1、2023年第三季度全国住宅市场研究戴 德 梁 行 研 究 院,CONTENTS,P14-22典型市场全国 24 个重点城市,4,3,2,P23-27政策及预测,P4-6宏观环境,P7-13住宅市场,1,2 戴德梁行研究院,全国住宅市场研究 3,01,第一部分宏观环境,4 戴德梁行研究院,2023 年前三季度，国内生产总值 913,027 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.2%，较上半年增速回落 0.3个百分点。第三季度，GDP 同比增长 4.9%，环比增长 1.3%，回升态势更趋明显。三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出2、拉动经济增长 4.4 个百分点，消费支出的加快恢复表明消费市场的信心正在好转。投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长 1.6 个百分点；在外需收缩的影响下，前三季 度货物和服务净出口向下拉动经济 0.7 个百分点。,全国历年经济总量走势变化GDP 总量为 913,027 亿元，同比增速 5.2%,三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至 94.8%,1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,0000,15%12%9%6%3%0%,GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅,资料来3、源：国家统计局，戴德梁行研究部,全国住宅市场研究 5,02,前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035 亿元，同比增长 3.1%，增速较 1-6 月回落 0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续 7 个月下降。其中基础设施投资同比增长 6.2%，增速比全部投资高 3.1 个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%，比全部固定资产投资高 8.3 个百分点。制造业投资增速 6.2%，比全部固定资产投资高 3.1 个 百分点。实现连续两个月加快，增速比 1 8 月份和 1 7 月份分别加快 0.3 个和 0.5 个百分点。从行业来看，电气机械和器材制4、造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车制造业保持了 20%以上的快速增长。,高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大,600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,固定资产投资不含农户（亿元）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,25%20%15%10%5%0%,全国固定资产投资增速走势变化,6 戴德梁行研究院,同比增幅,02,第二部分住宅市场,全国住宅市场研究 7,前三季度，全国住宅新开工面积 52,512 万平方米，同比下降 23.9%，降幅较 1-6 月收窄 1 个百分点；住宅竣工面积 35,319 万平方米，5、同比增长 20.1%，增速较 1-6 月扩大 1.6 个百分点，“保交楼”政策效果持续显现。结合新开工数据，相较于过去十年间连年超 10 亿平方米的新开工面积，2022 年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023 年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。8 戴德梁行研究院,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化,保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2026、1 2022 Q1-Q32023住宅新开工面积(万)同比涨幅,2017 2018 2019 2020同比涨幅,175,000140,000105,00070,00035,0000,175,000140,000105,00070,00035,0000,全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化,60%40%20%0%-20%-40%-60%,30%20%10%0%-10%-20%,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016,住宅竣工面积（万）,2022 Q1-Q3 2023,2021,全国房地产及住宅开发投资走势变化房地产开发投资 87,7、269 亿元，同比下降 9.1%；住宅开发投资 66,279 亿元，同比下降 8.4%,前三季度，全国房地产开发投资 87,269 亿元，同比下降 9.1%，降幅较 1-6 月扩大 1.2 个百分 点；住宅投资 66,279 亿元，同比下降 8.4%，降幅较 1-6 月扩大 1.1 个百分点。房地产开发企业 到位资金前三季度累计 98,067 亿元，同比下降 13.5%，且已连续下降 18 个月。,上半年部分城市楼市小阳春，未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，资金压力下开发商土地购置及新开工规模的双双 放缓，都会在市场未来供应中体现，也将影响市 场的恢复。,房地产开发企业8、到位资金持续下降，地产开发投资降幅随之下探,180,000150,000120,00090,00060,00030,0000,60%45%30%15%0%-15%-30%,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,全国住宅市场研究 9,前三季度，全国住宅销售面积 72,770 万平方米，同比下降 6.3%，降幅较 1-6 月扩大 3.5 个百分点，虽然二三季度，针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。结合国内宏观经济以及房地产市场情况来看，当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本 就不9、充裕的资金用于拓展新项目进而影响未来供应。从需求端来看，虽然多地对限购政策实行松绑优化，放宽了刚需及改善型需求的入市条件，但需求提振的效果仍显不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场 需求仍在政策、产品、价格多个因素下选择观望，楼市信心仍待恢复。