后，及时与业主沟通协商收款事宜，制订好收款计划。理久竣未结项目的结算管理对于久竣未结项目需指定专人跟踪结算工作进展情况，定期组织召开专项分析会议，制定相应的措施。停工项目的结算管理对连续6 个月无复工可能的项目，应纳入竣工结算管理，需积极取得所有已完工作量的双方造价书面确认，采取措施完成结算相关手续。商务管理部-01相关制度文件3、其他管理办法1）、总5、承包公司总包、分包结算管理办法 建一总承商字2018147号2）、2015年项目竣工结算专项奖罚规定3）、工程项目竣工结算商务策划范本4）、关于结算周期年度考核的通知5）、关于总承包公司竣工项目成本锁定管理工作的重要通知6）、结算工作流程7）、结算报审表（2个附表）、结算报审表（成本锁定）02-结算书u 竣工结算编制依据u 结算书的编制要求u 注意事项商务管理部-02结算书1、竣工结算编制依据编制依据招投标阶段1中标(中选)通知书施工阶段10施工图及电子盘2施工企业规费计取标准11承包方、发包方、监理方按规定签字认可的竣工图纸3招标文件及招标工程量清单及电子盘、招标答疑纪要、招标补遗12材料、6、设备认质核价单4投标文件商务标电子盘13设计变更单5投标文件技术标14现场签证单6地勘报告15甲供材料(设备)收货验收单，需要有施工单位、材料供货单位、监理单位、发包人代表签字和单位盖章确认施工阶段7施工合同及附件、协议书、补充协议16与工程结算有关的“发包方通知、指令、会议纪要、往来函件、工程洽商记录等”8图纸会审纪要17建设单位付款情况表9竣工验收记录/商务管理部-02结算书2、结算书的编制要求编制说明工程造价汇总表分部分项工程量清单计价表洽商变更费用表结算书01包含内容02编制内容合同签订形式固定总价+洽商变更合同固定单价合同原招标合同价施工图纸与招标图纸的差异洽商变更以施工图为依据现场7、签证、洽商变更、图纸会审、业主指令、通知函及其他费用为依据商务管理部-02结算书2、结算书的编制要求02编制内容-以施工图为依据措施项目费暂估价总承包服务费规费和税金分部分项工程费商务管理部-02结算书2、结算书的编制要求02编制内容-以现场签证、工程洽商以及其它费用为依据132按序号编制我们通常会按照序号进行一一编制。发生即上报施工过程中要求每发生一份签证及洽商即上报一份费用。建立台账建立相应的洽商、签证台帐（包括编号、上报费用、审批费用等）。商务管理部-02结算书2、结算书的编制要求02编制内容-以现场签证、工程洽商以及其它费用为依据计日工 其他项目费中的计日工费用应按发包人实际签证确认的8、数量和合同约定的相 应项目综合单价计算。此项在现场签证中适用；也就是说，我们在办理现场签证的时候，将零星用工以日工的形式办理，结算的时候就执行计日工的单价，会避免很多定额内项目不全无法定价的情况发生。商务管理部-02结算书2、结算书的编制要求03其他注意事项-（1）单价分析表新组价的清单计价项目必须提供单价分析表。03其他注意事项-（2）算量软件部分业主要求提供算量软件的电子版或者是工程量的计算底稿。如果是算量软件版的我们就需要更加的认真，注意在上报此类文件的时候一定将电子版的工程量与纸质版的工程量调整一致；我们在上报工程量的时候会将部分工程量调增一定系数后上报，这就要求我们必须将工程量一项一9、项进行调整而不是直接按照系数调整，避免审计单位发现这个问题后留下不诚信的印象，重要的是这部分调增的工程量也同时失去了调增的意义，使我们的结算从一开始就处于被动的位置。商务管理部漏项是常见的失误之一，漏项就意味该得收益的损失。-02结算书2、结算书的编制要求03其他注意事项-（3）漏项问题序号易漏项项目1由于政策性变化而引起的费用调整。如间接费率的变化、材差系数的变化、人工工资标准、机械台班单价的变化等。2投标时按常规计算，结算时需如实调整的费用。3设计变更、签证、监理指令等导致增加的费用（发包方主动提出的部分）。这部分费用包括自身工作量的增加，及措施费用的增加（也可作为索赔费用）。如楼层和建筑10、面积的局部增加，会导致脚手架和垂直运输费用的增加。4施工索赔费用。是由发包方未履行合同义务，或发生了应由发包方承担的风险而导致我们的损失。如发包方交付图纸技术资料、场地、道路等时间的延误，与勘探报告不符的地质情况，发生了恶劣的气候条件（洪水、战争、地震），业主推迟支付工程款，第三方的原因导致的我们的损失（如设计、指定分包），甲供材的缺陷，设计错误导致的施工损失等。03-洽商、变更u 变更、洽商及签证区别u 常见问题及注意事项u 几个现场签证机会u 变更估价原则商务管理部-03洽商、变更1、变更、洽商及签证区别 在工程建设中，经常会遇到设计变更、工程洽商、现场签证这三个词，由于三者产生的共同效果11、就是工程成本的增减，并无明显区别。