1、xx朝阳北路商业地产项目xx中国皮革城筹划方案（V3.0）前 言xx年xx奥运会即将在8月举行，xx通州区的地位伴随首都东扩，通州作为当代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北和东北的交通枢纽，是产业升级的龙头。古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商贸口岸，伴随通州在二十一世纪商贸服务中心定位的明晰，发觉系列大型专业购物中心和当代流通中心，将来通州的商业繁华景象将再现于xx。皮革行业是意大利老式强国，不但拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到当代品牌之中。美国经2、过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不但是皮革生产强国，而且因为气候特征，韩国也是皮革消费市场。皮革产业是我国的优势产业，xx年我国皮革行业规模以上企业，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业处理了大量城乡劳动就业，增进了社会的友好、稳定。作为中国皮革业的龙头，海宁中国皮革城不但是当代皮革业的购物中心和物流中心，而且是中国南方皮革业的发动机，在亚洲3、规模最大，占据中国皮衣市场的四分之一。xx年销售额达成56.8亿元。皮革流通专业MALL市场(城市购物公园环境，专业市场形态，目前称为专业MALL)和海宁区域经济的协调发展取得了巨大成功，假如通州招商将海宁中国皮革城引进在通州，我们觉得设置xx中国皮革城，我们能够预见通州将加速吸引无污染的皮革设计、名品生产和销售终端，汇集中国皮革产业高端资源。著名作家陈祖芬仔细从文化角度解读了作为中国第一商帮的浙江商人，从包玉刚到邵逸夫，这些爱国企业家热心家乡教育，先后为中国各所大学捐赠巨资，带动了中国企业家致富后的财富分配选择，树立了良好的商业文化形象。浙江企业家马云带动中国电子商务走在世界前列，雪豹等一批4、皮革品牌带动了海宁打造中国皮衣品牌的浪潮，当今中国500名富豪中浙江商人占据106个份额，浙江商人无愧于中国第一商帮的称号。浙江皮革行业的企业家不但在东北等地开设市场，而且占领了国外诸多市场份额。xx年此前浙江海宁皮革产业集群已经初具规模，引进了许多人才，但是在引进高端人才方面受到局限，设计方面还是依赖大城市人才。xx年5月海宁中国皮革城完毕建设后来，标志海宁皮革产业成功完毕了升级。作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市企业，卡森集团是中国最大皮革沙发出口企业，23年前最早进入俄罗斯市场，当年的海宁楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经成功开5、拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合作发展的良好老式，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头开发的xx中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革有关企业进京发展。海宁中国皮革城成为我国皮革产业经济效益最佳的购物中心和流通中心，成为行业名副其实的龙头。伴随中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我们要成为皮革强国就必须集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，所以我们需要汇集一流人才，要想吸引一流人才需要汇集在首都这么的高端平台，首都xx的东大门通州不但规划了大运河两岸关键景观，而且规划6、了中国最具档次的生态型总部汇集区。一流的皮革设计和品牌推广人才需要大城市的环境，不但需要良好的居住和办公条件以及为子女教育提供名校，而且需要良好的专业交流环境和出口平台，通州具有得天独厚邻水而居的首都东大门环境。利用xx首都的地位，加紧皮革产业总部经济发展，为通州腾飞汇集高端资源，我们经过市场调查和分析，理性研究了在通州设置xx中国皮革城的可行性。千里之行，始于足下，经过我们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，目前经过多种渠道涉及xx雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国家，高档品牌皮衣今背面对美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。我们预测，xx中国皮革7、城在通州建成后，不但每年能够直接完毕5亿美元以上的销售额，而且能够带动50亿美元以上的总部及后续加工产业汇集通州。将来的通州皮革设计和品牌推广、产品检验、海关服务等机构将在中国皮革城的带动下陆续进驻，古老的大运河两岸将焕发新的生机，通州人成为xx东部商贸中心的理想将加速成为现实。在产品升级方面，中国皮革产业要超越的对象就是意大利等老式皮革设计与生产强国，xx通州成为中国皮革业总部经济区将为我国皮革产业升级做出巨大贡献。目 录前 言2第一部分 市场分析6一、城市基础情况61通州规划中的区域特点62总体规划定位73通州发展条件84通州交通情况与本项目交通情况95xx通州运河关键地块功能定位126通8、州商务园137xx和通州经济发展指标和商业发展情况汇总158通州商业情况179目前通州主要商业分布1910将来通州商业规划:21二、专题市场研究221xx皮革市场现状222沈阳皮革鞋料市场283东北皮革交易市场284. 河北辛集制革及皮革服装业集群295xx鞋业市场调研316经典家居市场34三、通州住宅市场调查361通州住宅调查362瑞都综合体开发413通州世纪新城大盘开发（涉及25万平方米购物中心）424xx市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发45第二部分 项目分析50一、宗地情况501区域位置502宗地目前情况51二、宗地周围环境521周围配套设施522. 周围环境52三、项目SWOT59、4四、项目发展前景预测551商业价值552住宅的市场价值55第三部分 项目操作思绪55一、总体思绪551开发体量552盈利模式提议55二、项目定位56三、目的客户人群57四、业态功能的判断57五、项目开发节奏提议58六、项目开发风险判断601项目运作中可能面临的风险分析602项目开发风险的防范措施提议60第四部分 概念规划方案60一、项目总体规划布局提议601经济技术指标602布局思绪及提议61二、产品建筑设计提议621物业组合622项目商业业态初步筹划633产品体现的主题思想63第五部分 xx中国皮革城品牌价值及其将来对通州区域经济发展的拉动作用分析65一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值10、65二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思绪66三、社会效益分析67第六部分 可行性研究结论68一、通州经济发展指标对商业的支撑68二、规划方面结论68三、通州土地价格趋势结论69四、项目市场定位69五、项目物业功能与业态选择结论70六、项目开发周期及售价预测结论70七、土地价格结论71第一部分 市场分析一、城市基础情况1通州规划中的区域特点图1 通州区位图 通州位于xx东部发展带和东西发展轴的节点。 通州是xx东部发展带上的三个要点新城之一。 通州是服务于东部发展带和xx市域的综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是11、性价比最高的区域型CBD，通州是xx惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同步也是xx连接东北与华北的主要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。 通州在环渤海经济圈的地位 环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环渤海地域5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭，涉及天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的主要港口在内的60多种大小港口在这条线上星罗棋布。以xx和天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世界上城市区、工业区、港口区最密集的地域之一。 环渤海地域以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟12、台、秦皇岛等沿海开放城市为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等省会城市为区域支点，构成了中国北方最主要的集政治、经济、文化、国际交往和外向型、多功能的密集的城市群落。在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用，有力地增进了本地域特色经济区域的发展。xx市作为中国迈向世界城市的首要载体，必须朝当代化、高端化、全球化和敏捷化方向努力，而新城的发展必须和中心城优化调整相联动。根据xx市城市总体规划的定位，通州将建设成为面对区域可连续发展的综合性服务新城，成为xx参加环渤海区域合作发展的主要基地。处于环渤海经济圈中的关键枢纽位置的通州，西距天安门20公里，北距首都机场16公里，东距塘沽13、港100公里。通州区与xx中心主城区有多条道路直接连接，轻轨八通线的建设使通州拥有了轨道交通，愈加便捷了与中心城区之间的联络；京沈、京哈、京津塘等多条高速路穿境而过，与xx市的六环、七环、通顺路和东部发展带联络线在这里交汇，使通州成为xx东部的主要门户；京承、京秦两条铁路干线落实东西，是xx通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路尤其是直接面对xx市东部的河北、天津地域。密集的路网为通州大力发展当代服务业，建成辐射环渤海地域的主要的北方陆路港、首都主要的物流集散地和当代商贸中心奠定了良好的基础。图2：通州在xx的战略定位 xx通州与河北关系 河北是xx的经济腹地，河北是xx、天津工业品巨大消费市场，14、依赖xx和天津作为科技中心和金融中心的地位。 通州临近河北廊坊，到河北廊坊一种小时，与辛集皮革城距离为3小时左右。 通州与天津关系 顺义、通州、亦庄是xx新城建设的要点，其中通州的功能涉及行政职能、国际商务、文化传媒等。而更早还有两院院士吴良镛、中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁等教授学者提议中央行政区迁往通州。通州距离天津约100公里，毗邻天津武清区。 从通州到天津只是需要一种小时，通州是xx和天津沟通的桥梁地带。2总体规划定位v 区域服务中心 v 文化产业基地 v 滨水宜居新城图3：xx通州规划定位xx总规对通州的定位是疏解城区部分职能、建设宜局新城，容积率控制普遍较低。3通州发展条件15、 （1）xx城市总体规划（xx年-xx年）拟定通州为东部发展带的主要节点，xx要点发展的新城之一，也是xx将来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。 （2）xx的空间构造做出了重大调整，新城应配合中心城调整优化，疏散中心城人口和部分职能，培养新的产业汇集。这是通州新城发展的主要保障。 （3）通州新城位于城市的主要发展方向上，地势平坦，土地资源充分，与中心城的交通联络便捷，发展空间巨大。这是通州新城发展的现实基础。 （4）东部次区域是城市将来要点发展的地域，也是xx面对区域，联络天津、河北等省市的主要地域。通州、顺义和亦庄地域是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要16、地域。通州新城位于xx城市空间构造“两轴-两带-多中心”的主要节点上。这是通州新城发展的重大使命。 （5）国家大力推动以京津冀为关键、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海经济区的共同发展，将形成我国新的经济增长极。在环渤海经济关键区中，京津唐三市分工协作的潜力巨大，其中，唐山与天津都利用港口优势发展临港工业，对xx的高端服务业将产生更大的需求，而通州位于xx东大门，区域战略地位突出，是xx主动参加区域分工、服务环渤海的前沿。4通州交通情况与本项目交通情况4环5环轨道M6线轨道S6线通州首都机场至机场16公里至天安门20公里至CBD15公里至天津100多公里图4：xx通州区交通情况 通州到主要城市17、功能标志节点的距离：通州天安门 20公里 通州 C B D 15公里通州天津港 100多公里通州机 场 16公里目前通州到首都机场需要30分钟左右时间，有关道路修通后 20分钟就能够到达机场。 区域高速公路 京哈高速、xx六环、京沈高速、 京津高速 与xx市中心联络 朝阳北路、京通高速、通广路、朝阳路 轨道交通 已建成：轻轨八通线；规划：轨道M6、S6号线本项目交通位置图 5 朝阳北路xx皮革城项目交通示意图 本项目有两个出入口能够从朝阳北路直接进入本项目地块，开车从本项目到达朝阳CBD时间要比通州其他区域更为便捷。本项目经过朝阳北路能够直接上5,6环线。目前xx东火车站设在朝阳区四环，今后x18、x东站将设在通州，本项目离通州xx东站距离较近。 xx沈阳和xx到哈尔滨两条公路经过六环能够以便到达本项目，不论火车还是高速公路都能够满足物流需要。 