1、万州市场调研及选址建议报告万州市场调研及选址建议报告1312城市宏观环境研究城市宏观环境研究城市商业环境城市商业环境市场定位及选址市场定位及选址报告整体思路报告整体思路2A.A.城市宏观环境研究城市宏观环境研究5 5B.B.城市商业环境研究城市商业环境研究2020C.C.市场定位及选址建议市场定位及选址建议4747目录目录3A.A.城市宏观环境研究城市宏观环境研究A1.城市基础数据A2.城市基本规划A4.宏观环境小结4A3.城市政策环境万州区概况万州区概况万州区：重庆万州区：重庆“一圈两翼一圈两翼”城市发展战略中城市发展战略中“东北翼东北翼”的中心的中心城市，重庆第二大城市和渝东北区域及三峡库2、区经济中心城市，重庆第二大城市和渝东北区域及三峡库区经济中心万州城市概况万州城市概况u 万州区位于长江上游地区、重庆东北部，处万州区位于长江上游地区、重庆东北部，处三峡库区腹心，属长江上游区域中心城市。三峡库区腹心，属长江上游区域中心城市。万州区东临云阳县，南接石柱县和湖北省利万州区东临云阳县，南接石柱县和湖北省利川市，西频忠县和梁平县、北界开江县和开川市，西频忠县和梁平县、北界开江县和开县县u 截止到截止到20132013年底，万州区幅员面积年底，万州区幅员面积34573457平方平方公里，辖公里，辖5252个镇、乡、街道。截止到个镇、乡、街道。截止到20122012年年底，万州区户籍人口底3、，万州区户籍人口175.09175.09万，常住人口万，常住人口158.31158.31万万人人u 万州区为万州区为“全国地名公共服务示范区全国地名公共服务示范区”，获，获得过得过“重庆市文明城区重庆市文明城区”、“平安建设先进平安建设先进区（县）区（县）”、“平安畅通县平安畅通县区区”等荣誉称等荣誉称号号万州在重庆的位置（红色处）万州在重庆的位置（红色处）万州区行政地图万州区行政地图5城市城市GDPGDP序号区县 2013年 GDP（亿元）GDP排名2012年常驻人口（万）人均GDP(元)人均GDP排名1渝北区1001.71143.3269896.7332九龙坡区823.582114.7774、1759.1723渝中区804.2364.93123856.4614万州区702.034158.3144345.27125沙坪坝区701.285108.0764891.276截止截止20132013年底，万州区年底，万州区GDPGDP排名为重庆各区县中第四位，其增排名为重庆各区县中第四位，其增长速度均保持为长速度均保持为5%5%；但由于人口基数较大，人均；但由于人口基数较大，人均GDPGDP在重庆排在重庆排名较后，经济发展水平较低，略高于名较后，经济发展水平较低，略高于20132013年中国大陆人均年中国大陆人均GDPGDP的的6%6%2013 2013年万州区年万州区GDPGDP分析分析注：5、2013年中国大陆人均GDP为6767美元386.45500.13622.59662.86702.0325.70%20.10%24.49%14.10%12.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100200300400500600700800200920102011201220132009-20132009-2013年万州年万州GDPGDP增长趋势增长趋势万州区人民生产总值万州GDP增长率6固定资产投资固定资产投资272.4342338.2410.42507.6237.52%25.60%20.60%20.40%23.70%0.00%10.00%6、20.00%30.00%40.00%0100200300400500600200920102011201220132009-20132009-2013年万州固定资产投资趋势年万州固定资产投资趋势万州区固定资产投资增长率万州近万州近5 5年固定资产投资增幅超过年固定资产投资增幅超过20%20%，在政府将万州确定为重，在政府将万州确定为重庆第二大城市后，固定投资增势效果明显庆第二大城市后，固定投资增势效果明显668.61535.6507.62460452.3443.6274.4136.612.80%24.80%23.70%15.00%13.50%20.10%13.50%7.10%0.00%5.007、%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0200400600800渝北巴南万州九龙坡沙坪坝江北渝中大渡口20132013年重庆各区县固定资产投资对比年重庆各区县固定资产投资对比绝对额（亿元）增长率万州为三峡库区最大的移民城市，在国家财政政策倾斜下，万州固定资产投资一直保持较高速增长，从产业看，第一产业投资23.59亿元，增长1.0倍，占固定资产投资的 4.6%；第二产业投资173.97亿元，增长4.0%，占固定资产投资的34.3%，；第三产业投资310.06亿元，增长34.0%，占固定资产投资的61.1%万州2013年固定资产投资约为507.62亿元，与主城区相比排名第三8、；增幅为23.7%，排名第二。在政府将万州确定为重庆第二大城市后，固定投资增势效果明显7社会零售总额分析社会零售总额分析8105129.74160.32189.19219.3720.91%23.56%23.57%18.00%16.