1、 房地产智库开头语开头语开头语开头语中国建筑业的持久繁荣有力促进了建筑业的大发展，中国建中国建筑业的持久繁荣有力促进了建筑业的大发展，中国建筑业的持续发展给建筑业企业（建设单位、房地产公司、施工企筑业的持续发展给建筑业企业（建设单位、房地产公司、施工企业等）带来了前所未有的机遇；同时面对破解建筑业发展的瓶颈业等）带来了前所未有的机遇；同时面对破解建筑业发展的瓶颈问题，国家全面强制推行的新版建设工程工程量清单计价规范问题，国家全面强制推行的新版建设工程工程量清单计价规范，为中国建筑业的发展提供了规范的市场环境。然而在这样一，为中国建筑业的发展提供了规范的市场环境。然而在这样一个大好形势下：一方面2、是业主方工程管理中出现的个大好形势下：一方面是业主方工程管理中出现的“造价一超再超造价一超再超、工期一拖再拖、工期一拖再拖”，另一方面是作为承包方的施工企业竞争加剧、，另一方面是作为承包方的施工企业竞争加剧、利润低下而叫苦不迭。而这个不合常规的事实却在我国建筑业增利润低下而叫苦不迭。而这个不合常规的事实却在我国建筑业增速是GDP增速23倍的情况下发生的。速是GDP增速23倍的情况下发生的。我们就很有必要深究一下，那么业主方到底造价控制失误在我们就很有必要深究一下，那么业主方到底造价控制失误在哪些地方？施工方到底亏损在何处？解决问题的出路又在何方？哪些地方？施工方到底亏损在何处？解决问题的出路又3、在何方？ 房地产智库 房地产智库开头语开头语开头语开头语问题的根源在于我们业主、施工单位双方传统计划经济下的粗放型工程问题的根源在于我们业主、施工单位双方传统计划经济下的粗放型工程造价（成本）管理模式，终于抵挡不住惊涛骇浪的市场经济体制。这种旧的造价（成本）管理模式，终于抵挡不住惊涛骇浪的市场经济体制。这种旧的管理往往是一开始做预算，结束后做结算，结算完成后才能了解到工程的全管理往往是一开始做预算，结束后做结算，结算完成后才能了解到工程的全过程，最终导致施工单位过程亏损与业主纠缠扯皮不清、相互指责抱怨的过程，最终导致施工单位过程亏损与业主纠缠扯皮不清、相互指责抱怨的“剪剪不断、理还乱不断、理还4、乱”的无序状态。的无序状态。解决问题的根本出路在于工程造价（成本）管理必须进入到全过程精细解决问题的根本出路在于工程造价（成本）管理必须进入到全过程精细化新时代！著名经济学家吴敬琏更是一针见血：化新时代！著名经济学家吴敬琏更是一针见血：“面对市场经济的直接压力面对市场经济的直接压力，中国企业必须走精细化成本管理的必由之路，中国企业必须走精细化成本管理的必由之路”。建筑业企业更不例外，工程。建筑业企业更不例外，工程造价管理便是首当其冲！造价管理便是首当其冲！工程造价（成本）精细化管理作为一种新的造价管理理念、新的管理文工程造价（成本）精细化管理作为一种新的造价管理理念、新的管理文化，以其化，以其5、“精、准、细、严精、准、细、严”为基本原则，将过去粗放型造价管理向集约化管为基本原则，将过去粗放型造价管理向集约化管理转变、由传统经验造价管理向科学化管理转变、由过去单一部门和岗位的理转变、由传统经验造价管理向科学化管理转变、由过去单一部门和岗位的造价管理向全员造价管理转变、由过去阶段性造价管理向全过程管理转变、造价管理向全员造价管理转变、由过去阶段性造价管理向全过程管理转变、由过去重结算的造价管理转变为重在前期管理。确保工程造价管理落到细处由过去重结算的造价管理转变为重在前期管理。确保工程造价管理落到细处和实处，全面提高业主的工程投资效益和施工企业的利润目标。和实处，全面提高业主的工程投资效6、益和施工企业的利润目标。 房地产智库 房地产智库开头语开头语开头语开头语恰好，建设部2008年发布了新版建设工程工程量清单计价规范恰好，建设部2008年发布了新版建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）为工程造价（成本）精细化管理提供了一个绝好（GB50500-2008）为工程造价（成本）精细化管理提供了一个绝好的契机和平台，因为该规范有以下三个特点：该规范从适用范围上来的契机和平台，因为该规范有以下三个特点：该规范从适用范围上来看，首先要求政府投资和国有资金投资的建设项目必须强制执行，同看，首先要求政府投资和国有资金投资的建设项目必须强制执行，同时对于非国有资金投资的建设项目也7、要求执行新版规范的主要规定；时对于非国有资金投资的建设项目也要求执行新版规范的主要规定；从建设项目造价管理的阶段来看，该规范不仅明确规定了招投标阶段从建设项目造价管理的阶段来看，该规范不仅明确规定了招投标阶段的计价行为，而且重点规范了施工阶段以及竣工结算阶段的计价行为的计价行为，而且重点规范了施工阶段以及竣工结算阶段的计价行为，即涵盖了工程建设实施阶段的全过程；从建设工程项目的参与主体，即涵盖了工程建设实施阶段的全过程；从建设工程项目的参与主体来看，这个规范几乎涉及到建设项目参与的方方面面，所以这个规范来看，这个规范几乎涉及到建设项目参与的方方面面，所以这个规范一经发布便立即引起了全国工程建设8、领域内的各相关政府部门、建设一经发布便立即引起了全国工程建设领域内的各相关政府部门、建设单位、施工企业、工程咨询业、特别是广大工程造价人员和项目管理单位、施工企业、工程咨询业、特别是广大工程造价人员和项目管理人员的强烈关注和普遍欢迎。人员的强烈关注和普遍欢迎。 房地产智库 房地产智库开头语开头语开头语开头语新版清单计价规范（GB50500-2008）实施以来，在很大程新版清单计价规范（GB50500-2008）实施以来，在很大程度上规范了建设项目参与各方的工程造价计价行为，但在执行过程中度上规范了建设项目参与各方的工程造价计价行为，但在执行过程中陆续出现了一些新的问题，主要是由于工程项目参与各9、方特别是甲乙陆续出现了一些新的问题，主要是由于工程项目参与各方特别是甲乙双方对新版清单规范关键问题理解差异等原因，使我们广大工程造价双方对新版清单规范关键问题理解差异等原因，使我们广大工程造价人员在实际造价管理工作中非常迷惘，伴随而来的操作失误和由此导人员在实际造价管理工作中非常迷惘，伴随而来的操作失误和由此导致的纠纷，使各方蒙受巨大的损失。致的纠纷，使各方蒙受巨大的损失。为了使广大工程造价人员真真掌握新规范执行中的关键难点问题为了使广大工程造价人员真真掌握新规范执行中的关键难点问题的操作要领，使工程造价管理体现“全过程控制”、“精细化管理”的操作要领，使工程造价管理体现“全过程控制”、“精细10、化管理”、“重心前移”的全新理念，下面就当前新形势下出现的这些焦点、“重心前移”的全新理念，下面就当前新形势下出现的这些焦点、难点问题融入工程造价全过程精细化管理中，给出针对性的应对策略难点问题融入工程造价全过程精细化管理中，给出针对性的应对策略与解决方案，切实提高建设项目工程造价控制水平。与解决方案，切实提高建设项目工程造价控制水平。 房地产智库 房地产智库讲座总目录讲座总目录第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第11、五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标12、报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库 房地产智库1.工程量清单编制工作的关键环节和常见错误1.工程量清单编制工作的关键环节和常见错误单位工程工程量清单包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、单位工程13、工程量清单包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单。五个清单编制中规费项目清单、税金项目清单。五个清单编制中最重要的也是最难的清单最重要的也是最难的清单是是分部分项分部分项工程量清单的编制。工程量清单的编制。分部分项工程量清单的编制的分部分项工程量清单的编制的关键环节关键环节清单子目列项五要素的设置分部分项工程量清单的编制的分部分项工程量清单的编制的常见错误常见错误清单子目列项五要素的设置编码设置编码设置名称设置名称设置特征描述特征描述描述错误描述错误计量单位计量单位工程量计算工程量计算 计算错误计算错误漏项或重项错误漏项或重项错误热点难点热点难点招标中工14、程量清单编制常见错误及规避对策一一 房地产智库 房地产智库2 工程量清单编制错漏项的危害、责任承担2 工程量清单编制错漏项的危害、责任承担（1）错漏危害：（1）错漏危害：工程量清单的错漏会直接导致工程量清单的错漏会直接导致承包人向发包人工程变更、现场签证、承包人向发包人工程变更、现场签证、工程索赔与价款调整的发生工程索赔与价款调整的发生，甚至会给投标人以，甚至会给投标人以不平衡报价不平衡报价带来更大带来更大“方方便便”。（2）责任承担:（2）责任承担:招标人对编制的工程量清单的招标人对编制的工程量清单的准确性准确性（数量）和（数量）和完整性完整性（不缺项、漏（不缺项、漏项）负责。项）负责。如委15、托工程造价咨询人编制，其责任仍由如委托工程造价咨询人编制，其责任仍由招标人招标人承担;投标人依据工承担;投标人依据工程量清单进行投标报价，对工程量清单程量清单进行投标报价，对工程量清单不不负有核实负有核实义务义务，更，更不具有不具有修改和修改和调整的调整的权利权利。热点难点热点难点招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一 房地产智库 房地产智库3.规避措施与方法3.规避措施与方法3.1避免漏项和重项的方法（讲解）3.1避免漏项和重项的方法（讲解）3.2 避免清单工程量计算错误的方法3.2 避免清单工程量计算错误的方法3.3 避免特征描述不完善的方法3.3 避免特征描述不完善的方法4.工程量清16、单编写错误与不完善的补救措施4.工程量清单编写错误与不完善的补救措施4.1 第一个补救机会4.1 第一个补救机会在招投标中解决在招投标中解决（1）避免漏项和重项的方法（1）避免漏项和重项的方法（2）特征描述的方法（2）特征描述的方法（3）清单工程量计算的方法（3）清单工程量计算的方法通过招标答疑会解决通过招标答疑会解决4.2 第二个补救机会4.2 第二个补救机会在施工及结算中解决在施工及结算中解决（1）1）重项多算重项多算问题：按实结算；问题：按实结算；（2）（2）漏项缺量漏项缺量问题：通过变更从暂列金额支付；问题：通过变更从暂列金额支付；（3）（3）特征描述不完善特征描述不完善的问题：按实际17、施工时的分的问题：按实际施工时的分项工程项目的特征调整综合单价，如招标时，某现浇项工程项目的特征调整综合单价，如招标时，某现浇混泥土构件项目特征中描述的混泥土强度是C20，但混泥土构件项目特征中描述的混泥土强度是C20，但施工过程中发包人变更为C30，很明显这时应该重新施工过程中发包人变更为C30，很明显这时应该重新确定其综合单价，因为C20与C30混泥土价格不一样。确定其综合单价，因为C20与C30混泥土价格不一样。在施工及在施工及结算阶段结算阶段解决解决热点难点热点难点招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一 房地产智库 房地产智库5 措施项目清单编制注意事项：5 措施项目清单编制注意事18、项：一定要按照工程项目的一定要按照工程项目的常规施工方案常规施工方案来编制。来编制。6 其他项目清单编制注意事项6 其他项目清单编制注意事项（1）暂列金额：必须编写，由招标人根据工程复杂程度、设计深度、工程环境条（1）暂列金额：必须编写，由招标人根据工程复杂程度、设计深度、工程环境条件等特点，一般可按分部分项工程费用的10%15%列取；件等特点，一般可按分部分项工程费用的10%15%列取；（2）暂估价（2）暂估价1）暂估材料单价：视情况而定，当有难以确定单价的材料和甲供材料时必须列1）暂估材料单价：视情况而定，当有难以确定单价的材料和甲供材料时必须列取，否则不列；一般以按照工程造价管理机构发布19、的工程造价信息或参考市场价格确取，否则不列；一般以按照工程造价管理机构发布的工程造价信息或参考市场价格确定。定。2）专业工程暂估价：应分不同专业，按有关计价规定估算。2）专业工程暂估价：应分不同专业，按有关计价规定估算。（3）记日工：必须编写。招标人应根据工程特点，按照列出的计日工项目和有关（3）记日工：必须编写。招标人应根据工程特点，按照列出的计日工项目和有关计价依据，填写用于计日工计价的人工、材料、机械台班单价并计算计日工费用。计价依据，填写用于计日工计价的人工、材料、机械台班单价并计算计日工费用。（4）总承包服务费：视情况而定，当有专业分包工程时必须列取，否则不列；（4）总承包服务费：视20、情况而定，当有专业分包工程时必须列取，否则不列；7 规费项目清单、税金项目清单的编制7 规费项目清单、税金项目清单的编制一定要按照规范规定的常规五个项（包括工程排污费、工程定额测定费、社一定要按照规范规定的常规五个项（包括工程排污费、工程定额测定费、社会保险、住房公积金、危险作业意外伤害保险）以及当地政府或行业具体政策规定列会保险、住房公积金、危险作业意外伤害保险）以及当地政府或行业具体政策规定列项。项。当前全国统一就三项（当前全国统一就三项（营业税、城市建设维护税及教育费附加营业税、城市建设维护税及教育费附加）。）。热点难点热点难点招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一 房地产智库 房地21、产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规22、范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库 房地产智库2.1 新清单计价规范实施后2.1 新清单计价规范实施后招标控制价的编制非常敏感首先清单规范清单规范4.2.8规定招标控制价应在招标时公布并在工程造价管理机构备案。其次 投标人可对招标人公布的招标控制价未按规定计价进行投诉。这将使招标控制价的编制更为敏感，同时参与招标控制价编制的机构和人员也将承担相应责任。2.2 招标控制价编制要重点关注以下几个方面：（1）严格依据招标文件（包括招标答疑纪要）和发布工程量清单编制招标控制价；（2）正确、全面地使用行业和地方的计价定额（包括相关文件）和信息价格，对招标文件规23、定可使用的市场价格应有可靠依据；（3）依据国家有关规定计算不可竞争的措施费用和规费、税金；（4）竞争性的措施方案依据专家论证后的方案进行合理确定，并正确计算其费用。（5）编制招标控制价时，施工机械设备的选型应根据工程特点和施工条件，本着经济实用、先进高效的原则确定。二二编制招标控制价时规避投诉的对策分析编制招标控制价时规避投诉的对策分析热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库2.3 招标人可以从以下几个方面规避投标人投诉（1）招标控制价总价是否与细节构成完全吻合？（2）招标人编制招标控制价时人材机单价是否先用信息价再用市场价？（3）建设主管部门对费用或费用标准的政策规定有幅度时，是否按幅度上限24、执行？（4）招标人编制招标控制价时对于安全文明施工费、规费和税金是否进行了竞争？（5）招标控制价中的综合单价是否包括招标文件中招标人要求投标人所承担的风险内容及其范围（幅度）产生的风险费用。招标文件中有无无限风险所有风险由承包人承担的字样？（6）招标人提供了有暂估单价的材料时有暂估单价的材料时，是否按暂定的单价计入综合单价？二二编制招标控制价时规避投诉的对策分析编制招标控制价时规避投诉的对策分析热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单25、编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库 房地产智库3.1 基于新规范的招标文件拟定的几项建议3.1 基于新规范的招标文件拟定的几26、项建议新清单计价规范实施后招标文件关键内容的拟定比以往任何时候都重要：（1）应将分包范围及界面划分清楚；（2）招标文件应将投标人承担的风险内容及其范围（幅度）给予明确。（3）应对清单错漏问题在招标答疑会上的解决方法给予必要的说明；（4）应对投标人的不平衡报价做出必要的限制；（5）应对索赔、变更、签证、价款调整的程序做出详细的规定；（6）应对中标后签订合同前的履约担保的要求进行明确规定；（7）应对市场未来波动引起人材机涨价时双方合理承担风险的幅度做出明确的说明；（8）对于暂估单价的材料的采购程序和单价确定方法做出明确规定。3.2 基于新规范的评标办法拟定的几项建议3.2 基于新规范的评标办法拟定27、的几项建议（1）评标办法中应将措施项目费用的评判作为重点；重点评判投标人技术标中的措施方案是否与所报的措施项目费用一致，否则要按无效标（废标）处理；（2）应对投标人的严重不平衡报价做出必要的限定；（3）在评标办法中应当依法设置废标条件，对于非竞争性费用（包括安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量）如果有竞争的应设置判为废标条款；（4）对于恶意竞标、投标报价可能低于成本的投标人设定必要的条件加以排除；三三新规范下招标文件与评标方法的拟定建议新规范下招标文件与评标方法的拟定建议热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建28、设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地29、产智库 房地产智库4.1 问题由来招标人为了方便投标人投标报价方便在清单文件中给出了暂估材料单价以及专业工程暂估价，但最终如何确定？4.2 新规范4.1.7规定：招标人在工程量清单中提供了暂估价的材料和专业工程，如属于依法必须招标的，由承包人和招标人共同通过招标确定材料单价与专业工程份报价。4.3 操作难题实践中，如何进行共同招标，一直缺少统一的认识。共同招标很容易被理解为双方共同作为招标人，最后共同与投标人签订合同。尽管这种做法很受一些工程建设项目招标人的欢迎，且也不是完全没有可操作性，但是，却与现行法规所提倡的责任主体一元化的施工总承包理念不相吻合，合同关系的线条也不清晰，不便于合同履行。30、4.4 规范做法建议恰当的做法应当是仍由总承包中标人作为招标人，采购合同应由总承包人签订。其原因：一是属于总承包范围内的材料、设备采购主体当然是总承包人；二是承包范围内的工程质量、安全和工期的责任主体是一元化的，均归于总承包人；暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库4.4 规范做法建议三是根据合同法规定的要约承诺机理，如果招标人作为招标主体一方发出要约邀请，势必要作为合同的主体与中标人签约。因此，为了避免出现两方作为共同招标人、一方作为合同主体的法律难题，招标主体仍应是施工总承包人，建设项目招标人参与的所谓共同招31、标可以通过恰当的途径体现建设项目招标人对这类招标组织的参与、决策和控制，实践中能够约束总承包人的最佳途径就是通过合同约定的相关的程序。4.5 具体约定应体现下列原则：一是由总承包人作为招标项目招标人；二是建设项目招标人的参与主要体现在对相关项目招标文件、评标标准和方法等能够体现招标目的和招标要求的文件进行审批，未经审批不得发出招标文件，甚至可以在招标文件中明确约定，相关招标项目的招标文件只有经过建设项目招标人审批并加盖法人印章后才能生效；三是评标时建设项目招标人可以依照国家发改委等七部委27号令规定，作为共同的招标组织者，可以派代表进入评标委员会参与评标，否则，中标结果对建设项目招标人没有约束32、力，并且，建设项目招标人有权拒绝相应项目拨付工程款，对相关工程拒绝验收。暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标33、方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库 房地产智库5.1 5.1 投标报价编制的基本原则可以自主的：定额消耗量、人材机单价、企业管理费率、利润率、风险费用、措施费用、计日工单价、总承包管理费等；不能自主的：安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量、投标报价不得低于成本。5.2 投标报价编制的关键点（1）投标人应按招标人提供的工程量清单填报价格。填写的项目编码34、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标人提供的一致。【强制性规定】（2）措施项目的内容应依据招标人提供的措施项目清单和投标人投标时拟定的施工组织设计或施工方案；投标人可根据工程实际情况结合施工组织设计，对招标人所列的措施项目进行增补。（3）分部分项工程费报价的最重要依据之一是该项目的特征描述，投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价，当出现招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述与设计图纸不符时，应以工程量清单项目的特征描述为准；当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目的特征描述不一致时，发、承包双方应按实际施工的项目特征，依据合同约定重新确定35、综合单价。（4）投标人在自主决定投标报价时，还应考虑招标文件中要求投标人承担的风险内容及其范围（幅度）以及相应的风险费用。在施工过程中，当出现的风险内容及其范围（幅度）在招标文件规定的范围内时，综合单价不得变更，工程价款不做调整。五五清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项热点难点热点难点 房地产智库 房地产智库5.2 5.2 投标报价编制的关键点（5）投标总价应当与工程量清单构成的分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金的合计金额一致。5.3 承包商报价时应考虑的因素项目特征描述材料暂估价风险费用（1）投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目36、的特征描述确定清单项目的综合单价。（2）招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时，以分部分项工程量清单项目特征描述为准，确定综合单价。（3）当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时，发承包双方应按实际施工图纸的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。招标文件中提供了暂估单价的材料，按暂估的单价计入综合单价。招标人要求投标人承担的风险费用，投标人应考虑进入综合单价。五五清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项 房地产智库 房地产智库5.4 新计价规范下投标报价的关键5.4 新计价规范下投标报价的关键综合单价组价综合单价组价单价水平37、是单价合同盈亏的基础，单价是成本单价和经营利润的密切结合。单价水平是单价合同盈亏的基础，单价是成本单价和经营利润的密切结合。在工程量清单计价模式下，以工程量清单形成的单价，是单价合同的灵魂。在工程量清单计价模式下，以工程量清单形成的单价，是单价合同的灵魂。（1）认真研究招标文件，重点抓工程量清单及其说明，找出清单中存在的问题，目（1）认真研究招标文件，重点抓工程量清单及其说明，找出清单中存在的问题，目的是不漏项、不多报、使组价有基础的是不漏项、不多报、使组价有基础（2）认真核算工程量。准确的工程量对采用技巧报价、计算施工设备、工程材料和（2）认真核算工程量。准确的工程量对采用技巧报价、计算施工38、设备、工程材料和工期计算等都是有利的，是根据。工期计算等都是有利的，是根据。（3）组价的基础资料必须充分且可靠。计算成本需要有可靠的基础资料，还有保（3）组价的基础资料必须充分且可靠。计算成本需要有可靠的基础资料，还有保险、税收、包含手续费、风险等资料也是作价所必需的。险、税收、包含手续费、风险等资料也是作价所必需的。（4）认真研究施工方法和施工设备。一定要使施工方法和施工设备的选择符合现场（4）认真研究施工方法和施工设备。一定要使施工方法和施工设备的选择符合现场的实际。的实际。（5）组价时可以考虑采用技巧，以利于在实施中获利（5）组价时可以考虑采用技巧，以利于在实施中获利（6）利用合同条款，39、充分把握索赔和变更的良机，是确保和提高单价水平的有利途（6）利用合同条款，充分把握索赔和变更的良机，是确保和提高单价水平的有利途径。径。 房地产智库 房地产智库（1）核心问题之一 定额消耗量与价格的确定投标计价的顺序是：分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价在工程量清单计价模式下，招标人提供工程量，对于投标人来说投标报价的关键在于确定人材机单价和人材机的消耗量。如何确定？如何确定？=nini人材机单价人材机单价管理费率利润率风险系数管理费率利润率风险系数）人材机消耗量人材机消耗量工程实物量工程实物量工程单价工程单价工程实物量工程实物量投标报价投标报价2008版计价规范4.3.340、 投标报价应根据下列依据编制：1.本规范；2.国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价办法；3.企业定额，国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额；4.