将来M6轨道线路开通后xx市区人流能够直接做轨道交通到达。目前公共汽车在本地站点为物资学院，今后需要协调在本项目设置有关站点。 有关xx火车东站图6 目前xx东火车站位置在xx城市总体规划(xx年xx年)中，新xx东站的建设，将成为发展通州新城的切入点。伴随东站的建设，xx的客运系统将实现“四主两辅”总体布局，即：xx站、xx西站、xx南站和xx北站为主要客站，新xx东站(通州)、丰台站为辅助客站，新xx东站(通州)预留发展条件。 新xx东站选址19、通州，将强化xx通州物流中心地位，提升了本项目批发与物流价值，以便辐射天津、河北东部、东北等地域。5xx通州运河关键地块功能定位图7：xx通州运河关键地块规划功能示意图表1 通州运河关键地块规划功能表1号：世界文化交流中心2号：滨河演艺走廊3号：国际生态居住区超星级酒店演艺广场低密度住宅电视观光塔文化艺术品交易中心国际学校艺术博物馆潮流艺术街泛会所生态艺术公园艺术家创作室文化广场文化人俱乐部餐饮休闲风情街国际医院4号：地域行政生活中心5号：创意产业综合体6号：商住产业综合体地域行政中心国家文化行政服务基地（版权保护基地）独立式制作区产品展示娱乐体验馆地域图书馆/医院/体育馆集合式制作区星级酒店20、少年/乐龄中心/市民大学星级酒店/艺员公寓SOHO公寓SOHO居住小区新闻资讯中心会议/展览中心商业中心购物中心7号：金融城本项目需要考虑运河关键区域的规划影响，今后零售业态要点放在6号地块。度假五星级酒店要点设在1号地块。商务五星级酒店主要设在6号地块。朝阳北路项目酒店需要定位以商务型为主，注重生态环境保护。浙江商业总部功能与通州商务园配合，要点吸引皮革类有关企业进驻。文化产业企业总部金融/贸易/保险法律/会计/中介服务会议中心服务式公寓6通州商务园 xx通州商务园，是按照xx市总体规划以及城市空间战略调整的要求，为了适应xx市作为国际化大城市高端商务需求，顺应环渤海经济区域迅速发展，由清华21、控股、紫光集团有限企业与xx市通州区人民政府合作，倾力打造的国际化商务园区。表2 xx商务园汇总表 国务院批复的xx城市总体规划xx年-xx年中明确指出新城承担着进一步疏散中心城人口，汇集新增功能的职责。通州新城是东部发展带的主要节点，是xx要点发展的新城，是xx将来发展的城市综合服务中心，是xx参加环渤海区域合作发展的主要基地。通州新城的发展目的是区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。按通州新城规划将在西北部形成与CBD功能互补的商务园。 xx通州商务园正是在这么的背景下产生的，它将是通州实现新城定位和功能的主要载体和开启点。市国资委在向市政府的金融企业发展报告中提出了“一区三园”计划，22、三园就涉及了通州商务园。通州商务园选址位于通州新城西北部的温榆河畔，总规划面积约7.3平方公里，近期开发面积约5平方公里。商务园地理位置优越、环境优美，依托温榆河及其景观资源，是xx市发展亲水型高端商务办公的首选之地。项目规划 项目定位：超大型、低密度、亲水生态商务花园。 绿化率50%，综合容积率0.8，40余万平米的滨河公园 商务办公为主，辅以配套商业和住宅全方位的综合商务支撑体系： 五星级酒店、大型购物中心 、休闲商业街、企业家具乐部、国际会议中心、配套公寓、高尔夫球场商务园项目将分三期进行开发。 首期用地位于通州新城外环内，占地面积约2.7平方公里。 首期开发分四块滚动式进行，总投资5123、亿元，估计xx年完毕。 xx年底，首期首批地块土地整顿将完毕，xx年商务园第一批建成区将投入使用。 首期开发完毕后继续进行二期开发工作，二期约占地2.5平方公里，计划用时3-5年完毕。 余下的200余公顷土地用作远期开发备用。图8 xx通州商务园效果图xx通州商务园与本项目关系研究： 1.本项目xx浙商大厦能够纳入通州商务园功能的一部分，要点吸引皮革、鞋业有关企业总部入住。同步能够吸引皮革研究所和设计企业以及皮革有关品牌推广机构进驻，加紧皮革高端资源的汇集速度。 2.通州商务园一期项目与本项目距离较近，本项目在商业规划方面能够充分考虑利用通州商务园的有关开放平台和有关服务设施。3.本项目今后能24、够和通州商务园联动宣传，吸引众多浙江商业企业，加速通州招商进度，提升招商质量。通州商务园为本项目做成皮革出口中心提供了基础环境，希望通州商务园一期早日动工。总之，通州商务园是xx城东服务环渤海的区域CBD,xx中国皮革城有关资源是通州商务园要点吸引的目的对象之一。7xx和通州经济发展指标和商业发展情况汇总 通州概况 通州区位于xx市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39364002，东经1163211656。东西宽365公里，南北长48公里，面积912.34平方公里，耕地面积453万亩。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武25、清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，平均海拔高程20公尺。分布13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港 减 河。气候属暖温带大陆性半湿润季风气候区，年日照21813小时，年平均气温13.0，降水4498毫米左右。通州区历史悠久，早在新石器时期，境域内即有人类活动。西汉初(公元195年)始建路县，后先后改称通路亭、潞县、通州、通县。1948年12月通县解放，分置通县、通州市。1958年3月县市由河北省划归xx市后，合并为xx市通州区。1960年复称通县。1997年4月撤消通县设置通州区。通州区辖10个镇、1个乡、4个街道。总人口已经达26、成100万，其中农业人口37.18万人。人口出生率3.81，自然增长率-3.42。 通州经济情况xx年-xx年GDP增长情况 图9 通州GDP增长xx年-xx年三个产业构造比 图10 通州第一、第二、第三产业构造百分比通州在岗职员平均工资增长幅度图11 通州在职员资百分比据通州区城乡居民家庭的抽样调查资料显示，xx年1至6月份，通州区居民家庭人均可支配收入为9634.99元，比上年同期增长12.2%；人均消费性支出为6580.35元，比上年同期增长18.2%。 xx年xx人均收入超出1.5万元,xx年xx人均收入17653元比上年增长12.9%，xx年xx城市居民人均可支配收入达成19978元27、，同比增长132，扣除价格原因，实际增长122。 xx年xx人均GDP首破6000美元，清华大学国情研究中心主任胡鞍钢在xx市十次党代会报告中明确提出，到xx年xx人均地域生产总值将达成10000美元。5年内xx人均收入将达成世界高收入水平，皮衣等高档衣饰在xx将有较大消费潜力。8通州商业情况通州社会消费总额有关数据xx年，全区实现社会消费品零售额95.2亿元，比上年增长18.2%。在市场总量不断扩大的同步，内部构造也发生了变化。从吃、穿、用、烧四大类商品销售构造看，xx年吃、穿、用、烧类零售额分别完毕28.2亿元、10.3亿元、52亿元、4.7亿元，比上年分别增长5.2%、1.2%、32.528、%、8.4%，分别占社会消费品零售额的29.6%、10.8%、54.6%、4.9%。与上年同期相比，吃类、穿类、烧类商品比重分别下降了3.7 、1.8、0.5个百分点；用类商品上升了5.9个百分点。市场规模经营更具竞争力。主动运作生态商务园项目，加紧推动物流基地建设，图书出版发行中心、李宁总部、苏宁电器、招商局物流集团等一批要点项目落户我区。老式服务业得到迅速提升，新型商业业态发展迅速，家乐福、万客隆、易初莲花等著名品牌商业落户通州，改造了中仓餐饮文化街、闸桥商业街区，小区和农村商业网点建设取得新进展。xx年末，我区共有连锁门店总数255个，比上年增长174个；营业面积17.2万平方米，是上年29、的1.3倍。 商饮服修网点数26087个，营业人员73604人，比上年增长2.8%。假如xx中国皮革城进入通州一家批发销售额将远远超出目前的 亿元。通州连锁商业发展情况自1997年物美超市进入通州，带来了新的城市消费理念。去年下六个月，大中电器、苏宁电器等电器“大佬”来到通州，世纪联华又悄然登陆，通州商业有了些许竞争味道。眼下的通州，新移民越来越多，商业格局正谋求新的变革。居民消费中低档产品为主2004年8月19日，泰国正大集团23万平方米的易初莲花购物中心正式落户通州。连续几天在易初莲花市内十里堡店和通州店调查中发觉，通州店的日常特价品明显多于市内店。以鞋类为例，20至80元的特价鞋摆满了整30、个鞋类货架，购物人群相对集中在此类商品上。而xx市内店，一样的鞋类柜台，定价要高20元左右。通州区商务局提供的数字显示：通州区的商业网点有16752个，但主要商业网点大都分布在新华大街沿线，上万平方米以上的大型商场仅有6个，3000平米以上的综合超市也仅有7个。这组数据表白，相对于一种城区面积达40平方公里、有着庞大移民人群的大小区来说，通州区大型商业设施分布相对较少，居民消费水平不高。城区商业物业的辐射和分流。八通线、京通高速开通后，拉近了通州与城区的距离。而从目前通州购房者的整体情况看，具有一定消费力的买房人主要来自城区，尤其是朝阳CBD，这些人年龄以2540岁之间的年轻人居多，他们工作在31、城里，与城区生活、消费紧密，选择性强，不排除被城区商业分流的可能，尤其是某些高档名牌类和耐久商品的消费。我们在市场中了解到，某些在市区上班、住在通州的白领阶层，主要消费场合在市区，他们仅把通州当成一种居住的地方。通州既有商业，仍以中低档产品为主，只能满足居民日常消费，缺乏高端和高品质的消费场合。商业环境仍处于待开发阶段。9目前通州主要商业分布图12 通州主要商业布局图 通州各区域商业情况 朝阳路 从慈云寺桥向东的朝阳路段，与八通线并驾齐驱，这里是通州居民老的商业中心，也是他们进城购物的第一站。沿线的远洋天地、住邦xx、韩SHOW、财满街等项目相继推出了不少商场。因为数年住宅开发的积累，这里的居32、民人口数量聚然增长，双向三车道不够宽，有时晚上11点还堵车。有消息说，下六个月朝阳路有望得到改造。 早年开发的华堂商场不论何时都人满为患，虽然去年下六个月开业的易初莲花分担了部分客群，但门前拥挤的情况表白，这里的消费力远远超出了商业的负荷。除了少数几家规模较大的商铺，沿线大部分店铺都是简易的门脸房，别小看这些小店铺，租价都不低。这些店铺早晚都将被拆除，新推出的商铺恰好弥补了空缺，也将提升区域商业的品质，不同的业态组合和定位，已经显现出这里将来的商业市场前景。 北苑环岛 乘八通线没过多久便到了北苑站，这里的新华大街是通州老城区的商业中心，将来这里依旧是通州的心脏和商业中心地带。 与朝阳路相比，新33、华大街的商业设施似乎并不逊色。短短几年，中心区新增了不少大型商业设施。宽阔整齐的公路，从北苑车站端起的新华大街，第一种繁华区域是西门，这儿有西门商业市场、世纪华联超市、大中电器等大型店铺，肯德基也在此占据了一角。 再往东行驶不到3分钟，第二个繁华地段就出目前眼前，物美大卖场、华联商场、人民商场等分踞公路两旁，因为是大中午，永和大王、麦当劳、肯德基都挤满了人，公路上人群熙熙攘攘，颇为热闹，大有城市商业街的味道。这里的消费档次和水平不低。 通州北区 从新华大街向北是通州的北部，武夷花园是这里开发较早、规模较大的项目，一般住宅设计，沿街的商铺已经都开业了，小有规模，是附近几种小区居民的主要消费场合。34、 以通惠河为界，两岸的产品明显不同，南岸是以武夷花园、水恋晶城为代表的一般住宅，北岸则主要是类似珠江国际城的低密度住宅产品。 百万平方米的珠江国际城是老城区域改造的大项目，商业因而被规划为区域的生活广场，总商业面积近10万平方米，分期建成，规划有生活元素一条街、餐饮一条街等多种商业区，完全采用欧式风格，主要服务小区和周围居民的日常生活，6000平方米的物美超市下六个月将进驻该小区。据项目责任人简介，因为周围项目客群雷同，国际城商业定位以中高档为主。为维护与高品质小区相吻合的小区商业，确保投资者的利益，开发商组织了招商部，为出售的小区商铺招租。据悉，珠江国际城的商铺买家中，投资客占5成以上。 果35、园 轻轨八通线北苑环岛下一站是果园环岛。用“火热”来形容目前这里商业地产开发一点不为过。 这里是通州境内大面积小区开发集中地，轻轨以南地域全是新开发项目，在售近十个住宅项目无一例外地先后推出了商铺，规模都在数千平方米以上，商业面积上万平方米的项目就有苏荷雅居、世纪龙鼎、旗舰凯旋、天地美墅、世纪新城等多家。 新华联家园是这里最先开发商业的项目，一期开业的商铺成了这里的标签和价格标杆，这里的商铺总面积将近40万平方米，近二分之一商铺散卖。 这里全部住宅楼盘规划的商铺基本都是临街铺面，世纪新城和天地美墅是这里商业规模最大的两个项目。世纪新城25万平方米商业是通州政府规划的SHOPPING MALL，36、由福建开发商采用国际招商的形式，以购物和娱乐体验为主，如体验乐园、水幕电影等，购物只占商业总面积的40。天地美墅离轻轨有10分钟车程。一期商业面积9万平方米，坐落在别墅区内，形成双向2000米十字休闲街。起价为每平方米15800元，规划有海鲜城、影视城、书城等，单位面积605000平方米，一、二层格局，部分有三层。有消息说，通州招商局正帮助招商。 梨园 下了轻轨梨园站，路边就建起了高高的围栏，潮流街区和园景花园分别规划了3万平方米商业，大部分为沿街的住宅底商，单位面积为180800多平方米，售价为每平方米6500元左右，园景花园的商业基本已经建成。 这条街长不超出1000米，开发的住宅项目仅三37、四个，潮流街区和园景花园两个项目规模最大。轻轨向北约一公里就是新开的易初莲花通州店， 6万平方米商铺散卖后，不论是政府扶持，还是由企业自主招商，经营存在难度，最终都将由市场来优胜劣汰。 从这里向东不远便是DBC加州小镇，紧邻着轻轨(临河里)站。据简介，项目规划的商业总面积近6万平方米，其中5万平方米将兴建一区域购物中心。