1、金茂重庆礼嘉项目概念规划及建筑方案设计金茂府人是万物的尺度而世界总是掌握在少数人的手中，他们以旁观者绝对冷静的姿态，操纵着这座城市细微的成长，预见着这座城市细微的脉络。是为圈层，是为启示录。启示录目录01.项目概况Contents02.对标案例03.规划方案06.立面设计05.产品设计01.BACKGROUND02.CASE ANALYSIS03.PLANNING 06.FACADE05.PRODUCTS04.示范区打造04.PROMOTE07.景观设计07.LANSCAPE DESIGN08.地库设计08.BASETMENT09.成本控制09.COST CONTROL项目概况BANKGROU2、ND大区位阐述LOCATION DESCRIPTION重庆，简称渝或巴，位于中国西南部，是中华人民共和国直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、商贸物流、科技创新和航运中心，西南地区综合交通枢纽和最大的工商业城市，国家重要的现代制造业基地；西部开放开发战略支撑和长江经济带西部中心枢纽；重庆重庆印象武隆天坑CHONGQING IMPRESSION依山而建重庆印象长江索道CHONGQING IMPRESSION江水环绕重庆印象朝天门CHONGQING IMPRESSION古今传承中区位阐述LOCATION DESCRIPTION区位阐述LOCATION DESCRIP3、TION在售项目物业形态在售主要面积段（）在售建面均价（元/）龙湖两江新宸高层洋房+多层洋 房+别墅+商业+商 务暂无，9-10月开新的高层组团华侨城高层洋房+多层洋 房+别墅+商业+商 务暂无，9月加推叠加别墅龙湖九里晴川 多层洋房+别墅+商 业中户地上：190中户地上：25000-28000端户地上：210端户地上：28000-32000远洋九公子高层洋房+多层洋 房+商业高层洋房：90-115高层洋房：9600-10400多层洋房：110-140多层洋房：13000-14000金科九曲河大平层+别墅+商业暂无江山樾高层洋房+多层洋 房+别墅+商业高层洋房：69-146（主 力75-1004、）高层洋房：9800-10000（即将开盘）多层洋房：130-170多层洋房：13000-14000华宇御澜湾别墅+商业花叠：130-150花叠地上：22000-25000宽叠：158-163（部分可看江）宽叠地上：25000-28000（部分可看江）融创玫瑰园别墅+商业暂无，即将加推独栋产品，共49席，总价2000w+江（新）与城高层洋房+多层洋 房+别墅+商业售罄售罄金科天元道高层洋房+多层洋 房+别墅+商业多层洋房：125-175多层洋房：13200-14500华宇御璟湖山叠墅+高层暂无龙湖昱湖壹号联排+高层+商业暂无上位规划MASTER PLAN礼嘉板块规划为“四区一园”，即商贸核心区5、生态总部区、高品质生态居住区、文化旅游区及国际医疗产业园，综合定位为“礼嘉国际商务旅游城”。生态总部区公园用地公园用地商贸核心区工业用地SITE用地条件SITE CONDITIONS项目基本信息：规划总用地面积：95788.9建筑密度：不大于35%容积率：2.0建筑限高：56m绿化率：不小于30%计容面积：191577.8其中规划要求售楼处 地上面积：1500地下面积：1500社区商业：设一层，层高不超过5.1m，进深不超过15m。幼儿园：6班308249270254288礼学路金渝大道基地内，南低北高，最大高差达到50m。基地北面地形较平整基地南侧局部有金渝大道的涵洞延伸工程，涵洞上不做建6、筑。涵洞位置场地现状SITE GRAPHICS131234545662地块北接礼学路，南临金渝大道，东靠规划中的教育用地、西瞰绿地；整体地块无拆迁等不利 因素，但地块南侧局部有金渝大道的涵洞延伸工程。场地现状SITE GRAPHICS场地最大高差约55米，其中南侧低于金渝大道约15米，北侧高于礼学路约1米。307.84265.00250.00287.00286.0011场地1-1剖面示意卫星图示场地现状场地现状SITE GRAPHICS0-88-1515-2020307.84265.00250.00287.00286.00场地现状为南低北高，主要坡向为南坡，坡度主要集中在0-8，场地约20%坡7、度大于20，主要集中在山腰部分，需要特殊处理。11234243竖向策略VERTICAL STRATEGY0-88-1515-2020307.84265.00250.00287.00286.00南低北高，主要坡向为南坡，坡度主要集中在0-8，场地约20%坡度大于20，主要集中在山腰部分，需要特殊处理。场地现状场地平整原则填方部分微处理部分挖方部分总体建筑布局以成组团布置的排量为主，通过场地剖面的关系分析，确定基本坡度关系，在此基础之上，使建筑布局和交通路网顺应原有地形地貌，体现与自然山地的有机融合，并减少场地舔挖土方量。视野分析SITE GRAPHICS基于场地原始地形地貌，对山顶、山腰、山地三8、部分进行对比分析，视野及景观资源为IIIIII。南侧视野西侧视野山顶坡度较缓，拥有较好视野和景观。山腰坡度较大，适合低多层跌落山地建筑或点式建筑。山底地势平缓，但是视野及景观资源较差，适合多层街坊式建筑。IIIIIIIIIIII1122土地价值分析VALUE ANALYSIS商业价值高低住宅价值高低涵洞位置涵洞位置城市主干道城市主干道红崖寨公园（在建）S.W.O.TS.W.O.T ANALYSISStrengths优势交通便捷，规划配套完善，临近嘉临江，景观资源丰富，礼嘉板块是未来发展的核心Weaknesses劣势Threats威胁Opportunities机会距离市中心较远，通而不达，人口基9、数较少地块潜力大，是未来发展的热点地区，板块向北多点发展，带来潜在客群。