但从提出者、产生原因及费用的责任归属三者是有明显区别的。清晰三者的定义对于判断费用承担责任是非常重要的。设计变更属于由设计单位提出的对承包合同之设计资料做出的补充、完善、优化，及根据发包方要求的功能改变而做出的相应变更。工程洽商属于由非设计单位(包括发包方或承包人或工程监理)根据工程实际情况对承包合同之设计资料及非设计原因而做出的补充、完善、优化、做法确认，及根据发包方要求的功能改变而做出的相应变更。现场签证由承包人根据承包合同约定而提出的关于零星用工量、零星用机械量、设计变更或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的确认。商务管理部-03洽商、变更2、常12、见问题及注意事项01应签未签的签证 很多业主在施工过程中随意性较强，施工中经常改动，既无设计变更，也不办现场签证，由于我们的管理人员缺乏签证的意识，没有对该类签证单引起足够的重视，导致到结算时往往发生补签证困难，引起纠纷。02不规范的签证常见问题 现场签证一般情况下需要业主、监理、施工单位三方共同签字。缺少任何一方都属于不规范的签证，不能作为结算的依据。商务管理部-03洽商、变更2、常见问题及注意事项注意事项010203040506业主方办理签证、变更的有效性，避免签字后不认的情况。凡是能以签证形式出现的，尽量以签证形式来实施，轻易不使用索赔字样。为了及时获得费用确认，定期对该类签证进行费用上13、报，建议建立每月上报机制，要求业主随工程款同期支付此类费用，便于资金的回笼。现场签证必须是书面形式，手续要齐全。现场签证内容应明确，项目要清楚，数量要准确，单价要合理。现场签证要及时，在施工中应当做到一次一签证，一事一签证，及时处理,争取尽快获得书面确认的现场签证。123商务管理部-03洽商、变更3、几个现场签证机会土方开挖时的签证续建工程的加工修理工程项目以外的签证工程设计变更停工损失超过定额规定运距甲供材料不及时或不合格部分拆改工程的签证甲方在施工现场临时委托施工单位进行工程以外的项目的签证。甲方原发包施工的未完工程，委托另一施工单位续建时，对原建工程不符合要求的部分进行修理或返工的签证。14、材料、设备、构件超过定额规定运距的场外运输，待签证后按有关规定结算；特殊情况的场内二次搬运，经甲方驻工地代表确认后的签证。施工单位在包工包料工程施工中，由于甲方指定采购的材料不符合要求，必须进行二次加工的签证以及设计要求而定额中未包括的材料加工内容的签证。甲方直接分包的工程项目所须的配合费用。由于甲方责任造成的停水、停电超过定额规定的范围。在此期间工地所使用的机械停滞台班、人工停窝工、以及周转材料的使用量都要签证清楚如施工图纸有误，或开工后设计变更，而施工单位己开工或下料造成的人工、材料、机械费用的损失 如地下障碍物的处理，开挖地基后，如发现古墓、管道、电缆、防空洞等障碍物时，将会同甲方、监理15、工程师的处理结果做好签证，能画图表示的尽量绘图对于拆改工程会发生大量的现场签证，我们需要设立专门的人员专盯此项工作；该类工程由于拆改图纸不能完全反应目前工程的现状，导致拆改图纸与现状之间有大量的偏差，我们要抓着这个时间办理现场签证。商务管理部-03洽商、变更3、几个现场签证机会签证案例u 比如我们在做一个政府工程的改造的时候，招标时提供有拆改图纸，该拆改图纸是依据原有的建筑和结构图纸重新还原形成的，我们在对比拆改图纸和现场情况后，发现多处不同，于是依据现场的情况办理签证近百份。u 又比如近期的老旧小区改造工程，现场的拆改无数且无法进行统一计量，为此我们对所有的小区改造进行一户一户的统计，一户一16、户的办理签证，其效果不言而喻。商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则A-时间 承包人应在收到变更指示或变更意向书后的 7天内，向监理人提交变更报价书，变更工作影响工期的，承包人应提出调整工期的具体细节。监理人认为有必要时，可要求承包人提交要求提前或延长工期的施工进度计划及相应施工措施等详细资料。监理人收到承包人变更报价书后的7天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。发包人应在承包人提交变更申请后14天内审核完毕。发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。收到变更指示/变更意向书提交变更报价书监理商定/确定价格发包人审核完毕7天内7天内14天内商务管理部-017、3洽商、变更4、变更估价的原则B-原则1已标价工程量清单中有适用于变更工作子目的，采用该子目的单价。2已标价工程量清单中无适用于变更工作子目但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。