1、深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 深圳市前海深港现代服务业合作区深圳市前海深港现代服务业合作区 二十二十 开发单元开发单元 规规划文本划文本 二一六年二月深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 目 录 1 总则.1 2 目标定位.2 3 用地性质.2 4 开发强度.3 5 配套设施.4 6 道路交通.6 7 城市设计.7 8 低碳生态.11 9 地下空间.12 10 地名规划.14 11 规划实施.15 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 1 12、 1 总则总则 1.1 本开发单元规划适用范围（以下简称本单元）：东至妈湾二路，西临妈湾大道，南临月亮湾大道，北至怡海大道所围合的区域，总用地面积 93.9 公顷。1.2 制定本单元规划的主要规划依据是：前海深港现代服务业合作区综合规划（以下简称综合规划）及其它经批准的专项规划。1.3 制定本单元规划遵循的总体原则是：发挥依山傍水的区位优势；制定内向逻辑为主的城市框架；构建高效便捷的交通系统；塑造各具特色、整体协调的街区；传承片区工业发展的历史。1.4 本单元内的土地使用及开发建设活动必须遵守本单元规划的有关规定。本单元规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件3、相关条文的规定。1.5 本单元规划涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据深圳市城市规划标准与准则（2014 版）（以下简称深标）及相关规范性文件确定。1.6 在本单元内编制街坊详细规划与设计，均应以本单元规划的要求为依据进行。1.7 本单元规划由以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。1.8 本单元规划自前海管理局签发之日起施行。即日起，该单元原有的控制性详细规划与详细蓝图自行作废。2 2 目标定位目标定位 2.1 本单元规划的发展目标：汇聚自然与建设的力量，成为片区自然与城市的门户，打造前海妈湾片区的一流国际贸易区。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本4、 2 2.2 本单元规划的主导功能：为国际贸易区服务的商业性办公及居住功能。2.3 本单元规划的发展策略：以中央公园为核心，铁路公园、山景公园为十字轴线；有效组织不同特色的城市组团，保证内部与周边环境的有机联系；构建对外高效、对内宜人的道路交通；保留并改造具有意义的老建筑，塑造历史文脉。3 3 用地性质用地性质 3.1 本单元规划用地性质主要包括：综合发展用地（1）、综合发展用地（4）、综合发展用地（5）、公共开放空间（2）、公共开放空间（3），详见“综合发展用地规划总图”。3.2 本单元规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本单元规划规定的用地性质不符的，可继5、续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本单元规划规定进行。3.3 本单元规划所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，前海管理局相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。3.4 本单元规划所确定的街坊、地块界限，在规划设计中，可根据实际情况将街坊或地块进行合并、细分。3.5 本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。4 4 开发强度开发强度 4.1 本单元规划建设规模总量约为 190 万平方米（不包括地下空间建设面积及弹性增量面积），规划居住人口规模 1.83 万人，就业人口规模 4.86 万人。4.2 本单元划分 8 个街坊，各街6、坊开发强度与各类功能的建设规模详见“街坊信深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 3 息统计表”。街坊信息统计表街坊信息统计表 4.3 本单元规划总建设规模为上限控制，单元内各街坊的建设规模允许相互间调剂，各街坊调整规模上限不得超过其规划规模的 20%。4.4 本单元街坊内各类功能的建设规模允许相互间调剂，但各功能建设规模调整幅度不得超过其规划规模的 20%。4.5 本单元规划中规划确定的公共服务设施和交通、市政设施的建设规模为建议值，下阶段详细设计时，可按照国家、省市相关规定和技术规范确定；各项设施设置位置可根据具体规划及建筑设计方案在所在街坊内进行适当的调整。