10将来通州商业规划:xx市通州区商业发展规划（xxxx年）显示了通州商业的发展目的：至xx年，通州将构建与xx国际化大城市性质和通州综合服务中心的功能定位相适应，与中心城商业互补互促的商业流通体系，确立京东商贸中心的地位。通州商业定位三个层次 经过对通州区域特点和目的市场的分38、析，结合xx城市总体规划中通州的定位，规划将通州商业的定位划分三个层次。 以承载文化、亲近自然的运河滨河区为平台，建设北方城市中独一无二的滨水城市商业，以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造通州区商业的最大磁力点。 以东部、南部城区新区开发为契机，发挥后发优势，建设更成熟、更当代、更国际化、辐射更超广域的世界城市商业。 发展宜居商业服务体系，以当代商业的舒适、休闲、安全、以便、快捷来满足消费、发明消费、引导消费，提升小区居住品质，提升居民的生活品质，吸纳城市人口。 规划指出，商业发展模式应由渐近式发展转为跨越式发展。立足于高起点，经过科学的商业规划，预留较充分的土地资源，迅速、直接地形成新的、较39、合理的商业格局，实现商业格局的跨越式发展。 商业发展紧紧围绕生活服务和产业服务两条根本。生活服务商业发展的主体脉络是：打造四个引力点：以吸纳城市居民消费力、整体提升通州城市引力为宗旨，全力打造四个各具特色的超广域要点商业项目。 构建三层宜居生活体系：以服务本地居民、创建宜居小区、打造宜居城市为主要目的，建立三个层次的宜居商业体系。 产业服务商业发展的主体脉络是建设三个城市产业服务项目，拉动城市产业发展；完善农产品交易系统，推动区域农业产业发展；完善工业区商服配套，推动区域工业产业的发展。 空间格局遵照多种原则 在商业的空间格局上，主要遵照与交通节点结合、与优势资源结合、集群化发展与节点式开发结40、合、突出要点、均衡布局等原则。 与交通节点结合也就是主要商业项目的选址与建设必须与交通节点结合，有便捷的交通网络体系。首先是与轨道结合，即结合轻轨站点优先发展商业空间，商业设施位置的选择应尽量能与轻轨建立便捷联络。 （xx中国皮革城选址今后要和xxM6等要点结合）其次是与高速路网结合，主要辅射项目的选址建设要与高速路网结合，与环渤海区域建立便捷的联络。再次是与公互换乘系统结合，让区域商业项目要有通畅和高效的交通换乘，可达性好。 与优势资源结合，主要是与运河景观结合，与文化公园结合，与主题公园结合。集群化发展与节点式开发结合，是大型特色商业设施集中设置，小区商业中心集中设置，小区便利商业终端发散41、节点式设置。 突出要点、均衡布局。城市亮点均衡布局，要点突出；城乡均衡：城乡一体化空间结通州区商务局表达，目前通州的商业消费还是输出多于引进，通州将构建五大商业引力点，谋建京东商业中心。 按照通州区商业规划，中心商业占50，小区商业占50（其中，小区便利终端占10），人均商业体量为1.5平方米，营业面积总量到xx年将达成176万平方米。从目前在售商业情况看，小区商铺和商业街商铺形式的百分比各占总商业形态的35%，商业中心占70%百分比。 根据规划，通州区的商业网点有2.4万个，l万平方米以上的大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。商场和超市都以中低档产42、品为主，消费群体也以本地居民为主。根据通州区的规划，xx年通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色突出的新兴商业。结论：xx中国皮革城属于专业购物中心和物流中心，属于通州要点引进的商业形态。选址方面需要充分与轨道交通部门和公交部门协调，甚至今后与长途汽车站点结合设置专门停靠站点。功能筹划二、专题市场研究1xx皮革市场现状xx皮革行业配套齐全，主要涉及制革、皮革机械、皮革五金、皮革化工和皮革制品等生产企业，经过近23年来发展、演变，目前，大部分生产企业以生产皮革、皮衣、皮件产品为主。产品主要有多种优质皮革；多种真皮、裘皮和仿裘时装；多种箱、包、皮带、万用手册：多种男女皮鞋、劳保鞋靴、军用靴及特型43、皮革产品。90年代早期，xx皮革行业处于辉煌时期，协会内众多企业产品享誉海内外，创有百花、长城、卡巴奇、柏奥迪、新世代等著名品牌，其中“百花”牌皮鞋曾取得“十大鞋王”称号。 xx皮革城xx皮革城市场名称xx皮革城市场地址xx市丰台区永外宋家庄顺八条4号邮编100075电话67625393注册日期6/18/1997行政区号110106注册资金0 (万元)职员人数153经营范围批发零售：皮革及制品，皮革化工，机械五金xx皮革城是华北地域较大的经营皮革及沙发材料的专业企业。主要经营意大利、泰国、韩国、xx等十多种国家和地域的多种优质高、中档沙发皮革。目前该项目已经搬迁，原址已经成为住宅区，皮革城的皮44、沙发等目前在各大家具广场之内。目前xx皮革城原址已经成为住宅区，该项目临近老皮革厂。 xx楠辰皮革有限企业 （1）历史沿革xx楠辰皮革有限企业是于xx年改制后成立的以经营皮革制品贸易为主业的专业化集团企业，至今已经有44年的发展历史。其前身是成立于一九六一年的xx市皮毛皮革行业企业，后更名为xx市皮革工业联合企业，一九八七年又更名为xx皮革企业，企业性质为国合合营。一九九四年，企业组建为xx轻联皮革集团企业，xx年改制为目前的xx楠辰皮革有限企业。注册资金：3680万元注册地址：xx丰台区南三环东路29号法定代表人：李曜现办公地点：xx宣武区广外鸭子桥路35号 （2）企业现状资产情况截止xx年45、底，集团企业总资产4.19亿元。土地房产情况集团企业拥有较为雄厚的房地产资源，总占地面积21.5万平方米、总建筑面积10.9万平方米。主要位于城市南部，大部分在南三环、四环。集团企业目前的房地产资源利用主要分为三类：一是直接用于生产经营；二是因为多种原因闲置；三是用于对外出租，xx年出租收入1468.4万元。设备情况既有生产设备1355台（其中主要生产设备471台，国产设备251台，进口设备1135台）。生产经营情况xx年xx楠辰皮革有限企业实现产品销售收入1.802亿元；利润总额0.046亿元。主要经营目的及范围：制造、加工、销售皮革及制品、皮毛服装、皮鞋、箱包、腰带、皮革五金配件及皮革化工46、原料。 正天兴裘皮市场经营范围囊括裘皮行业的全部品种及产品，涉及进口、国产的兰狐、狠狐、白狐、水貂、獭兔、家兔、鸵鸟、海豹、貉子、滩羊、羊羔、黄狼、狗类、鼠类、猪羊皮印花等。产品有毛皮、毛条、毛领、褥子、围脖、服装衣饰等成品与半成品。 正天兴裘皮市场基础设施： （1）市场配套服务功能齐全，服务周到，管理机制完善，内具加工企业、仓储、办公为一体。并在xx年开办了染色厂和大型的加工园区。 （2）市场周围拥有各类大型服装批发市场、服装布料市场、服装辅料市场、童装小商品市场、鞋类市场。 （3）政府服务机构齐全，拥有邮局、商城派出所、工商所等，为以便新来客户，市场能够代办工商、税务等证照及代收税、费。 47、（4）金融网点众多，设有建行、农行、工行、交通银行、邮政储蓄所，一应俱全。 xx正天兴裘皮辅料批发市场地处xx南城中轴路，xx市丰台区永外高庄118号，南三环木樨园长途汽车站南三百米，位于xx大红门服装商圈的黄金地段；占地12000平方米，拥有商户600多户。开办于1998年的具有特色的、专业性的xx正天兴裘皮市场，至今已发展成华北最大、xx唯一的专业化裘皮集散中心。伴随市场规模的不断扩大，大型裘皮企业的不断涌入，客源与日销售量的成倍增长，已成为国内、国际主要的具有特色的专业性裘皮市场之一。因为道路改造旧的市场将被取缔，目前新市场正在招商。 新正天兴皮革批发市场情况 地址：南四环大红门西北角 48、开发商：威涛投资有限企业。 目前新正天兴市场正在招商。入住的商家主要以旧市场改造搬迁过来的。一层以对外门面为主，二层要点是仓库。 入住商家有：慧发皮革有限企业、亨达利辅料、河北永泰皮革有限企业、金狐狸皮革有限企业、ZIPPER拉链、泰坤纺织等。 市场招商优势： （1）商铺一期经营面积2.6万平米，库房5万平米，七千家商铺，大型停车场可容纳千辆汽车货运，仓储办公，餐饮齐全。尤其是在市场周围外商户特备生活区，满足商户全方位经营要求. （2）租金交一年送一年，是同类市场商铺价格的20%，商铺第3-4年0.5-1元/含库房费用。 （3）投入大量的资金购置十辆免费班车，设定班车和定时班车服务，全程免费到49、各大服装基地接送，并在各接送点设置货品配送等服务，帮助客商接送货品。 （4）50个监控头，二十四小时的全方位服务，几十名保安日夜巡查，为市场安全、货品安全提供了一种强有力的保障。 （5）以便快捷的银行有备无患的保险加盟市场，为您提供愈加固全的服务。客货运送定点按时保障货品及时入店，及时发送到客户手里。 （6）市场在各毛皮集散地设置专门机构，代办资金结算等以便措施，同步为货品流通提供服务。 商户认租优惠政策商铺认租率优惠幅度（免租期）第一阶段：50%以内2007-01-012008-03-31，15个月第二阶段：50%-60%以内2007-01-012007-12-31，12个月第三阶段：60%50、-70%以内2007-01-01xx-9-31，9个月第四阶段：70%-80%2007-01-012007-6-30，6个月第五阶段：80%-90%以内2007-01-012007-3-31，3个月 南北通道两侧店铺几种为4元/天其他为3元/天图13xx皮革市场图片 xx雅宝路市场 xx的雅宝路市场是中国服装界的老字号商业区，雅宝路服装市场作为一条20世纪80年代就兴起的服装专营街，背靠雅宝路使馆区的良好地理位置、当代化的管理和运营模式使其发展成为全国最大的面对东欧的贸易市场，一种联结中国供给商和世界上的贸易团队、采购商、贸易服务机构、以及生产商的沟通平台。每年的贸易额约在20亿美元。据某些老51、雅宝路市场的商户简介，在市场鼎盛时期，这条街的摊位多达1400余个，每天至少吸引着数千位大宗外贸商人的光顾。雅宝路地域商业能够在xx市商业竞争日益剧烈的市场挺立不倒的原因，也是其作为商业发展关键竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量经过便宜劳动力生产出来的低成本商品，经过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地域，从而获取外汇流通和交易利润。雅宝路地域是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地域商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁华的背后折射出的市场范围已经远远超越于xx、乃至中国市场的范围，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说并不为过。 目前52、，雅宝路地域的商家总数在4500家左右，整个地域内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到10%了左右，其他涉及小商品和作为经典服务行业的航空运送占到10%了 尤其是皮毛类服装在雅宝路地域大行其道的主要原因和这里的批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周围市场中的消费人群主要是来自俄罗斯以及某些东欧国家的商贸人士。因为冬季的寒冷，以及中欧贸易的繁华往来，促使这些来自寒冷国家的商人倾向于在价格相对低廉的中国采购冬季服装，所以在雅宝路市场上能够看到到处充斥着用俄文标注的广告牌，以及承接将商品53、货品航运至俄罗斯和东欧其他国家的货运企业。 另外，服装商品中的针织品多数也面对批发客销售，但我们都懂得，本地零售商是不会从这里批发服装的，因为这里的批发商应该算是二、三级的小型批发商，本地商家会直接从一级批发商或生产商那里直接进货，以确保取得更低价格的理想商品。而外籍商人一般不会了解一级批发商的渠道，他们比较清楚地是二三级批发市场的行情，所以能够说整个雅宝路市场做的是二三级批发代理。还有诸多商家直接面对批发市场，所以假如前往散买，对方会告知在售商品无现货，这是一种拒绝零售的方式，同步表白这些商家的客户以批发为主，所以他们一般提前告知二三级批发商或与其约定提货的时间，这么二三级批发商能够按照对方54、的进货要求事先从厂家或一级代理商那里订货。先前，也曾经出现过外国商人直接找到南方厂家进货的事情，但是因为厂家无法按信用保障外国商家的利益，使得多数外国商人不得不重新找到了信用度相对较高的二三级批发商。整个雅宝路的商业经营反应的是近23年来商业经营渠道的不同所带来收益不同的现象，商业渠道的多元化和销售的量化带来了商业市场的兴旺与繁华。 主要的商业区 （1）朝外MEN（2）老番街（3）吉利大厦（4）雅宝大厦（5）天雅大厦（6）万邦科贸大厦（万发市场）（7 ）汉鼎大厦）（8）雅秀服装市场 其他独立商业 另外，周围还遍及有东方圣元大厦（地上6层，主营皮毛、羽绒服、时装、运动服、鞋帽等）、北斗星大厦（地55、上6层，主营皮毛、童装、运动服、时装等）、国星大厦（地上6层，主营童装、羽绒服、鞋帽、皮革等）。目前在雅宝路地域，有部分外籍商贸人士常驻与此，也做起了批发的生意。 市场发展前景 目前，雅宝路地域日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右，xx年的贸易额最高曾一度达成50亿美元。雅宝路地域贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地域。所以，雅宝路地域的将来发展是无法估计的，它必然会造成中国服装业的辉煌。图14：雅宝路皮革商场图片 点评：xx雅宝路市场的存在非常主要，阐明中国裘皮产品和冬季服装在国外具有较大市场，因为xx拥有国际56、机场，各国商人以便到达xx进货，这是沈阳和河北辛集市场合不具有的条件，让俄罗斯等商人从xx朝阳北路皮革城直接进口，要点要做好对外宣传工作，需要印刷俄文和英文宣传品，突出一级批发和质量确保特色。 