1、【谋市篇】市场有起伏，政策是红利所谓【谋市】是用发展的眼光看待过去的经验，在这里我们用数据为您亮出观点。青浦区【商品房】【公寓】月度成交图表标题图表标题01000002000003000004000005000006000002016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月050001000015000200002500030000350004000045000上市面积()成交面积()成交价格(元/)2016青浦商品房月度供需数据青浦商品房月度供需数据0200000402、000060000080000010000001200000140000016000002016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月0500010000150002000025000300003500040000上市面积()成交面积()成交价格(元/)2016今年青浦区计划推出40宗土地，其中住宅用地（含商住）21宗，商业用地（含商办）18宗，其他商服用地（加油站）1宗。2017青浦新城：打造宜业宜居宜游的现代化新城。推进“产城融合示范区”建设，2017年将重点打造3、环城公园水系及外青松公路城市新地标。青西地区：打造世界级的著名湖区。主推旅游休闲中心、文化创意中心的建设，上海第三通用机场和华为上海研究中心、乐高主题乐园将相继实施。青东地区：打造以中央商务区为引领的功能组团。把西虹桥打造为开放、绿色、时尚，具有国际化水平的中央商务区，以“大会展”、“大商务”、“大住宅”带动青东乃至全区发展。20171.1-1.7第一周 市场分析_全市_供求走势 本周上海市场新增供应9.3万方；主要集中在青浦、金山、南汇板块；成交方面，本周主要集中在青浦、嘉定区域，成交量明显下降，基本处于外郊环区域，以改善类产品成交为主。相比上周，上海市市场呈现量跌价升，成交量下降65.9%4、，成交均价上升20%10.16-10.2210.23-10.2910.30-11.511.6-11.1211.13-11.1911.20-11.2611.27-12.312.4-12.1012.11-12.1712.18-12.2412.25-12.311.1-1.7供应3423597903049909257811573620413564186145150 179265 93714 成交170000147094116276817989851889024138317839738157361645 154566 52708 均价433174883345961509495828049549480365、483164151749197 35829 42991 010000200003000040000500006000070000050000100000150000200000250000上海市住宅供求走势201710.16-10.2210.23-10.2910.30-11.511.6-11.1211.13-11.1911.20-11.2611.27-12.312.4-12.1012.11-12.1712.18-12.2412.25-12.311.1-1.7供应00000289092180754109649855225 65779 31579 成交103053557956321673583466、53914804509672963303 10957 14163 均价7693361783153636148347743018237515296643159337683 35205 44477 05000100001500020000250003000035000400004500050000010000200003000040000500006000070000青浦区住宅供求走势 本周青浦暂新增供应3.16万方；本周青浦区市场主要成交集中在青浦新城及徐泾，本周开盘楼盘集中签约，总体成交量有所提高，环比上周呈现量价齐升，成交量上升29.2%，均价上升26.3%市场分析_青浦_供求走势1.1-17、.7第一周2017市场分析_个案_关联楼盘成交汇总名称总套数 取得销许未取得销许已推未推已售销许库存本周签约套数本周签约均价富绅503503050303441590-大发822682140686061270637805帕缇264264026401361300-首创禧悦769708617080690180-新城340252882520911610-景瑞1004312692312042272175223首创翠庭34434403440383063238772中南402295107295010285941013宝业5963802163800643160-中信10471047010470101037128、7091恒大12003648363640179185235019中骏44620024620008211842357061.1-1.7第一周2017大发融悦与9月3日加推36套公寓房，由于单价过高，超过市场预期，目前项目精装房对外以毛坯房出售，单均价39000元/，网签22套，目前已得销许剩余可售房源68套。