1、2018年7月26日,1,宏观环境分析,2,市场机会分析,报告提纲,3,物业发展模式,顺德：城市定位区域规划产业交通,大良：城市定位区位规划产业交通,1,宏观环境分析,顺德城市定位：珠江西岸门户城市,一核心：佛山副中心大良、容桂。两新城：佛山新城CBD、顺德东部新城CBD三轴线：城市北接发展轴、城市东进发展轴、城市西南联动发展轴。城市北接发展轴主动对接广州核心区，受广佛商圈带辐射，实现广佛深度融城；城市东进发展轴接受南沙自贸区辐射，并通过虎门二桥、深中通道串联深圳，拥抱粤港澳大湾区时代；城市西南联动发展轴串联顺德中心区、江门片区及中山片区，致力于建设国家级高新区，承接先进装备制造业；四片区：对2、接广州、深圳、中山和江门四片区。,顺德定位为粤港澳大湾区高端制造业的创新龙头城市，珠江西岸门户城市。,佛山,广州,顺德城市发展：广佛都市圈核心区,2015年10月顺德东进战略启动，主动对接南沙自贸区，2016年综合开放首期建设超130亿元，定位珠江西岸门户城市。顺德融入大广州（规划3城轨+5地铁），共计有广佛环线、广珠城际、广佛江珠城际3条城轨8个站点，以及1、2、3、6、7等5条地铁线，共22个站点。,顺德连续六年位列全国百强区首位，生产总值年均增长8.5%，地方公共财政预算223亿，增长12.1%。,顺德经济运行：经济发展水平较高，藏富于民,顺德经济发达闻名全国，连续6年获全国百强区榜首，3、2017年全区生产总值（GDP）为3059.3亿元，首度突破3千亿，同比增长8.5%，藏富于民，成为全世界最富裕区域之一，经济发展水平较强。,数据来源：顺德年鉴,顺德人口环境：人口不断增加，向国际化城市迈进,国际化定位引领顺德迈向国际化：1、根据顺德区2009-2020年发展规划，在国内具有较高影响力的顺德定位为：一个具有全球核心竞争力的大都市圈地区性副中心。城市人口规模2020年预计将达290万人：2、2017年顺德区人口261.45万人，环比增长3%，预计2020年人口规模将290万人。,随着地级市权限，人口不断增加，经济发展水平提高，具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进4、一步加速顺德向国际化城市迈进。,数据来源：顺德年鉴,顺德人口结构：人口集中良桂，中青年消费为主,城市人口地理分布主要在大良和容桂，分别占比18%和16%，人口相对集中良桂区域；人口年龄结构主要集中18-40岁占比41%，中青年消费为主。,1、城市人口地理分布状况：,2、城市人口结构状况：,数据来源：顺德年鉴,顺德发展改革：全力打造开放顺德，助力经济腾飞,三大改革：1、得改革风气之先、被誉为“中国改革样板区域”的顺德全面启动了震惊全国的行政体制改革、社会综合管理体制改革及农村体制改革等三大改革。2、历史经验证明，三大改革的启动必将引领顺德跨越式发展，顺德将迎来新的发展机遇。三大片区发展规划，全面5、接受顺德辐射：1、北部三镇乐从北滘陈村全面启动北部一体化，实现资源共享，全力对接广州，接受大广州的辐射、大良处于顺德的东部片区也将全面对接南沙自贸区，全面吸收国家级利好政策,三大改革引领顺德跨越式发展，三大片区发展规划全力打造开放顺德，助力再次实现腾飞,顺德城市升级：城市更新迎发展机遇,5年投300亿进行城市升级：1、根据顺德区“城市升级引领转型发展，共建共享幸福顺德”的发展战略，启动5年城市升级计划，重点围绕“两河四片区”开展，四片区是指包括伦教区域在内的广珠西线沿线地区和城轨顺德站周边地区，预计总投资300亿；2、行动计划提出了“两年初见成效，三年明显改观，五年奠定格局”的时间表。三旧改造6、迎来建设高峰：1、在禅桂三旧改造大力推进及顺德土地发展空间极具缩小的背景下，顺德三旧改造将迎来大力发展的机遇，预计迎来发展高峰，此举将为房地产业发展提供良好的发展机遇。,5年城市升级计划及“三旧改造”等重大工程将为顺德城市更新和房地产发展提供良好的发展机遇。,顺德产业升级：现代服务业发展前景巨大,双轮驱动产业结构，产业转型突围：1、向来以工业闻名的顺德产业正大力转型，根据顺德区2009-2020年产业发展规划，未来顺德将重点发展八大支柱产业（详见右图），形成先进制造和现代服务双重驱动的产业结构。2、而根据发展规划，包括文化创意产业在内的现代服务业预计到，打造成具有国际较高水平的服务城市。,现代7、制造业和现代服务业双轮驱动的定位，发展前景巨大。6大重点发展区域，推进落实的重大项目共计45项。,近期共规划6大重点发展区域，推进落实的重大项目共计45项。以打造宜居、宜业、宜游的“理想城乡”为目标，建成面向区域、令人向往的“开放之城、创新之城”。,顺德交通通达：全方位、立体式交通路网,高速公路,四纵：太澳高速东新高速佛开高速广佛高速四横：珠二环高速广明高速江番高速顺番高速,城际轻轨,广珠轻轨广佛珠轻轨（2015年动工）顺肇南轻轨（2015年动工）,快速干线,碧桂路快速干线南国东路快速干线105国道等,地铁/港口,地铁2号线：（2015年动工）地铁3号线：（2015年动工）广州地铁7号线（通至8、北滘新城）地铁11和13号线顺德港：1小时45分钟直达香港,构建了以高速公路、快速干道、城际轻轨、地铁及港口为骨干的水、陆交通路网；各街镇之间实现30分钟内通达，15分钟可上高速，半小时内可直达广佛，90分钟实现顺德和港澳通达。,宏观环境小结：总部经济带动下，未来发展前景可期,顺德是广东科学发展的排头兵，在国内率先启动举世瞩目的三大改革：行政体制度改革，社会管理体制改革及农村体制改革；历史经验证明，改革后的顺德必将迎来蓬勃的发展态势。,顺德经济发达，具有较高的国际影响力；而具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进一步加速顺德向国际化城市迈进。,顺德政府投入300亿资金，启动声势浩9、大的为期5年的城市升级计划，全面提升顺德城市形象。城市升级工程的实施将为顺德包括创意产业在内的房地产业带来巨大机遇。,顺德是岭南文化的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚；顺德被誉为世界美食之都、南国丝都，也是人才强区。,三大改革,以工业闻名的顺德正大力调整产业结构，建立先进制造业和现代服务业双重驱动的产业定位，重点发展现代服务业。同时，顺德文教产业比较缺乏，有待布局。,顺德构建了以高速公路、轻轨、快速干道、国道、港口及地铁等立体式的交通网络，为顺德经济发展和房地产业的流通创造了条件。,在开放战略的引领下，未来顺德在智能制造、人才强区、总部经济的带动下，经济社区发展美好前景可期。