3已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。4因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更。商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则C-注意：合同约定的变更免责案例：单份设计变更或工程洽商导致的价款变化，单条清单编码的清单项目涉及金额在300018、元（含）以内的不予调整合同价款，超过3000元的部分可予调整合同价款。但措施项目不予相应调整。就该条解释我们项目人员去造价处咨询的答复是对我方有利的，但业主及审计单位一口要定其他单位均按照此类方式进行结算，坚持不予支付，就此我方损失近500万元。建议遇到此类条款时需要进一步在合同内明确：超过3000元的部分可完全计入此洽商变更的所有费用。大家注意到：超过3000元的部分可予调整合同价款，我们理解超出3000元的部分即可计入该变更或者洽商引起的费用增加，而实际上业主解释的是洽商变更达到3001元的，即计入3001-3000=1元；而未达到3000元的洽商不计入任何费用；商务管理部-03洽商、变更19、4、变更估价的原则D-技巧 无论是业主、分包还是施工单位的我们，所有的洽商变更都意味着要从别人的口袋里多拿一部分钱，这势必会引起很大的关注。所以处理关键事情、敏感事情的时候一定要灵活处理，最好处理的不显山不露水。办洽商变更时低调处理，灵活应用。洽商变更的办理是全员的工作。洽商变更要拆分，化整为零。商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则D-技巧办洽商变更时低调处理，灵活应用。01 一种方式是不显示金额，在进度报量中报入该费用。所以每笔洽商变更的金额只有审计知道，这样做最大的好处是费用不会凸显出来，从而加大了可操作空间。这种情况不是每个业主都接受，但是一旦有业主默认这种方式，一定要抓住不放。20、也有的业主要求每个签证都要计算金额，这时就要灵活处理。02 另外一种方式是在图纸会审中体现。如果在图纸会审中业主签字确认，就直接在大预算中计算即可，不需要再办理签证。为此，图纸会审非常重要，我们也曾在算量的过程中要求业主给我们补一些图纸会审，如此便减少了签证量，但效果往往更好。例如，某工程要进行静力切割，这个单项属于定额缺项，需要市场询价，为了能够高价而又不引起业主的高度重视，我们只上报了小量的工程，单价高，但总价很低。在报价之前我们给业主的心理价位极高，结果是价格远远低于业主预期，很顺利的核定该项价格。后期因为业主的原因，增加了很多拆改工作，我们都沿用了该单价，并与业主沟通在工作量计量中计算21、不另行办理签证。商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则D-技巧洽商变更的办理是全员的工作。洽商变更办理的过程中需要商务部与技术部强强连手。商务部与技术部联手需要体现在两个方面：01书面资料的办理与收集。结算审计时，审计认可的就是书面性的业主认可的资料。日常施工过程中需要收集好以下资料：序号资料序号资料1图纸及图纸会审记录5施工组织设计2变更与洽商通知单6施工日志3业主与监理往来函件7现场照片4监理工程师指令8经审查批准的竣工图等 由于工程现场多次搬家或者其他原因，这些资料最好做好扫描件的保存，以便于不丢失损坏。并且确保该类资料完整无缺的交给结算人员，以使其发挥应有的作用，否则我们辛苦办回22、来的资料真成了一纸空文？商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则D-技巧洽商变更的办理是全员的工作。洽商变更办理的过程中需要商务部与技术部强强连手。商务部与技术部联手需要体现在两个方面：02洽商与设计变更办理时需要有利于经营工作的进行。这些资料在施工过程中需要两个部门共同研究完成，既要表达该类洽商、变更的技术内容，也要有较好的收益。例如：某工程投标时有塑料凸片的防潮层做法，投标时单价达25元/平米;施工图中该类做法被取消，经营人员发现后告知技术部，经过多方努力协商，回复此凸片的做法，即方便施工，收益又好。无机纤维喷涂经过认价后，收益较好；为此商务部将此信息告知技术部，技术部大量使用该做法，23、将能够使用该做法的部位均变更为该做法，增加收益非常可观。商务管理部-03洽商、变更4、变更估价的原则D-技巧洽商变更要拆分、化整为零。01办理签证一定要拆分、不可假大空，一定要细化，分的越细越好。02拆分时注意与合同内变更免责相对应。