xx皮革产业从90年代的辉煌到衰落，小型皮革市场面对xx和周围，雅宝路市场面对东欧和俄罗斯国家，所以xx能够出口与国内辐射力特强的大型皮革交易市场存在空白，本项目在xx通州落成，将大大带动xx皮革产业的复兴，同步加速出口产品厂商到xx的汇集速度。2沈阳皮革鞋料市场 沈阳皮革鞋料市场，是东北地域规模最大的皮革鞋料专业批发市场。 沈阳皮革鞋料市场于1993年建成开业，占地4000平方米，建筑面积20000平57、方米，设有1000个档口式经营摊位。市场设备完善配套，设有客、货电梯，4000平方米仓储库房，3000平方米机动车、非机动车停车场。市场内设有银行、储蓄所、机票代售处、客货联运站等一流的服务机构。 市场主要经营皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等十大类二万余种商品。商品起源于意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、辽宁等二十多种省市地域。商品主要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在五亿元以上。 地 址：沈阳广宜街和北顺城路交叉路口 在东北皮革交易中心项目开启后，相当部分商户结伴进入。3东北皮革交易市场 作为温州皮革行业的领跑人物，58、浙江海一角装潢家私有限企业、温州均得利皮革有限企业董事长孙士明与其合作伙伴温州百得利制革有限企业董事长张俊晖抓住了沈阳皮革市场发展的机会， 他们合资注入4.8亿资金在沈阳市建起占地170亩、总面积超20万平方米的东北三省最大的皮革交易市场。 从xx年开始，经过两年的运筹，一种集交易、产品展示、信息交流、仓储货运及其他配套为一体的多功能东北皮革交易中心正式成立，其42000平方米面积的超大交易平台，正成为东北皮革业发展的新起点。40000平方的仓储物流专区，专用的货运电梯，当代化的托运设备以及先进的保安系统，满足国际物流配货条件。2006年8月5日东北皮革交易中心开业仪式隆重举行，与此同步，为期59、四天的东北首届国际皮革皮具展销会也拉开了帷幕。 图15：东北皮革交易中心外景 东北皮革交易中心已建成的一期交易大厅建筑面积4.2万平方米，集展销会、信息交流、专业培训、仓储物流、金融结算为一体，经营八大类两万多种皮革商品。 孙士明他们并不满足现状，为打造一流的国际化市场，他们还将“展会市场”引入皮革专业市场，除交易功能外，皮革交易中心下面还设有仓储中心、物流中心、品牌推广中心、信息中心、技术交流中心、培训中心、万商会、银行、超市、餐饮等配套设施。东北皮革交易市场对通州项目影响较大，两者之间存在竞争关系。在今后的业态设计中需要适度差别化，充分利用xx首都超级平台进行产业升级.加速皮革企业总部在x60、x汇集程度，让我们建设的xx皮革市场成为出口皮革产品的龙头，皮革总部和设计中心汇集地。4. 河北辛集制革及皮革服装业集群辛集市位于石家庄市东65公里处，距xx250公里，铁路、国道、高速公路横跨全境，通达全国各地。 中国辛集皮革城是由国内贸易部同意建设的省级要点项目，属部级工贸小区，是辛集皮革业发展的龙头。皮革城始建于1993年，截止目前，已合计投资14亿元，建筑面积150万平方米，占地1500多亩，是目前最大的皮革服装生产交易中心。城内设备配套齐全，市场布局合理。企业集中进区生产，拥有皮装、皮件生产、销售为一体的企业828家，另有租赁摊位1800余个，年生产羊皮服装、羊绒服装、裘皮服装、尼克61、服530万件，生产箱包、手套、领带各类皮具近1500万件套。辛集皮革业拥有400数年的历史，改革开放以来，辛集皮革业迅猛发展，到1992年，皮革业户发展到4000多家，形成较大的群体规模，但散步在全市12个乡镇150多种街村，大部分是家庭生产，作坊经营，限制了行业的进一步发展提升。为处理这一问题，辛集先后投资3.45亿美元建设了“中国辛集皮革城”和“辛集制革工业区”，引导企业适度集中。辛集是中国规模最大的皮革服装生产交易中心和出口加工基地，全市既有制革、制衣、制件等多种加工企业近1万家，其中全市销售收入过千万美元的集团企业8家，600万美元以上的企业15家，100万美元以上的企业100余家，已62、经有20家企业经过国际质量体系认证，35个品牌的皮装获中国真皮标识，“西曼”、“束兰”2个“真皮衣王”享誉全国。4家制革企业经过了国家生态皮革认证。目前辛集形成了“一城三区“即皮革城和3个制革工业区，4个专业乡镇，30多种专业村的产业格局，从业人员8万多人。形成了革皮、制衣、制件、皮革机械、皮化材料生产销售以及市场销售、生皮交易、原辅材料、当代物流、信息服务等完整皮革产业链，主要产品羊皮服装革和羊皮服装，产品覆盖全国各地，并出口俄罗斯、韩国、日本、欧美、中亚等十几种国家和地域，在俄直销企业达270多家，年销售皮衣350万件。xx年中国轻工业联合会、中国皮革工业协会授予辛集市“中国皮革皮衣之都”63、。图16：河北辛集皮革城xx年全行业实现销售收入9.28亿美元，出口创汇4.06亿美元。河北省辛集市政府专门成立了皮革业发展委员会，xx年，在莫斯科成立了市政府驻俄罗斯办事处并注册了皮革业商会分会，建立起了驻俄企业联络网络，在美国纽约注册了皮革业商会分会，引导皮革企业主动出击，雪峰。佰立特等7家皮革企业已在美国纽约、夏威夷等地设置了跨国企业和直销窗口。辛集制革工业区被列为省要点建设项目和联合国援助项目，被评为“全国乡镇企业科技园区“，成为亚洲最大的羊皮制革基地。小结：中国辛集皮革城占地1500亩，规模大，生产和交易一体化，形成了强势产业集群而且已经打通了出口渠道，项目距离通州也就是两个多小时的64、车程，今后我们应该吸引辛集名牌企业在xx设置出口窗口和企业总部，为他们提供皮衣设计等高层次服务。5xx鞋业市场调研 中联华都红门鞋城xx市中联华都红门鞋城市场有限企业，该市场现已经有上千家入驻商户，汇集了国际国内著名品牌，业务范围辐射华北、东北、内蒙古等二十余个省市地域，同步出口欧亚等十几种国家和地域。其规模之大，范围之广，堪称国内乃至亚洲最大的鞋业集散地。市场位置优越，交通便利xx中联华都红门鞋城位于扩建后的城市中心干道边，北邻京温市场、天雅市场、大红门服装等大型批发市场；紧靠三四环路；有十多条公交线路穿行而过，并在市场门口设有车站，临近南苑机场、赵公口长途车站，并自有大型停车场一种，小型停65、车场若干。交通运送十分便利，实属黄金地段。市场气势恢宏，力求打造鞋业航母市场占地面积30000余平方米，投资2.1亿元人民币，市场建筑面积50000余平方米，设有上千个经营摊位，市场内设中央空调、十部自动滚梯及多部货梯、安全消防喷淋设施、全方位的监控系统、二十四小时保安、银行、通讯、餐饮以及保洁等各项服务设施完善齐备。市场注册资金5000万元人民币，经济实力超强，就规模与档次而言堪称同类市场中的佼佼者。市场发展前景市场在各级政府和部门的支持和各界同仁的关心下，尤其是金融机构的大力支持，为今后市场的开发和发展奠定了牢固的物质基础。经过近一年的试营业和内部调整，积累经营大型市场在管理、发展和调整的66、经验，经过强化内部政策及调整，稳定了经营者的人心，挤出去了炒摊位的商户，给真正的经营商户发明了良好的销售环境。在不远的将来，红门鞋城市场一定会办的越来越好。市场发展条件一是城市总体规划优势。城市总体规划已决定把南中轴路作为全国服装鞋帽、小商品和经营各省市名特优商品商业街，在xx年之前，使其成为xx的第二个“王府井”。近年内清理整顿撤并三环以内的在建市场，给我们的市场带来天赐良机；二是具有丰富的开办和管理市场的经验。企业全部股东都有办过市场、商场的经验，经商阅历丰富。董事长卢华飞同志独道的开办市场经营理念和经验在“浙江村”享有极高的著名度；三是有各级政府和有关部门，尤其是金融机构的大力支持，为今67、后市场的开发和发展奠定了牢固的物质的基础。xx市中联华都红门鞋城市场有限企业愿和一切支持企业发展和协作的单位、企业共同合作、共同发展、共获利益。该市场在各级政府的支持及各鞋业同仁的关心下，企业上下员工齐心合力，共同打造精品鞋业交流的平台，在不远的将来红门鞋城必将成为市场中的一颗明珠出目前首都的城南。必然成为有专业化、当代化、国际化的鞋业贸易中心，它的人气会更旺，生意更兴隆，它将成为打造名优品牌的基地，哺育富翁的摇篮，是鞋业同仁大展宏图的最佳场合。出口贸易本市场百分之四十以上的商户所经营的上千个品牌，上万种鞋类商品面对俄罗斯、法国、德国、英国、蒙古、日本、朝鲜、韩国、xx、越南等十多种国家和地域68、。去年出口贸易额上千万美元，自从我国和欧盟达成不限制出口配额以来，本市场鞋类商品出口贸易与日俱增，比去年同期相比增长15.8%。图17：红门鞋城商场图片小结：1、 目前中联华都红门鞋城是红门商圈最大的鞋业批发城，批发业绩也是xx鞋业批发城最佳的，它所辐射的区域是长江以北。2、 商场不但种类齐全，也是xx最大的外贸鞋批发基地。经营者多以厂家直接供货。3、 市场规模相对它所相应的市场销售量来说是比较小的，因为仓储能力不强，商场内过道大多被各个商家占为临时仓储。市场内外比较拥挤。4、 停车能力匮乏，市场外货品流通不便。 xx大康鞋业批发市场xx市丰台区大康鞋业批发市场，于年成立，占地面积约万平方米，69、是集运送、市场、服务、仓储于一体的大型鞋业批发市场。日前，该市场正投资亿元人民币兴建“xx国际鞋帽交易中心”，建筑面积约万平方米，以主要处理商户经营场地问题。目前，该中心的前期手续已基本就绪，并取得了xx市规划局颁发的建设许可证，年月中旬取得动工证，目前已开土动工，工期为个月，估计年月前交付使用。大康鞋城自年月日开业以来，在短短四年内已成为华北地域规模较大、效益很好的鞋城。将来的“xx国际鞋帽交易中心”将力图成为亚洲规模最大和效益最佳的专业鞋城，是商家将来发展的理想之地。大康联络方式 鞋城名称：大康国际鞋城 鞋城地址：xx市丰台区右外开阳路8号图18：大康鞋城我国皮革市场带动产业升级的必要性目70、前我国年产猪皮8000万张，羊皮4000多万张，牛皮xx多万张，分别占世界总产量的14、18和50以上。另外，皮鞋年产量约24亿双，占世界总产量的40，居世界首位；鞋类消费量占世界总消费量的22，是全球最主要的皮鞋生产国和消费国之一。虽然如此中国在很大程度上仍摘不掉“大国”的称号，带不上“强国”的帽子。在中国市场，国外某些名牌皮装单件价值达成上千、甚至上万美元，而我国皮衣出口平均价格只有40美元件。皮鞋出口平均价格只有6-8美元双，中国货几乎成了国际皮革市场上便宜的代名词。不论是生皮还是成品革或皮鞋，其质量与国际相比都有较大差距。近年来，我国皮革业大多完毕了体制转换，经营方式的先进性已经得到很71、大改观，但是技术手段的先进性则没有明显改善。一种不容忽视的战略思想是要大规模推动技术手段更新，尽早完毕技术工艺、生产手段向世界一流的过渡。要想成为皮革强国需要在市场建设和产业升级方面做好基础工作。第一，河北和沈阳既有的皮革市场在打造著名品牌方面受到人才局限和平台局限，我们要想在皮革产业方面超越国外，需要在设计和产品生产和品牌营销方面提升。培养和引进设计人才和皮革产品加工高级技术工人都需要一种良好的产业汇集环境，需要中国和意大利以及韩国设计教授和大学进行交流，没有大批优异人才的汇集就不能实现设计的超越，更谈不上产业升级。通州能够辐射华北和东北庞大的市场，也能够销售高端产品，同步也以便外商前来采购72、与交流。通州拥有的生态CBD宜居环境，具有了皮革产业高端资源汇集xx的条件。所以我们提议xx中国皮革城落户通州，充分发挥通州区域优势和xx中国皮革城的示范作用。第二，我们提议在xx中国皮革城落户后，在通州合适区域规划生态型皮革产业园，要点生产高档皮衣等高附加值出口产品为主。按照10亿美元左右出口规模规划出口皮革产品产业园一期，滚动发展，防止土地资源挥霍。第三，提议政府在xx皮革城建成后，规划建设中国皮革专业大学，要点培养优异设计和生产以及营销人才。我们觉得利用在通州建设xx中国皮革城的机遇，设置通州xx皮革产业园区，加紧中国皮革产业升级步伐。6经典家居市场 宜家家居 1943年由其创始人英格瓦73、堪普拉德在瑞典创建的宜家家居，历经半个多世纪的发展，如今它已在全世界29个国家和地域拥有163家商场。贯以“提供种类繁多、美观实用，老百姓买得起的家居用具”为经营理念的IKEA家居于1999年已经进驻xx。图19：xx四环宜家家居xx家居产业示范园 中国xx家居产业示范园位于xx市通州区经济技术开发区西区，关键区位得天独厚，立体化的海陆空交通网络，全方面辐射环渤海商圈及北中国地域，连接全球，抢占中国家居产业第三极制高点。示范园涉及万平方米的中心展厅，万平方米的辅助展厅，万平方米配套组装加工厂，万平方米仓储配套，万平方米商务配套区，总规划面积公顷，总规模万平方米。 依托中国xx家居产业示范园的创74、展家居以50万m主展销厅、20万m辅助展厅，集成家具、建材、家饰、家电等产品，提供一站式购物模式，以低运营成本、超级大卖场、齐整产品链、一比一的仓储平台、一条龙商贸链、全方位增值服务、体验式购物的优势。创展家居，西接xx成熟家具商贸圈，东连河北香河家具批发商圈，雄踞xx东部家具商圈正中心，贯穿南北，人气交汇，商机无限。创展家居，以名品精品真品家具著称，百万平米家具家居展示直销中心，集成国际经典家具、欧美古典家具、红木家具、实木家具、办公家具、沙发、藤制家具等高端精品家具，形成地方名牌、特色品牌、国际经典品牌、专业精品相结合，地方馆与专业馆结合，品牌旗舰店与品牌特色店结合的品牌旗舰店汇聚，汇聚成75、主题鲜明，特点突出的海洋式家具汇聚。创展家居，以不到xx家具卖场平均价格1/3-1/5的租金成本，全方位降低经营成本；以海洋式家具直销店汇聚的优势，给您更多选择的同步让您进一步享有“买家具到厂里”的批发价格；同类产品同等质量更低价格，创展家居，坚持便宜才是硬道理，家具的海洋，更多更便宜。在创展家居，您有足够的时间海选家具，您有足够的机会捞到便宜。