招标文件、工程量清单及其补充通知、答疑纪要；5.建设工程设计文件及相关资料；6.施工现场情况、工程特点及拟定的投标施工组织设计或施工方案；7.与建设项目相关的标准、规范等技术资料；8.市场价格信息或工程造价管理机构发布的工程造价信息；9.其他的相关资料。5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？ 房地产智库 房地产智库投标人为了更有的放矢地41、研究投标报价，一般将清单项目分为以下部分：非竞争性费用非竞争性费用竞争性费用竞争性费用非竞争性费用非竞争性费用是指招标文件中根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项或由招标单位自行统一规定的部分，投标人直接将其加入投标报价部分即可。竞争性费用竞争性费用是指由投标单位按清单计价规范、招标文件等要求，在勘察现场场地状况结合自身的能力优势、施工组织、材料市场信息价并考虑风险后自行报价的部分。关键控制点把握对竞争性费用报价的控制5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？（2）核心问题之二（2）核心42、问题之二 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？况下如何获得最大的利润？ 房地产智库 房地产智库将工程量清单的工作内容划分为将工程量清单的工作内容划分为非竞争性、竞争性非竞争性、竞争性两个部分，对承包商来说主要两个部分，对承包商来说主要是为了分清、理顺投标工作管理的轻重关系，抓住是为了分清、理顺投标工作管理的轻重关系，抓住核心工作（确定竞争性费用核心工作（确定竞争性费用）、将）、将非竞争性费用直接列入或计入综合单价中，以便投标人能够有的放矢地开展投标报价非竞争性费用直接列入或计入综合单价中，以便投标人能够有的放矢地开展投标报43、价工作。工作。对业主来说，就成为造价控制的重点。对业主来说，就成为造价控制的重点。2008版计价规范2008版计价规范竞争竞争性费性费用用综合单价（定额消耗量、人材机单价、企业管理费率、利润率、风险费用等）措施项目费用计日工单价总承包服务费非竞非竞争性争性费用费用分部分项工程量、计日工清单量措施项目清单中的安全文明措施费暂列金额暂估价（材料暂估价、专业工程暂估价）规费税金5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？5.5 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？ 房地产智库 房地产智库5.6 清单计价模式下，投标报价策略与技巧的应用5.644、 清单计价模式下，投标报价策略与技巧的应用（2）研究招标文件,进行成本分析和合同分析（2）研究招标文件,进行成本分析和合同分析?投标报价前,应对工程所有人工、材料和机械等进行摸底分析,以实际市场价格投标报价前,应对工程所有人工、材料和机械等进行摸底分析,以实际市场价格确定最低成本价。以此为依据,再考虑招标条件、环境及投标策略,做出有竞争力确定最低成本价。以此为依据,再考虑招标条件、环境及投标策略,做出有竞争力的报价。的报价。?对合同承包形式进行分析。对合同承包形式进行分析。?要对合同背景进行分析。投标方除了了解自己与业主签定的合同外,还要了解与要对合同背景进行分析。投标方除了了解自己与业主签定45、的合同外,还要了解与自己承包的工程内容有关的其他合同。自己承包的工程内容有关的其他合同。（1）复核招标方提供的工程量清单（1）复核招标方提供的工程量清单?承包商要组织专业人员分专业对施工图进行工程量审查。承包商要组织专业人员分专业对施工图进行工程量审查。?要根据施工图纸和各种选用规范对工程量清单列出的清单项目特征进行审查,如要根据施工图纸和各种选用规范对工程量清单列出的清单项目特征进行审查,如有描述不完善和不准确的情况,及时要求业主给予澄清后再报价。有描述不完善和不准确的情况,及时要求业主给予澄清后再报价。5.6.1 承包商投标前的准备工作5.6.1 承包商投标前的准备工作 房地产智库5.6 46、清单计价模式下，投标报价技巧的应用5.6 清单计价模式下，投标报价技巧的应用5.6.2 非竞争性费用中暂列金额、暂估价、计日工及总承包服务费的报价技巧:5.6.2 非竞争性费用中暂列金额、暂估价、计日工及总承包服务费的报价技巧:（1）暂列金额：（1）暂列金额：必须按照其他项目清单中确定的金额填写，不得变动。必须按照其他项目清单中确定的金额填写，不得变动。（2）暂估价：（2）暂估价：不得变动和更改。暂估价中的材料必须按照暂估单价计入综合不得变动和更改。暂估价中的材料必须按照暂估单价计入综合单价；专业工程暂估价必须按照其他项目清单中确定的金额填写。单价；专业工程暂估价必须按照其他项目清单中确定的金47、额填写。（3）计日工的费用：（3）计日工的费用：必须按照其他项目清单列出的项目和估算的数量，由投必须按照其他项目清单列出的项目和估算的数量，由投标人自主确定各项单价并计算和填写人工、材料、机械使用费。标人自主确定各项单价并计算和填写人工、材料、机械使用费。（4）总承包服务费：（4）总承包服务费：由投标人依据招标人在招标文件中列出的分包专业工程由投标人依据招标人在招标文件中列出的分包专业工程内容和供应材料、设备情况，按照招标人内容和供应材料、设备情况，按照招标人提出协调、配合与服务要求和施工现提出协调、配合与服务要求和施工现场管理需要自主确定总承包服务费。场管理需要自主确定总承包服务费。热点难点48、热点难点 房地产智库总承包服务费报价的真实案例总承包服务费报价的真实案例建设单位在招标时，外墙瓷砖和外墙保温两项内容没有在招标范围内，建设单位在招标时，外墙瓷砖和外墙保温两项内容没有在招标范围内，投标人在投标时，其他项目清单中投标人部分也投标人在投标时，其他项目清单中投标人部分也计取了该两项目的总承包服计取了该两项目的总承包服务费务费；但是在工程施工期间，建设单位为了避免多家施工企业交叉作业，；但是在工程施工期间，建设单位为了避免多家施工企业交叉作业，将将此内容又交给总包单位来做，并签订两份施工协议此内容又交给总包单位来做，并签订两份施工协议，工程现已顺利交工。，工程现已顺利交工。在结算时，建49、设单位提出，原来投标时，投标人计取了此两项工程的总在结算时，建设单位提出，原来投标时，投标人计取了此两项工程的总承包服务费，现在由同一家施工企业来施工，就不存在总承包了，因此要在承包服务费，现在由同一家施工企业来施工，就不存在总承包了，因此要在原投标报价中扣除此项费用。原投标报价中扣除此项费用。施工单位的意见是虽然仍由他们来完成，但施工单位的意见是虽然仍由他们来完成，但不属于变更增加不属于变更增加，是两份不，是两份不同的合同，仍然存在收取此费用的理由，不同意扣减。同的合同，仍然存在收取此费用的理由，不同意扣减。大家认为应该如何处理？大家认为应该如何处理？重要启发：重要启发：在进行总承包服务费计50、算时，要注意两个问题：在进行总承包服务费计算时，要注意两个问题：（1）服务内容：界定清楚工作范围（1）服务内容：界定清楚工作范围（2）签订新的合同时，一定要考虑和已有合同的关系（2）签订新的合同时，一定要考虑和已有合同的关系总承包服务费报价的真实案例如总承包服务费报价的真实案例如下：下： 房地产智库5.6.3 不平衡报价技巧的应用在工程项目投标总价确定后，根据招标文件的付款条件，合理地调整投标文件中子项目的报价，在不抬高总价以免影响中标(商务得分)的前提下，实施项目时能够尽早、更多地结算工程款，并能够赢得更多利润的一种投标报价方法。2008版清单计价规范中很多条款都给不平衡报价创造了机会，它们51、的对应关系如下表所示。新清单计价规范实施后不平衡报价策略不平衡报不平衡报价的类型价的类型08版清单规08版清单规范相关条款范相关条款变动变动趋势趋势报价策略报价策略常见项目举例常见项目举例早收入早收入的项目的项目报高价报高价开办费、临时设施、土方工程、石方工程、桩基工程开办费、临时设施、土方工程、石方工程、桩基工程、基础和结构部分、基坑开挖、底板混泥土、基础和结构部分、基坑开挖、底板混泥土资金收入资金收入的时间的时间4.5.2条4.5.2条晚收入晚收入的项目的项目报低价报低价清理施工现场、回填、零散和附属工程、上部结构工清理施工现场、回填、零散和附属工程、上部结构工程、屋顶装修、装饰工程、安装52、工程、电气设备安装程、屋顶装修、装饰工程、安装工程、电气设备安装、粉刷、油漆、电气等、粉刷、油漆、电气等增加工增加工程量程量报高价报高价地下开挖工程、土石方工程（包括降水、土方开挖、地下开挖工程、土石方工程（包括降水、土方开挖、护坡加固、地基处理等）、地基处理层（如某些软基护坡加固、地基处理等）、地基处理层（如某些软基处理、黏土土质处理）、坑填筑工程、桥涵、填方、处理、黏土土质处理）、坑填筑工程、桥涵、填方、土方工程中的挖淤、岩石等；措施项目中的模板和脚土方工程中的挖淤、岩石等；措施项目中的模板和脚手架手架清单工程清单工程量不准确量不准确4.5.3条4.5.3条4.7.2条4.7.2条4.7.53、3条4.7.3条4.7.4条4.7.4条4.7.5条4.7.5条减少工减少工程量程量报低价报低价装饰装修、结构装饰装修、结构 房地产智库【案例分析题】【案例分析题】【背景】08清单计价规范实施后，某招标工08清单计价规范实施后，某招标工程采用固定单价合同形程采用固定单价合同形式，承包商复核的工程量清单结果如下表，承包商拟将B分项工程单价降低式，承包商复核的工程量清单结果如下表，承包商拟将B分项工程单价降低10%。10%。工程量工程量(m)分部分项分部分项工程项目工程项目业主提供清单量业主提供清单量承包商复核后预计量承包商复核后预计量综合单价(元/m)综合单价(元/m)A A40453000B354、0282000【问题】（1）确定采用不平衡报价法后A、B分项工程单价及额外利润。（2）若因某种原因A未能按预期工程量施工，问A项工程量减少至多少时，不平衡报价法会减少该工程的正常利润。 房地产智库投标报价策略【案例分析题】【案例分析题】解答:(1)因分部分项工程A、B预计工程量变化趋势为一增一减，且该工程采用固定单价合同形式，可用不平衡报价法报价。计算正常报价的工程总造价：403000+302000=180000(元)将B分项工程单价降低10%，即B分项工程单价为：200090%=1800(元/m)设分项工程A的综合单价为x，根据总造价不变原则，有40 x+301800=403000+302055、00 求解得x=3150(元/m)则：工程A、B可分别以综合单价3150元/m及1800元/m报价。计算预期效益：453150+281800-(403000+302000)=12150(元)则12150元为不平衡报价法的预期效益。(2)若因某种原因未能按预期的工程量施工时，也有可能造成损失。假设竣工后A的工程量为y，则下式成立时将减少该工程的正常利润：3150y+281800403000+302000 求解得:y41.14(m)即A项工程量减少至小于41.14m时，不平衡报价法会减少该工程的正常利润。因此，应在对工程量清单的误差或预期工程量变化有把握时，才能使用此不平衡报价。 房地产智库5.656、.4清单规范中5.6.4清单规范中“投标文件效力高于招标文件投标文件效力高于招标文件”的策略应用的策略应用2008版清单计价规范4.4.2条规定2008版清单计价规范4.4.2条规定“招标文件与中标人投标文件不一招标文件与中标人投标文件不一致的地方，以投标文件为准致的地方，以投标文件为准”。因此，投标人对于未报价的部分，应在投标因此，投标人对于未报价的部分，应在投标文件中说明，以减少结算时不必要的纠纷。文件中说明，以减少结算时不必要的纠纷。实例：实例：北京XXX大学体育馆在施工总承包招标文件中，关于招标文件的一北京XXX大学体育馆在施工总承包招标文件中，关于招标文件的一个补充答疑问题如下：看台57、楼楼下静压通风道是否贯穿隔墙？清单中有无静个补充答疑问题如下：看台楼楼下静压通风道是否贯穿隔墙？清单中有无静压箱通风道（夹心保湿玻璃钢）？压箱通风道（夹心保湿玻璃钢）？但在答疑中，仅回答了第一个问题，隔墙做至静压箱底，而对第二个问但在答疑中，仅回答了第一个问题，隔墙做至静压箱底，而对第二个问题没有回答。题没有回答。因此，对于静压箱通风道是否属于清单范围，发、承包双方易产生纠因此，对于静压箱通风道是否属于清单范围，发、承包双方易产生纠纷。承包人若在投标文件中说明纷。承包人若在投标文件中说明“静压箱通风道静压箱通风道未未报价报价”，这样在双方发生，这样在双方发生纠纷时，根据投标文件效力高于招标文件58、的原则，可以减少争执。纠纷时，根据投标文件效力高于招标文件的原则，可以减少争执。在08清单规范模式下，类似情况，承包人要应用地淋漓尽致。在08清单规范模式下，类似情况，承包人要应用地淋漓尽致。 房地产智库5.7.1 关于清单工程量的复核：复核工程量清单的目的不是修改清单，而是为报价作出充分准备。一是根据复核后的招标文件中清单工程量的差距，考虑相应的投标策略，决定报价尺度。另外，要把施工方案及施工工艺引起的工程量增量考虑到综合单价中。二是根据工程量的大小采取合适的施工方法，选择适用、经济的施工机具设备、投入使用的劳动力数量等。三是为施工过程中的的索赔寻找依据。四是为了将来材料设备采购做到心中有数59、。工程量偏差一般有三种情况，针对不同的情况，投标人应采取不同的处理策略。工程量计算错误或有漏项。可以在招标文件规定的期限内向招标单位提出异议，若业主不同意修改工程量或对量差不负责时，施工单位应用综合单价进行修改，以实际工程量（施工工程量）计算工程造价，以招标文件的清单数量进行报价。工程量清单没有考虑施工过程的施工损耗，在编制综合单价时，要在材料消费量中考虑施工损耗。（见下图）图纸中有错误，如梁板结构错误；图纸不符合强制性标准，导致开工后工程量的变动等，这些是工程索赔的依据，所以在工程量清单报价时，要注意报价技巧，可先报低价，再通过变更，索赔等方式增加结算收入。将来施工时可能发生的设计变更所引起60、的工程量的增减。设计人员在进行施工图设计时对施工中可能出现的一些问题考虑不周全，而投标人根据自己的施工经验及实际情况就可以确定哪些内容在将来可能发生变更，变更以后工程量是增加还是减少，在投标报价时就能确定出针对性的不平衡报价策略。清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项 房地产智库5.7.1 关于清单工程量的复核：清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项5.7工程量清单错误（漏项、错量）招标文件允许对清单提出异议招标文件不允许对清单提出异议，投标人对其错误不负责任业主同意修改投标人按修改后的清单报价业主不同意修改投标人用综61、合单价修正量差预计实际工程量增加投标人价高价预计实际工程量减少投标人价低价 房地产智库5.7.25.7.2 关于清单特征描述的复核：如果发现有项目特征描述不完整或不准确的情况，在招标前会议上应向业主澄清，根据业主答复再在报价时进一步考虑。若不提出，可以在报价时加以利用或在合同履行过程中提出索赔要求的，也可通过不平衡报价加以利用，利用这些错误为中标后的索赔留下伏笔。5.7.3 关于针对措施项目费用报价是对用施工方案的制定：清单计价模式下投标人之间的竞争关键在于措施费用的竞争，投标人可通过采用先进施工技术，优化施工方案，可以优先在措施费的报价上进行充分竞争而取胜。制定施工方案时应注意的问题如下。（62、1）制定施工方案时应采用有效的、先进的施工技术提高工效，同时还要针对招标项目施工中的重点和难点提出特殊施工方案，做到在技术和工期上对招标单位有吸引力。（2）参与编制施工方案（技术标）、商务标的人员要相互兼顾，即技术人员在编制施工方案时要有造价及成本意识，而商务报价人员编制报价时要对所采用施工方案进行技术经济评审和比选，以便合理准确报价，增强投标报价的竞争力清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项 房地产智库5.7.4 中标之后清单项目遗漏问题的处理：中标之后清单项目遗漏问题的处理：投标报价之前留给施工企业的时间非常有限，所以常会发生中标之后又发现清单存在漏项63、的情况，这时对于是否属于清单漏项，可能成为发承包方争议的焦点。对此问题投标人应分不同的情况处理：（1）若施工图表达出的工程内容，在计价规范的某个附录中有相应的“项目编码”和“项目名称”，但清单并没有反映出来，则应当属于清单漏项；（2）若施工图表达出的工程内容，虽然在计价规范附录及清单中均没有反映，理应由清单编制者进行补充的清单项目，也属于清单漏项；（3）若施工图表达出的工程内容，虽然在计价规范附录的“项目名称”中没有反映，但在本清单项目已经列出的某个“项目特征”中有所反映，则不属于清单漏项，而应当作为主体项目的附属项目，并入综合单价计价。5.7.5 投标人员在投标报价过程中要做好备忘录并做好交64、底投标人员在投标报价过程中要做好备忘录并做好交底（1）投标人员在投标报价过程中要做好备忘录，将清单漏重项、漏重量、清单特征描述不完善等问题和不平衡报价等报价情况以及合同谈判时的要点记录在案，为将来施工中的变更、签证、索赔、价款调整和结算打下坚实的基础。（2）投标人员要将投标报价过程中要做好备忘录及相关情况向项目管理部移交并做好投标和合同交底，使项目管理人员充分掌握可能的机会，及时提出相关增收举措。清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项 房地产智库5.8 承包商投标报价的计算5.8 承包商投标报价的计算建设建设项目项目施工施工投标投标工程工程量清量清单报单报65、价计价计算流算流程图程图 房地产智库封皮封皮工程项目投标总价工程项目投标总价招 标 人：招 标 人：大学 大学工程名称：工程名称：大学教学楼 工程 大学教学楼 工程投标总价（小写）：投标总价（小写）：827940.00 （大写）：（大写）：捌拾贰万柒仟玖佰肆拾元捌拾贰万柒仟玖佰肆拾元整投 标人：投 标人：建筑公司 建筑公司（单位盖章）（单位盖章）法定代表人法定代表人 建筑公司 建筑公司或其授权人或其授权人：法定代表人：法定代表人（签字或盖章）（签字或盖章）编制 人：编制 人：签字 签字（造价人员签字盖专用章）（造价人员签字盖专用章）编制时间：编制时间：年 月日 年 月日5.9 新计价规范下编制66、投标报价的案例 房地产智库单位工程投标报价汇总表单位工程投标报价汇总表序号汇总内容金额（元）其中：暂估价（元）1分部分项工程167440.00167440.002措施项目179000.00179000.00-2.1其中：安全文明施工费42000.0042000.00-3其他项目320000.00320000.00-3.1其中：暂列金额200000.00200000.00200000.00200000.003.2其中：专业工程暂估价100000.00100000.00-3.3其中：计日工10000.0010000.00-3.4其中：总承包服务费10000.0010000.00-4规费99500.67、0099500.00-5税金20000.0020000.00-投标报价合计=1+2+3+4+5827940.00827940.00-工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库金 额（元）金 额（元）序序号号项目编码项目编码项目名称项目名称项目特征描述项目特征描述计量计量单位单位工程量工程量综合单价综合单价合 价合 价1 1010101003001010101003001土石方工程土石方工程挖带形基础,二类土,槽宽挖带形基础,二类土,槽宽0.60m;深 0.80米,弃土运距0.60m;深 0.80米,弃土运距150.00m68、150.00mm m3 3300.00300.0030.0030.009000.009000.002 2010101003002010101003002土石方工程土石方工程挖带形基础,二类土,槽宽挖带形基础,二类土,槽宽1.00米,深 2.10米,弃土运1.00米,深 2.10米,弃土运距150.00m距150.00m(以下略)(以下略)m m3 3500.00500.0070.0070.0035000.0035000.00本页小计本页小计167440.00167440.00合计合计分部分项工程量清单与计价表分部分项工程量清单与计价表工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程69、标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库序号序号项 目 名 称项 目 名 称计算基础计算基础费率（费率（%）金额（元）金额（元）1安全文明施工费人工费10%42000.0042000.002冬雨季施工费人工费1%1%8000.008000.003夜间施工费人工费3%3%26000.0026000.004二次搬运费人工费2%2%16000.0016000.005大型机械设备进出场及安拆费人工费+机械费1.5%1.5%30000.0030000.00合计122000.00122000.00措施项目清单与计价表（一）措施项目清单与计价表（一）(本表适用于以(本表适用于以“项项”计价的70、措施项目)计价的措施项目)工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库措施项目清单与计价表（二）措施项目清单与计价表（二）金额（元）金额（元）序序号号项目编码码项目名称项目名称项目特征描述项目特征描述计量计量单位单位工程量工程量综合单价综合单价合 价合 价1 1AB001AB001现浇钢筋混凝土平现浇钢筋混凝土平板模板及支架板模板及支架矩形板，板底支模高度3m矩形板，板底支模高度3mm m2 21200.001200.00202024000.0024000.002 2AB002AB002现浇钢筋混凝土有现浇钢筋混凝土有梁板71、模板及支架梁板模板及支架矩形梁，断面200mm矩形梁，断面200mm400mmmm,梁底支模高度梁底支模高度2.6m，板底支，板底支模高度模高度3mm m2 21500.001500.00222233000.0033000.00(其他略)(其他略)本页小计本页小计57000.0057000.00合计合计(本表适用于以综合单价形式计价的措施项目)(本表适用于以综合单价形式计价的措施项目)工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库其他项目清单与计价汇总表其他项目清单与计价汇总表序号项目名称计量单位金额（元）备注1 1暂列金额72、项200000.00明细见详表2 2暂估价项100000.002.12.1材料暂估价明细见详表2.22.2专业工程暂估价项100000.00明细见详表3 3计日工10000.00明细见详表4 4总承包服务费10000.00明细见详表合计320000.00一工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库暂列金额明细表序号项目名称计量单位金额（元）备注1 1工程量清单中工程量偏差和设计变更项100000.002 2政策性调整和材料价格风险项50000.002.12.1其他50000.00合计200000.00注：此表由招标人填写73、，如不能详列，也可只列暂定金额总额，投标人应将上述暂列金注：此表由招标人填写，如不能详列，也可只列暂定金额总额，投标人应将上述暂列金额计入投标总价中。额计入投标总价中。工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库材料暂估单价表材料暂估单价表序号序号材料名称、规格、型号材料名称、规格、型号计量单位计量单位单价单价备注备注1 1钢筋（规格、型号）钢筋（规格、型号）t t5000用于所有现浇混凝土钢筋用于所有现浇混凝土钢筋清单项目清单项目2 23 34 45 56 67 7合计合计工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：工程名称：某74、宿舍楼工程建筑工程标段：第 1页共 1页第 1页共 1页注：1.此表由招标人填写，并在备注栏说明暂估价的材料拟用在那些清单项目上，投标人应将上述材料暂估单价计入工程量清单综合单价报价中。2.材料包括原材料、燃料、构配件以及按规定应计入建筑安装工程造价的设备。 房地产智库专业工程暂估价表专业工程暂估价表序号工程名称工程内容金额（元）序号工程名称工程内容金额（元）备注备注1玻璃幕墙设计制作安装80000.001玻璃幕墙设计制作安装80000.00此项目原设计图纸有待二次设计此项目原设计图纸有待二次设计2入户防盗门安装2入户防盗门安装20000.0020000.003 34 45 56 67 7合计75、合计100000.00注：此表由招标人填写，投标人应将上述专业工程暂估价计入投标总价中。工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库计 日 工 表计 日 工 表序号项目名称单位暂定数量单价合价序号项目名称单位暂定数量单价合价一一人工人工1 1普工工日5040普工工日5040200020002 2技工工日2050技工工日205010001000人工小计人工小计30003000二二材料材料1 1钢筋钢筋t155005500t1550055002 2水泥水泥t2500t2500500500材料小计材料小计60006000三三施工76、机械施工机械1灰浆搅拌机台班225022505005002自升式塔吊台班15001500500500施工机械小计施工机械小计10001000合计合计10000注：1 此表暂定项目、数量由招标人填写，编制招标控制价，单价由招标人按有关计价规定确定。