04-索赔u 索赔小组的建立u 索赔依据的收集u 索赔的成立u 索赔的提出u 索赔报告的编制u 典型索赔事件及成功案例分析u 反索赔商务管理部 项目成立之初即建立索赔小组：项目经理部成立索赔领导小组，索赔小组视具体情况设定，一般可包括项目经理、商务经理、工程人员、技术人员、专业分公司的有关人员、合同管理员等。项目商务部主要负责变更、签证、索赔工作日常管理，其他部门24、及时向商务部报送各种有关资料。-04索赔1、索赔小组的建立商务管理部-04索赔2、索赔依据的收集工程人员现场记录施工中发生的各种情况，然后摘录较重要的对施工有不利影响的事件整理，或每日（每周）摘要，由专人报送监理和发包方。施工日志 索赔工作主要的任务是收集资料，索赔的资料包括：与监理、发包方、设计者和其他有关方面的来往信件都由项目经理指定专人收发。来往信件工程部人员负责整理保存真实、完整、详细的天气情况记录。气象资料1、施工日志内需要记录停水停电时间累计；甲指分包进场时间、人数；天气情况；影响工期的其他因素；2、人员用工数等；为后期分包结算做铺垫；3、特殊事件比如甲指分包的质量维修记录，例如甲25、指分包土方、护坡的塌方方案等。某工程的气象资料，类似721大暴雨，护坡出现塌方，雨水倒灌，造成设备被泡，护坡等需要重新恢复等。工程开工之初办理了工程一切险，我方前往气象局购买当日的气象资料，证明该日的气象情况；提供各类资料办理索赔，补偿工程的直接损失，为此收益达10%左右。商务管理部-04索赔2、索赔依据的收集序号相关证据资料提供部门序号相关证据资料提供部门工期索赔的依据1工程延期证明工程部资金利息索赔的依据1工程延期证明工程部2业主、监理审批通过的总进度计划技术部2业主、监理审批通过的总进度计划技术部3周报及人员花名册工程部3工程款支付台账财务部4人工、物资、设备清点记录工程部4拖欠工程款的26、数额、应付未付的时间、实际支付时间商务部5料具封存保管记录工程部甲指分包进场延误依据1总承包合同商务部6现场工长的施工日志及影像资料工程部2经监理及业主批准同意的总进度计划技术部7复工资源需求计划甲方签字工程部3相关的会议纪要技术部8人工、机械、周转料具市场单价商务部4业主指定分包实际进场时间确认单各部门商务管理部-04索赔3、索赔的成立01索赔成立的基本条件包括：02应注意的问题：1）索赔事件已造成了承包人直接经济损失或工期延误；2）造成费用增加或工期延误的索赔事件是非因承包人的原因发生的；3）承包人已经按照工程施工合同规定的期限和程序提交了索赔意向通知、索赔报告及相关证明材料。1）划清施工27、拖延的责任；2）被延误的工作应该是处于关键线路上的施工内容；3）注意共同延误的处理；判断拖延的哪一种原因是最先发生的，即初始延误者，应对工期延误负责。遵循的原则是谁的原因谁承担损失，不可抗力的原因各自承担。商务管理部-04索赔4、索赔的提出0102索赔事件发生后，各相关部门在事件发生后立即通报给商务部，并会同商务部牵头组织有关部门及人员做综合的工期及经济费用分析。参加部门及人员：技术部、商务部就签证领导小组主要成员，分包单位有关人员必要时列席会议。经济损失及工期延误由专业责任人做好详细的施工记录，并及时书面提供给商务部。发出索赔意向通知书：事件发生后，有关人员开会分析判断是否向发包方发出索赔意28、向通知报告，对工程造成影响明显容易计算损失的可直接提交索赔；对工程影响时间长，不容易计算损失的比较复杂的，可首先向发包方发出索赔意向通知书，随后经过收集资料分析损失后向发包方提交索赔报告。知道或应当知道索赔事件发生索赔意向通知书正式递交索赔报告28天内28天内商务管理部 从心理学的角度讲，业主看到索赔的时候就有反感的情绪，故需要注意以下技巧：1、慎用“索赔”二字。虽然发生了索赔事件，尽量以签证形式向业主上报费用。2、当需要使用“索赔”报告时，索赔报告的编写也要注意用语，不能过分强调人为的过错，比如说工程师或者业主代表的行为过错时，要强调损失存在的客观性，说明这种损失是有经验的承包商无法预见的；29、损失发生时，承包商已经采取了相应的措施，但是损失还是无法避免。-04索赔5、索赔报告的编制01索赔报告编制技巧：商务管理部-04索赔5、索赔报告的编制02典型索赔事件费用的计算工期费用计算5.2.1资金利息计算表5.2.2商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析01典型索赔事件典型索赔事件分析：详见附表。02成功案例分析-案例1工程概况某工程于2008年9月开工，该工程建筑面积约2.39万平米，合同额为1.77亿。2009年7月业主因为投资问题取消地下车库等5项工程，仅保留能源中心部分，建筑面积为1740平米；此部分结算额为5993万元，其中自营部分仅2090万元；机电大包部分20130、万元。另有索赔成功1400万。