4.6 本单元规划7、中规划所确定的容积率、建筑限高、建筑覆盖率均为上限值，绿地率为下限值。地块开发建设时，除经过批准的特殊需求外，不得突破规定深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 4 的指标。4.7 本单元位于机场航空限高范围内，建筑高度须符合机场航空限高相关要求。5 5 配套设施配套设施 5.1 本单元规划的配套设施为附建形式的公共服务设施、市政基础设施，详见“综合发展用地规划总图”。5.2 本单元规划中配套设施依据综合规划、开发单元建设规模总量及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本单元配套设施造成较大影响时，应对本单元规划进行必要调整，并报前海8、管理局审批。5.3 本单元规划确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局在所在街坊内进行合理的调整。5.4 本单元配套设施设置详见“公共服务设施一览表”与“市政基础设施一览表”。公共服务设施一览表公共服务设施一览表 公共服务设施一览表 序号 设施类别 名称 数量（个）所在街坊位置 建设规模（平方米/个）建设方式 配置规定 总量 现状 规划新增 建筑面积 用地面积 1 医疗卫生设施 社区健康服务中心 2 2 20-01-05、20-08-01 1000 附建 含社区老年人日间照料中心 2 文化娱乐设施 居住区级文化中9、心 1 1 20-05-04 6000 附建 3 体育设施 社区体育活动场地 2 2 20-03-04、20-05-04 6000 独立占地 结合开放空间建设 4 管理服务设施 社区警务室 2 2 20-04-01、20-07-02 50 附建 组合设置于建筑一层或二深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 5 社区管理用房 2 2 20-03-04、20-07-02 300 附建 层，且在一层设置独立出入口 社区菜市场 1 1 20-02-05 1500 附建 5 教育设施 幼儿园 2 2 20-01-10、20-02-09 5800 6600 独立占地 18 班 九年一贯制学校 10、1 1 20-02-12 23500 32000 独立占地 45 班(小学 24班，中学 21班)单元合计 13 13 45300 57200 市政基础市政基础设施一览表设施一览表 序号 设施类别 名称 数量（个）所在街坊位置 建设规模（平方米）建设方式 配置规定 总量 现状 规划新增 建筑面积 用地面积 1 电力设施 220kv 变电站 1 1 20-08-09 6000 附建 路灯箱变 1 1 20-07-05 10 附建 2 通信设施 机楼（电信、移动，数据等独立占地）2 2 20-02-02、20-05-02 250 附建 中型接入网机房 3 邮政设施 邮政所 1 1 20-03-0211、 350 附建 4 环卫设施 垃圾转运站 1 1 20-08-09 250 附建 绿地半地下式，二者组合设置 再生资源回收站 1 1 20-08-09 250 附建 公共厕所 2 2 20-03-04、20-05-04 120 附建 结合开放空间建设，二者组合设置 环卫工人作息站 2 2 20-03-04、20-05-04 20 附建 5 交通设施 公交场站 2 2 20-01-12 2000 附建 20-08-01 5000 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 6 6 其他配套设施 区域供冷设施 1 1 20-05-04 地上：2500；地下：7500 附建 单元合计 14 12、14 7630 7010 5.5 本单元规划中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。6 6 道路交通道路交通 6.1 本单元远期规划有深惠城际线、轨道 17 号线经过，其中深惠城际线与轨道17 号线相交，在本单元内设有换乘站。规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。6.2 本单元对外联系的主要道路为月亮湾大道、妈湾大道、怡海大道、妈湾二路、妈湾三路、妈湾四路、妈湾五路、通港街。各街坊出入口及内部道路详见“综合发展用地规划总图”。6.3 本单元规划道路分四个等级：（1）快速路：月亮湾大道，红线宽度 80 米，为双向六车道主道与双向四车道辅道；妈湾大道，红线宽度 8013、 米，为双向六车道；（2）主干路：妈湾二路，红线宽度 70 米，为双向六车道主道与双向六车道辅道；妈湾四路，红线宽度 40 米，为双向六车道；（3）次干路：怡海大道，红线宽度 40 米，为双向六车道；妈湾三路，红线宽度35 米，为双向四车道；妈湾五路，红线宽度 35 米，为双向四车道；通港街，红线宽度 35 米，为双向四车道；（4）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度 18 米或 16 米，为双向两车道。