2 投标时，工程项目、数量按招标人提供数据计算，单价由投标人自主报价，计入投标总价中。工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库总承包服务费计价表总承包服务费计价表序号项目名称序号项目名称项目价值项目价值（元）（元）服务内容服务内容费率费率（%）金额金额1发包人发包专业工程10077、0001.按专业工程承包人要求提供施工工作面并对施工现场进行统一管理，对竣工资料进行统一汇总；2.为专业工程承包人提供垂直运输机械和焊接电源接入点，并承担垂直运输费和电费；3.为防盗门安装后进行补缝和找平，并承担相应的费用。55000550002发包人供应材料500000对发包人供应的材料进行验收、保管和使用发放1500015000合计合计10000工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库规费、税金项目清单与计价表规费、税金项目清单与计价表序号项 目 名 称计 算 基 础费率（%）金 额（元）1规费0.1%0.1%9978、500.0099500.001.1工程排污费按工程所在地环保部门规定计算10000.0010000.001.2社会保障费（1）+（2）+（3）60000.0060000.00(1)养老保险费人工费12%12%36000.0036000.00(2)失业保险费人工费2%2%6000.006000.00(3)医疗保险费人工费6%6%18000.0018000.001.3住房公积金人工费6%6%18000.0018000.001.4危险作业意外伤害保险人工费0.5%0.5%1500.001500.001.5工程定额测定费税前造价0.14%0.14%10000.0010000.002税金分部分项工程费+79、措施项目费+其他项目费+规费3.41%3.41%20000.0020000.00工程名称：某宿舍楼工程建筑工程工程名称：某宿舍楼工程建筑工程标段：标段：第 1页共 1页第 1页共 1页 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与80、评标方法拟定变化六六清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项六六6.1 提高清单编制人员的素质招标人或咨询机构可以通过下列途径提高清单编制人员的素质：（1）必须要求清单编制人员持证上岗。（2）注重在职配训。随着造价技术难度的提高、知识的更新、不断加剧的市场竞争强度，造价工程师必须在工作中不断充实自己，在职培训是一种81、有效的方式。让造价工程师将理论运用在实践中，不断提高自己的业务素质。6.2 编制高质量的工程量清单（1）重视设计文件的编制质量：工程设计图纸的编制深度、完整性对工程量清单的编制质量影响很大，因为工程量清单编制所需要的分部分项工程量清单项目描述、工程量计算等主要内容都要从设计图纸中得知。因此，招标人要严格审核设计文件，保证设计文件完整齐全、质量合格。（2）把握分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单的编制要点。（3）准确计量工程量。（4）对工程量清单编制中介机构采取激励与约束机制：招标人可能将工程量清单编制的任务委托给具有相应资质的工程造价咨询机构，双方会签订委82、托代理合同，工程造价咨询机构接受业务的主要目的就是经济利益，在签合同时，招标人要对工程量清单的 房地产智库清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项五五编制质量做出明确要求，依据工作成果给予相应的奖励和惩罚，同时，报酬不应在工程造价咨询机构编完清单后立即拨付，而应在竣工结算后支付，因为工程量清单中存在的问题在结算时才能完全体现出来。（5）注重对工程量清单的审核：工程量清单编制完成后，业主应组织专业人员或造价咨询机构对其进行审核，审核的重点是：清单中是否存在错项、漏项；项目特征的描述是否准确；项目名称的设置是否正确；工程计量单位的准确性；工程量计算的准确性等6.83、3 合理确定招标控制价招标控制价编制是否准确将对招标的时间、中标价的高低有非常重大的影响，招标控制价偏低会引起投标单位的投诉而延长招标时间，招标控制价偏高将会使中标价格偏高，故招标控制价应编制准确，同时应加强对招标控制价的审查。6.4 确定科学的评标方法08版计价规范出台后，要求采用工程量清单计价的工程项目，宜采用单价合同，在采用单价合同的情况下评标办法如还是以总价作为评分的标准，不考虑单价因素，将会导致合理的总价、单价不一定合理的情况出现，出现一些不平衡报价。故在采用单价合同时，在设定评标办法的时候，应考虑对综合单价的评审。6.5 加强对投标文件的审查管理当招标文件与投标文件不一致时，以投标84、文件为准，故评标时应加强对投标文件的审查工作，及时发现问题，在评标前或合同签订前，应加强对投标文件的审查，从而保证投标文件完全影响了招标文件的要求。 房地产智库第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及规避对策招标中工程量清单编制常见错误及规避对策一一清单招标中投标人投标报价策略及注意事项清单招标中投标人投标报价策略及注意事项二二招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策三三五五新规范下招标文件与评标方法拟定变化新规范下招标文件与评标方法拟定变化六六清单计价规范下招85、投标阶段发包人注意事项清单计价规范下招投标阶段发包人注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点清单计价规范下招投标阶段评标流程及要点 房地产智库组建评标委员会研究招标文件初步评审技术性评审符合性评审商务性评审详细评审编制评标报告商务符合性技术符合性方案和关键工序评估质量控制措施评估对环境污染的保护措施评估投标报价校核，与招标控制价对比，审查报价数据计算的正确性，分析报价构成的合理性7.1 工程量清单评标流程七七清单计价规范下招投标阶段评标流程及分析 房地产智库7.2 评标中投标报价构成的合理性评审7.2 评86、标中投标报价构成的合理性评审综合单价的合理性评审综合单价的合理性评审1 11综合单价包括人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润以及风险费。人工工日的消耗量水平与企业加强管理、实行承包制、调动工人积极性有关，但一般不能低于社会平均成本的8590，人工单价可按建筑市场人工工资取定，但平均日工资不得低于劳动保障部门发布的最低日工资标准；主要材料消耗量与施工现场管理水平有关，一般不能低于社会平均成本的98，辅助材料消耗量可根据实际施工情况合理调整，可增加或减少，材料价格与选择产品的产地、品牌、进货渠道、进货量、付款条件、季节、运输条件有关，一般不低于同期市场价格的85%；施工机械考虑到闲置时87、仅发生维保费、提前折旧的机械在规定的时间内还允许使用的情况，施工机械费一般不低于社会平均成本的70%,如投标人采用租赁机械时，应提供租赁合同。企业管理费与企业的管理水平有关，但考虑到现场管理的费用不能大幅度优惠，企业管理费一般不低于社会平均成本的70%。利润和风险费用各个企业相差较大，如果考虑微利经营或希望与某建设单位建立长期的合作关系，有的企业采取零利润，这应该是允许的。 房地产智库措施费、其他项目费的合理性评审2原计价规范中的措施费中文明施工费、安全施工费、临时设施费在新计价规范中合并为安全文明施工费，此措施费应当不低于法定最低标准，不得随意优惠。措施费中与施工方案或施工组织设计有关的项目88、报价应当与施工方案或施工组织设计相符。暂列金额、暂估价应当按招标文件明确的金额报价。如果上述费用未按规定计取，应定为不合理报价。规费、税金的合理性评审3规费、税金应当严格按规定计算，不得优惠，否则定为不合理报价。 房地产智库7.3 清单计价模式下评标工作的要点7.3 清单计价模式下评标工作的要点（1）根据实际工程项目拟定科学的针对性的评标办法。不能千篇一律，照搬照抄，拿来就用。（2）设定必要的废标条件。将投标人对于非竞争性费用（包括安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、分部分项清单工程量、计日工量等）的竞争设置判为废标；遏制不正当竞争。（3）清单模式下，不但要评判投标总价，还要对于重点89、清单项目的综合单价进行评判（4）评标办法中应将措施项目费用的评判作为重点。重点评判投标人技术标中的措施方案是否与所报的措施项目费用一致，否则要按无效标（废标）处理；（5）应对投标人的严重不平衡报价做出必要的限定；（6）对于恶意竞标、投标报价可能低于成本的投标人设定必要的条件加以排除；（7）加强对投标文件的审查管理。因为规范规定：“当招标文件与投标文件不一致时，以投标文件为准。”故评标时应加强对投标文件的审查工作，及时发现问题，在评标前或合同签订前来解决。（8）严防投标人投标时下浮总价而没有下调单价，达到低价中标，高价结算的目的。（9）投标总价与其组成部分、工程量清单项目合价与其综合单价、综合单90、价与其人材机消耗量和相应的资源单价、计日工合价与其量价是否相互矛盾？否则判其废标；（10）适当延长评标时间，使评标专家有足够的时间进行造价对比分析、询标、清标、问题澄清等；所以评标时间需要延长。 房地产智库讲座总目录讲座总目录第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化91、操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库分目录三.工程量清单计价规范下的工程价款支付三.工程量清单计价规范下的工程价款支付一.工程量清单计价规范下合同价款的约定一.工程量清单计价规范下合同价款的约定四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管92、理关键环节精细化操作 房地产智库1.合同类型的选择1.1 1.1 新规范对合同类型的规定合同类型的规定4.4.3款明确规定“实行工程量清单计价的工程，应采用单价合同”。即合同约定的工程价款中所包含的工程量清单项目综合单价在约定条件内是固定的，不予调整，工程量允许调整。工程量清单项目综合单价在约定的条件外，允许调整。调整方式、方法应在合同中约定。而原计价规范中未对合同类型做规定，在实际中，可采用固定总价合同、可调总价合同、固定单价合同、可调单价合同、成本加酬金合同等。若不采用单价合同，失去了实行工程量清单的真正意义。国际上通用的国际咨询工程师联合会制订的FIDIC合同条件、英国的NEC合同条件以93、及美国的AIA系列合同条件等,主要采用的就是固定单价合同。固定总价合同可调总价合同固定单价合同可调单价合同成本加酬金合同承承包包商选择合同类型优先顺序选择合同类型优先顺序发发包包商 房地产智库（1）新清单规范下的实行单价合同的进一步理解（1）新清单规范下的实行单价合同的进一步理解此处的单价合同就是固定单价合同，此处的单价合同就是固定单价合同，即合同约定的工程价款中所包含的工程量即合同约定的工程价款中所包含的工程量清单项目的清单项目的综合单价综合单价在约定的条件及范围内是固定的，不予调整，工程量允许调整在约定的条件及范围内是固定的，不予调整，工程量允许调整，工程量清单项目综合单价在约定的条件及范94、围外，允许调整。调整方式和方法应，工程量清单项目综合单价在约定的条件及范围外，允许调整。调整方式和方法应在招标文件中明确或在合同中约定。在招标文件中明确或在合同中约定。（2）（2）新清单规范下能否实行总价合同？新清单规范下能否实行总价合同？新规范并不排除“总价合同”，对于总价合同来说，工程量清单中的工程新规范并不排除“总价合同”，对于总价合同来说，工程量清单中的工程量不具有合同约束力（量不可调），工程量以合同图纸的标示内容为准量不具有合同约束力（量不可调），工程量以合同图纸的标示内容为准，此此工工程量程量以外的其他内容一般赋予合同约束力（可调以外的其他内容一般赋予合同约束力（可调），），以方便95、合同变更的计量和计价。以方便合同变更的计量和计价。1.3 新清单规范对总价合同的的选影响1.3 新清单规范对总价合同的的选影响实例一：实例一：采用固定总价合同时，甲方提供了工程量清单，但是清单中的量有误采用固定总价合同时，甲方提供了工程量清单，但是清单中的量有误，比实际的少，这样的情况应该由谁来承担责任.另外，如果清单中有漏项，而施工，比实际的少，这样的情况应该由谁来承担责任.另外，如果清单中有漏项，而施工中必须做的，这种情况又由谁来承担?中必须做的，这种情况又由谁来承担?1.合同类型的选择1.2 1.2 新规范对合同类型的应用理解合同类型的应用理解热点难点热点难点 房地产智库1.3 新清单规96、范对总价合同的的选影响1.3 新清单规范对总价合同的的选影响实例二：实例二：采用固定总价合同，在装饰工程中某些材料未设计和甲方都未采用固定总价合同，在装饰工程中某些材料未设计和甲方都未明确标准，施工单位在投标报价时报价较低，实施过程中甲方提出了具体标明确标准，施工单位在投标报价时报价较低，实施过程中甲方提出了具体标准和要求，造成了材料费超出报价，这种情况应该如何处理?准和要求，造成了材料费超出报价，这种情况应该如何处理?解决依据：解决依据：08清单规范中3.1.2规定：采用工程量清单方式招标，08清单规范中3.1.2规定：采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和97、完整性由招标人负责工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。4.1.3规定：竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计量且。4.1.3规定：竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。实际完成的工程量确定。解决结论：解决结论：对于这个案例，虽然签的总价合同，但是因为用了清单计价对于这个案例，虽然签的总价合同，但是因为用了清单计价模式，如果是招标人原因清单编制中导致的量有误或漏项等原因，应该由招模式，如果是招标人原因清单编制中导致的量有误或漏项等原因，应该由招标人承担责任。而不应该由投标方承担。标人承担责任。而不应该由投标方承担。总结98、总结：总结总结：固定总价不变有2个前提要同时具备：固定总价不变有2个前提要同时具备：（1）实际施工图与招标时的施工图一致，无设计变更发生（1）实际施工图与招标时的施工图一致，无设计变更发生（2）实际施工内容和招标清单内容一致。（2）实际施工内容和招标清单内容一致。如缺一就够不成固定总价合同，按规定进行调整。如缺一就够不成固定总价合同，按规定进行调整。1.合同类型的选择 房地产智库新规范总则4.4.4中规定：实行工程量清单计价方式的工程，发、承包双方应在合同条款中对新规范总则4.4.4中规定：实行工程量清单计价方式的工程，发、承包双方应在合同条款中对下列9项事项进行约定。若合同中没有对此约定或约99、定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致下列9项事项进行约定。若合同中没有对此约定或约定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致的，按新规范执行。建设工程价款结算暂行办法（369号文）第七条也对合同价款约定作了规的，按新规范执行。建设工程价款结算暂行办法（369号文）第七条也对合同价款约定作了规定：发、承包双方应当在合同条款中对涉及工程价款的有关事项进行约定，二者很相似。定：发、承包双方应当在合同条款中对涉及工程价款的有关事项进行约定，二者很相似。新规范新规范2004建设工程价款结算暂行办法2004建设工程价款结算暂行办法1.预付工程款的数额、支付时间及抵扣方式1.预付工程款的数额、支付时间100、及抵扣方式1.预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式1.预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式2.2.工程计量工程计量与支付工程进度款的方式、数额及时间与支付工程进度款的方式、数额及时间2.工程进度款的支付方式、数额及时限2.工程进度款的支付方式、数额及时限3.工程价款的调整因素、方法、程序、支付及时间3.工程价款的调整因素、方法、程序、支付及时间3.工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、3.工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式索赔方式、时限要求及金额支付方式4.索赔与现场签证的程序、金额确认与支付时间4.索赔与现场签证的程序、金额确认与支付时间4.安全措101、施和意外伤害保险费用；4.安全措施和意外伤害保险费用；5.工期及工期提前或延后的奖惩办法5.工期及工期提前或延后的奖惩办法5.发生工程价款争议的解决方法及时间5.发生工程价款争议的解决方法及时间6.发生工程价款纠纷的解决方法6.发生工程价款纠纷的解决方法6.承担风险的内容、范围以及超出约定内容、范围的6.承担风险的内容、范围以及超出约定内容、范围的调整办法调整办法7.约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和7.约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法幅度的调整办法7.工程竣工价款结算编制与核对、支付及时间7.工程竣工价款结算编制与核对、支付及时间8.工程竣工价款的结算与支付方102、式、数额及时限8.工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限8.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时间8.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时间9.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时9.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限限9.与履行合同、支付价款有关的其他事项等9.与履行合同、支付价款有关的其他事项等10.与履行合同、支付价款相关的担保事项10.与履行合同、支付价款相关的担保事项2003版规范、1999建设工程施工合同文本、07标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定2003版规范、1999建设工程施工合同文本、07标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定2.合同价103、款约定内容和事项 房地产智库条款号条款号内容内容4.4.1实行招标的工程合同价款应在中标通知书发出之日起30日内，由发、承包双方依据招标文件和中标人的投标文件在书面合同中约定。不实行招标的工程合同价款，在发、承包双方认可的工程价款基础上，由发、承包双方在合同中约定。4.4.2实行招标的工程，合同约定不得违背招、投标文件中关于工期、造价、质量等方面的实质性内容。招标文件与中标人投标文件不一致的地方，以投标文件为准。建设工程价款结算暂行办法、建建设工程价款结算暂行办法、建设工程施工合同GF-1999-设工程施工合同GF-1999-0201和07标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定0201和07104、标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定合同是由若干个合同条款构成，而每个条款都将合同是由若干个合同条款构成，而每个条款都将确定当事人的权利和义务。要避免纠确定当事人的权利和义务。要避免纠纷的发生，在合同签订时就应该对每一个事项进行详细的约定，不要有遗漏或错误。因为合纷的发生，在合同签订时就应该对每一个事项进行详细的约定，不要有遗漏或错误。因为合同条款约定是处理工程纠纷事件的依据，所以，在合同文件中规定约定事项是必要的。同条款约定是处理工程纠纷事件的依据，所以，在合同文件中规定约定事项是必要的。启示启示3.新规范对合同价款约定其他规定 房地产智库4.1 问题由来4.1 问题由来旧规范由于对此缺105、乏具体规定而旧规范由于对此缺乏具体规定而导致风险费用范围和幅度划分不清最导致风险费用范围和幅度划分不清最终不能结算。终不能结算。4.2 新规范4.1.9规定：4.2 新规范4.1.9规定：采用工程量清单计价的工程，应在招标文件或合同中明确风险内容及其范采用工程量清单计价的工程，应在招标文件或合同中明确风险内容及其范围（幅度），围（幅度），不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定风险内容及其范围不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定风险内容及其范围（幅度）（幅度）。4.3 划分原则4.3 划分原则根据我国工程建设特点，投标人应根据我国工程建设特点，投标人应完全承担的风险是完全承担的风险是技术风106、险和管理风技术风险和管理风险，如管理费和利润；应险，如管理费和利润；应有限度承担的是有限度承担的是市场风险，如材料价格、施工机械使市场风险，如材料价格、施工机械使用费等的风险，应用费等的风险，应完全不承担的是完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。法律、法规、规章和政策变化的风险。4.4 合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法4.4 合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法基本原则是：基本原则是：有约定按约定无约定按法定。有约定按约定无约定按法定。根据我国目前工程建设的实际根据我国目前工程建设的实际情况，各省、市建设行政主管部门均根据情况，各省、市建设行政主管部门均根据当107、地劳动行政主管部门的有关规定发当地劳动行政主管部门的有关规定发布布人工成本信息人工成本信息，对此关系职工切身利益的人工费不宜纳入风险对此关系职工切身利益的人工费不宜纳入风险，材料价格材料价格的的风险宜控制风险宜控制在5%以内在5%以内，施工机械使用费施工机械使用费的风险可的风险可控制在10%以内控制在10%以内，超过者予以超过者予以调整调整，管理费和利润的风险管理费和利润的风险由投标人全部承担由投标人全部承担。4.新规范对合同价款约定是市场涨价风险的规定 房地产智库新版清单规范规定，如发、承包双方在合同专用条款中作了具体约定，按合同执行，未作约定的，才按照规范有关规定执行。因此，应在合同专用条108、款中，对可能引起纠纷的问题做出约定，这样在结算、审查以及发生经济纠纷时，就可按合同专用条款得约定执行。施工单位应将投标阶段记录下的有利和不利的因素及所采取的措施在合同中加以利用和规避，注意应注意以下方面。施工单位必须利用签订合同的机会，把工程量清单不准确不完善可能引起的变更、现场洽商签证，以及合同履行期间人工、材料、机械市场价格的变化等引起合同价格的各种变化，争取用相应的预防措施和解决方法用合同专用条款加以约定。针对工程量增减引起的措施费用如何调整的问题做出明确的约定。例如可以约定以下三种调整办法：在合同中约定“按工程措施费占工程总造价的比例调整”；或“按分部分项工程量清单报价乘以一定系数调整109、”；或者规定“一般情况下措施费用不调整，只是到工程量增减到一定程度再按一定方法调整”。应明确合同价款中包括的风险范围及允许对价款进行调整的范围。应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。对于风险范围以外的风险费用，也应约定调整方法。有关物价波动的范围、调价规则等，则需要在施工合同中做出明确、详尽的约定。应在合同中约定因非承包方责任导致的工期延长后产生的材料、设备、人工等的市场价格变动调整办法。通常合同中约定合同工期内的市场价格波动调整办法，但对工期延长后的市场价格波动，是否允许调整未作明确的说明，容易引起争议。5.新规范下承包人合同谈判及专用条款约定中应注意110、的问题 房地产智库双方应约定供应材料和设备的结算方法，材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点以及双方应承担的具体责任。业主提供设备材料时，应在合同中要求业主提供单价分析表。因为不少业主在施工招标文件中约定甲供材料的单价较低，施工单位在进入报价按单价较低的价格进入，而在实际施工中甲供材料的采购价却明显偏高，在对甲供材料作抵扣时如不与之明确约定，往往会发生纠纷。明确结算方式。如果有多个工程，则应在条款中约定具体单个工程的结算和付款期限，以免业主将单个工程的结算拖延至整个工程完工后才进行。应对工程进度款按月付款或按工程进度拨付，如何申请拨付，需报何种文件，如何审核111、确定拨款数额以及双方对进度款认识不一致时如何处理做出详细规定。合同术语应界定清楚。如开工日期有“破土之日”、“验线之日”以及“业主通知为主”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之别。