1、石狮市市场调研报告2017.03石狮市市场调研报告一、石狮市概况石狮为中国福建省下辖县级市，由泉州地级市代管，于1987年12月自晋江县析置。石狮是亚洲最大服装城、福建综合改革试验区、著名侨乡。位于环泉州湾核心区南端，市域三面环海，北临泉州湾，南临深沪湾，东与宝岛台湾隔海相望，西与晋江市接壤，是一座美丽富饶的城市。石狮是全国百强县，中国十大活力县级城市、中国大陆最佳商业城市、中国休闲服装名城二连冠、中国休闲面料商贸名城、全国科技进步先进市十一连冠、全国文化先进市二连冠、全国双拥模范城四连冠、全国首批新农村建设特色县市、全国科普示范市，省级文明城市三连冠、省级教育强市、卫生城市、生态市、园林城市2、，是海西最具活力和竞争力的县级市之一。石狮海岸线长67.7公里，岛礁54个，总面积189.2平方公里，常住人口68.3万人（2015年）。其中城镇人口为50万人，乡镇人口为18.3万人。人口以汉族为主，此外有回、满、畲等少数民族，通用闽南语。石狮为极具实力的县市，为中国五大服装跨国采购基地之一，其综合竞争力位居福建省第五位，2010年位居全国百强县（市）第四十九位。2015年，石狮市GDP总量676.5亿元，增长10.2%；社会消费品零售总额为357.2亿元，增长12.3%。人均可支配收入为40476元，增长8.4%。全市陆域面积160平方公里，海岸线长64公里，是陆域边界线的2.3倍，行政管3、辖的毗邻海域面积968平方公里。全市户籍人口31.7万，外来人口保持40万左右，石狮下辖2个街道、7个镇，共有21个社区、101个行政村，市政府驻湖滨街道八七路。二、农贸市场现状（1）古宅农贸市场古宅农贸市场位于石狮市石宁路，面积约为8000。权属古宅村村委会管理。主体为混凝土结构，四周建有钢结构大棚。该市场有经营户约为180户，外围有105间店铺，二楼为一家大型超市。目前，市场经营户较多，空置率低。市场人流量大，商业氛围浓厚。租金情况为：外部摊位15000-25000元/年，海鲜30000-60000元/年，肉类15000-20000元/年，蔬菜35000-40000元/年。该市场目前存在以4、下几个问题：1、市场存在占道经营现象，外围经营环境整体较为混乱。2、市场内部线路乱牵乱搭，存在一定的安全隐患。3、市场内部整体被遮挡，各个摊位照明设施为简易的挂式灯泡，光线较为不足。4、市场运营管理不善，虽设有停车位，但车辆仍旧随意进入市场，造成通道拥挤。5、目前市场租金水平偏高，且水电费用也较高。6、市场虽已经进行过改造，但硬件设施不达标。7、市场存在乱摆乱放现象，脏乱差现象严重。车辆驶入通道，造成拥堵交易死角，摊位空置市场二楼超市，分流客源古宅农贸市场（2）第二农贸市场石狮第二农贸市场位于林边都公庙东北方向，面积约为8700。该市场于1997年建成投入使用，于2013年进行升级改造，目前属5、于工商局管理。市场主体分为钢结构大棚以及混凝土结构库房两部分组成。市场内设有市场管理室、农残检测室、服务台以及停车场等。内部共有摊位73户，店铺30间。目前，市场经营户较少，空置率高，市场基本已无人流。租金情况：摊位3000元/年，店铺6000元/年。该市场目前存在以下几个问题：1、市场内摊位空置率高，经营户较少。2、市场周边存在由两侧商铺组成的茂林路马路市场，分流走大部分经营户及客源，导致该市场交易氛围惨淡。3、市场空间利用率低，后方大片空间用于仓储且空置率高。4、市场内部摊位为简易的钢制销售台，配套设施不健全。马路市场分流大部分客源摊位简陋空间利用率低，仓库大都空置交易氛围惨淡（3）石狮农6、贸中心市场石狮农贸中心市场位于石狮市农贸路，毗邻步行街繁华地段。