各板块竞争激烈，客户分流严重。豪宅亦有圈层 圈层豪宅的特征是什么？对标案例CASE ANALYSIS海德公园一号对标案例SITE ANALYSIS 文化：豪！海德公园相邻不仅是英国 女王的官邸白金汉宫、大 不列颠自然史博物馆、泰晤士河；位于英国伦敦中心海德公 园旁的骑士桥附近；北望 海德公园，南望骑士桥。地段：豪！海德公园里有森林、河流、草原，静温悠闲；著名的 皇家驿道，道路两旁巨木 参天，是绿色的“隧道”。景观：豪！对标案例SITE ANALYSIS 配套：豪！形象：豪！。整体风格现代时尚，类似一组酒庖群坐落在公园边十分10、特别。社区配套设施非常豪华，包括一个spa休 闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练 装置以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。海德公园一号产品：豪！对标案例SITE ANALYSIS 内部装修得极为奢华考 究，公寓房间内的照明会随日出到日落缓慢发色，地板由磨光的大理 石欧洲橡木装饰，全房 附送最顶级的名牌家电和家具。同时，小区内也设立了水疗中心、壁球场和品尝葡萄酒的会 所，让富豪业主“足不出户”即可享叐到高品质的生活。海德公园一号曼克顿山对标案例SITE ANALYSIS 豪宅水品地段：豪！景观：豪！“曼克顿山”由新鸿 基地产倾力打造，成 为该地区最具标志性项目。突破性的双子11、会所，采用顶级设计，提供欧洲六星级酒庖管理服务。几度提升用料等级，以提高项目品质，达到世界级。对标案例SITE ANALYSIS 配套：豪！形象：豪！产品：豪!曼克顿山对标案例SITE ANALYSIS 上海大宁金茂府位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅氛围。方兴在沪首个住宅项目！上海宅地总价地王！北上海住宅标杆！对标案例SITE ANALYSIS 上海大宁金茂府产品：豪！192 四房两厅两卫注重功能尺度，偏重舒适度，强调收纳。南北通透，全明空间。主卧带步入式衣帽间户型方正，面宽舒适度高对标案例SITE ANALYSIS 上海大宁金茂府装修配置：豪！交付标12、准配置品牌/材质厨房系统台面、橱柜嘉格纳或柏丽水槽弗兰卡龙头弗兰卡抽油烟机、燃气灶、消毒柜德国博世烤箱、蒸炉、冰箱德国博世墙砖、地砖高级墙砖、大理石卫浴系统坐便器、台盆、浴缸德国汉斯格雅龙头、淋浴瑞士劳芬墙面、地砖大理石客 厅地板大理石墙面高级墙纸卧 室门实木地板实木复合地板墙面高级墙纸全屋开关罗格朗示范区：豪！外立面：豪！对标案例SITE ANALYSIS 上海大宁金茂府对标案例SITE ANALYSIS 北京广渠金茂府总占地面积：15.59万平方米总建筑面积：38.21万平方米地上总建筑面积：28万平方米容积率：2.25金茂府位于北京朝阳区，东起东四环路，西至大郊亭中路，南起广渠路，北至百13、子湾南路。地段：豪！对标案例SITE ANALYSIS 北京广渠金茂府装修配置：豪！示范区：豪！外立面：豪！总结：豪宅五大要素历史文化自然景观区位地段产品能力产品能力综上所述，豪宅之所以叫豪宅，是因为他有独一无二的资源，无论是自然景观资源还是历史文化资源，都可以作为其溢价筹码。金茂府重庆遇上当我们的愿景金茂西南区标杆典藏之作重庆高端社区的引领者半城繁华半城绿的园林社区我们将打造.府系至臻价值的巅峰兑现注重新科技应用，打造健康高端居住体验立面设计FACADE府系至臻价值的巅峰兑现规划方案PLANNING方案一合院墅基于前期市场分析与府系产品定位，阔景板式高层+纯正板式全跃层洋房极奢景观大平层+阔14、景板式高层+合院式全跃层洋房基于前期市场分析与府系产品定位考量本方案由原先的业态定位升级至更广泛客群覆盖.更大资源挖掘.更高项目定位.更强市场竞争力开发策略SUROUNDING MARKET产品落位嘉临江城市绿地城市绿地学校用地1、基地东侧为学校规划用地，有噪音的干扰，西侧为再见的城市绿地。2、规划高层布置在东侧，形成环抱式，一方面可以很好的阻碍学校带来的噪音影响，一方面有良好的观景资源。3、同时将洋房区域隔离开来，获得最好的景观视野和居住环境。开发策略SUROUNDING MARKET产品落位礼序府园大宅，多层院落叠墅区形成五进式、三进式院落，提高居住区品质。嘉临江城市绿地城市绿地学校用地三15、进式院落五进式院落开发策略SUROUNDING MARKET产品落位庭院层层递进，层次丰富合院内形成组团式景观，以巷、院、廊为主要空间，创造层次丰富。嘉临江城市绿地城市绿地学校用地合院组团景观合院组团景观开发策略SUROUNDING MARKET产品落位嘉临江城市绿地城市绿地学校用地地块中部坡度较陡，依形就势，布置山景大平层，将景观最好的视野留给点式大平层,远眺江景，俯览公园。嘉临江城市绿地城市绿地学校用地地块靠仅主干道处布置商业及幼儿园，交通便利。开发策略SUROUNDING MARKET规划生成极奢景观大平层+合院式洋房总平面图MASTER PLAN礼嘉金茂府要经济技术指标项目数值单位备注16、总用地面积95788.9总建筑面积260298.66 建筑高度56米地上建筑面积191577.80 其中住宅184240.00 商业6000.00 幼儿园1500.00 配套1337.80 物业用房4、社区用房3地下建筑面积68720.86 其中机动车库面积62720.86 设备用房6000.00 容积率2.0000 2.0建筑密度26.29%35%绿化率30.00%30%总户数1136 户总人数3635 人3.2人/户机动车停车位数1922 辆其中地上50 辆地下1872 辆非机动车停车位数辆通过对场地地形的平整处理，达到顺应原来山体走势，降低场地高差，保证整体规划布局以及道路坡度的合理。