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定。不可抗力应量化。对自然灾害达到什么程度才能被认定为不可抗力，实践中发、承包双方很难达成共识。双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、震等自然灾害程度予以量化。合同中应约定担保条款，降低风险。如施工方在向业主提供履行担保的同时，也应要求业主向施工方提供工程款支付担保。业主支付担保的担保金额应与承包人履约担保的担保金额相等。如果没有约定担保条款，一112、旦工程款不能及时拨付，会给承包方带来损失。总之，对施工单位而言，建筑市场僧多粥少以及工期长、技术复杂、资金投入量大等特点，经营风险很大。风险虽然难以避免，但通过正确、合理地运用法律的手段来保护自己，风险在很大程度是可以降低的。施工合同是依法保护发承包方利益的法律文件，施工企业应充分认识和积极行使法律所赋予的合法权利，并以此来保护自己合法权益。4.新规范下承包人合同谈判及专用条款约定中应注意的问题 房地产智库分目录三.工程量清单计价规范下的工程价款支付三.工程量清单计价规范下的工程价款支付一.工程量清单计价规范下合同价款的约定一.工程量清单计价规范下合同价款的约定四.新计价规范下的竣工结算及计价113、争议处理四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库1 建立强有力的合同管理组织机构为了适应市场经济环境，提高合同管理水平，控制投资及风险，建设单位必须设立专门的合同管理组织机构，对合同签订、合同履约管理、工程计量支付管理、工程索赔管理、工程变更管理、价款调整管理、合同纠纷管理、合同各种文档管理等进行责任划分和明确。建设单位应建立一项完备的合同管理制度，保证合同管理人员的工作有章可循。该合同管114、理制度应包括以下几方面内容：1.1 建立合同管理责任制度合同管理责任制度是建设单位合同管理制度的核心，具体规定合同管理人员的工作范围、职权、应付的责任等。这样可以将合同管理责任落实到个人，保证合同部人员分工明确，有利于将奖惩与具体人员的工作业绩挂钩，提高具体人员对工作的重视程度。1.2 制定合同管理目标制度合同管理目标制度是建立合同管理制度的基础，所有合同部的人员必须依据该目标制度实施对合同的管理。建设单位的目标包括质量目标、进度目标、投资控制目标、安全目标、环境目标等。 房地产智库1 建立强有力的合同管理组织机构建设单位通过制定合同管理目标，可以在合同履行过程中进行周密的计划，及时组织、指挥115、督促和协调，力求使企业内部各部门、各环节相互配合，充分利用人、材、机具、方案、环境等有利因素，保证企业经营管理生产活动顺利进行，提高企业管理水平。1.3 内部合同审查批准制度建设单位内部要对合同的签订进行审查，审查的主要内容是承包人信誉与实力、合同内容的合理性，这项工作应由业主法人代表及各部门一同审查，然后由业主法人代表签署是否同意与承包人签订合同的意见，最后加盖企业公章。1.4 制定合同管理奖惩制度建设项目一般工期较长，合同变更、索赔等管理任务难度较大，工程量清单计价模式下，承、发包双方共担风险，因此加强合同管理，减少业主的风险，达到投资的目标非常重要，对合同部的人员依据合同管理的质量进行116、奖惩，可以激发合同管理人员的工作积极性，有利于维护企业的利益。1.5 建立合同统计考核制度运用科学的统计方法，通过对合同统计数据、表格的分析，可以发现问题、找出差距和不足，不断总结经验，为业主以后的合同管理工作提供重要的数据参考。 房地产智库2 建立有效地合同跟踪机制清单合同的跟踪要素涉及投资、质量、进度、安全、绩效及业主满意程度等诸多方面，但清单合同与传统过程合同相比，其最主要的特点体现在工程价款的控制方面。并且2008版计价规范较2003版计价规范有很大改进，最主要的变动就是增添了有关合同价款约定方面的规定，包括工程计量支付、工程索赔、工程价款调整及现场签证等规定，这些规定完善了我国的清单117、计价模式，此处建立的工程量清单计价模式下的合同跟踪控制机构，主要包括工程量计量跟踪控制、进度款跟踪控制、索赔跟踪控制及变更跟踪控制。合同跟踪控制的总体框架图合同跟踪合同跟踪控制系统控制系统合同管理实际数据（投资、合同管理实际数据（投资、进度控制、质量控制报告进度控制、质量控制报告合同目标合同目标纠偏措施纠偏措施清单合同实际执行情况清单合同实际执行情况合同实施的内部环境合同实施的内部环境合同实施的外部环境合同实施的外部环境 房地产智库2 建立有效地合同跟踪机制2.1 工程量跟踪控制系统2008版计价规范中规定以实际完成的工程量作为价款结算的依据，因为在工程的实施过程中可能会发现工程量清单出现错项118、漏项，或者出现工程变更引起的工程量增减的情况，同时也不排除承包人错报工程量的情况。工程量是价款结算的基础，建设单位要对工程量进行跟踪控制，保证工程量的准确性。工程量计量跟踪控制系统如图所示。工程量跟踪控制系统框架图对比分析工程量清单中规定的工程量施工图纸中规定的施工范围合同文件中规定的变更情况变更情况签证承包商上报的工程量报告修正措施合同约定范围内的工程量偏差可以调整确定工程量 房地产智库2 建立有效地合同跟踪机制2.2 进度款支付控制系统工程进度款的支付内容比较复杂：本周期应支付的工程价款=本周期已完成工程的价款+本周期已完成计日工金额+应增加和扣减的变更金额+应增加和扣减的索赔金额-应抵119、扣的工程预付款-应扣减的质量保证金+根据合同应增加和扣减的其他金额为了正确支付工程进度款，建设单位应对工程进度的实施过程进行跟踪控制，及时对计划进度款不符合的地方进行调整，保证进度款的实际支付金额与计划支付金额相近。2.3 工程变更跟踪控制系统工程变更是工程实施过程中不可避免的现象，对于工期的拖延及费用的增加影响很大，经常会引起双方的争执，因此承、发包双方都很重视工程变更的管理。对于建设单位，应严格审核工程变更，确保采取此项变更对工程的质量、投资控制有利或者是为了工程的正常运行，必须变更时，才能决定执行该项变更。2.4 工程索赔跟踪控制系统建设单位能控制的索赔只有由于自身原因引起的索赔事件，对120、于承包人的索赔，建设单位要严格审核其索赔文件及索赔依据，确保索赔款计算的准确性。 房地产智库分目录三.工程量清单计价规范下的工程价款支付三.工程量清单计价规范下的工程价款支付一.工程量清单计价规范下合同价款的约定一.工程量清单计价规范下合同价款的约定四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库工程价款工程价款结算与支结算与支付付工程工程预付款预付款工程竣121、工工程竣工结算款结算款工程质量工程质量保证金保证金工程工程进度款进度款工程预付工程预付款的限额款的限额工程预付工程预付款的扣回款的扣回工程量的工程量的计量与确计量与确认认工程进度工程进度款的支付款的支付竣工决算竣工决算编制和审编制和审查查竣工结竣工结算价款算价款缺陷缺陷责任期责任期保证金的保证金的预留与返预留与返还还保证金保证金的管理的管理初始合初始合同收入同收入调整调整收入收入变更变更调整的调整的价款价款索赔调整索赔调整的价款的价款奖励调整奖励调整的价款的价款合同外零合同外零星项目星项目材料价差材料价差的调整的调整1、施工阶段工程价款的构成 房地产智库2.1 工程预付款概念及其法律性质：2.122、1 工程预付款概念及其法律性质：工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（369号文件）办理：1.工程预付款的额度：原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的10%，不高于合同金额（扣除暂列金额）的30%，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。实际工程量清单计价的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分宜在合同中分别约定预付款比例（金额）。2.工程预付款的支付时限：123、在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日起前的7天内预付工程款。3.若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。4.凡是没签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得预付工程款，不得以预付款为名转移资金。2.工程预付款的支付2.2 新规范下预付款支付的操作2.2 新规范下预付款支付的操作：新规范对预付款的基本规定：新规范对预付款的基本规定：4.5.1 发124、包人应按照合同约定支付工程预付款。支付的工程预付款，按照合同约定在工程进度款中抵扣。（注意：新规范重点强调（注意：新规范重点强调了合同约定)了合同约定) 房地产智库3.工程计量3.工程计量新规范对承包人与发包人进行工程计量的要求：新规范 4.5.3：承包人应按照合同约定，向发包人递交已完工程量报告。发包人应在接到报告后按合同约定进行核对。（注意：新规范此处重点强调了合同约定，如合同无约定则按照法定原则)3.1 新规范下工程计量的标准与要求履行合同时工程量变化的原因履行合同时工程量变化的原因工程量清单中出现漏项工程量清单中出现漏项工程量计算偏差工程量计算偏差工程变更引起工程量的增减工程变更引起工125、程量的增减按承包人在履行合同义务过按承包人在履行合同义务过程中程中实际完成的工程量计算实际完成的工程量计算计量标准计量要求 房地产智库当发、承包双方在合同中未对工程量的计量时间、程序、方法和要求做约定时，当发、承包双方在合同中未对工程量的计量时间、程序、方法和要求做约定时，按以下规定执行。按以下规定执行。1.承包人在1.承包人在每个月末或合同约定的工程段末每个月末或合同约定的工程段末向发包人提交本月或工程段已完工程量向发包人提交本月或工程段已完工程量报告；报告；2.发包人应在接到报告后7天内按设计图纸核对并计量已完工程量，并应在计量前2.发包人应在接到报告后7天内按设计图纸核对并计量已完工程量126、，并应在计量前24小时24小时通知承包人。承包人应按时参加并提供计量所需的一切详细资料和必要协助。通知承包人。承包人应按时参加并提供计量所需的一切详细资料和必要协助。3.计量结果3.计量结果。1）如发、承包双方均同意计量结果，则双方应签字确认；1）如发、承包双方均同意计量结果，则双方应签字确认；2）如承包人未按工程量核对的规定参加计量，则由发包人所作的或由其批准的计2）如承包人未按工程量核对的规定参加计量，则由发包人所作的或由其批准的计量应认为是对工程量的正确计量；量应认为是对工程量的正确计量；3)如发包人未在工程量核对规定的时间内进行计量，则承包人提交的计量报告中所3)如发包人未在工程量核对127、规定的时间内进行计量，则承包人提交的计量报告中所列工程量即视为被确认。列工程量即视为被确认。4）如发包人未在工程量核对规定的时间内通知承包人，致使承包人未能参加计量4）如发包人未在工程量核对规定的时间内通知承包人，致使承包人未能参加计量，则由发包人所作的或由其某批准的计量结果无效；，则由发包人所作的或由其某批准的计量结果无效；5）对于承包人超出设计图纸范围或因承包人原因造成返工的工程量，发包人不予5）对于承包人超出设计图纸范围或因承包人原因造成返工的工程量，发包人不予计量；计量；6）如承包人对发包人计量的结果不予同意，则承包人应在收到上述结果后6）如承包人对发包人计量的结果不予同意，则承包人应128、在收到上述结果后7天内7天内向向发包人提出申辩，申明承包人认为上述结果中不正确的详细情况。发包人收到上述申发包人提出申辩，申明承包人认为上述结果中不正确的详细情况。发包人收到上述申辩后，应在辩后，应在2日内重2日内重新检查其对有关工程量或有关记录、图纸的计量，或予以确定，新检查其对有关工程量或有关记录、图纸的计量，或予以确定，或将其修改。或将其修改。以发、承包双方认可的核对结果作为支付工程进度款的依据。以发、承包双方认可的核对结果作为支付工程进度款的依据。 房地产智库要依据实事求是的原则，通过查验竣工图、隐蔽验收单、监理记录、现场勘察等方法，将多列的工程量扣除，漏报的工程量添加进结算，从而切实129、保护业主和承包商的利益不受损失。1.采用定额计价法招标的工程，应依据设计施工图，按照定额工程量计算规则，通过仔细计算，逐项进行认定；2.采用工程量清单计价法招标的工程，应依据设计施工图，按照清单工程量计算规则，通过仔细计算，逐项进行认定；对变更、索赔的实物工程量，通过仔细计算予以核实，同期计量。3.工程完工后结算时，根据确定的工程量结果和发、承包双方约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项进行工程最终竣工计量和结算。3.2 新规范下工程计量的方法3.2 新规范下工程计量的方法 房地产智库为了保证工程施工的正常进行，发包人应根据合同的约定和有关规定，按工程的进度按时支付工程款。建设工程施工发130、包与承包计价管理办法（107号令）规定，“建筑工程承发包双发应按照合同约定定期或者按工程进度分阶段进行工程款结算”，即对已完工程的产值结算。工程进度款支付程序工程进度款支付程序4.进度款支付4.1 进度款支付的程序承包人进行工程量计量与统计承包人向发包人提交已完工程量报告发包人（工程师）核实并确认发包人支付工程进度款承包人向发包人递交进度款支付申请及证明文件发包人核对并批准进度款支付申请 房地产智库本周期已完成工程的价款应增加和扣减的索赔金额累计已完成的工程价款应抵扣的工程预付款累计已支付的工程价款应扣减的质量保证金本周期已完成计日工金额根据合同应增加和扣减的其他金额应增加和扣减的变更金额本付131、款周期实际应支付的工程价款新规范总则4.5.5对进度款支付的规定如下：（1）承包人递交进度款支付申请的时间：每个付款周期末。（2）进度款支付申请内容：除合同另有约定外，应包括下列10项内容：老规范、建设工程施工合同GF-1999-0201、建设工程价款结算暂行办法对此均无规定4.2 进度款支付的申请内容及表格工程款支付申请(核准)表 样式如下： 房地产智库致：（发包人全称）：致：（发包人全称）：我方于至我方于至期间已完成了期间已完成了工作，根据施工合同的约定，现申请支付本期的工程款额为工作，根据施工合同的约定，现申请支付本期的工程款额为（大写）（大写）（小写（小写），请予核准。），请予核准。序132、号序号名称名称金额（元）金额（元）备注备注1累计以完成的工程价款1累计以完成的工程价款2累计已实际支付的工程价款2累计已实际支付的工程价款3本周期以完成的工程价款3本周期以完成的工程价款4本周期完成的计日工金额4本周期完成的计日工金额5 本周期应增加和扣减的变更金额5 本周期应增加和扣减的变更金额6本周期应增加和扣减的索赔金额6本周期应增加和扣减的索赔金额7本周期应抵扣的预付款7本周期应抵扣的预付款8本周期应扣减的质保金8本周期应扣减的质保金9本周期应增加或扣减的其他金额9本周期应增加或扣减的其他金额10本周期实际支付的工程价款10本周期实际支付的工程价款承包人（章）承包人（章）承包人代表承包133、人代表.日期日期.复核意见：复核意见：与实际施工情况不相符，修改意见见附件。与实际施工情况不相符，修改意见见附件。与实际施工情况相符，具体金额由造价工程师复核。与实际施工情况相符，具体金额由造价工程师复核。监理工程师.监理工程师.日期.日期.复核意见：复核意见：你方提出的支付申请经复核，本期间已完成你方提出的支付申请经复核，本期间已完成工程款额为（大写）（工程款额为（大写）（小写）小写），本期间，本期间应支付金额为（大写）应支付金额为（大写）（小写（小写）。）。造价工程师造价工程师日期.日期.审核意见：审核意见：不同意。不同意。同意，支付时间为本表签发后的15天内。同意，支付时间为本表签发后的134、15天内。发包人（章）发包人（章）发包人代表发包人代表日期日期.工程款支付申请工程款支付申请(核准核准)表表工程名称工程名称标段标段第页共页第页共页 房地产智库程序与建设工程施工合同GF-1999-0201中的26条款、建设工程价款结算暂行办法第十三条相同建设工程建设工程施工合同施工合同GF-1999-GF-1999-0201在专用0201在专用条款24规定条款24规定与建设工与建设工程价款结算程价款结算暂行办法暂行办法第十三条规第十三条规定相同定相同工程进度款支付时间及比例要求工程进度款支付时间及比例要求新规范4.5.6/4.5.7/4.5.8规定：当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申135、请的核对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：4.3.工程进度款支付时间及比例要求14天内核14天内核对完对完毕毕从第15天起，工程从第15天起，工程进度款申请视为被进度款申请视为被批准批准 房地产智库4.4.发、承包人把握好何时才能适当停工的时间点（1）第一次可停工的时间点：（1）第一次可停工的时间点：承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。（2）第二次可停工的时间点：（2）第二次可停工的时间点136、：承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款，并未能与承包人达成付款协议，此时承包人可以停工，发包人承担违约责任。 房地产智库承包人可以通过及时计量来增加自身资金的收入，并可以创造部分存款收益。对于承包人来说，重视计量对于促进并加快施工进度，保证施工质量都有重要意义。应注意以下两点。5.1.合同外价款的支付2008版计价规范4.6.7条规定，“发、承包双方确定的索赔与现场签证费用与工程进度款同期支付”。4.7.9条规定，“经发、承包双方确定调整的工程价款，作为追加（减）合同价款与工程进度款同期支付”在以往的工程建设中，发、承包双方有时对索赔、签证费用，双方确定调整的工程价款支付时间另行约定，致使137、索赔、签证费用，工程调整价款等到竣工结算办理后才能得到支付，造成如下恶果：一是变相拖延工程款支付；二是在办理竣工结算时，有的发包人常以现场代表更换为由，而不承认索赔或签证费用。而本次08版计价规范的规定在此方面维护了施工单位的的合法权益。5.2.进度款计算基数和支付额度合同约定的进度款计算基数常为已完工程额或已完工作量，已完工程额或已完工程量应争取按照经过变更、签证等调整的实际工程额或实际工程量计算。进度款支付额度和累计支付额度应力争对承包人最有利的比例来支付。5.承包人在工程计量与价款支付方面的注意事项 房地产智库6.发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策6.发包人加强对工程工程计量与138、价款支付控制的对策6.1 建立变更台帐计量包括合同内计量和合同外计量。合同内计量是指对合同清单工程数量的计量，合同外计量指对变更工程的计量。除工程数量明细表台账及计量支付台账外，必须建立变更工程台帐。工程变更在工程建设中属于动态管理，需及时更新，经过批准并下发变更令的项目才可以列入台账，同时记录批准文号、批准日期等，以方便查验。6.2 建立计量数据库对整个工程情况进行统计后，将全部工程数据录入数据库。例如桥梁数据按墩号等进行数字编码，路基数据除录入数据库外，还将路基分布、填筑标高、软基处理方式等会成图，在计量中及时更新，审核时就可以做到一目了然，不遗漏，不重复。既加快了审核速度，又保证了审核质139、量。6.3 注重对工程计量支付的审核综合审查各种变更的处理程序的合理性和完整性，计量与支付的正确性和准确性，及时扣除或扣留各种应扣款项。 房地产智库6.4 建立于承包人的信息共享系统利用现代网络方便快捷的特点，建立信息共享系统，保证双方之间的及时沟通，对变更、索赔、工程量调整等事项的详细资料进行共享，双方同时审查，避免争端的产生。6.5 业主可以改变工作方式，采用电子办公，缩短业务审批周期，提高工作效率造价工程师和监理工程师的任务就是要保证在审核过程中坚守职责，发现承包人递交的进度款申请报告中存在错误的及时向发包人汇报。监理工程师对照工程量计量依据，采取准确的计量方法核实工程量；造价工程师依据140、工程计量结果、申请进度款支付内容、现场签证、已支付凭证、须抵扣的证明资料、合同中约定的单价、价款调整证明等相关资料，核算确认应支付的进度款数额。6.发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策6.发包人加强对工程工程计量与价款支付控制的对策 房地产智库分目录三.工程量清单计价规范下的工程价款支付三.工程量清单计价规范下的工程价款支付一.工程量清单计价规范下合同价款的约定一.工程量清单计价规范下合同价款的约定四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理四.新计价规范下的竣工结算及计价争议处理二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议二.新计价规范下建设单位加强合同管理建议第二部分 建设项目施工及结算阶141、段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库1、新规范下竣工结算的依据 房地产智库2、新规范下竣工结算的编制规则2、新规范下竣工结算的编制规则 房地产智库3.新规范对于甲乙双方办理竣工竣工结算的相关规定（1）承包人应在合同约定时间内编制完成竣工结算书，并在提交竣工验收报告的同时递交给发包人。承包人未在合同约定时间内递交竣工结算书，经发包人催促后仍未提供或没有明确答复的，发包人可以根据已有资料办理结算。（2）发包人在收到承包人递交的竣工结算书后，应按合同约定时间核对。同一工程竣工结算核对完成，发、承包双方签字确定认后，禁止发包人又要求承包人与142、另一或多个工程造价咨询人重复核对竣工结算。（3）发包人或受其委托的工程造价咨询人收到承包人递交的竣工结算书后，在合同约定时间内，不核对竣工结算或未提出核对意见的，视为承包人递交的的竣工结算书已经认可，发包人应向承包人支付工程结算价款。承包人在接到发包人核对意见后并在合同约定时间内，不确认也未提出异议的，视为发包人提出的核对意见已经认可，竣工结算办理完毕。(4)发包人应对承包人递交的竣工结算书签收，拒不签收的，承包人可以不交付竣工工程。承包人未在合同约定的时间内递交竣工结算书的，发包人要求交付竣工工程，承包人应当交付。(5)竣工结算办理完毕，发包人应将竣工结算书报送工程所在地工程造价管理机构备案143、。竣工结算书作为工程竣工验收备案、交付使用的必备文件。 房地产智库3.新规范对于甲乙双方办理竣工竣工结算的相关规定(6)工程竣工结算办理完毕，发包人应根据确认的竣工结算书在合同约定期限内向承包人支付工程竣工结算价款(法定时间是竣工结算书确认后竣工结算书确认后15日内15日内)。发包人未在合同约定期限内向承包人支付工程结算款的，承包人可以催告发包人支付结算价款，如达成延期支付协议的，发包人应按同期银行同类贷款利率支付拖欠工程价款的利息。如未达成延期支付协议，承包人可以与发包人协商将该工程折价，或申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖价款优先受偿。4.新规范对于工程计价争议处理的144、相关规定1.发包人以对工程质量有异议，拒绝办理1.发包人以对工程质量有异议，拒绝办理工程竣工结算的，已竣工验收或已竣工未验收但工程竣工结算的，已竣工验收或已竣工未验收但实际投入使用的工程，其质量争议按该工程保修合同执行，竣工结算按合同约定办理；已竣工实际投入使用的工程，其质量争议按该工程保修合同执行，竣工结算按合同约定办理；已竣工未验收且未实际投入使用的工程以及停工、停建工程的质量争议，双方应就有争议的部分委托未验收且未实际投入使用的工程以及停工、停建工程的质量争议，双方应就有争议的部分委托有资质的检测鉴定机构进行检测，根据检测结果确定解决方案，或按工程质量监督机构的处理有资质的检测鉴定机构进145、行检测，根据检测结果确定解决方案，或按工程质量监督机构的处理决定执行后办理竣工结算，无争议部分决定执行后办理竣工结算，无争议部分的竣工结算按合同约定办理。的竣工结算按合同约定办理。2.发承包双方发生工程造价合同纠2.发承包双方发生工程造价合同纠纷时，应通过下列办法解决：纷时，应通过下列办法解决：（1）双方协商确定；（1）双方协商确定；（2）提请调解。工程造价管理（2）提请调解。工程造价管理机构负责调解工程造价问题；机构负责调解工程造价问题；（3）按合同约定向有关仲裁机（3）按合同约定向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。构申请仲裁或向人民法院起诉。 房地产智库5.承包商在办理竣工竣工结算时的146、注意事项5.1 结算时间的把握：结算工作滞后严重制约着施工企业的资金运转，从而影响企业的经济效益。造成竣工结算时间验证拖延的原因主要有以下两方面。（1）承包人自身编制竣工结算时间的不及时：承包人平时不注意竣工结算资料的收集，一些施工单位对发生的变更签证不注意及时催办和索取，把所有的变更签证都堆在竣工结算时处理，阻碍了竣工结算的顺利进行。（2）业主审核竣工结算的不及时：因为到工程竣工后，发包人一旦审核完施工单位的竣工结算书盖章后，承包人就可催告发包人支付工程竣工结算价款，还可以诉诸法律。所以发包人故意拖着不审核竣工结算，以避免法律诉讼的麻烦，这是某些建设单位常用恶意拖欠的手段。承包人为加快办理竣147、工结算，应注意把握办理竣工结算的几个时间：办理工程竣工结算的合同约定时间；编制完成竣工结算书的合同约定时间；递交竣工结算书的时间；接到发包人提出的核对意见后，确认或提出异议的合同约定时间；发包人应向承包人支付工程竣工结算价款的时间。