截止本周，项目已有销许可售面积7745，未有销许可售面积14065，共21810，预计可售货值约6亿。Part 1市场分析_个案_大发融悦楼栋总套数已售可售销许情况1号楼（31、32）72720有2号楼（18、19）69690有3号楼（16、17）69690有4号楼（1、2）28271有5号9、楼（12、15）28280有6号楼（20、21）72702有7号楼（29、30）72720有8号楼（27、28）72639有9号楼（10、11）70070无10号楼（3、5）28127有11号楼（6、7）28424有12号楼（8、9）72684有13号楼（22、23）72693有14号楼（25、26）70070无合计822612210在售待推售售罄1237456814913121110未拿销许未得销许140套2017首创禧悦项目于8月26日最新开盘，目前项目所有房源已全部对外销售，本次共推出172套，其中小高层108套，洋房64套，公寓均价37000-38000元/，目前续销，待南侧地块启动。10、项目截止本周，项目已有销许可售面积2080，预计货值约为1.2亿。Part 2市场分析_个案_在售_首创禧悦7165432141312111098231525212019181716在售售罄楼栋总套数已售存量销许情况164640有2、3、448453有5、6、748480有870700有9、10、1148471有12、13、1448435有1570655有16、17、1848480有19、20、2148462有2372720有2472720有2572702有合计70869017待售24项目可售房源17套222017Part 3市场分析_个案_在售_首创喜悦翠庭 项目于12月28日开盘，共推出311、44套房源，当天成交82套，现场3%优惠，成交均价公寓39000元/，洋房40000元/截止本周，项目已得销许可售房源312套，可售面积31963，预计货值约为12.5亿1234567在售售罄待售楼栋总套数已售存量销许情况1号楼1单元16016有2单元16016有2号楼3单元16016有5单元16115有6单元16016有3号楼7单元16016有8单元16214有9单元16412有4号楼10单元16016有11单元16016有12单元16016有5号楼16单元28919有17单元28721有6号楼18单元28028有19单元28028有7号楼20单元28721有21单元28226有合计344312、2312已得销许344，未得销许02017Part4市场分析_个案_在售_中南地块3256已得销许295，未得销许107171098在售售罄待售项目于2016年12月30日开盘，共推出295套，大定78套，均价42000元/，网签1套；截止本周，项目已得销许可售房源283套，可售面积29681，预计货值约为12.5亿楼栋总套数已售存量销许情况1#（1、2、3）24024有2#（5、6、7）24024有3#（8、9）1070107无5#（10、11、12）24024有6#（16、1718、19）32032有7#（27、28、29）64064有8#（20、21、22）24024有9#（23、24213、5、26）31031有10#（30、31、32）72171有合计40214012017Part 5市场分析_个案_未售_东渡悦来城 目前蓄客350组左右，入市价格41000元/入市时间约1月中，入市货量388套，目前认筹180组1234567在售售罄待售2017新城盛世项目于11月25日首次开盘，共推出252套房源，其中9528套、11296套，134128套，公寓均价41000-43000元/，认筹共170组，当天成交111套，目前未签约的客户，甲方延长签约时间3个月，超过时间无法签约的客户，直接办理退房；截止本周，项目已得销许可售房源159套，可售面积18490，预计货值约为7.4亿。