10 戴德梁行研究院,全国住宅销售面积走势变化全国住宅销售面积 72,770 万平方米，同比下降 6.3%,180,000150,000120,00090,00060,00030,0000,40%20%0%-20%-40%,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅市场研究 11,70 个大中城市新建商品住宅销售价格10、环比涨跌个数,70 个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数,环比价格上涨 环比价格持平 环比价格下降,20.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.09,23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09,22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09,21.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.09,706050403020100,706050403020100,20.12,21.12,22.12,20.04,20.09,20.06,20.08,20.03,20.11、05,20.02,20.07,23.04,22.04,23.06,23.09,22.06,22.09,23.08,22.08,23.03,23.05,22.03,23.02,22.05,23.07,22.02,22.07,20.10,20.10,20.01,20.01,21.04,21.09,21.06,21.08,21.03,21.05,23.01,23.01,20.12,21.02,22.01,22.01,21.07,22.10,22.10,22.12,21.01,20.11,20.11,21.01,21.10,21.10,21.12,22.11,22.11,21.11,21.11,前三季12、度，全国新房住宅销售均价 10,899 元/平 方米，同比上涨 7.4%，涨幅较 1-6 月回落 3.1 个 百分点，结构性因素下价格追高的趋势在三季度 得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了第 二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比降 幅扩大 3.5 个百分点至下降 6.3%，成交总额同比 增速也由上半年的上涨 3.7%转为下降 3.2%，房 企资金回流的步伐进一步放缓。,分季度来看，一 二三季度全国住宅成交量分别 2.62、2.53、2.12 亿 平 方 米，均 价 分 别 为 10,532、11,441、10,706 元/平方米，在经历二 季度的楼市短暂回暖后，三季度新房市场量价双 13、双回落。,全国住宅销售均价走势变化全国住宅销售均价 10,899 元/平方米，同比上涨 7.4%,三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降 6.4%,12,00010,0008,0006,0004,0002,0000,20%10%0%-10%,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,12 戴德梁行研究院,进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上升。截止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186 万平方米，虽较 6 月末增加 180 万平方米，但较一季度减少 655 万平方米。四季度，在市场政策利好叠加年终业绩压力下，房企或将释放更多供应，以价换量或是众多房企的销售策略，整体价格料将有所松动，14、市场活跃度也将大概率提升。但宏观经济基本面仍待改善，市场需求对供应的消化能力仍有限，整体库存量预计还将小幅上升。,三季度新房住宅市场供需进一步收缩，库存量小幅回升,全国住宅待售面积历年变化单位：万,资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部,2021,22,761,Q3 2023,31,186,2011 2012 2013 2014 2015,2020,22,379,2018,25,091,2017,30,163,2012,23,618,2011,16,903,全国住宅市场研究 13,Q3 2023,2020,2022,2016,2019,2018,2021,2017,03,第三部分典型市场,24 15、城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特,全国 24 个重点城市：,14 戴德梁行研究院,从过去 5 年数据来看，24 个重点城市累计供销比为 0.99，其中一线、发达二线及普通二线城市 5 年累计供销比分别为 0.99、1.01、0.96，一线及 普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体 供需量相对平衡。自 2022 年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不,16、足 1。单三季度，24 个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少 16.2%，相应的成交量同比减 少 20.7%，环比减少 24.2%。虽然年内发布了针 对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利 于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收 缩的重要原因之一。随着年底房企加大市场供应，叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点 24 城市场活跃度有望得到一定改善。,I 供应持续收缩，年内累计供求比均低于 1,24 个重点城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023 年前三季度）,1,5001,2009006003000,1.10.90.70.5,资料来源：CREIS、部分城市规土统计部17、门、戴德梁行研究部,批准上市面积（万）_ 销售面积（万）,发达二线供销比：0.84,普通二线供销比：0.66,一线供销比：0.97,全国住宅市场研究 15,分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降 31.8%及 28.5%。除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为 0.84 和 0.66，供应不足限制了需求的释放。而一线城市在 0.97 的供需关系下，供应及成交也均有 16%左右的下滑。,从历年 一、二线 24 城月均成交量数据来看，2022 年房企暴雷、项目停工、18、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令 24 个重点城市 2022 年成交量创近六年新低。