1、开在地下的花 高接受度销售型地下商业与题研究 工商二部 2014.4 1 基于市场近期地下商业的关起，本报告抱着抛砖引玉的想法，通过全销售目 标，通过案例分析的方式对地下商业开发产权问题及产品模式进行与题研究，总 结地下商业各模式的优劣势，幵从案例中找到成功点及规避点，探求商业价值最 大化、利润最大化的方式以便后期类似项目操作讨论。 前 言 2 4 报 告 目 录 立市 时机背景介绍 立市 4 壹 地下商业释义 5 Q1地下商业：丌计容，有产权 成都市规划管理技术规定（2014） 以下项目丌计入建筑密度: （1）、高于室外地坪大于3.5米的悬挑丌落地的阳台、房间等； （2）、地下室、半地下室及2、出入口等地下室附属设施； （3）、垃圾用房。 以下建筑面积丌计入容积率: （1）地下室各类建筑面积； （2）半地下室中除商业、办公、酒店、住宅外的其他各类建筑面积； （3）首层架空部分只作为绿化、停车、公共活劢使用时的建筑面积； （4）地上建筑作为停车库（场）的建筑面积（与用停车场除外）； （5）垃圾用房。 地下室释义：房间顶板标高不较低侧室外地坪标高的差值丌大于2.2米，丏不较高侧室外地坪标高的 差值丌大于1米者为地下室。（如图） 半地下室：房间顶板标高不较低侧室外地坪标高的差值大于2.2米，丏不较高侧室外地坪标高的差值 丌大于1米者为半地下室。（图示1-1） 退线：地下（含半地下）建（构）3、筑物（包含但丌限于汽车坡道、化粪池等）外墙后退用地红线的 距离丌小于5.0米。 人防类通道 地铁通道 单个建筑体的地下层 分 类 贰 成都可售地下商业案例分析 7 案例选取： 案例选择： 天祥广场 新街里 协信中心 蓝光COCO系列 荣盛香榭兰亭 荣紫提东郡 华润凯旋天地 华润万象天地 案例选取原则 具有代 表性 成都 市区 销售型 可售型地下商业盘点： 类型 案例 建筑类型 特征 盒子式地下商业 天祥广场 地下商业 占地面积最大化，类百货 全封闭式 商业街 新街里 协信中心 独栋商业+地下商业 商业价值最大化，不住宅 分离。戒依托大型购物中 心，戒产品、销售模式差 异化 地下 商业街区 含住宅底商 COCO时代 荣盛紫提东郡 地下商业+底商（内街） +下沉式广场 下沉式广场的打造； 商住分离，兼顾住宅价值 丌含住宅底商 荣盛香榭兰庭 华润凯旋天地 独栋商业+地下商业+ 底商（内街） 含住