1、1灵灵山山圣圣境境文文旅旅地地产产项项目目投投资资可可行行性性方方案案打造北中国民俗文旅综合体示范工程打造北中国民俗文旅综合体示范工程正当其时正当其时正顺其势正顺其势国务院一号函确定山东省为新旧山东省为新旧动能转换试验区动能转换试验区正利其事正利其事国家十三五，十九大提出“大文化、大健康将成为经济发展大文化、大健康将成为经济发展新引擎新引擎”青岛市入选国家国家中心城市中心城市即墨市撤市划撤市划区，打造青岛北现区，打造青岛北现代化新城代化新城灵山镇打造灵山祈福民俗养老休灵山祈福民俗养老休闲板块闲板块2目录1了解即墨、灵山的发展，梳理项目基地价值，明确项目发展定位【项目背景研究&项目定位】满足项目2、指标&客户需求之下适合本案发展的产品建议【项目规划&产品建议】3项目开发策略以及经济测算、投资风险评估等【项目开发&投资利润评估】321项目背景研究项目背景研究了解即墨、灵山的发展，梳理项目基地价值，明确项目发展定位城市认知区域认知项目认知41项目背景研究项目背景研究即墨城市认知和未来发展即墨城市认知和未来发展5“上合峰上合峰会会”&“世界级旅游峰会世界级旅游峰会”将大大将大大提升青岛城市能级地位提升青岛城市能级地位，加强青岛及周边城加强青岛及周边城市群市群快速发快速发展展p12月9日，外交部长王毅透露，2018年上合组织峰会将在青岛举办p加强各成员国间睦邻互信与友好合作关系；维护和保障地区的3、和平、安全与稳定，会议级别极高会议级别极高p青岛为国家“一带一路一带一路”战略重要城市，城市地位及能量得到极大的肯定战略重要城市，城市地位及能量得到极大的肯定2018上合峰会在青举办，会议级别极高，城市地位得到高度肯定上合峰会在青举办，会议级别极高，城市地位得到高度肯定青岛地位青岛地位2018世界级旅游峰会将在世界级旅游峰会将在青举青举办，青岛成功接棒洛杉矶办，青岛成功接棒洛杉矶p青岛市成功申办2018世界旅游城市联合会香山旅游峰会，全球瞩目全球瞩目p共同面对国际经济发展中出现的新变量、新格局、新业态、新技术以及新变量、新格局、新业态、新技术以及新问题、新挑新问题、新挑战战p2018年，青岛将4、按照世界联合会的要求，为各国参会嘉宾提供一流的住住宿、餐饮、会议、交通、通信、安全等各项服务保宿、餐饮、会议、交通、通信、安全等各项服务保障障，也也意味着青岛将意味着青岛将承担更多的国际综合责任承担更多的国际综合责任6一带一路的图，按红色区域撑满，点出青岛、烟台和潍坊。一带一路的图，按红色区域撑满，点出青岛、烟台和潍坊。丝绸之路经济带丝绸之路经济带21世纪海上丝绸之路世纪海上丝绸之路西安西安哈萨克斯坦哈萨克斯坦乌兹别克斯坦乌兹别克斯坦伊朗伊朗土耳其土耳其俄罗斯俄罗斯德国德国荷兰荷兰意大利意大利希腊希腊肯尼亚肯尼亚斯里兰卡斯里兰卡印度尼西亚印度尼西亚印度印度乌鲁木齐乌鲁木齐青岛青岛烟台烟台潍坊潍5、坊青岛青岛市对接国家市对接国家“一带一路一带一路”战略，入选国家中心城市，战略，入选国家中心城市，城市功能不断延展城市功能不断延展青岛地位青岛地位7撤市划区，城市地位升级，撤市划区，城市地位升级，市区及外地投资关注度快速提升市区及外地投资关注度快速提升 2017年9月20日，国务院、省政府批复了青岛市区划调整的请示，同意撤国务院、省政府批复了青岛市区划调整的请示，同意撤销县级即销县级即墨市，墨市，设立青岛市即墨区设立青岛市即墨区，以原即墨市的行政区域为即墨区的行政区域，即墨区人民政府驻通济街道振华街140号。10月月30日正式成立即墨日正式成立即墨区区。限购尚无定论限购尚无定论划区后，即墨并未6、颁布限购政策。即墨发展更上一层楼即墨发展更上一层楼撤市设区后，即墨在土地、资源、人口等方面，将实现扩容，经济、社会、民生等方面都会得到利好与提升，城市地位进一步升级。支撑青岛发展重要一极支撑青岛发展重要一极青岛市第十二次党代会上，提出一全新的城市框架-三湾三城。按照目前布局来说，即墨鳌山湾已成为青岛“三湾三城”格局中的一个支点。即墨印象即墨印象8即墨印象即墨印象千年历史，融入青岛，胶东旅游，小商品城市，千年历史，融入青岛，胶东旅游，小商品城市，全国百强县全国百强县第七第七 历史历史渊源：渊源：春秋战国时期是齐国通商名衢，秦代置县，汉初成为胶东政治、经济、文化中心，隋朝建城于现址，已有1400多7、年建城史 地理位置：地理位置：中国山东半岛西南部，青岛市区东北部，毗邻青岛城阳区、平度市和胶州市 城市面积：城市面积：全区面积1780平方公里 行政划分：行政划分：辖区7个街道、7个镇、一个经济开发区（省级高新区）、一个度假区（田横岛）标签一：青岛后院标签一：青岛后院即墨区东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊区域，素有“青岛后院”之称；标签二：全国百强县标签二：全国百强县第七第七2017年中国县域经济百强中，山东省共21个县上榜。即墨居全国第7位、山东第2位，2017年GDP总量1311亿；标签三：小商品城市标签三：小商品城市即墨是山东地区乃至江北地区较大的小商品集散地，目前市区建有较多的小商品城，8、外地至即墨经商人数较多。9经济实力强劲，青岛排名第二，房地产市场处于高速发展阶段经济实力强劲，青岛排名第二，房地产市场处于高速发展阶段小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展即即 墨墨9.2%GDP增速增速房地产业房地产业发展状况发展状况GDP增幅和房地产业发展状况的关系 库兹涅茨2017年青岛各区市年青岛各区市GDP排名排名排名排名区市区市GDP总量总量（亿元）亿元）1西海岸新区32122即墨区即墨区13113胶州市11374城阳区10105市南区10956平度市8757市北区7578莱西市5969崂山区62310李沧区401城市经济城市经济10针织服装及电器机械为支柱产9、业，第三产业快速发展，针织服装及电器机械为支柱产业，第三产业快速发展，全面进入新旧动能转换期全面进入新旧动能转换期产业结构产业结构11即墨区政府即墨区政府黄酒厂亨达鞋业服装城海达服装小商品城东方橡胶机械即墨一豪机械铁路运输制造海世达电子科技红领集团正大食品雪达集团即发集团即墨汽车城12旅游业发展向好，大型文旅项目不断落地，旅游业发展向好，大型文旅项目不断落地，即即墨区旅墨区旅游地位持续提升游地位持续提升即墨古城滨海公园 海尔运动休闲小镇玫瑰小镇 港中旅帆船小镇未来国际缤纷小镇产业结构产业结构温泉小镇温泉小镇航空小镇航空小镇多肉小镇多肉小镇汽车产业新城汽车产业新城太阳能小镇太阳能小镇童装小镇童装10、小镇电商小镇电商小镇世界种都基地世界种都基地北斗项目北斗项目涌泰湿地小镇涌泰湿地小镇北汽新能源莱西基地北汽新能源莱西基地国家中医药健康旅游示范区国家中医药健康旅游示范区环湖创想新城环湖创想新城滨海公园滨海公园青岛鳌山湾未来城青岛鳌山湾未来城奥园体育小镇奥园体育小镇海尔运动休闲小镇海尔运动休闲小镇港中旅帆船小镇港中旅帆船小镇玫瑰小镇玫瑰小镇政府引领即墨特色小镇建设政府引领即墨特色小镇建设，助力旅游业新一轮转型升级助力旅游业新一轮转型升级同时产业落地将为即墨同时产业落地将为即墨导入产业人口近导入产业人口近50万人，未来市场潜在居住需求量大万人，未来市场潜在居住需求量大产业结构产业结构图上小镇位置仅11、示意13项目名称项目名称规模规模预计导入人预计导入人口口玫瑰小镇2000亩约1000人多肉小镇2000亩约1000人国家中医药健康旅游示范区4000亩约2000人汽车产业新城93平方公里约250000人环湖创想新城25平方公里约65000人航空小镇50平方公里约130000人涌泰湿地小镇17000亩约8500人北汽新能源基地8000亩约4000人太阳能小镇9平方公里约15000人电商小镇3.2平方公里约5000人世界种都基地480亩约1000人奥园体育小镇6000亩约3000人童装小镇3.2平方公里约5000人合计合计约约490500备注：导入人口根据类似项目预估，以实际为准备注：导入人口根据12、类似项目预估，以实际为准灵山镇灵山镇电子商务电子商务示范镇示范镇农机小镇农机小镇 即墨区户籍人口平稳增长，外来人口较多，截止2017年即墨城镇化为60.1%；规划2030年人口控制在220万以内，城镇化率达到75%以上，为房地产提供一定支撑。