,顺德：城市定位区位10、规划产业交通,大良：城市定位区位规划产业交通,1,宏观环境分析,大良城市定位：“2+5”组团中大良容桂副中心,佛山“2+5”发展组团的重要组成部分，“大良-容桂”组团升级为城市副中心。,城市规划1、大良是顺德百万人口的中心城区的重要组成部分，也是佛山“2+5”城市发展组团的组成部分，未来发展潜力巨大；2、未来5年政府重点推进的城市升级计划中的“一河两岸”打造，此举必将对大良城市建设产生重大的影响。城市定位1、以强中心引领全区城市现代化建设，“大良-容桂”作为顺德中心城区，要有中心城区的形象和担当，努力建设150万人口规模的高水平中心城区，打造成顺德现代化建设成果的“展示窗”。,大良城市交通：全11、方位立体交通，便捷出行,佛山将做大做强中心城区，培育的增长中心，形成“强中心，多新组团”网络型结构；深中通道、港珠澳大桥建成之后，整个珠江三角洲的竞争力与美国的硅谷相媲美。,轨道交通：地铁3号线（创意园站）（2016年11月18日正式动工，预计2022年建成）、11号线（东乐路站）（2017年底动工）、13号线（计划2018年动工），广珠城轨学院站；道路交通：广珠西线高速、南国东路、105国道等主干道环伺；立体交通：形成便捷的立体交通网络，轻松实现珠三角1小时生活圈。,大良区位人口：居顺德中上游水平,处于发达的顺德东部区域腹地，周边均为顺德发达区域，常住人口超40万人，人口规模和经济实力居顺德12、中上游水平,顺德东部核心，区位得天独厚1、大良地处珠江三角洲腹地，是发达的顺德东部片区的核心，与广州番禺一水之隔，与伦教和容桂等街镇为邻，区位条件优越。常住人口超40万，居顺德前茅，消费力相对较强1、大良是顺德中心城区的重要组成部分，总面积59.2平方公里，常住人口超40万，其中户籍人口约22万，人口规模居顺市场消化力相对较强。经济实力，居顺德第二位1、2016年大良实现GDP约约400亿元，居顺德前茅,大良经济运行：经济持续发展，居民购买力增强,2017年大良常住人口40.13万，地方生产总值400.97 亿元；大良居民收入水平及消费能力不断增强；2017年城镇常住居民人均可支配收入465513、9元，城镇常住居民人均生活消费支出32125元，城乡居民储蓄存款余额2151.6亿元，人民生活富裕，消费水平高。,大良经济持续发展，居民购买力增强，居民收入水平及销费能力不断增加,大良重大工程：良桂一体化，主动对接广州副中心,一、2018年5月28日，顺德区第十六届人大常委会第十六次会议。关于加快推动大良、容桂融合发展的议案的决议报告，计划建设大良、容桂相连相通的桥梁即顺兴大桥（暂定名）计划2019年12月底进场施工，2022年12月底完工。总投资约40亿元。二、根据规划“一河两岸”打造城市核心，塑造门户形象,三、2018年2月，广州市城市总体规划（2017-2035年）草案发布：南沙，成为广14、州唯一副中心。大良主动对接广州副中心。,大良宏观环境小结：机遇与挑战并存,顺德最具发展潜力的镇街之一，城市定位清晰，发达的轨道交通，未来房地产发展机遇与挑战并存。,地处顺德中部，周边均为发达镇街，区域辐射力较强。全镇常住人口约40万人，其中户籍人口22万多。,大良是具有深厚的文化发展底蕴，是顺德商贸和文化重镇，随着经济增长社会综合实力不断增强。,大良重点发展的三大产业，商贸、文化和教育培训等行业。这些产业对商业消费人群是一大支撑。,大良拥有区级等完善的市政配套。此举对项目未来发展有较大的促进作用。,配套设施,大良是顺德中心城区的重要组成部分，也是顺德百万人口城市的重要组成部分，在顺德的城市发展15、中扮演重要角色。实现良桂一体化，主动对接广州副中心。,105国道贯穿，集广珠轻轨、地铁3、11和13号线、广珠西线于一体的西站交通枢纽、通往顺德各镇街，距广州仅30分钟车程，1小时通往顺德各个城市。,1,宏观环境分析,2,市场机会分析,报告提纲,3,物业发展模式,商业市场分析,2,市场机会分析,写字楼市场分析,公寓市场分析,酒店市场分析,顺德商业历程：购物中心为顺德新一代商业形态,顺德商业发展历程：商业升级，购物中心成为顺德新一代商业形态。,传统商业为主导,80年代,90年代,2004年,20042008年,在80年代，顺德商业以传统底商、街市为主，并逐渐形成以华盖路为代表的步行街,90年代末16、，楼商、步行街、底商等多形态商业出现，商圈概念开始形成,多形态商业的商圈逐渐形成,大卖场效应,顺德第一家大型卖场大福源开业，吸引了周边大量中等收入水平的居民,商业升级,商业市场迎来井喷，乐购、易初莲花、永旺购物中心、沃尔玛等国际零售巨头纷纷进驻顺德，多种商业形态开始出现,商业拐点，商业二次升级，购物中心开始出现,以新一城、天佑城、德顺广场为代表的购物中心开始出现，在商业市场上暂露头角,2008年以后,顺德商业需求：零售消费需求旺盛,数据来源：顺德年鉴,2017年顺德社会消费品零售总额达975亿元，同比增加11.2%，近五年社会消费品零售总额增幅保持在11%以上，社会消费品市场需求大，且较大支出17、用于食品及文化娱乐服务。,顺德商业现状：成交量价齐升，底商成交为主,2017年顺德商铺供应约 59 万，成交面积 39 万，均价 14429元/。受商业大环境好转的影响，成交量价齐升。全区各镇街商铺的成交较为平均，主要来自于社区底商的成交。,顺德商业格局：三大片区商圈分布,主要分为大良-容桂商圈、乐从-龙江商圈及北滘-陈村商圈等三大城市商圈。,大良商圈：顺德最成熟商圈,大良商圈是目前顺德最成熟、最高端商业集中区域，商业供应量大。,大良商圈是顺德最成熟、最高端商业集中地，商业氛围浓厚，高中低档均有，业态丰富，配套设施完善，拥有大量高收入人群；大良商圈由中心区商圈、东区商圈、南区商圈、新城区商圈等18、四大区域商圈组成；代表性商业有：新世界中心商场、大润发、嘉信广场、新一城购物中心（沃尔玛）、乐购、德顺广场等集中式商业以及华盖路步行街、东康路建材一条街、凤山中路婚纱一条街等专业街，辐射全区；,商业物业分布,大良商圈：流动人口集中，商圈饱和度适中,2、周围交通道路情况(1)由“四纵三横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环(2)未来地铁3、11、13号线附近(3)周边有1个客运站、42条公交线路及多条公交专线。,3、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强,还有继续扩大的空间,有发展潜力。商圈饱和度:IRSCRERF IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支19、出；RF商圈内商店的营业面积。