创展家居首期家具馆将于今年9月正式开业，集休闲、潮流、餐饮、娱乐于一体的北中国首座家居主题shopping mall将成为经营特色，百万平米展示，千家品牌汇聚，1/3成本经营系列优势成就xx东部家具商圈龙头风范。图20 xx家居产业示范园鸟瞰图 xx中76、国皮革城将设有以卡森自主品牌的皮革沙发等类型中高档家居商场，业态与既有家居中心进行差别化，突出自己的特色。三、通州住宅市场调查1通州住宅调查 xx年xx房地产市场成交金额共xx亿元，比去年增长了20%；销售面积2287万平方米，比去年增长3%；平均单价8792元/平方米，比去年增长16.7%。房地产开发建设趋缓。xx年通州房地产业实现增长值14.1亿元，比上年增长5.6%，占地域生产总值的8.6%。在国家一系列宏观调控政策下，房地产开发健康发展。xx年，全区房地产开发完毕投资53.4亿元，占全社会固定资产投资的45%，比上年55%的比重下降10个百分点。商品房建设和销售平稳增长，xx年完毕商品77、房施工面积504.4万平方米；竣工面积153.2万平方米 ；房地产业完毕住宅施工面积348.6万平方米；竣工面积115.8万平方米。商品房销售面积147.7万平方米；其中住宅销售面积137.7万平方米，占总商品房销售面积的93.2%。商品房销售额77.3亿元；住宅销售额69.6亿元，占商品房销售额的90%。在市场供销活跃的情况下，城乡居民住房条件得到改善，城乡居民人均住房使用面积达成17.7平方米，比上年增长0.6%。从中可见通州住宅销售面积在xx总体百分比为6%，属于较小的百分比。通州区将从xx年起严格控制单纯住宅房地产开发，将来通州新城将新增的6350万平方米建设项目中，住宅房地产总量将控78、制在30%以内，总面积估计在189万平方米左右。同步，地铁M6沿线将建设保障性住房。 通州住宅价格变动情况 自从xx年以来，通州的发展势头就很猛，xx年八通线的开通加速了通州的发展，供给量激增，供给最集中时，居然集中了近百个在售项目。但是，去年下六个月，通州有关部门透露，通州将停止批新的住宅供给量。进入xx年以来，通州板块住宅供给量明显下降，而且，老盘也降低了销售速度。 xx年已知的新项目供给是50万平方米的梨园小镇二期、33万平方米的自由小镇等，另外，蓝调沙龙还有42万平方米，世纪星城也有部分供给量。这么的供给量相对前两年有明显下降。xx年通州区域轻轨沿线的住宅项目普遍上涨了500元/平方米79、。xx年前4个月，再次上涨。xx年4月，通州板块的住宅均价已经从xx年年初的4000多元/平方米，上涨到5000多元/平方米。图21 xx年 通州部分住宅项目价格表5 xx年通州开盘项目汇总项目名称开盘时间物业类型开盘价格珠江国际城xx年5月12日别墅和部分板楼xx年均价：5865元/平方米。xx年板楼户型面积为120-220平方米，均价：8000元/平方米。月亮城堡xx年10月18日公寓58平米到230平米精装修房，一居、两居到三居都还有房，房型有平层和跃层，平层均价2xx元/平米，跃层价格2xx-25000元/平米。柳岸方园xx年11月一般住宅2006年5月28日正式开盘均价5450元/平80、方米xx年户型为130平方米三居，11层板楼。估计均价8000元/平方米达观别墅xx年5月1日,9月29日别墅京东之玉xx年5月15日别墅尚东庭xx年8月1日,11月别墅世纪星城xx年7月19日,10月27日一般住宅xx年起价6000元/平方米。世纪星城23号楼07年12月23日开盘销售。 23号楼为18层板楼，户型面积101至106平方米两居，均价10900元/平方米，23年4月入住。 另外还有少许顶层复式，户型面积205、220平方米，均价11800元/平方米，23年7月入住。潮流街区xx年12月一般住宅十号楼为21层板式高层，面积为67-118平方米一居-三居，均为两梯四户，均价670081、元/平方米。（2006年9月22日讯）户型面积全部为62、71平方米一居和78、93平方米两居，开盘均价1xx元/平方米，现房，一次性付款9.8，取暖费为30元/平米。（xx年12月16号讯）旗舰凯旋xx年3月26日,5月8日一般住宅光谷新城xx年4月18日,9月18日花园洋房瑞都公园世家xx年6月23日一般住宅为18层板楼，户型面积84平方米两居和127平方米三居，目前仅剩127平方米三居，均价6900元/平方米。阿尔法小区xx年2月1日,3月28日一般住宅新城阳光xx年2月2日,10月29日一般住宅表6 xx与通州部分公寓价格表区位环线位置名称开盘时间户型使用面积房屋装修均价平米/元物业费82、元/平方米/月通州区东北 五环至六环月亮河城堡xx年5月平层精装170006.5跃层精装xx06.5通州区东 五环至六环京贸中心xx年8月精装70003通州区东 五环至六环东阁雅舍2002-8-18精装42001.7 通州区东 五环至六环京贸国际公寓2004-4-8精装56982.45朝阳区雅诗阁酒店公寓一居室105-120二居室178-205三居室249朝阳区东北 四环至五环华彩国际公寓2007年11月18日精装公寓190003.48朝阳区北 四环至五环融域2005-4-23精装xx02.59-2.83朝阳区东 三环至四环韦伯国际发展中心待定公共部分精装165005.8朝阳区东 四环至五环国83、贸生活馆2007年11月3日毛坯165002.8朝阳区东 四环至五环金地名京xx年1月平层精装1900045LOFT精装23000朝阳区东北 四环至五环万方国际公寓2007年11月10日精装17800待定海淀区西北 三环至四环西海xxxx年年初公共部分精装250005海淀区西 三环至四环新华联国际2007年10月27日精装265006 通州一般住宅和公寓项目 京贸国际公寓京贸国际公寓是由xx天旭房地产企业独资开发的大型精装外销小区，项目占地5.77万平米，总建筑面积24万平米。一期9万平米已于xx年年底成功入住，二期15万平米，将于xx年10月和12月底相继入住。 京贸国际公寓面对的是xxCB84、D及泛CBD区中具新锐思想，注重生活品质和情趣的社会中坚阶层。京贸国际公寓二期诚邀台湾中美圣拓与澳大利亚SUN TAI DESIGN联袂打造二期室内设计，同步，提出全新“情景式样板间”设计理念，在实楼样板间中做出多达六种不同风格的样板间。 京贸国际公寓提倡“CBD理性生活观”，强调生活居住的完整性和舒适度，所以，京贸国际公寓在提供完善生活配套的基础上，领养了小区南侧的50亩树林，并根据其原生地貌，打造出东部最大的3万平米私家园林，让业主在繁忙的城市生活之余，享有自然，享有绿色。 图22：京贸国际公寓项目位置： 进通州就能看见一种非常气派的小区，小区内配套设施非常齐全，有超市，游泳馆，网球场，健85、身器材，大型的花园及广场，环境相当棒，交通也非常便利 从城铁到小区走路只需8分钟 667 668 669 728 342 855312 等等多路车 非常便捷的京通高速路到国贸也就18分钟。配套设施： 6000平米小区会所，健身房800平米：涉及跳操区、器械区、台球、乒乓球、棋牌室、飞镖室、足底保健；便利店、美容美发、洗衣店、洗像店、汇佳小朋友馆；半地下温泉游泳馆(1000平米)、桑拿房；网球场(近1000平米) 中小学：通州四中、潞河中学、小区小学 幼稚园：汇佳幼稚园 综合商场：华联商厦、新华商场、人民商场、物美超市、华联超市、世纪华联、小白羊超市、京贸圣达超市 邮局：新华大街邮政支局 银行：86、工行、建行、中行、农行、ATM自动取款机 医院：新华医院、潞河医院、妇幼保健医院、京贸小区医疗中心其他设备和设施 坐落于朝阳区绿化带中，3万平米的小区园林；大型外销精装修小区，近6000平米的会所，泛CBD区域唯一拥有温泉入户的高档公寓项目 价格走势分析该品牌楼盘开盘在2004年4月8日，我们以23年至23年平均价格为参照根据。04价格05价格06价格07价格08价格5700元5700元5700元7000元9600元 该公寓0423年价格基本无浮动，平稳保持在5700元/平米的均价，与住宅价格有所不同，公寓价格23年起点高，与23年住宅价格基本持平；0623年初，价格也程明显的走高趋势，06287、3年增长率为22.8，0723年初增长率为37.1，与住宅相比增长率要慢一拍 由以上走势分析： 1.0423年公寓需求量不大 2. 通州商业环境逐渐成熟 3.0623年的增长率稳步提升，阐明通州区在逐渐形成xx市新的CBD区。 4.公寓市场需求会逐年旺盛 高档住宅月亮城堡 充分利用大运河和月亮河景观，建设高档豪华小区公寓售价从1xx元/平方米提升到17000元/平方米。图23：xx通州最贵的住宅楼盘月亮河2瑞都综合体开发图24：目前通州最大的城市综合体瑞都国际瑞都国际是由首都机场地产集团投资开发的具有城市综合功能的大型建筑群，项目位于通州区南部新城中心，现已建成开业的瑞都国际(家乐福)购物广场88、和瑞都国际商务中心紧邻八通城铁九棵树站。 瑞都国际根据xx新的城市规划要求，将瑞都国际定位为具有高尚公寓住宅、商业购物广场、商务写字楼、商业步行街以及城市景观休闲公园构成的当代化的城市商圈。 瑞都国际总体规划70万平方米，有四个部分构成。目前中轴路的东侧作为瑞都国际的一期已经完毕，第三块我们即将建设第二座的瑞都国际纯商务写字楼。发展商根据项目的建设，目前xx瑞景房地产企业已经完毕了满城园一期，形成商务中心满城园的休闲公园以及商业步行街。 字串8 瑞都国际购物广场已成功引进了家乐福、麦当劳、国美电器、中复电讯等几十家国内外著名商家入驻，同步形成了瑞都国际购物广场与临街独立商铺的连动互补，形成商业89、业态经营、管理最佳配比。该项目开发起点较高，功能完善，xx中国皮革城与该综合体的功能性相比，将愈加突出皮革专业购物中心和物流中心特色，突出文化内涵。3通州世纪新城大盘开发（涉及25万平方米购物中心）世纪星城由xx顺华投资集团有限企业旗下的xx顺华房地产开发有限企业投资开发的超百万平方米大型复合性国际生态文化生活城。顺华集团下属企业有xx顺华房地产开发有限企业、福建顺华房地产开发有限企业、xx华胜富邦投资有限企业、xx卓利行投资有限企业、福建顺华物业管理有限企业等。主要从事房地产综合开发，在xx、福州、厦门等都有大型地产综合开发项目，在装修工程、建筑装饰材料、电子产品生产和房地产物业管理等领域进90、行多元化经营发展。xx年，顺华集团凭借十数年积累的雄厚经济、技术和管理实力，在全国要点城市实施战略突破。xx年，抓住首都建设千载难逢的机遇，挥军北上， 在xx东大门、通州西部门户部位的杨庄村拿下2089亩的世纪星城建设用地。在前期，顺华集团投入上亿元资金改造区域内电网，将17条高压线路埋铺地下，整改改造了污水排放设施，修建了杨庄亮丽工程等市政工程，使项目周围环境旧貌换新颜。在环境改善后，顺华集团确立了“住宅、商业、教育、市政”四位一体的开发模式，把项目分为四个构成部分，相互关联，相互推动，以建设城市的理念与形式开启了世纪星城的建设。 世纪新城总占地约1570亩、总建筑面积约163万平米，投资总91、额约45.8亿。世纪星城总占地676.09亩，规划总建筑面积86万平方米。涉及：Shoppimg mall项目，规划建筑面积约25万平方米；教育产业园区项目，总占地768.45亩，该产业园区将建成一种集中小学教育、高等教育、成人教育及职业培训为一体的大型国际化教育中心，建成后即成xx东部地域教育中心，小区还引进了具有136年办学历史的美国加利福尼亚大学，在世纪星城内创建专门培养在亚洲区域工作人才的国际教育学院。顺华企业将紧邻教育产业园区西侧的绿化隔离带300亩土地认领下来，作为整个教育产业园区的运动健身中心，使整个教育产业园区的用地规模达成1000亩以上；市政道路工程项目占地446亩，由15092、0米长的靓丽杨庄大道和通州第一条商业步行街构成，它建成后将与Shopping mall以及世纪星城另外两个商业组团形成将来xx市四个商业关键之一。图25 世纪星城位置示意图世纪星城是顺华集团开发的一种超百万平米规模的一种京东的超级大盘。世纪新城位于通州区与朝阳区的交界处，紧邻京通迅速路和两广路，它是一种被几条交通和城铁团团簇拥的一种大盘。世纪新城目前已经开发了一期，今年要投入50万平方米的2、3期项目的建设。xx年要投入一种25万平方米的一种大型商业地产项目。世纪新城一期是于xx年投入开发并投放市场的一种15万平方米的高品质住宅小区，我们在这一期产品打造当中，我们采用了超大楼距、超薄板楼、超短93、进深，一厅两户，南北通透，超大品质的一种楼盘。一年多来我们投放市场后来，一直受到xx各个地方，尤其是朝阳区CBD地域的年轻白领的欢迎，我们每次投放产品都被这些年轻白领抢购一空，目前世纪新城一千多户的业主已经全方面实现入住，而且在入住后来，深感到该产品的优异，世纪新城业主和社会各界给顺华做出全方面高度的评价。图 26世纪星城一期住宅效果图图27 世纪星城购物中心效果图一年多来，顺华集团取得几十项，从建设部、商务部到xx市有关部门的几十项荣誉。他们想在这种力量的推动下，二期、三期以及来年开发的四期会做得愈加好。 表7 世纪星城开盘价格变动表 （来自搜房网站）三期22、23号楼世纪星城23号楼07年94、12月23日开盘销售。 23号楼为18层板楼，户型面积101至106平方米两居，均价10900元/平方米，23年4月入住。 另外还有少许顶层复式，户型面积205、220平方米，均价11800元/平方米，23年7月入住。 一次性付款9.8折，银行按揭9.9折。（xx年1月3号讯）三期世纪星城三期25号楼07年10月27日开盘，已售完。 25号楼为18层板楼。户型面积99、105平方米两居，开盘均价9800元/平方米，2008年7月30日入住。22，23号楼估计11月底开盘，均价为9800元/平米，户型为100平米两居，13层以上为复式。（xx年11月1号讯）世纪星城三期10月27号开了一栋楼，已95、售完，其他的估计11月开盘。（xx年10月31号讯）世纪星城三期世纪星城三期25号楼估计23年10月开盘。 25号楼为18层板楼。户型面积99、105平方米两居，开盘价格估计10000元/平方米左右，2008年7月30日入住。