进入 2023 年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交量延续了上年低迷的态势。,二线城市楼市活跃度下行，成交环比下降近 3 成,各级城市月均成交总量年度走势对比单位：万平方米,2018 2019 2020 2021 2022 2023Q3,316.60277.94,资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部,普通二线一线城市,16 戴德梁行研究院,1,109.90,1,189.24,发达二线,290.29,289.65,720.2519、,259.83,683.87,资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部 指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和,747.92695.88474.40379.70341.59281.32,各级城市月均成交量季度走势对比单位：万平方米,826.13446.29225.78,21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3,普通二线一线城市,552.52/365.06/,全国住宅市场研究 17,发达二线,1,568.17,262.49,810.00,385.82,510.26,805.12,315.94,24 个重点城20、市成交量下滑令其在全国住宅成交占比有所回落,第三季度，24 个重点城市供需双双回落令 24 城年内累计成交量在全国住宅成交量中的占比，较 上半年下滑 0.8 个百分点至 18.1%，虽然占比有所 下降但仍是近年高位水平，表明全国住宅市场成,交热点向一二线重点城集中的趋势没有改变，同时一二线重点城市成交占比的变化也在结构上影 响全国住房均价走向。,24 个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势单位：万平方米,180,000150,000120,00090,00060,00030,0000,25.0%22.0%19.0%16.0%13.0%10.0%,2020 2021 202224城成交量21、占比,资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部,全国住宅销售面积（万）24城成交量（万）,2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019,18 戴德梁行研究院,Q1-Q3 2023,第三季度，一二线重点城市新房成交均价环比全线回落，一线、发达二线及普通二线城市新房均 价环比二季度分别下降 0.5%、2.7%及 6.6%。各 级城市成交量与均价的双双下滑，市场需求走弱 迹象明显。虽然二季度部分高端住宅产品的成交 结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎 靡、后劲不足、房企加大购房优惠力度等现实压 力下，三季度重点城市房价出现回落。,222、0,475 19,555 20,515 20,929 20,45321,098 20,52616,544 16,62814,376 14,501 15,434 15,490 14,453 14,703 14,690 15,227 14,222,20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部,24 个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米),发达二线普通二线,18,694 19,817 18,509 19,030,13,012 13,551 13,523、29,39,023 38,768,全国住宅市场研究 19,48,081 47,850,一线城市,37,841,16,351,0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44去化周期（月）注：以过去一年的月均销售面积作为去化速度，来计算去化周期；可售面积：取得了商品房预售许可证、可以进行预售和销售的商品房面积。资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部,2023 年前三季度，全国重点城市新房均价及期末去化周期分布,均价（元70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0024、00,20 戴德梁行研究院,呼和浩特,/）,合肥,福州,青岛,南宁,郑州,长沙,2023 年前三季度重点城市新建住宅销售面积分布示意图,600-900 万小于 300 万,大于 900 万300-600 万,合肥378杭州 425,长沙 526,资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部,福州 445厦门148,青岛 897苏州378,全国住宅市场研究 21,呼和浩特 175,西安 629,上海 1,137,成都 1,221,沈阳 440,北京 570,南京 402,宁波 456,南宁 436,广州 632,天津 740,南昌 245,郑州 858,重庆 510,深圳 267,25、长春 345,武汉 927,04,22 戴德梁行研究院,2023 年前三季度重点城市新建住宅销售均价分布示意图,均价 2-3 万元/平方米均价 1 万元/平方米,注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为 60,976 元/平方米和 65,783 元/平方米。,天津17,556南京 34,561合肥21,624,青岛15,406苏州29,503上海44,567,杭州 37,819南昌12,579,厦门41,538深圳66,068,宁波 23,394福州14,559,均价 3 万元/平方米,资料来源：CREIS、戴德梁行研究部,均价 1-2 万元/平方米,呼和浩特 10,042,北京 54,26、350,广州37,528,武汉 16,098,长沙14,299,成都21,150,重庆14,381,沈阳11,254,西安 17,951,南宁 12,219,长春 9,299,郑州 11,581,04,第四部分政策及预测,全国住宅市场研究 23,中央层面，提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款 利率下限、降低存量首套住房商业贷款利率8 月 25 日，国务院常务会议审议通过关于规划建设保障性住房的指导意见文件，被称为中国新一轮“房改”。文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立 房地产业转型发展新模式27、，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进 稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。