在商圈内有约17万个家庭，每周在食品中支出约150元人民币，共有约2700个店铺在商圈内，共有约44万平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:IRS400000150440000136元(这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。),1、人口规模及特征一公里范围内常住人口8万人、流动人口4万人，二公里范围内常住人口12万人、流动人口6万人，三公里范围内常住人口16万人、流动人口8万人,大良商圈：零售巨头集中，中高端档次，辐射力强,吉之岛、乐购、沃尔玛、大润发等国际零售巨头均集中在1.5公里内。,观点,商圈特点,业态构成,目20、标消费群,德顺广场（吉之岛）,超市商业街、专业市场百货业态，服饰、珠宝、化妆品、精品、鞋、电玩等；餐饮、KTV等,新一城（沃尔玛）,大润发,乐购,人流旺盛，商业氛围浓厚，业态丰富；拥有大量中高收入群体；沃尔玛、乐购、吉之岛等国际零售巨头纷纷进驻；总体以购物为主，休闲娱乐业态不多；,以大良、容桂、伦教等区域的中高端消费群体为主。作为顺德最具代性的商圈，大良商圈辐射区域为顺德10街镇；,大良商圈：租售价格以及招商运用情况,销售均价4-5万元/，最高价在7-8万元/；租赁价格一般150-250元/，最高租金可达800元/,大良商圈：个案分析吉之岛,大良商圈：个案分析吉之岛,1F服装占比约50%，餐饮21、占比约25%，购物占比约10%，其他占比约15%；2F服装占比约45%，餐饮占比约35%，其他占比约15%；3F电影院和餐饮占比约75%，其他占比约25%。,1F服装、餐饮、购物,2F服装、餐饮、购物、,3F电影院、餐饮,大良商圈：个案分析吉之岛,业态及品牌:,大良商圈：个案分析吉之岛,业态及品牌:,大良商圈：个案分析吉之岛,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新一城（沃尔玛）,新一城（沃尔玛）,大良商圈：个案分析新一城,1F女装和儿童占比约50%，鞋包、珠宝和饰品占比约35%，其他占比约15%；2F女装和儿童占比约40%，鞋包和珠宝占比约35%，饰品和钟表占比约15%，其他占比约10%；3F电影22、院占比约55%，儿童和餐饮占比约45%。,1F业态组合,2F业态组合,3F业态组合,大良商圈：个案分析新一城,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新一城,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新一城,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新一城,业态及品牌:,大良商圈：个案分析大润发,大良商圈：个案分析大润发,业态及品牌:,大良商圈：个案分析大润发,业态及品牌:,大良商圈：个案分析大润发,业态及品牌:,大良商圈：个案分析嘉信广场,大良商圈：个案分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案23、分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案分析嘉信广场,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新世界购物中心,大良商圈：个案分析新世界购物中心,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新世界购物中心,业态及品牌:,大良商圈：个案分析新世界购物中心,业态及品牌:,容桂商圈：定义为顺德南部商业中心,辐射中山、江门等周边区域，近百万消费人流，乐购、卜蜂莲花等国际零售巨头。,容桂商圈依托容桂发达的制造业所带来的巨大人流而成为顺德最具代性的商圈之一；代表性商业有：天佑城（乐购）、卜蜂莲花、宏骏商业广场、凤翔路商业步行街；该商圈商业氛围浓厚，档次较高，辐射面广，周边杏坛、均安及中山的南头、东凤、小榄；江门以及番禺等部分24、街镇近100万人口均在其辐射范围内；,天佑城商圈,天佑城,卜蜂莲花,凤翔路商业步行街,宏骏广场,容桂商圈：流动人口集中，商圈饱和度较低,2、周围交通道路情况(1)由“三纵三横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环(2)未来地铁9、11、13号线附近(3)周边有1个客运站、23条公交线路及多条公交专线。,3、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强,还有继续扩大的空间,有发展潜力。商圈饱和度:IRSCRERF IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。在商圈内有约15万个家庭，每周在食品中支出约120元人民币，共有约900个店铺在商25、圈内，共有约12.8万平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:IRS300000120128000281元(这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。),1、人口规模及特征一公里范围内常住人口5万人、流动人口2万人，二公里范围内常住人口9万人、流动人口5万人，三公里范围内常住人口16万人、流动人口8万人,容桂商圈：业态定位以满足大众消费为主,辐射中山、江门等周边区域，近百万消费人流，乐购、卜蜂莲花等国际零售巨头。,容桂商圈：销售均价与租赁价格,销售均价在3-4万元/之间，最高价达7万元/，租赁价格一般在100-250元/，最高租金可达400元/。,容桂26、商圈：个案分析天佑城,顺德良桂片区商业规模最大、档次较高、经营最成功的大型综合性购物中心之一,容桂商圈：个案分析天佑城,1F乐购占比约45%，男装专区和女装专区占比约35%，其他占比约20%；2F乐购占比约45%，男装专区和运动服装专区占比约30%，其他占约25%；3F乐购占比约45%，KTV占比约15%，数码占比约15%，其他占比约25%。,1F平面布局和业态组合,2F平面布局和业态组合,3F平面布局和业态组合,容桂商圈：个案分析宏骏广场,凤祥商业街区早期综合性购物广场，经营业态以低档的业态为主。