(xx年10月4号讯）世纪星城目前有143平米的顶层跃层，11200元/平米，和一层176平米的下跃，8300元/平米。（23年10月15号讯）三期24号楼07年7月19日开盘，户型为99、109平方米二居。已售完。（2007年7月31日讯）三期18号楼估计23年开盘，18号楼为18层板楼，两梯两户，户型面积为98-143平方米二三居，价格未定。(2007年8月29日讯)96、二期长城国际A段已售完（2006年4月23日讯）三期19号楼已售完（2007年4月23日讯）二期长城国际A段目前仅剩30套，户型为1套63平方米，几套48平方米，9套51平方米一居，价格7000-7500元/平方米。（2007年3月8日讯）三期19号楼2006年9月29日正式开盘，2008年7月30日入住，19号楼为板楼。主力户型为98平方米两居、143平方米三居。目前仅剩10套，户型为140、143、144平方米三居，起价6000元/平方米。（2007年1月29日讯）二期长城国际A段2006年9月29日正式开盘，2008年7月30日入住。主力户型为一居43-63平方米。1栋板式20层建筑共x97、x户，为亚洲最大单体板式建筑。二期共分为A、B、C、D四段，A、B段为住宅，C、D段为商业，首次推出A段共620套。目前仅剩70套43-63平方米一居，起价6000元/平方米。（2007年1月29日讯）一期现房即买即住，各证齐全。已售完。(2006年9月19日讯)小区商铺价格：16800元/平方米(均)世纪新城项目运作评价： 1.作为福建企业进军xx市场选点通州精确，xx年就开始进军通州。 2.以教育和商业作为卖点，总体拿到土地价格较低。 3.在开发过程中得到朝阳CBD白领顾客的认同。 4.筹划和招商先行，世纪星城购物中心与WALMART,JUSCO,百安居迪卡侬建立了初步合作意向。 5.每期98、分期开发面积在10-20万平方米区间，对xx中国皮革城的住宅分期开发具有参照价值。销售价格对本项目也有借鉴价值，今后我们需要继续关注其购物中心开发和商铺销售价格。4xx市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发 已经封顶的鹏润国际潮流中心地处xx西南四环交汇处的中关村丰台科技园区，与拥有500座独栋写字楼的总部基地汇聚一堂，东临xx国际汽车博览中心，南靠总部国际区，与世界500强的跨国企业为邻。2005年5月18日，作为xx第一种招拍挂的商业项目在当初就引起业界巨大轰动和猜测，黄光裕当初就放言：“地产我们一样有大的规划，最起码要建立起全国化和规模化，这是我的希望。”图28xx鹏润国际潮流中心位置和99、建筑模型 xx鹏润国际潮流中心项目占地7.8公顷（117亩，每亩地价为756万元），项目地价8.85亿元地价，项目投资额38亿元。因为定位多次变化，项目延期动工，项目总经理频繁变动，造成中国纺织报的公开质疑。图29xx鹏润国际潮流中心业态定位xx鹏润国际潮流中心项目对我们的启发1. 商业地产项目地价过高已经成为项目较大的风险，商业地产需要运营和哺育，不然虽然鹏润地产这么的明星企业也倍感压力。2. 在项目定位方面注重外地和本地结合，注意听取行业内教授意见，防止主观定位造成 的系统风险。通州玉桥西里地块拍卖及其对我们的启示 按照标价计算xx通州部分住宅超1万元/平米 11家开发商通州“抢”地（依最100、高投标价计算住宅超1万元/平米，教授称此价位存在风险） “假如按照最高投标价格来看，通州住宅销售价格至少将达10000元/平米。”昨天（2007年10月24日），xx新华联伟业房地产企业副总经理陈海旭告诉记者。令陈海旭感到吃惊的通州区玉桥西里地块昨日（10月24日）开标，该地块吸引了远洋地产、xx新华联伟业、哈尔滨世茂滨江、xx东亚新华等11家全国著名地产企业投标。业内人士指出，通州的地块出现如此剧烈的竞争，开发商对土地资源的饥渴体现无疑。 5家企业投标价均达3.6亿元 来自xx市土地整顿贮备中心的信息显示，通州区玉桥西里地块属于今年出让的住宅用地中相对较远的地块之一，该地块位于近郊通州区梨园101、镇和永顺镇。该地块详细四至范围是东至玉桥中路；南至玉桥西里小区一期；西至小街西路；北至运河东大街。土地性质为居住用地，土地面积为5.4万平米，规划建筑面积为13.8万平米，按此初步计算，该地块的容积率在2.5左右。假如按照该容积率来计算，该地块主要开发中高层板楼。 据了解，参加此次土地招标的11家地块企业有2家上市地产企业背景，其他的则均为xx或其他城市的著名地产开发企业。招标显示，共有6家地产企业的投标价格超出招标底价，其中投标最高的为xx五河地产和远洋地产有限企业联合体，投标价格为7亿元，超出投标底价3.05亿，假如按该联合体的报价来看的话，该地块的楼面地价5050元/平米，住宅销售价格至102、少将达10000元/平米，而目前通州一般住宅的销售价格约在65007000元/平米。 “近年来通州公开出让的土地较少，但因为此前通州开发的住宅主要为中低档住宅，所以大开发商极少在通州进行地产开发。”永同昌集团营销总监肖志刚简介说，3年前通州的平均房价也就是4000元/平米左右，一般做高档地产开发的开发商是极少在通州拿地开发住宅。该地块出让能够吸引如此多的地产企业，尤其是涉及远洋地产、世贸地产等上市地产企业的关注，阐明开发商对土地资源的饥渴。 教授称通州住宅均价超1万元存风险 通州区玉桥西里地块招标底价为3.95亿元，按此价格计算，该地块的楼面底价为2862元/平米，也能够看出政府有关部门对通州103、区域土地出让价格的心理底线。但是从开发商参加投标开发的投标价格来看，则出现了剧烈的竞争局面。 “有6家开发商投标价格超出投标底价，而最高价则达成7亿元人民币，超出投标底价3.05亿。”陈海旭表达，假如报价最高的开发商取得该地块，该地块的楼面地价将超出5000元/平米。对此陈海旭觉得，按照这个价格开发出来的住宅销售价格至少将达10000元/平米，而这个价格能否被购房者接受则存在风险。 在陈海旭看来，通州楼面地价超出5000元/平米就存在一定的风险，假如超出这个价格的土地，他们企业则肯定要谨慎考虑的。据陈海旭简介，通州区域xx年一般住宅的均价在3500元/平米，虽然八通线开通后，通州房价出现了迅速104、上涨的局面，截至今年的平均价格在65007000元/平米左右，4年间通州一般住宅销售均价上涨了3500元/平米左右。 “10000元/平米的售价对于通州住宅绝对是一种坎。通州房价都到10000元/平米，那四环左右的房价该到多少钱呢？”陈海旭表达，按照正常开发进度，该项目一年半左右进入市场，一年半后通州房价能否上涨到10000元/平米则不好预测。 “大家都是在等米下锅，只要有米下锅就能够有饭吃，至于等到的米是大米还是小米已经不是很主要了。”肖志刚则觉得，开发商对xx地产市场的前景均具有很好的心里预期，目前主要是考虑到土地数量，土地质量则放到次要位置。从通州地块的剧烈竞争能够看出，开发商对土地的争105、夺已经开始扩展到郊区，“此前开发商主要还是争夺5环内的地块，目前则出现了对郊区优质地块的争夺。” 有关新闻：开发商懊悔投标出价偏低 “价格还是出低了，我们真的是很想拿下这个地块”，昨天的投标成果一公布出来，一家参加了当日投标的开发商就直说懊悔。他说，本觉得自己出的价位已经差不多了，但是没有想到竞争会这么地剧烈。 众多房产大鳄的青睐让这个地块变得炙手可热。顺华集团总裁助理程天庭表达，看好通州主要是两个原因，一是xx东扩，通州目前是xx东部要打造的新城之首，二是环渤海经济圈的带动，通州目前是xx参加环渤海建设的基地。程天庭表达，目前通州的平均房价已经突破7000元/平米了，而这一地块位于通州新城比106、较中心的位置。就目前的发展态势来看，这一地块将来的房价肯定会有一定的涨幅。 一样参加了当日投标的还有刚刚在香港联交所挂牌上市的远洋地产。据了解，远洋地产此前并没有在通州开发过项目。但是，远洋地产开发部责任人昨日仅证明了参加该地块投标一事，没有透露更多信息。 在昨天（10月24日）参加此地块投标的开发商中，世贸无疑是最受关注的一家。记者了解到，世贸此前并没有在通州开发过项目，而且世贸擅长的是高端项目，多数业内人士看来，高端项目在通州的接受度还有待考量。世贸有关责任人昨天在接受记者采访时表达，参加投标确实是看好通州的这一地块，但是婉拒透露其他信息。 通州部分地块拍卖对我们朝阳北路项目土地获取的启发107、 启发之一：玉桥西里地块纯住宅拍卖每亩地价已经达成5.4万平米 容积率2.5 （81亩）864万元，拍卖地价487万元 启发之二：通州区政府目前不鼓励纯住宅开发 鼓励商务型高端地产开发，害怕xx变成睡城。我们只有将商业得到政府大力支持，土地带有商业面积条件限制才有可能在400万元以内拿到朝阳北路地块。 启发之三：众多发展商都看好首都东扩和通州在渤海经济圈的优势地理位置。表8 朝阳北路地块拍卖可能的竞争对手远洋地产总经理李铭拥有上市企业和远洋集团支持已经开发了朝阳CBD数个项目，近期收购了颐中地产世贸地产上海地产大鳄董事长许荣茂擅长开发高端住宅项目鹏润地产国美集团背景，董事长黄光裕目前在开发四环108、大型商业地产项目中粮地产中国粮食集团下属大型房地产企业，已经收购了西单购物中心，中粮地产属于上市企业中国粮食集团董事长由宁高宁担任，拥有发展深圳华润万象城大型购物中心经验第二部分 项目分析一、宗地情况1区域位置 本项目位于朝阳北路的北侧，西至朝阳区交界小路，东芝xx物资学院临近多层小区，北至规划路。周围最主要参照建筑群是xx物资学院。本项目xx物资学院图30：项目在通州区域的位置目前项目南侧是主要干道朝阳北路，有东西两个路口汽车能够转向进入本项目地块。地铁M6线路从朝阳北路经过本项目，估计地铁站点与本项目之间距离不远，增长了本项目的零售价值。地铁6号线西起海淀区的五路站，沿玲珑路、三里河路、朝109、阳北路，至通州东小营终点。6号线全长41.74公里，全线设站28座，其中有13座换乘站，建成后将成为连接xx城区地下的横向大干线。下 图31：xx物资学院大门2宗地目前情况项目所在地块地势平坦，中间堆有较多浮土，朝阳北路临街部分有少许农民住房，大部分居住外来务工人员。 图32：西侧界线 图33：东侧住宅图 34：项目朝阳北路临街建筑图35 项目中间地带现状二、宗地周围环境1周围配套设施 主要配套xx物资学院，今后项目要求配套幼稚园、邮政局、残疾人康复中心、敬老院、九年制义务学校.2. 周围环境图36：朝阳北路项目对面南侧环境本项目用地图37 朝阳北路项目周围用地情况 项目西侧为朝阳区用地，根据110、M6线路规划以住宅为主，项目南侧以住宅为主，同步有一块特殊用地。项目东侧为已经建成的多层住宅和xx物资学院。 项目东北是通州商务园对本项目具有主要帮助，其总部经济所具有的综合环境能够共享。项目东侧的xx物资学院今后还是高校区，部分人员将是我们项目的顾客，xx皮革城建成后也能成为物资学院学生的实习基地。项目南侧目前没有开发，根据M6有关规划和xx通州规划，该区域为居住用地，提议政府将来合适增长商业开发百分比，形成商业气氛。三、项目SWOTS 优势通州具有首都东扩和渤海经济带枢纽优势，交通优势明显，适合发展大型批发商业项目地势平坦，拆迁量较少，易于操作海宁中国皮革城具有明显品牌优势和商业资源优势W111、劣势项目周围环境一般，对住宅销售价格具有一定制约xx拿地手续复杂通州在xx年土地价格成倍上涨，高地价不利于商业开发和商业哺育O威胁既有规划以住宅和少许临街商业为主，需要较大突破地铁M6沿线今后要逐渐作保障性住宅，拿地的速度太慢，今后具有流失风险沈阳已经建设20万平方米大型皮革市场，石家庄辛集也有较大规模皮革市场，对项目辐射华北和东北形成一定威胁T机会通州政府区政府注重商业发展海宁皮革城已经成为亚洲皮革行业的领头羊四、项目发展前景预测1商业价值 项目皮革城市场部分考虑辐射xx的首都地位，考虑到xx首都东扩和京津冀大城市圈的大趋势，通州是城际铁路亲密的地方，也是通往天津和河北以及东北的交通枢纽部分112、，在xx建设大型皮革城要考虑辐射天津、河北和东北。项目地处通州朝阳北路交通要道，具有较高的商业价值，从销售方面具有超越海宁中国皮革城的潜力。2住宅的市场价值 项目住宅部分市场成熟，伴随地铁6号线路的建设，项目具有开发精品住宅的潜力，目前通州一般住宅价格为7000元，通州高层住宅二年内具有冲高到8000元的潜力，其中公寓类产品具有冲高到9000元/平方米的潜力，是朝阳CBD白领的主要选择区域。第三部分 项目操作思绪一、总体思绪1开发体量考虑到华北和东北地域的气候和消费习惯，xx皮革城具有发展成为全国最大皮革商业中心的可能性，所以我们在商业发展规模上能够按照30万平方米以内考虑。2盈利模式提议 （113、1）专业MALL与综合体结合的盈利模式 对xx中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，能够定向出售5万平方米左右商铺，估计每平方米售价能够达成3万元以上，能够回笼资金15亿元左右。 在开发早期，充分中国皮革城无形资产价值，经过一流的筹划和建筑设计方案以及良好招商资源的整合，赢得商业地产有关投资基金的认可采用整体出售，引进战略股东模式最佳，能够防止分散商铺销售带来经营管理的混乱。 （2）滚动开发战略首先拿到400亩左右，其中200亩用于住宅开发，比较轻易得到银行支持。在项目住宅销售很好的前提下，银行才会对商业地产部分予以支持。提议在资金能够加速回笼时候，能够为朝阳CBD大型单位白领群体采用定向114、开发模式，售价略低于市场价格。提议首先开发住宅和酒店公寓卖掉，争取收回土地投资。然后拿下二期200亩土地，对整个通州项目进行统一规划，分期开发。（3）优化企业治理机制 吸纳大型皮衣生产企业成为专业皮革城开发企业股东，共同分享开发收益经过xx研究水产大型市场连锁开发模式的成果，我们觉得厂商和开发企业联手合作模式，有利于稳定更多大型皮衣有关商家和品牌厂商，对于连锁开发中国皮革城专业市场具有创新意义。二、项目定位土地本身特征对项目产品定位具有明确的影响，本项目不具有豪华住宅所具有的自然条件，但是临近高校xx物资学院和地铁6号线路的有利条件下，项目具有做小高层和高层精品住宅的条件。