Pa14、rt 6市场分析_个案_在售_新城盛世1在售售罄待售已得销许252套，未得销许88套2345楼栋总套数已售存量销许情况1号楼11单元32248有12单元281414有2号楼9单元32428有10单元32626有3号楼7单元32230有8单元32923有4号楼5单元321616有6单元321616有5号楼1单元28028无2单元28028无3单元32032无合计340912492017富绅时代公馆于9月10日加推，8#，栋40套，底楼不推，目前签约16套，成交价43000元/。项目已全部拿到销许，目前已得销许可售房源为159套，截止本周，可售面积为16892，预计货值约5.4亿。Part 7市场15、分析_个案_在售_富绅时代公馆495867321在售售罄楼栋总套数已售存量销许情况1号楼（2）52511有2号楼（3）60573有3号楼（5、6）80773有4号楼（13、15）43358有5号楼（10、11、12）665511有6号楼（7、8、9）66066有7号楼（16、17）44044有8号楼（18、19）442618有9号楼（20、21、22）48426有合计503344159未售销许全部拿到，剩余可售房源159套2017Part 8市场分析_个案_在售_帕缇欧香 项目公寓产品于7月22日加推3#楼，面积为118和138，共44套，目前均价40000元/；项目销许全部拿到，可售面积为116、7474，预计货值约6亿。1235764楼栋总套数已售存量销许情况1号楼116151有216160有2号楼314140有514122有3号楼922220有1022202有4号楼618171有718171有5号楼1322022有1522220有6号楼1118018有1218117有7号楼1922022有2022220有合计264141123待售264套销许全部拿到，可售125套在售售罄2017宝业项目于10月7日加推，目前共推出380套房源，网上已签约57套，成交均价为40000元/截止本周，项目已得销许可售房源316套，可售面积27766，预计货值约为10.3亿。Part 9市场分析_个案_在17、售_宝业爱多邦1在售售罄待售已得销许380套，未得销许216套2345楼栋总套数已售存量销许情况5#3-4号72072有5号32625有3#6-7号64064有1#9-10号72072有4#11-12号721848有6#13-14号684122有合计380643166872017Part 10市场分析_个案_在售_景瑞地块1091112在售售罄待售项目于2016年12月19日晚上首开，目前共推出312套房源，网上已签约22套，成交均价为41000元/截止本周，项目已得销许可售房源268套，可售面积28594，预计货值约为11.5亿。已得销许312套，未得销许692套楼栋总套数已售存量销许情况918、#（22、23）76472有10#（26、28）761660有11#（30、31）801664有12#（32、33）80674有合计312422682017市场分析_个案_在售_二手房名称11月份成交挂牌价格新青浦花苑026580新青浦佳园032606公园大观034721新城忆华里039195仁恒运杰038526夏阳湖国际花园030846仁恒御澜湾046000新城盛景043154青水湾036285顺驰兰湾031386 备注：二手房成交数据延后一月统计青浦名企林立，聚首淀山湖大道板块中南融创36-01决非一个项目层面的运筹项目地址开发商占地面积建筑面积绿化率容积率公寓产品主力户型近期均价总户数开19、盘时间物业公司融信伯爵青浦区西大盈港双桥东渡悦来城西南侧融信集团211956358735%3塔楼高层超高层2R3R(86-118)待定484户待定首创禧悦淀山湖大道丁家港路路口(万达茂西侧)上海首青置业有限公司384449324635%1.80板楼小高层高层2R(90)4R(127)37000元/m1113户2016-12-28上海万科物业管理有限公司中南君悦府青浦区淀山湖大道西100米上海锦府房地产开发有限公司19396.619396.635%2.0洋房别墅3R(89)45000元/402套2016-12-30东渡悦来城淀山湖大道866号上海浦策房地产开发有限公司6802735%3.25板楼20、多层高层2R(80)3R(92-101)待定555户2017年上半年上海东渡物业管理责任有限公司大发融悦淀山湖大道双桥西100米(万达茂东侧)上海垠壹置业有限公司450008300045%1.80板楼多层小高层2R(80)3R(87-105)42000元/m822户待定上海大发物业管理有限公司碧桂园50000元/m（估计）2017年10月（预测）起点我们先看看其他楼盘在说什么?