,商业发展趋势1：未来将向文化、教育、专业市场迈进,处于产业转型升级转折点，重点发展现代服务业的27、定位，未来商业业态将向文化、教育、专业市场等多样化迈进,商业定位：按照有利于增强我区城市综合服务功能和提升服务业综合竞争力的原则，结合建设“阳光顺德”的战略部署，大力发展现代服务业，改造提升传统服务业，着力培育新兴服务业，重点发展总部经济、金融服务、现代物流、工业设计与文化创意、科技服务、会展、专业市场、职业教育与培训、现代商贸、美食旅游、健康休闲、社区服务等12类服务业。发展目标：到2020 年，服务业结构进一步优化，集聚效应进一步提升，服务业增加值占地区生产总值比重达到45%，对全国乃至世界有较强的服务能力，打造成具有国际较高水平的服务城市。（摘自顺德区关于加快发展现代服务业的工作意见启发28、：在顺德重点发展现代服务业的定位下，未来顺德商业定位也将由满足传统的购物、餐饮需求向文化、教育、专业市场等多样化需求迈进。,商业发展趋势2：消费能力强，需更高层次的消费,顺德人均消费能力强，将追求更高层次的消费需求，对其未来文化、教育、专业市场的商业升级和发展起到积极的作用,根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，别墅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕别墅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。根据顺德区改革开放30年顺德区经济社会发展成就29、综述中显示，顺德区人均地区生产总值(GDP)，已经由1978年的612元上升到2014年的11万元，增长了176倍。根据换算，人均地区生产总值(GDP)11万元，已经远远超过8000美元的节点。,商业应对策略：强商业中心过剩，主题性商业体缺乏,顺德人均消费能力强，将追求更高层次的消费需求，对其未来文教产业的商业升级和发展起到积极的作用,大良和容桂商圈发展成熟，业态层次丰富；随着经济快速发展，客户向往文化、教育、专业市场于一体的场所，但在顺德，都市文教产业综合体未曾出现，中高端业态也有待提升。本项目应根据自身情况，往文教产业综合体方向上靠。,商业机会研判：文化、教育、专业市场商业存在机会,商业发30、展潜力大，存在一定机会，但镇街供应量大，同质化严重，机遇与挑战并存，差异化定位是商业发展关键,1,2,3,项目15分钟车程内分布着数家世界500强购物中心，且同质化严重，竞争异常激烈；,本项目是依托于工业文化底蕴和山水景观资源发展的项目，也具备发展文化、教育、专业市场类的商业条件。,结合城市定位和本项目产业特性发展文化、教育、专业市场类的商业是本项目商业的发展方向,城市特色鲜明，文化、教育、专业市场类的商业发展存在市场机会；,商业市场分析,2,市场机会分析,写字楼市场分析,公寓市场分析,酒店市场分析,写字楼发展阶段：快速发展阶段,在顺德大力推进产业转型升级的背景下，写字楼产品激增，迎来“厚积薄31、发”的快速发展态势。,写字楼市场现状：纯写字楼市场占比不高,目前顺德企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼、商务公寓等混杂阶段，正在运营的纯写字楼市场占比不高,写字楼市场现状：整体成交持续低迷，价格维稳,2017年顺德写字楼供应约36 万，成交面积 11.7 万，均价11242 元/。市场主要依靠万科个盘支撑，整体成交持续低迷，成交量在现有市场情况下难以突破，价格维持稳定，在库存高企情况下，未来或将降价走量。顺德的写字楼成交主要集中在大良板块，成交占比接近一半，其余成交较为分散。,写字楼市场现状：大良供应有所增加，量价齐升,大良写字楼除 2014 年保利中环大厦写字楼集中入市外，2013-232、016 年大良写字楼供求长期保持低位徘徊，2017 年供求有所回暖，供应约 16 万，同比上涨 5 倍；成交面积约 6 万，同比上升 32%；成交均价 12744 元/，同比上涨 7%，价格增幅较为平稳。大良占据全区近半的成交量，主要得益于万科金域滨江的大宗成交。,写字楼市场：在售市场,写字楼以60-300面积为主，成交价格约1.1-1.8万元/，销售周期2-6年，销售速度相对较慢。,写字楼市场：个案分析顺德置业广场,营销动作：2014年3月21日上午10点在顺德大良新世界酒店二楼丽晶殿内举办投资推介会。打造顺德首创7A办公新标准。2014年5年开售。,写字楼市场：个案分析顺德置业广场,商业定33、位：以办公为主的现代化商务大厦，5A甲级写字楼的标准建设，集办公、展馆、公共服务等为一体，同时还配套有银行网点、商业零售等服务功能。区位优势：交通便利、配套完善，毗邻顺德行政服务中心、演艺中心、图书馆、德胜广场、顺峰山公园、广珠城轨站、嘉信城市广场、星级酒店、中小名校、医院等公共服务设施和市政设施。设计理念：“玺”在中国自古以来就是国之重器，本项目以玉玺形象作理念，取其“方正端庄”的造型，隐喻“勤奋”与“财富”。创新布局：根据项目地理位置和德胜新城区城市空间特征，打破传统建筑思维，参考先进国家的公共建筑创新理念，用空中走廊将各主楼相连，并利用其进行立体绿化，组成大型的空中花园，使本项目与周边环34、境相互协调。甲级写字楼标准每150平方米建筑面积配套一个停车位，每层净高2.7米或以上。而5A分别为：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、SA（安保智能化）、CA（通讯传输智能化）以及FA（消防智能化）。,写字楼市场：个案分析顺德置业广场,客户行业：主要以上贸易、金融、保险以及咨询顾问类为主，分别占比22%、18%、16%和11%。客户性质：主要以民营企业占比71%为主、国企和外企分别占比24%和5%。需求面积：主要以100-200面积占比49%，其次200-300占比22%以及300以上占比18%，主要以上中型企业规模为主。,客户行业分析,客户性质分析,客户面积需求分析,写字楼市场：个案35、分析天晋商业大厦,写字楼市场：个案分析君润商业大厦,写字楼市场：租赁市场,租金主要集中在40-80元/月/，租金偏低；出租率6%-90%，整体出租率一般。,写字楼市场：个案分析至一大厦（TO ONE）,写字楼前景预测：经济发达，第三产业发展迅速,目前顺德产业进入发达经济初级阶段，未来几年第三产业有望进入快速发展阶段,GDP与写字楼发展关系模型,写字楼前景预测：产业升级，助推第三产业发展,顺德制造产业的升级，将推动第三产业发展，给写字楼市场带来一定需求空间。