根据项目开发条件的约115、束，项目一期需要配套幼稚园和邮政局设施，后者对我们项目也比较有利。另外我们在商业部分还需要考虑较大面积的金融配套。项目初步定位为： 中国最有特色的首都皮革城批发和零售中心 从商业物业功能角度定位是xx朝阳北路写字楼、酒店、公寓和皮革商场综合体 xx具有法兰西文化特色精品住宅大盘有关浙商xx总部大厦 与项目皮革城功能匹配，加大浙江领军企业汇集的程度，为进军全国市场的企业提供服务，共享皮革城的五星级酒店和快捷酒店等各项商业资源。 围绕产业链条进行整合，降低经营成本。鼓励浙江企业联手合作扩大华北市场份额，在首都大市场上有所作为。 在功能方面考虑设置两座建筑，一座专门为皮革城有关企业服务，能够分割较小116、单位销售，一座作为规模较大的浙江企业总部使用，分层销售。 有关五星级酒店 xx是高消费汇集地 与海宁不同，xx具有项目升级的消费人群和市场支持条件，所以有可能今后设置意大利等进口皮革产品区域，与意大利等高档皮革商场合作。 五星级商务酒店不但有利于项目商业配套，而且有利于提升项目的住宅和公寓价格，提升项目总体形象。五星级酒店在xx市场回报率较高，引进类似洲际和万豪之类的酒店管理企业，项目回报率较高。 五星级酒店面积在5万平方米，配套快捷酒店面积需要1.3-2万平方米。三、目的客户人群住宅xx朝阳CBD白领人群及通州居民为主，少许投资户购置住宅商业消费者xx通州和xx城区居民和有关企业商铺购置者有117、关皮革城投资户和经营户写字楼浙江皮革等有关企业，浙江企业需要在xx设置总部的领头羊四、业态功能的判断方案2商业建筑总面积26万平方米功能组合发展策略备注皮革市场10万平方米规模鞋业市场作为易耗品，中档鞋业市场具有较大发展潜力，我们初步判断规模能够达成6万平方米提议引进若干厂商直销旗舰店家具市场(皮革类有关家具作为特色)首先发展6万平方米左右，后来扩建成为华北地域最大的家具市场 9万平方米左右卡森之家银行引进服务很好的银行例如招商银行等入住，提议至少引进两家银行，其中一家能够在贷款方面能够与我方业务合作邮政局和物流服务中心项目规划有5000平方米邮局和当代物流服务中心5000平方米左右，仓库配套118、40000平方米左右，提议利用地下空间，不计入容积率海关服务机构海关服务机构非常主要，借助xx平台整合出口服务所需要的相应服务机构五、项目开发节奏提议xx朝阳北路土地在低价较低，例如低于100万元，提议采用一次性拿到600亩土地，假如超越150万元提议采用采用分期拿地策略，首先拿到300-400亩土地，后拿到200-300亩土地。 1.住宅开发按4期进行开发，根据通州住宅市场平均开发及消化量核定开发期体量（万平米）周期（年）价格（元/平米）一期101年7000二期151年7500三期151年8000四期151年8500合计554年 2商业开发开发期体量（万平米）周期（年）物业类型一期13+32119、年皮革城（13万平米）+快捷酒店+部分写字楼二期13+其他2年皮革城（13万平米）+公寓+写字楼+五星酒店 其中商业皮革城部分出售5万平米商铺 商业一期和住宅一期同步开发，商业二期与住宅三期同步开发。我们根据项目总体价值最大化和现金流可连续滚动开发原则，提议住宅一期10万平方米先行，目前世纪星城等实际在通州开发项目每期面积是10-15万平方米。商业一期提议与住宅开发同步，筹划和设计以及商家征询意见先行，按照海宁中国皮革城升级版思绪打造xx中国皮革城。经过住宅的畅销和总体规划得到金融机构认可，为商业一期开发发明有利条件。商业开发二期商业开发一期图38：朝阳北路项目分期开发示意图六、项目开发风险判120、断1项目运作中可能面临的风险分析 风险之一：竞争对手加入，抬高地价，我方被迫以较高价格拿地；目前住宅用地拍卖已经超出400万元，说服政府能够以100万元以内较低价格给中国皮革城，才具有较高开发价值。 风险之二：规划修订的风险，按照目前的控制性规划条件，不允许开发较大规模商业；风险之三：我方拿地速度慢，6号线路有关的xx地铁企业将土地拿走。风险之四：类似中粮地产远洋地产等大鳄等进入，土地被别人拿走。2项目开发风险的防范措施提议 （1）根据我方方案和提议，将项目控制性规划条件进行修订，商业面积达成30万平方米左右的百分比，让只会做住宅开发的房地产企业(没有商业资源)在土地招拍挂时候主动退步。 （2121、）加紧工作进度以较低价格拿到土地，100万元比较理想。第四部分 概念规划方案一、项目总体规划布局提议1经济技术指标 方案1占地600亩，共40万平方米；400亩（23万平方米）作为住宅，容积率3.0，69万平方米，商业部分容积率3.0，占地17万平方米，52万平方米商业部分，其中详细百分比如下。住宅69万平方米五星级酒店5万平方米快捷酒店1.5万平方米公寓10.5万平方米写字楼5万平方米商业30万平方米小计52万平方米总开发面积121万平方米 方案2400亩，（25万平方米）作为住宅，容积率2.0，50万平方米；商业部分(涉及公建)容积率3.0，占地15万平方米，45万平方米商业部分。住宅55122、万平方米五星级酒店5万平方米快捷酒店1.5万平方米公寓9.5万平方米写字楼3万平方米商业26万平方米小计45万平方米总开发面积100万平方米2布局思绪及提议在专业功能方面按照皮革专业MALL打造，从建筑角度，借鉴xx商业管理企业领导研究世界一流综合体的经验，在布局思绪上继承海宁中国皮革城有点，同步有所创新和超越。项目临近朝阳北路部分的商业按照当代城市综合体来打造，将xx中国皮革城商业主题和酒店、公寓、写字楼结合，充分发挥综合体功能互补作用，满足综合功能要求。考虑到皮革城商业适合设置为4层，其中一层高度为6米，二层5米，三层和四层为4米每层，所以提议最低设置在19米，争取为23米平均高度。快捷酒123、店作为一期商业标志性建筑，提议高度为60米左右。今后假如在本项目商业二期开发五星级酒店，有利于提升本项目的总体档次，我们持鼓励态度，今后能够合作建设五星级酒店，我方出地，对方投资和管理，我们能够帮助引进世界一流酒店管理企业。在后续拿地过程中，要充分考虑4.5万平方米占地的九年制中小学是否一定要设置在本项目内。鉴于本项目商业体量较大，提议发展商得到政府了解，在项目600亩以外设置九年制学校。项目天际线北高南低，规划比较优美的天际线轮廓。二、产品建筑设计提议1物业组合 方案 1物业功能产品形态面积（万平米）住宅小高层和高层结合69.0商业停车场一层停车位1000多种停车场4万平方米，一层绿地广场3124、万平方米商业建筑面积皮革和家具大市场一期涉及餐饮及配套15.0二期商业15.0假日快捷酒店1.5高层写字楼5.0酒店式公寓10.0邮政局0.5物流仓库提议设置在地下一层，不占用容积率4.0 方案2项目分期物业功能指标及产品形态建筑面积（平方米）一期部分住宅小高层和高层100,000.00 停车场住宅停车100,000.00 商业皮革城一期，其中含快捷酒店和办公楼3万平方米160,000.00 停车场商业停车50,000.00 二期部分住宅小高层和高层150,000.00 住宅底商底商部分8,080.00 停车场住宅停车71,854.55 快捷酒店按照商家原则20,063.00 商业皮革城二期1125、14,425.00 停车场商业停车44,829.33 三期部分住宅小高层和高层150000.00 公寓酒店公寓86,400.00 酒店五星级酒店48,696.00 写字楼浙商大厦30,229.00 停车场96,975.15 四期部分住宅部分150000.00合计（涉及地下建筑）100,000.00 上表中住宅总量为55万平方米。2项目商业业态初步筹划 根据方案2商业业态：26万平方米业态功能组合面积（万平米）皮革城一期筹划和建设质量超出海宁皮革城配置银行、物流、餐饮、小超市提议设置出口和进口产品展示区，与既有皮革市场差别化10万平方米家居业态家居MALL 引进类似红星美凯龙5万平方米 涉及我们126、本身配置10000平方米6万二期业态高档皮革商场或皮革类奥特莱斯 4万平方米 (需要专题论证) 欧美风格二层奥特莱斯，区别燕莎奥特莱斯形态，以皮革产品或专一品类进行延伸。五星级酒店5万平方米，定位为五星级商务酒店，引进类似皇冠假日之类的品牌，配置培训中心9万银行服务 至少引进两家银行，其中一家为招商银行1万 进口展示区：提议要点引进意大利、美国、韩国等著名皮革类品牌 为本项目汇集的设计单位参照，同步能够满足国内高端市场需求。出口产品展示区：要点为国内名牌设置展示窗口 提供一条龙出口服务。五星级酒店配置有完善的会议设施和培训中心，能够为进出口提供专业培训，同步能够为皮革产品专业展览会提供专业服务127、。3产品体现的主题思想 当代皮革城有代表性高档商品是裘皮大衣和皮装，皮装体现浪漫和狂野的元素。所以我们提议选择法兰西文化元素作为构思的主要方向，总体建筑是当代建筑风格。 产品的设计特点 A充分考虑地面和空中的绿化，利用高层建筑优势争取较大面积的绿地和空中绿地。例如高层建筑区设置一层车库和地下车库结合，一层车库上方作为绿地和公共活动空间。B商业部分考虑设置少许水景，水代表财富，与商业特征吻合。五星酒店xx物资学院快捷酒店浙商总部大厦图39 朝阳北路项目总体规划布局示意图第五部分 xx中国皮革城品牌价值及其将来对通州区域经济发展的拉动作用分析一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值浙江海宁拥有皮革生128、产经营企业4000多家、有皮革服装企业xx多家，有“中国皮都科技工业园区”。海宁皮衣业的发展速度非常快：平均1.3S诞生一件皮衣，平均3S产出一只票夹，平均48S制成一只牛革沙发套，全市皮革皮件业总产值高达130亿元以上，年产皮衣2500万件（套），占全国产量的三分之一，皮衣及皮革制品年交易量，仅皮革城市场就高达50亿元，其中，零售额就超出25亿元，皮衣及皮革制品年出口额达成40亿元。xx年海宁中国皮革城销售额达成56.8亿元。海宁市政府在海宁服装市场，投资680万元，新建了一座3000平米的中国皮革城展览馆，并为国外企业专门开设国际展区，为国内名品、名企开设精品展区。图40海宁中国皮革城20129、07年5月18日，享誉“皮革之都”的中国最大皮革生产基地海宁和号称亚洲最大皮革舰母的海宁中国皮革城再一次引起人们的关注。仅用23年就创下70多亿年成交额的这艘“皮革航母”，又用9个月时间在它的西侧建起了一种总面积达6.4万平方米原辅料市场。图41海宁中国皮革城总体规划模型海宁中国皮革城拥有购物中心原则环境，配套五星级酒店，在皮革牛仔等专业领域拥有关键能力，城市当代专业MALL的典范。二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思绪1.大运河商贸发展历史对通州建立皮革等流通产业集群的呼唤xx东扩和通州在环渤海经济带的枢纽位置决定了通州作为xx东部商贸中心的主130、要地位，通州历来漕运昌盛，纵横千年繁华。大运河在历史上就增进通州形成了商贸中心，明代杨士奇描述“清浅潞河流，常维万里舟。越罗将蜀锦，充斥潞滨楼”，明清二代通州的瓷器、水果、牛羊等专业市场就在xx名闻遐迩。xx通州区政府明确通州将来将形成商业与贸易，文化与娱乐，居住与发展为一体的滨水城市。图42 古代通州大运河的商贸活动通州商业发展除了引进类似王府井之类的名牌零售综合业态以外，我们提议要点发展专业MALL和物流中心,增强通州商业在xx的分量，防止和xx城区的恶性竞争。流通产业集群建立后，能够经过汇集扩散效应，降低通州和周围区域经济成本和社会成本，充分发挥通州交通枢纽和首都东大门平台作用，有利于社131、会资源合理配置。2.皮革城等流通产业集群 能够对东北和华北产生巨大辐射作用引进皮革等流通产业集群有利于变化区域产业同构现象，经过市场力量加强通州经济对周围的辐射带动作用。中国皮革城进入通州后将建设成为亚洲最高端的皮革产品和皮衣出口中心，中国皮衣有关潮流大奖赛将在通州举行，相当于皮革行业的奥斯卡大奖。xx中国皮革城对内能够辐射华北和东北，对外能够带动通州成为皮革总部商业经济关键区域，不但能够成为出口皮革产品设计和流通中心，而且也能够成为意大利高档皮革产品在中国的展示中心，增进中国皮革产业升级。3. 通州皮革流通产业集群建立有利于区域经济合作 共同应对国外竞争东北和华北皮革产业群体都有扩大出口，增132、长高附加值的愿望，但是因为缺乏发展总部经济条件，他们在发展中受到地理位置的局限。海宁皮革产业集群的特色是皮衣集群：穿上华丽皮装的浙江海宁“零资源”“雪豹”“都城” 浙江海宁市皮革产业以其深厚的产业基础、一流的产品质量、兴旺的皮革市场、领先的技术工艺和良好的商业信誉，而享誉海内外。xx年，海宁市被中国轻工业联合会命名为“中国皮革之都”。在国内，海宁皮革业占据4项第一：皮革皮件业经济总量列全国各县（市）第一；皮革服装产量全国第一，达成2500万件（套），占全国三分之一；皮革交易量全国第一，其中毛皮经营量占世界毛皮经营总量的四分之一；皮革服装及有关制品出口量全国第一。近几年，出口导向型的海宁皮革经历133、了脱胎换骨式的构造调整，出口市场从俄罗斯转向北美、欧洲。 xx年，海宁皮革工业实现总产值135亿元，其中规模以上皮革企业总产值106.91亿元，占全市规模以上企业工业产值的25.59%；利税9.32亿元，占规模以上企业利税总额的29.34%。xx年，皮革产品出口额达成7.19亿美元，占全市商品出口额的49%。 海宁皮革产业是我国“零资源现象”的一大经典。连续跻身“全国综合实力百强县（市）”的海宁，其皮革产业的形成与发展，为本地经济迅速增长立下了汗马功绩。利用通州平台，经过市场竞争方式，在通州配置皮革产业高端资源，有利于东北和华北皮革产业的合作，共同应对意大利和韩国等皮革强国的产业竞争。中国皮革134、产业在世界地位比较主要，xx年皮革、毛皮及制品行业进出口总值368亿美元，其中：出口额达327亿美元，比“九五”末期增长97.7%，“十五”期间年平均增长14.6%，出口金额占全国外贸出口总额的4.2%；进口总值41亿美元，比“九五”末期增长60.9%，“十五”期间年平均增长9.9%。