界（地段）品（品牌、品质）速（地铁轨交）意（精神）商（互动体验1%）城（新城镇化1%）找出项目 特立独行的点！【谋略篇】时势造英雄，英雄驭时势所谓【谋略】是用品牌的思考发现新的可能，在这里我们用创想为您一一勾勒。借产城一21、体政府导向的意义而出现的时机与其背后可以嫁接的势能青浦打造宜业宜居宜游的现代化新城。推进“产城融合示范区”建设，2017将重点打造环城公园水系及外青松公路城市新地标。产城一体化，是趋势，是政策红利。关键词：融合、创新、跨世纪如果有一个项目，可以在此时面市，让上亿的眼光，千万的业者和拥趸，万众的话题落子一处，有朋、有势、有资本、有眼光自八方来何止于青浦，何止于上海？中南：全产业链优势，四商联动融创：臻生活，心精彩结论：产城融合，政府倡导“大城一体化”，资源汇聚，创造不一样的资本增值城市之上，生活之道City line四、一次难忘的旅行体验二、布局区域大形象三、捕渔计划两步曲一、布局桥头堡桥头堡：22、原意为战争攻击的前哨。在房地产经济研究中是一个具有特定内涵的重要概念。作最重要、最发达、最核心解。在此可理解为青浦新城之中转站（或代言人）之意。在虹桥地铁站设置外展点，成为第一个战场。虹桥地铁站桥头堡拦 截（对内）邀 约（对外）项目氛围的营造、形象占位与客户充分拦截作为“桥头堡”概念的延伸。借鉴上海外围房地产的推广策略，借青浦之名，向全城客户进行邀约，把我的战场打到地铁延线、城市要塞。延伸至青浦的一路户外重点铺排项目形象先入为主的展示点每周专设青浦朱家角旅游线（专属旅游大巴）外省来客展示面、集中邀约全市重点渠道、外场巡展点集中邀约拦 截（对内）邀 约（对外）虹桥地铁站桥头堡四、一次难忘的旅行体23、验二、布局区域大形象三、捕渔计划两步曲一、布局桥头堡轨交17号线是上海市十三五规划建设的重要交通线路，也是未来青浦的“科创线”。青浦新城，金钻十城一体化实践城区金 钻 十 城生 活 内 需 一 体 化 道 路 一 体 化 标 示 一 体 化 商 业 一 体 化 全 业 态 一 体 化 城 区 运 营 一 体 化 教 育 医 疗 一 体 化 辅 助 服 务 一 体 化 开发目标:从自我本位到社 会本位与自我本位的结合 开发方式:由“内生开发”到“内生开发与外源开发相结合”开发定位:由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位;开发理念:由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。基础设施型的开24、发商(公建设施开发商)居住建设型开发商(郊区化开发商)资源整合型开发商(新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助规划，帮助政府搞好规划)城市营销型开发商 前瞻力预判城市未来发展 判断力to be or not to be 整合力有效的资源整合 创新力创造个性产品开发能力开发特点开发类型十城会客厅，是指以前瞻的眼光，看待十城生活内需，打造24小时邻里品质生活的服务运营商。融创地块2万方商业具备十城会客厅四、一次难忘的旅行体验二、布局区域大形象三、捕渔计划两步曲一、布局桥头堡捕渔计划一：请君入瓮2017年上海进入5万时代（17号线17年通车）轨交沿线最后一块版图捕渔计划二：非君莫属买金钻十25、城，更买特权社区除了必需的，我们还需要有更多的理由地段：金钻十城，我们的优势在哪？地段：金钻十城，我们的优势在哪？产品：都差不多，特别在哪？产品：都差不多，特别在哪？品牌：十城都是大公司，区别在哪？品牌：十城都是大公司，区别在哪？地段、产品、品牌同质，拼什么？地段、产品、品牌同质，拼什么？作为十城内商业规模，中南融创的2万方毫无疑问是唯一的，接下来集团的战略不止是青浦唯一，还是上海唯一！客户不会因为你的唯一商业买你的单，而魔都的唯一，那就相当有诱惑了！项目定位：上海首个特权社区 规划基因：规划定位模型是参考的“碧云国际社区”；品牌基因：中南、融创的“创”世纪之作，带来的国际理念贯穿项目开发始终26、；区域需求：青浦金钻十城，目前也没有哪个开发商提出特权社区的概念，随着青浦金钻十城的形象崛起，板块也需要高举国际化大旗的开发商和项目，如果有，一定也是中南和融创来扛这个大旗；价格需求：需要一个“特权社区概念”来支撑36-01项目的价格提升。