该市场属于工商局管理。于1992年建成并投入使用，在2013年进行升级改造。市场占地7519。市场主体为多层建筑，一层为市场交易主体，二层除几间用于办公用处房间外，其余房间空置。另外，市场配套有1200地下停车场。现有经营户76户，市场周边店铺68间。租金情况：摊位8000元/年。该市场目前存在以下几个问题：1、市场后排店铺基本空置或作为仓库使用，空置率较高。2、交易高峰期仅为早上6:30-12:30，交易氛围不浓厚。配套地下停车场交易氛围不浓厚空间利用率低，后排大都空置（4）石狮市（玉湖）果蔬批发市场石狮市玉湖果蔬批发市场位于泉7、州市石狮市湖东中路69号。市场交易主体分为：水果批发市场、批零市场、蔬菜批发市场、肉类批零市场；水果批发市场占地面积约为10000、批零市场占地面积约为7000、蔬菜批发市场占地面积约为10000、肉类批零市场占地面积约为7000。整体面积约为35000左右。目前权属于石狮市玉湖社区居委会与福建省石狮市果蔬批发市场有限公司。水果批发市场主体为混凝土结构店铺、蔬菜批发市场主体为钢结构大棚摊位、批零市场与肉类批零市场为钢结构大棚。市场外围目前有蔬菜经营户107户，内部蔬菜经营户有200户；水果经营户有56户；肉类经营户有132户。租金情况为：批零市场蔬菜摊位租金为650-1000元/月、肉类、海鲜8、租金为800-1500元/月；蔬菜批发市场大棚租金800-1000元/月；市场外部摊位租金1500-2000元/月；肉类批零市场店铺租金2000-3000元/月；水果批发市场租金4000-5000元/月。该市场的基本情况：1、水果主要供应渠道为泉州市区的批发市场，销往石狮下属乡镇及各大果蔬超市；大型蔬菜批发商户供应渠道主要为厦门同安，中小型以泉州和福州等蔬菜集散地为主，主要销往石狮下属乡镇及各大农贸市场。2、市场的交易高峰期在凌晨3：00-7：00，市场内部交易氛围浓厚。3、市场外部摊位从内部批发再进行销售。4、市场外围经营户均在市场出入口的宝岛路两侧占道经营，造成一定的交通堵塞，存在较大安全9、隐患。5、车辆进出路线未有合理规划，交易高峰期时，人流量剧增，易造成拥堵。蔬菜批发市场区域批零市场区域水果批发市场区域外围蔬菜批发市场区域通道拥堵肉类批发市场区域三、项目建议石狮市于2013年已对城区市场进行了升级改造，其中包括石狮古宅农贸市场、石狮第二农贸市场、石狮农贸中心市场。改造后市场硬件设施虽有提升，但大部分硬件投入仍不达标；运营管理方面问题缺口仍旧较大。问题主要包括以下几点：1、“脏乱差”现象仍旧普遍；2、在摊位设计方面，由于未结合摊位使用需求率，造就空间的使用率低，且存在交易死角；3、部分市场租金普遍偏高且同个市场同个品类摊位价格差异大；4、后期运营管理不完善，市场秩序凌乱。根据对10、以上几个市场的市场调研，提出建议如下：农贸市场统一改造，并承包经营市场，改造市场包括：古宅农贸市场、石狮第二农贸市场、石狮农贸中心市场（参照国家三星级市场标准改造，改造标准见附件二）1、对于石狮古宅农贸市场，由政府牵头，向古宅大队老人会进行协商，改造市场，并承包经营市场；对其配套硬件设施设备进行升级改造、公司对该会场进行管理输出，加强市场后期运营管理。2、对于石狮第二农贸市场，由市政府牵头，对对面的茂林路马路市场进行清理，归行化市，整顿进入第二农贸市场；同时对第二市场的硬件设施进行提升改造；加大市场后方空置仓位的招商力度。3、对于石狮农贸中心市场，改造二楼，合理利用二楼空间，招商引资，引入区域11、的生活配套（包括：文体类场所、休闲场所等），打造成为社区综合性市场。