人口规模人口规模外向型城市外向型城市，人口净流入，人口净流入，随着高端项目不断进驻，高端人才持续涌入随着高端项目不断进驻，高端人才持续涌入14大文化、大健康将成为经济发展新引擎，大文化、大健康将成为经济发展新引擎，灵山打造文化休闲旅游行业符合国家发展大势灵山打造文化休闲旅游行业符合国家发展大势宏观政策宏观政策十三五十三五十九大十九大山东新旧能源转换方案山东13、新旧能源转换方案全面小康型旅游大国全面小康型旅游大国“弘扬传统文化、健康中国弘扬传统文化、健康中国”为国家战略为国家战略旅游业为经济转型升级重要推动力旅游业为经济转型升级重要推动力，生态文明建设重要引领产业，展示国家综合实力的重要载体，打赢脱贫攻坚战的重要生力军旅游产品及业态创新，扩大旅游新供给 产品创新：产品创新：精品景区，养生等休闲度假旅游，养生等休闲度假旅游，乡村旅游乡村旅游，红色旅游，滨水、低空旅游等 业态创新：业态创新：“旅游旅游+”战略战略以新一代信息技术、高新能源新材料、医养健康医养健康等产业为重点等产业为重点，发展新兴产业培育壮大新动能传承创新齐鲁文化，鼓励创建对外文化贸易基鼓14、励创建对外文化贸易基地和国家级文化产业示范园区地和国家级文化产业示范园区推动旅游业与农业、工业、教育、文化、体推动旅游业与农业、工业、教育、文化、体育、城乡建设以及上下游产业融合发展育、城乡建设以及上下游产业融合发展济青烟三核引领，到济青烟三核引领，到2022年年基本形成新动能主导经济发展的新格局基本形成新动能主导经济发展的新格局强调坚定道路自信、理论自信、制度自信、文化自信文化自信推动中华优秀传统文化创造性转化、创新性发展，优秀传统文化创造性转化、创新性发展，继承革命文化继承革命文化，发展社会主义先进文化健全现代文化产业体系和市场体系健全现代文化产业体系和市场体系，创新生产经营机制，完善文化15、经济政策，培育新型文化业态 151月18日青岛市人社局发布新规，高层次人才买房不限购1月14日省住建厅：青岛济南等热点城市，今年增加住宅及用地有效供给，继续执行限贷限购、限价限售等措施，确保房价环比不增长2月22日青岛加强房地产经纪监管 中介违规取消网签资格3月2日银监会：对带有泡沫和投机性房地产信贷加以限制3月15日青岛公积金政策调整，提高首套和二套房首付比例至30%和40%4月21日青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则和青岛市城乡规划管理技术规定发布试行，青岛配套标准出台5月15日青岛国土资源和房屋管理局发布关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知：执行“限价”。1月12日国土资16、源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示：地产库存严重 三四线城市或暂停供地2月23日青岛市工商局:今年要揪房地产和网购霸王条款3月15日青岛七区发布“限购”政策，非户籍限购1套，户籍人口提高首套和二套房首付比例至30%和40%，三套房暂停贷款3月30日调控加码，认房又认贷，二手房满两年方可入市6月1日起各大商业银行取消利率折扣，光大银行上调利率，仅个别银行9折利率6月30日逾期交房应补偿房双倍支付过渡补助6月21日青岛基准地价更新完毕 住宅用地价格均增10%5月19日住建部发布住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)：打击捂盘惜售和保障租房者权益2月13日中国证券投资基金业协会发布“备案管理规17、范第4号”文，严禁私募向16个城市楼市输血3月10日山东拟取消购房等落户限制4月起网下竞拍商品房销售价格方式出现，当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格；部分地块添加附加条件4月7日青岛限购细则解读：保障房不受交易年限限制青岛金融政策与行政手段强势干预双管齐下打击投资、抑过热；青岛金融政策与行政手段强势干预双管齐下打击投资、抑过热；即墨暂不限购存在机会即墨暂不限购存在机会7.19新政：查处违规销售、发布虚假房源、变相抬高房价、伪造证明四大违规行为2017青岛青岛政策政策关键词关键词首付提高首付提高/认房又认贷认房又认贷/市区限购市区限购/限价限价/限签限签/18、土地熔断土地熔断&限地价限地价&竞房价竞房价宏观政策宏观政策162016年4季度供应紧缺下，成交二次爆发2015年供过于求，价格趋稳年供过于求，价格趋稳2016年年3月以来即墨月以来即墨区成区成交旺盛，交旺盛，2017年供求比跌至年供求比跌至0.57，量价均达历史峰值，楼市步入上行通道量价均达历史峰值，楼市步入上行通道2016年年1季度起，新增不足，房价持续走高季度起，新增不足，房价持续走高2017年价格新高度年价格新高度2016.3政策叠加效应凸显，市场迅速升温2017年底，受项目网签影响，房价大幅上涨2017年下半年，受限价限签影响，网签滞后房地产房地产环境环境楼市进入上行通道，但受楼市进19、入上行通道，但受限价限签限价限签影响，目前房价企稳、网签滞后影响，目前房价企稳、网签滞后17西部饱和，中心维稳，东部快速发展，西部饱和，中心维稳，东部快速发展，北部蓄势待发，本案处于未来热点发展区域北部蓄势待发，本案处于未来热点发展区域房地产环境房地产环境饱和饱和维稳维稳未来热点未来热点快速发展快速发展快速发展快速发展未来热点未来热点即墨各区目前发展情况本案本案1819注：因产业项目落地密集，图上仅标注建面10万平以上项目奥园海泊澜奥园海泊澜湾湾港中旅海泉港中旅海泉湾湾鲁信合璧花鲁信合璧花园园碧碧桂园桂园地产项目地产项目重点项目名称重点项目名称总建面总建面青岛海洋科学与技术国家实验室项目20万20、平国家深海基地项目9万平山东大学青岛校区137万平海科创业中心项目10万平即发海洋生物蓝色硅谷研发中心8万平青岛十九中学11万平哈工大青岛科技园项目160万平三田盛世生物医药研发中心项目13万平青岛蓝色中心22万平伟东国际教育云产业园20万平青岛科技大学（中德）新能源与环保科技研究院12万平备注：导入人口根据类似项目预估，以实际为准备注：导入人口根据类似项目预估，以实际为准鳌山卫板块产业项目密集且逐步落地，鳌山卫板块产业项目密集且逐步落地，以教育及海洋科研用地为主，住宅可开发用地较少以教育及海洋科研用地为主，住宅可开发用地较少周边房地产环境周边房地产环境20周边房地产环境周边房地产环境环湖创想21、新环湖创想新城城智能装备制造产业园智能装备制造产业园智能装备制造产业园智能装备制造产业园区位：北安街道办事处龙门路以南、营流路以东占地面积：约190亩（原是一片闲置土地）产业内容：重点引进汽车零部件、智能装备、智能机器人等高新技术产业项目合作：即墨经济开发区管委会与北安街道办事处环湖创想新城环湖创想新城预计未来导入人口预计未来导入人口约约6.5万人万人区位：北安街道占地面积：水库周边20平方公里，核心区域10平方公里产业内容：规划设计、基础设施建设、公共设施建设、产业导入、运营维护合作：即墨区政府与中国葛洲坝集团有限公司、青岛城市建设投资集团有限责任公司北安板块产业人口聚集，居住开发用地北安板22、块产业人口聚集，居住开发用地少少北安工业园北安工业园204国道国道灵山镇灵山镇本案本案5分钟车程分钟车程10分钟车程分钟车程华山华山板块除少量产业项目外板块除少量产业项目外（航空（航空小镇、安全小镇、安全产业园等）产业园等），可供住宅开发土地稀缺可供住宅开发土地稀缺航空小镇航空小镇预计未来导入人口约预计未来导入人口约13万人万人区位：灵山镇（华山通航机场)占地面积：占地300亩，规划总面积50平方公里，启动区占地面积13平方公里定位：国家新兴通用航空产业制造基地开发企业：空客集团航空小镇航空小镇周边房地产环境周边房地产环境灵灵山山镇镇本案本案2110分钟车程分钟车程新新旧动能转换综合试验旧动能23、转换综合试验区区，加快产业升级转换，助力旅游业进入快速发展通道&撤市划区为即墨发展带来新新机遇机遇大量大量产业人口带来巨大潜在居住需求产业人口带来巨大潜在居住需求，助力区域房地产发展城市发展脉络逐渐清晰，北部为即墨未来发展北部为即墨未来发展主战场主战场周边板块土地多为产业用地，本本案属稀缺居住用地案属稀缺居住用地城市城市解读小结解读小结221项目背景研究项目背景研究灵山灵山认知和未来发展认知和未来发展23即墨灵山莫远求，灵山老母在心头.