（对外：中南、融创牵头，政府出手打造青浦金钻十城）“都一样，客户为什么买单？”“都一样，客户为什么买单？”你能给我别人给不了的！你能给我别人给不了的！那就是那就是【城中城城中城】人无我有的人无我有的“特权”“特权”将竞争对手放在身后教育养老医疗总部生态文化商务旅游娱乐健身商务科技城市运营功能城市专享服务商业创意城市公共资源社区班车教育优先商家让利医疗福利停车27、资源会所联营城市资源垄断金钻十城一卡通一卡在手 十城无忧班车一卡通教育一卡通医保一卡通银行一卡通简单的来说是解决衣食住行吃喝玩乐中的问题最能打动客户的服务：班车服务、商家联动、入学优先权、医疗、会所消费、特约商户消费、积分优惠红海：拼地段、拼产品、拼品牌蓝海：拼运营、拼服务、拼管理城市服务商十城一卡通青浦金钻十城一体化包装停车资源整合P四、一次难忘的旅行体验二、布局区域大形象三、捕渔计划两步曲一、布局桥头堡时间：2017年春地点：上海人物：杨先生事件：周未青浦一日游职业：网络公司经理一次难忘的城市微旅行体验场景一：出发前终于可以休假，逃离陆家嘴的吵闹。高速上看到一块户外，文字写得还蛮吸引人的。28、希望事实不要存在落差。场景二：地铁站地铁站有个展示卖场，是青浦新城的项目。杯子、楼书很漂亮，感觉挺与众不同的，使我有了顺道去看一下的冲动。更让我惊奇的是他们送了我青浦导览图，吃喝玩乐购齐活。地铁站里，到处都是中原融创 ，呵呵，这个词有点意思，但不清楚它到底是什么，蛮好奇的！场景三：旅途中爸妈非要坐免费的大巴车去朱家角。领队真会说，象专业的导游，中原、融创到底是大公司，包车的待遇还真不赖呢。那个项目logo好特别，好象突然间，数学老师跳到了眼前。场景四：售特权先到中原融创 ！“一体化城区概念”听了没太懂，但【一卡通】的服务听得明明白白的，感觉住“城中城”很是“高级”啊！还发我一张【一日体验券】。29、场景五：朱家角噢！中原融创 【一日体验券】，好吃好喝好玩，真是一卡通啊！场景一：出发前终于可以休假，逃离陆家嘴的吵闹。高速上看到一块户外，文字写得还蛮吸引人的。希望事实不要存在落差。场景二：地铁站地铁站有个展示卖场，是青浦新城的项目。杯子、楼书很漂亮，感觉挺与众不同的，使我有了顺道去看一下的冲动。更让我惊奇的是他们送了我青浦导览图，吃喝玩乐购齐活。地铁站里，到处都是中原融创 ，呵呵，这个词有点意思，但不清楚它到底是什么，蛮好奇的！场景三：旅途中爸妈非要坐免费的大巴车去朱家角。领队真会说，象专业的导游，融创到底是大公司，包车的待遇还真不赖呢。那个项目logo好特别，好象突然间，数学老师跳到了眼前30、。场景四：售特权先到中原融创 ！“一体化城区概念”听了没太懂，但【一卡通】的服务听得明明白白的，感觉住“城中城”很是“高级”啊！还发我一张【一日体验券】。场景五：朱家角噢！中原融创 【一日体验券】，好吃好喝好玩，真是一卡通啊！一次难忘的城市微旅行体验A A客户客户上海青浦人上海青浦人喊喊出心声：出心声：老爸老妈老婆老爸老妈老婆BABYBABY都是都是我的我的心头肉心头肉买了一套房都买了一套房都搞定搞定户主户主族长族长B B客户客户上海年轻人上海年轻人喊喊出心声：出心声：不是父母不是父母是是我自己我自己买了买了一套房一套房沪族沪族户主户主C C客户客户外来年轻人外来年轻人喊出心声：喊出心声：荣归31、故里荣归故里我我在上海在上海买了买了一套房一套房户主户主沪族沪族上海人+新上海人30岁而立/有房有车我在上海有一套房客源定位：40岁不惑/上老下小城市之上 生活之道教育、地铁、生活、江景、商业、特权项目总精神项目价值体系一条护城河坐拥一线江景（新塘江）藏纳青浦新城上风上水一卡通特权生活2万方全业态商业，精品住宅上海首个特权社区满足全方位生活需求一线城市脉动17号线通车30分钟至虹桥城市窗口，最后一个人口红利版块一个邻里学区十城之心教育在旁一大商圈万达茂商圈区域繁华近在咫尺NO.1对中华文化影响最大的植物之一梧桐：凤凰来仪，无此不栖法租界霞飞路法国梧桐一个老克勒心里的记忆 打造青浦新城一体化概念32、根植青浦心【金钻十城】界定知产阶级的私属领地私privately 享enjoy【上海首个特权社区】专注营造5大特权“花开五行园”金木水火土私隐度极高的惬意空间融创 于十城之上，尽享独一无二火/红利特权木/青浦特权水/新城特权土/创业特权金/业主特权业主身份的象征融创是“城中城”，金字塔顶端 社区班车商业学校娱乐医疗金融旅游会所策略核心：“金钻十城一卡通”让融创在青浦新城形成真正的不可替代性告诉客户，你为什么要买融创？“青浦金钻十城，融创业主在塔尖”上海唯一的【特权社区】，它是什么？