附件一：市场区位图、平面图及品类统计表古宅农贸市场区位图古宅农贸市场平面图石狮古宅农贸市场品类统计品类数量备注蔬菜36租金：外部摊位15000-25000元/年，海鲜30000-60000元/年，肉类15000-20000元/年，蔬菜35000-40000元/年腌制品5干调9海鲜35水产9光禽4肉类48熟食4丸子9干货9豆制品6冻品2面食5合计181第二农贸市场区位图第二农贸市场平面图石狮市第二农贸市场品类统计品类数量备注蔬菜4租金：摊位1500元/半年，店铺3000元/半年肉类4海鲜1活禽3腌制品1食杂3合计16农贸中心市场12、区位图农贸中心市场平面图石狮农贸中心市场品类数量备注海鲜25租金：8000元/年冻品6腌制品2豆制品1肉类15蔬菜10水果3丸子2干货食杂12合计76石狮市（玉湖）果蔬批发市场区位图石狮市（玉湖）果蔬批发市场平面图石狮市玉湖果蔬批发市场品类统计品类数量备注蔬菜307租金：批零市场蔬菜摊位租金为650-1000元/月、肉类、海鲜租金为800-1500元/月；蔬菜批发市场大棚租金800-1000元/月；市场外部摊位租金1500-2000元/月；肉类批零市场店铺租金2000-3000元/月；水果批发市场租金4000-5000元/月。水果56肉类132海鲜50熟食18冻品6丸子7腌制品5豆制品3干调干13、货11合计595附件二：农贸市场改造标准三星级农贸市场标准u 场内经营者100户以上或市场建筑面积2000平方米以上u 场内每个经营者柜台面积在2平方米以上u 市场有绿化，通道占市场使用面积35%以上u 统一设置牌匾、广告牌u 在显著位置设有检测情况公示牌（栏）u 停车场占市场建筑面积30%以上u 物品陈列整齐美观，不出框，不出边u 实行净菜或半净菜上市，场内地面干燥干净u 市场经营者信用等级A级率达到90%以上u 年内市场无食品安全等事件发生市场升级改造规范标准（一）序号品类硬件需求其他硬件、装饰需求备注1活禽不锈钢鸡笼1、铝合金玻璃隔墙 2、铝合金门窗 3、墙壁砖铺贴 4、室内吊顶 5、门14、头号牌装饰 6、彩色喷涂“三重隔离”即：销售、宰杀、存贮隔离2泡鸡池3放血笼4水产、海鲜宰杀台1、配备成品垃圾桶 2、外饰面墙砖铺贴 3、水槽为120砌体 4、外饰面墙砖铺贴 5、水池类有防水层 6、配备成品塑料展示水缸 7、钢化玻璃挡板规格200 8、摊位配备增氧泵、龙头5外围玻璃挡板6墙砖砌体7上下水8摊位及水槽9肉类摊位1、外饰面墙砖铺贴 2、上下水及电路配备到位 3、配备不锈钢挂肉架 4、摊位为内空式砌体10玻璃挡板11水果杂粮 门面空间面积1、外立面设广告牌（隔板） 2、电动卷闸门（铝合金） 12蔬菜摊位1、外饰面墙砖铺贴 2、上下水及电路配备到位 3、摊位为内空式砌体13玻璃挡板市15、场升级改造规范标准（二）序号配套设施规格标准1通道主通道7m 次通道5m 通道内铺设防滑地砖2排污水产区设有独立排污系统3检测设置检验检测室，配置检测设备仪器，对市场内农副产品进行检测4显示屏主入口设LED电子显示屏，发布市场信息5音控、监控系统统一配备高清化、网络化的音控、监控系统6给水水产摊位一户一表；统一采用智能水表7排水通道内摊位前设置不锈钢（100*50）明沟排水，摊位内设置地漏排水，摊位台板设置地漏排水，水产、活禽区每组团设沉降检测井8指向牌公共区域内设置安全指示牌、方向指示牌，大厅内设置应急照明、吊扇9供电商户用电采用一户一表；智能电表10照明公共区域采用局部格栅吊顶，照明采用LED灯管11墙面所有商户外立面上墙采用钢架饰面板