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050100150200250200920102011201220132009-20132009-2013年万州社会零售总额趋势年万州社会零售总额趋势万州区社会零售总额增长率538.95421.65387.69365.59312.38219.37186.740.0111.10%13.30%13.9、90%8.50%11.20%16.00%14.00%10.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0100200300400500600渝中九龙坡渝北江北沙坪坝万州巴南大渡口20132013年重庆市各区县社会零售总额对比年重庆市各区县社会零售总额对比绝对额（亿元）增长率万州万州20132013年社会零售消费总额突破年社会零售消费总额突破200200亿元，与主城区相比，尚亿元，与主城区相比，尚有一定差距；其增长率较主城区相比排名第一，与政府规划的有一定差距；其增长率较主城区相比排名第一，与政府规划的渝东北和库区商贸中心的地位相符，有很大的潜力空间渝东北和库区商贸中心的地位相10、符，有很大的潜力空间万州是渝东北和三峡库区的商贸流通中心区域，几年以来社会零售消费总额均保持15%以上的增长速度。2013年已突破200亿元，增幅达16%，体现了万州强劲的增长力万州社会零售消费总额增长率较主城区相比排名第一，与政府规划的渝东北和库区商贸中心的地位相符，有很大的潜力空间9产业结构分析产业结构分析第三产业占比51.20%54.70%36.80%39.80%41.10%第二产业占比41.10%38.50%56.40%53.00%51.50%第一产业占比7.70%6.80%6.80%7.20%7.40%200920102011201220130.00%20.00%40.00%60.011、0%80.00%100.00%120.00%2009-20132009-2013年万州区产业结构趋势年万州区产业结构趋势158.6192.5229.1236.76288.557.00%21.00%19.00%12.50%13.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%050100150200250300200920102011201220132009-20132009-2013年万州第三产业发展分析年万州第三产业发展分析第三产业（亿元）增长率第二产业依旧是万州经济的主导产业，第二产业依旧是万州经济的主导产业，但第三产业发展较快，但第三产业发展较快，12、其潜力较大其潜力较大万州三大产业之间的增幅变化不明显，第三产业发展较快，虽然第二产业仍万州三大产业之间的增幅变化不明显，第三产业发展较快，虽然第二产业仍为主导地位，但在为主导地位，但在20112011年后，政府将发展偏重于第三产业，其绝对额均突破年后，政府将发展偏重于第三产业，其绝对额均突破200200亿元，向亿元，向300300亿元迈进亿元迈进10人口分析人口分析万州户籍人口（万人）154.22155157.22158.31159.54万州城区人口（万人）69.57577.1177.7678.4620092010201120122013154.22155157.22158.31159.54613、9.57577.1177.7678.460204060801001201401601802009-20132009-2013年万州人口结构及城镇化率对比分析年万州人口结构及城镇化率对比分析万州城镇化移民主要来自三峡库区原住民，消费购买力低，产万州城镇化移民主要来自三峡库区原住民，消费购买力低，产业导入匹配度差，整体消费环境尚需培育业导入匹配度差，整体消费环境尚需培育万州人口状况与城镇化率变化万州人口状况与城镇化率变化万州按照重庆市万州区城市总体规划2003-2020的相关规划，将建设成为重庆第二大城市和三峡库区中心城市，2020年城市人口将达到150万人万州城镇移民主要来自巫山、巫峡、奉节以及14、云阳等区域，其人口结构主要为三峡工程先期移民万州城镇化水平尚不高，还处于城镇化进程阶段，工业化进程尚处于起步期A.A.城市宏观环境研究城市宏观环境研究A1.城市基础数据A2.城市基本规划A4.宏观环境小结11A3.城市政策环境12城市战略定位城市战略定位战略定位战略定位：“西三角”地区物资集散地渝东北及三峡库区商贸服务中心西三角渝东北及三峡库渝东北及三峡库区中心区中心重庆第二大城市、三峡库区经济中心与开放门户、成渝经济区重庆第二大城市、三峡库区经济中心与开放门户、成渝经济区及西三角东部综合交通枢纽、和谐稳定新库区的示范区及西三角东部综合交通枢纽、和谐稳定新库区的示范区万州作为渝东北和三峡库区的15、商贸物流中心，凭借地理位置、交通环境（铁路、航运、水运及公路运输），可有效串联“西三角”（即西部三大中心城市西安、成都及重庆），可有效发挥双向聚集辐射作用，将进一步扩大辐射半径及市场腹地13城市规划城市规划-总体规划总体规划万州中心城区按万州中心城区按“一江两城、北服南业、一带五核、十二组团一江两城、北服南业、一带五核、十二组团”的空间结构布局的空间结构布局龙宝-双河口以西地区高峰地区新田地区董家地区申家坝以西地区高粱-李河地区百安坝以东区域长岭区域太白岩地区 为城市发展优先为城市发展优先方向方向 为城市适时发展为城市适时发展向向高笋塘组团。