人人敬仰灵山塔，老母塔下善缘修.天下灵山天下灵山处处皆圣地处处皆圣地24即墨即墨.灵山灵山有着悠久的文化历史，原名“零山”，因状似灵芝，故又称“灵芝山”。传说二24、郎神杨戬从蓬莱担来二石，各劈一刀，劈成马鞍山（今马山，两山高低形似马鞍）和灵芝山（今灵山，偏成西高东低三山，如灵芝开瑞）。由于这里是灵山老母（天仙玉女青霄元君）的道场，祈福纳祥非常灵验，后人们亦改称灵山。2526灵山印象灵山印象灵灵山山n 地理位置：地理位置：青岛市中部，即墨区北部，因辖内灵山而得名，是即墨区北向对接的“门户”；n 行政划分：行政划分：现辖42个行政村，3.2万人口，耕地面积7.4万亩;n 旅游文化资源：灵芝山、灵山老母、旅游文化资源：灵芝山、灵山老母、老母庙、灵山庙会、老母庙、灵山庙会、灵山十景等灵山十景等灵芝山老母庙灵山庙会灵山老母灵山十景灵山处于青岛市中部，即墨北门户，灵25、山处于青岛市中部，即墨北门户，区位优越，文化资源丰富区位优越，文化资源丰富驯虎山驯虎山马山马山盟旺山盟旺山墨水河墨水河灵山灵山即墨古城即墨古城山山最最灵灵气气的望海仙山的望海仙山灵芝山灵芝山n 灵山坐落于即墨城北10公里处，灵山镇之南，威青高速、204国道相交西北处。灵山灵山海拔海拔154.6米，因状似灵芝，又名米，因状似灵芝，又名“灵芝山灵芝山”，素以灵山老母而闻名。山体由三，素以灵山老母而闻名。山体由三座山丘呈东西走向高低排列，是即墨城北的天然屏障座山丘呈东西走向高低排列，是即墨城北的天然屏障，西山最高，西山最高，不仅是景观视线廊道上的重要节点，而且在城市生态格局中起到关键作用。n 灵山不26、惟自然风光秀丽，且历史悠久，名胜古迹众多，庙宇建筑别具一格，且规模宏大壮观。更有许多灵山老母的故事传说穿插其间。是国家A级风景区，2001年被评为“即墨灵山森林公园”。灵山印象灵山印象27陆神陆神灵山灵山 青霄元君青霄元君妈祖妈祖海神海神 天后元君天后元君山神山神泰山泰山 碧霞元君碧霞元君n灵山老母（天仙玉女青霄元君）是民间信仰的女神，民间传说她与泰山老母（碧霞元与泰山老母（碧霞元君）、妈祖（天后元君）为三姐妹。君）、妈祖（天后元君）为三姐妹。全称为福慧圆满大慈大悲灵山老母，俗称灵山老母，灵山娘娘，灵山老母菩萨。民间传说灵山老母佛道双修，一般称其灵山老母菩萨。有传说白娘子白素贞是其门徒，其信仰27、远播中国、美国、东南亚等国家和地方。n灵山老母的传说源远流长，灵山老母灵应九灵应九州、照察人间善恶、崇德向善、德行天下，州、照察人间善恶、崇德向善、德行天下，一直庇佑着中原大地的百姓苍生。其民俗一直庇佑着中原大地的百姓苍生。其民俗文化信仰文化信仰已深深地烙印于人们的心中。“灵山前，大乱不乱、大减不减”等谚语流传至今。仙仙最最福福佑众生的仙佑众生的仙灵山老母灵山老母灵山印象灵山印象28n 灵山青霄元君祠，相传创建于周元王灵山青霄元君祠，相传创建于周元王5年，年，即公元前471年，比最早寺庙白马寺，还早593年。唐朝及明朝万历年间，经过了两次大的修复。后均毁于战火。上世纪90年代，重建成现在规模。28、n 灵山老母传说生成于古代，以口头流传和庙会活动形式在民间流传和延续至今。“灵山老母”救难消灾传说，为灵山涂上了浓重的神秘色彩，自自明末以来，已有五百余年的香火延续，灵山明末以来，已有五百余年的香火延续，灵山老母庙会闻名齐鲁老母庙会闻名齐鲁。庙庙最最古古老的老的庙庙老母庙老母庙灵山印象灵山印象29n 灵山作为重要的民俗活动汇聚地历史悠久，灵山老母闻名天下，每年农历四月十五举行盛大庙会，吸引四面八方众多百姓进香朝拜，据近几年统计，庙会期间游客数量多达20万，年游客量超过100万。然而，目前的灵山基础设施现状规模已不能满足发展的需求，改造提升景区基础设施与智慧管理迫在眉睫。会会最最旺旺盛盛的香会的29、香会灵山庙会灵山庙会灵山印象灵山印象30青霄遗壳：在西山之巅。酆都城：在西山半坡之阴，远视周石如墙，近视散乱无纪，西南门一石最高，俗称鬼王。聚宝盆：在山前。望海石：圣母殿之左，有石高不盈丈，晴日，登石可观大海。黑虎泉：位于西山西北麓，据传当年有虎引道而掘得此泉。仙人洞：在东山之西腰，高可坐，阔容三四人，当地人相传风雨不入其中。玉女盆：在西山西半峰，有石高及背，石面有水一泓，盈盈无源，旱涝不减不溢，长年不竭，相传可洗目疾。扁担眼：东山东麓，石崮上一窟仅容伸进一手，其水不减不溢，以毛巾拭之，须臾水满如初。传为二郎担山时，扁担一插所致。孙膑牛迹：西山之西，有牛迹宛然于石面上，相传为孙膑独角青牛所踏之30、处。铁耙齿：东山峰石面之上，有一石长出，形似耙齿。景景最美最美名名人遗迹人遗迹灵山十景灵山十景灵山印象灵山印象3132即墨秧歌即墨大鼓元宵节踩街九狮图螳螂拳各类民俗艺术品展示及饮食动态民俗文化灵山老母传说祈福纳祥消灾解厄教忠教孝等精神信仰精神民俗文化1949年5月3日人民解放军三路大军云集青即前线将国民党军队大部歼灭，灵山战役作为为解放青岛首场战役旗开得胜，意义重大灵山革命战役即墨柳腔茂腔即墨方言等语言民俗文化灵山老母庙灵山庙聚仙洞三清阁玉皇庙胡仙庙灵山十景等静态民俗文化宝宝最最宝宝贵贵的民俗瑰宝的民俗瑰宝灵山民俗灵山民俗灵山印象灵山印象胶东国际机场青岛港城阳流亭机场前港湾 济青济青高速高速至31、潍坊、淄博、济南青新高速青新高速威青高速威青高速龙青高速龙青高速至烟台、威海至东营至烟台济青高铁济青高铁潍莱高铁潍莱高铁青荣城际铁路青荣城际铁路至济南至荣成至潍坊S602G204S209S394S202S60330公里公里55公里公里50公里公里25公里公里灵山灵山港中旅度假区20公里公里国际机场、地铁国际机场、地铁、轻轨、铁路、高速公路等、轻轨、铁路、高速公路等将实现海陆空立体化交通，打造将实现海陆空立体化交通，打造辐射全国的枢纽之城辐射全国的枢纽之城交通网络交通网络3334政府重点规划本案周边，大力发展民俗宗教文化休闲旅游业政府重点规划本案周边，大力发展民俗宗教文化休闲旅游业城市规划城市规32、划灵山祈福民俗养灵山祈福民俗养老休闲板块老休闲板块国家中医药健康旅游示国家中医药健康旅游示范板块范板块综合配套服务板块综合配套服务板块小小镇镇旅旅游游发发展展轴轴空间布局：“一心”“一轴”“三板块”“一心”即综合服务中心，依托灵山镇区打造，集行政办公、文化娱乐、商业商贸于一体；“一轴”指小镇旅游发展轴，灵山镇将规划生态景观大道，有效融合灵山、产业集聚发展配套板块、示范基地各功能组团；“三板块”包括产业集聚发展配套板块、国家中医药健康旅游示范板块和灵山祈福民俗养老休闲板块灵山祈福民俗养老休闲板块。本案本案民俗文化旅游圣地旅游圣地打造文化休闲旅游综合体符合国家发展战略符合国家发展战略灵山文化灵山文33、化&产业升级双重驱动产业升级双重驱动灵山提升文旅地位35灵山灵山解读小结解读小结1项目背景研究项目背景研究基地解读基地解读3637区位区位优势优势本案本案本案本案n 区位：区位：本案处于青岛市中轴线上，属于即墨的北门户，与龙泉街道、北安街道，大信镇、段泊岚镇和省级高新区相连，处于即墨区的中心位置，是真正的几何核心位置，其区域价值无可复制。青岛市中部，即墨几青岛市中部，即墨几何何中中心，心，区域价值无可复制区域价值无可复制37大交通优势大交通优势处于处于山东半岛山东半岛交通交通1小时经济圈内，通达性极佳小时经济圈内，通达性极佳即墨市区即墨市区胶州、高密胶州、高密方方向向平度方向平度方向S209威34、青高速威青高速龙龙青青高高速速G20430分钟车程分钟车程15分钟车程分钟车程15分钟车程分钟车程25分钟车程分钟车程青岛方向青岛方向烟台、威海烟台、威海方方向向莱西、莱阳莱西、莱阳方方向向38本案本案30分钟车程分钟车程15分钟车程分钟车程港中旅港中旅度假区度假区潍坊方向潍坊方向1小时车程小时车程1小时车程小时车程小交通优势小交通优势灵山路扩宽至四车道灵山路扩宽至四车道（宽度（宽度25米），米），10分钟车程内到达汽车产业新城分钟车程内到达汽车产业新城及及华山等周边区域华山等周边区域灵山路灵山路华山片区华山片区汽车汽车产业新城产业新城10分钟车程分钟车程5分钟车程分钟车程从两车道拓宽至从两车35、道拓宽至四车道四车道道路宽度道路宽度25米米双向四车道示意图39本案本案地铁优势地铁优势本案西侧临本案西侧临M7延长线灵山站，未来通过换乘可吸纳地铁大动脉所带来的海量市区客群延长线灵山站，未来通过换乘可吸纳地铁大动脉所带来的海量市区客群灵山站灵山站灵山站M7预计预计2020北段开通北段开通M