217、60.00262.00265.00275.00278.00288.00290.00288.0011场地1-1剖面示意287.00285.00280.00285.00282.00272.00270.00267.00268.00262.00260.00开发策略SUROUNDING MARKET竖向设计规划结构STRUCTURES 布高层叠墅叠墅幼儿园高层叠墅社区商业幼儿园配套商业大平层大平层户型分布TYPES LAYOUT户150130180160高层户型：叠墅户型：分布原则：1、面向西侧公园资源好的，设置220 大平层边套2、叠墅下叠、中叠180。220260大平层户型：户型面积段户数户数占比面18、积面积占比1301089.51%140407.62%15036031.69%5400029.31%16031227.46%4992027.10%18031227.46%5616030.48%220332.90%72603.94%260110.97%28601.55%1136100%184240如何优化 围合组团转角产品面宽、景观弊端增加产品的溢价HOW产品设计PRODUCTS ANALYSIS 围合式洋房组团产品创新160+180A洋房180A户型洋房180B户型BCDCCDABBBBABBBBC洋房160A户型洋房140户型DC洋房组团入口产品设计PRODUCTS ANALYSIS 场地竖向19、分析A洋房180A户型洋房180B户型BCDCCDABBBBABBBBC洋房160A户型洋房140户型DC-1.000-0.300-0.300-0.300-0.300-1.000-0.300-0.3000.0000.0000.0000.0000.0000.000-0.300-0.300-0.300-0.300-0.300-0.300组团庭院私院私院私院私院111-1剖面产品设计PRODUCTS ANALYSIS 交通流线分析A洋房180A户型洋房180B户型BCDCCDABBBBABBBBC洋房160A户型洋房140户型DC洋房相拼，围合成U字形合院，通过T字形步道进入各个单元，丰富空间体验，20、传承传统院落文化。洋房组团入口产品设计PRODUCTS ANALYSIS 空间院落分析一级庭院：共享组团大景观组团庭院方院方院私院私院私院私院私院32.6M14.8M二级庭院：私家院落三级庭院：端户独享方院院子的最大化，也是土地价值利用的最大化。产品设计PRODUCTS ANALYSIS 面宽尺度分析所有户型上下四面宽，房均面宽达到3.9M，极大的提升了居住品质。7.8M面宽资源最大化，用尽土地资源价值。7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M7.8M8.6M8.6MDCCDABBBBABBBBA洋房180A户型洋房180B户型BCC洋房160A户型洋房21、140户型DC交通分析TRAFFIC ANALYSIS 车城市主干道小区车行流线小区人行流线地下车库出入口人行出入口车行出入口幼儿园出入口消防分析FIRE CONTROL 消城市主干道消防车道消防登高场地消防车出入口消防回车场地竖向分析VERTICAL ANALYSIS 竖2871、整个地块南低北高，经场地设计后，最高点标高290m，最低处260m。2、叠墅、高层依据等高线分布在不同台地内。288286290290280288288285270267265262262260260260275265260.00262.00265.00275.00278.00288.00290.00288.00222、87.00285.00280.00285.00282.00272.00270.00267.00268.00262.00260.00地下车库UNDERGRAND PARKING地车库顶标高259287车库顶标高279284284269地下车库范围地下车库出入口地库建筑面积：62720.86 机动车停车位：1922辆景观分析LANSCAPE ANALYSIS 造通过山地景观和校区内组团景观花园，打造住宅的二次溢价。景观轴线景观渗透红崖寨公园（在建）组团景观中心景观分期开发STAGE DEVELOPMENT期一期建设：1、部分叠墅首开，开发量较小。二期建设：1、沿礼学路一侧高层二期开发。三期建设：123、大平层三期建设，提高居住品质。四期建设：1、剩余叠墅在四期全部建设，提高销售量一期建设二期建设三期建设四期建设规划亮点PLANNING WINDOW打造无边游泳池，一览极致城市绿地。规划亮点PLANNING WINDOW打造下沉式会所，丰富居住区生活体验，提升居住品质。规划亮点PLANNING WINDOW打造合院式组团景观，私享庭院空间。一级景观二级景观二级景观二级景观二级景观二级景观三级景观三级景观方案二 空中墅基于前期市场分析与府系产品定位，阔景板式高层+纯正板式全跃层洋房极奢景观大平层+阔景板式高层+纯正板式全跃层洋房基于前期市场分析与府系产品定位考量本方案由原先的业态定位升级至更广24、泛客群覆盖.更大资源挖掘.更高项目定位.更强市场竞争力开发策略SUROUNDING MARKET产品落位远眺千米江山俯揽百顷公园16M空中大平层别墅，占据基地最优价值资源基地西南区域基本为城市绿地，与嘉临江仅有1.3KM，地块西侧排布大平层形成极好的视线通廊。嘉临江城市绿地城市绿地开发策略SUROUNDING MARKET产品落位极致轴线，尽显古典园林之尊贵14M宽景高层，与大平层结合形成内部人性化组团景观嘉临江城市绿地城市绿地开发策略SUROUNDING MARKET产品落位极致轴线，尽显古典园林全四面宽板式叠墅洋房，独自成区嘉临江城市绿地城市绿地通过对场地地形的平整处理，达到顺应原来山体走25、势，降低场地高差，保证整体规划布局以及道路坡度的合理。