城市商业金融、旅游服务中心，水上客运交通枢纽，主要的16、居住和城市生活空间之一。枇杷坪组团。西部以居住功能为主，东部是为库区商贸服务的港口物流区江南新区组团。城市行政、文化演艺、会展中心，同时包括商务、高档居住等功能。山顶组团。以居住和文教为主，形成高笋塘组团的发展延伸区。天城组团。城市北部的副中心，北部结合高铁站形成客运枢纽，发展商务、市场、旅游服务、居住等功能。董家组团。发展面向区域的专业市场和物流、加工功能董家组团。发展面向区域的专业市场和物流、加工功能(天城镇天城镇陈家、董家社区至熊家镇白水村一带，核心区域总面积约陈家、董家社区至熊家镇白水村一带，核心区域总面积约3.33.3平平方公里。方公里。)。高梁组团。城市西北部的工业组团，万州国家级17、经济技术开发区的园区之一，承接天城组团的产业延伸，发展劳动密集型产业，结合高梁镇区发展配套居住和公共服务。龙宝组团。城市南部的副中心，南部产业新城的衔接区，主要发展居住及第三产业。百安坝组团。城市东部的副中心，西部以文教、居住功能为主，东部以发展工业为主。高峰组团。城市东南部的副中心，万州国家级经济技术开发区的主要园区，南部产业新城的核心区。姜家组团。集中发展临港产业。新田组团。区域性港口物流园区，南部以大型港口、保税物流及加工功能为主，北部结合新田镇区发展配套居住和公共服务。万州市整体规划州市整体规划14城市规划城市规划-用地规划用地规划万州商贸物流与物流仓储用地主要集中在董家组团区域塘坊-18、董家区域商贸物流用地商贸物流用地物流仓储用地物流仓储用地15城市规划城市规划-商贸空间规划商贸空间规划万州商贸发展规划主要归纳为万州商贸发展规划主要归纳为“两心、两园、四商圈两心、两园、四商圈”的总体的总体框架，通过重点项目促进区域商贸流通产业的发展框架，通过重点项目促进区域商贸流通产业的发展万州区商贸物流空间规划万州区商贸物流空间规划 两心：两心：高笋塘商贸中心、江南现代商务中心 两园：两园：董家市场物流园、新田港口物流园 四商圈四商圈：五桥商圈、塘坊（高铁商圈）、双河口-龙都商圈、高峰商圈董家市场物流园董家市场物流园塘坊（高铁商圈）塘坊（高铁商圈）江南现代商务中心江南现代商务中心高笋塘商务19、中心高笋塘商务中心五桥商圈五桥商圈新田港口物流园新田港口物流园双河口双河口-龙都商圈龙都商圈高峰商圈高峰商圈16城市规划城市规划-交通规划交通规划万州已形成万州已形成“水、路、空水、路、空”三位一体的垂直交通系统，是渝东三位一体的垂直交通系统，是渝东北和三线库区的物流运输基地北和三线库区的物流运输基地航空运输航空运输万州五桥机场将按照万州五桥机场将按照4D4D规划进行扩建、力争在规划进行扩建、力争在20152015年，年客运量年，年客运量达到达到100100万人次，年货运吞吐量达到万人次，年货运吞吐量达到1212万吨万吨公路运输（高速）建成重庆-万州、万州-云阳、万州-开县、万州-宜昌规划万州20、-利川、万州-达州、万州-忠县铁路运输建成万州-达州规划万州-宜昌、万州-重庆城际铁路、万州-西安、万州-郑州港口运输以新田港口物流园区为重点，力争2015年，万州货运吞吐能力达到4000万吨，集装箱100万准箱A.A.城市宏观环境研究城市宏观环境研究A1.城市基础数据A2.城市基本规划A4.宏观环境小结17A3.城市政策环境18三、发展目标到2017年，全市农产品流通体系基本完善，农产品规模化组织化程度明显提高，流通环节明显减少，流通成本明显降低，流通效率明显提高，流通现代化水平明显提升，流通的公益性特征更加突出。四、主要任务（二）完善农产品市场体系：支持万州、黔江、涪陵、合川、永川等区域性21、中心城市农产品二级批发市场建设，加快建设两翼地区农产品综合交易市场。（三）构建农产品冷链物流体系：抓好万州、涪陵、黔江等二级冷链物流节点建设。政策环境政策环境重庆市人民政府加强农产品流通工作的意见重庆市人民政府加强农产品流通工作的意见(渝府发渝府发(2013)26(2013)26号号)19三、保障措施（二）强化完善政策支持体系1完善鲜活农产品增值税抵扣手续。增值税一般纳税人按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额抵扣销项税额。2给予税收政策扶持。从2012年1月1日起，对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税；上述企业经营确实困难的，可按有关规定和22、程序申报减免房产税和土地使用税。4大力支持配送中心建设。对各类农产品生产、流通企业建设配送中心所购置机械设备及建设信息化系统，按不超过投资额的50%给予补贴。符合重庆市促进现代物流业发展政策的实施意见（渝办发2007283号）的城市配送中心，享受重点物流项目政策。5大力发展冷链物流。对农民专业合作社、农业生产企业、农产品第三方物流企业建设100吨以上的冷冻冷藏库，每100吨容量补贴10万元，对批发市场、超市新建1000吨以上的冷冻冷藏库，每1000吨容量补贴50万元，纳入市级冷链物流专项资金统筹安排；对购置的冷冻冷藏车，参照执行农机具补贴政策，给予财政补助支持。