1、目录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 研究依据与范围3第三节 研究结论4第二章 项目建设的背景及建设必要性6第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间6第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持7第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机10第四节 某某新福利康复度假休闲中心项目优势11第三章 市场分析与定位15第一节 旅游市场发展现状15第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测20第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测21第四节 市场定位23第四章 建设地点及建设条件25第一节 建设地点25第二节 建设条件26第五章 建设内容及建设规模29第一节 建设内容29第二节 建设规模32、0第六章 建设方案32第一节 新建建筑物设计情况32第二节 项目建设原则32第三节 总体布局33第四节 工程建设方案34第七章 消防及安全44第八章 环境保护与能源节约46第一节 环境保护46第二节 能源节约47第九章 项目组织机构及劳动定员50第一节 组织机构设置50第二节 劳动定员51第三节 人员培训51第十章 项目建设管理及招标投标52第一节 建设管理52第二节 招标投标52第十一章 项目建设进度安排54第一节 项目实施进度54第二节 质量保证体系55第十二章 投资估算与资金筹措56第一节 投资估算56第二节 资金筹措59第十三章 财务分析与评价61第一节 项目经济分析遵循的主要依据613、第二节 各项财务基础数据61有关证明材料一、附件1、项目承担单位事业法人证书2、项目单位事业法人组织机构代码证书3、项目土地租赁合同三、附图1、项目“社会康乐度假休闲福利中心”建设地点区位图2、项目“社会康乐度假休闲福利中心“总平面布置图第一章 总 论第一节 项目基本情况一、项目名称某某生态园社会康乐度假休闲福利中心二、项目业主该项目业主为某某生态农业发展有限公司。某某生态农业发展有限公司成立于2008年1月，注册资本二千万元，法定代表人：*，办公地址：*168号，是一家以农业开发为主的有限责任制公司。三、项目建设地点*湖田乡林田村四、项目建设内容及规模（一）项目建设内容根据公司未来发展规划目4、标与规划用地情况，整个项目分两期建设：1、第一期将拟建成三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2。主要建设内容：A幢的层数为7层，BC幢的层数各为4层，其中A幢的第1层为老年人活动室及医疗生活配套用房，A幢的第24层和BC幢的第1-4层为老年人公寓，A幢的第57层为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及植物园等。2、第二期在主体建筑物周围加建六栋9000m2两层联体别墅与三栋3600m2四层独立别墅。（二）建设规模1、新建三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400 m2其中：A幢层数为7层，总建筑面积13200m2，第1层为封闭式对中心内5、老年人活动室及医疗生活配套用房（3600m2）；第24层为老年人公寓（185间、55套，4800m2）；第57层为办公及工作人员用房（4800m2）；B幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）C幢层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）2、另加建六栋9,000m2（290间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（100间、套）四层独立别墅。总建筑面积33000m2，共有住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。五、总投资估算及资金筹措（一）总投资估算总投资估算为：3484.75万元。其6、中：建设投资：2984.75万元、流动资金：500万元。（二）资金筹措项目所需资金3484.75万元，由业主自筹2484.75万元，拟申请上级扶持1000万元。第二节 研究依据与范围一、研究依据1、某某工程咨询有限公司与某某生态农业发展有限公司签定的“编制项目可研报告合同书”；2、业主提供的有关项目资料；3、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；4、现行建筑设计规范大全；5、现行建设结构规范大全；6、现行建筑设备规范大全；7、工程设计标准大全；8、建设项目经济分析与评价(第二版)；9、国标建筑设计防火规范GBJ16-97；10、民用建筑设计通则；二、研究范围本可行性研究报告的研究范围为：项目建7、设背景及建设必要性、某某新福利康复度假休闲中心市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目风险分析等。三、主要技术经济指标某某新福利康复度假休闲中心主要经济指标1、某某新福利康复度假休闲中心总建筑面积33000 m22、总投资3484.75万元其中：建设资产2984.75万元流动资金500万元3、年净利润525万元4、全部投资税后内部收益率16.205、全部投资税后投资回收期6.64年6、投资利润率20.107、投资利税率15.078、资本金净8、利润率15.06第三节 研究结论由于该项目以老年人健康快乐第一为新生活理念。凭借某某生态园的自然优势，将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展，同时还可将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，它的建成在为全国老年事业方面发展做出积极贡献的同时，还使得老年人在精神上身体上得到极大的愉悦。因此，该项目的建成，不仅为茂龙的旅游增加新的亮点，并以其成功的经营和自身的形象成为茂龙生态园度假休闲新的模式。经测算，项目总投资3484.75万元，其中建设资金2984.75万元，流动资金500万元。项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为17.54（税后）、投资利润率29、0.10，全部投资回收期6.64年（税后），项目具有良好的清偿能力和盈利能力，项目在财务上可行。第二章 项目建设的背景及建设必要性第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间当今，世界正处于相对和平时期，各国之间的经济、政治、文化得到了飞速发展，为国际旅游业创造了良好的发展环境和条件。在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。自二十世纪九十年代起，随着全球相对过剩的经济格局的形成，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业如虎添翼，以年均4.4的速度持续增长，同时带动了其它相关产业如交通运输业、服务业、金融业等的发展。据专家预测，未来20年内，全球游客人数将达10、到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。中国拥有着几千年渊源的历史文化资源和丰富的旅游资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”，并随着旅游业的全球一体化进程，将日益受到国外游客的青睐，中华旅游资源的不可替代性使其有希望在2020年成为世界旅游观光的首选地。随着我国改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。老年，是人类社会发展中不可避免的付出的代价，老年人是我们这个社会中特殊的困难群体，根据中国老年人抽查调查测算，中国有视力老年、听力言语老年、肢11、体老年、智力老年、精神老年等各类老年人6000万，占人口总数的5%，18%的家庭有老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。在国外，老年人旅游已经成为旅游产业的一部分，有的国家甚至专门设立了老年人旅游服务机构，目的就是满足老年人对旅游的渴望。去年8月，意大利国家旅游部门呼吁各有关单位给予老年人旅游市场高度关注，为老年人旅游者多提供一些便利条件，以带动老年12、人旅游业的进一步发展。同时为了推进老年人旅游，开通 “直通假期”的网站，宗旨是为老年旅游者提供更为便利的服务，鼓励他们出外旅行。在国内，这项工作虽方兴未艾，却又任重道远，在国内外旅游事业蓬勃发展的今天，某某新福利康复度假休闲中心的成立，填补了国内老年人旅游市场的空白。