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1业主公开招标情况a)、本工程业主公开招标分包项目达5000万元；包括机电、室外、园林、外幕墙、弱电、地源热泵工程，此类分包均需与我司签订双方合同，业主完全将风险因素全盘转嫁我司。为此项目部将招标文件及合同经过多次精细修改，以达到将我项目风险尽量转嫁分包的目的。所有的甲指分包合同均由我方与分包签订。b)、详细阅读大合同，与业主多次沟通界面划分、施工范围、保修范围的问题，减少履约过程中的风险。其中机电合同范围及保修期问题与业主共同召开会议达5次，来往文件达10余份，最终确定保修范围；绿化保修期问31、题与业主多次沟通，历时3个月，最终获得业主书面认可。将绿化的保修期化整为零，分别验收、分别保修。c)、此类项目招标过程中项目部极力推荐多家与我司有合作关系的分包，以尽量达到围标的目的。其中外幕墙分包围标成功。合同额达839万，与分包单位多次谈判保证项目收益约达120万。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1序号往来函件1与业主公开招标分包之间的沟通全部采用书面文件，做好基础文件的积累工作。累计与此类分包发文达126余份。2与业主间的商务往来均采用一步一书面确认或电子邮件确认的方法，避免业主事后不认可现象。3洽商变更及时办理，一旦发生就及时上报，并且多次与业主32、谈判直到确定洽商变更费用，并要求业主书面认可。为以后结算打下坚实基础。4总包工程完成后全部剩余业主公开招标分包施工，为此多次要求业主与我项目部之间就自施部分办理结算手续，2010年12月份要求业主签订自施部分结算会议纪要。52011年5月就业主公开招标分包结算问题与业主及管理公司之间签订结算会议纪要5份，为结算打下坚实基础。6及时与业主签订商务会议纪要11份及补充协议3份。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1A发现索赔事件7日向业主提交索赔意向，按照要求28日内应提交索赔报告；由于该事件较大，经与业主协商3个月后交索赔报告。共向业主提交索赔报告共三份（含取33、消工程索赔）。累计费用为3600万元。为了淡化索赔的费用额度，我们将费用补偿报告拆分成三部分组成：成本费用补差、补偿费用、索赔费用。1-成本费用补差 因为工程开工之初，各类一次性投入的费用业主并未一次性支付，而是按照工程已完工进度按比例支付的，后期工程取消了，所以此部分费用需要进行成本补差。例如：工人不在现场居住的临建，临时设施，农民工工伤保险，承包商的保险单，承包商的一般责任包括预付款保函、向政府缴纳的印花税、ELV分包备案费、绿化分包备案费、机电分包备案费、中标服务费项目。我们要求业主按照提供的发票和证明文件补偿此部分费用差；商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分34、析-案例12-补偿费用包括的是各类分包、分供的索赔费用。由于这种取消工程是偶然发生，我们签订合同的时候是按照整体工程统一考虑的，工程量大额减少，导致部分分包分供也会出现索赔；3-索赔费用包括预期利润和清单单价上涨费用两项。这两项费用上报的时候我们查到两个文件：中华人民共和国合同法；清单单价上涨费用。其他构成部分预期收益率的依据是中华人民共和国合同法第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；清单单价上涨费用的依据是根据2008清单计价规范，第4.7.5条规定，因非承包人原因引起的工程量增35、减，当工程量清单项目工程量变化幅度在10%以外的，综合单价及措施项目费应予以调整。该工程的工程量变化幅度远远超过10%以外，故提出索赔。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1B取消工程的索赔报告于2009年10月上报业主，编制过程历经3个月，基础资料共计80余份，包括分包合同、分供合同、结算书、结算协议、各类发票清单、报销凭证等。业主就索赔报告提出疑问：关于贵司要求我司提供“各分包分供商结算金额”的发票问题答复：截止目前我司与部分分包分供商办理完结算手续。由于资金问题，我司并未按照“分包分供商结算单”支付完结算金额，因此无法提供发票。结算单是我司与分包分供商36、之间债权关系的证明，分包分供商凭借此结算单可向我司主张债权，因此，结算单即是我方实际损失的证明。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1C与内部分包方谈好索赔，达到锁定内部风险的目的，其中包括土方、护坡、防水分包三家。