政策环境政策环境重庆市重庆市人民23、政府人民政府关于全面推进农超对接工作的意见关于全面推进农超对接工作的意见20政策环境政策环境一、重要意义通过构建大商贸、大物流、大市场、大开放的格局，形成渝东北地区商贸物流聚集辐射中心。二、目标定位到2017年社会消费品零售总额、贸易业商品销售总额、餐饮住宿业营业收入翻一番，分别达到400亿元、1000亿元和100亿元。三、主要任务（一）加快完善商业规划布局。重点引导发展双河口商圈、百安坝商圈、北山商圈、周家坝商圈、董家商圈，突出生产性与生活性服务业功能，合理布局一批百货、家居、建材、汽车、农副产品等区域性专业市场，配套完善购物、餐饮、住宿、娱乐等设施，完善物流配送体系，提升便民利民服务水平。24、（二）加快发展现代流通产业。规划建设新田港口物流园、董家市场物流园，大力发展工业物资、生活物资仓储物流业。重庆市万州区人民政府关于加快建设渝东北地区商贸物流中心的意见重庆市万州区人民政府关于加快建设渝东北地区商贸物流中心的意见A.A.城市宏观环境研究城市宏观环境研究A1.城市基础数据A2.城市基本规划A4.宏观环境小结21A3.城市政策环境22宏观环境小结宏观环境小结城市等级与规划、产业结构、人口结构及政策机遇等决定了万城市等级与规划、产业结构、人口结构及政策机遇等决定了万州具有较强的市场空间与机遇州具有较强的市场空间与机遇产业结构：产业结构：与主城区相比，经济总量较低，以第二产业为主导，第三25、产业发展较快城市人口：城市人口：万州2013年城市人口159.54万人，其中万州城区常住人口约70万城市规划城市规划：重庆第二大城市、三峡库区经济中心、成渝经济区及西三角东部综合交通枢纽政策环境政策环境：万州区加快建设渝东北地区商贸物流中心；支持万州二级农产品批发市场、冷链节点建设万州城市人口规模较大，城市等级以及城市规划较好，现阶段经济总量与质量急需提升，第三产业发展较为迅速，城镇化进程加快 城市整体发展空间与机会较大，城市整体发展空间与机会较大，城市商业尚需不断提升档次，不断城市商业尚需不断提升档次，不断完善产品成熟度完善产品成熟度B.B.城市商业环境研究城市商业环境研究B1.城市房地产市26、场分析B2.城市商圈构成与分析B3.城市专业市场现状与分析2324土地市场土地市场宗地编号竞得人土地位置土地面积（m2)土地用途成交价（万元）成交时间 成交单价（万元/亩）wz2013-2-32科创控股集团重庆有限公司高峰镇雷家村10、11组范围303610.5二类物流仓储、二类工业9359.5952014/1/2921 wz2014-19-1段开东龙驹镇永兴街4373集贸市场用地兼容二类居住用地349.29812014/2/1953 wz2014-2-3重庆市储备粮管理有限公司万州直属库五桥街道原芦家村11、12组范围28370二类工业765.9918 wz2014-2-4重庆市万州沪江人造27、板制造有限责任公司五桥街道原芦家村九、十组范围6718.7二类工业151.170815 wz2014-2-12重庆万林投资发展有限公司高峰镇原安静村一四五社范围41679.6二类工业2875.89242014/4/1146 wz2014-2-15重庆东方药业股份有限公司高峰镇雷家村七八九组范围86671.3二类工业1430.07652014/6/1211 wz2014-2-17重庆万林投资发展有限公司高峰镇原安静村一五六七社和原相思村二社范围65673二类工业4531.4372014/7/946 wz2014-2-29中船重工重庆长平机械有限责任公司双河口街道原边家村七社范围12774.7二类28、工业223.55732014/9/2512 wz2014-2-30重庆长江涂装设备有限责任公司双河口街道原边家村七社范围21126.8二类工业369.7192014/9/2512 wz2014-2-31重庆衡山机械有限责任公司双河口街道原边家村四、六七社范围102018二类工业1785.82512014/9/2512 wz2014-2-33重庆中邦科技有限公司龙都街道九龙村七社范围61788.7二类工业1112.19662014/9/2512 wz2014-2-34重庆华歌生物化学有限公司龙都街道九龙村七八社范围224704二类工业4044.6722014/9/2512 万州本年度二类工业用地29、出让成交单价均在万州本年度二类工业用地出让成交单价均在1212万元万元/亩左右亩左右25房地产分布情况房地产分布情况万州房地产发展组团式板块特征明显天城天城板块板块高笋塘高笋塘板块板块北山北山板块板块江南新江南新区板块区板块五桥板五桥板块块观音岩观音岩板块板块龙宝龙宝板块板块北滨路板块北滨路板块万州区房地产板块分布万州区房地产板块分布中心城区板块中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺五桥板块：五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后北山板块：北山板块：历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