第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持1998年11月召开的中央经济工作会议，做出的把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，明确了旅游业是经济产业，并将其作为拉动国内内需的杠杆手段。国家计委首次把旅游项目列入国债项目；国家经贸委制定旅游产业政策；以及财政部大力增加对旅游业发展的财政支持，表明了国家对旅游业发展的政策支持力度。与此13、同时，国家采取了一系列相应措施，如延长假期，以启动假日旅游消费，拉动相关产业的供需，大力发展“假日经济”，使国内旅游业的发展驶入良性循环轨道。据此，江西省委、省政府在1998年就明确提出：“有必要突出和强调旅游业在江西经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度，旅游业成了江西省的优势龙头产业、支柱产业和经济热点，江西省旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了江西省旅游规划大纲、江西省旅游管理条例、江西省旅游市场管理规定，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确轨道。对14、旅游资源的开发和保护，江西省制定了一系列相应的规定：对旅游资源特点突出、旅游景点相对集中、旅游经营效益显著的区域，可以划定为国家和省级旅游开发区，享受有关优惠政策。还鼓励外商以合资、合作等方式参与开发旅游资源、建设旅游设施和经营旅游项目，并在税收等方面给予优惠政策的支持，为旅游业快速发展提供了强有力的保障。我国目前13亿人口中，老年人有1.35亿人，解决老年人问题，满足老年人不断增长的物质和文化需要，实现老年人康复事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。如何解决老年人在经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面日益增长的需求，是关系国计民生和15、国家长治久安的一个重大社会问题。为此，党的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。胡锦涛同志在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的自强之歌撰写的序言中指出：“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义制度的本质要求。” 各级党委、政府也非常重视做好老年人这个弱势群体的工作，充分认识到落实好老年人优惠政策，依法保障老年人合法权益的重要意义，并把这项工作纳入政府重要议事日程，作为实践“三个代表”重要思想为老年人排忧解难办实事的一件大事抓好抓实，努力营造一个良好的贯彻落实老年人优惠政策的社会环境。为支持老16、年人事业发展，江西省制定了一系列税收优惠政策： 对开办的私营民政福利企业，凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年）人员占生产人员总数35以上（含35），凭市民政局证明，经地税局批准，其经营属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）的业务，免征收营业税。减免增值税、消费税、营业税的单位和个人同时享受减免城市维护建设税及教育费附加。对新开办的或非中途转办的服务型私营企业凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年、智残、弱视）人员占生产人员总数35以上，暂免征收企业所得税。政策的支持，为江西老年人旅游事业的发展提供了有力的保障。第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机江西省是我国最大的经济特区之一，也是联合国17、世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区之一。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人们旅游所需要的五要素：阳光、乡村、森林、绿树(椰林)、空气，一应俱有，特别是乡村旅游资源和野山特产资源为国内所独具，更为江西旅游业的发展增添新的生命力。目前，江西省正在向“旅游强省”进军。江西省旅游产业十一五规划和2020年远景规划纲要提出江西的战略目标是：到2020年，江西建成中国旅游强省，成为全国最佳、著名的生态园旅游度假胜地之一，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。据江西省旅游部门统计：2001年，江西省接待国内外游客达到1118、2476万人次，实际旅游收入8789亿元人民币，占全省国内生产总值162，高于全国平均水平的10。旅游人数和收入分别比上年增长116和118。到2003年，全省接待入境旅游人数12341万人次，实现旅游总收入9355亿元。旅游业已成为江西省国民经济支柱产业之一，茂龙生态园的建成，将会成为中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之并列。*市作为江西省的都会城市，计划56年之内建成2个以上江西省旅游强县、10个以上旅游型村镇、50个以上乡村旅19、游示范点和100个以上星级农家旅馆，以点带面，将“茂龙生态乐园”打造成为在国内具有较大影响力的旅游品牌，以乡村旅游为支柱产业的自然村要占到全市村庄总数的5%，直接从事旅游业的农民2万人，间接从事旅游业的农民10万人，乡村旅游产业总收入12亿元，占全市旅游总收入的20%，使乡村旅游产业成为推动社会主义新农村建设的重要动力。*市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。某某生态农业发展有限公司精心打造的某某新福利康复度假休闲中心正是在这样的背景下提出的。对本项目的建设，希望得到江西省委省政府、江西省*市民政局和政府有关部门的高度重视，市内其主要领导同志分别到项目所在地现场考察指示，这充分表明20、江西省政府对本项目的重视和支持。第四节 某某新福利康复度假休闲中心项目优势项目所在地：“某某新福利康复度假休闲中心”（以下简称“休闲中心”）项目计划建设在*西部10公里处新田乡下山村，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，北距正在建的*明月山机场3公里，东北距昌北机场一个多小时的路程，周围环境优美，气候宜人，交通往来畅快便捷，十分方便。由于该项目的特殊性与不可替代性，决定了它所具有的三大优势：一、位置优势由于老年人的特殊性，要求的复杂、多样性，因此在项目的选址上就必须要求：1、与市中心繁华闹市区要有一些距离，太近则喧闹，嘈杂影响休息；但又不能太远，否则生活会不方便。2、交通便利。3、周边没21、有污染工业项目，环境要好。4、离机场、高速公路、医院较近。项目所在地距*市中心繁华市区10公里，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，距*市30分钟车程，北距正在建的*明月山机场3公里，距南昌昌北国际机场驱车约80分钟路程。距*市人民医院20分钟车程，袁州区人民医院5分钟车程，周围环境优美，空气清新，无污染工厂，气候宜人，交通往来畅快便捷，这是本项目在此建设的优势所在。二、强大的客源优势随着社会文明程度以及人们生活水平的提高，旅游业已成为新世纪大众消费的新看点，但由于受身体残障以及观念的影响，老年人旅游事业一直没有得到很好的发展，事实上，老年人同样渴望领略万千风物与美景，从手摇轮椅游天下的22、尹小星，到倚凳登长城的肢残志士，从与导盲犬为伴听游美国的盲人道格拉斯，到独腿攀喜马拉雅的韩国青年，我们看到了老年人对大自然真挚的热爱之情与执著的探索精神，也看到了他们不屈从于身体障碍，向自己挑战的非凡勇气，他们用忍韧与坚毅打开自然之门，去寻找物主予那些不屈的探索者们的更珍奇的礼物。据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。旅游业是江西国民经济支柱产业之一，江西已成为中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新23、华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳并列。2003年，全省接待入境旅游人数12341万人次，实现旅游总收入9355亿元。由此可见本项目在此建设客源没有问题。三、业主与经营者的品牌和实力优势该项目的业主和经营者分别是某某生态农业发展有限公司和某某生态园。某某生态园是某某生态农业发展有限公司的下属，是属于综合农业发展行业，具有不可比喻的社会影响力和强大的渗透力；茂龙生态农业发展有限公司成立于2008年1月，经过数年在*进行房地产开发，公司在茂龙积累了丰富的开发经验和实力，有很好的知名度和24、诚信度。