260.00262.00266.00270.00274.00277.00280.00283.00288.00287.00286.0011场地1-1剖面示意金渝大道礼学路开发策略SUROUNDING MARKET竖向设计开发策略SUROUNDING MARKET商业布局比较城市绿地城市绿地城市绿地城市绿地城市绿地城市绿地地块南侧布置商业地块南侧布置配套社区用房地块南侧布置独栋公寓，作为商业用房指标沿城市主干道不宜设置沿街商业，有规范风险。独立设置社区配套用房，与小区次入口形成生活性社区入口。有利于商业销售的去化速度。开发策略SUROUNDIN26、G MARKET小体量商业布局地面1200（300 大堂）地下1500 中体量商业布局地面3500（300 大堂）地下1500 大体量商业布局地面6000（300 大堂）地下1500 满足小区日常需求不对出入口产生交通影响满足小区日常需求对出入口有一定交通影响满足小区日常需求对出入口有较大交通影响商业布局比较弹性商业空间开发策略SUROUNDING MARKET规划生成极奢景观大平层+阔景板式高层+纯正板式全跃层洋房总平面图MASTER PLAN礼嘉金茂府要经济技术指标项目数值单位备注总用地面积95788.9总建筑面积259763.85 建筑高度56米地上建筑面积191577.80 可售建筑面27、积188418.44 可售比=72.53%其中住宅187320.00 商业1098.44 幼儿园1800.00 配套1359.36 其中公益性用房234平方米地下建筑面积68186.05 其中机动车库面积62186.05 设备用房6000.00 容积率2.0000 2.0建筑密度21.48%35%绿化率30.00%30%总户数1170 户总人数3744 人3.2人/户机动车停车位数1906 辆其中地上50 辆地下1856 辆非机动车停车位数辆规划结构STRUCTURES 布高层连廊组团前厅叠墅幼儿园高层叠墅配套商业幼儿园配套商业连廊组团前厅户型分布TYPES LAYOUT户220150130128、80160高层户型：叠墅户型：分布原则：1、面向西侧公园资源好的，设置220 大平层边套。2、叠墅下叠、中叠180。单层面积 楼栋层数楼栋面积楼栋数总建筑面积130+130260184680837440150+15030018540084320022022018396083168026026011286000160+180-61000757500017900187320竖向分析VERTICAL ANALYSIS 竖286.52872842802772722672662602652702752822621、整个地块南低北高，经场地设计后，最高点标高287m，最低处262m。2、叠墅、高层依据等高29、线分布在不同台地内。260262266270274277280283288287286交通分析TRAFFIC ANALYSIS 车城市主干道小区车行流线小区人行流线地下车库出入口小区主出入口小区次出入口幼儿园出入口消防分析FIRE CONTROL 消城市主干道小区车行流线隐形消防车道消防登高场地小区出入口景观分析LANSCAPE ANALYSIS 造通过山地景观和校区内组团景观花园，打造住宅的二次溢价。红崖寨公园（在建）景观轴线景观渗透红崖寨公园（在建）组团景观分期开发STAGE DEVELOPMENT期一期建设：1、结合售楼处，2.5万方极致叠墅开盘，展示效果好。2、前期开工阻力较小。二期建30、设：1、220 大平层的开发，打造区域形象，提升区域形象。2、有内向序列式大花园，品质较一期较高。3、剩余叠墅区在三期全部开发，去化率高，拉高居住品质。二期建设二期建设一期建设示范区PROMOTE售1、示范区入口设置在礼学路上，借用幼儿园用地。2、售楼处后期改为小区入口的社区大堂。售楼处售楼处示范区设计SALES OFFICES DESIGNED SPECIALLY方案设计一总体规划MASTER PLAN方案一选址区域借用规划小学用地区域的有利条打造公园式景观风貌的示范区整体效果平面设计策略绿色停车场112112211321142115211621形象广场典雅大门林荫小道富贵鲤塘翠坪听风语1731、售楼处18219211102111121112211132景墙雕塑罗马回廊梯台石阶景墙雕塑1浅水喷泉1142111521景墙画屏样板房123456789101112131415总平面图GENERAL PLAN权利长廊功能注释休憩空间转换空间停车动线步行动线游乐动线样板间停车位样板间样板间样板间售楼处大门流线分析STREAMLINE ANALYSIS景墙入口大门透视图ENTRANCE GATE DESIGN精神正气停车场效果图CAR PARK DESIGN郁郁葱葱景观道路效果图LANDSCAPE DESIGN春风十里售楼处院门效果图EXHIBIT IN THE GATE DESIGN展示景墙售楼32、处前区广场效果图THE FRONT AREA OF THE SALES OFFICE序列大气样板房区效果图5/5000 MODEL HOUSE DESIGN山间绿谷售楼处 南立面THE SOUTH FACADE浅米黄色石材米黄石材售楼处 南立面售楼处 北立面NORTH ELEVATION浅米黄色石材米黄石材售楼处 北立面售楼处 侧立面THE SIDE ELEVATION钱米黄色大理石饰面中灰黄大理石饰面售楼处 侧立面售楼处 一层平面图A FIOOR PLAN11售楼处 二层平面图THE SECOND FIOOR PLAN售楼处 1-1剖面图THE SIDE ELEVATION售楼处 1-1剖立33、面方案设计二总体规划MASTER PLAN方案二选址区域采用三期高层区用地结合一期全区景观和实体样板房同步打造整体式的示范区整体效果平面设计策略1234567891013121115功能注释总平面图GENERAL