区北滨路板块：北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小，后期30、无土地供应观音岩板块观音岩板块:三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模江南新区板块：江南新区板块：发展中热点板块龙宝板块：龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽天城板块：天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好26楼盘横向对比楼盘横向对比区域区域楼盘均价楼盘均价产品类型产品类型区域卖点区域卖点客户类型客户类型江南新区6000元/多为电梯洋房新区开发地中高端客户群北滨路板块7000元/高层江景房一线江景房中高端客户群观音岩板块5200元/高层区域成熟商贸集中心泛众天城板块6500元/多层、别墅低密度、环境好高端客户群北山板块4800元/高层、小高层历史景点31、区泛众五桥板块4400元/普通高层老城居住情节低端客户龙宝板块4200元/普通高层工业园区工业园区员工高笋塘板块4700元/普通小高层商业集中地泛众27房地产成交情况房地产成交情况供应供应:2014年1-8月，共有8855套商品房获得预售许可，总建筑面积83.29万平方米。其中商品住宅有6544套，总建筑面积66.49万平方米。其中非住宅获批2311套，总建筑面积16.8万平方米。成交成交:1-8月，万州商品住宅成交6612套，总面积68.19万平方米金额33.24亿元。其中，期房均价为4969.66元/平方米，现房均价为4068.93元/平方米，价格呈现平稳中略升的态势。价格价格:从价格走势32、看，今年，万州商品住宅期房价格基本保持稳定，略有增长。1-8月，万州商品房期房成交均价为4969.66元/平方米。其中，3月、7月、8月的均价都突破了5000元。28房地产市场小结房地产市场小结万州房地产发展特点万州房地产发展特点1万州房地产分布组团式、板块化特征明显万州房地产分布组团式、板块化特征明显2市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块以及观音岩板块以及观音岩板块3近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在70007000元元/4高层成为市场供应33、主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，高层成为市场供应主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，慢慢变为主导，物业形态逐渐丰富慢慢变为主导，物业形态逐渐丰富5天城板块与江南新区由于区政府的带动作用，将成为未来高端房地产项天城板块与江南新区由于区政府的带动作用，将成为未来高端房地产项目供应的主要区域和热点区域目供应的主要区域和热点区域B.B.城市商业环境研究城市商业环境研究B1.城市房地产市场分析B2.城市商圈构成与分析B3.城市专业市场现状与分析2930商业竞争格局商业竞争格局万州商业网点规划主要集中于万州商业网点规划主要集中于“四圈一带四圈一带”万州区商业格局分布万州区商业格局分布 34、高笋塘商圈：高笋塘商圈：高笋塘商圈是万州的城市商业中心，为万州商业成熟度最高的区域，商户众多，辐射能力强，辐射范围主要包括万州主城区以及开县、云阳、忠县等区域 周家坝、江南新区、百安坝商圈：周家坝、江南新区、百安坝商圈：三个商圈规划为城市商业副中心滨江商业带：滨江商业带：由于万达百货的入驻，经营业态丰富，成熟度较高江南江南新区新区商务商务区区周家坝周家坝商圈商圈高笋高笋塘商塘商圈圈百安坝百安坝商圈商圈滨江商业带31高笋塘商圈高笋塘商圈高笋塘商圈为万州的核心商圈，对主城区以及周边县市均有较高笋塘商圈为万州的核心商圈，对主城区以及周边县市均有较大的影响大的影响高笋塘商圈基本情况高笋塘商圈基本情况高35、笋塘商圈是万州现阶段商业、金融以及文化中心，幅员约3平方公里，南接北滨路万达广场，北靠万州太白岩，东临高笋塘商业广场，西连万州中天广场高笋塘区域云集了大量的商业广场，商业街以及专业市场，业态覆盖日用百货、服装、家电、装饰建材以及药材等高笋塘区域内租金价值较高：双白路部分区域达到600元/月（服装鞋帽）；新成路租金约80-120元/月（服饰百货）；王牌路租金约40-60元/月（餐饮休闲）32其它商圈其它商圈万州除高笋塘商圈外，其它商圈尚处于初期阶段，商业氛围较万州除高笋塘商圈外，其它商圈尚处于初期阶段，商业氛围较薄，以生活配套为主要功能薄，以生活配套为主要功能周家坝周家坝商圈商圈江南江南新区新区36、商务商务区区百安坝百安坝商圈商圈区域商业处于区域商业处于初期阶段初期阶段33滨江商业带滨江商业带万州万达广场为全商业业态组合，面积万州万达广场为全商业业态组合，面积2121万，产品形态与建万，产品形态与建设风格均给予万州消费者不同的消费体验，万州集中式商业排设风格均给予万州消费者不同的消费体验，万州集中式商业排他性愈强他性愈强万州万达广场基本情况万州万达广场基本情况u项目位置万州北滨路万州码头对面u项目体量商业面积21万u产品线万达3.5代产品u产品构成户外商业街、集中商业、酒店u入驻品牌希尔顿酒店、万达影城、万千百货、永辉超市34城市商业小结城市商业小结万州商圈升级换代需求日益显现，商业物流37、配套体系尚不完善万州商圈升级换代需求日益显现，商业物流配套体系尚不完善现状现状预期预期需求需求商业物流配套工程将孕育而生商业物流配套工程将孕育而生B.B.