某某生态农业发展有限公司和某某生态园均是当地著名品牌，不仅产生巨大的品牌效应，更为项目的的经营提供了广阔的市场空间和丰富的利润回报。第三章 市场分析与定位第一节 旅游市场发展现状一、江西旅游市场情况(一)近年江西省旅游接待人次随着乡村旅游环境的改善，江西省旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体如下：1997年至2008年旅游接待、收入统计年份国际游客(万人次)国内游客(万人次)创 汇(万美元)国内旅游收入(亿元年)1997年23.97255.446154.9434.201998年24.73264.877056.0041.811999年32.78328.248098.0045.7720025、1年33.90451.908542.0049.872002年41.28748.7210121.0053.272003年39.42816.559624.9058.972004年45.49883.581 0506.0063.742005年49.31958.261 0882.9469.512006年45.681079.088790.0079.102007年38.90922.909199.0087.742008年29.30907.307957.0086.96(二)酒店业接待能力逐年变化情况近几年，江西省酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如江西宾馆、江西锦峰大酒店26、南昌嘉莱特以及和平国际酒店等五星级酒店，年平均入住率达75以上；江西饭店、江西民航花园酒店等四星级酒店，年平均入住率达80左右：*市内的四星级以上的酒店入住率平均在70左右。四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。(三)酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如乡村、河畔、池塘等，经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店27、入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。二、*市旅游市场情况（一）近年旅游接待人次*市2006年接待国内外游客12481万人次，比上年增长16.81；旅游总收入6.02亿元人民币，比上年增长10.86。2007年接待国内外游客169.8万人次，比上年增长13.85；旅游总收入7.79亿元人民币，比上年增长6.8。到2008年接待国内外旅客194.09万人次，旅游总收入10.42亿元。旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。（二）酒店接待能力逐年变化情况据市场调查，*市目前涉外定点酒店有70佘家，接待能力为每年180万人次。其中，五星级酒店3家、四星级酒店7家、三星级酒店21家。为了能更准确地反映28、*市酒店业经营现状及预测大酒店未来的经营状况，现对几家有代表性的酒店现状进行必要的分析：位于*市区的德和大酒店、锦绣山庄、青龙酒店、*宾馆以及阳光大酒店，无论从建设规模、装修品质、硬件设施以及酒店管理上均可称目前*市内一流酒店。但酒店地处*市区内，距茂龙生态园最近的锦绣山庄酒店与阳光大酒店也必须驱车前往度假休闲中心。尽管目前绝大部分港、澳、台及外国游客入住该酒店，但这四个酒店从功能上看仍属商务酒店而非休闲、度假式酒店。而*宾馆地处*市金融贸易区，是典型的商务型酒店，以接待商务散客为主，但酒店内有关适合老人休闲度假设施项目少，且规模小，接待能力远远不能满足市场的需求。三、老年人旅游市场状况据调查29、显示，我国的老年人口接近总人口数量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。正是注意到这一具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年旅游者提供服务，在南昌，长沙旅行社率先推出专业老年人旅游服务，开辟适宜老年人游玩的旅游路线，聘请手语老师做聋哑旅游者的导游员，还为重度肢残者提供背负服务；四川的重庆宾馆、安徽的黄山国际大酒店和青岛的黄金海岸大酒店提供带有老年人辅助设施的老年人客房, 各旅游区的无障碍设施建设也在逐步的开展之中，那么老年人是否也能够快意与山水30、之间，究竟旅游离老年人多远呢？在一些发达国家，老年人旅游事业已发展的相对成熟，老年人旅游协会、促进老年人旅游协会等社会团体成为组织老年人旅游的固定机构，并对国家旅游管理局、旅行社、宾馆、旅游景区等部门和企业提供建议与监督，为老年人旅游创造良好的环境。在德国的柏林，有一座独特的旅馆，是欧洲第一家专为老年人服务的旅馆，这里服务周到，设备完善，大部分设施都采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需要。整个旅馆看不到一个护栏或台阶，老年人可坐轮椅直接进入自己的房间。房间的宽度在一米以上，客房的门锁、电源开关都可在床上遥控，聋哑人房间还装有助听装置和光信号发生器。因老年人的老年程度不同，旅馆安装了5种31、不同类型的澡盆，即使是最严重的老年人也能入浴。该旅馆目前有65名服务人员，其中4名是老年者。这家设备完善的旅馆，吸引着来自世界各地的老年者。RCI（Royal Caribbean International）是美国的一个颇具实力的旅游服务公司，为了进一步推广老年人旅游市场，RCI将协助旅游代理公司提高对老年人旅游团的服务水平，并且更新代理商旅游手册，补充满足老年游客需求的相关指导内容。对 RCI游船上及岸上的员工进行专业培训，如何对待老年游客，RCI的员工都很有经验，相信能为老年游客提供最可心的服务。吸引并服务于老年游客及他们的旅游代理商，项目包括将一艘RCI游船进行改装，专门供老年游客使用。32、RCI的新项目由LAURA AMOR主持进行，并全权负责。她说：这个计划推广的关键就是使有老年的客人感到在RCI的游船上，他们是受欢迎的，感觉舒适；同时要帮助旅游代理商提高为老年客人服务的效率。开拓老年人市场对RCI公司来说非常重要，这个计划有幸得到了RCI公司管理层的大力支持。RCI在电视广告中以一个轮椅乘客形象推广该项目，不仅首开RCI公司的先例，对于整个旅游业也是一个创新。1999年RCI接待了22500人次散团老年游客，而1998年仅为16800人次，RCI预计今后的数量会进一步增加。RCI还将在公司网站 上介绍为老年游客提供的各种设施，包括详细介绍舱内门的尺寸，淋浴设施，特殊的床，如33、何安排旅游等内容。在我国，老年人旅游事业虽默默无声，却也正值风生水起之时。在未来几年，茂龙生态园均以乡村旅游为核心，*市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施使茂龙生态园仅作为乡村旅游的到达点和离境点，随着*明月山机场的新建，来茂龙生态园的公路通道并非茂龙生态圆门口一处，这就使*市旅游发展面临挑战。因此，大力发展以茂龙生态园为中心的乡村旅游资源，建设有特色的观光、休闲度假型旅游，成为当务之急，也是未来*中心地区旅游特色品牌。正在新建中的某某新福利康复度假休闲中心，无论从建设地的自然、生态环境还是建设规模、风格以及设施，均堪称一流的乡村休闲度假中心，再加之某某农业发展有限公司和某某生态园以及34、市民政局推广福利品牌效应，必将对国内外老年人游客产生强大的吸引力。第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测自从江西省确立了发展旅游业的重要地位后，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了*旅游业的发展，昌北机场统计旅游团队和散客人数大大增加，*“黄金周”之前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。所以，与旅游相关的配套设施的完善尤为重要，也正因为此，*市内的高品质的度假休闲中心逐年增加，以适应市场需求。从前述有效数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构架中*市内度假休闲业以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋35、一流的服务水准，创造出年平均入住率在87.4以上的业绩。可以说，*市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使度假休闲业出现了空前的淡季不淡的经营状况。*市是我国重要的乡村旅游城市和旅游休闲度假胜地，是江西省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。作为茂龙生态园建设的步骤之一，*市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型乡村旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心，进而为度假休闲中心业的发展打开了广阔的空36、间。