5.2 竣工结算审核主体的把握重复审核是竣工结算拖延的一个重要原因。承包人应注意利用2008版计价规范不允许发包人重复审核、以审代拖、久审不结的规定，缩短获得工程竣工结算价款的时间。 房地产智库6.发包人对竣工结算关键控制点结算审核与审计审核竣工结算是竣工结算阶段的一项重要工作，经审查核定的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目验收后编制竣工决算和核定新148、增固定资产价值的依据。经验丰富的严谨业主，在竣工验收之后经验丰富的严谨业主，在竣工验收之后不直接按建设单位审核认可不直接按建设单位审核认可的工程结算与承包人结算的工程结算与承包人结算，而是将经建设单位审核的结算，再，而是将经建设单位审核的结算，再委托社会委托社会审计单位或业主上级指定的审计单位审计审计单位或业主上级指定的审计单位审计，按审计的结果与承包人结算按审计的结果与承包人结算。这对建设单位投资控制的审查和复验，对保证工程结算的精确度的提这对建设单位投资控制的审查和复验，对保证工程结算的精确度的提高极有好处。高极有好处。关键作用关键作用审核竣工结算是竣工验收投资控制的关键，有利于控制工程审149、核竣工结算是竣工验收投资控制的关键，有利于控制工程造价，造价，克服和防止结算超预算克服和防止结算超预算的现象。的现象。业主做法业主做法 房地产智库序号序号 不同点不同点项目管理单位审核项目管理单位审核审计单位审计审计单位审计1 1依据不同项目管理单位对施工结算的审核，最直接的依据是工程承包合同，尤其是投标书单价、材料设备的价格及其组成，完成的工程数量和质量，工程变更、工程索赔，以及工程进展期间双方履行合同的有关情况等审计的主要依据则是国家、地方有关部门颁发的各种财经制度规章、工程规范、定额、工程数量质量及各种手续和资料等2 2方式不同项目管理单位审核是在工程从承包合同生效开始，直到工程竣工验收150、甚至保修阶段结束为止。在工程各施工过程均按合同完成之后，将各期付款汇总并进行总体审查，该增的增，该减的减。期间与业主和承包人可以随时沟通审计单位对竣工结算的审计，一般是在工程竣工验收之后，在项目管理对施工单位提交的竣工结算审核并签字的基础上进行的，在审核过程中，对资料和实物进行核对，与被审计单位较少接触3 3深度不同项目管理活动贯穿于整个施工过程之中，项目管理对工程中出现的各种现象能得到及时清楚的掌握，责任是非明确，亲自处理承包合同双方发生的争议，对合同的理解和掌握尺度比较得当。遇到工程量的增减、工程变更的价格、计量方法、索赔、反索赔等情况，都能及时解决。这些情况反映到结算资料中，都能丝毫不差151、的表达出来，对隐蔽工程部分的工程计量签证，项目管理单位完全掌握审计单位只能以项目管理单位提供的资料作为主要凭据。而资料的准确性主要取决于建立和承包人，审计结果是以他人提供的数据为依据竣工结算审查与审计的不同点竣工结算审查与审计的不同点 房地产智库6.1 新清单计价规范对工程结算审核期限的规定4.8.9 发包人在收到承包人递交的竣工结算书后，应按合同约定时间核对。同一工程竣工结算核对完成，发、承包双方签字确认后，禁止发包人又要求承包人与另一个或多个工程造价咨询人重复核对竣工结算。4.8.10 发包人或受其委托的工程造价咨询人受到承包人递交的竣工结算书后，在合同约定时间内，核对竣工结算或为提出核对152、意见的，视为承包人递交的竣工结算书已经认可，发包人应向承保人支付工程结算价款。承包人在接到发包人提出的核对意见后，在合同约定时间内，不缺人也未提出异议的，视为发包人提出的核对意见已经认可，竣工结算办理完毕。条文说明4.8.9中规定：合同中对核对竣工结算时间没有约定或约定不明的，按下表规定时间进行核对并提出核对意见。工程竣工结算书金额核对时间1500万元以下从接到竣工结算报告书之日起20天2500万元2000万元从接到竣工结算书之日起30天32000万元5000万元从接到竣工结算书之日起45天45000万元以上从接到竣工结算书之日起60天建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算核对确认后15153、天内汇总，送发包人后30天内核对完成。 房地产智库序号序号审查内容审查内容内容介绍内容介绍1 1核对合同条款只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能够列入竣工结算，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格等，对工程竣工结算进行审核。2 2检查隐蔽验收纪录所有隐蔽工程均需现场验收现场签字，实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。3 3落实设计变更签证设计变更应有原设计单位出具的设计变更通知单或变更图纸，且有设计、校核人员签字并加盖公章，重大设计变更须经原审批单位审批。4 4按图核实工程数量工程量应依据竣工图、设计变更和现场签证等进行核算，并按定额规定的计算规则计算工程量。5 5注意154、各项费用的计取建安工程应按合同要求或与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行，并注意各项费用的计取基数。6 6防止各项计算误差工程结算子目多、篇幅大，往往有计算误差，应认真核算，防止因计算误差而多计或少算。6.2 结算审查的内容6.2 结算审查的内容 房地产智库6.3 工程结算审核的要点对签证和索赔的反驳审核是否属于承包人没有采取适当措施避免或减少损失，损失计算夸大的部分如属于发包人和承包人共同负有责任的,承包人必须划分和证明双方责任的大小合同依据不足索赔事实依据是否充足，承包人是否提供进一步的证据是否属于承包人以前已经放弃(明示或暗示)了索赔要求的索赔事项是否属于发包人或工程师的责155、任,有无承包人或与承包人有关的第三方的责任工程师通工程师通常可以对承常可以对承包人的索赔包人的索赔提出质疑的提出质疑的情况有情况有在工程审核过程中,还有一个很重要的内容，就是在实施过程中,由于发生设计变更、工程地质变化、材料代用、停水停电、停工窝工、自然灾害等造成的损失的现场签证和索赔部分。 房地产智库6.4 竣工结算审核的方法竣工结算审核的方法在竣工结算阶段，承包人为了获取利益，经常在编制竣工结算报告时打一些埋伏，如高报工程量、单价计算错误、取费计算错误、提高材料差价、提高工程变更价款等等，为了保证结算不超过预算，在竣工结算阶段业主控制造价的主要手段就是加强对竣工结算报告的审核，审核的重点包156、括对工程量的审核、对工程变更的审核，对现场签证的审核，对材料价差调整的审核，对索赔的审核。（1）对工程量的审核在工程量清单计价模式下，由发包人承担量的风险，承包人投标时对其提供的工程量清单不具有审核的义务。因此：对于因工程量清单漏项、错项，清单项目的特征描述不符合施工图的要求而导致的重新编制工程量清单增加的工程量都应该由发包人承担。施工过程中因发包人（包括业主、监理工程师、设计单位）提出的设计变更而导致的工程量的增加应由发包人承担；因勘察设计错误或有经验的承包商不能合理预见的地质风险导致更改设计方案或重新施工而增加的工程量应由发包人承担；以下工程量问题由承包商承担：因工程质量不合格而导致的重新157、施工增加的工程量发包人不予结算，因为这是承包人自身原因导致的；对于为了完成合同约定内容必须进行额外的工程，发包人不予结算，这应该是承包人在投标报价时应考虑到的费用，如果未对这些工作进行报价，发包人有权认为承包人的报价中已包含这些费用，在结算时不再考虑；对于已完工的隐蔽工程，如果发包人要求进行重新检验，检验合格后承包人新增的工程量及相应的费用应由发包人承担，否则，承包人重新施工的工程量及费用由承包人承担。 房地产智库GB GB GB 50500-2008GB 50500-2008中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准6.4 竣工结算审核的方法竣工158、结算审核的方法（2）对工程变更价款的审核审核工程变更价款时首先要分清工程变更的原因：因设计缺陷、法律法规变化引起的工程施工方案的变化、业主为了提高工程的经济效益而进行的变更等，引起的费用增加应由发包人承担，如果承包人提出了合理化的建议，节约了工程费用，发包人要给予一定的奖励；如果是承包人提出的变更，必须经过发包人的同意并进行签字确认，由此导致的费用增加发包人予以结算；如果未经发包人同意承包人擅自进行变更，由此产生的费用由承包人自己承担，如果此项变更对工程产生了不利影响，给发包人带来的相应损失由承包人承担。（3）对材料价差调整的审核进行工程材料价差调整审核时，业主首先要审核合同条款对风险幅度的规159、定，然后进行市场调查，有些工期较长的项目，不同时期的价格信息也不一样，发包人要收集当地建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的不同时期的价格信息，对材料价差按照不同时期的价格信息进行调整。除了风险幅度的核算外，发包人还要注意如果是因承包人自身原因导致工期延长，此期间发生的价格变化，发包人不予补偿。 房地产智库6.4 竣工结算审核的方法竣工结算审核的方法（4）对工程索赔价款的审核审核承包人上报的工程索赔款时，发包人首先要识别引起索赔的原因，对照合同中约定的发、承包双方各自的义务，承担非承包人原因导致的索赔，其它原因引起的索赔，发包人不予支付。（5）审核现场签证要审核现场签证的内容是否真实、合160、理，在合同中是否已有约定，如果合同中已有约定，则此项签证费用必应支付，另外要注意是否存在重复签证的现象。为了控制好现场签证，发包人应做好以下工作。熟悉合同。熟悉合同。把熟悉合同作为投资控制工作的重要环节，应特别注意有关投资控制的条款。及时处理。及时处理。一方面由于工程建设自身的特点，很多工序会被下一道工序覆盖，另一方面参加建设的各方人员都有可能变动，因此，现场签证应当做到一次一签，一事一签，及时处理，不要过夜。签证要客观公正。签证要客观公正。要实事求是地办理签证，维护发、承包人双方的合法权益。签证代表要有资格。签证代表要有资格。各方签证代表乃要有一定的专业知识，熟悉合同和有关文件、法规、规范和161、标准，应具有国家有关部门办法的有关资格证书和上岗证书。 房地产智库6.5 竣工结算审核时注意事项竣工结算审核时注意事项（1)注意竣工结算的审核时间发包人在收到承包人递交的竣工结算书后，应按合同约定时间核对。合同中对核对竣工结算时间没有约定或约定不明的，按下表规定时间进行核对并提出核对意见。建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总，送发包人后30天内审查完成。(2)优化人员配置在进行竣工结算审核时，发包人首要的任务就是组织好人员，这是确保竣工结算工作准确无误的重要保障。发包人在组成审查组时要努力做到：审查人员数量要满足审查的任务；审查人员的自身素质、专业知识等要满足所审162、项目的特点；审查组长要能够驾驭整个审查任务，具有一定的组织能力，并能协调好审查小组成员的关系。工程竣工结算书金额核对时间1500万元以下从接到竣工结算报告书之日起20天2500万元2000万元从接到竣工结算书之日起30天32000万元5000万元从接到竣工结算书之日起45天45000万元以上从接到竣工结算书之日起60天 房地产智库7.新计价规范下保修金的结算1.保修金的概念按照建设工程质量保证金管理暂行办法的规定，建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在保修期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工163、程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。2.保修金扣除全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额5左右的比例预留保证金，待工程项目保修期结束后拨付。保修金扣除有两种方法：1）当工程进度款拨付累计额达到该建筑安装工程造价的一定比例时，停止支付。预留的一定比例的剩余尾款作为保修金。2）保修金的扣除也可以从发包方向承包方第一次支付的工程进度款开始，在每次承包商应得到的工程款中扣留投标书中规定金额作为保修金，直至保修金总额达到投标书中规定的限额为止。如某项目合同约定，保修金每月按进度款的5%扣留。若第一月完成产值100万元，则扣留5%的保修金后，实际支付：1001005%95（万元164、）。 房地产智库讲座总目录讲座总目录第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库当前165、建筑业的现状当前建筑业的现状近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场僧多粥少的局面造成了承包商处于被动地位。2009年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三。据统计,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%以上,而建筑业净利率不超过3%,还不及全社会平均水平的40%。承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。第三部分新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分166、析第三部分新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析 房地产智库苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。引例一：苏通大桥高价结算案例引例一：苏通大桥高价结算案例苏通大桥概算总投资64.5亿元。实际投入资金为86亿元，超概算21.5亿元。第三部分新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析第三部分新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析 房地产智库第三部分新形势下业主167、投资失控原因与承包商盈利机会分析第三部分新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析引例二：国家大剧院高价结算案例引例二：国家大剧院高价结算案例国家大剧院建筑设计国家大剧院建筑设计方案为法国设计，方方案为法国设计，方案复杂，设计深度与案复杂，设计深度与我国定额不相符，没我国定额不相符，没有相应的定额标准可有相应的定额标准可供参考，只能按已完供参考，只能按已完工程估算造价。工程估算造价。国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴212.2m，南国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴212.2m，南北短轴143.64m，总高度46.285m。内设歌剧院（168、2416席）、音乐厅（2017席）及戏剧院北短轴143.64m，总高度46.285m。内设歌剧院（2416席）、音乐厅（2017席）及戏剧院（1040席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整个网壳外环绕人工湖（35500m（1040席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整个网壳外环绕人工湖（35500m2 2），），各种通道及入口均设在水下。设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计各种通道及入口均设在水下。设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参与主体设计，整体结构用钢量达6750t，195kg/m。研究院参与主体设计，整体结构用钢量达6750t，195kg/m。 房地169、产智库1.高价结算的原因及所占比例序号序号高价结算的原因高价结算的原因所占比例所占比例1 1现场签证9-16%2 2价款调整16-21%3 3工程变更23-27%4 4工程索赔13-23%5 5材料代用约占1.7%6 6管理不善约占1.7%7 7其他约占10%目前结算超概算约占30%30%左右，但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程。下面通过调查收集资料的方法对一般结算超概算现象的原因加以总结。业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析 房地产智库2.高价结算的原因及所占比例统计图6%32%26%21%2%2%11%工程量不准确、漏项价款调整工程变更索赔材料代用170、管理不善其他79%21%变更、索赔、调价其他内容由上图可以看出，超支原因中工程变更、现场签证、工程索赔和价款调整四大原因占了79%。对于业主来说，变更、签证、索赔和价款调整是重点要控制的内容。而对于承包商，变更、签证、索赔和价款调整则是其创收的主要工具，承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润。 房地产智库业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。传统看法不应把竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节,业主要要控制好投资,必须从171、招标阶段开始为投资控制做准备。重新认识业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析 房地产智库2008版计价规范规定“实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。主张“量价分离”，业主承担着“量的风险”，承包商承担着“价的风险”。承包商为了获得超额利润，便利用量变价不变的结算原则采用不平衡报价策略低价中标。中标后承包商就可利用工程变更、索赔和价款调整这三大盈利工具赢得利润。该工具的实质是合同价外收入，业主投资控制的关键是要严防这三大漏洞，防止投资失控。承包盈利支柱框架图业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析工程变更与现场签证工程变更与172、现场签证 房地产智库讲座总目录讲座总目录第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库173、价款调整工具操作二二工程索赔工具操作四四工程变更工具操作一一三三现场签证工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 房地产智库GB GB GB 50500-2008GB 50500-2008中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准1.08计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：“量”变4.7.2 若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征项目特征描述不符描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。4.7.3 因分部分项工程量清单漏174、项漏项或非承包人原因的工程变更工程变更，造成增加新的工程量清单项目增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：?合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法相同，亦不因此增加关键线路上工程的施工时间）?合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法基本相似，不增加关键线路上工程的施工时间，可仅就其变更后的差异部分调整。）?合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。（前提：无法找到适用和类似的项目单价时，应采用招投标时的基础资料，按成本加利润的原则，双方协商新的综合单175、价）12价款调整一一 房地产智库“量”变344.7.4 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措引起措施项目发生变化施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。4.7.5 因非承包人原因引起的工程量增减工程量增减，该工程量变化在合同约定幅度以内时，应执行原有的综合单价；该工程量变化在合同约定幅度以外的，其综合单价及措施项目费应予以调整。若合同未作约定，本条条文说明指出，按以下原则处理：（1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在1176、0%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。（2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。一一价款调整1.08计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领： 房地产智库“价”变124.7.1招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规177、定调整合同价款。4.7.6若施工期内市场价格波动市场价格波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款。如合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。调整方式：（九部委第56号令发布的标准施工招标文件中的通用合同条款）（1）价格指数调整法。价格指数调整法。此法适用于使用的材料品种较少，但每种材料使用量较大的土木工程，如公路、水坝等工程。（2）利用造价信息调整法利用造价信息调整法。此法适用于使用的材料品种较多，每种材料使用量较小的房屋建筑与装饰工程。因不可抗力事件不可抗力事件导致的费用，发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款(承发包双方各自的178、损失各自负责，工程损失由发包人承担。)。3一一价款调整1.08计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领： 房地产智库2.确认工程价款调整的程序新规范条文说明4.7.9中规定，当工程价款调整因素确定后，发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款。当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时，按下列程序办理：14天内14天内 房地产智库为了更好地控制工程造价，准确地调整材料价差是其关键环节之一。材料价差调整准确与否直接关系到国家投资的经济效益，直接关系到建设单位与施工单位的经济效益，由于工程造价具有多次计价的特点，即在初步设计阶段要计算概算造价，在施工图设计阶段要计算预算造价，在工程承179、包时要计算承包价，在工程竣工后要计算决算价，各阶段都存在材料价差调整的问题。关键环节要准确地调整材料价差，主要取决于两个方面：一是如何调整材料价差；二是选取合适的调整方法。3.1 材料3.1 材料价差调整的关键环节3.价款调整重点材料价差调整 房地产智库3.2 3.2 材料价差调整策略3 价款调整的重点材料价差调整1）清单计价规范关于材料价差调整的规定：基本原则是：有约定按约定无约定按法定。2）策略业主应尽量通过与承包方谈判将材料价差调整在合同中明确约定。3）双方合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法材料价格的法定幅度为5%，即5%以内的有承包方承担，以外的由发包方承担。4）操作办法施180、工期内，当材料价格变化，超过省级行业工程造价管理机构发布的幅度或约定的时应予调整，承包人采购材料前应将新的材料单价和采购数量报发包人审核，确认用于本合同工程时，发包人应审核确定需调整的材料单价及数量。发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为认可，作为调整工程价款依据。如果承包人未报经发包人审核即自行采购材料，再报发包人确定调整材料价格及其数量，并调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。 房地产智库3.3 材料价差的调整方法3.3 材料价差的调整方法（1）按实调整法（即抽样调整法）：此法是按照工程项目所在地材料的实际采购价（甲、乙双方核定后）与相应材料定额预算价格和定额含量181、，抽料抽量进行调整计算价差的一种方法。按下列公式进行：某种材料单价价差=该种材料实际价格（或加权平均价格）定额中的该种材料价格注：工程材料实际价格的确定参照当地造价管理部门定期发布的全部材料信息价格建设单位指定或施工单位采购经建设单位认可，由材料供应部门提供的实际价格某种材料价差调整额=该种材料在工程中合计耗用量材料单价价差按实调差的优点是补差准确，计算合理，实事求是。