城市商业环境研究城市商业环境研究B1.城市房地产市场分析B2.城市商圈构成与分析B3.城市专业市场现状与分析3536城市专业市场城市专业市场万州专业市场主要分为两大类，即：综合批发市场以及专业类万州专业市场主要分为两大类，即：综合批发市场以及专业类别市场别市场万州专业市场基本情况万州专业市场基本情况综合批发市场：综合批发市场：小天鹅综合批发市场万州商贸城宏远批发市场专业类别市场：专业类别市场：重庆三峡蔬菜批发市场钟鼓楼水果批发市场双河口水果市38、场西山车站粮油批发市场三峡库区粮油批发市场万州家居建材城万州光彩大市场万州国际机电商贸城中天装饰市场三峡现代医药物流中心三峡库区粮油批发市场钟鼓楼水果批发市场小天鹅综合批发市场万州商贸城宏远批发市场西山车站粮油批发市场三峡蔬菜批发市场中天装饰城万州光彩大市场万州家居建材城万州国际机电商贸城双河口水果市场董家片区董家片区37小天鹅综合批发市场小天鹅综合批发市场小天鹅综合批发市场是三峡库区最大的综合批发市场，位于城中心，租金偏高，交通拥堵，虽繁荣，可替代性强，以中低档为主小天鹅综合批发市场基本情况小天鹅综合批发市场基本情况项目位置项目位置万州区白岩路，西邻万州大桥，东连汽车客运中心，北倚滨江大道和39、深水港码头项目体量项目体量建筑面积90284；经营面积65000，商铺2316间业态业态皮鞋加工、本地服装加工、小百货、床上用品、五金燃具、日化、糖酒副食、家电、窗帘精品、服装精品档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况业态较为凌乱租金租金55-200元/月简述简述交通拥堵，租金偏高，虽繁荣，可替代性强38宏远市场宏远市场宏远批发市场是万州大型综合批发市场之一，主要针对中低端客户，年代较为久远，为副食、百货、货站集散地宏远批发市场基本情况宏远批发市场基本情况项目位置项目位置万州区沙龙路2段项目体量项目体量建筑面积2.5万；经营商户520余户业态业态副食、农资、家电、百货、日杂40、货站档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况业态较为凌乱租金租金店铺2000元/月(30)；库房:10-12元/月/,商铺买断费10万元/个(30),简述简述交通拥堵，租金偏高，虽繁荣，可替代性强39三峡蔬菜批发市场三峡蔬菜批发市场三峡蔬菜批发市场是三峡库区唯一的蔬菜批发市场，商铺为简易底商，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强三峡蔬菜批发市场基本情况三峡蔬菜批发市场基本情况项目位置项目位置万州区商贸中心的318国道沙龙路上，距达万铁路万州站4千米；距万州汽车客运总站200米、货运站250米；距长江深水港码头250米；距五桥机场6千米项目体量项目体量8个交易区41、，2400平方米交易大厅；110余间店铺，76户业态业态蔬菜档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况较好租金租金3万元/间（27）简述简述商铺为简易底商，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强40钟鼓楼水果批发市场钟鼓楼水果批发市场钟鼓楼水果批发市场是三峡库区唯一的水果批发市场，商铺为地下停车场隔断结构，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强钟鼓楼水果批发市场基本情况钟鼓楼水果批发市场基本情况项目位置项目位置万州区北山大道170号项目体量项目体量建设面积9800平方米，经营面积7000平方米，农产品年成交量4万吨以上，年成交额高达8000万。渝东农产品42、批发市场现有固定商户150户、固定摊位150个。(从事水果80户)业态业态水果档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况较好租金租金1200-1500元/月简述简述商铺为地下停车场隔断结构，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强41西山车站粮油批发市场西山车站粮油批发市场西山车站粮油批发市场是三峡库区唯一的成熟型粮油批发市场，商铺为底商结构，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强，经营户迫切希望改善经营环境西山车站粮油批发市场基本情况西山车站粮油批发市场基本情况项目位置项目位置万州区西山车站旁项目体量项目体量粮油(共160间，计120余户)；农资（共1643、间，计10户）业态业态粮油、农资档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况较好租金租金12000元/年（40）简述简述商铺为底商结构，无仓储、物流、住宿配套，经营环境条件差，可替代性强，经营户迫切希望改善经营环境42双河口水果批发市场双河口水果批发市场双河口水果批发市场是2012年建设运营的水果市场，主要为水果、蔬菜低温仓储、配送为市场运营主体，目前市场人气不足，经营户主要以市场为仓储配送集散中心双河口水果批发市场基本情况双河口水果批发市场基本情况项目位置项目位置万州区双河口汽车站内项目体量项目体量项目占地150亩，预计总投资1.3亿元。