6.4 本单元应设置九条南北向、三条东西向的城市支路，且与周边单元道路系统深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 7 贯通。街坊内支路线型可根据具体规划、建筑设计确定，但街坊14、对外联系的道路交叉口位置不应调整，确需调整，应进行研究论证并按程序报批。6.5 本单元内各地块主要机动车出入口不应设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。6.6 本单元规划地面不宜设固定停车位。鼓励地下停车场划分停车分区，街坊内同层地下停车场应连通共享，停车位配置数量应按深标的下限配置，所有停车场均应为残疾人提供不少于总数 1.5%的专用停车位，且预留不少于总数 50%的充电桩设施。6.7 本单元公共交通站点的设置应按照前海轨道与道路交通详细规划、前海公交系统专项规划等相关规划落实，建议采用港湾式布局或与建筑一体化设置。6.8 本单元构建便利的自行车道系统，公共自行车租赁点/停放点15、的设置应按照前海慢行系统专项规划等相关规划落实。7 7 城市设城市设计计 7.1 本单元公共空间的特色：结合地铁和中央公园的多层次空间，联系不同特性街区的城市网络，服务不同社会人群的多样化场所。7.2 本单元公共空间结构强调整合周边环境资源、联系不同特性街区、构建三维空间体系。内部打造一个东西向的复合型城市中央公园、一个南北向通达小南山的山景公园、一条东西向铁路线改造而成的铁路公园，以及一个引入东侧水源而成的水景系统，详见“城市设计控制总图”。7.3 中央公园以地铁为核心，联系各特色空间，设置应满足：（1）允许复合商业与文化功能，且无条件提供市政公用设施必要的建设场地；（2）允许进行开发建设，16、建筑限高 10m，建筑覆盖率不得高于 10%，绿地率不得深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 8 小于 65%；（3）形成地下商业街、下沉广场、地面小型景观生态建筑、公园绿地互相结合穿插的多层立体复合开发；（4）地面、地下垂直连接部分宜采用坡度小于 30%的景观生态造型踏步形式，条件受限时所采用的楼梯或电梯宜进行景观化处理。7.4 山景公园应联结小南山与中央公园，强化南北联系，设置应满足：（1）仅允许复合地下商业与休闲娱乐功能为主；（2）允许进行开发建设，建筑限高 10m，建筑覆盖率不得高于 10%；（3）形成地下商业街与下沉广场、地面小型景观生态建筑与公园绿地互相结合穿插的多层17、立体复合开发；（4）地面、地下垂直连接部分宜采用坡度小于 30%的景观生态造型踏步形式，条件受限时所采用的楼梯或电梯宜进行景观化处理。7.5 铁路公园应保留现状铁路，同时鼓励进行适当改造，设置应满足：（1）允许设置雕塑、建筑小品、休憩等设施，且设施应体现地域特色，展示工业历史的印记；（2）上空除设置必要的二层步行通道与遮阳设施外，不得出现连续盖板。7.6 水景系统引入东侧水资源，在单元东南部形成水景公园，设置应满足：（1）水景公园内岸线应以软质岸线为主，控制使用硬质人工驳岸；（2）集成地标蓄水、排水、浸润、清洗等功能。7.7 鼓励设置雨水收集路径，地面铺装宜采用透水率较大的材料。7.8 本单元18、步行系统规划强调立体复合与便捷舒适，通过公共空间通道、人行过街天桥、建筑连廊、休闲步行道、一般步行道、地下步行通道等形成三维步行网络，串联各街坊与周边单元。鼓励在必要的区域设置人行过街天桥、建深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 9 筑连廊。（1）本单元设置人行过街天桥 7 处，详见“城市设计控制总图”。过街天桥宽度不得小于 3 米，自身高度不得大于 5 米，距地面净空高度不得小于 5 米；（2）本单元原则上鼓励街坊内建筑全部连通，街坊间结合土地利用、行人需求适量连通，详见“城市设计控制总图”。连廊宽度不得小于 3 米，自身高度不得大于 5 米，距地面净空高度不得小于 5 米；（19、3）本单元规划“城市设计控制总图”仅示意人行过街天桥/建筑连廊的走向和大致位置，具体位置可根据项目实施情况进行调整，但人行过街天桥应满足 250 米人行天桥服半径下基本全覆盖的要求。（4）本单元在四个公园内部均应设置净空高度不小于 5 米的休闲步行道，以及净宽不小于 3m 的地块内一般步行道，与地面人行道结合构筑地面步行体系，详见“城市设计控制总图”；（5）本单元设置地下步行联系通道 19 处，其中与轨道站厅结合的地下步行联系通道 4 处，地下步行联系通道 15 处，详见“地下空间规划导引图”。地下步行通道净宽不宜小于 6 米，净高不宜小于 3 米；轨道站厅地面出入口考虑与地块建筑一体化设计；20、（6）地面、地下、空中三层步行体系之间应通过坡道、楼梯、电梯等与公共场地及商业服务设施进行立体无缝衔接，且按相关规定进行无障碍设计。