PLAN绿色停车场112112211321142115211621形象广场典雅大门林荫小道无边泳池17售楼处18219211102111121112211132景墙雕塑小区景观浅水喷泉1景墙画屏实体样板房权利长廊111111会所休憩空间转换空间停车动线步行动线游乐动线流线分析STREAMLINE ANALYSIS大门停车位无边际泳池下沉会所售楼处景墙实体样板间实体样板间实体样板间景墙34、大门效果图SITE GRAPHCIS庄重典雅大门效果图SITE GRAPHCIS庄重典雅无边泳池效果图SITE GRAPHCIS视野开阔无边泳池效果图SITE GRAPHCIS视野开阔售楼处展示空间意向设计SITE GRAPHCIS经典纯粹样板房效果图SITE GRAPHCIS跌水花园方案设计三总体规划MASTER PLAN方案三选址区域结合会所建筑与景观轴占用三期用地与幼儿园区域打造永久性建筑及前院景观的微型公园整体效果平面设计策略总平面图GENERAL PLAN绿色停车场112112211321142115211621形象广场典雅大门林荫小道翠坪听风语17售楼处1821921110211135、121幽静小路浅水喷泉1景墙画屏样板房1234567891011权利长廊功能注释休憩空间转换空间停车动线步行动线游乐动线大门售楼处样板间流线分析STREAMLINE ANALYSIS停车位景墙售楼处效果图SALES OFFICE DESIGN庄重典雅方案比较SCHEME COMPARISON方案一优势：01.可达性强02.入口通道礼仪感较强04.大公园大景观03.水面开阔，大气浑然劣势：01.需要借用它空间完成02.临时建筑造价高03.地形高差大优势：01.沿街展示面长02.实体样板房04.较用地节约05.地势平整劣势：01.三期工程需要拆除02.临时建筑造价高03.景观动线短，建筑正面不宽方36、案二优势：01.售楼处使用可以贯穿三期02.节约造价04.用地节约05.景观动线较长劣势：01.沿街展示面段02.园区景观不大气03.入口广场缺乏大气方案三产品设计PRODUCTS竞品分析龙湖九里晴川SUROUNDING MARKET占地面积：29.2 万 建筑面积：58.5 万 物业形态：别墅/洋房/高层开发商：龙湖地产绿化率：30%容积率：2.03.主力户型洋房面积段：117-152 独栋别墅：282-323 2.立面风格1.整体规划117 四室两厅两卫283 端户 二层平面323 端户 二层平面152 五室两厅两卫竞品分析远洋九公子SUROUNDING MARKET3.主力户型洋房面积段37、：70-136 2.立面风格1.整体规划占地面积：12.4 万 建筑面积：24.9 万 物业形态：洋房/高层开发商：远香地产绿化率：35%容积率：2.0112 四室两厅两卫72 三室两厅一卫132 五室两厅三卫94 四室两厅两卫竞品分析金科九曲河SUROUNDING MARKET占地面积：12.4 万 建筑面积：24.9 万 物业形态：洋房/高层开发商：远香地产绿化率：35%容积率：2.03.主力户型别墅：270-880 2.立面风格1.整体规划独院端户地上建筑面积：306.83 地下建筑面积：317.20 户型建筑面积：624.03 花园面积：109.54 地上赠送面积：44.91 充分利用38、地块自身高差优势，挖掘景观、视线最大化高溢价、高附加值的产品最大化 华侨城与远洋九公子，金科九曲河为本案主要竞品 周边竞品主要为高层加别墅产品，低密度高端住区为主 高层竞品主力户型130-180，34室户为主 洋房竞品户型160-180，高附加赠送 山景大平层户型210260高层户型面积段：1303+1房两卫150四房两卫180四房四卫产品策略洋房户型面积段：160五房五卫180五房五卫大平层面积段：210四房三卫260六房五卫金茂高端府系标杆品质领域方兴绿金生活巅峰精 装府系列品牌打造园林科技舒适DNR会静音的房子降噪系统台地景观降噪墙体加厚三层中空窗体Building Intelligen39、ce会思考的房子智能管理系统社区媒体系统中央控制管理系统照明控制系统音视频技术低能耗系统Security会防范的房子安保系统六级家居安防系统一卡通门禁可视对讲闭路电视监控EnergyConservation会节能的房子节能系统金属构件断桥处理三层LOW-E中空玻璃中水、雨水循环系统太阳能照明系统净水软水系统Aeration会呼吸的房子新风过滤系统24小时全置换新风系统（过滤除尘、加热加温、加湿除湿）Constant temperature&humidity最舒适的房子生态空调系统生态空调系统（毛细管网+地源热泵）科技住宅打造，集成六大科技豪宅概念,十九项领先技术措施产品策略智能、科技PRODU40、CTS产品策略智能、科技PRODUCTS以智能生态科技为基础，从复合、集约、到共享的可持续发展领先生态技术体系阳台面积飘窗设备平台套型建筑面积大于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于17%的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：（一）突出外墙面；（二）窗台板与室内地坪高差大于0.45米；（三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于0.8米。沿阳台短边外侧设置的，其宽度小于0.8米的部分不计入计容建筑面积。沿阳台场边外侧设置的，按阳台计入计容面积。在满足规41、范的前提条件下，将面积赠送附加值做到极致，通过产品的设计提高溢价。