D督促业主公开招标分包及时上报索赔报告。E期间组织索赔会议20余次，就索赔事件双方高层多次进行谈判。F2010年12月30日成功回收索赔款1400万元。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析02成功案例分析-案例1经验与教训本工程的收益来自于索赔，索赔之所以能取得成功主要得益于以下几方面：1合同条款非常严密。因此我公司在合同评审签订开37、始就非常注重险的规避，法务工作与项目履行同步进行。在收到业主的变更通知后，我们合理的拖延了索赔报告的上报时间，为索赔报告的合理性、全面性留出了时间。2成立专门的索赔小组，由董事长亲自主抓，索赔书经过多次讨论修改比较严密，就连业主都承认我们的索赔书堪称典范。谈判过程中合理利用技巧，绕过外资企业中的人际关系的不利环节，逐步推进实现我们的索赔目标。3合同履约过程中严格履行办事程序，所有的书面资料同步办理，为结算和索赔成功打下基础。文件资料的完备性为我们索赔报告提供了充足的基础资料。商务管理部-04索赔6、典型索赔事件及成功案例分析03成功案例分析-案例2、3案例2案例302成功案例分析-案例1经验与38、教训本工程的收益来自于索赔，索赔之所以能取得成功主要得益于以下几方面：4履约及时、恰当，避免被反索赔。索赔谈判过程中，先摸清业主底线，确保履约。5索赔与结算相对独立进行，先分清两项各自包含的范围，避免混淆。6在恰当时机给业主以压力，推进索赔的进展。在及时达成索赔意向同时，将索赔付款时间约束进补充协议。商务管理部-04索赔7、反索赔概念发包人对属于承包人应承担责任造成的损失而向承包人要求的赔偿主张，称为发包人的反索赔，简称反索赔。由于承包商方面诸多原因，影响到发包人对该工程的使用，给发包人带来经济损失。工期延误反索赔当承包商的施工质量不符合施工技术规范的要求，发包人有权向承包商追究责任。施工缺陷39、反索赔如果工程量增加很多超过有效合同价的15%使承包商预期的收入增大。对超额利润的索赔在工程承包商未能提供已向指定分包商付款的合理证明时发包人可以直接按照工程师的证明书，将承包商未付给指定分包商的所有款项扣除保留金，付给该分包商并从应付给承包商的任何款项中如数扣回。对指定分包商的付款索赔如果承包商未能按合同条款指定的项目投保，发包人可以自行投保并保证保险有效，发包人所支付的必要的保险费可在应付给承包商的款项中扣回。承包商不履行的保险费用索赔主要内容05-争议项商务管理部-05争议项1、关于总承包服务费争议问题1）招标人仅要求对分包的专业工程进行总承包管理和协调时，按分包的专业工程估算造价的1%40、计算；总承包单位非通过增加人工、材料、机械等基本直接费用，仅靠管理，包括协调发包人指定分包工作所发生的管理费用。具体包括包围管理、安全文明施工管理、技术服务、质量验收、截面管理、标高轴线的提供、进度协调、移交管理、竣工资料汇总。2）招标人要求对分包的专业工程进行总承包管理和协调并同时要求提供配合服务时，根据招标文件中列出的配合服务内容和提出的要求按分包的专业工程估算造价的2-3%计算。是总承包单位配合发包人指定分包单位工作所发生的直接费、间接费、规费及税金等费用。包括总承包单位提供的垃圾外运、安全防护、垂直运输、大型脚手架、办公室宿舍等、临时水电、现场消防、专业配套、冬雨季施工措施、临时照明、41、室内卫生清运等。商务管理部-05争议项2、夜间施工增加费和零星工作费，但是实际没有发生，结算是否按实结算？零星工作费的量是暂估，结算时必须按实结算，不发生不计取。夜间施工增加费要根据合同条款进行确定，如果是包干费用，不调整，无论发生与否都要计取。如果合同约定是按实结算，则发生了计取，不发生不计取。3、工程量清单项目的特征描述不清或欠准确引起的争议的解决在工程量清单计价招投标活动中，有些工程项目由于对工程量清单项目的特征描述不清或欠准确，造成理解上的差错，引发工程结算时的矛盾，如何解决。我们需要抓住这种机会。对于清单招标，我们入场后首先要核对图纸的做法与清单的差异，由于清单描述不清楚或者错误造成42、单价问题，我们以不能满足工程需要为由建议重新组价，在这个组价的过程中，我们要从新的做法中入手，选择重新套用定额、重新执行人材机价格；取费标准一般不会改变，但是这已经突破合同的约束条件达到有二次营销的目的。商务管理部-05争议项4、设计变更引起的造价调整争议的解决例：某工程采用固定总价合同(清单)，合同只约定：若发生设计变更，对设计变更引起的造价增减，其增减额相加与总价相比，在5%以内的不作调整。若原合同价为100万，设计变更导致造价增加8万，变更价款超出了原合同价的5%，那么，结算价款应=100+8=108万，还是应=100+（8-5）=103万？答：合同中对超过5%的情况未做详细说明，实际上43、可能造成双方理解歧义。