7.9 本单元公共空间及步行系统均应无条件对公众开放。7.10 各类公共空间应根据其功能和景观特征，合理进行植物配置，选择树种、树形、颜色，发挥遮荫或造景作用。绿化种植应具有整体、和谐的景观效果，小型公共空间应避免种类杂乱的植物配置。7.11 本单元各街坊绿化覆盖率不得小于 25%；裙房屋顶绿化覆盖率不得小于 40%。7.12 本单元裙房建筑退线原则：深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 10 （1）中央公园南北两侧沿线连续商业界面建筑应退用地红线 21、3 米；（2）紧邻山景公园、铁路公园一侧的建筑允许退用地红线 0 米，公共绿地沿线的建筑允许退用地红线 0 米，其余裙房建筑应退用地红线 6 米，详见“城市设计控制总图”。7.13 本单元塔楼建筑退线原则：（1）中央公园南北两侧沿线的塔楼，宜对公共空间一侧形成退让，且应在裙房退线基础上后退 6 米；其余地块塔楼建筑应在裙房退线基础上后退 3 米；（2）塔楼应按照轨道线路通道控制线进行后退控制；且应按照城市轨道交通安全保护区施工管理办法（暂行），至城市轨道交通工程设施的水平净距离不应小于 5 米，垂直净距离不应小于 3 米；建构筑物应在此避让原则下，参照地下轨道工程设施具体位置进行退线。7.1422、 本单元建筑界面应满足如下要求：（1）中央公园、铁路公园南北两侧裙房应形成连续商业界面，鼓励形成骑楼、挑檐、悬挑或架空门厅等灰空间，且架空空间净高不宜少于 5.5 米、净宽不宜少于 3 米，界面开窗率不应少于 60%；（2）面向公共空间的裙房应设置公共大厅步行出入口，鼓励沿边布置便利店、咖啡厅、小型球馆等小规模商业服务功能；当面向公共空间的裙房面宽大于 70 米时，应在其中部设置公共中庭通道，强化裙房空间与外部空间的联系渗透。7.15 本单元街墙界面高度，宜依据街墙与相应的街道及公共空间的高宽比（即D/H）确定：（1）中央公园、山景公园 D/H 比值宜在 3-5 之间，铁路公园与公共绿地 D/23、H 比值宜控制在 2 左右，一般街道 D/H 比值宜控制在 1 到 1.5 之间；（2）在满足上述原则的基础上，街墙具体高度可根据项目实施情况进行设定，且不得超过 24 米，首层高度应为 6 米。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 11 7.16 本单元建筑限高为建议性指标，详见“城市设计控制总图”。地块建筑体量及建筑限高应满足如下要求：（1）应与轨道交通（深惠城际线，轨道 17 号）专项规划协调，以复合型中央公园为中心，整个单元的整体建筑高度从中心南北两侧向外逐渐降低，且通过城市设计仿真模拟群体协调关系、符合航空限高要求后确定各地块最终建筑限高；（2）本开发单元仅给出各地块的24、最大限高，详见“城市设计控制总图”。7.17 宜保留现存较好的建筑，鼓励进行适当程度的改造和利用。7.18 商务公寓建筑外立面应公建化处理，不得设置凸阳台。7.19 建筑应采用简约现代风格，同类功能簇群建筑立面应保持整体协调（地标建筑除外），富于韵律感及连续性，以形成具有和谐美感的街道界面。7.20 建筑材质主要应选用环保材料，颜色主要应选用柔和中性色调（灰色系与米色系等），地标与节点建筑鼓励采用新式材料与特色色调。8 8 低碳低碳生态生态 8.1 本单元建筑应至少达到国家绿色建筑一星级标准。其中二星级及以上绿色建筑面积占总建筑面积的比例不宜低于 40%。8.2 本单元采用的能源利用技术包括区25、域供冷。本单元商业办公建筑单位建筑面积年电耗限额值宜为 115 千瓦时/（平方米年）；酒店建筑单位建筑面积年电耗限额值宜为 285 千瓦时/（平方米年）；购物中心单位建筑面积年电耗限额值宜为 360 千瓦时/（平方米年）。8.3 本单元单位土地水耗指标宜不高于 200 万吨/平方千米年。非传统水源利用率宜不低于 25%；商业办公建筑冲厕、绿化浇洒及室外场地冲洗宜全部使用再生水。生活垃圾收集设施 100%为分类收集设施。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 12 8.4 本单元应采用低冲击开发技术，综合径流系数不宜超过 0.70，不透水下垫面径流控制比例不宜大于 30%，人行道、停26、车场、广场透水铺装地面比例不宜小于 90%；雨污分流达标率 100%。8.5 本单元夏季主导风迎风侧的建筑底层宜采用架空或风洞设计，避免阻碍风流、产生二次风、形成无风区和涡旋区；建筑外立面设计宜考虑光反射情况，采取措施避免引起眩光，同时宜考虑各种镀膜玻璃的光污染问题；场地声环境噪声满足深圳市环境噪声标准适用区划分功能区要求。8.6 本单元通过骑楼、连廊等组织街坊内部的慢行系统，步行道路、广场硬质地面遮荫率不宜小于 80%；室外公共场地设计宜多栽植高大遮荫乔木，每 100平方米绿地上不宜少于 3 株乔木，10 株灌木。