随着*明月山机场的新建，空中变通成为事实，茂龙生态园连接国外国内各地的划时代已经到来。由于解决了制约某某旅游业的最重要的交通问题，届时，到茂龙生态旅游的人数将成倍增长，从东北三省到黄土高原；从长江两岸到西南山区；从祖国的四面八方，不论男女老幼，都可以乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡全国黄山、黄河、长江、河流海峡，实现游览乡村旅游的梦想。成千上万乘坐火车纷至沓来的大陆游客，为茂龙生态园和度假休闲业带来无限商机，开辟了更加广阔辉煌的前景。第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测某某新福利康复度假休闲中心项目其中一个基本功能是使其成为某某农业发展有限公司和市民政局下属的中国残联定点接待中37、心和老年人康复度假休闲中心，这部分固定的客源占据了度假休闲中心较大成份的入住率，从而有效地保证了某某新福利康复度假休闲中心的稳定的收入。*市是一座绿色生态城市，是首批全国绿化模范城市、国家级生态示范区。全市境内分布着三座国家级森林公园，四个省级自然保护区，森林覆盖率达到76以上，负氧离子含量高，空气质量常年保持在二级以上。茂龙生态园从千岛湖七十米深处喷涌而出，下游22公里江面不仅清澈见底，未经任何处理就达到国家一级饮用水标准，而且水温长年保持在摄氏16度左右，形成了冬暖夏凉、水清雾奇的独特景观，是最适宜人类、尤其是老年人居住的地方。某某新福利康复度假休闲中心的推出，在改变老年人传统生存方式上独38、有创新，它改变了中国老年人沿袭久远的功能简单、家庭型、温饱型生活模式，将老年人的衣食住行、文化娱乐、精神慰藉通盘关爱，率先提出了老年人快乐第一的新生活理念。他们将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展。他们将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，凭借某某生态园的自然优势，在潜心探索助老助残事业方面迈出了积极的步伐。我国已进入老年化社会，全国现有老年人1.35亿，占总人口的10%以上。同时老年人口正以年均约3.2的速度增长，到2030年我国人口出生时平均预期寿命将超过75岁,2050年将超过80岁,有可能达到国际组织预测的发达国家年平均达到85岁的水平。据联39、合国预测，19902020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%；世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年的9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%。中国老龄化进程无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化进程。到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿，约占世界老龄人口6.98亿人的24%，全世界四个人中就有一个是中国老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望40、进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。据中国残联统计全国有60%以上的老年人有旅游的愿望，70%即1亿的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，茂龙长夏无冬市老年人最好的康复休闲地，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。第四节 市场定位某某生态园的乡村旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外老年人旅游市场需求的分析，大部分旅游的客源结构发展趋势为观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。某某公司在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析基础上，以*市内现有老年人为主的客源市场为基础，但更着重于开拓消费层次较高的老年41、人度假游客，将其市场定位在“康复休闲度假旅游”，目标市场为：1、某某农业发展有限公司和市民政局分别将此作为茂龙生态园和中国老联定点度假休闲中心和康复中心。2、国内经济发达地区的高、中等收入阶层的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、广东、港澳、台湾地区等为目标区域。可见，某某新福利康复度假休闲中心的市场前景是很可观的。第四章 建设地点及建设条件第一节 建设地点一、项目选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水42、域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。地块距离城郊35km，距43、离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。二、项目建设地点某某老年康乐休闲中心项目位于*市区西北方向10公里的丘陵山区，某某生态园（*新田乡下山村），规划用地约400亩。项目所在地环绕相邻于油茶基地。该项目地处城市郊区，周围有水库、池塘、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人康复、休闲、健身、旅游、劳动，是较为理想的老年康复与娱乐休闲场所。第二节 建设条件一、自44、然环境条件1、地理位置袁州区位于江西省西部，袁河上游，东经11354-11437，北纬2733-2805。东连新余，西临萍乡，南界安福，北接万载、上高和湖南浏阳。总面积2532.36平方千米。2007年末，全区户籍人口为102.14万人，比上年增长1.2。辖22个乡镇，8个街道。袁州历为*市委、市政府所在地，是全市政治、经济、旅游、文化、信息中心。新田乡地处*中西部，周边与湖田、西村、辽市、金瑞、洪塘等五个乡镇接壤，距城区仅13公里，交通便捷，地理位置优越，全乡总人口3万余人，辖区面积97平方公里。下辖14个村委会和2个直属林场，村民小组232个。2、自然条件袁州区地属亚热带季风湿润气候区，年45、平均气温16.718.2，年均降水量1808毫米，年太阳总辐射量为108.7千卡/平方厘米，适宜老年人观光旅游。新田属中亚热带季风型湿润气候，全年平均气温约17，年降雨量1600毫米左右。粮、油、麻、生猪、煤炭是新田的传统产品，在全区享有盛誉，自古就有三仓之说，山上有油仓（茶油），地上有粮仓（优质水稻），地下有宝仓（煤炭），是国家商品粮基地，优质苎麻基地，优质油茶之乡。全乡山林面积约10万亩，其中油茶面积67795亩，经济林面积30000多亩，樟木资源比较丰富。地下资源以优质煤炭、石灰石为主，其中煤炭热量高，在6500卡以上，储量大。二、其他配套设施条件袁州区不断加大基础设施建设投入力度，农业46、积极创新政府投入机制和农民参与机制，大力抓好农田水利建设，实施农业综合开发，提高土地产出率。水利、电力、能源、交通、邮电通讯、城市建设等基础设施及文化、娱乐、服务配套设施不断完善。为创业者提供良好的投资环境和理想的创业平台。袁州区电力属赣东北供电网，紧邻黄埠电厂输电干线，电力充足。新田乡通讯发达，全乡已全面开通程控电话，已建好移动通信发射基站和联通通信发射基站，各种通讯网络覆盖全乡。电力充沛，顺利完成农网改造，供电已纳入国家电网。新田乡集镇建设初具规模。新集镇规划面积达1.9平方公里，自2000年来，累计投资3千多万元，开发土地800多亩，建筑面积6万余平方米，吸纳居民4000人，乡政府、驻乡47、各站所办公楼先后竣工投入使用，新集镇已成为全乡政治、经济、文化中心。三、外部建设条件可经高速公路和普通等级公路通往全省各地，可经铁路、空中到达国内外各港口，*机场建成后，可经空运通往全国各地，交通十分方便。项目所在地已具备完善的供水系统，可确保本项目用水。项目的生活污水经处理达标后，可排入丰产水库污水管网。*市电力供应充足，项目建设地已接通茂龙生态园电网，可确保本项目用电。项目所在地具备程控电话和移动电话条件，可为本项目提供良好的通讯设施。第五章 建设内容及建设规模第一节 建设内容茂龙生态农业发展有限公司拟投资新建三幢某某新福利康复度假休闲中心综合楼，ABC幢设计均为框架结构，A幢为七层，建筑48、面积13200m2，B幢为四层，建筑面积3780 m2，C幢为四层，建筑面积3780 m2。加建两层联体别墅，建筑面积9000m2，加建三栋四层花园独立别墅，建筑面积3600m2，此项目新的形象和内涵，使之达到老年人休闲度假要求。