8预计预计2020北段开通北段开通M2东段已通车东段已通车M11预计预计2018年年4月通车月通车M1预计预计2020年通车年通车M13预计预计2018年底通车年底通车M3已通车已通车40配套配套优势优势即墨第四中学即墨第四中学灵山海尔希望小学灵山海尔希望小学即墨市灵山中学即墨市灵山中学灵山镇中心幼儿园灵山36、镇中心幼儿园灵山镇政府灵山镇政府青大附属中学青大附属中学（位置示意）（位置示意）运作资源，引入最优品牌学校运作资源，引入最优品牌学校青大附属中学和三甲医院青大附属中学和三甲医院青大附中示意图三甲医院三甲医院（位置示意）（位置示意）灵山医院灵山医院三甲医院示意图41本案本案景观优势景观优势民俗旅游、森林旅游资源环绕，形成绿色纯天然大氧吧，生态环境极佳民俗旅游、森林旅游资源环绕，形成绿色纯天然大氧吧，生态环境极佳灵山镇政府灵山镇政府森林公园森林公园（位置示意）（位置示意）灵山老母庙灵山老母庙灵山灵山森林公园示意图42本案本案43景观优势景观优势北侧灵山景区北侧灵山景区灵山老母庙灵山老母庙，民俗文化37、底蕴深厚，民俗文化底蕴深厚基地现状分析基地现状分析景观优势景观优势灵山灵山海拔海拔154.6米，山体三峰呈东西走向排列，山水树木茂密，登高望远视野极佳米，山体三峰呈东西走向排列，山水树木茂密，登高望远视野极佳44资源优势资源优势联网即墨公安局，极大增强社区的安全防范能力联网即墨公安局，极大增强社区的安全防范能力联网报警系统操作示意图45联网三甲医院，联网三甲医院，保保证业主证业主“一键呼叫一键呼叫120，绿色通道开启，绿色通道开启”联网联网一键应急按钮一键应急按钮三甲医院示意图三甲医院示意图资源优势资源优势4647规划范围及规划面积规划范围及规划面积北区北区西至209省道，东接灵东村，总面积约38、2900亩，含有约含有约210亩住宅用地，其容亩住宅用地，其容积率积率0.6。南区南区为东山坡村用地，建设用地约建设用地约845亩亩（含村现有宅基含村现有宅基地，村民约计地，村民约计300户），户），其容积率其容积率1.5，限高，限高100米，地势平坦米，地势平坦。规模优势规模优势集产业、居住、旅游于一体的集产业、居住、旅游于一体的超百万方大盘超百万方大盘居住板块居住板块居住板块居住板块灵山灵山景区景区产业园产业园S209省道省道多功能复合型多功能复合型大盘形象毗邻灵山景区，文化历史浓厚文化历史浓厚旅游保护区，生态环境优越生态环境优越，长期规划利好青岛城市向北发展的重要节点重要节点48基地基地39、解读小结解读小结49项目土地价值点项目土地价值点全国百强县第七全国百强县第七即墨几何中心，即墨几何中心，交通枢交通枢纽之纽之城，民俗旅游之城城，民俗旅游之城文化文化优势优势灵灵山民俗文化山民俗文化/灵山老灵山老母母/灵芝山灵芝山/老母庙老母庙/灵灵山十景山十景景观优势景观优势北有灵北有灵山南有森林公山南有森林公园，园，天然森林氧吧天然森林氧吧旅游景点旅游景点玫瑰小玫瑰小镇镇/多肉小镇多肉小镇/汽车产业新城汽车产业新城/世界种世界种都基地等都基地等大量政府重大量政府重点项目，人气支撑点项目，人气支撑地铁优势地铁优势地铁地铁M7灵山站灵山站纵穿纵穿即墨，连接城阳，即墨，连接城阳，为为板块发展提供契40、机板块发展提供契机产业优势产业优势区位优势区位优势大盘价值无可复制大盘价值无可复制项目整体定位项目整体定位践行“绿水青山”理论依托灵山良好的文旅资源和生态优势基础以文化为魂，生态为本，产业为基打打造北中国民造北中国民俗文旅综合体示范工程俗文旅综合体示范工程总体定位50以灵山老母民俗文化为引领以休闲度假、康养修身为主要功能打造生态环境优美亲近自然的文化旅游区北有老母北有老母 南有妈祖南有妈祖 灵灵山圣境山圣境 祈福圣地祈福圣地境境环境、境界环境、境界 净净洁净、善美洁净、善美 静静清静、怡然清静、怡然 兢兢兢业、严谨兢业、严谨 敬敬谦敬、养心谦敬、养心 晋晋晋级、提升晋级、提升 国内知名的灵山老41、母民俗文化祈福圣地国内知名的灵山老母民俗文化祈福圣地项目形象定位项目形象定位51打造陆地民俗文化精品旅游打造陆地民俗文化精品旅游填补丰富青岛地域旅游类型填补丰富青岛地域旅游类型满足旅游市场品质化、多元化、创新化、现代化的需求方向满足旅游市场品质化、多元化、创新化、现代化的需求方向结合一带一路战略枢纽城市地位，开展一带一路国际旅游合作机制依托资源优势，引进一带一路自贸驿站融合旅游+、互联网+等产业模式，拉动区域旅游消费项目市场定位项目市场定位52定位发展定位发展3融融聚焦聚焦3区区联动联动3生生互动互动3化化融合融合3层层结构结构大中华全域经济圈齐鲁城市群经济圈青岛市市域经济圈文化创新化为动力物42、联信息化为手段特色旅游化为基础生产生活生态灵山民俗园区国学康养园区颐养生活园区文化（聚焦国学禅养）旅游（聚焦旅游发展）乡野（聚焦田园生活）以灵山老母以灵山老母文化为灵魂文化为灵魂以绿色景观以绿色景观环境为支撑环境为支撑以民俗智慧旅以民俗智慧旅游产业为核心游产业为核心灵山圣境文化旅游园发展灵山圣境文化旅游园发展理念理念53定位发展定位发展432615大文化大文化灵山老母灵山老母慈爱助人事迹精神发扬光大，同时传承发扬近3000年的佛道教文化佛道教文化、民间信仰、庙会风俗民间信仰、庙会风俗等大景观大景观灵山水土保持工作要做好，大面种植彩叶乔灌木植被，形成坡地景观坡地景观。引进水资源打造循环水系循环水43、系，使其周边绿化率达绿化率达到到50%以上以上大生活大生活依托文化及资源，创新弘扬国学文化及创新弘扬国学文化及体验养生、养心、养德的生活方式体验养生、养心、养德的生活方式，寓教于乐，使其成为融合民俗文化与大健康生活的示范基地园区 大规划大规划遵循国家宗教相关政策遵循国家宗教相关政策，坚持山上山下分别管制，政府主导、企业引导、当地老百姓共同将民俗文化发扬光大大交通大交通利用209省省道道四通八达，内部设中轴主干道及支干道、人行步道及自行车环线人行步道及自行车环线，灵山增设山区环路二环及登顶石梯及环登顶石梯及环保木栈道保木栈道，并配置导视牌等配套设施大智慧大智慧采用互联互通，互联互通，VR城市运营44、管理景区城市运营管理景区，推广景区IP，借助一带一路自贸驿站平台，带动区域经济发展灵山圣境文化旅游灵山圣境文化旅游园园发展战略发展战略54项目整体规划项目整体规划北区北区文旅板块文旅板块总用地约2900亩，以景区为主以景区为主，其中：，其中：住宅用地约住宅用地约210亩，双创用地约亩，双创用地约300-400亩亩其他全部为文旅建设用地其他全部为文旅建设用地南区南区地产板块地产板块建设建设用用地约地约845亩，容积率亩，容积率1.5备注：村现有宅基地统一异地安置备注：村现有宅基地统一异地安置55北区北区_发展定位发展定位打造国家打造国家5A级品质的级品质的灵山老母民俗文化旅游园灵山老母民俗文化旅45、游园创建创建齐鲁民俗文化旅游发展基地齐鲁民俗文化旅游发展基地打造打造青岛青岛灵山国学精修福地灵山国学精修福地灵山民俗文化灵山民俗文化+教育禅养教育禅养+特色特色农业农业一体化一体化56北区北区总体总体鸟瞰图鸟瞰图57南区南区_发展定位发展定位森林氧吧住宅示范区森林氧吧住宅示范区北部北部文化旅游园区的生活文化旅游园区的生活配套配套北北有灵山景区，南有森林公园有灵山景区，南有森林公园58南区总体南区总体鸟瞰图鸟瞰图59项目规划项目规划&产品建议产品建议满足项目指标&客户需求之下适合本案发展的产品建议2602产品规划建议产品规划建议根据周边落地高端智能产业群和撤市划根据周边落地高端智能产业群和撤市划46、区的城市提升，对项目产品形态分析区的城市提升，对项目产品形态分析61项目指标项目指标北区北区文旅文旅板块板块南区南区地产地产板块板块备注：村现有宅基地统一异地安置62总占地总占地约2900亩文化旅游建设用地文化旅游建设用地约2300亩双创产业园区双创产业园区约300-400亩居住建设用地居住建设用地约约210亩（容积率亩（容积率0.6）总占地总占地约845亩居住建设用地居住建设用地约约776亩（容积率亩（容积率1.5）教育建设用地教育建设用地约60亩市政用地市政用地约9亩本本次方案重点研究住宅产品开发次方案重点研究住宅产品开发联排、叠拼产品为主，类独栋为辅联排、叠拼产品为主，类独栋为辅规划规划47、原则原则0.6容积率产品类型容积率产品类型1、地块价值最大化、地块价值最大化2、节地策略极致化、节地策略极致化3、结合内外部环境及