,写字楼前景预测：“总部经济”，利好写字楼发展,区政府为实现经济增长模式的转型，提出打造“总部经济”思路，同时给予一系列政策和资金利好,顺德36、发展总部经济的条件：工业基础好，有一批在全国非常有实力的企业，并形成了雄厚的产业集群；草根经济经过数十年发展，已经形成了自己的特色，本土民营企业家乡观念强，乐于在本土扎根建设总部；顺德龙头企业自主创新意识比较强，美的、格兰仕、万家乐、万和等企业掌握了很多核心技术，国内的一些研发、销售标准也是它们制定的。,对于在顺德成立总部或区域总部的世界或国内500强企业，或经区政府特别批准的国内外其他大型企业，顺德区政府除给予区内总部企业的优惠外，还将给予100万元一次性总部开办费用扶持。,写字楼市场：未来供应达226万，竞争异常激烈,未来2-3年内供应量达226万，主要集中大良、容桂、乐从、北滘等发达街镇37、。2017年合计月均去化 4835。大良写字楼库存约30万，去化周期需 48 个月。而大良未来还将有碧桂园产业小镇等项目入市，写字楼产品将面临较大的去化压力。,力合阳光城云谷,碧桂园大良地块,写字楼市场小结：,写字楼机会研判：挑战大于机遇，需谨慎,写字楼市场不成熟，顺德几个发达街镇未来的供应量超大，竞争异常激烈.,1,2,未来3-5年，顺德写字楼发展大提速，保守供应量超226万，多集中于良桂、北滘和乐从,结合城市产业定位和本项目特性写字楼产品挑战大于机遇，发展写字楼物业需谨慎,顺德写字楼市场竞争会异常激烈，且都是地段、品牌、综合体和品质之间的竞争；,商业市场分析,2,市场机会分析,写字楼市场分38、析,公寓市场分析,酒店市场分析,公寓发展历程：向复合、高端和成熟型公寓发展,顺德公寓市场日益成熟，但受大环境影响，投资需求较为低迷,公寓市场现状：受限购政策影响，成交量价走高,2017 年顺德公寓供应约 28 万，成交面积 43 万；均价 11128 元/。受限购政策的影响，公寓产品的政策优势凸显，北部片区的公寓成功在市场中突围，带动顺德公寓成交量价走高。顺德公寓成交主要集中在广佛接壤的顺德北部片区，大良占比较小。,公寓市场现状：大良盘源渐次增加，缺乏品牌项目,2017 年大良公寓供应约 4.5 万，供应同比上涨 2 倍；成交面积约 2.75万，同比小幅下跌 5%；成交均价 11565 元/，39、同比上涨 5%。目前主要在售公寓有保利中环广场、力合阳光城云谷以及中怡名都广场3盘，2017 年大良公寓盘均成交 6900。可售盘源逐渐增大，缺乏品牌项目，但有个案成交成绩亮丽。在成交客户上，大良公寓主要是本地买不起住宅的刚需群体，外溢投资客户较少。,公寓分布情况:集中城市配套相对成熟区域,顺德重点在售公寓项目共主要集中在顺德北、东部以及105国道两侧城市配套相对成熟区域。,涛汇广场,国通广场,怡翠公寓项目,公寓在售市场：,顺德东部片区价格在15000-18000元/为主，预计供应7810套。,公寓在售市场：,顺德北部片区价格在14000-18000元/为主，预计供应4741套。,公寓在售市场40、：个案分析银钻广场,项目概况：项目公寓共529套；平层带装修出售，有阳台，在售建面约27-104产品，2017年10月推售175套，2018年初推售177套,销售情况：2016年6月开售至2018年3全部售罄，销售约350套，建面均价约15122元/。,公寓在售市场：个案分析银钻广场,客户来源伦教占42%，大良客户占31%；客户职业主要为个体私企为主占约31%，公务员占22%次之。,公寓在售市场：个案分析力合阳光城云谷,公寓,项目概况：项目公寓共约8000套；建面约29-57产品，2018年5月推售约4000套，带装修出售。,销售情况：销售约3982套，去化率99%，建面均价约12422元/。41、,二期,一期,公寓在售市场：个案分析力合阳光城云谷,客户来源本地客户占85%，其他顺德其他镇街占约14%；客户职业主要为公司职员占34%，个体户占26%次之。,公寓在售市场：个案分析南国东汇,项目概况：目前已预售576套，已售492套，待售84套，4.5米层高LOFT复式公寓产品，其中北塔14层以下为精装带返租；,返租情况：北塔公寓14层以下引入奥斯汀酒店带5年返租，其中第1-2年返租5%，第3-5年返租6%，5年共带28%返租，按月返还租金。,销售情况：北塔对外口径已售罄，目前主推南塔，14层以上精装报价17722元/。,公寓在售市场：个案分析南国东汇,客户来源大良占74%，其他镇街占约2542、%；客户职业主要为个体户占31%，公司职员23%次之。,公寓在售市场：个案分析涛汇广场（待售）,项目概况：项目总建筑面积约9万，其中商业部分由4层商业+3栋塔楼+2层地下停车场构建，商业面积约3万；酒店6层客房，规划客房数为99间，面积约0.4万；公寓两栋20层层高，28-49产品，面积约2.5万（约600套）。,公寓客户分析：本地投资客户为主，注重产品打造,本地投资客户为主，对公寓投资较为热衷，喜好精装和返租销售，比较关注地段、回报率、配套和产品,公寓市场小结：,投资性公寓产品在顺德市场受热捧，存在发展机会,销售状况及市场变化：,公寓市场现状：,分布：目前公寓项目主要集中在良桂中心区主力面积43、：30-70,一至二房均价：15000-18000元/,销售速度：住宅限购后公寓消化较为理想。供求关系：呈现需求回暖迹象,客户需求：,客户分类：以本地投资客户为主，占85%，其它占15%购买关注点：地段、回报率、统一管理，配套、升值潜力以及LOFT产品空间感,顺德公寓市场04年起步，至今已有快速的发展，公寓市场需求不断增长，价格也在不断攀升，市场接受度越来越高，具备一定的市场发展潜力。但受限购的影响，市场有所回暖迹象,公寓机会研判：,以投资为主导的公寓产品在顺德市场需求旺盛，且溢价能力强，公寓发展机会大,1,2,3,顺德市场公寓产品以普通公寓和产权式公寓为主，商务公寓存在市场机会，主要分布在投44、资市场较为成熟的良桂区域,公寓重点项目未来预计供应12251套，目前住宅依然限购，导致了商业性公寓供小于求，商业性质的公寓产品存在一定发展机会,投资型公寓物业在顺德市场存在市场机会,公寓产品面积段主要集中在30-70区间，均价约15000-18000元为主，普遍精装销售；投资客户钟爱返租和精装销售，对地段、回报率、LOFT产品空间感及配套较为关注,公寓机会研判：不限购的类住宅开始涌入市场,目前受限购的城市中，住宅销售受困，部分楼盘开始打擦边球，开始利用商业性质土地开发商业公寓（即90-300的类住宅产品）,25座,18座,19座,28座,24座,20座,26座,27座,住宅（住宅性质）,类住宅45、（商业性质）,21座,22座,23座,万科金域滨江江湾府,商业市场分析,2,市场机会分析,写字楼市场分析,公寓市场分析,酒店市场分析,旅游情况分析：旅游市场井喷利好酒店行业,顺德区2017年旅游总收入为155.3亿元，增长8.3%，全年接人数为 425.15万，增长15.5%旅游市场处于高速增长时期。