出现歧义后按合同法的精神有可能会向有利于承包人的方法解释，即按全额调整。5、包干价里遇到新增项目是否增加措施费的争议的解决例：包干价里遇到新增项目要不要加施工措施费呢，比如新增一道墙，要不要计算脚手架呢？答：应该看合同约定。正常来说包干价中不包括新增项目，新增项目后，如果因为该项施工引发了额外的施工措施费（一般是指技术措施费），则需要计取。商务管理部-05争议项6、清单中工程量与实际差距较大，引起合同价款调整的争议问题的解决问：某结算工程实际工程量超出清单工程量，清单工程量由业主提供，结算时调整工程量时业主提出该项工程量重新分析单价，并且由于工程量增加超出清单量一半，分析44、单价时超出部分工程量不允许计取管理费。是否合理？答：主要看合同约定，合同如对此情况有明确说明，按合同执行，如果没有那么业主这种做法不合理。工程量清单计价的原则量变综合单价不变，最后的结算就是根据投标时双方认可的综合单价乘以实际发生的工程量来计算的。业主以实际工程量增加超出清单量一半，分析单价时管理费超出部分工程量不允许计取管理费和重新分析单价这种做法是不合理的。06-总结商务管理部-06总结总结&体会01熟知招标文件、投标文件、合同文件、计价文件是成功办理结算的必备条件。0203040905060708政府发布的各类计价文件也不容我们忽视。预算人员必须做好自己的最基础的工作，即施工图预算的编制45、工作。为避免事后任人宰割的情况出现，经营性工作尽可能的在施工过程中解决。分包的结算工作必须及时，避免由于自己的疏忽引起不必要的损失。在编制结算书的时候，预算人员不要怕麻烦，最好能编制两套结算书结算过程中要学会锲而不舍，不能放弃。好好利用【13清单规范】中关于工程变更价款的确定。清单中关于竣工结算的有关规定商务管理部-06总结1、熟知招标文件、投标文件、合同文件、计价文件是成功办理结算的必备条件中标一个工程后，我们就应该详细的了解整个招标过程中的所有资料，具体至一份招标答疑，一封业主的电子邮件。了解这个工程签订的合同的“先天不足”或者“天时地利”的地方，为以后的“二次经营”工作做好一切准备。合同46、是结算书编制的重要依据，合同内明确告知我们了承发包范围、哪些价格是可以调整的，哪些风险是应该如何承担的，价格调整又是如何调整的，有关奖励费用：如提前竣工奖、赶工措施费、质量奖等等。编制结算时，我们依据这些合同条款逐条核对，尽量做到不遗漏。我们还需要找到合同内含糊不清的地方，并依据事实做好准备，随时出手。商务管理部-06总结2、政府发布的各类计价文件也不容我们忽视政府发布的各类计价文件也不容我们忽视。预算人员需要定期的查看政府计价网站，了解政府最近的人工、材料行情，是否有计价文件的发布。如有，需要及时对照本工程的特点，适时编制调整预算文件，上报业主，争取较大的收益。商务管理部-06总结3、预算人47、员必须做好自己的最基础的工作，即施工图预算的编制工作 预算人员必须做好自己的最基础的工作，即施工图预算的编制工作。这个编制过程非常的烦琐，同时也占用预算员大量的时间和精力，但是这是我们做好结算的实质性工作。工程部按图纸施工，能否把图纸内已完的工程量和工程部按照图纸施工的工程量如数从业主处结算回来，需要预算人员具备较强的责任心和扎实的基本功。具体表现在首先能正确理解定额内容，准确套用定额项目，能对定额项目单价进行必要换算；能准确发现投标的做法与实际施工图纸做法的不同，把握二次报价的机会。另外，需要深入了解和掌握工程现场情况，掌握各个节点的做法及施工工艺，针对新材料、新工艺，能利用定额原理自行组价48、列项，看透精装修工程的施工节点图，稍有问题就需要踏勘现场，对比图纸与现场的区别，不疏忽任何一个细节。商务管理部-06总结4、为避免事后任人宰割的情况出现，经营性工作尽可能的在施工过程中解决施工过程中非常复杂，会遇到各种前所未有的问题，比如发现索赔机会以后，绝不能拖延，一定要按照合同文件要求的时效性，及时的向业主提交索赔报告。例如：在某工程施工过程中，由于在我方开始开挖以后，需要增加一个人防出口，为此100平米的人防出口的施工，我方需要土方、降水护坡、外墙防水队伍二次进场。为此项目发现索赔契机，详细编制索赔报告，及时上报业主，经过业主多个部门的多次审核，最后增加措施费用达300万元。发现新增材料49、后要及时上报业主认价文件，也必须督促业主尽快办理，同时尽可能留下书面性的文件，以备用。结算时也许一份简单的废纸随意书写的备忘录，关键时刻也能体现出它的作用。商务管理部-06总结5、分包的结算工作必须及时，避免由于自己的疏忽引起不必要的损失因为分包单位是现场的实施者，对现场的情况了解的更深入更清楚，提前与分包单位核对结算，利于发现自己结算过程中存在的问题，以及自己没有考虑周到的地方，及时的调整大的结算，避免出现“支大于出”的情况。