一、项目土地现状1、土地：项目规划用地面积为400亩，用地形状不规则，南北两面有大型丰产水库，目前未按规划全面开发，土地大部分空闲。2、建筑物新建三幢休闲中心综合楼，设计均为框架结构，A幢为七层，建筑面积13200m2，B幢南侧四层，建筑面积3780m2，C幢北侧四层，建筑面积3780m2，合计建筑面积20400m2。A幢外墙为建成条形瓷砖，内墙装修；B幢外墙为涂料装49、饰，内墙为抹灰；C幢外墙为涂料装饰，内墙装修，安装水电。三幢建筑物的大部分窗采用铝合金窗结构。加建六栋两层联体别墅9000m2、三栋花园四层独立别墅3600m2。二、项目建设内容某某新福利康复度假休闲中心项目根据规划用地情况及老年住宅结构设计要求，拟建设成三幢康复休闲客房和配套设施。主要建设内容有：1、A幢的第1层建成大堂、餐厅、商务中心、KTV、老年人活动室及医疗生活配套用房，A幢的第24层与BC幢的第14为老年人公寓，第57为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及建筑小品等公共设施。2、新建六栋两层联体别墅9000m2，三栋花园四层独立别墅3600m2。第二节 建设50、规模按照某某农业发展有限公司发展规划目标与规划用地情况，项目总规划用地面积为400亩。分二期发展：一、第一期新建三幢“休闲中心”建筑物总占地面积为16000 m2，总建筑面积为20400 m2其中：1、A幢“休闲中心”主建筑层数7层，建筑面积13200 m2，其中：第1层为封闭式对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房，建筑面积为3600 m2；第24层为老年人公寓（160间、套），建筑面积4800m2；第57层为办公及工作人员用房，建筑面积为4800m2；2、B幢“休闲中心”南侧层数为4层，总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（126间、套）3、C幢“休闲中心”北侧层数为4层，51、总建筑面积：3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（126间、套）二、第二期另在主体建筑物周围加建六栋9000m2（260间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（90间、套）四层独立别墅。总建筑面积33000m2，共有住房762间（套），可同时接待1200人以上老年人居住。第六章 建设方案第一节 新建建筑物设计情况新建三幢休闲中心综合楼，设计均为框架结构，A幢为7层，建筑面积13200 m2，B幢南侧4层，建筑面积3780 m2，C幢北侧4层，建筑面积3780 m2，合计建筑面积20400 m2。A幢外墙为建成条形瓷砖，内墙装修，安装水电；B幢外墙为涂料装饰，内墙为抹灰，安装水电；C幢外墙52、为涂料，内墙装修，安装水电；ABC幢建筑物的大部分窗子采用铝合金窗结构。加建9000m2六栋两层联体别墅，3600m2三栋花园四层独立别墅。第二节 项目建设原则1、项目标准为：适合老年人居住、老年人康复、度假、休闲为一体的高档次康复休闲中心。2、必须满足老年人、老年人生活、娱乐相关要求。3、必须符合民用建设设计防火规范的要求。4、项目建设紧扣“山村旅游”风格、主体建筑的造型、内外装修装饰、楼前窗口的绿化处处显现山村的风格特色，让客人在住宿和餐饮之中感受几分“异国情调”，领略浓郁的山村旋旎风光。5、进入21世纪的度假休闲中心必须真正的树立绿色环保的设计理念，要不惜重金投入为消费者营造一个可以信赖53、的绿色环保的新天地，以此来提升度假休闲中心的生命力。6、原有土地资源能利用部分尽可能的利用。7、投资做到经济合理。8、对外墙要全面装修，但新建别墅部分立面设计应与主体建筑外立面风格协调。9、新建项目功能设施要与老年人、老年人康复、度假、休闲配套，建筑风格与度假休闲中心主楼及周边环境相协调。第三节 总体布局一、总平面布置1、总平面布置根据使用功能要求在建筑物建设基础与老年住宅结构设计要求上进行全面规划。2、度假休闲中心大楼为主体结构，考虑功能需要，主入口仍正对丰产水库，前面空地除预留必须机动车道外，全部予以绿化，营造室外环境。第57楼为办公、员工生活服务的设施。3、度假休闲中心东面、西面依围墙各54、安排加建六栋两层联体花园别墅，南面依围墙安排加建三栋三层独立花园别墅，为休闲中心主楼提供配套。4、休闲中心地带设置无障碍生态绿色园区供老年人、老年人散布休闲，呼吸新鲜空气用。二、交通组织与停车场所度假休闲中心大厦两侧新建成道路作为停车场车辆出入口，与度假休闲中心前主出入口车道围合形成环形车道，即方便交通，又保证消防通道要求。停车场内的交通线路采用与出入口行驶方向一致的单向行驶路线，避免互相交叉的干扰，利于车辆的行走和方便接送三、绿化度假休闲中心前部及中部设置绿色园区。中心前部的绿色园区主要考虑选择能代表山村风情的高大的山村树种，设置疏密有致，与大楼一起充分体现南国特色。中部的绿色园区主要考虑为55、住户户外小憩，通过种植高低层次不同的各类树木、热带植物和各色花卉，使环境悦目怡人，与配备的小品、雕塑营造一个充满自然情趣的绿色空间，使客人在舒适的住宿环境中在享受到周到服务的同时也欣赏到浓郁的热带园林艺术景观。第四节 工程建设方案一、建筑建设方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休闲需要，必须新建的建筑物平面功能进行全面规划以及布局。根据现有规划土地情况，建筑建设方案包括两部分内容，一部分为新建主体建筑物，一部分为新增部分建筑。新建主体建筑物平面布置方案见下：1、A幢A幢部分作为接待大堂、餐厅、商务中心、KTV、老年人活动室及医疗生活配套用房。大堂设计成四季厅，在弧型楼梯侧设置了一个水池，水池56、中矗立着散发着天然气息的石山，厅内种植热带观赏植物，点缀一些代表某某农业发展有限公司及市民政局下属中国残联文化内涵的艺术作品，创造出现代文明与自然相结合的文化氛围。大堂右侧设置大堂吧，方便客人小憩。左侧和中后部主要设置主要设置饭堂、小餐厅、商务中心、KTV、老年人活动室及医疗生活配套设施、美容美发室、商场、厨房等用房。A幢的第一层建筑面积3600m2，其中：大堂200m2，饭堂、小餐厅，650m2 （可同时容纳850人进餐），美容美发15m2，商务中心15m2，厨房，老年人活动室及医疗室200m2，商场50m2，大堂吧80 m2。A幢的第24层建筑面积4800 m2，建成老年人公寓83m2三房57、一厅一卫35套（105间客房），94.7 m2四房一厅一卫20套（80间客房）。A幢第57层建筑面积4800 m2，为办公及、员工住宿用房。2、B幢（位于A幢南侧）B幢的第一层总建筑面积为945m2，建成老年人公寓一房一卫25 m2套标准客房35套（35间客房），一房一厅一卫35 m2套标准客房2套（2间客房）。B幢的第24层建筑面积2835m2，建成老年人公寓82m2三房一厅一卫22套（66间客房），93.7 m2四房一厅一卫11套（44间客房）。3、C幢（位于A幢北侧）C幢的第一层总建筑面积为945m2，建成老年人公寓一房一卫25 m2套标准客房35套（35间客房），一房一厅一卫35 m258、套标准客房2套（2间客房）。C幢的第24层建筑面积2835m2，建成老年人公寓82m2三房一厅一卫22套（66间客房），93.7 m2四房一厅一卫11套（44间客房）。新增部分建筑平面布置方案见下：1、两层联体别墅度假休闲中心东面、西面依围墙各安排六栋9,000 m2两层联排花园别墅，共设置：一房一厅一卫30 m2套标准客房260套（260间客房），一房一厅一卫一厨40 m2套标准客房30套（30间客房）。2、四层独立别墅度假休闲中心南面依围墙安排新建三栋3,600m2四层独立花园别墅，为休闲中心主楼提供配套。共设置：一房一厅一卫35 m2套标准客房80套（80间客房），一房一厅一卫一厨40 59、m2套标准客房20套（20间客房）。客房装修间洁而不失精致与独特，设施配套有两张舒适的软垫床、梳妆台、衣橱及衣架、茶几、沙发、床头多功能控制柜、呼叫铃、台灯、床头灯等中高档配套家具，室内满铺高级地砖。客厉卫生间均单独配置装有低噪音抽水桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、热水器带淋浴喷头，均配有浴帘、晾衣绳。均采取无障碍、有效的使用、防滑措施。卫生间采用防滑、防水建筑材料装修地面，墙面、色调高雅柔和。(二)主要技术指标：新建主体建筑面积：20400m2；新建附体建筑面积：12600m2；总建筑面积33000m2；客房总数量585套（869间）；停车位50辆。(三)立面造型主体建筑物立面造型简约大方，60、项目建成后将成为乡村周围一道亮丽的风景，其建筑立面造型必须凸现简约明快、典雅时尚的风格，力图表达出茂龙生态园和中国残联丰富的文化底蕴。二、结构工程建设方案休闲中心主体建筑楼房要进行全面装饰装修，新建别墅需要按老年住宅结构设计规范设计。基本风压：0.7KNrm2。地震基本烈度八度，按八度设防。场地土属中软类型，类型号为类。场地地脉动卓越周期为0.419s。