,酒店市场现状：主要分布顺德东部和北部商业旺点,酒店行业处于快速发展阶段，四星级以上酒店，主要分布在良桂、北滘、乐从和陈村等区,酒店市场现状：单体建面1.4-6万，入住率高,四星以上高档酒店单体建筑面积在1.4-6万之间，总容量近百万平米，普遍2016年后开始营业，入住率高,酒店市场现状：产品和服46、务同质化严重,各大酒店的配套设施大致相当，集会议、餐饮、娱乐休闲为一体，产品和服务同质化严重,酒店市场客群：中高端商务客以及顺德的游客为主,主要以中高端的商务客和往来顺德的游客为主,1、大良和容桂的酒店等级跨度比较大，都有各自的市场占位，客户的适应面比较广；2、良桂区域已有喜来登酒店和哥顿酒店两间正在经营的五星级酒店，不久的将来，再增加4间以上的五星级酒店，在形成酒店成长良好区域的同时，对高端客户的争夺也成为必然。,酒店市场小结：同质化竞争，但是存在一定需求量,中高端酒店供应井喷，竞争激烈,顺德酒店业进入快速发展阶段，高端酒店迎来井喷，主要分布在良桂及乐从、北滘等发达区域,顺德商务往来多频繁，47、酒店市场需求大，但产品和服务同质化严重，竞争异常激烈，特色鲜明的主题性酒店存在市场机会,本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐的消费需求大,1,2,3,酒店市场调研：选取不同档次酒店样本6家,今年年初国务院批准大良-容桂成为佛山市级副中心,“大良-容桂”作为顺德中心城区，中心城区高、中、低档酒店（宾馆）共约为：247 家，100 间以上的酒店 24 家，其中五星级酒店 2 家，四星级酒店客房 8 家，总数量约为 4300 多间（套）。市场调研的抽样酒店选取的是代表顺德区大良、容桂二个街道较有代表性的中高端酒店作为调查分析对象，分别为：喜来登酒店、美的万豪酒店、嘉信康年花园酒店、哥顿酒48、店、新世界酒店、香云纱园林酒店，共6家，抽样依据：1、喜来登酒店、美的万豪酒店，为该区域内五星级、国际连锁酒店品牌酒店；2、嘉信康年花园为顺德中心城区新开的四星级酒店；酒店哥顿酒店、新世界酒店，为该区域内极负盛名的四星级酒店，且开业时间超过十年；3、香云纱园林酒店，为该区域以岭南风格装修、布置为主题的高档次酒店。,酒店市场调研：4大类进行调查,本区域代表性酒店详细调查类别及情况统计、分析,1、客房部分,2、中、西餐部分,4、康体部份,3、会议/宴会,酒店市场调研：,1、客房部份：平均房价、平均开房率,酒店市场调研：,1、客房部份：客源分析,酒店市场调研：,1、客房部份：客源性质分析,酒店市场调49、研：,1、客房部份：小结,A：综合六家代表酒店分析：酒店客源以商务出差为主，客人以国内、欧美、东南亚、港澳台为主，商务客源占总客源的49%，其中以喜来登酒店、美的万豪酒店为代 表；B：旅游客人，以国内游人为主，港澳台、国外的游人为辅，旅游客源占总源的30%，其中以，嘉信康年花园酒店、新世界酒店为代表；C：网络渠道：以上6家酒店都重视网络渠道的订房，6家酒店在携程的排名都是靠前 的，其中香云纱园林酒店为排名第一，6家酒店在携程的综合评分为4.6分，网络 渠订房客源占总客源的13%D：自来客人：为酒店会员客人和对酒店有一定感情的熟客等等。自来客人客源占总 客源的9%。,酒店市场调研：,2、餐饮部份50、：包房数量、菜系,酒店市场调研：,2、餐饮部份：人均消费、客源比例,酒店市场调研：,2、餐饮部份：经营分析,A 顺德为世界美食之都，中国三大厨师地之一，以粤菜闻名于全国，乃至全球，所以以上酒店(除嘉信康年花园酒店以外）中餐厅都是以经营粤菜为主，且人均消费高,以喜来登酒店和美的万豪酒店为代表,中餐厅包房满坐率以香云纱园林酒店为代表，经常一房难求；此3家酒店中餐厅上座率约为78%。B 在同时配套传统西餐厅，喜来登酒店和美的万豪酒店分别还配套日本餐厅、行政酒廊、大堂吧等不同风格、类型的西餐厅，以满足不同客人不在场合的需求；上座率约为58%。C 以上酒店（除香云纱园林酒店以外）除西餐厅都设有自助餐，入51、坐率以喜来登酒店和美的万豪酒店为代表，需提前订位，上座率为100%，哥顿酒店、嘉信康年花园酒店、新世界酒店只会在每周的五、六、日才会开设自助晚餐，上座率为60%。D 综合经营情况分析，高档次的西餐厅有一定的市场时间，中餐市场较为饱和。,酒店市场调研：,3、会议/宴会部份:会议/宴会厅设施情况调查分析,酒店市场调研：,3、会议/宴会部份:会议/宴会厅会议性质、收费标准,酒店市场调研：,3、会议/宴会部份:经营市场情况分析,A 经综合调查，当地大型、高档次的会议/宴会大部份都选择在喜来登酒店和美的万豪酒店，主要原因为：酒店地 理位置优越、停车位足、场地面积大少种类多和档次高，婚宴、寿宴、弥月宴、新52、居入伙宴等等喜宴性质和聚会 性质的团餐、工作餐的价格平均会在2000元或以上/桌，平均每月会有大小宴会、团餐约为52场；会议则来当地 知名企业的工作报告总结、产品推介、新闻发布会等等为主，平均每月大大小小的会议约为48场，开会时间都 在1天为主，占会议时间市场的84%。B 中、低瑞会议/宴会则集中在嘉信康年花园酒店、新世界酒店、哥顿酒店，其中嘉信康年花园酒店虽然有一个 800平方米的多动能厅由于没有中餐厅，竞争力会大大减少，新世界酒店、哥顿酒店由于设施设备陈旧、老化，勉强可以满足客人的需求。C 以上6家酒店的会议场地费包含：茶水（矿泉水）笔、纸、投影仪、白板、LED牌（告示牌）。D 综合经营情53、况分析，当地的会议/宴会一定的市场，但竞争激烈。,酒店市场调研：,4、康乐部份,酒店市场调研：,4、康乐部份：经营市场分析,A：经过调查，以上6家酒店都配套有游泳池，其中喜来登酒店和美的万豪酒店还配备室内恒温游泳池，6家 酒店的游泳池针对酒店住客是免费使用，非住店客人，则会用会员卡或者套餐价的形式销售，价格会在 38元-68元/次B：健身房、水疗、SPA、沐足，瑜咖、舞蹈室、网球场都是提供给住店客人使用，有些项目是免费提供，例如：健身房、瑜咖房、舞蹈室，而水疗、SPA、沐足、网球场则是以收费形式存在，通常每日营业额 较为一般，因而直接产生的经济效益不太C：康体设施部份，虽然产生的直接经济效益不54、太，但作为酒店的配套设施及服务，通常是为了丰富酒店自 身的产品，提升酒 店市场竞争力、知名度，从而起到间接经济效益的作用,酒店市场调研：,5、个案分析喜来登酒店,位于大良新城区德胜中路11号，离此项目酒店位置约为10分钟车程，酒店于2009年开业，层高16楼，建筑约为8万平方米，成“八”字型现代化建筑外墙，岭南传统风格加现代化豪华装修布置结合在一起的装修风格，酒店共有369间客房，总分8种不同类型、档次的客房，设有：雅日本餐厅、盛宴餐厅（西餐厅）、采悦轩中餐厅、怡聚大堂吧共四个餐厅，面积达 1,338 平米的无柱式大宴会厅可分成三个活动场所，设立宽敞的迎宾区并可轻松容纳 1,300 位客人。