水系结合内外部环境及水系.1、联排为主力、联排为主力2、类、类独独栋拉栋拉升升溢价溢价3、叠、叠拼提容积率拼提容积率产品类型产品类型类独栋类独栋联排联排叠拼叠拼合计合计建筑面积建筑面积1.4万平4.2万平2.8万平8.4万平建面占比建面占比17%50%33%100%北区产品类型北区产品类型叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排63备注：产品规划仅为示意64南区南区地块指标说地块指标说明明1、用用地界限参不确定，地界限参不确定，边界和面积做大致参考，边界和面积做大致参考，路网分48、割初步估算；路网分割初步估算；2、西侧省道、北侧干道，估计要有绿化隔离带，、西侧省道、北侧干道，估计要有绿化隔离带，同时交通开口会限制，同时交通开口会限制，不建议做临街商业；不建议做临街商业；3、北区已有商业和产业布置，、北区已有商业和产业布置，南区除基本教育配南区除基本教育配套和市政配套外，不用考虑其他用地套和市政配套外，不用考虑其他用地；4、本案总体超百万大盘，、本案总体超百万大盘，考虑对周边带动，建议考虑对周边带动，建议节约用地考虑配建一所九年一贯制学校节约用地考虑配建一所九年一贯制学校，配置两，配置两个幼儿园；个幼儿园；5、需要进一步落实北区地块是否有住宅用地，如、需要进一步落实北区地49、块是否有住宅用地，如果没有，建议在南区地块增加联排、类独栋高端果没有，建议在南区地块增加联排、类独栋高端产品；本次产品；本次南区规划暂按北区有住宅用地设计南区规划暂按北区有住宅用地设计。南区产品类型南区产品类型洋房为主力产品，叠拼为溢价产品，小高洋房为主力产品，叠拼为溢价产品，小高/高层为拔容产品高层为拔容产品.651.5容积率容积率产品组合产品组合可能性可能性组合类型组合类型优势优势劣势劣势纯洋房纯洋房常规产品，回现较快产品较单一不利于树立品牌形象洋房为主洋房为主+少量少量小高小高/高层高层洋房洋房+小高小高/高层高层+少量别墅少量别墅产品线丰富产品线丰富别墅产品拔高项目调性别墅产品拔高项目50、调性天际线效果较好天际线效果较好备注：产品规划仅为示意产品类型产品类型叠拼叠拼洋房洋房小高小高高层高层合计合计建筑面积建筑面积8.3万平32.2万平22.2万平7.6万平70.3万平建面占比建面占比11.8%45.8%31.6%10.8%100%备注：备注：基地的红线范围尚存在不确定性，本图规划草案尚存在可修改及调整。容积率本案暂定1.37，也可以到1.5整盘住宅产品规划整盘住宅产品规划北区：稀缺低密产品群北区：稀缺低密产品群南区：洋房、小高常规主力产品群南区：洋房、小高常规主力产品群66叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排备注：产品规划仅为示意整盘住宅产品质指标汇总整盘住宅产品质指标汇总土地性质土地51、性质产品类型产品类型建建面（万平）面（万平）建面占比建面占比北区类独栋1.417%联排4.250%叠拼2.833%小计8.4100%南区叠拼8.311.8%洋房32.245.8%小高22.231.6%高层7.610.8%小计70.3100%合计78.72产品规划建议产品规划建议67未来客户群来源未来客户群来源客户分析客户分析-产业客户产业客户根据现有落地项目根据现有落地项目统计，即墨未来统计，即墨未来3-5年产业人口及周边学校医院人口年产业人口及周边学校医院人口超过超过50万人，为本案全盘万人，为本案全盘开发进程开发进程中最中最重要、最基础的核心客重要、最基础的核心客群群.68客户分析客户分析52、-产业客户产业客户市场主流产品及高性价比产品为核心需求市场主流产品及高性价比产品为核心需求部分中高端产业客户偏好部分中高端产业客户偏好舒适型改善舒适型改善及高端改善，但总价不宜过高及高端改善，但总价不宜过高.691、对项目区域先天认知最强对项目区域先天认知最强，接受项目的速度接受项目的速度最快最快，为项目前期主要客户2、出于居住需求，产业普通客户产业普通客户对于对于价格有一定敏感性，市场常规产品为他们的主流需求，高性价价格有一定敏感性，市场常规产品为他们的主流需求，高性价比产品更受欢迎比产品更受欢迎3、产业中高层客户产业中高层客户有一定经济实力，对产品和生活品质有较高的追求，舒适对产品和生活品53、质有较高的追求，舒适型改善型改善产品或低密产品产品或低密产品更受欢迎，但总价也不宜过高更受欢迎，但总价也不宜过高他们是这样的他们是这样的客户分析客户分析-1小时经济圈客户小时经济圈客户山东半岛山东半岛1小时经济圈核心小时经济圈核心&项目价值优势，项目价值优势，未来对周边城市群（潍坊、烟台、淄博、未来对周边城市群（潍坊、烟台、淄博、济南、东营等）、青岛城区投资客户以及莱西济南、东营等）、青岛城区投资客户以及莱西、平度、胶州改善客户的、平度、胶州改善客户的吸附力极强吸附力极强.70.711、即墨撤市划区后，潍坊、烟台、淄博、济南、东营等周边城市群以及青岛城区投资客户，对即墨潍坊、烟台、淄博、济南、54、东营等周边城市群以及青岛城区投资客户，对即墨关注热情较高，投资意愿较强关注热情较高，投资意愿较强，了解青岛发展规划，对政策、区域变化的敏感程度较高，同时也具有较强的购买力，更关注投资更关注投资价值价值2、周边莱西、周边莱西、平度、平度、莱阳、高密等、莱阳、高密等区域区域客户为孩子上学（青大附小、青大附中、青大）或者客户为孩子上学（青大附小、青大附中、青大）或者改善环改善环境等因素置业，产品倾向于市场主流，部分高端改境等因素置业，产品倾向于市场主流，部分高端改善置业善置业他们是这样的他们是这样的改善类改善类客户客户：区域发展及环境为核心：区域发展及环境为核心关注点关注点，倾向市场，倾向市场主流产55、品主流产品投资类客户：更关注区域发展潜力及投资价值投资类客户：更关注区域发展潜力及投资价值客户分析客户分析-1小时经济圈客户小时经济圈客户客户分析客户分析-全国客户全国客户.72立体枢纽之城立体枢纽之城&项目价值优势，项目价值优势，未来尤其是项目中、后期将辐射省外环境较差未来尤其是项目中、后期将辐射省外环境较差城市（北京、河北、河南等）和与山东有历史渊源的东三省等区域城市（北京、河北、河南等）和与山东有历史渊源的东三省等区域客户分析客户分析-全国客户全国客户.731、处于城市智富阶层城市智富阶层，经济实力较强，喜欢彰显个性，个性化、定制化是消费首选个性化、定制化是消费首选2、对资源尤其是自然资56、源的认知更强，同时有一定的文化内涵，客户追求工作与生活的平衡，期望有一定的文化内涵，客户追求工作与生活的平衡，期望工作工作闲暇闲暇身心灵能够得到放松与升华身心灵能够得到放松与升华3、对新事物及国际化理念接受程度较高，喜欢融入圈层交流以及与兴趣相投的人喜欢融入圈层交流以及与兴趣相投的人打交道打交道他们是这样的他们是这样的追求新事物，对资源、环境以及专属价值重视程度更高追求新事物，对资源、环境以及专属价值重视程度更高圈层圈层是他们生活是他们生活的重要的重要部分，本案可引入专属社群运营，提升项目软实力部分，本案可引入专属社群运营，提升项目软实力全区域、多维度客户来源全区域、多维度客户来源1、即墨产业57、区都是我们的客户区域2、青岛市全市都是我们的客户区域3、只要能来青岛的外地人都是我们的客户74客户客户解读小结解读小结2产品规划建议产品规划建议75产品设计产品设计户型配比符合市场需求，优化升级户型设计户型配比符合市场需求，优化升级户型设计76住宅产品设计住宅产品设计成就成就专专属价值属价值样板样板（结合自身价值、市场主流结合自身价值、市场主流需求以及客户特征与需求以及客户特征与习惯）习惯）超预期体验感超预期体验感优化景观体验优化景观体验&服务体验服务体验，形成较好口碑效应，形成较好口碑效应创新理念增值创新理念增值引领市场潮流引领市场潮流开启智能生活开启智能生活3.0（智能医疗联网（智能医疗联58、网&智能安防）智能安防）+社群营造社群营造户型户型优化优化设计设计实现产品超越实现产品超越77客户需求特征客户需求特征产业及周边学校医院产业及周边学校医院 客户客户 普通员工：产品偏好洋房或小产品偏好洋房或小高，满足居住需求即可，面积常高，满足居住需求即可，面积常规规 中高层员工：产品偏好低密产品偏好低密（洋房或别墅）（洋房或别墅），追求舒适和享受，但比较理性，面积不宜过大比较理性，面积不宜过大1小时经济圈客户小时经济圈客户 