由于建筑工程材料存在品种多、渠道广、规格全、数量大的特点，若全部采用抽量调差，则费时费力，繁琐复杂。（2）综合系数调差法：此法是直接采用当地工程造价管理部门测算的综合调差系数调整工程材料价差的一种方法，计算公式为：某种材料调差系182、数=K1（各种材料价差）K2式中:K1各种材料费占工程材料的比重K2各类工程材料占直接费的比重单位工程材料价差调整金额=综合价差系数预算定额直接费综合系数调差法的优点是操作简便，快速易行。但这种方法过于依赖造价管理部门对综合系数的测量工作。实际中，常常会因项目选取的代表性，材料品种价格 的真实性、准确性和短期价格波动的关系导致工程造价计算误差。 房地产智库3.3 材料价差的调整方法3.3 材料价差的调整方法3）按实调整与综合系数相结合：据统计，在材料费中三材价值占68%左右，而数目众多的地方材料及其它材料仅占材料费32%。而事实上，对子目中分布面广的材料全面抽量，也无必要。在有些地方，根据数理183、统计的A、B、C分类法原理，抓住主要矛盾，对A类材料重点控制，对B、C类材料作次要处理，即对三材或主材（即A类材料）进行抽量调整，其他材料（即B、C类材料）用辅材系数进行调整，从而克服了以上两种方法的缺点，有效地提高工程造价准确性，将预算编制人员从繁琐的工作中解放出来。4）价格指数调整法它是按照当地造价管理部门公布的当期建筑材料价格或价差指数逐一调整工程材料价差的方法。这种方法属于抽量补差，计算量大且复杂，常需造价管理部门付出较多的人力和时间。具体做法是先测算当地各种建材的预算价格和市场价格，然后进行综合整理定期公布各种建材的价格指数和价差指数。计算公式为：某种材料的价格指数=该种材料当期预算184、价该种材料定额中的取定价某种材料的价差指数=该种材料的价格指数1价格指数调整办法优点是能及时反映建材价格的变化，准确性好，适应建筑工 程动态管理。上述四种调差办法，在实际工作运用中经常遇到，这就要求我们预算编制人员能熟练掌握并运用。在实际工作中，不论是在何处工作，收集哪个地方资料，都应 尽快了解、适应、熟悉当地的编制习惯与方法，坚持做到有章可循，有据可依。 房地产智库4 建设单位在工程价款调整中的应对策略合同中应明确承包商可进行价款调整的范围和流程，对未在可调范围内的、或承包商未在规定时间内向业主发出调整报告的，不予调整。做好施工图设计及清单编制工作，避免施工图设计或工程量清单中标明的工程量小185、，在施工过程中又必不可少的大幅增加工程量，同时，应规定在一定范围内，工程量变化的风险应由承包商承担。评标过程中注意是否有单价远低于市场价，或单价波动比较频繁的情况，材料、设备是否有报价很低的情况存在。要关注、预测法规及政策性变化，如法律及政策性风险较大，业主方可在合同专用条件中规定，将法律变化的风险适当地转移给承包商。如果确实属于业主应承担的风险，则业主应及时进行调整，并随进度款支付，否则可能会影响整个施工工期，引起更大损失业主在工程价款调整中的应对策略 房地产智库5 建设单位审核工程价款调整时的注意事项5.1 确定合同价格调整因素的作用不同原因引起的合同价格调整应用的解决方法也会有所差异，如186、：（1）由于工程变更引起的价格调整，应采取变更估价的处理程序进行；（2）由于图纸描述与实际项目的特征不符合，发、承包双方应重新确定综合单价；（3）由于工程量的增减导致工程价款的变化，首先应确定是否在合同约定范围内，在合同范围内不予调整，反之应该确定新的价格；因不可抗力事件导致工程价款调整，应该按合同约定，风险各自承担；由于材料价格变动引起的合同价格调整应采取合同中约定的调整方法。5.2 发包人审核价款调整申请时应注意的问题发包人在审核承包人递交的工程价款调整申请时，应该严格审查各项费用计取依据的合理性，避免出现多支付的情况，尤其是对于需要重新确定单价的项目，发包人要进行市场询价，并根据定额审查187、承包人上报的工程量是否合理；对于单价不变的项目，发包人的审核就是对工程量的审核，一定要严格依据定额进行审核，避免出现承包人多报工程量获取额外收益的现象。 房地产智库6.承包商价款调整的管理策略6.1 掌握价格变动的幅度，掌握可靠的证据承包人应加强材料采购时的询价管理，注意价格指数等资料的收集。根据合同约定的价差风险和调整幅度，应该注意随时收集各类价格指数资料等有关证据，保存好原始发票、账单和文件记录以及监理工程师可能提出的任何其他信息。因为在价格调整的工程中，业主对施工单位进行价格调整审查时，都会十分关注有关证据的可靠性，施工单位只有收集齐全这些证据，这样才能造调价中处理主动地位。6.2 及时188、提出施工单位必须注意价格调整的程序，当价格上涨等调价因素出现时必须及时提出。按08版规范，调整因素确定后14天内，投标人应向对方递交调整工程价款报告。投标人在14天内未递交调整工程价款报告的，视为不调整工程价款。6.3 措施项目费用的调整因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目时，在对综合单价进行调整的同时，如果还引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，应对措施费进行调整。08版规范中允许对措施费调整的情形主要有三种：（1）分部分项工程量清单漏项；（2）非承包人原因的工程变更；（3）工程量增减超过合同约定幅度。允许对措施费用调整，是08版规范新189、增加内容，承包人在申请价款调整时，往往只针对综合单价，而忽略了相应的措施费用的调整，应引起足够的注意。 房地产智库价款调整工具操作二二工程索赔工具操作四四工程变更工具操作一一三三现场签证工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 房地产智库工程结算价=合同价+合同价款调整额，合同价款调整额主要由工程变更、现场签证所决定。因此，工程变更与现场签证处理的成功与否，在很大程度上影响着最终业主能否控制造价和承包商能否盈利。承包商高价结算的四大来源变更、签证、索赔、调价中，目前国内多数项目在施工合同中业主通过设定严格的调价条款就可190、把价格调整这条路给堵死;同时业主利用手中的审批支付权可以充分控制承包商的不合理索赔,另一方面由于国内大部分承包商自身不能做到完全履约,索赔的理由也不充分;故变更、签证的控制就成为业主造价控制的最后一个豁口；同时也是项目效益来源的一条捷径。工程变更、现场签证对业主控制工程变更、现场签证对业主控制高价结算以及承包商盈利的意义高价结算以及承包商盈利的意义二二工程变更操作 房地产智库1.工程变更定义和范围1.工程变更定义和范围二二工程变更操作工程项目的复杂性决定发包人在招投标阶段所确定的方案往往存在某方面的不足。随着工程的进展和对工程本身认识的加深，以及其他外部因素的影响，常常在工程施工过程中需要对工191、程的范围、技术要求等进行修改，形成工程变更。工程变更是指在合同实施过程中，当合同状态改变时，为保证工程顺工程变更是指在合同实施过程中，当合同状态改变时，为保证工程顺利实施所采取的对原合同文件的修改与补充的一种措施。利实施所采取的对原合同文件的修改与补充的一种措施。1.11.1工程工程变更变更定义定义1.21.2工程工程变更变更的范的范围围建设工程施工合同范本（99）建设工程施工合同范本（99）1、更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；2、增减合同中约定的工程量；3、改变有关工程的施工时间和顺序；4、其他有关工程变更需要的附加工作。5、合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更等。192、 房地产智库主体行为因素主体行为因素主观因素工程变更生成因素个体行为因素政策法规因素环境因素市场因素合同因素制度因素成本因素客观因素质量因素在工程项目的实施过程中，由于多方面的情况，变更经常出现工程量变化、施工进度变化等。变更导致价款变化约占竣工结算超设计预算比例的6%-8%。2.工程变更原因分析2.工程变更原因分析在工程变更管理实践中，工程变更生成的主观因素可控性较差，一些不合理工程变更甚至恶意工程变更一般均由主观因素引起。因此，主观因素是建设项目工程变更控制的重点和难点；同时也是项目效益来源的一条捷径。工程变更虽然种类比较多，发生原因也形形色色，但从工程变更虽然种类比较多，发生原因也形形色193、色，但从本质本质上表现为上表现为价与量价与量的变的变化。化。二二工程变更操作热点难点热点难点 房地产智库3 工程变更的分类及其分析二二工程变更与现场签证的控制难点难点 房地产智库3 工程变更的分类及其分析指令性变更通常是业主或咨询工程师通过规范化的程序指令的工程变更。推定性变更是指由于工程变更令的确认缺乏规范化的手续，承包商在业主或咨询工程师的口头指示或默认要求下进行的工程变更。但是由于推定性变更都是事后进行补偿，我们业主尚不能清楚认识到推定性变更对合同价格和工期及其它工程的影响，从而增加了变更引起索赔和纠纷的机会。工程范围变更指业主或咨询工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的施工条件的工作194、或超出原合同工作范围的工作的一种活动。工程量变更是指属于原合同“工程范围”以内的工作，只是在其工程数量上有所变化。工程范围变更一开始就属于施工索赔的范畴，因为它超出了原合同的工程范围，属于“额外工程”，应该另定施工单价。二二工程变更与现场签证的控制难点难点 房地产智库3 工程变更的分类及其分析明确指令承包商对合对合同工作范围内同工作范围内规定的工程进行变更符合合同有关变更处理程序书面形式书面形式确认工程变更指令性变更指令性变更不满足上述条件推定性变更推定性变更条件1条件2条件3要证明已发生“推定性变更”，承包商必须证明:什么是合同规定的施工要求;实际施工的工作已超出了这一要求;这是遵守工程师或195、其授权代表要求的结果。对对“指令性变更指令性变更”，合同双方一，合同双方一般不会有分歧。因此业主应将般不会有分歧。因此业主应将控制的重点放在工程师对工程控制的重点放在工程师对工程变更指令的书面确认上，确认变更指令的书面确认上，确认必须在必须在7天之内7天之内，否则即可视，否则即可视为为“可推定工程变更可推定工程变更”。 房地产智库3 程变更的分类及其分析关于“推定性变更”“推定性变更”发生的机率很高，承包商一般会寻机注意充分利用，使某些项目尽量通过工程变更的正常途径，而获得利益。而避免通过施工索赔的路径，使最终结算额大打折扣。属于属于“推定性变更推定性变更”的情形：的情形：（1）设计文件的缺陷196、。如果在施工过程中发现，由于设计文件中存在的缺陷导致了不利的后果，则该责任一般由业主承担。但承包商应以确凿的证据和正当的理由证明，在投标时或开工之前，对于任何一个承包人，都不可能在阅读设计文件后发现该缺陷。如果不能证明这一点，则索赔难以成功。（2）业主或工程师的不适当拒绝。如果工程师认为承包商所采用的某种方法或材料不符合技术规范的要求，从而拒绝此种方法或材料，但事后证明工程师的拒绝是错误的，则这种拒绝构成“推定性变更”。（3）工程师的苛刻检查。工程师的苛刻检查对承包商的施工产生了严重的干扰，超出了一般承包商合理预料的程度，则构成“推定性变更”。苛刻检查主要有过分频繁的检查、不及时的检查、采用与197、合同规定不同的检查方法或标准进行的检查等。（4）没有按合同规定的变更程序。如果业主没有按合同规定的变更程序对技术规范或工作范围进行修改与变动，或通过口头指令或、非正式的同意等方式，则被认为是推定性变更。 房地产智库4.工程变更与工程索赔、现场签证的关系指令性变更指令性变更推定性变更推定性变更工程索赔工程索赔工程量变更工程量变更工作范围变更工作范围变更经统计测算：工程变更的索赔次数在增量索赔中占26%左右,获得的赔偿费占赔偿总额的28%28%左右。在许多工程索赔中,索赔额高达合同价的10%20%。10%20%。 房地产智库4.1 工程变更与工程索赔的区别与联系比较项目比较项目工程变更工程变更工程198、索赔工程索赔相同相同点点变更与索赔对项目目标顺利实现的影响都很大，其依据都是合同文件,都涉及到工期和费用的改变，都是承变更与索赔对项目目标顺利实现的影响都很大，其依据都是合同文件,都涉及到工期和费用的改变，都是承包商获取额外利润的主要手段。包商获取额外利润的主要手段。含义含义工程变更是指业主、其代理人或承包商工程变更是指业主、其代理人或承包商等在合同实施过程中根据实际工程情况等在合同实施过程中根据实际工程情况的需要，提出改变合同项目中某项工作的需要，提出改变合同项目中某项工作的要求。的要求。索赔是指承包商在合同实施过程中根据合同及法律规定索赔是指承包商在合同实施过程中根据合同及法律规定，对并非199、由于自己的过错，并且属于应由业主承担责任，对并非由于自己的过错，并且属于应由业主承担责任的情况所造成的实际损失，向业主或代理人提出请求给的情况所造成的实际损失，向业主或代理人提出请求给予补偿的要求。予补偿的要求。经济补经济补偿费用偿费用组成组成补偿的费用包括净成本、管理费、利润补偿的费用包括净成本、管理费、利润、担保和保险等。、担保和保险等。索赔费用一般是承包商实际发生的费用，除了因变更引索赔费用一般是承包商实际发生的费用，除了因变更引起的索赔可计利润外其它类型索赔不能计利润。起的索赔可计利润外其它类型索赔不能计利润。控制控制能力能力有相对较强的主动性，因为一般是经过有相对较强的主动性，因为一200、般是经过谈判之后发生变更事件，变更各方对工谈判之后发生变更事件，变更各方对工程变更的相关调整取得一致意见之后程变更的相关调整取得一致意见之后,造造成变更事实。成变更事实。相对较弱的主动性，索赔是以问题为指向的，索赔事实相对较弱的主动性，索赔是以问题为指向的，索赔事实发生之后承包商才向业主提出关于各项损失的补偿，是发生之后承包商才向业主提出关于各项损失的补偿，是先发生事实之后再谈判。先发生事实之后再谈判。协调协调难度难度变更涉及到的各方容易达成一致意见，变更涉及到的各方容易达成一致意见，这是由于工程变更所涉及的项目一般是这是由于工程变更所涉及的项目一般是可以证明以及可以计量的具体项目。可以证明以201、及可以计量的具体项目。索赔涉及到的相关各方矛盾比较尖锐，难以达成一致意索赔涉及到的相关各方矛盾比较尖锐，难以达成一致意见，大多需要仲裁或者法院介入调节，因为索赔的相关见，大多需要仲裁或者法院介入调节，因为索赔的相关项目难以实际计量。项目难以实际计量。区别区别合同价合同价格影响格影响发生工程变更不一定会使合同价格增加发生工程变更不一定会使合同价格增加若索赔成功会增加发包方的费用，并且会发生与工程成若索赔成功会增加发包方的费用，并且会发生与工程成本无关的诉讼、争议、仲裁费用。本无关的诉讼、争议、仲裁费用。联系联系变更是导致索赔的主要原因，当变更无变更是导致索赔的主要原因，当变更无法协调时就上升为索202、赔或纠纷。法协调时就上升为索赔或纠纷。 房地产智库4.2 工程变更与现场签证的区别与联系类目类目工程变更工程变更现场签证现场签证适用适用范围范围更改工程有关部分的标高、基更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸;增减合同线、位置和尺寸;增减合同中约定的工程量;取消合同中约定的工程内容;改变工程质中约定的工程量;取消合同中约定的工程内容;改变工程质量、性质或工程类型;改变有关工程的施工时间和顺序;其量、性质或工程类型;改变有关工程的施工时间和顺序;其他有关工程变更需要的附加工作。他有关工程变更需要的附加工作。施工企业就施工图纸、工程变更所确定的工程施工企业就施工图纸、工程变更所确定的工程内容外,203、施工图预算或预算定额取费中未含有而内容外,施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容。施工中又实际发生费用的施工内容。性质以设计变更、技术变更为主性质以设计变更、技术变更为主以以返修加固、施工中途修改或增减的工程量为主返修加固、施工中途修改或增减的工程量为主特点特点工程变更数量相对现场签证较少。有规定的审批程序，工程变更数量相对现场签证较少。有规定的审批程序，手续较复杂。手续较复杂。临时发生,具体内容不同,没有规律性。手续简单临时发生,具体内容不同,没有规律性。手续简单，无正式程序。，无正式程序。提出提出者者提出工程变更的各方当事人包括业主、用户、设计单位、提出工程变更的204、各方当事人包括业主、用户、设计单位、施工单位、监理工程师以及工程相临地段的第三方等提施工单位、监理工程师以及工程相临地段的第三方等提出的变更。出的变更。一般由施工单位提出。一般由施工单位提出。变更变更程序程序建设工程施工合同示范文本规定：设计变更一般由发建设工程施工合同示范文本规定：设计变更一般由发包人提出，向承包人发出变更通知。变更超过原设计标准包人提出，向承包人发出变更通知。变更超过原设计标准或建设规模，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批或建设规模，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。承包人准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。承包人205、提出设计变更必须经工程师同意。其他变更应由一方提出提出设计变更必须经工程师同意。其他变更应由一方提出，与对方协商一致签署补充协议后，方可进行变更。，与对方协商一致签署补充协议后，方可进行变更。施工单位报审,现场监理和业主签发，不需要规施工单位报审,现场监理和业主签发，不需要规划管理部门和其他有关部门审查批准。划管理部门和其他有关部门审查批准。费用费用处理处理按工程变更处理，计入追加合同价款，与工程进度款同期按工程变更处理，计入追加合同价款，与工程进度款同期支付。支付。所发生的费用按发生原因处理。计入现场签证费所发生的费用按发生原因处理。计入现场签证费用，有的工程从基本预备费列支，与工程进度款用206、，有的工程从基本预备费列支，与工程进度款同期支付。同期支付。 房地产智库35.业主对工程变更的控制5.业主对工程变更的控制5.1 业主对工程变更的控制策略加强施工图设计及清单编制工作，避免设计出现重大疏漏，避免清单编制出现漏项和漏量，这些都会导致重大变更发生。合理地发布变更指令、估算变更价款，取得监理工程师和承包商的信任，为工程顺利实施打下良好基础。及时处理变更，合理计算变更价款，防止变更价款支付不及时导致承包商拖延进度或暂停施工，引起索赔诉讼，进而影响正常工程交付，增加业主损失；4运用价值工程，严格审查承包商提出的变更建议，是否损害了业主利益，对于承包商提出的对双方都有益的变更，应进行合理化207、建议的奖励； 房地产智库5.业主对工程变更的控制5.1 业主对工程变更的控制策略6 6灵活运用补偿方式，如果是工期紧张的项目，则可以少增加工期补偿，多增加费用补偿，反之亦然，最终目的是保证工程顺利投入使用。7 7审查承包商的变更项目，大多数承包商在变更中会向单价比较高的材料和设备变更，或者向新工艺、新技术变更，这些变更的利润往往是比较高的，业主方应仔细审查这些变更是否确实有利于工程的质量或安全；5 5审查承包商要求，对承包商要求变更所增加的费用和工期进行核算，在合理的范围内对承包商进行补偿； 房地产智库工程变更在工程建设中是不可避免的。其发生和形成是动态的过程，在控制过程中关键在于业主尽量做到208、事前控制、事中控制和事后控制。事前控制事前控制事中控制事中控制事后控制事后控制推行限额设计，控制设计缺陷重视合同管理，健全工程变更管理制度对变更进行整理、对比、分析，出具中标价与结算价对比的分析报告，有利于使业主更清楚工程变更费用产生的原因、专业、系统，有利于提高业主在工程各个阶段、各专业管理水平。(1)工程实施过程推行限额设计，是指工程实施过程中因设计原因产生的费用不应超过设计概算的5。（2)对设计缺陷引起的设计变更，制定奖惩措施。对变更进行整理、对比、分析，建立控制变更的指标体系变更控制方法(1)重视合同管理，推广工程量清单招标及计价模式。(2)规范工程变更工作程序。(3)建立工程变更限额209、管理制。(4)建立重要及重大设计变更的评审制。(5)规范统一工程变更格式5.2 业主对工程变更的控制方法5.2 业主对工程变更的控制方法 房地产智库5.3 业主对工程变更的签发原则5.3 业主对工程变更的签发原则（1）确属原设计遗漏和错误以及与现场不符无法施工非改不可的必须签发的变更，应按设计变更程序进行，否则会影响到工程质量进而会影响到工程目标的实现。（2）对非变不可的变更，要对其进行技术经济评价。对比变更以后产生的效益（质量、工期、造价）与此变更引起施工单位的索赔损失，权衡轻重后再做决定。（3）设计变更引起的造价增减幅度是否控制在预算范围之内，若确需变更但有可能超预算时，更要慎重。（4）变210、更中发生的材料代用应办理材料代用单，变更以后的材料应该性能更好、成本更低。坚决杜绝内容不明确、没有详图或具体使用部位，而只是纯材料用量的变更。（5）设计变更要尽量提前，确需在施工中发生的，也要在施工前变更，防止拆除造成的浪费，也避免索赔事件的发生。（6）设计变更应记录详细，简要说明变更产生的原因、背景，变更产生的时间、参与人、工程部位以及提出单位。（7）工程变更以后的施工工艺应该个更加简洁，对总工期不产生影响。（8）明确工程变更的责任、费用承担方式及额度，追究责任方的责任。（9）注意变更部分是否已实施，若已实施则要注意按原图施工的拆除费以及拆除的材料、设备的回收和作价处理费。变更中某项目若取消211、或调减，则要扣减相应费用。 房地产智库5.4.1 施工图审核把握源头施工图审查是控制设计变更最有效的途径，对施工图进行审核和优化，将施工图可能存在的错漏碰缺消灭在施工图设计阶段，减少因设计失误引起的变更。通过这些工作，从总体上将设计变更的数量减少。5.4.2 规范化招标投标不走形式通过招标答疑环节可以进一步发现设计文件中不明确的部分或错漏碰缺，以招标文件补充通知的形式进行规定或明确。必要时可由设计单位在截标前先行发出设计变更，以避免合同执行过程中造成更大的损失。招标文件中对设计变更的程序、处理原则、时效、免责条款等进行明确而细致的规定，为规范合同执行过程中设计变更的管理、减少争议创造条件。5.212、4.3 先估价后变更心中有数建设单位收到设计单位发出的设计变更通知单后，应在实施前进行估价，在确认本变更不会引起概算突破的前提下，签字确认后发施工单位执行，防止因随意变更引起的投资增加，造成不可逆转的经济损失。5.4 业主加强工程变更管理的基本思路及措施5.4 业主加强工程变更管理的基本思路及措施 房地产智库5.4.4 一单一算精细化管理变更发生后应及时确认，因随着项目进度、工作人员的调整、后续工序将前面工作的覆盖等原因，如不及时确认将给结算工作带来极大的被动，为避免重复计算、漏算、变而不做或少做的情况发生，现场管理人员应有专人管理变更、跟踪执行，分专业建立设计变更管理台账，按月或季度提出动态213、投资控制报告，并说明与合同价、概算控制额的关系，为决策部门提供造价信息方面的技术支持。竣工结算阶段应根据设计变更完成确认单中的变更执行情况一单一算，即一份变更就是一份结算，同时依据合同变更单价确认原则对清单外新增单价进行单价分析，及按合同确定的下浮比例下浮后进入结算总价。5.4.5 热情服务争取双赢真诚帮扶承包商完善管理，积极探索成本低、效益高的施工方法，而不是一味的打压，努力帮助承包商克服因投标让利引起的利润下滑，帮助承包商走出低价中标、高价索赔的误区。5.4.6 纠纷解决的良方实事求是设计变更处理过程中出现纠纷是不可避免的，问题是甲乙双方当事人能保持一颗平常心，以合同为依据、法规为准绳，实214、事求是地处理变更5.5 加强工程变更管理的基本思路及措施5.5 加强工程变更管理的基本思路及措施 房地产智库6 工程变更一般程序图 房地产智库7 工程变更价款的计算与确定2008版计价规范4.7.3规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：（1）合同中已有适用的综合单价（2）合同中有类似的综合单价其单价与原单价相同，如果工程量超过合同规定幅度，则应对单价进行调整当变更项目和内容类似合同中已有项目时，可以将合同中已有项目的综合单价拿来，通过换算后采用。（3）合同中无适用或类似的综合单价如果原合同中存在类似项目的综合单价且合215、理、或存在已审批的类似项目的综合单价，则以类似项目的单价作为基础，经过综合分析后对该类似项目的单价进行合理调整后作为新增项目的综合单价。1.套用单价法合同中没有类似于新增项目的单价或虽有但单价不合理时，由承包人根据国家和地方颁布的定额标准和相关的定额计价根据及当地建设主管部门的有关文件规定编制新增工程项目的综合单价，然后根据投标时的降价比率确定新增单价。2.定额组价法 房地产智库5 工程变更价款的计算与确定（3）合同中无适用或类似的综合单价发包人根据承包人在实施某个单项工程时所实际消耗的人工、材料和台班消耗量,采用合同或现行的人工、材料和台班单价,计算直接费用,再加上承包人的管理费用和利润做出216、单价,以此为基础同承包人协商确定新的综合单价。3.实际组价法对于一些零星的变更工作，可根据计日工单价，分别估算出变更工程的人工、材料及机械台班消耗量，然后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的相关单价来计价。4.计日工定价法如果双方对变更工程价款不能协商一致，可根据最高人民法院的司法解释，根据当时当地的社会平均成本确定变更价款。即业主根据此解释，依据所有各投标书中相关项目的单价进行平均，作为变更工程项目的单价。5.数据库测算法 房地产智库8 承包商工程变更处理策略（1）发生的工程变更,尽量用工程变更的方式解决,而不是通过索赔的途径。