能给我什么？我们买房子，除了必需的地段、产品、品牌，还有什么？接下来我们拼“特权”，也就是以2万方商业为底，打出拼33、服务，拼管理的牌。价值。观隐居奢华，需要一颗贵族的心灵，硬件与生活的关联是什么？从知性到知产，对于生活的意义究竟是什么？从一年一次的放空，到随时都可以放空，你选哪一个？一体化金钻十城【城中城】升级限量版上瘾2万方city line-大当家不是超级规模可以简单衡量的“城中城”商业体是专程为您定制的会客厅更是全套私属生活的品质把关是最懂您的名流圈大使叶茂养三代，完美生活在此上演独一无二，至奢即简十城会客厅十城会客厅停车资源特权P生活。观金钻十城一卡通价值观私,享项目的生活哲学隐,瘾一体化城区概念，2万方【会客厅】在此演绎大当家的生活从便捷到特权/从知性到知产从硬件到软件/从隐逸到过瘾价值观和生活观34、之上的建筑观上海首个特权社区希腊、拉丁文中：阿尔法alpha 贝塔beta 伽马gamma 阿尔法，塔尖之首。中南融创阿尔法阿尔法，人机大战主角，2017热点。寓意：智能、创新、领先。案名建议一创世纪案名建议二创造一条创世纪大道创新一个特权社区概念创举青浦金钻十城一体化创作一方艺术空间创福十城一卡通服务运营中南融创梧桐道1号大城一体化规划，【城中城】畅享商业、教育、生活等“特权”，以门牌号为界，宣告其在城区内的金字塔尖地位。案名建议三幸会2017：中南 融创梧桐道1号【区长晚宴】学、业、政三界共话“青浦金钻十城”的一体化城区规划。住宅：中融城商业：中融国际融合融汇融通融和融聚融誉案名建议四景观35、示范区一期2017.7景观示范区二期2017.9.1售楼处开启【房+游】生活价值观创新拓客通路朱家角&新塘河一日游把各路渠道来客统一归集出口新塘河筹备期：7大管道一根链条借势一卡通发布会，现场四个展示面八3月5月6月8月12月2017主要营销节点铺排：一条旅游线请进来，八方巡展路演走出物料准备游园寻宝10月售楼处开放售楼处开放3家主力店开业中介誓师大会9月以主力店开业为点发布【一卡通】特权主义样板间开放样板间开放媒体见面会媒体见面会7月景观示范区一期4月首次开盘首次开盘桥头堡外展点桥头堡外展点以金钻十城为点聚汇【区长晚宴】城市宣言以景观示范区为点启动【青浦一日游】全城上线以销售节点引爆市场上海36、首个【特权社区】城市之上，生活之道荐在弦上景观示范区二期Beautiful dreamer,wake unto me,Starlight and dewdrops are waiting for thee;Sounds of the rude world heard in the day,Lulld by the moonlight have all passd away!第一稿City center Beautiful dreamer,wake unto me,Starlight and dewdrops are waiting for thee;Sounds of the rude wor37、ld heard in the day,Lulld by the moonlight have all passd away!第二稿Central ChapterBeautiful dreamer,wake unto me,Starlight and dewdrops are waiting for thee;Sounds of the rude world heard in the day,Lulld by the moonlight have all passd away!开局爆点营销的生活价值观奢侈品珠宝定制logo的入市亮点中南、融创的CEO观点“创世纪”品牌的焦点珠宝代言，瘾居生活的38、看点第三稿Central ChapterBeautiful dreamer,wake unto me,Starlight and dewdrops are waiting for thee;Sounds of the rude world heard in the day,Lulld by the moonlight have all passd away!第四稿Central ChapterBeautiful dreamer,wake unto me,Starlight and dewdrops are waiting for thee;Sounds of the rude world heard in the day,Lulld by the moonlight have all passd away!