计划建设框架结构5000吨气调库一座及加44、工车间；砖混结构交易区3.3万平方米，其中摊位3万平方米。经营户34户，保鲜库4000吨业态业态水果档次档次中低档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况较差租金租金店铺:12000元/年(50),；办公、住宿：2000元/年（50）；香蕉库：（50-60）20000元-30000元/年简述简述主要为水果、蔬菜低温仓储、配送为市场运营主体，目前市场人气不足，经营户主要以市场为仓储配送集散中心43光彩批发市场光彩批发市场光彩建材批发市场是万州最大的建材家装饰品批发集散地，批零结合，市场繁荣度高，不易整合光彩建材批发市场基本情况光彩建材批发市场基本情况项目位置项目位置万州区沙龙路三段828号项45、目体量项目体量标准商铺758套，商铺建筑面积5.8万，配套仓储1.4万业态业态建材家居综合卖场档次档次中高档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况很好租金租金租金20元/月简述简述三峡库区商品集散量最大，功能最全的大型综合建材交易市场44万州国际机电商贸城万州国际机电商贸城万州国际机电商贸城始建于2014年3月，项目已列为重庆市和万州区重大商贸物流项目万州国际商贸城基本情况万州国际商贸城基本情况项目位置项目位置万州区龙都街道长青路旁，东临长江客运码头，南临渝万高速，西邻万州火车站和新客运站，北临各大专业市场项目体量项目体量建筑面积385840，容纳3000余户经营商户业态业态汽贸、机电档46、次档次中档辐射范围辐射范围整个三峡库区经营状况经营状况尚未运营租金租金暂未发布，可预订简述简述三峡库区商品集散量最大，功能最全的大型综合机电商贸城45中天装饰广场中天装饰广场万州中天装饰广场主要经营装修建材，家居；整体档次中档，主要面向本地及郊区消费者中天装饰广场基本情况中天装饰广场基本情况项目位置项目位置万州区王牌路项目体量项目体量约两万业态业态家居装饰、建材档次档次中高档辐射范围辐射范围万州本地区域及奉节、云阳等郊县经营状况经营状况很好租金租金7-25元/天简述简述三峡库区商品集散量最大，功能最全的大型装饰建材市场46峰森冷库峰森冷库峰森冷库为万州区最大的冷冻食品集散地，容载量4000吨，47、经营状况良好，项目位于双河口汽车站附近，收费情况为:100100元元/月月(一层一层)；8080元元/月月(二层二层)；搬运费；搬运费:40:40元元/吨吨(进出进出)47三峡现代医药物流中心三峡现代医药物流中心三峡现代医药物流中心投入运营后，将为万州区最大、最全、最完善的中药集散中心48专业市场小结专业市场小结万州专业批发市场共计3000余户；其中城区老市场店铺租金在60-100元/月不等，新建市场前三年店铺租金为20元/月品项专业市场体量（户）店铺租金(均价)家居建材光彩市场40020元/月中天装饰城30018元/月水果蔬菜三峡蔬菜批发市场7680元/月钟鼓楼水果批发市场80100元/月双48、河口水果市场3420元/月肉类禽蛋各农贸市场15075元/月屠宰厂家49/峰森冷库4080-100元/月粮油副食宏远市场18065元/月小天鹅综合市场12055元/月西山车站粮油批发市场12025元/月服装鞋帽小天鹅综合市场400128元/月汽贸机电 万州国际机电商贸城800暂未定价中药材三峡医药物流中心200暂未定价物流货站宏远市场32合计2981/经市场调研可知：万州冷库租赁价格为：2.5-3.3元/天；保鲜库租赁价格为：1.1-1.4元/天24%6%8%14%13%27%7%1%万州区专业市场各经营品类体量占比图万州区专业市场各经营品类体量占比图家居建材水果蔬菜肉类禽蛋粮油副食服装鞋帽汽49、贸机电中药材物流货站农副产品农副产品28%28%49专业市场小结专业市场小结万州专业批发市场总体档位为中低档，且对于农产品专业市场来看，店铺均为底商，租金偏高，配套经营设施不全，可作为整合对象。下图为整合品项及市场设想：C.C.项目市场定位及选址建议项目市场定位及选址建议C1.项目市场定位C2.选址建议5051专业市场现状回顾专业市场现状回顾52可整合资源分析可整合资源分析万州专业市场可整合资源客户共计约513户，主要经营品类为蔬菜、水果、禽蛋及粮油副食。