因为索赔将使索赔额大打折扣，而且极容易引起业主的反感，影响承包217、商与业主的合作关系及承包商本身的信誉。（2）及时确定和处理变更，主动申请变更。将出现的工程变更问题及时处理，以免将问题积累下来算总账。对于一些数额较大的工程变更，尽可能的分解或分段，减少批复的难度。承包商签约后在施工过程中发现有比当前更有效的施工方案、先进技术或者按标书的施工方法根本无法施工时，应主动向工程师提出建议，主动申请变更。（3）及时提出书面确认口头指令的要求。没有工程师的正式指令，承包商可以不开始实施该项工程变更。对于工程师口头形式的工程变更令，需要以书面的形式向工程师提出书面确认口头指令的要求，确认必须在7天之内。以防止”指令性变更”演变为“推定性变更”。(4）设计修改一般会形成重218、大的工程变更，承包商可以在这个方面提出建议。如果符合业主的意图就可能会被采纳，由工程师下达变更指令，要求承包商实施。（5）当变更量很大时，要抓住新定施工单价的机会。承包商要关注工程量变化到什么程度时（增加或减少）可重新确定单价。承包商要善于利用此机会弥补以前失误。 房地产智库承包商如何创造变更条件,变中求利?投标前分析变更的可能性,对可能变更的项目报低价,项目在实施过程中通过变更取消该项项目或减少其工程量,承包商并未因该项目的低价受到实际的损失,通过这一方式可以提高其它项目的单价,对分析可能增加的工程量的项目还应加大不平衡报价的力度。前期投标策略的铺垫前期投标策略的铺垫为合理的变更创造条件对利219、润空间较大的项目,应想办法寻求增加工程量,对亏损的项目应创造条件减少相应的工程量甚至取消该项工作。每一个分项工程施工方案的制定不仅要考虑技术的可行性、施工的经济性,还应结合其他分项工程,积极地为合理变更、索赔创造条件。 房地产智库9 工程变更案例（一）我国某高速公路在某标段土方工程中,工程量清单标明的路基开挖弃土量为605 000m3,至弃土场运距为5 km。在施工过程中,发现实际开挖路基的弃土量为635 250 m3,且新增的弃土必须运至11 km以外的新弃土场,从而增加了承包商的费用开支。案例背景承包商在工程变更申请报告中提出了2个要求:第一,开挖弃土量较工程量清单增加了5%,要求提高这部220、分土方的单价,即从合同中的20元/m3增至30元/m3。第二,对土方开挖量的增加及弃土运距的增加,要求工程师发放工程变更指令。工程师审查后认为:第一,开挖弃土量较工程量清单增加了5%,但没有超过10%,不能改变开挖单价,而应按合同中已有的价格计算。第二,新增加弃土的运距由5 km增至11 km,可予以调整。经计算共增加费用1 461 076元,为工程师和业主所接受,工程师随即签发了工程变更指令,并同意调整工程价款,此项工程变更顺利解决。变更处理变更要求 房地产智库9 工程变更案例（二）某施工单位(乙方)与某建设单位(甲方)签订了某项工业建筑的地基强夯处理工程，包括开挖土方、填方、点夯、满夯等。221、由于工程量无法准确确定，按照施工合同规定，依照施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。工程量由造价工程师负责计量。工程在施工过程中，当进行到施工图所规定的处理范围边缘时，出现局部软弱土层，为了使夯击质量得到保证，势必将夯击范围适当扩大。若按此方案施工，则扩大范围内的施工工程量，在向工程师提出计量付款时，必然遭到拒绝。因为该部分的工程量超出了施工图的要求，也就超出了工程合同约定的工程范围，不属于造价工程师计量的范围。乙方在分析具体情况后，向业主提出建议，将局部软弱土层进行换土施工，由于该建议的目的是为了保证工程质量，合情合理，业主接受了该项建议。其后，乙方要222、求业主对其口头指令进行书面确认，业主以文字形式发出了变更内容明确的工程变更指令，并在变更实施前，由甲、乙双方确定了价款。这样，承包商避免了其它的索赔，形成了合法的指令性工程变更，并获得了变更部分的利润。 房地产智库价款调整工具操作二二工程索赔工具操作四四工程变更工具操作一一三三现场签证工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 房地产智库2008规范中规定的现场签证定义是：“指在工程建设施工过程中，发、承包双指在工程建设施工过程中，发、承包双方的现场代表（或其委托人）对发包人要求承包人完成方的现场代表（或其委托人）对发包223、人要求承包人完成施工合同内容外的额外工作施工合同内容外的额外工作及其产生的费用及其产生的费用作出书面签字确认的凭证。作出书面签字确认的凭证。”。它不包含在施工合同和图纸中，也不像实际变更文件有一定的程序和正式手续。它的特点是临时发生、内容零碎、没有规律性，但是施工阶段投资控制的重点，也是影响工程投资的关键因素之一。1 现场签证的含义及对造价控制的意义现场签证的含义及对造价控制的意义2 现场签证在工程结算中的作用现场签证在工程结算中的作用现场签证是工程结算的根据总则4.6.6：承包人应发包人要求完成合同以外的零星工作或非承包人责任事件发生时，承包人应按合同约定及时向发包人提出现场签证。总则4.6224、.7：发、承包双方确认的索赔与现场签证费用与工程进度款同期支付。现场签证影响工程结算的表现：（1）施工单位对合同外项目要结算，但无签证手续，引起建设单位驻工地代表与施工单位的争议，影响结算工作进行；（2）签证手续不符和有关规定，无法取舍，工程结算难以进行；（3）有些项目甲、乙双方都认账，但无签证手续，还须重新组织协调，做出纪要。三三现场签证操作 房地产智库3 现场签证的主要内容现场签证的主要内容现场经济签证工期签证(1)零星用工。施工现场发生的与主体工程施工无关的用工；(2)零星工程；(3)临时增补项目；(4)合同遗漏项目；(5)隐蔽工程签证；(6)窝工、非承包人原因停工造成的人员、机械经济损225、失；(7)议价材价格认定；(8)其它需要签证的费用。(1)设计变更造成工期变更签证；(2)停水、停电签证；(3)其它非承包人原因造成的工期签证。 房地产智库4 现场签证遇到的问题及处理方式4 现场签证遇到的问题及处理方式现场签证的常见问题现场签证问题的处理方法1.应当签证的未签证由于有些发包人在施工过程中随意性较强，施工中经常改动一些部位，既无设计变更，也不办现场签证，到结算时往往发生补签困难，引起纠纷。还有一些承包人不清楚哪些费用需要进行签证，缺少签证的意识。2.不规范签证现场签证一般情况下要发包人、监理工程师和承包人三方共同签字才能生效。缺少任何一方都属于不规范签证，不能作为结算和索赔的依226、据。3.违反规定的签证有的承包人采取不正当的手段，获得一些违反规定的签证。这类签证也是不应被认可的。1.熟悉合同。把熟悉合同作为投资控制工作的重要环节，应特别注意有关投资控制的合同条款。2.及时处理。一方面由于工程建设自身的特点，很多工序会被下一道工序覆盖，另一方面参加建设的各方人员都有可能变动，因此，现场签证应当做到一次一签，一事一签，及时处理，不要过夜。3.签证要客观公正。要实事求是地办理签证，维护发包人和承包人双方的合法权益。4.签证代表要有资格。各方签证代表要有一定的专业知识，熟悉合同和有关文件、法规、规范和标准，应具有国家有关部门颁发的有关资格证书和上岗证书。 房地产智库5 常见的现227、场签证项目5.1 地下障碍物的处理：开挖基础后，发现有地下管道、电缆、古墓等。这些属于不可预见因素，可根据实际发生的费用项目，经甲乙双方签字认可办理手续。5.2 停工损失：由于甲方原因造成的停水、停电、停工超过合同约定的范围，可以就此办理签证手续。如：停电造成现场的塔吊等机械不能正常运转，工人停工、机械停滞、周转材料停滞而增加租赁费、工期拖延等损失；由于甲方资金不到位，中途长时间停工，造成大型机械长期闲置的损失可以办理签证。5.3 由于地质资料不详或甲方在开工前没有提供地质资料，或虽然提供了但和实际情况不相符，造成基础土方开挖时的措施费用增加，可就此办理签证。5.4 甲方供料造成的损失：如甲方228、供应材料造成的包装破损或者数量不足的签证;甲方供料,不符合设计要求和标准,需要进行加工签证。 房地产智库5 常见的现场签证项目5.6 材料的二次加工或使用特殊材料的签证在包工包料工程的施工过程中,甲方往往指定采购部分材料,有的不能直接使用需进行现场二次加工。有的设计要求使用部分特殊材料,而定额中未包括需进行现场签证。如灌注砼设计要求增加早强剂等。5.7 备用机械台班的签证根据工程施工不能间断的需要,甲方为了防止停工而提出增加备用设备的要求,对甲方的要求应有现场签证。5.8 零星维修项目签证。对于大检修工程、零星维修项目没有正规施工图纸，一般检修前由施工企业提出检修方案，检修完毕后办理工程签证，229、然后以工程签证办理工程结算。5.5 场内二次搬运：由于道路狭窄，材料、机具不能一次运到施工现场，必须进行二次搬运发生的费用，经甲乙双方签字认可后办理相应的签证手续。 房地产智库现场签证签证的工程量签证内容单价竣工结算技巧：签证前查看定额，防止承包商找一个高的单价，使签证的内容去适应那个单价而获得额外利润。签证项目要齐全，工程量要涵盖全部项目。明确是计日工工程量还是合同工程量。6 现场签证的核心现场签证的核心签证工程量签证工程量与与签证单价签证单价难点 房地产智库7 甲乙双方处理现场签证的注意事项7.1 现场签证内容要明确，项目要齐全。签证中要注明时间、地点、工程部位、事由，并附上计算简图、标明230、尺寸、注上原始数据，明确结算方式、结算单价。举例：某施工单位砌2m高的围墙办理签证如下：“应甲方要求用M2.5水泥砂浆砌2m高围墙85m3。”可是砌围墙需要先平整场地，需要搭拆脚手架，还需要抹水泥砂浆等。可是该签证中并未详细说明这些情况，势必影响其后期的结算。7.2 与预算定额中规定相重复的签证项目，不应再要求签证。举例：施工单位在某工程中回填土套用某地区03定额的8-1后，又要求办理土方的双轮车场内运费（运距为100m）的签证，因为定额的注释（工作内容中）中明确素土垫层已经包含了150m的运距，所以，承包商该要求属于重复签证。7.3 注意时限要求。在编制签证时,要注意施工合同条款约定的递交签231、证时限,承包商一定要在合同约定的期限前,将签证的增减额及结算提交给发包人,避免造成发包人拒收的情况发生。 房地产智库7.4 签证手续要齐全。承包商要注重合同约定的签证手续和流程。签证流程举例：某工程合同约定：每份签证内容按各单项工程不同专业由承包人提出，监理工程师、业主造价工程师、业主单位主管经理按签批权限逐层签字审批后,由资料员编号才能生效,然后发放各单位实施。由承包单位将此次签证内容编制成预算书,报至业主造价工程师审核,然后经业主主管领导审批盖章后生效,进行过程跟踪结算,竣工结算时直接并入相应工程项下。7 甲乙双方处理现场签证的注意事项甲乙双方处理现场签证的注意事项7.5 签证单要编号报审232、，避免重复签发。7.6 注意随时留底，避免添加、修改现象。7.7 明确价格认证权限，注明材料的价格形式。7.8 零工的签发问题，注意单价的统一确定。 房地产智库8 业主对于现场签证的签发原则8.1 严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证，机械台班签证等，由现场施工代表认真核实后签署，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施工的原因造成机械台班窝工，只负责租赁费或摊消费而不是机械台班费。8.2 能在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目等，合同中没有约定的，由有关人员以补充协议的形式约定。现场施工代表不能以工程签证的形式取代。8.3 应233、在施工组织方案中审批的，不能做签证处理。 房地产智库9 承包商加强签证管理的十个具体问题（1）提高和强化及时签证、依约索赔的意识和自觉性，把签证管理作为加强造价管理、降低成本和提高企业效益的最有效手段。（2）建立严格的文档记录和资料保管制度，加强专业的和有针对性的签证管理。合同履约管理的主要环节：合同交底；资料专管；过程检查。（3）明确工程负责人签证和索赔的量化管理责任，杜绝该签未签、该赔不赔的情况。一方不确认或拒绝签证的对策：宾馆发传真；快递要回执；挂号并公证。（4）严密注意提出签证和索赔的期限和程序，逾期提出可能会被认为放弃确认或索赔，凡是应该在施工过程中提出的均应按合同约定期限及时提出。234、（5）注意高法解释第6条规定的垫资开禁带来的签证管理的新要求，垫资工程更应加强月工程量报表申报和确认工作。（6）高法解释第16、第19条首次以有执法效力的法律文件规定了工程签证和索赔相关事项，注意按第19条要求搜集签证证据的方法和注意事项。（7）遇到合同有多人会签要求或招标文件附有签证管理办法的，当事人要深入研究应对措施以及化解因此产生风险的对策。（8）对于只确认事实而不确认增减价款的签证，应作为索赔处理。要继续提供签证费用计算依据和引起的价款的组成，以便在最终结算时双方核对或提交审价时有相应证据。（9）在约定期限内深入研究获得签证确认和成功索赔的方法和实际效果，友好协商和谋求调解是最重要和最235、有效方法。（10）签证和索赔均属于专业法律问题，有疑问应及时进行签证、索赔咨询，必要时应聘请懂行的律师或专业咨询、服务机构进行有效的签证和索赔的过程管理和控制。 房地产智库1010现场签证控制流程 房地产智库索赔与现场签证计价汇总表索赔与现场签证计价汇总表序号索赔及签证名称单位数量 单价（元）序号索赔及签证名称单位数量 单价（元）合价合价（元）（元）索赔及签证依据索赔及签证依据1 12 23 34 45 56 67本页小计7本页小计合计合计工程名称工程名称标段标段第页共页第页共页注：签证及索赔依据是指经双方认可的签证单和索赔依据的编号。11 新规范中规定的索赔与签证样表 房地产智库现场签证表表236、现场签证表表工程名称工程名称标段标段第页共页第页共页注：1 在选择栏中的注：1 在选择栏中的“”内作标识内作标识“”。2 本表一式四份，由承包人收到发包人（监理人）的口头或书面通知后填写，发包人、监理人、造价2 本表一式四份，由承包人收到发包人（监理人）的口头或书面通知后填写，发包人、监理人、造价咨询人、承包人各存一份。咨询人、承包人各存一份。致：致：（发包人全称）（发包人全称）根据（根据（指令人姓名），指令人姓名），年年月月日的口头指令或你方（日的口头指令或你方（或监理人）或监理人）年年月月日的日的书面通知，我方要求完成此项功能工作应支付价款金额为（大写）书面通知，我方要求完成此项功能工作应237、支付价款金额为（大写）（小写（小写），请予核准。），请予核准。附：1、签证事由及原因附：1、签证事由及原因2、附图及计算式2、附图及计算式承包人（章）承包人（章）承包人代表承包人代表.日期日期.复核意见：复核意见：你方提出的费用索赔申请经复核：你方提出的费用索赔申请经复核：不同意此项索赔，具体意见见附件。不同意此项索赔，具体意见见附件。同意此项索赔，索赔金额的计算，由造价工程师复同意此项索赔，索赔金额的计算，由造价工程师复核。核。监理工程师.监理工程师.日期.日期.复核意见：复核意见：此项签证按承包人中标的计日工单价计算，金额此项签证按承包人中标的计日工单价计算，金额为（大写）为（大写）（小写238、（小写）。）。此项签证因无计日工单价，金额为（大写）此项签证因无计日工单价，金额为（大写）（小写小写）。）。造价工程师造价工程师.日期.日期.审核意见：审核意见：不同意此项索赔不同意此项索赔同意此项索赔，与本期进度款同期支付。同意此项索赔，与本期进度款同期支付。发包人（章）发包人（章）发包人代表发包人代表日期日期 房地产智库12 现场签证案例分析现场签证案例分析某承包商在申报修筑料场围堰计日工工程量时,按投标书中计日工的人工、材料和施工机械使用费的单价上报了计日工工程量签证表,同时申报了人工、材料和施工机械使用费共三项费用,见下表： 房地产智库11 现场签证案例分析现场签证案例分析监理工程师在239、批复工程量时,只批复了工长的工时和挖掘机台时,没有批复司机的工时和柴油量。审核过程监理在审核工程量时,查阅了招标文件中对计日工中施工机械使用费单价的规定,发现规定如下:施工机械使用费的单价包括机械折旧费、修理费、保养费、机上人工费和动力燃料费、牌照税、车船使用税、养路费。按照此规定:施工机械台班单价中已包含了人工费和动力燃料费。因此人工费和动力燃料费的申报就属于重复签证。承包商在申请现场签证时，要做到签证项目“不重不漏。”案例结果案例总结 房地产智库价款调整工具操作二二工程索赔工具操作四四工程变更工具操作一一三三现场签证工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工240、程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 房地产智库中华人民共和国民法通则第111条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，索赔是合同双方依据合同约定维护自身合法利益的行为，它的性质属于经济补偿行为，而非惩罚。建设工程施工中的索赔是发、承包双方行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，发包人也可向承包人索赔。新规范术语2.0.10关于索赔的定义：在合同履行过程中，对于非己方的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失，向对方提出补偿的要求。ClaimsCounter-Claims1 索赔的含义及其性质工程索赔241、操作四四 房地产智库2 索赔的原因客观原因客观原因1、工程自身的特点1、工程自身的特点2、外部环境的复杂及多变性2、外部环境的复杂及多变性3、工程合同的复杂性3、工程合同的复杂性主观原因主观原因1、当事人违约1、当事人违约2、监理人指令2、监理人指令3、合同缺陷3、合同缺陷(1)工期延误引起的索赔；(2)加速施工引起的索赔；(3)不利的自然条件引起的索赔；(4)工程范围变更引起的索赔；(5)增加(或减少)工程量引起的索赔；(6)工程变更引起的索赔；(7)资料文件错误引起的索赔；(8)暂停施工引起的索赔；(9)终止合同引起的索赔；(10)设计图纸拖交引起的索赔(11)拖延付款引起的索赔(12)物242、价上涨引起的索赔(13)业主风险引起的索赔(14)特殊风险引起的索赔(15)不可抗力引起的索赔(16)业主违约引起的索赔(17)法律法规变更引起的索赔(18)对合同文件的不同理解引起的索赔 房地产智库3 索赔的分类按索赔事件的性质分工期延误索赔工程变更索赔合同终止的索赔工程加速的索赔不可预见因素的索赔其他索赔按延误是否处于关键路线分按延误发生时间按延误索赔结果可原谅的延误不可原谅的延误关键性延误非关键性延误共同延误单一性延误同时性延误交错性延误不可补偿延误可补偿延误按合同依据分合同之内索赔合同之外索赔特殊的经济补偿索赔按索赔的处理方式分单项索赔综合索赔按施工合同中涉及的有关当事人分发包人与承包243、人之间的索赔承包商与供货商之间的索赔承包人和发包人向保险公司的索赔发包人与监理单位的索赔按索赔的目的分工期索赔费用索赔工程索赔 房地产智库GB GB GB 50500-2008GB 50500-2008中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准种类/事件比例分布设计错误设计错误是引起索赔的主要因素或种类，其出现次数占增量索赔的46%，获得的赔偿费占赔偿总额的40%工程变更是引起索赔的重要因素或类别，变更的索赔次数在增量索赔中占26%，获得的赔偿费占赔偿总额的28%。现场条件变化是指现场施工条件与合同规定不符，这些索赔次数占15%，获得的赔偿费占13244、%恶劣气候这类索赔基本上是要求延长工期，因而因恶劣气候所获准的延期占全部延期的60%其他包括终止合同和停工等一些不常发生的索赔，共占2%，获得的赔偿费占19%4 索赔的比例分布 房地产智库序号 索赔目的计算方法方法介绍分项计算法分项计算法是按每个索赔事件所引起损失的费用项目分别计算索赔值的方法，这种方法的计算原则是，以承包商为某项索赔工作所支付的实际开支为根据，向业主要求费用补偿。是工程索赔计算时最常用的一种方法。实际总费用法实际总费用法是当发生多次索赔事件后，重新计算该工程项目实际总费用，再从这个的实际总费用中减去投标报价时估算的总费用即可。1费用索赔修正总费用法修正总费用法是对总费用法的改245、进，即在总费用计算的原则上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。网络图分析利用进度计划网络图，分析其对关键路线的影响确定索赔工期。适用于多种索赔事件共同引起的工期索赔的计算。2工期索赔比例计算法仅适用于工程量增加时工期索赔的计算。5 索赔的目的及计算方法合同中有明确规定索赔费用的计算标准和计算方法的，应该按合同规定的计算方法计算索赔金额。 房地产智库费用组成费用组成主要内容主要内容1 1人工费人工费完成业主要求的合同之外的额外工作而发生人工完成业主要求的合同之外的额外工作而发生人工费；非承包商责任的工效降低所增加的人工费；非承包商责任的工效降低所增加的人工费；非承包商责任造成工期延误而增加的人工246、费费；非承包商责任造成工期延误而增加的人工费；超过法定时间加班劳动所发生的费用；政；超过法定时间加班劳动所发生的费用；政策性规定的人工工日单价的调整等策性规定的人工工日单价的调整等2 2材料费材料费索赔事项的材料实际用量超过计划用量而增加的索赔事项的材料实际用量超过计划用量而增加的材料费；材料价格超过约定风险幅度的上涨材料费；材料价格超过约定风险幅度的上涨费用；非承包商责任工程延期导致的材费用；非承包商责任工程延期导致的材料价格上涨和材料超期存储费用。料价格上涨和材料超期存储费用。材料费中应包括运输费、仓储费，以及合理的损耗费用。材料费中应包括运输费、仓储费，以及合理的损耗费用。3 3施工机械247、使用施工机械使用费费完成业主要求的合同外工作而发生的机械费；非完成业主要求的合同外工作而发生的机械费；非承包商原因造成的工效降低或工期延误而增承包商原因造成的工效降低或工期延误而增加的机械费；由于业主或工程师原因导致机械停加的机械费；由于业主或工程师原因导致机械停工的窝工费；政策性规定的机械费调增等。工的窝工费；政策性规定的机械费调增等。现场管理费现场管理费指承包商完成业主要求的合同外工作、索赔事件指承包商完成业主要求的合同外工作、索赔事件工作、非承包商原因造成的工期延长期间的工作、非承包商原因造成的工期延长期间的现场管理费，主要包括管理人现场管理费，主要包括管理人员工资、办公、通讯、交通费等248、。员工资、办公、通讯、交通费等。4 4管管理理费费总部管理费总部管理费 主要指非承包商原因造成的工主要指非承包商原因造成的工期延长期间所增加的企业管理费。期延长期间所增加的企业管理费。5 5利润利润对工程范围、工作内容变更及施工条件变化等引对工程范围、工作内容变更及施工条件变化等引起的索赔，承包商可按原报价单的利润百分起的索赔，承包商可按原报价单的利润百分率计算利润。率计算利润。6 6措施项目费措施项目费业主对工程施工的实际技术要求高于招标文件中的技术要求时，可进行索赔。业主对工程施工的实际技术要求高于招标文件中的技术要求时，可进行索赔。分包费用分包费用 业主原因影响总包进而影响到分包商时的索249、赔，业主原因影响总包进而影响到分包商时的索赔，一般包括人工费、材料费、机械费的索赔。一般包括人工费、材料费、机械费的索赔。7 7其其他他利息利息指业主延期付款利息、索赔款的利息、错误扣款指业主延期付款利息、索赔款的利息、错误扣款的利息、由于工程变更和工程延期增加投资的利息、由于工程变更和工程延期增加投资的利息等。的利息等。8 8不允许索赔的费用：承包商对索赔事项的发生原因负有责任的有关费用;承包商对索赔事项未采取减轻措施不允许索赔的费用：承包商对索赔事项的发生原因负有责任的有关费用;承包商对索赔事项未采取减轻措施因而扩大的损失费用;承包商进行索赔工作的准备费用;因而扩大的损失费用;承包商进行索250、赔工作的准备费用;索赔款在索赔处理期间的利息;工程有关的保险费用.索赔款在索赔处理期间的利息;工程有关的保险费用.6 新规范下费用索赔的构成 房地产智库费用索赔类型费用索赔类型工程变更工程变更合同终止合同终止工期拖延工期拖延加速施工加速施工工程中断工程中断7 常见的费用索赔类型特殊服务特殊服务其他原因其他原因 房地产智库8 新清单规范对工程索赔程序的规定影响结束回应8.18.1承包承包商提商提出索出索赔的赔的程序程序 房地产智库8 新清单规范对工程索赔程序的规定8.28.2发包发包商受商受理索理索赔的赔的程序程序 房地产智库9 工期索赔分析处理与计算9.1 工程延误处理原则 房地产智库9.2工251、期索赔的分析与计算（1）网络图分析法：利用进度计划的网络图，分析其关键线路。如果延误的工作为关键工作，则总延误的时间为批准顺延的工期；如果延误的工作为非关键工作，当该工作由于延误超过时差限制而成为关键工作时，可以批准延误时间与时差的差值；若该工作延误后仍为非关键工作，则不存在工期索赔问题。（2）比例分析法：对于单个事件的工期索赔计算，可以采用更为简单的比例分析法，即以某个技术经济指标作为比较基础，计算出工期索赔值。按合同价所占比例计算按单项工程工期延误的平均值计算对于已知部分工程的延期的时间：对于已知额外增加工程量的价格：将各个单项工程延误的时间加总，计算平均值，并考虑一个修正值。