1、按揭银企合作流程培训,按揭银企合作流程培训,按揭业务的银行办理流程,一、按揭银行引入,1、销售中心在开盘前4个月向项目财务资金部提出引入按揭银行的需求（1）销售中心综合评估项目的规模、产品货量、产品类型、当地的信贷政策、贷款额度等要素，向财务资金部发出引入所需银行及数量的联系单；（2）由财务资金部根据项目开发贷及楼盘的实际情况开拓意向合作银行。2、银行的按揭准入、银企合作协议的磋商及签署（1）财务资金部根据合作银行的要求收集按揭准入资料，交给银行申请开办该项目的按揭业务。销售中心协助财务资金部的跟进银行的按揭准入工作。（常见准入资料有：营业执照、国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、2、资质证书、预售证、公司章程、法人代表证明及身份、验资报告、财务报表等）,一、按揭银行引入,（2）财务资金部提供我司的银企合作协议、补充协议等给银行，并与银行开展条款内容的磋商、与我司法务部共同商订协议条款的修改、把关、风险控制及定版。我司银企合作协议为集团版本，银行也有银行版本，但基本上我司都能争取到签订集团版本，只是细节上可能需要磋商。（3）银企协议定版后，由财务资金部送交集团财务资金部、法务部终审，集团财务资金部完成法人签署流程。银企合作双方签字盖章后即完成银企合作协议的签署工作。3、银行引入的重点：（1）额度。额度是一贯以来银行引入时重点考虑的因素，自17年海南省限购开始，各银行额度规模3、管控或紧张，使得额度因素更加重要。几乎所有的银行要么挤牙膏要么直接宣布没额度并收缩按揭业务。直到现在，额度仍是公司在按揭引入时首要考虑的。,一、按揭银行引入,（2）开发贷银行。如果项目有开发贷，基本上按揭业务是要绑定给开发贷银行的。中央半岛就有海云府农商行、23度海建行是这种情况。这种绑定，银行是有机制来约束我们的，简单说就是如果换至他行办理按揭，仍需要开发贷银行出具同意函，我们才能完成按揭房屋的抵押，而没有抵押的房贷是不存在的。（3）放款条件。放款条件从劣到优分别有：凭抵押完成后的不动产权证放款；凭抵押受理单放款；凭备案表放款；凭商品房买卖合同放款，放款时间也依此从长到短。在额度充足的情况下4、，最劣和最优的放款时间差距可达两个月以上。（4）保证金比例。保证金是指开发商保证性质的存款，为购房者提供阶段性担保责任，保证期限为银行放款之日起至房屋他项权证出具之日止。保证金比例范围在按揭金额的0%-5%之间，项目都想要争取0%或低比例保证金。,一、按揭银行引入,（5）银行按揭政策细则。包括银行可办理的产品类型（含洋房、别墅、商墅、商铺、办公、产权式酒店等）、首付成数（通常最低要求为洋房3成、别墅4成、商业5成）、利率（通常住宅首套上浮10%起，二套上浮15%-20%起;商铺上浮20%起）。（6）审批时效及配合度。审批时效关系到放款时长，配合度关系到特殊问题的解决。,二、按揭业务的银行办理流5、程,（1）面签。面签指的是借款人携带合法有效证件原件及贷款所需资料，到贷款银行进行面谈及签字的手续。销售中心会提前收集银行差异化的按揭要求，用以确定按揭所需资料及给客户分配银行。银行会安排专门处理项目按揭业务的客户经理，一般属于客户部或者个人金融部。（2）齐件。齐件指的是客户贷款所需资料及公司资料，全套按揭资料交到银行。客户贷款所需资料就是按揭须知内的资料清单，需要顾问及时有效地跟进顾问补充。公司资料就是买卖合同、首付款发票、备案表（视银行要求）。（3）支行审批。支行审批指的是客户经理初步审核客户情况、整理贷款资料、拟写调查报告，最终上报省行系统的过程。支行审批用时可长可短，一般是3-10个工6、作日。时长与客户经理的时间安排和意愿密切相关，需要按揭员维护好与客户经理的关系，适当帮客户经理解决问题，并及时跟进，多方协调。（4）省行审批。按揭贷款最终审批的权限一般在省行（也有例外，农商行的终审权限在支行），一般用时3-10个工作日。通常有两到三个环节，如工行：初审、终审；中行：待尽责、待风险、待落实；建行：录入、分配审批员、终审。实际审批中，当天完成审批的有，长达半年的也有，审批过程中要求补充资料的有，审批拒贷的也有。省行审批是会有多种情况的，销售中心要做的就是把握审批动态，及时配合银行，同时沟通财务资金部，通过财务资金部的银行关系促进审批。,二、按揭业务的银行办理流程,（5）放款审批。7、放款前的最后一道关卡，确认放款凭证、借款人的诉讼情况、领导签字等，用时1-2个工作日。（6）扣取保证金。银行将在放款后扣入相应比例的保证金至保证金账户（也有例外，如平安、农商行，要求在放款前开发商将保证金划入保证金账户，方可放款）。（7）期房抵押。即将是指借款人所购房产为抵押物抵押给银行（此时该房产仍为期房），由开发商、银行、不动产中心三方共同办理。销售中心由律所或项目按揭员负责此工作。期房抵押之前该房屋需办妥备案登记、预告登记。上述提到凭抵押完成放款和凭抵押受理放款，是耗时较长的放款方式，跟办理备案登记、预告登记需耗费时间有关。具体情况在下次培训按揭政企合作业务中再展开。,三、贷后管理,（18、）期转现抵押或现房抵押。这两种抵押的共同点就是按揭单位已办出房产证（不动产权登记证），最终将房产证抵押给银行。第7条期房抵押只是预抵押，期转现抵押或现房抵押才是最终的抵押，最终抵押完成不动产中心会出具房屋他项权证，由银行领取并保管。（2）释放保证金。凭房屋他项权证可向银行申请对应单位的释放保证金，保证金释放也意味着我司的连带担保责任解除。（3）对欠银行月供单位的处理。凡是贷款就会有逾期、拖欠的情况，在按揭中，通常有两种处理方式：一种是开发商在保证金账户存有保证金，一旦客户逾期连续或累计三期以后（具体视合作协议约定），银行即可从保证金账户中扣款，偿还客户所拖欠的月供，如此一来银行的坏账窟窿就补上9、了。但开发商的账务窟窿就产生了，这时候开发商需要找到客户，让客户还保证金。如果客户仍持续欠月供或保证金，最好的做法是银行起诉客户，连带起诉开发商，这种方式在法律现实中是比较省时省力的。银行也不是无止境地用开发商保证金来偿还，如上诉说的，一旦办出这套单位的房屋他项权证，开发商的担保责任就解除了，解除后此套单位欠的月供就不能用保证金偿还。,三、贷后管理,第二种是集团推崇的先物保后人保和0比例保证金。简单说就是银行无保证金可扣，一旦客户欠月供，银行视情况起诉客户，催收欠款或没收客户资产，如果客户资产没收后仍不足以支付欠款，公司再将差额补足。这种方式强化了银行的债务催收责任，一定程度上也提升了催收效果。,Thank You!,