8 月 25 日，财政部、税务总局发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房 并在现住房出售 1 年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得 税以退税优惠。其中新购房金额大于原住房，全部退还个税；如果小于，按新购住 房占现住房转让金额的比例退还。8 月 27 日，住建部、央行、国家金融监管总局发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知：家庭成员在当地名下无成套住房，不论是28、否已利用贷款 购买过住房，均按首套住房执行信贷政策。8 月 31 日，央行、国家金融监管总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知：贷款购买商品住房的居民，首套住房商业个人住房贷款最低首付比例同一 位不低于 20%，二套住房统一不低于 30%。8 月 31 日，央行、国家金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：存量首套个人住房贷款，指 2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放 的和已签订合同未发放的首套住房个人贷款；自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套 住房商业个人贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款 置换存量首套住房商业个人住房贷29、款。新发放贷款利率由金融机构与借款人协商确 定，但贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市 首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。,I 多举措降低购房门槛，促刚性及改善型需求入市,24 戴德梁行研究院,9 月 28 日，财政部、税务总局、住建部发布关于保障性住房有关税费政策的公告：对保障性住房建设用地免征城镇土地使用税，免征保障性住房经营单位以及购买保障性 住房涉及的相关印花税。个人购买保障性住房，契税减按 1%的税费征收。保障住房单 位回购保障性住房继续作为保障性住房房源，免征契税。10 月 16 日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建30、立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。10 月 18 日，自然资源部发文：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0限制等。所谓“取消地价限制”，意味着未来土拍将恢复价高者得的市场规律，优质地 块提供高端产品线，房企利润空间也有所保障，有利于未来住房价格实现市场化自由定价。,全国住宅市场研究 25,套住房执行住房信贷政策。9 月初，佛山、江门、清远、韶关、珠海、梅州、汕头、湛江、揭阳也先后发布调整按揭贷款首套认定标准通知。8 月 30 日，福州发布关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知，在限购区域购买一二手房，本市31、户籍居民家庭在限购区内已拥有 2 套 及以上，非本市户籍在限购区有一套及以上的家庭，限制购买单套 144 平方米以下 住房。家庭生育二个孩子及以上，其中一个（或以上）孩子未成年的，可在限购区 域内在购买一套 144 平方米及一下的商品住房。限购区域存量房，用作租赁或保障 性住房出租后，可在限购区域内在购买一套面积 144 平一下的商品住房，用于自住。8 月 31 日，武汉发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否以利用贷款购买过住房，银行机构均 按首套住房执行住房信贷政策。四个一线城市接连宣布“认房不认贷”措施。8 月 30 日的广州、深圳，32、9 月 1 日的北京、上海先后宣布执行“认房不认贷”政策措施。9 月，多个重点城市宣布取消限购限售，其中全市域取消限购：沈阳、大连、青岛、济南、南京、无锡、宁波、福州、合肥、武汉、郑州、兰州等；全市域取消限售：沈阳、大连、济南、青岛。福州、合肥、郑州、兰州等。部分区域取消限购：苏州不再审 核 120 平方米以上住房购房资格；西安取消二环以外区域限购；广州非本市户籍社 保年限缩至 2 年；成都不再审核 144 平方米以上住房购房资格；厦门取消集美区、海沧区、同安区、翔安区限购；天津将限购区域优化为市内六区；长沙首套房不需 提供购房证明等。10 月 17 日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了关33、于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知，上海成为首个公积金实行“认房不认贷”政 策的一线城市。,26 戴德梁行研究院,2022 年以来房地产投资持续下滑对供应端产生负面影响，新房供应量下滑至低位，前三季度重点 24城批准上市面积同比减少 9.2%，第三季度同比降幅高达 24.7%；并且自 2022 年来新开工面积的大幅下降还将持续影响未来供应量可以预见，伴随着中国房地产市场的调整，住宅新房市场的整体规模将有所收缩。需求疲软仍是当前楼市复苏乏力的根本阻碍之一。今年来密集出台各类引导楼市调控放松的政策，包括降低首套房首付比例及贷款利率、延长贷款年限、增加公积金贷款额度、给予购房补贴及契34、税优惠、带押过户、减少限购区域等，政策优化放松对楼市需求的释放起到一定刺激作用，积压需求的集中释放也促成了上半年楼市小阳春，带动房价出现小幅波动。进入三季度，包括一线城市在内的重点城市响应中央号召，纷纷出台了“认房不认贷”等放松性政策。政策端积极优化调整，助力楼市购房需求的恢复，但市场面并未呈现立竿见影的效果前三季度全国住宅销售面积同比下降 6.3%，降幅较上半年扩大3.5 个百分点，需求持续走弱；房价下行走势更趋明显，70 城中一、二手住宅房价环比下降城市数量 继续扩大，占比分别达 77.1%和 92.9%。,考虑到销售回款依然是房企资金回流的主要途径，预计进入 第四季度新房供应量有望加大，35、叠加各种促销让利活动切实 降低购房成本，以及利率下行、认房不认贷等政策利好，合 并先期供需两端政策组合拳效力的逐渐发挥，楼市成交热度 有望于年底升温。但市场的持续恢复还有赖于信心的重塑，这其中既包括政策对于各类购房需求限制的解绑、房地产行 业恢复稳定健康发展，也包括房地产投融资环境的改善、进 而带动供应端的修复，更与居民收入及就业的稳定、宏观经 济面的坚实支撑密不可分。,三季度宏观经济数据显示出中国经济保持回升向好的态势，前三季度 5.2%的 GDP 增速也有助于恢复并稳定市场信心。消 费依然是拉动国内经济增长的主要动力，高新技术产业、基建 以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大，但房地产投资持 续下行拉低了整体投资增速。作为国民经济支柱产业，房地产 行业所面临的下行调整状态一定程度也拖累整体经济的复苏进 程。,市场 展望,全国住宅市场研究 27,