皮革行业实现贸易顺差286亿美元。“十五”期间，皮革行业主要产品出口均呈较快增长态势，出口创汇年平均增长大大超出了7%的规划目的。中国皮革产业需要在十一五规划期间，加紧产品构造调整，要点要增长高附加值无污染产品设计和产生销售。xx中国皮革城进入通州后，其示范效应是带动一批大型高端专业市场进入通州，将加速商务通州建135、设，提升通州综合实力。4.皮革等流通产业集群的发展能够加紧实现区域品牌向世界品牌的转变，推动通州经济发展的内涵式增长 皮革等流通产业集群形成的区域品牌涉及集群名称、象征性标识、建筑设施和服务特色。海宁中国皮革城已经成为浙江的主要流通产业集群，海宁皮革城进入通州将带动皮革流通产业集群在xx的发展，经过xx高端平台发展世界著名皮革品牌。 xx中国皮革城一旦成功建立，那么将满足国内皮革企业发展高端品牌的愿望，目前浙江企业收购国外著名品牌已经取得诸多成功经验，从发展角度出发，我们希望推动皮革产业集群与通州区域经济发展取得成功。三、社会效益分析 xx中国皮革城不但具有良好的经济效益，大大提升通州单位面积136、产出，而且具有良好的社会效益，中国皮革产业已经发展到数百亿美元的出口，目前到了产业升级的十字路口，经过xx中国皮革城项目带动大学和企业等资源进入通州，详细社会效益如下：1.项目26万平方米商业,能够直接带动2万人就业,开业五年后每年销售额预测达成50亿元,能够上交税费5亿元左右。对通州社会消费总额拉动会有巨大作用，通州xx全区实现社会消费品零售额95.2亿元，所以我们能够配合通州在xx年增长20-50亿元销售额。2.xx中国皮革城在通州开业后将带动部分名牌皮衣和皮革制品在通州生产，基本属于后期加工，没有污染，对将来GDP带动更多，假如引导得到估计能够达成100亿元以上产值。我们提议政府合适时机137、设置皮革产业园区，要点生产高附加值皮革产品涉及皮衣制品和高档皮革沙发等产品，假如设置产业园区具有发展成为年出口额10亿美元以上的潜力，带动10万人以上就业。假如xx中国皮革城项目能够成功实现，对于中国皮革产业升级和通州区域经济发展具有主要意义。3.设置xx浙江商业总部和五星级酒店提升了通州朝阳北路形象，与xx物资学院和通州商务园连成一体，能够吸引多家以上皮革有关企业总部进驻通州，加紧通州发展总部经济的步伐。 4.xx中国皮革城设置五星级商务酒店，进一步优化通州招商环境。本项目五星级酒店和写字楼作为通州商务园发展总部经济的一种构成部分，本项目能够给通州商务园带来更多高档资源。5.xx通州是大运河138、的起点，杭州是要点，杭州企业家到xx通州投资将带动一批浙江企业家前来发展，对于通州的加速发展具有主要意义。第六部分 可行性研究结论一、通州经济发展指标对商业的支撑 1xx通州商业网点规划充斥发展机会，通州商务局构建五大商业引力点，鼓励发展大型购物中心和专业商贸物流中心； 2根据通州区的规划，xx年通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色突出的新兴商业。目前通州人口达成100多万人，商业定位基本在中低档，满足居民日常生活需求。借助政府规划政策，可开发一站式的购物中心，弥补通州商业市场定位空白，开发高品质的文化休闲娱乐及购物场合。 3xx人均收入已经超出2万，五年内达成高收入国家水平，xx通州区G139、DP的迅速增长，以及在岗职员平均工资23年达成20735元/年，为商业发展提供了良好的消费平台，所以商业物业的品质也需不断满足通州本地消费者对消费环境和商品档次的高要求。 4.xx中国皮革城不但能够带动通州皮革产品消费不外流。而且能够吸引xx和河北天津等区域居民前来消费。目前已经开业的海宁中国皮革城甚至吸引了上海市区居民前来消费，同步还有大量外地游客将中国皮革城作为旅游购物目的地。二、规划方面结论 1城市规划 规划商务总部功能区、运河关键功能区、主题休闲功能区、行政服务功能区、医疗康体功能区五大功能区。 根据xx-xx年通州新城规划，项目西侧为朝阳区用地，根据M6线路规划以住宅为主，项目南侧以140、住宅为主，同步有一块特殊用地。项目东侧为已经建成的多层住宅和xx物资学院。本项目用地目前以住宅为主配置少许商业，提议今后调整增长较大百分比商业。2商业规划 引入新的商业业态，充分体现xx国际化城市的特点，发展高水平、有特色的商业区，树立商业典范地位，发挥典范效应，建设富有引力的新城商业。 在商业的空间格局上，主要遵照与交通节点结合、与优势资源结合、集群化发展与节点式开发结合、突出要点、均衡布局等原则，通州将对老新华大街进行城改扩建，形成高端百货、国际品牌专卖店、五星级酒店等商业业态的居住区。 皮革城项目属于专业MALL新型业态，和通州引进的家居MALL类似，不但能够明显增强通州的商业活力，而且141、能够带动皮革设计和品牌生产和推广等资源汇集通州，中国皮革城进驻通州将成为xx通州总部经济发展的亮点。三、通州土地价格趋势结论 xx市土地整顿贮备中心的统计显示，截至12月10日，xx市xx年经过“招拍挂”出让的土地80宗，合计853.3万平方米，平均地价为4162元/平方米；与xx年的3181元/平方米相比，上涨了30.8%。成交土地的楼面价格为3059元/平方米，相比去年的2874元/平方米小幅上涨6.42%。伴随新的xx城市整体规划的出台，正式拟定了通州作为xx市要点新城区的地位，确立京东商贸中心的地位。保守预测土地价格将以每年35以上的速度增长。在前期招商沟通中，xx通州商务局明确以10142、0万元每亩的地价吸引中国皮革城进驻，我们觉得从通州整个产业布局和商贸流通发展角度来看，采用50万元/亩低价出让土地，将来20二十年所取得的收益比简朴发展住宅产业带给通州的眼前利益来比，中国皮革城价值更大。四、项目市场定位我们考虑华北和东北气候条件下顾客对皮革有关产品的消费习惯，根据国内皮革市场调研结论，xx朝阳北路项目初步定位为： 中国最有特色的首都皮革城专业MALL(含批发和零售中心，在规模和层次上都具有超越海宁中国皮革城既有专业MALL的潜力) 从商业物业功能角度定位是xx朝阳北路写字楼、酒店、公寓和皮革商场综合体 xx具有法兰西文化特色精品住宅大盘有关浙商xx总部大厦 与项目皮革城功能匹143、配，加大浙江领军企业汇集的程度，吸引中国最有活力的浙江商帮，为进军全国市场和出口的企业提供服务，共享xx中国皮革城的五星级酒店和快捷酒店等各项商业资源。 围绕产业链条进行整合，降低经营成本。鼓励浙江企业联手合作扩大华北和东北市场份额，在首都和环渤海经济带高端平台上大有作为。 在功能方面考虑设置两座建筑，一座专门为皮革城有关企业服务，能够分割较小单位销售，一座作为规模较大的浙江企业总部使用，分层销售。 有关五星级酒店 xx是高消费汇集地，冬季较长，与海宁气候条件不同，xx具有项目升级的更大消费人群和皮衣等高等皮革商品消费市场支持条件，所以有可能今后设置意大利等进口皮革产品区域，与意大利等高档皮革144、商场合作，同步要点要为设计名牌皮革产品服务，增强中国高档皮衣产品市场竞争能力。 五星级商务酒店不但有利于项目商业配套，而且有利于提升项目的住宅和公寓价格，提升项目总体形象。五星级酒店在xx市场回报率较高，引进类似洲际和万豪之类的酒店管理企业，项目回报率较高。 五星级酒店面积在5万平方米平方米左右，配套快捷酒店面积需要1.3万平方米，此结论已经征询有关酒店管理企业意见。五、项目物业功能与业态选择结论 根据xx通州市城市和商业发展规划.将项目功能分为：物流功能、皮革集散功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、商务办公功能、旅游文化。 xx朝阳北路皮革城业态选择以考虑使各物业功能有机结合并与通州既有145、中低端物业错位经营，规划五星级酒店、快捷酒店、皮革鞋业皮衣为主的购物中心。六、项目开发周期及售价预测结论根据既有地价上涨趋势，鉴于xx中国皮革城对于通州经济发展的主要价值，我们提议根据前期与通州商务局的谈判初步结论，提议发展商在100万元以内一次拿地600亩；假如难以享有优惠政策，提议在价格较低区间（综合地价200-254万元），假如土地价格在200万左右，提议首先拿到400亩土地，后拿到200亩土地或不拿，假如价格超出254万元，提议不选这块土地，另外寻找价格较低的土地，防止背负沉重的资金压力。主要开发周期思绪 1住宅开发 住宅开发按4期进行开发，根据通州住宅市场平均开发及消化量核定开发期体146、量（万平米）周期（年）价格（元/平米）一期101年7000二期151年7500三期151年8000四期151年8500合计554年 2商业开发开发期体量（万平米）周期（年）物业类型一期13+32年皮革城（13万平米）+快捷酒店+部分写字楼二期13+其他2年皮革城（13万平米）+公寓+写字楼+五星酒店 其中商业皮革城部分出售5万平米商铺 商业一期和住宅一期同步开发，商业二期与住宅三期同步开发。七、土地价格结论为了最大程度的降低项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，我司根据市场环境对项目所面临的市场环境进行了调研分析，本部分内容主要根据xx市土地贮备中心的土地数据、城乡土地估价规程和企业有关财147、务法规对项目的土地价格和后期运营策略进行了匡算，提出有关结论如下：1土地价格结论根据基准地价系数修正法，我们得出的项目在xx年上六个月期间不同用地性质的楼面单位地价为：项目商业楼面地价为=（1970+2900）/2*1.22*1.041*1.004=3104.87元/平米项目综合楼面地价为=（1290+2080）/2*1.205*1.031*1.024=2143.60元/平米项目居住楼面地价为=（1060+1820）/2*1.19*1.028*1.014=1786.24元/平米根据市场比较法，我们得出的（商业、住宅）综合楼面地价为：项目综合楼面地价为=（829.90+1330.28+2984.148、06）/3=1714.75（元/平方米）根据上述基准地价上上浮或下调10%的区间对规划容积率r=1.8的地面价核实成果为：容积率R=1.8单位万元/亩用地性质商业住宅综合区间低值中值高值低值中值高值低值中值高值335.33372.59409.84192.91214.35235.78208.35231.5254.65在这一前提下，我们根据取得600亩土地并根据地块条件规划（商业用地225亩，住宅用地375亩）用地，地块所需的资金约为：低值中值高值82,106.15万元91,229.05万元100,351.96万元2假设开发投资试算结论根据项目的设计规划预想，项目商业容积率r1=3.0，住宅容积率149、r2=2.2，在这一容积率前提下，根据土地楼面价格结论，土地地面单价将大幅上升，核实成果为：低值中值高值214,166.25万元237,962.40万元261,758.55万元在这一价格前提下我们根据规划情况分三期对项目的投资收益情况进行了试算，得出如下结论： 土地根据上述价格，核实值=249,678.85万元，项目在财务上不可行（按照基准收益i=10%核实），三期开发税后折现净现金流量为-148,349.75，两者相减值为101,329.10，与上边r=1.8的地价高值接近，故项目拿地价格应确保按照上边土地价格结论的区间为参照； 项目在核实中未考虑商业铺面出售，考虑到地价区间在获利方面已形成150、局限，所以在商业规划过程中须有一定量的商铺出售以加紧资金回收，确保项目盈利。3按照土地价格为100万元/亩的试算结论假如按照100万元/亩的价格取得土地，仍按照原投资方案进行投资， 三期开发合计税后折现净现金流量为24,512.730，项目在按照上述地价原则核实下（按照基准收益i=10%核实），项目投资方案财务评价可行（地价核实值=61,803.50万元）；项目虽前期取得土地时支付的现金支出较多，能够经过住宅及部分商业物业的出售取得良好的收益回报，迅速回收资金，并取得xx中国皮革城集中商业的优质物业作为长久持有。2项目在核实中未考虑商业铺面出售，考虑到地价区间在获利方面已形成局限，所以在商业规151、划过程中须有一定量的商铺出售以加紧资金回收（例如考虑出售5万平方米商铺），确保项目盈利。八、盈利模式提议 （1）专业MALL与综合体结合的盈利模式 对xx中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，能够定向出售5万平方米左右商铺，估计每平方米售价能够达成3万元以上，能够回笼资金15亿元左右。 在开发早期，充分中国皮革城无形资产价值，经过一流的筹划和建筑设计方案以及良好招商资源的整合，赢得商业地产有关投资基金的认可采用整体出售，引进战略股东模式最佳，能够防止分散商铺销售带来经营管理的混乱。 （2）滚动开发战略首先拿到400亩左右，其中200亩用于住宅开发，比较轻易得到银行支持。在项目住宅销售很好的152、前提下，银行才会对商业地产部分予以支持。提议在资金能够加速回笼时候，能够为朝阳CBD大型单位白领群体采用定向开发模式，售价略低于市场价格。提议首先开发住宅和酒店公寓卖掉，争取收回土地投资。然后拿下二期200亩土地，对整个通州项目进行统一规划，分期开发。（3）优化企业治理机制 吸纳大型皮衣生产企业成为专业皮革城开发企业股东，共同分享开发收益经过xx研究水产大型市场连锁开发模式的成果，我们觉得厂商和开发企业联手合作模式，有利于稳定更多大型皮衣有关商家和品牌厂商，对于连锁开发中国皮革城专业市场具有创新意义。中国进入二十一世纪，古老的大运河起点通州两岸披上新装，xx中国皮革城项目是一种双赢的商贸项目，也是通州发展总部经济的高档资源，经过皮革专业MALL带动上百亿皮革高端产业链条在通州发展，这将对通州区域经济产生较大拉动作用，站在通州将来五十年商贸发展的较多和中国皮革产业冲击世界皮革产业强国的高度，我们殷切希望通州区政府为中国皮革城落户发明良好条件，共同建好xx的东大门商贸物流中心，服务环渤海经济带。