自住客户：或为孩子上学或环境改善，产品偏好洋房或小高，满足居住需求即产品偏好洋房或小高，满足居住需求即可，面积常规可，面积常规；部分中高端客户偏好低部分中高端客户偏好低密59、，但看重性价密，但看重性价比比 投资客户：以度假养老兼投资为主，偏好低总价高回报产品，适当控制面积偏好低总价高回报产品，适当控制面积全国全国客户客户 置业目的以度假养老兼投资为主，经济实力较强，偏好个性、偏好个性、稀缺、时尚前沿产品，产品包装稀缺、时尚前沿产品，产品包装及设计上需符合潮流审美及设计上需符合潮流审美78市场主流市场主流需求产品需求产品洋房产品：主流面积段集中在洋房产品：主流面积段集中在150以下，其中以下，其中100-130产品去化较快产品去化较快79小高及高层小高及高层产品：主流面积段集中产品：主流面积段集中在在80-140，两级产品去化缓慢，两级产品去化缓慢市场主流市场主流需60、求产品需求产品80别墅产品：别墅产品：240以内产品为主流需求以内产品为主流需求其中其中120-140/180-220的产品较为畅销的产品较为畅销市场主流市场主流需求产品需求产品81住宅户型配比住宅户型配比产品面积配比建议产品面积配比建议北区产品北区产品南区产品南区产品别墅别墅洋房洋房小高层小高层/高层高层叠拼叠拼类型面积占比房型面积占比房型面积占比面积类独栋160-20017%紧凑型三房100-11010%紧凑型三房90-10030%120-140（同北区产品）联排160-18050%常规型三房常规型三房110-12040%常规型三房常规型三房100-11030%叠拼120-14033%舒适61、型三房舒适型三房120-13040%常规型三房常规型三房110-12030%四房及以上130-14510%舒适型三房120-13010%设计要点：增加南向采光；增加庭院及露台赠送；增加南向采光；增加庭院及露台赠送；利用坡地增加地下空间舒适度利用坡地增加地下空间舒适度设计要点：大面宽小进深大面宽小进深，增加户型舒适度；别别墅化设计墅化设计，增加产品附加值设计要点：大面宽小进深，增加户型舒适度增加户型舒适度；适当控制面积同时增加功能空间增加功能空间遵循遵循“市场主流需求市场主流需求+客户特征客户特征+项目调性项目调性”原则原则别墅别墅、洋房产品、洋房产品提品质、拉溢价提品质、拉溢价；小；小高层高层62、/高层产品高层产品控总价控总价叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排备注：产品规划仅为示意产品亮点户型产品亮点户型北区类独栋北区类独栋/联排联排设计要点：1、增加南向采光面2、庭院露台多赠送3、充分利用地下空间，提高地下功能空间的舒适性产品产品面积区间面积区间类型面积类独栋160-200联排160-18082185左右左右u南北南北户建筑脱离户建筑脱离,增加独栋感受增加独栋感受，大，大挑空、露台赠送挑空、露台赠送类独栋类独栋亮点户型亮点户型北区北区_类独栋户型类独栋户型83160-170左右，单户开间左右，单户开间8.2m，两个南向面宽，客厅挑空，大面积露台及屋顶花园赠送两个南向面宽，客厅挑空，大面积露63、台及屋顶花园赠送一层 100二层 60赠送屋顶花园4.6m3.6m8.2m3.6m联排联排亮点户型亮点户型北区北区_联排户型联排户型84产品亮点户型产品亮点户型北区北区&南区叠拼南区叠拼设计要点：1、增加南向面宽，丰富采光2、客厅挑空设计，强化别墅感3、增加功能空间4、赠送大面积露台，给客户超值感受产品产品面积区间面积区间类型面积叠拼120-14085叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排备注：产品规划仅为示意产品技术指标产品技术指标体型组合关系体型组合关系u面积区间面积区间:115-135u建筑层数建筑层数:4F+架空层架空层u面宽进深：面宽进深：7.2m X 12.9mu占地面积：占地面积：2户占地64、户占地160u建筑功能建筑功能：一层公共空间一层公共空间、二层卧室二层卧室、主卧套主卧套、地下休闲娱乐地下休闲娱乐，健身收藏等健身收藏等产品分类地上计容面积正负零以下面积正负零以上赠送面积（含露台）实得面积下叠1357820233上叠1156050230叠拼叠拼亮点户型亮点户型北区北区&南区南区_叠拼户型叠拼户型86u上下上下均送庭院均送庭院u各自独立入口各自独立入口u私属电梯入户私属电梯入户u一层超大面宽客厅，可改一层超大面宽客厅，可改居室居室u二层挑空赠二层挑空赠送送，落落地飘窗地飘窗赠送赠送下叠一层下叠二层北区北区&南区南区_叠拼户型叠拼户型叠拼叠拼亮点户型亮点户型-下叠下叠87上叠一层65、上叠屋顶上叠二层u 赠送南北露台赠送南北露台u 赠送屋顶层露台赠送屋顶层露台u 赠送挑空空间赠送挑空空间u 智能私属电梯智能私属电梯u 超大客厅可改超大客厅可改u 四层露台可拓展四层露台可拓展北区北区&南区南区_叠拼户型叠拼户型叠拼叠拼亮点户型亮点户型-上上叠叠88产品亮点户型产品亮点户型南南区区洋房洋房设计要点：1、大面宽小进深、增加南向采光2、高附加值3、增加功能空间产品面积配比建议产品面积配比建议房型面积占比紧凑型三房100-11010%常规型三房110-12040%舒适型三房120-13040%四房及以上130-14510%89叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排备注：产品规划仅为示意南区南区66、_洋房户型洋房户型洋房亮点户型示意洋房亮点户型示意底层别墅化，140左右，6.6米客厅大开间，户型墅居体验优1、2层首层1、2层二层90洋房亮点户型示意洋房亮点户型示意南区南区_洋房户型洋房户型91客厅6.6米开间，且赠送入户花园、大露台，附加值高3层 120-130左右露台露台阳台阳台入户入户花园花园露台露台入户入户花园花园露台露台露台露台4层 120左右洋房亮点户型示意洋房亮点户型示意南区南区_洋房户型洋房户型92短进深，大面宽；动静分区，南向客厅和卧室，北向活动空间5层 110左右入户入户花园花园6层 100左右入户入户花园花园产品亮点户型产品亮点户型南南区小高区小高/高层高层设计要点：67、1、大面宽小进深、增加南向采光2、控制面积的同时，适当增加功能空间产品面积配比建议产品面积配比建议房型面积占比紧凑型三房90-10030%常规型三房100-11030%常规型三房110-12030%舒适型三房120-13010%93叠拼叠拼类独栋类独栋联排联排备注：产品规划仅为示意小高小高/高层亮点户型示意高层亮点户型示意南区南区_小高小高/高层户型高层户型3南向开间南向开间动静分区动静分区南北双阳台南北双阳台每个房间均带飘窗每个房间均带飘窗1003室室2厅厅1卫卫943南向开间南向开间餐厨一体化餐厨一体化大面宽大面宽宽景阳台宽景阳台1103室室2厅厅2卫卫/1卫卫95小高小高/高层亮点户型示68、意高层亮点户型示意南区南区_小高小高/高层户型高层户型4南向开间南向开间宽景阳台宽景阳台电梯入户电梯入户1233室室2厅厅2卫卫96小高小高/高层亮点户型示意高层亮点户型示意南区南区_小高小高/高层户型高层户型4南向开间南向开间横厅设计横厅设计宽景阳台宽景阳台电梯入户电梯入户大赠送大赠送1303室室2厅厅2卫卫97小高小高/高层亮点户型示意高层亮点户型示意南区南区_小高小高/高层户型高层户型户型户型优化优化设计设计实现产品超越实现产品超越98住宅产品设计住宅产品设计成就成就专专属价值属价值样板样板（结合自身价值、市场主流结合自身价值、市场主流需求以及客户特征与需求以及客户特征与习惯）习惯）超预69、期体验感超预期体验感优化景观体验优化景观体验&服务体验，形成较好口碑效应服务体验，形成较好口碑效应创新理念增值创新理念增值引领市场潮流引领市场潮流开启智能生活开启智能生活3.0（智能医疗联网（智能医疗联网&智能安防）智能安防）+社群营造社群营造户型配比符合市场需求，优化升级户型设计户型配比符合市场需求，优化升级户型设计创新理念增值创新理念增值|智能生活智能生活3.0智能智能安安防防-人人脸识别脸识别/车牌车牌识别验证识别验证/智能寻智能寻车车/物业数据物业数据中心（联网即墨公安局）中心（联网即墨公安局）智能摄像头智能摄像头红外侦测器红外侦测器智能门磁智能门磁一一键报警键报警烟雾探测器烟雾探测器70