尽可能做足半室外比例尽可能增加飘窗个数尽可能增加设备平台个数17%投影面积0.8M0.8M0.8M2.4M挑空跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。洋房跃层充分利用挑空35本层面积面积赠送AREA GIFT中央核心景观结合山景设置大平层，充分利用景观资源；景观面多设横厅，洋房高层皆为双电梯，大面宽小进深。山景山景山景山景+中央景观大平层山景+小区景观高层山景庭院叠墅多层洋房中央景观中央景观楼型策略BUILDIN42、G STRATEGY方案一景观资源合理分配，极致利用，西侧端户一线山景设置大平层；景观面多设横厅，洋房高层皆为双电梯，大面宽小进深。山景山景山景一线山景大平层二线山景高层山景叠墅多层洋房楼型策略BUILDING STRATEGY方案二高层、洋房户型房间尺寸级配表户型户型层数基本南向客厅餐厅玄关主卧套房次卧套房次卧小次卧功能房厨房公卫编号面积段层数段配置面宽数主卧衣帽间主卫次卧卧次卫高层13018F3+1室2卫3.55.8x4.92.9x4.22.2x1.73.7x3.22.4x1.63.1x1.7xx3.0 x4.1 3.0 x3.4x2.3x3.51.7x3.4T2高层15018F4室2卫443、4.3x3.83.0 x2.82.4x2.2 3.7x3.85 2.0 x3.05 2.3x3.2xx3.1x4.3 3.0 x3.4x2.7x3.51.8x3.0T2高层18018F4室4卫44.3x4.03.0 x3.02.4x2.23.6x5.03.7x2.02.4x3.53.6x3.62.4x1.6 3.1x3.4 2.8x4.0 x2.7x3.51.9x3.0T2高层21018F4室3卫45.0 x9.02.8x1.54.2x4.23.0 x2.03.0 x2.93.6x3.62.4x1.6 3.6x3.7x4.2x3.75.0 x2.73.1x1.6T1（书房）高层26018F6室44、5卫48.8x4.54.0 x3.52.6x2.27.8x3.83.6x2.42.9x3.04.2x4.92.7x1.6 3.9x4.9 3.3x4.63.6x4.54.0 x4.21.9x3.2T1（多功能厅）洋房1606F5室5卫44.6x7.93.3x1.74.6x4.21.5x2.72.1x2.73.2x3.61.7x2.1 3.2x3.6 3.7x2.82.4x3.43.2x1.82.0 x1.8T2（书房）洋房1806F5室5卫44.6x7.93.3x1.74.6x4.23.2x2.13.2x3.43.7x3.42.0 x1.7 3.2x3.6 3.2x3.62.4x2.42.5x45、3.32.1x2.4T2（书房）产品级配表PRODUCT GRADATION CHART高层产品亮点空间升级房型优化舒适体验升级景观资源最大赠送升级赠送面积用足设备全赠阳台半赠飘窗全送5.8M宽阔横厅享受无限阳光3.5面宽南向生活空间震撼展示力度摩登奢宅高层130房型轻奢主卧套房乐享私密空间私家专属电梯尽享豪华体验餐客厅南北通透享受自然风光可改造空间赠送面积独立玄关设置提升尊贵归家感受面积段房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积实得面积1303房3厅2卫113.1621.73134.8983.9%9.6144.49产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送四面宽南向生活46、空间震撼展示力度轻奢主卧套房乐享私密空间可改造空间赠送面积独立玄关设置提升尊贵归家感受餐客厅南北通透享受自然风光私家专属电梯尽享豪华体验摩登奢宅高层150房型面积段房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积实得面积1504房2厅2卫137.2721.73159.0086.3%11.64170.64产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送轻奢景墅高层180房型奢华主卧套房乐享私密空间四面宽南向生活空间震撼展示力度独立玄关设置提升尊贵归家感受可改造空间赠送面积私家专属电梯尽享豪华体验餐客厅南北通透享受自然风光面积段房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积实得面积1804房247、厅4卫151.6721.73173.4087.5%12.33185.73产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送空中平墅高层210大平层中西厨设置半开放厨房增添烹饪乐趣入户花园私家专享豪华主卧套房乐享私密空间私家专属电梯厅尽享奢华体验9M奢阔纵厅极致山景尽收眼底独立玄关设置提升尊贵归家感受充分利用景观界面震撼展示力度可改造空间赠送面积面积段房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积实得面积2104房2厅3卫177.0230.33207.3585.4%15.04222.39产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送空中平墅高层260大平层私家专属电梯厅尽48、享奢华体验中西厨设置半开放厨房增添烹饪乐趣豪华主卧套房乐享私密空间8.8M奢阔横厅享受无限阳光独立玄关提升尊贵归家感受可改造空间赠送面积充分利用景观界面震撼展示力度客卧山景套房尊享山景体验产品展示PRODUCT