商务管理部-06总结6、在编制结算书的时候，预算人员不要怕麻烦，最好能编制两套结算书一套报业主的，此部分需要根据经验虚报一部分或者说是重复上报一部分工程量；一套是依据现50、有的资料和现有的市场价格编制的实实在在的能拿回来的收入。某些合同签订的时候，“会增加超出多少额度的结算审计费用由施工单位承担”，用于限制结算的上报数额。即使是这样，我们的结算书也应该是能做多少做多少，但凡有点理由的如数做进结算，所有业主或监理签认和没有签认的洽商都要编制结算，以便于在以后的谈判过程中争取。而实实在在收入那套结算书编制的意义就在于，这就是自己的心里底线，不达到这个额度是不足以满足工程收益的。商务管理部-06总结7、结算过程中要学会锲而不舍，不能放弃 正确处理好各方关系，是搞好结算的重要手段，结算是多因素共同作用的结果。送审结算安排专人跟进，发现人或单位有停滞不理，分析原因回馈公司51、，灵活处理，杜绝送出不管了，坐等甲方通知的被动现象。对量是工程结算中的一个关键性、决定性环节，作为一个造价员掌握一些必要对量技巧会使对量工作达到事半功倍的效果。1）对量的一些基本原则 不论是手工对量、软件对量还是软件与手工对量，对量的一些基本操作流程还是相同的，先把一些原则性的共性的东西确定下来如钢筋采用什么接头，如土方的挖运填的界定。然后“从粗到细，先易后难，控大量调小量，求同存异，相互沟通。”计算工程量时就要考虑后续的对量工作，尽量表达清楚，包括图纸号、名称、位置和构件的基本属性，每种量都要有据可依，对自己算的量要了如指掌。不论是什么量都要有充分的说服力，不能强加于人，只有得到对方认可签字52、才算对完量。每次对结束后都要有记录，解决了些什么问题，还有那些问题有争议，对增减的明细和原因要罗列清楚，这样对量过程就是可追溯的、可查的和透明的。2）软件对量的流程和思路 如果双方都是用软件做并且是用同一软件做，对量会方便轻松许多，这种情况我们一般互相交换文件，检查对方软件中计算设置是否正确，建模是否与图纸一致，参数输入是否正确，构件是否有遗漏，楼层设置是否正确，套用做法是否正确，代码是否选择正确等等，只要这些东西都做正确了，那么计算结果应该是基本对的。如果发现对方的准确率较低，就需逐个构件检查。只要仔细检查一定会发现计算的错误和漏洞。如果被对方发现了错误后就要勇于承认，不可固执已见。遇到双方53、意见无论如何磨合交流也不统一可以提交给领导，不能纠缠太久影响后面的工作。3）在对量前应制定周密的对量策略、计划和进度以确保对量工作的顺利进行。4）对量时要尽量取得主动，做到知彼知已，对症下药。5）学会设身处地换位思考，化干戈为玉帛。正确处理好各方关系，是搞好结算的重要手段，结算是多因素共同作用的结果。送审结算安排专人跟进，发现人或单位有停滞不理，分析原因回馈公司，灵活处理，杜绝送出不管了，坐等甲方通知的被动现象。核对的过程是一个互相了解、互相摸底的过程。核对的过程必然会出现对某个问题的不同看法，包括价格的组价是否合理，洽商的项目是否完整。我们核对之前必然是对自己的上报内容很了解，上报的单价也会54、了然于心。目的是一旦发现审计审核的结果低于成本价时我们要积极应对。最好的办法是把这一系列的争议部分，尤其是不足成本价的争议部分，洽商编号，审批的价格详细的记录下来，便于事后对这个事件进行重温，同时与技术部门一起再收集更有利的证据，为以后与审计再次争取打下基础。这一系列的争议问题，我们需要在日后一项一项销项，直到最后达到成本价的完全销项，不足的可以找业主进一步的申诉。例如：在最近做的一个工程结算中，由于审计的力度非常之大，结算的额度已经达到成本的边缘，我方按照过程中审核的记录，做好争议项的整理工作，理出差异部分达近1000万，将此部分差异做好一个正式的函件，发给业主及审计，希望能引起业主的重视。55、商务管理部-06总结8、好好利用【13清单规范】中关于工程变更价款的确定 9.2.1招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规定，调整合同价款。9.4.2若施工中出现施工图纸(含设计变更)与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。9.6.2 对于任一招标工程量清单项目，如果因本条规定的工程量偏差和工程变更等原因导致工程量偏差超过15%，调整的原则为：当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。9.6.3 如果工程量出现本规范第9.6.2 条的变化，且该变化引起相关措施项目相应发生变化，如按系数或单一总价方式计价的，工程量增加的措施项目费调增，工程量减少的措施项目费调减。谢 谢 观 看THANKS