另55、有 9 间定制多功能厅，面积从 43 至 466 平米不等，酒店可举办容纳多达 1,000 名客人的梦幻婚礼，而后花园则是举行求婚仪式或订婚派对的理想场所，能举办传统中式宴会、烧烤自助餐或是鸡尾酒会，室内恒温游池、SPA、健身房等康体设施一应俱全。,酒店市场调研：,5、个案分析：喜来登酒店客房、餐饮部调查情况,酒店客源以商务客为主，由于酒店地理位置优越，周边配套设施齐全、成熟，再加上酒店品牌效应，当地大部份知名业，外籍客商的商务应酬、招商引资、产品推介、接待住宿等等都选择此酒店，占酒店客源市场的68%，顺德当地的华侨客人，通常以会员形式入住，占酒店客源市场的9%，港澳台、外国旅游团，国内中高瑞56、旅游团（会议团）占酒店客源市场的14%，酒店品牌自身的会员俱乐部、OTA和其他部份占酒店客源的市场的9%，目前在携程的评分为：4.5分，入住率为75-80%之间，平均房价约为617元左右。,酒店市场调研：,5、个案分析：在建酒店调查情况,1、海骏达城：位于顺德容桂街道桂洲大道与振华大道的交汇处，由广东省海骏置业投资有限公司投资开发的集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的超大型高端城市综合体，总建筑面积达到50万，主力12万综合购物中心，将配套五星级希尔顿酒店品牌。,2、凤城大厦（原来的凤城酒店）：位于顺德大良碧鉴路1号，是30年前的顺德地标式建筑，满载顺德几代人回忆的知名酒店，2057、11年6月由经营不善而暂停营业，现经产权转让，重新装修，计划在2018年重新开业，1-4楼计划是主打“顺德味道”餐饮项目，5-15楼是酒店客房，17-19楼为顺德人当年引以为豪360度旋转俯瞰大良西餐厅,酒店市场调研：,5、个案分析：在建酒店调查情况,3、顺德华侨城欢乐海岸：位于顺德大良逢沙大道，项目总用地约4100亩，由湿地公园、欢乐海岸、欢乐谷及地产组成，将开发为集文化、旅游、娱乐、休闲、购物、商务和居住功能等为一体的大型综合项目，项目总投资将超100亿元，致力打造“珠三角腹地佳都市休闲娱乐目的地”和“西岸城市文化客厅”。,华侨城欢乐海岸主要由滨水休闲主题商业区及精品主题乐园两大部分组成。58、其中，滨水休闲主题商业区占地面积约20万平方米，建筑面积达30万平方米，包含生态购物中心、曲水湾风情商业街区、酒店式公寓、仓储式会员店、高端城市会所等重要功能板块。精品主题乐园，占地面积约23万平方米，总投资15亿元，第一期工程于2019年建成。,酒店市场调研：,6、酒店市场调研小结,1、顺德区2017全年接待人数为425.15万人数，增长为15.5%，而顺德中心城区酒店客房数量约为4300间（套），四星级或上的酒店客房房间数量约为3216间（套），加上在建的酒店，预计客房房间的数量约为：4000间（套）左右，目前顺德中心城区酒店尚未达到市场饱和程度，星级酒店仍有发展空间，特别是高星级酒店。,59、酒店市场小结：同质化竞争严重，须谨慎,顺德区中高端酒店供应井喷，竞争激烈，特色鲜明的主题性酒店存在市场机会；但鉴于项目自身及周边情况，不建议打造酒店。,顺德酒店业进入快速发展阶段，高端酒店迎来井喷，主要分布在良桂及乐从、北滘等发达区域,顺德商务往来多频繁，酒店市场需求大，但产品和服务同质化严重，竞争异常激烈，特色鲜明的主题性酒店存在市场机会,本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐的消费需求大,1,2,3,1,宏观环境分析,2,市场机会分析,报告提纲,3,物业发展模式,项目地块分析,物业发展模式,3,物业发展模式,项目地块分析,Part 3.1,商业用地、占地约3.1万、计容面积约1160、.8万、容积率3.8,本案,项目北临德胜西路、东西接旧厂改造区、南面望江，昭示性、景观性、通达性较好；但地块周边较为荒芜，有车流无人流，现状不容乐观,西,南,龙湖春江名城,糖厂遗址,华宝新村,科龙配件厂,德胜河,湿地公园,容奇大桥,项目地处顺德德胜新城西部桥头堡核心区，北临德胜西路、东西接旧厂改造区、南面望江。昭示性、景观性及通达性较好，但周边附近以旧工厂为主，虽工厂文化气息浓厚，但现场人气稀少，片区现状不乐观,北,东,富士电梯,项目理解,德胜新城西部,区政府有意对该片区打造为顺德工业文化核心区，是顺德对外展示工业文化的窗口,开发商实力,顺德XX是本土知名企业，知名度、美誉度高顺德XX资金实力61、雄厚，有实力打造德胜新城西部文教产业综合体,城市综合体项目,可打造涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的文教产业综合体,低密度规模大盘,占地：约3.1万m2计容总建面：约11.8万m2容积率：3.8,C,依托闻名顺德的德胜河、湿地公园、糖厂遗址及约11.8万的商业综合体，可打造顺德文教产业新地标，引领商业发展潮流,正所谓十年河东，十年河西。目前德胜新城东部开发已经接近饱和，未来只能往德胜新城西部发展。德胜新城西部已被定位为山水景观显著、配套设施完善、传统产业文化突出的现代化综合性城区。,德胜新城西部,德胜新城东部,根据政府的发展规划，本区域是今年重点升级改造片区，未来3年 将通过限期搬迁62、保留区升级改造等方式腾出发展空间。,占地：7万建面：20万,占地：10万建面：27万,占地：5万建面：20万,占地：4万建面：15万,占地：5万建面：20万,占地：5万建面：15万,占地：3.5万建面：10万,占地：约3万建面：约9万,占地：4万建面：12万,占地：约4.5万建面：约13万,占地：4万建面：15万,本案,德胜主干道德胜西路途径本项目门口，105国道、容奇大桥汇集于此，交通优势十分明显,德胜西路的扩建改造工程将改变整个德胜新城西部的交通现状，它将加快德胜西部旧厂改造的进程，同时加速西部融入德胜东部的步伐。,德胜西路：顺德交通系统主要干道，它是连接德胜新城东西部的主要枢纽。据国土63、城建局消息，德胜西路扩建工程将近期动工。德胜西路未来将扩宽为60米、双向8车道。