DISPLAY面积段房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积实得面积2606房3厅5卫220.4146.74267.1582.5%18.7285.85洋房产品亮点尺度升级房型面宽放大空间升级尽享庭院景观体验升级舒适居住感受赠送升级规范内高赠送设备全赠阳台半赠飘窗全送挑空全送轻奢野墅洋房底跃180房型一层平面图开阔南向庭院震撼展示力度独立玄关提升尊贵归家感受7M纵向横厅餐厅客厅一体化等49、宽设计空间借用，扩大视觉感受中叠入户庭院提升中叠别墅感私密性、贴地性中西厨设置半开放厨房增添烹饪乐趣可改造空间赠送面积改造后改造前AA户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率A5房2厅5卫157.34 24.20 181.54 86.67%188.90 104.05%产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送挑空全送轻奢野墅洋房底跃180房型二层平面图可改造空间赠送面积豪华主卧套房乐享私密空间品质次卧套房独立卫生间、衣帽间全套房设置提升各室品质，彰显高端生活改造后改造前AA户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率A5房50、2厅5卫157.34 24.20 181.54 86.67%188.90 104.05%产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送挑空全送轻奢野墅洋房中跃180房型三层平面图改造后改造前可改造空间赠送面积中西厨设置半开放厨房增添烹饪乐趣7M纵向横厅餐厅客厅一体化等宽设计空间借用，扩大视觉感受独立玄关提升尊贵归家感受南向大阳台极致山景视野，超视觉享受BB户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率B5房2厅5卫156.32 24.04 180.36 86.67%109.93 60.95%产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送挑空51、全送轻奢野墅洋房中跃180房型四层平面图改造后改造前可改造空间赠送面积豪华主卧套房乐享私密空间全套房设置提升各室品质，彰显高端生活品质次卧套房独立卫生间、衣帽间BB户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率B5房2厅5卫156.32 24.04 180.36 86.67%109.93 60.95%产品展示PRODUCT DISPLAY设备全赠阳台半赠飘窗全送挑空全送轻奢野墅洋房顶跃160房型五层平面图改造后改造前可改造空间赠送面积中西厨设置半开放厨房增添烹饪乐趣7M纵向横厅餐厅客厅一体化等宽设计空间借用，扩大视觉感受独立玄关提升尊贵归家感受南向大露台极致山景视野，超视52、觉享受CC户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率C5房2厅5卫140.10 21.55 161.65 86.67%120.58 74.59%产品展示PRODUCT DISPLAY露台全赠飘窗全送挑空全送轻奢野墅洋房顶跃160房型六层平面图赠送屋顶露台增加可利用空间提供无限改造可能改造后改造前可改造空间赠送面积豪华主卧套房乐享私密空间全套房设置提升各室品质，彰显高端生活品质次卧套房独立卫生间、衣帽间CC户型编号房型套内面积公摊面积建筑面积得房率赠送面积（含地下室）赠送率C5房2厅5卫140.10 21.55 161.65 86.67%120.58 74.59%产品展53、示PRODUCT DISPLAY公共门厅共用电梯中叠独立玄关上叠独立玄关中叠独立玄关上叠独立玄关下叠南院入户入户方式HOME ENTRY MODE上叠中叠下叠地下车库剖面示意SECTION SKETCH竞品对比COMPETITION CONTRAST远洋九公子1604房2厅3卫223.5面宽4面宽113344本案1604房2厅2卫1独立电梯，专享私密入户设计2南向四面宽，三卧室朝南，高端居住品质3舒适型通道，升级空间体验4厨房自然采光，注重细节设计公用电梯，品质感差13M仅布置3.5面宽，未能最大应用面宽传统走道过长，居住空间体验一般厨房间接采光，阳台混用，品质感较差PK九里晴川1754房3厅54、2卫1114M面宽叠拼15.6M面宽433224本案1805房2厅5卫1南向15.6m面宽设计，五星居住体验2全套房设计，更显奢华品质3中西双厨，打造轻奢生活4客厅超大赠送，提高产品附加值南向14m面宽，且包含卫生间，面宽利用不合理仅主卧为套房，居住品质较差传统中厨，品质感一般传统阳台赠送，产品附加值一般PK改造后改造前改造后改造前竞品对比COMPETITION CONTRAST立面设计FACADE推荐风格一：新古典风格尊贵古典与高雅风尚并存对称大气立面均衡形体方正立面设计FACADE立面设计FACADE18F高层立面立面设计FACADE18F高层立面立面设计FACADE6F洋房立面立面设计F55、ACADE入户门头立面设计FACADE社区入口立面设计FACADE售楼处立面设计FACADE幼儿园立面设计FACADE深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材18F高层材料示意立面设计FACADE深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材6F洋房材料示意推荐风格二：新亚洲风格传统内敛与现代简约交融传统意境文化传承崇尚简约立面设计FACADE18F高层立面立面设计FACADE6F洋房立面立面设计FACADE6F洋房立面立面设计FACADE6F洋房立面立面设计FACADE入口立面设计FACADE入户门头立面设计FACAD56、E头部细部立面设计FACADE深