比例分析法简252、单方便，但有时不尽符合实际情况，比例分析法不适用于变更施工顺序、加速施工、删减工程量等事件的索赔 房地产智库10.1 人工费索赔的分析与计算可索赔的人工费包括额外增加工作内容的人工费、超过法定工作时间的加班费、非承包商责任引起工程延误的停工损失费、非承包商责任的工作效率降低的损失费和法定人工增长费等，各项费用计算如下：（1）加班费=消耗的人工工日人工单价加班系数（2）额外工作所需人工费消耗的人工工日合同中的人工单价（计日单价或重新议定单价（3）劳动效率降低的费用索赔额(该项工作实际支出工时一该项工作计划工时)人工单价（4）停工（窝工）损失费=窝工人工工日窝工人工单价10.2 施工机械使用费可索253、赔的施工机械使用费包括由于完成额外工作增加的机械使用费、非施工单位责任的工效降低增加的机械使用费和由于建设单位或监理工程师原因导致机械停工的窝工费。可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费等几种形式。（1）停工或窝工的机械闲置费机械台班折旧费（机械的日租赁费）闲置天数（2）完成额外工作增加的机械使用费机械台班单价工作台班数（3）机械作业效率降低费机械作业发生的实际费用一投标报价的计划费用10 费用索赔分析与计算 房地产智库10 费用索赔分析与计算10.3 材料费可索赔的材料费通常包括增加额外工作、变更工作性质和施工方法增加额外使用量的材料费、客观原因引起的材料价格上涨的费用和非承包商责任造成工254、程延误导致材料价格上涨和超期储存的费用。材料费中应包括运输费、仓储费及合理的损耗费。如果由于承包商管理不善，造成材料损坏失效，不能列入索赔的范围。（1）额外材料使用费(实际用料量一计划用料量)材料预算单价（2）材料价格上涨费用(现行价格一基本价格)材料使用量（3）增加的材料运输、采购、保管费用实际费用-报价费用10.4 保函手续费10.4 保函手续费工程延期时，保函手续费相应增加，反之，取消部分工程且发包人与承包人达成提前竣工协议时，承包人的保函金额相应折减，则计入合同价内的保函手续费也应扣减。 房地产智库10 费用索赔分析与计算10.5 利息利息在索赔款额的计算中，经常包括利息。这些利息的具255、体利率应是多少，在实践中可采用不同的标准，主要有以下几种：（1）按当时的银行贷款利率；（2）按当时的银行透支利率；（3）按合同双方协议的利率。具体计算：可索赔的利息贷款额度选用的利息率10.7 分包费用10.7 分包费用分包费用索赔指的是分包商的索赔费，一般包括人、材、机费用的索赔。分包商的索赔应如数列入总承包商的索赔款总额之内。10.6 10.6 保险费保险费的索赔与保函手续费的索赔类似 房地产智库10.8 企业管理费10.8 企业管理费企业管理费属于工程成本的组成部分，是指为整个企业的经营活动提供支持和服务所发生的管理费，包括施工现场管理费和总部管理费。（1）按照合同规定或协商的施工现场管256、理费率和总部管理费率计算施工现场管理费=直接费索赔额施工现场管理费率总部管理费(直接费索赔额+施工现场管理费索赔额)总部管理费率承包商的管理费施工现场管理费+总部管理费（2）以工程延期的总天数为基础，计算企业管理费施工现场管理费=工程延期的天数该工程的每日现场管理费其中，该工程的每日现场管理费=该工程的现场管理费/合同工期（天）总部管理费工程延期的天数该工程的每日总部管理费其中，该工程的每日总部管理费=该工程向总部上缴的管理费/合同工期（天）承包商的管理费施工现场管理费+总部管理费10.9 利润10.9 利润一般来说，由于工程范围的变更和施工条件变化引起的索赔，承包商是可以列入利润的。但对于工257、程延误的索赔，由于利润通常包括在每项实施的工程内容的价格之内而延误工期并未影响削减某些项目的实施，而导致利润减少。所以，一般造价工程师很难同意在延误的费用索赔中加进利润损失。索赔利润的款额计算通常是与原报价单中的利润百分率保持一致，即在直接工程费的基础上，增加原报价单中的利润率，作为该项索赔款的利润。 房地产智库索赔与现场签证计价汇总表索赔与现场签证计价汇总表序号索赔及签证名称单位数量 单价（元）序号索赔及签证名称单位数量 单价（元）合价合价（元）（元）索赔及签证依据索赔及签证依据1 12 23 34 45 56 67本页小计7本页小计合计合计工程名称工程名称标段标段第页共页第页共页注：签证及258、索赔依据是指经双方认可的签证单和索赔依据的编号。11.新规范中规定的索赔与签证样表 房地产智库费用索赔申请费用索赔申请(核准核准)表表工程名称工程名称标段标段第页共页第页共页注：1 在选择栏中的注：1 在选择栏中的“”内作标识内作标识“”。2 本表一式四份，由承包人填报，发包人、监理人、造价咨询人、承包人各存一份2 本表一式四份，由承包人填报，发包人、监理人、造价咨询人、承包人各存一份致：致：（发包人全称）（发包人全称）根据施工合同条款根据施工合同条款条的约定，由于条的约定，由于原因，我方要求索赔金额原因，我方要求索赔金额（大写）（大写）（小写（小写），请予核准。），请予核准。附：1、费用索赔259、的详细理由和依据：附：1、费用索赔的详细理由和依据：2、索赔金额的计算：2、索赔金额的计算：3、证明材料：3、证明材料：承包人（章）承包人（章）承包人代表承包人代表.日期日期.复核意见：复核意见：根据施工合同条款根据施工合同条款条的约定，你条的约定，你方提出的费用索赔申请经复核：方提出的费用索赔申请经复核：不同意此项索赔，具体意见见附件。不同意此项索赔，具体意见见附件。同意此项索赔，索赔金额的计算，由造价工程师复同意此项索赔，索赔金额的计算，由造价工程师复核。核。监理工程师.监理工程师.日期.日期.复核意见：复核意见：根据施工合同条款根据施工合同条款条的约定，你条的约定，你方提出的费用索赔申请260、经复核，索赔金额为（方提出的费用索赔申请经复核，索赔金额为（大写）大写）（小写（小写）。）。造价工程师造价工程师.日期.日期.审核意见：审核意见：不同意此项索赔不同意此项索赔同意此项索赔，与本期进度款同期支付。同意此项索赔，与本期进度款同期支付。发包人（章）发包人（章）发包人代表发包人代表日期日期 房地产智库1212承包商索赔在各阶段的配合招投标及合同签订阶段合同实施阶段索赔处理阶段（1）承包商在投标过程中,要反复深入研究招标文件,仔细勘察施工现场,要尽可能挖掘招标文件中的缺陷,探索可能索赔的机会。（2）在编制工程量报价表时,，利用不平衡报价等策略。在进行单价分析时,对材料单价适当报低价，这样261、对补材料价差非常有利。（3）在合同签订阶段.还要重视对合同的审查和分析.以预测和发现潜在的索赔机会，在其中应对合同变更、价格补偿、工期索赔的条件可能性、程序等条款予以特别注意和研究。（1）承包商要提高合同管理水平，使自己不违约，针对业主的索赔积极提出反索赔。（2）及时确认口头变更指令（3）注意并重视索赔资料的搜集与准备。（4）注重索赔程序，编制好索赔报告，及时索赔。一般合同都规定,索赔事件发生后的一定时间内，承包商必须送出“索赔通知书”,过期无效。（5）力争单项索赔,避免一揽子索赔。（6）与监理工程师建立良好关系，为索赔做准备。（1）索赔处理时作适当必要的让步。承包商应着眼于重大的、索赔额高的262、事件，主动放弃部分小的索赔要求，不要斤斤计较。（2）利用与监理工程师的良好关系促进索赔的顺利解决。（3）力争友好协商解决索赔争端。 房地产智库13.承包商在各个阶段的索赔策略(1)招投标阶段：仔细研读地质资料，在进行现场勘察后，找出地质资料的不完整性，结合设计图纸，找出设计图纸上的一些保守设计或不够全面的设计，推测以后因地质情况变化而发生的变更，并结合地质资料，重新核实甲方提供的土石方量，因变更或地质资料不准确而使工程量有所增减的项目应做记录，为报价策略的使用及索赔打基础。对招标文件中条款逐一推敲，找出其中的风险因素和不明确因素，挖掘其中对以后签订合同和工程实施工程有利的因素，并在投标中加以利263、用，同时制定一些措施防止某些条款可能出现的风险，加以规避或转嫁，并记录下有利和不利的因素及采取的措施，以便以后再实施过程中逐一采用。承包人可针对清单中的漏项、工程量误差、特征描述有误、设计失误或招标文件中的漏洞、施工图矛盾等加以利用，采取不平衡报价，在施工过程中利用这些漏洞进行索赔，提高获利机会。(2)合同签订阶段：将投标阶段记录下的有利和不利的因素及所采用的措施在合同中加以利用和规避。重视对合同的审查和分析，以预测和发现潜在的索赔机会，在其中应对合同变更、价格补偿、工期索赔的条件可能性、程序等条款方面予以特别注意和研究。(3)施工阶段：施工单位要提高自身合同管理水平，首先使自己不违约；针对业264、主的索赔积极提出反索赔；及时确认口头变更指令，注意并重视索赔资料的搜集与准备；注重索赔程序，编制好索赔报告，及时索赔，注意索赔有效期限，否则过期无效；力争单项索赔，避免一揽子索赔；与监理工程师建立良好关系，为索赔做准备。(4)竣工结算阶段：竣工后项目造价员要及时收集、整理与工程相关的变更、签证等资料，核对每份资料的有效性。在竣工后整理，编制成册，以免由于证据不足或不够有效导致索赔失败。注意竣工结算书编制的实效性，建设单位没有及时审核结算时，可按照合同及相关法律法规规定提出索赔。结算审核完毕后，工程款的支付情况也要纳入索赔管理的工作中，确保工程价款及时得到支付。 房地产智库工程索赔事件的预防11265、.注重合同文件的严密性，防止合同中某些内容的错误或互相矛盾；2.严格控制工程范围的变化，及时处理工程变更，按时交付施工场地，不干扰施工进度计划的实施；3.及时支付各种款项，不拖欠工程款；4.明确风险范围，确定工程造价要素价格调整方法和条件；5.加强索赔的前瞻性有效。工程索赔事件的处理21.有无合同依据，索赔理由是否充分；2.注意索赔时限规定；3.索赔证据的真实性，合理性；4.分清责任主体，特别是对相互影响产生的事件分析；5.严格费用审核，正确区分不同事件的费用构成。14.业主造价工程师处理索赔时的工作任务14.业主造价工程师处理索赔时的工作任务 房地产智库15.业主应对承包商工程索赔的策略15266、.业主应对承包商工程索赔的策略3 3业主在订立合同阶段应明确承包商提出索赔的具体时间和程序，业主可以适当压缩承包商提出索赔的时间，并适当增加承包商提出索赔的程序；业主应在合同中增加一些免责条款，以此降低自身的风险，但应注意，业主应在合同中增加一些免责条款，以此降低自身的风险，但应注意，业主需提请对方注意或对该条款进行说明，但免除业主责任，加重对方责业主需提请对方注意或对该条款进行说明，但免除业主责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；任、排除对方主要权利的条款无效；业主应仔细审查承包商提交的索赔报告，审查索赔证据的真实性、准确业主应仔细审查承包商提交的索赔报告，审查索赔证据的真实性、准267、确性、时效性、证据之间是否互相矛盾，只有承包商合理证明因业主原因导致性、时效性、证据之间是否互相矛盾，只有承包商合理证明因业主原因导致的损失才能给予索赔；的损失才能给予索赔； 房地产智库15.业主应对承包商工程索赔的策略15.业主应对承包商工程索赔的策略4 4业主应及时处理索赔，尽量避免与承包商进行总索赔，因为总索赔可能会增加由于施工过程中单项索赔未及时解决增加的额外损失，并且总索赔耗时长，增加业主损失；5 5对于承包商原因造成的损失，业主应使用业主权利，及时主动地向承包商索赔，保证工程符合质量、按时完工；6 6业主、工程师、承包商之间应建立良好合作关系，加强沟通，不进行恶意阻碍另一方工作，不268、恶意索赔和恶意拖延索赔处理，为以后合作打好基础。 房地产智库16 索赔管理的主要内容反索赔一般有三种含义：其一，采取措施防止对方提出索赔；其二，反驳对方的索赔要求；其三，分析对方在合同实施过程中的失误和违约行为，以此为据反向对方提出反索赔。 房地产智库总结：业主投资控制（承包商盈利）四大工具应用示意图合同签定施工准备施工期变更、签证、索赔及价款调整完工结算价最终结算价维修期合同价合同价合同价合同价合同价索索赔赔投资失控额（盈利）“不平衡报价”变变更更签证签证价款调整价款调整 房地产智库讲座总目录讲座总目录第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作第四部分 工程造价全过程精细化管理四269、大核心控制工具操作第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第三部分 新形势下业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔精细化管理的工程造价控制解决方案第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作 房地产智库第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案业主方的索赔管理任务二二业主方的反270、索赔三三业主向承包商索赔一一 房地产智库一、业主方的索赔管理任务业主方业主方索赔系索赔系统分析统分析业主主动向承包商提出索赔。即业主主动向承包商提出索赔。即对承包商在履约中的其他缺陷责对承包商在履约中的其他缺陷责任，如某部分工程质量达不到施任，如某部分工程质量达不到施工技术规程的要求，或拖期建工技术规程的要求，或拖期建成，独立地提出损失补偿要求。成，独立地提出损失补偿要求。业主方索业主方索赔赔反驳承包商的索赔。即对承包商提反驳承包商的索赔。即对承包商提出的索赔要求进行分析、评审和反出的索赔要求进行分析、评审和反驳，否定其不合理的要求，接受其驳，否定其不合理的要求，接受其合理的要求。合理的要求。271、防止承包商提出索赔；防止承包商提出索赔；业主方反索业主方反索赔赔 房地产智库第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案业主方的索赔管理任务二二业主方的反索赔三三业主向承包商索赔一一 房地产智库二、业主向承包商索赔根据99版FIDIC施工合同条件，业主可以向承包商提出索根据99版FIDIC施工合同条件，业主可以向承包商提出索赔的内容包括：赔的内容包括：1.拖延工程索赔1.拖延工程索赔2.工程质量缺陷索赔2.工程质量缺陷索赔3.经济担保的索赔（预付款担保反索赔和履约担保反索赔）3.经济担保的索赔（预付款担保反索赔和履约担保反索赔）4.其它原因4272、.其它原因 房地产智库第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案第五部分 基于业主索赔管理的工程造价控制解决方案业主方的索赔管理任务二二业主方的反索赔三三业主向承包商索赔一一 房地产智库1.1.防止承包商提出索赔的对策防止承包商提出索赔的对策（1）签订全面、细致、准确的施工合同（1）签订全面、细致、准确的施工合同（2）自己严格履行合同中规定的各项义务，防止自己违约；（2）自己严格履行合同中规定的各项义务，防止自己违约；（3）取得合同中规定的各种法律上的许可，及时按合同要求向承包商提供（3）取得合同中规定的各种法律上的许可，及时按合同要求向承包商提供现场进入和占用权现场进入和占用权（4）严273、格控制工程变更（4）严格控制工程变更（5）按时支付工程款（5）按时支付工程款（6）不要干扰承包商的施工进度（6）不要干扰承包商的施工进度（7）如果在工程实施过程中发生了干扰事件，则应立即着手研究和分析合（7）如果在工程实施过程中发生了干扰事件，则应立即着手研究和分析合同依据，收集证据，为提出索赔或反击对主的索赔做好两手准备；同依据，收集证据，为提出索赔或反击对主的索赔做好两手准备；（8）体现积极防御策略的常用手段是先发制人，首先向承包商提出索赔。（8）体现积极防御策略的常用手段是先发制人，首先向承包商提出索赔。（9）加强协调与沟通，尽量避免索赔事件的发生（9）加强协调与沟通，尽量避免索赔事件的274、发生三.三.业主方的反索赔 房地产智库2.2.反驳承包商的索赔的对策反驳承包商的索赔的对策索赔要求或报告的时限性索赔事件的真实性干扰事件原因、责任分析索赔理由分析索赔证据分析索赔值审核?对工期索赔值的审核干扰事件是否发生在关键线路上；是否有重复计算；共同或交叉延期?对费用索赔值的审核检查取费项目的合理性，计算方法、费用分摊方法的合理性、取费费率是否正确、计算是否准确、有无重复取费等。反驳承包商索赔的步骤如下：反驳承包商索赔的步骤如下：依据反索赔策略与计划依据反索赔策略与计划依据反索赔策略与计划依据反索赔策略与计划合同总体分析合同总体分析合同总体分析合同总体分析事态调查事态调查事态调查事态调查合275、同状态分析合同状态分析合同状态分析合同状态分析分析评价索赔报告分析评价索赔报告分析评价索赔报告分析评价索赔报告递交反索赔报告递交反索赔报告递交反索赔报告递交反索赔报告争端解决争端解决争端解决争端解决 房地产智库合同状态分析合同状态分析所谓合同状态，是指从合同签订开始到合同结束为止的整个合同实施过程中任一时刻所对应的全部合同目标(如成本、工期、资源等)与合同基础条件(如适用法律、气候条件、实施方案、合同条件、经济社会环境等)各方面所包含的全部要素的总和。合同状态分析就是对合同所处状态的分析与评价，以便做出对索赔事件的评估与处理。合同状态分析即可以用来作为业主反索赔的工具,承包商也可以将其作为索赔276、事件识别的工具.合同状态分析的基础为：招标文件和各种报价文件，包括合同条件、合同规定的工程范围、工程量表、施工图纸、工程说明、规范、双方认可的施工方案和施工进度计划、合同报价的价格水平等。合同状态主要有合同原始状态、合同现合同状态主要有合同原始状态、合同现实状态和合同假想状态三种：实状态和合同假想状态三种：合同合同原始状态原始状态是合同签订时各方面要素的总和.是合同签订时各方面要素的总和.合同合同现实状态现实状态是指合同实施过程中某一时刻或时段，是指合同实施过程中某一时刻或时段，各方面要素的总和，即该时刻或时段各方面要素的总和，即该时刻或时段的实际合同状态.的实际合同状态.合同合同假想状态假想277、状态是指在索赔处理过程中，有时为了分析的需要，在合同原始状态的基础是指在索赔处理过程中，有时为了分析的需要，在合同原始状态的基础上人为地加上外界干扰事件的上人为地加上外界干扰事件的影响，经合理推测所得到的影响，经合理推测所得到的种假想合同状态。种假想合同状态。合同状态主要有合同状态主要有合同原始状态、合同现实状态和合同假想状态合同原始状态、合同现实状态和合同假想状态三三种：种： 房地产智库合同状态分析合同状态分析比较上述三种状态可以得到比较上述三种状态可以得到：11现实状态现实状态和和原始状态原始状态之差即为工期的实际延长和成本的实际增加量，包括之差即为工期的实际延长和成本的实际增加量，包括所278、有因素的影响，如业主责任的、承包商责任的、其它外界干扰的。所有因素的影响，如业主责任的、承包商责任的、其它外界干扰的。22假想状态假想状态和和原始状态原始状态结果之差即为按合同规定承包商真正有理由提出工期结果之差即为按合同规定承包商真正有理由提出工期和费用索赔的部分。它直接可以作为工期和费用的索赔值。和费用索赔的部分。它直接可以作为工期和费用的索赔值。33现实状态现实状态和和假想状态假想状态结果之差为承包商自身责任造成的损失和合同规定的结果之差为承包商自身责任造成的损失和合同规定的承包商应承担的风险。它应由承包商自己承包商应承担的风险。它应由承包商自己承担，得不到补偿。这里还包括承包承担，得不279、到补偿。这里还包括承包商投标报价失误造成的经济损失。商投标报价失误造成的经济损失。合同原合同原始状态始状态合同现合同现实状态实状态合同假合同假想状态想状态承包商承包商可以索可以索赔赔承包商承包商不可以不可以索赔索赔 房地产智库案例 三种状态分析进行索赔和反索赔案例 三种状态分析进行索赔和反索赔某大型路桥工程，采用FIDIC合同条件，某大型路桥工程，采用FIDIC合同条件，中标合同价7825万美元，工期24个月，按中标合同价7825万美元，工期24个月，按照合同工期拖延罚款95000美元/天。照合同工期拖延罚款95000美元/天。事件背景事件背景在桥墩开挖中，地质条件异常，淤泥深度在桥墩开挖中，280、地质条件异常，淤泥深度比招标文件所述深得多，基岩高程低于设比招标文件所述深得多，基岩高程低于设计图纸3.5米，图纸多次修改。工程结束计图纸3.5米，图纸多次修改。工程结束时，承包人提出6.5个月工期和3645万美时，承包人提出6.5个月工期和3645万美元费用索赔。元费用索赔。索赔事项索赔事项 房地产智库业主对三种状态进行分析业主对三种状态进行分析业主全面分析承包商报价，经详细核算后，预算总价应为8,350万美元。工期24个月。则承包商将报价降低了525万美元（即8,350万7,825万）。这为承包商在投标时认可的损失，应当由承包商自己承担。由于复杂的地质条件、修改设计、迟交图纸等原因（这里不281、计承包商责任和承包商风险的事件），造成承包商费用增加，经核算可能状态总成本应为9,874万美元，工期约为28个月，则承包商有权提出的索赔仅为2049万美（9,874万7825万）和4个月工期索赔。由于承包商在投标时已认可了525万美元损失，则仅能赔偿1524万美元（即2,049万525万）。承包商提出的索赔是在实际总成本和总工期（即实际状态）分析基础之上的，实际总成本为11470万（即7,825万3,645万）美元，实际工期为30.5个月。原始状态分析原始状态分析可能状态分析可能状态分析实际状态分析实际状态分析 房地产智库合同原始状态合同原始状态预算总价预算总价8,350万，万，工期工期24个282、月个月承包商报价承包商报价7,825万万承包商认可承包商认可525万万损失损失（8,350万万7,825万）万）合同现实状态合同现实状态实际总成本实际总成本11470万万（7,825万万3,645万）万）实际总工期实际总工期30.5个月个月合同假想状态合同假想状态可能状态总成本可能状态总成本9,874万万工期工期 28个月个月9,874万万-8350万万=1524万万28-24=4个月个月11,470万万9,874万万=1,596万万30.5-28=2.5个月个月业主原因造成业主原因造成承包商索赔承包商索赔承包商原因造成承包商原因造成可能的业主索赔可能的业主索赔 房地产智库业主反索赔业主反索赔283、实际状态与可能状态成本之差1,596万美元（即11,470万9,874实际状态与可能状态成本之差1,596万美元（即11,470万9,874万）为承包商自己管理失误造成的损失，或提高索赔值造成的，由承万）为承包商自己管理失误造成的损失，或提高索赔值造成的，由承包商自己负责。包商自己负责。由于承包商原因造成工期拖延2.5个月，对此业主要求承包商支付由于承包商原因造成工期拖延2.5个月，对此业主要求承包商支付误期违约金：误期违约金：误期赔偿金95,000美元/天76天7,220,000美元误期赔偿金95,000美元/天76天7,220,000美元索赔结果索赔结果业主向承包人支付：业主向承包人支付：284、1524万万722万万802万美元万美元 房地产智库案例2 对承包商索赔权进行反驳的成功案例案例2 对承包商索赔权进行反驳的成功案例索赔事件情况：在路堤下顶进保护管时，道路出现崩塌。很快查明旧的砖污水道就在离保护管很近的地方，砖污水道已经发生了断裂，保护管内污水泛滥。承包商与工程师商量后修复了旧污水线，继续进行了顶管施工.这些工作，承包商都做了，但工程师并未发出任何书面事件背景事件背景的变更令、指示成进行书面确认。承包商代表也没有书面向工程师做出接到口头指示的确认，也没有表明他是否就此事要求索赔。 房地产智库承包商向业主索赔承包商向业主索赔工程师对索赔进行反驳工程师对索赔进行反驳接受了工程师的285、指示，接受了工程师的指示，并按其要求完成了工作并按其要求完成了工作工程师当时的口头所述仅仅是双方一致意见的总结，而不是“指示”。而且如果承包商认为是“指示”，当时就应该说明，他认为根据合同条件的哪一款，这种一致意见已构成某种指示，然后以书面形式要求工程师确认。而承包商没有这样做，因此，此条理由不成立。旧的污水道损坏的原因是旧的污水道损坏的原因是新旧线之间距离太近，因新旧线之间距离太近，因而是设计问题而是设计问题承包商认为设计错误造成了旧污水道损坏的理由是不能接受的。因为旧的污水道修复开挖时，很清楚看到新管线在旧管线以下2m处，没有可能碰上，因而损坏是由于施工不小心以及支撑不够引起的。因此，它是286、由承包商原因造成的，此条理由不成立。在投标时，承包商已经切合实际地了解了现场情况，并使自己满意。但图纸上没有提供旧的砖污水道的确切位置，而投标前的短暂时间内,承包商不可能获得更多的情况。此工程投标时，所有投标人均被告知，旧的砖污水道此工程投标时，所有投标人均被告知，旧的砖污水道的确切位置是不清楚的，承包商在投标时有充分机会的确切位置是不清楚的，承包商在投标时有充分机会考虑这是不是可以接受的风险。因此，承包商应对其考虑这是不是可以接受的风险。因此，承包商应对其投标的完备性负责。由于这是承包商自己对风险考虑投标的完备性负责。由于这是承包商自己对风险考虑不周，因此，此条理由不能成立。不周，因此，此条287、理由不能成立。 房地产智库主讲：马 楠电话：010-61591210主讲：马 楠电话：010-61591210个人联系邮箱：个人联系邮箱：学习辅导邮箱：学习辅导邮箱：结结结结 束束束束 语语语语新形势下的中国工程造价业孕育着大改革和大发新形势下的中国工程造价业孕育着大改革和大发展，呈现出前所未有的繁荣和生机，这些无疑为我们造展，呈现出前所未有的繁荣和生机，这些无疑为我们造价工程师创造了巨大的机遇，同时也为我们带来挑战，价工程师创造了巨大的机遇，同时也为我们带来挑战，我们造价管理人员只有不断地学习，才能在今后的从业我们造价管理人员只有不断地学习，才能在今后的从业活动中，运筹帷幄，游刃有余。今天的讲座仅仅是抛砖活动中，运筹帷幄，游刃有余。今天的讲座仅仅是抛砖引玉，相信在座的广大朋友在今后的执业中用自己的智引玉，相信在座的广大朋友在今后的执业中用自己的智慧赢得更大的胜利！衷心希望各位同仁在这个伟大的变慧赢得更大的胜利！衷心希望各位同仁在这个伟大的变革时代，实现远大理想，成就美好人生！革时代，实现远大理想，成就美好人生！ 房地产智库谢谢大家谢谢大家！