、智能安防智能安防物业数据中心物业数据中心用户用户即即墨公安局墨公安局99100智能医疗智能医疗：“一键呼救一键呼救”按钮并网即墨三甲医院系统，全方位医疗保障按钮并网即墨三甲医院系统，全方位医疗保障创新理念增值创新理念增值|智能生活智能生活3.0联网联网一键应急按钮一键应急按钮即墨三甲医院即墨三甲医院创新理念增值创新理念增值|智能生活智能生活3.0智能家居智能家居：运用：运用六大智能系统六大智能系统给业主带来给业主带来智慧、舒适、信息化智慧、舒适、信息化生活生活体验体验智能家居智能家居影音控制系统影音控制系统温度控制系统温度控制系统信息家电控制信息家电控制远程控制系统远程控制系统感应灯、起夜地灯71、一键开关设置等灯光控制系统灯光控制系统智能窗帘系统智能窗帘系统智能遮阳（电动窗帘）家庭智能影院、背景音乐手机控制空调、新风、音乐、窗帘等控制家电家器的使用中央空调1011、玄关感应智能灯、玄关感应智能灯2、起夜地灯、起夜地灯3、一键应急按钮、一键应急按钮4、一键开关设置、一键开关设置5、卧室应急灯、卧室应急灯6、家庭智能影院、家庭智能影院7、一键呼梯功能、一键呼梯功能8、电动窗帘、电动窗帘9、中央空调、中央空调123546897创新理念增值创新理念增值|智能生活智能生活3.0102社群社群满足和促进客户居住需求升级满足和促进客户居住需求升级以有内容的社区活动和有温度的邻里关系而全方位打造的客72、户服务平台以有内容的社区活动和有温度的邻里关系而全方位打造的客户服务平台组织国学交流、康养讲堂、舞蹈大赛、篮球大赛等各类型活动HI平台平台硬硬/软软件件活动活动平台平台服务服务细节细节需求需求成立HI宝贝、HI青年、HI爸妈三大子品牌，满足用户的满足用户的不同需求不同需求对于国学社、戏剧社、舞蹈社、跑团等授予旗帜、服装、旗帜授予旗帜、服装、旗帜等，等，让业主更有凝聚力提供新房租赁、节日上门拜访新房租赁、节日上门拜访等人性化服务，给业主一站式关怀提供业主专属业主专属灵山文旅产业园套票或优惠打造比邻生活馆，社区禅修比邻生活馆，社区禅修室、绘画室、舞蹈室、篮球室、绘画室、舞蹈室、篮球场、多媒体室场、73、多媒体室等空间创新理念增值创新理念增值|社群营造社群营造103创新理念增值创新理念增值|社群营造社群营造社群文化：业主春晚社群文化：业主春晚/城市运动会等城市运动会等104社群空间：打造社区共享空间，增进业主互动关系社群空间：打造社区共享空间，增进业主互动关系舞舞 蹈蹈 室室抄抄 经经 室室创新理念增值创新理念增值|社群营造社群营造多多 功功 能能 室室105户型户型优化优化设计设计实现产品超越实现产品超越106住宅产品设计住宅产品设计成就成就专专属价值属价值样板样板（结合自身价值、市场主流结合自身价值、市场主流需求以及客户特征与需求以及客户特征与习惯）习惯）超预期体验感超预期体验感优化景观体74、验优化景观体验&服务体验服务体验，形成较好口碑效应，形成较好口碑效应创新理念增值创新理念增值引领市场潮流引领市场潮流开启智能生活开启智能生活3.0（智能医疗联网（智能医疗联网&智能安防）智能安防）+社群营造社群营造户型配比符合市场需求，优化升级户型设计户型配比符合市场需求，优化升级户型设计超预期体验感超预期体验感-景观景观体验体验低密产品新中式或新低密产品新中式或新亚洲亚洲风格风格突出墅质格调，并与国学康养定位相匹配突出墅质格调，并与国学康养定位相匹配同时融入同时融入中国元素或符号，既简洁细致又彰显品位中国元素或符号，既简洁细致又彰显品位新中式建筑风格新中式建筑风格新亚洲建筑风格新亚洲建筑风格75、中国元中国元素素小小品设计品设计超预期体验感超预期体验感107超预期体验感超预期体验感-景观景观体验体验小高层（南区）可采用欧式风格小高层（南区）可采用欧式风格简约线条辅以浮雕修饰，既保留欧式的典雅与豪华，又适应现代的悠闲与舒适简约线条辅以浮雕修饰，既保留欧式的典雅与豪华，又适应现代的悠闲与舒适超预期体验感超预期体验感108超预期体验感超预期体验感-景观景观体验体验样板间大露台及户内空间给予客户超强视觉冲击样板间大露台及户内空间给予客户超强视觉冲击超预期体验感超预期体验感109超预期体验感超预期体验感-服务服务体验体验超预期体验感超预期体验感110由物业聘请的高端形象人员做第一接待岗第一接待岗76、；打造四大接待岗特色打造四大接待岗特色服务：服务：“禅茶一味”，免费提供茶艺品鉴与学习服务；“国宾礼制”，采用仪仗队级巡逻方式；“四季特饮”，全年候供应应季饮品；“多重监管”，打造物业服务三层监督体系；111项目产品价值点项目产品价值点北区北区0.6容积率，南区容积率，南区1.5容积率，容积率，洋房及别洋房及别墅为主流墅为主流产品产品亮点产品线亮点产品线丰富丰富高附加值高附加值小小类独类独栋栋&联联排排&叠叠拼拼、墅质墅质洋房、洋房、高性价比高性价比小高等小高等专属社群平台专属社群平台有内容的有内容的社区社区圈层圈层活活动动&有温度的邻里关系有温度的邻里关系有有格调格调的的新中式新中式/新亚新77、亚洲以及欧式景观洲以及欧式景观体验体验&现代礼序的服务现代礼序的服务体体验验&国学国学/康养康养/休闲全休闲全新生活新生活理念体验理念体验智能便捷生活智能便捷生活智能家居、智能安防，智能家居、智能安防，智能医疗智能医疗保障便捷生保障便捷生活活超超预期体验预期体验中低密生态空间中低密生态空间产品产品价值独一无二价值独一无二项目开发项目开发&投资评估投资评估项目开发策略以及经济测算、投资风险评估等（仅针对居住板块）3112开发周期开发周期双创业园区双创业园区生活配套区生活配套区 南区地产板块南区地产板块一期建一期建设板块设板块建设开发节奏建设开发节奏：一期：为灵山老母山头灵山老母山头修建与扩建及南78、部板块开发，预计2019年上半年开工建设。二期：北北区生活配套区及双创产业区生活配套区及双创产业园园开发建设。二期建二期建设板块设板块其中，住宅体量约其中，住宅体量约78万平，预计销售周期万平，预计销售周期5-6年年113森林公森林公园园投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）-规划指标规划指标114项目规划指标项目规划指标项目经济指标备注占地面积占地面积657351（约986亩）北地块住宅用地约210亩南地块住宅用地约776亩（不包含教育及市政用地）其中地上建筑面积其中地上建筑面积787070地上建筑地上建筑面积面积洋房321850小高222150叠拼111040联排42000类独栋1479、000高层76030备注：基地的红线范围尚存在不确定性，本图规划草案尚存在可修改及调整。本案北地块容积率暂按0.6计算、南地块住宅容积率暂按1.37计算本案价格取值根据周边市场现状（洋房均价本案价格取值根据周边市场现状（洋房均价7000-8000元元/）及周边未来发展预估）及周边未来发展预估开发周期开发周期五年情况下五年情况下，按前三年每年按前三年每年10%，后两年每年，后两年每年20%增长核算增长核算销售价格取值：销售价格取值：产品产品当前价格当前价格2019年年（入市）（入市）2020年年2021年年2022年年2023年年整盘整盘价格平均取整价格平均取整类独栋类独栋1450016000 80、17600 19360 23232 27878 21000联排联排1270014000 15400 16940 20328 24394 18000 叠拼叠拼1000011000 12100 13310 15972 19166 14500 洋房洋房82009000 9900 10890 13068 15682 11700 小小高层高层68007500 8250 9075 10890 13068 