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材高层材料示意立面设计FACADE深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材洋房材料示意推荐风格三：现代典雅风格华贵典雅与时尚现代兼备后现代几何完形立面模数化立面设计FACADE高层立面高层材料示意立面设计FACADE立面设计FACADE立面设计FACADE入户门头立面设计FACADE6F洋房立面立面设计FACADE售楼处立面设计FACADE深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材深灰色真石漆米黄色真石漆黄金麻荔枝面石材高层材料示意立面设计FACAD57、E米黄色真石漆浅咖色石材米黄色真石漆浅咖色石材洋房材料示意景观设计LANDSCAPE DESIGN景观设计LANDSCAPE DESIGN入口广场景观步道景观节点组团庭院入口广场景观步道景观节点组团庭院入口广场景观步道景观节点组团庭院入口广场景观步道景观节点组团庭院入口广场景观步道景观节点组团庭院地库设计BASETMENT地面停车每排停车集中车库每两排停车停车方式地下停车独立车位（无）（无）（）（）地面停车地下停车特点：品质较差，故本方案采用人车分流，无地面停车特点：最大程度提高地库停车效率，减少开挖量地下车库BASETMENT地下车库成本控制根据工程经验，建议采用无梁楼盖的形式，排水方式采用58、无排水沟的集水井形式，尽量减少垫层厚度，极限压缩地库层高减少开挖土方量。1000覆土高度2003006002800100埋设管道垫层厚度3003400管井预留高度地下车库BASETMENT控制地库层高 减小埋深平行停车子母停车位地下车库BASETMENT单车建筑面积控制大小停车位、机械式停车垂直停车子母停车采用300X600截面的柱子，降低柱跨小柱网的层高低，墙（外墙、人防墙）/柱的高度相应小，可节约钢筋/砼用量，围护造价可降低，每平方可节约250元，节约成本地下车库BASETMENT柱网研究小区品质高端，豪车云集，需满足大部 分豪华车辆的停车要求 柱网设置为84008400柱网车库停车尺寸车59、型号长（mm）宽（mm）高 端 车奥迪A852681949宝马73052121902奥迪Q750861983普 通 车帕萨特46751740马自达45321755地下车库BASETMENT车库挖深控制一、覆土深度设置为1.5米，为提高绿化率可以使用局部堆砌和折算的方法。种植覆土高度常用值：大树1200mm 普通乔木800mm 草坪300400mm二、净高（1）柱网的设计可以降低顶板主梁高高度，降低净高（2）设备空间通常为600-650mm，采用设备管线穿梁和诱导通风 系统，使梁下设备净高极限值为：200-250mm三、严格控制挖深可以减少坡道长度设备管线穿梁停车库净高2200设备高400mm车60、库层高覆土层1500mm面层 结构底板由此我们得到地下车库层高为3.5m梁高900mm地下车库BASETMENT车库采光成本控制COST CONTROL成本控制COST CONTROL方法二：优化墙柱模数，优化停车流线，在停车位不变的情况下，地库面积最小化。方法三：合理划分防火和人防分区，优化内部空间，合理设置车库坡道，减少对内部流线干扰。方法一：根据不同组团，在相应的区域结合地形高差设计地半地下车库，即有效的降低了土方填量，又满足了车辆就近停放的原则，同时由于可自然采光通风，设备施工车本均较低。成本控制COST CONTROL地下车库成本控制成本控制COST CONTROL地库成本控制：根据61、不同组团，在相应的区域结合地形高差设计地下与半地下车库，即有效的降低了土方填量，又满足了车辆就近停放的原则方法一：场地中平均标高高于周边道路的，可通过住宅底部设置的商业部分来解决高差。利用地势形成半地下商业建筑，减少挖方成本。方法二：在道路标高与组团内场标高的高差内修建半地下车库，减少传统地下车库建设带来的大量挖方成本。方法三：别墅区场地标高抬高，一方面利于别墅组团看江，同时可实现挖填方 量就地平衡。场地建设成本控制成本控制COST CONTROL地库成本控制：根据不同组团，在相应的区域结合地形高差设计地下与半地下车库，即有效的降低了土方填量，又满足了车辆就近停放的原则方法一：建筑平面布置在方62、案阶段就考虑合理的 结构选型而避免不合理的结构成本，合理选定层高。方法三：外立面采用大都会风格，线脚相对较少同时仍然能维持高品质感，控制立面装 饰线条和构件的数量，立面造型线脚尽量采用混凝土浇筑。方法二：控制建筑形体系数，避免复杂的轮廓设计，合理控制窗墙比，有利于建筑节能的同时节省建造成本。门窗材料选择上考虑用造价更低的塑钢窗代替铝合金门窗。建筑建设成本控制地库成本控制：根据不同组团，在相应的区域结合地形高差设计地下与半地下车库，即有效的降低了土方填量，又满足了车辆就近停放的原则方法一：一般居住区中，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样方法二：景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。硬质铺装面占景观面积20%为宜。方法三：硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。这种形式的水景单方造价高，应严格控制其数量。绿化的成本一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1,合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也决定了成本分配是否合理。成本控制COST CONTROL景观建设成本控制THANKS