53客户意愿分析客户意愿分析可以整合资源客户：可以整合资源客户：u 搬与不搬都可以，但不能搬得太远u 不能太远了，毕竟老客户在城区里u 如果50、经营好了，可以考虑搬u 如果把相关市场搬到一起，那是好事u 交通要方便，都住在城里易整合资源客户：易整合资源客户：u 现在市场环境太差，早就该换个新环境了u 政府说了几次最后都没消息了u 就这么大的地方，没地方放货、没地方停车u 做批发的，只要不是太远就可以通过与各市场经营户座谈（一个市场选择通过与各市场经营户座谈（一个市场选择3-53-5户）了解到情况，整合意愿最大的为西山车站粮油户）了解到情况，整合意愿最大的为西山车站粮油批发市场，其次是钟鼓楼水果批发市场和三峡蔬菜批发市场，最后为宏远市场和小天鹅批发市批发市场，其次是钟鼓楼水果批发市场和三峡蔬菜批发市场，最后为宏远市场和小天鹅批发市场。场51、。客户考虑因素：客户考虑因素：1 1、离城区距离适中；、离城区距离适中；2 2、交通方便；、交通方便；3 3、经营环境要好，配套完善；、经营环境要好，配套完善；4 4、如果能、如果能形成产业集群则最优。形成产业集群则最优。54项目市场定位项目市场定位中国供销中国供销渝东北农副产品物流产业渝东北农副产品物流产业园园规划用地300-500亩，集商品交易区、智能冷库区、物流配送区、商务办公区及高档居住区等五大分区,同时设立检验检测中心、信息处理中心、结算中心、冷藏中心、物流配送中心五大功能区以及美食美味街、24小时金融自助、洗浴娱乐坊、综合商务楼、快捷公寓、大中超市等六大配套,整体构建成“超一流的城52、市综合体”。项目定位：项目定位：中国供销中国供销渝东北农副产品物流产业园渝东北农副产品物流产业园F区粮油C区百货日杂C.C.项目市场定位及选址建议项目市场定位及选址建议C1.项目市场定位C2.选址建议5556项目选址要素项目选址要素专业市场选址考虑的因素，就万州土地供给规划、商贸物流规划以及区域交通组织规划三个方面分析：土地供应规划土地供应规划商贸物流规划商贸物流规划交通组织规划交通组织规划根据区域土地供应规划，额可以较清楚的分析出专业市场所需的商贸物流用地，以推算出该区域商业供给量根据商贸物流规划可以有效分析出政府对未来区域产业结构的走向专业市场对于交通组织的有高要求，便捷的交通组织是专业市53、场成功与否的成本57选址要素对比选址要素对比基于城市土地供给规划和万州城区商贸物流规划，未来可提供专业市场用地的区域在塘坊-董家片区（董家市场物流园）以及新田-百安坝片区58选址要素对比选址要素对比基于交通体系规划来看，塘坊-董家片区（董家市场物流园）和双河口-高峰片区较适合作为专业市场的项目备选地59项目选址方案项目选址方案基于政府支持力度（商贸物流发展规划、董家市场物流园获批）、区域发展潜力及土地成本等方面考虑，方案一为最优方案。方案方案选址区域选址区域优势优势劣势劣势方案一方案一塘坊塘坊-董家区域董家区域1 1、政府规划打造高铁商圈和董家市场物流园、政府规划打造高铁商圈和董家市场物流园154、 1、区域现阶段成熟度低，商业氛围淡、区域现阶段成熟度低，商业氛围淡2 2、未来交通体系发达，货运物流体系畅通、未来交通体系发达，货运物流体系畅通2 2、专业市场区域认知度需要一段时间培育、专业市场区域认知度需要一段时间培育3 3、尚处于开发初期，土地价格低，发展潜力大、尚处于开发初期，土地价格低，发展潜力大3 3、区域配套设施不完善、区域配套设施不完善方案二双河口-高峰片区1、区域交通方便，是目前城市交通枢纽1、区域土地资源紧张、土地成本较高2、区域商业发展较成熟，众多专业市场入驻，容易形成产业集群2、不契合目前政府对专业市场发展规划方案三新田港口区域1、为城市新开发区域、开发灵活性大1、区55、域商业氛围较淡2、临近港区，水路运输方便2、城市路网结构不完善3、土地成本较低3、城市生活配套设施不足60地块照片地块照片地块较为平坦，紧邻S103处，有沟壑；两侧道路窄小，周边均为村庄；区域基础设施未完善、商业氛围淡。地块正面地块正面地块前方沟壑地块前方沟壑地块前房屋地块前房屋地块俯视图地块俯视图61项目选址建议项目选址建议塘坊-董家区域（董家市场物流园）各项要素均符合我司对项目选址的要求，但经实地考察，拟投资项目地块目前为毛地，不具备直接开发条件，建议公司可将该地块作为公司项目储备用公司项目储备用地地，待区域基础设施启动后，再进行投资建设。项目地块项目地块地块紧邻歇凤路（地块紧邻歇凤路（S56、103S103），天城方向位于），天城方向位于S103S103右侧。距沪蓉高速（天城镇中心区）、入城大道右侧。距沪蓉高速（天城镇中心区）、入城大道（天成大道）约（天成大道）约4.04.0公里；距城区（万达广场）约公里；距城区（万达广场）约10 10 公里；临近万利高速、渝万高铁。公里；临近万利高速、渝万高铁。62附件附件-董家市场物流园董家市场物流园一、规划概况一、规划概况董家市场物流园选址于天城镇陈家、董家社区至熊家镇白水村一带，核心区域总面积约3.3平方公里。按照“宜商、宜业、宜居、宜行”的总体要求，计划通过5-8年的时间，建成服装百货、家具家居、汽车交易、工程机械、农资农机、五交家电、医药器械、农产品批发等市场群，商品交易额突破1000亿元，将其打造成为一座集批发零售、仓储配送、中转贸易、展览展示、电子商务、信息集散于一体的现代商贸物流新城。二、发展二、发展进度进度1、2013年6月，重庆发改委已完成对董家市场物流园基础设施可行性报告的批复。1、2013年底，董家市场物流园已获重庆市政府批复用地830亩，园区基础设施建设已纳入三峡移民后续支持项目。董家市场物流园董家市场物流园63结束语结束语THANKSTHANKS