,德胜西路,105国道,容奇大桥,德胜西路扩建,德胜西路、105国道连接佛开高速、佛山一环、广州绕城高速等重要交通干道；地铁11和13号线即将开通，轻松实现珠三角1小时经济圈,碧桂公路,广珠西线高速,东新高速,广州绕城高速,一环高速,佛开高速,本案,便捷的交通设施使项目的区位优势更加突显，为外区置业者进入项目创造了条件；德胜西路、105国道等周边主干道，快速连接顺德全区；经佛开高速、佛山一环、广州绕城高速等，1小时通往广州、东莞、中山、江门等珠三角城市。,本案,除借力德胜新城西部规划利好外，项目自身“前德胜河、湿地64、公园，旁边糖厂遗址”等资源，将对项目的定位加分,未来几年规划：据大良水利局消息，德胜河滨河景观项目（即湿地公园）将择机动工；届时将极大的改变湿地公园的面貌。顺德糖厂作为全国重点文物保护单位，区府办要求相关部门应进一步加强政策研究，争取用足用活省 三旧 改造政策，并可学习借鉴禅城等地区建筑物转功能、带建筑物出让 等方面经验，努力推动片区改造。,德胜河,湿地公园,顺德糖厂遗址,本片区一直是顺德工业的翘楚，现阶段正准备进行升级改造；目前高压线外露、公交配套不足比较严重。,交通配套不足,高压线影响,最近的公交站距离本项目约600米,本案,项目核心竞争价值挖掘,项目价值小结：,产品价值,目前佛山首个文教65、产业综合体项目，肩负着西部崛起的名片功能可打造集商业、酒店、写字楼和公寓于一体的低密度商务综合体，不限购。,区域价值,项目处于德胜新城西部，规划定位为德胜河“一河两岸”重要组成部分、片区重要的山水生态居住区、顺德本土工业文化展示及体验区,交通价值,多条区域交通主干道途径项目，交通通达性非常佳；对外交通也非常通畅，已然形成了珠三角1小时生活圈,资源价值,一线临河，拥有稀缺的河景资源背靠德胜湿地公园，届时将极大的改变湿地公园的面貌与顺德糖厂为邻，政府计划通过“带建筑物出让”，努力推动片区改造,价值排序：永峰根据对各个价值的梳理，得出本项目最具核心竞争力的两大价值分别为资源价值和区域价值,交通价值,66、产品价值,资源价值,区域价值,可打造集商业、酒店、写字楼和公寓于一体的低密度文教产业综合体，不限购。,300米阔绰江景资源；约5万西部湿地公园；顺德糖厂工业文化遗址,项目处于德胜新城西部，规划定位为德胜河“一河两岸”重要组成部分、片区重要的山水生态居住区、顺德本土工业文化展示及体验区（文教产业）,多条区域交通主干道途径项目，交通通达性非常佳；,S,W,O,T,Strengths(优势）,Threats(威胁）,Opportunities(机会）,Weaknesses(劣势）,项目地块北低南高，高差约2米周边交通配套未完善，无公交、地铁直达项目项目北边有高压线经过，对项目影响较大区域全为工厂旧改67、项目，周边生活配套稀缺片区目前人口基数较少，商业氛围很差开发商为首次开发商业项目，品牌影响力不足,城市未来重要发展区域，未来交通便利区域尚未形成开发热潮，具有较大发展潜力处于一河两岸桥头堡，规划高，发展空间大重金招商打造文教产业链城市，未来个性化需求的人数会更多,区域内综合体项目较多，1.5公里内还将有3个综合体项目推出，本案规模较小，处于劣势德胜新城东部大型综合体项目众多，且发展较早，竞争力较本案强,项目SWOT分析：优势突出，劣势明显，机会不少，威胁较大,项目所处片区为德胜河“一河两岸”重要组成部分、片区重要的山水生态居住区、顺德本土工业文化展示及体验区；政府有意在这里打造文教产业综合体项68、目与周边街镇的交通网络发达，直接辐射周边地区一线江景，视野开阔，远离污染独享约5万的西部湿地公园紧靠顺德糖厂工业文化遗址，人文环境优越,劣势：短期内片区商业、商务发展条件非常不成熟威胁：德胜新城东部和本区域竞争分流的不利因素,SWOT转化,发挥优势，抢占机会,以景观资源的优越性及未来发展利好性吸引中高端客户利用资源及项目规模打造市场差异化产品，形成项目独特优势利用便利的交通体系，辐射周边区域，截流外来客户项目的打造应主要围绕整个顺德的游客量身定做，保证对客户的吸引力,利用机会，克服劣势,未来城市重要发展区域，打造区域新形象利用资源景观价值提升项目价值突出产品细节打造依托政府对本片区的规划，把文69、教产业资源放大，吸引外来客户，填补目前区域人口基数少以发展潜力、政府规划等利好，吸引投资客，实现资金快速回笼，滚动开发,减少劣势，避免威胁,利用政府对本区域的重视，将高压线改入地下，以减少对项目的影响引入公交配套，完善与各区域的公交路线，以吸引周边的人群打造大而全的项目体系，满足区域配套需求合理分解容积率，因地制宜设置物业类型 采用分期开发模式，降低市场风险,发挥优势，转化威胁,打造差异化产品，区隔个案分析，避免直接竞争逐渐树立项目品牌价值，扩大辐射面业态定位、主题打造应以文教为主导，打造一站体验式消费，提升项目档次,加强与政府合作，协调规划，增加交通配套及解决高压线问题差异化打造，加强区域商70、业互补性，树立区位标杆充分挖掘文教客户资源，善内引外是项目成功的关键因素,营销启示：如何利用、提升和整合区域规划、资源价值，差异化打造、规避市场竞争是致胜关键,物业发展模式,Part 3.2,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFECE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香港太古广场、北京华贸中心,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFECE（主）+APRTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴广场,模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APRTMENT（次）+SHOPPING+案例：上海商城,模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL+APRTMENT+案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,模式五：以公寓为核心功能的发展模式COMPLEX=APRTMENT（主）+SHOPPING+HOTEL+案例：万科金域滨江江湾府、京基御景峯,根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式,综合体物业的发展模式及核心驱动力,复合型项目发展驱动模式分析,汇 报 结 束感谢您的倾听，以下是讨论时间,THANKS FOR LISTENING,