地下水埋深0.21.20m。地下水对混凝土具有弱中等腐蚀性新建别墅采用框架结构，基础采用桩基础三、给水排水工程建设方案(一)给水1、给水水源及用水量建筑用水为城市自来水，给水水压按0.1MPa计。建筑最大日用水量为400m3d。2、给水系统(161、)室外给水采用原丰产水库供水方式，由水库水管网引入两条DN100给水管，绕建筑组成环网，在给水环网上设四个消火栓并从不同的方向各引一条给水管，进入休闲中心主楼和别墅，以供建筑用水。失火时，市政消防车经室外消火栓从给水管网上取水灭火，管网可供给约180m3的水量。另一部分消防用水量（约50m3）贮存在地下室的蓄水池内。在室外设一消防吸水井，以连通管将其与地下室蓄水池速通，并以阀门控制，以供市政水防车取水灭火（2）室内给水主体建筑室内给水供水方式在竖向分布。在地下设有蓄水池，水泵房在地上，水池容积为V=50m3，内贮存有生活用水和消防用水。在水泵房内设有两台生活给水泵（一用一备），泵从蓄水池取水，62、将水送至设在屋顶水箱间内的高位水箱，再由水箱向各用水点供水。为了保证下面几层用水的压力适宜，从高位接出的各给水干管以减压阀进行减压。(3)室内消火栓给水系统系统的消防水量Q=40ls，火灾延续时间为3小时，本系统在竖向上为一个区，消防干管在竖向组成环状，环路上部与高位水箱相连，下部与地下室水泵间的室内消防给水泵（二台一用一备）出水管相连。系统设有水泵接合器。高位水箱贮有平时不被动用的10分钟消防用水，同时在高位水箱间内设有一套专用稳压设备，以保证上部数层消火栓平时所需要的压力。3小时的消防水量，贮存在蓄水池内。(5)热水供应新建建筑物配套热水系统。采用太阳能集中热水供用系统。热水管网采用上行下63、给式，热水管网循环采用强制循环。加热方式采用太阳能集热器，选用LPC471 524型集热器80台，为确保热水要求，配套电加热装置。(二)排水本项目要按照设计规范进行全面新建排水设施，排水方式仍采用传统方式，粪便污水与生活污水分流。考虑兴建别墅部分，需对建筑物前部室外排水管网部分（包括管道、检查井等）相应外移，并增加新建别墅室外排水管网，排水管采用PVC管。四、空调工程建设方案本项目所有房间均安装分体空调，其中房间功率为0.8匹，客厅为1.5匹。五、供配电系统工程建设方案(一)供电大厦的主要用电为二级，由市电引一路5KV电源，为确保消防和生活用电设有一台柴油发电机组。配变电设于配变电所，内设有高64、压配电室、变电及低压配电室和柴油发电机室。5KV配电以放射方式向变压器供电。为提高供电可靠性和灵活性，变压器低压侧设联络线。休闲中心5KV电源采用50赫兹，三相中性点不接地系统，低压采用380220V，三相五线即TNS系统。(二)电力休闲中心的电力、照明网络电源由中心内的配变电所以50赫兹、220V380V、3相5线TNS系统供线。(三)照明照明部分是本项目供电部分主要建设内容，具体见下：一般照明：光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，灯具带无功补偿；对某些突出部位的局照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。一般房间的灯具就地控制，大面积房间的灯具采用分组、分区或集中控制方式。夜景照明：按65、建筑艺术立体感要求配套实施，主要投光点在建筑的四周地面绿化带及裙房屋顶。事故照明：疏散楼梯间、走廊、办公用房、重要会议室、机房及人员密集的公共场所均设置事故照明系统。六、通信、信息工程建设方案(一)通信设弱电竖井，竖井内安装电话端子箱、广播端子箱、信息插座跳线架等，线路沿金属线槽或钢管敷设，配套设置电话机房，肉设程控数字交换机。电视电话光缆沿电缆沟引入大楼，客房电话插座使用四芯双绞线，裙房电话和计算机等信息插座使用八芯双绞线（UTP）。(二)电视在客房、会议室、KTV厅等设电视用户点，接收城市有线电视节目。电视信号预留于各层弱电竖井的电视放大器箱内，客房、会议室等设电视终端用户盒。电视共用天线66、系统采用“分配、分支的网络传输方式。配套建设KTV系统及客房VOD系统。(三)保安监视系统在建筑物内的重要部位，如大堂、重要出入口、走廊、机房等部位均设置摄像机，以固定型和遥控型相结合，监控室内能够通过键盘对所有摄像机进行控制。整个系统采用视频切换、分割控制采用矩阵形式，微机管理。采用硬盘组建的磁盘阵列进行存储，便于扩充及检索。(四)广播（事故紧急广播）客房内为紧急事故广播，走道及公共用房部分含背景音乐广播，当火灾等突发性事故发生时，在火警系统自动或人工手动控制下，广播系统可分楼层或同时进行强制性事故紧急广播。广播系统采用吊顶暗装式扬专声器，定电压100V的高电平传输方式。(五)火灾自动报警及67、消防联动控制为保证生命财产的安全，在本大厦内设一套由电脑控制的智能型火灾报警控制系统，用以监管酒店大楼和综合楼的火灾报警及其一系列的消防联动控制动作。火灾探测器分感烟、感温两种，厨房设置可燃气体探测器接口。客厉KTV包厢及办公室等采用模拟式光电感烟探测器(带自动测试功能)，走道及大空间公共用房采用地址适配器带普通光电感烟探测器。需现场联动控制的设备处(防火卷帘门、柴油发电机房)设置烟、温探测器组合。大楼系统仍传统主体建筑物方案。设主联动控制柜一台，用以在消防中心以自动手动两种方式多线直接控制消火栓泵、喷淋泵、电梯、消防排烟风机、气体灭火等装置。消火栓按钮位按楼层或防火分区划分，按钮信号作为消火68、栓泵的启动信号，消防中心显示报警信号并自动手动启动消火栓泵，接收并显示泵启动后的反馈信号。消火栓泵启动后，在消火栓按钮处有启泵信号显示。压力开关的动作信号作为喷淋泵的启动信号，消防中心显示报警信号自动手动启动喷淋泵，接收并显示泵启动后的反馈信号。火灾报警后，系统通过防排烟中继器切断相应楼层或防火分区的电源，并接收反馈信号。火灾确认后，切断有关部位的非消防电。第七章 消防及安全1、度假休闲中心主楼根据民用建筑设计防火规范，本工程防火按三类建筑防火考虑，室内设置消火栓系统、自动喷洒系统及其它固定灭火设施；新建别墅按建筑设计防火规范进行设计。2、度假休闲中心主楼消火栓系统：室内用量15lS，室外1069、lS，管网系统在室内成环状布置，由屋顶水箱及稳压泵维持系统常高压，以满足最不利点消火栓充实水柱5米的要求。室内所有消火栓均带自救卷盘。室外设二套水泵接合器(1 O1 5升秒套)。3自动喷洒系统为湿式系统，用水量151S，设置范围：所有公共用房及客房层客房、走廊。系统由设在屋顶的消防水箱及稳压泵维持系统常高压。系统组成，喷洒水泵、水泵接合器、湿式报警阀、水流指示器、喷头等。4、其它固定设施、变配电室、设备用房发电机房均设置固定式气体灭火装置。5、根据建设灭火器配置设计规范(GBJl4090)设置手提式干粉灭火器。6、消火栓及喷洒水泵均设置在室外消防用房之泵房内。消防用房内设消防水池，其贮水量按370、小时室内消火栓用水量及1小时自动喷洒用水量之和考虑。7、设紧急事故广播系统。8、设火警通讯系统，考虑消防中心设10门火警对讲电话总机，消防水泵房、发电机房、变配电室、设消防电话分机，手动报警按钮及楼层显示器处设火警电话插孔，回路按楼层或防火分区划分。9、防烟楼梯间和防烟楼梯、经常有人停留的房间内走道设机械排烟系统和补风系统。无自然通风长度超过20m的内走道设置机械排烟系统。10、通风、空调系统采用不燃材料制作。空调系统送回干管设防火调节阀，并与空调送风机联锁。11采用二路电源供电，其中一路电源为备用柴油发电机，以保证着火时消防电梯及消防设备、事故照明等的供电。第八章 环境保护与能源节约第一节 71、环境保护项目建设地点所处区域目前环境质量良好，不会对项目带来不利影响。一、本项目对环境带来影响的主要因素有1、在施工期和运营期内，所产生的建筑垃圾、生活垃圾、生活污水、餐饮污水；2、施工粉尘和厨房炉灶所产生的废气污染；3、施工机械和永久设备所产生的噪声等。二、对上述影响采取的主要保护措施有1、建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，对无害的建筑垃圾可作为洼地填埋物。2、施工期内应尽可能采取措施控制粉尘污染，如喷水等3、对施工中造成的植被破坏要及时给予修补。4、应采用先进的施工机械，以尽可能降低噪声，同时，应避开村民休息时间施工。5、对生活垃圾尽可能采取分捡方式收集。6、对生活污水和餐饮污水处理达标后72、，就近排入市政排污管道。7、对厨房油烟可采用水膜滤清器处理，废气经处理达标后，通过排气筒排入大气。8、发电机组采用超低噪声发电机，并在四周设置减噪围墙。9、对娱乐噪声，采用隔音措施，禁呜高音喇叭。第二节 能源节约一、节能标准和节能规范本项目遵循的节能标准合节能规范为：（1）江西省居住建筑节能设计标准（DB36/J0404-216-2006）（2）民用建筑热工设计规范(GB5017693)（3）建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GBT7106-2002）（4）民用建筑节能管理规定建设部令第143号（2005）（5）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ752003）（6）公共建筑节能设计标准（73、GB501892005）二、能耗指标分析本项目主要消耗的能源为电力。