9700高层高层（18F以上）以上）630069307623838510062120759000115投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）-售价售价评估评估单位：元/销售收入销售收入：约：约97081、861万元万元116各类产品销售收入各类产品销售收入指标建筑面积销售均价总价洋房32185011700元/376565万元小高2221509700元/215486万元叠拼11104014500元/161008万元联排4200018000元/75600万元类独栋1400021000元/29400万元高层760309000元/68427万元可售地下车位5547个80000元/个44376万元合计合计970861万元万元备注：别墅地下车位均为赠送，仅洋房、小高和高层地下车位可售，按照车位配比1:1计算，可售车位约5547个投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）土地费用：约土地费用：约1458482、8万元万元117土地建设费用土地建设费用指标取值标准总价备注说明地价地价北区地块120万元/亩25200万元约210亩南区地块150万元/亩116400万元约776亩（住宅用地）小计141600万元土地契税土地契税土地出让金的3%4248万元合计合计145848万元万元投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）建安工程费用：约建安工程费用：约216239万元万元118建安工程费用建安工程费用指标建筑面积平米造价总价备注说明建筑建筑物物洋房3218501500元/48278万元安置房约1000-1100元/，本案欧洲浮雕风格，成本略高小高2221502200元/48873万元市场常规取值20083、0元/，本案欧洲风格，成本略高叠拼1110401400元/15546万元参考市场常规取值（含地下）联排420001800元/7560万元参考市场常规取值（含地下）类独栋140001800元/2520万元参考市场常规取值（含地下）高层760302200元/16727万元参考市场常规取值小计小计7870701772元/139503万元景观景观230073500元/11504万元按照绿地率35%计算区内配套区内配套（含人防、地下车位）（含人防、地下车位）2329742800元/65233万元由于别墅产品建筑成本已包含地下成本，此处不再重复计入，仅针对洋房、小高和高层产品，按照每个车位42计算面积合计84、合计216239万元万元投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）规划建设规划建设费用：约费用：约72963万元万元119规划建设费用规划建设费用指标建筑面积平米造价总价备注说明大配套大配套787070400元/31483万元大市政基础、管网、供热、道路、路灯等15项基础设施社区管网社区管网（小配套）（小配套）787070120元/9445万元社区内供水、供电、管网等配套设施前期报批报前期报批报建等费用建等费用787070200元/15741万元包含招标代理费、招投标交易费等各类前期报批报建费用，项目较多，取总数勘察设计费勘察设计费787070100元/7871万元包含勘察费、设计费、规划服85、务费、规划测绘费、抗震安评费、水土保持费、防洪水利测算费等，参考市场常规取值不可预见费不可预见费8423万元建安工程费、大配套费用、小配套费用、前期报建费及勘察设计费之和的3%合计合计72963万元万元投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）期间期间费用：约费用：约83347万元万元120期间费用期间费用指标总价备注说明管理费用管理费用19417万元一般为项目销售额的1%-2%，本案选取2%财务费用财务费用34804万元按照5年滚动开发周期，项目开发成本的8%（项目开发成本等于土地费用、建安工程费用与规划建设费用之和；财务利率按照8%/年计算）销售费用销售费用29126万元一般为项目销售额86、的2%-3%，本案选取3%合计合计83347万元万元投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）营改增及土增等税金：约营改增及土增等税金：约135921万元万元121营改增及土增等税金营改增及土增等税金指标总价备注说明营改增及附加58252万元项目销售额的6%预估（营改增后，税费为增值额的11%，由于存在可抵扣空间，税费差异较大，本案暂按照市场常规取值）土地增值税77669万元项目销售额的8%预估（土地增值率50%，土地增值税按照增值额的30%计算，相当于项目销售额的8%左右，先预缴，根据实际情况多退少补）合计合计135921万元万元投资评估投资评估（针对住宅开针对住宅开发发）项目财务评价：项87、目住宅部分净利润约项目财务评价：项目住宅部分净利润约23.7亿元，投资利润率约亿元，投资利润率约45.8%，年均投资利润率达年均投资利润率达7%-9%122项目财务指标分析项目财务指标分析项目指标金额备注说明销售收入970861万元项目成本518397万元土地费用+建安工程费+规划建设费+期间费用营改增及土增等税135921万元利润总额316543万元销售收入-项目成本-营改增及土增等税企业所得税79136万元利润总额的25%企业净利润237407万元利润总额-所得税投资收益率投资收益率45.8%净利润/项目成本年均投资收益率年均投资收益率7%-9%投资收益率/销售周期投资评估投资评估（针对住88、宅开针对住宅开发发）当项目建设成本增加当项目建设成本增加10%，销售收入不变的情况下：，销售收入不变的情况下：项目住宅净项目住宅净利润利润约约19.8亿亿元元，投资，投资利润率利润率约约34.8%，年均投资利润率年均投资利润率达达5.5%-7.0%123项目财务指标分析项目财务指标分析项目指标金额备注说明销售收入970861万元项目成本570237万元上浮10%营改增及土增等税135921万元利润总额264704万元销售收入-项目成本-营改增及土增等税企业所得税66176万元利润总额的25%企业净利润198528万元利润总额-所得税投资收益率投资收益率34.8%净利润/项目成本年均投资收益率年89、均投资收益率5.5%-7.0%投资收益率/销售周期投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）-变动分析变动分析当项目销售收入下降当项目销售收入下降10%，建设成本不变的情况下：，建设成本不变的情况下：项目项目净利润净利润约约17.5亿亿元，整体投资利润率元，整体投资利润率约约33.7%，年均投资利润率年均投资利润率达达5.5%-6.5%124项目财务指标分析项目财务指标分析项目指标金额备注说明销售收入873775万元项目成本518397万元上浮10%营改增及土增等税122328万元利润总额233049万元销售收入-项目成本-营改增及土增等税企业所得税58262万元利润总额的25%企业净利润190、74787万元利润总额-所得税投资收益率投资收益率33.7%净利润/项目成本年均投资收益率年均投资收益率5.5%-6.5%投资收益率/销售周期投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）-变动分析变动分析当项目销售收入下降当项目销售收入下降10%，建设成本上浮，建设成本上浮10%的情况下：的情况下：项目项目净利润净利润约约13.6亿亿元，整体投资利润率元，整体投资利润率约约23.8%，年均投资年均投资利润率利润率4%-4.5%125项目财务指标分析项目财务指标分析项目指标金额备注说明销售收入873775万元项目成本570237万元上浮10%营改增及土增等税122328万元利润总额181209万91、元销售收入-项目成本-营改增及土增等税企业所得税45302万元利润总额的25%企业净利润135907万元利润总额-所得税投资收益率投资收益率23.8%净利润/项目成本年均投资收益率年均投资收益率4%-4.5%投资收益率/销售周期投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）-变动分析变动分析招商政策招商政策126招商政策招商政策127综上：综上：该项目住宅产品在建设成本上升该项目住宅产品在建设成本上升10%或者销售单价下降或者销售单价下降10%的情况下，的情况下，投资收益率维持在投资收益率维持在23%以上，抗风险能力较强，项目可行。以上，抗风险能力较强，项目可行。注注：本测算不含任何减免及抵扣，项目运营过程中可通过招商政策进行部分减免：本测算不含任何减免及抵扣，项目运营过程中可通过招商政策进行部分减免128投资评估投资评估（针对住宅开发针对住宅开发）THANKSFOR WATCHING鹏翔与你一路同行鹏翔与你一路同行129