9 9 地下空间地下空间 9.1 本单元地下空间开发应按照前海地下空间相关专项27、规划落实。地下商业规划总规模建议为 8.3 万平方米，应结合用地布局、轨道站点、公共空间、交通组织、市场开发需求等综合布局。9.2 本单元地下空间使用以大型商业、交通设施等为主。9.3 本单元建筑地下空间退道路红线不应少于 3 米，公共空间绿廊沿线建筑可采用 0 退线，详见“地下空间规划导引图”。9.4 本单元地下开发建议层数为 1-3 层，其中，地下 1 层以轨道站点为核心辐射的地块，主导功能为商业，其他地块主导功能为停车；地下 2-3 层主导功能为停车。详见“地下空间规划指引”。9.5 地下空间开发过程中，地下商业空间、地下停车空间应与地上楼宇开发、地上道路交通、轨道交通（深惠城际线，轨道28、 17 号）进行整体协调与避让。9.6“轨道交通线路通道控制线”按城市线 31 米，城际线和快线 35 米控制，沿深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 13 线建筑必须严格按照该线进行后退控制。“规划轨道车站及出入口建议布局影响范围线”所涉及地块和建筑设计须与轨道车站一体化设计，同步实施或预留空间。在满足车站出入口、风停等相关设施布局的条件下，可进行适当的调整。9.7 地下空间开发过程中基坑或边坡支护的锚杆、锚索、土钉至城市轨道交通工程设施的水平净距离不应小于 5 米；管线、构筑物、其他设施需跨越、横穿或涉及城市轨道交通设施的、与城市轨道交通工程设施的空间垂直净距离不应小于 3 29、米；禁止在城市轨道交通车站结构（外边线）两侧的邻近 3 米范围内进行任何工程建设。其他具体设计要求参见城市轨道交通安全保护区施工管理办法（暂行）。9.8 本单元结合中央公园、山景公园、轨道站点等人流集中区域设置地下空间步行主出入口 14 处，可采用下沉广场、采光井等形式，建议位置详见“地下空间规划导引图”。9.9 地下商业空间包括下沉花园、装卸货区，设置应满足：（1）应配建餐饮、零售、文化娱乐等功能配套设施；（2）下沉花园结合地下商业空间与地上公园景观环境进行布置。绿化面积不得小于总面积的 30%；（3）装卸货区须配建货物装卸平台等相应设施；（4）地下水景应结合下沉花园布置，且与地面水景相联系30、，形成完整的系统。9.10 本单元停车小区之间宜适当连通，且连通通道不宜跨轨道及主次干道。并鼓励停车小区内地下空间整体设计，保证停车小区内各地块地下空间的互相连通。通道净宽应不小于 7 米，净高应不小于 2.5 米。不同期开发的地块之间应预留对接活口。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 14 1010 地名规划地名规划 10.1 按照一地一名、名实相符的原则，依据前海地名规划对本单元命名，保证地名的规范化及标准化。10.2 依据前海地名规划，本单元支路以“街”为通名，名称形式为“单元名+数字+街”。“单元名”以本单元主要用地功能命名；单元内采用独立的数字序号，其中，东西向道路按31、由北往南的顺序依次以 1、3、5 等奇数序列排序，南北向道路按由东向西的顺序依次以 2、4、6 等偶数序列排序。10.3 本单元地名命名具体情况详见“地名规划一览表”。地名规划一览表地名规划一览表 类别类别 序号序号 规划名称规划名称 道路等级道路等级 备注备注 道路 1 月亮湾大道 快速路-2 妈湾大道 快速路-3 妈湾二路 主干道 原为兴海大道 4 妈湾四路 主干道 原为通海路 5 怡海大道 次干道 原为临海路 6 妈湾三路 次干道 原为三号路 7 妈湾五路 次干道 原为二号路 8 通港街 次干道 原为六号路 9 通港北街 支路-10 通港南1街 支路-11 通港南2街 支路-12 临山街32、 支路-13 临山东1街 支路-14 临山东2街 支路-15 临山西1街 支路-16 临山西2街 支路-17 临山北1街 支路-18 临山北2街 支路-19 临山北3街 支路-20 临山北4街 支路-10.4 本单元规划涉及的地名仅为建议，最终地名以批准生效的命名为准。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 15 1111 规划实施规划实施 11.1 本单元倡导以街坊为基本单位的整体开发。各街坊开发实施需经前海管理局统筹协调。11.2 涉及本单元第 2.2、3.1、4.1、9.1 条款的修改调整，由前海管理局受理并按规定报批；其他条款的申请和修改调整，由前海管理局依据相关规定予以审批。深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 16 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 17 深圳市前海深港现代服务业合作区二十开发单元规划文本 18