本工程用电负荷为1800KW，总装机容量为2500KVA。三、节能措施和节能效果分析本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。节能措施如下：（1）在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。（2）在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标；窗墙面积比，为南向50%，北向4574、%，东西向30%。超过指标者均采用双层玻璃解决。（3）外门窗采用塑钢门窗以及新型墙体材料，达到节能要求。（4）外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。（5）外门窗的气密性为4级，符合节能要求。（6）建筑墙体采用轻质的空心水泥砖，对结构负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗。外立面采用飘窗的处理，不使大面积的玻璃幕墙，可以减少能耗。（7）住宅平屋顶采用倒置式屋面做法，设计25厚挤塑泡沫板保温隔热层，其传热系数K1.0w/（m2.k）符合节能要求，局部屋面采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。（8）选用绿色环保的电气设备及材料；备用柴油发电机组设排烟，进75、风，排风消声器，及消烟池，机房内设吸音材料；采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其他高光效气体放电灯等。（9）合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效率、低能耗的产品。（10）所有给排水管道采用了内表面卫生光滑、阻力系数小的PE管和稳态管、PVC-U管，节约能耗。（11）所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源。（12）室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，以减少空调使用率，节约能源。其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。各种阀门均选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑、漏、滴现象存在。各用76、水点、用电点均设置水表、电表进行计量。第九章 项目组织机构及劳动定员第一节 组织机构设置l、项目建成后将是一座集康体、娱乐、餐饮、度假休闲为一体的康复休闲度假中心。它的建设是以市场需求为依据的，只有在良好的设施与体制服务的完善结合情况下才能获得理想的经济效益，树立良好的企业形象。因此，先进有效而适合的经营管理是十分重要的。2、休闲中心的管理模式是总经理负责制。休闲中心的组织机构是协调各部门之间的组织网络，一组织形式来明确员工的工作岗位，职责和业务范围，根据本项目的特点设置的组织管理机构如下图：总经理财 务 部副总经理财务总监采 购 部餐 饮 部人力资源部市 场 部办 公 室康 体 部保 安 部77、管 家 部工 程 部餐饮总监市场总监房务总监第二节 劳动定员休闲中心按其运行机构进行合理的配备，以节约人力资源、保证休闲中心正常运行为原则，配以高效率、优质服务的各级管理人员和服务人员。本项目劳动定员为50人，其中管理人员6人。分别担任服务、保安、清洁、维护修理、销售等服务职能与综合管理职能。各职能管理服务人员需具备较高的文化修养及技能水平，要有良好的服务意识和管理水平。第三节 人员培训部门经理以上均招聘学历较高、并有一定的相关管理经验者从事管理工作。其它员工招聘时也选择具有一定技能基础的人员(如司机、保安等)。所有员工均需进行职业培训，主要是采取企业内部和外部结合的培训方式，具体培训工作由各78、部门与人力资源部共同配合进行。随着项目进一步运行，对表现优良的部门经理及其它管理人员还将采取送出去的培训方式，以使休闲中心各级管理人员的管理水平更上档次，各项管理工作更上一层楼。第十章 项目建设管理及招标投标第一节 建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，从以下几个主要的方面加强项目建设管理。1、严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责；2、严格执行规范的工程招标制度，同时防止中标单位对工程项目转包和违法分包；3、严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“cc三个监理”即：质量监理、工程监理、财务监理；4、建设资金要严加管理，严禁挪用资金79、，切实做到专款专用；5、加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全项目档案。第二节 招标投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。1、成立专门的项目管理办公室，负责招标、合同管理和预决算管理工作；2、招标以公平、公正为原则，实行公开招标；3、从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行；4、项目招投标和预决算审查应选择有资质的招标代理机构和工程咨询机构负责进行。第十一章 项目建设进度安排第一节 项目实施进度一、建设计划本项目实施过程分为前期准备阶段和施工建设阶段。前期准备阶段主要包括项目可行性研究报告80、编制、初步设计、资金筹措和施工图设计；施工建设阶段主要包括建筑安装施工、设备购置、设备安装、生产准备和投料试车试产等。二、项目实施进度安排本项目建设期两年，并交叉作业。项目实施进度计划表年份工程项目2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度项目可行性研究报告核准勘测设计工程招标土建工程设备购置安装竣工验收投产试运行第二节 质量保证体系本项目实行建设单位法人代表对工程总负责制，并委派工程施工质量责任较强的同志负责工程协调工作，设计单位要确保工作设计质量，并由总建筑师对工程设计的图纸把关，不符合工程质量的设计不能流入现场，对工程进行招标，并有相应资质的施工81、单位进行建设，建筑单位法人代表对建筑质量负总责，严格按图纸施工，不合格的材料不能流入施工现场；委托或公开招标有资质的监理单位对工程质量进行管理，形成工程质量管理网络，并严格遵守国家建筑法规和省建筑管理条例。第十二章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算本估算内容包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、以及现行国家规定的和项目建设所需的其他费用。一、估算依据1建设项目经济评价方法与参数(第二版)；2投资项目可行性研究指南；3江西省建筑工程预算定额(2001版)；4市政工程预算定额江西省基价本(2000版)；5安装工程预算定额江西省基价本(2000版)；6江西省装饰工程综合定额(2002版)；7江82、西省建设工程费用定额(2001版)；8江西省工程造价信息(2004版)；9勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格【2002版本】10号)估算；10工程监理费依据国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知(【1992】价费字479号)估算；11国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)；12国家发展计委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002】125号)；13国家发展计委员会招标代理服务收费管理暂行办法(计价格2002】1980号)；14建设单位管理费依据建设部有关规定按83、工程投资1.1估算；15工程质量监督费依据关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知(赣计价管2001】1104号)计算；16基础设施费依据关于重新核定城市基础设施配套费征收标准的通知(赣发改价管2003】119号)计算；17经营设备、家具设备等购置及安装依据供货商报价估算；18办公用品及家电设备依据市场价估算；19其它费用依据江西省有关规定估算。二、估算范围、内容、金额(一)建筑工程费用序号建、构筑物名称单 位工程量单价(元)费用合计(万元)1新建休闲中心楼766.801.1桩基工程m2360015054.001.2建筑工程m213200420554.401.3安装工程1.3.1水电安装84、工程m2132004052.801.3.2照明消防安装工程m2132003039.601.4装饰工程m2132005066.002新建两层联体别墅楼603.002.1.装饰工程m2900010090.002.2.建筑工程m29000500450.002.3安装工程m2 2.3.1水电安装工程m290004036.00 2.3.2照明消防安装工程m290003027.003新建四层独立别墅楼255.603.1.装饰工程m2360012043.203.2.建筑工程m23600520187.203.3安装工程m2 3.3.1水电安装工程m236004014.40 3.3.2照明消防安装工程m236085、03010.804基础设施及公用工程96.504.1室外给排水工程4.1.1给水工程项1500005.004.1.2排水工程项1400004.00 4.1.3排污工程项1500005.004.1.4排雨工程项1300003.004.2环境保护工程4.2.1污水处理工程项1500005.004.2.2环境卫生工程 项1200002.004.3道路及停车场m2350015052.504.4绿化工程m2200001020.00小计1721.90(二)经营设备购置及安装工程序设备名称单数设备购置费(元)设备安装费费用合计号位量单价总价(万元)(万元)1经营设备144.101.1太阳能热水设备 套45086、0002000004.5024.501.2照明及外景灯饰系统设备 套170000700000.307.301.3厨房设备 套11200001200000.2012.201.4营业用家具 项90000090000090.001.5弱电系统设备 套178000780000.58.301.6KTV设备 套118000180001.802公用设备298.647.4777.302.1供配电设备 套150000500000.205.202.2柴油发电机组 套120000200000.52.502.3交通运输设备 台415000060.002.4办公设备 项50000500005.002.5器具 项460087、0460004.60小计2347.8l1 55.49221.40(三)工程建设其他费用费用名称计算依据费率或标准费用合计(万元)前期工作费10.00可研编制费计价格【1999】128 3号下浮202.50可研评估费计价格【1999】128 3号下浮200.60环境评价费计价格【2002】125号下浮200.30招标代理费计价格【2002】1980号下浮201.80设计费计价格【2002】10号下浮2025.83施工图预算编制费设计费102.58建设单位管理工程费用1.118.90质量监督费赣计价管【2001】1104号管理费的2.80.53工程监理费【1992】价费字479号下浮2012.0588、工程保险费工程费用0.122.07竣工图编制费设计费51.29基础设施费赣发改价管【2003】119号3.00小计81.45(四)预备费1不可预见费用：160万元2涨价预备费：根据国家计委计投资【1999】1340号规定，暂不考虑。(五)土地及设施购置费本项目征地租赁的费用（含各项税费）为：800万元(六)流动资金流动资金按经营成本资金率法估算，正常经营年为500万元。三、估算结果总投资估算为： 3484.75万元。其中：建设投资：2984.75万元流动资金：500万元第二节 资金筹措本项目业主自筹资金2484.75万元，占总投资的71.3。申请上级扶持1000万元，占总投资的28.7。第十三89、章 财务分析与评价第一节 项目经济分析遵循的主要依据项目财务评价是依据国家计委、建设部1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数和江西省关于免征减征企业所得税的规定的要求规定编写，按照投入产出相对应的原则进行评估的。1、中华人民共和国会计法；2、中华人民共和国企业财务通则；3、中华人民共和国企业会计准则；4、中华人民共和国营业税暂行条例；5、中华人民共和国旅游、饮食服务企业财务制度；6、中华人民共和国旅游、饮食服务企业会计制度；7、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；8、江西省关于免征减征企业所得税的规定；9、建设项目经济评价方法与参数；10、投资项目可行性研究指南；第二节 各项财务基础数据90、一、经济费用效果分析：（一）企业经营能力：客房住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。（二）项目建设实施：本项目建设期2年，项目计算营业期按10年计算。（三）营业收入：年收入：项目建成后可同时接待1200人入住，全年入住率因*尚无此类老年人公寓，故按照*市目前老年公寓最低入住率60计，收费标准：平均每人、每月、每床位800元计。则老年公寓年收益为：1200人60800元人月12月年691万元。 项目营业收入预测表 单位：万年名称建设期（年）营业期（年）合计年份200920102011201220132014201520162017201920202021入住率60%60%91、60%60%80%80%80%80%80%100%年收入69169169169192292292292292211528526万元（四）营业税金附加：根据国家税法规定，本项目享受全免税政策（五）营业成本和费用估算1、员工薪资支出：18000元人年50人90万元。2、水电费支出： 20万元。3、杂费及不可预见支出： 5万元。4、管理费用开支 15万元。5、医疗保险、公司经费等综合按工资总额的25估算。正常经营年23万元。经营总成本费用：=90+20+5+15+23 =153万元项目计算期经营总成本费用：=15310 =1530万元（六）项目计算期年平均利润1、项目年税前利润：=（总销售收入项目总92、成本）/10=（8526-1530）/10=700万元2、项目所得税： =70025%（所得税按25%上缴）=175万元3、项目年税后利润：=700-175=525万元4、投资利润率：=营业期内年平均利润/总投资100% =7003484.75100%=20.1%5、投资利税率：=营业期内年平均利税总额/总投资100% =1753484.75100%=5.00%6、投资回收期：=（企业角度净收益回收投资的投资回收期）=（总投资利润）100%=（3484.75525）+2=6.64年二、盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下：指标名称全部投资自有资金所得税后单位所得税前所得税后财务内部收益93、率22.5417.5417.54静态投资回收期年6.126.646.64财务净现值(Ic=l 2)万元986.00986.00986.00投资利润率20.10投资利税率5.00资本金净利润率15.06全部投资内部收益率为1754，大于基准收益率(Ic=12、)，财务净现值税后为986.00万元，大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余；本项目投资利润率为，20.10，远远大于银行贷款利率，说明项目投资回报很高；投资利税率为5.00。资本金净利率为15.06，表明项目经济效益很好。因此，在财务上是可行的；静态投资回收期为6.64年，小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力强、投资94、回收快、经济效益很好。三、不确定分析（一）敏感性分析在项目计算期内可能发生变化的因素有营业收入，经营成本和固定资产投资。各单因素增减变化正负5及10对财务内部收益率影响的程序见附表。序号项目基本方案租金不变租金下降5%租金下降10%成本上升5%其他不变成本上升5%其他不变成本上升5%1营业收入(万元)691.00691.00656.00656.00622.00622.002经营成本(万元)153.00160.65153.00160.65153.00160.653利润总润(万元)700.00530.35503.00495.35469.00461.354净利润(万元/年)525.00397.76395、77.25371.51351.75340.015内部收益率17.54%16.02%15.90%15.70%14.52%10.53%6动态投资回收期(IC=12%;年)6.646.576.927.037.427.55计算结果表明：营业收入和经营成本对财务内部收益率的影响较大，固定资产投资变化对财务内部收益率的影响较小，在最不利的情况下，即营业收入下降10时，内部收益率仍有10.53，表明项目有较强的抗风险能力。（二）盈亏平衡分析以销售能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)计算公式为：BEP固定总成本销售收入税金可变成本10052计算结果表明，营业收入达到正常经营能力的11.2时，项目即可保本。综上所述，本项目具有较强的盈利能力，并且在经营能力、利润率及敏感性分析等方面具有较强的抗风险能力，本项目在经济是上合理的，在财务上是可行的。